Hotelbau Journal 30 by Michaeler & Partner

AUSGABE

EDIZIONE

EDITION 30 | 2018

HOTELBAUJOURNAL Spedizione in a.p. - 70% - DCI Bolzano - Taxe percue - Economy/C - I.R.

The international journal for the Hotel and Tourism Industry by Michaeler & Partner

COVER STORY

MY ARBOR Wohnen im Baumhotel Oltre le cime degli alberi REPORTS

DAS DORNER

HotelbauJournal | NR.30/2018 | Michaeler & Partner | Auflage/Edition 11.000

Dein Moment. Dein Genuss. Il tuo momento. Il tuo piacere.

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SNAPSHOT REPORTS HOTEL LÖWENHOF

Natürlich, ehrlich, gemütlich. / Naturale, onesto, tranquillo.

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Ein neues Kinderparadies auf Krk. / New Children’s Paradise on Krk.

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EDITORIAL

Weiterentwickeln und wachsen Continuing to Develop and Grow Mit Freude präsentieren wir Ihnen die neue Ausgabe des Hotelbau Journals. Die 30. Ausgabe unseres Fachmagazins informiert Sie wie gewohnt über einige der Projekte, die unser Team in den letzten Monaten mit viel Freude und Herzblut begleitet und betreut hat. Die Tourismusbranche ist in ständigem Wandel und steht niemals still. Als Beratungsunternehmen haben wir die verschiedensten Kunden und Aufgabengebiete und spüren diese Branchendynamik in allen Bereichen, tagtäglich. Als besonders wichtig und essentiell erachten wir es deshalb, auf diese Dynamiken reagieren und mit ihnen agieren zu können. Dementsprechend hohen Wert legen wir darauf, auch unsere Leistungen im Sinne unserer Kunden stetig anzupassen und niemals stehen zu bleiben. Diesen Grundsatz haben wir in allen Kernbereichen unserer Tätigkeit gefestigt: touristischer Support, Projektmanagement und Consulting, stets dynamisch, auf die Bedürfnisse unserer Kunden maßgeschneidert, das große Ganze betrachtend und in die Zukunft blickend. Auch in dieser Edition haben wir mit Experten aus Theorie und Praxis über die bedeutsamsten Trends und allgegenwärtigen Themen diskutiert und informative Fachartikel mit hoher Relevanz erarbeitet. Wir wünschen Ihnen viel Freude beim Lesen und Inspiration für Ihre eigenen anstehenden Projekte!

It is with great pleasure that we present the new issue of the Hotelbau Journal. As usual, the 30th edition of our hotel trade journal will inform you of some of the projects which our team has accompanied and supervised with much joy and passion over the past few months. The tourism industry is constantly changing and never stands still. As a consultancy company with a broad customer base and areas of responsibilities we are facing those industry dynamics in all areas on a daily basis. This is why we consider it particularly important and essential to be able to react to and act with these dynamics. Accordingly we put a great emphasize in constantly adapting our services for our valuable clients to their needs. We have anchored this principle in all key areas of our activities: tourism support, project management and consulting; always dynamic, tailor made to and for the needs of our customers, with an eye on the bigger picture and the future. In this edition, we have also discussed the most significant trends and omnipresent issues with experts from both the theoretical and practical fields and compiled informative, highly relevant specialist articles. We hope you enjoy reading and that you are able to find some inspirations for your own upcoming projects!

Dr. Otmar Michaeler CEO FMTG AG

Karin Mitterrutzner, MSc Managing Director Michaeler & Partner Vahrn/Varna

Roman Kopacek Managing Director Michaeler & Partner Wien/Vienna

Otmar Michaeler, Karin Mitterrutzner und Otmar Michaeler, Karin Mitterrutzner and Roman Kopacek Roman Kopacek

Hotelbau Journal 01/2018

ROMAN KOPACEK

Geschäftsführung Wien Geschäftsführer bei Michaeler und Partner und leitet den Bereich Hotel und Tourismus Consulting standortübergreifend. Zuvor war er vier Jahre lang Senior Consultant und leitete den Bereich Hotel & Tourismus Consulting mit Fokus auf die Regionen DACH, CEE und SEE mit über 80 betreuten Projekten. Sein fundiertes Know-how im Management konnte Roman Kopacek 13 Jahre lang bei Hilton World Wide in verschiedenen Ländern sowie Hoteltypen sammeln und beweisen – hiervon sechs Jahre lang als Generaldirektor und Hotel/Resort-Direktor. Seine Fachgebiete sind unter anderem 360-Grad-Performance-Management, strategische Beratung, Machbarkeitsstudien, Produkt- und Markenkonzepte, Betriebsnachfolge sowie Betreiber- und Investorensuche und die damit verbundenen Vertragsverhandlungen. Roman Kopaceks Herangehensweise im Consulting basiert auf Grundwerten wie z.B. „Es gibt immer etwas zu verbessern“ und „Den Status Quo regelmäßig herauszufordern“. Er liebt es zu netzwerken und dynamische Teams weiterzuentwickeln.

KARIN MITTERRUTZNER MSC Geschäftsführung Vahrn

Karin Mitterrutzner ist seit über 15 Jahren Beraterin und seit Mai 2018 Geschäftsführerin bei Michaeler & Partner. Sie leitet den Bereich Projekt Management standortübergreifend. Während ihrer Laufbahn hat sie rund 60 Projekte betreut. Durch die wertvollen Erfahrungen, die sie in der Betreuung der vielfältigsten Projekte mit den unterschiedlichsten Ausrichtungen und Investitionsvolumen gewonnen hat, konnte sich Karin Mitterrutzner ein breitgefächertes Wissen aneignen und kennt nun die Branche bestens. Ihr Fokus liegt auf touristischem Baumanagement von Planungsbeginn bis zur Eröffnung. Sie ist spezialisiert auf die Budgetierung von touristischen Projekten und auf die Begleitung der Kunden im Rahmen von Architektenwettbewerben. Karin ist es äußerst wichtig, Projekte stets ganzheitlich zu betrachten und Planungsvorschläge entsprechend der gegenwärtigen Anforderungen zu optimieren.

PROJEKTENTWICKLUNG

Vahrn | Wien | www.michaeler-partner.com

BAUMANAGEMENT

UNTERNEHMENSBERATUNG

INHALT

CONTENT

COVER STORY 6

COVER STORY

My Arbor Plose Wellness Hotel Wohnen im Baumhotel

REPORT 32 50 66 98

Das Dorner Dein Moment. Dein Genuss. Falkensteiner Balance Resort Stegersbach Contemporary, urban, luxuriös Hotel Ansitz Plantitscherhof Gartenparadies. Genusskultur. Oldtimer. Golden SPA. Entdeckerhotel Panorama ICH HABE ZEIT

78 93 96 110

Hotel Löwenhof Natürlich – ehrlich – gemütlich Falkensteiner Hotel Park Punat Neues Kinderparadies auf Krk

Interview mit Markus Huber, My Arbor Plose Wellness Hotel Interview mit Margit Gufler, Hotel Ansitz Plantitscherhof Interview mit Dario Travaš, Architekt Falkensteiner Hotel Park Punat Interview mit Karsten Konnopka, Falkensteiner Hotel Park Punat Interview mit Arnold Harrasser, Entdeckerhotel Panorama /Michaeler & Partner

Ein Produkt von/A product by Michaeler & Partner GmbH/srl Eisackstraße 1/Via Isarco 1, I-39040 Vahrn/Varna Tel. +39 0472 978 140, Fax +39 0472 978 141 www.michaeler-partner.com, info@michaeler-partner.com

66 98

84 88

Hotel Löwenhof Naturale – onesto – tranquillo Falkensteiner Hotel Park Punat New Children’s Paradise on Krk

Intervista con Markus Huber, My Arbor Plose Wellness Hotel 78 Intervista con Margit Gufler, Hotel Ansitz Plantitscherhof 93 Interview with Dario Travaš, Architect Falkensteiner Hotel Park Punat 96 Interview with Karsten Konnopka, Falkensteiner Hotel Park Punat 110 Intervista con Arnold Harrasser, Entdeckerhotel Panorama /Michaeler & Partner

TOPIC

Gewerbe- versus Wohnnutzung Wofür die Bewertung Ihrer Hotelimmobilie wichtig ist Furniture, Fixtures & Equipment

IMPRESSUM IMPRINT

Das Dorner Il tuo momento. Il tuo piacere. Falkensteiner Balance Resort Stegersbach Contemporary, Urban, Luxurious Hotel Ansitz Plantitscherhof Giardino paradisiaco. Oldtimer. Golden SPA. Entdeckerhotel Panorama “ICH HABE ZEIT”

INTERVIEW

TOPIC 46 63

SNAPSHOT

INTERVIEW 28

My Arbor Plose Wellness Hotel Oltre le cime degli alberi

REPORT

SNAPSHOT 84

46 63 80

Commercial versus Residential Use A cosa serve la valutazione del vostro immobile alberghiero Furniture, Fixtures & Equipment

Herausgeber/Editor: Dr. Otmar Michaeler I Eintragung am Landesgericht Bozen/Registered at the Regional Court Bolzano am/on 12.02.02, Nr. 4/2002 R.St. I Für den Inhalt verantwortlich/ Responsible for the content: Willy Vontavon I Druck/Print: Athesia I Titelfoto/Cover: My Arbor I Projektleitung/Project Management: Christina Hofer I Projektassistenz/Project assistant: Stefan Brunner, Martin Psaier I Grafik/Graphic & Layout: Brixmedia GmbH I Autoren dieser Ausgabe/Authors of this edition: Stefan Ghetta, Sylvia Weger, Gabriel Kacerovsky, Davide Mantesso, Karsten Konnopka, Thomas Börgel, Rochel Sarikov, Nicole Hörmann, Christina Hofer

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MY ARBOR PLOSE WELLNESS HOTEL

Wohnen im Baumhotel Das neue „My Arbor Plose Wellness Hotel“, das von vielen einfach nur „My Arbor“ genannt wird, ist ein neues luxuriöses Vier-Sterne-Superior-Hotel am Fuße der Plose (St. Andrä bei Brixen/Südtirol) – und eine touristische Infrastruktur, von der das gesamte Tal profitiert.

Oltre le cime degli alberi

Fotos: © Lennart Kringel und © Benno Prenn

“My Arbor Plose Wellness Hotel”, o semplicemente “My Arbor”, com’è conosciuto da tutti, è il nuovo lussuoso hotel 4 Stelle Superior ai piedi della Plose (Sant’Andrea, Bressanone/Alto Adige) e uno dei punti di forza per la riqualificazione del comprensorio di Bressanone.

Alles außer gewöhnlich

on welcher Perspektive auch immer man das „My Arbor“ erblicken mag: Es versetzt den Betrachter schlichtweg ins Staunen! Die Maße sind beeindruckend: ein 160 Meter langes Gebäude, von dem mehr als die Hälfte auf fast 20 Meter hohen Stützen steht, und eine Wellness-Zone, die 2.500 Quadratmeter groß ist. Die Lage ist ebenfalls

Caratteristiche fuori dal normale

ualsiasi punto si scelga per iniziare ad analizzare questo edificio lascia da subito stupefatti. Le dimensioni sono maestose: 160 metri di lunghezza, 2500 metri quadri di area benessere, camere su pilastri alti quasi 20 metri. La posizione è impervia: 1600 metri sul livello del mare, modellato su un pendio molto scosceso

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MY ARBOR PLOSE WELLNESS HOTEL

Handwerkerzone Vill 33/9 I-39037 Rodeneck

www.bauspenglerei-stampfl.it 01 Der Zimmertrakt auf 18 Meter hohen Stelzen. 01 L’ala delle camere su pali alti 18 metri.

außergewöhnlich: 1.600 Meter über dem Meeresspiegel und erbaut auf einem relativ steilen Gelände, das mit den ersten vier Stockwerken des Gebäudes verschmilzt. Der Standort ist geradezu idyllisch: „My Arbor“ befindet sich inmitten eines Gebirgswaldes, aber gleichzeitig nur wenige Schritte von der Ortschaft St. Andrä und den Skipisten der Plose entfernt.

che ingloba in parte i primi quattro piani del complesso. Il luogo è bucolico: immerso nel bosco montano ed allo stesso tempo a due passi dal paese di Sant’Andrea e dalle piste da sci della Plose.

02 Holzschindel-Fassade aus LĂ¤rchenholz. 02 Facciata con scandole in legno di larice.

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MY ARBOR PLOSE WELLNESS HOTEL

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definiert Wellness neu im Hotel My Arbor

www.devine.at

01 Outdoor-Infinity-Pool mit spektakulärem Ausblick. 01 Piscina infinity esterna con vista spettacolare.

Im Spiegel der Jahreszeiten

Spazi comuni in continuo mutamento

Im „My Arbor“ ist der Luxus, den dieses Hotel zu bieten hat, in jedem Raum allgegenwärtig. Der Wellness-Bereich erstreckt sich über zwei Ebenen: Auf der einen lockt ein Infinity-Pool, der direkt in den Garten führt und von dem aus sich der Blick auf das Eisacktal öffnet. Hier sind auch die Räume für die verschiedenen SPA-Behandlungen angesiedelt, bei denen die Gäste dank großzügiger Panoramafenster direkten Kontakt zur umliegenden Natur aufnehmen. Auf der zweiten Ebene ist

Al “My Arbor” ogni spazio sottolinea il lusso della struttura. L’area wellness occupa due piani: uno dedicato all’area piscina/trattamenti, con vasca interna che prosegue nel giardino esterno a strapiombo sulla Val d’Isarco e sale per i trattamenti a diretto contatto con la natura circostante grazie alle ampie vetrate panoramiche; l’altro pensato per l’area sauna/ relax, con 4 diverse saune caratterizzate dalle quattro essenze lignee usate per tutto l’hotel, un bagno turco e tre aree relax differenzia-

02 FlieĂ&#x;ende Formen als Inspiration fĂźr die Panorama-Sauna. 02 Forme fluide come ispirazione per la sauna panoramica.

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MY ARBOR PLOSE WELLNESS HOTEL

der Sauna- und Entspannungsbereich mit vier verschiedenen Saunen zu finden, die in jenen vier Holzarten gehalten sind, die auch im restlichen Hotel verwendet wurden. Hier gibt es auch ein Dampfbad und drei Entspannungsbereiche, die sich durch kleinere und größere Verbindungen nach draußen öffnen und durch die entsprechende Stimmung unterscheiden. Der Gemeinschaftsbereich im Erdgeschoss ist eine Aneinanderreihung von architektonischen Metaphern: kopfüber hängende Bäume im Eingangsbereich, atemberaubende Ansichten von Südtiroler Bergen und Tälern an den Wänden. Auch vom Speisesaal aus lässt sich die Natur bewun-

te sulla base del loro rapporto più o meno aperto con l’esterno, da quella energizzante, a diretto contatto con il giardino, a quella meditativa, che lascia entrare solamente sparuti raggi di sole. L’area comune del piano terra è un continuo susseguirsi di spazi metaforici interni, fra tutti il bosco a testa in giù nel salone d’ingresso a doppio volume, e di spettacolari scorci su monti e vallate del paesaggio sudtirolese. Anche dalla sala da pranzo è possibile continuare ad ammirare la natura, tanto da non accorgersi quasi del passaggio dei tavoli dalla sala interna alla terrazza, prolungamento dello spazio interno al di fuori, che poi rientra nuovamente nella

01 Ein alter Lärchenstamm dient als Rezeptions-Tresen. 01 Un vecchio tronco di larice fa da bancone della reception.

Wir danken dem Bauherrn Familie Huber, dem Architekturbüro Tage.architect, dem StudioLplan sowie Michaeler &. Partner für das Vertrauen. lichtstudio.com

TECHNIKSPIEGEL 02

4 4 4 4 4 4 4 4

My Arbor Plose Wellness Hotel, St. Andrä / Südtirol (IT) Auftraggeber: Familie Huber Allgemeine Architektur: Architekturplus Architektur der Innenbereiche: tage architect, Gerhard Tauber Gartenarchitektur: Ivo Gasser Bruttofläche: ca. 14.000 m² Bruttorauminhalt: ca. 50.000 m² Bauzeitraum: November 2016 – April 2018 Kategorie: 4 Sterne Superior Besonderheiten: inmitten eines Waldes; zur Hälfte von Sockeln mit einer Höhe von ca. 20 m gestützt; Wellness-Bereich von 2.500 m²; kopfüber hängende Bäume im Eingangsbereich Investition: ca. 25 Mio. Euro DIE LEISTUNGEN VON MICHAELER & PARTNER

Machbarkeitsstudie Dott. Arnold Harasser Architektenwettbewerbe Karin Mitterrutzner, MSc Projektleitung Karin Mitterrutzner, MSc Dipl.-Ing Mirjam Zöschg Arch. Davide Mantesso

DETTAGLI TECNICI

4 4 4 4 4 4 4 4 02 Kopfüber hängende Bäume im Eingangsbereich. 02 Alberi appesi a testa in giù nell’atrio d’ingresso. 4

My Arbor Plose Wellness Hotel, Sant’Andrea / Alto Adige (IT) Commitente: Famiglia Huber Architettura generale: Architekturplus Architettura degli Interni: tage architect, Gerhard Tauber Architettura del giardino: Ivo Gasser Superficie lorda: ca. 14.000 m² circa Cubatura lorda: ca. 50.000 m³ circa Periodo di realizzazione: novembre 2016 – aprile 2018 Classificazione: 4 Stelle Superior Particolarità: Immerso nel bosco, per metà sospeso su pilastri alti quasi 20 metri, 2500 m² di area benessere, bosco a testa in giù nel salone d’ingresso Investimento: ca. 25 Mio. Euro SERVIZI DELLA MICHAELER & PARTNER

Studio di fattibilità Dott. Arnold Harasser

Tel. 0474 565253 info@weger.it www.weger.it

Concorsi di architettura Karin Mitterrutzner, MSc Gestione del Progetto Karin Mitterrutzner, MSc Dipl.-Ing Mirjam Zöschg Arch. Davide Mantesso

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MY ARBOR PLOSE WELLNESS HOTEL

STECKBRIEF My Arbor Plose Wellness Hotel, St. Andrä / Südtirol (IT) 4 Bau eines neuen Hotels in Hanglage inmitten eines Waldes 4 104 Suiten in vier unterschiedlichen Ausführungen 4 Wellness-Bereich mit einer Größe von 2.500 m2, aufgeteilt auf zwei Ebenen: Schwimmbad/Anwendungen und Sauna/Entspannung 4 Großzügiges Innen-/Außenbecken mit Blick auf das Eisacktal 4 Gartenterrasse mit Gemeinschaftslounge und Privatgärten für die Suiten auf dem Stockwerk 4 Tiefgarage auf zwei Ebenen

SCHEDA SINTETICA My Arbor Plose Wellness Hotel, Sant’Andrea / Alto Adige (IT) 4 Costruzione di un nuovo hotel in pendenza in mezzo alla foresta 4 104 suite in quattro varianti diverse 4 Zona benessere con una dimensione di 2.500 m2, ripartita su due livelli: piscina/applicazioni e sauna/ relax 4 Ampia piscina coperta/all’aperto con vista sulla valle di Isarco 4 Terrazza in giardino con lounge collettiva e giardini privati per le suite sul piano 4 Garage sotterraneo su due livelli

01 Weinkeller mit Verkostungs-Möglichkeit. 01 Cantina dei vini con possibilità di degustazioni.

02 Maßgefertigte Stühle aus besonderen Materialien. 02 Sedie realizzate su misura in materiali pregiati.

s Y e a r

r s

m a l fe r t h einer i n n e n a u s b a u Ausführung des gesamten Wellnessbereiches und des öffentlichen Bereiches. Völs am Schlern info@malfertheiner-ohg.it

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MY ARBOR PLOSE WELLNESS HOTEL

01 Tradition und Moderne treffen sich im Speisesaal. 01 Tradizione e modernitĂ si uniscono nella sala pranzo.

.net

dern, wobei man überhaupt nicht merkt, dass der Saal plötzlich zur Terrasse mutiert und anschließend in den Panoramasaal der Lounge-Bar führt. Zwischen den kopfüber an der Decke hängenden Bäumen im Foyer lässt sich der Holzsteg erblicken, der die Gäste von den Zimmern direkt auf die Gartenterrasse im ersten Stock führt. Die Terrasse ist ein Ort der Entspannung, auf der

sala panoramica del lounge bar. Fra gli alberi capovolti del Foyer si può poi scorgere la passerella sospesa che porta gli ospiti dalle camere direttamente alla terrazza giardino del primo piano, caratterizzata da una terrazza relax all’aperto, in cui godere di un aperitivo al tramonto immersi fra le forme sinuose del verde progettato e la libertà dell’ampia vallata circostante.

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MY ARBOR PLOSE WELLNESS HOTEL

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01 Großzügige Lounge-Terrasse mit Blick auf das gesamte Eisacktal. 01 Ampia terrazza lounge con vista su tutta la valle Isarco.

der Gast einen Aperitif bei Sonnenuntergang inmitten der sinnlichen Formen der Natur genießen kann. Insbesondere an diesen Orten zeigt sich eine der bedeutendsten Eigenschaften des „My Arbor“: Das Hotel ist vollständig in die Natur eingebettet und präsentiert sich seinen Gästen gleich und doch immer wieder anders, weil die Natur das Hotel je nach Jahreszeit durch die eigenen Farben bereichert.

In questi punti in particolare emerge una delle caratteristiche dominanti del “My Arbor”: è completamente fuso con la natura attorno, e questo gli consente di presentarsi uguale ma sempre diverso agli occhi dei clienti, poiché la natura lo arricchisce dei propri colori continuamente diversi in base alle stagioni.

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Schlafen zwischen den Bäumen

Dormire fra gli alberi

Den Gästen stehen 104 Suiten zur Verfügung, in denen sie erleben können, wie es sich anfühlt, zwischen Bäumen zu schlafen. Mit Blick auf das Tal, das von oben durch die Bäume bewundert werden kann, bietet das Hotel Suiten verschiedener Größe an: die 40 Quadratmeter große Nest Suite, die etwa 50 Quadratmeter große Hangout Suite, die Treetop Suite mit 100 Quadratmetern bis hin zur majestätischen My Arbor Suite, die ganze 130 Quadratmeter misst. Das vorherrschende Material ist natürlich Holz: Es ist in jedem Winkel des Hotels zu finden. In den Zimmern stellt die hölzerne Wandverkleidung zusammen mit den hellen Stoffumrahmungen ein wahres Highlight dar.

104 suite a disposizione dei clienti per godersi appieno l’esperienza del dormire fra gli alberi del bosco. Rivolte a valle, per ammirarla dall’alto filtrata dai tronchi degli alberi che circondano l’hotel, le sistemazioni partono dai 40 metri quadri con le Nest Suite, per arrivare alla maestosa My Arbor Suite da 130 metri quadri, passando per le Hangout Suite da circa 50m² e le Treetop Suite da 100m². Il materiale predominante è il legno, protagonista in tutto l’hotel, che nelle camere riveste le pareti creando assieme a riquadri di tessuto allegri schemi, diventati una delle icone della struttura stessa.

01 My Arbor Suite: 130m² Luxus im Wald. 01 Suite My Arbor: 130m² di puro lusso nella foresta.

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02 GroĂ&#x;zĂźgiges Badezimmer mit privater Sauna und Whirlpool auf der Terrasse. 02 Ampio bagno con sauna privata e vasca idromassaggio nella terrazza.

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MY ARBOR PLOSE WELLNESS HOTEL

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01 Hangout Suite mit separatem Wohnbereich 01 Suite hangout con zona giorno separata.

Ein privates Schlafgemach

Un’alcova privata

Eine weitere Besonderheit des „My Arbor“ ist die Panoramaecke, die es in jedem Zimmer gibt: Ausgestattet mit einer weichen Matratze und zur Hälfte umgeben von Glasfenstern, wirkt dieses romantische Schlafgemach wie eine Verlängerung des Balkons – ein geschützter und ruhiger Ort, gleichzeitig jedoch mit unmittelbarem Kontakt zur beeindruckenden Natur, die das Hotel umgibt.

Una delle caratteristiche più particolari del “My Arbor” è la nicchia panoramica presente in ogni camera: ricoperta con un morbido materasso e circondata per metà da vetrate, questa romantica alcova si presenta come una prosecuzione interna del balcone esterno, uno spazio protetto e tranquillo ed allo stesso tempo a diretto contatto con la maestosa natura in cui è immerso l’hotel. Un punto di vista privilegiato da cui godere della propria vacanza al “My Arbor”.

02 Auch in den Badezimmern ist Holz das Hauptmaterial. 02 Anche nel bagno il materiale principale è costituito dal legno.

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MY ARBOR PLOSE WELLNESS HOTEL

01 Freistehende Badewanne im privaten Spa in der Treetop Suite. 01 Vasca da bagno a sÃ© stante nella spa privata nella suite Treetop.

PARTNER AM BAU Projekt / Progetto My Arbor Plose Wellness Hotel, St. Andrä / Südtirol (IT) Sant’Andrea / Alto Adige (IT) 4 Baumanagement / Project management Michaeler & Partner Tel. +39 0472 978140 www.michaeler-partner.com 4 Elektroplanung / Progetto impianti elettrici Ingenieurbüro Oberlechner Tel. +39 0474 550928 oberlechner-ing.com 4 Planung Badewassertechnik / Progettazione tecnica piscine Plan4D GmbH Tel. +43 5232 77154 www.plan4d.at 4 Beleuchtungsplaner / Progetto illuminotecnico StudioLplan Tel. +43 676 4466783 www.studiolplan.at 4 Heizungs- und Sanitäranlagen / Progettazione impianti termosanitari Pezzei GmbH Tel. +39 0472 831307 www.pezzei.it 4 Elektroarbeiten / Impianti elettrici Hofer & Zelger OHG Tel. +39 0472 832141 www.hofer-zelger.it 4 Trockenbauarbeiten und Vollwärmeschutz / Lavorazioni a secco e di coibentazione

Frena GmbH Tel. +39 0474 474800 www.frena.it 4 Fenster / Finestre Wolf Fenster AG Tel. +39 0472 410772 www.wolf-fenster.it 4 Zimmermannsarbeiten / Carpenteria in legno Silgoner Hubert KG Tel. +39 0472 454168 www.zimmerei-silgoner.com 4 Schlosserarbeiten / Fabbro Schlosserei Huber Roman & Co. KG Tel. +39 0472 548130 www.schlosserei-huber.com 4 Spengler-Abdichtungsarbeiten / Opere di lattoneria e impermeabilizzazione Stampfl GmbH Tel. +39 0472 454152 www.bauspenglerei-stampfl.it 4 Tischlerarbeiten Zimmer / Opere di falegnameria camere Möbel Ladinia OHG Tel. +39 0471 843152 www.moebel-ladinia.com 4 Tischlerarbeiten Untergeschoss / Opere di falegnameria piano interrato Malfertheiner OHG Tel. +39 0471 725066 www.malfertheiner-ohg.it

4 Kücheneinrichtung / Arredo tecnico cucina Niederbacher GmbH Tel. +39 0471 968600 www.niederbacher.it

4 Beleuchtung / Illuminazione Lichtstudio Eisenkeil GmbH Tel. +39 0473 204000 www.lichtstudio.com 4 Regelungsanlage / Domotica Prenn GmbH Tel. +39 0474 497312 www.prenn.it

4 Badewassertechnik / Impianti piscine Atzwanger AG Tel. +39 0471 243811 www.atzwanger.net 4 Sauna / Sauna devine wellness-anlagenbau GmbH Tel. +43 5338 61465 www.devine.at 4 Erdarbeiten / Movimentazione terra Brunner Matthias & Leiter Paul OHG Tel. +39 0474 680640 www.brunner-leiter.com 4 Lüftungsanlage / Impianti ventilazione Weger Walter GmbH Tel. +39 0474 565253 www.weger.it 4 Sanitäre Ausstattung / Arredo sanitario Sanitär-Heinze GmbH & Co. KG Tel. +39 0472 975800 www.sanitaer-heinze.com 4 Textilien / Arredo tessile Hotel Textil GmbH Tel. +39 0474 479100 www.hotex.it

4 Erstausstattung / Oggettistica Prima GmbH Tel. +39 0471 637524 www.prima.bz 4 Betten / Letti Simmons Tel. +39 0362 6481 www.simmons.it 4 Aufzüge / Ascensori Kronlift GmbH Tel. +39 0474 555169 www.kronlift.com 4 Zutrittssystem / Sistema di accesso EL-KO GmbH Tel. +39 0472 670525 www.elkosrl.eu 4 Weinschränke / Vetrine per vino Haitec GmbH Tel. +39 0472 459062 www.haitec.it

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Wir bedanken uns bei Familie Huber für das entgegengebrachte Vertrauen, die gute Zusammenarbeit und wünschen weiterhin viel Erfolg! COOK

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INTERVIEW

MY ARBOR PLOSE WELLNESS HOTEL

MARKUS HUBER | Direktion/direzione My Arbor Plose Wellness Hotel

„Ein mutiger Schritt“ Familie Huber hat sich mit „My Arbor“ in St. Andrä einen Traum erfüllt. Zugleich bildet das neue Hotel einen Mehrwert für Brixen – und eine architektonische Attraktion. Herr Huber, Sie sind Präsident der Brixner Tourismus Genossenschaft und betreiben seit vielen Jahren erfolgreich das Restaurant „Grissino“. Warum haben Sie nun ein Hotelprojekt in Angriff genommen? Markus Huber: Zwei Faktoren haben mich in dieser Entscheidung angetrieben: Zum einen kenne ich als Präsident der Tourismus Genossenschaft die Diskussion, dass es in Brixen schlichtweg ein unzureichendes Bettenangebot gibt. Auf der anderen Seite war ein eigenes Hotel schon immer ein kleiner Traum, den ich mir so verwirklichen konnte.

Was waren die ausschlaggebenden Faktoren bei der Wahl des Standortes? Wie groß schätzen Sie das Potenzial der Plose ein? Ich bin davon überzeugt, dass die Plose ein Top-Standort ist. Der Blick von St. Andrä über den Talkessel und die Nähe zu Brixen sind zwei Stärken. Gleichzeitig kann man die Ruhe der Natur genießen. Vor allem dürfen wir nicht vergessen, dass es sich um eine Ganzjahresdestination handelt. Die Plose ist in Kombination mit einem guten Hotelprodukt ein Garant für Erfolg.

Auch architektonisch haben Sie sich dazu entschieden, eine vollkommen neue Linie einzuschlagen. Was hat Sie dazu bewegt, und wie war das bisherige Feedback? Es ist in der Tat etwas ganz Neues. Uns war von Anfang an wichtig, dass die Architektur außergewöhnlich und dennoch stimmig ist. Die Idee des Baumhotels hat uns dabei sofort überzeugt. Besonders viel Wert gelegt haben wir im Planungsprozess auf eine großzügige, weitläufige Raumaufteilung, auf klare Linien und auf eine stimmige Beleuchtung. Das Feedback

“Un passo coraggioso” Con “My Arbor” la famiglia Huber ha realizzato il proprio sogno a Sant’Andrea. Allo stesso tempo il nuovo albergo rappresenta un valore aggiunto per Bressanone. Signor Huber, Lei è presidente dell’associazione turistica di Bressanone e da molti anni gestisce con successo il ristorante “Grissino”. Per quale motivo ha deciso di intraprendere ora il progetto di un hotel? Markus Huber: Sono due i fattori che mi hanno spinto a prendere questa decisione: da un lato, in quanto presidente dell’associazione turistica di Bressanone conosco bene la discussione riguardo al fatto che a Bressanone semplicemente c’è un’offerta insufficiente di posti letto. Dall’altro lato, avere un proprio hotel è sempre stato un piccolo sogno che in questo modo ho potuto realizzare.

Quali sono stati i criteri determinanti per la scelta del posto? Come valuta il potenziale della Plose? Sono convinto che Sant’Andrea sia un posto con altissime potenzialità. I due punti di forza sono la vista di Sant’Andrea sul circo glaciale e la vicinanza a Bressanone. Allo stesso tempo si può godere la pace della natura. Soprattutto non possiamo dimenticare che si tratta di una destinazione ottimale per tutto l’anno. In combinazione con un buon prodotto alberghiero, la Plose è garanzia di successo.

Anche da un punto di vista architettonico ha deciso di segnare una via completamente nuova. Cosa l’ha spinta in questa direzione e com’è stato finora il feedback? In effetti è qualcosa di completamente nuovo. Fin dall’inizio per noi era importante che l’architettura fosse qualcosa di particolare, ma in armonia con il contesto. L’idea dell’hotel ad albero ci ha convinto fin dall’inizio. Durante la progettazione abbiamo dato particolare importanza ad una suddivisione degli ambienti generosa

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INTERVIEW

MY ARBOR PLOSE WELLNESS HOTEL

Familie Huber Famiglia Huber

ist überragend: Wir haben bislang ausschließlich äußerst positive Rückmeldungen bekommen. Es gefällt allen, unsere Gäste fühlen sich sehr wohl. Ich habe sogar eine Einladung bekommen, unser Haus beim „Hotel Design & Technik Kongress“ präsentieren zu dürfen.

Die Bauzeit von knapp 1,5 Jahren ist eine kleine Meisterleistung. Was waren die größten Herausforderungen während des Baus? Ohne Zweifel waren dies die architektonischen Besonderheiten der Infrastruktur: Mehr als die Hälfte der Zimmer und Suiten stehen auf insgesamt 65 Stützen, die bis zu 18 Meter hoch sind. Bei der Bauzeit hat das Wetter nicht ganz so perfekt mitgespielt. Auf dieser Höhe gibt es immer wieder Schneefall und Minustemperaturen, die sich dann auf den Terminplan auswirken.

Welche Herausforderungen kommen in den nächsten Jahren auf Ihren Hotelbetrieb zu? Lassen sich daraus Rückschlüsse auf die gesamte Branche ziehen? Eine der größten Herausforderungen ist es mit Sicherheit, gute Mitarbeiter zu finden. Wir merken, dass wir mit dem Modell der 5-Tage-Woche und den Jahresstellen den richtigen Weg gegangen sind. Wichtig ist es in einem solchen Unternehmen, auch Verantwortung abgeben zu können und auf die Eigenverantwortung der Mitarbeiter zu vertrauen. Für Südtirol insgesamt sehe ich in Zukunft als große Herausforderung die Erreichbarkeit. Der Verkehr nimmt ständig zu, die Straßen sind zu oft komplett überlastet – teilweise eine Zumutung sowohl für Urlauber als auch für Einheimische. Der Brenner Basistunnel wird hier sicherlich mittelfristig eine Entlastung bringen; wichtig ist es

dennoch, weiter nach nachhaltigen Lösungen zu suchen und über alternative Transitstrecken nachzudenken. Als weitere Schwierigkeit sehe ich Betriebsübergaben an die nächste Generation. Viele Betriebe sind zum Teil relativ klein strukturiert; das erfordert eine starke Einbringung der Eigentümer und lange Arbeitstage, was viele junge Menschen einfach nicht mehr möchten. Hier ist es wichtig, Wege zu einem einfachen und sauberen Ausstieg aus dem Hotelgeschäft zu ermöglichen und die Tourismusgesinnung dennoch hochzuhalten.

e spaziosa, a linee chiare e ad un’illuminazione armoniosa. Il feedback è stato eccezionale: per ora abbiamo ricevuto esclusivamente giudizi più che positivi. Piace a tutti, i nostri ospiti si sentono a proprio agio. Ho addirittura ricevuto un invito per presentare la nostra casa al Congresso “Hotel Design & Technik”.

La durata dei lavori di neanche 1,5 anni è un piccolo capolavoro. Quali sono state le maggiori difficoltà durante la fase costruttiva? Senza dubbio sono state le peculiarità architettoniche dell’infrastruttura: più della metà delle camere e delle suite è sorretta da complessivamente 65 sostegni alti più di 18 metri. Durante la fase costruttiva il tempo non ha sempre giocato a nostro favore. A queste quote di altezza capitano

spesso precipitazioni nevose e temperature sotto lo zero che hanno poi conseguenze sulla tempistica.

Quali sfide dovrà affrontare nei prossimi anni durante la gestione dell’hotel? È possibile trarre conclusioni valide per l’intero settore? Una delle sfide principali è sicuramente trovare dei buoni collaboratori. Abbiamo notato che con il modello della settimana corta e del contratto annuale abbiamo intrapreso la strada giusta. Per questo tipo di impresa è importante anche poter trasmettere parte della responsabilità e fare affidamento al senso di responsabilità dei dipendenti. Per l’Alto Adige in generale considero la raggiungibilità come una grande sfida per il futuro. Il traffico è in costante aumento, le strade sono spesso completamente

congestionate, e affrontarlo diventa in parte una pretesa eccessiva sia per i vacanzieri sia per i residenti. La galleria di base del Brennero di sicuro porterà ad un decongestionamento nel medio termine; tuttavia è importante continuare a cercare delle soluzioni sostenibili e riflettere su tragitti di transito alternativi. Considero poi una difficoltà ulteriore l’affidare la gestione delle imprese alla prossima generazione. Molte imprese sono in parte strutturate in maniera relativamente piccola; ciò richiede una forte presenza del proprietario e lunghe giornate di lavoro, cose che molti giovani semplicemente non vogliono più fare. Qua è importante trovare delle vie che permettano un’uscita semplice e pulita dall’attività alberghiera, pur mantenendo alta la mentalità per il turismo.

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REPORT

DAS DORNER

Dein Moment. Dein Genuss. „Genuss“ lautet das Motto, unter welchem das Hotel „DAS DORNER“ (Algund/Südtirol) in den Wintermonaten 2017/2018 erweitert und neugestaltet wurde.

Il tuo momento. Il tuo piacere. “Piacere” è il motto seguito per l’ampliamento e la ristrutturazione dell’hotel “Das Dorner” (Lagundo/Alto Adige) nei mesi invernali 2017/2018.

Das neue Dorner

Fotos: © Armin Terzer

urch die ausgezeichnete Teamarbeit zwischen Familie Götsch, der Projektsteuerung von Michaeler & Partner und dem Architektur- und Ingenieurbüro Plan Team konnte das Genusshotel Dorner im März 2018 nach nur fünf Monaten Bauzeit im neuen Glanz seine Tore öffnen. Mit dem Restyling des bestehenden Stammhauses und dem Zubau

Il nuovo Dorner

razie all’eccellente lavoro di squadra tra la famiglia Götsch, la direzione dei lavori di Michaeler & Partner e lo studio di architettura e ingegneria Plan Team, l’hotel DAS DORNER ha potuto aprire i battenti a marzo 2018 dopo soli cinque mesi di lavori. Con il restyling dell’edificio principale esistente e l’aggiunta della nuova ala con le camere, la

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REPORT

DAS DORNER

01 Suite mit Akzenten im Farbton Ockergold – eine der drei Logofarben. 01 Suite con accenti color giallo ocra: uno dei tre colori del logo.

02 Großzügige Bäder mit moderner Beleuchtung. 02 Ampi bagni con illuminazione moderna.

des neuen Zimmertraktes schenkt Familie Götsch den Gästen wieder unvergessliche Ferientage im mediterranen Meraner Land. Das Stammhaus bietet neben dem neuen Rezeptionsbereich und einer gemütlichen Lounge auch neue Speiseräume und eine wunderbare Terrasse mit Blick in den Hotel-Palmengarten und auf die umliegenden Berge.

famiglia Götsch regala nuovamente ai propri ospiti delle giornate di vacanze indimenticabili nella cornice mediterranea di Merano. Insieme all’area della reception e ad un’accogliente lounge, l’edificio principale offre anche dei nuovi spazi di ristoro e una meravigliosa terrazza con vista sul giardino delle palme dell’albergo e sulle montagne circostanti.

STECKBRIEF 03

Das Dorner, Algund / Südtirol (IT) 44 Neubau einer großzügigen Tiefgarage 44 Neubau von 19 Suiten 44 Umbau der Rezeption, Erweiterung des Speisesaals mit Nurglasoptik, Neubau des Buffetbereichs 44 Panorama-Outdoorsauna, eigener Ruheraum 44 Skypool auf dem Dachgeschoss mit atemberaubender Rundumsicht

SCHEDA SINTETICA Das Dorner, Lagundo / Alto Adige (IT) 44 Nuova costruzione di uno spazioso garage sotterraneo 44 Nuova costruzione di 19 suite 44 Nuova costruzione della reception, ampliamento della sala da pranzo con ottica al neon, nuova costruzione della zona riservata al buffet 44 Sauna all’aperto con panorama, sala di riposo personale 44 Skypool sulla soffitta con vista mozzafiato a 360 gradi

03 Suite mit offenem Bad und bedruckter Glaswand als Trennelement. 03 Suite con bagno aperto e vetrata con stampe come elemento divisorio.

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REPORT

DAS DORNER

Wir danken dem Bauherrn Familie Götsch, dem Architekturbüro plan team sowie Michaeler &. Partner für das Vertrauen. lichtstudio.com

Neue Genusserlebnisse

Nuove esperienze di piacere

Mit der Erweiterung der Dependance entstanden insgesamt 19 neue Suiten mit Panoramablick auf die umliegenden Obstwiesen und darüber hinaus. Alle Suiten sind mit Klimaanlagen und teilweise mit Private-Whirlpools auf den eigenen Loggias ausgestattet. Die zwei Suiten im letzten Obergeschoss sind als Penthouse-Suiten konzipiert und bieten einen umwerfenden Ausblick auf die umliegende Bergkette.

Con l’ampliamento della dependance sono state realizzate complessivamente 19 suite nuove con vista panoramica sui frutteti circostanti e oltre. Tutte le suite sono dotate di area condizionata e, in parte, di vasche idromassaggio private nelle propria loggia. Le due suite situate all’ultimo piano sono concepite come delle suite attico e offrono un’ampia vista sulla catena montuosa circostante.

Ockergelb – Azurblau – Anthrazitgrau

Giallo ocra – azzurro – grigio antracite

Die schöne Farbkombination des neuen Logos zwischen Ockergelb, Azurblau und Anthrazitgrau verspricht einen neuen Touch; man findet die drei Farben im gesamten Hotel wieder, sie wurden auch im Interieur Design berücksichtigt. Neben dem Farbenspiel erzeugen hochwertige Materialien und einheimische Hölzer in Kombination mit traumhaften Stoffen eine wohlige und glanzvolle Atmosphäre.

La bellissima combinazione di colore del nuovo logo tra giallo ocra, azzurro e grigio antracite preannuncia un tocco nuovo: i tre colori, ripresi anche negli interni, si ritrovano per tutto l’albergo. Oltre al gioco di colori, anche i materiali pregiati e il legno proveniente dal luogo in combinazione con le incantevoli stoffe creano un’atmosfera piacevole e splendente.

01 Großzügige Penthouse-Suite. 01 Ampia suite attico.

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REPORT

DAS DORNER

01 Mediterrane Dachterrasse mit Infinitypool. 01 Terrazza mediterranea sul tetto con piscina infinity.

plan4D. GmbH Planung von SchwimmbĂ¤dern in neuer Dimension

plan4D. GmbH Silbergasse 24 A-6173 Oberperfuss

Telefon: Mail: Web:

+43 (0) 5232 / 77154 ofď&#x20AC; ce@plan4d.at www.plan4d.at

TECHNIKSPIEGEL Das Dorner, Algund / Südtirol (IT) Auftraggeber: Familie Götsch 44 Architektur und Interior Design: Plan Team GmbH 44 Bruttofläche Neubau: 2.760 m² 44 Bruttorauminhalt: 9.050 m³ 44 Bauzeit: November 2017 – März 2018 44 Klassifizierung: 4 Sterne Superior 44 Besonderheit: Panorama Skypool 44 Investitionskosten: ca. 6 Mio. Euro DIE LEISTUNGEN VON MICHAELER & PARTNER

Projektmanagement: Dott. Arnold Harrasser Geom. Roman Tammerle

DETTAGLI TECNICI Das Dorner, Lagundo / Alto Adige (IT) Committente: famiglia Götsch 44 Architettura e Interior Design: Plan Team SrL 44 Superficie lorda nuova costruzione: 2.760 m² 44 Cubatura lorda: 9.050 m³ 44 Periodo di realizzazione: novembre 2017 – marzo 2018 44 Classificazione: 4 stelle superior 44 Particolarità: panorama Skypool 44 Investimento: ca. 6 milioni di Euro SERVIZI DELLA MICHAELER & PARTNER

Project management: Dott. Arnold Harrasser Geom. Roman Tammerle

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DAS DORNER

REPORT

definiert Wellness neu im Hotel Das Dorner

www.devine.at

01 Der neue Ruheraum mit Panoramaverglasung. 01 Il nuovo spazio di riposo con vetrata panoramica.

Wellness – Genussmomente pur

Wellness – puri momenti di piacere

Wellness vom Feinsten erwartet die Gäste im neuen Sky-SPA mit Panoramasauna und in- und outdoor Ruheraum. Im InfinityRelax-Pool und auf den Kuschelinseln auf der Dachterrasse unter den Olivenbäumen herrscht grenzenloses Wohlbefinden. Aus-

Il wellness più raffinato attende gli ospiti nella Sky-SPA con sauna panoramica e spazio di riposo in- e outdoor. Nella piscina Infinity Relax e nelle isole in cui poter godere i momenti di intimità, posti sulla terrazza sul tetto sotto gli alberi di ulivo, regna il benessere più totale.

02 Panoramasauna im 3. Obergeschoss. 02 Sauna panoramica al 3° piano.

schließlich Erwachsene ab 16 Jahren haben hier Zutritt – absolute Ruhe und tiefe Entspannung sind also garantiert. Der gepflegte mediterrane Garten mit Außenpool wurde vergrößert und mit Kuschelinseln ausgestattet. Hier finden Paare und Familien den idealen Rückzugsort zum Entspannen und Verweilen.

L’ingresso è consentito esclusivamente agli adulti sopra i 16 anni: è pertanto garantita una tranquillità assoluta e il relax più profondo. Il giardino mediterraneo ben curato con piscina esterna è stato ampliato e fornito di isole per i momenti di intimità. Qua le coppie e le famiglie trovano il loro luogo di ritiro ideale per rilassarsi e trattenersi su di esse.

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REPORT

DAS DORNER

01 Olivenbäume verleihen der Dachterrasse einen mediterranen Charakter. 01 Gli alberi di ulivo donano alla terrazza sul tetto un carattere mediterraneo.

Genuss Aktiv

Vacanza attiva

Neben Wellness und Entspannung bietet DAS DORNER eine Reihe an Aktivitäten für das Wohlbefinden des Gastes: Wandern, NordicWalking-Touren, Aqua-Fitness, Golfen, Skifahren oder Gymnastik, Yoga und Smovey-Training mit Vibrationsringen im neuen Fitness- und Bewegungssaal. So ist für jedermann, ob klein oder groß, bestimmt das Passende dabei. Zudem gibt es im Hotelgarten eine neue Spiellandschaft für die Kleinen mit Rutsche, Schaukel, Sandkasten und Klettergerüst. Auch im Innenbereich des Hotels findet der Gast zahlreiche weitere Highlights für die Kleinsten.

Oltre al wellness e al relax, l’hotel Dorner offre una serie di attività per il benessere degli ospiti: escursioni, tour di nordic walking, acqua-fitness, golf, sci o ginnastica, yoga ed allenamento smovey con anelli vibranti nella nuova sala fitness e movimento. Tutti, piccoli e grandi, trovano così quello che fa per loro. Nel giardino dell’hotel c’è inoltre un parco giochi per i più piccoli, con scivolo, altalena, sabbiera e struttura arrampicante. Anche all’interno l’ospite troverà numerose altre attrazioni per i più piccoli.

02 Der moderne Zubau mit perforierter Alufassade und der neu gestaltete Garten. 02 Il nuovo edificio moderno con facciata in alluminio perforata e un giardino ridisegnato.

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REPORT

DAS DORNER

01 Schwarzstahl-Trennelemente und Minimal-Frame-Verglasung im neuen Speisesaal. 01 Elementi divisori in acciaio nero e minimalistiche superfici vetrate incorniciate nella nuova sala pranzo.

Kulinarischer Genuss

Piacere culinario

Genuss in jeder Hinsicht gilt ebenso im neuen Wohlfühlambiente des Hotels, den neuen mit großen Glasfassaden geschmückten Speiseräumen und Sonnenterrassen. Hier gibt es bereits am Morgen ein herrliches Frühstücksbuffet, mittags eine kleine Karte, nachmittags ein herzhaftes Kuchenbuffet mit Eis und abends ein traumhaftes 5-GängeWahlmenü für Groß und Klein.

Il piacere sotto ogni punto di vista vale anche nel nuovo ambiente benessere dell’hotel, nelle nuove sale di ristoro impreziosite con grandi facciate vetrate e nei solarium. Qua fin dal mattino si trova una magnifica colazione a buffet, a pranzo un piccolo menù, di pomeriggio un buffet ben fornito di dolci e gelato e di sera un fantastico menù a scelta con 5 portate.

PARTNER AM BAU Projekt / Progetto Das Dorner, Algund / Südtirol (IT) / Lagundo / Alto Adige (IT) 44 Baumanagement / Project management Michaeler & Partner Tel. +39 0472 978140 www.michaeler-partner.com 44 Planung und Bauleitung / Progettazione e direzione lavori Plan Team GmbH Tel. +39 0471 543200 www.planteam.it 44 Planung Badewassertechnik / Progettazione tecnica piscine Plan4D GmbH www.plan4d.at 44 Tischler / Opere di falegnameria ewos GmbH Tel. +39 0473 831844 www.ewos-group.com 44 Sanitäre Ausstattung / Arredo sanitario E. Innerhofer AG Tel. +39 0474 470000 www.innerhofer.it 44 Beleuchtung / Illuminazione Lichtstudio Eisenkeil GmbH Tel. +39 0473 204000 www.lichtstudio.com 44 Sauna / Sauna devine wellness-anlagenbau GmbH Tel. +43 5338 61465 www.devine.at

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TOPIC

ROCHEL SARIKOV | Hotel & Tourism Consulting

Gewerbe- versus Wohnnutzung

Graubereiche bei der Vermietung von „Serviced Apartments“

Momentaufnahme: Alle reden darüber, jeder ist voller Enthusiasmus – doch welche Graubereiche kann es bei der Vermietung von so genannten „Serviced Apartments“, also möblierten Wohnungen auf Zeit, geben? Früher noch als „Nischen-Asset-Klasse der Hotellerie“ für das Langzeitsegment bezeichnet, planen jetzt zahlreiche HotelEntwickler und internationale Hotelketten, in den kommenden fünf Jahren ihre Anzahl an „Serviced Apartments“ auf etwa 10 Prozent ihrer Portfolioeinheiten aufzustocken. Die möblierten Apartments auf Zeit mit dem „Home away from Home feeling“ etablieren sich somit zu einer immer bedeutender werdenden Asset-Klasse, die

sowohl Leisure- als auch Business-Gäste in einem Zeitraum von üblicherweise einer Woche bis sechs Monaten bedienen. „Serviced Apartments“ verstehen sich also nicht nur als eine rein touristisch genutzte Ferienwohnung für Privatpersonen oder Familien im Urlaub oder im Städtetourismus, sondern unter anderem auch als temporäre Unterkunft für Geschäftsleute mit mehrmonatiger Projektarbeit, Pendler, zur Weiterbildung, für ein temporäres Engagement (z.B. Künstler), für Wohnortwechsel sowie für in- und ausländische Studenten. Mit dieser Ausgangssituation entsteht also für Mieter und Vermieter eine Win-winSituation. Der Mieter freut sich auf der einen Seite über ein voll ausgestattetes

Appartement, das meist besser ausgestattet ist als ein Hotelzimmer und üblicherweise auch weniger kostet – je nach Länge des Aufenthalts sind die Preise meist zwischen 10 bis 30 Prozent tiefer als jene eines Hotelzimmers. Auf der anderen Seite freut sich auch der Vermieter – über ein Einkommen, das weit höher als der herkömmliche Mietzins einer Wohnung ist. Außerdem erspart sich der Vermieter bei einer gewerblichen Nutzung zugleich die teils streng geregelten Vorgaben des Mietrechtsgesetzes (MRG) bei einer wohnwirtschaftlichen Nutzung. Es scheint, als hätte der Vermieter einen Weg zu einer höheren Rendite gefunden – ein Weg, der jedoch in einen Graubereich führt oder sogar an Gesetzeswidrigkeit grenzen kann.

Commercial versus Residential Use The Grey Area when Renting „Serviced Apartments”

Snapshot: Everyone is talking about it, everyone is full of enthusiasm – but what are some of the grey areas when it comes to renting “serviced apartments”,for a temporary period? Previously regarded as a “niche asset class of the hotel asset class” for the long-term accommodation industry, numerous hotel developers and international hotel chains are now planning to increase their number of “serviced apartments” to approximately 10 percent of their portfolio over the next five years. In doing so, the furnished apartments for temporary periods with the “home away from home” feeling are establishing themselves as an asset class with

landlords. The tenant is glad for a fully-equipped apartment which is usually much better equipped than a hotel room and which is normally cheaper – depending on the duration of stay, prices are usually 10 to 30 percent cheaper that those of a hotel room. The landlord is equally glad – for an income which is much higher than that of the normal rent for an apartment. At the same time, the landlord spares themselves the, in part, strictly-regulated provisions of the Mietrechtsgesetz “Austrian Act on Tenancy Law” by renting for commercial rather than residential use. It would seem as though the tenant had found a way to a higher rate of return – however this may increasing significance; one which serves lead into a grey area or even bordering both leisure and business guests over a unlawfulness. period of usually one week to six months. Thus, “serviced apartments” are not only However, you should note the following: understood to mean a holiday apartment Each case is unique and, in the event of used purely for tourism purposes by pri- doubt, will be evaluated by the correspondvate individuals or families on holiday ing administrative court, who will make or on a city break, but also as temporary the ultimately decision as to whether a accommodation for business professionals “serviced apartment” falls within the framewith several months of project work, for work of residential or commercial use. commuters, for further education, for a temporary commitment (e.g. artists), for a However, there are a few rules of thumb change of residence as well as for students for developers in order to be able to avoid both native and foreign. a negative verdict from the administrative court from as early in the project as Thus, a win-win situation arises from this possible. When it comes to a common starting position for both tenants and tenancy which falls under the scope of the

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TOPIC

und trotzdem fallen die länger bewohnten „Serviced Apartments“ nicht unter das MRG, während laut anderer Rechtssprüche ein Apartmenthaus sehr wohl hotelartige Zusatzleistungen anbietet und dennoch fallspezifisch nicht genügend Voraussetzungen der Gewerbeordnung erfüllt.

Foto: © LightField/Shutterstock.com

Ein weiterer wichtiger Punkt, der von Entwicklern zu beachten ist, ist die oftmals nicht gewollte Umwidmung von Wohnhäusern in „Serviced Apartment“-Häuser, da Gemeinden und vor allem Bezirke sich Wohnraum für permanent Wohnende wünschen oder bevorzugen. Vorab sollte man jedoch festhalten: Jeder Fall ist ein Einzelfall und wird im Zweifelsfall vom jeweiligen Verwaltungsgericht evaluiert. Dieses entscheidet schlussendlich, ob ein „Serviced Apartment“ in den Rahmen der Wohn- oder Gewerbenutzung fällt. Dennoch gibt es für Entwickler einige Vorgaben und so genannte Faustregeln, um einem negativen Rechtsspruch des Verwaltungsgerichts frühestmöglich entgehen zu können. Bei einem gängigen Mietverhältnis, das unter das Mietrechtsgesetz fällt, ist der vertragliche Gestaltungsspielraum des Vermieters limitiert – das heißt, Befristungs- und Kündigungsmöglichkeiten sowie die Höhe des Mietzinses und der Betriebskosten werden bzw. sind bereits gesetzlich reglementiert. Allerdings zeigt das MRG eine Ausnahme auf: Diese besagt, dass Mietgegenstände, die im Rahmen eines Beherbergungsbetriebes vermietet werden, nicht unter das MRG fallen. Im Regelfall ist bei solch einem Betrieb also das Gewerberecht anzuwenden. „Serviced Apartments“ können also rechtmäßig als Beherbergungsbetrieb angemeldet werden, um den Mietzins ohne jegliche gesetzliche Beschränkungen frei vereinbaren zu können.

Die gewerblichen Voraussetzungen besagen aber, dass neben den zur Verfügung gestellten Wohn- und Schlafräumen auch Dienstleistungen in der Form von zum Beispiel Verpflegung und regelmäßige Reinigung angeboten werden müssen. Das heißt, sofern „Serviced Apartments“ nicht ein Minimum an Zusatzleistungen anbieten, fällt der Betrieb dieser Appartments wieder unter das MRG. Dieses Minimum bildet jedoch genau den Graubereich in der derzeitigen Gesetzeslage.

Ob nun ein reglementiertes Gewerbe ausgeübt wird oder ob Mieter und Vermieter von dem MRG betroffen sind, wird also im Einzelfall beurteilt und durch folgende Punkte nochmals genauer geprüft. Diese sind der Vertragsgegenstand, die Vertragsdauer (eine Mietvertragsdauer von unter sechs Monaten fällt beispielsweise nicht unter das MRG), die Erbringung von Dienstleistungen (wie die bereits erwähnte Wäschereinigung oder das Frühstücksangebot) und nicht zuletzt die Darstellung Ein im deutschsprachigen Raum oft ver- des Betriebs, also die äußere Geschäftswendetes Beispiel ist der Snackautomat. bezeichnung. Dieser oder eine einfache Liste an Zustelldiensten in unmittelbarer Umgebung sind Die Notwendigkeit der sorgfältigen Einhalnicht ausreichend, um eine gewerbliche tung gewerberechtlicher Vorgaben sollte Nutzung zu erhalten. Ein regelmäßiger daher bereits in den frühen Phasen des Wäschewechsel, ein Dry-Cleaning- oder Projekts von Entwicklern als Top Priorität Frühstücksangebot wären hingegen be- behandelt werden, sodass die richtigen reits die richtigen Serviceleistungen, um Schritte in Bezug auf legitimierte „Serviced als „gewerblich“ kategorisiert werden zu Apartments“ gemacht werden können. Eine können. Begleitung des Prozesses durch einen spezialisierten Berater und/oder durch einen Die nötige Kulanz bzw. Einschätzung des Fachanwalt ist daher dringend anzuraten, Grades der Servicierung wird also von Fall um kostspielige Fehler zu vermeiden. zu Fall anders eingestuft. In manchen dokumentierten Fällen werden einem Langzeitgast kaum Zusatzleistungen angeboten,

However, the commercial requirements say that services must also be offered in addition to the living and sleeping rooms provided, for example in the form of a food & beverage offering and regular cleaning. This means that, insofar as “serviced apartments” do not offer a minimum of these additional services, the operation of this apartment falls under the MRG once more. However, it is precisely this “minimum” which forms the grey area in the current legal framework. An example which is often used within German-speaking areas is that of the snack machine. Providing this, or a simple list of delivery services in the near vicinity, is not enough to receive approval for commercial use. On the other hand, a regular changing of linen, or an offer of dry cleaning or breakfast would already count as a provision of the correct services in order to be able to be categorised as “commercial”. The necessary evaluation of the level of service is thus differently from case to case. In many documented cases, a long-term guest may hardly be offered any addition-

Foto: © Zerbor/Shutterstock.com

Mietrechtsgesetz (MRG), the landlord’s contractual leeway is limited – this means that possibilities regarding fixed terms and giving notice, as well as the amount of rent and maintenance costs, will be/ are already regulated by law. However, the MRG does point out one exception: this says that rental property which is rented as an accommodation facility does not fall under the scope of the MRG. As a general rule, commercial law is then to be applied for such a facility. Thus, “serviced apartments” can be legally registered as accommodation facilities in order to be able to freely stipulate rent without any legal restrictions.

al services, and yet the long-inhabited “serviced apartments” do not fall under the MRG, while, as per other legal decisions, an apartment facility may very well offer hotel-like additional services and yet still not fulfil enough requirements of the commercial code in its own specific case. A further important point which should be noted by developers is the often undesired reclassification of residential buildings into serviced apartments, as communities and, above all, districts wish or prefer housing to be for permanent residents.

bed linen or the offer of breakfast) and, last but not least, the firmation; i.e. the external business description. The necessity of careful compliance with commercial provisions should be treated as a top priority by the developers as early as at the beginning of the project, so that the right steps can be made in the direction of legitimate “serviced apartments”. For this reason, the hiring of a specialist consultant and/or a specialist lawyer to supervise the process is highly recommended in order to avoid costly mistakes.

Whether a regulated commercial use is practised or whether tenants and landlord are affected by the MRG is thus decided on a case-by-case basis and evaluated more exactly through the following points: the contractual object, the duration of the contract (for example, a rental lasting fewer than six months does not fall under the MRG), the provision of services (such as the previously-mentioned cleaning of

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REPORT

FALKENSTEINER BALANCE RESORT STEGERSBACH

Contemporary, urban, luxuriös

Das Falkensteiner Balance Resort Stegersbach (Stegersbach/Burgenland) wurde unter der Federführung von Arch. Gabriel Kacerovsky (Archisphere) saniert und neugestaltet. Das Hotel entwickelt damit seine Marktpositionierung in Richtung „Adults Only“.

Contemporary, Urban, Luxurious The Falkensteiner Balance Resort Stegersbach (Stegersbach/Burgenland) has been renovated and redesigned under the leadership of Arch. Gabriel Kacerovsky (Archisphere). In doing so, the hotel is developing its market position in the “adults only” direction.

Fotos: © Falkensteiner Hotels & Residences

Design und Ausrichtung

as Falkensteiner Balance Resort Stegersbach hat eine starke architektonische Persönlichkeit, die durch die weichen Linien und geometrischen Formen hervorgehoben wird. Die leicht gebogene, sich ums Atrium einrollende Form des Gebäudes ist aus der Topographie des Ortes heraus entstanden, einer sanft geschwungenen eiszeitlichen Sanddüne. Nach zwölf Jahren sehr erfolgreichen Betriebs mit nur kleineren

Design and Orientation

he Falkensteiner Balance Resort Stegersbach has a strong architectural personality, which is highlighted through the soft lines and geometric shapes. The slightly curved form of the building, which curls around the atrium, is a result of the topography of the location; a gently undulating glacial sand dune. In 2017, after twelve years of very successful operation with only small expansions, it was time to equip the hotel for

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FALKENSTEINER BALANCE RESORT STEGERSBACH

REPORT

STECKBRIEF

Falkensteiner Balance Resort Stegersbach, Stegersbach/ Burgenland (AT) 44 Umbau, Erweiterung und Neugestaltung des SPA-Bereichs von 300 m² auf 2.700 m² mit Außenbereich, Pools und Saunalandschaft 44 SPA-Bistro 44 Erneuerung und Modernisierung von 141 Zimmern und Suiten 44 Neugestaltung von Restaurant und Lobby-Bereich

PROFILE Falkensteiner Balance Resort Stegersbach, Stegersbach/ Burgenland (AT) 44 Conversion, expansion and redesign of the SPA area from 300 m² to 2,700 m² with an outdoor area, pools and sauna area 44 SPA bistro 44 Renovation and modernisation of 141 rooms and suites 44 Redesign of the restaurant and lobby area

01 Neue, offene Badezimmer im modernen Design. 01 New, open bathrooms in a modern design.

So fieglseitig wie das Leben. AUDIO-/VIDEOSYSTEME AUTOMATIKTÜREN BRANDMELDETECHNIK COM-SYSTEMS ELEKTROTECHNIK HOTEL-EDV KASSEN-/SCHANKSYSTEME PHOTOVOLTAIK SICHERHEITSTECHNIK ALPTEC www.fiegl.co.at

02 Junior Suite mit traumhaftem Ausblick auf die weitläufige Landschaft. 02 Junior suite with a fantastic view over the wide-ranging landscape.

Erweiterungen war es 2017 an der Zeit, das Hotel wieder für die Zukunft zu rüsten. Wer hierher kommt, will seine Mitte finden, um „In der Mitte ich“ zu sein – getreu dem Motto: Luxus ist, Zeit zu haben und sie zu genießen.

the future once more. Those who come here wish to find their centre; to put the focus back on themselves – true to the motto: luxury is having time and enjoying it.

Neugestaltung der 141 Zimmer und Suiten

Redesign of the 141 Rooms and Suites

Alle Zimmer haben nun Holzböden mit Auflageteppich und neuen Sofas. Die Familienzimmer haben ein Upgrade zu luxuriösen Doppelzimmern mit Bad an der Fassade bekommen. In den neuen Zimmerbädern sind die Wasch-

All rooms now have wooden floors with a rug and new sofas. The family rooms have received an upgrade to luxurious double rooms with bathroom on the outer wall. In the new ensuite bathrooms, the wash basins are made

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REPORT

FALKENSTEINER BALANCE RESORT STEGERSBACH

tische aus elegant gezeichnetem Naturstein auf einem Gestell aus Vollholz. Beides hebt sich kontrastreich von den großformatigen Platten in Calacatta-Marmor-Optik ab. Die Wannen wurden zeitgemäß durch geräumige Duschen mit Kopfbrausen ersetzt.

from elegantly-marked natural stone on a solid wood frame. Both stand out in contrast with the large-scale Calacatta marble-look tiles. In keeping with the times, the bathtubs were replaced with spacious showers.

Anpassungen in den Wohlfühl-Bereichen

Adjustments to the Wellness Areas

Im SPA-Bereich ist ein zweiter Infinity-Außenpool dazugekommen; die Anzahl der Liegen wurde verdoppelt. Dazu wurde ein intimer, nur durch Kerzenschein beleuchteter SilentRuheraum geschaffen sowie zwei pavillonartige Panoramaruheräume mit Blick über den Park. Der Zugang zum Nacktbereich wurde

A second infinity pool has been added to the SPA area; the number of loungers has been doubled. In addition, an intimate silent relaxation room, lit only by candlelight has been created, as well as two pavillion-like panoramic relaxation rooms with a view of the park. The entrance to the nude area has

designed for your hotel, created for your guests.

creating spaces to surprise and delight

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01 Der neue Infinity-Pool: ein Badeerlebnis der Extraklasse. 01 The new infinity pool – a bathing experience in a class of its own.

Schwimmbecken aus Edelstahl Kommunal • Hotel • Privat Wir freuen uns über die Realisierung des neuen Schwimmbeckens aus Edelstahl und wünschen dem Falkensteiner Balance Resort Stegersbach viel Erfolg. A/Oberndorf, Hotel Penzinghof

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REPORT

FALKENSTEINER BALANCE RESORT STEGERSBACH

01 Luxuriöse Glasfrontsauna für pure Entspannung. 01 Luxurious, glass-fronted sauna for pure relaxation.

um eine Zwischenzone ergänzt, die Intimität sicherstellt. Das Zentrum des Saunabereichs wurde mit großzügigen Duschen und einer finnischen Zen-Sauna komplett neu gestaltet. Ein ganz besonderes Augenmerk wurde auch auf den Saunahof mit Whirlpool gelegt. Neben der Erweiterung der Außen-Liegefläche wurde auch ein neuer Indoor-Liegebereich geschaffen. Die zuvor im Halbstock unter der Erde gelegene Außensauna liegt nun komplett verglast und lichtdurchflutet auf derselben

been expanded to include an intermediary zone, guaranteeing intimacy. The centre of the sauna area has been completely redesigned, with generous showers and a Finnish Zen sauna. Particular attention was given to the sauna courtyard with jacuzzi. In addition to the expansion of the outdoor reclining area, a new indoor reclining area was also created. The exterior sauna, which was previously situated on a mezzanine level underground, is now

TECHNIKSPIEGEL Falkensteiner Balance Resort Stegersbach, Stegersbach / Burgenland (AT) Auftraggeber: FMTG - Falkensteiner Michaeler Tourism Group AG 44 Architektur und Interior Design: Archisphere, Gabriel Kacerovsky 44 Bruttofläche: 16.164 m² 44 Bruttorauminhalt: 52.000 m³ 44 Bauzeit: März 2017 – Jänner 2018 44 Klassifizierung: 5 Sterne 44 Besonderheit: Modernisiertes AdultsOnly-Hotel mit innovativem Design und neuem Konzept „Zeit ohne Ende“, Erweiterung des Acquapura-SPA auf 2.700m² inkl. zwei Infinity-Pools, Neugestaltung der Saunalandschaften inkl. Silent Room, Neugestaltung des SPABistro mit Show-Küche und großzügiger Gartenterrasse 44 Investitionskosten: ca. 10,5 Mio. Euro DIE LEISTUNGEN VON MICHAELER & PARTNER

Projektmanagement Karin Mitterrutzner, MSc Slavica Djurdjevic Ing. Claudia Gabriel, BA

TECHNICAL DATA

02 Offener Saunahof mit mittig gelegenem Whirlpool. 02 Open sauna courtyard with central jacuzzi.

Falkensteiner Balance Resort Stegersbach, Stegersbach/ Burgenland (AT) Customer: FMTG - Falkensteiner Michaeler Tourism Group AG 44 Architecture and interior design: Archisphere, Kacerovsky 44 Gross floor area: 16.164 m² 44 Gross cubic volume: 52.000 m³ 44 Construction time: March 2017 – January 2018 44 Classification: 5 Star 44 Features: Adults-only hotel, 2.700m² Acquapura SPA with two infinity pools, saunas, silent room, large garden terrace, SPA bistro with show kitchen, direct access to the thermal bath Stegersbach 44 Investment costs: approx. 10,5 Mio. Euro SERVICES MICHAELER & PARTNER

Project management Karin Mitterrutzner, MSc Slavica Djurdjevic Ing. Claudia Gabriel, BA

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REPORT

FALKENSTEINER BALANCE RESORT STEGERSBACH

02 Panorama Indoor-Pool mit großzügiger Liegelandschaft. 02 Panorama indoor pool with generous lounge landscape.

01 Neues Schmuckstück: die Living Lounge. 01 New gem of the Hotel: the living Lounge.

03 Der neue „Silent“-Ruheraum im Asiatischen Design. 03 The new silent relaxation room in an Asian design.

Ebene des Whirlpools. Ihre Privatsphäre erhält sie durch ein Vordach mit vorgelagerten Holzlamellen, das gleichzeitig einen gedeckten Zugang bietet.

situated on the same level as the whirlpool, completely glazed and flooded with light. Privacy is achieved via a canopy with protruding wooden slats, which simultaneously offers a covered entrance.

Neue Atmosphäre in den öffentlichen Bereichen

New Atmosphere in the Public Areas

Das SPA-Bistro wurde in seiner Größe mehr als verdoppelt und bietet nun eine leichte, gesunde Kost in frischer und heller Atmosphäre – innen oder auf der großen Gartenterrasse. Vom SPA-Bistro gelangt man zum zentralen Atrium, das ebenfalls neu gestaltet wurde. Das Atrium ist das „Wohnzimmer“ des Hauses; es

The SPA bistro has been more than doubled in size and now offers light and healthy food in a fresh, bright atmosphere – either inside or on the large garden terrace. From the SPA bistro you can make your way to the central atrium, which has also been redesigned. The atrium is the “living room” of the establish-

ZUM WOHLE VON MENSCH UND NATUR FOR THE WELL-BEING OF PEOPLE AND NATURE

Bacon Gebäudetechnik – technische Gebäudeausstattung auf höchstem Niveau. Mit unserer langjährigen Erfahrung u.a. im Hotellerie-, Wellness- & Gesundheitsbereich stehen wir für hohe Qualität und maßgeschneiderte technische Lösungen. Unser Know-How wird wesentlich zum Wohlbefinden von Gästen und MitarbeiterInnen des Balance Resort Stegersbach beitragen. Bacon Gebäudetechnik - technical building equipment at the highest level. Based on our long-term experience, especially in the hotel-, wellness- and health-sector, we stand for high quality and tailor-made technical solutions. Our know-how will contribute significantly to the wellbeing of guests and staff at the Balance Resort Stegersbach. www.bacon.at I www.igo-ortner.at

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REPORT

FALKENSTEINER BALANCE RESORT STEGERSBACH

ist Bar, Bibliothek und Spieleraum in einem. Hier sind die Zugänge zu allen öffentlichen Bereichen des Resorts angeordnet und immer im Blickfeld der Gäste. Von der unteren Atriumebene leitet die weite Treppe zum darüber gelegenen Restaurant. Durch eine interne Umstrukturierung wurde mehr Platz geschaffen, was eine lockerere Anordnung der Tische und die Schaffung intimer Bereiche ermöglicht. Dazu wurde ein neues Material-, Farb- und Lichtkonzept entwickelt. Sowohl Buffet als auch die „Showkitchen“ wurden reorganisiert.

ment; it is a bar, library and games room all in one. Entrances to all the public areas of the resort can be found here, always within the sight of the guests. The wide staircase leads from the lower level of the atrium to the restaurant, which is situated above. Here, more space has been made through internal restructuring, which allows for a more loose set up of tables and the creation of intimate areas. In doing so, a new material, colour and lighting concept was developed. The buffet and the show kitchen were both re-organised.

01 Das Restaurant erstrahlt im neuem Glanz. 01 The restaurant radiates new splendour.

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PARTNER AM BAU Projekt / Project Falkensteiner Balance Resort Stegersbach, Stegersbach / Burgenland (AT) 44 Baumanagement / Project management Michaeler & Partner Tel. +39 0472 978140 www.michaeler-partner.com 44 Bauleitung, ÖBA und BauKG / Construction management and supervision bau.Werk Knauss GmbH Tel. +43 3687 220650 www.bauwerk-schladming.at 44 Baumeister / Master builder Strabag AG Tel. +43 0 31631310 www.strabag.at 44 HKLS und Elektrik / HVACS and electricity Pechmann GmbH Tel. +43 3132 5485 www.tb-pechmann.at 44 HKLS / HVACS Bacon Gebäudetechnik GmbH Tel. +43 1 866500 www.bacon.at 44 Tischler für Gästezimmer / Carpenter for guest rooms Stilles d.o.o. Tel. +386 7 8161000 www.stilles.com

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Wasser als Inspiration für das Design

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Wasser, das Element des Lebens, ist die Inspiration für Formen und Farben. Es steht für die Entschleunigung und das Wiederentdecken der eigenen Kräfte. Die beruhigenden Blautöne des Wassers fließen in alle Bereiche ein und treffen auf warme Sandsteinfarben, natürliche Holztöne und sattes Steingrau. Das Spektrum reicht vom dunklen Blau der Tiefen zum leuchtenden Gold des Lichts.

Water, the element of life, is our source of inspiration when it comes to shapes and colours. It represents a slowing down and the re-discovering of your own power. The calming blue tones of water flow into all areas and meet with warm sandstone colours, natural wooden tones and rich stony greys. The spectrum ranges from the dark blue of the deeps to the luminous golden colour of light.

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Hotelbau Journal 01/2018

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TOPIC

NICOLE HÖRMANN | Hotel & Tourism Consulting

Wofür die Bewertung Ihrer Hotelimmobilie wichtig ist Der Tourismus stellt nach wie vor einen weltweiten Wachstumsmotor dar! Allein in Wien sollen die Bettennächtigungen bis 2020 von derzeit 15,5 auf 18 Millionen ansteigen und damit eine Milliarde Euro Logis-Umsatz generieren. Des Weiteren sind laut Wien Tourismus rund 20 neue Hotels mit 8.000 Betten in Bau oder Planung.

Foto: © Gustavo Frazao/Shutterstock.com

Als klassische Betreiberimmobilien werden Hotels in der Immobilienwirtschaft als Spezialimmobilie behandelt; Architektur und Bauweise sind stark auf die Nutzung ausgerichtet und haben eine geringe Drittverwendungsmöglichkeit. Die Besonderheit in der Bewertung von Hotelimmobilien ist, dass Betrieb und Immobilie meist nicht getrennt werden. Als Bewertungsmethodik wird die international anerkannte „Discounted Cash Flow“-Methode nach USALI (Uniform System of Accounts for the Lodging Industry) angewandt. Diese Methode fokussiert sich vorwiegend auf die Wertschöpfung der Immobilie.

Durch die anhaltende Niedrigzinsphase ist die Asset-Klasse Hotelimmobilie schon seit einigen Jahren in den Fokus verschiedener Anleger gekommen. Laut Christies & Co. verzeichnete der österreichische Hotelinvestmentmarkt ein Transaktionsvolumen von rund 500 Millionen Euro im Jahr 2017 und legte auf Grund des Mangels an verfügbaren Immobilien erst im zweiten Halbjahr deutlich zu. Auf der Suche nach guten

Anlagemöglichkeiten war ein vermehrter Verkauf von Entwicklungsgrundstücken sowie der Verkauf von kleinen PrivatHotels zu beobachten, die das gegenwärtige gute Zeitfenster zu nutzen wussten. Oft werden aber privat geführte oder kleinere Hotels von Banken mit höheren Risiken als große betreibergeführte Hotels bewertet und können daher von der stattfindenden Yield Compression weniger stark profitieren.

Zum Beispiel kann die Attraktivität einer Hotelimmobilie gesteigert werden, indem vor allem bei Privathotels ein KnowHow-Transfer zwischen Betreibern und Investoren etabliert wird, um Prozesse im Hotelbetrieb besser zu verstehen. Durch dieses Know-How ist es somit möglich, eine langfristige Nachhaltigkeit der Hotelimmobilie zu sichern oder sogar zu steigern. Durch das Einsetzen von Controlling-Maßnahmen oder die Umsetzung von Marketingkonzepten kann

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TOPIC

A cosa serve la valutazione del vostro immobile alberghiero Il turismo continua a essere un motore di crescita mondiale! Solo per Vienna è prevista entro il 2020 una crescita dei pernottamenti alberghieri dai 15,5 milioni di oggi a 18 milioni e dunque un fatturato relativo al pernottamento di un miliardo di euro. Di questi, secondo Wien Tourismus, 20 nuovi hotel con 8.000 posti letto si trovano in fase di costruzione o di progettazione.

Foto: © Waldemarus/Shutterstock.com

Spesso gli hotel a gestione privata o quelli di piccole dimensioni vengono valutati con maggiori rischi rispetto ai grandi alberghi a gestione aziendale, potendo di conseguenza profittare meno della Yield compression in corso.

Per via della perdurante fase di bassi tassi di interesse, già da alcuni anni diversi investitori guardano con interesse all’asset class degli immobili alberghieri. Secondo Christies & Co. il mercato degli investimenti alberghieri austriaco ha segnato nel 2017 un volume delle transazioni di circa 500 milioni di Euro, aumentando in

In qualità di classici immobili con contratti di gestione, nel settore immobiliare gli hotel vengono trattati come immobili speciali; l’architettura e il tipo di costruzione sono determinati fortemente dal loro utilizzo e hanno una bassa possibilità di essere utilizzati in altro modo. La peculiarità nella valutazione degli immobili alberghieri è che in genere non si applica una divisione tra gestione e immobile. Come metodo di valutazione si applica il metodo riconosciuto a livello internazionale del “Discounted Cash Flow” secondo l’USALI (Uniform System of Accounts for the Lodging Industry). Questo metodo si focalizza principalmente sul valore aggiunto dell’immobile.

modo determinante solo nella seconda parte dell’anno per via della carenza di immobili disponibili. In cerca di buone possibilità di investimento, si è potuto osservare un accrescimento delle vendite di terreni edificabili e delle vendite di piccoli hotel privati che hanno saputo Per esempio l’attività di un immobile alapprofittare delle buone condizioni attuali. berghiero può essere incrementata se,

ebenfalls eine optimale Wertschöpfung erreicht werden.

Foto: © dokurose/Shutterstock.com

Grundlage für die 10-Jahres-Cash-FlowPrognose für die Bewertung sind vor allem eine fundierte Analyse des Betriebs und die Aufbereitung aller relevanten Daten, wie zum Beispiel Markt, Lage, touristische Entwicklungen der Region, geplante Marketingaktivitäten des Betreibers, verfügbare Branchenkennzahlen sowie – bei bestehenden Immobilien – die erzielten Ergebnisse der letzten drei bis fünf Jahre.

in particolare per gli hotel privati si stabilisce una trasmissione di conoscenze tra il gestore e gli investitori, per comprendere meglio i processi nella gestione dell’albergo. Tramite queste conoscenze è dunque possibile assicurare o addirittura incrementare la sostenibilità a lungo periodo dell’immobile alberghiero. È inoltre possibile raggiungere un ottimo valore aggiunto, applicando delle misure di controlling o mettendo in pratica dei concetti di marketing. La base per la previsione a 10 anni del Cash-Flow per la valutazione sono soprattutto delle fondate analisi della gestione e la messa a punto dei dati rilevanti, come per esempio il mercato, la posizione, lo sviluppo turistico della regione, le iniziative di marketing pianificate dal gestore, i numeri del settore conosciuti, così come, in caso di immobili esistenti, i risultati ottenuti negli ultimi tre - cinque anni.

grande ritardo di investimenti e la carenza di riserve disponibili.

Wichtigster Grund jedoch für die Abwertung von Hotelimmobilien ist der oft große Investitionsrückstau und der Mangel an gebildeten Reserven.

Grazie alla valutazione di un immobile alberghiero è tuttavia possibile verificare se un investimento è conveniente nel lungo periodo. Affidarsi ad un consulente esperto con un vasto know how del settore permette all’investitore di scegliere le strategie adeguate per un immobile esistente. In caso sussista l’intenzione di vendere aumentano dunque le possibilità di garantire un processo di vendita ben strutturato.

Durch die Bewertung einer Hotelimmobilie kann aber geprüft werden, ob eine Investition sich langfristig rechnen würde. Die Heranziehung eines erfahrenen Beraters mit umfangreichem Branchen-Know-How ermöglicht es dem Investor, die richtige Strategie für eine Bestandsimmobilie zu wählen. Damit werden die Chancen erhöht, bei Verkaufsabsichten einen gut strukturierten Verkaufsprozess gewähren zu können.

Che si tratti della chiusura di una transazione, di un investimento o della ricerca di un gestore: la valutazione e la messa a punto di tutti i dati sono determinanti per il successo.

Sei es der Abschluss einer Transaktion, Investitionen oder eine Betreibersuche: Die Bewertung und Aufbereitung aller Daten sind ausschlaggebend für den Erfolg Ihrer Geschäftsabsichten.

Tuttavia il motivo principale per la valutazione di immobili alberghieri è spesso il

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REPORT

HOTEL ANSITZ PLANTITSCHERHOF

Gartenparadies. Genusskultur. Oldtimer. Golden SPA. Im Hotel Ansitz Plantitscherhof (Obermais - Meran/ SÃ¼dtirol) wurde in mehreren Bauschritten ein rundum harmonisches Hotelprodukt geschaffen.

Giardino paradisiaco. Cultura del benessere. Old timer. Golden SPA. Alla fine di un articolato processo di rinnovamento ed ingrandimento, l’hotel Ansitz Plantitscherhof (Maia Alta-Merano/ Alto Adige) offre oggi un prodotto alberghiero a tutto tondo all’insegna del motto “una vacanza speciale”.

Fotos: © Lorenz Masser, Günter Standl und Rupert Mühlbacher

Zeitlos, modern, urban

erfekt aufeinander abgestimmte natürliche Materialien, traditionelle Elemente und der bewusste Einsatz klarer Formen verleihen dem Ambiente im neuen Hotel Ansitz Plantitscherhof einen einzigartigen Touch. Dabei wurde sowohl im Innen- wie im Außenbereich stets auf einen sorgsamen Umgang mit dem Bestand geachtet: Das historische Haupthaus sollte nicht im Schatten des Neubaus seinen letzten Dienst erweisen, sondern weiterhin als wichtiger Bestandteil der gesamten Anlage verstanden werden.

Senza tempo, moderno, urbano

materiali naturali perfettamente in armonia tra di loro, gli elementi tradizionali e l’utilizzo consapevole di forme chiare donano all’ambiente del nuovo Hotel Ansitz Plantitscherhof un tocco particolare. Sia per gli ambienti interni che per quelli esterni è sempre stata posta particolare attenzione ad un rapporto scrupoloso con l’esistente: lo storico edificio principale non doveva rendere il suo ultimo servizio all’ombra dell’edificio nuovo ma continuare a essere concepito come una parte importante dell’intero impianto.

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REPORT

HOTEL ANSITZ PLANTITSCHERHOF

Nicht größer, aber luxuriöser: das Haus „Zu Plantitz“

Non più grande ma più lussuoso: la casa “Zu Plantitz”

Insgesamt wurden zwölf neue Zimmer sowie zwei Penthouse-Suiten errichtet. Zusammen mit einem neuen Restaurantbereich unter freiem Himmel, einer offenen Küche mit einladendem Buffet, einer Oldtimerwohnzimmer sowie einem großzügigen Außenbereich im Innenhof inklusive Pool und Feuerstelle bilden die neuen Zimmer eine passende Ergänzung zu den Bestandszimmern und runden das Angebot ab. In den beiden Penthouse-Suiten im Dachgeschoss genießt man

In totale sono state realizzate dodici nuove camere e due suite-attico. Le nuove camere e le suite completano l’offerta unitamente ad una nuova area ristorante a cielo aperto, una cucina aperta con un invitante buffet, una lounge vintage ed un’ampia area esterna nel cortile interno, che comprende una piscina e un focolare. Nelle due suite attico nel sottotetto, l’ospite non solo gode di una vista indimenticabile, ma può anche passa-

01 Private Bio-Sauna in den Suiten. 01 Sauna bio privata all’interno delle suite.

02 Lichtdurchflutete Zimmer mit zeitlos modernem Design. 02 Stanze inondate di luce con un moderno design senza tempo.

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HOTEL ANSITZ PLANTITSCHERHOF

REPORT

01 Pergolas tragen zum ortstypischen Charakter bei. 01 Il pergolato richiama il tipico carattere locale.

definiert Wellness neu im Hotel Plantitscherhof

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als Gast nicht nur einen unvergesslichen Ausblick, sondern kann es sich auch im eigenen Dachgarten mit Infinity-Pool, privater Sauna und einladendem Lounge-Bereich gut gehen lassen. Dank einer neuen Tiefgarage, die sich über zwei Stockwerke erstreckt, kann auch das Fahrzeug während des Aufenthalts problemlos untergebracht werden.

re in modo piacevole il proprio tempo nel giardino pensile con piscina Infinity, sauna privata e un’invitante area lounge. Durante il soggiorno è inoltre possibile parcheggiare la macchina senza alcun problema, grazie al parcheggio sotterraneo a due piani.

Ein Gartenparadies ohne Grenzen

Un giardino paradisiaco senza confini

Das wohl wichtigste Merkmal in Hinblick auf die Gestaltung ist die Symbiose zwischen Außen- und Innenraum. Der Garten soll nicht nur in seiner gewohnten Umgebung erlebbar

La caratteristica più importante per quanto concerne la progettazione è decisamente la simbiosi tra esterno e interno. Il giardino non deve essere vissuto soltanto nella sua

02 Privatpool mit Fernsicht auf die umliegende Bergwelt. 02 Piscina privata con vista panoramica sulle montagne circostanti.

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HOTEL ANSITZ PLANTITSCHERHOF

REPORT

sein, sondern auch im Innenbereich seine Spuren hinterlassen. Unter diesem Aspekt wurde beispielsweise das Restaurant mit einem zu öffnenden „Cabriodach“ ausgestattet, wodurch selbst hier ein Gourmeterlebnis unter freiem Himmel genossen werden kann. Auch im Treppenhaus wird dank einer interessanten Installation hängender Grünelemente das Thema des Gartens spürbar; hervorgehoben wird es durch eine spannende Inszenierung mit Bocci-Leuchten sowie der eleganten Leichtbaukonstruktion in Form einer schwebenden Treppe aus Schwarzstahl.

dimensione abituale ma deve lasciare le sue tracce anche negli interni. In quest’ottica il ristorante è stato per esempio dotato di un “tetto cabriolet” apribile, grazie al quale anche un’esperienza gourmet può essere goduta a cielo aperto. Anche nel vano scale il tema del giardino è percepibile grazie a delle interessanti installazioni di elementi verdi appesi; viene fatto risaltare per mezzo di un avvincente allestimento con lampade Bocci ed un’elegante struttura leggera sotto forma di scala sospesa in acciaio grezzo.

01 Hängeleuchten der Firma Bocci. 01 Lampade a sospensione della ditta Bocci.

Wir bedanken uns bei Familie Gufler für das entgegengebrachte Vertrauen, die gute Zusammenarbeit und wünschen weiterhin viel Erfolg! COOK

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TECHNIKSPIEGEL Hotel Ansitz Plantitscherhof, Obermais-Meran / Südtirol (IT) Auftraggeber: Familie Gufler 44 Architektur und Interior Design: Hotel&Spa Archifaktur GmbH Stefan Ghetta 44 Ausführungsplanung: Plan Team GmbH 44 Bruttofläche: ca. 3.400 m² 44 Bruttorauminhalt: ca. 11.000 m³ 44 Bauzeit: November 2017 – März 2018 44 Klassifizierung: 5 Sterne 44 Besonderheit: Restaurant mit großem Glasschiebedach, Penthouse-Suiten mit eigenem Swimmingpool und Outdoor-Sauna, Gardenpool in Edelstahl DIE LEISTUNGEN VON MICHAELER & PARTNER

Feasibility Studie Dott. Arnold Harrasser Projektmanagement Dott. Arnold Harrasser Geom. Roman Tammerle

DETTAGLI TECNICI

02 Das neue Restaurant mit verglastem „Cabriodach“. 02 Il nuovo ristorante con “tetto cabrio” in vetro.

Hotel Ansitz Plantitscherhof, Maia Alta-Merano / Alto Adige (IT) Committente: famiglia Gufler 44 Architettura e Interior Design: Hotel&Spa Archifaktur GmbH - Stefan Ghetta 44 Progettazione esecutiva: Plan Team SrL 44 Superficie lorda: ca. 3.400 m² 44 Cubatura lorda: ca. 11.000 m³ 44 Periodo di realizzazione: novembre 2017 – marzo 2018 44 Classificazione: 5 stelle 44 Particolarità: ristorante con grande tetto in vetro apribile, suite Penthouse con piscina personale e sauna all’aperto, piscina in giardino in acciaio inossidabile SERVIZI DELLA MICHAELER & PARTNER

Studio di fattibilità Dott. Arnold Harrasser Project management Dott. Arnold Harrasser Geom. Roman Tammerle

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REPORT

HOTEL ANSITZ PLANTITSCHERHOF

STECKBRIEF Hotel Ansitz Plantitscherhof, Obermais-Meran / Südtirol (IT) 4 Neubau von 12 Suiten und 2 Penthouse-Suiten mit eigenem Swimmingpool und Outdoor-Sauna 4 Neubau der Küche, des Buffetbereichs und des Restaurants mit großem Glasschiebedach 4 Neugestaltung der gesamten Gartenanlage 4 Neue Oldtimer-Lounge 4 Neuer Gardenpool in Edelstahl 4 Attraktiver unterirdischer Verbindungsgang 4 Zweistöckige Tiefgarage mit CheckIn-Bereich

SCHEDA SINTETICA Hotel Ansitz Plantitscherhof, Maia Alta-Merano / Alto Adige (IT) 4 Nuova costruzione di 12 suite e 2 suite Penthouse con piscina personale e sauna all’aperto 4 Nuova costruzione della cucina, della zona riservata al buffet e del ristorante con un tetto in vetro apribile 4 Riorganizzazione dell’intera struttura del giardino 4 Nuova lounge Oldtimer 4 Nuova piscina in giardino in acciaio inossidabile 4 Affascinante passaggio di collegamento sotterraneo 4 Garage sotterraneo a due piani con zona check-in

Wir danken Familie Guﬂer für das Vertrauen und die jahrelange gute Zusammenarbeit und wünschen viel Erfolg!

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03 Die Außen-Lounge lädt zum Verweilen. 03 La lounge esterna invita a trattenersi.

Natur trifft Moderne

La natura incontra il moderno

Auch der sorgfältige Umgang mit ausgewählten Materialien war dem Bauherrn bei der Neugestaltung des Hotels sehr wichtig. So zieren im Außenbereich beispielsweise großformatige Porphyrplatten aus der Region den liebevoll angelegten Gartenbereich. Im Innenraum finden sich nachhaltige Wandoberflächen wie der auf Kalk und Marmor basierende Steinputz „Terra Stone“, begleitet von zahlreichen weiteren Echtsteinoberflächen. Auch das im gesamten Haus verwendete Eichenholz wurde dank einer natürlichen Laugung mit einem besonderen

Molto importante per i committenti durante i lavori di ammodernamento dell’hotel è stato anche l’utilizzo attento di materiali scelti. All’esterno ad esempio, dei grandi pannelli di porfido proveniente dalla regione decorano l’aggraziato giardino. Negli spazi interni si trovano delle superfici murali sostenibili come rivestimenti in pietra a base di calcare e marmo, accompagnate da numerose altre superfici in vera pietra. Anche il legno di quercia utilizzato in tutto l’edificio è stato nobilitato per mezzo di una lisciviazione

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REPORT

HOTEL ANSITZ PLANTITSCHERHOF

Charakter veredelt. Im Kontrast hierzu hat man erreicht, durch den gekonnten Einsatz von Schwarzstahlelementen die gewünschte moderne, urbane, aber dennoch heimelige Note zu erzeugen.

naturale. In contrasto con ciò si è riusciti a ottenere il desiderato tocco moderno, urbano e tuttavia accogliente grazie all’utilizzo sapiente di elementi in acciaio grezzo.

Großzügigkeit lädt zum Verweilen

La spaziosità invita alla permanenza.

Die Zimmer im neu errichteten Gebäudeteil „Zu Plantitz“ bestechen durch einen ausgefeilten Grundriss, der dank seiner primären Ausdehnung in der Breite eine konzentrierte Ausrichtung nach Außen erlaubt, was durch die fast vollständig transparente Außenfassade noch weiter verstärkt wird. Daneben sorgen ein großzügiges offenes Bad mit einladender Doppeldusche, eigene komplett aus Holz gefertigte Schrankräume, eine gemütliche Lounge-Ecke sowie gekonnte Stilelemente wie ein originaler Marshall-Radio oder auch ein spezielles Lampendesign von Tom Dixon für die richtige Umgebung zum Entspannen und Wohlfühlen.

Le camere nella parte di edificio di nuova costruzione “Zu Plantitz” conquistano con una pianta ben elaborata, che grazie alla sua estensione primaria in larghezza permette un orientamento concentrico verso l’esterno, effetto ampliato ulteriormente per via della facciata esterna quasi completamente trasparente. Insieme a tutto ciò, uno spazioso bagno aperto con un’invitante doccia doppia, delle proprie cabine armadio realizzate completamente in legno, un’accogliente angolo lounge e dei sapienti elementi stilistici come una radio Marshall originale o anche una speciale lampada di design di Tom Dixon assicurano l’ambiente giusto per rilassarsi e sentirsi bene.

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44 Inneneinrichtung / Arredamento interni Oltremodo Tel. +39 0471 252292 www.oltremodo.it

44 Ausführungsplanung und Bauleitung / Progettazione esecutiva e direzione lavori Plan Team GmbH Tel. +39 0471 543200 www.planteam.it

44 Fenster / Finestre Tip Top Fenster GmbH Tel. +39 0472 520283 www.tip-top-fenster.com

44 Elektroplanung / Progettazione impianti elettrici Innovative Engineering Tel. +39 0471 254325 44 Heizungs- und Sanitäranlagen / Progettazione impianti termosanitari Hydro Pircher Heizungs- und Sanitäranlagen Tel. +39 0473 278007 www.hydro-pircher.com 44 Küche / Cucina Niederbacher GmbH Tel. +39 0471 968600 www.niederbacher.it 44 Böden / Pavimenti Hofer Fliesen & Böden GmbH Tel. +39 0471 654148 www.hofer.it 44 Tischler / Opere di falegnameria Tischlerei Karl Prugger Tel. +39 338 6018048

44 Schwimmbad / Piscina Niro-Pool GmbH Tel. +43 7675 39307 www.niro-pool.com 44 Türen / Porte Rubner Türen AG Tel. +39 0474 563222 www.tueren.rubner.com 44 Beleuchtung / Illuminazione Lichtstudio Eisenkeil GmbH Tel. +39 0473 204000 www.lichtstudio.com 44 Sauna / Sauna devine wellness-anlagenbau GmbH Tel. +43 5338 61465 www.devine.at 44 Alarmanlage / Sistema di sicurezza Alarm Center OHG Tel. +39 0471 260766 www.alarmcenter.it

PARTNER IN CANTIERE

Oldtimer und Zigarren

Vintage e sigari

Das hauseigene Oldtimerwohnzimmer erlaubt es, sich unter dem Thema Whiskey und Zigarren eine wohlverdiente Auszeit aus dem Alltag zu gönnen und entspannte Stunden in einem einzigartigen Ambiente zu verbringen. Diese Lounge lädt durch den gekonnten Einsatz ausgewählter Ledermöbel, einem dunklen Holzboden sowie vieler Stilelemente aus früheren Zeiten zum Verweilen und gemütlichen Beisammensein ein.

La lounge vintage della casa consente di concedersi una meritata pausa dalla quotidianità e di passare del tempo rilassati in un ambiente unico al tema di whisky e sigari. Questa lounge invita a trascorrere piacevolmente del tempo in compagnia grazie all’utilizzo di selezionati mobili in pelle, un pavimento in legno scuro e molti elementi stilistici di tempi passati.

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HOTEL ANSITZ PLANTITSCHERHOF

INTERVIEW

MARGIT UND JOHANNES GUFLER | Gastgeber / proprietari Hotel Ansitz Plantitscherhof

„Etwas Besonderes muss es sein!“ Frau Gufler über den Umbau ihres Hotels, das zu den Geheimtipps im Meraner Raum zählt. Frau Gufler, der Plantitscherhof zählt seit Jahren zu einem der Geheimtipps im Meraner Raum. Welche waren die bedeutendsten Veränderungen seit der Betriebsübernahme im Jahr 2006? Margit Gufler: Etwas Besonderes muss es sein! Dieser Leitspruch begleitet unser gesamtes Unternehmertun. Vor allem das Gartenparadies, die herausragende Gastronomie und Wohnräume im zeitlosen modernen Design liegen uns am Herzen. Mit dem SkyRestaurant haben wir uns einen großen Wunsch erfüllt: Dinieren unter freiem Sternenhimmel, Frühstücken in der wärmenden Morgensonne, das Genießen mit Blick in den Himmel. Möglich macht dies eine einzigartige Konstruktion mit motorisiertem Panoramadach, das sich geräuschlos öffnen und schließen lässt. Der romantische Garten wurde zu einer Wohlfühloase mit Feuerplatz, Gartenlounge, versteckten Lieblingsplätzen und neuem Außenpool. Ein weiterer Schritt war der komplette Ausbau des Gebäudes „Ansitz zu Plantitz“: Vierzehn Zimmer und Suiten bieten besten Komfort und gleichzeitig legere Wohnatmosphäre in Top-Qualität. Ein ganz besonderes Highlight sind die zwei Penthouse-Suiten. Intim und exklusiv logiert es sich in den beiden Dachter-

rassen-Suiten mit Sauna, privatem Pool und großzügiger Panoramaterrasse.

Etwas Besonderes ist wohl auch Ihr Oldtimer-Wohnzimmer ... Ja, das stimmt. Dort treffen sich Oldtimer-Liebhaber, um sich auszutauschen und die gemeinsame Leidenschaft in geselliger Runde zu teilen, Ausflüge Revue passieren zu lassen oder am Flipper-Automaten mit Musik von damals in fröhliche Nostalgie einzutauchen... ein Plätzchen, wo man sich wohl fühlt. Und damit vervollständigt das Wohnzimmer unser Herzens-Prinzip: Urlaub an einem Ort zu machen, an dem man sich in jeder Hinsicht zu Hause fühlt. An dem das Neue gar nicht so neu erscheint, weil es einfach dazugehört. Wenn man sich nun unseren Plantitscherhof anschaut, haben wir einen harmonischen Urlaubsort geschaffen. Mit diesem Umbau hebt sich der Standard Ihres Hauses von einem 4*s- zu einem 5*-Betrieb. Was hat Sie dazu bewegt, diesen Schritt zu machen, und was war Ihnen dabei beim Umbau besonders wichtig? Uns liegt gar nicht viel daran, in Klassifizierungen zu denken. Unser Gast soll ein legeres Urlaubsambiente vorfinden, in dem er eine Auszeit von seinem Alltag

nehmen kann. Dass unsere Serviceleistungen auf erstklassigem Niveau sind, versteht sich von selbst.

Durch die langjährige Erfahrung im Betrieb und durch konstante Investitionen sind Sie immer am Puls der Zeit. Was sind Ihrer Meinung nach die stärksten Trends der Branche für die nächsten Jahre? Wir möchten einzigartige Urlaubserlebnisse schaffen, eine wertvolle Zeit, in der jeder das vorfindet, was man für sich und die individuelle Zufriedenheit braucht. Unseren Mitarbeitern versuchen wir stets mit Freude die Gastgeberrolle zu vermitteln, um so einen luxuriösen Urlaub mit persönlicher Note und südtiroler Gastlichkeit zu kreieren. Mit dem Umbau hat sich damit das letzte Puzzlestück harmonisch eingefügt und unsere Vorstellung von einem reizvollen Urlaubsdomizil für alle, die das Besondere suchen, vervollständigt. Und dieser Philosophie bleiben wir treu.

“Deve essere qualcosa di speciale!” La signora Gufler sulla ristrutturazione del loro hotel, una delle attività di punta nell’area di Merano. Signora Gufler, il Plantitscherhof è da anni tra le attività di punta dell’area di Merano. Quali sono stati i cambiamenti principali da quando, nel 2006, ha preso in gestione l’attività? Margit Gufler: Deve essere qualcosa di speciale! Questo motto accompagna tutto quello che facciamo nella nostra attività. Ci stanno a cuore soprattutto il giardino paradisiaco, l’eccellente gastronomia e gli alloggi realizzati con un design moderno senza tempo. Con il ristorante Sky abbiamo realizzato un grande sogno: Cenare sotto il cielo stellato, fare colazione al caldo sole mattutino, gustare tutto con lo sguardo rivolto al cielo. Tutto questo è reso possibile da una costruzione speciale con tetto panoramico motorizzato che si apre e chiude in modo assolutamente silenzioso. Il romantico giardino è stato trasformato in un’oasi di benessere, con area per accendere il fuoco, lounge nel giardino, angoli dove godersi un po’ di riservatezza e una nuova piscina all’aperto. Un ulteriore passo è stata la completa ristrutturazione dell’edificio “Ansitz zu Plantitz”: Quattordici camere e suite offrono il miglior comfort e contemporaneamente un’atmosfera abitabile leggera, di massima qualità. Il fiore all’occhiello sono le nostre due

suite attico. Le due suite con terrazza sul tetto offrono un alloggio intimo ed esclusivo con la sauna, la piscina privata e una generosa terrazza panoramica.

vare un ambiente di vacanza leggero, dove poter staccare dalla quotidianità. Che i nostri servizi siano a un livello di prima classe è dato per scontato.

Anche il salotto Oldtimer è sicuramente qualcosa di speciale ... Si, certo. Come primo Oldtimerhotel originale nell’Alto Adige siamo fieri del nostro salotto Oldtimer che offre lo spazio per uno scambio d’opinione tra gli appassionati di automobili speciali e da ora offriamo anche un garage sotterraneo a due piani. Se guardiamo il nostro Plantitscherhof, possiamo dire di essere riusciti a realizzare un nascondiglio armonico. Il più grande complimento ricevuto dopo i lavori di ristrutturazione è arrivato dai nostri clienti fedeli che non hanno saputo riconoscere il nuovo dall’esistente. Questo dimostra la buona riuscita del tentativo senza tempo di fondere insieme l’esistente con il nuovo.

Grazie all’esperienza pluriennale nella gestione e ai costanti investimenti è sempre a passo con i tempi. Secondo lei qual’è il trend maggiore del settore per i prossimi anni? La vacanza di un ospite deve essere unita a delle esperienze avvincenti, appaganti e piacevoli e al soddisfacimento dei suoi desideri durante il suo prezioso tempo. Per noi è stato importante stabilire quattro priorità: Giardino paradisiaco, cultura del piacere, macchine d’epoca e Golden SPA. I nostri ospiti adorano questa combinazione e noi abbiamo la fortuna di aver potuto fare della nostra passione un lavoro. Un fattore decisamente importante adesso e in futuro sono i dipendenti di un’attività. Sono loro che insieme a noi mettono in pratica la nostra filosofia e che sono a stretto contatto con l’ospite. Possiamo dire con orgoglio che i nostri dipendenti presentano il lato miglior della nostra casa. Non più grande ma più lussuoso. Realizzare il nuovo con passione: questa è e rimane la nostra filosofia nell’hotel Ansitz Plantitscherhof.

Con questi lavori di ristrutturazione lo standard della vostra casa è passato da un’attività a 4*s ad una a 5*. Cosa vi ha spinto a intraprendere questo passo e cosa ha rivestito particolare importanza durante i lavori di ristrutturazione? Non diamo molto importanza alle classificazioni. Il nostro ospite deve tro-

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TOPIC

MIRJAM ZÖSCHG | Project Management

Furniture, Fixtures & Equipment Über die Bedeutung von Innenausstattung und Inneneinrichtung in der Hotellerie

Definition: FF&E (= Furniture, Fixtures & Equipment) bezeichnet die Innenausstattung- und Inneneinrichtung eines Hotels. Anders und vereinfachend gesagt: Würde man ein Hotel auf den Kopf stellen, umfasst FF&E alles, was dabei herausfallen würde. Fachlich zusammengefasst: Unter den Begriff FF&E versteht man alle beweglichen, nicht mit dem Gebäude verbundenen Teile. OS&E (= Operating Supplies & Equipment) ist ein Teilbereich des FF&E. Hierzu gehören jene Gegenstände, über die der Gast erst dann nachdenkt, wenn sie fehlen: Bettwäsche, Fön, Handtücher, Teller, Gläser, Dekoration etc.

Bedeutung des Themas Bei der Errichtung und Sanierung von Hotelbetrieben gehört FF&E neben der technischen Gebäudeausstattung und den Ausbaugewerken zu den größten und wahrscheinlich schwierigsten Bereichen. Dies liegt besonders daran, dass FF&E alle Bereiche eines Hotels betrifft und dass die Kosten nicht unerheblich sind: Je nach Hotelkategorie spricht man von 12 bis 16 Prozent des Gesamtinvestitionsvolumens. Nicht selten kommt es zu

Konflikten zwischen definiertem Baubudget und gewünschter Ausstattung. Hier gilt es vor allem zu überlegen: Was brauche ich wirklich, um die gewünschte Positionierung stimmig umzusetzen? Welche Grundelemente – insbesondere unter Berücksichtigung der Faktoren Kategorisierung und Gästekomfort – dürfen auf keinen Fall fehlen? Was ist mir in der

Ausstattung besonders wichtig? Worauf kann ich hingegen verzichten? Nicht selten gilt es hier, nach Kompromissen zu suchen, um dennoch im Rahmen des Definierten bleiben zu können. Oft kommt es natürlich auch zu Diskussionen, sei es unter den Bauherren selbst oder zwischen Bauherr

Furniture, Fixtures & Equipment The Importance of Interior Fittings and Decorations in the Hotel Industry

Definition: FF&E (= furniture, fixtures & equipment) is the term used to describe the interior fittings and decorations of a hotel. Or, to put it more simply: if you were to turn a hotel upside down, FF&E would be all the things that fell out. More professionally summarised: FF&E refers to all moveable parts which are not attached to the building. OS&E (= operating supplies & equipment) is a sub-category of FF&E. This is the term given to those objects of which the guest is only first aware when they are missing: bed linen, hair-dryer, towels, plates, glasses, decorations, etc.

Significance of the Topic When it comes to the construction and renovation of hotel businesses, and alongside the technical building installations and finishing works, FF&E represents one of the largest, and probably the most difficult, areas. This is particularly due to the fact that FF&E concerns all areas of a hotel and that the costs are considerable: depending on the category of hotel, we are talking about 12 to 16 percent of the total investment volume. Conflicts between the defined budget

and the desired furnishings are not uncommon. Above all, it is worth considering: what do I really need in order to implement the desired positioning in a coherent manner? Which basic elements â&#x20AC;&#x201C; particularly taking into consideration the factors of categorisation and guest comfort â&#x20AC;&#x201C; may not be lacking at any cost? What is particularly important to me when it comes to furnishings? Conversely, what can I leave away? It is often important to look for compromises here in order to be able to stay within your defined framework. Of course, arguments also arise frequently, whether these are among the developers themselves or between the developer and the designer. Here, the role of a neutral, advisory person from project management can be all the more important; someone who always keeps an eye on both aesthetic goals and defined budgets, and who does not let themselves be influenced by emotions in doing so.

renovations in this area. For example, depending on whether the hotel is run by the owner or by the operator, the costs remain with the owner or are transferred to the operator. For this, reserve funds must be set aside each year and constant investments carried out in order to avoid an investment backlog and so that the quality of the operation can be kept to a constant level.

Advantages of Professional Support In this area, qualified professional support through project management enables the design and product concept to be able to be implemented in feasible, realistic and operationally-efficient solutions. A further important factor is to facilitate the process for the customer: consideration is shown for regulations and norms, as well as costs and consistency, during all stages. The avoidance of conflicts of responsibility can 100% be guaranteed by effective interface management between all parties.

Due to daily use, furnishings are also subject to a considerable amount of wear and tear. This is why it is necessary for existing operations to carry out constant

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TOPIC

und Designer. Umso wichtiger kann die Rolle einer neutralen und beratenden Person aus dem Projektmanagement sein, die sowohl ästhetische Ziele als auch definierte Kostenrahmen stets im Blick behält und sich dabei nicht von Emotionen leiten lässt.

Die Ausstattung unterliegt aufgrund der täglichen Nutzung auch einer deutlichen Abnutzung. So gilt es auch bei Bestandsbetrieben, ständig Sanierungen in diesem Bereich vorzunehmen. Abhängig davon, ob zum Beispiel das Hotel vom Inhaber oder vom Betreiber geführt wird, bleiben die Kosten beim Inhaber oder gehen auf

Leistungsspektrum Michaeler & Partner Von der Planung • Erstellung von Terminplänen • Erstellung des Mengengerüsts, Angebotseinholung, Kalkulation, Budget • Prüfung der Angebote und Planung auf den Betreiberstandard • Bieterliste Preisspiegel

Bis zur Ausführung • Einhaltung des Budgets – Rechnungsprüfung- und Freigabe • Verhandlungen mit den Firmen • Management der Schnittstellen • Koordination der Firmen untereinander und vor Ort • Sicherstellen der Übergabe an den Kunden

den Betreiber über. Hierfür müssen jährliche Rücklagen gebildet und konstante Investments getätigt werden, damit ein Investitionsstau vermieden wird und die Qualität des Betriebs auf einem konstanten Level gehalten werden kann.

Vorteile fachlicher Unterstützung Die fachlich qualifizierte Unterstützung durch ein Projektmanagement ermöglicht in diesem Bereich, dass das Design- und Produktkonzept in machbare, realistische sowie operativ effiziente Lösungen umgesetzt werden kann. Ein weiterer wichtiger Faktor ist die Entlastung des Kunden: In allen Phasen wird auf Vorschriften und Normen sowie Kosten und Stimmigkeit Rücksicht genommen. Die Vermeidung von Konflikten der Zuständigkeiten ist zu 100 Prozent durch effektives Schnittstellenmanagement gegeben.

Facts & Figures BEISPIELHAFTE DARSTELLUNG VON INVESTITIONSRHYTHMEN MODEL DEPICTION OF INVESTMENT CYCLES Bereiche Department Zimmer Rooms

0-5 Jahre 0-5 years Wandverkleidungen Wall Coverings

5-7 Jahre 5-7 years X

Vorhänge Curtains

X X

Möbel Furniture

Beleuchtung Lighting

Fernsehgeräte Television Sets Badezimmer Bathroom

Fliesen Tiles

Beleuchtung Lighting

Steuerelemente Controls

Sanitäre Ausstattung Sanitary Equipment

Duschgläser Shower Partitions Wellness Wellness

Fußboden/Wände/Decke Floor/Wall/Ceiling

Sauna/ Dampfbad Sauna/ Steam Bath

Pool Pool

Bädertechnik Bath Technology

Fitnessgeräte Fitness Equipment Öffentlicher Bereich Public Space

Wandverkleidungen Wall Coverings

X X

Teppiche Carpet

Lose Möbel Moveable furniture

Zubehör Fixtures

Beleuchtung Lighting Back-of-Bereich Back-of-House Areas

10-15 Jahre 10-15 years

Teppiche Carpets Matratzen Mattresses

7-10 Jahre 7-10 years

Große Küche Large Kitchen

Fußboden/Wände Floor/ Walls

Techn. Ausstattung Techn. Installations

Aufzüge (Innen) Elevators (interior)

Verwaltung Administrative/ Other

Telefon Ausstattung Phone Equipment IT IT

X X

Michaeler & Partner’s Range of Services From planning • Creation of schedules • Creation of quantity structures, invitations to tender, calculation, budget • Inspection of offers and planning to the operator’s standard • Bidder list price comparison

To execution • Adherence to the budget – verification and approval of invoices • Negotiations with the companies • Interface management • Coordination of the companies with each other and on site • Safeguarding of handover to the customer

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SNAPSHOT

HOTEL LÖWENHOF

Natürlich – ehrlich – gemütlich

til. S n i e m u a Gen tile. s o i m l i Proprio

Das Designkonzept des Hotel Löwenhof in Vahrn bei Brixen

Fliesen, Steine, Holz- & Laminatböden Ceramiche, pietre, pavimenti in legno e laminato

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Naturale – onesto – tranquillo Il progetto per l’hotel Löwenhof a Varna, Bressanone

ie fertiggestellten Hotelzimmer soliniti i lavori, le stanze dell’hotel devono len, stimmig mit dem Eingangsberappresentare in sintonia con l’atrio reich und der Lobby, ein erneuertes d’ingresso e la lobby, l’immagine rinImage des Hauses repräsentieren. novata della casa. Die vorwiegenden Adjektive der Entwurfsplanung: natürlich – ehrlich – gemütlich! Der Übergang von Bad zu Wohn-/Schlafbereich verläuft fließend. Der Waschtisch wird so zum freistehenden Einrichtungsgegenstand, und der Badbereich profitiert vom hellen Wohnraum.

Gli aggettivi prevalenti nella fase progettuali sono stati: naturale – sincero – accogliente! Il passaggio dalla zona bagna alla zona giorno/notte si sviluppa in modo scorrevole. Il lavamano è concepito pertanto come un oggetto d’arredo libero, e la zona bagno approfitta della luminosa zona giorno.

STECKBRIEF Hotel Löwenhof, Vahrn / Südtirol (IT) 44 Aufstockung von zwei Stockwerken in Holzbauweise und Neuerrichtung von 14 Zimmern 44 Neubau von acht hochwertigen Zimmer einheiten mit vollverglaster Fassade und freistehende Badewannen 44 Neubau von sechs Suiteneinheiten mit Highlights wie Schwebebetten, Sauna und freistehende Badewannen 44 Anpassung von acht Bestandszimmern

SCHEDA SINTETICA Hotel Löwenhof, Varna / Alto Adige (IT) 44 Sopraevelazione di due piani in costruzione in legno e nuova edificazione di 14 stanze 44 Nuova costruzione di otto unità di stanze di alta qualità con facciata interamente in vetro e vasche da bagno a sé stanti 44 Nuova costruzione di sei unità suite con highlight come letti sospesi, sauna e vasche da bagno a sé stanti 44 Adattamento di otto stanze esistenti

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TECHNIKSPIEGEL

HOTEL LÖWENHOF

Hotel Löwenhof, Vahrn / Südtirol (IT) Auftraggeber: Familie Niederstätter 44 Architektur & Interior Design: Archifaktur – Stefan Ghetta 44 Bruttogeschossfläche: 643 m² 44 Bruttorauminhalt: 1.900 m³ 44 Bauzeit: April 2018 – Juni 2018 44 Klassifizierung: 4 Sterne 44 Investitionskosten: ca. 2 Mio. Euro DIE LEISTUNGEN VON MICHAELER & PARTNER

Projektmanagement: Karin Mitterrutzner, MSc Dipl.-Ing Mirjam Zöschg

DETTAGLI TECNICI Hotel Löwenhof, Varna / Alto Adige (IT) Famiglia Niederstätter 44 Architettura & Interior Design: Archifaktur – Stefan Ghetta 44 Superficie lorda nuova costruzione: 643 m² 44 Cubatura lorda: 1.900 m³ 44 Periodo di realizzazione: aprile 2018 – giugno 2018 44 Classificazione: 4 stelle 44 Investimento: circa 2 milioni di Euro SERVIZI DELLA MICHAELER & PARTNER

Project management: Karin Mitterrutzner, MSc Dipl.-Ing Mirjam Zöschg

01 Großzügige Suite mit liebevollen Details und Blick über die Stadt Brixen. 01 Ampia suite con dettagli curati e vista sulla città di Bressanone.

PARTNER AM BAU Projekt / Progetto Hotel Löwenhof, Vahrn / Südtirol (IT) Varna / Alto Adige (IT) 44 Baumanagement / Project Management Michaeler & Partner Tel. +39 0472 978 140 www.michaeler-partner.com

02 Offene Ankleide- und Badlösungen im innovativen Design. 02 Soluzioni spaziali per lo spogliatoio e il bagno aperti, realizzati con un design innovativo.

Abgesehen von der lockeren Dekoration basiert das Konzept farblich auf Erdtönen, die den Zimmern eine gemütliche Grundstimmung geben sollen. Der Kontrast entsteht zwischen den verschiedenen Oberflächenstrukturen: gehacktes Holz, rauer Kalkputz und glatter Schwarzstahl prägen die Innenarchitektur. Durch die geraden Formen behalten die Hotelzimmer ihre Klarheit. Jeder der vier Zimmertypen zeichnet sich durch individuelle Attribute aus. Somit wird beispielsweise das Himmelbett im einen Raum zum Hängebett im nächsten.

Oltre la decorazione delicata, il concetto cromatico si basa sui toni terra, con i quali si intende dare alle stanze un’accogliente ambiente di fondo. Il contrasto si crea tra le diverse strutture delle superfici: legno tagliato, intonaco ruvido a base di calce e acciaio nero liscio sono i materiali che caratterizzano gli ambienti interni. Grazie alle forme dritte le stanze dell’hotel mantengono la loro chiarezza. Ciascuno dei quattro tipi di stanze è contraddistinto da elementi individuali. Così, il letto a baldacchino in una stanza è sostituito ad esempio nella stanza successiva da un letto sospeso.

44 Ausführungsplanung, Statik, Sicherheit / Progetto esecutivo, statico e della sicurezza iPM Ingenieurbüro Tel. +39 0474 050005 www.ipm.bz 44 Heizungs- und Sanitäranlagen / Impianti Termosanitari Pezzei GmbH Tel. +39 0472 831307 www.pezzei.it 44 Fenster / Finestre Tip Top Fenster GmbH Tel. +39 0472 520283 www.tip-top-fenster.com 44 Sauna / Sauna Klafs GmbH & Co. KG Tel. +43 5335 2330-0 www.klafs.com 44 Kalte Böden / Pavimenti bauexpert AG Tel. +39 0472 821848 www.bauexpert.it

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Neues Kinderparadies auf Krk Anfang Juli 2017 öffnete das 4* Falkensteiner Hotel Park Punat auf der Insel Krk in Kroatien

Hotel Funimation Katschberg

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FALKENSTEINER HOTEL PARK PUNAT

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New Children’s Paradise on Krk The 4* Falkensteiner Hotel Park Punat opened on the island of Krk in Croatia at the beginning of July 2017.

STECKBRIEF Falkensteiner Hotel Park Punat, Insel Krk (HR) 44 Vollständige Sanierung sowie Um- und Neubau der gesamten Hotelanlage und der Außenanlagen 44 Sanierung und Umbau von 194 Zimmern: 149 Comfort-Zimmer, 20 Familienzimmer, 16 Jugendzimmer, 9 Suiten 44 Neubau der öffentlichen Bereiche: Lobby, Rezeption, Restaurant, Bar, Indoor-Falky-Land 44 Neuerrichtung der Außenanlagen: Pool (280 m²), Liegeflächen (700m²), Kinderpool mit Sonnensegel (100m²), Wasserutsche, Outdoor-Kinderspielplatz, Parkplätze (3.766 m²)

PROFILE Falkensteiner Hotel Park Punat, the island of Krk (HR)

nnerhalb von nur sechs Monaten intensiver Bauzeit wurde das 4-Sterne-Falkensteiner-Hotel Park Punat komplett umstrukturiert und saniert. Dabei waren alle Bereiche des Hotels betroffen: Alle 194 Zimmer- und Suiten-Einheiten wurden umgebaut und renoviert, und das bestehende Restaurant wurde abgerissen, um Raum für ein großzügiges, modernes und mit Tageslicht durchflutetes Restaurant sowie für

he 4-star Falkensteiner Hotel Park Punat was completely restructured and renovated within a mere six months of intensive construction. This renovation concerned all areas of the hotel: all 194 rooms and suites were refurbished and renovated, and the existing restaurant was demolished to make room for a generously-sized, modern restaurant flooded with natural light, as well as for a

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Toscana

44 Complete renovation, as well as conversion and new construction of the complete hotel complex and its outdoor facilities 44 Renovation and conversion of 194 rooms: 149 standard rooms, 20 family rooms, 16 teen rooms, 9 suites 44 New construction of public areas: Lobby, reception, restaurant, bar, indoor Falky Land 44 Reconstruction of the outdoor facilities: Pool (280 m²), reclining areas (700 m²), children’s pool with sun awning (100 m²), water slide, children’s outdoor play area, parking spaces (3,766 m²)

FIRENZE

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TECHNIKSPIEGEL

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Falkensteiner Hotel Park Punat, Insel Krk (HR) Auftraggeber: Hoteli Punat d.d. Architektur: ATP Projektiranje d.o.o. Interior Design: Beainteriors Bruttogeschossfläche: ca. 11.500 m² + Außenanlagen ca. 7.500 m² Bauzeit: Jänner 2017 – Juni 2017 Klassifizierung: 4 Sterne Besonderheit: Pergola-Verbindung beider Hotelgebäude, Indoor- und Outdoor-Falky-Land, Poolanlage inkl. Wasserattraktionen Investitionskosten: ca. 8 Mio. Euro DIE LEISTUNGEN VON MICHAELER & PARTNER IN ZUSAMMENARBEIT MIT AFFILIATE PARTNER IPUCONSULT

Touristische Projektentwicklung Örtliche Bauherrenvertretung & Projektmanagement Dipl.-Ing. Karsten Konnopka, MSc Dipl.-Ing. Magdalena Konnopka, MEng

FALKENSTEINER HOTEL PARK PUNAT

01 Schlafbereich der Kinder in einer Suite. 01 Children’s sleeping area in one of the suites.

TECHNICAL DETAILS

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Falkensteiner Hotel Park Punat, the island of Krk (Croatia) Client: Hoteli Punat d.d. Architecture: ATP Projektiranje d.o.o. Interior design: Beainteriors Gross floor area: approx. 11,500 m² + outdoor facilities approx. 7,500 m² Construction phase: January 2017 – June 2017 Rating: 4 stars Special feature: Connection of both hotel buildings via pergola, indoor and outdoor Falky-Land, pool area incl. water attractions Investment costs: approx. 8 million euros THE SERVICES OF MICHAELER & PARTNER IN COLLABORATION WITH THEIR AFFILIATE PARTNER, IPU-CONSULT

Tourism-based project development Local client representation & project management Dipl.-Ing. Karsten Konnopka, MSc Dipl.-Ing. Magdalena Konnopka, MEng

02 Besonderes Jugendzimmer. 02 Special teen room.

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PARTNER AM BAU Projekt / Project Falkensteiner Hotel Park Punat, Insel Krk (HR) the island of Krk (Croatia) 44 Baumanagement / Project management Michaeler & Partner Tel. +39 0472 978140 www.michaeler-partner.com 44 Projektentwicklung / Project management associate of Michaeler & Partner Ipu–consult d.o.o. Tel. +385 91 1281280 44 Generalplanung & ÖBA / General planning & local construction supervision ATP Planungs- und Beteiligungs AG Tel. +43 512 5370-0 www.atp.ag

03 Der neue Kinder-Bereich im Hotel. 03 The hotel’s new children’s area.

ein neues Indoor-Falky-Land zu schaffen. Der gesamte Außenbereich wurde ebenfalls vollständig neu definiert. So wurden die beiden Hotelgebäude neu erschlossen und durch eine Pergola miteinander verbunden.

new indoor Falky Land. The complete outdoor area was also completely redefined. In this manner, the two hotel buildings were redeveloped and connected via a pergola.

Hinzu kommt eine neue Poollandschaft mit unterschiedlichen Bereichen für Erwachsene und Kinder inklusive diverser Wasserspielattraktionen. Auch ein Outdoor-FalkyKinderspielplatz wurde errichtet. Ebenfalls neu gestaltet und erweitert wurden die Parkplatzflächen, die nun auch durch eine Elektroladestation für Fahrzeuge der Marke Tesla ergänzt wurden.

On top of this, a new pool landscape was added, with different areas for adults and children, including various water-based attractions. An outdoor Falky play area was also constructed. The parking facilities were also redesigned and extended, and have now also been expanded to include a charging station for Tesla electric vehicles.

44 Elektroarbeiten / Electrical work D.G. Commerce d.o.o. Tel. +385 40 646791 www.dg-commerce.hr 44 Grafikwände, Werbeanlagen, Beschilderung / Graphic walls, advertising structures, signage Adria Reklama Tel. +385 23 344045 www.adria-reklama.hr 44 Wasserattraktionen / Water attractions Aquarena GmbH Tel. +43 2955 70683 www.aquarena.com 44 Sonnenlegen, Sonnenschirme / Sun loungers, parasols Red-Italy Tel. +39 (0) 577 949020 www.red-italy.it 44 Zutrittskontrolle, Safes / Access control, safes Häfele Austria GmbH Tel. +43 6229 39039-0 www.haefele.at 44 Tischlerarbeiten Öffentliche Bereiche / Carpentry work in public areas Dast-Woodworld Tel. +385 51 520960 www.dast-wood.hr

PARTNER IN CONSTRUCTION

Hotelbau Journal 01/2018

hotel park punat

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DARIO TRAVAŠ | Architekt

„Architektur einer abstrakten Lyrik“ Architekt Dario Travaš aus Rijeka (Kroatien) ist Partner bei ATP architekten ingenieure, einem führenden Integralen Planer in Europa. Aus seiner Feder stammen die Formen des Falkensteiner Hotel Park Punat in Krk.

Herr Travaš, was hat Sie beim Entwurf des Falkensteiner Hotel Park Punat inspiriert? Dario Travaš: Im Mittelpunkt unserer Überlegungen stand der Mensch und die Qualität seines Aufenthalts an einem Ort, wo die besänftigenden mediterranen Einflüsse besonders stark wir-

ken. Also haben wir die Räumlichkeiten des Hotels als Verlängerung dieses Ambientes betrachtet. Die Architektur orientiert sich an den hundertjährigen Olivenbäumen, dem tiefen Blau des Meeres und der Wärme eines sommerlichen Sonnenuntergangs. Gläserne Kuben, in denen Olivenbäume wach-

sen, lassen Licht in die Tiefen des Restaurants strömen und reflektieren wie Kaleidoskope das Blau der Umgebung. Intensiviert werden diese naturnahen Eindrücke durch eine künstlerische Installation aus geflochtenem Strick und verdichten sich mit dem Interior Design zu einem „Genius Loci“.

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INTERVIEW

FALKENSTEINER HOTEL PARK PUNAT

Welchen gestalterischen Zugang haben Sie für die im Park gelegenen Teile des Hotels gewählt? Unser Anliegen war es, die Qualitäten, welche die Natur und die Landschaft am Standort des Hotels bieten, durch die Architektur zu rahmen und sie damit zu verstärken. Der Garten der Sinne, der sich auf dem Hotelareal befindet, ist eine Ode an die mediterrane Flora und zelebriert deren Überfluss an Farben und Gerüchen. Dazu haben wir eine organisch geformte Pergola entworfen: Diese hauchdünne Betonkonstruktion kadriert die Nähe zum Meer und zu den hohen Pinien des Areals. Durch ihre

mäandrierende Form bewahrt sie eine respektvolle Distanz zu den Bäumen. Ihre Aufgabe ist, das Hauptgebäude des Hotels mit der Dependance zu verbinden.

Was findet sich im Außenraum? Um der sommerlichen Nutzung des Hotelkomplexes gerecht zu werden, haben wir dem Außenraum viel Aufmerksamkeit geschenkt. Die terrassierte Topographie sollte verschiedene Inhalte aufnehmen und mit vielfältigen Funktionen bespielt werden können. Die Farbpalette der Landschaft und der Gärten erweitert sich um das tiefe Türkis des großen

quadratischen Pools. Darüber hinaus haben wir das weitreichende Angebot durch einen Kinderpool und durch Wasserrutschen ergänzt. Großzügige, mit lokalen Gewächsen bepflanzte Grünflächen verbinden die verschiedenen Elemente des Komplexes. Es entstand eine Atmosphäre zum Entspannen und Genießen.

Wie wurden die neuen Elemente des Hotels mit den bestehenden in Verbindung gebracht? Unsere Idee bestand darin, einen Dialog zwischen den architektonisch hochqualitativen Kuben des Ausgangsbaus und unserem Entwurf

DARIO TRAVAŠ Architekt

herzustellen. Das weiße Volumen des Restaurants erhielt durch die grafische Struktur der vertikalen Brise-Soleils einen neuen Charakter. Sie erinnern an die historischen Umkleidekabinen der regionalen Bäder. Gleichzeitig bieten sie einen größtmöglichen Sonnenschutz und verwehren den Blick von der Zufahrtsstraße, ohne die Aussicht

zum Meer hin zu versperren. Eine zweite Geste, die einen historischen Bezug sucht, ist die Verkleidung des Eingangstreppenhauses. Es wurde mit einer grafischen Aluminiumstruktur überzogen, die die abstrakte Lyrik der umgebenden Olivenhaine aufnimmt und somit die Geometrie des Turmes „korrigiert“.

Architekt Dario Travaš aus Rijeka (Kroatien) ist Partner bei ATP architekten ingenieure, einem führenden Integralen Planer in Europa. Er leitet ATP Zagreb, ist Designchef von ATP Wien sowie Lektor an der TU Wien. Die Architektur als ästhetische Umsetzung praktischer Wirklichkeit ist die Grundprämisse seiner Arbeit. Tourismus, Wohnen, Büro, Entertainment und Handel gehören zu seinen Schwerpunkten, darunter G3 Shopping Resort, SCS, TZ Seestadt, OMV und IMP sowie das Hotel Park Punat. Travaš erhiet mehrere Preise für Design, darunter den IDA Award in Los Angeles.

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FALKENSTEINER HOTEL PARK PUNAT

INTERVIEW

KARSTEN KONNOPKA | Project Management

Karsten Konnopka ist Senior Projektmanager mit über 15 Jahren Erfahrung in der touristischen Projektentwicklung, Projektmanagement, Baumanagement und Bauherrenvertretung.

„Den Bauherrn richtig verstehen“ Karsten Konnopka war bei der Sanierung des Falkensteiner Hotels Park Punat auf der Insel Krk für Projektentwicklung und -umsetzung zuständig. Im Gespräch mit dem HBJ erklärt er, unter welchen Voraussetzungen ein solches Projekt erfolgreich durchgeführt werden kann. Herr Konnopka, welche waren bei diesem speziellen Projekt die größten Herausforderungen? Karsten Konnopka: Grundsätzlich besteht bei solchen Projekten die größte Herausforderung darin, den Bauherrn richtig zu verstehen. Das ist die Basis für eine gute Zusammenarbeit! Im Vorfeld wird aus der

Projektidee ein rundum funktionierendes Konzept entwickelt, das die Vision des Bauherrn trifft, ihn überzeugt und begeistert – und sich am Ende auch im definierten Kostenrahmen realisieren lässt.

Welche sind die schwierigsten Aufgaben bei der Sanierung von Bestandsobjekten?

Am schwierigsten ist es immer, zu Beginn den richtigen Ansatz zu finden. Hierbei spielt die vorhandene Erfahrung zur Abschätzung der erforderlichen Maßnahmen eine essentielle Rolle für den weiteren Projektverlauf und somit für den Projekterfolg. Eine Gliederung des Aufwands in die ver-

schiedenen Gewerke ist für die Erstellung des Budgets unumgänglich.

Was zeichnet ein gutes Projektmanagement aus? Es geht darum, die Werte und Ziele des Bauherrn zu verstehen und eine hervorragende Kommunikation zwischen allen Projektbeteiligten aufrecht zu erhalten – ohne Konfliktscheue und mit klarer Zielorientierung. Außerdem muss eine Projektaufgabe definiert werden, die von sämtlichen Projektpartnern verstanden wird und von ihnen auch umgesetzt werden kann. Beim Falkensteiner Hotel Park Punat wurde bei der Auswahl der Planer auf die kostenoptimierte Planung „design

to cost“ Wert gelegt und hierbei eine gute und enge Zusammenarbeit mit ATP architekten ingenieure als Generalplaner erzielt.

gut organisierten Kostenverfolgung, die ein Monitoring bereits auf Basis von einzelnen Leistungspositionen aufsetzt.

Konnte das Projekt im definierten Kostenrahmen umgesetzt werden? Ja, wir haben den gesetzten Kostenrahmen eingehalten. Eine gute Kosteneffizienz kann heute nur erzielt werden, indem die Beauftragung der zu erbringenden Leistungen in sinnvolle Vergabepakete heruntergebrochen wird. Das Projektmanagement-Team hat bei diesem Vorhaben insgesamt 150 vertragliche Vereinbarungen abgehandelt. Um das Kosten-Controlling im Griff zu behalten, bedarf es einer

Was zeichnet das Hotel aus? Wir sind stolz auf das Produkt Familienhotel inkl. Poolanlage, Wasserrutsche und In- und Outdoor Falkyland; auf der Insel Krk ist diese Kombination einmalig. Wir sind davon überzeugt, dass das gesamte Projektteam mit allen Partnern gemeinsam ein gelungenes Projekt realisiert hat und bei der Modernisierung des Bestandsobjektes das Maximum an Qualität herausgeholt wurde.

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REPORT

ENTDECKERHOTEL PANORAMA

“ICH HABE ZEIT” Da fine luglio, l’Entdecker-Hotel Panorama (Corti-Chienes/Alto Adige) offre insieme alle numerose novità architettoniche anche una concezione del prodotto innovativa e speciale apposta per la famiglia.

Gemeinsam die Welt entdecken

Scoprire il mondo insieme

rinnern Sie sich noch an Momo, das kleine, sympathische Mädchen aus Michael Endes gleichnamigem Klassiker über den Nutzen der Zeit? In dem Kinderbuch-Klassiker sind es die grauen Männer – die Zeitdiebe – die dafür sorgen, dass die gemeinsame Zeit immer geringer wird. Im echten Leben gibt es ebenso vielfältige Gründe, weshalb das Familienleben dann im Alltag wieder einmal zu kurz kommt.

i ricordate ancora di Momo, la piccola e simpatica ragazza dell’omonimo romanzo di Michael Ende incentrato sull’impiego del tempo? Nel classico della letteratura per ragazzi, gli Uomini Grigi - i ladri del tempo - si adoperano per ridurre sempre più il tempo da passare in compagnia. Nella vita reale ci sono altrettanti motivi diversi che fanno sì che il tempo da dedicare alla famiglia sia sempre troppo breve.

ICH HABE ZEIT Das Entdecker-Hotel Panorama (Hofern-Kiens/SĂźdtirol) bietet seit Ende Juli neben zahlreichen architektonischen Neuerungen auch ein komplett neues und einzigartiges Produktkonzept im Family-Bereich.

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REPORT

ENTDECKERHOTEL PANORAMA

Mit dem Entdecker-Hotel gibt es nun einen Ort in Südtirol, an dem die gemeinsame Zeit mit den Kindern wieder den Stellenwert erhält, der ihrer Bedeutung gerecht wird. „Ich habe Zeit“ ist in leuchtenden Buchstaben schon von weitem auf der Fassade zu lesen. Wie das Hotel dieses Versprechen einlöst, ist dabei nicht nur eine Frage der Architektur.

01 Leichtigkeit und Stimmung auch im Restaurant. 01 Leggerezza e atmosfera anche al ristorante.

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Grazie all’Entdecker-Hotel esiste ora un luogo in Alto Adige, dove il tempo in compagnia dei propri figli acquista di nuovo un valore tale da rendere giustizia alla sua importanza. “Io ho tempo” è scritto in caratteri luminosi sulla facciata, visibile già da lontano. Il modo in cui l’hotel riesce a mantenere la sua promessa non è solo una questione

02 Ankommen, entdecken und gemeinsam Zeit genieĂ&#x;en. 02 Arrivare, scoprire e trascorrere del tempo insieme.

Operative Hotelberat u ng beda n k t sich f Ăź r den Au f t ra g a ls Ma rket ing Koord inator & Hotelberater w w w.t homa sstei ner.eu

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REPORT

ENTDECKERHOTEL PANORAMA

01 Wasserspielwand und Attraktionen im Babybecken. 01 Parete con giochi d’acqua e attrazioni nella piscina dei bebè.

Gemeinsam anfassen und ausprobieren Während vielerorts Eltern und Kinder auch im Urlaub durch spezielles Animationsprogramm für die Kinder oder Wellnessangebote für die Eltern getrennte Wege gehen, ist im Entdecker-Hotel alles darauf ausgerichtet, die gemeinsame Zeit zu gestalten. Die Möglichkeiten hierzu sind ebenso vielfältig wie abwechslungsreich. So steht eine voll ausgestattete Entdecker-Werkstatt zum Malen, Schneidern, Tischlern und Basteln ebenso bereit wie großzügige Freiflächen, Erlebnisspielplätze und Wasserläufe, an denen man spielen kann.

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architettonica.

Toccare e provare insieme

Se in molti posti genitori e figli vanno per strade diverse anche in vacanza, per via di un programma di animazione specifico per bambini o di offerte benessere per i genitori, nell’Entdecker-Hotel tutto è incentrato sull’organizzazione del tempo insieme. Le possibilità per farlo sono tanto numerose quanto versatili. Esiste dunque un’officina da veri esploratori, pienamente attrezzata per disegnare, tagliare, lavorare il legno e fare bricolage esattamente come ampi spazi aperti, aree avventura e corsi d’acqua dove poter giocare.

STECKBRIEF Entdeckerhotel Panorama, Hofern-Kiens / Südtirol (IT) 44 Neubau von 25 Familiensuiten mit erhöhter Stube und getrennten Kinderzimmern 44 Tiefgarage mit 30 Stellplätzen 44 Neubau Küche, Buffetbereich und Restaurant mit großzügigen Glasflächen 44 Gartenanlage für Kleinkinder mit Edelstahlrutsche von Terrasse nach unten 44 Infinitiy Indoor-Outdoorpool 44 Lernbecken 44 Kidspool mit interaktiver Wasserspielwand 44 Breitwellenrutsche 44 Familienpanoramasauna mit Spielnischen 44 Gartenanlage mit Feuerstelle und Baumhaus

Entdeckerhotel Panorama, Corti-Chienes / Alto Adige (IT)

02 Familiensauna mit Baumpanorama und Spielnischen. 02 Sauna per tutta la famiglia con vista sugli alberi e panorama mozzafiato.

44 Edificio nuovo con 25 suite famiglia con soggiorno rialzato e camere per bambini separate 44 Parcheggio sotterraneo con 30 posti auto 44 Cucina di nuova edificazione, area buffet e ristorante con ampie vetrate 44 Giardino per bambini piccoli e scivolo in acciaio inossidabile dalla terrazza 44 Piscina infinity interna ed esterna 44 Piscina sensoriale 44 Piscina per bambini con parete d’acqua interattiva per giocare 44 Largo scivolo ondulato 44 Sauna panoramica per la famiglia con nicchie per giocare 44 Giardino con focolare e casetta sugli alberi

SCHEDA SINTETICA

ZEIT FÜR KINDER Der Spieleausstatter.

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REPORT

ENTDECKERHOTEL PANORAMA

TECHNIKSPIEGEL Entdeckerhotel Panorama, Hofern-Kiens / Südtirol (IT) Auftraggeber: Karin & Arnold Harrasser Architektur und Interior Design: Wodnar Planungs GmbH Ausführungsplanung: Wodnar Planungs GmbH Bruttogeschossfläche: ca. 4.800 m² Bruttorauminhalt: ca. 13.000 m³ Bauzeit: März 2018 bis Juli 2018 Klassifizierung: 4 Sterne Besonderheit: Infinitypool innen und außen, Jugendpool, Kidspool, Edelstahlbreitrutsche, Familienrelaxsauna, Außengestaltung mit Kindererlebnisbereichen Investitionskosten: ca. 6,4 Mio. Euro

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DIE LEISTUNGEN VON MICHAELER & PARNTER

Feasibility Studie Dott. Arnold Harrasser Projektmanagement Dott. Arnold Harrasser

DETTAGLI TECNICI

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Entdeckerhotel Panorama, Corti-Chienes / Alto Adige (IT) Committente: Karin & Arnold Harrasser Architetto e progettista d’interni: Wodnar Planungs GmbH Progetto esecutivo: Wodnar Planungs GmbH Superficie lorda nuova costruzione: circa 4.800 m² Cubatura lorda: circa 13.000 m³ Durata dei lavori: Da marzo 2018 fino a luglio 2018 Classificazione: 4 stelle Particolarità: Piscina infinity interna ed esterna, vasca per giovani, piscina per bambini, largo scivolo in acciaio, sauna relax per la famiglia, progettazione esterna con aree avventura per bambini Investimento: circa 6.4 milioni di Euro

01 Freibecken mit erhöhter Überlaufrinne und atemberaubendem Ausblick. 01 Piscina scoperta con canale di scolo rialzato e panorama mozzafiato.

I SERVIZI DELLA MICHAELER & PARTNER

Studio di fattibilità Dott. Arnold Harrasser Projekt management Dott. Arnold Harrasser

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Handwerkerzone 6 I–39030 Terenten (BZ) Tel. +39 0472 546 292 www.zimmerei-tischlerei-rieder.it

definiert Wellness neu im Entdecker Hotel Panorama

www.devine.at

Wasserwelt für Groß und Klein

Mondo acquatico per grandi e piccoli

Ein weiteres Highlight ist die Wasser- und Saunawelt des Hotels. Auch hier wurde in der Konzeption genau darauf geachtet, dass sowohl die Eltern als auch die Kinder voll auf ihre Kosten kommen. Der durchgehende Innen- und Außenpool mit einem atemberaubenden Ausblick ist eine besondere Attraktion für die gesamte Familie. Auch hier wurde Wert darauf gelegt, dass alle Angebote gemeinsam genutzt werden können. Für jede Altersstufe gibt es einen eigenen Poolbereich. Vom Kleinkind-Becken mit Sandstein-Strand und vielen

Un’ulteriore attrazione sono il mondo acquatico e le aree sauna dell’hotel. Anche in questo caso nella concezione si è data particolare importanza al fatto di far star bene sia i genitori che i bambini. La piscina continua interna ed esterna con una vista mozzafiato è un’attrazione speciale per tutta la famiglia. Anche in questo caso un’importanza particolare è stata data alla possibilità di poter utilizzare insieme tutte le offerte. Esistono aree della piscina specifiche per ogni età. Dalla vasca per bimbi piccoli con spiaggia di

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REPORT

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ENTDECKERHOTEL PANORAMA

Wasserspielen bis zur High-Speed-Rutsche für die Größeren. Von der Familienbiosauna bis hin zu Wärmeräumen mit fest installierten Wandspielen für die Kinder.

pietra arenaria e tanti giochi acquatici fino allo scivolo ad alta velocità per i più grandi. Dalla sauna bio per la famiglia fino al tepidarium con giochi per bambini fissati sulla parete.

Zimmer für alle Ansprüche

Camere per tutte le esigenze

Da die Ansprüche rund um einen perfekten Urlaub von Familie zu Familie durchaus variieren, hat sich das Entdecker-Hotel auch im Bereich der Zimmerplanung und -ausstattung entsprechend aufgestellt. So gibt es speziell auf Altersgruppen oder Mentalitäten ausgerichtete Ausstattungsmerkmale der Zimmer, ob große Stubenbereiche mit einer extra tiefen Couch zum Herumtollen und Toben und einen ausgeprägten Bewegungsdrang oder 2.70 Meter breite Familienbetten für die Kuscheltypen. Sämtliche neu konzipierte Zimmer wurden

Partendo dal presupposto che le esigenze per una vacanza perfetta variano da famiglia a famiglia, l’Entdecker-Hotel si è impegnato ad organizzare in modo conseguente anche il progetto e l’arredo delle camere. Le camere sono dunque caratterizzati da arredi che si orientano ai diversi gruppi di età o mentalità. Grandi soggiorni con un divano extra profondo per saltare e scatenarsi e per uno spiccato bisogno di movimento oppure letti famigliari larghi 2.70 metri per i tipi da coccole. Molte camere concepite in modo

01 Familiensuiten mit erhöhter Stube und offener Badlösung. 01 Suite per tutta la famiglia con soggiorno rialzato e soluzione per il bagno aperta.

Ausführung der Heizungs- & Sanitäranlagen BURGER – Showroom mit Haustechnik in Echtbetrieb.

www.burger-online.it Hauptstraße 3 · I-39035 Welsberg

BALNEUM – Badausstellung

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ENTDECKERHOTEL PANORAMA

01 Waschbecken im Naturstein auf Kinderhöhe. 01 Lavandino in pietra naturale ad altezza bambino.

dabei mit einer leicht erhöhten zusätzlichen Ebene angelegt, um von jedem Platz im Zimmer die atemberaubende Aussicht genießen zu können. Und auch für Mütter, Väter oder Großeltern, die alleine mit dem Kind oder Enkel in den Urlaub starten, hält das Hotel passende Angebote bereit.

nuovo sono state dotate di un ulteriore piano leggermente rialzato per poter ammirare la vista mozzafiato da ogni angolo della camera. E anche per le madri, i padri o i nonni che partono in vacanza soli con il loro figlio o nipote, l’hotel offre soluzioni ad hoc.

Heimische Materialien

Materiali locali

Bei der Auswahl der Materialien und Ausstattungen – ob Natursteine im Bad oder Holzfußböden im Wohnbereich – wurde dabei nach sehr einfachen Kriterien vorgegangen: Echt sollen sie sein und wenn immer möglich aus heimischer Produktion stammen. Grundsätze, die man spürt, wenn man den ersten Schritt als Gast in sein Zimmer macht.

Nella scelta dei materiali e degli arredi, che si tratti della pietra naturale nel bagno o del parquet nella zona giorno, sono stati seguiti criteri molto semplici: devono essere veri e, laddove possibile, sempre provenienti da produzione locale. Principi che si percepiscono nel momento in cui l’ospite mette piede nella propria camera.

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PARTNER AM BAU Projekt / Progetto Entdeckerhotel Panorama, Hofern-Kiens / Südtirol (IT) Corti-Chienes / Alto Adige (IT) 44 Baumanagement / Gestione del Progetto Michaeler & Partner Tel. +39 0472 978 140 www.michaeler-partner.com 44 Operative Hotelberatung & Marketing Koordination / Consulenza strategica per alberghi Thomas Steiner Tel. +39 348 2224809 www.thomassteiner.eu 44 Ausführungsplanung, Statik, Sicherheit / Progetto esecutivo, statico e della sicurezza iPM Ingenieurbüro Tel. +39 0474 050 005 www.ipm.bz 44 Elektroplanung / Progetto impianti elettrici Ingenieurbüro Oberlechner Tel. +39 0474 550928 www.oberlechner-ing.com 44 Küchenplanung und Logistik / Progetto cucina e logistica H44 Team GmbH Tel. +39 0471 1940393 www.h44team.com 44 Planung Badewassertechnik / Progettazione tecnica piscine Plan4D GmbH Tel. +43 5232 77154 www.plan4d.at

44 Fenster / Finestre Tip Top Fenster GmbH Tel. +39 0472 520283 www.tip-top-fenster.com 44 Spielausstattung / Allestimento giochi Karuselo Tel. +39 328 8896611 www.karuselo.com 44 Fassade und Zimmererarbeiten / Lavori alla facciata e nelle camere Zimmerei Rieder Adolf GmbH Tel. +39 0472 546292 www.zimmerei-tischlerei-rieder.it 44 Heizung-, Sanitär- und Kühl-Anlagen / Impianti di riscaldamento, sanitari e di refrigerazione Burger GmbH Tel. +39 0474 944095 www.burger-online.it 44 Badewassertechnik / Impianti Piscine Atzwanger AG Tel. +39 0471 243 811 www.atzwanger.net 44 Stoffe und Polsterungen / Tessuti e imbottiture Tinkhauser Textil GmbH Tel. +39 0474 476222 www.tinkhauser-textil.com

44 Holz- und Teppichböden / Parquet e moquette Simonazzi GmbH Tel. +39 0471 726006 www.simonazzi.bz.it 44 Sauna / Sauna devine wellness-anlagenbau GmbH Tel. +43 5338 61465 www.devine.at 44 Trockenbauarbeiten und Vollwärmeschutz / Lavorazioni a secco e di coibentazione Frena GmbH Tel. +39 0474 474800 www.frena.it 44 Brand- und Telefonanlage / Impianto antincendio e telefonico Nicom Securalarm GmbH Tel. +39 0471 324046 www.nicom.it 44 Aufzüge / Ascensori Kronlift GmbH Tel. +39 0474 555169 www.kronlift.com 44 Automatische Schiebetüren / Porte scorrevoli automatiche Doormatic sas Tel. + 39 0473 443799 www.doormatic.it

PARTNER SUL CANTIERE

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ENTDECKERHOTEL PANORAMA

INTERVIEW

ARNOLD HARRASSER | Project Management

„Vom Berater zum Bauherrn“ Arnold Harrasser über die Erfahrung, gleichzeitig Projektmanager und Bauherr zu sein

Herr Harrasser, Sie betreuen seit mittlerweile 22 Jahren Hoteliers bei ihren Projekten. Wie war es für Sie, nun selbst Bauherr zu sein? Arnold Harrasser: Es war definitiv eine vollkommen neue Erfahrung. Wie wichtig es ist, einen guten Projektmanager an seiner Seite zu haben, habe ich jetzt aus einer ganz anderen Perspektive erleben dürfen. Organisatorisch, technisch-koordinativ und logistisch spielt der Projektmanager einfach die zentrale Rolle, die für den Erfolg eines Projektes von maßgeblicher Bedeutung ist. In der Doppelfunktion als Berater meiner Frau und Bauherr waren unglaublich viele Entscheidungen und technische Details zu besprechen, die ein oder in unserem Fall zwei Bauherren gar nicht alle überblicken können. Wichtig für eine erfolgreiche Umsetzung ist vor allem ein kooperatives Planungsteam sowie kompetente und arbeitsame Handwerker. Welche Erkenntnisse sind in Ihnen aus dieser Erfahrung gereift? Nun, eine wichtige Erkenntnis ist die Bedeutung der Auswahl der Handwerker. Um ein solches Projekt in viereinhalb Monaten zu realisieren, braucht

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es unbedingt gute Vorarbeiter und ausgezeichnete Handwerker. Idealerweise lernt man diese schon vorher kennen, und sie sind über die gesamte Bauzeit auf der Baustelle verfügbar. Nur so können bei Ungewissheiten oder kleineren Entscheidungen sofort die nötigen Personen informiert und anschließend die richtigen Entscheidungen getroffen werden. Das hat auf unserer Baustelle hervorragend funktioniert; ich habe die Bauausführungszeit als sehr angenehm empfunden, alle Handwerker waren äußerst kooperativ.

Aus welchem Grund haben Sie sich für ein Familienhotel entschieden? Um ehrlich zu sein: Das stand für uns nie zur Diskussion. Wir sind selbst aus voller Überzeugung Eltern zweier Mäd-

chen. Wir haben für unsere Erholungswochenenden sehr oft nach einem Hotel gesucht, um uns Zeit für unsere Kinder zu nehmen und diese beim Aufwachsen genießen zu können. Leider gab es meist nur klassische hochwertige Hotels, in denen sich die Kinder benehmen mussten oder es keine maßgeschneiderte Infrastruktur für Kinder gab. Alternativ gab es das typische Kinderhotel mit Animationsprogramm und Kinderbetreuung – wir als Eltern haben uns da fast schon „weggeschaltet“ gefühlt. Ich gehe davon aus, dass wir nicht die einzigen Eltern sind, die mit beiden Konzepten etwas unglücklich sind. Daher haben wir uns entschieden, ein Produkt zu kreieren, mit dem sich die ganze Familie bewusst Zeit für sich nimmt. „Ich habe Zeit!“ steht auf unserer Hotelfassade,

“Da consulente a costruttore” Arnold Harrasser sull’esperienza di essere contemporaneamente project manager e costruttore

Signor Harrasser, da ormai 22 anni assiste gli albergatori nei loro progetti. Com’è stato diventare lei stesso un costruttore? Arnold Harrasser: È stato decisamente un’esperienza completamente nuova. Naturalmente sono consapevole dell’importanza di avere al proprio fianco un buon project manager. Quanto tuttavia esso sia importante, l’ho potuto sperimentare ora da una prospettiva completamente diversa. Da un punto di vista organizzativo, tecnico-coordinativo e logistico, il project manager riveste un ruolo centrale, che per la buona riuscita del progetto è di fondamentale importanza. Ma come succede nella vita, ci si rende conto di cosa serva in modo impellente soltanto quando manca. In doppia veste di consulente di mia moglie e costruttore semplicemente non resta più molto tempo. Molti conoscenti mi avevano spiegato in precedenza che, con la mia esperienza, gestire questo doppio ruolo sarebbe stato un gioco da ragazzi. Di fatto, tuttavia, in un progetto devono essere discusse talmente tante decisioni e dettagli tecnici che è impossibile per un solo costruttore o, nel nostro caso, per due, controllarli tutti. L’importante per una realizzazio-

ne di successo è soprattutto un team di pianificatori cooperativi, così come operai competenti e laboriosi.

Quali conoscenze ha potuto maturare da quest’esperienza? Direi che un’importante nozione acquisita è il peso che riveste la scelta degli operai. Per realizzare un progetto di tale portata in quattro mesi e mezzo sono assolutamente necessari degli ottimi esecutori dei lavori di preparazione ed eccellenti operai. L’ideale sarebbe conoscere queste persone già prima dei lavori e averli a disposizione sul cantiere per tutta la durata dei lavori di costruzione. Solo così è possibile informare tempestivamente chi di dovere sui dubbi o sulle decisioni di piccola entità e prendere poi le giuste decisioni. Ciò ha funzionato in modo eccellente nel nostro cantiere; il periodo di costruzione è stato per me molto piacevole, tutti gli operai sono stati oltremodo cooperativi. Per quale motivo ha optato per un hotel rivolto alle famiglie? Per essere sinceri: per noi questa scelta non è mai stata in discussione. Anche noi siamo genitori felici di due

bambine. Per i nostri fine settimana di relax abbiamo cercato spesso un hotel per trascorrere del tempo con le nostre figlie e poterle godere mentre crescono. Purtroppo nella maggior parte dei casi abbiamo trovato soltanto i classici hotel di alta qualità, dove i bambini devono comportarsi bene o dove non esistono delle strutture fatte su misura per i bambini. L’alternativa era il tipico hotel per bambini con un programma di animazione e baby sitting: noi genitori avevamo già quasi l’impressione di essere “esclusi”. Suppongo che non siamo gli unici genitori ad essere insoddisfatti da entrambi i concetti. Per questo motivo abbiamo deciso di creare un prodotto che consenta a tutta la famiglia di ritagliarsi del tempo per se in modo consapevole. “Io ho tempo” è scritto sulla facciata del nostro hotel e questa promessa deve essere mantenuta nella struttura, con attività e programmi pensati in modo tale che uno o entrambi i genitori possano essere presenti, dando loro così l’opportunità di vivere e godersi i propri figli. Questo è il concetto che ora vogliamo mettere in pratica con il nostro Entdecker-Hotel.

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INTERVIEW

und dieses Versprechen soll im Haus eingelöst werden – mit Aktivitäten und Programmen, die darauf ausgerichtet sind, dass immer eines oder beide Elternteile dabei sein können und so die Möglichkeit bekommen, ihre Kinder zu erleben und zu genießen. Dieses Konzept wollen wir mit unserem EntdeckerHotel nun umsetzen.

Welche Aktivitäten sind geplant, damit Ihre Vision Realität wird? Zum Beispiel haben wir bei den logistischen Abläufen in der Gastronomie begonnen, neue Akzente zu setzen, damit die gesamte Familie sitzen bleiben kann und mit einem Entdecker-Menü überrascht wird. Damit gewinnt die Familie einerseits gemeinsame Zeit am Tisch und muss nicht dauernd irgendwelche Speisen am Buffet holen. Andererseits wird auf diese Weise eine Vielzahl an Gerichten verkostet, die man bei normaler Menüentscheidung nie auswählen würde. Weiters haben wir eine Entdeckerwerkstatt geschaffen, in der Eltern und Kinder gemeinsame Bastel- und Handwerksarbeiten durchführen und so natürliche Materialien wie Holz, Stoffe und Techniken gemeinsam neu entdecken. Wie wichtig ist für Sie die Kategorisierung zum 4*-Betrieb? Eigentlich denken wir nicht in Sternen, sondern in Stunden. Was nutzen die meisten Sterne, wenn man keine Zeit für den anderen hat? Und wenn, dann hätte unser Hotel durch die atem-

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beraubende Aussicht sicher deutlich mehr als vier Sterne verdient – aber das Kriterium „Aussicht“ zählt ja in der Kategorisierung nicht. Ich glaube, für unsere Gäste sind nicht die 4*, sondern die Infrastruktur ausschlaggebend, die Angebote, Aktivitäten und Programme. Deshalb entscheiden sie sich für uns.

Auf welche baulichen Bereiche sind Sie besonders stolz? Das hört sich jetzt sicher klischeehaft an, aber es ist die Summe dessen, was dieses Hotel heute bietet und wie es aus unserer gemeinsamen Idee entstanden ist. Ob es nun die erhöhten Ebenen in den Stuben, Suiten und im Gastro-Bereich sind, die von jedem Platz das unglaubliche Panorama sichtbar machen, oder die übergroßen Familienbetten – ich finde es großartig, dass die Architektur bei uns nicht zum Selbstzweck wird, sondern immer der zentralen Idee folgt. Persönliche Highlights sind für mich der Infinity-Pool und das Jugendbecken. Am letzteren bricht das Wasser durch den erhöhten Beckenrand an acht Seiten gleichzeitig, bevor es in einer Vertiefung abläuft. Für mich ist das ein sehr entspannender Anblick. Für unsere kleinen Gäste und deren Eltern ist der Kids-Pool mit dem Steinsandstrand und der Attraktionswasserwand sicher ebenso ein Erlebnis wie die Breitwellenrutsche ins Untergeschoss für die etwas älteren. Ich muss zugeben, ich habe das mit meinen beiden Töchtern auch selbst ausprobiert. Es ist ein unglaublicher Spaß.

Aber auch die kleinen Details sind uns sehr wichtig. Der Bienenschaukasten mitsamt Königin und ihrem Gefolge ist für mich beeindruckend: Hier können Kinder gefahrlos den Bienen hinter Glas zusehen, wie sie bauen, brüten und Honig sammeln. Ein Muss für jedes Kind vor dem Schlafengehen ist sicher der Streichelzoo. Hier warten walisische Schwarznasenschafe auf ihre persönliche Knuddel-Einheit. Und – das muss ich wirklich zugeben – richtig Spaß machen mir unsere „Ich habe Zeit“-Uhren, mit denen sich die Zimmer öffnen und Fahrstühle steuern lassen. Vielleicht auch deshalb, weil sie jedem Gast unsere Idee von einem Familien-Hotel spielerisch und mit einem kleinen Lächeln vor Augen führt.

Welche Rückmeldungen haben Sie bisher von den Gästen erhalten? Die Reaktionen sind hervorragend! Mit vielen unserer Ideen scheinen wir unseren Gästen aus dem Herzen zu sprechen. Vor allem das EntdeckerMenü, die Zimmer und die Wasserwelt kommen offensichtlich sehr gut an. Der unglaubliche Ausblick, der wirklich einprägsam ist und Berggipfel und Tallandschaften zu allen verschiedenen Wetterphänomenen einzigartig macht, hilft uns natürlich auch. Die Kinder lieben vor allem die großen Spiel- und Freiflächen im Freien mit Bachlauf, Baumhaus und Feuerarena. Es ist ein tolles Gefühl, dass unsere Gäste die vielen großen und kleinen Details wahr- und vor allem auch annehmen.

Quali sono le attività pianificate per tras formare in realtà la vostra visione? Ad esempio abbiamo iniziato a porre nuovi accenti nelle procedure logistiche in ambito gastronomico che permetta a tutta la famiglia di restare seduta attorno al tavolo e sorprenderla con un menù per scopritori. Così da un lato la famiglia passa del tempo insieme a tavola e non deve andare di continuo a prendere una qualche pietanza del buffet. Dall’altro lato è possibile, in questo modo, assaggiare una quantità di pietanze che non si sceglierebbero mai in un menù normale. Abbiamo realizzato inoltre un’officina per scopritori, dove genitori e bambini possono svolgere insieme lavori di bricolage e lavori manuali e scoprire insieme materiali naturali come il legno, tessuti e le procedure tecniche. Quale importanza attribuisce alla classificazione di hotel a 4*? In realtà non ragioniamo nell’ottica delle stelle ma delle ore. A cosa servono tutte le stelle, se non si ha tempo per il prossimo? E anche se fosse, per la sua vista mozzafiato il nostro hotel avrebbe sicuramente meritato ben più di quattro stelle, ma la classificazione non tiene conto del criterio “vista”. Penso che non siano tanto le 4* a fare la differenza per i nostri ospiti, quanto le infrastrutture, le offerte, le attività e i programmi. Sono questi i motivi per cui ci scelgono.

Qual’è l’area architettonica che maggiormente vi rende orgogliosi? Può sembrare un cliché, ma è la somma di ciò che il nostro hotel offre e ciò che è venuto fuori dalle nostra idea comune. Che siano i piani rialzati nei soggiorni, nelle suite e nella sala pranzo che rendono visibile da ovunque l’incredibile panorama, o i letti familiari sovradimensionati: trovo eccezionale che da noi l’architettura non è fine a se stessa ma segua sempre l’idea centrale. A livello personale gli aspetti salienti sono la piscina Infinity e la vasca per i ragazzi. In quest’ultima l’acqua esce contemporaneamente da otto punti posti nel bordo rialzato della vasca prima di scorrere in un’incavatura. Per me si tratta di una vista estremamente rilassante. Per i nostri ospiti più piccoli e i loro genitori, la vasca per bambini con la spiaggia in ghiaia fine e l’attrazione del muro ad acqua sono sicuramente tanto attrattivi, come lo è lo scivolo a onde larghe nel seminterrato pensata per quelli un po’ più grandi. Devo ammettere di averlo provato io stesso insieme alle mie due figlie. È un divertimento pazzesco. Ma anche i piccoli dettagli rivestono per noi una grande importanza. L’arnia espositiva completa di ape regina e il suo seguito per me è impressionante: senza correre alcun pericolo, i bambini possono guardare come le api dietro al vetro costruiscono, incubano e raccolgono il miele. Un must per tutti i bambini prima di andare a dormire è di sicuro lo zoo di carezze. Qua le pecore dal naso nero

del Vallese aspettano la loro personale dose di coccole. E, devo ammetterlo, sono davvero divertenti gli orologi “Io ho tempo” con i quali è possibile aprire le camere e utilizzare gli ascensori. Forse anche per il fatto che mostrano a tutti gli ospiti sotto forma di gioco e con un piccolo sorriso, la nostra idea di hotel per famiglia.

Quali feedback ha ricevuto fino ad ora dagli ospiti? Le reazioni sono eccezionali! Molte delle nostre idee sembrano provenire direttamente dal cuore dei nostri ospiti. Sono palesemente accolti con grande favore in particolare il menù per scopritori, le camere e il mondo acquatico. Anche l’incredibile vista, difficile da scordare, e che rende uniche le cime delle montagne e i paesaggi delle valle in qualsiasi condizione meteorologica, è naturalmente di grande aiuto. I bambini amano in particolare le grandi aree di gioco e quelle libere all’aperto con il ruscello, la casa sugli alberi e un’arena per il fuoco. È una sensazione fantastica che i nostri ospiti colgano e soprattutto utilizzino i numerosi dettagli, piccoli e grandi.

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SCHAUFENSTER

SHOWCASE

SANITÄR-HEINZE Wir schaffen Wohlfühlwelten – ob bei Neubau oder Sanierung Mit hochwertigen Designs, Erfahrung und Professionalität realisieren wir Wohlfühl-Oasen mit unverwechselbarem Charakter. Wir sehen es als unsere Aufgabe, den besonderen Charme Ihres Hauses auch im Bad auf einzigartige Weise widerzuspiegeln. Wir verstehen uns als engagierte Berater und Zuhörer: Wir möchten immer zuerst Ihre Bedürfnisse verstehen und analysieren, bevor wir Ihnen ein maßgeschneidertes Angebot unterbreiten.

SANITÄR-HEINZE Mondi del benessere che creiamo per nuove costruzioni o ristrutturazioni Con design di alta qualità, esperienza e professionalità, realizziamo oasi di benessere con un carattere inconfondibile. Consideriamo il nostro compito a riﬂettere il fascino speciale della Sua casa in modo unico anche nel bagno. Ci vediamo come consulenti ed ascoltatori: vogliamo capire ed analizzare le Sue esigenze prima di creare un‘oﬀerta su misura.

LUDO SET: Poltrona e divano Le strutture in teak vengono abbinate a corde intrecciate a mano in fibra acrilica di Teflon, a sezione tonda, resistenti all’acqua e di facile pulizia. Il materiale presenta un appeal morbido e raffinato simile ad intrecci tessili. Si caratterizza per la sua resistenza ai raggi UV e per la velocità di asciugatura. Design Atmosphera CREATIVELAB

LUDO SET: Armchair and sofa The teak frames are combined with Teﬂon acrylic rope, hand-weaved, round section, water-resistant, easy cleaning. The material is charaterized by soft appeal similar to fabric textile, it is UV resistant and quick drying. Design Atmosphera CREATIVELAB

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design Atmosphera CREATIVELAB

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Paul Seeber / Gerhard Tauber, architekturplus

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