Propuesta de gestión de proyecto :Reserva de Mirandela

RESERVA

DE

MIRANDELA

WORK GROUP UN HOGAR PARA TU FAMILIA

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ÍNDICE

Prologo Introducción

1. PROYECTO INMOBILIARIO Descripción del proyecto Plantas tipo Tipologías de vivienda

2. DIAGNÓS TICO URBANO

Contexto urbano Estructura funcional y de servicios Estructura socio económica Estructura ecológica principal Revisión normativa Evaluación estratégica Conclusiones Anexos

Proyecto inmobiliario Autores Kevin Santiago Gómez Castro Juan Sebastian Patarroyo Maria Jose Rios Fecha de presentación 28/09/2017 Presentado a Arq: REY VENEGAS ANDREY DIDIER

3. PREFACTIBILIDAD TÉCNICA Y FINANCIERA Avalúo Estudio de mercado Esquema de gestión Método residual

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INTRODUCCION

PROLOGO

La Urbanización Reserva De Mirandela es un planteamiento urbanístico que agrupa soluciones habitacionales a las dinámicas comerciales crecientes de su contexto, una mirada hacia una ciudad integral que pueda resolver la vida de sus ciudadanos procurando el máximo disfrute de su entorno, una recreación segura y consiente, y la formación de un ambiente que propicie la ciudadanía desde la comunidad Su mimetización permite en su diseño obtener un lugar acogedor y tranquilo propio del sector, y al mismo tiempo contar con características contemporáneas en sus tipologías, flexibles a las diferentes unidades familiares.

Apostamos a la integración de su familia, y la convivencia entre propietarios y residentes, esto por medio de zonas de recreación como lo son la cancha deportiva y la zona de terraza, para que los suyos crezcan en un ambiente de oportunidades, y disfruten desde la comodidad de su hogar. Es nuestra misión también una comunidad de la mano con las agrupaciones vecinas, por eso trabajamos en conjunto para mantener espacios verdes conectores, que puedan ser percibidos y experimentados con tranquilidad y en un ambiente de respeto hacia el entorno natural inmediato.

Sea parte de un proyecto participe de nuevos planteamientos metropolitanos, ubicado de manera estratégica para brindarle a usted y su familia componentes esenciales que aumentaran su calidad de vida; movilidad, equipamientos, recreación, comercio, en un radio no mayor a cinco manzanas.

Lo invitamos a conocer en las próximas páginas las características puntuales de nuestros diseños, esperamos que sea parte de nuestra gran familia y decida invertir en esta ventana de oportunidades.

Recuperación de dinámicas y ventana de oportunidades La Upz San José de Bavaria, se ha distinguido a lo largo de su historia por un proceso de desarrollo habitacional con características ocupacionales propias de los bordes urbanos; sus particulares lograron conformar para su época una gran agrupación de baja densidad y mínimo impacto, gracias a esto, hoy posee una gran brecha de oportunidad para la eficiente integración de nuevas tipologías y servicios que complementen y potencien la dinámica del sector La zona es favorecida por grandes vías que propician la accesibilidad y permeabilidad en su encuentro; la Av Boyacá, autopista norte y calle 170, permiten la conexión con el resto de la ciudad y dan a los diferentes barrios una valorización predial importante. También en su interior encontramos una red de articulación segura, que por su carácter residencial, se ha tejido dentro de amplias zonas verdes y ha dado importancia al papel del peatón. El proyecto Reserva de Mirandela está ubicado estratégicamente frente a la vía 183, una importante proyección Urbanística que dará un mayor soporte al sector, conectando la Autopista Norte y Av Boyacá, e integrándose a los nuevos planteamientos de ciudad norte que traen consigo una red de oportunidades (servicios, acceso, espacio público) para el crecimiento colectivo y el desarrollo de ciudadanía. También es importante resaltar su cercanía al sistema de transporte público y sus diferentes puntos de recolección.

Las diferentes necesidades metropolitanas y su rápido crecimiento demográfico germinaron en el sector una serie de usos complementarios de carácter zonal y metropolitano; La importancia de equipamientos y servicios dentro de una red residencial, dio entrada a su renovación, permitiendo que las grandes urbanizaciones crecieran a medida que su entorno lo requería; Inicialmente esto se ve reflejado con el surgimiento de una red de equipamientos educativos que soportaron la vida familiar del sector y dieron seguridad y recurrencia a sus barrios.

Con el tiempo la necesidad de nuevos usos y la consolidación de Bogotá norte acogieron una dinámica comercial, sin dejar a un lado sus usos principales. De esta manera inicia la propagación de nuevos nodos comerciales distribuidos estratégicamente entre las grandes agrupaciones, puntos de referencia importantes como lo son el centro comercial Santa Fé , centro Maranta y Centro Panamá, han permitido enlazar su potencialidad con la dinámica comercial presente en el corredor de la autopista norte, integrado a esta, otros centros de comercio y servicios del interior de la Upz, para que dichos espacios se transformen en nodos urbanos y amplíen la cobertura de facilidad hacía los complementos cotidianos.

Es aquí donde el uso del suelo se convierte en una puerta hacia el desarrollo de los barrios que no solo actualicen su integración local, sino que también permitan una transformación acorde a las características residenciales propias del sector. Reserva Mirandela da un paso hacia la recuperación de su entorno, ampliado e inmediato, y genera dentro de su agrupación un lugar de fusión entre las dinámicas mimetizadoras del espacio urbano con su uso residencial dentro de un territorio natural, y el surgimiento de la nueva ciudad de oportunidades laborales y propagadoras de servicio. Lo anterior, articulado a los nuevos planes de mejoramiento urbanístico y la red de servicios e infraestructura, hacen de esta agrupación un punto potencial de referencia hacia la continuidad y crecimiento utilitario de la ciudad.

Una ventana de oportunidades para sus residentes y propietarios, y aquellas empresas que tengan la intención de acercar su imagen corporativa a las dinámicas del sector y la proyección de la localidad.

Modelos de Ordenamiento al borde de la expansión urbana La planeación y ordenamiento del territorio es una medida relevante dentro de la gestión pública y privada para la construcción de ciudad, región y país; sobre todo dentro de un espacio metropolitano metabólico con exigencias habitacionales y dotacionales diarias.

Bogotá hace parte de esa red de ciudades-región, que abastece a gran parte del país y acoge nuevos ciudadanos en la búsqueda de su proyección utilitaria, esto hace que las entidades estatales encargadas del territorio se indaguen constantemente la línea de crecimiento que siguen los bordes y nuevas aéreas determinadas como suelo de expansión, principalmente en la zona norte y sur.

La localidad de suba y Teusaquillo se encuentran directamente relacionadas con los nuevos modelos de ciudad, pues cumplen la función de membrana permeable permitiendo o limitando la expansión, uso y ocupación hacia la transición de áreas rurales en el nor-oriente y occidente de la ciudad. De manera puntual, San José de Bavaria es el borde norte de las aglomeraciones de la localidad de Suba, una importante Unidad Zonal que integra los componentes ambientales, los diferentes tratamientos urbanísticos, los grandes planes estructurales y una población con una tendencia organizada dentro de un modelo de sub urbanización con limites imaginarios y frágil consolidación Es importante tener en cuenta las características ocupacionales en el contexto de esta Upz. Hacia el occidente podemos determinar un territorio fragmentado y un crecimiento en mancha de aceite que ahora es propicio de puntos poblacionales aislados y en deterioro, segregados por su modelo económico primario y la informalidad de sus asentamientos. Su cercanía con el cerro la conejera, propicia la invasión a lo largo del cerro y las zonas de protección ecológica como lo es la Reserva Forestal Thomas Van der Hammen y el rio Bogotá. Hacia el norte, la ciudad nos da rastros de su regionalización, pero al mismo tiempo diluye las oportunidades de integración y vida comunitaria debido a sus agrupaciones aisladas auto segregadas, que muchas veces resultan en conflictos de articulación a la estructura de servicios principal.

El distrito ha trabajado en propuestas como el plan zonal norte que permitan la recuperación e integración del componente urbano, catalogando y destinando nuevas áreas a la vivienda, el comercio y zonas ambientales; pero dichas proyecciones distritales solo serán eficientes en la medida en que los procesos pequeños de desarrollo y los nuevos diseños logren articularse a una ocupación preexistente, que demanda necesidades y requiere soluciones integrales. Se necesita una visión conjunta que pueda dar respuesta a su contexto inmediato y a su zona de influencia.

El papel que cumple San José De Bavaria y los barrios al límite de los suelos de expansión es de generar unas políticas consolidadas que amarren una forma de ocupación organizada de bajas densidades y a su vez insistan en buscar estratégicamente las soluciones para el uso del suelo.

El mercado inmobiliario y las nuevas propuestas de servicios portaran la responsabilidad de re conceptualizar el borde y su estigma de barrera para integrar aquellas poblaciones aisladas y tener una visión de ciudad consolidada y eficiente.

Un diseño de la mano de las políticas publicas Reserva de Mirandela pretende integrar principales componentes asociados con las dinámicas del sector, que sigan una línea de objetivos normativos para el diseño de los espacios comunales y la correcta implantación dentro de un sector a la espera de una apertura urbanística en términos legislativos.

Las políticas públicas vigentes datan de programas de redesarrollo del sector, mejoramiento estructural en términos de conexión con el espacio público y consolidación de usos que se sustenten entre sí. Este proyecto apunta a vivir la ciudad de manera integral, por ello dentro de sus implantaciones se procura una ocupación mínima que de paso a senderos de conexión con otras agrupaciones y pretende acoger los parques públicos para que en comunidad se construyan entornos de recreación abiertos y seguros.

Las sesiones estarán destinadas tanto al espacio público como al mejoramiento de las vías circundantes para que las personas en circulación, residencia y trabajo tengan un excelente acceso que se articule a las vías principales, autopista norte y calle 183.

La tipología arquitectónica pretende tomar la referencia su entorno en materialidad y y distribución de bloques para que actualizando estos diseños a un mercado inmobiliario contemporáneo no invada el entorno visual y logre integrarse desde un panorama que mezcle la esencia habitacional de sus vecinos con os nuevos diseños y distribuciones que caracterizan la empresa.

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LA ECONOMIA EN EL DISEÑO URBANO “El arquitecto y el urbanista están en la capacidad de planear, diseñar y modificar una hábitat humano”. Esta afirmación requiere cierto tipo de discusión entendiendo varios parámetros que esta causa como las formas de habitar, los tipos de suelo sus determinantes y problemáticas y las dos profesiones que están determinadas a resolver esto.

La economía está intrínseca en cada una de estas profesiones en mayor o menor escala. Cuando hablamos de recursos, inversiones y capital para poder resolver las problemáticas sociales de los asentamientos poblacionales que ya están consolidados en su mayor parte en Colombia. Entendiendo las diferentes formas de suelo en sus dos principales rural y urbano se empiezan a conocer diferentes entes, conceptos y leyes que están de la mano para la solución y los objetivos que tienen los arquitectos y urbanistas frente a la sociedad.

Colombia en la actualidad manifiesta un alto ritmo de crecimiento urbano no solo por la población existente si no por la migración de los habitantes del campo al suelo urbano. Por mayor oportunidades y calidad de vida que ofrece las ciudades urbanas más importantes del país.

Las ciudades ya congestionadas por las actividades económicas y el exceso de población que en su gran mayoría se caracterizan por sus bajos recursos. Ocasiona la no garantía de sus derechos como ciudadano con una aceptable calidad de vida que trae consigo muchos problemas de infraestructura que la ciudad ya no puede abarcar. Pero otra dificultad que esto causa es la sociabilidad porque aparecen varios elementos ya necesarios para la sociedad que generan segregación social originando mas inseguridad, violencia y no convivencia. A pesar del crecimiento excesivo de ciudades como Bogotá, Medellin y cali este problema empezó en sus orígenes con la compra de suelos y la economía como base para el supuesto diseño de ciudades ¿Por qué? En el momento del inicio del crecimiento urbano nace el mercado inmobiliario “economía, negocio y beneficio propio a partir de

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la construcción” anticipación y no acción común. Problema para el diseño y el control del crecimiento de estas. Pero ahora cual es la dificultad que genera más segregación, ese es el mismo mercado que supuestamente le dio solución a esto “los apartamentos residenciales” que son necesarios para a sociedad de la actualidad que quiere estar apartada un poco de ese caos urbano en el que vivimos pero esto ocasiona segregación y no sociabilidad.

(Para entender el origen de toda esta problemática que hoy abarca a toda Latinoamérica en sus ciudades es necesario entender el Estado y la influencia que tiene respecto a toda la organización y planificación del suelo. Entendiendo que el estado es el encargado de hacer políticas que son implementaciones para el bien común de un país o región se basaron varias normas y reglamentos que ayudan al entendimiento de varios aspectos de intervención en el suelo uno de ellos es la ley 388 de 1997 que es la norma del desarrollo territorial que abarca todas las escalas, ordenamientos y tipos del suelo en Colombia. A partir de esto se generan varias intervenciones en el suelo de Colombia para el desarrollo y el mejoramiento de este atendiendo a todas las dificultades que tienen los diferentes tipos del suelo entendiendo el bien y la acción común como su principal principio) La intervención urbanística estatal es el tema al que queríamos llegar en el cual profesiones como la economía, la arquitectura y el urbanismo y entes privados (mercado inmobiliario) y públicos (el estado) están trabajando en equipo porque son proyectos grandes que afectan a una gran población y trae consigo muchas consecuencias. Para que esta intervención grande urbanística se de con buen resultado es necesario entender que es un bien público urbano y que por ende tiene que tener accesibilidad, habitabilidad y sociabilidad, una acción colectiva urbana que requiere la colaboración de los dos entes en la gestión, regulación, planeamiento y financiación en la cual se busque una distribución equitativa de público-privada. Al ser unos proyectos de gran escala y gran impacto el tema de financiación es un problema por eso se unen los dos entes para el desarrollo de este. La valorización, la plusvalía, los impuestos y el capital privado son mecanismos para la financiación de estos grandes proyectos.

En el momento que el arquitecto, el urbanista, el privado y el público trabajen con una distribución equitativa pueden planear, diseñar y modificar un hábitat humano correctamente. Asi que el urbanista y arquitecto están atados en la medida que no se resuelva la economía y los recursos repartidos y la corrupción de la construcción en el país.

LA FINANCIACION DE PROYECTOS URBANO A TRAVES DE DEL COBRO DE LA VALORIZACIÓN El cobro de un impuesto de valorización es el resultado de generar una obra cerca al predio afectado, por parte del gobierno, que busca financiar estos proyectos, con dinero de los directamente beneficiados de estas obras, ya que estas obras harán que los predios cobren un mayor valor comercial. En Colombia se ha aplicado este método desde 1921, y en Bogotá se reciben mil millones de dólares por este cobro. (Ochoa, 2011) . O “Gravamen sobre las propiedades inmuebles, destinada a la construcción de una obra, plan o conjunto de obras de interés público que se impone a los propietarios o poseedores de los predios que sean beneficiados con la construcción de las mismas”

Este tipo de financiamiento presenta varios inconvenientes, y muchos argumentan que es poco práctico, es técnicamente complicado e impopular. Sin embargo, es uno de los métodos más utilizados en Colombia. Muchos de los problemas que ha tenido es que en algunas ocasiones el costo de la obra es mayor al beneficio, por ende, el cobro va a ser muy elevado, o por el contrario cuando la valorización es mayor que el cobro, el estado está perdiendo parte de esa obra. Por eso es un instrumento en algunos casos poco fiable técnicamente. Para evitar esto se crea el Decreto Ley 1604 de 1966, que establece que no se podrá cobrar más del beneficio de la valorización que por el costo de la obra.

Otro problema que presenta es que las “áreas más pobres de las ciudades son aquellas más necesitadas de obras públicas, los pobladores de estas áreas tienen bajos ingresos y, por tanto, tienen menor capacidad de pago” . Gran parte de las obras que se tienen proyectadas en Bogotá serán financiadas por este método, por eso no se puede pensar que este cobro es la única forma de pago de la obra, porque partes de la ciudad que cuentan con bajos recursos no podrían pagar de estas obras, y más cuando estamos en una ciudad con un nivel tan alto de segregación. Aunque actualmente se está excluyendo a los estratos 1, 2 y 3 de este cobro.

Esto conlleva a que el cobro de la valorización se recargue sobre el estrato 4, “El estrato 4 representa el 52% de los contribuyentes, serán 157.912 familias que verán afectadas sus finanzas por cuenta de este posible cobro, que aunado a la reciente simplificación tributaria, los convierte en el más impactado de manera negativa” , sumándole la crisis económica que está viviendo el país y la sobrecarga tributaria que está recibiendo el país por parte del gobierno generando menos ingresos a comerciantes, industriales y ciudadanos, además la cantidad de obras inconclusas, con sobrecosto y con retrasos, que se han pagado con este cobro, genera que las personas pierdan credibilidad sobre este cobro y genere disgusto entre los contribuyentes.

El país recibió 37 puntos sobre 100 en 2016, sobre el índice de percepción de corrupción , esto conlleva a que los contribuyentes sientan más disgusto sobre el cobro de este impuesto, ya que muchas veces no se terminan realizando las obras que se establecen. Porque un cobro de valorización debe ser en común acuerdo entre el estado que va a hacer las obras y los contribuyentes que se van a beneficiar de esta. Si no se logra este común acuerdo entre las dos partes se van a presentar problemas como desgaste político, demandas judiciales que al final lo que van a hacer es alargar las obras y la falta de financiamiento de las siguientes obras.

Tampoco se están llevando correctamente acabo las metodologías de avalúos, y de capacidad de pago de los contribuyentes, con cobros muy elevados, o tomando áreas de influencia de proyectos muy generales para todo tipo de proyecto, ya que el radio de influencia puede cambiar dependiendo de la obra.

En casos como el de Bogotá donde los impuestos prediales y otro tipo de impuestos no son suficientes para cubrir la demanda de infraestructura, es necesario recurrir a este tipo cobro ya que beneficiara a toda la ciudad, tanto a los que pagan como al resto de ciudad que se podrá beneficiar de estos espacios. Estas obras beneficiaran a toda la ciudad.

Debido al crecimiento tan acelerado de Bogotá, se necesita un mejoramiento de en su infraestructura, ya que su movilidad está casi colapsada, en transporte público, vías, espacio público. Por ello se deben seguir aplicando cobros como esto, manejándolo de una manera más estructurada, mas técnica y mejor elaborada, integrando a los directamente implicados en las obras, como lo realizo el IDU con el proyecto “Obras por tu lugar”, donde por medio de una acción ciudadana los residentes presentaban cuales eran las obras más necesarias y así los proyectos iban a tener un mejor desarrollo y una mayor facilidad al momento del pago, generando menor inconformidad de los habitantes.

LA ZONA

Una delimitación territorial representa diversas dinámicas en una comunidad, muchas veces por muy mínima que sea la brecha, se establece tanto, que termina dividiendo esta población en diferentes comunidades, con ideologías marcadas y un concepto del territorio totalmente fragmentado.

Estos casos se dan a menudo entre un barrio de altos ingresos y otro de bajos recursos. Como se expone en el texto, esta forma de ocupación puede nacer desde cualquier actor. O bien, puede una zona elite residencial generar las condiciones optimas de accesibilidad y habitabilidad para que sus alrededores se beneficien y surjan barrios informales; o es el caso de rescatar una zona desvalorizada y generar proyectos inmobiliarios para población de ingresos mayores. Pero no se trata de quien llega primero, sino de las dinámicas sociales que se presentan a raíz de ello. Entendiendo que cualquiera de estas dos vías tiene como fin la sociabilidad, El estado y las entidades privadas intervienen a menudo generando lugares de ciudadanía (espacio público) con fines para el beneficio de la comunidad y el desarrollo de la estructura urbana.

Este objetivo requiere una posición fuerte del estado que, en acompañamiento con la población establece a priori unas políticas Urbanas y Sociales. Cuando las entidades estatales se apartan de su obligación permanente, las normas y acuerdos se tergiversan a favor de los grupos con mayor influencia territorial, ya sea por un poder económico o un poder armado, creando fronteras invisibles en donde inimaginables delitos se disfrazan de influencias políticas, sobornos y tratos informales.

La Película “La zona” es muestra de lo descrito anteriormente. Lo usual es representar los conflictos de territorio a través de bandas criminales y barrios de invasión, pero aquí, rompiendo el molde, la realidad se vive desde el otro lado del muro, las élites; generándonos otra posición respecto a las problemáticas que se viven entre fronteras.

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APARTAMENTOS PENSADOS PARA DISFRUTAR EN FAMILIA

CERCA AL TRANSPORTE PUBLICO TERRAZA BBQ

CANCHA DEPORTIVA PARQUE INFANTIL

ASCENSORES

RESERVA

DE

MIRANDELA Este proyecto esta diseñado y pensado para todas las familias que deseen un lugar donde compartir y vivir nuevas aventuras, con toda la comodidad,tranquilidad y seguridad que ofrece el sector.

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GIMNASIO

VISTA AL CERRO DE LA CONEJERA

AREA DEL LOTE: 5.546

AREA CONSTRUIDA: 11.889

PISOS: 10

LOCALES COMERCIALES

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TU BIENESTAR, NUESTRO COMPROMISO

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TRANSPORTE PÚBLICO

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VIVE ESTA EXPERIENCIA JUNTO A LOS TUYOS

PLANTA TIPO 1

PLANTA TIPO 2 TIPO 2 PLANTA

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APARTAMENTO TIPO A

APARTAMENTO TIPO B

N

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BAÑOS 2

AREA

HABITACIONES 2

ESTUDIO

66 m2 SI

N

BAÑOS 2

AREA

HABITACIONES 3

ESTUDIO

86 m2

SALA DE TV SI

SI

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APARTAMENTO TIPO C

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BAÑOS 2

AREA

HABITACIONES 3

ESTUDIO

77 m2 SI

LOCALES COMERCIALES

SALA DE TV SI

BAÑOS 2 AREA 77 m2

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AVALUOS MANZANA 11 CODIGO

M2

0019331117

67.86

0019331118

66.69

0019331119

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0019331120

71.3

0019331121

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73.6

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68.44

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71.37

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0019331126

70.68

0019331127

65.52

0019331128

77.35

0019331129

66.7

0019331130

83.95

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67.1

0019331132

73.16

0019331133

70.7

0019331101

55.46

0019331102

68.4

0019331103

74.34

0019331104

74.4

0019331105

71.37

0019331106

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0019331107

70.8

0019331108

69.03

0019331109

73.78

0019331110

67.1

0019331111

67.85

0019331112

76.23

0019331113

70.21

0019331114

72.6

0019331115

70.2

0019331116

58.14

M2 CONSTRUIDOS

128.9 253.4 205.2 135.5 196.7 209.8 130.0 135.6 131.1 134.3 249.0 293.9 253.5 319.0 191.2 278.0 335.8 210.7 259.9 211.9 282.7 203.4 136.8 269.0 196.7 210.3 127.5 128.9 217.3 200.1 275.9 133.4 220.9

$COMERCIAL

2,200,000 2,200,000 2,200,000 2,200,000 2,200,000 2,200,000 2,200,000 2,200,000 2,200,000 2,200,000 2,200,000 2,200,000 2,200,000 2,200,000 2,200,000 2,200,000 2,200,000 2,200,000 2,200,000 2,200,000 2,200,000 2,200,000 2,200,000 2,200,000 2,200,000 2,200,000 2,200,000 2,200,000 2,200,000 2,200,000 2,200,000 2,200,000 2,200,000

TOTAL

283,654,800.00 557,528,400.00 451,440,000.00 298,034,000.00 432,630,000.00 461,472,000.00 286,079,200.00 298,326,600.00 288,420,000.00 295,442,400.00 547,747,200.00 646,646,000.00 557,612,000.00 701,822,000.00 420,717,000.00 611,617,600.00 738,815,000.00 463,645,600.00 571,824,000.00 466,111,800.00 621,984,000.00 447,489,900.00 300,960,000.00 591,888,000.00 432,818,100.00 462,600,600.00 280,478,000.00 283,613,000.00 477,962,100.00 440,216,700.00 606,936,000.00 293,436,000.00 486,050,400.00

$CONSTRUIDO

1,200,000 1,200,000 1,200,000 1,200,000 1,200,000 1,200,000 1,200,000 1,200,000 1,200,000 1,200,000 1,200,000 1,200,000 1,200,000 1,200,000 1,200,000 1,200,000 1,200,000 1,200,000 1,200,000 1,200,000 1,200,000 1,200,000 1,200,000 1,200,000 1,200,000 1,200,000 1,200,000 1,200,000 1,200,000 1,200,000 1,200,000 1,200,000 1,200,000

TOTAL

154,720,800 304,106,400 246,240,000 162,564,000 235,980,000 251,712,000 156,043,200 162,723,600 157,320,000 161,150,400 298,771,200 352,716,000 304,152,000 382,812,000 229,482,000 333,609,600 402,990,000 252,897,600 311,904,000 254,242,800 339,264,000 244,085,400 164,160,000 322,848,000 236,082,600 252,327,600 152,988,000 154,698,000 260,706,600 240,118,200 331,056,000 160,056,000 265,118,400

depreciacion por años

0.72 0.72 0.72 0.72 0.72 0.72 0.72 0.72 0.72 0.72 0.72 0.72 0.72 0.72 0.72 0.72 0.72 0.72 0.72 0.72 0.72 0.72 0.72 0.72 0.72 0.72 0.72 0.72 0.72 0.72 0.72 0.72 0.72

TOTAL

coeficiente fisico

111,398,976.00 218,956,608.00 177,292,800.00 117,046,080.00 169,905,600.00 181,232,640.00 112,351,104.00 117,160,992.00 113,270,400.00 116,028,288.00 215,115,264.00 253,955,520.00 218,989,440.00 275,624,640.00 165,227,040.00 240,198,912.00 290,152,800.00 182,086,272.00 224,570,880.00 183,054,816.00 244,270,080.00 175,741,488.00 118,195,200.00 232,450,560.00 169,979,472.00 181,675,872.00 110,151,360.00 111,382,560.00 187,708,752.00 172,885,104.00 238,360,320.00 115,240,320.00 190,885,248.00

1.2 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 0.8 0.8 0.8 0.8 1.056 0.88 1.056 0.8 0.8 0.8 0.8 0.8 0.8 0.8 0.8 0.8 0.8 0.8 0.8 0.8 0.8 0.96 TOTAL

38

73,288,800 72,025,200 77,760,000 77,004,000 74,520,000 79,488,000 73,915,200 77,079,600 74,520,000 76,334,400 70,761,600 83,538,000 72,036,000 90,666,000 72,468,000 79,012,800 76,356,000 59,896,800 73,872,000 80,287,200 80,352,000 77,079,600 77,760,000 76,464,000 74,552,400 79,682,400 72,468,000 73,278,000 82,328,400 75,826,800 78,408,000 75,816,000 62,791,200

C+S 206,967,571 290,981,808 255,052,800 194,050,080 244,425,600 260,720,640 186,266,304 194,240,592 187,790,400 192,362,688 285,876,864 286,702,416 247,227,552 311,165,712 204,649,632 332,662,851 331,690,464 252,179,903 253,528,704 226,731,053 275,768,064 217,672,790 172,316,160 262,424,448 210,535,978 225,023,098 160,589,088 162,384,048 232,495,402 214,134,883 269,096,256 168,008,256 246,041,038

5,260,126,743 2,501,636,400

7,761,763,143

TOTAL

133,678,771 218,956,608 177,292,800 117,046,080 169,905,600 181,232,640 112,351,104 117,160,992 113,270,400 116,028,288 215,115,264 203,164,416 175,191,552 220,499,712 132,181,632 253,650,051 255,334,464 192,283,103 179,656,704 146,443,853 195,416,064 140,593,190 94,556,160 185,960,448 135,983,578 145,340,698 88,121,088 89,106,048 150,167,002 138,308,083 190,688,256 92,192,256 183,249,838

$SUELO

valor m2 1,605,221.05 1,148,210.53 1,242,947.37 1,432,421.05 1,242,947.37 1,242,947.37 1,432,421.05 1,432,421.05 1,432,421.05 1,432,421.05 1,148,210.53 975,410.53 975,410.53 975,410.53 1,070,147.37 1,196,594.53 987,688.42 1,196,594.53 975,410.53 1,070,147.37 975,410.53 1,070,147.37 1,259,621.05 975,410.53 1,070,147.37 1,070,147.37 1,259,621.05 1,259,621.05 1,070,147.37 1,070,147.37 975,410.53 1,259,621.05 1,113,650.53

MANZANA 12 CODIGO

M2

0019332037

133.4

0019332020

70.8

0019332021

68.44

0019332022

60.5

0019332023

78

0019332024

66.64

0019332025

74.42

0019332026

71.98

0019332027

69.02

0019332028

67.86

0019332029

72.6

0019332030

68.4

0019332031

67.2

0019332032

71.4

0019332033

73.81

0019332034

62.51

0019332035

67.86

0019332036

58.5

0019332001

60.84

0019332002

71.98

0019332003

73.2

0019332004

66.12

0019332005

72.6

0019332006

72

0019332007

64.66

0019332008

66

0019332009

71.4

0019332010

65.54

0019332011

67.86

0019332012

75.24

0019332013

62.73

0019332014

76.26

0019332015

74.4

0019332016

72.59

M2 CONSTRUIDOS

506.9 201.8 195.1 287.4 222.3 126.6 141.4 273.5 131.1 193.4 206.9 130.0 191.5 203.5 210.4 178.2 193.4 222.3 173.4 205.1 278.2 251.3 275.9 205.2 184.3 250.8 203.5 186.8 128.9 143.0 119.2 144.9 282.7 206.9

$COMERCIAL

TOTAL

2,200,000 1,115,224,000.00 2,200,000 443,916,000.00 2,200,000 429,118,800.00 2,200,000 632,225,000.00 2,200,000 489,060,000.00 2,200,000 278,555,200.00 2,200,000 311,075,600.00 2,200,000 601,752,800.00 2,200,000 288,503,600.00 2,200,000 425,482,200.00 2,200,000 455,202,000.00 2,200,000 285,912,000.00 2,200,000 421,344,000.00 2,200,000 447,678,000.00 2,200,000 462,788,700.00 2,200,000 391,937,700.00 2,200,000 425,482,200.00 2,200,000 489,060,000.00 2,200,000 381,466,800.00 2,200,000 451,314,600.00 2,200,000 611,952,000.00 2,200,000 552,763,200.00 2,200,000 606,936,000.00 2,200,000 451,440,000.00 2,200,000 405,418,200.00 2,200,000 551,760,000.00 2,200,000 447,678,000.00 2,200,000 410,935,800.00 2,200,000 283,654,800.00 2,200,000 314,503,200.00 2,200,000 262,211,400.00 2,200,000 318,766,800.00 2,200,000 621,984,000.00 2,200,000 455,139,300.00

$CONSTRUIDO

1,200,000 1,200,000 1,200,000 1,200,000 1,200,000 1,200,000 1,200,000 1,200,000 1,200,000 1,200,000 1,200,000 1,200,000 1,200,000 1,200,000 1,200,000 1,200,000 1,200,000 1,200,000 1,200,000 1,200,000 1,200,000 1,200,000 1,200,000 1,200,000 1,200,000 1,200,000 1,200,000 1,200,000 1,200,000 1,200,000 1,200,000 1,200,000 1,200,000 1,200,000

TOTAL

608,304,000 242,136,000 234,064,800 344,850,000 266,760,000 151,939,200 169,677,600 328,228,800 157,365,600 232,081,200 248,292,000 155,952,000 229,824,000 244,188,000 252,430,200 213,784,200 232,081,200 266,760,000 208,072,800 246,171,600 333,792,000 301,507,200 331,056,000 246,240,000 221,137,200 300,960,000 244,188,000 224,146,800 154,720,800 171,547,200 143,024,400 173,872,800 339,264,000 248,257,800

TIEMPO

0.82 0.72 0.72 0.72 0.72 0.72 0.72 0.72 0.72 0.72 0.72 0.72 0.72 0.72 0.72 0.72 0.72 0.72 0.72 0.72 0.72 0.72 0.72 0.72 0.72 0.72 0.72 0.72 0.72 0.72 0.72 0.72 0.72 0.72

TOTAL

COEFICIENTE FISICO

498,809,280.00 174,337,920.00 168,526,656.00 248,292,000.00 192,067,200.00 109,396,224.00 122,167,872.00 236,324,736.00 113,303,232.00 167,098,464.00 178,770,240.00 112,285,440.00 165,473,280.00 175,815,360.00 181,749,744.00 153,924,624.00 167,098,464.00 192,067,200.00 149,812,416.00 177,243,552.00 240,330,240.00 217,085,184.00 238,360,320.00 177,292,800.00 159,218,784.00 216,691,200.00 175,815,360.00 161,385,696.00 111,398,976.00 123,513,984.00 102,977,568.00 125,188,416.00 244,270,080.00 178,745,616.00

1.056 0.88 0.88 0.88 0.88 0.88 0.88 0.88 0.88 0.88 0.88 0.88 0.88 0.88 0.88 1.056 0.88 0.88 0.096 0.8 0.8 0.8 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1.2 TOTAL

78,397,200.00 €

C+S 670,814,600 229,881,370 222,218,657 283,836,960 253,259,136 168,239,877 187,881,327 285,704,168 174,248,444 220,335,448 235,725,811 172,683,187 218,192,486 231,829,517 239,654,575 230,055,203 220,335,448 232,199,136 80,089,192 219,533,242 271,320,192 245,077,747 316,768,320 255,052,800 229,051,584 287,971,200 252,927,360 232,168,896 184,687,776 204,773,184 170,725,968 207,549,216 324,622,080 292,891,939

5,642,205,247 2,610,100,800

8,252,306,047

TOTAL

526,742,600 153,417,370 148,303,457 218,496,960 169,019,136 96,268,677 107,507,727 207,965,768 99,706,844 147,046,648 157,317,811 98,811,187 145,616,486 154,717,517 159,939,775 162,544,403 147,046,648 169,019,136 14,381,992 141,794,842 192,264,192 173,668,147 238,360,320 177,292,800 159,218,784 216,691,200 175,815,360 161,385,696 111,398,976 123,513,984 102,977,568 125,188,416 244,270,080 214,494,739

$SUELO 144,072,000.00 € 76,464,000.00 € 73,915,200.00 € 65,340,000.00 € 84,240,000.00 € 71,971,200.00 € 80,373,600.00 € 77,738,400.00 € 74,541,600.00 € 73,288,800.00 € 78,408,000.00 € 73,872,000.00 € 72,576,000.00 € 77,112,000.00 € 79,714,800.00 € 67,510,800.00 € 73,288,800.00 € 63,180,000.00 € 65,707,200.00 € 77,738,400.00 € 79,056,000.00 € 71,409,600.00 € 78,408,000.00 € 77,760,000.00 € 69,832,800.00 € 71,280,000.00 € 77,112,000.00 € 70,783,200.00 € 73,288,800.00 € 81,259,200.00 € 67,748,400.00 € 82,360,800.00 € 80,352,000.00 €

valor m2 1,323,314.5 1,139,267.4 1,139,267.4 987,688.4 1,139,267.4 1,328,741.1 1,328,741.1 1,044,530.5 1,328,741.1 1,139,267.4 1,139,267.4 1,328,741.1 1,139,267.4 1,139,267.4 1,139,267.4 1,291,331.4 1,139,267.4 1,044,530.5 461,891.4 1,070,147.4 975,410.5 975,410.5 1,148,210.5 1,242,947.4 1,242,947.4 1,148,210.5 1,242,947.4 1,242,947.4 1,432,421.1 1,432,421.1 1,432,421.1 1,432,421.1 1,148,210.5 1,415,747.4

39

ESTUDIO DE MERCADO PROYECTO 1

PROYECTO 2

PROYECTO 3

Nombre

SALAMANCA

ALAMEDA 170

Brisas de granada II

Eslogan

El privilegio de vivir a un paso de todo

El bienestar que tu y tu familia merecen en un solo lugar

El lugar ideal para vivir en familia

Ubicación

Carrera 30 con calle 63d

avenida carre 15 n º 170

Carrera 116 No 77B

Estrato

4

4

4

Uso

Vivienda

PROYECTO 4

PROYECTO 5

PROYECTO 6

Mediterraneo

Mirador de cordoba

Tuset

Calle 153 No 54

Calle 128 A No. 54 B – 56

Carreara 58 no 151

5

4

5

Vivienda

Vivienda

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Para la etapa de vida en que estes, aqui tenemos un apartamento para ti

Logo

Apartamento TIPO 1

Apartamento TIPO 2

vivienda Apartamento TIPO 3

Local TIPO

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Vivienda Apartamento TIPO 3

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Local TIPO Apartamento TIPO 1

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Apartamento TIPO 1

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Apartamento TIPO 3

Local TIPO

Apartamento TIPO 1

Apartamento TIPO 2

Apartamento TIPO 3

Local TIPO

57

83

157

114

70

86

89

87

64

63.9

65.9

0

1Alcobas, 2Baños

2Alcobas, 2Baños

4Alcobas, 5Baños Teraza 3 parqueaderos

3 habitaciones, 4 ba;os sala de television

3Alcobas, 2 Baños estudio

3Alcobas, 2 Baños estudio

3Alcobas, 2 Baños estudio

3Alcobas, 2 Baños estudio

2Alcobas, 2Baños

2Alcobas, 2 Baños

2Alcobas, 2 Baños

$ 273,600,000

$ 399,000,000

$ 755,000,000

54725200

$ 313,000,000

$ 367,000,000

$ 389,792,000

289300000

$ 306,000,000

$ 327,700,000

$ 321,700,000

0

$ 4,800,000

$ 4,807,229

$ 4,808,917

$ 480,046

$ 4,471,429

$ 4,267,442

$ 4,379,685

$ 3,325,287

$ 4,781,250

$ 5,128,326

$ 4,881,639

#DIV/0!

$0

$0

$0

0

$0

$0

$0

0

$0

$0

$0

0

Planta Apartamento

Área construida Apartamento (m²)

71

77

88

81

86

97

Características

3 Habitaciones, 2 baños, estudio, balcon

3 Habitaciones, 2 baños, estudio, balcon

3 Habitaciones, 2 baños, estudio, balcon

3 Habitaciones, 2 baños, estudio, balcon

3 Habitaciones, 2 baños, estudio, balcon

3 Habitaciones, 2 baños, estudio, balcon, sala de tv

Valor Apartamento

$ 406,000,000

$ 451,000,000

$ 500,000,000

$ 372,460,000

$ 394,852,000

$ 448,000,000

0

$ 218,802,000

$ 272,696,000

Valor m²

$ 5,718,310

$ 5,857,143

$ 5,681,818

#DIV/0!

$ 4,598,272

$ 4,591,302

$ 4,618,557

#DIV/0!

$ 3,772,448

$ 3,840,789

#DIV/0!

#DIV/0!

Cuota inicial

$ 121,800,000

$ 135,300,000

$ 150,000,000

$0

$ 111,738,000

$ 118,455,600

$ 134,400,000

$0

$ 65,640,600

$ 81,808,800

$0

$0

0

58

71

2 Habitaciones, 2 baños, Balcon

3 Habitaciones, 2 baños, estudio, balcon, sala de tv

70%

70%

70%

70%

70%

70%

70%

70%

70%

70%

70%

70%

$ 284,200,000

$ 315,700,000

$ 350,000,000

$0

$ 260,722,000

$ 276,396,400

$ 313,600,000

$0

$ 153,161,400

$ 190,887,200

$0

$0

Financiación

Cuota Mensual

$ 7,894,444

$ 8,769,444

$ 9,722,222

No. meses

36

36

36

Constructora

AMARILO

#DIV/0!

$ 7,242,278

$ 7,677,678

$ 8,711,111

36

36

36

http://www.amarilo.com. co

AMARILO

#DIV/0!

$ 4,254,483

$ 5,302,422

$0

36

36

36

http://www.amarilo.com. co

AMARILO

Banco de bogota

www.bancodebogota.com

Banco de bogota

www.bancodebogota.com

Banco de bogota

www.bancodebogota.com

Fiducia

Fidubogota

https://www.fidubogota.com/

Fidubogota

https://www.fidubogota.com/

Fidubogota

https://www.fidubogota.com/

70%

70%

70%

70%

70%

70%

70%

70%

70%

70%

70%

$ 279,300,000

$ 528,500,000

$ 38,307,640

$ 219,100,000

$ 256,900,000

$ 272,854,400

$ 202,510,000

$ 214,200,000

$ 229,390,000

$ 225,190,000

$0

$ 5,320,000

$ 7,758,333

$ 14,680,556

#DIV/0!

$ 6,086,111

$ 7,136,111

$ 7,579,289

#DIV/0!

$ 5,950,000

$ 6,371,944

$ 6,255,278

#DIV/0!

36

36

36

36

36

36

36

36

36

Constructora bolivar

http://www.constructora bolivarbog.com/

Pedro gomez

www.pedrogomez.com

CUSEZAR

www.cusezar.com

#DIV/0!

http://www.amarilo.com. co

Banco

70% $ 191,520,000

40

41 ESTUDIO DE MERCADO Página 1 de 4

[GESTIÓN - 17 II]

ESTUDIO DE MERCADO

PROYECTO 2

PROYECTO 1

PROYECTO 3

PROYECTO 10

Reserva de granada IV

RESÚMEN

Nombre

SALAMANCA

ALAMEDA 170

Brisas de granada II

Eslogan

El privilegio de vivir a un paso de todo

El bienestar que tu y tu familia merecen en un solo lugar

El lugar ideal para vivir en familia

Ubicación

Carrera 30 con calle 63d

avenida carre 15 n º 170

Carrera 116 No 77B

carrera 116 No 77b

Estrato

4

4

4

4

4

Uso

Vivienda

vivienda

Vivienda

Vivienda

Mixto

Reserva de mirandela Un hogar para tu familia

Logo

Apartamento TIPO 1

Apartamento TIPO 2

Apartamento TIPO 3

Área construida Apartamento (m²)

71

77

Características

3 Habitaciones, 2 baños, estudio, balcon

Valor Apartamento Valor m² Cuota inicial

Local TIPO

Apartamento TIPO 1

Apartamento TIPO 2

Apartamento TIPO 3

Local TIPO

Apartamento TIPO 1

Apartamento TIPO 2

88

81

86

97

0

58

3 Habitaciones, 2 baños, estudio, balcon

3 Habitaciones, 2 baños, estudio, balcon

3 Habitaciones, 2 baños, estudio, balcon

3 Habitaciones, 2 baños, estudio, balcon

3 Habitaciones, 2 baños, estudio, balcon, sala de tv

$ 406,000,000

$ 451,000,000

$ 500,000,000

$ 372,460,000

$ 394,852,000

$ 448,000,000

$ 5,718,310

$ 5,857,143

$ 5,681,818

#DIV/0!

$ 4,598,272

$ 4,591,302

$ 4,618,557

$ 121,800,000

$ 135,300,000

$ 150,000,000

$0

$ 111,738,000

$ 118,455,600

$ 134,400,000

$0

Apartamento TIPO 3

Local TIPO

Calle 184 No 56

Apartamento TIPO 2

Apartamento TIPO 3

Local TIPO

Apartamento TIPO A

Apartamento TIPO B

Apartamento TIPO C

Local TIPO

71

90

94

99

65

86

77

45

2 Habitaciones, 2 baños, Balcon

3 Habitaciones, 2 baños, estudio, balcon, sala de tv

Alcobas, Baños

Alcobas, Baños

Cocineta, acabados

3 Alcobas, 2 Baños, Estudio

3 Alcobas, 2 Baños, Estudio

3 Alcobas, 2 Baños, Estudio

Baño, Cocineta

0

$ 218,802,000

$ 272,696,000

$ 340,256,000

$ 370,512,000

396652000

$ 338,000,000

$ 447,200,000

$ 400,400,000

250000000

#DIV/0!

$ 3,772,448

$ 3,840,789

#DIV/0!

#DIV/0!

$ 3,780,622

$ 3,941,617

$ 4,006,586

$ 5,200,000

$ 5,200,000

$ 5,200,000

$ 5,555,556

$ 65,640,600

$ 81,808,800

$0

$0

$0

$0

0

$0

$0

$0

0

Planta Apartamento

70%

70%

70%

70%

70%

70%

70%

70%

70%

70%

70%

70%

70%

70%

70%

70%

70%

70%

70%

$ 284,200,000

$ 315,700,000

$ 350,000,000

$0

$ 260,722,000

$ 276,396,400

$ 313,600,000

$0

$ 153,161,400

$ 190,887,200

$0

$0

$ 238,179,200

$ 259,358,400

$ 277,656,400

$ 236,600,000

$ 313,040,000

$ 280,280,000

$ 175,000,000

Cuota Mensual

$ 7,894,444

$ 8,769,444

$ 9,722,222

#DIV/0!

$ 7,242,278

$ 7,677,678

$ 8,711,111

#DIV/0!

$ 4,254,483

$ 5,302,422

$0

#DIV/0!

$ 6,616,089

$ 7,204,400

#DIV/0!

$ 6,572,222

$ 8,695,556

$ 7,785,556

#DIV/0!

No. meses

36

36

36

36

36

36

36

36

36

36

36

36

36

36

Constructora

AMARILO

http://www.amarilo.com. co

AMARILO

http://www.amarilo.com. co

AMARILO

http://www.amarilo.com. co

AMARILO

http://www.amarilo.com. co

WORK GROP

www.workgrop.co m

Banco

Banco de bogota

www.bancodebogota.com

Banco de bogota

www.bancodebogota.com

Banco de bogota

www.bancodebogota.com

Banco de bogota

www.bancodebogota.com

Banco de Bogota

www.bancodebogota.com

Fiducia

Fidubogota

https://www.fidubogota.com/

Fidubogota

https://www.fidubogota.com/

Fidubogota

https://www.fidubogota.com/

Fidubogota

https://www.fidubogota.com/

Fiducia Bogota

www.fiduciarabogota.com

Financiación

42

ESTUDIO DE MERCADO Página 1 de 4

[GESTIÓN - 17 II]

ESTUDIO DE MERCADO Página 4 de 4

[GESTIÓN - 17 II]

43

ESQUEMA DE GESTION

44

45

METODO RESIDUAL Uso Estrato Altura maxima permitida (Pisos) Lote frente Lote fondo Area Aislamiento frontal Aislamiento posterior Aislaient lateral Aislamiento lateteral Area edificable

METODO RESIDUAL A. Datos Generales UN m m m2 m m m m

Mixto: Vivienda - comercio

3.00 10.00 52.00 108.00 5616.00 3.00 3.00 3.00 3.00

B. Programa arquitectonico Primer piso Zonas comunes, parqueaderos, Locales 1 Piso - 10 Piso Vivienda Area 1 piso por torre m2 366.0 Area 1 piso por torre vendibles m2 302.0 Area 2 piso por torre vendibles m2 326.0 Area 2 psio por torre m2 366.0 No torres UN 3.0 Area 1 piso bloque servicios, y comercio m2 474.0 Area 2 Piso m2 277.0 Area 3 Piso m2 158.0 Area util vendible -comercio planta tipo m2 237.0 Area locales m2 45.0 Area apartamentos A m2 65.0 Area apartamentos C m2 77.0 Area apartamentos B m2 86.0 Area parqueaderos m2 60.0% Area parquederos m2 -126780.0

46

C. Datos de construccion Valor m2 construccion Torres $ Valor m2 construccion Bloque servicio $ Valor m2 construccion planta parqueaderos $

2,200,000.00 2,000,000.00 1,300,000.00

Valor garages UN Valor apartamentos m2 Valor locales m2 Garajes de visitantes no vendibles

E: Datos de ventas $ $ $ UN

33,000,000.00 5,200,000.00 10,000,000.00 24.00

F: Costos indirectos Costos indirectos (% costos directos) % Costos administracion (% costos directos) % Costos de ventas (% sobre ingresos) %

Indice de ocupacion Indice de construccion Suelo valor maximo (total) Suelo valor minimo m2 Apartamentos (total) Apartamento valor UN 1 Apartamento valor UN 2 Apartamento valor UN 3 Garajes total Garajes vendibles para apartamentos Garajes valor m2 Rango de incidencia alfa RIALFA EGRESOS Torres Bloque Parqueaderos

30.00% 12.00% 5.00%

E. Datos a obtener % UN $ $ UN $ $ $ UN UN $ 1/2

Area construida

10980 909.0 4044.00

0.944444444 27154.02564 $ 10,235,004,000.00 $ 1,822,472.22 120 $ 338,000,000.0 $ 447,200,000.0 $ 400,400,000.0 150 150 $ 2,750,000.00 17.09492314

Costo directo Costo total 2,100,000.00 $ 23,058,000,000.00 1,600,000.00 $ 1,454,400,000.00 800,000.00 $ 3,235,200,000.00 $ 27,747,600,000.00

Costos indirectos Costos de admin Costos de ventas EGRESOS INGRESOS

No

$ 8,324,280,000.00 $ 3,329,712,000.00 $ 2,993,580,000.00 $ 39,401,592,000.00

Areas

Apartamentos A Apartamentos B Apartamentos C Locales Parqueaderos

6 60 54 12 150

Total

120

65.0 86.0 77.0 37.0 12

$ 5,200,000.0 $ 5,200,000.0 $ 5,200,000.0 $ 10,000,000.0 $ 33,000,000.0 INGRESOS

$ 2,028,000,000.00 $ 26,832,000,000.00 $ 21,621,600,000.00 $ 4,440,000,000.00 $ 4,950,000,000.00 $ 59,871,600,000.00

VALOR RESIDUAL

$ 20,470,008,000.00

Valor lote Utilidades

$ 10,235,004,000.00 $ 10,235,004,000.00

47

CARGAS

CARGAS Y BENEFICIOS

FORMULAS ►

(B) VALOR DEL PREDIO / VALOR m² CONSTRUIDO

VALOR TOTAL DE LOTE (ENGLOBADO) x (E) ÁREA DEL PROYECTO POR PROPIETARIO (%) / 100

(D) ÁREA DE SUELO DEL PROYECTO ÁREA DEL LOTE (ENGLOBADO) x (E) ÁREA DEL PROYECTO POR PROPIETARIO x 100 / ÁREA DEL POR PROPIETARIO (%) / 100 PROYECTO

(G) VALOR DE PROPIEDAD COLECTIVA DEL SUELO (ENGLOBADO) ($)

COSTO TOTAL DEL PROYECTO x (E) (G) VALOR PROPIEDAD COLECTIVA + ÁREA DEL PROYECTO (H) ÁREA DISPONIBLE DE POR PROPIETARIO (%) / 100 CONSTRUCCIÓN

(E) ÁREA DEL PROYECTO POR PROPIETARIO (%)

(F) ÁREA DE PROPIEDAD COLECTIVA DE SUELO (ENGLOBADO) (m²)

73,288,800.00

42.08

0.82

48.78

$

41,811,224.05

$

167,433,507.90

$

209,244,731.95

$

72,025,200.00

41.36

0.80

47.94

$

41,090,340.88

$

164,546,723.28

$

205,637,064.16

$

77,760,000.00

44.65

0.87

51.76

$

44,362,041.44

$

177,648,284.24

$

222,010,325.68

1,080,000.00

$

77,004,000.00

44.22

0.86

51.25

$

43,930,743.81

$

175,921,148.15

$

219,851,891.96

1,080,000.00

$

74,520,000.00

42.79

0.83

49.60

$

42,513,623.04

$

170,246,272.40

$

212,759,895.44

1,080,000.00

$

79,488,000.00

45.64

0.89

52.91

$

45,347,864.58

$

181,596,023.89

$

226,943,888.47

$

1,080,000.00

$

73,915,200.00

42.44

0.82

49.20

$

42,168,584.94

$

168,864,563.52

$

211,033,148.47

$

1,080,000.00

$

77,079,600.00

44.26

0.86

51.30

$

43,973,873.57

$

176,093,861.76

$

220,067,735.33

$

1,080,000.00

$

74,520,000.00

42.79

0.83

49.60

$

42,513,623.04

$

170,246,272.40

$

212,759,895.44

70.68

$

1,080,000.00

$

76,334,400.00

43.83

0.85

50.81

$

43,548,737.34

$

174,391,399.03

$

217,940,136.38

0019331127

65.52

$

1,080,000.00

$

70,761,600.00

40.63

0.79

47.10

$

40,369,457.71

$

161,659,938.66

$

202,029,396.37

12

0019331128

77.35

$

1,080,000.00

$

83,538,000.00

47.97

0.93

55.60

$

47,658,387.57

$

190,848,538.70

$

238,506,926.27

13

0019331129

66.70

$

1,080,000.00

$

72,036,000.00

41.36

0.80

47.95

$

41,096,502.27

$

164,571,396.65

$

205,667,898.93

14

0019331130

83.95

$

1,080,000.00

$

90,666,000.00

52.06

1.01

60.35

$

51,724,908.04

$

207,132,964.75

$

258,857,872.79

15

0019331131

67.10

$

1,080,000.00

$

72,468,000.00

41.61

0.81

48.24

$

41,342,958.06

$

165,558,331.57

$

206,901,289.63

16

0019331132

73.16

$

1,080,000.00

$

79,012,800.00

45.37

0.88

52.59

$

45,076,763.21

$

180,510,395.49

$

225,587,158.70

17

0019331133

70.70

$

1,080,000.00

$

76,356,000.00

43.84

0.85

50.82

$

43,561,060.13

$

174,440,745.78

$

218,001,805.91

18

0019331101

55.46

$

1,080,000.00

$

59,896,800.00

34.39

0.67

39.87

$

34,171,094.69

$

136,838,525.61

$

171,009,620.31

19

0019331102

68.40

$

1,080,000.00

$

73,872,000.00

42.42

0.82

49.17

$

42,143,939.36

$

168,765,870.03

$

210,909,809.40

20

0019331103

74.34

$

1,080,000.00

$

80,287,200.00

46.10

0.90

53.44

$

45,803,807.78

$

183,421,853.48

$

229,225,661.26

21

0019331104

74.40

$

1,080,000.00

$

80,352,000.00

46.14

0.90

53.48

$

45,840,776.15

$

183,569,893.72

$

229,410,669.87

22

0019331105

71.37

$

1,080,000.00

$

77,079,600.00

44.26

0.86

51.30

$

43,973,873.57

$

176,093,861.76

$

220,067,735.33

23

0019331106

72.00

$

1,080,000.00

$

77,760,000.00

44.65

0.87

51.76

$

44,362,041.44

$

177,648,284.24

$

222,010,325.68

24

0019331107

70.80

$

1,080,000.00

$

76,464,000.00

43.91

0.85

50.89

$

43,622,674.08

$

174,687,479.51

$

218,310,153.59

25

0019331108

69.03

$

1,080,000.00

$

74,552,400.00

42.81

0.83

49.62

$

42,532,107.23

$

170,320,292.52

$

212,852,399.75

26

0019331109

73.78

$

1,080,000.00

$

79,682,400.00

45.75

0.89

53.04

$

45,458,769.68

$

182,040,144.60

$

227,498,914.29

27

0019331110

67.10

$

1,080,000.00

$

72,468,000.00

41.61

0.81

48.24

$

41,342,958.06

$

165,558,331.57

$

206,901,289.63

28

0019331111

67.85

$

1,080,000.00

$

73,278,000.00

42.08

0.82

48.77

$

41,805,062.66

$

167,408,834.53

$

209,213,897.19

29

0019331112

76.23

$

1,080,000.00

$

82,328,400.00

47.27

0.92

54.80

$

46,968,311.37

$

188,085,120.94

$

235,053,432.31

30

0019331113

70.21

$

1,080,000.00

$

75,826,800.00

43.54

0.85

50.47

$

43,259,151.79

$

173,231,750.51

$

216,490,902.31

31

0019331114

72.60

$

1,080,000.00

$

78,408,000.00

45.02

0.88

52.19

$

44,731,725.11

$

179,128,686.61

$

223,860,411.73

32

0019331115

70.20

$

1,080,000.00

$

75,816,000.00

43.53

0.85

50.46

$

43,252,990.40

$

173,207,077.14

$

216,460,067.54

(A) ÁREA PREDIOS (m²)

(B) VALOR DEL PREDIO (AVALÚO POR m²) ($)

(C) VALOR DEL PREDIO (AVALÚO TOTAL) ($)

1

0019331117

67.86

$

1,080,000.00

$

2

0019331118

66.69

$

1,080,000.00

3

0019331119

72.00

$

1,080,000.00

4

0019331120

71.30

$

5

0019331121

69.00

$

6

0019331122

73.60

$

7

0019331123

68.44

8

0019331124

71.37

9

0019331125

69.00

10

0019331126

11

(H) VALOR ÁREA DISPONIBLE DE CONSTRUCCIÓN (CARGA) ($)

33

0019331116

58.14

$

1,080,000.00

$

62,791,200.00

36.06

0.70

41.79

$

35,822,348.46

$

143,450,989.53

$

179,273,337.99

1

0019332037

133.40

$

1,080,000.00

$

144,072,000.00

82.73

1.61

95.90

$

82,193,004.55

$

329,142,793.31

2

0019332020

70.80

$

1,080,000.00

$

76,464,000.00

43.91

0.85

50.89

$

43,622,674.08

$

174,687,479.51

$

218,310,153.59

3

0019332021

68.44

$

1,080,000.00

$

73,915,200.00

42.44

0.82

49.20

$

42,168,584.94

$

168,864,563.52

$

211,033,148.47

4

0019332022

60.50

$

1,080,000.00

$

65,340,000.00

37.52

0.73

43.49

$

37,276,437.60

$

149,273,905.51

$

186,550,343.11

5

0019332023

78.00

$

1,080,000.00

$

84,240,000.00

48.37

0.94

56.07

$

48,058,878.22

$

192,452,307.93

$

240,511,186.15

6

0019332024

66.64

$

1,080,000.00

$

71,971,200.00

41.33

0.80

47.90

$

41,059,533.91

$

164,423,356.42

$

205,482,890.32

7

0019332025

74.42

$

1,080,000.00

$

80,373,600.00

46.15

0.90

53.50

$

45,853,098.94

$

183,619,240.46

$

229,472,339.40

8

0019332026

71.98

$

1,080,000.00

$

77,738,400.00

44.64

0.87

51.74

$

44,349,718.65

$

177,598,937.50

$

221,948,656.15

9

0019332027

69.02

$

1,080,000.00

$

74,541,600.00

42.80

0.83

49.62

$

42,525,945.83

$

170,295,619.15

$

212,821,564.98

10

0019332028

67.86

$

1,080,000.00

$

73,288,800.00

42.08

0.82

48.78

$

41,811,224.05

$

167,433,507.90

$

209,244,731.95

11

0019332029

72.60

$

1,080,000.00

$

78,408,000.00

45.02

0.88

52.19

$

44,731,725.11

$

179,128,686.61

$

223,860,411.73

12

0019332030

68.40

$

1,080,000.00

$

73,872,000.00

42.42

0.82

49.17

$

42,143,939.36

$

168,765,870.03

$

210,909,809.40

13

0019332031

67.20

$

1,080,000.00

$

72,576,000.00

41.67

0.81

48.31

$

41,404,572.01

$

165,805,065.29

$

207,209,637.30

14

0019332032

71.40

$

1,080,000.00

$

77,112,000.00

44.28

0.86

51.33

$

43,992,357.76

$

176,167,881.88

$

220,160,239.63

15

0019332033

73.81

$

1,080,000.00

$

79,714,800.00

45.77

0.89

53.06

$

45,477,253.87

$

182,114,164.72

$

227,591,418.59

16

0019332034

62.51

$

1,080,000.00

$

67,510,800.00

38.77

0.75

44.94

$

38,514,877.92

$

154,233,253.45

$

192,748,131.36

17

0019332035

67.86

$

1,080,000.00

$

73,288,800.00

42.08

0.82

48.78

$

41,811,224.05

$

167,433,507.90

$

209,244,731.95

18

0019332036

58.50

$

1,080,000.00

$

63,180,000.00

36.28

0.71

42.05

$

36,044,158.67

$

144,339,230.95

$

180,383,389.61

19

0019332001

60.84

$

1,080,000.00

$

65,707,200.00

37.73

0.73

43.74

$

37,485,925.01

$

150,112,800.19

$

187,598,725.20

20

0019332002

71.98

$

1,080,000.00

$

77,738,400.00

44.64

0.87

51.74

$

44,349,718.65

$

177,598,937.50

$

221,948,656.15

21

0019332003

73.20

$

1,080,000.00

$

79,056,000.00

45.39

0.88

52.62

$

45,101,408.79

$

180,609,088.98

$

225,710,497.77

22

0019332004

66.12

$

1,080,000.00

$

71,409,600.00

41.00

0.80

47.53

$

40,739,141.39

$

163,140,341.03

$

203,879,482.42

23

0019332005

72.60

$

1,080,000.00

$

78,408,000.00

45.02

0.88

52.19

$

44,731,725.11

$

179,128,686.61

$

223,860,411.73

24

0019332006

72.00

$

1,080,000.00

$

77,760,000.00

44.65

0.87

51.76

$

44,362,041.44

$

177,648,284.24

$

222,010,325.68

25

0019332007

64.66

$

1,080,000.00

$

69,832,800.00

40.10

0.78

46.48

$

39,839,577.77

$

159,538,028.60

$

199,377,606.37

26

0019332008

66.00

$

1,080,000.00

$

71,280,000.00

40.93

0.80

47.44

$

40,665,204.65

$

162,844,260.56

$

203,509,465.21

ÁREA DEL LOTE (ENGLOBADO)

m²

5,963.90

27

0019332009

71.40

$

1,080,000.00

$

77,112,000.00

44.28

0.86

51.33

$

43,992,357.76

$

176,167,881.88

$

220,160,239.63

ÁREA DEL PROYECTO

m²

5,145.00

28

0019332010

65.54

$

1,080,000.00

$

70,783,200.00

40.64

0.79

47.11

$

40,381,780.50

$

161,709,285.41

$

202,091,065.90

VALOR TOTAL DE LOTE (ENGLOBADO)

$

5,111,737,200.00

29

0019332011

67.86

$

1,080,000.00

$

73,288,800.00

42.08

0.82

48.78

$

41,811,224.05

$

167,433,507.90

$

209,244,731.95

COSTO TOTAL DEL PROYECTO

$

20,470,008,000.00

30

0019332012

75.24

$

1,080,000.00

$

81,259,200.00

46.66

0.91

54.09

$

46,358,333.30

$

185,642,457.04

$

232,000,790.34

VALOR m² CONSTRUIDO DEL PROYECTO

$

1,741,517.60

31

0019332013

62.73

$

1,080,000.00

$

67,748,400.00

38.90

0.76

45.09

$

38,650,428.60

$

154,776,067.65

$

193,426,496.25

32

0019332014

76.26

$

1,080,000.00

$

82,360,800.00

47.29

0.92

54.82

$

46,986,795.55

$

188,159,141.06

$

235,145,936.62

33

0019332015

74.40

$

1,080,000.00

$

80,352,000.00

46.14

0.90

53.48

$

45,840,776.15

$

183,569,893.72

$

229,410,669.87

72.59

$

45.02

0.87

52.18

$

44,725,563.72

$

179,104,013.24

$

223,829,576.96

34

ECTO ÁREA DEL LOTE (ENGLOBADO) x (E) A DEL ÁREA DEL PROYECTO POR PROPIETARIO (%) / 100

0019332016 0019332017

VALOR TOTAL DE LOTE (ENGLOBADO) x (E) ÁREA DEL PROYECTO POR PROPIETARIO (%) / 100

SUB TOTAL COSTO TOTAL DEL PROYECTO x (E) (G) VALOR PROPIEDAD COLECTIVA + ÁREA DEL PROYECTO (H) ÁREA DISPONIBLE DE POR PROPIETARIO (%) / 100 CONSTRUCCIÓN

71.92

4,805.01 DESFASE

1,080,000.00

$

78,397,200.00

$

5,111,737,200.00

0

2,935.22 $

GESTIÓN DE PROYECTOS INMOBILIARIOS

%

m²

PROPIETARIOS DEL SUELO

57.05

3,402.40

$

2,916,243,537.49

$

11,678,129,412.13

$ $

14,183,037,151.76

$

ENTIDAD GESTORA

42.95

2,561.50

$

2,195,493,662.51

$

8,791,878,587.87

$

10,677,698,135.12

TOTAL

100.00

5,963.90

$

5,111,737,200.00

$

20,470,008,000.00

$

24,860,735,286.88

$

59,871,600,000.00

$

10,235,004,000.00

ÁREA DEL LOTE (ENGLOBADO)

m²

5,963.90

VALOR DEL LOTE (ENGLOBADO)

m²

374,697.83

REPARTO DE CARGAS Y BENEFICIOS

VALOR PROPIEDAD COLECTIVA + ÁREA DISPONIBLE DE CONSTRUCCIÓN

(D) ÁREA DE SUELO DEL PROYECTO POR PROPIETARIO (m²)

CÓDIGO BARMANPRE

PROPIETARIO

48

(A) ÁREA PREDIOS x (B) VALOR DEL PREDIO)

INGRESOS PROYECTO UTILIDADES TOTALES DEL PROYECTO

FORMULAS ►

UTILIDADES TOTALES x (B) APORTE POR PROPIETARIO / 100

RANGO DE INCIDENCIA ALFA

__

15.00

VALOR MÁXIMO DE TERRENO

$

8,980,740,000.00 1,505,850.20

PRECIO UNITARIO MÁXIMO

$/m²

VALOR UNITARIO DE PLUSVALIA

$

1,131,152.37

PLUSVALIA TOTAL

$

6,746,079,600.00

PARTICIPACIÓN EN PLUSVALIA (50)

$

3,373,039,800.00

(E) UTILIDADES POR PROPIETARIO ((VALOR MÁXIMO DE TERRENO x (A) (C) UTILIDADES POR PROPIETARIO - (D) PARTICIPACIÓN EN PLUSVALIA POR DESCONTANDO PLUSVALIAS (50%) x 15 VALOR DEL PREDIO / AVALÚO GLOBO / 100 MAYOR EDIFICABILIDAD (50%) PREDIOS) - (A) VALOR DEL PREDIO) / 2

(C) UTILIDADES POR PROPIETARIO - (D) (A) VALOR DEL PREDIO x 100 / (H) PLUSVALIA POR MAYOR (G) UTILIDADES NETAS POR VALOR DEL INMUEBLE DESPUÉS DE LA EDIFICABILIDAD (50%) - (F) 15 % PARA PROPIETARIO + (A) VALOR DEL PREDIO OPERACIÓN URBANÍSTICA EL PROMOTOR INMOBILIARIO

UTILIDADES (A) VALOR DEL PREDIO (AVALÚO TOTAL) ($)

PROPIETARIO

(B) APORTE POR PROPIETARIO (%)

(C) UTILIDADES POR PROPIETARIO

(D) PARTICIPACIÓN EN PLUSVALIA POR MAYOR EDIFICABILIDAD (50%)

(E) UTILIDADES POR PROPIETARIO DESCONTANDO PLUSVALIAS (50%)

(F) 15 % PARA EL PROMOTOR INMOBILIARIO (GESTIÓN DEL PROYECTO)

(G) UTILIDADES NETAS POR PROPIETARIO DESCONTANDO PLUSVALIAS Y 15% PARA PROMOTOR INMOBILIARIO

(H) VALOR DEL INMUEBLE DESPUÉS DE LA OPERACIÓN URBANÍSTICA E INMOBILIARIA MÁS UTILIDADES

(I) INCREMENTO PORCENTUAL

1

$

73,288,800.00

1.41

144,546,498.64

110,623,537.83

33,922,960.81

5,088,444.12

28,834,516.69

102,123,316.69

71.8

2

$

76,464,000.00

1.47

150,808,902.21

115,416,246.36

35,392,655.84

5,308,898.38

30,083,757.47

106,547,757.47

71.8

3

$

73,915,200.00

1.42

145,781,938.80

111,569,038.15

34,212,900.65

5,131,935.10

29,080,965.55

102,996,165.55

71.8

4

$

65,340,000.00

1.26

128,869,189.03

98,625,464.76

30,243,724.27

4,536,558.64

25,707,165.63

91,047,165.63

71.8

5

$

84,240,000.00

1.62

166,145,400.74

127,153,491.76

38,991,908.98

5,848,786.35

33,143,122.63

117,383,122.63

71.8

6

$

71,971,200.00

1.39

141,947,814.17

108,634,726.80

33,313,087.36

4,996,963.10

28,316,124.26

100,287,324.26

71.8

7

$

80,373,600.00

1.55

158,519,752.86

121,317,472.52

37,202,280.34

5,580,342.05

31,621,938.29

111,995,538.29

71.8

8

$

77,738,400.00

1.50

153,322,383.91

117,339,850.47

35,982,533.44

5,397,380.02

30,585,153.43

108,323,553.43

71.8

9

$

74,541,600.00

1.44

147,017,378.96

112,514,538.48

34,502,840.49

5,175,426.07

29,327,414.41

103,869,014.41

71.8

10

$

73,288,800.00

1.41

144,546,498.64

110,623,537.83

33,922,960.81

5,088,444.12

28,834,516.69

102,123,316.69

71.8

11

$

78,408,000.00

1.51

154,643,026.84

118,350,557.71

36,292,469.13

5,443,870.37

30,848,598.76

109,256,598.76

71.8

12

$

73,872,000.00

1.42

145,696,736.03

111,503,831.23

34,192,904.80

5,128,935.72

29,063,969.08

102,935,969.08

71.8

13

$

72,576,000.00

1.40

143,140,652.94

109,547,623.67

33,593,029.28

5,038,954.39

28,554,074.88

101,130,074.88

71.8

14

$

77,112,000.00

1.49

152,086,943.75

116,394,350.15

35,692,593.61

5,353,889.04

30,338,704.56

107,450,704.56

71.8

15

$

79,714,800.00

1.54

157,220,410.62

120,323,067.01

36,897,343.61

5,534,601.54

31,362,742.07

111,077,542.07

71.8

16

$

67,510,800.00

1.30

133,150,628.21

101,902,112.43

31,248,515.77

4,687,277.37

26,561,238.41

94,072,038.41

71.8

17

$

73,288,800.00

1.41

144,546,498.64

110,623,537.83

33,922,960.81

5,088,444.12

28,834,516.69

102,123,316.69

71.8

18

$

63,180,000.00

1.22

124,609,050.55

95,365,118.82

29,243,931.74

4,386,589.76

24,857,341.98

88,037,341.98

71.8

19

$

65,707,200.00

1.27

129,593,412.58

99,179,723.57

30,413,689.00

4,562,053.35

25,851,635.65

91,558,835.65

71.8

20

$

77,738,400.00

1.50

153,322,383.91

117,339,850.47

35,982,533.44

5,397,380.02

30,585,153.43

108,323,553.43

71.8

21

$

79,056,000.00

1.52

155,921,068.38

119,328,661.50

36,592,406.89

5,488,861.03

31,103,545.86

110,159,545.86

71.8

22

$

71,409,600.00

1.38

140,840,178.16

107,787,036.86

33,053,141.31

4,957,971.20

28,095,170.11

99,504,770.11

71.8

23

$

78,408,000.00

1.51

154,643,026.84

118,350,557.71

36,292,469.13

5,443,870.37

30,848,598.76

109,256,598.76

71.8

24

$

77,760,000.00

1.50

153,364,985.30

117,372,453.93

35,992,531.37

5,398,879.71

30,593,651.66

108,353,651.66

71.8

25

$

69,832,800.00

1.35

137,730,277.07

105,406,984.32

32,323,292.75

4,848,493.91

27,474,798.84

97,307,598.84

71.8

26

$

71,280,000.00

1.37

140,584,569.86

107,591,416.10

32,993,153.75

4,948,973.06

28,044,180.69

99,324,180.69

71.8

27

$

77,112,000.00

1.49

152,086,943.75

116,394,350.15

35,692,593.61

5,353,889.04

30,338,704.56

107,450,704.56

71.8

28

$

70,783,200.00

1.36

139,604,738.00

106,841,536.54

32,763,201.47

4,914,480.22

27,848,721.25

98,631,921.25

71.8

29

$

80,352,000.00

1.55

158,477,151.47

121,284,869.06

37,192,282.41

5,578,842.36

31,613,440.05

111,965,440.05

71.8

30

$

78,397,200.00

1.51

154,621,726.15

118,334,255.98

36,287,470.17

5,443,120.52

30,844,349.64

109,241,549.64

71.8

SUB TOTAL

2,234,660,400.00

43.1

$

4,407,390,167.04

3,373,039,800.00

PROPIETARIOS DEL SUELO

12.97

1,034,350,367.04

155,152,555.06

879,197,811.98

3,113,858,211.98

ENTIDAD GESTORA

87.03

6,941,287,637.87

1,041,193,145.68

5,900,094,492.19

20,896,386,951.36

TOTAL

100.00

7,975,638,004.91

1,196,345,700.74

6,779,292,304.17

24,010,245,163.34

71.8

(GESTIÓN 2017 II) 71.8

49

GESTIÓN DE PROYECTOS INMOBILIARIOS

PROGRAMACIÚN DE OBRA

PROGRAMACIÓN DE OBRA

1.1 DEFINICIÓN IDEA DEL PROYECTO

7

16-09-17

22-09-17

1.2 DELIMITACIÓN ÁREA DE INTERVENCIÓN

15

23-09-17

07-10-17

1.3 ANÁLISIS DEL SECTOR

15

08-10-17

22-10-17

1.4 PROYECCIÓN PROPUESTA TÉCNICA

7

23-10-17

30-10-17

1.5 DEFINICIÓN DEL USO Y PROGRAMA

15

01-11-17

15-11-17

1.6 CONVOCATORIA A PROPIETARIOS

7

16-11-17

22-11-17

1.7 CONFORMACIÓN JUNTA DE SOCIOS

5

23-11-17

30-11-17

OBRAS DE CONSTRUCCION DURACION

1.8 COMPRA ENAJENACIÓN Y EXPROPIACIÓN DE PREDIOS

90

01-12-17

30-02-18

VENTAS INICIO

16-09-18

1.9 ESTUDIO PREDIOS POR ASESORES JURÍDICOS

15

16-02-18

30-02-18

VENTAS FINALIZACION

15-02-19

PROMOCION Y GESTION PREVENTAS DURACION

2.1 DEFINICIÓN UNIDAD DE ACTUACIÓN URBANISTICA (UAU)

30

01-03-18

15-03-18

2.2 CONFORMACIÓN ENTIDAD GESTORA

30

01-03-18

15-03-18

2.3 DEFINICIÓN DE UTILIDADES PARA EL PROMOTOR

7

16-03-18

22-03-18

2.4 AUDIENCIA PÚBLICA

1

23-03-18

24-03-18

2.5 SOLICITUD Y APROBACIÓN DEL PLAN PARCIAL

60

01-04-18

30-05-18

2.6 SOLICITUD DE CRÉDITOS Y DE LA FIDUCIA

15

01-06-18

15-06-18

2.7 CONTRATACIÓN DE EMPRESAS Y EQUIPOS CONSULTORES

45

08-06-18

15-07-18

2.8 ENGLOBE DE PREDIOS

60

16-06-18

15-07-18

3.1 DISEÑO ARQUITECTÓNICO

45

16-07-18

22-08-18

3.2 FINALIZACIÓN CONSULTORÍAS

15

08-08-18

22-08-18

3.3 DEFINICIÓN PRESUPUESTO Y PROGRAMACIÓN DE OBRA

15

16-08-18

30-08-18

3.4 ELABORACIÓN DE DOCUMENTOS TÉCNICOS Y LEGALES

30

16-08-18

15-09-18

3.5 APERTURA SALA DE VENTAS

5

16-09-18

22-09-18

3.6 SOLICITUD LICENCIAS Y SERVICIOS

60

23-09-18

15-11-18

4.1 CAMPAÑA VENTAS Y PUBLICIDAD

30

16-11-18

15-12-18

4.2 INICIO OBRA (PUNTO DE EQUILIBRIO)

1

16-12-18

17-12-18

4.3 ACTIVIDADES PRELIMINARES

60

16-12-18

15-02-19

4.4 DESARROLLO DE LA OBRA

390

16-02-19

22-03-20

2

23-03-20

24-03-20

116

115

114

113

MAYO 112

111

110

109

108

107

106

105

104

103

102

101

99

98

ABRIL

424 91

OBRAS DE CONSTRUCCION INICIO

16-12-18

OBRAS DE CONSTRUCCION FINALIZACION

22-03-20

VENTAS DURACION

2 . GESTIÓN

MARZO

FEBRERO 100

97

ENERO 144

143

142

141

DICIEMBRE 140

139

138

137

NOVIEMBRE 136

135

134

OCTUBRE 133

132

131

130

129

SEPTIEMBRE 128

127

126

125

AGOSTO 124

123

121

JULIO 120

119

118

117

JUNIO 116

115

114

113

MAYO 112

111

110

109

ABRIL 108

107

106

105

104

103

102

101

MARZO

116

115

MAYO

114

99

100

FEBRERO

113

112

97

96

95

94

93

ABRIL

111

109

108

107

106

MARZO

98

ENERO

2020

110

DICIEMBRE 92

91

90

89

NOVIEMBRE 88

87

86

OCTUBRE 85

84

83

82

81

SEPTIEMBRE 80

79

78

77

AGOSTO 76

75

74

73

72

71

70

69

2020

2019 JULIO

JUNIO 68

67

66

65

MAYO 64

63

62

61

ABRIL 60

59

58

57

MARZO 56

55

54

53

FEBRERO 52

51

50

49

ENERO 48

47

46

45

DICIEMBRE 44

43

42

41

NOVIEMBRE 40

39

38

37

36

OCTUBRE

105

1. PROMOCIÓN

SEPTIEMBRE 35

FECHAS DE FINALIZACIÓN

122

2018

2017 FECHAS DE INICIO

34

DURACIÓN (DÍAS)

33

ACTIVIDAD

451

156

FECHA INICIO DEL PROYECTO

16-09-17

FECHA FINALIZACION DEL PROYECTO

16-05-20

3. EJECUCIÓN

4. MERCADEO

4.5 CULMINACION OBRA 4.6 PAGO IMPUESTOS

1

25-03-20

26-03-20

4.7 TRAMITES DE NOTARIA (ESCRITURA)

15

01-04-20

15-04-20

4.8 ENTREGA DE INMUEBLES

1

16-04-20

17-04-20

4.9 INICIO POST VENTAS

1

18-04-20

19-04-20

5.1 REPARTO EQUITATIVO DE CARGAS Y BENEFICIOS

7

16-04-20

22-04-20

5.2 REPARTO DE UTILIDADES

4

22-04-20

26-04-20

5.3 LIQUIDACIÓN PLUSVALÍA DE UTILIDADES

4

26-04-20

30-04-20

5.4 CANCELACIÓN A PROMOTOR

1

30-04-20

01-05-20

5.5 DISOLUCIÓN DE ENTIDAD GESTORA

7

01-05-20

08-05-20

5.6 CIERRE CAMPAÑA PUBLICITARIA Y PROMOCIÓN

1

08-05-20

09-05-20

5.7 FINALIZACIÓN POST VENTA

7

09-05-20

16-05-20

5. LIQUIDACIÓN

50

51

PUNTO DE EQUILIBRIO`

FLUJO DE CAJA

PUNTO DE EQUILIBRIO = COSTO FIJO (CD x PLANTA TIPO) / PRECIO (VENTA) - COSTO VARIABLE UNITARIO (CI x UNIDAD)

1

LOCALES PT 1 - TIPOLOGÍA A 12.00

CANTIDAD DE UNIDADES

39.60

ÁREA EN M2 POR UNIDAD $

COSTO VARIABLE UNITARIO

37,224,000.00 1.00

PARQUEADEROS ASIGNADOS POR UNIDAD $

PRECIO DE VENTA UNITARIO

429,000,000.00

2.76

PUNTO DE EQULIBRIO

2

LOCALES PT 1 - TIPOLOGÍA A UNIDADES A LA VENTA

$

PRECIO COSTOS VARIABLES POR UNIDAD

$ $

429,000,000.00 37,224,000.00

COSTOS FIJOS TOTAL

$

1,080,000,000.00

12.00

4 PUNTO DE EQUILIBRIO

$ 6,000,000,000

COSTO VARIABLEASIGNADOS UNITARIO POR UNIDAD PARQUEADEROS

$

$

PARQUEADEROS PRECIO DE VENTAASIGNADOS UNITARIO POR UNIDAD

$

PUNTOUNITARIO DE EQULIBRIO PRECIO DE VENTA

$

3.37

#DIV/0!

0 ÁREA EN M2 POR UNIDAD PUNTO DE EQULIBRIO CANTIDAD DE UNIDADES A VENDER

#DIV/0!

$

COSTO VARIABLE UNITARIO

ÁREA EN M2 POR UNIDAD

PARQUEADEROS ASIGNADOS POR UNIDAD

COSTO VARIABLE PRECIO DE VENTAUNITARIO UNITARIO

0.00

$$

458,148,000.00-

3.703750326

$ PUNTO DE 0EQULIBRIO APARTAMENTO PT 2 - TIPOLOGÍA A CANTIDAD DE UNIDADES A VENDER

0.00 -

#DIV/0!

VENTAS

COSTOS

UTILIDADES

1

$ 429,000,000.0

$ 1,117,224,000.0

-$ 688,224,000.0 -$ 296,448,000.0

COSTO VARIABLE VARIABLE UNITARIO UNITARIO COSTO

PARQUEADEROS ASIGNADOS POR UNIDAD

PARQUEADEROS ASIGNADOS POR UNIDAD PRECIO DE VENTA UNITARIO

$$

PUNTO DE EQULIBRIO

$ 858,000,000.0

$ 1,154,448,000.0

3

$ 1,287,000,000.0

$ 1,191,672,000.0

$ 95,328,000.0

4

$ 1,716,000,000.0

$ 1,228,896,000.0

$ 487,104,000.0

5

$ 2,145,000,000.0

$ 1,266,120,000.0

$ 878,880,000.0

6

$ 2,574,000,000.0

$ 1,303,344,000.0

$ 1,270,656,000.0

7

$ 3,003,000,000.0

$ 1,340,568,000.0

$ 1,662,432,000.0

$ 3,432,000,000.0

$ 1,377,792,000.0

$ 2,054,208,000.0

$ 3,861,000,000.0

$ 1,415,016,000.0

$ 2,445,984,000.0

9

6.00

COSTOS VARIABLES POR UNIDAD

$ $

458,148,000.00 88,913,660.00

COSTOS FIJOS TOTAL

$

1,367,551,807.23

ÁREA ENVARIABLE M2 POR UNIDAD COSTO UNITARIO PARQUEADEROS COSTO VARIABLEASIGNADOS UNITARIO POR UNIDAD PRECIO DE VENTAASIGNADOS UNITARIO POR UNIDAD PARQUEADEROS

$

#DIV/0!

$

458,148,000.00

31.08653364

PUNTO DE EQULIBRIO 0

CANTIDAD DE UNIDADES A VENDER

0

ÁREA EN M2 POR UNIDAD

$

UN

$ 2,500,000,000 $ 2,000,000,000

6

$ 1,500,000,000 $ 1,000,000,000

27

UN UN

VALOR

UN

VALOR

UN

MES 27

VALOR

UN

MES 30

MES 12

UNVALOR

UNVALOR

MES 15MES 33

VALOR

UN

UN

VALOR

MES1836 MES

VALOR

UN UN

TOTAL

VALOR VALOR

UN

$0

PUNTO DE EQUILIBRIO

1

PRODUCTO INMOB. 1

$

378,980,000.00

1

$$

378,980,000.00

$1

$

- 378,980,000.00 $

1

$

-

$378,980,000.00

1

-

$

$

378,980,000.00 -

1

$ $

378,980,000.00

6

$

2,273,880,000.00

1

1

$

458,148,000.00

1

$$

458,148,000.00

$1

$

- 458,148,000.00 $

1

$

-

$458,148,000.00

1

-

$

$

458,148,000.00 -

1

$ $

458,148,000.00

6

$

2,748,888,000.00

2

$

-

-$

$

-

$

-

-

$

$

-

-

0

UN

3.7 UNIDADES

VENTAS

COSTOS

UTILIDADES

1

$ 378,980,000.0

$ 1,116,188,792.8

-$ 737,208,792.8

2

$ 757,960,000.0

$ 1,184,329,392.8

-$ 426,369,392.8

3

$ 1,136,940,000.0

$ 1,252,469,992.8

-$ 115,529,992.8

4

$ 1,515,920,000.0

$ 1,320,610,592.8

$ 195,309,407.2

5

$ 1,894,900,000.0

$ 1,388,751,192.8

$ 506,148,807.2

6

$ 2,273,880,000.0

$ 1,456,891,792.8

$ 816,988,207.2

VENTAS COSTOS UTILIDADES

$

-

UN

UNIDADES

VENTAS

COSTOS

UTILIDADES

1

$ 458,148,000.0

$ 1,456,465,467.2

-$ 998,317,467.2

2

$ 916,296,000.0

$ 1,545,379,127.2

-$ 629,083,127.2

3

$ 1,374,444,000.0

$ 1,634,292,787.2

-$ 259,848,787.2

4

$ 1,832,592,000.0

$ 1,723,206,447.2

$ 109,385,552.8

5

$ 2,290,740,000.0

$ 1,812,120,107.2

$ 478,619,892.8

6

$ 2,748,888,000.0

$ 1,901,033,767.2

$ 847,854,232.8

UNIDADES A LA VENTA

$

54.00

PRECIO COSTOS VARIABLES POR UNIDAD

$ $

410,776,000.00 79,493,920.00

COSTOS FIJOS TOTAL

$

10,262,184,269.66

$ 50,000,000,000

$ $

--

0

$

-

3

$

-

$$

-

-

$

$

-

-$

$

-

$

-

-

$

$

-

-

$ $

--

0

$

-

4

-

$$

-

-

$

$

-

-$

$

-

$

-

-

$

$

-

-

$ $

--

0

$

-

5

10

$$

4,107,760,000.00

$10

$

$ 4,107,760,000.00

$

-

$ 4,107,760,000.00

10 -

$

$

4,107,760,000.00 -

4

$ $

1,643,104,000.00

54

$

22,181,904,000.00

6

10

$$

4,581,480,000.00

$10

$

$ 4,581,480,000.00

$

-

$ 4,581,480,000.00

10 -

$

$

4,581,480,000.00 -

4

$ $

1,832,592,000.00

54

$

24,739,992,000.00

7

$ $

-

$

-

0

$

12

$

0

$

-

10

0

$

-

11

$

10 10 0

$ $ $

2

$

4,107,760,000.00 4,581,480,000.00 858,000,000.00

$ $

2

-

858,000,000.00

0

$

-

$ $

0

$

-

$ $

-

$ $

0 10,384,368,000.00

TOTAL INGRESOS

24

0

-

-

$ $

$ 2

$

$

$

$

$

$

-

10 10

$ -

$

$ 858,000,000.00

2

$

-

$ -

$

-

$ -

$

$

0 $ 10,384,368,000.00

24

$

$

0.0% $ 7,064,195,918.37

68.0%

$

$

0.0% $ 3,320,172,081.63

32.0%

$

0.0% $ 10,384,368,000.00 100.0% $

0.0% $ 10,384,368,000.00

100.0%

$

24

$

10,384,368,000.00

24

68.0%

$

7,064,195,918.37

0.0% 68.0%

$ $

0.0% $ 7,064,195,918.37 68.0%

$ $

0.0% $ 3,320,172,081.63 32.0%

$ $

-

$

-

$ 858,000,000.00

-

$

-

$

-

0

-

-

-

2

-

-

-

-

$ 10,384,368,000.00

-

24

$

$

$

$

$

$

$ 0

$

$

858,000,000.00 -

$

-

2

$

-

$

-

$

$ $

-

-

858,000,000.00

$

-

$

-

-

5,148,000,000.00

$

5,170,824,000.00

132

-

0.0% $ 68.0% $

3,517,567,346.94

$

45,902,742,857.14

-

0.0% $ 32.0% $

1,653,256,653.06

$

21,574,289,142.86

0.0% $ 10,384,368,000.00 100.0% $

5,170,824,000.00

$

67,477,032,000.00

5,170,824,000.00

$

57,092,664,000.00

10,384,368,000.00

-

0

12

$

8 9

57,092,664,000.00

31.0 EGRESOS

INGRESOS PUNTO DE EQUILIBRIO

C.D. - COSTO DIRECTO

$ 35,000,000,000 $ 30,000,000,000

10

-

$

$

$ 45,000,000,000 $ 40,000,000,000

-

0

APARTAMENTO PT 2 - TIPOLOGÍA B

PUNTO DE EQUILIBRIO

$$

0 APARTAMENTO PT 2 - TIPOLOGÍA A

APARTAMENTO PT 2 - TIPOLOGÍA A

1

CUADRO

VALOR

APARTAMENTO PT 1 - TIPOLOGÍA B

9

$ 1,000,000,000

MES 24 MES 9

VALOR VALOR

APARTAMENTO PT 1 - TIPOLOGÍA A

VENTAS COSTOS UTILIDADES

$ 500,000,000

$ 2,000,000,000

C.I. - COSTO INDIRECTO

32.0%

$

3,320,172,081.63

0.0% 32.0%

TOTAL EGRESOS

100.0%

$

10,384,368,000.00

0.0% 100.0%

$ 25,000,000,000

-

0.0% $ 7,064,195,918.37

-

0.0% $ 3,320,172,081.63

32.0%

-

0.0% $ 10,384,368,000.00

100.0%

$ 10,384,368,000.00

$

68.0%

-

$ $

$

0.0% $ 0.0% $

0.0% $

7,064,195,918.37 3,320,172,081.63

$ 15,000,000,000

UNIDADES A LA VENTA

$

54.00

PRECIO COSTOS VARIABLES POR UNIDAD

$ $

458,148,000.00 88,913,660.00

COSTOS FIJOS TOTAL

$

11,478,215,730.34

PUNTO DE EQUILIBRIO

31.1

$ 10,000,000,000

VENTAS COSTOS UTILIDADES

$ 5,000,000,000 $0

1

51

FLUJO DE CAJA

$

10,384,368,000.00

$

$

$ 10,384,368,000.00

$

$ 10,384,368,000.00

$

-

-

$

10,384,368,000.00

-

$

$

UN

$ 60,000,000,000

INGRESOS $ 50,000,000,000

PUNTO DE EQUILIBRIO

$ 40,000,000,000

$ 30,000,000,000

$ 20,000,000,000

$ 10,000,000,000

$0

VENTAS COSTOS UTILIDADES

1

11

21

31

41

51

0.00

UNIDADES

VENTAS

COSTOS

UTILIDADES

0.00

1

$ 458,148,000.0

$ 11,567,129,390.3

-$ 11,108,981,390.3

2

$ 916,296,000.0

$ 11,656,043,050.3

-$ 10,739,747,050.3

3

$ 1,374,444,000.0

$ 11,744,956,710.3

-$ 10,370,512,710.3

4

$ 1,832,592,000.0

$ 11,833,870,370.3

-$ 10,001,278,370.3

5

$ 2,290,740,000.0

$ 11,922,784,030.3

-$ 9,632,044,030.3

0.00-

FINALIZACIÓN VENTAS

INGRESOS

$ 20,000,000,000

1.10-

11

$ 3,000,000,000

APARTAMENTO PT 2 - TIPOLOGÍA B

0.00 88,913,660.00

$

DURACIÓN ETAPA DE VENTAS

MES MES216

MES 3

INGRESOS PUNTO DE EQUILIBRIO

$ 3,000,000,000

410,776,000.00

85.99-

$

10

3.4

$ 3,500,000,000

0.00 54.00

0.00

CULMINACIÓN DE ETAPA DE PRE VENTAS E INICIO DE OBRA

PUNTO DE EQUILIBRIO

LOCALES PT 1 - TIPOLOGÍA A

$0

54.00 0.00

CANTIDAD DEPOR UNIDADES ÁREA EN M2 UNIDADA VENDER

1,048,048,192.77

$ 4,000,000,000

30.98

APARTAMENTO PT 2 - TIPOLOGÍA B

378,980,000.00 68,140,600.00

$

PUNTO DE EQUILIBRIO

$ 5,000,000,000

-

#DIV/0!

$ $

COSTOS FIJOS TOTAL

INGRESOS

$ 6,000,000,000

1.10

PUNTO DE EQULIBRIO

COSTOS VARIABLES POR UNIDAD

$ 2,837,760,000.0

$

0.00

$

5

APARTAMENTO PT 1 -$ 1,452,240,000.0 TIPOLOGÍA B $ 4,290,000,000.0

10 UNIDADES A LA VENTA

79,493,920.00-

$

PRECIO DE VENTA UNITARIO

2

8

0.00 76.88

ÁREA EN EN M2 M2 POR POR UNIDAD UNIDAD ÁREA

PRECIO

88,913,660.00

0.00

PRECIO DE VENTA UNITARIO

CANTIDAD DE UNIDADES A VENDER COSTO VARIABLE UNITARIO

85.99 1.10

PARQUEADEROS ASIGNADOS POR UNIDAD PUNTO DE EQULIBRIO

52

UNIDADES

6.00

$ 5,000,000,000

UN

PRECIO

6.00

CANTIDAD DE UNIDADES A VENDER

PUNTOUNITARIO DE EQULIBRIO PRECIO DE VENTA

-

$

$ 4,000,000,000

0.00 378,980,000.00

APARTAMENTO PT 1 - TIPOLOGÍA B

CANTIDAD DE UNIDADES

1

UNIDADES A LA VENTA

$ 4,500,000,000

1.10

PUNTO DE EQULIBRIO

0

VENTAS COSTOS UTILIDADES

0.00

0.00 68,140,600.00

5

APARTAMENTO PT 1 - TIPOLOGÍA A

$ 4,000,000,000

65.90

ÁREA ENVARIABLE M2 POR UNIDAD COSTO UNITARIO

9

$ 8,000,000,000

$0

CANTIDAD DE UNIDADES

9

DURACIÓN ETAPA DE PRE VENTAS

INGRESOS

6.00

ÁREA EN M2 POR UNIDAD

OBTENCIÓN DEL PUNTO DE EQUILIBRIO EN TODAS LOS PRODUCTOS INMOBILIARIOS

FLUJO DE CAJA

$ 10,000,000,000

APARTAMENTO PT 1 - TIPOLOGÍA A CANTIDAD DE UNIDADES A VENDER

MESES

GESTIÓN DE PROYECTOS INMOBILIARIOS

2.8

$ 12,000,000,000

$ 2,000,000,000

0

PUNTO DE EQUILIBRIO

UN

UNIDADES

VENTAS

COSTOS

1

$ 410,776,000.0

$ 10,341,678,189.7

2

$ 821,552,000.0

$ 10,421,172,109.7

UTILIDADES -$ 9,599,620,109.7

3

$ 1,232,328,000.0

$ 10,500,666,029.7

-$ 9,268,338,029.7

4

$ 1,643,104,000.0

$ 10,580,159,949.7

-$ 8,937,055,949.7

5

$ 2,053,880,000.0

$ 10,659,653,869.7

-$ 8,605,773,869.7

6

$ 2,464,656,000.0

$ 10,739,147,789.7

-$ 8,274,491,789.7

7

$ 2,875,432,000.0

$ 10,818,641,709.7

-$ 7,943,209,709.7

8

$ 3,286,208,000.0

$ 10,898,135,629.7

-$ 7,611,927,629.7

9

$ 3,696,984,000.0

$ 10,977,629,549.7

-$ 7,280,645,549.7

10

$ 4,107,760,000.0

$ 11,057,123,469.7

-$ 6,949,363,469.7

-$ 9,930,902,189.7

[GESTIÓN - 16 II]

53

WORK GROUP

321 292 9677 www.workgroup.com Maria Jose Rios Beltran Kevin Santiago Gomez Castro Juan Sebastian Patarroyo Moreno