Servitudes : Spécificités et incidences fiscales

Chantal SAINT-CYR Avocat à la Cour

SAINT-CYR AVOCATS SELARLU

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L'article 637 du Code civil définit la servitude comme « une charge imposée sur un héritage pour l'usage et l'utilité d'un héritage appartenant à un autre propriétaire », sans prééminence d'un héritage sur l'autre.

Quelles sont les conséquences fiscales de la servitude ?

Le droit fiscal reconnaît à la servitude un caractère de véritable droit réel.

L'acte constitutif de servitude est soumis aux mêmes formalités qu'une vente immobilière donc à l’ouverture à la taxe de publicité foncière (TPF), à titre onéreux ou à titre gratuit, mais aussi a de plus-value immobilière (PV Immo). La cession d'une servitude est soumise aux droits d'enregistrement ou à la TVA. La renonciation à servitude soit par versement d'une indemnité ou sans entraîne le paiement de la TPF.

1. Constitution de la servitude

L’acte est soumis aux mêmes formalités qu'une vente immobilière ordinaire que la servitude soit privée ou publique.

- Avec indemnité : La constitution avec versement d'une indemnité est soumise aux droits de mutation ou à la TVA. La constitution avec octroi d’une contrepartie immobilière est soumis au droit d’échange. Les servitudes conférant un droit réel sont soumises à la plus-value immobilière. Cette plus-value échappe toutefois à toute imposition lorsque le titulaire du fonds servant bénéficie d’exonérations ou lorsqu'il détient le fonds depuis plus de 30 ans.

- Sans indemnité : Elle est soumise à la TPF de 0,70 %.

2. Servitude crée par destination du père de famille

Opposables aux tiers sans être obligatoirement soumises à publicité. Si elles sont constatées dans un acte ou un jugement, entraîne le paiement de la TPF et à la contribution de sécurité immobilière (CSI).

3. servitude crée par usucapion :

paiement de la TPF et à la CSI. 4. Cession du fonds dominant : il est du la Taxe forfaitaire sur la première cession de terrains nus. –

5. Extinction de la servitude

La renonciation à servitude moyennant le versement est soumise aux droits de mutation à titre onéreux, ou à la TVA et PV Immo. La renonciation sans indemnité a des conséquences fiscales favorables: seul le droit fixe des actes innomés est dû ;

L'article 699 du Code civil permet au propriétaire du fonds servant, de s'affranchir de la charge que représente pour lui la servitude, en abandonnant au titulaire du fonds dominant la propriété de la surface du fonds servant, servant d'emprise à la servitude (déguerpissement). Cet acte, unilatéral et qui ne requiert pas l'acceptation de son bénéficiaire doit être publié et emporte pour conséquence de libérer définitivement le propriétaire du fonds servant. L'abandon du fonds servant entraîne le paiement de la TPF La servitude cesse lorsque les choses se trouvent en tel état qu'on ne peut plus en user, mais revit si les choses sont rétablies de manière qu'on puisse en user. À défaut de transfert d'un droit réel, cet acte donne ouverture au droit fixe.