คำนำ รำยงำนฉบับนี้จัดทำขึ้นเพื่อกำรศึกษำ รวบรวมข้อมูลและวิเครำะห์โครงกำรกรณีศึกษำอำคำรชุดพักอำศัย(คอนโดมิเนียม) ในรำยวิชำกำรจัดทำรำยละเอียดโครงกำรเพื่อกำรเพื่อกำรออกแบบงำนสถำปัตยกรรม ชั้นปีที่ 4 ภำควิชำสถำปัตยกรรมและกำร วำงแผน คณะสถำปัตยกรรมศำสตร์ เพื่อศึกษำกำรจัดเตรียมโปรแกรม กำรประเมินควำมต้องกำรของเจ้ำของและผู้ใช้อำคำร
ศึกษำควำมเป็นไปได้ของโครงกำรทัง ้ กำรวิเครำะห์และด้ำนเทคนิคและกำรลงทุน กำรวิเครำะห์สภำพที่ตั้งโครงกำร กำร รวบรวมข้อมูล เพื่อจัดทำเนื้อหำและรำยละเอียดของโครงกำร ตลอดจนกำรพิจำรณำกฎหมำยและข้อบังคับที่เกี่ยวข้องกับ โครงกำร เพื่อนำไปสู่กำรวำงกรอบแนวคิดในกำรออกแบบสถำปัตยกรรมรวมถึงเกณฑ์ในกำรเลือกตำแหน่งที่ตั้งและเกณฑ์กำร
ประเมินกำรออกแบบ คณะผู้จัดทำรำยงำนขอกรำบขอบพระคุณผู้ให้ควำมช่วยในกำรทำรำยงำน ได้แก่ ผศ.ไกรทอง โชติวุฒิพัฒนำ และ อำจำรย์ ปรัศณี เมฆศรีสวัสดิ์ อำจำรย์ที่ปรึกษำรำยวิชำที่ให้คำแนะนำ หำกรำยงำนฉบับนี้มีข้อผิดพลำดประกำรใด คณะผู้จัดทำรำยงำน
ขอน้อมรับคำแนะนำเพื่อนำไปปรับปรุงแก้ไขให้ถูกต้องและเหมำะสมต่อไป คณะผู้จัดทำ
1
สำรบัญ คำนำ หมวดที่ 4 กำรวิเครำะห์ทต ี่ ั้งโครงกำร
สำรบัญ หมวดที่ 1 บทนำและควำมเป็นมำของโครงกำร 1.1 ทีม ่ ำและควำมสำคัญ
4
1.2 วัตถุปะสงค์ของโครงกำร
5
1.3 ขอบเขตของกำรศึกษำ
6
1.4 กระบวนกำรทำงำน
7
หมวดที่ 2 ข้อมูลทัว ่ ไปของโครงกำร 2.1 โครงกำรกรณีศึกษำ
10
2.2 สรุปกำรวิเครำะห์โครงกำรตัวอย่ำง
11
2.3 เป้ำหมำยของโครงกำร
13
4.1 วิเครำะห์ทต ี่ ั้งโครงกำรทำงกำยภำพ
38
4.2 กฎหมำยทีเ่ กี่ยวข้องกับโครงกำร
39
4.3 รูปร่ำงของทีต ่ ั้งโครงกำร
41
4.4 สิ่งอำนวยควำมสะดวกส่วนกลำง
43
4.5สรุปข้อมูล
44
4.6Zoning Diagram & Schematic Mass
45
หมวดที่ 5 ข้อมูลทำงสถำปัตยกรรม
หมวดที่ 3 ข้อมูลทำงกำยภำพ
5..1 ผังพื้นอำคำร
47
5.2 แบบขยำยชนิดห้อง
51
5.3 ภำพทัศนียภำพ
58
5.4 งำนระบบภำยในอำคำร
61
3.1 กระบวนกำรเลือกทีต ่ ั้งโครงกำร
16
3.2 เกณฑ์กำรเลือกทีต ่ ั้งโครงกำร
18
6.1 Feasibility Study
65
3.3 ข้อมูลทีต ่ ั้งโครงกำร
21
6.2 สรุปควำมเป็นไปได้ของโครงกำร
67
3.4 สรุปข้อมูลทีต ่ ั้งโครงกำร
36
หมวดที่ 6 กำรประเมินควำมเป็นไปได้ของโครงกำร
2
หมวดที่ 1 บทนำและควำมเป็นมำของโครงกำร
1
SIGNIFICANCE OF THE PROJECT
1
SIGNIFICANCE OF THE PROJECT
ที่ ม ำและควำมสำคั ญ
2
OBJECTIVES OF PROJECT
3
SCOPE OF STUDY
4
WORKING PROCESS
วั ต ถุ ป ระสงค์ ข องโครงกำร
ขอบเขตกำรทำงำน
กระบวนกำรทำงำน
-3-
1.1
ที่มำและควำมสำคัญ โครงกำรคอนโดมิเนียมพระรำม 9
จำกกำรขยำยตัวในด้ำนของประชำกรและกำรพัฒนำของภำคธุรกิจอย่ำงต่อเนื่อง ทำให้พื้นที่ในหลำยทำเลมีกำร
เปลี่ยนแปลงและพัฒนำไปมำก หนึ่งในนั้นคือย่ำนพระรำม 9 ในปัจจุบันย่ำนพระรำม 9 ในส่วนบริเวณแยกพระรำม 9 (PRIME RAMA 9) กำลังจะเข้ำมำเป็น NEW CBD หรือย่ำน ศูนย์กลำงธุรกิจแห่งใหม่ ที่วัดจำกแหล่งที่ทำงำน กำรเกำะกลุ่มของอำคำรสำนักงำน และควำมพร้อมเป็นศูนย์กลำงของเมืองใน
ด้ำนกำรค้ำ กำรคมนำคมสถำบันกำรเงินและสถำนบันเทิง รวมถึงมีกำรพัฒนำอย่ำงต่อเนื่อง เช่นรถไฟฟ้ำสำยสีส้มที่จะเกิดขึ้นใน อนำคต ส่งผลให้เกิดกำรลงทุนทำงด้ำนห้องชุดพักอำศัยค่อนข้ำงมำก โครงกำรห้องชุดพักอำศัยในย่ำนพระรำม 9 ในช่วง 5 ปีที่ผ่ำนมำ พบว่ำส่วนใหญ่อยู่ในระดับ HIGH END และมี
กลุ่มเป้ำหมำยคือพนักงำนบริษัทที่มีจำนวนเพิ่มขึ้นจำกกำรขยำยตัวของอำคำรสำนักงำน และมีจุดขำยเพื่อตอบสนองกลุ่ม พนักงำนบริษัทในด้ำนเทคโนโลยี ควำมสะดวกสบำยครบครัน ในรำคำที่ค้ม ุ ค่ำ
4
1.2
วัตถุประสงค์ของโครงกำร โครงกำรคอนโดมิเนียมพระรำม 9
เพื่อตอบสนองกลุ่มเป้ำหมำยที่มีจำนวน เพิ่มขึ้นจำกกำรขยำยตัวของอำคำร สำนักงำนใหญ่
เพื่อศึกษำกำรจัดทำรำยละเอียดโครงกำร เพื่อสังเครำะห์เป็นโปรแกรมและควำมเป็นไปได้ ของโครงกำร
เพื่อเป็นที่อยู่อำศัยที่ตอบสนองควำมต้องกำร ขั้นพื้นฐำน และเพิ่มอัตรำกำรเกิดพื้นที่อยู่ อำศัยในแนวดิ่ง
เพื่อเป็นกำรเสนอแนวทำงกำรใช้ที่ดินที่มีอยู่อย่ำง จำกัดให้เหมำะสม เกิดประโยชน์และคุ้มค่ำสูงสุด ทั้งในเชิงเศรษฐกิจและสิ่งแวดล้อม
5
1.3
ขอบเขตกำรทำงำน โครงกำรคอนโดมิเนียมพระรำม 9
ข้อมูล
•
ที่มำและควำมสำคัญ วัตถุประสงค์ของโครงกำร กระบวนกำร ทำงำน แนวคิดกำรจัดตั้งโครงกำร
•
ข้อมูลที่ตั้งโครงกำร เกณฑ์กำรเลือกที่ตั้ง ข้อมูลทำงกำยภำพ และกฎหมำยที่เกี่ยวข้อง
•
กำรวิเครำะห์ขอ ้ มูลเชิงเทคนิค แนวคิดกำรจัดทำโครงกำร กำร วำงผัง จุดขำย
•
กำรประเมินควำมเป็นไปได้ของโครงกำร
เลือกที่ดินที่เหมำะสมจำกข้อมูลกำร วิเครำะห์โครงกำรตัวอย่ำง
วิเครำะห์และเปรียบเทียบที่ดินแต่ละที่
เลือกที่ดินจำกกำรวิเครำะห์ เพื่อหำ FEASIBILITY และกฎหมำยที่เกี่ยวข้อง
SENIOR MANAGER
วิเครำะห์ FEASIBILITY เพื่อคำนวณควำม คุ้มทุน
กลุ่มตัวอย่ำง
สรุปผลจำก FEASIBILITY
1 เดือน 20 วัน (9 ส.ค. 62-29 พ.ย. 62)
ออกแบบและนำเสนอโครงกำร
ระยะเวลำ
6
1.4
กระบวนกำรทำงำน โครงกำรคอนโดมิเนียมพระรำม 9
กำรตั้งสมมติฐำน
ขอบเขตโครงกำร
จำกกำรสำรวจกำรตลำดคอนโดมิเนียมในย่ำน พระรำม 9 จะเห็นได้ว่ำ คอนโดมิเนียมที่ประสบ ควำมสำเร็จด้ำนกำรขำยในท้องตลำดนั้น จัดเป็นประเภท High Class
-
-
ดังนั้น จึงได้สมมติฐำนของกำรดำเนิน โครงกำรในครัง้ นี้ คอนโดมิเนียมที่นำเสนอจะเป็น คอนโดมิเนียมประเภท High Class ซึงประกอบด้วยพื้นที่กำรขำย 4 ประเภท ได้แก่ - ห้อง Studio - ห้อง 1 Bedroom - ห้อง 2 Bedroom
-
-
7
วัตถุประสงค์ของโครงกำร กระบวนกำรทำงำน ที่มำและควำมสำคัญ แนวคิดในกำรจัดตัง โครงกำร ปัญหำและอุปสรรค และแนวทำงใน กำรแก้ปัญหำ กำรเลือกเกณฑ์กำรเลือกที่ตั้งโครงกำร ตำแน่ง ที่ตั้งโครงกำร ข้อมูลเชิงทำงกำยภำพ ข้อมูลทำง กฎหมำย ข้อมูลเชิงเทคนิค ปัจจัย ทฤษฏีที่เกี่ยวข้อง วิเครำะห์ที่ตั้งโครงกำรทำงกำยภำพ แนวควำมคิดในกำรจัดทำโครงกำร แปลนแต่ละ ชั้น แปลนห้อง Facility จุดขำย กำรประเมินควำมเป็นไปได้ของโครงกำร
ขั้นตอนดำเนินงำน
1.
ศึกษำและจัดเตรียมโปรแกรมในกำรทำคอนโดมิเนียม ประเมินควำมต้องกำรของเจ้ำของและผูใ้ ช้ให้สอดคล้องกับประเภทของ โครงกำร เพื่อทำให้ทรำบถึงลักษณะรำยละเอียดองค์ประกอบของโครงกำร
2.
วิเครำะห์สภำพทีต ่ ั้งโครงกำร เกณฑ์กำรเลือกบริเวณ ตัดสินใจเลือกทีต ่ ั้ง โดยอำศัยข้อมูลทำงกำยภำพและทำกำรวิเครำะห์ สภำพแวดล้อมทีต ่ ั้ง กำรทำรำยละเอียดของทีต ่ ั้ง
3.
รวบรวมข้อมูลและวิเครำะห์ข้อมูลเพื่อจัดลำดับควำมต้องกำรของเนื้อที่ กำรจัดทำเนื้อหำรำยละเอียดโครงกำร จัดควำมสัมพันธ์ของ องค์ประกอบโครงกำรด้วยกำรวิเครำะห์เชิงไดอะแกรม
4.
ศึกษำพิจำรณำกฎหมำยข้อบังคับและมำตรฐำนทีเ่ กี่ยวข้อง และประเมินผลกระทบทีม ่ ีต่อโครงกำรตำมลักษณะและประเภทของ
โครงกำรรวมไปถึงเรือ ่ งผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อม 5.
กรอบแนวคิดในกำรออกแบบสถำปัตยกรรม ทฤษฎีทเี่ กี่ยวข้อง งำนระบบ และเกณฑ์ทป ี่ ระเมินกำรออกแบบ โดยใช้กำรวิเครำะห์เชิง ไดอะแกรม เพื่อนำไปกำรสร้ำง ไดอะแกรมกำรใช้งำน และไดอะแกรมกำรออกแบบ
6.
ศึกษำควำมเป็นไปได้ของโครงกำร ทัง้ กำรวิเครำะห์ด้ำนเทคนิค และกำรลงทุน เข้ำใจเรือ ่ งกำรวำงแผนงำนก่อสร้ำง แผนทำงดำรเงิน รวมไปถึงกำรวิเครำะห์ควำมเป็นไปได้ทำงกำรเงิน
8
หมวดที่ 2 ข้อมูลของโครงกำร
PROJECT INFORMATION
1
CASE STUDY
กำรทบทวนโครงกำรกรณี ศึ ก ษำ
2
SUMMARY OF CASE STUDY ANALYSIS
3
TARGET OF THE PROJECT
สรุ ป กำรวิ เ ครำะห์ โ ครงกำรตั ว อย่ ำ ง
เป้ ำ หมำยของโครงกำร
-9-
2.1
IVY AMPIO P R U K S A
R E A L E S T A T E
กำรทบทวนโครงกำรกรณีศึกษำ คอนโดมิ เนี ย มตั ว อย่ า งโครงการกรณี ศึ ก ษา
ASPIRE
RAMA
9
IDEO MOBI
R A M A
A P T H A I L A N D C O M P A N Y L I M I T E D
A N A N D A
CONDOLETTE MIDST
A SPACE ID
RHYTHM ASOKE
P R U K S A
A R E E Y A
R E A L
E S T A T E
ASOKE - RATCHADA
A P
D E V E L O P M E N T
( T H A I L A N D )
P R O P E R T Y
9
PROJECT INFORMATION
TC GREEN
BELLE GRAND
T C
B E L L E D E V E L O P M E N T C O M P A N Y L I M I T D
D E V E L O P M E N T
LIFE ASOKE RAMA 9 A P
( T H A I L A N D )
THE LINE ASOKE RATCHADA P R U K S A R E A L E S T B T S S A N S I R I H O L D I N G N I N E C O M P A N Y L I M I T E D A T E
10
2.2
สรุปกำรวิเครำะห์โครงกำรตัวอย่ำง SUMMARY OF CASE STUDY ANALYSIS
อั ต ร ำ ส่ ว น ข อ ง จำ น ว น ห้ อ ง 3 BEDROOM
3%
2 BEDROOM
16%
NUMBER OF FLOOR 32 FLOORS HEIGHT 88 M
TYPE
STUDIO
20%
PROJECT INFORMATION
HIGH RISE HIGH END 1 TOWER
FLOOR TO CEILING MODE 2.50 M.
CORRIDOR I SHAPE
61% 1 BEDROOM
FACILITY
ELEVATOR 192 UNITS : 1 LIFT
ROOF GARDEN SWIMMING POOL FITNESS SECURITY CCTV
PARKING
MAILBOX
AVERAGE 2 UNITS / CAR ARKING.
KEY CARD CO-WORKING SPACE
11
2.2
สรุปกำรวิเครำะห์โครงกำรตัวอย่ำง SUMMARY OF CASE STUDY ANALYSIS
ข้ อ มู ล ท ำ ง ก ำ ร ต ล ำ ด ร ำ ค ำ ต่ อ ต ำ ร ำ ง เ ม ต ร STARTING
PRESENT
57,000 – 154,200
96,000 – 186,200
PRICE
ข้ อ มู ล ท ำ ง ก ำ ย ภ ำ พ ข อ ง ที่ ตั้ ง โ ค ร ง ก ำ ร BUILDING FOLLOW FORM SITE
BTH./SQM
ขนำด 4,264.32 SQ.M.
CASE STUDY
G TOWER
ESPLANADE MRT RAMA 9
ย9
ย7
พ4
BTH./SQM
165,000
ร า ค า เ ริ่ ม ต้ น บ า ท [ ห้ อ ง ที่ เ ล็ ก ที่ สุ ด ]
185,000
ร า ค า สู ง สุ ด บ า ท [ ห้ อ ง ที่ ใ ห ญ่ ที่ สุ ด ]
CENTRAL RAMA 9
FORTUNE TOWN
PRICE
STUDIO FAR 8 - OSR 4
FAR 5 - OSR 6
FAR 7 - OSR 4.5
1BED
ROOM
2BED 3BED ROOM
ROOM
SELL POINT
49.90 12
24.18
SQ.M.
36.25
SQ.M.
60.431
SQ.M.
10.80
MB
94.4
SQ.M.
17.00
MB
4.35 6.52
MB MB
B / SQ.M. / MONTH
2.3 ประเภท และ รู ป แ บ บ คอนโด
แนวคิดในกำรจัดตั้งโครงกำร TARGET OF THE PROJECT
โ ค ร ง ก ำ ร ป ร ะ เ ภ ท ค อ น โ ด มิ เ นี ย ม มี สิ่ ง อำ น ว ย ค ว ำ ม ส ะ ด ว ก ค ร บ ค รั น
ร ำ ค ำ ต่ อ ต ำ ร ำ ง เ ม ต ร
PRICE
165,000 - 185,000
บ น ใ จ ก ล ำ ง พื้ น ที่ C B D แ ล ะ เ ข้ ำ ถึ ง
BATH / SQ.M
ไ ด้ อ ย่ ำ ง ส ะ ด ว ก
ค่ ำ ส่ ว น ก ล ำ ง
50
TOTAL
BATH / SQ.M
4,000 – 5,000
ข น ำ ด ที่ ตั้ ง โครงกำร
รู ป แ บ บ ห้ อ ง และ จำ น ว น ห้ อ ง พั ก
PROJECT INFORMATION
SQ.M.
TOTAL
363
143 180 ROOM
ROOM
STUDIO
ROOM
42
ROOM
8
จำ น ว น ที่ จ อ ด ร ถ
ROOM
ROOM
1:2 UNIT
182 คั น
19%
4 ชั้ น
1BED 2BED 3BED ROOM
จำ น ว น
ROOM
จำ น ว น ลิ ฟ ต์ สิ่ ง อำ น ว ย
ควำมสะดวก
FLOOR TO CEILING
13
LOW-RISE
2
HIGH-RISE
1
LIFT
LIFT
FLOOR TO CEILING 2.50 M.
2.3
แนวคิดในกำรจัดตั้งโครงกำร
PROJECT INFORMATION
TARGET OF THE PROJECT
CONCEPT OF PROJECT
TARGET GROUP
SENIOR & MANAGER WORKING PEOPLE
WORK - LIFE
SMART
BALANCE
LIVING
CO-WORKING SPACE
CO-WORKING SPACE
LIFESTYLE
INCOME
CHARACTER
& SALARY
WORKAHOLIC VALUES LOYALTY BUSINESSMAN SMART LIVING
รำยได้
70,000 – 100,000 บ ำ ท / เ ดื อ น
SMART LIVING
ควำมสำมำรถในกำรกู้
5,000,000 – 10,000,000 บ ำ ท / เ ดื อ น
14
WORK LIFE BALANCE
หมวดที่ 3 ข้อมูลทำงกำยภำพ
PHYSICAL FEASIBILITY 1
SITE SELECTION PROCESS
กระบวนกำรเลื อ กที่ ตั้ ง โครงกำร
2
CRITERIA SITE SELECTION
3
SITE INFORMATION
4
SUMMARY SITE SELECTION
เกณฑ์ ก ำรเลื อ กที่ ตั้ ง โครงกำร
ข้ อ มู ล ที่ ตั้ ง โครงกำร
สรุ ป ข้ อ มู ล ที่ ตั้ ง โครงกำร
- 15 -
3.1
กระบวนกำรเลือกที่ตั้งโครงกำร
PHYSICAL FEASIBILITY
TARGET OF THE PROJECT
1
สร้ำงเกณฑ์ กำรคั อกที่ตั้งขโครงกำรพร้ อมให้คำน้ำหนักตำมควำมสำคัญ วั ต ถุด ปเลื ระสงค์ อง
โครงกำร
2
พิจำรณำและคัดเลือก พื้นที่บริเวณสี่แยกพระรำมเก้ำโดยใช้เกณฑ์และค่ำน้ำหนักที่ได้จัดตั้งไว้
กระบวนกำรทำงำน
3
วิเครำะห์ข้อมูล ที่ตั้งโครงกำรทำงกำยภำพ และข้อมูลทำงกฏหมำย
4
ให้คะแนนที่ดิน ที่ทำกำรเลือก เพื่อนำไปสู่ขั้นตอนกำรวิเครำะห์ข้อมูลเชิงเทคนิค
16
3.1
PHYSICAL FEASIBILITY
กำรสร้ำงเกณฑ์กำรพิจำรณำในกำรเลือกที่ตั้งโครงกำร TARGET OF THE PROJECT
กลุ่มเป้ำหมำยหลัก ของโครงกำร
กำรเลือกใช้เกณฑ์
เกณฑ์
ในกำรพิจำรณำ
ในกำรพิจำรณำ
20%
Senior – Manager
รำยได้ 70,000 – 100,000 บำท/เดือน
กำรเดินทำงที่ สะดวกสบำย
40%
40%
ควำมรวดเร็วใน กำรเข้ำถึงสถำนที่ต่ำงๆ สภำพแวดล้อม
ควำมทันสมัยเพื่อ ตอบสนองชีวิตประจำวัน
อยู่ใกล้แหล่ง ควำมเจริญ และย่ำน CBD
17
กำรเข้ำถึงที่ตั้งโครงกำร ที่ดิน
เกณฑ์กำรพิจำรณำเลือกที่ตั้งโครงกำร
ย่ำน CBD
น้ำหนัก
10%
คะแนน
ตัวชี้วัด
ระยะห่ำงจำกCBDและ ระยะเวลำในกำรขับรถ ไปยังCBD
ระยะห่ำง 0 – 1 km
5
ระยะห่ำง 1.1– 2 km
4
ระยะห่ำง 2.1– 3 km
3
ระยะห่ำง 3.1– 4 km
2
ระยะห่ำงมำกกว่ำ 4.1 km
สภำพแวดล้อม 20%
มุมมองของ ศักยภำพ Facility โดยรอบโครงกำร
มุมมองของ ทัศนียภำพของ โครงกำร
5%
5%
ควำมเหมำะสมครบ ครันของ กำรใช้งำนสิ่งอำนวย ควำมสะดวกโดยรอบ โครงกำร
ภำพรวมของ สภำพแวดล้อม จำกมุมมองโดยรอบ โครงกำร
ดีมำก
5
ดี
4
ปำนกลำง
3
น้อย
2
น้อยมำก
1
ดีมำก
5
ดี
4
ปำนกลำง
3
น้อย
2
น้อยมำก
18
1
1
เกณฑ์กำรพิจำรณำเลือกที่ตั้งโครงกำร
ทำงด่วน
กำรเข้ำถึง ทีต ่ ั้งโครงกำร
สถำนีรถไฟฟ้ำ
น้ำหนัก
25%
5%
40%
ถนน
10%
คะแนน
ตัวชี้วัด
ระยะห่ำงจำกทำงด่วน และระยะเวลำในกำรขับรถ ไปยังทำงด่วน
ระยะห่ำงจำกสถำนี รถไฟฟ้ำ และระยะเวลำ ในกำรเดินเท้ำ
ตำแหน่งที่ตั้ง ระยะห่ำงจำกถนนใหญ่
19
ระยะห่ำง 0 – 1 km
5
ระยะห่ำง 1.1 – 2 km
4
ระยะห่ำง 2.1 – 3 km
3
ระยะห่ำง 3.1 – 4 km
2
ระยะห่ำงมำกกว่ำ 4.1 km
1
ระยะห่ำง 100 m
5
ระยะห่ำง 101– 500 m
4
ระยะห่ำง 501– 1,000 m
3
ระยะห่ำง 1,001– 1,500 m
2
ระยะห่ำงมำกกว่ำ 1,501 m
1
ติดถนนใหญ่สำยหลัก
5
ติดถนนใหญ่ทว ั่ ไปหรือ เข้ำซอยหลักจำกถนนสำยสำคัญ
4
เข้ำซอยหลักจำกถนนสำยทัว ่ ไป
3
ต้องเข้ำซอยย่อยเข้ำไปอีก
2
พื้นทีต ่ ำบอด
1
เกณฑ์กำรพิจำรณำเลือกที่ตั้งโครงกำร
รำคำที่ดิน
น้ำหนัก
30%
รำคำต่อตำรำงวำ
ทีด ่ ิน
40% ขนำดพื้นที่ใช้ สอยที่สำมำรถ ก่อสร้ำงได้
10%
คะแนน
ตัวชี้วัด
FAR, OSR ของ ที่ดินในผังสี
20
100,000 – 150,000 บำท/ตร.ว.
5
150,001 – 200,000 บำท/ตร.ว.
4
200,001 – 250,000 บำท/ตร.ว.
3
250,001 – 300,000 บำท/ตร.ว.
2
> 300,001บำท/ตร.ว.
1
ผังสีแดง
5
ผังสีน้ำตำล
4
ผังสีส้ม
3
ผังสีเหลือง
2
ผังสีเขียว
1
หมวดที่ 3
PHYSICAL FEASIBILITY
แผนที่แสดงควำมสัมพันธ์ทต ี่ ั้ง 3 แห่งภำยในพื้นที่ Prime Rama 9 SITE 1 2 - 3 – 8 ไร่ 2.3 กม. จากเซนทรัล พระราม 9
1 MAP SHOW 3 SITE MACRO
SITE 2
2
2 – 2 – 24 ไร่ 570 เมตร
3
จากเซนทรัล พระราม 9
SITE 3 3 - 1 – 3 ไร่ 750 เมตร จากเซนทรัล พระราม 9
21
หมวดที่ 3
22
หมวดที่ 3
SITE SELECTION
ข้อมูลที่ตั้งโครงกำร 3 แห่ง
ที่ ตั้ ง : 4 ถ น น อ โ ศ ก - ดิ น แ ด ง แ ข ว ง ดิ น แ ด ง เ ข ต ดิ น แ ด ง ก รุ ง เ ท พ ม ห ำ น ค ร ข น ำ ด ที่ ดิ น :
4,379.62 ตร.ม. 2 – 3 - 8 ไ ร่
SITE 3
SITE 2
SITE 1
ที่ ตั้ ง : 1 1 2 ถ น น พ ร ะ ร ำ ม 9 เ ข ต ห้ ว ย ข ว ำ ง แ ข ว ง ห้ ว ย ข ว ำ ง ก รุ ง เ ท พ ม ห ำ น ค ร ข น ำ ด ที่ ดิ น :
4,096.48 ตร.ม. 2 – 2 - 2 4 ไ ร่
23
ที่ ตั้ ง : 8 2 2 อ โ ศ ก – ดิ น แ ด ง บ ำ ง ก ะ ปิ ห้ ว ย ข ว ำ ง ก รุ ง เ ท พ ม ห ำ น ค ร ข น ำ ด ที่ ดิ น :
5,212.56 ตร.ม. 3 – 1 - 3 ไ ร่
SITE 1
แ ผ น ที่ แ ส ด ง ค ว ำ ม สั ม พั น ธ์ ร ะ ห ว่ ำ ง ที่ ตั้ ง โ ค ร ง ก ำ ร ตั ว เ ลื อ ก ที่ 3 แ ล ะ สิ่ ง อำ น ว ย ค ว ำ ม ส ะ ด ว ก ใ ก ล้ เ คี ย ง
2.3 กิโลเมตร
400 เมตร
1 กิโลเมตร
24
SITE SELECTION
SITE 1 Location : 4 ถนน อโศก - ดินแดงแขวง ดินแดง เขตดินแดงกรุงเทพมหำนคร
ข้อมูลที่ดิน ขนำดทีด ่ ิน :2 ไร่ 3 งำน 8 ตร.ว. / 4,379.62 ตร.ม. รูปร่ำงทีด ่ ิน : ทรงสี่เหลี่ยมด้ำนไม่เท่ำ
1
ขนำดทีด ่ ินทีใ่ ช้ได้:30,657.34 ตร.ม.
2
รำคำทีด ่ ิน :255,000ต่อ ตร.ว.
SITE
3
S หน้ำโครงกำรติด ถนนใหญ่ สะดวก ในกำรเข้ำถึง โครงกำร
O อยู่ใกล้สิ่งอำนวย ควำมสะดวก เช่น ห้ำงสรรพสินค้ำ
กำรเข้ำถึงโครงกำร
สภำพแวดล้อม
W
N
ถนนพระรำม 9
S
คลองสำมเสน
W พื้นทีโ่ ล่ง และ อำคำรสูงทีก ่ ำลัง ซอยส่วนบุคคล ก่อสร้ำง บริบททำงสังคม อยู่ใกล้แยกถนนอโศกดินแดง – ถนนพระรำม 9 ควำมสะดวกในกำรเดินทำง ระยะห่ำงจำก Central Grand Rama 9 โดยรถ : 2.3 กม. 2.3 กม. โดยเท้ำ : 1.3 กม. 13 นำที ระยะห่ำงจำกสถำนีพระรำม 9 โดยรถ : 400 ม. ระยะห่ำงจำกทำงด่วนพิเศษศรีรช ั โดยรถ : 1 กม. E
เข้ำถึงย่ำน CBD บริเวณถนน รัชดำภิเษกไม่สะดวก
T อยู่ติดซอย ทำให้ อำจเกิดเสียง รบกวน 25
SITE 1 ข้อมูลทางกฎหมายขนาด รูปร่าง และกฎหมายที่เกี่ยวข้อง
ขนำดทีต ่ ง ั้ โครงกำร : 2-3-8 ไร่ , / 4,379.62 ตำรำงเมตร รูปร่ำงอำคำร : สี่เหลี่ยมด้ำนไม่เท่ำ เขตพื้นทีเ่ ป็นสีน้ำตำล : ควำมหนำแน่นสูง
FAR
7
เพรำะฉะนั้นจะมีพื้นทีใ่ ช้สอยได้ 30,657.34 ตำรำงเมตร
OSR 4.5 ระยะร่น 6 เมตร รอบพื้นทีโ่ ครงกำร เนื่องจำกเป็นอำคำรสูงเกิน 23 เมตร
26
SITE 2
แ ผ น ที่ แ ส ด ง ค ว ำ ม สั ม พั น ธ์ ร ะ ห ว่ ำ ง ที่ ตั้ ง โ ค ร ง ก ำ ร ตั ว เ ลื อ ก ที่ 3 แ ล ะ สิ่ ง อำ น ว ย ค ว ำ ม ส ะ ด ว ก ใ ก ล้ เ คี ย ง
SITE SELECTION
570เมตร
650 เมตร
560 เมตร
900 เมตร
27
SITE 2 Location :112 ถนนพระราม 9 เขตห้วยขวาง แขวงห้วยขวาง กรุงเทพมหานคร
ข้อมูลที่ดิน ขนำดทีด ่ ิน : 2 ไร่ 2งำน 24ตร.ว./ 4,096.48 ตร.ม. รูปร่ำงทีด ่ ิน : ทรงสี่เหลี่ยมด้ำนไม่เท่ำ
1
ขนำดทีด ่ ินทีใ่ ช้ได้: 28,675.36 ตร.ม.
2 SITE
3
รำคำทีด ่ ิน : 250,000ต่อ ตร.ว. กำรเข้ำถึงโครงกำร
S หน้ำโครงกำรติด ถนนใหญ่ สำมำรถได้สะดวก
O อยู่ใกล้แกล้ง CBD และห้ำงสรรพสินค้ำ เกิดโอกำสในกำร ขยำยตัวสูง
สภำพแวดล้อม
W ทัศนียภำพทีม ่ อง ออกไปไม่ดีเนื่องจำก ด้ำนทิศตะวันออกติด อำคำรสูง
N
ถนนพระรำม 9
E
ถนนส่วนบุคคล
S
คลองสำมเสน
W
อำศัยพักอำศัย
บริบททำงสังคม อยู่ใกล้แยกถนนรัชดำภิเษก – ถนนพระรำม 9 ควำมสะดวกในกำรเดินทำง ระยะห่ำงจำก Central Grand Rama 9 โดยรถ : 570 ม. โดยเท้ำ : 1.4 กม. ระยะห่ำงจำกสถำนีพระรำม 9 โดยรถ : 650 ม. 2 นำที ระยะห่ำงจำกทำงด่วนพิเศษศรีรช ั โดยรถ : 900 ม.
T อำคำรด้ำนข้ำงเป็น อำคำรสูง และมี ทำงเข้ำออกด้ำนข้ำง ผูค ้ นพลุกพล่ำน 28
SITE 2 ข้อมูลทางกฎหมายขนาด รูปร่าง และกฎหมายที่เกี่ยวข้อง
ขนาดที่ตั้งโครงการ : 2-2-24 ไร่ , / 4,096.48 ตารางเมตร รูปร่างอาคาร : สี่เหลี่ยมด้านไม่เท่า เขตพื้นที่เป็นสีน้าตาล : ความหนาแน่นสูง
FAR
7
เพราะฉะนั้นจะมีพื้นที่ใช้สอยได้ 28,657.36 ตารางเมตร
OSR 4.5
ระยะร่น 6 เมตร รอบพืน ้ ทีโ่ ครงการ เนื่องจากเป็นอาคารสูงเกิน 23 เมตร
29
SITE 3
แ ผ น ที่ แ ส ด ง ค ว ำ ม สั ม พั น ธ์ ร ะ ห ว่ ำ ง ที่ ตั้ ง โ ค ร ง ก ำ ร ตั ว เ ลื อ ก ที่ 3 แ ล ะ สิ่ ง อำ น ว ย ค ว ำ ม ส ะ ด ว ก ใ ก ล้ เ คี ย ง
750 เมตร
750 เมตร
700 เมตร
30
SITE SELECTION
SITE 3 Location : 822 อโศก – ดินแดง บำงกะปิ ห้วยขวำง กรุงเทพมหำนคร
ข้อมูลที่ดิน ขนำดทีด ่ ิน : 3 ไร่ 1 งำน 3 ตร.ว./5,212.56 ตร.ม. รูปร่ำงทีด ่ ิน : ทรงสี่เหลี่ยมด้ำนไม่เท่ำ
1
ขนำดทีด ่ ินทีใ่ ช้ : 36,487.92 ตร.ม.
2
รำคำทีด ่ ิน : 205,000ต่อตำรำงวำ
3
SITE
กำรเข้ำถึงโครงกำร
สภำพแวดล้อม
S -
รูปร่ำงทีด ่ ินจัดพื้นทีไ่ ด้งำ ่ ย รูปร่ำงทีด ่ ินมีหน้ำกว้ำงติด ถนน รำคำทีด ่ ินไม่สูงมำก
O ทีต ่ ง ั้ ห่ำงจำกย่ำน CBD ประมำณ 750 เมตร กำรจรำจร จึงไม่คับคั่ง มำก และมลพิษน้อย
W -
เข้ำถึงย่ำน CBD บริเวณ ถนนพระรำม9 ไม่สะดวก ติดมุมถนน กำรเข้ำถึง ลำบำก และเปิดทำงเข้ำ ได้ยำก
-
N
คลองสำมเสนใน
S
ถนน จตุรทิศ
E
ถนนเพชรอุทย ั
W
อำคำรพักอำศัย สูง 2 ชั้น
บริบททำงสังคม เป็นพื้นทีอ ่ ำคำรพักอำศัยเป็นส่วนใหญ่ ห่ำงจำกย่ำน CBDไม่มำกนัก ควำมสะดวกในกำรเดินทำง ระยะห่ำงจำก central Grand rama9 โดยรถ : 750 ม. 3นำที โดยเท้ำ : 750 ม. 13นำที ระยะห่ำงจำก สถำนีพระรำม 9 โดยรถ : 780 ม. 3นำที ระยะจำกทำงด่วน โดยรถ : 700 M. 3นำที
T แหล่งอำนวยควำมสะดวก และห้ำงสรรพสินค้ำ อยู่ ห่ำงไกล
31
S I TE 3 ข้อมูลทางกฎหมายขนาด รูปร่าง และกฎหมายที่เกี่ยวข้อง
ระยะร่น 6 เมตร รอบพื้นทีโ่ ครงกำร เนื่องจำกเป็นอำคำรสูงเกิน 23 เมตร ขนำดทีต ่ ั้งโครงกำร : 3-1-3 ไร่ , /5,212.56 ตร.ม. รูปร่ำงอำคำร : สี่เหลี่ยมด้ำนไม่เท่ำ
เขตพื้นทีเ่ ป็นสีน้ำตำล : ควำมหนำแน่นสูง FAR 7 = : 36,487.92ตำรำงเมตร OSR = 4.5
32
คะแนน (1-5) เกณฑ์กำรพิจำรณำ เลือกที่ตั้งโครงกำร
ย่ำน CBD
สภำพแวดล้อม
20%
มุมมองของ ศักยภำพ Facility โดยรอบโครงกำร
มุมมองของ ทัศนียภำพของ โครงกำร
น้ำหนัก
10%
5%
5%
ตัวชี้วัด
ระยะห่ำงจำกCBDและ ระยะเวลำในกำรขับรถ ไปยังCBD
ควำมเหมำะสมครบ ครันของกำรใช้งำนสิ่ง อำนวยควำมสะดวก โดยรอบโครงกำร
ภำพรวมของ สภำพแวดล้อม จำกมุมมองโดยรอบ โครงกำร
33
SITE 1
SITE 2
3
5
SITE 3
5
4
5
2
3
4
3
คะแนน (1-5) เกณฑ์กำรพิจำรณำ เลือกที่ตั้งโครงกำร
ทำงด่วน
น้ำหนัก
25%
กำรเข้ำถึง ที่ตั้งโครงกำร
สถำนีรถไฟฟ้ำ
5%
ถนน
10%
40%
ทีด ่ ิน
รำคำที่ดิน
30%
ตัวชี้วัด
SITE 1
SITE 2
SITE 3
5
5
5
4
3
3
5
5
4
FAR, OSR ของ ที่ดินในผังสี
2
3
3
รำคำต่อตำรำงวำ
4
4
4
ระยะห่ำงจำกทำงด่วน และระยะเวลำในกำรขับรถ ไปยังทำงด่วน ระยะห่ำงจำกสถำนี รถไฟฟ้ำ และระยะเวลำ ในกำรเดินเท้ำ ตำแหน่งที่ตั้ง ระยะห่ำงจำกถนนใหญ่
40% ขนำดพื้นที่ใช้สอยที่ สำมำรถก่อสร้ำงได้
10%
34
สรุปคะแนน (%) เกณฑ์กำรพิจำรณำ เลือกทีต ่ ั้งโครงกำร
สภำพแวดล้อม
20%
คะแนน (%) น้ำหนัก
40%
ที่ดิน
40%
รวม 100%
SITE 1
SITE 2
6
10
SITE 3
ย่ำน CBD
10%
ระยะเวลำในกำรขับรถไปยังCBD
มุมมองศักยภำพ Facility
5%
ควำมเหมำะสมสิ่งอำนวยควำม สะดวก
4
5
2
5%
ภำพรวมของสภำพแวดล้อม
3
4
3
ทำงด่วน
25%
ระยะห่ำงจำกทำงด่วน
25
25
25
สถำนีรถไฟฟ้ำ ถนน
5%
ระยะห่ำงจำกสถำนีรถไฟฟ้ำ
4
3
3
10%
ตำแหน่งระยะห่ำงจำกถนนใหญ่
10
8
8
30 %
รำคำต่อตำรำงวำ
12
18
18
10%
FAR, OSR ของที่ดินในผังสี
8
8
8
72
83
77
ทัศนียภำพโครงกำร กำรเข้ำถึง โครงกำร
ตัวชีว้ ัด
รำคำที่ดิน พื้นที่ใช้สอย
100%
35
10
สรุปกำรเลือกทีต ่ ั้ง
17%
SITE 2
SITE 2
83%
83 %
SITE 2
23%
28%
SITE 1
72% SITE 1
SITE 2 ที่ ตั้ ง : ถ น น พ ร ะ ร ำ ม 9 แ ข ว ง ห้ ว ย ข ว ำ ง เ ข ต ห้ ว ย ข ว ำ ง ก รุ ง เ ท พ ม ห ำ น ค ร SITE 3
77% SITE 3
36
ข น ำ ด ที่ ดิ น :
4,096.48 ตร.ม. 2 – 2 - 2 4 ไ ร่
หมวดที่ 4 กำรวิเครำะห์ที่ตั้งโครงกำร
1
SITE PHYSICAL ANALYSIS
วิเครำะห์ที่ตั้งโครงกำรทำงกำยภำพ
2
LAW AND REGULATION
3
SHAPE OF SITE
4
PUBLICE SERVICE – FACILITY
5
ZONING DIAGRAM & SCHEMATIC MASS
6
กฎหมำยที่เกี่ยวข้องกับโครงกำร
รูปร่ำงของที่ตั้งโครงกำร
สิ่งอำนวยควำมสะดวกส่วนกลำง
Zoning Diagram & Schematic Mass SUMMARY
สรุปข้อมูล
- 37 -
กำรวิเครำะห์ที่ตั้งโครงกำรทำงกำยภำพ ก ำ ร วิ เ ค ร ำ ะ ห์ ก ำ ร เ ข้ ำ ถึ ง
ก ำ ร วิ เ ค ร ำ ะ ห์ แ ด ด ล ม ฝ น
ก ำ ร วิ เ ค ร ำ ะ ห์ ที่ ตั้ ง โ ด ย ร อ บ
ก ำ ร วิ เ ค ร ำ ะ ห์ ก ฎ ห ม ำ ย
CENTRAL GRAND RAMA 9 G LAND TOWER
RHYTHM ASOKE IDEO RAMA9
CONDO LETTE MIT
ASPRIE RAMA9
PG RAMA9 6 เมตร
38
กฎหมำยที่เกี่ยวข้องกับกำรอออกแบบโครงกำร พระรำชบัญญัติอำคำรชุด พ.ศ.2522 อ ำ ค ำ ร ชุ ด ห ม ำ ย ค ว ำ ม ว่ ำ อ ำ ค ำ ร ที ่ บุ ค ค ล ส ำ ม ำ ร ถ แ ย ก ก ำ ร ถื อ ก ร ร ม สิ ท ธิ์ อ อ ก ไ ด้ เ ป็ น ส่ ว น ๆ โ ด ย แ ต ่ ล ะ ส ่ ว น ป ร ะ ก อ บ ด ้ ว ย ก ร ร ม ส ิ ท ธิ ์ ใน ท ร ั พ ย ์ ส ่ ว น ก ล ำ ง ผู ้ ซื ้ อ อ ำ ค ำ ร ช ุ ด ส ำ ม ำ ร ถ มี ก ร ร ม สิ ท ธิ ์ ไ ด้ ทั ้ ง ใ น ห้ อ ง ข อ ง ตั ว เ อ ง แ ล ะ ยั ง ถื อ ก ร ร ม สิ ท ธิ์ ร่ ว ม ใ น ท รั พ ย์ ส่ ว น
ท รั พ ย์ สิ น ส่ ว น บุ ค ค ล ห้ อ ง ชุ ด
ท รั พ ย์ สิ น ส่ ว น ก ล ำ ง พื้ น ที่ ส่ ว น ก ล ำ ง
พระรำชบัญญัติควบคุมอำคำรพ.ศ.2522
ระบบควำมปลอดภัย
ระบบระบำยอำกำศ
ระบบบำบัดน้ำเสียก่อนส่งออกสำธำรณะ
ระบบกำรก่อสร้ำงตำมมำตรฐำน
กฎกระทรวง ฉบับที่ 55 (พ.ศ. 2543) ออกตำมควำมในพระรำชบัญญัติควบคุมอำคำร พ.ศ.2522 2H H
ระยะร่น
ระยะร่นรถดับเพลิง ระยะร่นจำกควำมกว้ำงของถนน
อำคำรขนำดใหญ่พิเศษ อำคำรที่ก่ อ สร้ำ งขึ้น เพื่ อ ใช้อ ำคำรหรือ ส่ว นหนึ่ งส่ วนใดของอำคำรเป็น ที่อ ยู่ อำศัยหรือประกอบกิจกำรประเภทเดียวหรือ หลำยประเภทโดยมีพื้นที่รวมกั น ทุกชั้นหรือชั้นหนึ่งชั้นใดในหลังเดียวกันตั้งแต่ 10,000 ตำรำงเมตรขึ้นไป
39
พื้นที่ว่ำง
พื้นที่อันปรำศจำกหลังคำหรือสิ่งก่อสร้ำงปกคลุม
ควำมอำคำรสูง พื้นที่อันปรำศจำกหลังคำหรือสิ่งก่อสร้ำงปกคลุม
กฎหมำยที่เกี่ยวข้องกับกำรอออกแบบโครงกำร EIA
รำยงำนกำรวิเครำะห์ผลกระทบสิ่งแวดล้อม (Environmental Impact assessment)
กฎกระทรวงผังเมืองรวม แผนผัง นโยบำยและโครงกำร รวมทัง้ มำตรกำรควบคุมโดยทัว ่ ไปเพื่อ ใช้ เป็นแนวทำงในกำรพัฒนำกำรดำรงรักษำเมืองและบริเวณที่ เกี่ยวข้องหรือชนบท ในด้ำนกำร ใช้ประโยชน์ในทรัพย์สิน กำร คมนำคม และกำรขนส่ง กำรสำธำรณูปโภค บริกำรสำธำรณะ และ สภำพแวดล้อมเพื่อบรรลุวต ั ถุประสงค์ของกำรผังเมือง
กำรทำรำยงำนวิเครำะห์ผลกระทบสิ่งแวดล้อม เป็นกำรศึกษำ เพื่อคำดกำรณ์ผลกระทบทัง้ ในทำงบวกและทำงลบจำกกำร พัฒนำโครงกำร เพื่อกำหนดมำตรกำรป้องกันและแก้ไข ผลกระทบสิ่งแวดล้อมและใช้ในกำรประกอบกำรตัดสินใจพัฒนำ โครงกำร คอนโดมิเนียม ทีม ่ ีจำนวนห้องชุด (unit)
ผั ง สี ที่ ดิ น ก รุ ง เ ท พ ม ห ำ น ค ร
ตั่งแต่ 80 ห้องขึ้นไปหรือมีพื้นทีต ่ ั้งแต่ 4000 ตำรำง
ข้อ 16 ทีด ่ ินประเภทสีน้ำตำล ย.9 พื้นทีด ่ ิน 2 ไร่ 3 งำน 8 ตร.ว.หรือ
เมตรขึ้นไป
4,096.48ตร.ม. FAR พื้นทีใ่ ช้สอยอำคำร 28,675.36 ตร.ม.
อำคำรทีม ่ ีควำมสูงเกิน 23 เมตร หรือมีพื้นทีใ่ ช้สอย
OSR พื้นทีว ่ ำ ่ ง 12,90.39 ตร.ม.
เกิน10,000ตำรำงเมตร
BAF 645.21 ตร.ม. ทีด ่ ินเดิมเป็นทีร่ ำบ ไม่ได้ตั้งอยู่บนบึง หรือลุ่มน้ำ
FAR BONUS
ดังนั้นจึงไม่ต้องบรรทุกดินหรือขุดดิน และจะไม่เป็น
พื้นทีด ่ ิน 4,096.48ตร.ม.
กำรรบกวนประชำชนโดยรอบ
กำรกักเก็บน้ำฝน 1 ลบ.ม. ต่อพื้นทีด ่ ิน 50 ตร.ม. ต้องกักเก็บน้ำฝน 81.92 ลบ.ม (3x9x3) สำมำรถเพิ่ม FAR ในอัตรำส่วนร้อยละ 5
ศำสนสถำนทีใ่ กล้ทส ี่ ุดอยู่ในระยะ 300เมตร และไม่มี
ดังนั้นพื้นทีใ่ ช้สอยอำคำรรวมทัง้ หมดของโครงกำร
พื้นทีส ่ ำคัญทำงประวัติศำสตร์ในละแวกปี
เป็น 30,108.228
40
รูปร่ำงของที่ตั้งโครงกำร ALTERNATIVE 1 รู ปแบบกำรวำงผัง อำคำรสองอำคำรขนำนกัน
ALTERNATIVE 2
ALTERNATIVE 3
รู ปแบบกำรวำงผัง รู ปแบบตัว I
รู ปแบบกำรวำงผัง รู ปแบบตัว L
พืน ้ ทีส ่ ว ่ นกลำง
พืน ้ ทีส ่ ว ่ นกลำง
พืน ้ ทีส ่ ว ่ นกลำง
พืน ้ ทีห ่ ้องขำย
พืน ้ ทีห ่ ้องขำย
พืน ้ ทีห ่ ้องขำย
ทีจ ่ อดรถ
ทีจ ่ อดรถ
ทีจ ่ อดรถ
พืน ้ ทีส ่ ำธำรณะ
พืน ้ ทีส ่ ำธำรณะ
พืน ้ ทีส ่ ำธำรณะ
พืน ้ ทีบ ่ ริกำรและงำนระบบ
พืน ้ ทีบ ่ ริกำรและงำนระบบ
พืน ้ ทีบ ่ ริกำรและงำนระบบ
พืน ้ ทีด ่ ินของโครงกำร
พืน ้ ทีด ่ ินของโครงกำร
พืน ้ ทีด ่ ินของโครงกำร
N
N
กำรรับมุมมองหลำกหลำย เกิดมุมส่วนตัว
S W O
ควำมหลำยหลำยของชั้น
T
เกิดห้องมุมอับและขำยไม่ได้เกิดขึ้นในบำงจุด
เกิดจังหวะของรูปทรงทีส ่ วยงำม
S W O T
N
รูปทรงเรียบงำนและจัดกำรได้งำ ่ ย เกิดระนำบกำรรับแดดทีใ่ หญ่พื้นทีใ่ ช้งำนน้อย ทุกห้องสำมำรถขำยได้หมด วิวภำยนอกอำคำรทีจ ่ ะเกิดขึ้น 41
S W O T
เกิดพื้นทีโ่ ล่งตรงกลำง เกิดร่มเงำให้ ควำมร่มเย็น ลดควำมเป็นส่วนตัว
ส่งผลต่อกำรใช้งำนของผูใ้ ช้งำน เกิดห้องทีข ่ ำยไม่ได้เกิดขึ้นในบำงจุด
สรุปตัวเลือกรูปแบบกำรวำงผังอำคำร ALTERNATIVE 2
S W O T
รูปทรงเรียบงำนและจัดกำรได้งำ ่ ย เกิดระนำบกำรรับแดดทีใ่ หญ่ พื้นทีใ่ ช้งำนน้อย
ทุกห้องสำมำรถขำยได้หมด วิวภำยนอกอำคำรทีจ ่ ะเกิดขึ้น
สรุป
เลือกกำรวำงรู ปแบบแบบตัว I เพรำะสำมำรถที่ จ ะท ำให้ เกิ ด ควำม สะดวกและง่ ำ ยในกำรด ำเนิ น งำน เพื่อลดรำคำกำรก่อสร้ำงและง่ำยต่อ กำรจั กผังพื้น ได้รบ ั วิวทั่วทุกห้อ ง ใช้ พื้นทีไ่ ด้เต็มประสิทธิภำพ รูปทรงสง่ำ สวยงำมเป็นเอกลักษณ์ได้
พื้นที่ส่วนกลำง พื้นที่ห้องขำย ที่จอดรถ พื้นที่สำธำรณะและพื้นที่ส่วนกลำง
พื้นที่บริกำรและงำนระบบ พื้นที่ดินของโครงกำร
N
42
สิ่งอำนวยควำมสะดวกส่วนกลำง
ROOFTOP GARDEN / LIVING AREA
WELCOME HALL / LOBBY
WELCOME HALL LOBBY
THE LOBBY HAS BEEN LAID OUT AS A COMFORTABLE FAMILY LIVING ROOM FOR YOU TO APPRECIATE THE UTMOST COZINESS WITH CONVENIENCE.
ROOFTOP GARDEN
CHILL OUT / FITNESS
EXERCISE FITNESS
EXERCISE WHILST ENSURING TO STRETCH, BREATHE AND RELAX AT THE SAME TIME. - FITNESS - SWIMMING POOL / KID POOL
ENJOY CITY VIEWS SURROUNDED BY NATURE FROM THE ROOF TOP GARDEN A RELAXATION SPACE AT THE HIGHEST POINT OF THE BUILDING -ROOFTOP GARDEN LIVING AREA
SECURITY /FACILITY
SECURITY
43
-
24HR SECURITY KEYCARD CCTV MAILBOX -LAUNDRY
กำรจัดทำ FUNCTION DIAGRAM
ห้ อ ง พั ก
ส ป ำ ซ ำ ว น่ ำ
Co-working space
ห้ อ ง ส มุ ด
ร้ ำ น ค้ ำ
พื้ น ที่ อ อ ก กำ ลั ง ก ำ ย
สวน ลิ ฟ ต์
ว่ ำ ย น้ำ โ ถ ง รั บ แ ข ก
SERVICE ELEVATOR
ห้ อ ง เ ก็ บ ข อ ง ห้ อ ง เ ก็ บ เ อ ก ส ำ ร ห้ อ ง ร ะ บ บ ไ ฟ ฟ้ ำ ห้ อ ง ร ะ บ บ ป ร ะ ป ำ ห้ อ ง ร ะ บ บ ป รั บ อ ำ ก ำ ศ ห้ อ ง ร ะ บ บ ไ ฟ ฟ้ ำ ฉุ ก เ ฉิ น ห้ อ ง เ ก็ บ อุ ป ก ร ณ์ ห้ อ ง น้ำ ห้ อ ง ร ะ บ บ ค ว ำ ม ป ล อ ด ภั ย ห้ อ ง พั ก พ นั ก ง ำ น ห้ อ ง หั ว ห น้ ำ แ ผ น ก
ห้ อ ง จ ด ห ม ำ ย
ท ำ ง เ ข้ ำ พ นั ก ง ำ น
โถง
สวน
พื้ น ที่ ต้ อ น รั บ
ห้ อ ง ป ร ะ ชุ ม
ท ำ ง เ ข้ ำ ห ลั ก
44
อำคำรจอดรถ
PUBLICE
SEMI PRIVATE
SEMI PUBLICE
PRIVATE
CONCLUSION AND ZONNING DIAGRAM
45
หมวดที่ 5 ข้อมูลทำงสถำปัตยกรรม 1
PLAN
ผังพื้นอำคำร
2
ROOM TYPE
3
PERSPECTIVE
4
EQUIPMENT
ประเภทห้ อ งขำย
ภำพทัศนียภำพ
งำนระบบภำยในอำคำร
- 46 -
ผังพื้นชั้น 1 มำตรำส่วน
47
1 : 200
TYPE A
TYPE B
ผังพื้นชั้น 5 มำตรำส่วน
48
1 : 200
TYPE A
TYPE B
ผังพื้นชั้น 7 มำตรำส่วน
49
1 : 200
TYPE C
TYPE D
ผังพื้นชั้น 24 มำตรำส่วน
50
1 : 200
TYPE
A
1 BED ROOM
44.0 M.
ผังพื้นขยำยห้องรูปแบบ A มำตรำส่วน
51
1 : 200
52
TYPE
B
STUDIO ROOM
23.0 M.
ผังพื้นขยำยห้องรูปแบบ B มำตรำส่วน
53
1 : 200
54
TYPE
C
2 BED ROOM
54.0 M.
ผังพื้นขยำยห้องรูปแบบ C มำตรำส่วน
55
1 : 200
56
TYPE
D
3 BED ROOM
114.0 M.
ผังพื้นขยำยห้องรูปแบบ D มำตรำส่วน
57
1 : 200
EXTERIOR PERSPECTIVE
59
EXTERIOR PERSPECTIVE
58
งำนระบบภำยในอำคำร (EQUIPMENT) ระบบไฟฟ้ำ •
• • •
ระบบปรับอำกำศ
ระบบไฟฟ้ำหลักได้จำกกำรไฟฟ้ำส่วนภูมิภำคขนำดแรงเคลื่อน 12 KV แปลงขนำด แรงดันไฟฟ้ำ 220V และ 380V ระบบไฟฟ้ำกำลัง จ่ำยกระแสไฟฟ้ำให้กับเครือ ่ งคอนเดนเซอร์ ปั๊ม และ หอผึ่งของ ระบบปรับอำกำศ โดยใช้หม้อแปลงไฟฟ้ำระบบระบำยควำมร้อนด้วยอำกำศแบบผนัง ระบบไฟฟ้ำส่องสว่ำง ภำยในโครงกำรใช้หลอด LED ระบบไฟฟ้ำสำรอง DIESEL GENERATOR BATTERY
•
SPLIT TYPE
ระบบรักษำควำมปลอดภัย • • •
CCTV ยำม LIFT ACCESS CONTROL
ระบบสุขำภิบำล • •
• • •
ระบบน้ำใช้ จ่ำยน้ำโดยแรงโน้มถ่วง DOWNFEED SYSTEM ระบบน้ำเสีย ระบบระบำยน้ำฝน ท่อระบำยน้ำฝนจะมีกำรแยกออกจำกท่อ ระบำยน้ำทิ้ง และท่อระบำยน้ำโสโครก ระบบระบำยน้ำทิ้ง ใช้ท่อ PVC ขนำด 2 นิ้ว ระบบระบำยน้ำโสโครก มีขนำดท่อ 3-6 นิ้ว ถังบำบัดน้ำเสีย ใช้ถังบำบัดน้ำเสียแบบเติมอำกำศเป็นกำรบำบัดน้ำ ควบคู่ไป พร้อมกับกำรเติมอำกำศ โดยกำรเติมออกซิเจนลงไปในระบบ เพื่อกระตุ้นกำร เกิดจุลินทรีย์ประสิทธิภำพสูง
ระบบป้องกันอัคคียภัย และระบบดับเพลิง FIRE HOST CABINET SPRINKLER
ระบบขยะ • •
ส่วนเก็บขยะในแต่ละชัน ้ รถบรรทุกขยะเข้ำมำรับ ขยะภำยในโครงกำร
ระบบลิฟต์โดยสำร ระบบ LIFT ACCESS CONTROL ในกรณีใช้คีย์กำร์ดในกำรกดเลือกชัน ้ เท่ำนั้น ควำมเร็วไม่เกิน 120 M/MIN
ระบบป้องกันฟ้ำผ่ำ และสำยล่อฟ้ำ
59
RISER DIAGRAM ELECTRICAL DIAGRAM ระบบไฟฟ้ำ
SANITARY DIAGRAM ระบบสุขำภิบำล
WATER TANK
VERTICAL CIRCULATION DIAGRAM ระบบลิฟต์และบันไดหนีไฟ
TRANSFORMER
BOOSTER PUMP
FIRE ESCAPE STAIR&FIRE MAN LIFE
GENERATOR
POOL PUMP & FILTER
PASSENGER LIFE
MAIN BOARD
WASTEWATER TREATMENT TANK WASTE PIPE
FIRE ESCAPE
60
LIFE IS BUSINESS
62
หมวดที่ 6 กำรประเมินควำมเป็นไปได้ของโครงกำร 1
2
FEASIBILITY STUDY
ควำมเป็นไปได้ของโครงกำร SUMMARY
สรุปควำมเป็นไปได้ของโครงกำร
- 64 -
PROJECT COST ESTIMATE FEASIBILITY A
AREA
COST
TOTAL
FURNITURE - INTERIOR
AREA X UNIT PRICE (Bath /sq.,m)
2,000
8,900
17,800,000
BUILDING COST
AREA X UNIT PRICE (Bath /sq.,m)
24,802
24,400
605,168,800
CAR PARKING BUILDING COST
AREA X UNIT PRICE (Bath /sq.,m)
5,990
9,900
59,301,000
TOTAL
30,792
B
FIXED EQUIOMENT COST
5% OF A
C
FITNESS
AREA X UNIT PRICE (Bath / sq.,m)
D
SWIMMING POOL
E
682,269,800 5%
34,113,490
150
5,000
750,000
AREA X UNIT PRICE (Bath / sq.,m)
160
20,000
3,200,000
LANDSCAPE
AREA X UNIT PRICE (Bath / sq.,m)
800
500
400,000
F
SITE DEVELOPMENT
5% OF A
5%
34,113,490
G
TOTAL OF CONSTRUCTION COST
A+B+C+D+E+F
H
SITE ACQUISTION AND DEMOLITION
DEPENDS ON LAND PRICE
I
MOVABLE EQUIPMENT
J
754,846,780 4,096
250,000
1,024,120,000
5% OF A
5%
34,113,490
PROFESSION FEE
3.75% OF F
6%
28,306,754
K
CONTINGENCY
10% OF F
10%
75,484,678
L
ADMISTRATIVE AND OPERAING COST
1% OF F
1%
7,548,468
M
TOTAL
G+H+I+J+K
1,924,420,170
INVESTMENT 65
1,932,249,216
FINANCIAL
FEASIBILITY STUDY ประเภทห้อง
ขนำดห้อง(ตร.ม.)
รำคำ(บำท/ตร.ม.)
รำคำห้อง
UNIT
TOTAL
STUDIO TYPE
23
165,000
3,795,000
143
542,685,000
1 BEDROOM
44
165,000
7,260,000
180
1,306,800,000
2 BEDROOM
54
175,000
9,450,000
32
302,400,000
3 BEDROOM
114
185,000
21,090,000
8
168,720,000
363
2,320,605,000
TOTAL
INCOME 2,320,605,000 บำท
ปี
เงินลงทุน
0
1,924,420,170
ค่ำใช้จ่ำยในกำรดำเนินกำร
ผลตอบแทน
กำไรสุทธิ
1
2,000,000
2,022,672,000
1,854,484,000
2
1,800,000
379,251,000
346,290,750
3
1,600,000
126,417,000
114,430,250
5,400,000
2,320,605,000
2,315,205,000
1,800,000.00
773,535,000.00
771,735,000.00
TOTAL เฉลี่ย
IRR
1,924,420,170
= 771,735,000.00 x 100/ 1,924,420,170
กำไร
= 40.10 %
BENEFIT COST RATION = 2,320,605,000 / 1,924,420,170 = 1.20
= ((2,315,205,000 x 100)/ 1,924,420,170 )-100 = 20.31 %
ระยะเวลำคืนทุน
NPV+ สำมำรถทำกำรลงทุนได้ 66
= 1,924,420,170 / 771,735,000.00 = 2.49 ปี
FINANCIAL FEASIBILITY ค่ำก่อสร้ำงอำคำร ขนำดที่ดิน 2-2-24 ไร่ , / 4,096.48 ตำรำงเมตร
รำคำที่ดิน 1,024,120,000 บำท 4,096 ตร.วำ x 250,000 บำท/ตร.วำ
พื้นที่อำคำร FAR พื้นที่ใช้สอยอำคำร 28,675.36 ตร.ม.
OSR พื้นที่ว่ำง 1,290.39 ตร.ม. BAF 645.21 ตร.ม.
A ค่ำก่อสร้ำงอำคำร
682,269,800
B ค่ำอุปกรณ์อำคำร
34,113,490
C ค่ำส่วนกลำงฟิตเนต
750,000
D ค่ำส่วนกลำงสระว่ำยน้ำ
3,200,000
E ค่ำส่วนกลำงสวน
400,000
F ค่ำพัฒนำที่ดิน
34,113,490
G ค่ำกำรก่อสร้ำงทั้งหมด
754,846,780
H ค่ำที่ดิน
1,024,120,000
I ค่ำอุปกรณ์เคลื่อนย้ำย
34,113,490
J ค่ำวิชำชีพ
28,306,754
K ค่ำอัตรำเสี่ยงเงิน เฟ้อ-ฟืด
75,484,678
L ค่ำใช้จ่ำยด้ำนธุรกิจ
7,548,468
ต้นทุนทั้งหมด
1,924,420,170
พื้นที่ขำย 47.7%
FAR BONUS พื้นที่ดิน 4,096.48 ตร.ม. กำรกักเก็บน้ำฝน 1 ลบ.ม. ต่อพื้นที่ดิน 50 ตร.ม.
ต้องกักเก็บน้ำฝน 81.92 ลบ.ม (3x9x3) สำมำรถเพิ่ม FAR ในอัตรำส่วนร้อยละ 5 ดังนั้น พื้นที่ใช้สอยอำคำรรวมทั้งหมดของ โครงกำร
พื้นที่ขำย พื้นที่ขำย = 14,041 ตร.ม. รำยรับทั้งหมด = 2,320,605,000 บำท
กำไรรวมสุทธิ = 2,315,205,000 บำท
เป็น 30,108.228 ตร.ม.
67
พื้นที่ส่วนกลำง 52.3 %
FINANCIAL FEASIBILITY ประเภทห้อง
ขนำดห้อง(ตร.ม.)
รำคำ(บำท/ตร.ม.)
รำคำห้อง
UNIT
TOTAL
STUDIO TYPE
23
165,000
3,795,000
143
542,685,000
1 BEDROOM
44
165,000
7,260,000
180
1,306,800,000
2 BEDROOM
54
175,000
9,450,000
32
302,400,000
3 BEDROOM
114
185,000
21,090,000
8
168,720,000
363
2,320,605,000
ผลตอบแทนสุทธิรวม
= 2,315,205,000
ผลตอบแทนสุทธิเฉลี่ย
= 771,735,000.00
IRR
= 771,735,000.00 x 100/ 1,924,420,170
= 40.10 %
กำไร
= ((2,315,205,000 x 100)/ 1,924,420,170 )-100
= 20.31 %
BENEFIT COST RATION = 2,320,605,000 / 1,924,420,170 ระยะเวลำคืนทุน
= 1,924,420,170 / 771,735,000.00
NPV+ สำมำรถทำกำรลงทุนได้
68
= 1.20 =
2 ปี 6 เดือน
บรรณำนุกรม 1.THE LINE ASOKE RATCHADA สืบค้นเมื่อวันที่ 28 ตุลำคม พ.ศ.2562 https://www.sansiri.com/condominium/theline-asoke-ratchada 2.LIFE ASOKE RAMA 9 สืบค้นเมื่อวันที่ 28 ตุลำคม พ.ศ.2562 www.apthai.com/life/asoke-rama-9 3.สรุปรำคำประเมินทุนทรัพย์ทด ี่ ิน – กรมธนำรักษ์ สืบค้นเมื่อวันที่ 20 พฤศจิกำยน พ.ศ.2562 www.treasury.go.th
4.กรมทีด ่ ิน สืบค้นเมื่อวันที่ 25 พฤศจิกำยน พ.ศ.2562 https://www.dol.go.th 5.รูปแบบแปลงทีด ่ ิน สืบค้นเมื่อวันที่ 27 พฤศจิกำยน พ.ศ.2562 dolwms.dol.go.th
69