WALCZAK & WASILEWSKA ADWOKACI O tym jak oswoić „nową ustawę deweloperską”

Porady prawne O tym jak oswoić „nową ustawę deweloperską”

tekst: Adwokat Alicja Wasielewska, Walczak & Wasielewska Adwokaci

Tematyka związana z rynkiem nieruchomości rozgrzewa do czerwoności, a rok 2022 nie jest łaskawy zarówno dla nabywców nieruchomości, jak i deweloperów. Na oblicze polskiego rynku nieruchomości wpływają ostatnio wysokie ceny surowców i materiałów budowalnych, problemy z ich dostępnością, nagły odpływ pracowników z Ukrainy, którzy ze zrozumiałych powódek wrócili do ojczyzny walczyć o swój kraj, szalejąca inflacja. Od 1 lipca 2022 roku dzieje się to również za sprawą ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym. Nowelizacja,

mianowana już powszechnie „nową ustawą deweloperską”, zastępuje dotychczasową ustawę deweloperską, jest szeroko komentowana i krytykowana przez środowisko deweloperskie i stopniowo zaczyna oddziaływać na prawa i obowiązki sprzedawców oraz nabywców lokali mieszkalnych i domów jednorodzinnych.

Celem „nowej ustawy deweloperskiej” jest zwiększenie ochrony kupujących mieszkania i domy jednorodzinne. Uznano, że dotychczasowe rozwiązania nie zapewniały dostatecznego poziomu ochrony konsumentów (mimo odmiennego zdania niezależnych środowisk eksperckich). Oczywiście nie jestem w stanie przedstawić Państwu wszystkich wprowadzanych zmian, poniżej jednak te najistotniejsze.

Niech nie zmyli Państwa nazwa nowej ustawy, zasadnicze zmiany obejmą swoim zakresem nie tylko deweloperów, ale również house flipperów. Polscy flipperzy, którzy amerykańską metodą kupują mieszkania i domy, przywracają im „blask” i sprzedają z zyskiem, również będą musieli stosować się do nowo obowiązujących przepisów, o ile sprzedaż mieszkania lub domu i tym samym przeniesienie prawa własności na osobę fizyczną następuje po raz pierwszy.

Nowa regulacja obejmuje szerszy zakres umów niż dotychczas – umowy deweloperskie będą dotyczyć wybudowania lokali mieszkalnych oraz domów jednorodzinnych oraz ustanowienia i przeniesienia ich własności. Warto rezerwacyjna powinna być zawarta na czas określony w formie pisemnej, a opłata rezerwacyjna nie może przekraczać 1% ceny brutto nieruchomości. Nowa ustawa nakłada też na dewelopera obowiązek uzyskania przed rozpoczęciem sprzedaży zgody banku lub innego wierzyciela hipotecznego na bezobciążeniowe wyodrębnienie lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego po zapłacie przez nabywcę całej ceny.

Utworzenie zaś Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego ma na celu ochronę środków wpłacanych przez nabywców, w szczególności w razie upadłości dewelopera czy banku prowadzącego mieszkaniowy rachunek powierniczy. Składki na fundusz będą odprowadzane przez deweloperów od każdej z wpłat nabywców, w ustalonej stawce. Powstanie funduszu ma przede wszystkim zapobiegać niebezpiecznemu zjawisku nagłego zapadania się pod ziemię deweloperów, którzy otrzymali zapłatę ceny, ale sami już nie ukończyli inwestycji.

Novum stanowi również wprowadzenie szeregu regulacji nakładających na deweloperów odpowiedzialność karną, m.in. za niezapewnienie środków ochrony w postaci nieutworzenia rachunków powierniczych, niesporządzenie prospektów informacyjnych oraz za brak zgody na bezobciążeniowe przeniesienie własności lokalu na nabywcę. Co istotne, jeżeli za powszechnie rozumianym znaczeniowo deweloperem stoi spółka, to odpowiedzialność karną ponosić będą osoby działające w jej imieniu lub interesie, a więc na przykład członkowie zarządu.

Niewątpliwym jest, że nowa ustawa wpro-

w tym miejscu dodać, że nowe regulacje nie będą miały zastosowania do nieruchomości, których sprzedaż rozpoczęła się przed dniem wejścia w życie ustawy (kiedy

została zawarta chociażby jedna umowa deweloperska). Do takich inwestycji przez dwa lata będą miały zastosowanie przepisy dotychczas stosowane. Zdaniem środowisk prawniczych oraz deweloperskich takie rozwiązania stworzą wiele problemów nie tylko dla samych deweloperów, ale dla nabywców, którzy mogą nie odnaleźć się w nowej rzeczywistości.

Wprowadzane przepisy regulują status umowy rezerwacyjnej, dotychczas szeroko stosowanej w praktyce, jednak, co ciekawe, dotychczas nieuregulowanej prawnie. Jej przedmiotem ma być zobowiązanie dewelopera do czasowego wyłączenia z oferty sprzedaży nieruchomości wybranej przez rezerwującego. Umowa

wadza szereg zmian, do których muszą dostosować się deweloperzy oraz

nabywcy. Jak to często bywa przy „drastycznych” rewolucjach ustawowych, praktyczne konsekwencje nowego porządku prawnego odczujemy i będziemy mogli krytycznie ocenić dopiero „w praniu” i po pewnym czasie. Zdaniem nas – prawników niemożliwym jest stworzenie idealnych rozwiązań prawnych w pełni zadowalających obie strony, bo ideał po prostu nie istnieje. Dzięki jednak obustronnej współpracy możemy podejmować merytoryczną dyskusję, zwracać uwagę na tzw. „buble prawne” czy nieprzemyślane rozwiązania, tak, aby próbować zbliżyć się do „ideału”. 

: Irene Aksenova-Tomczak