CAPÍTULO 1 INTRODUCCIÓN.

El presente estudio nace de en la necesidad social de continuar el cuestionamiento acerca del crecimiento de la edificación tradicional en el contexto urbano de la Zona Metropolitana de Monterrey (ZMM), enfocándonos puntualmente en la oferta de vivienda vertical debido al crecimiento exponencial que ha tenido en los últimos 10 años en la zona de estudio.

Es importante antes de continuar con el desarrollo de este estudio definir los dos conceptos principales que desarrollaremos durante es trabajo, los cuales son “Construcción Tradicional” y “Construcción Sostenible” esto para establecer un entendimiento pleno y objetivo de la base sobre la cual se sostiene este trabajo.

La RAE (2021) define lo sostenible como una característica propia de algo que se puede mantener durante largo tiempo, sin agotar los recursos o causar grave daño al medio ambiente. Otra definición muy utilizada para exponer los temas sostenibles es la que aparece en el informe Brundtland (1987) en donde se define sostenibilidad como la capacidad de “satisfacer las necesidades de la generación actual sin afectar la capacidad de las generaciones futuras para satisfacer las suyas”

Ambas definiciones se pueden aplicar a diversos campos de la actividad humana como la economía o la que es de interés de este estudio, la proyección y edificación de vivienda vertical. Entendiendo entonces una construcción sostenible como aquella construcción que es proyectada y construida a consciencia del uso de los recursos buscando no demeritar la capacidad del uso de estos para generaciones futuras.

Encuanto aladefinición del conceptodeconstruccióntradicional, parapodertener un entendimiento similar sobre este, siendo este muy amplio y con bastantes variantes, vale la pena primero acotarlo revisando la definición de “tradicional” por parte de la RAE (2021) la cual indica que es aquello que sigue las normas o costumbres del pasado.

Contraponiendo entonces esta definición con la de construcción sostenible podemos entender que la construcción tradicional para el presente estudio será aquella que considera dentro de su planeación y ejecución únicamente el valor utilitario de los materiales o actividades necesarias para el desarrollo del inmueble. Es decir que dentro de sus objetivos o restricciones para desarrollo no se encuentra la sostenibilidad ya que este es un concepto contemporáneo del que antiguamente no se tenía consciencia.

A partir del entendimiento común de estos conceptos podemos entonces empezar a introducir la manera en que se pretende cuestionar y la razón por la cual es importante hacerlo. Primero, partiendo de la premisa de que las edificaciones sostenibles son de interés social, pero entendiendo que la totalidad de estos proyectos son de inversión privada, analizaremos desde la perspectiva de negocio el que tan factibles son estos edificios sostenibles en comparación con los proyectos tradicionales que se están desarrollando actualmente.

Buscando entonces a partir del análisis de un caso práctico dentro de la ZMM los dos modelos de negocio, es decir, tanto del sistema tradicional como del sistema sostenible; la diferencia que existe entre estos desde el enfoque del negocio inmobiliario para así aportar conocimiento y generar indicadores que posteriormente otros estudios puedan utilizar para generar entonces estrategias para incentivar una planeación y desarrollo sostenible para la vivienda vertical en la ZMM.

Ambos modelos de negocio se analizarán en bajo las mismas condiciones ambientales para poder equiparar y entender la diferencia real desde el enfoque de rentabilidad del negocio entre uno y otro, todo esto a partir del análisis de factibilidad técnica, comercial y normativa, para a partir de estas conclusiones llegar a un análisis de la factibilidad financiera del negocio que nos arroje las conclusiones.

Partimos el estudio con la deducción a partir de la realidad presente en este entorno queseestudia,queelmodelodenegocio de construccióntradicional esmásrentabledesde el punto de vista de negocio en comparación al sostenible. Esto basado en el razonamiento que si el mercado se ha auto regulado la sola ausencia prácticamente total de desarrollos con perspectiva sustentable en la ZMM es el indicador de que el modelo tradicional en rentabilidad financiera está por encima

¿Cuál es la razón entonces de la realización del estudio tomando en cuenta que la autorregulación del mercado nos indica cual modelo es más rentable? Como se menciona anteriormente, más allá de descubrir o confirmar cual es el modelo de negocio más rentable desde el punto de vista del desarrollador inmobiliario, el objetivo es dentro de las condiciones del caso práctico que plantearemos más adelante, encontrar que tan grande o corta es esa diferencia entre un modelo y otro, para así pueda usarse este indicador en estudios futuros para el planteamiento de estrategias que permitan incentivar la planeación sostenible.

Otra de las premisas de este estudio que es importante explicar antes de empezar con su desarrollo es la razón por la que partimos de la aseveración que es de interés social el que la planeación de estos desarrollos tenga un enfoque sustentable, en la sección de justificación del estudio se ahondará con datos duros lo contraproducente que puede llegar a ser el continuar con el sistema tradicional de construcción en la magnitud de número de desarrollos que se están construyendo en la ZMM y como esto va en perjuicio no únicamente del usuario que decide adquirir alguna de estas unidades de vivienda si no que de la sociedad entera y por esto como el beneficio de algunos no debería de estar por encima del bien de todos.