Rechtshotline: Mietminderung wegen Corona?

RECHTSHOTLINE

Mietminderung wegen Corona?

Die durch die aktuelle Corona-Pandemie bedingten Auswirkungen auf die Wirtschaft treffen den deutschen Mittelstand mit ungeminderter Härte. Dazu zählen unter anderem auch staatliche Eingriffe in die Nutzbarkeit von Mietobjekten, wie etwa Ladenschließungen.

In diesen Fällen besteht für die Mieter neben dem wirtschaftlichen Verlust durch die fehlende Ladenöffnungsmöglichkeit noch das Problem, gleichwohl die Miete zu schulden – auch wenn etwa durch das Covid-19-Gesetz zumindest ein befristeter Kündigungsschutz für säumige Mieter vorgesehen ist. Die fehlende Nutzbarkeit von (Gewerbe-)Immobilien scheint bislang jedoch vollumfänglich in den wirtschaftlichen Risikobereich des Mieters zu fallen. Jedenfalls fehlt es zum jetzigen Zeitpunkt an entsprechender Rechtsprechung, die anderes vermuten ließe.

Risikoverteilung? Allerdings stehen rechtlich durchaus auch Lösungsmöglichkeiten zur Diskussion, die das wirtschaftliche Risiko der Pandemie und ihrer Folgen beiden Parteien des Mietverhältnisses gleichermaßen aufbürden würden.

Weniger überzeugend erscheint allerdings, die Schließungen im Zuge der Corona-Pandemie als Mietmangel einzuordnen und dem Mieter deshalb ein Minderungsrecht einzuräumen. Dies würde voraussetzen, dass wiederum dem Vermieter das wirtschaftliche Risiko aufgebürdet würde – doch auch dieser hat durch sein Verhalten keine Ursache für die fehlende Nutzbarkeit der Mieträume gesetzt. Ausschlaggebend sind vielmehr staatliche Eingriffe.

Vertragsanpassung Im Vordringen befindlich ist jedoch die Ansicht, dass dem Mieter eine Anpassung des Mietvertrages gemäß § 313 zustehen kann. Damit hat das Zivilrecht ein Rechtsinstrument an der Hand, Änderungen in an sich statischen Verträgen in außergewöhnlichen Situationen zu ermöglichen. Liegt also eine Situation vor, die beide Vertragsparteien nicht vorhersehen konnten, und benachteiligt diese Situation eine Vertragspartei unzumutbar, kann diese Vertragspartei eine Anpassung des Vertrages verlangen. Genauso dürfte der Fall hier liegen: Die Pandemie ist ein Ereignis, das die Vertragsparteien vor Vertragsschluss nicht vorhergesehen haben. Hätten sie dieses gekannt, hätten sie den Vertrag nicht in dieser Form geschlossen. Gerade in solchen Fällen kann dem Mieter daher ein Anspruch auf Vertragsanpassung zustehen. Wie stark die finanzielle Anpassung (zum Beispiel mit einer „Pandemieklausel“) wäre, ist eine Frage der Betroffenheit im Einzelfall.

Gerade mit Blick auf eine mögliche zweite Welle wäre es daher ratsam, wenn Gewerbemieter mit Ersuchen auf Vertragsanpassungen frühzeitig mit ihren Vermietern in Kontakt treten und entsprechende Ergänzungen zum Vertrag vereinbaren.

Gut zu wissen

n  n  Die Rechtslage ist zur Zeit noch ungewiss Mietvertragsparteien sollten sich jetzt in Verbindung setzen und ihre Verträge ergänzen

Prof. Dr. Benjamin Weiler

Honorarprofessor für Wirtschaftsrecht an der University of Applied Sciences Europe

mittelstand@bvmw.de