La nova llei de l’habitatge: de les zones tensionades a la regulació de preus

La norma, que ha generat dubtes i incerteses al sector, inclou nous impostos per als immobles buits i més protecció en cas de desnonament

Anna Ferran

El mercat de l’habitatge acaba de viure un punt d’inflexió important que marca un abans i un després: l’aprovació de la primera llei d’habitatge. El text ha aixecat crítiques per diversos sectors, que consideren que sumarà més incertesa, especialment al mercat del lloguer, i desequilibris territorials importants. La regulació dels lloguers és un dels objectius que persegueix la nova normativa, però no és l’única. Aquestes són les principals novetats i canvis que introdueix.

Zona tensionada

Un dels aspectes que regula el text són les zones tensionades de lloguer, si bé seran les comunitats autònomes i els ajuntaments els que faran la declaració. Justament aquest fet és un dels que ha creat controvèrsia, ja que formacions polítiques contràries a la nova llei ja han avançat que no duran a terme aquestes declaracions. Més enllà de les qüestions polítiques, quins seran els barems que se seguiran per a determinar si una zona està tensionada o no? Hi haurà dos supòsits. El primer serà en cas que el cost mitjà de la hipoteca o del lloguer més les despeses i subministraments bàsics superi el 30% de la renda mitjana de les llars de la zona. El segon cas con- templa que el preu de compra o de lloguer de l’habitatge hagi pujat com a mínim tres punts per sobre de l’IPC en els cinc anys anteriors a la declaració de zona tensionada.

Grans tenidors

Un altre dels nous conceptes que introdueix la nova normativa és el de gran tenidor. Seran considerats grans tenidors aquelles persones físiques o jurídiques que posseeixin 5 o més habitatges en zones tensionades o 10 o més habitatges (o habitatges d’una superfície superior a 1.500 m2) en zones no tensionades.

Regulació de preus

L’establiment de les zones tensionades i la diferenciació entre grans tenidors i petits propietaris persegueix com a objectiu la regulació dels preus del lloguer, amb l’objectiu de reduir els costos dels arrendaments. Aquesta mesura només s’aplicarà en les zones tensionades i afectarà a tots els tipus de propietaris, si bé de maneres diferents. En el cas dels petits propietaris, la regulació comportarà que al preu del lloguer del contracte anterior només se li pugui sumar l’índex d’augment establert pel govern. Enguany, és del 2%, l’any vinent serà del 3% i s’anirà actualitzant any rere any. Pels grans tenidors, s’aplicarà un índex de contenció de preus que encara per definir.

L’IPC ja no es té en compte

El nou plantejament de la regulació dels preus del mercat de lloguer comporta la desvinculació de l’IPC a l’hora d’establir les actualitzacions dels arrendaments. Molts experts han categoritzat aquesta mesura clarament intervencionista, ja que, ni que l’IPC pugi més, a partir del pròxim gener els lloguers només podran augmentar un 3% i de cara al 2025 s’actualitzaran segons aquest nou índex de referència en el qual s’està treballant.

Costos extres

Així mateix, la nova norma prohibeix que es pugui augmentar el preu del lloguer afegint noves despeses, com per exemple, la taxa de la gestió de residus o les quotes de la comunitat de veïns.

A banda, totes les despeses derivades de la gestió de la immobiliària hauran d’anar a càrrec exclusiu del propietari. Per assegurar que totes aquestes mesures es compleixin, la llei ha prohibit que es puguin dur a terme acords entre les parts signants del contracte que contradiguin la llei.

Nova fiscalitat

Els impostos també pateixen modificacions. D’una banda, els habitatges buits es gravaran amb una nova taxa, amb l’objectiu d’incentivar que surtin al mercat i que aquest tingui més oferta i així es redueixin els preus. Concretament, s’aplicarà un recàrrec en l’IBI a aquells immobles que faci més de dos anys que estiguin buits i pertanyin a un propietari que tingui quatre o més habitatges en el mateix municipi. El recàrrec podrà ser de fins al 150%. Per contra, la nova legislació també contempla beneficis fiscals pels petits propietaris. La idea és compensar-los per la limitació en l’augment dels preus. La bonificació en l’IRPF serà del 50% a tots aquells petits tenidors que lloguin el seu immoble i pujarà al 70% si es lloga per primera vegada a joves d’entre 18 i 35 anys o si és un nou contracte amb millores i rehabilitació. La bonificació podrà arribar al 90% si està en una zona tensionada.

Desnonaments

Si bé la llei inclou molts altres aspectes, un últim sobre el qual cal posar el focus són els desnonaments. El text ofereix més protecció als ciutadans. Per això, s’elimina la possibilitat de fer un desnonament sense establir una data i hora predeterminada. A més, s’inclouen noves pròrrogues i l’obligatorietat de trobar solucions extrajudicials per a persones vulnerables. Així mateix, les autonomies podran crear mecanismes propis de mediació i alternatives habitacionals i també es podran utilitzar els fons dels plans estatals d’habitatge per a oferir alternatives habitacionals a persones en risc de ser desnonades mitjançant lloguers socials bonificats o reallotjaments.