CAPÍTULO 5 RESULTADOS

5.1 Factibilidad Normativa

5.1.1 Modelo de Edificación Tradicional.

Como se describió en la metodología se revisaron las diferentes restricciones normativas tanto municipales como estatales para el proyecto, el proyecto a analizar se sitúa al sur de la ciudad de Monterrey sobre la Carretera Nacional a 200 del cruce con la Av. Lázaro Cárdenas, el predio cuenta con una superficie de 8,698.61 m2.

De acuerdo con este emplazamiento se revisó la información que proporciona el Plan de Desarrollo de Monterrey para conocer posteriormente las limitantes que el predio por su misma ubicación requiere al proyecto para su factibilidad normativa.

El Plan de Desarrollo Urbano del Municipio de Monterrey (2013) indica que para el predio el uso de suelo permitido, como lo muestra la imagen, se divide en dos pues el frente puede considerar un uso de suelo de corredor urbano de alto impacto y el resto del predio considerará un uso de suelo habitacional mixto medio.

El siguiente documento con el que se cruzó la investigación fue con el Reglamento de Zonificación y Uso de Suelo de Monterrey, el cual en su artículo 44 menciona que cualquier predio marcado con uso de suelo de corredor de alto impacto, la densidad y altura se tomará en cuenta con base a una zona de influencia de 100m. de profundidad en el predio.

De esta manera entonces concluimos con base a la normativa que el predio cuenta con dos densidades una como corredor urbano de alto impacto el cual tiene una zona de influencia de 100 m de profundidad en el predio, y la segunda como uso de suelo habitacional mixto medio

Dentro del mismo Plan de Desarrollo Urbano del Municipio de Monterrey nos indica las limitantes referentes a los usos de suelo con los que el predio cuenta, estas restricciones son, el Coeficiente de Uso de Suelo, el Coeficiente de Ocupación de Suelo, el Coeficiente de Área Verde y el número máximo de niveles, así como lo más importante, el número máximo de departamentos a los que el predio puede aspirar.

Para el proyecto de acuerdo con esta matriz, contamos con los siguientes coeficientes y limitantes para cruzar en la factibilidad técnica del proyecto en los primeros 100 m. de fondo del proyecto, es decir para el uso de suelo de corredor urbano de alto impacto:

- Densidad 150 viviendas por hectárea

- Coeficiente de Ocupación de Suelo 0.75

- Coeficiente de Uso de Suelo 10

- Coeficiente de Área Verde 0.15

- Número de niveles +12 (sin límite).

Por otra parte, en el resto del predio en donde el uso de suelo que nos marca la norma es habitacional mixto medio, es decir, a partir de los 100 m. del frente del terreno que colinda con Carretera Nacional, para conocer las limitantes de esta sección es necesario consultar en el mismo Plan de Desarrollo Urbano del Municipio de Monterrey la clasificación de la zona como lo indica la matriz de la página anterior.

Como lo indica la gráfica anterior extraída del plan de desarrollo, la clasificación que le corresponde a la zona donde se encuentra emplazado el proyecto es D10, a partir de esta información y cruzándola contra la matriz de usos de suelo se puede concluir que las limitantes para la parte restante del predio son las siguientes:

- Densidad 105 viviendas por hectárea.

- Coeficiente de Ocupación de Suelo 0.75

- Coeficiente de Uso de Suelo 3

- Coeficiente de Área Verde 0.15

- Número de niveles máximos 8

El último lineamiento que restringe de alguna manera el alcance del modelo de edificación de vivienda vertical es el relacionado a el número de cajones de estacionamiento que el mismo Plan de Desarrollo Urbano del Municipio de Monterrey solicita por cada vivienda dependiendo de la zona en donde se emplaza cada proyecto, para esto la matriz indica lo siguiente:

La matriz arroja al estar emplazado el proyecto en la zona del distrito Garza Sada y al ser un proyecto multifamiliar de 2 o más viviendas un coeficiente de 2.3 cajones de estacionamiento por cada departamento que se proyecte en el modelo.

Todo esto en base a las limitaciones y restricciones que la norma vigente marca sobre el predio en el cual se están proyectando los modelos, aparte de esto de acuerdo con la investigación realizada ante el municipio de la ciudad de Monterrey, los tramites requeridos para la realización del proyecto de las características planteadas son los siguientes en tiempo y costo:

Tabla 6 Trámites Necesarios para Factibilidad Normativa del Proyecto

De acuerdo con la normativa vigente estás son todas las restricciones para el modelo tradicional que se requieren para un proyecto vertical emplazado en la zona en donde se encuentra el terreno propuesto para este análisis.

5.1.2 Modelo Sustentable o LEED.

De acuerdo con la investigación que se realizó no se encontró alguna variante para proyectos que tengan características sustentables dentro del marco normativo para el predio que se propuso. Es decir, la normativa no marca ningún incentivo o restricción que implique alguna variación en los datos expuestos en el tema anterior.

Tanto la densidad, como los coeficientes de construcción y alturas máximas continúan siendo los mismos independientemente del modelo de construcción que se este proyecto. En cuanto a temas de costos y tiempos de igual manera no existe nada que implique algún ahorro o sobre costos en estos conceptos por lo que se puede concluir que esta factibilidad será una constante para ambos modelos.

Esto quiere decir que cualquier dato que se aporte o coloque tanto para los tiempos, costos o índices de coeficientes al final no creará alguna afectación en nuestro resultado final.

5.2

5.2.1

Como se describió durante la metodología el marco técnico está compuesto principalmente de 3 conceptos que abarcan todas las implicaciones técnicas que se deben de analizar durante la revisión de la factibilidad técnicas de un proyecto, alcance, tiempo y costo. En cuanto al modelo tradicional hablando del concepto de alcance y cruzando con la información obtenida en la factibilidad normativa los resultados fueron los siguientes.

De acuerdo con el Plan de Desarrollo Urbano del Municipio de Monterrey el proyecto cuenta con dos usos de suelo los cuales aplicados al terreno y con la restricción de los 100 metros de profundidad para el uso de suelo de corredor urbano mixto la aplicación de la norma queda representada de esta manera en el predio:

Usos de Suelo

Multifamiliar Mixto Ligero

Corredor Urbano Alto Impacto

De acuerdo con estos resultados se pueden obtener de manera preliminar todos los datos necesarios para la elaboración de la factibilidad del proyecto desde el enfoque del negocio inmobiliario tal y como se describió en la sección de la metodología.

El primer dato que se puede obtener es la totalidad de unidades de vivienda que pudiéramos ofertar y que ingresaremos en el modelo para la factibilidad, para esto de acuerdo con los usos de suelo nos marca una densidad permitida de 105 viviendas por hectárea para el uso de suelo Multifamiliar Mixto Ligero. Tomando como base esto podemos calcular lo siguiente:

Hectáreas Uso de Suelo Multifamiliar Mixto * Densidad Permitida = Departamentos máximos permitidos en el predio para el uso de suelo.

Por lo tanto:

0.282538 Ha * 105 = 29 Unidades.

Para el uso de suelo indicado como Corredor Urbano de Alto Impacto la densidad permitida es de 150 viviendas por hectárea, aplicando la misma metodología para esta porción del predio el resultado sería:

0.587322 Ha * 150 = 88 Unidades.

El total de las unidades que nos permite la normativa y el estudio técnico del predio es obtenida por la suma de las unidades obtenidas a partir de ambos usos de suelo, esdecir:

29 unidades + 88 unidades = 117 unidades de vivienda.

Tomando como base las unidades de vivienda que se ofertarán en el predio y de acuerdo con el parámetro de eficiencia usual de los edificios de vivienda habitacional y de estacionamiento vertical se puede calcular la superficie total de construcción en el proyecto. Para esto se tomó como dato de entrada la siguiente mezcla comercial para las unidades la cual se justificará en el apartado comercial del presente trabajo. Esto al ser necesario conocer esta variable para poder continuar con los cálculos técnicos.

Lo que se representa en la tabla anterior es de acuerdo con el estudio de factibilidad comercial, cuales la mezcladedepartamentosy dimensionesapartir de la cualelproyecto se acerca más a una viabilidad comercial, con esta información se puede calcular la superficie de construcción total como se mencionó en la metodología a partir del siguiente calculo para la sección habitacional:

((Área Vendible*15%) ÷ 85%) + Área Vendible = Superficie construcción Habitacional

Sustituyendo la información:

((8,980 m2 * 15%) ÷ 85%) + 8,980m2 = 10,564.70 m2

Este resultado representa la superficie total únicamente del edificio habitacional considerando áreas de servicio, amenidades, accesos etc. El complemento para obtener la superficie total de construcción del proyecto entero es la superficie para la construcción del estacionamiento.

Como ya se describió en la factibilidad anterior la normativa pide por cada departamento la implementación de 2.3 cajones de estacionamiento, con los datos ya obtenidos se puede declarar el número de cajones que el proyecto requiere para cumplir en norma y ser factible esto se resulta a partir de la siguiente formula tal y como se indicó en la metodología.

# Departamentos en proyecto * Coeficiente de cajones de estacionamiento según norma

= Cajones necesarios en proyecto de acuerdo con norma.

Sustituyendo la formula con los datos con los que ya contamos se representa de la siguiente manera:

117 departamentos * 2.3 = 269 Cajones de estacionamiento requeridos para cumplir con la norma.

Aplicando ahora el coeficiente de efectividad que se estableció en la metodología, el cual indica que por cada cajón en promedio se toma alrededor de 28 m2 de construcción incluyendo áreas de servicio y amenidades, podemos obtener la superficie de construcción del proyecto, por lo tanto:

269 cajones del proyecto * 28 m2 efectividad promedio = 7,532.00 m2 totales construcción estacionamiento.

Sumando entonces ambas superficies resultantes podemos obtener la superficie total de construcción preliminar del modelo.

7,532.00 m2 totales construcción estacionamiento +10,564.70 m2 totales construcción sección habitacional = 18,096.70 m2 de Construcción Proyecto

El resultado es necesario corroborarlo contra la restricción normativa esto para comprobar que la necesidad comercial y de construcción es factible desde esa perspectiva, como lo mencionamos anteriormente el coeficiente de uso de suelo para la sección de corredor urbano es de 10 y para la sección de multifamiliar mixto ligero es de 3, por lo tanto, para obtener la superficie máxima permitida de construcción se realiza la siguiente operación.

Superficie del predio para el uso de suelo * CUS = Superficie máxima de construcción permitida

Sustituyendo la información la superficie total construida del proyecto que nos permite la norma es la siguiente:

Corredor Urbano Alto Impacto = 5,873.22 m2 * 10 = 58,732.20 m2

Multifamiliar Mixto Ligero = 2,825.38 m2 * 3 = 8,476.14 m2

Superficie de construcción permitida = 58,732.20 m2 + 8,476.14 m2 = 67,208.34 m2

La norma entonces indica de acuerdo con las condiciones del proyecto que permitiría una construcción total por 67,208.34 m2 para el predio, de acuerdo con el cálculo que se realizó en páginas anteriores lo que se requiere para el modelo que estamos realizando es solo 18,096.70 m2 por lo que el proyecto hasta este punto es factible.

Para obtener la huella del modelo que estamos estudiando es necesario hacer uso de la altura máxima que es permitida de acuerdo al uso de suelo, como se mencionó en la factibilidad normativa al uso de suelo de corredor urbano no se tienen ninguna restricción para el numero de niveles, en cuanto al uso de suelo multifamiliar mixto ligero la restricción es 8, la norma permite al tener múltiples usos de suelo tomar la restricción más conveniente al proyecto por lo que para este proyecto no habría restricción en los niveles por parte de la norma.

A partir de la falta de restricción para el modelo es pertinente declarar algún supuesto para poder continuar con la factibilidad, en este caso tomaremos un supuesto de 4 niveles de estacionamiento por 14 niveles para la sección habitacional. Con este supuesto podemos conocer la huella del proyecto para poder revisar la factibilidad contra la normativa del proyecto.

Para esto solo hace falta dividir la superficie de construcción de ambas secciones entre el número de niveles que se proponen en el supuesto anterior, de esta manera las huellas para ambas secciones quedan de la siguiente manera.

10,564.70 m2 ÷ 14 niveles propuestos = 754.62 m2 de huella en la sección habitacional del proyecto.

7,532.00 m2 ÷ 4 niveles propuestos = 1,883.00 m2 de huella en la sección estacionamiento del proyecto.

Para cruzar contra la norma y analizar la factibilidad se toma la huella más grande del proyecto asumiendo que la torre habitacional será diseñada sobre la torre de estacionamientos como usualmente se proyecta. La norma nos indica que para el COS en ambos usos de suelo se calcula en base a un coeficiente de .75 bajo esta consideración la huella máxima permitida se calcula de la siguiente manera:

8,698.60 m2 * 0.75 = 6,523.95 m2

Cruzando el resultado contra la superficie más grande de huella que obtuvimos en el proyecto la cual es 1,883.00 m2 nos indica que el proyecto es factible pues el proyecto se encuentra muy por debajo del límite permitido. Incluso si se proyectará ambos edificios separados el proyecto cumple con la norma pues la suma de ambas huellas calculadas resulta aún por debajo de lo permitido por la norma.

En cuanto a la restricción de área verde que marca la norma y su verificación del proyecto basta con considerar el resto de la superficie del predio después de la consideración de la huella de construcción. Bajo el supuesto que la edificación habitacional se situará encima de la de estacionamiento, la resta de la superficie del predio menos la huella calculada arroja un resultado de 6,851.60 m2 de área verde coeficiente que está muy por encima del que marca la norma como mínimo.

En resumen, el proyecto nos arroja los siguientes resultados en el alcance al menos para el modelo tradicional de acuerdo con todo lo concluido anteriormente.

Una vez concluida la sección del alcance del proyecto dentro de la factibilidad técnica para el modelo de edificación tradicional, es necesario establecer la estructura de trabajo que permitirá la agrupación de los paquetes de trabajo del proyecto y que ayudará a realizar la comparativa tanto en alcance, costo y tiempo.

Partiremos de una propuesta de estructura general la cual engloba a nivel macro lasetapasdeproyectodesdela conceptualizacióndeestehasta la comercializacióny cierre de las unidades, a partir de aquí se desglosará la etapa de desarrollo o ejecución de proyecto ya que es la que mayor análisis de costo requiere.

La estructura de trabajo propuesta es la siguiente se presenta junto con el resultado del análisis paramétrico de los costos a partir del resultado del análisis del alcance del proyecto, es decir, como se mencionó en la metodología la forma en que se obtuvieron estos resultados fue mediante la obtención de costos paramétricos de cada concepto desde la base de datos de Bimsa Reports vigente y se multiplicó con la superficie total obtenida.

Para la parte de originación se consideran todos los costos necesarios para el análisis de la factibilidad del proyecto, así como la obtención de los permisos necesarios antes las autoridades para la ejecución, esta parte contempla los costos indicados en la factibilidad normativa además del pago de las gestorías y los estudios que marca la normatividad necesarios realizar para conseguir dichos permisos. Los estudios necesarios y considerados en el costo son:

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En cuanto a la parte de predesarrollo considera todo el costo relacionado con la realización del diseño y las ingenierías requeridas para la correcta ejecución del proyecto, al igual que el costo de desarrollo o construcción este costo fue analizado en base a paramétricos con proveedores locales

La estructura de trabajo que se muestra a continuación para esta etapa se propone a nivel general y está cotizado en base a un proyecto paramétrico con los proveedores, es decir se les proporcionaron únicamente los datos con los que se dio el resultado en la factibilidad y los proveedores de acuerdo con indicadores históricos realizaron su cotización, tal y como generalmente se realiza en estas etapas.

De acuerdo con la investigación con los proveedores regionales, el proyecto tentativamente para su planeación necesitaría una erogación de alrededor de $

11,636,178.30 que es el monto que se usará al menos dentro del modelo tradicional que se está usando en el ejercicio comparativo.

Para la siguiente etapa, desarrollo, se considera todo costo que está relacionado directamente con la construcción del proyecto inmobiliario, es el gasto que se requiere hacer para producir los elementos tangibles que se requieren para poder tener terminado el producto listo para la entrega al cliente.

Al igual que las etapas anteriores por medio de una estructura de trabajo se organiza en paquetes los entregables que se requieren en esta etapa y se coloca el costo paramétrico estimadoalproyectoparaen lasuma decadamonto en lospaquetesdetrabajo obtener el costo total para la producción del proyecto.

La estructura de trabajo que se propone y los montos resultantes son los siguientes:

Todos los costos están relacionados a la superficie de construcción total del proyecto y al alcance que se explicó en al inicio de la factibilidad técnica, de igual manera los costos por m2 se extrajeron de la literatura existente sobre la temática y reconocida por el medio de la construcción tal y como lo son los reportes de Bimsa. (2022) vigentes.

De acuerdo con la metodología usada, el proyecto con los alcances que se describieron ya, de manera paramétrica en el modelo tradicional, cuenta con un costo de $ 187,300,845.00. Estos costos tanto los individuales de los paquetes de trabajo como el total son considerando los costos indirectos de los contratistas y la utilidad de estos. es decir, por metro cuadrado de construcción el proyecto arroja $10,350.00.

Dentro de la factibilidad técnica el último concepto que es necesario estudiar es la variante del tiempo, para el modelo de edificación tradicional se elaboró un diagrama de Ganttenbase alosdatosproporcionadosporlasdependenciaspara laetapadeoriginación, los datos obtenidos para predesarrollo fueron a partir de la información provista por los consultores, en cuanto a la etapa de predesarrollo la información fue proporcionada a base de consultas a expertos como usualmente se hace. En la imagen de a continuación se muestra la información resultante de este estudio.

Con la información recabada durante la investigación se puede concluir que el proyecto en su línea base deberá de tener una duración de no más de 27 meses desde la etapa de concepción hasta el cierre de este. Esta información servirá para dentro de este mismo modelo poder proyectar las erogaciones necesarias por parte del desarrollador en el tiempo y poder también comparar contra el modelo de edificación sustentables.

Con la información de la duración del proyecto se cierra el estudio de la factibilidad en el modelo tradicional el cual como se ha comentado en diversas ocasiones es el resultado de un análisis paramétrico y estimado de lo que pudiera proyectarse en base a las restricciones tanto normativas como de mercado. Estos resultados en sus tres dimensiones serán la línea base sobre la cual se comparará el modelo sustentable de manera técnica.

5.2.2 Modelo sustentable o LEED.

Referentes al alcance técnico dentro del modelo sustentable o LEED, como lo comentamos anteriormente en cuestión normativa no existe ningún incentivo o variación a los indicadores que limitan el proyecto por lo que en temas de densidad y de unidades a ofertar en ambos modelos será una constante y a confirmar que el restante de las limitantes como superficie de construcción, huella y área verde también puedan serlo esto únicamente se puede conocer a partir del análisis de los requerimientos LEED para alcanzar el nivel de certificación.

Como se describió durante la metodología la manera de conocer estas afectaciones en el modelo sustentable tanto en alcance, tiempo y costo es haciendo uso de la matriz de créditos LEED y armando una estrategia para alcanzar por lo menos 40 puntos que son los mínimos necesarios para obtener la certificación del proyecto

A continuación, se muestra el scorecard LEED señalando los créditos que se optaron para poder obtener la certificación.

Tabla 12 Créditos Propuestas en Estrategia de Certificación

La elección de la estrategia se basó en los créditos que tentativamente generan una menor afectación al margen, esto orientado a continuar con el objetivo principal de este trabajo de confirmar si una edificación de vivienda vertical tradicional es más rentable o no que su contraparte sustentable.

A continuación, se enlistan los créditos por los cuales se optaron para la certificación y se describen las afectaciones que tienen al alcance del proyecto tomando como línea base el modelo de edificación tradicional.

Protección de Tierras Sensibles – 1 pts.

El objetivo de este crédito es el tratar de evitar el desarrollo en predios que tengan un medio ambiente sensible evitando el impacto ambiental en la ubicación y desarrollo del proyecto.

El requerimiento principal del proyecto es no estar dentro de una zona de inundación, que el predio no se encuentre protegido por ser el hábitat de especies en peligro de extinción, no estar a menos de 30 metros de cuerpos de agua.

Todos estos requerimientos son cumplidos cabalmente por la ubicación del predio lógicamente sin afectación en alcance, ni tiempo o costo. El criterio que más complicó el cumplimiento del crédito es el emplazamiento a no menos de 30 metros de cuerpos de agua pues el proyecto se encuentra muy cercano al rio la silla, a 40 metros del vado del rio.

Sitio de Alta Prioridad y Desarrollo Equitativo – 1 puntos.

La intención de este crédito es construir comunidades de vitalidad social y económica incentivando la ubicación del predio en áreas que promuevan la comunidad de manera ecológica y cultural, entendiendo las necesidades de los residentes y los negocios existentes.

Uno de los criterios que podemos cumplir a menor costo es poder ofrecer el 5% de las unidades a un precio que pueda ser alcanzables para el mercado de viviendas de clase media. Esta afectación se verá representada en los resultados de la factibilidad comercial.

Densidad de los alrededores y diversos usos – 5 pts.

El objetivo básico de este crédito es el desarrollo del proyecto en un área en donde se tenga ya estructura y viviendas a los alrededores, esto para evitar la expansión de la mancha urbana de la ciudad y con ello no invadiendo áreas verdes que no están desarrolladas.

El criterio para cumplir es que, en los alrededores, es decir a un límite de 400 metros no debe de haber una densidad de más de 30 unidades de vivienda por hectárea con una construcción máxima de 8,035 metros por hectárea.

El criterio se cumple sin afectación en costo o tiempo, con la ayuda del área que cubre el rio la silla ya que nivela la densidad alta que los alrededores tienen además de que al tener el corredor urbano de carretera nacional y av. Garza Sada como frente del proyecto esto ayudó a que muchos negocios y oficinas se emplazaran en el lugar con lo que también la densidad de los alrededores bajó.

Acceso a Transportación de Calidad – 5 pts.

El objetivo de este criterio es estimular el uso de transportes público, es decir reducir el uso del automóvil personal, para con esto poder aportar a la sustentabilidad del medio ambiente.

El requerimiento para cumplir con los créditos es que exista alguna parada de autobús de transporte público a menos de 400 metros del proyecto, además de que deberá de cumplir con al menos 360 viajes desde esa estación.

El proyecto cuenta con una estación existente a la entrada del predio tal y como se muestra en la figura 10.

Además de esto para contar con los 5 puntos criterio requiere que se tengan al menos 360 viajes durante un día desde esa estación. Lo que reporta el sitio de Google Maps (2021) es el siguiente itinerario por un día en esta estación con lo cual se cumple de sobra este requerimiento además de no representar ningún costo al proyecto.

Instalaciones para Bicicletas – 1 pts.

Con un objetivo similar al anterior la intención de este criterio es el de disminuir el uso de vehículos motorizados. Para poder cumplir con el criterio el requerimiento por parte de la certificación es el poder contar con una estación para bicicletas para al menos

2.5% de los visitantes y 15% además de proveer un área de regaderas y vestidores tanto para los residentes como para los visitantes.

Esto implica un costo extra tanto por la construcción de los baños vestidores y de la estación de bicicletas, desglosado de la siguiente manera:

Tabla 13 Costo Requerimiento Estación Bicicletas

Al ser un proyecto de pequeña escala no está estimado que este alcance del proyectoseencuentredentrodelaruta críticadeledificiopor loque el tiempodelproyecto no se verá afectado por este alcance.

Huella de Estacionamiento Reducida – 1 pts.

La intención es disminuir la construcción y su afectación al medio ambiente por la construcción necesaria para alojar vehículos motorizados que a su vez también causan gran impacto al ambiente.

El requerimiento principal es no ofertar más cajones de los que la norma nos pide, el modelo tradicional esta ya proyectado de esta manera como lo vimos en la factibilidad técnica de ese modelo por lo que para cumplir con el requisito no es necesario añadir ni costo ni tiempo o calidad al proyecto.

Vehículos Eléctricos – 1 pts.

El objetivo como lo marca claramente el nombre de este criterio es proveer una infraestructura que permita a los residentes y visitantes del proyecto el contar con estaciones para carros eléctricos. El requerimiento principal es contar con al menos 5% de todos los cajones del proyecto con esta condición. Es decir, como lo vimos anteriormente el proyecto cuenta con un total de 269 Cajones por lo tanto el 5% de estos son 13 cajones que deberán de cumplir con este requerimiento lo cual de acuerdo con los estimados de costo por parte de la literatura de BIMSA Reports (2022) son los siguientes:

Proteger y Restaurar el Hábitat – 2 pts.

El requerimiento para obtener los dos puntos de este apartado es el preservar de cualquier actividad en la construcción el 40% del área verde del predio y restaurar una porción del área afectada por la construcción del proyecto el cual es del 20%.

Como analizamos anteriormente el predio tiene una extensión de 8,698.61 a partir de esto, la huella del proyecto también calculada anteriormente es por 1,883.00 es decir la ocupación que tendremos del predio por parte de las edificaciones es de solamente el 20% si consideramos por logista una extensión de ese 20% al doble, se estima entonces un área de afectación del 40% por lo que el 60% del predio quedará intacto y como área verde para amenidades del mismo predio. El 20% que se vio afectado será restaurado tanto en elmodelo tradicional como en el certificadocon lo consideradoen lapartidadepaisajismo por lo que esto tampoco representa algún cambio en el proyecto.

Espacio Abierto 1 pt.

Para cumplir con este requerimiento el criterio es contar con al menos un espacio abierto en el proyecto para los residentes del 30% del predio. Como lo mencionamos en el criterio anterior después de la construcción el 80% del predio queda libre como espacio abierto para paisajismo con lo cual el cumplir con este requerimiento no implica costo más allá del representado para el paisajismo en el modelo tradicional.

Manejo del Agua Pluvial – 3 pts.

En cuanto al manejo del agua pluvial la certificación requiere que el proyecto pueda retener entre 80% y 90% del agua pluvial en el proyecto ya sea por infiltración o colección y reúso de estas.

El proyecto cuenta con una superficie de alrededor de 80% área verde por lo que se puede cumplir con este requerimiento además de si la capacidad de absorción del suelo no puede retener se equipara el proyecto con una cisterna de captación para reúso del agua pluvial para riego captando tanto el agua pluvial que cae sobre la edificación como lo que no alcanza a retener el proyecto en el paisajismo. Esto considera un costo extra como se desglosa a continuación.

Reducción del uso del agua exterior – 2 pts.

El objetivo de este criterio es poder minimizar el consumo del agua potable para el uso exterior. El requerimiento es demostrar que el paisajismo propuesto del proyecto no requiere un sistema de riego permanente. Para este objetivo como ya mencionamos anteriormente el 80% del predio no será construido, a partir de aquí lo que se propone es usar las especies existentes que han sobrevivido a base del clima regional sin ningún sistema de riego, a partir de aquí solamente intervenir para alojar áreas peatonales para su acceso y usar un sistema de riego que sea de reúso del agua pluvial como se fundamentó anteriormente.

Reducción del uso de agua interior – 6 pts.

Para poder obtener estos puntos la certificación requiere la reducción del agua de al menos 50% sobre la línea base histórica regional, de acuerdo con estudios de CONAGUA (2015) el consumo de agua por vivienda al año es de 292.80 m3 por lo que para poder cumplir con el requerimiento habría que buscar reducir ese consumo a solamente 146.40 m3, es decir, multiplicándolo por las unidades de vivienda del proyecto el objetivo es pasar de 34,257.6 m3 al año a 17,128.80 m3.

De acuerdo con información del especialista Hidro Ecología, para un proyecto similar en la zona del total de uso de agua para una edificación como la proyectada se puede descomponer en un volumen requerido de 50% de agua potable y 50% puede extraerse de agua tratada con lo cual pudiéramos cumplir con el requisito. Para esto es requerido un sistema de tratamiento de agua, así como la infraestructura adicional para poder canalizar esta agua hacia los servicios en donde el agua puede reusarse.

Los costos afectados en este apartado son los siguientes:

Dirección de Obra – 6 pts.

Para poder asegurar que todos los requerimientos solicitados por el equipo de diseño e ingeniería se requiere que se contrate a un experto que pueda dar seguimiento como dirección de obra y que asegure que todos los requerimientos de diseño sean entregados con la calidad solicitada.

Se debe de considerar a algún proveedor con experiencia previa y ser independiente de cualquier participante directo en la construcción del edificio. Para esto se cotizó con 3 proveedores en base a estos requerimientos arrojando un costo promedio de $115,000.00 mensuales a partir de una iguala. Considerando el cronograma del proyecto el costo de este punto será de por lo menos 18 meses por lo que el monto considerado para el proyecto en la dirección será de $2,070,000.00.

Profesional acreditado LEED – 1 pt.

Para poder obtener el punto dentro de este criterio es necesario que al menos un participante dentro del equipo del proyecto deba contar con la acreditación LEED. Para esto es necesario que se pueda subcontratar esta participación con algún experto local. De acuerdo con la página del proveedor CHAAC SIMULACIONES INC (2022) el costo de su asesoría como parte del proyecto va desde los $120,000.00 a los $300,000.00.

Tomaremos un escenario conservador para este modelo considerando los $300,000.00 para este proyecto.

Prioridad Regional – 4 Pts.

Para obtener los 4 puntos dentro de la categoría de prioridad regional, la certificación solicita de acuerdo con la ubicación del proyecto que se cumplan con al menos 4 de las categorías indicadas para este emplazamiento. Para la ubicación del proyecto, el sistema indica que hay que cumplir 4 de las siguientes categorías:

- Reducción del uso de agua interior.

- Energía renovable.

- Optimización de la Energía.

- Acceso a Transporte Público.

- Manejo del Agua Pluvial.

- Reducción del uso del agua exterior.

Como se puede observar en las últimas páginas la estrategia planteada cumple con 4 de estos 6 puntos por lo que podemos contar también con los 4 puntos que otorga esta categoría.

A partir de estas consideraciones en el alcance, se proyecta la obtención de 45 puntos por lo cual se alcanzaría la certificación que se busca obtener para hacer la comparativa desde el enfoque de rentabilidad para el desarrollador. Por último, se deben también tener las consideraciones del costo de inscripción y proceso de certificación del proyecto ante el USGBC.

De acuerdo con los datos que muestran en su página principal y tomando como referencia la siguiente tabla se hizo el cálculo del costo que conllevaría para este proyecto la obtención de la certificación.

Calculando los costos de acuerdo con nuestro proyecto entendiendo que no somos miembros organizacionales el registro del proyecto considerando el tipo de cambio a $20.00 MXN por dólar, sería por $24,000.00. Después como ya se ha desarrollado anteriormente el área de construcción del proyecto es de 10,564.70 m2 por lo que de acuerdo con la tabla correspondería un costo de $129,637.93 con esto resultando en un total de $153,637.93 por el proceso de la certificación para considerar como variable en nuestro modelo.

A partir de los resultados para este modelo la estructura de trabajo para la edificación sustentable concluye de la siguiente manera:

Tomandocomolíneabaselosresultados arrojadosen elestudiotécnico del modelo tradicional únicamente se le adicionaron las afectaciones indicadas en las categorías de los créditos para alcanzar la certificación LEED, para revisar a detalle las variaciones se presenta la siguiente tabla para la etapa de predesarrollo, entendiendo que en la etapa de originación la cual engloba lo relacionado a los tramites es una constante como ya se mencionó antes.

Se adicionaron los conceptos que tienen que ver con la certificación como lo son la dirección de obra, la contratación del profesional LEED además de todo lo referente al registro del proyecto y su estudio para aprobación.

Estructura de Trabajo Pre Desarrollo

Para la etapa de Desarrollo se consideraron de igual manera los sobre costos que se explicaron durante la descripción de las categorías de créditos LEED, aumentando los metros cuadrados de construcción por el alcance agregado para los baños de la estación de bicicletas, después se agregaron también en su correspondiente categoría los sobre costos para la estación de carros eléctricos, planta de tratamiento, etc. El resultado fue el

Estructura de Trabajo Desarrollo

Para las afectaciones del tiempo de acuerdo con entrevistas de juicio de experto se concluyó que en este modelo las afectaciones descritas no formarían parte de una ruta crítica del desarrollo del proyecto por lo que puede tomarse como una constante.

5.3 Factibilidad Comercial.

5.3.1 Modelo de Edificación Tradicional.

Durante la factibilidad económica se mencionó sobré información relevante que es necesaria para poder analizar la factibilidad de un proyecto inmobiliario desde la perspectiva del desarrollador. De acuerdo con la información obtenida por parte de 4S comercialmente el modelo que se está proyectando en el presente trabajo puede tomar los siguientes supuestos con una alta probabilidad de resultar en un producto factible en el mercado.

El primer supuesto que podemos tomar a partir del estudio de mercado presentado por 4S en su presentación “Como Vamos Monterrey 2021” es la absorción propuesta que el desarrollo puede aspirar de acuerdo con las condicionantes actuales del mercado. De acuerdo con la información general que se presenta sobre Monterrey se puede extrapolar para poder proyectar una absorción de 5 departamentos para el proyecto que se está planteando.

Este dato lo que nos arroja al proyectarlo es que tanto el primer año como el segundo se estiman unas ventas de 60 y 57 departamentos respectivamente para culminar el proyecto en 2 años solamente. A partir de este dato se puede encontrar la consideración de flujo de ingresos para el proyecto.

Para complementar los ingresos que se recibirán en el tiempo es importante también conocer información acerca del precio al que el mercado puede ser atractivo un departamento en la zona con las condiciones que se está proyectando. De acuerdo con el mismo estudio de 4S para el sector premium plus el precio de entrada promedio de venta es por 2.8 millones de pesos y el precio por unidad puede llegar hasta los 6 millones de pesos. Por lo que se propone un precio para los departamentos de alrededor de 45 mil pesos el metro cuadrado.

En cuanto a la mezcla recomendada de acuerdo con los proyectos existentes en la zona y que pudieran considerarse competencia directa, se realizó una visita a cada uno de ellos y encontramos como propuesta el poder considerar la siguiente mezcla para el proyecto.

Con esta información completamos todas las consideraciones comerciales para el modelo tradicional del proyecto, a partir de aquí se pueden proyectar ingresos totales, y como se producirán estos en el tiempo y con ello calcular la utilidad y margen real del proyecto el cual analizaremos en el siguiente marco.

5.3.2 Modelo Sustentable o LEED.

En cuanto a los indicadores relacionados a la factibilidad comercial en el modelo sustentable o LEED al ser el mismo entorno y competencia frente al cual se desarrollará el proyecto se toma como supuesto las mismas restricciones en cuanto a mezcla y absorción, esto tratando de ser conservadores en el estudio de la factibilidad financiera y no generar indicadores que pudieran sobrevalorar el efecto de un edificio sustentable en las condiciones de este proyecto.

Además, no se encontró literatura o estudios que respaldaran algún efecto positivo o negativo en la absorción de un proyecto, o en la demanda de cierto producto o unidad que pudiéramos considerar para respaldar alguna afectación en este sentido.

El único indicador del cual encontramos diversa literatura que respalda un efecto ocasionado por la sustentabilidad o alguna certificación en el proyecto inmobiliario es en elvaloropreciodelaunidada ofertar, de acuerdo con investigación hechapor Inmobiliare (2021) Levy Holding una desarrolladora inmobiliaria reporta entre sus proyectos sustentables como el que estamos proyectando en el presente trabajo, un efecto positivo en el valor de las unidades de entre un 8 y 9%, esto en proyectos desarrollados en suelo mexicano.

Por otro lado, el World Green Building Council (WGBC) en su estudio “The Business Case for Green Building” dedica un apartado completo al estudio de como un edificio sustentable incrementa su valor dependiendo del nivel de certificación que obtiene, de acuerdo con proyectos internacionales residenciales este incremento puede ser desde el 3% hasta el 30% en su valor.

Como lo mencionan estos incrementos van dependiendo del nivel de sustentabilidad del proyecto y del entorno en donde se emplazan. para el estudio que se está realizando, entendiendo que se aspira a un nivel de certificación bajo dentro de la escala de LEED y tratando de ser conservadores con el estudio se propone tomar como supuesto un incremento del 4% dentro del precio de los departamentos. Es decir, si para el modelo tradicional proyectamos un precio por m2 de $50,000.00 podemos tomar como base para el modelo sustentable un precio por m2 de $46,800.00.

La última afectación referente a lo comercial es lo requerido para alcanzar la certificación LEED, como se mencionó en la factibilidad técnica tenemos que cumplir con la categoría de Sitio de alta prioridad y desarrollo equitativo, lo cual indica que se necesita ofertar el 5% de unidades con un precio asequible para la clase media de la región por lo que de acuerdo con esto del total de 8,900.00 metros cuadrados vendibles el 95% de ellos se ofertarán a un precio de $46,800.00 y un 5% es decir 445 metros cuadrados serán ofertados a un precio de $27,500.00.

Con estas condiciones los ingresos de acuerdo con la factibilidad comercial para el modelo de edificación sustentable serían los siguientes:

5.4 Factibilidad Financiera.

5.4.1 Modelo de Edificación Tradicional.

Con todas las consideraciones y limitantes planteadas en los marcos anteriores, se realizó el modelo financiero de acuerdo con la estructura de trabajo que se presentó en la factibilidad técnica. Primero proyectando los flujos del proyecto de la siguiente manera considerando la inflación en los saltos de año, así como la plusvalía que tentativamente el

Proyecto Puede Aspirar

Las erogaciones del proyecto se proyectan así considerando una inflación anual del 7% de acuerdo con las proyecciones del INEGI.

En cuanto al flujo de ingresos considerando una plusvalía al proyecto del 8% a partir de la inflación que se plantea por el INEGI y los estudios por parte de la consultoría de 4S y considerando la absorción que se plantea en el marco comercial de este trabajo se presenta de la siguiente manera:

Determinados ya los ingresos y egresos del proyecto para el modelo tradicional el resultado del análisis financiero arroja un margen de operación del 15% se representa de

5.4.2 Modelo Sustentable o LEED

Encuantoalmodelofinancieropara elproyecto con lasconsideracionesnecesarias para que alcance una certificación con los criterios LEED, el flujo de erogaciones resultó de la siguiente manera considerando las restricciones que son una constante en ambos proyectos también:

Para el flujo de los ingresos del proyecto en este modelo los resultados son los siguientes, recordando que la afectación o variable principal es la plusvalía que un producto de estas características sustentables pudiera tener respaldado en lo que se describió en la factibilidad comercial.

Con esto, el modelo financiero para el proyecto sustentable arroja el siguiente resultado:

CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES.

De acuerdo con los resultados que arrojo el estudio de factibilidad bajo las consideraciones expuestas y los supuestos descritos a lo largo de este trabajo la comparativa entre ambos modelos queda de la siguiente manera desde el enfoque de negocio para el desarrollador, es decir comparando la rentabilidad de los proyectos:

Dentro del análisis de este estado de resultados comparativo podemos encontrar que la diferencia entre ambos modelos tanto en el margen bruto como en el margen de operación es prácticamente nula de menos del 0.09% esto es un resultado muy similar al expuesto en el estudio “Caso de Negocio LEED en Latinoamérica” el cual es expuesto al inicio de este trabajo.

En cuanto al VPN contrario a los márgenes brutos y de operación los cuales favorecen ligeramente al modelo tradicional, el modelo sustentable pareciera arrojar un mejor indicador en este aspecto.

Si bien la hipótesis expuesta en este trabajo partía de la premisa que el modelo sustentable es era menos rentable que el modelo tradicional, la diferencia entre ambos modelos es tan corta y considerando el margen de error, no se puede concluir de manera positiva o negativa en referencia a esta hipótesis.

Sin embargo, uno de los objetivos que se cumple con estos resultados y con el desarrollo del presenta trabajo es el aportar indicadores en este campo para que sumados otros trabajos más adelante se puedan generar estrategias para incentivar el desarrollo sustentable en este nicho de la edificación y el mercado. Pues si bien se cuenta con un margen de error en este trabajo también se puede considerar que la brecha al menos en estas condiciones no es tan amplia como la percepción general pudiera pensarlo.

Es importante entonces, si bien como se mencionó en un inicio, no tomar este resultado como una verdad universal pues mucho de esto depende de las condiciones del entorno, si tomar sus consideraciones como una contribución para poder generar un estudio de manera holística para generar estas estrategias que, como se mencionó en un inicio es de interés social.

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