Cartilha da Compra Segura
Realização
Índice
Introdução 06
Decisão de Compra
É fato. Está mais fácil para o brasileiro realizar o sonho da casa própria. De um lado, o trabalhador conta com um aumento da renda e
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Crédito
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Obra
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Entrega e Pós-Entrega
melhores oportunidades de trabalho. De outro, o governo, por meio do Programa Minha Casa, Minha Vida (PMCMV), facilitou as condições para obtenção de crédito destinado à habitação. As empresas, incorporadoras e construtoras comemoram vendas e entregas de imóveis novos, na planta, em tempo recorde. As feiras e leilões para comercialização de apartamentos e casas prontas para morar também registram público acima das expectativas.
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Glossário
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Linha do Tempo
As notícias são boas e cada vez mais famílias avaliam suas chances de possuir um teto próprio. É justamente para essas pessoas que este guia foi elaborado. Se você faz parte desse grupo, saiba que nas próximas páginas encontrará orientações para colocar seu sonho em prática. Aqui, encontrará respostas para as principais dúvidas. É importante que, na hora de comprar um imóvel, você tenha uma ideia clara de seus direitos e deveres nesse tipo de transação. Outras fontes de informação podem e devem ser consultadas. Para ajudar, nas páginas finais deste guia há um pequeno glossário, que indica o significado de alguns termos e siglas que o comprador vai ouvir muito durante o processo de compra da casa própria. Boa leitura!
Decisão de Compra O que é o programa Minha Casa, Minha Vida? É um programa criado pelo governo federal para incentivar famílias com renda bruta de até cinco mil reais a comprarem o seu imóvel. Um dos maiores diferenciais do programa é o subsídio dado pelo governo federal para a aquisição do imóvel. O valor do subsídio se modifica de acordo com a renda do comprador e a cidade onde está localizado o imóvel. Outro benefício é o desconto nos custos com cartório, para registro do imóvel adquirido. Ele é de 75% para os imóveis residenciais adquiridos do FAR (Fundo de Arrendamento Residencial) e do FDS (Fundo de Desenvolvimento Social) e de 50% para os imóveis residenciais dos demais empreendimentos do Minha Casa, Minha Vida. Além disso, proporciona taxas de juros menores, de acordo com a renda familiar e o tempo de contribuição com o FGTS.
O programa Minha Casa, Minha Vida pode ser usado para o financiamento de imóveis de qualquer valor? Não. Há um teto para o valor do imóvel, que varia de acordo com sua localidade. Esse valor Por que comprar um imóvel?
máximo é de R$ 170 mil nas regiões metropolitanas de São Paulo e Rio de Janeiro, além do Distrito
A decisão de morar em casa própria ou alugada deve ser tomada de acordo com a necessidade,
Federal; R$ 150 mil nas demais capitais; R$ 130 mil nas cidades com mais de 250 mil habitantes ou
a situação financeira e até o estilo de vida de cada família. Como em toda escolha, é preciso
integrantes de regiões metropolitanas e R$ 80 mil nas demais localidades.
colocar na balança as vantagens e desvantagens. No caso do aluguel, não existem custos de financiamento ou quitação, mas o pagamento mensal pelo uso do imóvel. O valor desembolsado
Como saber quanto a família consegue pagar por um imóvel?
todos os meses, no entanto, não resultará em sua propriedade. A casa própria, apesar de exigir
O valor da prestação do financiamento não deve corresponder a mais de 30% da renda familiar
investimento e esforço para arcar com os valores das prestações, garante um patrimônio
para se adquirir um imóvel, por exemplo, pelo programa Minha Casa, Minha Vida. Muitos bancos
importante para toda a família. Atualmente, o programa do governo federal Minha Casa, Minha
também usam essa conta para liberar o financiamento próprio.
Vida facilita muito a compra do imóvel. A orientação dos consultores financeiros é fazer as contas na ponta do lápis. É necessário somar as rendas de todos os integrantes da família que vão participar do pagamento das prestações. Depois, a conta é simples. Diminua desse valor as despesas fixas. Deste total, o valor da prestação não pode ultrapassar 30%.
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Como se informar sobre onde há imóveis disponíveis para compra?
O que é um lançamento imobiliário?
Essa é uma tarefa simples. As empresas do setor, como incorporadoras e imobiliárias,
É o momento em que se dá o começo das vendas de um determinado imóvel, seja ele casa
disponibilizam com frequência nos jornais de grande circulação, na internet e em campanhas
ou apartamento.
na TV, informações sobre imóveis que estão sendo comercializados, como as regiões onde se encontram e as particularidades de cada um.
Qual a vantagem de se comprar um imóvel no seu lançamento? No lançamento há uma série de vantagens nas condições de entrada e nas formas de pagamento.
Qual a diferença entre os serviços prestados pela incorporadora, a
Além disso, existe a possibilidade de escolher a unidade e o andar de preferência do cliente, no
construtora e a imobiliária/empresa de vendas?
caso de edifícios.
A incorporação é a atividade desenvolvida pela empresa que compra terrenos para legalização e para o desenvolvimento de um projeto imobiliário. A construtora viabiliza a obra e presta
Como funciona um lançamento imobiliário?
assistência técnica após a entrega do empreendimento, além de ser responsável pela
Ele só acontece após o empreendimento em questão possuir um Registro de Incorporação,
regularização do condomínio junto aos órgãos públicos. A imobiliária é a empresa de vendas,
registro em cartório que permite começar as vendas. No ato do lançamento costuma haver uma
comercializa o imóvel em associação com corretores especializados. Esses profissionais auxiliam na
série de ações promocionais, que convidam eventuais compradores a conhecerem o projeto.
escolha da unidade para compra e dão orientações sobre pagamento e financiamento. O que é um apartamento decorado? É melhor comprar um imóvel usado ou novo?
É um imóvel modelo, com a mesma metragem e especificidades do imóvel na planta, que pode
Essa decisão depende das preferências e possibilidades financeiras de cada comprador.
ficar em exposição para o cliente como uma referência dos espaços do imóvel e de como este
O programa Minha Casa, Minha Vida é restrito a imóveis novos.
poderá ser organizado e decorado. Importante destacar que se trata apenas de uma referência para o comprador.
É melhor comprar um imóvel novo na planta ou já construído? No caso do imóvel na planta, é possível conseguir melhores condições de pagamento e
Como funciona no estande de determinados empreendimentos?
financiamento. Já o imóvel construído tem a possibilidade mais imediata de uso, mas, em
É o espaço onde as incorporadoras/imobiliárias disponibilizam material específico
muitos casos, seu financiamento pesa mais no bolso do cliente. Por exemplo, se um imóvel custa
sobre o empreendimento e onde se encontram os corretores, pessoal capacitado a
R$ 100.000,00 e seu financiamento é de 80% (ou seja, R$ 80.000,00), os R$ 20.000,00 restantes, em
prestar todas as informações sobre o imóvel à venda. No estande é possível encontrar uma
geral, são pagos durante a obra, caso a pessoa compre a propriedade ainda na planta. No entanto,
maquete do empreendimento.
se ela adquirir o imóvel pronto, costuma-se dar os R$ 20.000,00 praticamente à vista para assumir o financiamento bancário.
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O que é uma maquete?
O que é o compromisso de compra e venda de um imóvel?
A maquete é um modelo do projeto do empreendimento em proporções reduzidas, que pode ser
É um contrato pelo qual um comprador se compromete a adquirir um imóvel de uma pessoa ou
apresentada em alguns projetos, mas não é obrigatória.
empresa. O vendedor fica, após a assinatura do contrato, obrigado a transferir o imóvel para a propriedade do comprador, o que ocorre depois do pagamento e demais exigências expostas
Quem paga o serviço prestado pelo corretor?
no compromisso.
O comprador paga ao corretor uma comissão pelo serviço de intermediação para a aquisição do imóvel. Esse valor é pago apenas após a assinatura do compromisso de compra e venda.
O que não pode faltar no contrato de compra e venda do imóvel? Além das informações cadastrais do comprador e da empresa com a qual ele está negociando,
O que é área privativa?
devem estar descritos os direitos e deveres das duas partes, tais como índices de correção a serem
É o espaço de uso exclusivo do comprador do imóvel, seus familiares e visitantes. Ou seja: dentro
aplicados para o pagamento, no caso de financiamento, informações sobre parcelamento e as
do empreendimento, a área que só o dono ou locatário tem o direito de usar.
penalidades cabíveis no caso de atraso do pagamento ou de não entrega da obra. No caso de um imóvel novo, não pode faltar a planta do apartamento e ainda um documento chamado memorial
O que é área comum?
descritivo, onde consta uma relação detalhada do material que será usado na obra e dos serviços
É a área que pode ser utilizada por todos os moradores dos apartamentos ou casas de um
que serão executados, além de informações sobre área comum e vagas de garagem, entre outras.
condomínio, como espaços de lazer, hall de entrada, corredores, escadas, etc.. O contrato de compra e venda tem o mesmo papel legal que a O que é área total?
escritura definitiva?
É a soma das áreas privativas e comuns de um empreendimento.
Não. O contrato de compra e venda é um compromisso assinado entre um comprador e uma empresa ou pessoa interessada na venda de um imóvel por um valor determinado e condições
Quais variáveis interferem no valor de um imóvel?
acordadas entre ambos. Já a escritura definitiva é o instrumento público, registrado em cartório,
Destacam-se usualmente características como: tamanho da área privativa do imóvel; infraestrutura
pelo qual se transmite definitivamente um bem imóvel a um comprador.
oferecida na área comum; segurança e facilidades próprias da região em que se encontra, tais como transporte público, hospitais, escolas e centros de compras.
Há necessidade de se registrar a escritura definitiva do imóvel em cartório? Sim, mas isso pode ocorrer até o término da obra. O artigo 1245 do Código Civil Brasileiro obriga esse registro da transferência definitiva da propriedade de imóvel para que a transmissão tenha publicidade e seja válida perante terceiros.
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Crédito Após comprar um imóvel na planta, é possível vendê-lo antes da entrega? Sim. Essa negociação é possível por meio de uma cessão de direitos, que ocorre quando há transferência de direitos e deveres contratuais a outra pessoa. Nesse caso, o comprador assume todas as cláusulas e condições do contrato firmado entre o comprador anterior e a imobiliária/ empresa de vendas. Entretanto, a cessão, que possui um custo, só pode ocorrer se o vendedor estiver em dia com as prestações de seu financiamento. Além disso, a incorporadora precisa anuir e avaliar o crédito do novo comprador.
O que é Dimob? É a Declaração de Informações sobre Atividades Imobiliárias, apresentada para a Receita Federal por incorporadoras, construtoras e empresas de vendas de imóveis. Ela fornece detalhes sobre as transações realizadas, identificando os dados dos compradores e dos imóveis comercializados, valores das operações e comissão cobrada.
O que é DOI e como funciona? Trata-se da Declaração sobre Operações Imobiliárias, emitida pelos cartórios para a Receita Federal, informando operações imobiliárias anotadas, averbadas, lavradas, matriculadas ou registradas nos Cartórios de Ofício de Notas, Registro de Imóveis e de Títulos e Documentos. Ela identifica os dados dos vendedores e compradores.
É possível financiar um imóvel com nome sujo na praça? Não. Sempre que houver necessidade de financiamento, há exigência de análise de crédito para que o banco verifique se há pendências no cadastro do comprador. Caso haja alguma restrição, o financiamento não será aprovado.
Como comprovar renda para obter financiamento? O trabalhador com registro em carteira de trabalho pode apresentar os holerites e cópia da declaração do Imposto de Renda e do recibo de entrega, além da carteira de trabalho atualizada.
O trabalhador informal, autônomo ou profissional liberal pode comprovar a renda por meio da apresentação dos seguintes documentos:
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Declaração Comprobatória de Percepção de Rendimentos (Decore). Esse documento é bastante
Como é possível reunir toda a documentação necessária para o
usual para categorias como feirantes, motoboys, trabalhadores domésticos e da construção
financiamento?
civil, por exemplo. Para a emissão do Decore é necessário apresentar Documento de
O próprio comprador pode reunir seus documentos e encaminhar ao banco, ou contar com os
Arrecadação de Receitas Federais (DARF). O DARF só não é exigido para quem tem rendimento
serviços de profissionais especializados, que recebem do comprador os documentos necessários
mensal isento do Imposto de Renda;
para a contratação do financiamento, encaminham-nos ao banco e acompanham o processo.
Comprovante de recolhimento do INSS, acompanhado da Declaração de Rendimentos do cliente do valor base de recolhimento;
Uma vez entregue a documentação ao banco ou à construtora, o
Contrato de transporte rodoviário de cargas ou de pessoas;
financiamento para a compra do imóvel está garantido?
Declaração dos valores pagos a transportador autônomo de cargas ou de pessoas;
Não. Ainda depende da análise do banco, que pode liberar ou não o crédito.
Recibo de entrega da declaração de Imposto de Renda. Quais são os tipos de financiamento mais comuns no mercado? Aposentados e pensionistas também podem apresentar cópias de declarações de Imposto
Há três tipos, basicamente: consórcio, direto com a incorporadora e o bancário.
de Renda ou da declaração de isento, cópias do cartão com o número do benefício e também extratos do pagamento de benefícios, que podem ser obtidos pelo site da Previdência Social
Quais as modalidades de financiamento bancário?
(www.previdencia.gov.br). O financiamento só pode ocorrer até o aposentado completar 70 anos.
Associativo e pós-averbação.
Como posso compor a renda para obtenção do financiamento bancário?
Qual a diferença entre eles?
Em geral, são somados os valores brutos que, no máximo, três moradores da residência do
No associativo, o imóvel é financiado ainda na fase de obra. Nessa fase a parcela paga ao banco
comprador (não necessariamente da mesma família) recebem por mês. São desconsiderados
tem o valor reduzido, porque são cobrados apenas juros e seguro (o valor do financiamento
benefícios como férias e 13º salário.
fica de fora). Após a obra concluída, o valor da parcela aumenta em função da amortização do financiamento.
Qual a documentação necessária para compra de um imóvel por meio do financiamento bancário?
Já o pós-averbação ocorre após a conclusão da obra e a emissão do Habite-se. A amortização do
A documentação varia de acordo com o banco procurado pelo comprador para realizar o negócio.
financiamento se inicia desde o pagamento da primeira parcela ao banco.
Basicamente, são os documentos de informação pessoal, como RG, CPF e certidão de estado civil, além dos documentos de comprovação de renda e de endereço.
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Quais são os principais sistemas de amortização?
Os clientes de algumas construtoras/incorporadoras, que comprarem imóvel com previsão de
São dois. Um utiliza a chamada Tabela Price e tem prestações que podem variar ou não
repasse na planta (venda com o imóvel ainda em construção - crédito associativo), mantêm,
durante todo o financiamento, visto que as parcelas podem sofrer correções. Nesse modelo, as
durante a obra, o pagamento da correção INCC para a construtora e de TR mais taxa para a
amortizações são crescentes e os juros decrescentes. O outro tipo usa o sistema SAC, em que
Caixa Econômica Federal, referente ao seu financiamento. Desta forma, recebem mensalmente
o valor das parcelas vai diminuindo ao longo do financiamento. Nesse caso, a amortização é
duas cobranças, até a expedição do Habite-se. Nesse momento, passam a pagar apenas o valor
constante e os juros decrescentes.
referente ao seu financiamento. É interessante ressaltar, no entanto, que a condição especificada não se aplica a todas as empresas do setor. Informe-se sobre as políticas empresariais e
O que compõe o valor da prestação do financiamento?
possibilidades de financiamento de cada uma.
Os seguros (MIP – Morte e Invalidez Permanente e DIF – Danos Físicos do Imóvel), os juros, a amortização e a taxa administrativa.
O que é saldo devedor? Trata-se do valor restante para quitação total do financiamento de um imóvel. O saldo devedor é
Quais os custos adicionais para obter o financiamento?
reajustado mensalmente de acordo com os índices e juros negociados no contrato de compra.
Pode ter custo com eventuais assessorias prestadas por pessoal especializado para ajuste de documentação. Além disso, podem ser embutidos no financiamento os impostos pertinentes
É possível utilizar o FGTS como parte ou valor total para a compra
a esse tipo de negócio, como o Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), o laudêmio (se
de um imóvel?
existir) e o registro em cartório. Tais custos variam de acordo com o valor do imóvel.
Sim. O trabalhador com saldo no FGTS pode sacá-lo para pagamento do valor total do imóvel ou para amortizar a dívida bancária, de acordo com as regras do FGTS (www.fgts.gov.br). Pelas regras
Quais são os índices de correção e taxas que regem os contratos de
do Conselho Curador do FGTS, o cliente pode sacar valores residuais de seu FGTS a cada dois anos
compra de imóveis?
para amortizar a dívida adquirida com o financiamento.
Quando a compra é feita com o imóvel na planta, o índice de correção pago à construtora/ incorporadora é o Índice Nacional da Construção Civil (INCC). Quando este imóvel fica pronto, caso o financiamento seja mantido diretamente com a construtora/incorporadora, o reajuste das parcelas passa a ser pelo Índice Geral de Preços de Mercado (IGP-M) mais taxa. Caso o financiamento passe a ser bancário, as parcelas serão reajustadas pelo mesmo índice de remuneração da caderneta de poupança, mais a taxa acordada entre cliente e banco.
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Quais as regras para uso do FGTS na compra de imóveis?
O que fazer para financiar um imóvel por meio do programa Minha Casa, Minha Vida?
As principais são:
É necessário atender a algumas regras, como: não possuir outro financiamento de imóvel ativo; não ter
Não possuir outro imóvel quitado ou financiado pelo Sistema Financeiro
outro imóvel no nome do comprador; não possuir restrição bancária; não ter recebido subsídio direto
da Habitação (SFH) em qualquer cidade do País;
ou indireto do governo a qualquer tempo; e ainda não ter usado o FGTS na compra de outro imóvel.
Não pode ser proprietário ou comprador de imóvel residencial na mesma região metropolitana onde mora ou trabalha atualmente;
Os interessados no programa e que tenham, por exemplo, financiamento de
É preciso morar ou trabalhar na mesma cidade onde está localizado o imóvel
um veículo, poderão financiar um imóvel por meio do Minha Casa, Minha Vida?
que planeja comprar;
Sim. A restrição do programa é para as pessoas que já possuam financiamento de outro imóvel
A avaliação do imóvel não pode ser superior a R$ 500 mil.
ou que já possuam casa própria. O valor da prestação do financiamento do PMCMV não pode ser superior a 30% da renda.
É preciso ainda comprovar tempo de serviço mínimo de três anos com registro em carteira. Esse período de três anos não precisa ser consecutivo e nem no mesmo emprego.
Qualquer imóvel comercializado a preços compreendidos pelo Minha Casa, Minha Vida pode ser financiado com os benefícios do programa?
Um casal pode usar o saldo de ambos no FGTS para comprar um imóvel?
Não. Apenas imóveis novos (prontos ou em construção), sejam eles apartamentos ou casas,
Sim, o casal pode somar o valor que tem no FGTS para o pagamento total, sempre atendendo às
podem ser financiados pelo programa Minha Casa, Minha Vida.
regras próprias estabelecidas pelo Conselho Curador do FGTS. É possível simular os custos de um financiamento dentro do programa Como é possível checar a idoneidade da empresa que está
Minha Casa, Minha Vida?
vendendo o imóvel?
Sim, pelo site da Caixa Econômica Federal (CEF) ou em suas agências físicas, e nos plantões de vendas
É interessante checar fatos como: há quanto tempo a empresa atua no mercado, quantos
das incorporadoras. No site do Banco do Brasil também é possível fazer a simulação do crédito.
empreendimentos incorporou, construiu e entregou, e ainda o padrão de qualidade de seus produtos, serviços e atendimento. Outra forma seria verificar se as obras em andamento da
E se o comprador perder sua fonte de renda durante o financiamento?
incorporadora possuem financiamento bancário à produção, pois os bancos só o concedem às
No caso do comprador que adere ao programa Minha Casa, Minha Vida, há o Fundo Garantidor,
empresas com boa saúde financeira. O projeto da companhia deve também estar aprovado e ter o
que assegura o pagamento de 12 a até 36 prestações, em caso de desemprego, redução
Registro de Incorporação.
temporária da capacidade de pagamento, morte ou invalidez permanente. Para ter acesso ao fundo, o comprador deve estar em dia com as prestações e ter pago pelo menos as seis primeiras delas. A soma das prestações pagas pelo Fundo Garantidor será agregada ao saldo devedor do contrato. Essa dívida deve ser paga junto com a prestação do financiamento.
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Obra Quando a construtora pode começar a obra? Desde que tenha um alvará da obra ou alvará de execução, documento expedido pela prefeitura do município onde o imóvel será construído. Além desse alvará, a obra também poderá contar, de acordo com as especificidades e a localização do seu projeto, com autorizações emitidas pelo Corpo de Bombeiros, Secretaria Municipal ou Estadual do Meio Ambiente e outros órgãos fiscalizadores.
Quais são as etapas de uma obra? Cada obra para construção de casas ou apartamentos possui características próprias e pode ter modelos construtivos diferentes. Geralmente, a obra se inicia com a fase de elaboração do projeto, quando os técnicos da construtora trabalham nos detalhes de como serão a fundação, estrutura e partes elétrica e hidráulica. Em seguida, começa a obra especificamente, quando é instalada toda
Quem será responsabilizado caso ocorra qualquer tipo de acidente
a infraestrutura, como o canteiro, o material e o maquinário necessários. Depois, inicia-se a fase
durante a obra? Os compradores?
da fundação, estrutura mais profunda da construção. Na sequência, normalmente, dá-se início
Não. A responsabilidade é da construtora e das empresas que eventualmente ela tenha contratado
à alvenaria estrutural, onde se conclui a fundação e é montado o “esqueleto” do imóvel, que é
para serviços na obra. Elas devem contratar seguro que cubra possíveis danos a trabalhadores e à
seguido pela vedação. Por fim, cuida-se do acabamento, com instalação, por exemplo, de louças
própria construtora durante a execução do empreendimento.
nos banheiros, pisos e azulejos. O que é vistoria? É possível visitar a obra? Com qual intervalo de tempo?
É a visita que o comprador faz na unidade que comprou, assim que estiver pronta. Nesse
Geralmente sim. A periodicidade das visitas varia de acordo com cada empresa vendedora. Veja no
momento, é fundamental verificar se o empreendimento possui os itens constantes no memorial
contrato. Esse tipo de acerto é feito na assinatura do contrato de compra e venda.
descritivo da obra.
Ao comprar um imóvel, é possível mudar a planta e o acabamento propostos
Quando o comprador deve fazer uma vistoria?
no projeto inicial?
Tão logo receber o aviso da incorporadora de que sua unidade foi finalizada.
Normalmente não. Os imóveis do programa Minha Casa, Minha Vida, por exemplo, em geral não têm essa opção. No entanto, algumas incorporadoras oferecem, principalmente para imóveis de
E se o acabamento ou o material usado não estiverem de acordo com o
alto padrão, mais de um modelo de planta e acabamentos para escolha do cliente.
contratado e o proposto no memorial descritivo? O cliente deve entrar imediatamente em contato com a empresa que o vendeu o imóvel e registrar as falhas localizadas por escrito, para que as devidas correções sejam adotadas o mais breve possível.
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Entrega e Pós-Entrega Depois que todos os compradores fizerem a vistoria e estiverem de acordo com a obra, ela será entregue pronta para moradia? Em paralelo às vistorias, as construtoras requerem da prefeitura onde o empreendimento está situado um documento chamado Habite-se. Ele assegura que a obra seguiu todos os preceitos indicados em seu início e no projeto proposto. Apenas com esse documento será liberado o uso do empreendimento. O procedimento de entrega da chave do imóvel pode variar de acordo com a construtora.
Para que servem as assembleias de compradores que ocorrem antes da entrega do imóvel? São as assembleias de instalação do condomínio, a partir das quais o condomínio passa a existir de fato. Nessas ocasiões, são definidos um síndico provisório e uma empresa administradora do condomínio, com a elaboração e o registro de atas destas assembleias.
O que ocorre se o comprador não puder comparecer à assembleia de compradores? Ele deve indicar alguém de sua confiança para ir em seu lugar. Essa pessoa deve portar uma procuração com poderes específicos de representação. Caso o comprador ou seu representante não compareçam à assembleia, terão que aceitar as decisões tomadas em sua ausência.
Quando é possível morar no imóvel? O comprador recebe suas chaves e pode mudar tão logo deseje, assim que seu saldo devedor esteja
O síndico escolhido na assembleia permanece no cargo por quanto tempo?
quitado. Além disso, o empreendimento deve ter um documento chamado Habite-se, emitido pela
Esse período varia segundo o acordado entre os compradores durante o próprio evento ou de
prefeitura da cidade em que está localizado. O empreendimento também precisa ter condomínio
acordo com a minuta de convenção.
devidamente constituído e o comprador precisa ter aceitado a vistoria previamente realizada.
Quando se inicia o pagamento da taxa condominial?
A entrega do imóvel depende do financiamento?
A taxa passa a ser recolhida mensalmente, após a realização da assembleia e a instalação
Sim. Uma das principais condições para liberação do imóvel ao comprador é a quitação do saldo
do condomínio.
devedor com a incorporadora, que pode ser realizada através de financiamento bancário, com recursos próprios, ou ainda o conjunto dos dois: financiamento bancário + recursos próprios.
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O cliente recebe as chaves do imóvel no ato da assembleia de entrega?
COMO PROCEDER PARA FAZER UMA REFORMA COM SEGURANÇA?
Não. Essas assembleias funcionam para a constituição do condomínio, para a escolha de um
Se for fazer alteração na planta é fundamental o acompanhamento de um engenheiro na obra. De maneira
síndico provisório e de uma empresa administradora.
geral, nunca quebre paredes, isso pode abalar a solidez e a segurança da casa ou prédio. Não sobrecarregue as estruturas e as paredes além dos limites normais de utilização do projeto, porque esses excessos podem
Os empreendimentos entregues possuem assistência técnica?
causar rachaduras e até estragar a estrutura e a vedação. Siga sempre os cuidados com a manutenção.
Sim. Essa assistência é garantida pela construtora responsável pela obra. Para isso, os proprietários
Nunca jogue água nas paredes, além de estragar a pintura, pode causar infiltrações. Antes de furar as
devem abrir ocorrências solicitando a assistência técnica. No caso das áreas comuns, também
paredes, consulte o manual do proprietário para não comprometer tubos de água e energia elétrica. Para
são aceitas solicitações realizadas pelos síndicos e/ou subsíndicos, mediante comprovação
pendurar peças ou acessórios, só use parafusos com buchas especiais para evitar trincas nos revestimentos.
documental (RG ou CPF e cópia da Ata de Convenção de Condomínio). Uma vez entregue o condomínio, quem o administra? E se o cliente não gostar dos itens de acabamento entregues?
O síndico, o subsíndico, o conselho consultivo e fiscal e uma administradora.
O comprador deve estar atento e tentar negociar tais itens no ato da compra e tão logo receba o memorial descritivo da obra, onde são elencados os materiais que deverão ser usados pela
Quem pode ser o síndico e quais suas atribuições?
construtora no empreendimento. Caso os acabamentos entregues estejam em desacordo com o
O síndico pode ser qualquer pessoa, física ou jurídica, eleita pelos condôminos para gerenciar os
memorial, o cliente pode e deve entrar em contrato com a empresa vendedora para pedir que seja
interesses dos moradores. Os condôminos podem decidir que o condomínio contrate alguém de
cumprido o acordo. O momento de aceite das chaves é a última oportunidade para o comprador
fora. É eleito em assembleia de moradores, com mandato de até dois anos e direito a reeleição.
questionar os itens entregues.
O síndico administra e representa o condomínio; cumpre e faz cumprir a convenção e o regulamento interno; presta conta à assembleia dos condôminos; impõe multas estabelecidas por
As áreas comuns dos empreendimentos também são entregues
lei; e mantém histórico da documentação relativa ao condomínio por, pelo menos, cinco anos.
equipadas e decoradas? Isso varia de acordo com cada projeto. Há empresas que entregam as áreas comuns decoradas e
O que faz o subsíndico?
equipadas, sem novos ônus aos compradores, na entrega dos imóveis. No entanto, isso não é uma regra.
É a pessoa, física ou jurídica, que pode substituir o síndico nas suas atribuições. Sua eleição ocorre, geralmente, junto com a do síndico.
É possível reformar o imóvel logo após sua entrega? Sim, desde que a reforma seja sempre compatível com as especificidades do projeto inicial do
Quem pode integrar o conselho consultivo e fiscal? Qual sua função?
imóvel, não gere qualquer tipo de risco à segurança física do local e não acarrete danos aos
Composto por três condôminos, o conselho tem como principal função assessorar o síndico na
demais condôminos ou vizinhança. Caso o comprador opte por reformar a propriedade, ele deverá
solução de problemas do condomínio, checar e fiscalizar a contabilidade apresentada pelo síndico.
comunicar o síndico e a incorporadora, sob o risco de implicação na perda de algumas garantias.
Normalmente também tem mandato de dois anos, com direito a reeleição.
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Glossário Como a administradora do condomínio atua? Ela organiza créditos e débitos que constarão no balanço contábil, normalmente apresentado aos condôminos mensalmente. Também assessora o síndico no cumprimento das leis trabalhistas, civis, previdenciárias e nas normas de segurança.
Qual a diferença entre convenção e regulamento interno? A convenção é uma “lei” interna do condomínio, que deve ser elaborada por escrito, de acordo com as normas legais e sempre aprovada em assembleia pelos proprietários. Entre outros itens, ela discrimina e especifica as áreas comuns e privativas; define as funções e as regras de utilização das áreas comuns; modo e prazo da convocação das assembleias. Já o regulamento interno indica a conduta adequada dos condôminos, sejam eles proprietários ou locatários, nas áreas comuns.
Quais são os prazos de garantia do imóvel? Na entrega do imóvel, o comprador será informado sobre todos os seus direitos e deveres, e receberá o Manual do Proprietário com todas as garantias e prazos.
Amortização: Quando se efetua o pagamento de um financiamento, este pagamento normalmente é contabilizado para duas finalidades diferentes: a parte dos juros, que diz respeito ao
O que as garantias contemplam?
custo do financiamento, e a amortização, destinada à redução do valor da dívida. Por exemplo, se
Normalmente incluem garantias contra problemas como rachaduras, infiltrações, vazamentos,
hoje fosse feito um financiamento de R$ 50.000,00 com taxa de juros de 1% ao mês, daqui a um mês
entre outros, mas variam de acordo com o empreendimento e a construtora.
deveriam ser pagos R$ 500,00 somente em juros. O que fosse pago além dos R$ 500,00 serviria para amortizar o financiamento. Assim, se o valor da parcela fosse R$ 800,00, o valor da amortização seria
Além da taxa condominial, quais outros pagamentos o dono do imóvel terá
R$ 300,00 e o saldo devedor ficaria reduzido a R$ 49.700,00 (R$ 50.000,00 – R$ 300,00).
que fazer periodicamente? O comprador fica responsável pelo pagamento do Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU),
Ata: Registro das discussões e decisões ocorridas durante uma reunião, como uma assembleia
tributo que incide sobre terrenos e edificações, cobrado pela prefeitura da cidade onde o imóvel
de condomínio.
se encontra. Para calculá-lo, a prefeitura usa como base o valor venal do imóvel (o que foi gasto em sua construção mais o valor estimado do terreno, baseado em sua área), que leva em conta
Banco do Brasil: Além da Caixa Econômica Federal, o Banco do Brasil também participa do
localização, tamanho e padrão da construção. O cliente passa a ser responsável pelo IPTU após a
programa Minha Casa, Minha Vida, financiando tanto a construção de empreendimentos, como
instalação do condomínio, independente da entrega das chaves.
também as famílias interessadas em comprar esses imóveis. Mais informações em www.bb.com.br
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Caixa Econômica Federal (CEF): Banco federal responsável pelo programa
Índice Geral de Preços de Mercado (IGP-M): Calculado pela Fundação Getúlio Vargas, é
Minha Casa, Minha Vida. A CEF trabalha com financiamento por meio do FGTS. Informações em
o índice usualmente utilizado para correção dos contratos de aquisição de imóveis, aplicado sobre
www.caixa.gov.br
as parcelas com vencimento após a entrega das chaves do imóvel, em contratos que preveem pagamentos diretamente à incorporadora.
Declaração Comprobatória de Percepção de Rendimentos (Decore): Documento exigido para obtenção de crédito, financiamento, abertura de conta bancária, comprovação de renda
Índice Nacional da Construção Civil (INCC): Elaborado pela Fundação Getúlio Vargas,
de profissionais autônomos, etc.. É emitido por profissionais de contabilidade devidamente habilitados.
o INCC mede a evolução dos custos de construções habitacionais. É usualmente utilizado para correção dos valores das prestações dos contratos de aquisição de imóveis, aplicado durante o
DFI (Danos Físicos do Imóvel): Seguro que garante o imóvel em caso de sinistro. É calculado
período de construção.
sobre o valor de avaliação ou compra/venda do imóvel. Laudêmio: Pagamento que o proprietário de um imóvel à venda deve fazer ao proprietário com FGTS (FUNDO DE GARANTIA POR TEMPO DE SERVIÇO): Todo trabalhador com carteira
direito real.
assinada tem uma conta em que, mensalmente, o empregador deposita 8% do salário do funcionário. Essa conta constitui o FGTS e seu saldo pode ser utilizado na compra de imóveis ou
Memorial descritivo: É a relação dos materiais de acabamento e métodos construtivos que
para reduzir dívidas com financiamentos, entre outros.
serão utilizados na construção do imóvel. Esse memorial deve ser entregue ao comprador junto com a via do contrato de compra e venda do imóvel.
Habite-se: Documento obtido pela construtora no final da obra e que atesta o cumprimento de todas as exigências legais estabelecidas pela prefeitura local na construção do imóvel.
MIP (Morte e Invalidez Permanente): Seguro que garante a cobertura do saldo devedor, de acordo com a proporção do financiamento que cada um dos compradores assume. O MIP é
Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI): Imposto cobrado pela prefeitura sempre
calculado sobre o valor do financiamento e varia de acordo com a faixa etária dos compradores.
que há transferência de propriedade de um imóvel. Registro de Incorporação: Necessário para que o incorporador comercialize um imóvel. Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU): Tributo que incide sobre terrenos e
Para obter o documento, o projeto deve ser aprovado pela prefeitura. O documento assegura a
edificações, pago à prefeitura da cidade onde o imóvel se encontra. Para o cálculo, é usado como
idoneidade do incorporador e a legalidade do projeto.
base o valor venal do imóvel, que leva em conta localização, tamanho e padrão da construção. Taxa Referencial de Juros (TR): Utilizada para a correção das parcelas pós-chaves de Índices de correção: São índices utilizados para atualização dos valores de contratos. Alteram
pagamento de imóveis adquiridos por financiamento bancário. Também é usada para correção da
valores finais ou das parcelas, dependendo de cada contrato.
caderneta de poupança.
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Cartilha da Compra Segura
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Acompanhe o andamento
Linha do Tempo
da obra, conforme as regras definidas pela construtora. Na reta final, você irá fazer a vistoria no imóvel.
Reúna a família e avalie se é o momento de comprar a casa própria.
Faça as contas, pesquise e escolha com muito critério a melhor forma de financiamento. Não comprometa mais que 30% da renda familiar
Pronto. Chegou o momento
com o pagamento das
da entrega das chaves.
prestações do imóvel.
Agora é hora de usufruir da sua conquista.
Escolha o imóvel. Se optar pelo Minha Casa, Minha Vida, confira antes se o empreendimento faz parte do programa. Leia com atenção o contrato de compra e Reúna a documentação necessária. Veja se poderá
venda, tire as dúvidas antes de assinar.
usar recursos do FGTS.
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