LAKI PALSTA

Lasse Jelekäinen OTM

Asianajotoimisto Lindblad & Co Oy

Kiinteistö ja asunto-oikeuden tiimi lasse. jelekainen@lindblad.fi

Puh. 020 749 8170

Ilmalämpöpumput asunto-osakeyhtiössä

Sähkölämmitteisissä asunto-osakeyhtiöissä ja toisaalta kerrostaloyhtiöissä ilmalämpöpumpun asentaminen voi olla hyvinkin houkuttelevaa. Talvisin pumpulla voidaan saada kustannussäästöjä, jos huoneistossa on sähkölämmitys ja toisaalta kesäisin lämpöpumpulla on paljon edullisempaa ja tehokkaampaa jäähdyttää kuin perinteisillä ilmastointilaitteilla. Uusi oikeuskäytäntö on selkeyttänyt lämpöpumpun asennukseen liittyviä lakikysymyksiä.

Osakkeenomistajan muutostyö

Korkein oikeus katsoi ratkaisussaan KKO 2021:32, että lämpöpumpun asentaminen osakkaan hallinnassa olevalle parvekkeelle on asunto-osakeyhtiölain 5 luvun 1 §:n mukainen muutostyö. Kyseisen lainkohdan perusteella osakkeenomistajalla on oikeus tehdä kustannuksellaan muutoksia osakehuoneistossa. Tällaisen muutoksen on oltava yhtiöjärjestyksessä määrätyn osakehuoneiston käyttötarkoituksen mukainen. Tämä tarkoittaa siis, että osakkeenomistaja ei voisi asentaa asuinhuoneistoon esimerkiksi liiketoiminnassa tarvittavia kiinteitä järjestelmiä. Osakkeenomistajan on huolehdittava siitä, että muutostyö suoritetaan hyvän rakennustavan mukaisesti.

On huomioitava, että jos lämpöpumpun asentaa parvekkeelle, parvekkeen on nimenomaan yhtiöjärjestyksen mukaan kuuluttava osakkeenomistajan hallintaan. Jos parveke on yhtiön hallinnassa, on yhtiöltä saatava muutostyöhön lupa. Asunto-osakeyhtiölain perustelujen mukaan huoneistokohtainen parveke mielletään osakkeenomistajan yksityiseksi alueeksi ja käytännössä on yleistä, että osakkeenomistajat tekevät erilaisia muutostöitä myös parvekkeella, jolloin parveke oletetaan osaksi huoneistoa, ellei nimenomaisesti yhtiöjärjestyksessä toisin määrätä.

Tällaiseen muutostyöhön ei siis tarvita yhtiön lupaa, mutta yhtiö tai toinen osakkeenomistaja voi asettaa muutostyölle ehtoja, jos työ voi vahingoittaa rakennusta tai aiheuttaa muuta haittaa yhtiölle tai toiselle osakkeenomistajalle. Ehtojen on oltava tarpeen rakennuksen vahingoittumisen tai muun haitan välttämiseksi tai korvaamiseksi. Yhtiö tai toinen osakkeenomistaja voi kieltää muutostyön, jos työn suorittaminen olisi kohtuutonta, kun otetaan huomioon aiheutuvan haitan määrä ja osakkeenomistajalle koituva hyöty.

Korkeimman oikeuden ratkaisussa tarkasteltiin, oliko edellä kuvattu asunto-osakeyhtiölain 5 luvun 3 §:n mukainen suostumuksen saaminen tarpeellista lämpöpumpun kohdalla. Korkein oikeus katsoi, että osakkeenomistajan muutostyöoikeus on parvekkeen osalta käytännössä suppeampi kuin huoneiston sisätilojen osalta, koska parvekkeen muutostyö voi useammin vaikuttaa yhtiön kunnossapitovastuuseen tai siitä voi aiheutua esteettinen haitta yhtiölle tai toiselle osakkeenomistajalle (rakennuksen tai kiinteistön ulkoasun muutos, näkyvyyden kaven- tuminen) tai joissakin tapauksissa muutos voisi vähentää toiseen huoneistoon tulevan valon määrää. Korkein oikeus katsoi, että vaikka ulkoseinät yleensä asunto-osakeyhtiöissä ovatkin yhtiön vastuulla, muodostaa parvekkeella asunnon ja parvekkeen välillä oleva ulkoseinä sellaisen kiinteästi huoneistoon kuuluvan osan, että sitä koskee sama muutostyöoikeus kuin huoneiston sisäosia.

Korkein oikeus päätyi siihen lopputulokseen, että kun lämpöpumppu asennetaan parvekkeelle, sisäpuolelle eikä rakennuksen julkisivuun, ovat siitä osakkeenomistajalle koituvat hyödyt sen verran suuret verrattuna mahdollisiin yhtiölle koituviin haittoihin, ettei yhtiö voi sitä kieltää. Analogisesti katsoisin, että tämä koskee myös kohtuuttomien tai ankarien ehtojen asettamista asennukselle.

VÄLIOTSIKKO Muuta muistettavaa

Asunto-osakeyhtiölain 5 luvun 2 §:n mukaan osakkeenomistajan on ilmoitettava muutostyöstä etukäteen kirjallisesti hallitukselle tai isännöitsijälle, jos se voi vaikuttaa yhtiön tai toisen osakkeenomistajan vastuulla olevaan kiinteistön, rakennuksen tai huoneiston osaan taikka yhtiön tai toisen osakkeenomistajan osakehuoneiston käyttämiseen. Korkeimman oikeuden ratkaisussa ei tähän otettu kantaa, koska siitä ei ollut kysymys. Nyrkkisääntönä voitaneen pitää sitä, että asennuksesta tulisi tehdä ilmoitus, koska lämpöpumpusta on mahdollista joissain tilanteissa syntyä ääntä tai kondenssivettä, joka voi teoreettisesti vaikuttaa yhtiöön tai toiseen osakkeenomistajaan.