INVESTIMENTO E DESENVOLVIMENTO IMOBILIÁRIO NO BRASIL Suplemento – 23 de novembro, 2011
Demanda por imóveis cresce mais que oferta e cria risco de desequilíbrio à frente Turista da classe C aumenta taxa de ocupação de resorts Edifícios exibem locação completa mesmo antes de construção terminar
EDITORA EXECUTIVA: THAÍS COSTA thcosta@brasileconomico.com.br
Capa: Alex Silva
Momento de expansão atinge todos os segmentos
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M E R C A DO I M O BI LI Á R I O Henrique Manreza
Bom momento requer ajuste entre projetos e investidores Há demanda consistente de unidades de hotéis, escritórios, galpões e residenciais, mas os empreendimentos estão fora da área de visão do capital TEXTO AMUNDSEN LIMEIRA
Para Urbain Hubau, diretor do grupo Accor, a tendência é a demanda ultrapassar a oferta de unidades
A
divisão hoteleira do grupo Accor no Brasil, dona das bandeiras Sofitel, Novotel, Mercure, Ibis e Formule 1, promove uma importante quebra de paradigma do setor ao anunciar que a partir do ano que vem só fará investimentos com recursos próprios, inclusive na compra de novos terrenos. “O momento é muito bom para o setor hoteleiro”, comenta Jean-Urbain Hubau, diretor-administrativo e financeiro, TI e compras do grupo francês no Brasil. “A demanda está crescendo muito e logo mais esse desempenho poderá tornar-se um problema diante da perspectiva de a demanda ficar maior do que a oferta”, acrescenta o executivo durante um dos painéis do Brazil GRI 2011, evento realizado em São Paulo nos dias 8 e 9 deste mês. Hubau informa que, em 2012, serão abertos mais 25 hotéis da rede pelo país. Isso representará um investimento da ordem de R$ 300 milhões distribuídos entre seus parceiros nos empreendimentos. Em 2011, não passou de dez o número da instalação de novas unidades hoteleiras com as bandeiras administradas pelo grupo Accor, no Brasil. Para o executivo, é necessário encontrar soluções que facilitem a entrada do capital estrangeiro no mercado imobiliário brasileiro. “Na hotelaria, a solução é o investidor externo formar parcerias com represen-
tantes daqui mesmo, do mercado brasileiro”, sugere. No Brasil, o Grupo Accor opera um total de 142 hotéis e emprega cerca de 7 mil funcionários. Durante o painel que abordou a questão dos investimentos fora do eixo Rio-São Paulo, o CEO Roland de Bonadona destacou que as melhores oportunidades de negócios ainda estão mantidas nesse eixo. Outras cidades, porém, podem atender a essa expectativa, como as capitais Belo Horizonte, Porto Alegre, Curitiba, Recife, Salvador, Manaus e Cuiabá. O impedimento nas cidades de menor porte estaria, de acordo com Bonadona, na falta de espaços. “O risco de mercado existe de qualquer forma. Este é o movimento da demanda e da oferta. Alguém terá que enfrentálo e é justamente o papel deste investidor”. Filtragem
No painel em que a discussão tratou de projetos ou investimentos para alavancar o setor imobiliário, Carlos Lorenzo Filho, da Itajubá Investimentos, comentou que “faltam projetos adequados aos investimentos e investimentos que se adequem ao projeto, seja hoteleiro, empresarial ou comercial”. Eudoxis Anastassiadis, diretor da Alfa Reality Empreendimentos, entende que o problema é a falta de investimento. Isso, de acordo com ele, acontece pelo tempo de concretização no Brasil. “Um investidor que pretende realizar transações imobiliá-
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Aos fundos estrangeiros, eu diria: aprendam rápido porque o Brasil é um país peculiar com a maior rentabilidade do mundo Eudoxis Anastassiadis Diretor da Alfa Reality Empreendimentos
rias no Brasil leva até dois anos para conseguir. A burocracia afasta os investimentos internacionais”, argumenta. Na opinião do diretor da Alfa Reality, pelo lado brasileiro, o investidor imobiliário das incorporadoras médias e pequenas no país não estão preparados ainda para atender ao investidor que vem de fora, com outros parâmetros contábeis e de avaliação de investimento. “As grandes possuem estrutura para isso, mas as pequenas e médias, que respondem por 90% do mercado imobiliário brasileiro, não têm acesso a esses capitais”. Anastassiadis sugere então que os agentes financeiros sejam responsabilizados pela filtragem desses investidores e se encarreguem de fazer “a ponte para os pequenos e médios”. O mercado imobiliário brasileiro tem chamado a atenção dos grandes fundos de investimento da Europa, Estados Unidos e do Oriente Médio desde 2008, com as mudanças na legislação do setor. “Aos fundos estrangeiros eu teria a dizer: aprendam rápido porque o Brasil é um país peculiar, com a maior rentabilidade do mundo hoje no mercado imobiliário. Que aprendam rápido para não perder o bonde da história”, declara o executivo, para quem, mais do que investimento “faltam cabeças criativas nos fundos de investimento para promover o casamento das duas culturas porque há muito empreendimento bom, principalmente nas grandes capitais”.
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COMP R A & V E N D A Henrique Manreza
Estamos assistindo ao nascimento de um novo investidor no país, que procura renda, diz Marcus Araújo, presidente da Datastore
Interesse por imóvel cresce em todos os segmentos de renda Metade do contingente de famílias que quer comprar imóvel tem intenção de investir para renda futura, detecta pesquisa tabulada pelo Centro Técnico Datastore e apresentada no Brazil GRI 2011 TEXTOS AMUNDSEN LIMEIRA
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tualmente, em qualquer nível de renda, aproximadamente 30% dos consumidores pensam em comprar um imóvel, índice que sobe para 50% entre aqueles que ocupam faixas de renda mais baixas. Cidades como São Paulo e Rio de Janeiro, pela alta oferta, estão enquadradas no primeiro caso. No entanto, na região Nordeste, em localidades como Fortaleza, Natal ou Recife, aumenta a parcela de consumidores com necessidade de adquirir o imóvel próprio, constata a pesquisa Acervo Datastore 2009-2011 tabulada pelo Centro Técnico Datastore, com sede em Campinas, a cerca de 100 quilômetros de São Paulo.
“Vemos um novo investidor nascer no país. Ele pertence à família com imóvel próprio, renda baixa, média ou alta e que quer comprar apenas mais um novo imóvel para renda futura (venda ou locação). Este volume é grande, em algumas cidades chega próximo à metade do contingente da famílias que quer comprar imóvel em 24 meses”, declara Marcus Araújo, presidente do Datastore, instituição que desenvolve pesquisa com soluções para os problemas de incorporação encomendada por um total de cem construtoras e incorporadoras de todo o país. Araújo apresentou o trabalho durante o Brazil GRI 2011 (Global Real Estate Institute), que reuniu entre os dias 8 e 9 de novem-
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O Nordeste e Centro-Oeste são mercados mais aquecidos que o Sul, enquanto São Paulo e Rio registram índices elevados de procura Marcus Araújo
bro, em São Paulo, os profissionais do mercado imobiliário para debater estratégias de investimentos imobiliários no Brasil. Segundo o presidente do Datastore, “o Nordeste e Centro-Oeste são mercados mais aquecidos que o Sul. Em São Paulo e no Rio de Janeiro, do total de entrevistados, entre 32 % e 34 % demonstram intenção em adquirir imóvel em 24 meses”, ressalta Entre as faixas de renda A e B, conforme a pesquisa apresentada por Marcus Araújo, há duas grandes vertentes, uma na qual pelo menos metade já tem imóvel mas ainda assim deseja adquirir um segundo, neste caso de melhor padrão. “A tipologia do quatro quartos só tem massa crítica em São Paulo e
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no Rio de Janeiro. Em cidades como Florianópolis, Natal, Fortaleza, as pessoas preferem três dormitórios com uma terceira sala, varanda gourmet para receber os amigos e também porque a família diminuiu”, diz ele. Na classe C, que é emergente e que surgiu nos ultimos dez anos, não há desejo, há necessidade. Por isso geralmente as vendas para essa faixa de renda acontecem com grande velocidade e isso por causa de dois grandes fatores: o subsídio do governo, do programa Minha Casa, Minha Vida, e a necessidade de se criar um produto para essa faixa. “É o sonho da casa própria se tornando realidade, uma coisa palpável, porque tem opções e, com a economia estável, é possível programar a compra em até 300 meses”. No município de Imperatriz, no Maranhão, a pressão da demanda de 48% é quase o dobro do que em São Paulo. No Nordeste brasileiro aumenta assim como no sul enquanto Rio e são Paulo se mantém estável, incluindo o rico interior paulista. No Norte, Nordeste e Sul, a renda cai. “Nessas regiões a demanda existe, assim como as oportunidades, e as pessoas absorvem rapidamente as unidades disponíveis”, atesta o consultor Quanto menor o poder de compra, maior é a pressão da demanda. Entre São Paulo e Rio de Janeiro e o restante do país ainda é possível identificar oportunidades de negócios, principalmente no Distrito Federal, Paraná, Santa Catarina e Mato Grosso do Sul, e alguns estados do Nordeste como Ceará, Pernambuco e Salvador. “Cidades de 250 mil a 300 mil habitantes são grandes oportunidades para loteadores. Isso vale de Arapiraca, em Alagoas, e Dourados, no Mato Grosso do Sul, a Piracicaba, em São Paulo”, explica. A Datastore atende construtoras, loteadores e incorporadores de todo o Brasil com suas pesquisas de mercado. O foco são pesquisas com entrevistas pessoais/presenciais com consumidores com renda e com interesse em adquirir produtos imobiliários. Nos últimos 24 meses realizou estudos com aproximadamente 56 mil entrevistas de campo executadas sobre demanda imobiliária, a pedido dos vários clientes em todo o país. Observou-se que existe uma intenção média de adquirir imóveis em torno dos 33% das populações das classes A, B e C+ com renda superior a R$ 2,5 mil e de R$ 3 mil em diante. Escolha do imóvel para moradia
“Este Acervo Datastore, de 2009-2011, nos diz que a vontade de adquirir imóveis por todo o Brasil é muito grande e consolidada, mesmo com toda a oferta realizada nos últimos anos”, enfatiza Araujo. O perfil do morador identifica famílias que querem comprar imóvel para morar, e que procura principalmente segurança, comodidade (comércios e serviços próximos de onde vai morar) e área verde, ou seja, regiões no entorno das cidades contendo natureza, ou projeto paisagístico de qualidade se o empreendimento estiver numa área verticalizada. Na média geral, o interesse do comprador recai sobre os imóveis com no mínimo uma suite (ou mais suites para as rendas mais altas); lavabo; uma sala de TV além das salas de estar e jantar; varanda gourmet, que serve para eventos dentro de casa, sem usar o salão de festas, que se destina a ocasiões com mais gente, integrada com a cozinha por uma porta de acesso. Na parte externa, foi-se o tempo dos tradicionais clubes sociais externos, trocados agora pelos condomínio. As famílias querem piscina com raia que está na moda; área para passear com cães, e área verde com praça, bosque ou minibosque.
Turista da classe C aumenta taxa de ocupação dos resorts Pesquisa da Jones Lang LaSalle Hotels mostra que há 78 projetos no papel, mas somente 14 foram concretizados e estão em fase de construção
O
s resorts interrompem a queda livre que amargavam desde 2006. A retomada da curva ascendente ocorreu em 2010 e se mantém este ano, como mostra o Resort em Números Brasil 2011, relatório da empresa de consultoria hoteleira Lang LaSalle em parceria com a Resorts Brasil, que analisa o desempenho dos resorts no país. “A entrada no mercado do novo contingente formado pelas classes C e B é o responsável pela virada”, diz Rubens Regis, presidente da Resorts Brasil. Segundo ele, este ano, para 25% dos hóspedes aquela era a primeira vez que estavam em um resort. Ricardo Mader, diretor da Jones Lang LaSalle Hotels, entende que o documento recomenda um ajuste no perfil do setor. “Sugere o uso misto dos resorts, de eventos e de lazer também”, entende ele. O exercício de 2010 apresentou uma pequena melhora de 5% na taxa de ocupação, com uma média de 46%. Já 2011 sinaliza uma continuidade do crescimento e segundo dados da Resorts Brasil, até o momento houve um crescimento de 10% na taxa de ocupação no primeiro semestre de 2011 em relação ao mesmo período de 2010. Com relação à segmentação da demanda, turismo segue sendo o principal, totalizando 53,4% da segmentação, considerando a soma de turistas individuais e operador. Uma pesquisa elaborada pela Jones Lang LaSalle Hotels indicou que existem atualmente 78 projetos de novos resorts a serem construídos no Brasil, somando 19 mil unidades habitacionais. Entretanto, somente 14 deles estão em fase de construção, com um total de 3 mil apartamentos, distribuídos entre o litoral e o interior. Muitos projetos que estavam em desenvolvimento foram interrompidos na crise de 2008, quan-
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Do total de hóspedes dos resorts incluídos na pesquisa, 25% estavam lá pela primeira vez Rubens Regis Presidente da Resorts Brasil
do muitos investidores, principalmente europeus, cancelaram ou postergaram seus investimentos no país. Alguns projetos de grande porte que incluíam segundas residências foram adaptados para o mercado local ou transformados em destinos de primeira residência. Por outro lado, o cenário econômico favorável no Brasil, a descentralização da economia e o aumento da renda do brasileiro fizeram com que muitos turistas utilizassem os resorts pela primeira vez, sendo uma nova demanda a ser explorada. Muitos resorts estão ampliando ou planejando a expansão de suas áreas de eventos, em alguns casos incluindo também o aumento no número de quartos, mais um sinal da força da demanda de eventos. A desaceleração do real em relação ao dólar em setembro de 2011, quando a taxa subiu de R$ 1,60 para uma média de R$ 1,80, cria um cenário mais favorável para os resorts em 2012. Se a taxa de câmbio se mantiver nesse patamar, a atratividade dos destinos internacionais diminuirá, incentivando as viagens dentro do país. O banco de dados e informações obtidas da associação Resorts Brasil e do Guia Panrotas de Resorts e Hotéis de Lazer 2011. Para efeito desta pesquisa, consideramos como resorts os empreendimentos com mais de 80 apartamentos. Foram identificados os hotéis que são administrados por cadeias hoteleiras nacionais e internacionais e os separamos dos resorts administrados de forma independente. Os resorts pertencentes a cadeias hoteleiras nacionais com menos de 600 quartos em seus sistemas foram considerados como independentes. O percentual de empreendimentos afiliados a cadeias hoteleiras corresponde à grande maioria dos empreendimentos, sendo 66,2% do total de apartamentos. Silvio Cioffi/Folhapress
Resorts têm uso misto: lazer e eventos corporativos
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I MÓVE IS CO M E R CI A I S Julien Pereira/Fotoarena/Folhapress
Prédios em fase de construção já exibem locação integral Há cinco anos a demanda excede a oferta, baixando a vacância e encarecendo os aluguéis TEXTOS AMUNDSEN LIMEIRA
No primeiro semestre, o total de espaços classe A adicionado ao mercado foi 2 de 64,6 mil m
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mercado de escritórios em São Paulo continua aquecido com uma limitada oferta de espaços e uma relativa manutenção de forte demanda, apesar do ímpeto do crescimento ter suavizado em 2011. Há cinco anos, a demanda excede a oferta, puxando para baixo a taxa de vacância e empurrando para cima os preços dos alugueis desses imóveis. Em São Paulo, por exemplo, os aluguéis foram reajustados entre 15% e 40%, dependendo da região e do padrão, nos últimos três anos, enquanto as taxas de vacância despencaram de 10%, em 2006, para os atuais 3%, uma das mais baixas do período, informa Fernando de Faria, vice-presidente da CB Richard Ellis (CBRE), conhecida nesse segmento, para quem esse desempenho não é surpresa e deverá manter-se assim “enquanto o Brasil continuar crescendo nos níveis atuais”. Com a estabilidade econômica, prossegue o executivo, as empresas puderam planejar o que acabou gerando um outro fenômeno, a pré-locação de salas de prédios de escritórios ainda na fase de construção. “Há casos em que 100% do prédio já está locado antes mesmo de ser concluído”, diz Faria, um dos participantes do Brazil GRI 2011 (Global Real Estate Institute), evento que reuniu os profissionais do mercado imobiliário para debater estratégias de investimentos imobiliários no Brasil.
O vice-presidente da CBRE diz que os seis maiores centros do Brasil estão com o nível de vacância dos escritórios comerciais abaixo de 6%. No Rio de Janeiro, a faixa está em 3%, na área industrial, também em razão da estabilidade econômica no país. “Mantida a confiança do consumidor e a economia prosseguindo com as atuais taxas de crescimento, tudo indica que o nosso setor terá uma década bastante favorável”, destaca Faria. Para ele, em cidades como São Paulo e Rio é possível perceber que o segmento já incorpora as novas tendências de prédios de melhor qualidade, autossustentáveis. No entanto, só 17% do total de 11,5 milhões de metros quadrados estão inseridos na classe A, o que significa que 83% “são muito ruins, metade não tem ar condicionado central, e São Paulo é o maior mercado brasileiro”. No encerramento do primeiro semestre o total de espaços classe A adicionado ao mercado totalizou 64,6 mil metros quadrados, na capital paulista. Novos produtos classe A responderam por 70% das entregas no acumulado do ano representando novas oportunidades para empresas expandirem para escritórios modernos. Esses novos edifícios classe A estão sendo construídos para atrair novas empresas com dificuldades de encontrar espaços vagos com boas características técnicas no mercado. A CBRE constata que, em São Paulo, a região dos Jardins registrou um significativo marco em sua história com uma taxa de va-
■ SÃO PAULO
Nos últimos 3 anos, os aluguéis ficaram mais caros em até
40% ■ QUALIDADE
Taxa de imóveis ruins é bem elevada, chegando a
83%
cância em seu menor índice histórico de 1,5%. O resultado é atribuído ao aumento de 27% da absorção líquida em comparação ao primeiro trimestre. O mercado classe A nos Jardins também registrou bons resultados dado o aumento de 58% na absorção líquida no trimestre, o que induziu a taxa de vacância ao patamar de 1%, um de seus menores índices históricos. Apesar do aumento da taxa de vacância na Marginal, o índice atual de 5,9% continua próximo ao seu menor resultado histórico. O aumento de 0,4 ponto percentual ocorreu em função da adição de um novo edifício durante o trimestre. A absorção líquida classe A na Marginal aumentou 70% no último trimestre. Entretanto, esse aumento não teria sido suficiente para contrabalançar o maior volume de espaços adicionados à região resultando em aumento de 1,3 pp na taxa de vacância classe A para o índice atual de 7,1%. A absorção bruta no acumulado do ano registrou forte aumento, próximo a 30% se comparado ao volume absorvido no primeiro semestre de 2010. O destaque foi o aumento da participação dos edifícios de alto padrão de 35% no último trimestre para os atuais 49%. Apesar da absorção líquida ter registrado resultados abaixo da média no mercado classe A, a queda no volume absorvido foi influenciada pela escassa oferta de espaços de melhor qualidade resultando em vacâncias próximas aos menores índices históricos.
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Áreas para galpões e centros de logística escasseiam nas regiões portuárias Leonardo Wen/Folhapress
Preços por metro quadrado aumentaram 50% em um ano no Norte e Nordeste, enquanto em São Paulo a alta atingiu 20% no período
H
á uma grande movimentação no setor imobiliário no entorno dos portos brasileiros. Além disso, cresce o número de empresas que atuam na cadeia do pré-sal em busca de áreas para portos privados tanto fluviais quanto marítimos, constata Monica Lee, diretora de Representação de Ocupantes da empresa de consultoria Jones Lang LaSalle, em São Paulo. O mercado de galpões também está aquecido, principalmente no entorno dos portos das regiões Norte e Nordeste, onde os preços do metro quadrado já chegaram a crescer em torno de 50%, no período de um ano, ante os 20%, em média, dos reajustes verificados em São Paulo, por exemplo. Os terminais portuários nordestinos, segundo Mônica, são mais novos e ainda não atingiram sua total capacidade, diferente dos portos do Sudeste e do Sul, mais antigos, e que operam no limite. No caso do Porto do Pecém, no Ceará, por exemplo, além da vantagem de ser um porto novo, está localizado na “cabeceira” do Brasil e tem um papel fundamental na economia da região, pois está a mais de 3 mil quilômetros de distância dos principais destinos para importação e exportação. Com o fenômeno da migração reversa, a região Nordeste tornou-se um polo de atração, recebendo famílias de executivos, profissionais de diversas áreas que estão se mudando para lá em razão do trabalho, recebendo de volta os filhos e netos dos trabalhadores que vieram para o Sudeste no passado, e que hoje retornam à sua região de origem com emprego garantido. Em paralelo, com a melhora da renda e consequente aumento do consumo, a região tem atraído indústrias dos segmentos de higiene pessoal, bens de consumo e indústria alimentícia.
INTERCONTINENTAL
BRAZIL
GRI2011
SAO PAULO 8-9 NOVEMBER
Faltam áreas industriais e de logística no mercado imobiliário em expansão, em especial no Nordeste
■ OFERTA
Os condomínios industriais vão dobrar em 3 anos, para
10,7
milhões de m2
Como consequência do aumento da renda do brasileiro, houve a inclusão de consumidores ativos na economia do Nordeste. Hoje, o nordestino tem consumido mais itens de higiene e beleza, alimentos refrigerados como iogurtes, e isso tem aumentado a demanda por centros de distribuição logística e novas indústrias querendo se instalar no Nordeste. Além disso, grandes investidores do Sudeste e do Sul do Brasil estão investindo em parques logísticos na região, importante destino turístico, que atrai recursos também na área hoteleira. A sede da Jones Lang LaSalle está situada na cidade de São Paulo e a empresa possui escritórios regionais no Rio de Janeiro e em Curitiba. A partir destes escritórios, atende clientes em todo o Brasil. A empresa conta com clientes no Nordeste e quem tem atendido com fábricas e parques logísticos na região. No Ceará, por exemplo, como a demanda chegou antes da oferta, há uma carência de galpões logísticos, que precisam ser construídos sob medida. Há uma demanda crescente por armazéns refrigerados, já que aumentou o consumo regional de alimentos como iogurtes e embutidos. “Um detalhe importante que constatamos é que, se antes imaginávamos que uma indústria poderia ter um centro de distribuição em Recife, por exemplo, e a partir dele
abastecer Fortaleza, ou vice-versa, hoje se percebe que é necessário que cada capital, com seus fortes mercados consumidores, tenha seus próprios centros logísticos”. Empresas de consultorias divulgaram estudos recentes sobre a expansão desse mercado. Pesquisa da Market Report Industrial referente ao primeiro trimestre de 2011, da Colliers Internacional, diz que somente neste ano a região Sudeste, onde estão concentrados os condomínios industriais, receberá cerca de 850 mil metros quadrados, principalmente nos Estados de São Paulo e Minas Gerais, com 78% e 12%, respectivamente, do total previsto. A pesquisa ainda aponta que o inventário de condomínios industriais no Brasil deverá dobrar de tamanho em três anos, alcançando, em 2014, cerca de 10,7 milhões de metros quadrados, 83% no Sudeste. Estudo realizado pela Herzog Imóveis, que atua na comercialização e administração de galpões industriais, espera para este ano um crescimento de mais de 600 mil metros quadrados de galpões somente na região da Grande São Paulo. Mesmo com o aumento da inflação no primeiro semestre deste ano, o mercado interno continua aquecido e com isso há a necessidade das indústrias manterem seus centros de distribuição mais próximos do consumidor final.
O Global Real Estate Institute (GRI) felicita os líderes brasileiros e estrangeiros do setor imobiliário pela brilhante participação no Brazil GRI 2011. Não apenas grandes negócios foram fechados mas também parcerias nascem como fruto dessa conferência. Com sentimento de missão cumprida e ao mesmo tempo sempre buscando evoluir, o GRI segue de portas abertas aos empresários brasileiros e já começa a pensar na próxima conferência (Brazil GRI 2012) a ser realizada em São Paulo nos dias 6 e 7 de novembro de 2012.
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O P ORT U NI D A D E Frank Herholdt/Image Source
Sucesso de vendas, flats ingressam na terceira geração Primeira leva passa dos 30 anos, segunda é submetidaà seleçãoeterceirafocainvestidor TEXTOS AMUNDSEN LIMEIRA
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o momento em que o mercado hoteleiro vive seu melhor momento no país, começa a surgir a terceira geração dos flats, principalmente nas grandes capitais brasileiras, onde “dezenas de projetos serão lançados aos investidores individuais pela incorporação imobiliária ou de fundos imobiliários”, diz Caio Calfat, coordenador do Núcleo ImobiliárioTurístico e Hoteleiro do Secovi-SP, um dos convidados do Brazil GRI 2011, evento realizado em São Paulo dias 8 e 9 de deste mês. Calfat informa que somente em São Paulo, distribuídos em 400 imóveis, há 42 mil quartos de hotel dos quais 19 mil são flats que foram construídos a partir de 1994. Segundo ele, a primeira leva de flats ocorreu entre o final da década de 1970 e o início de 1980, quando o mercado imobiliário percebeu oportunidade para se vender apartamentos hoteleiros a compradores individuais e oferecia um produto híbrido, para atender tanto ao morador quanto ao hóspede, com apartamentos de cerca de 50 metros quadrados de área útil e serviços hoteleiros. “O sucesso deste conceito foi imediato, o mercado comprou a ideia e o produto, gerando uma superoferta de flats por todo o país”. A partir do Plano Real, a estabilidade econômica proporcionou o aumento do turismo de negócios e eventos, o que melhorou substancialmente o desempenho hoteleiro nas principais capitais brasileiras. Em razão das dificuldades de obtenção de financiamentos para a rede hoteleira, surgiram os flats de segunda geração, construídos a partir de 1996. Os projetos passaram a atender individualmente a segmentos específicos. Aos
São Paulo possui um total de 400 hotéis e flats, totalizando oferta de 42 mil apartamentos, dos quais 19 mil pertencem a flats construídos de 1994 para cá
Depois de amargar queda, mercado hoteleiro volta a viver fase de expansão progressiva
moradores o “residencial com serviços hoteleiros” de um, dois e até três dormitórios e, aos investidores, o “flat 100% no pool de locação” com apartamentos de dimensões que inibiam a moradia — em torno de 30 metros quadradosde área útil — corrigindose, desta forma, o principal problema conceitual de produto ocorrido nos flats de primeira geração. A “corrida do ouro” verificada em meados de 1980 aconteceu em proporções ainda maiores no início dos anos 2000. “A superoferta de empreendimentos construídos como flats, então puramente hoteleiros, em várias cidades do país, como São Paulo, Curitiba, Porto Alegre, Belo Horizonte, entre outras, o que não ocorreu no Rio de Janeiro, por exemplo”. Em São Paulo, 400 novos edifícios de flats, totalizando mais de 40 mil apartamentos foram construídos naquela geração, quadruplicando a oferta hoteleira do município. Uma pequena crise econômica ocorreu naquele início de década, fato que dificultou ainda mais a absorção pelo mercado destes novos empreendimentos, sendo que o
fundo do poço foi atingido em 2003, com a taxa de ocupação média anual dos hotéis paulistanos caindo a 26% e a diária média anual a um nível 70% inferior aos valores praticados na década anterior. Seleção natural
Antigos flats foram transformados em residenciais com serviços hoteleiros, alguns hotéis de regiões degradadas da cidade mudaram de uso ou fecharam, obrigando a uma seleção natural de nosso setor de hospedagem, o que obrigou à boa qualificação da oferta hoteleira paulistana, hoje formada por 42 mil apartamentos, sendo mais de 30 mil construídos há cerca de 15 anos, a maioria pertencente à segunda geração de flats. Em 2006, a taxa de ocupação dos hotéis paulistanos já atingia mais de 60%, porém a diária média continuava baixa. Chegou-se ao limite em 2010, com a diária média atingindo os valores históricos das melhores fases e a taxa de ocupação de segunda a quinta-feira aproximando-se de 100% e a média anual em torno de 70%, “o que indica oportunidade para se construir novos hotéis”.
Mentalidade afasta potencial do mercado Tramitação do processo de aprovação dos projetos, contingências políticas e legislação, na maioria das vezes, atrapalham muito
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mercado imobiliário vive um momento único no Brasil. A economia está crescendo e o setor, além de mostrar solidez, aprendeu a ser independente do mercado internacional. Mas ainda falta alguma coisa. “Faltam produtos internacionais que possam traduzir esse novo Brasil”, na opinião de Ana Sucar, da Sucar Incorporadora e Empreendimento, que desenvolve projetos imobiliários acima dos de alto padrão e que participou do Brazil GRI 2011. Segundo ela, o mundo globalizado precisa de produtos globalizados. No entanto “os projetos que existem atualmente são para
A incorporadora Ana Sucar alerta para a necessidade de serem criadas oportunidades internacionais no mercado nacional, assim como as existentes em Nova York e Dubai
atender à demanda local, quando temos que criar produtos de padrão internacional de uso misto, não focado simplesmente no hotel, unicamente no residencial ou exclusivamente no comercial. Tem de combinar essas estruturas e dividir os riscos”. Em Dubai e em Nova York, Ana diz que o nível dos empreendimentos sustenta o cliente internacional. “Mas em São Paulo, uma das maiores metrópolis do mundo, a conta da avenida Faria Lima fecha em empreendimentos comerciais. Com todo mundo construindo prédios comerciais, ninguém consegue fechar a conta de um hotel para atender toda a demanda daquela região. Mesmo se obtiver uma linha de financimento do BNDES,
não conseguirá aprovar o projeto na Prefeitura. Esse quadro, alfineta Ana Sucar, só mostra um “sistema muito tupiniquim para o nível de investimento que é possível ter”. Portanto, alerta, “vamos perder esse momento único se tudo isso não for equacionado”. Na equação montada pela empresária, parte desses produtos a própria demanda local absorve, sem necessidade de recorrer ao capital externo. Outra parte obtém linhas de financiamento de bancos privados, mais caras. Outra parte estrutura empreendimentos que tenham parceiro com solidez internacional. Porque o maior desafio hoje para o Brasil é transmitir solidez para o investidor internacional”. Isso implica enfrentar outras questões complexas impregnadas no sistema que vão do tempo que se perde com a tramitação do processo de aprovação dos projetos, as contingências políticas e com a legislação e que na maioria das vezes “atrapalham muito”.