Le syndic de copropriété, une gestion des intérêts communs

Texte et photos : Corine Tellier / Carpe Diem Trouver le terrain, bâtir en pente…

Petit guide pratique

Bientôt le million d’habitants et toujours plus de constructions… Se lancer dans un projet immobilier peut s’apparenter à un casse-tête dans l’île, à commencer par le choix du terrain. Commençons par prendre un bon bol d’air et attaquons-nous à ce point essentiel et déterminant. Un vrai « mouchoir de poche », c’est parfois ce que l’on promet quand on annonce avec joie et motivation à ses proches son projet de construction. De quoi vous donner des sueurs froides, mais avec un peu de bon sens et d’organisation, vous vous apercevrez que le terrain à votre juste mesure n’est pas une chimère. Une évidence s’impose, il faut bien le concéder, la pression démographique sur une île qui n’est pas extensible. Ce n’est pas une raison pour sombrer dans le catastrophisme ; le foncier reste accessible et parfois se libère (notamment grâce au déclassement de certaines parcelles auparavant consacrées à l’agriculture ou à une autre affectation que le résidentiel). La vraie problématique consistera plutôt à rendre votre terrain apte à la construction ; puisque, nous en sommes persuadés, vous finirez bien par dénicher votre coin de bonheur. De nombreuses

La vraie problématique consistera plutôt à rendre votre terrain apte à la construction

agences compétentes sont spécialisées pour les débusquer. Et la bonne nouvelle, c’est qu’avec le bon état du réseau routier, on peut se permettre d’aller s’installer dans les écarts sans craindre d’être trop isolé du centre urbain. Le bon compromis pour la plupart des actifs et des retraités : un terrain en zone péri-urbaine accessible. Une fois que vous aurez eu une première accroche, avant

d’arrêter votre choix, n’hésitez pas à vous rendre plusieurs fois sur le terrain visé et à différentes heures de la journée, voire de la nuit. Vous pourrez constater s’il est ensoleillé à votre convenance, bien exposé au vent et avoir une première estimation de l’ambiance que Un passage par le vous pourrez goûter une fois la maison service urbanisme érigée. Un passage par le service urbanisme de votre commune de votre commune sera également sera également indispensable : vous y obtiendrez indispensable les renseignements utiles sur les règles de construction qui s’y appliquent en accord avec le plan local d’urbanisme (PLU). Si le terrain se trouve au sein d’un lotissement, d’autres règles plus particulières pourront vous concerner (hauteurs, couleurs et matériaux à respecter par exemple). Outre cette réglementation qui encadre ce que l’on peut en faire, ce sont les contraintes soumises au terrain qui conditionnent la constructibilité et l’utilisation future de votre projet.

Bien gérer le dénivelé

On parle ici de la nature du sol et du relief. Un premier réflexe est de prendre l’attache d’un professionnel pour fixer la limite entre les terrains contigus et vérifier la superficie exacte de la parcelle. C’est là le rôle du géomètre expert qui réalise ce que l’on appelle un bornage contradictoire. Sur notre île au relief remarquable, il y a de très fortes chances que vous ayez à construire sur un sol en pente. C’est

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le rôle de votre constructeur de définir avec vous la meilleure manière de gérer et de valoriser le dénivelé. Une première solution, l’aplanissement : modifier le terrain pour combler le dénivelé et remblayer. Loin d’être idéale, elle est énergivore en travaux et impactante pour l’environnement, à réserver si l’on ne peut pas faire autrement. Justement comment procéder d’une manière plus en harmonie avec la configuration naturelle des lieux ? Deux possibilités qui seront moins intrusives seront alors à étudier.

Vous pouvez encastrer la future maison dans le sol en y cachant les fondations : le type d’habitation semi-enterrée qui conserve la fraîcheur à l’abri des fortes chaleurs, tout en s’ouvrant aux vents frais en partie exposée, une façon astucieuse de concilier relief et climat. L’autre solution, la construction sur pilotis ou en porte-à-faux (en surplomb, sans nécessairement des pilotis en soutien), à étage. En plus d’épouser la topographie du terrain au plus près et à moindre frais, vous profiterez d’une vue dégagée fort appréciable.

Texte : Corine Tellier / Carpe Diem LE SYNDIC DE COPROPRIÉTÉ

Une gestion des intérêts communs

Vous êtes sur le point de devenir propriétaire au sein d’un lotissement ou d’un immeuble ? Vous relèverez alors du statut de la copropriété qui a son organisation et son fonctionnement propres. Administrer et gérer la copropriété, tel est le rôle du syndic. On fait le point sur ses missions.

Le simple fait de constituer un groupe de propriétaires partageant le même lotissement suffit à les réunir au sein de ce que l’on appelle un syndicat de copropriétaires qui peut se rassembler au moins une fois par an pour aborder les points qui font partie de la vie de la copropriété.

On le voit, le syndicat est un état de fait : il découle d’une situation donnée, la présence, au sein d’un même ensemble immobilier, de plusieurs propriétaires, que ces derniers y vivent ou non. La manière dont ces personnes souhaitent s’organiser, en revanche, cela relève d’un choix et c’est précisément là qu’intervient le « syndic ». Dans le monde de l'immobilier, c'est un terme que l'on rencontre souvent. Cela concerne d'emblée les propriétaires, mais les locataires, y compris ceux qui sont gérés par une agence immobilière, sont eux aussi concernés par les décisions que prend cette entité juridique qui régit la vie des parties communes (entrées, halls, cages d'escalier, parkings ou encore local à poubelles) qu’ils empruntent pour la plupart quotidiennement.

Il faut savoir que, dans les charges courantes de la copropriété, figurent les dépenses indispensables et régulières à engager en vue de la conservation, de l’entretien et de l’administration des parties communes. Cet ensemble de charges est inclus dans le budget prévisionnel voté par le syndic. Ce dernier ne se résume pas aux parties communes ; il a trait à tout ce qui fait partie de ce que les copropriétaires ont en commun, leurs intérêts. La liste de prestataires (plombiers, électriciens, agents de nettoyage et de maintenance...) appelés à intervenir au sein de l’immeuble ou du lotissement, de même que leurs tarifs fixés à l’avance ? Le syndic s’en charge en fonction du budget voté lors de l’assemblée des copropriétaires.

Traditionnels ou néo-syndics

Le syndic, pour le dire en résumé, est le représentant légal du syndicat de copropriétaires. En posséder est une obligation dictée par la loi et encadrée par un contrat qui précise la durée du mandat, qui est comprise entre 1 et 3 ans maximum, les conditions de rémunération (honoraires ou frais annexes) et le détail des missions. La nature du syndic toutefois est laissée à l’appréciation des copropriétaires qui décideront qui sera à même de remplir ce rôle.

Il en existe en effet de plusieurs types. Les propriétaires réunis ont la possibilité de désigner un ou plusieurs copropriétaires dont ce n’est pas le métier propre comme syndic ; la profession étant encadrée par une affiliation à la Chambre de métiers et de l’artisanat qui délivre les autorisations aux professionnels.

Sans carte professionnelle, des copropriétaires exercent alors à titre bénévole ou coopératif. En théorie, ces bénévoles ne sont pas obligés d’avoir de connaissance particulière en matière de gestion ou pour ce qui touche à l’immobilier en général. Dans la pratique, on apprécie de mettre le sort de sa copropriété entre les mains de sachants qui possèdent au moins des notions en comptabilité, s’y retrouvent dans les différentes formalités administratives et savent décrypter le langage parfois complexe des assurances. Pour des questions plus complexes, le syndic bénévole peut se tourner vers une plateforme de professionnels et d’experts pour les travaux, l’aspect juridique, ou encore la comptabilité qui prendront alors le relais.

Une qualité également recherchée (et cela s’applique aussi au syndic professionnel) : le sens du relationnel car rappelons-le, il s’agit de représenter des intérêts mais avant tout des personnes, des sensibilités.

L’île n’a pas encore abordé le virage du syndic en ligne où toutes les démarches sont dématérialisées, un syndic entièrement régi par le digital ; ce qui signifie : pas ou si peu de visite sur site, ni de présence physique. C’est la formule traditionnelle du syndic professionnel qui a fait son nid à La Réunion, elle a un côté rassurant : en cas de nécessité, on sait vers qui se tourner, qui appeler au téléphone. On se sent en confiance quand on délègue toutes les tâches inhérentes à la copropriété à ce type de syndic surtout si ses bureaux ou son agence sont situés dans le secteur.

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Une qualité également recherchée (et cela s’applique aussi au syndic professionnel) : le sens du relationnel…

Ces dernières années, le monde de l’immobilier a accueilli une nouvelle formule professionnelle qui relègue (gentiment, car le marché est suffisamment vaste pour une coexistence pacifique) les syndics habituels au rang de « traditionnels », ce qui soulignons-le encore n’a rien de péjoratif ni de dévalorisant.

Le néo-syndic mixe les deux mondes : il propose des prestations similaires à un syndic traditionnel à cette exception près qu’il mise également sur les outils numériques. Un modèle hybride avec une dimension digitale et une dimension physique au diapason d’une population de plus en plus connectée. La métropole enregistre ainsi un boum de ces

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GPC SYNDIC entreprises. A La Réunion, le concept commence à éclore et semble promis à un bel avenir avec des arguments séduisants : des frais maîtrisés et une grande réactivité.

La grande majorité des démarches administratives et comptables est dématérialisée. Les syndics dits traditionnels doivent fournir aux copropriétés qu’ils suivent un extranet, un portail Internet qui reprend l’ensemble des informations essentielles de la vie de la copropriété telles que les contrats, les comptes... Cette fonction est également présente chez les néo-syndics où un drive permet de consulter les documents sans avoir à se déplacer en agence. On peut aller encore plus loin en programmant des contrats de maintenance, s’assurer du bon paiement de prestations, gérer le plus finement possible la vie en copropriété en limitant les déplacements à l’essentiel. Les gestionnaires sont ainsi plus présents pour écouter et davantage réactifs pour trouver des solutions aux préoccupations des copropriétaires.

Le digital libère en quelque sorte leur action et ils pourront donner des échos à des projets qu’ils seront en mesure d’accompagner. Pourquoi ne pas envisager l’aménagement d’un jardin partagé, d’un potager, d’une aire de jeux pour enfants ? Les locataires ne sont pas oubliés : les néo-syndics leur permettent d’avoir accès à une partie de la plateforme de copropriété, via une application dédiée, pour signaler en temps réel des dysfonctionnements (une fuite dans le couloir, ou encore une ampoule à changer dans les parties communes…).