How to Effectively Solve the Financing Bottleneck of Logistics Park under the

Management Science and Research November 2015, Volume 4, Issue 3, PP.36-40

How to Effectively Solve the Financing Bottleneck of Logistics Park under the New Normal Y. Shi†, Penghao Yuan, Huanhan Liu, Xishuang Zhang, Jiwen Wu, Lei Qiu South China University of Technology †

Email: yqshi@scut.edu.cn

Abstract In recent years, the growing logistics industry in our country plays a more and more important role in our national economy. To some degree, the development of the logistics industry has become an important symbol of a country's comprehensive strength.

However, many factors limit the development of logistics industry and the shortage of funds is one of the most common problems which logistics park developers and operators have faced. Financing difficulties often lead to the stagnation of logistics park construction as well as operation difficulties. This article analyzes the problems of financing at this stage, from the investor point of view, the image of the logistics industry, to payback period and investment intensity, to discuss the key factor of financing of logistics park. After that, we put forward four means of profit model which are real estate, rental income, the logistics service cost and project investment to break through the bottleneck, realizing the win-win situation.

Keywords: Logistics Park; Financing; Revenue Model

新常态下如何有效解决物流园区融资问题* 石永强，袁鹏昊，刘奂汉，张茜爽，吴继文，邱磊 华南理工大学，广东 广州 510002 摘

要：近年来，我国物流行业增长迅速，在国民经济中起着相当重要的作用。某种意义上，物流业的发展已成为衡量

一个国家综合国力的重要标志。而在众多限制物流行业发展的因素中，资金短缺是物流园区开发者、经营者面对的最普 遍的问题，融资难导致物流园区建设停滞、运营困难的情况时有发生。从融资存在的现状问题入手，从投资者心态、物 流行业形象、投资强度和回收期等多角度探讨物流园区的融资关键，并提出物流地产、出租收入、服务费用和项目投资 四种盈利模式以突破瓶颈，最后落脚到运营模式，实现各方共赢。 关键词：物流园区；融资；盈利模式

引言 据第三次全国物流园区调查，我国各类物流园区共计 754 家。在这些园区中，涌现了一批像浙江传化、 深国际、上海外高桥、北京空港、苏州物流中心、普洛斯等业内知名的物流园区。他们在提高物流组织化 水平和集约化程度、转变物流运作模式，调整区域经济结构、促进区域经济发展等方面发挥了重要作用。 而从中不难发现，这类企业有一个共同的特点，就是拥有雄厚的资金实力作为园区运作支撑。目前国内的 研究领域仅专注于物流园区融资的问题，本文不仅对物流园区的融资问题精要概括，并对物流园区的盈利 模式进行全面细致的分析，同时提出相对应的解决措施。

*

国家大学生创新创业训练计划项目(201310561001)、国家社科基金（12BGL052） 、中央高校基本业务费（2013XMS10） - 36 www.ivypub.org/msr

1

物流园区融资难现状 22%的园区目前停滞在规划阶段，32%的园区处于在建阶段，意味着真正运营的物流园区不足总量的

50%。建设滞后的原因除了土地审批进度以外，资金问题最为突出。从投资来源来看，园区建设投资主要为 自筹资金，其次部分企业通过国内贷款，自筹资金的企业比例远远高于贷款筹资的企业。通过以上可以看 出一个问题，物流园区特别是民营物流园区的资金来源受阻，融资困难。

2

物流园区融资难的原因

2.1

投资者对物流园区缺乏认识 “什么是物流园区？”、“物流园区怎么盈利？”这是金融投资行业最经常问的两个问题，而这两个

问题也恰恰说明了银行、券商、信托、PE 等众多主力投资者对物流园区的概念没有清晰的认识。 很多投资者误认为物流园区就是“大货车市场”和“仓库聚集区”，他们误认为，物流园区传统落后， 缺乏投资价值。这样的错误认识直接拉低了物流园区在投资者心中的档次。物流企业自身对物流产业、物 流园区宣传力度不够，没有把物流的先进性、必要性直观的传达给投资者，自然不可能实现同投资者内心 的共鸣。

2.2

物流产业形象不佳，负面信息偏多 虽然国家正大力推动和促进现代化物流产业发展，但短期内仍无法改变我国物流水平偏低的现状。形

象低端的货运市场依不占少数；部分物流园区基础设施和物流装备落后，无法满足现代物流的需求；快递 业频繁出现暴力分拣、运送有毒物品导致人员伤亡的现象，而前段时间发生的天津滨海新区港务集团瑞海 物流堆垛发生的火灾更是严重影响了物流产业在投资者面前的形象。

2.3

部分园区投资规模和强度偏大 有的园区出于招商引资的需要，会有意无意的着重强调“规划面积”，规划面积 10 平方公里，总投资

500 个亿等等。如此大的规模，很容易让投资者望而却步。毕竟动辄几十亿甚至上百亿的投资，一旦缺乏严 格、切实可行的风控措施，庞大的资金将面临很大的投资风险。

2.4

投资回报与期望存在偏差 传统物流园区基准收益率一般在 7%-8%左右，投资回收期通常在 8-10 年，而国内大多投资者追求更高

的投资回报率和短期投资收益，通常 2-3 年需要收回投资并进行收益分配。事实上，2-3 年对于物流园区来 说，正处于培育发展阶段，很难实现整体盈利，这一点与市场投资者的投资理念存在偏差。

2.5

缺乏创新的盈利模式 数据显示，几乎所有物流园区的主要收入来源都是库房、场地租金，其次是办公楼租金、所属物流企

业业务收入、配套设施租金、管理费、物业模式成为投资者看中的关键，即融资是否成功的关键。单一的 盈利模式不单使物流园区的盈利能力大打折扣，还降低了对投资者的吸引力，成为物流园区融资难的关键。

3

物流园区盈利点分析 不难发现，物流园区融资难的关键在于大部分园区盈利模式单一，以下结合物流园区的特点和优势，

归纳提出四种盈利模式，以提高园区的综合盈利能力。

3.1

土地增值——物流地产 物流园区通常具有占地面积大、土地资源多的优势，凭借这个优势，物流园区首先可以优化的盈利点 - 37 www.ivypub.org/msr

就是物流地产，即经营性、专业化、现代化物流设施载体，是开发商以赢利为目的，根据顾客的需求，选 择合适的地点，投资建设所需的现代物流设施，与客户建立密切的合作关系。为其在合适的时间。通过产 权转让、出租和物业服务等方式提供的专业化物流设施不动产，包括与物流业务相关的房地产以及配套物 业设施。 第一，满足客户战略性、定制化与标准化物流设施需求。物流地产企业专注于仓储设施的选址、开发 与管理，也为物流地产企业的专业化、标准化、现代化管理提供了便利。 第二，节约物流设施建设资金，降低客户经营风险，提高经营业绩，通过提供专业的物流设施开发和 管理外包服务。物流园能够节约客户的物流设施前期建设资金投入，避免持有物流设施的投资风险，降低 库存波动造成的机会成本，满足灵活的库存安，提高资产回报率。 第三，获得物流设施的规模、网络与协同效应，满足企业市场扩张的需要。物流地产可以很好地将地 产与工商业、物流业等方面资源整合，带动商流、物流、信息流、资金流的全面聚集，创造资源协同效应， 实现资源价值的最大化。

3.2

园区出租收入

3.2.1

仓库租赁收入

物流园区建成后，可将园区内的大型现代化仓储设备和场地向生产企业或物流企业出租，进而收取租金。 设备租赁收入

3.2.2

园区内建有交通设施，可将部分铁路专用线路租借给相关企业；同时园区内备有专业化的物流设备， 装卸、搬运、仓储、分拣等设施的租借，一方面减轻企业的资金压力，一方面也会成为物流园区的一个盈 利点。 3.2.3

房屋租赁收入

园区内应建有供企业办公和住宿的建筑设施，对这些办公大楼也可以收取租金产生收入。 3.2.4

停车场收入

作为交通条件优越的物流园区，物流园区必然会有大量的运输车辆进出，对这部分车辆进行管理，收 取一部分费用；同时，园区可以拥有属于园区的车队，可以用于服务园区内的入住企业。

3.3

园区服务收入

3.3.1

信息服务收入

物流园区可以利用掌握的车辆配载信息，按一定计费标准提供给用户企业，更为重要的是，园区可以 根据不同仓库的商品仓储情况，进行商品供需信息的交流，服务于园区内的企业商品。同时，其他地域的 企业和商场，也可以根据自己的营销需求，选择性进入物流园，实现买卖双方的良性互动，而这一切要依 托园区的信息化管理和电商平台的搭建。 3.3.2

培训服务收入

鉴于发达国家物流园区发展经验，物流园区应提供全方位的专业化服务，针对于我国物流企业规模小、 专业化程度低、数量多的特点，物流园区应该大力引进物流专业化人才，为园区内企业提供物流咨询、培 训服务。一方面成立专门的物流咨询服务部，随时提供咨询服务；另一方面成立专业物流培训部，通过讲 解成功案例介绍世界物流新理念、新技术，为物流企业培训专业化人才，在拓展园区盈利模式的同时，不 断增强园区内企业实力，进一步提升物流园区整体实力。 - 38 www.ivypub.org/msr

3.3.3

融资服务收入

针对目前物流企业规模小、实力弱、融资难的问题，物流园区可以通过物流业与金融业的合作，创新 融资模式，提高资金利用率，从而创造经济效益。实现融资模式的第一步就是物流园区要建立企业的诚信 档案，并据此为企业向园区合作银行贷款提供信用担保；在此基础上，物流园区要引入质检机构，对企业 的抵押货物进行估价，并开据价值评估单，企业可据此单据向银行抵押贷款。同时，物流园区利用信息技 术对抵押货物实行实时监控，从而降低银行贷款的风险。简而言之，物流园区可以作为第三方通过提供货 物的估价和监控服务，一方面帮助企业得到银行的资助，一方面可以帮助银行等贷款机构完成对入园企业 货物的监管，从而收取两方的金融服务收入。

3.4

项目投资 物流园中入住了多家大型企业，对于具有发展前景的项目和产品，园区应具有前瞻性的进行投资，这

就需要园区有专门的评估小组控制风险和优化投资资产，操作得当这也可以成为企业的一个盈利点。 简而言之，丰富物流园区的盈利点，可在很大程度上解决投资者对园区认识模糊、物流园区负面形象 及盈利手段单一等问题，而关于投资回报与预期的偏差，则需要园区方向投资方对园区运作进行科学的阐 述，从而打消投资方的疑虑。

4

结语 针对目前物流园区融资难的现状，我们认为，应该加大物流行业的宣传力度，从专业和科学的角度阐

述物流园区对于国民经济运转的重要性，改善投资者对于物流行业的固有印象；优化投资结构，丰富投资 渠道，以满足大中小投资人的不同投资要求；加强行业规范，减少负面新闻的出现；将盈利手段多样化， 将物流园区同地产、金融、交通和信息化等有效结合，创造稳健的盈利点。除此之外，还有以下建议：

4.1

重视现代化物流基础设施建设，提升行业标准 强调现代化物流基础设施的建设，可以增加吸引投资者眼球的机会。提高并细化物流行业标准，提升

物流园区的门槛和档次，减少负面信息对物流行业的影响，必然会提升各类投资机构、投资者对物流园区 的兴趣。投资者有兴趣，园区融资也就有了希望。

4.2

加强创新，寻求新突破 传统物流园区的经营，虽然保证了自身对园区运营和土地的控制力，但同时也背负着较为沉重的资产

负担。如果能适当调整资产结构，出售部分固定资产用于发展物流信息技术（软件、硬件），逐步变成以 物流技术为核心，由重资产向轻资产转移，势必会增加吸引资金的实力。

4.3

拓展融资方式和融资渠道 随着资本市场的放开，除了传统银行贷款外，物流产业基金、融资租赁、供应链金融等都可用来丰富

了园区融资方式。目前国内银行、信托等融资成本普遍较高，资金使用周期偏短。因此，引入追求长期、 稳定回报的海外基金，既符合物流园区发展规律又能降低资金成本，也不失为一种双赢的选择。

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Liu Yanjuan, Huang Ping. Supply chain finance study under the perspective of financial ecosystem [J]. Journal of business review, 2015, 02: 1-3

【作者简介】 1

石永强（1975-），男，汉族，博士，

4

张茜爽（1994-），女，汉族，学士，

副教授，物流经济、物流战略管理、服

无，物流与供应链，2012 年至今就读于

务供应链、供应链金融、算法分析与设

华南理工大学。

计、物流系统优化，2005 年毕业于浙江

Email: 752135771@qq.com

大学运筹学与控制论专业攻读博士。 Email: 982044746@qq.com 2

袁鹏昊（1994-），男，汉族，学士，

5

吴继文（1994-），男，汉族，学士，

无，物流与供应链，2012 年至今就读于

无，物流与供应链，2012 年至今就读于

华南理工大学。

华南理工大学。

Email: 982044746@qq.com

Email: 648419569@qq.com

3

6

刘奂汉（1993-），男，汉族，学士，

邱磊（1993-），男，汉族，学士，无，

无，物流与供应链，2012 年至今就读于

物流与供应链，2012 年至今就读于华南

华南理工大学。

理工大学。

Email: 734428008@qq.com

Email: 1021360425@qq.com

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