Relazione casale la gobba

RELAZIONE TECNICA ILLUSTRATIVA Progetto di ristrutturazione edilizia

CASA RURALE Casale La Gobba Todi (Perugia)

RB Resaturi Edili

INDICE

1. Localizzazione 2. Stato di fatto e conservazione 3. Riferimenti urbanistici e modalità d’intervento 4. Obiettivi del progetto 5. Descrizione delle lavorazioni e dei materiali

ALLEGATI COMPUTO METRICO PROGETTO: PIANTE PIANO TERRA, PRIMO, SOTTOTETTO ED ESTERNO

1. LOCALIZZAZIONE

L’immobile è localizzato in prossimità del tessuto urbano compatto del borgo storico di Todi, lungo una delle direttrici di radicamento e risalita verso la città storica antica del nucleo fortificato. È raggiungibile percorrendo la strada che unisce Ponterio (frazione del comune di Todi) al centro storico di Todi, in prossimità del vecchio cimitero urbano, immettendosi su una strada poderale, che attraversa terreni di proprietà dell’Istituto Tecnico Agrario ed in parte di diversa proprietà.

Inquadramento – Ortofocarta (Google)

2.

STATO DI FATTO E CONSERVAZIONE

Il complesso in Vocabolo la Gobba fa parte della categoria ‘case rurali sparse’ fabbricati tipici del periodo di costruzione (‘800); è costituito da due fabbricati, uno principale abitativo, ed un annesso ubicato nell’area di pertinenza. Il fabbricato si sviluppa su tre livelli fuori terra, il piano terra era una volta adibito a stalle, cantine e magazzini ed il piano primo, raggiungibile ad oggi per mezzo di una scala esterna attualmente crollata, era adibito ad uso abitativo, al disopra è presente un ulteriore piano sottotetto. L’immobile è costituito da due corpi di fabbrica, il primo, più antico posto a NordEst, il secondo, edificato successivamente ed ubicato a Sud-Ovest ed attualmente parzialmente crollato. L’immobile è ad oggi disabitato ed in pessimo stato di manutenzione e conservazione, privo di impianti, infissi fatiscenti e pertanto non abitabile. Il fabbricato è realizzato con struttura portante in pietra e mattoni intonacato sia all’interno che all’esterno, i solai sono in parte con travi in ferro e

volticine ed in parte in laterizio, la copertura a due falde e capanna in legno. Sull’area di pertinenza del fabbricato è ubicato un piccolo annesso, anch’esso in pessimo stato di conservazione e manutenzione, costituito da un unico piano terra. L’area circostante il fabbricato ha un andamento piuttosto scosceso e un’ottima vista panoramica.

3. RIFERIMENTI URBANISTICI E MODALITA’ DI INTERVENTO Ai sensi dell'art.91 comma 1 è ammessa la ristrutturazione ed il consolidamento del fabbricato principale, oltre alla sua variazione di destinazione, in attività ricettiva (comma 5 e comma 8), o semplicemente in residenza (essendo ammessa la manutenzione straordinaria che annovera tra i suoi interventi il cambio di destinazione, oltre a quello di utilizzazione).

E' inoltre ammesso un ampliamento di massimo 100 mq di Superficie Utile Coperta, da distribuirsi su di un'altezza massima realizzabile pari a quella dell'edificio esistente, da posizionarsi, ai sensi del comma 4, all'interno della proprietà fondiaria ad una distanza minima di 10 ml dall'edificio esistente e non oltre i 30 ml. Risulta scomparso il limite di 450 mq di S.U.C. massima realizzabile di tutto il compendio immobiliare di progetto.

E' consentito il recupero, ai sensi del comma 5, della Superficie Utile Coperta della pertinenza esistente (ristrutturazione edilizia), con possibilità di mutamento della destinazione, omogenea a quella del fabbricato principale, con la possibilità di creare un unico corpo indipendente realizzato mediante l'accorpamento della S.U.C. dell'ampliamento precedentemente descritto (sono obbligatori, oltre ad essere in linea generale privilegiati, gli accorpamenti in un unico edificio per evitare di deturpare la visuale panoramica del colle, essendo una zona altamente vincolata sotto l'aspetto panoramico).

Dal P.R.G. vigente il “Casale La Gobba” non sembra schedato come immobile di particolare pregio architettonico, o storico da cui si deducano gli interventi ammessi già valutati dalla Commissione Edilizia in fase di redazione del P.R.G.; ma è ricadente in una zona vincolata paesaggisticamente ai sensi del D.lgs. 490/99 all'art.139 commi c) e d): c) i complessi di cose immobili che compongono un caratteristico aspetto avente valore estetico e tradizionale; d) le bellezze panoramiche considerate come quadri e così pure quei punti di vista o di belvedere, accessibili al pubblico dai quali si goda lo spettacolo di quelle bellezze.

Questo comporta la necessità di consegnare l'ipotesi di progetto, a firma obbligatoria di un architetto abilitato, alla Sovrintendenza dei Beni Culturali e alla Commissione Comunale per la Qualità Architettonica ed il Paesaggio, per valutare gli interventi ammessi.

Si specifica però che proprio a causa dell'esame da parte della Sovrintendenza, che è un organo ministeriale autonomo che decide arbitrariamente quando attuare o meno le normative edilizie, è viva la possibilità di non realizzazione di tutte gli interventi eseguibili ai sensi della L.R. e precedentemente descritti.

Gli interventi dovrebbero essere attuabili direttamente mediante permesso a costruire, ma sia il P.R.G., che il R.R. 2/2015 all'art.101 non escludono la possibilità di attuazione condizionata o mediante Piano Attuativo, tutto dipende dall'interpretazione dell'istruttore tecnico comunale. La zona in cui sorge il fabbricato e la sua area di pertinenza risultano classificate nel Piano Regolatore Generale vigente, approvato con D.C.C. n. 110 del 14/07/2005 e successive varianti, come ‘ona agricola’ e ricade all’interno del Parco del Colle di Todi ‘A1’. Su tutta l’area è presente il vincolo

paesaggistico. L’edificio abitativo è inoltre dichiarato di interesse culturale ai sensi dell’Art 10 del D.Lgs del 22 Gennaio 2004, n. 42, non è pertanto consentita la demolizione totale e ricostruzione.

4. OBIETTIVI DEL PROGETTO Il progetto ipotizzato ha privilegiato la ristrutturazione del solo corpo principale con fine residenziale, collocando la zona living al piano terra con due ingressi principali e due secondari sul giardino di proprietà, questo piano comprende: ingresso, cucina, sala da pranzo principale e sala da pranzo secondaria con salotto, salone, due bagno di servizio, lavanderia e locale tecnico. Il piano primo è destinato ad ospitare la zona notte, con quattro camere da letto con bagni interni. Una delle camere ha ingresso indipendente, grazie alla ristrutturazione della scala laterale. Il sottotetto è destinata ad accogliere sala svago / relax ed ufficio con bagno di servizio.

5. DESCRIZIONE DELLE LAVORAZIONI E DEI MATERIALI Vengono di seguito analizzate e descritte in modo sintetico le opere principali necessarie, per il completo recupero dell’immobile, suddivise per gli elementi principali costituenti il manufatto.

STRUTTURA Interventi di consolidamento ed interventi generalizzati di restauro. Ristrutturazione secondo le norme antisismiche vigenti. Di seguito si elencano gli interventi più significativi: -

Interventi di consolidamento delle fondazioni mediante pali di grande diametro, fondazioni in CLS armato, elementi passanti sulle murature

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Consolidamento dei solai esistenti mediante ricostruzione delle voltine crollate, connettori alle murature e agli elementi portanti in acciaio, reti elettrosaldate e getti

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Marciapiedi in calcestruzzo armato di larghezza 1 m

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Rifacimento della copertura, previo smantellamento dell’esistente, in legno di essenza dura; travi, travicelli e tavole, il tutto collegato con cordolature in calcestruzzo, acciaio ed eventuali connettori di collegamento. Coibentazione di spessore di cm 12 circa, impermeabilizzazione in guaina ardesiata-bituminosa e manto di copertura con coppo e tegola romana

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Le sporgenze di gronda verranno realizzate con zampini di legno di essenza dura, pianelle di cotto e sovrastante getto in CLS

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La parte meno antica verrà totalmente demolita e ricostruita in muratura portante, opportunamente coibentata mediante sistema a cappotto; i solai realizzati in laterocemento collegati da cordoli in calcestruzzo

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Le scale di accesso ai vari piani verranno realizzati in calcestruzzo armato

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Consolidamento delle murature mediante l’apposizione di nuovi architravi dove necessario; interventi di muratura realizzata con la tecnica dello scuci-cuci

IMPIANTI Il progetto di ristrutturazione dovrà prevedere il completo rifacimento della componente impiantistica, in coerenza e applicazione delle norme regionali relative al risparmio energetico, pur trattandosi di un immobile vincolato. Si dovrà pertanto procedere alla creazione di: -

Impianto idrico realizzato con tubi in multistrato di idonea sezione, opportunamente coibentati; serbatoio di accumulo con relativa pompa e impianto di ricircolo per l’acqua calda sanitaria

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Impianto termico mediante pannelli radianti a pavimento alimentati da caldaia a condensazione opportunamente dimensionata

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Impianto elettrico standard con un minimo di punti luce e punti presa per garantire la funzionalità della casa (da definire)

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Fognature realizzate nel rispetto della normativa, quindi con separazione di acque nere, grigie e piovane. Le acque nere vengono depurate tramite fossa Imoff e sub-irrigate insieme alle acque grigie nel terreno tramite idoneo drenaggio; le acque piovane vengono allontanate fino al più vicino fosso

FINITURE Le finiture vengono inserite in un’ottica di rispetto della natura storica del manufatto, si cercherà per quanto possibili di utilizzare materiali naturali e riciclabili: -

Intonaci in malta di calce naturale, successivamente tinteggiati con prodotti della stessa tipologia. Sulle pareti esterne del fabbricato principale in pietra, verrà posto intonaco termico interno ed esterno per permettere il raggiungimento della classe energetica voluta.

Pittura esterna realizzata a calce

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Pavimento in piastrelle di cotto fatte a mano opportunamente trattate, posate su massetto di allettamento a base di calce, mediante idonei collanti (costo d’acquisto 24 €/mq)

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Pavimentazioni dei marciapiedi in pietra squadrata a martello di idonea colorazione

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Rivestimenti dei bagni realizzati con idonei smalti base acqua di colore pastello a scelta del committente, come le zoccolature (battiscopa)

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Rivestimenti n maiolica 10x10 15x15 20x20 a scelta del committente, posati solo nelle parti a contatto diretto con l’acqua, ossia docce, cucina e lavanderia (costo d’acquisto € 15/mq)

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Soglie e scale rivestite in pianelle di cotto fatto a mano

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Infissi esterni realizzati in legno di pino di Svezia verniciato con vetrocamera isolante e idonea ferramenta standard, con scuri interni secondo la tradizione umbra.

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Portone blindato in stile rurale

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Infissi interni in legno massello di pino di Svezia verniciato con maniglie tipo standard

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Posizionamento di inferiate di sicurezza

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Realizzazione di lattonerie per i canali di gronda e i discendenti pluviali in lamiera di rame

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Fornitura di sanitari e rubinetteria (costo massimo di acquisto 1500 â‚Ź a bagno)

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Corrimano in corda di canapa e fermi in ferro battuto per la scala interna

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Realizzazione di quattro camini interni in stile rurale (intonacati e tinteggiati) con idonea canna fumaria in cemento. Comignoli in stile rurale.

SISTEMAZIONI ESTERNE Inserimento di specie arboree e arbustive lungo il viale di accesso, finalizzate alla schermatura di elementi di disturbo ed alla valorizzazione delle visuali di pregio.

Creazione di un giardino rurale con specie autoctone produttive e ornamentali, disposte secondo un gradiente di naturalità decrescente a mano che ci si avvicina all’edificio. Elementi: -

Parcheggio e strada di accesso con base in stabilizzato anche di recupero e finitura in breccino

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Copertura auto con struttura in legno di abete auto-clavato e ombreggiamento in canne di bambĂš

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Camminamenti pedonali e scale per superamento dislivelli in pietra di Todi o simile posta a secco

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Marciapiedi

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Rimessa agricola in stile rurale provvista di forno e camino, chiusa su due lati, rifinita in intonaco, legno e mattoni, con capriate, travi, travicelli e tavole in legno di essenza dura; copertura in coppi e tegole alla romana

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Piscina come da progetto, con struttura in calcestruzzo armato, rivestito con pietra di idonea colorazione; telo in PVC di colore beige, sistema di filtrazione a skimmer e cloro.