Progetto villa Bizzozzero

Inquadramento territoriale I 222 A3.1 Bizzozero-Via alla Villa res.le-cascina B-M ante 1857-75

Campo dei fiori

Varese Lago di Varese

VILLA

fattoria Marta

altra proprietĂ

villa

fattoria altro

villa

Stato di fatto I 222 A3.1 Bizzozero-Via alla Villa res.le-cascina B-M ante 1857-75

Documenti per permesso a costruire I 222 A3.1 Bizzozero-Via alla Villa res.le-cascina B-M ante 1857-75 - copia autentica del titolo di proprietà in bollo; - certificato di destinazione urbanistica; - assenso del proprietario, con firma autenticata, se il richiedente la concessione non è il proprietario dell'immobile; - documentazione fotografica del lotto e relativa planimetria (con indicazione dei punti di vista fotografici e dei dati catastali) a firma del tecnico e del proprietario; - perizia giurata sulla consistenza del lotto; (tale documento dovrà essere prodotto solo nei casi in cui non c'è corrispondenza tra lo stato di fatto dell'immobile e la descrizione dello stesso riportata nel titolo di proprietà e/o nella documentazione catastale; - certificato di allineamento e quote stradali e/o delimitazione di zona rilasciato dalla competente Ripartizione Urbanistica (da produrre solo nel caso in cui il lotto è interessato da futura sede stradale e/o confinante con diversa destinazione urbanistica); - progetto architettonico contenente: a) stralcio catastale; b) stralcio aerofotogrammetrico; c) stralcio di PRG; d) planimetria generale del lotto (scala 1:200 - 1:500 con l'individuazione dei fabbricati limitrofi e l'indicazione delle distanze ed altezze relative: semidistacchi dai confini, distacchi tra i corpi di fabbrica, altezza dei fabbricati) con ubicazione dell'area a parcheggio; e) piante, prospetti e sezioni quotate; - calcoli analitici della superficie coperta, dei volumi da realizzare, della superficie del lotto e della superficie destinata a parcheggio; - descrizione e campionatura dei materiali e dei colori da utilizzare per le finiture esterne dell'edificio; - progetto relativo agli impianti tecnologici ai sensi delle leggi 46/90 e legge 10/91 e successive modifiche ed integrazioni ovvero esplicita dichiarazione da parte del progettista nel caso in cui non ricorrano le condizioni di obbligatorietà della redazione dei suddetto progetto; - dichiarazione di conformità degli elaborati alle disposizioni della legge 13/89) sulla eliminazione delle barriere architettoniche.

Norme Tecniche I 222 A3.1 Bizzozero-Via alla Villa res.le-cascina B-M ante 1857-75 Art. 38 - Ristrutturazione con vincoli (d.1) Sono assoggettati a modalità di intervento basate sulla ristrutturazione con vincoli gli edifici e i manufatti di origine storica, dotati di pregio architettonico ed ambientale in quanto mantengono, assieme alla giacitura e al volume, parti significative della cultura architettonica e costruttiva del tempo, che abbiano subito nel tempo modificazioni ed alterazioni che richiedono interventi consistenti anche di tipo ripristinatorio in vista del recupero dei valori morfologici, architettonici e stilistici originali.

La "Ristrutturazione con vincoli" è un intervento volto a trasformare un organismo edilizio mediante un insieme sistematico di opere, nel rispetto dei caratteri tipologici e compositivi riconoscibili e tutelandone in modo specifico alcune parti ed elementi significativi, in particolare per quanto riguarda l'esterno.

Comprende il ripristino o la sostituzione di alcuni elementi costitutivi degli edifici, e l'eliminazione, la modifica e l'inserimento di nuovi elementi e impianti.

Gli interventi di trasformazione devono in ogni caso garantire la conservazione degli elementi architettonici e decorativi, nonché i sedimi originari e gli allineamenti lungo la viabilità.

Sono ammessi: interventi di sostituzione dei solai e loro rifacimento a quote lievemente diverse dalle precedenti (+/-30 cm.), compatibilmente con il rispetto dei caratteri architettonici di cui al comma precedente; interventi finalizzati al riutilizzo dei sottotetti, nel rispetto dei vincoli specifici per l'intervento di ristrutturazione, dei limiti di altezza, di incremento di SLP e dei requisiti di abitabilità dettati dalle presenti Norme, dal Regolamento Edilizio e dal Regolamento d'Igiene.

Nel caso degli edifici di tipo industriale va tenuto presente che gli elementi architettonici e costruttivi significativi sono spesso costituiti da soluzioni tecniche di grande semplicità; pertanto in questi casi l'interpretazione delle modalità di intervento deve rispettare tali caratteristiche, garantendo la conservazione di elementi architettonici, soluzioni tecniche e materiali tipici di questi opifici.

Art. 59 - Altri edifici e complessi edilizi di interesse storico, architettonico e ambientale esterni ai nuclei (zona A 3): definizione e individuazione cartografica La Variante Generale del P.R.G. individua nelle tavole in scala 1:4.000 e classifica nelle tavole in scala 1:2.000 gli organismi architettonici esterni ai nuclei storici che presentano caratteristiche di qualità architettonica o di interesse storico-culturale o ambientale tali da assoggettarli a particolari misure di salvaguardia.

Le zone A 3 che ricadono entro zone di riqualificazione e integrazione urbanistica (zone C) sono perimetrate soltanto nelle tavole in scala 1.2.000. Il progetto di intervento su una zona A 3 dovrà prevedere in primo luogo l'analisi della documentazione storica relativa al sito, vale a dire all'organismo architettonico e al suo intorno, per comprenderne e valutarne le relazioni; la documentazione di progetto, anche se l'intervento sarà limitato alla manutenzione o al restauro di una parte del complesso, dovrà essere estesa all'intero ambito, costruito e non.

Nei casi in cui in sede di Variante Generale del P.R.G. non sia stato indicato alcun ambito di pertinenza, il progetto dovrà fare riferimento al mappale catastalmente pertinente dell'edificio alla data di adozione della presente Variante Generale del P.R.G. L'elenco degli organismi architettonici classificati come zone A 3 - allegato alla serie di tavole in scala 1:2.000 della Variante Generale del P.R.G. - può essere integrato, su proposta di cittadini o associazioni, adeguatamente documentata, o per iniziativa della stessa Amministrazione Comunale. Il relativo atto deve essere approvato dal Consiglio Comunale e costituisce Variante di Piano in quanto ne modifica il dettato normativo.

Gli interventi edilizi ammessi per questi edifici o complessi sono in generale quelli appartenenti alle categorie di intervento a e b (manutenzione ordinaria e straordinaria), c1 e c2 (restauro e risanamento conservativo).

La ristrutturazione con vincoli (d.1) è ammessa nelle situazioni in cui: il complesso ha subito alterazioni dei caratteri architettonici che richiedono un intervento di ridefinizione funzionale e formale, volto a rendere più coerente la nuova situazione rispetto all'impianto architettonico originale; le nuove funzioni attribuite al complesso richiedono un intervento di adeguamento tecnologico e architettonico-distributivo, secondo criteri e modalità da definire all'atto della proposta di P.U..

Nell'elenco riportato nella tabella allegata alle presenti Norme sono individuate specificamente, per alcuni di tali complessi, le categorie di intervento ammesse, in particolare quando i caratteri del complesso richiedono interventi di restauro.

L'intervento di ristrutturazione con vincoli è possibile soltanto se esteso all'intero complesso perimetrato dalla Variante Generale del P.R.G. e accompagnato da Progetto Unitario (P.U.), e potrà comportare un incremento massimo di SLP pari al 15% della superficie esistente alla data di adozione della presente Variante Generale, nel rispetto delle modalità di intervento prescritte per tale categoria ed in particolare senza alterazione dei caratteri architettonici esterni dell'edificio o del complesso.

Sono sempre esclusi per le parti storiche di questi complessi gli interventi di ristrutturazione edilizia senza vincoli (d.2), sostituzione edilizia (e.1), ristrutturazione urbanistica (e.2). La demolizione senza ricostruzione (e.3) è consentita per l'eliminazione di corpi edilizi precari e/o aggiunti in epoche recenti, del tutto incongrui con l'organismo architettonico originario.

Per gli edifici inclusi nella zona A 3 di origine non storica (che non compaiono nella Carta del Nistri del 1934), sono ammessi: ristrutturazione edilizia con vincoli (d.1) attraverso intervento edilizio diretto, con possibilità di incremento della SLP del 15% rispetto a quella esistente alla data di adozione della presente Variante Generale; ristrutturazione edilizia senza vincoli (d.2) e sostituzione edilizia (e.1), con incremento del 15% della SLP rispetto a quella esistente, previa redazione di progetto Unitario esteso all’intero complesso perimetrato; ristrutturazione urbanistica (e.2), previa approvazione di Piano Attuativo esteso all’intero complesso perimetrato, con incremento del 15% della SLP rispetto a quella eistente.

Tutti gli interventi di cui al presente comma dovranno garantire il rispetto dei caratteri architettonici e formali del luogo.

Qualora la zona A 3 sia completamente inserita all'interno di una zona di riqualificazione e integrazione (zona C), di una Zona Speciale (ZS) o di una zona destinata a servizi (F), il recupero del complesso A 3 (compresi gli eventuali incrementi di SLP) concorre al calcolo della potenzialità edificatoria complessiva della zona in cui è inserito.

Quando non individuate espressamente in sede di Variante Generale del P.R.G. come standard nella zona F entro cui ricadono, o definite nella specifica scheda normativa di zona C o zona ZS, le destinazioni d'uso ammesse per questi complessi sono in generale quelle esistenti alla data dell'adozione della presente Variante Generale del P.R.G., destinazioni di cui è consentita la permanenza.

In linea generale, oltre a tali possibilità sono ammessi il ripristino degli usi originari (ad esempio il ripristino delle funzioni agricole), gli usi residenziali permanenti e quelli temporanei (funzioni ricettive, residenze speciali, ecc.), e tutti gli usi legati alle attività sociali e culturali e al terziario di servizio a basso carico di utenza.

Qualora la zona A3 ricada all’interno del perimetro della zona PFA "Parco forestale agricolo" del Piano Territoriale di coordinamento del Parco naturale Campo dei Fiori, prevalgono sulle presenti Norme, quando più restrittivi, i disposti di cui all’art. 21 comma 5 delle NTA di tale Piano.

Qualora la zona A3 ricada entro il perimetro degli ambiti VP "Valore Paesistico" del Piano Territoriale di coordinamento del Parco naturale Campo dei Fiori, prevalgono sulle presenti Norme, quando più restrittivi, i disposti di cui all’art. 24 delle NTA di tale Piano.

Ipotesi di progetto I 222 A3.1 Bizzozero-Via alla Villa res.le-cascina B-M ante 1857-75

1.Frazionare in lotto edificabile ed agricolo 2.Mantenere il fondo agricolo 3.Attesa di ulteriori proposte entro 1 anno

1° Frazionare in lotto edificabile ed agricolo I 222 A3.1 Bizzozero-Via alla Villa res.le-cascina B-M ante 1857-75

Frazionamento della proprietà in lotto edificabile e terreno agricolo Vendere il terreno edificabile Investire il ricavato nell’attività agricola Sfruttare i finanziamenti per il settore agricolo Scomputare gli oneri di urbanizzazione realizzando parte del tragitto ciclabile

2° Mantenere il fondo agricolo I 222 A3.1 Bizzozero-Via alla Villa res.le-cascina B-M ante 1857-75

OpportunitĂ di costruire su un unico fondo agricolo Sfruttare i finanziamenti per il settore agricolo Scomputare gli oneri di urbanizzazione realizzando parte del tragitto ciclabile Realizzazione di attivitĂ economiche a gestione diretta o terza nella villa Partecipazione alle attivitĂ economiche della fattoria

Piano economico I 222 A3.1 Bizzozero-Via alla Villa res.le-cascina B-M ante 1857-75 Piani

Casa Superficie

Stalla fienile Altezza

Superficie

Nuovo volume

Altezza

Terra

250,00

mq

3,00

m

100,00

mq

3,00

m

Primo

250,00

mq

3,00

m

100,00

mq

3,00

m

Solaio

250,00

mq

2,50

m

100,00

mq

2,50

m

Superficie totale

750,00

mq

2,8

m

300,00

mq

2,8

m

Volume totale

752,83

mc

850,00

mc

Opzioni

Costi

Superficie

Altezza

più 10% dello stato di fatto

Superficie

25,09

mq

75,28

mc

Investimento

Casa

1.000,00

€/mq

750,00

mq

€

750.000,00

Casa + stalla

1.300,00

€/mq

1.050,00

mq

€

1.365.000,00

Casa + stalla + nuovo volume

1.500,00

€/mq

1.075,09

mq

€

1.612.641,67

20,00

€/mq

11.000,00

mq

€

220.000,00

Sitemazione terreni agricoli

3,0

m

4째 Attesa di ulteriori proposte entro 1 anno I 222 A3.1 Bizzozero-Via alla Villa res.le-cascina B-M ante 1857-75

ARRIVEDERCI A DICEMBRE !