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2024. 07. 08 星期一
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禁炒樓法去年生效有追溯權 業主 8 年前獲利判重新交稅 買入 33 天轉手賺 7.3 萬元 100%屬商業收益
【明報專訊】一名當地產經紀的業主， 8 年前炒賣一間獨立屋獲利 7.3 萬，現時被稅局要求他根據商業利潤繳交百分百的利得稅。法 庭認為稅局有權這樣做。該業主是在擁有案中物業 33 日後，就將 物業賣出獲利。
為抑制住房市場的投機行為， 2022 年，聯邦政府在其預算案中推出針對 住宅房地產（包括出租房）的反 「炒 賣 」 （flipping）規則。該規則於 2023 年 1 月 1 日生效。但這宗上個月的法庭 判例卻表明，稅局有權追究生效期前 發生的 「炒賣」活動。
根據該新法規，某位業主擁有某物 業的時間若少於 12 個月時，就不能將 其作為主要居所（principalresidence） 出售，以豁免資本增值稅，而是要百 分百地當作商業收入來徵稅。除非在 某些情況下才可有例外，如業主死亡 、殘疾、離職和工作搬遷等。
雖然這些規定是在 2023 年及以後才 生效，但如果稅務局認為納稅人為了 快速獲利而投機炒房，仍可追溯 2023 年以前發生的房地產 「炒賣」行為。
而這個上月在阿爾伯達省的案例， 就是當事人因沒有報告他在卡加利賣 房的獲利情況，被稅務局重新評估其 2016 報稅年度的納稅額。
該納稅人在 2016 年時是一名地產經 紀，曾參與過多項房產交易。他在 2016 年 10 月 20 日至 2016 年 11 月 21 日 期間，曾短暫持有過一間兩睡房平房
33 日。期間，該納稅人從未將該物業 掛牌出租。最後他將該房售出，獲利 7.3 萬元，但他並未在 2016 年個人報稅 表中申報這筆收益。
稅局在 2021 年對此人進行稅務重新 評估時，才發現他在 2016 年有未報稅 的行為。而稅務法庭面臨的第一個問 題是，稅局追溯期通常只有 3 年，這宗 案件發生在 2016 年，明顯超出追溯期 限，那稅局是否還有權進行追溯。
要獲得這個追溯權，稅局必須先要 證明涉事納稅人在報稅時，是因為 「疏忽、粗心大意或故意欺瞞 」 而報 假帳。而在本案中，稅務局並沒有指 控該納稅人作出欺詐行為，只認為他 在 2016 年的報稅表中存在重大失實陳 述，沒有上報收益。對此，該納稅人 解釋，他的支出已經抹去了任何可能 的收益。
但法官並不接受這種解釋，認定被 告此次報稅明顯存在虛假陳述，而且 就是 「由於疏忽或最少是粗心大意或 故意失職 」 。因此，允許稅務局在正 常的重新評估期之外，重新評估 2016 年的納稅情況。
在法庭上，被告表示，至少他應該
，即只有一半的收益需要繳稅，而且 考慮到有 2 項額外支出，因此他的收益 應減少到 12,467 元，而非原先的 7.3 萬 元。這兩筆支出，第一筆是支付給一 家阿省某公司的 40,500 元介紹費，納 稅人與其商業伙伴各擁有該公司一半 的股份；第二筆是支付給合作伙伴配 偶的 2 萬元介紹費。
根據法規，某位業主 擁有某物業的時間若 少於 12 個月時，就不 能將其作為主要居所 出售，以豁免資本增 值稅。 （資料圖片） 出生率創新低
益中扣除。 「這些文件對於成交時支 付款項的真實性質過於含糊、模糊、 不清楚和不可靠。」
法官根據被告購買該房產時的融資 結構、購買該房產的動機、主樓和土 庫得到馬上翻新，以及被告作為地產 經紀的經驗，認定被告購買該房產的 真正意圖並不是為了出租。 「法院很
內做了這麼多的事情，唯一的解釋就 是要迅速將房產出售，並在獲得房產 的一個月內就賺取約 7 萬元的利潤。與 訟人在此事中的動機更值得深思。」 法官得出結論，納稅人的證詞不足 以支持將出售該物業的收益定性為資 本收益，而是應按加拿大稅務局的定 性，按商業收入來百分百地徵稅。
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溫西 CambieCorridor 土地合併投資良機，佔地 10,225 呎，南北坐向，RM-8Azoning，FSR1.2， 可建 3 層以上城市屋，位置中心，鄰近女皇公園， KingEdward 天車站， Oakridge 商場， Eric Hamber 中學，公車站等等，6,132 呎獨立屋，7 房 間 8 浴室，14 年屋齡，詳情請致電查詢。
$4,388,000
7/13(六)2-4時開放
25065 112 Avenue $1,288,000 KanakaSpring 現代鄉村風格的獨立屋 5 房 4 衛 2 車位，室內面積 2099 呎。開放明亮佈局， 配備設備齊全的地下室，可輕鬆改建成套房。 近綠地和公園，小學和私立中學。
8260 Manson Drive $4,288,000
北本拿比獨立屋佔地 10,000 呎，室內面 積 6,088 呎，含 3 車位。地下室擁有寬敞 的兩套房、娛樂/媒體室。
4720 7/13及14日（六、日）2-4時開放 4880 7/13（六）2-4時開放
9116 Briar Road $2,599,000
這棟 8 房 4 衛 3 車位，室內面積 4,577 呎，佔地 7,623 呎，可欣賞山景，並配 有雅緻的楓木廚櫃、石英檯面、不銹鋼 電器。樓下的兩房獨立出入，可出租。 近小學、中學和高中、SFU、HWY1。
物間。
5269 Dominion Street $3,100,000
北本拿比投資良機！寧靜社區獨立屋，佔地面積 8,778 平方呎 (66x133)，室內面積 2,160 平方呎，4 房 2 廁， R12zoning，可建前後雙屋 (Duplex），鄰近 Metrotown、Brentwood 商場、Holdom 天車站、BCIT 等等。
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$699,000-$2,788,000 本拿比 BrentwoodMall 對面，全新大廈，1 房、 2 房、3 房覆式單位，由 565 呎至 2039 呎，交通 方便，設施齊全，24 小時禮賓服務。 價格$699,000-$2,788,000 請致電林太 604-813-8111
2304 6537 Telford Avenue $1,268,888 全新 3 房 2 衛 1 車位，室內面積 1042 呎。大樓 設施包括禮賓部、健身中心、瑜伽室、派對室、 帶燒烤設施的戶外休息室、遊戲室、卡拉 OK 室、洗車場和自行車修理站等。近 Metrotown 天車站、Metrotown 購物中心、麗晶廣場、圖 書館、Bonsor 社區中心、中央公園、餐廳，地 理位置極佳!
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307 6463 Silver Avenue $1,079,000 MaywoodontheParkByIntracorp Homes 的 2 房 2 衛 1 車位，室內面積 898 呎。大樓設施包 24 小時禮賓服務、健身 中心、休息室、自行車修理室、寵物美容 等。步行即可到達 Metrotown、Bonsor 、 天車站、麗晶廣場、圖書館、公園等。
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$988,000
2 房 2 衛 1 書房 1 車位，室內面 積 846 呎。大樓包健身中心、會 客室等。近餐廳、天車站、商店。
539 W Pender Street $2,980,000 溫哥華市中心 ConferencePlaza 現為 2 個獨立鄰街 商舖 ，含 2 車位，室內面積 2496 呎。門口即是公車站， 人流量大。近大學、酒店、咖啡廳、餐廳、商店、 Waterfront 天車站等，周邊設施完善，地理位置優越，
6 Alder Drive $1,958,000 獨立屋 4 房 4 衛 2 車位，室內面 積 2644 呎，佔地 4178 呎，非常 適合寧靜的家庭生活。位於一 流學區，提供優良的教育環境。
139 1331 Olmsted Street
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RileyParkonBurkeMountainby Mosaic3 房 3 衛 2 車位，室內面積 1,321 呎。毗鄰佔地 3.5 英畝的全 新公園，可輕鬆前往 Minnekhada 公園和 TraboulayTrail。
516 3110 Dayanee Springs Boulevard
$738,000
LedgeviewByPolygon 的 2 房
2 衛 1 車位和 1 儲物櫃，室內面 積 877 呎。近天車站、中學、休 閒娛樂中心。
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單層獨立屋佔地 3 房 2 廁單位，寬敞客廳，全屋油漆已翻新。佔地之大，極 具發展潛力，加建後巷屋(Lanewayhouse)或重建 新獨立屋/Townhouse，絕無問題！有興趣購地建屋 的客戶，千萬不要錯過這個黃金機會!!
10479 Dennis Crescent $4,600,000 豪華獨立屋 7 房 7 衛 3 車位，佔地 12,272 呎。該房屋擁有高高的天 花板和寬敞的後院，以及內置電 梯。有獨立出入套房，可出租。近學
本期新盤
810 Musket Terrace $1,648,888
4 房 4 衛 2 車位，佔地面積 5,382 呎，室 內面積 2643 呎。地下室帶有獨立入口 的套房，可出租。
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7/14（日）2-4時開放
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1 房 1 衛 1 車位 1 個儲物櫃，室內面 積 463 呎。大樓設施包健身房、桑拿 室、室內籃球場、瑜伽/乒乓球室、音 樂/卡拉 OK 室等。
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英國建築設計的城市屋 3 房 3 衛，室內面積 1349 呎。配有空
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7/13（六）2-4時開放
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立 3 層豪宅。地 4026 方呎，屋 2684 方 呎，共 6 睡房 5 全浴 2 半浴，頂層天台 陽台無敵美景。上層 3 套房。地庫合法 2 睡房單位另加後巷屋，頂級家電、冷 氣，10 呎高樓底，娛樂室。EmilyCarr 小學及 EricHamber 中學校網。
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Marpole 區半孖屋，地點方便又 寧靜。2 層共 3 睡房 3 浴，地 4034 方呎，屋 1317 方呎。全新 煮食爐及雪櫃。多窗及天窗。信 步至 Marpole 社區中心。校網： Laurier 小學及 Churchill 中學。 往西區私校亦只須短車程。
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CANADIANWESTERN BANK
CIBC 加拿大帝國商業銀行
COASTCAPITALSAVINGS 康富儲蓄
PROSPERACREDIT UNION
LAURENTIANBANKOFCANADA 龍順銀行
NATIONALBANKOFCANADA
誤入「歧途」
山上天氣易變，可能會突然出現濃霧，如 正在隱蔽的小路或林中行走，很容易誤入 「歧途」。
（周群雄攝）
荒野迷路自救法 向高處走 看樹枝斷口探路 增救援難度
「絲帶路」一般較隱蔽，亦有可能由其他行山人 士開闢出來，不屬於地圖上記錄的路線，胡亂跟 隨，有可能增加救援隊搜索難度。 （周群雄攝）
勿勉強攀升
尋找高處或空曠地方雖然有助定位或求救，但 亦要小心安全，勉強攀升有可能陷入難以走回 頭路的危機。 （周群雄攝）
崎嶇勿硬闖
建設電塔的位置一般會選在較崎嶇的山脊，所以就算 有可能找到逃生路徑，也不應硬闖。
（周群雄攝）
斷口分辨
要分辨疑似山徑是由人抑或動物開闢，可留意沿路 的樹枝折斷情况，如斷口位出現在高過半身的位置 （圖），便有機會是由人所開闢。
（周群雄攝）
早前香港一名中學生迷路被困山林，其間經歷颱風小犬及黑雨襲港，消防處、警方甚至民間搜救隊搜 救多日未見蹤影，正當以為要打定輸數，他卻奇蹟地在一星期後獲救。究竟要在極端情况下求生，除了 如學生的母親所說，擁有驚人意志力之外，還有什麼自救方法？
文：周群雄
確保四周安全 遇雷暴勿站孤樹下
撇除今次的失蹤事件，香港山藝協
梁梓浩 （賴俊傑攝）
會總教練 梁梓浩（Sunny） 說的確不 時會有人在缺乏準備及裝備下在山野 迷路，部分人更被困山中多日，所以 必須學懂在這種極端情况下如何增加 獲救及生存的機會。他說，人在迷路 時，難免會出現慌亂，更會隨着時間 過去而愈來愈絕望，但他說這樣只會 帶來反效果，「最重要是保持正向心態，相信自己一定有 機會獲救，冷靜下來才能思考如何走出困境」。在眾多自 救方法中，Sunny說最先要確保現場環境安全，例如避免 站在懸崖或陡峭地方，「遇有雷暴，就不可待在高處、空 曠地方、電塔或孤樹下，應盡量走入樹林中」。待情况安 全後，便可以開始自救流程。
1.手機分享定位 無網絡也先發信息
現時智能手機功能強勁，可以上網之餘，又有電子地圖 及衛星功能，即使沒有帶齊行山裝備，手機大多也會跟身， 所以成為最重要的自救裝備。Sunny說如果手機接收到網 絡信號，便應第一時間報警求救，以及利用WhatsApp等通
訊軟件的位置分享功能，將自己的衛星定位傳送給親友，着 對方代為報警求助。之後便應在原地等待救援，繼續胡亂 移動反會影響獲救機會。他又說即使手機未能上網，也可 先向朋友發送求助信息，因為在移動過程中或會突然收到 信號，這時信息便會自動發送。由於手機非常重要，因此必 須慎重使用，例如開啟慳電模式，關掉Wi-Fi、藍牙等非必 要無線傳輸功能，延長手機可使用時間。
2.點算物資規劃用量 依體力移動
如果身處信號接收範圍以外，有需要移動位置，Sunny 說這時應先檢查隨身的飲用水、食物量，好好規劃每次進 食分量，並根據體力狀况評估自己可移動的時間，如感到 疲累便要先休息，尤其是在食物和水資源有限的情况下， 更要小心體力消耗。
3.尋水源及安全休息點 夜間不宜行動
應優先尋找水源及安全的休息點，解決最基本的維生問 題。Sunny不建議採摘任何野果或植物食用，以免因中毒而 失救。之後在安全情况下，應向高處或空曠地方移動，以 便尋找附近的民居或山徑，或通過地形或建築物確認自己 的位置。另外，入夜後難以覓路，且應以保存手機電量為 優先，加上能見度低會增加受傷風險，故夜間不宜探路。
非明智選擇
入夜後能見度低，稍一不慎容易踩中陷阱；以手 機電筒功能照明，耗電量極快，絕非明智選擇。
（周群雄攝）
移動路線紀錄
4.「絲帶路」未必安全
電塔旁或有山徑
Sunny說即使發現行山隊綁在樹枝上的絲帶標記，也不 應太過興奮，因為這只能代表過往曾有人開闢這條山徑， 但可能已隨時間流逝而變成此路不通。他說在樹林中不 時會發現一些疑似可行的山徑，但有可能是野生動物的 移動痕迹，胡亂進入有一定危險。要分辨是由人抑或動 物開路，Sunny說可留意沿路的樹枝折斷情况，如屬人為 開路，樹枝折斷的位置應會高過半身，否則樹枝斷口只 會在近地面出現。另外，電塔旁邊一般會有維修山徑接 回主要道路，但電塔位置一般也會選在較崎嶇的山脊， 不一定容易到達。
5.樹枝石頭留標記 前路不通即折返
Sunny說在移動期間，應用樹枝、石頭在地下留下 標記，同時亦要經常回頭觀察環境，確保有需要時可原 路折返。如在探路過程中發現前方不似有出路，要有走 回頭路的勇氣，不要感到沮喪，或失去理性強行前進， 否則只會令自己愈陷愈深。
6.靈活運用僅有物品
雖然不少人行山時只會攜帶簡單的裝備，但Sunny說在 危急時不應小覷它們的用途，隨時救回自己一命。
現時的智能運動手表功能多多，當中可能有些不常用的功 能如移動路線紀錄，啟動後有助用家更易找出回頭路。
（周群雄攝）
● 知多
求生達人自救法則 S.T.O.P. 對於荒野迷路，求生節目《人在野》（Man vs. Wild）主持 Bear Grylls 曾在他的著作How to Stay Alive: The Ultimate Survival Guide for Any Situation中提到當人意識到自己可能迷路， 多數會感到害怕，但他認為最重要是不要驚慌， 保持理智，並實行他建議的「S.T.O.P.」求生 法則：
停止（stop）： 如意識到自己已迷路，應停 止前進，以免令情况變得更壞
思考（think）：大腦是最好的求生工具，所 以要好好利用，思考如何脫離困境
觀察（observe）： 如果有地圖，應在地形 上尋找突出的大地標，如大湖、山峰或人造的 天線，以確定自己的位置。他不建議選擇用小 溪定位，因為附近可能有更多小溪 制訂計劃（plan）： 為如何脫險或尋求救援 制訂策略，可保持士氣高漲
此外，Bear提醒在安全情况下要攜帶所有裝 備，例如背囊，就算只是移動一段短距離探路 也不要留下它們，如果之後找不到，便有可能 遇到更大麻煩。
著書教求生 前英國特種部隊成員 Bear Grylls撰寫的How to Stay Alive: The Ultimate Survival Guide for Any Situation，內裏有提及各 種野外求生技巧。（網上 圖片）
•衣物濕透 脫下與否看質料效能 今次學生迷路意外中，其中一個爭論點是當身上衣 物濕透時，到底應該脫下還是繼續穿著？Sunny說難以 斷言對錯，因為在不同情况下的選擇亦有分別，「如果 穿著的是有防風效能的外套，可以減少對流效應引致的 失溫問題，所以濕透後亦不應脫下」。而在登山人士的 「聖經」——Mountaineering:The Freedom of the Hills 一書中便有提到，棉質衣料有多項致命缺點，例如濕透 後變乾速度慢，要耗損大量體溫去烘乾衣料等，所以如 在寒冷或大風環境，便不能達到保暖效果，有可能需 要脫下，或脫下盡量擰走水分才穿著。另外，Sunny說 衣物或毛巾的吸水效能，可用作收集水分，「即使附近 沒有溪水，但日夜溫差仍會令水分凝結在樹葉上，這時 便可用衣物或毛巾吸水，再將水分擰進水樽內以備不時 之需」。
•背囊墊底擋寒氣
Sunny說背囊除有保溫效能，內裏的軟墊還可阻隔寒 氣入侵，所以當 坐在或躺在地上休息時應以背囊墊底， 這能減少熱傳遞效應中，高溫物體傳導至低溫物體的情 况，有助保持體溫。
•運動手表找回頭路
不少人會購買智能手表記錄運動數據，如非行山或越 野跑愛好者，可能不知道手表具備移動路線紀錄功能， 這時可嘗試 點選登山、戶外跑步等運動項目，取得衛 星定位後，便有可能在操作界面中找到實時路線畫面 功能。
講到尾，行山最重要是預防意外發生，例如 切勿獨自 行山、學習山藝及求生技能、帶備地圖及急救裝備等。
雨衣行山杖鞋帶建庇護所
在野外迷路，二級山藝教練 何偉明 說選擇安全避難點等待救 援是一個明智決策。 理想的避難點可能是平坦且穩定的地面， 遠離懸崖邊緣和有崩坍風險的地區，避開當風處。如果可以的 話，選擇開放區域，以便更容易被救援人員發現。可以利用現 有裝備（斗篷雨衣、保溫氈、行山杖、鞋帶）蓋建安全的庇護 所休息、擋風、保溫，也讓搜 救人員發現你的蹤迹。這些裝 備最好選擇鮮艷顏色，如紅、 黃色，或可放置一些顏色鮮艷 的物件在庇護點附近，以增加 被發現的機會。
躲山洞、廢屋不利搜救 如果附近能有平坦、緩慢 流動的水源更好，可以增加生 存的機會。而在山洞和廢屋躲 藏，不利搜救行動，搜救人員 很難發現你的行蹤。
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進入廢屋避難看似安全，但難以讓搜救人員發現； 另外，日久失修的結構亦有倒塌風險。 （周群雄攝）
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全新最奢華的第一線臨水公寓—由 ConcordPacific 開發的 Ave One，擁有無阻擋的水景和城市景觀，位於備受青睞的 False Creek 地段。這間兩臥室加書房的公寓面積接近 1000 平方英尺， 並配有超過 160 平方英尺的覆蓋且加熱的甲板，正對水面。奢華 裝修和一流設施，步行可至公園、海濱步道、購物區等。學區：小學 ：SimonFraserElementary；中學：EricHamberSecondary。
Polygon 開發的 TheConservatory 提供了一個充滿 學術成就和機會的環境，周圍有許多不列顛哥倫比 亞省最好的學校和綠地、公園、商店和餐館。公寓配 有空調、時尚的 Miele 和 Liebherr 廚房電器，以及水 療風格的獨立衛浴。包括一個停車位和儲物櫃。
$768,000
全新 1 睡房 + 書房柏文，向正水濱美景及城 市景，室內 640 方呎，由著名建商 Intergulf 興建，一流設施。開放式間隔，豪華配備。極 佳地段，鄰近一切生活所需。現有租客。
$1,580,000
全新裝修拎包入住
，全新 'OneBurrardPlace'，732 方呎， 超過 10 呎高挑樓底，冷氣，LED 燈飾， 包 1 車位。另有多訪客車位。
區最大綜合用途開 發項目，超大窗戶超 過 10 呎層高，開放式 平面佈局， 與 Club One 共享泳池，健身 設施等，包 1 車位並 有多位訪客車位，隨 時可展示。
Gina Lin 吉 娜 PERSONALREALESTATECORPORATION
- 各類地 產項目，生意及商業物 業的諮詢服務 - 由本公司獨家代理的各類地 產開發項目，生意及商業物業 的房源 - 每周都有新盤敬請期待
獨家開發項目出售—專業團隊，提供從買項目，土地更改用途，設計，施工，預售一站式服務 科威地產集團 BC 省第 1 名，加拿大地區第 2&3 名 （2016/2017）
溫哥華市中心開發用地出售
$8000 萬
• 土地面積：21,635 平方呎
• 目前規劃：高層建 築
• 目前為 54 個單元四
層 Apartment
• 建於：1976
1. 溫東百老匯走廊
開發用地出售 $3700 萬
• 目前：零售
• 用途：C3A
• 目前容積率：3
• 未來容積率：7-8；
整棟出租
• 總面積：21,966 平方呎
• 不加車道的面積為： 19,686.5 平方呎
住宅發展
3715DollartonHwy., 北溫
$1698 萬
罕見 6 萬呎一線海景大 地，可分割成 6 個 RS3 獨 立別墅，俯瞰 Burrard 海 灣美景，絕無僅有。近 1 號公路，方便到達市中心 。將來有巨大潛力規劃建 城市屋和公寓項目。好學 區： Seycove 中學 & SherwoodPark 小學。
住宅發展 7969&7989CambieSt.
Cambie 走廊
城市屋發展項目
$990 萬
$1388 萬
西 64 街夾 Cambie，兩塊地， 共 10,650 呎（106x100.47）， 可建超過 30 個單位以上的 6 層公寓，還有 10 個月可拿到 開發許可證。擁有巨大潛力 將來可與鄰居的地一起開發 重新規劃建中高層公寓。5 分 鐘步行至天車站和 Marine Gateway 商圈。是目前 Cambie 走廊上最低價格。
城市屋發展項目
$990 萬
• 土地面積：7,200 呎
• 目前：停車場
• 規劃：RM-3
• 未來：可以建造 6 層的 出租樓。
地址： 1479W.70thAve., VancouverBC
商業項目 - 獨家暗盤 2. 溫西繁華地段
購物廣場出售 $2800 萬
• 土地面積：16,000 呎
• 政府規劃：C-2
• 淨收入：25 萬/年
• 容積率：4.5
• 現有 9 個底商，樓上為 辦公室。未來可建造零 售底商加公寓住宅。總 共可達 20 層或更多。
$8000 萬 溫哥華市西區知名連鎖酒店出售
• 地理位置一流：10 分鐘車程至列治文機場，10 分鐘 車程距離伊麗莎白女王公園，20 分鐘車程至溫哥華 市中心。
• 酒店設施：2 間餐廳，24 小時機場班車服務，24 小時 健身房，商務中心等。
• 房間設施：Wifi，中央空調，43 吋平板電視、帶吹風 機的私人浴室以及迷你冰箱和室內保險箱。
• 淨收入：$385 萬
• 可擴充酒店建 40000 呎，或重新開發建公寓住宅
列治文國際連鎖酒店出售
$4800 萬
•地點一流，5 分鐘到達溫哥華國際機場，15 分 鐘抵達溫哥華市中心，方便購物，交通便捷。
•1999 年建，一手業主，經營 20 年，5 層共 109 間客房，平均每晚 $100-$150。該酒店共 30 名 全職和 8 名兼職員工，內部設備齊全，擁有健身 房，辦公室，會議廳，早餐廳，現代化的商務中 心等。是列治文現在最賺錢的酒店。
•業主於 2018 年花費 500 萬裝修酒店
•淨收入：$280 萬(2018)
•佔地 32,157 平方英呎，建築面積 43,895 平方 呎
•政府規劃為 CD/19
•政府估價：$24,829,000(2018)
3. 卑詩省—阿伯茲福德—市中心 開發用地出售 $1150 萬
• 土地面積：25,300 呎
• 可出租面積：37,504 呎
• 政府規劃：C-7
• 資本回報率：3.7%
• 營業淨收入：$428,224
• 建築年份：1941 目前狀況：市中心 100% 租賃物業，維 護良好的建築，在兩條主要街道的夾 角路口，是轉角地段，有很多停車位， 繁華街道的零售商場帶來了很好的收 入。
未來發展潛力：允許多層，最大地段覆 蓋率為 95%，可以做商業和住宅使用。
4. 溫東市中心辦公大樓出售
$999 萬
• 土地面積：50x122=6100 呎
• 政府規劃：HA-1
• 內部情況：3 層 • 建造年份：1971
• 地稅:$55,364,00
• 1 樓：5000 呎；曾出租給銀行。（基本 租金$24/呎，運營成本$10/呎）
• 2 樓：4000 呎；現出租為瑜伽教室，租 金：$5200（租金包括地稅和保險）
• 地下室：2500 呎；屋主自用一部分； 其餘出租，租金為$1500（租金包括地 稅和保險）
地址：178PenderSt.E.Vancouver
溫哥華市中心酒店出售
$6500 萬
• 地大:18021 平方呎
• 共 12 層樓，180 間客房其中 160 間豪華客房，18 間 商務套房，2 間複式套房
• 酒店的五星級高雅餐廳，9,000 平方呎，現已出租， 每平方呎 $25 租金收入，收入為 $1.4 億加幣；另配 有一間休閒簡餐廳
• 1,646 平方呎的會議中心
• 酒店並設有健身中心，漩渦泳池和桑拿室，114 個 地下停車位
列治文知名連鎖酒店出售
$3500 萬
•酒店為商務和休閒旅行者提供舒適的住宿；位 於不列顛哥倫比亞省列治文市，酒店距離溫哥 華國際機場僅幾分鐘路程，且靠近眾多景點。
•酒店是列治文市靠近機場的頂級酒店之一。共 有 70 間房，以可靠的服務和溫馨的住宿環境 為榮，為來訪列治文的客人提供早餐。我們的 設施還包括一個可容納 12 人的會議室，以及 室內停車場，方便客人躲避溫哥華的暴雨。屋 主花費數百萬重新裝修，現售價已包含裝修費 ，裝修至十一月，預計今年底全部完工。
•酒店建於 2004 年，4 層 •地大：18,473SqFt. •淨收入：$2,800,000
5. 溫東市中心全新大樓出售 $890 萬
• 土地面積；25x122=3050 呎
• 內部面積：5000；2 層
• 政府規劃：HA-1
• 地稅：$28,076.90
• 目前情況：
• 正層將近 2500 呎：目前是全新 的餐廳，可容納 127 個座位。
• 地下室有獨立出入；可作為儲藏 室或者辦公室。
• 有額外 50 呎的陽光房
• 花費 500 萬裝修建造以及購買 廳設施
6. 溫東開發用地出售 $450 萬
• 2020 年地稅： $23,251.30
• 當前用途：C-2
• 土地面積： 74.25x108=8,019 平方英尺
• 建築面積：5,000 平方英尺， 高度：14' 發展潛力巨大， 旁邊鄰居可以一起開發。 地址：2014DundasSt., VancouverV5L1J4
維多利亞市知名連鎖酒店出售
$4000 萬
• 一流地理位置，距離 BC 議會大廈與其它景點 僅不到 10 分鐘步行路程。
• 酒店設施：全套自助早餐，熱水泳池，桑拿浴室 ，蒸汽浴室，洗衣設施和健身室等。
• 客房設施：104 間房，免費 Wifi，微波爐和冰箱。 所有寬敞的客房均配備了平面有線衛星電視、 DVD 播放機和書桌。部分套房配備了帶用餐區 的設備齊全的廚房。
• 淨收入：230 萬，CapRate=3%
高貴林知名連鎖商務 觀光酒店出售
$3000
• 高貴林知名連鎖商務觀光酒店， 緊鄰高速公路，天車站，購物商場 ，賭場，西門菲莎大學，交通便利。
• 佔地 91,911 平方英尺，建築面積 46,200 平方英尺，規劃
可以改建成養老院或蓋高層建築
• 業主經營該酒店
間客房，每晚約$100-$136
• 命轉乾坤 「黃泉水煞百事哀」 陽宅之風水勘察除了要注意居屋之坐向卦 數外，巒頭理氣之配合，及與居屋者之命卦五 行相生相剋制化亦有非常重要的關係。
居於西溫哥華的董民是一位白手興家的中 國企業家，於2018年移民溫哥華後便入住現 居，可是不如意的事情卻不斷出現，首先是於 2019年初，他在中國的公司被惹上官司，同 年四月，他自己在一個項目投資上損失過百萬 美元。不出半年，更與太太鬧離婚，故此懷疑 家居風水佈局有誤，故此希望筆者能提供一些 化煞擋煞之風水佈局沙法。
董宅是位於西溫哥華的山腰後背山脈，本 為是一個輔弼吉旺，唯此宅是建於下元七運， 坐空朝滿之宅，而為退氣，加上元運不合， 隨歲月的老化，部分靠山之吉旺形象已不復 見。反而變成破軍（浪裏行舟起伏不定）之凶 格，配上宅後巨石嶙峋。氣流沒青之樹木聚 氣，做成氣場極不穩定，故此從外局巒頭理氣 來說，絕對不是藏風聚氣的風水吉地。所以命 主董民入住此宅後，諸事俱凶，實在是在風水 學上是有可尋的。
實如風水古訣有云：「九星人言有三吉， 三吉五行不配合，弼輔縱逢也主凶，時運不正 禍連綿」。
原意是縱然輔弼山星要逢時運相合，方可 得好運財名。而且風水巒頭上的三吉星「貪 狼」、「巨門」和「武曲」當配上左輔和右弼 星，則可斷禍福，唯遇廉貞破運祿存之凶星， 則會未見吉旺之餘，更會凶煞禍敗疊至。
故此很多略懂風水的朋友都會有一個誤 解，以為屋宅之後見有靠山便一定為吉的，誰 知如背山與屋宅距離太近，及為退氣石煞之背 山，則更為凶論。
所以居者應該盡量在風水佈局中能避開宅 的凶煞，不與其正面交鋒，則可化解其禍害。
故在風水佈局之前，我們先研究董民一家 四口的五行喜忌。
董民戊土弱造，以土火為用，故宜頭頂 南方離火而睡，以火生土暖身，更可與流年 小限乙庚合金之弊，因金泄土氣，加上乙官 剋土，故在2020年庚子事業錢財運俱會見受 損，加上庚子之水為命主之亡神，故有官司破 耗，實為命中所然。
董太為甲木弱命，應以木為用，宜頭應 頂向東方震木之方（現時其夫妻兩人之頭卻 則巧是朝向東）故此敢批其夫妻兩人鬧離婚實 應是女方有出軌行為，而使婚姻感情破裂。
長子為乙木強造，以火木為用，及食傷泄 秀，故頭及書桌俱應朝南以及比劫之助，幸 現今書桌及頭向南，所以此宅之風水及其房 間之佈局可助其讀書科名。
幼女為壬水強命，喜木為用，而忌金，因 金多生水飄，會令強水之水出現思想迷惘，濫 交及爛桃花之問題，而其人剛入花樣年華，也 因其頭頂西方兌金而睡，故以上之問題應已出 現，故建議馬上將頭移向東方震木之宮，及 在房中西南放一對男女瓷器人物擺設，及於擺 設後再放一長明燈，可有化煞擋煞之效。
再觀審董宅為坐甲（東）向（西）之宅， 行巳酉丑金局氣，理應退丑水，但如今董宅之 丑位剛為書房，無法退去敗水，形成金氣倒流 入宅，主財破事敗。再者金對董氏夫婦為肅殺 刑剋之物，這樣一來，兩人便會變得衝動、任 性、貪婪，加上命為甲木之董太性格硬直、固 執，便容易與丈夫產生磨擦，化解之法應在書 房內設置一洗手盆，以便退水則可有趨吉避凶 之效。
董宅之廚房在辰位，廚房屬火，唯表為水 庫，形成「火水未濟」相沖，容易使居者性 格躁急及易有腸胃不適外，也會對男戶主之財 運及事業運有負面影響，更易令屬甲木的董太 對家庭無歸屬感，建議將爐灶位與來水位互調 （灶頭在巳位，木火之宮），水反回辰位（水 庫）則互不干犯，以收比和生旺之喜。
此外董宅之室內設計是缺了離宮，離在八 卦中為火，而男戶主及長子五行都是喜用火 烘的，但如今屋宅卻缺離宮，表示男戶主會有 事、財見破，更會遇官司口舌，幸長子尚在求 學之中，加上其人流年吉星拱照，故負面之影 響並不明顯，化解之法是在家中南方離宮放一 盆有紅花開之常綠植物，及於植物後方放一長 明燈，則可會有納福之效。
從宅後露台向外看，西南方見到獅門橋， 於風水學上為「假水見金」（獅門橋見以銅鐵 建築為主），因此再形金水過旺而有傷宅運， 因為在水學上凡水流被旺地都為敗局，俗稱 「黃泉水犯上了便會令居者破財、退步、離 婚、訴訟以至有血光之災。
如令董宅向方為庚（西）庚酉雙山，坤方 為黃泉去水口煞方，故應在露台向獅門橋之地 方掛上一面凸鏡及在露台上放八盆常綠植物， 當可化煞擋災。
果然在風水佈局後不出三個月，董民的事 業再上高峰，而官司亦見和解。最值得高興 的是妻子鳥倦知還，女兒亦改過自新，勤奮向 學，此亦是風水助人一例也。
玄學居 戴添祥 www.shermantai.com
在加拿大買賣房屋，跟銀行打 交道可以說是無可避免的事，特別 是近十年樓價穩步上升，可以「一 炮過」付款買屋的人絕對是少之又 少，即使華人社群中有不少「隱形 富豪」，但考慮到買樓的槓桿及現 金流，即使有能者仍多數會向銀行 借貸，增加本錢。
不過，近月有不少銀行在按揭 借貸方面轉趨保守，甚至出現上下 級政策有出入的情況。買家葉先生 近日Closing時，遇上銀行彈弓手， 已批的按揭扣在律師處不能用，幾 乎令交易告吹。葉先生坦言好幾晚 「瞓唔著」，萬一交易告吹，將損失 數萬元本金。
港移民等PR才可入市 新移民葉先生今年4月份拿到永居資 格，因專家及經紀普遍唱好樓市下半年走 勢，因此他決定盡早「上車」，物色萬錦一 帶較舊的鎮屋：「其實自去年開始一直密 切留意市場變化，可惜一直未有PR身份， 加上在香港賣屋的資金全都放在銀行做定 期，因此看到去年樓市調整，內心一直很 忐忑。」
▲ ▼ 鎮屋相較Condo空間大， 是不少新移民「上車首選」 後來，他終於在萬錦407近旺市附近找到 一間30年的Condo Townhouse，價錢勉強是預 算內：「我跟家人要借近60萬才能完成交易， 我們收入算穩定，但條數其實也是剛剛好而 已。」雖然有銀行的預批按揭，但葉先生為免 夜長夢多，在落柯化後馬上找幾家銀行落實 貸款事宜。
「加拿大比較大規模的銀行，來來去去也 是那幾間，但按揭經理回覆的速度卻有很大 差別。」其中一間的按揭經紀，很快就回覆並 很熱心幫忙處理細節，因此即使該銀行給予 的利率及優惠不是最好，但為了加快腳步，早 點了件心事，葉先生還是果斷選擇了該銀行。
兩部新車成買屋「負累」
由於他們一家資金是剛剛好，算上買屋後 的基本裝修，手頭一點也不寬裕，但偏偏他們 家兩部有租賃合約的新車成了他們按揭的障 礙：「當初來多倫多時，正值新車十分渴市，二 手車價急升的時候，當時我們覺得買二手車十 分不划算，還不如lesase一部新車，簽4年合約 更好。」
及後，由於葉先生轉工，新公司在賓頓市， 由於路途遙遠，他便再lease一部電動車，令 他們一家多了兩部新車的「負債」。「如果我們 不處理好這筆債務，不管哪間銀行可以借的 資金都會因而減少，但要花錢贖車，我們手頭 又沒這麼寬鬆。」
最後，該銀行的按揭經理「拍心口」保證， 不用他們花錢買斷新車，只要付清餘下年期內
▲未供斷的新車會成為買家借錢的障礙
的借租車費用，再叫車行出信證明便可以。殊 不知，正是這一步差點令葉先生萬劫不復。
長周末令「贖車」時間不夠 房屋最後交易的時間是上周五，但在5月17 日(即交易前一星期)，葉先生突然收到律師通 知，銀行的按揭批文出了問題：「其實銀行的 貸款一早已批出並放在律師那裡，只要在交易 前律師拿到銀行確認的文件，便可以拿出來完 成交易。但那天律師來電說，銀行不願給予確 認信。」
葉先生對當時情況一頭霧水，偏偏找銀行 按揭經理那邊，只是推說上頭在確認上出了問 題，很快會處理好。而律師行那邊則明言，除 非有銀行的確認信，否則一定不可挪用該筆 貸款。一時之間，葉先生完全不知出了甚麼 狀況：「銀行說沒問題，律師樓說等銀行，經 紀叫我等消息，但到底是哪一個環節出了問 題也不知道。」
▲剛過去的長假期有很多慶祝活動，但葉先生卻如鍋上螞蟻
直到17日傍晚，銀行那邊傳來消息，指 葉先生給予的車行信，並非將兩部車買斷 的「贖車信」，雖然他們已還清年期內的租 車費用，但兩部車仍有潛在的負債風險，因 此拒絕給予批文。「銀行怎麼可以突然彈弓 手？一開始按揭經紀說一套，但最後銀行批 錢又是另一套。」
更令葉先生感到氣憤的是，他們早在兩 三星期前已準備好所有文件給銀行及律師， 為何到了幾乎最後一刻，他們才發現問題？ 「幾十萬相信對大部份人來說也不是少數 目，假如真的有問題，至少早半個月讓我們 知道，我們也多點時間籌措資金！」
延至交易前兩天才有具體答覆 葉先生得悉銀行彈弓手，馬上找按揭經理 討論，但經理只推說不用擔心，最壞情況換 一家律師行便可以：「但我不明白為何換一家 律師行有用，難道別的律師行不需要銀行確 認信嗎？」
既然銀行方面沒有消息，葉先生亦馬上 作兩手準備，問家人籌措一筆資金「贖車」： 「當時想，最差的情況唯有問家人借錢，將 兩部車買斷，那麼總可以按時成交吧？」不 過，由於20日是維多利亞日假期，變相令星 期六、日、一共三日也非辦公日，令時間更 倉促。
「銀行說星期二才有答覆，車行說要星 期二才可以預約檢查，檢查過車輛沒有問 題，才可以買斷，處理好買車手續後，才可以
出信證明。一來一回，根本沒有可能在星期五 交易限期前處理好！那一刻我才知道，交易有 可能要告吹。」他指，雖然可以申請延遲交易， 但經紀說一般延期也不能超過三日，而且賣家 亦不一定同意，最終他們預付的數萬元訂金， 可能便付諸流水。
銀行最終剔除相關要求
結果到星期二(21日)，車行通知說一星期內 不可能完成所有手續，葉先生最後只期望銀行 可以「寬大為懷」去處理：「我不知道是銀行 溝通方面的問題，還是政策突破有改變，但感 覺我們借款人很缺乏保障，即使銀行內部政 策有變也好，始終一開始是你們按揭經貿拍 心口保證的事，銀行不是有責任作相應的讓 步嗎？」
幸好，最後算是有驚無險，上星期三葉先生 收到律師通知，銀行願意剔除關於「贖車」方 面的條款，交易最終在上周五順利完成。
銀行寧嚴勿寬
有不願透露姓名及公司的銀行職員表示， 前線人員(即按揭經理)一般只能「跟上面做， 批唔到就係批唔到」，因為在銀行角度，「做好
審批最重要」，他表示：「始終這類信貸產品， 如果借款方最後還不到，損失的是銀行，因此 上頭收緊不批也沒辦法。」
他進一步解釋，後面批錢的跟他們前線 並非同一班人，作為前線，只能盡量幫手「寫 好」份申請，但批與不批仍是Back Office決 定：「主要睇收入與資產負債比例，但都好籠 統，比如今次事件，前線認為付清餘借租車費 用已沒有負債，但批錢的認為只有贖車才是 真正零風險。但可能另一個人批，又有另外的 看法。」
地產經紀劉世傅指，亦有可能是銀行系統 更新客戶資料需時，負責批錢的職員未有看到 最update的資料，用了舊有的負債比例去衡 量，才會令審核過程變複雜。
交易前兩天物業被燒毀 對於這類「臨門一腳」才出意外的交易狀 況，劉世傅指時有所聞，也不一定是銀行的 問題：「最難忘試過在買賣成交前兩日，賣家 的屋失火燒清光，沒法買賣；在大約二十多年 前，試過有買家買入市中心過百年的大屋，由 於物業太舊，沒有保險公司承保，銀行指沒有
屋保不可以批按揭；亦試過有買家需要從海 外匯款，卻因內地的外資管制而失算等。這些 都是比較特殊的情況，而令交易無法完成。」
劉世傅指，即使銀行已經批准了一筆貸款， 但在交易完成前，假如買家的經濟狀況出現 改變，也可能令銀行不願批出確認信：「例如 在交易前突然失業，又或是因某種原因信貸評 分轉差。另一種是戶口出現異常，如突然有大 筆資金流出，令銀行懷疑你財務的穩定性。亦 有人手上有幾間屋，滿以為符合銀行的資產要 求，但原來現金流未達銀行標準，這些都是銀 行會考慮取消借貸的因素。」
劉世傅提醒所有準買家，一定要做好準備： 「第一是時間盡量預鬆一點，如葉先生的個 案，可以早一點找律師跟進，確保出問題可以 及早處理；第二是要找專業人士把關，不管是 代表經紀、律師甚至驗樓師等，將瑣碎事務交 予專業人士，以免因少失大；第三是要有Plan B，即使有A銀行批了按揭，也找其他銀行甚至 財務公司了解一下，萬一資金需要再周轉時， 是否可能有其他公司可以提供援助。
「我會買第一棵捕蠅草是因為家中有好多蟑 螂。」19歲學生潘百浚（Xavier）兩年多前買 了第一株捕蠅草（俗稱花市夾），結果真是成 功幫他夾住蟑螂。一個星期後，捕蠅草進食完成、 夾子打開，殘留一個完整的蟑螂外殼。因為捕 蠅草所分泌的消化液無法分解昆蟲外殼，實在 有衛生問題和有礙觀瞻，於是Xavier靜靜地將 捕蠅草放回溫室，只執行了一次任務就宣布「退 役」，變回可愛的純觀賞植物。踏入夏天，到 底要不要買一盆捕蟲植物幫忙食蚊捉蟑螂？此 文將會為你解構。
文 ˙ 彭麗芳
{ 圖 } 黃志東、受訪者提供
細看夾子葉面中間有3至4根感應毛，昆蟲被夾中後 要觸碰感應毛兩次，兩瓣葉才會快速閉合，因此就算 強行放入一隻死蚊也無法令夾子閉上。
一、捕蟲界明星 捕蠅草不吃蚊 從事心理學相關工作的易兆昌（Kelvin）於十幾年前 開始沉迷捕蟲植物，至今曾種植超過300種捕蟲植物， 自言種植的種類之多可謂冠絕全港。而全球已知的捕蟲 植物約有1000種。
Kelvin和Xavier等捕蟲植物發燒友稱自己為 「蝕友」，「蝕」即食蟲植物的簡稱。Kelvin相信捕 蠅草是香港花墟中最常見和最多人種植的捕蟲植物， 而他「入坑」的第一株捕蟲植物亦是捕蠅草。
分泌蜜汁誘獵物 掉夾中 原生於北美洲的捕蠅草（Venus flytrap）受歡迎的原 因，固然因樣子獨特——捕蟲葉形狀如像貝殼或捕蟲夾
捕蟲植物 蟑螂 蚊 麻雀 二、毛氈苔黏蚊滋
雖然捕蠅草不食蚊，不過捕蟲植物之中還有 如佈滿一粒粒「水珠」的毛氈苔，可能會令蚊以 為是水源而誤闖。這些水珠實則是黏液，當小 蟲觸碰到帶有黏液的腺毛，如像黏蠅紙一樣被 牢牢黏緊。當小蟲愈掙扎，就有更多腺毛趨近 小蟲，並捲起獵物。
較少人提及的捕蟲植物還包括生長在水中 的狸藻，其葉裂片上長了一些捕 蟲囊，當有獵物如蚊幼蟲接近捕 蟲囊入口附近的觸鬚，捕蟲囊就 會吸入和消化獵物。據漁護署資 料，香港有6種狸藻屬，包括生 長在沼澤的挖耳草和水生的黃 花狸藻。
般兩頰張開，夾子中央多呈血紅色。Kelvin強調，全部 捕蟲植物其實都不會自行伸出長舌主動捕獵，而是用不 同方式引誘昆蟲自投羅網，例如捕蠅草的葉緣會分泌蜜 汁引誘獵物靠近，當獵物掉進夾中，夾子就會如嘴巴般 閉起來，然後分泌消化液，吸收昆蟲營養。 虛不受補而死
不過，捕蠅草因為無法挑選獵物大小，有時會因為 虛不受補而枯萎。「我曾經在美國種過一盆捕蠅草，每 個夾子大至7厘米，它夾住一隻檐蛇，超出了它的負荷 ，捕蠅草開始枯萎死亡。」
至於捕蠅草會否食蚊？Kelvin反問：「它為何叫捕 蠅草？顧名思義是捕烏蠅，不是捕蚊的。」他們二人至 今都未見過捕蠅草捕蚊的情况。
捕 蠅 草
捕蠅草尺寸可以很迷 你，Xavier帶來幾盆精 緻的捕蠅草盆栽，數個 捕蠅葉堆疊一起，每個 夾子不足2厘米大。
吃什麼？ 闊葉毛氈苔上滿佈蚊滋。
毛 氈 苔 毛氈苔的花長得特 別高，以防為自己 傳播花粉的昆蟲觸 碰到黏液。
小 白 兔 陸 生 狸 藻 （受訪者提供） Xavier（左）和Kelvin（右）各自種 植的第一盆捕蟲植物都是捕蠅草。
捕蟲植物界黏力王者，不得不說 三、捕蟲界萬能膠 南非捕蟲樹 只捕不吃
如果說捕蟲植物界的黏力王者，不得不說「南非捕蟲樹」。Kelvin指 南非捕蟲樹最高可長至2米，而他在家中種植的那棵已達60至70厘 米高，有天他回家時發現有一隻麻雀被黏在樹上，無法掙脫，可想而知 此樹分泌的膠質黏性極強，幸而麻雀最後平安。
相比起其他捕蟲植物，捕蟲樹很特別的地方是，它只能夠捕蟲，卻不 能食蟲。「當捕蟲樹黏住小蟲，捕蟲樹的寄生蟲會消化和分解小蟲，寄 生蟲進食後排泄，排泄物跌在樹下，成為養分。」
因此，Kelvin提到全世界最早有關捕蟲植物著作之一是由英國博物 學家達爾文於1875年出版的《食蟲植物》（Insectivorous Plants），當時 達爾文觀察到毛氈苔等植物會進食昆蟲，但後來人們發現有部分捕蟲 植物只會捕蟲不會食蟲，而且不止進食昆蟲，現在普遍稱之為食肉植物 （Carnivorous Plants），而Kelvin即分別稱為捕蟲和食蟲植物。
南非捕蟲樹誤捕麻雀。
訪問期間，有人不小心用手撞到南 非捕蟲樹，樹的腺毛黏在一起，令 Xavier不禁哀嚎。
四、豬籠草食蟑螂 售價可逾萬
混種豬籠草盆栽吊在半空非常搶 眼，葉子末端長出一個個青色帶紅 斑的筒狀捕蟲器，最大的捕蟲器一 個長逾10厘米。Kelvin解釋，豬籠 草種類分為高地、中地、低地品種， 而這一盆屬於混種，能夠適應炎熱 的香港氣溫，「高地品種很難於現 在炎熱的天氣下拿出來，因為高地 品種要維持約20多度，因此在香 港種植要長開冷氣」。但高地豬籠 草在香港絕對有價有市，因為高地 豬籠草唇位顏色更鮮艷，而且在本 地種植困難，故一盆售價可達五位 數字。
豬籠草是典型的陷阱型食蟲植 物，捕蟲器上方大多有蓋，蓋和唇 口均分泌蜜汁引誘昆蟲，由於籠內 十分光滑，昆蟲掉入陷阱後基本上 有進無出，最後會被浸泡在消化液 中分解。Xavier分享曾經在家中放 過一盆豬籠草，不久後發現籠內有 大量小蟑螂，而豬籠草的消化液 能夠消化整隻蟑螂連殼，連渣都 沒剩。
提提大家，香港亦有野生豬籠 草，被列為受保護植物。事實上， 全球有不少捕蟲植物屬於易危或瀕 危物種而受保護。
混 種 豬 籠 草 捕蟲囊長逾10厘米，唇口分泌蜜汁， 囊內藏有消化液。
五、捕蟲植物從演化而來？ 土瓶草是楊桃近親？
南非捕蟲樹 捕蟲植物的獨特外形和捕獵技能是與 生俱來嗎？有生態學家認為，捕蟲植物是 由開花植物演化而來。Kelvin引述2017 年刊登在《自然》雜誌的研究發現，和其 他美洲或東南亞發現的豬籠草相比，原產 於澳洲西南部海岸線的澳洲豬籠草（又 稱土瓶草）的基因，可能是楊桃的近親， 這或許代表捕蟲植物是從開花植物演化 而成。「你要知道大部分的捕蟲植物長在 貧瘠土壤，或者聽過在熱帶雨林和溪澗 一些地方土壤的營養較少，土中缺乏一些 營養，所以植物都要發展一個技能去捕捉 昆蟲。」
食蟲植物一定要食蟲？
食蟲植物泛指捕捉昆蟲作為營養的植物，這些植物 的葉片會長成捕蟲的器官。不過，Kelvin笑言，因為 家中小朋友比較怕蟲，所以沒有餵蟲給植物吃，主要 靠射燈讓植物進行光合作用，這已令植物獲得足夠能 量。「除非是植物繁殖下一代、正在消耗力量，才會 滴少少營養液，例如捕蟲樹可能一個月滴幾滴，其餘
種 植謬誤 種 植貼士
1/用水喉水淋花
捕蟲植物的根很脆弱，水喉水的氯 氣和雜質會沉澱和積聚在土壤，造 成爛根。
2/太多營養
很多人誤解給捕蠅草營養液，這反 而令它爛根和吸收不到，因其原 生地本就是沒什麼營養的高酸性 泥土。
時間毋須補充營養。」
怎樣才會種得好？Kelvin說，最初種植的五六年 種什麼死什麼，後來發現是由於豬籠草開花搶走植物 營養出事，「最重要有心機打理，因為不同捕蟲植物 需要的環境未必一樣，需要溫度、水分、濕度、光和 通風」。
1/日照： 每日要有12小時日光。
2/溫度： 低地豬籠草適合溫度約30℃、高地豬籠草不能超過30℃、 捕蠅草等其他捕蟲植物一般可介乎20至30℃。
3/乾淨的水： 要使用蒸餾水或過濾水。
4/適量的水淋花： 不能淋太多水，Xavier則是用「腰水」方法，將花 盆浸在1cm深的水盤中，讓植物根部慢慢吸水。
5/剪花： 避免開花搶去開花植物養份
6/保持濕潤： 捕蟲植物喜歡潮濕，閒時記得為它們噴水。
這種土瓶草和其他豬籠草分別在於葉 呈蓮座型，令Xavier為之迷，「土瓶草 的籠外面有好多毛，形成一條樓梯讓昆 蟲爬上去、然後跌進籠內。土瓶草最大 特色是唇位有倒芽，令蟲困在裏面、走出 不來」。
土 瓶 草 土瓶草不是攀 爬植物，而是 長在地上。
美國紐約市政府在去年10月推出該市的自家聊天 機械人MyCity Chatbot，可是該聊天機器人正在對 當地法 律和 市政 政策 的一 些重 要問 題給 出錯 誤 的 答案，或會引發一些嚴重的問題。
例如 ，M yCity Chatbot 對 「 是 否 可 以 拿 走 員 工 的小費 」、 「房 東是 否必 須接 受房 客申 請租 屋 補 助」、 「企 業是 否必 須告 知員 工排 班班 表變 動 」 等問題，提供了錯誤答案。
紐約市官方AI資訊錯漏百出
不交租也不會被驅逐 房東可拒房客租屋補助
紐約市的「 M y C it y 」聊天機器人於 去 年 10月作為「試點」計畫啟動。 該 公 告稱，C h atB o t是企業主「節省時間和 金 錢 的一種方式」，可以立即向他們提供 來 自 2,000多個紐約市商業網頁和文章的可操作且 可信的信息，主題包括遵守準則和法規、可 用業務等激勵措施以及避免違規和罰款的最 佳實踐。」
但有當地傳媒發現，MyCity 聊天機器人 在一些相當基本的城市政策方面提供了「危 險的錯誤訊息」。舉一個例子，當紐約市政 府資訊頁面明確表示 第 8 條住房補貼是 房 東 必須接受的眾多合法收入來源之一時，AI表 示紐約市建築物「不需要接受 第 8 條住 房 補 貼」，而不涉及歧視。在回覆聊天機器人有 關工人工資和工作時間規定的查詢以及殯儀 館定價等行業特定資訊時，AI亦提供了不正 確的資訊。
提供大量虛假資訊 BlueSky用戶Kathryn Tewson的進一步測試 顯示，MyCity聊天機器人在有關工作場所舉 報人待遇的問題上給出了一些錯誤答案，以 及在需要支付租金的問題上給出了一些可笑 的答案。
例如租客不可能因拖欠租金而被驅逐。
官方的回應則表示， M y C it y 聊 天 機 器 人 —明顯地被標記為「測試版」產品 並提醒 那 些 費 心 閱 讀 警 告 的 用 戶 ， 它 「 可 能偶爾 會 產 生 不 正 確 、 有 害 或 有 偏 見 的 內 容」， 並 指 用 戶 不 應 「 依 賴 其 替 代 專 業 建 議。」
但該市的官網又指出，AI「經過培訓，可 以為你提供官方的紐約市商業信息」，並且 將作為「幫助市民了解政府」的一種方式。
該類
AI發展仍未成熟 約市酒 店 聯盟 執行 董事 安德 魯· 里 吉 (Andr ew Rigie)表示，他自己也遇到過該機 器人的不准確情況，並收到了至少一家當地 企業的類似報告。
但紐約市技術與創新辦公室發言人 萊 斯 利 布 朗 (Lesl i e B ro wn ) 則 堅 稱 ， 該 機 器 人「已經為數千人提供了及時、準確 的 答 案」，並且「我們將繼續專注於升級 該 工 具，以便更好地支持各地區的小型企業」。
此外，該機器人對因披露財務資訊而解僱 員工的問題的回答表明，該機器人缺乏對僱 傭法的了解，可能使企業面臨法律風險。
▲紐約市長因此飽受批評 ▲AI指不可因欠租驅逐租客
例如，當被問及餐廳是否必須接受現金支 付時，機器人錯誤地表示不需要接受現金， 這違反了反歧視法。同樣，它錯誤地認定雇 主可以收取僱員的部分小費，甚至無視勞動 法規竊取工資。
這種情況將會持續發生
如果你深入研究為此類聊天機器人 提 供 支援的預測模型，結果就不會太令人驚訝。
M y C ity 的M i crosof t A z u re支援的聊天 機 器 人，使用跨數百萬個統計關聯的複雜過程， 從本質上猜測任何給定序列中最有可能的下 一個單詞，而無需真正了解所傳達的基礎訊 息。簡單來說，就是利用大量單詞來背書。
當問題的單一事實答案可能無法準確反映 在訓練資料中時，這可能會導致問題出現。 事實上，對於接受 第 8 條住房補貼的同 查 詢，至少有一項測試得出了正確答案（即使 「十名單獨的工作人員」在重複同一問題時 得到了錯誤答案）。
媒體的報告強調了政府和企業在聊 天 機 器人的準確性和可靠性得到充分審查之前向 公眾推出聊天機器人的危險。上個月，法院 強迫加拿大航空遵守其網站上的聊天機器人 所發明的詐欺性退款政策。《華盛頓郵報》 最近的一份報告發現，整合到主要稅務準備 軟體中的聊天機器人為許多稅務查詢提供了 「隨機、誤導性或不準確的…答案」。據報 道，一些狡猾的提示工程師能夠欺騙汽車經 銷商聊天機器人接受「具有法律約束力的報 價 —不接 受 反 悔 」，然 後 以 1 美元購 買 輛汽車。
這類問題已經導致一些公司放棄更通用的 LLM 驅動的聊天機器人，轉向更專門訓 練 的 檢索增強生成模型，這些模型僅針對一小部 分相關資訊進行了調整。如果聯邦貿易委員 會成功地讓聊天機器人對「虛假、誤導或誹 謗」訊息承擔責任，那麼這種關注可能會變 得更加重要。
新手遛狗攻略 毛孩忌太飽 免胃扭轉 帶狗狗出街看似簡單，實際上卻是一門大學 問，尤其新手寵主第一次帶狗狗上街，原以為 輕鬆散步，卻發現只要一打開門，狗狗立即興 奮失控，走到街上，追追趕趕，拉也拉不住牠。
究竟帶狗上街，有什麼要注意？出門前，人和 狗要有什麼準備？犬隻訓練員鄧曉陽跟寵主分 享注意事項。
文：陳真紀
【準備篇】行街 5 寶 4 呎狗繩牽引較易控制 輕鬆出行
不論是洛威拿犬那麼威武，還是如芝娃娃那樣嬌小玲 瓏，大狗小狗都需要社交生活及「放電」。作為飼養狗狗 的新手，最怕與毛孩出門時帶漏用品。究竟帶牠們上街， 要準備什麼物品呢？
香港愛護動物協會犬隻訓練員 鄧曉陽 （Sunny）表示，只要準備好以下 5 種物 品，便可隨時出門。首先是準備水，給 毛孩隨時補充水分之餘，還可以在有需 要時，洗牠們的小便；第二要帶備水 碗；第三，帶備小量零食，作為訓練的 獎勵；第四，保持地方清潔是狗主的責 任，緊記帶備膠袋和廢紙等用來清理牠 們的排泄物；最後在出門前，記得為毛孩戴上狗繩，因 為根據法例規定，任何大小狗，在公眾地方須繫上狗繩 或以其他方式妥善控制。 Sunny 教路狗繩毋須太長，建議 長度約 4 呎，較易控制牠們。
鄧曉陽 （黃志東攝）
若與毛孩遊山玩水，較長時間出外，則建議另備狗糧， 大約預備一餐分量便可，「一整天的活動會令狗狗感到肚 餓，尤其是小型犬或年紀輕的狗，餓得太久有可能嘔黃 膽水」， Sunny 說。此外，可準備保暖或降溫的裝備，最 簡單是配備一條毛巾，若毛孩寒冷，可包裹牠們保暖； 天氣熱時，毛巾沾水後可蓋在牠們身上，以助降溫。 萬事俱備，終於可以出門玩了！等等！雖然裝備齊全， 但原來毛孩出門前也有不少注意事項。 Sunny 提醒，出門 前 2 小時不要給牠們餵食正餐，「如果狗狗吃得很飽，又 因興奮而跑得很快或不受控制，這些劇烈運動有可能引 致胃扭轉的情况，嚴重會危及生命」。而作為負責任的寵 主，在每次出門前亦要檢查狗繩是否穩固及狀態良好， 確保膠扣等沒出現損耗。而最重要一點是，若發現毛孩 受傷或生病，如大便稀爛、有血，則不宜外出。
新手寵主想與狗狗輕鬆出行，事前需做好萬全準備，既確保自己和毛孩的安全，又能培養感情！ （oatawa@iStockphoto） 左圖：錯誤牽繩 很多狗主在牽繩時將繩子 放得太長，並且會在手腕 上打圈綁住，這既難發力， 又會在與狗狗拉扯時令自 己手痛。
外出寵物包 外出寵物包內應配備零食、 水、水碗、狗帶，以及清潔 用品如撿便袋和廢紙。 （黃志東攝）
右圖：正確牽繩 Sunny教路，正確牽繩方 法是狗狗的胸背帶上的繩 扣與主人手的距離保持約 1呎長度，手自然垂直，人 和狗都會舒服一點。
（黃志東攝）
建立關係
毛孩精力旺盛，總是迫不及待出門玩耍，但寵主緊記先讓牠冷靜下來再出 門。平日亦要與毛孩建立關係及保持訓練，才能在外出時，隨時叫牠回來。
小心夾腳
【外出篇】出門前冷靜半分鐘減失控
相信不少狗主都有相同煩惱，每次出門前拿出狗繩，毛孩就會 超興奮，很多時只要一打開門，牠們便會即時衝出去，惟散步沒 多久，牠們就感疲累。 Sunny 表示，在這種情况下，狗狗的散步 質素會大降，「每次散步初段的 10 多分鐘都很難控制（狗狗）， 因為牠體力澎湃、情緒高漲，會增加失控情况」。他建議為毛孩 繫上狗繩後，先要牠坐下來，等半分鐘左右，待牠情緒冷靜下來 才出門，減低失控情。
Sunny 說，「冷靜地消耗體力，同時滿足遊戲需要」是帶毛孩 散步的指標，他認為除了讓牠在戶外解決大小便，主人應以合適 的節奏去協助牠消耗體力，「有些情况是毛孩行得快，但其實主 人會辛苦；有些小型犬腿短，若主人行得太快，變相牠們辛苦」。
他指最好以 3 ︰ 1 的比例分配「冷靜消耗體力」和「興奮地玩」的 時間，如以 1 小時計，慢慢散步 45 分鐘消耗體力，餘下 15 分鐘到 寵物公園興奮地玩，而散步途中還可以讓毛孩與其他狗狗玩耍、 四處聞東西等。
不過最令寵主頭疼的，是當毛孩遇見其他狗狗時會過分興奮。
若毛孩不停吠叫，並想立即衝過去，有可能是想獲取對方注意， 一起玩耍。 Sunny 指，此時不能放任毛孩向前衝，應立即拉住狗 繩，讓牠認知「愈想過去，愈過不到去」；若毛孩邊吠邊逃走， 則可能是害怕的表現。不過 Sunny 提醒，毛孩都需要正常社交， 寵主可循循善誘，透過訓練（詳見「訓練篇」）讓牠先冷靜，再 慢慢教牠接觸其他狗狗。
【訓練篇】學等待 聽指令 Focus training
（黃志東攝）
許多寵主都忽略閘門的危險，在開關時容易夾 到毛孩手腳，Sunny提醒先讓毛孩遠離閘門， 待完全打開才讓牠前進。
目的︰令毛孩將注意力集中在寵主身上，跟隨 寵主身邊並保持交流及散步的節奏，避 免毛孩無視寵主四處亂闖
訓練︰在散步時經常叫喚毛孩的名字，當牠回 望，給予零食獎賞
（黃志東攝）
Hold and OK
目的︰出入門口、升降機或大堂時，毛孩能夠 學懂等待，聆聽指令才行動，避免意外 發生
訓練︰
1. 牽繩時，保持手與胸背帶上的繩扣距離約 1呎，寵主需比毛孩站得更前，稍微打開大 門，若毛孩有衝出去的舉動（圖 A ），便拉 回來關門
2. 重複數次開關門動作，其間可手握零食作 hold（維持）的動作（圖 B ），讓毛孩等待， 並嘗試叫牠坐下
3. 若開門後，毛孩仍在原地等待，便可給予 「OK」指令出門
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邊靚景單位，包壹車位， 壹儲物室，大樓設施完善 ，豪華會所，泳池，健身室 等，歡迎約看。
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溫東Mount Pleasant區 全新當代設計前後雙拼物業 位於溫東Mount Pleasant區，全新前後式 雙拼美麗物業 1-1171 E 12th Avenue (後座) 由建商精心打造，1,557平方呎室內面積坐落 3,795平方呎(33x115)大地上，可遠眺美麗 山景。
獨特當代設計，3層包括地下室。全屋共 3間卧室、3.5間浴室。開放式空間設計，高級 木地板。配有燃氣灶、高端櫥櫃和不銹鋼器具 的美食廚房，地熱系統、鮮風系統、空調、帶閉 路電視保安系統。設有圍籬的後院。地下室有合 法1房套房，獨立出入口，配備浴室、廚房、洗 衣機和烘衣機。設有蓋停車位。
優秀學區。鄰近Vancouver Technical中學、 Queen Alexandra小學和Vancouver Community College，購物，搭乘巴士、天車，都極便利。
在時尚社區享受宜人家居，萬勿錯過！請即 預約看房。
開價：$1,580,000
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★榮獲大溫地產局首 1%金牌經紀 及 President'sClub
RE/MAXSelect Properties2008-2023 個人銷售業績第 1 名
RE/MAXWesternCanada2011，2009 加拿大西部個人銷售第 1 名
RE/MAXWesternCanada2016，2014，2010 加拿大西部個人銷售第 2 名
RE/MAXWesternCanada2017，2015 加拿大西部個人銷售第 3 名
RE/MAXWorldwide2009，2010，2011 全球個人銷售第 4 名，2015 第 5 名
RE/MAXDiamondClub2008-2018，2021，2023 鑽石榮譽大獎
RE/MAXLifetimeAchievement2010 終身成就獎
RE/MAXCircleofLegends2012 最高榮譽傳奇獎
RE/MAXLuminaryofDistinction2018 最高頂級榮譽傑出優秀成就獎 R
我們擁有大量現金富有的買家及新移民，投資及建商的客戶，超過
BenLing 設計和德國建築商建造的獨特華麗豪宅! 地大 70x ，室內面積約 呎，樓上有 臥室，均享有迷人的山景， 廁，精緻的設計，質量融入每一個細節，水泥石 客房，活動室，家庭影院，酒窖等。後院擁有超級美麗的日 ，保安監控系統，在寧靜環境中的最高品質生活！信步即達 WESTPOINTGREYACADEMY，數分 小學。高爾夫球場，海灘，購物交通方便，更僅咫尺之遙。必看!!
4007W.19thAvenue
溫西受歡迎的 Dunbar 區，全新建造的坐北朝南獨立屋！地 33x122.1(4,029.30 呎)，室內約 2,967 呎，5 臥室+書房，6 浴。開放式佈局概念，寬敞明亮，挑高設計，玻璃式不銹鋼樓梯，優質木地板，現代 開放式 廚房配高端櫥櫃電器及中央大島台，葡萄酒冰箱，空調，清風系統，地熱，安保視頻監控系統，雙車庫等 。地庫有 2 卧室可供合法出租。位於最佳學區，幾步之遙到 LORDBYNG 中學及 小學，CAMOSUN 和 PACIFICSPIRIT 公園，毗鄰私校 ST.GEORGE’S，CROFTONHOUSE POINTGREYACADEMY 和 UBC 大學都是僅數分鐘車程。交通購物均極便利。必看！
Shaughnessy 9,367.5 呎大地
$5,688,000
1628NantonAvenue
溫哥華久負盛名的 SHAUGHNESSY 區地段豪宅，周圍環境優 美，百萬豪宅林立。佔地 75x124.9(9,367.50 呎)，室內約 5,235 呎，8 房 ( 樓上 5 房)，6 廁 + 書房，寬敞通亮設計，採光充足，高挑 樓底配上大型的水晶吊燈，帶領進入客廳及餐廳，開放式寬大 美食廚房，室內多處採光，給人感覺明亮，舒適安逸，地庫設有 桑拿房，陽光明媚朝南後院，後院龐大，有安全柵欄包圍。入讀 PRINCEOFWALES 中學和 SHAUGHNESSY 小學，近著名私 校 YORKHOUSE，LITTLEFLOWER 和 ST.GEORGE'S，UBC 。購物交通均極便利，到 DOWNTOWN 也僅數分鐘車程。必看！
$4,500,000
2069W.46thAvenue
西區 KERRISDALE 黃金地段的物業，坐北朝南，環境優雅。地大 50x135.05(6,752.50 呎 )，室內約 4,020 呎，6 卧室+書房(亦可作為臥室)，5 浴。氣派門庭帶領走進開放式格局客廳 及飯廳，配有雙面壁爐，高尚品味，廚房配花崗岩檯面。更新了新地氈，新油漆，擁有地熱， 蒸氣浴，酒吧，家庭影院，陽台及花園美景，備有 3 車位。步行到 MAGEE 中學，MAPLE CROFTON 和 ST.GEORGE'S 私校，UBC 步行 的最佳組合，交通方便。別錯過！值得擁有，必看！
2335W18thAvenue
溫西 ARBUTUS 豪宅，坐落偏高街道，俯瞰美麗山景和城市景，大地 7,483 呎（50x150)，室內面積達 4,700 呎， 環境優雅，坐北朝南。知名建商以優質建材、講究細節的精緻做工所精心打造。全屋擁有 5 臥房+書房和 6.5 衛， 宏偉門廳帶領進入客廳和飯廳，高樓底，優質木地板和開放式格局提供寬敞舒暢的空間；美食中、西廚房，配備 高端品牌櫥櫃和 Miele 頂級電器；智能家居設備，地熱、清風系統、空調和智能保安系統，一應俱全。地庫擁有日 式茶房、恆溫酒窖、酒吧、家庭影院、桑拿、蒸汽浴等，提供最佳居家享受。超大美麗後院有安全柵欄包圍，私密 性極佳，可作休閒憩靜，共醉良朋。入讀 PRINCEOFWALES 中學、TRAFALGAR 小學，近 YORKHOUSE、ST.
3955W. Broadway 溫西 PointGrey 區頂級豪宅！坐落 8,233.68(75.40 x109.2)呎大地，室內面 積約 4,963 呎，坐北朝南。盡攬城市夜景、秋色山景和冬日海景。精緻優雅 的時尚豪宅府邸，共 6 間臥室、5.5 浴，高挑樓底和開放式佈局，寬敞明亮的 空間感，優質硬木地板，中西式美食廚房配花崗石島台、高端電器和櫥櫃， 主臥室可欣賞山光水色，更有 520 呎露天平台，家庭休閒或聚會款客，最為 舒暢。配地熱、清風系統，中央空調和智能保安系統，地庫設有酒吧、桑拿房 、家庭影院等。美麗後院有安全圍欄，私密性最佳。入讀 QUEENMARY 小 學和 LORDBYNG 中學，鄰近 WESTPOINTGREYACADEMY、 CROFTON 和 ST.GEORGE'S 私校，到 UBC 只要數分鐘車程，購物交通均 極便利。享受最尊貴愜意的家居生活，必看!!
4570W.13thAvenue
溫西 POINTGREY 區物業! 坐 落 6,710(55x122) 呎大地上，室內約 4,149 呎，全屋共 5 間卧室、書房和 3 間全浴，2 間衛廁。門廳高聳天 花。弧形華麗樓梯。主層開敞佈局，客廳和餐廳寬大明亮，大門邊設 有書房。開放式美食廚房，大型落地窗俯瞰公園般的後院。地下室設 有娛樂室和洗衣房。優秀學區 LORDBING 中學、QUEEN ELIZABETH 小學僅幾步之遙，鄰近私校 ST.GEORGE'S、WEST POINTGERYACADEMY、CROFTON、YORKHOUSE 和 UBC。高 爾夫球場、購物和巴士站都在附近，生活和交通均極便利。投資出租 和建築商最佳機會！值得投資擁有!
新盤 $4,350,000
2556W.20thAvenue 溫西 ARBUTUS 區地段物業 ! 環境優美，地 50x122(6,100 呎)，室內約 3,634 呎，5 或 6 房+書房，4.5 浴，上層 4 房，奢華 水晶燈帶領進入開放式格局客廳及飯廳，美食廚房配花崗岩
新盤
2014 年榮獲加拿大聯邦政府頒發榮譽獎 以表揚多年來對社會的貢獻 曾榮獲大溫哥華地產局個人銷售數量 第一名* 連續 13 年榮獲怡富地產集團銷量冠軍及銷售總額第一名 榮獲 2012 年加拿大十大傑出華人女性
2017 年至今售出 430 个單位，銷量超過 4 億 7 千 5 百万元 集 34 多年丰富地產經驗，从 1992-2023 連續 32 年獲得金牌經紀獎
多年豐富經驗！累積大量新舊客源！手上傭有大量自用買家、投資客、新登陸移民欲購房
新盤
$7,360,000
年新豪宅，名設計師打造， 方呎，宏偉的門廳設有特高天花板，配上特式線板，地 暖和空調設備，明亮寬敞的起居室，中西美食廚房，正 層有大露台可作娛樂，樓上 4 大套房，地下室有吧台的 娛樂室、媒體影視室，桑拿和蒸汽浴，2 客房，2 個雙車 庫，另外有超過 460 平方英尺的獨立工作室，室內有衛 浴。數分鐘車程可到達機場、UBC 和市中心。
4568MargueriteStreet.Vancouver 5 $5,380,000
位於溫西 Shaughnessy 名區，喬治亞建築設計風格，佔 地 6,260 平方呎，三層 5 房 + 書房 5 衛面積共 4,374 平 方呎，保養好，卓越工藝、硬木地板、地暖、中央空調、美 食廚房配高端電器。樓上 3 房 2 衛，地下室 2 客房 2 衛， 另有特大娛樂室及媒體室，桑拿房、2 車庫。頂級學區， 步行可到 Shaughnessy 小學、LittleFlower 和 York House 名私校，入讀 PrinceofWales 名中學。鄰近 Arbutus 俱樂部，購物中心，數分鐘車程可到 UBC，市中 心和機場。現有好租客。
溫西 Shaughnessy 名區豪華別墅，由豪宅建築商 AndrewCrosse 於 2006 年開建，佔地 49.5x169(8,365.5 平方呎)，室內 6 房 + 書 房 6 衛共 5,091 平方呎。屋主於 2021 年中至 2022 年初耗資超過 70 多萬元重新設計及大裝修，包括新屋頂，新節能暖氣系統，新去 水系統，新中式廚房及電器，樓上加多了一間新睡房，共 4 房 3 衛， 特大主臥套房，地下室設有電影院，紅酒房及酒吧，蒸汽和桑拿浴， 及 2 客房。重新設計新建美麗庭園，隱私和美觀樹牆圍繞著宅邸， 2 車庫。鄰近各名私校，數分鐘車程可到市中心、UBC 和機場，入 讀 Shaughnessy 名公立小學和 PrinceofWales 名中學。
6117AderaStreet,Vancouver
6
$10,950,000
已售出
坐落在最受歡迎的溫西 SouthGranville 區近 3 年新建商自住豪宅，佔 地 76.5x125.5(9,600.75 平方英尺) ，室內 6 房 7 衛近 6,000 平方英 尺。採用優質材料和工藝建造，10 英尺高天花板，全屋採用現代化設 計，大理石和硬木地板，中西美食廚房配有高端 Miele 電器，control4 智能家居系統、音響系統、空調、 HRV( 帶熱泵)。 樓上有 4 間寬敞臥 室，全部都是套房。 明亮的多功能地下室，配有吧台和 300 多瓶酒的 酒窖、4K 投影機和 7.1 環繞音響的家庭劇院、大型休閒室、桑拿/蒸汽 室和 2 間客房。後院有 600 平方英尺的帶頂棚大露台，配有內置取暖 系統和 Heston 燒烤設備。 3 車庫，後院配有人造草坪，私密性高美麗 庭園。數分鐘車程可到各名私立學校、社區中心、UBC、市中心和機場。 可步行至 MapleGrove 小學和 Magee 中學。
$2,190,000 $2,150,000
3 $6,499,000
溫西 MacKenzieHeights9 年新屋主精心打造的三層豪宅，坐 北朝南，佔地 50x130.5(6,525 平方呎)，室內 5 房+書房 6 衛，超 過 4,600 平方呎的起居空間，11 呎高的天花板，精緻線板和護 牆板、硬木地板、地暖、空調設備、鮮風換氣、中西美食廚房配高 端電器、花崗岩和大理石枱面。樓上 4 間套房，正層有書房和特 大露台，可作娛樂和燒烤，地下室設有酒吧的娛樂室、酒窖、媒 體室和客房、美麗庭園、3 車庫。可步行至鄰近公園，數分鐘車程 至 UBC、St.George 和 Crofton 名私立學校，入讀 Kitchener 小 學和 PrinceofWales 中學。
1958W62ndAve,Vancouver
7
$3,480,000
投 资 者 的 黄 金 机 会！位 于 温 西 S.W.Marine 区，坐 南 朝北，占地 50x133.65(6,682.5 平方呎)，室內二层共 有 5 臥 3 卫，拥 有 共 2,447 平 方 呎 的 宽 敞 起 居 室，曾 更 新 的 廚 房 和 硬 木 地 板，地 下 室 有 娱 乐 室 和 2 臥室。 双 车 库 和 朝 南 后 花 园。距 Arbutus 公 园 仅 半 个 街 口， 可步行到 Mckechnic 小 学 和 入 读 Magee 名中学。鄰 近 杂 货 店、餐 厅、公 车 站，10 分钟车程可到 UBC 和机 场。黄金地段，夢想家园的好地段！
$739,000
溫西 Cambie 走 廊 沿 线 最 美 丽 的 路 段，8 年新水 泥 公 寓，正 对 伊 莉 莎 白 女 皇 公 园。1 房 + 書房 1 卫 共 593 平方呎，中央冷暖气系统、落地窗户提供 充足自然採光、高端硬木地板、大理石台面、配 Miele 厨房电器、煤气炉灶、1 车位和 1 储物空间， 大 楼 设 有 健 身 房 和 屋 顶 露 台，可 以 烧 烤 和 种 菜。 几 步 之 遙 可 到 达 女 皇 公 园，轻 轨 站，商 店 和 Hill Crest 社区中心。现有好租客，投资自住兩相宜！
置，占地 4,027 平方呎，室內 5 房 3 卫 共 2, 200 平 方 呎。铁 皮 屋 顶。 楼 设 有 1 睡房、2 书 房、2 厅、1 厕，楼上新厨房内设有洗衣房，4 房 2 卫 及 家 庭 厅，特 大 新 露 台 可 供 消 闲。车 库 可 泊前后 2 部车，屋后面水泥车道可停放 5 至 6 辆車。距离机场仅几分钟路程，几步之遥可到 便利店和餐厅，鄰近多个特大购物商场，交通 方便，近公园及小学，鄰近新建的 Capstan Way 天车站。
开 发 商 和 投 资 者 佳 音！温 西 Marpole 区 房 产 投 资 绝 佳 良 机，持有或建造在黃金角落位置，占地 33x88.5(2,920.5 平 方呎）。全屋共有 7 房 4 卫，目前共有 4 个单位（其中 3 个是 合 法 单 位)，房子於 2022 年 屋 主 花 费 超 过 7 万元裝修，全 新 油 漆，新 热 水 箱，新 高 效 节 能 供 暖 系 统 ( 花 费 $12,000)， 其 中 单 元 有 新 卫 生 间。每 个 单 位 面 积 在 751-838 平方 呎，洗衣房设有投币洗衣，每月约有 150 元收入，加上每月 租金 $7,536，每 月 总 计 近 $7,700 收 入，交 通 购 物 极 为 方 便。现 划 为 RM-3A 计 划， 以 供 未 來 发 展 潛 力，可 申 请 蓋 幼 稚园在 楼另加楼上 5 层住宅。
$6,990,000
公路、美国边境。不要错过收购这块特殊土地的良机！
辦公室單元，
位於 Cambie 和 6 號路，優越地理位 置。精心裝修的 976 平方呎倉庫共 1,879 平方呎，特高 24 呎天花板， 10 呎 x12 呎的裝貨和落貨 門，前後 各有 2 個停車位。 方便前往溫哥華、 本那比、機場和 HWY99 高速公路。 絕佳投資機會！
ViewstarB 座位於列治文巿最大的海濱社區水 泥公寓，3 年新 1 房 1 衛共 551 平方呎。有露台， 朝東可欣賞城市景觀，空調設備，開放式廚房配 Miele 電器，煤氣爐頭，高端歐式廚櫃，硬木地 板，單車儲藏室。度假村式設施有室內游泳池，蒸 氣和桑拿，健身房，瑜伽室，派對室, 會議室，書房 休閒室和音樂室，屋頂花園，戶外燒烤和用餐區， 兒童遊樂區。未來天車站和未來的碼頭公園近在 咫尺，可步行到香港仔中心，T&T，銀行，餐飲等， 驅車數分鐘即可到迖 Costco，機場和溫市，隨時 可以入住，享受旺中帶靜的生活！
6117AderaSt.,Van. $10,950,000
已售出 已售出
3111W43rdAve.,Van. $5,880,000 1258W46thAve,Van. $5,799,000 2206W21stAve.,Van. $5,500,000 4919LarchStreet,Van. $2,398,000 5951QuebecSt.,Van. $2,230,000 4923LarchSt.,Van. $1,798,000 9151StevestonHwy,Rmd. $1,599,000 150-11180VoyageurWay,Rmd. $1,488,000 5-3140W4thAve,Van. $999,000 26-1656117AAve.,SouthSurrey $838,000
$3,680,000
投資者和開發商佳音！ 溫西 SouthGranville 別墅發展潛力！購買，持有，建立投資機會良機！ 平地二層房子，佔地 52x125（6500 平方英尺）室內 房 5 衛共 3,760 平方英尺生活空間，現任業主在 2016 年花費超過 30 萬元裝修，新油漆，新水晶燈飾， 新廚櫃， 新廚房電器，高級花崗岩石枱面，新木地板， 新浴室裝置和瓷磚，開放式廚房配高端電器，樓上加 多一個衛生間，正層有 2 臥室 1 衛，樓上 5 2019 年新熱水箱，2021 年換新屋頂，雙車庫，美麗庭 園，地 奌 適 中，數 分 鐘 車 程 可 到 機 場，市 中 心 車站，LangaraCollege，入讀 Osler 小學和 中學。投資、發展或自住皆宜！
3320,3330,3346,3356W41stAve.,
著 名女子私校 分鐘車程可達 名私校。4 間房 子總土地面積：26,188.72 平方呎，可建 Secured Rental 出租公寓，或是有機會做聯排別墅。
溫西 Cambie 區開發商和投 資者良機：LandAssembly！ 15 年新時尚住宅位於安靜 內街，地大 61x134.68(8, 215.48 平方呎)，室內 6 房 6 衛超過 4,900 平方呎，定 造的孤形樓梯，Versace 瓷 磚，空調和鮮風換氣設備， 屋頂平台可遙望城市景，3 車庫，鄰近 Oakridge 購物 中心和天車站。屬於 CambieCorridor 階段 3 的 2.0FSR 分層建築計劃，重 新分區申請正在進行中。該 項目具有開發 6 層公寓潛 力，兩邊鄰居物業亦共同出 售作為聯合開發項目，不要 錯過這難得開發機會！
开 发 商 和 投 资 者 佳 音：土地合併！地大 16,800 平方呎，温哥
华 西 区 5-6 层 出 租 公
寓 开 发 用 地 土 地 合 并 出售。容积率 2.2-2.4。 鄰近 Kerrisdale 购 物 区，PointGray 中学， CroftonHouse 名私 校，数 分 钟 车 程 可 到 UBC 和 St.George's 名私校。
溫哥華西區桑拿斯 名區豪宅 頂尖校網
溫西 Shaughnessy 名區豪華別墅 4788MargueriteStreet，由豪宅建築商 AndrewCrosse 於 2006 年開建，佔地 49.5x169(8,365.5 平方呎)，室內 6 房 + 書房 6 衛共 5,091 平方呎。屋主於 2021 年中至 2022 年初耗資超過 70 多萬元重新設計 及大裝修，包括新屋頂，新節能暖氣系統，新去水系統，新中式廚房及電器，樓上加多 了一間新睡房，共 4 房 3 衛，特大主臥套房。地下室設有電影院，紅酒房及酒吧，蒸汽 和桑拿浴，及 2 客房。重新設計新建美麗庭園，隱私和美觀樹牆圍繞著宅邸，2 車庫。 鄰近著名私校 LittleFlower 及 YorkHouse，數分鐘車程可到市中心、UBC 和機 場，入讀 Shaughnessy 名公立小學和 PrinceofWales 名中學。
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