ACCI O N INMOBILIARIA
1
1. INTRODUCCIÓN
En el contexto actual, afrontar la crisis provocada por la pandemia del COVID-19 es uno de los más grandes retos en los que se ha visto atrapada la sociedad Esta situación indudablemente también ha afectado el mercado inmobiliario al no poder seguir adelante con sus proyectos en construcción, y que el público no pueda visitar sus inmuebles, por ende afectar el proceso de venta de los depar tamentos, casas, etc. Por otro lado, existe una menor capacidad adquisitiva de los posibles compradores, además del cierre de notarías y muchos otros ser vicios gubernamentales indispensables para la realización de diversas gestiones y transacciones. Sin embargo, se han venido implementando medidas para una recuperación del mercado inmobiliario, pues es uno de los pilares impor tantes en la economía de cualquier país
El presente trabajo tiene como finalidad entender cómo funciona el mercado inmobiliario Para ello, se realiza una propuesta de emprendimiento de desarrollo inmobiliario siguiendo el régimen de la normativa establecida por el distrito en el que se ubica el proyecto Además, debe cumplir con los parámetros urbanísticos de acuerdo al carácter que se le otorgue
1 1 Análisis de la zona
La ciudad de Lima ha venido desarrollando en los últimos años diversos proyectos en cuanto a vivienda se refiere Según
Según el diario Gestión, la Asociación de Empresas Inmobiliarias del Perú (ASEI) presentó un nuevo repor te sobre los principales indicadores del mercado inmobiliario, con datos hasta agosto del 2020. En donde se puede obser var que, por ejemplo, la mayor cantidad de la ofer ta (47%) y la venta (45%) se concentra en Lima Moderna; sin embargo, la par ticipación de la ofer ta en Lima Top ha crecido del 21% al 27% en los últimos 12 meses, y la emergente Lima Nor te con distintos proyectos que elevan mes a mes sus predios. Asimismo, hay data relevante sobre la evolución de precios según los distintos segmentos de valores de las viviendas y zonas de Lima
Se presenta una propuesta de desarrollo inmobiliario en la Lima Nor te, específicamente en el distrito de Comas. Este distrito ha presentado en los últimos años un crecimiento económico y de desarrollo a nivel industrial, comercial, entre otros gracias a la impor tante inversión de los sectores de industria y comercio, y la aparición de distintos proyectos del Estado Es así, que este distrito se presenta con un gran potencial para el desarrollo de un proyecto inmobiliario que responda a las necesidades de vivienda existente en Lima
Se plantea un proyecto denominado CONDOMINIO HORIZONTE, el cual es producto fundamentalmente de un análisis del mercado inmobiliario ya existente en Comas, además de un estudio financiero y económico que garantice la rentabilidad, factibilidad de construcción y desarrollo pleno del proyecto en el tiempo estimado
bicación del distrito de Comas en Lima, Perú
Ubicación de los lotes a analizar para el desarrollo del proyecto inmobiliario
2
2. ANÁLISIS DE MERCADO
Ofer ta
fi
Proyectos Edificios Pisos Ascensores Eco-sostenibl e Crédito Mi Vivienda Mambo 1 14 2 No No Los Laureles 1 16 2 Sí No Magnolias 1 16 2 Sí Sí Villa Jacarandá 1 16 2 Sí Sí
2.1
Evaluación y estudio de proyectos inmobiliarios existentes en la zona a par tir de las cualidades arquitectónicas, campañas de marketing y publicidad, precios, ritmo de venta,
nanciamientos y etapa en la que se encuentra el proyecto A continuación, se presenta el análisis de 4 proyectos inmobiliarios existentes en la zona de estudio del proyecto a desarrollar:
2.2 Demanda
Es necesario establecer el nicho de mercado al que apunta el proyecto a desarrollar para poder establecer el carácter del proyecto a desarrollar
2 2 1 Mercado Objetivo
El nicho se define a par tir de características del tipo sexo, estado civil, poder adquisitivo, edad y ocupación.
A continuación se obser va un estudio aproximado de los habitantes de Comas para poder establecer el per fil del usuario:
2.1.1. Cualidades arquitectónicas Espacios Comunes Mambo Los Laureles Magnolias Villa Jacarandá Jardín interior ✔ ✔ ✔ ✔ Gimnasio ✔ ✔ ✔ SUM ✔ ✔ Terraza parrillera ✔ ✔ ✔ Sala de reuniones ✔ ✔ ✔ Karaoke ✔ Minimarket ✔ ✔ ✔ Juegos Infantiles ✔ ✔ ✔ Piscina ✔ 2.1.2. Market ing y Precios
2.2.2 Encuestas de producto
● Cantidad de dormitorios más demandados
● Aproximación a encuesta al nicho de mercado.
➔
➔
¿Considera atractiva la zona de Comas para considerala como una posible ubicación de su vivienda?
¿Cuáles son los ser vicios (fuera de los ser vicios básicos) que usted considera un proyecto de viviendas debe contar?
➔
¿Es impor tante para usted el diseño arquitectónico propio del depar tamento?
➔
¿Considera el tema de acabados como fundamental en la elección de su depar tamento?
➔ ¿Prefiere ambientes de uso común o de uso privado?
➔
➔
¿Considera usted per tinente vivir en un edificio ecosostenible?
¿El número de ascensores influye en la elección de su compra?
2.2.2 Encuestas de financiamiento
Evaluación de los distintos programas y entidades crediticias para la adquisición de una o más unidades inmobiliarias dentro del presente proyecto Además, de analizar la capacidad de endeudamiento que posee cada miembro de nuestro nicho de mercado
A continuación se muestran los diferentes tipos de créditos y fondos a los cuales pueden acceder los usuarios con potencial de adquirir una unidad del inmueble
CRÉDITO TECHO PROPIO
Crédito hipotecario que es par te del programa Techo Propio, que se otorga por alguna entidad financiera capaz de cubrir la diferencia entre el precio de la vivienda a adquirir y el ahorro que posee el usuario con intención de compra, incluido con el bono que otorga el Estado.
FONDO MI VIVIENDA
● Bono del buen pagador F inanciamiento no reembolsable que se otorga a quienes quieren adquirir un préstamo con el programa Nuevo Crédito Mi V ivienda. Ayuda a incrementar la cuota inicial
● Programa Nuevo Crédito Crédito hipotecario que permite la adquisición de vivienda, terreno, entre otros T iene una capacidad de financiamiento de hasta el 90% del valor de la adquisición.
● Mi V ivienda Verde Programa que busca promover la adquisición de viviendas verdes Estas se desarrollan en base a criterios de sostenibilidad en cuanto a su diseño y construcción
3
3. ANÁLISIS TÉCNICO
3.1 Parámetros Urbaníst icos
Distrito de Comas
RESUMEN NORMAS LEGALES:
Anexo N° 02 - Cuadro N° 01 / Anexo N° 05 - Cuadro N° 04 Códig o
Unifamiliar 90 6 3 30% - 1x1 viviendas
Multifamiliar 120 6 3 - 4 30% - 1x2 viviendas 150 - 180 8 4 - 5 40% - 1x2 viviendas
RDM Residencial de Densidad Media
Conjuntos Residenciales 800- 1,000 20 6 50% 25% 1x2 viviendas más de 1,000
Comercio local y vecinal - 15
RESUMEN ORDENANZA N° 2021:
Anexo N° 2 - zona de reglamentación especial sector chacra cerro alto y bajo
V Unifamiliar 120 - 3 30% - 1x2 viviendas
Vivienda Multifamiliar 450 - 4 40% - 1x2 viviendas
Conjuntos Residenciales
RDM -E2
Residencial de Densidad Media - Especial 2
1,600 - 7 50% - 1x2 viviendas 2,500 25 8 - 1x2 viviendas 5,000 - 10 60% - 1x2 viviendas 10,000 - 15 70% - 1x2 viviendas más de 15 80% - 1x2 viviendas
Comercio vecinal
RESUMEN NORMAS LEGALES Y ORDENANZA N° 1618:
Anexo N° 02 - Cuadro N° 01 / Anexo N° 04 - Cuadro N° 02
Multifamiliar 200 10 7 40% - 1x3 viviendas
ZRE-3 / RDA
Zona de Reglamentación Especial / Residencial de Densidad Alta
Conjunto Residencial 1,600 - 2,500 25 - 35 4 40% 10% 1x3 viviendas 8 50% 1 5 (a+r) 55%
Lote
Frente Mínimo
Altura máxima (pisos) Área libre mínima
Área Verde
Estacionamientos
Zona Usos Permitidos
Mínimo (m2)
(m)
(%)
mín. (%)
mínimos
ESTACIONAMIENTOS
DEPÓSITOS
3.2 Estudio de Cabida Técnico
Área Total (m2) Frente (ml) Largo (ml) Retiro (m) Altura Máxima (pisos) Área libre mín (%) Área Verde mín (%) Estac mín 7,521
x
viviendas Calle 18 Monteagudo
DE
Cálculo de datos N° de pisos M2 construidos s/r 3
LOTE 1 Parámetros Urbanos:
87.15 86.30 3 8 50% 10% 1
3
CÁLCULO
CABIDA:
3,760.50 5 3,379.58 8 28,179.40
VIVIENDAS # 173 vivienda s aprox 23 por piso m2 x vivienda 130 m2 área aproximada de viviendas en venta en línea en Comas área total 22,543 52 m2 v considerado que áreas comunes y de circulación ocuparían un 20%
# 58 estac considerando 1 estacionamiento por 3 viviendas m2 x estac. 30 m2 ratio aproximado área total 2,023 14 m2
# 52 depósit os considerando un ratio de 0 3 del número de viviendas m2 x depósito 30 m2 ratio aproximado área total 1,820 82 m2
Parámetros Urbanos: Área Total (m2) Frente (ml ) Largo (ml ) Retiro (m) Altura Máxima (pisos) Área libre mín (%) Área Verde mín (%) Estac. mín 5,300 49 20 107 72 5 15 70% - 1 x 2 viviendas Av. Trapiche colindante CÁLCULO DE CABIDA: Cálculo de datos N° de pisos M2 construidos s/r 3 1,590 00 12 1,341 74 15 20,870 88 VIVIENDAS # 119 vivienda s aprox 8 por piso m2 x vivienda 140 m2 área aproximada de viviendas en venta en
en
área total 16,696 70 m2 v considerado que
comunes
circulación
un 20% ESTACIONAMIENTOS # 60 estac considerando
por 2
m2 x estac. 30 m2 ratio
área
SÓTANOS # 0 sótanos 1 semisótano m2 de semisótano 3,760 50 m2 área total 3,760 50 m2 LOTE 2
línea
Comas
áreas
y de
ocuparían
1 estacionamiento
viviendas
aproximado
total 2,087 09 m2
DEPÓSITOS
# 36 depósit os considerando un ratio de 0 3 del número de viviendas
m2 x depósito 30 m2 ratio aproximado
área total 1,252 25 m2
SÓTANOS
# 1 sótanos + 1 semisótano de 1,590.00 m2
m2 de sótano 1,590 00 m2 es posible construirlos en área libre
área total 1,590 00 m2 semisótano: 1,590 00
Parámetros Urbanos: Área Total (m2) Frente (ml ) Largo (ml ) Retiro (m) Altura Máxima (pisos) Área libre mín (%) Área Verde mín (%) Estac mín 6,956 59 40 117 10 5 6 50% 25% 1 x 2 viviendas Av Mariano Condorcanq ui colindante CÁLCULO DE CABIDA: Cálculo de datos N° de pisos M2 construidos s/r 3 3,478 00 3 2,964 46 6 19,327 38
LOTE 3
VIVIENDAS # 141 viviendas aprox 23 por piso m2 x vivienda 120 m2 área aproximada de viviendas en venta en línea en Comas
área total 15,461 9 0 m2 v considerado que áreas comunes y de circulación ocuparían un 20%
ESTACIONAMIENTOS # 65 estac considerando 1 estacionamiento por 2 viviendas m2 x estac 30 m2 ratio aproximado área total 2,254 86 m2
DEPÓSITOS # 39 depósitos considerando un ratio de 0 3 del número de viviendas m2 x depósito 30 m2 ratio aproximado área total 1,352 92 m2
SÓTANOS # 0 sótanos 1 semisótano m2 de semisótano 3,478 00 m2 área total 3,478 00 m2
3.4 Cálculo de Prefact ibilidad
LOTE 1
INGRESOS Precio Unitario Monto Total V ivienda 173 22 543 52 m2/v 1 800 00 USD 40 578 336 00 USD Estacionamientos 58 58 unds 20,000 00 USD 1,156,077 95 USD Depósitos 52 52 unds 14,000 00 USD 728,329 11 USD 42 462 743 06 USD
EGRESOS Precio Unitario Monto Total Terreno 7 521 00 m2 490 09 USD 3 686 000 00 USD Edificación 28,179 40 m2/c 1,000 00 USD 28,179,400 00 USD Gestión 5 00% ratio 2,130,137 15 USD 33 988 537 15 USD Rentabilidad Rentabilidad / ventas Rango de rentabilidad 8 474 205 90 USD 19 96% 15% - 20%
INGRESOS
Precio Unitario Monto Total
Vivienda 119 16,696 70 m2/v 2,000 00 USD 33,393,408 00 USD
Estacionamientos 60 60 unds 28,000 00 USD 1,669,670 40 USD Depósitos 36 36 unds 20,000 00 USD 715,573 03 USD 35,778,651 43 USD
EGRESOS
Precio Unitario Monto Total
Terreno 5,300 00 m2 935 85 USD 4,959,995 00 USD
Edificación 20,870 88 m2/c 1,100 00 USD 22,957,968 00 USD
Gestión 5 00% ratio 1,788,932 57 USD 29,706,895 57 USD
Rentabilidad
Rentabilidad / ventas Rango de rentabilidad 6,071,755 86 USD 16 97% 15% - 20%
LOTE 3
INGRESOS
Precio Unitario Monto Total
Vivienda 129 15,461 90 m2/v 2,000 00 USD 30,923,808 00 USD
Estacionamientos 65 65 unds 20,000 00 USD 1288,492 00 USD Depósitos 39 39 unds 14,000 00 USD 541,166 64 USD 32,753,466 64 USD
EGRESOS
Precio Unitario Monto Total
Terreno 6,956 00 m2 450 04 USD 3,130,506 00 USD
Edificación 19,327 38 m2/c 1,150 00 USD 22,226,487 00 USD
Gestión 5 00% ratio 1,637,673 33 USD 26,994,666 33 USD
Rentabilidad
Rentabilidad / ventas Rango de rentabilidad
5,758,800 31 USD 17.58% 15% - 20%
LOTE
2
3.5 Conclusiones
Se han analizado lotes en distintas zonas de Comas, de los cuales el primero posee el terreno más extenso y se encuentra en Collique con cercanía a demás condominios y conjuntos residenciales con cercanía a la Av Universitaria y a la Au Panamericana Nor te El segundo lote da hacia la Av. Trapiche y se le permite la mayor cantidad de pisos entre los lotes analizados F inalmente, el tercero es el segundo lote más amplio y posee cercanía con zonas de recreación como DinoPark e instituciones educativas.
Se consideraron estos datos en los precios unitarios para cada caso.
Gracias a los resultados del cálculo de prefactibilidad, se escoge el LOTE 1 como terreno de trabajo por poseer el mayor porcentaje con un 19.96% en rentabilidad de ventas
4. DEFINICIÓN DEL PRODUCTO
4. 4.1 Memoria Descript iva
Ubicación:
El terreno escogido se encuentra ubicado en el distrito de Comas en Lima, específicamente en la Urb. Retablo, entre las calles 1 y 18 a espaldas del Condominio los Nogales. El lote tiene un área de 7 521 metros cuadrados, con un frente de 87.15 metros y de largo 86.30 metros.
4
4. DEFINICIÓN DEL PRODUCTO
4. 4.1 Memoria Descript iva
Ubicación:
El terreno escogido se encuentra ubicado en el distrito de Comas en Lima, específicamente en la Urb. Retablo, entre las calles 1 y 18 a espaldas del Condominio los Nogales. El lote tiene un área de 7 521 metros cuadrados, con un frente de 87.15 metros y de largo 86.30 metros.
A par tir de los parámetros urbanísticos existentes para esta zona en específico, se establecerán 3 metros como retiro, 50% de área libre, y 10% de área verde. De esta manera se desarrollará un proyecto que consta de una torre de 8 pisos de altura El edificio tendrá 23 viviendas por piso, haciendo un total de 173 viviendas en su conjunto Además de tener espacios comunes, estacionamientos, entre otras cosas Además, cada edificio consta de 2 ascensores y cuenta con el programa ECOVIVA que consiste en el reúso de agua para el riego de las áreas verdes
LOTE 1 Parámetros Urbanos: Área Total (m2) Frente (ml ) Largo (ml ) Retiro (m) Altura Máxima (pisos) Área libre mín (%) Área Verde mín (%) Estac mín 7,521 87 15 86 30 3 8 50% 10% 1 x 3 viviendas Calle 18 Monteagudo VIVIENDAS # 182 vivienda s aprox 23 por piso m2 x vivienda 120 m2 área aproximada de viviendas en venta en línea en Comas
ESTACIONAMIENTOS
área total 22,543 52 m2 v considerado que áreas comunes y de circulación ocuparían un 20%
#
DEPÓSITOS
SÓTANOS
61 estac considerando 1 estacionamiento por 3 viviendas
m2 x estac 30 m2 ratio aproximado
área total 1,819 92 m2
# 55 depósit os considerando un ratio de 0 3 del número de viviendas
m2 x depósito 30 m2 ratio aproximado
área total 1,637.93 m2
# 0 sótanos 1 semisótano
m2 de semisótano 3,760 50 m2 área total 3,760 50 m2
VIVIENDAS Y SERVICIOS
Gracias a los datos obtenidos en el estudio de Demanda, podemos notar que existe una mayor preferencia por los depar tamentos de 3 dormitorios de 61 m2.
Por ello, se disponen 173 depar tamentos de 61 m2 cada uno, con los siguientes espacios:
Sala Comedor Cocina Lavandería y Baño
ÁREAS COMUNES
● Club House
o Sala de usos múltiples
o Zona de parrillas
● Alameda para caminata con circuito de footing
● Losa multidepor tiva
● Zona para niños
● Plazuela central y plazuela de ingreso con pérgola y estar
● Gimnasio al aire libre
● Zona de lectura al aire libre
● Áreas verdes
● ECOVIVA que consiste en el reúso de agua para el riego de las áreas verdes
ACABADOS
● Piso laminado en sala comedor, sala de estar y dormitorios
● Piso cerámico en terraza, cocina - lavandería y baños
● Paredes de sala comedor, sala de estar y dormitorios revestida con papel mural
● Redes internas para gas natural
● Puer tas interiores contraplacadas de MDF y puer ta principal metálica
5
5. ESTUDIO ECONÓMICO
5.1 Cálculo de Rentabilidad
5 1 1 Análisis de principales costos y gastos
- IMPUESTO ALCABALA
Es un pago impor tante para el inicio del proyecto, donde se calcula el 3% del costo del terreno menos 10 UIT El valor de cada UIT considerado es de 4400 soles
- COSTO APROX. DE CONSTRUCCIÓN POR M2 DE ÁREA TECHADA
Anexo 1 (Ejercicio F iscal 2021) - Anexo 1 1 - Cuadro de valores unitarios oficiales
-
LICENCIA DE OBRAS
Sería uno de los principales gastos, ya que constituye un 1.5% de los costos y gastos de construcción total
- GASTOS REGISTRALES
Para el cálculo de los gastos registrales, se considera el valor total de los ingresos en ventas, de lo cual se obtiene uno de los valores más altos en gastos
- GASTOS DE SUPERVISIÓN TÉCNICA
Se multiplica el presupuesto para un Especialista de Estructuras y uno de Arquitectura por los meses en los que se llevará a cabo la construcción
VENTA DE VIVIENDAS (SIN IGV ) 40,578,336 00 USD VENTA DE ESTACIONAMIENTOS (SIN IGV ) 1,213,279 72 USD
VENTA DE DEPÓSITOS (SIN IGV ) 982,756 58 USD
VENTA DE LOCALES COMERCIALES (SIN IGV ) 2,100,000 00 USD
TOTAL INGRESOS (SIN IGV ) 44,874,372.30 USD IGV VENTA DE VIVIENDAS 3 652 050 24 USD IGV: 9% IGV VENTA DE ESTACIONAMIENTOS 109,195 18 USD IGV VENTA DE DEPÓSITOS 88 448 09 USD IGV VENTA DE LOCALES COMERCIALES 189 000 00 USD TOTAL IGV 4,038,693 51 USD
5 1 2 Análisis de ingresos
INGRESOS (SIN IGV )
5.1.3 Análisis de ingresos, egresos y riesgos ESTRUCTURA DE COSTOS DE INVERSIÓN DEL PROY ECTO TERRENO 3,883,834.88 USD 94 91% COSTO DE TERRENO 3,686,000 00 2 54% IMPUESTO ALCABALA 98,655 88 0 04% ESTUDIOS TÍTULOS 1,500 00 1 90% COMISIONES VENTA DEL TERRENO 73,720 00 0 28% GASTOS NOTARIALES DEL TERRENO 11,058 00 0 33% GASTOS REGISTRALES DEL TERRENO 12,901 00 ESTUDIOS Y DISEÑOS 466,425 04 USD 1 13% ESTUDIO DE SUELOS Y TOPOGRAFÍA 5,271 00 2 64% INDECI 12,328 49
42 29% ARQUITECTURA Y SUPERVISIÓN 197,255 80 21 15% ESTRUCTURAS 98,627 90 10 57% INSTALACIONES ELÉCTRICAS 49,313 95 10 57% INSTALACIONES SANITARIAS 49,313 95 5 29% INSTALACIONES MECÁNICAS 24,656 98 5 29% PROYECTO ILUMINACIÓN 24,656 98 1 07% OTROS 5,000 00 GASTOS PRE- CONSTRUCCIÓN 424,945.96 USD 0 24% GASTOS MUNICIPALES 1,000 00 4 94% CERTIFICACIONES 21,000 00 93.88% LICENCIA DE OBRAS 398,945.96 0 47% ESTUDIOS DE FACTIBILIDAD 2,000 00 0 47% OTROS 2,000 00 COSTOS Y GASTOS DE URBANIZACIÓN INTERIOR 30,000.00 USD COSTOS Y GASTOS DE CONSTRUCCIÓN (Sin IGV ) 26,596,397 39 USD 1 00% OBRAS PRELIMINARES 265,963 97 45 00% ESTRUCTURAS 11,968,378 83 37 20% ALBAÑILERÍA Y ACABADOS 9,893,859 83 8 00% INSTALACIONES ELÉCTRICAS 2,127,711 79 7 00% INSTALACIONES SANITARIAS 1,861,747 82 1 00% INSTALACIONES ELECTROMECÁNICAS 265,963 97 0 50% EQUIPAMIENTO 132,981 99 0 30% OBRAS EXTERIORES 79,789 19 0 00% OBRAS COMPLEMENTARIAS SERVICIOS PÚBLICOSGASTOS SUPERVISIÓN TÉCNICA 189,000.00 USD GASTOS POST- CONSTRUCCIÓN 260,615 50 USD
8
30
1
1
57
38
5 1 4 Rentabilidad bruta y neta Se analiza la rentabilidad esperada según porcentajes dentro del rango recomendado ANÁLISIS ECONÓMICO RENTABILIDAD BRUTA PROMEDIO (SOBRE VENTAS)
USD 17 50% RENTABILIDAD BRUTA MÁXIMA (SOBRE VENTAS)
20% RENTABILIDAD BRUTA MÍNIMA (SOBRE VENTAS)
15%
0 38% GASTOS MUNICIPALES 1,000 00
49% DECLARATORIA DE FÁBRICA 22,116 00
62% INDEPENDIZACIÓN Y REGLAMENTO DE PROPIEDAD 79,789 19
92% GESTIÓN DE TRÁMITES MUNICIPALES 5,000 00
15% GASTOS NOTARIALES 3,000 00
44% GASTOS REGISTRALES 149,710 30 GASTOS VENTAS 2,780,334.20 USD
46% COMISIÓN DE VENTAS 1,069,359 31 61.54% GASTOS EN PUBLICIDAD 1,710,974.89 GASTOS ADMINISTRATIVOS 540,000 00 USD VENTAS TOTALES 44,874,372 30 USD COSTOS Y GASTOS 35,315,402.96 USD GANANCIA 9,558,969 33 USD
7,197,290.77
8,495,121.22
5,973,012.08
IMPUESTO A LA RENTA (PROMEDIO)
2,015,241 42 USD IGV: 28%
IMPUESTO A LA RENTA SOBRE RENTABILIDAD MÁXIMA 2,378,633 94
IMPUESTO A LA RENTA SOBRE RENTABILIDAD MÍNIMA 1,672,443 38
RENTABILIDAD NETA (PROMEDIO) 5,182,049.36 USD 12 25% 5.2
EGRESOS
TERRENO 3,883,834.88 USD ESTUDIOS Y DISEÑOS 466,425 04 USD GASTOS PRE- CONSTRUCCIÓN 424,945 96 USD
COSTOS Y GASTOS DE URBANIZACIÓN INTERIOR 30,000 00 USD COSTOS Y GASTOS DE CONSTRUCCIÓN (SIN IGV ) 26,596,397 39 USD
GASTOS SUPERVISIÓN TÉCNICA 189,000 00 USD GASTOS POST- CONSTRUCCIÓN 267,965 50 USD
GASTOS VENTAS 2,916,834 20 USD
GASTOS ADMINISTRATIVOS 540,000 00 USD RETORNO CAPITAL -
TOTAL 35,315,402 96 USD
F lujos económicos 5 2 1 Cronograma de ventas y ejecución
- FLUJO DE CA JA: Resumen datos de egresos
CRONOGRAMA DE EGRESOS:
En el primer gráfico, se obser va la distribución de los gastos en la construcción (sin igv) en porcentajes y, en el segundo, se obser va la cur va que representa el avance progresivo del mismo porcentaje de gasto.
Gráfico 01 - Mensual
Gráfico 02 - Cur va S
-
- FLUJO DE CA JA: Resumen datos de ingresos
INGRESOS (SIN IGV )
30% APORTE CAPITAL 10,551,465 89 USD
20% VENTA DE VIVIENDAS (INICIAL) 8,115,667 20 USD 80% VENTA DE VIVIENDAS (SALDO) 32,462,668.80 USD
20% VENTA DE ESTACIONAMIENTOS (INICIAL) 242,655 94 USD 80% VENTA DE ESTACIONAMIENTOS (SALDO) 970,623 78 USD 20% VENTA DE DEPÓSITOS (INICIAL) 196,551 32 USD 80% VENTA DE DEPÓSITOS (SALDO) 786,205 26 USD 20% VENTA DE LOCALES COMERCIALES (INICIAL) 420,000 00 USD 80% VENTA DE LOCALES COMERCIALES (SALDO) 1,680,000 00 USD
TOTAL 55,425,838 19 USD
INGRESOS - EGRESOS 20,425,285.22 USD RENTABILIDAD SOBRE VENTAS 36 54% - CRONOGRAMA COMPLETO: Gráfico 03 - Ingresos totales
5.2.1 Conclusiones
Según el análisis final de los Ingresos - Egresos, se concluye el resultado de que se podría obtener hasta el 36.54% en la rentabilidad sobre ventas, a pesar de los ajustes realizados en los gastos, y de lo cual se obtiene un incentivo para el mejoramiento de la urbanización interior en donde se podría considerar un gasto desde 30,000 00 USD a más y para la inversión en marketing para hacer más llamativo el producto y poder cumplir los objetivos en el menor tiempo posible.
Considerando un préstamo para el inicio de la ejecución del proyecto, el cual puede ser menor al 30% del total de egresos, no habría riesgos en todo el tiempo que dure el proyecto. Para ello, se necesitaría vender por lo menos 7 viviendas, con las iniciales en vivienda, estacionamientos, depósitos y locales comerciales desde el tercer mes teniendo el tiempo para haber realizado los trámites y haber pagado los permisos per tinentes
6
BIBLIOGRAFÍA
● El futuro de la actividad inmobiliaria Gail G. Lyons, Donald D. Harlan y John Tuccillo Dearborn F inancial Publishing. 1999
● Evaluación estratégica de proyectos de inversión Folke Kafka Kiener Universidad del Pacífico. 2da edición. 1997
● Gestión, R (2020, 23 septiembre) Los principales indicadores del mercado inmobiliario en medio del COVID-19 Gestión
https: //gestion.pe/fotogalerias/los-principales-indicadores- del-mercado -inm obiliario - en-medio - del- covid-19-noticia/ ?ref=gesr
● Gestión, R (2020, 23 septiembre)
https: //gestion.pe/ ?signwallPremium=1&ref=/tu- dinero/inmobiliarias/las- cara cteristicas- de-las-viviendas-mas- demandadas-por-los-millennials-limenosnoticia/
● Gestión, R. (2020, 23 septiembre).
https: //gestion pe/ ?signwallPremium=1&ref=/tu- dinero/inmobiliarias/inmobili aria-financiamiento - de-una-vivienda-las-alternativas- que- existen- en- el-me rcado -para-financiar-la- compra- de-una-vivienda-noticia/
● MML Normas Legales - Ordenanza N° 1015 (2007, 14 mayo):
https: //w w w municomas gob pe/resources/upload/paginas/licencias/leh u/PARAMETROS-URBANISTICOS-Y-EDIFICATORIOS/ORDENANZAMML-1015.pdf
6.
● MML Ordenanza N° 1618 (2012, 24 julio): https: //w w w municomas gob pe/resources/upload/paginas/licencias/leh u/PARAMETROS-URBANISTICOS-Y-EDIFICATORIOS/ANEXO-147-O RD-1618-MML .pdf
● MML . Ordenanza N° 2021 (2016, 22 diciembre): https: //w w w.municomas.gob.pe/resources/upload/paginas/licencias/leh u/PARAMETROS-URBANISTICOS-Y-EDIFICATORIOS/INFORMACION -ORD-2021.pdf
● Municipalidad de Comas (2020) Parámetros urbanísticos y edificatorios de Municipalidad de Comas Sitio web: https: //w w w municomas gob pe/licencias/licencias- edificacion/paramet rosurbanisticos- edificatorios
● Municipalidad de Comas. Zonificación de Uso del Suelo (2007, 14 mayo): https: //w w w.municomas.gob.pe/resources/upload/paginas/licencias/leh u/PARAMETROS-URBANISTICOS-Y-EDIFICATORIOS/PLANO-DE-ZO NIFICACION-COMAS-ORDENANZA-N-1015-MML pdf
● Resolución Ministerial VIVIENDA (2020, 29 octubre) https: //cdn w w w gob pe/uploads/document /file/1410656/RM%202702020-VIVIENDA pdf pdf
ACCI O N INMOBILIARIA
