第 期
加 西 版
2025 年 4 月 3 日
MINGPAOPROPERTYGOLDPAGES 逢星期四隨明報附送
地產金頁電子版
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本期目 錄 CONTENTS
金頁速遞 P1 、 29
按揭利率 P21
金頁精選 P22
樓市快拍 P23
按揭百科 P23
金頁專題 P26-28
創意空間 P30-31
金頁家居 P32-35
金頁國際 P36-37
安居樂業 P40
命轉乾坤 P46
溫哥華
2 月平均樓價 118.51 萬
較 1 月增逾 1 萬元 月供 6117 元按月少 36 元
本國房屋可負擔能力 2 月份報告的數
據顯示，溫哥華平均樓價升至 118.51 萬元，較 1 月份多逾 1 萬元，上升金額 於全國大城市中前列。在利率下調的 情況下，報告內 13 個大城市中， 8 個 城市的可負擔能力改善，即所需年收 入金額減少。
利率比較網站 Ratehub.ca 就本國房屋可負擔能 力發表 2 月份報告，比較多個大城市的 1 月份及 2 月份平均樓價，並考慮到利率變動，從而比較按 揭月供金額和所需年收入。
溫哥華 2 月份平均樓價由 1 月份的 117.44 萬元 升至上月的 118.51 萬元，全國最高，一個月升 1.07 萬元；而月供按揭金額由 6153 元減至 6117 元，按月少 36 元。
在溫哥華買樓的年收入要求也是全國最高。 報告指，以 1 月份壓力測試需求 6.7% 和按揭利 率 4.7% 計算，年收入最少需要 24.36 萬元，而到 2 月份，儘管減息後，壓力測試需求和按揭利率 分別降至 6.55% 和 4.55% ，年收入減 1000 元，仍 需要 24.26 萬元。多倫多是報告中另一個平均樓 價在 100 萬元以上的大城市，上月為 107.39 萬 元，月升 3800 元；上月利率計算所需年收入為 22.12 萬元。
分析說明，報告中的數據尚未包括 3 月 12 日該 次減息，只考慮及至加拿大央行於 1 月 29 日的連 續第六次減息，但隨着債券因美國關稅威脅的反 應和按揭 5 年平均定息於 2 月份由 4.7% 下調至 4.55% ，在部分市場裏，減息所帶來的幫助被樓 價上升所抵銷。
於該可負擔能力報告中，另有多個大城市的按 月樓價上升逾一萬元，包括最多升 1.24 萬元的滿 地可，上月平均價為 56.23 萬元。
哈利法克斯和溫尼辟分別錄得升 1.09 萬元和
1.05 萬元，即使利率下調，但該兩城市的月供按揭金額仍 上漲，前者多 14 元至 2898 元，後者多 26 元至 1929 元。
溫尼辟所需的年收入增加是全國中最多，由 1 月 8.56 萬 元增加 1070 元至接近 86,670 元。於眾多大城市中，只有 咸美頓的平均樓價在 2 月份按月下跌，少 6900 元至 81.26 萬 元，加上減息下，其年收入需求也是減幅最多，由 17.4 萬 多元下跌至 17.1 萬元，少 3450 元。
於分析中，報告提到在加拿大買屋於過去數年愈來愈 難，其中原因與加拿大央行於 2020 年大幅調低利率，基準 利率一度低至 0.25%，於大流行期間房屋需求大升並將樓價 推高，通脹同期急升，到 2022 年 6 月漲至 40 年新高 8.1% ， 而此後為了抑制通脹在目標 2%以內，央行從 2022 年開始連 續加息多次，借貸成本隨之上升，浮動和固定按揭利率向
溫哥華 2 月份平均樓價由 1 月份的 117.44 萬元升至上月的 118.51 萬元，全國最高，一個月升 1.07 萬元；而月供按 揭金額由 6153 元減至 6117 元，按月少 36 元。
上，全國多個房屋市場成交下挫，於大部分市場的樓價也 下跌。
當央行調低利率始見成效時，通脹於今年 1 月回落至目 標 2% 時，則出現關稅威脅， 2 月聯邦免收貨勞稅（GST） 的短期措施使通脹回升至 2.6% ，而債券利率也跌至 2.5% 至 2.6% 水平，因為投資者對關稅帶來的不確定性作出反應， 也使固定按揭利率有下行壓力。不過，借貸成本下降對於 激勵貸款人的作用不大，在貿易戰和可能出現經濟衰退的 憂慮下，借款人猶豫進入市場。報告續指，美國關稅威脅 已使本國樓市成交宗數減少一成，但樓市展望仍不確定， 有待關稅形式及維持多久有更清晰的信息，而進一步在按 揭利率的調整及經濟環境對於房屋可負擔能力的走勢影響 是當中關鍵。
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$2,136.29 + GST ($1,665.58/$23 呎另加地稅及管理費約$470.71)。 138(up)-12838 Clarke Place, Richmond
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3 睡房加書房和並排雙車庫 極佳兩層角落位城市屋，3 睡房、開放式書房、2.5 浴 室及左右並排雙車庫。南北朝向，開放式廚房、花崗 石檯面、不銹鋼電器、正層 9 呎高樓底、仿木地板、燃 氣壁爐、洗衣房和大型衣帽間。適合成長中的家庭， 室內寬大 1299 呎，全圍欄前院。屋苑保養良好，管理 費極低，僅 14 年樓齡，步行到 Homma 小學、 McMath 中學、Steveston 社區中心、公交車站、風景 優美的河堤小徑以及 StevestonVillage 各式商店和 餐飲。
▲#25-5580MonctonStreet,Rmd. Steveston 兩層城市屋
面向 CambieRoad 車水馬龍
Richmond 北區近 Ikea 附近的優質倉庫、展示廳和辦 公空間，面向 CambieRoad，旺街道和商業好位置。 兩個分開的前門通往正層和二樓，共 2383 呎，靈活 樓層設計非常適合任何東主/投資者，可使用整個空 間，或者出租一部分！有暖氣的倉庫/展示廳約 1500 呎，樓高 20 呎、衛生間和 10x12 呎的裝卸門。空調辦 公層約 800 呎，有全套廚房、儲藏室和衛生間。配 4 車 位！管理良好且保養費超低，交通便利，靠近高速公 路、機場和 Knight 橋。即買即開業。可出售或出租，全 包租金$5,135 /月！！ ▲#133-12838ClarkePlace,Rmd.
辦公室出租
出租：配全套家具的 1707 呎現代化辦公室設工作站、會 議室、休息區、廚房和浴室。開放式設計時尚裝飾，可立 即使用。靈活運用空間適應各種業務需求。配 3 車位，便 利位置靠近所有設施，包括 Ironwood 商場內的 Save-OnFoods、LondonDrugs、CanadianTire、Keg Steakhouse、TimHortons、Starbucks 等。數分鐘車程到 Silvercity 娛樂中心，便捷地通往 Hwy99 進入溫哥華，或 通過隧道前往 Delta、Surrey 或美國邊界。基本租金$15/ 呎，即每月$2134，加上附加租金$5.75/呎，即每月$818， 總共每月$2952。
▲#1205-11980 HammersmithWay,Rmd.
全套家具
租金$15/呎
6455 Vine Street $6,490,000
3513 W 40th Avenue
$3,988,000
Dunbar6 房 7 衛 3 車位，佔地 6,699 呎 (66'x101)，室內面積 4390 呎！近 UBC、 社區中心、餐廳、交通和雜貨店。學校範 圍：Kerrisdale 小學和 PointGrey 中學。
2507 455 Beach Crescent
$895,000
ParkWestOne-1 房 + 書房角落單位 1 衛 1 車位 + 儲藏間。可欣賞 FalseCreek 的壯麗 景色。大樓設施包游泳池、蒸氣室、客房套 房和 24 小時禮賓服務等，自住的最佳首選!
罕有 Kerrisdale 豪宅，佔 地 15,200 呎，室內面積 房 5 衛 2 車位，後院寬敞， 設有戶外泳池、桑拿室及 精心打造的園藝景觀，猶 如私人度假勝地。鄰近名 校學區如 CroftonHouse PointGreySecondary 高爾夫球場、商店、超市及 餐廳近在咫尺，適合追求 高品質生活的買家。
825 W 23rd Avenue
$3,195,000
1291 W 50th A
獨立屋 6 房 3 衛 2 車位，室內面積 3,190 呎。 步行即可到 Safeway、診所、咖啡館、餐廳 和公車站。學區為 EricHamberSecondary 跟 EmilyCarrElementary，地理位置優越!! 溫
西
1008 8031 Nunavut Lane
$793,000
Intracorp 的 MC2-2 房 2 衛 1 車位，室內 面積 783 呎。近 YVR、(McArthurGlen DesignerOutlet)、MarineDrive 天車站、 T&T 超市、Winners、星巴克和銀行等。
7607 Osler Street
$2,688,800
溫西獨立屋 6 房 4 衛 2 車位，佔地 4,021.05 呎，室內面積 2,532sqft。地下室有一個單 獨的入口，可做為出租單位。步行 5 分鐘即 可到達 OakPark，交通便利！
西
409 5740 Toronto Road
$760,000
在位於 UBC 中心的 GlenlloydPark 的 1 房 + 書 房 1 衛 1 車位，室內面積 610 呎。近 UBC 和 UniversityHill 小學和中學。包括花崗岩檯面、不 銹鋼家電和經典的搖床櫥櫃。舒適的燃氣壁爐 增強了溫馨的氛圍。適合投資或自住，不要錯過!
105 3430 E Kent Avenue South
$689,000
東溫新河區發展社區 1 房 1 書房 1 廁，包 1 車位，室內面積 707 呎，另設有 125 呎大露 台，會所設施包括健身室，瑜伽室，室外燒烤 設備等。鄰近菲沙河，Save-On-Food 休閒 娛樂設施及餐廳。
$5,999,000
溫西 SouthGranville 豪 宅，佔地 8288 呎，室內面 4834 呎，4 房 6.5 浴室 4 車位。典雅優質室內 設計，採用高級建材，寬 敞客飯廳，配置名牌家電 和櫥櫃。二樓設有四套 房，主臥室優雅設計更附 有水療設備。鄰近 WilliamOsler 小學 和 SirWinstonChurchill 中 學。
101 825 W 7th Avenue $999,900 2 房 1 衛 1 車位的城市屋，室內面積 994 呎，位於地理位置優越的黃金地段，鄰近福 溪，GranvilleIsland，Charlesonpark 和第 七大道自行車道的寧靜社區。交通便利，鄰 近購物，休閒娛樂設施，餐廳，Ｗhole Foods 超市及ＯlympicVillage 天車站。
2706 668 Citadel Parade
$628,000
1 房+書房 1 衛 1 車位，室內面積 536 呎。大樓設施， 包括室內游泳池、健身房、桑拿房/蒸氣室、等。大樓 地理位置優越，鄰近 Costco、天車站、BCPlace、 RogersArena、海濱長廊及公園，生活便利。這是 一個結合舒適、時尚與便捷的理想居所，無論自住 或投資均為上佳選擇!
溫
西
109 3489 Ascot Place
$448,000
1 房 1 衛 1 車位 1 儲物櫃，室內面積 505 呎，配有巨大的露台！輕鬆乘坐天車及公 車，距離您的家門僅幾步之遙。步行即可 到達學校、商店和公園，地理位置優越!
本期新盤
108 N Ranelagh Avenue $3,280,000
這座 CapitolHill 的獨立屋，室內面積 3,851 呎，設有挑高大堂與華麗花崗岩樓梯，盡顯 尊貴。開放式廚房連接家庭廳與餐廳，並設 西向露台，適合款待親友。主人套房享水療 級浴。。地下室設兩房，可做出租。戶外大花 園附私人籃球場，環境寧靜。投資自住皆宜。
$3,100,000
北本拿比佔地 8778 呎 (66x133)，室內 面積 2160 呎，濶地難求，可建前後孖 屋。近 Holdom 天車站， 學區 Burnaby CentralSecondary，不要錯過!
4263 Atlee Avenue $2,088,000
車位，室內面積 2,202 呎，佔地 6,760 呎。下層空間充裕，可作為出租套房，增強投資價值。寬 敞的後院非常適合戶外娛樂，尤其適合有小孩或寵物的 家庭。地理位置優越，鄰近 Metrotown 和 Brentwood Mall，交通便利，輕鬆連接公共交通和主要道路。此外， 週邊設施豐富，如公園、博物館及購物區，生活機能完 善。此物業無論是投資或自住都是絕佳選擇！ 本拿比
1506-7683 Park Crescent
$958,000
2 房 2 衛 1 書房 1 車位，室內面積 846 呎。大樓包健身中心、會客室 等。近餐廳、天車站、商店。
905 6638 Dunblane Avenue $888,000
2 房 2 衛 1 車位，室內面積 880 呎， 近 BonsorPark、Metrotown、天車 站及各種餐廳，地理位置優越!
1602 5333 Goring Street $628,000
Brentwood 公寓 E’toile，高層角落單位面積 578 呎，1 房 1 廁 1 書房，間隔實用。特大露台飽覽山 景及城市美景。配有冷氣設備，包 1 車位及 1 儲物 櫃。大廈提供會所設施，附近有商場、食肆、商店， 配套完備，位置優越，生活寫意便利。
5375 Opal Place
$2,268,000
獨立屋 5 房 3 衛 2 車位，佔地 5617 呎，室內面積 2719 呎，近社區中心和 小學、高中。不要錯過！
808 242 689,000
Brentwood 市中心著名樓盤名為 TAILOR BYMARCON，角位一房單位，室內面積 646 呎，包括 1 車位，1 儲物櫃，落地大玻璃設計， 光線充足，有冷暖氣系統，高端家電，設有會 所設施。鄰近 Costco，BCIT，SFU，鹿湖公園 及 BrentwoodTownCentre 天車站。
1501 7088 18th Avenue
$639,900 Park 360byCressey 一房一書房一衛， 書房可作睡房。室內面積 710 呎，一車位 一儲物櫃。步行三分鐘到 Edmonds 天 車站，旺中帶靜。TaylorPark 校區。
6540 Juniper Drive $2,799,000 獨立屋於 2024 年全新翻新，4 房 5 衛，室內面積 2,851 呎， 佔地 7,024 呎。南向庭院及超大窗戶讓自然光充滿整個主 層，開放式名廚廚房配備意大利水龍頭及寬敞儲物室。客 廳設有時尚電視牆，家庭房更設有寬敞吧台，適合招待親 友。高達 16 呎的華麗門廳、雙車位車庫及便利位置，盡顯 高貴生活品味！
本拿比
本拿比
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307 3699 Sexsmith Road $759,000
FiorellabyPolygon-1 房 + 書房 1 衛 1 車位，室內面積 765 呎，含 180 呎的露 台。步行即可到達新的 Capstan 天車站。 近餐廳、商店等！地理位置佳!
1208 3233 Ketcheson Road
$599,000
ConcordGardensCentralEstate-1 房 + 書房 1 衛 1 車位，室內面積 538 呎。大樓設施包室內游 泳池、桑拿蒸氣室、籃球/羽球場、保齡球館、健 身室、電影院等，鄰近天車站、餐廳、商店，地理 位置佳!
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809 3131 Ketcheson Road $715,000
ConcordGarden 北座山景兩房兩廁，室內面積 716 呎，包 1EV 車位，1 儲物櫃，大玻璃設計，光線 充足，設有會所設施，步行數分鐘可到達餐廳，超 市，購物商場及快將落成 CapstanWay 天車站。
329 9388 Mckim Way $699,999 MayfairPlace-2 房 2 衛 1 車位，室 內面積 839 呎。設施含室外游泳池、 遊樂場、聚會室、健身房。
13268 96 Avenue $1,838,000
投資或重建良機! 素里獨立屋佔地面 積 1829 呎，4 房 2 廁，寬敞後花園，可 重建多類型房屋。交通便利，鄰素里市 中心，購物，休閒娛樂設施，餐廳，公園 及 KingGeorge 天車站。
505 10428 Whalley Boulevard $569,000
Ascent 全新公寓，1 房 + 書房 1 衛 1 車位 1 儲物 間，室內面積 698 呎，大樓設有健身室、兒童遊 樂場及空中花園等。步行可達素里中央天車 站、購物商場、餐廳及大學校園，交通便利。
12230 267 Street $4,580,000 全新三層 8 房 9 廁 3 車位的獨立屋，室內面積 9,027 呎，配室內電梯的住宅，主層為客飯廳，寬敞廚房設 計、高級家電。上層為臥室，下層設有酒吧、健身房、 劇院及露台。交通便捷，鄰近主要高速公路，往周邊 地區。
15632 98 Avenue $1,368,000
雙層獨立屋 3 房 3 衛 2 車位，室內面積 1,940 呎，佔地 7,134 呎。步行即可到巴士站，鄰近 WilliamF.Davidson 小學與 NorthSurrey 中 學，生活便利，毗鄰購物商場、超市及娛樂設 施等。近 Hwy#1，交通四通八達 ！
2212 13685 102 Avenue $530,000
GeorgetownOnebyAnthem-1 房 1 衛 2 車位 2 儲 物櫃，室內面積 453 呎，大樓設施包健身房、會客室、 共享工作區、瑜伽室等! 近天車站、購物中心、SFU、 KPU、未來的 UBC 校園等!地理位置極佳，適合投資 或自住!!
2905 13350 Central Avenue
$679,000
SurreyDowntown2
房 2 衛，客廳有趟門可用 作第三睡房。室內面積 711 呎，一車位。步行 4 分鐘到 SurreyCentralStation 天車站。臨近 西門菲莎大學，崑崙大學，大統華，圖書館，購 物中心，旺中帶靜。
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4/5及6日(六、日)2-4時開放
2001 823 Carnarvon Street $499,900 Ovation1 房 1 衛 1 車位，室內面積 524 呎。 鄰近 NewWest 天車站、碼頭區、商店、餐廳、 電影院、公園等。大樓設施包 24/7 禮賓服務、 健身房和會議室，適合自住或投資!!
4/6(日)2-4時開放
2159 Fraser Avenue $2,100,000 獨立屋 3 房 1 衛 1 車位，室內面積 1,109 呎，佔地 6,710 呎。步行數分鐘即可到達 Safeway、超市、 餐廳、咖啡廳等。該物業適合投資者及小型家庭， 擁有寬敞的土地，提供翻新或重建的絕佳機會！
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• 地面層約 1,800 方呎，零售 / 餐館
• 2 樓約 1,800 方呎，2 睡房單位
終生成就獎
好收入投資物業
$25,000,000
位於列治文中心地段長者護 理院出售。街角大地，13,922 方呎，水泥結構，5 層半，共 70 個獨立單位。收入穩定。現有 10 全職及 5 兼職員工，極具發 展潛力。近公車，交通方便。 • 8733WestminsterHwy.,Rmd. 1042ClarkDr,Van.
列市公眾市場
$2,598,000
擁有超過 50 年歷史的老牌餐廳，為周圍的工業區和 繁忙的卡車路線客戶提供早晚業務服務，一週六天 ！有利可圖的餐廳業務是家庭式經營的理想選擇， 收入非常穩定。樓上有 2 個 X1 臥室獨立公寓，每 個公寓每月支付 1,450 元，外加水電費。位於未來 的聖保羅醫院附近,33'X109.77' 轉角地段，I-2 工 業區，堅實的投資控股物業，具有極佳的未來重建 潛力。
3 相連分契單位，總平積約 3,266 方呎，CDTI Zoning，可作多用 途商用物業。有大量泊車位。前租客作 餐廳用途。列治文中心地段，往天車站 、Lansdown 商場及機場均十分方便。
•1450/1460/14708260WestminsterHwy.
新盤 新盤
全座投資物業近 Main 街，3 層高， 10 間住宅單位在 2 樓及 3 樓，地面 層 1 個商用單位。現年收入 （GROSS）超過$187,000。5426.51 方呎邊角物業，C-2Zoning。距離 發展區 800 米，未來發展潛力無窮！
#206-8188ManitobaSt,Van.
$1,298,000 新盤
全新工業/辦公室位於溫哥華西 Marpole 區，寬敞 2,405 方呎，16 呎高樓底，有後門捲閘至上、落貨 區， 120/208V3-phasepanel 200-amp。2 地下車位，I-2 可作 多用途工業及辦公室。
溫東優越 Killarney 區 可改作多戶房屋，潛力無窮 2215E.51stAve.,Van. $2,498,000 210E.16thAve.,Van. $4,988,000 #1-220E.15thAve.,Van. $3,538,000 結實投資物業近 Main 街，位於 Broadway 發展計劃內，極具發 展潛力。全座物業於 2009 及 2010 年 95%重建。共有 6 個 1 睡 房+書房單位。年收入（GROSS） 約$135,345，3.31%回報。
R1-1Zoning 規劃，可建多至 6 個單 位或作 8 個出租單位，亦可建孖屋 或獨立大宅，有出租單位，後巷屋等 ……請與溫哥華市政府查詢詳情。
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4/6( 日 ) 2-4 時開放
房屋買賣、租務管理 778.3 85.2838
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3557SawmillCres., 溫哥華 $668,800
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$628,800
出租
Bosch 不銹鋼家電，花 崗石面，高挑樓底。設健身室， 空中花園，步行至天車站、列治文 中心商場、PublicMarket、圖書 館。校網：MacNeil 中學，Henry Anderson 小學。
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優越商用物業出租，地面層，可作零售/ 寫字
樓/ 倉庫。分租 1600 呎
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$575,000
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由 Polygon 興建的‘Mayfair’，優越頂層 2 睡房 1 浴單位， 高雅舒適。十分光亮，開放式設計，9 呎高樓底，更覺舒暢。 時尚仿木地板，冷氣及 Geothermal 暖氣系統，全年舒適。 廚房不銹鋼家電，花崗石檯面，大窗戶天然採光，露台望向 寬大庭園。渡假邨般設施：戶外泳池、按摩池、健身室、休 區、訪客套間等。西 Cambie 優越地段，步行至公園、餐廳、 公車及 Tomsett 小學，一定要看！
高貴林 WestwoodPlateau5 睡房 3.5 浴獨立屋， 屋後 NoonsCreek 步行徑，寧靜美景。正層 9 呎高 樓底，上層有天窗，天然採光。向南庭園，設燒烤 天然氣接駁，前、後園優美園藝。2017/2018 年新 冷氣、暖爐及熱水系統。信步至巴士站往 CoquitlamCentre 車站十分方便。
1310966BAve.,Surrey
WestNewton
$1,350,000
#35-6370OakSt. 溫西
235E.62ndAve, 溫東
A119AllianceonVanguard，列治文
BerkeleyHouse 由 Polygon 建造，653 呎頂樓 Penthouse，中央庭院景觀 1 房 1 書房 1 浴室，開放式廚房，客廳樓高
新盤 $2,199,000
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#211-7751MinoruBlvd 列治文
新盤 $578,000
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VANCOUVERHOUSE 位於耶魯 鎮，由 BJARKEINGELS 設計。設空 調 394 呎開放式單位，高級淺色木地 板，廚房有燃氣灶、白色櫥櫃、石英台 面、銅色後擋板和 Miele 電器。高端 設施包括 24 小時禮賓服務、大鋼琴 休息區、1 萬呎健身設施、25 米室外 加熱游泳池、高爾夫模擬器等。位置 便利，步行到海堤，頂級餐飲、購物和 娛樂。現有租客，請提前約看。 $629,000
新盤 $1,688,000
溫東南區絕佳地點，安全和安靜。 地 33x99，1926 呎屋，狀況良好， 有後巷車道。樓上 3 間寬敞臥室 和 1 完整浴室，寬敞客廳配有大 窗戶，寬敞廚房，通向餐區和有蓋 陽台。樓下有 2 臥室、1 浴室及寬 敞娛樂室。大量儲物空間。1 有蓋 停車位和 1 車道停車位。已出租， 請提前 48 小時預約看房。
新盤 新盤
可分上下層出租
•樓上 925 呎 租金$21/呎+NNN
•樓下 2,288 呎 租金$24/呎+NNN
2 層共 3247 呎 租金$23/呎+NNN
位於列治文中心路段，Shell 夾 Alderbridge 最理想 位置，全新工商業大樓於 2022 年底落成。共 3247 呎，正層 2295 呎加樓上 952 呎。22 呎高樓底，
Grade1 卸貨區，高效 LED 照明系統，三叉電，每個 單位均有洗手間喉管接駁，大量停車位及自然彩光 充足。鄰近高速公路和到達大溫地區的多條橋樑。 附近眾多工商業丶食肆和公車站。
列治文海鮮餐廳生意出售
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溫東全新左右並排 溫東全新左右並排
$2,339,000
新盤 $499,000
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溫東近 Joyce 天車站，3 房 4 浴室半孖 屋。 主層開放式佈局，樓高 10 呎，超大 廚島非常適合娛樂。 樓上 3 睡房和 2 浴 室。高端裝修，空調和地熱。請致電了解 更多詳情。$1,560,000
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絕佳地點 Bridgeport4800 呎 大型倉庫有辦公空間。上下層 各有 2 洗手間，有食品儲藏室 和 3 間辦公室。全面翻新並符 合食品安全要求。有空調並配 有步入式冷櫃和冰櫃等便利設 備。三相電源。環氧樹脂地板， 安裝有用於食品加工的排水系 統。高速公路通往溫哥華。
共 12 間臥室，11 個衛生間，配天然寶石永 保高檔，主臥配蒸氣浴，大廳氣派豪華寬敞 10 呎高，地板高級虎皮硬木永恆不墜，經典 高級實用設計，中西廚房，大量天窗和窗戶 自然空氣光線充足，後巷屋實用舒適可分 租，車房已變獨立套間，也可還原車房，設地 暖，冷氣和新風系統，一應俱全。鄰近渥烈治 高級商場、地鐵站、學院、YMCA、女皇公園 等。豪華自住，出租收入豐厚，地段已經定位 上漲趨勢。
● 3685E.22nd ：二百三十五萬，15 年新，7 睡房 3 廚房
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650UnionSt.,溫東 減價$160 萬 Strathcona 純地價，25'x132'
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另有獨家盤 2 睡房 2.5 浴，室內 2,453 呎，2 個露台，2 車位，1 儲物，高級建造。
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BANKOFCHINA 中國銀行(加拿大)
BANKOFMONTREAL 滿地可銀行
BANKOFNOVASCOTIA 豐業銀行
CANADIANWESTERN BANK
CIBC 加拿大帝國商業銀行
COASTCAPITALSAVINGS 康富儲蓄
PROSPERACREDIT UNION
LAURENTIANBANKOFCANADA 龍順銀行
NATIONALBANKOFCANADA
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列治文秀麗 StevestonNorth 區
地中海風格海景豪宅 奢華優雅 罕有屋內電梯
海景豪宅位於 10777SpringmontDr.，列治文風景最秀麗的 StevestonNorth 區，靜謐 內巷角間，近 4,500 平方呎室內面積及超過 2,100 平方呎的總露台面積，使它成為豪宅中 的極品。
豪宅 2016 年建成，由專業設計師量身度造，獨特的地中海式建築，豪華中透着海的陽光及 清新，在近海的 StevestonNorth 區，尤其相得益彰。以 16 呎 4 吋的超高樓底迎賓，盡顯奢華， 同樣高樓底的客廳及餐廳採開放式設計，水晶燈飾從圓頂天花板垂下，陽光從大面積玻璃窗 灑入，特別寬敞明亮。廚房以核桃色訂製廚櫃配上淺色石枱面，雅緻大方，不僅全採用高級品 牌電器，兩具超大型不鏽鋼冰箱，及中、西式廚房設計，滿足女主人所有的烹煮需求與想望。
全屋共三層，計有 6 個卧室、7 個洗手間，每間卧室都為套房，有單獨的連接浴室、獨立陽台 及有蓋延伸陽台，面對夢幻般的海景，舒適、寫意、浪漫。豪宅外部以少見的石頭裝飾全屋，大 量的 LED 彩色照明，900 平方呎超大後陽台，氣派非凡；屋內設有電梯，連接功能齊全的健身 房、家庭辦公室、家庭電影院、保姆房及圖書館，防護以高科技警報系統，居處大如城堡，卻盡 享安全與方便。
豪宅位於 Steveston 小學和 Boyd 中學好學區，步行即到漁人碼頭，緜長的海岸步道，宛如 自家後花園，享受列治文的美食與購物也僅是十數分鐘車程。
大氣、優雅、奢華，在列治文絕無僅有！ 叫價：$3,998,000
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地產專欄為什麼會提到宋朝古人的古訓 「立如松， 坐如鐘，行如風，臥如弓」？話說回今年三月二十日，在 巿中心會議中心，舉行的溫哥華地產領域的頒獎典禮， 我觀察到優秀地產經紀們當晚依然保持專業氣場，充 分展現「立如松，坐如鐘，行如風」的模樣。
我請教一位資深經驗的地產主管關於最新的地產報 告，指出關稅阻礙買家意欲，成交量大減11.3%，大溫 樓價年減4.2%。但她卻說，他們管理的UBC住宅項目 反應超預期，證明個別區域需求和提供的平衡才是關 鍵。另外並非經紀只會報喜不報憂，在列治文的 River Green和市中心Landmark on Robson，市場反應非常 好，都有雙位數字的銷情，經紀的觸覺非常敏銳則是無 可置疑。
有閱讀報紙良好習慣，都看到以下報導，大溫平 均樓價以4.2%跌幅領先卑詩省各區，從127.83萬， 跌至122.49 萬。報告涵蓋大溫11區，其中有3區量價 齊跌，大溫最為嚴重，(成交量跌11.3%，價跌4.2%) Chiliwack (成交量跌13.8%，價跌0.4%) 溫哥華島(成 交量跌2.1%，價跌0.1%)。
這是圖表派的觀點，有其真實之處，但是能夠真正決 定升與跌，是個別區域的供應和需求的平衡狀態，這也 不會在圖表可以顯示出來，只有從經紀在前線每天接觸 的地產市場後，才能得知。
坐如鐘 行如風
重新釐訂投資策略
雖然加拿大新居動工量下降48%，但是大溫獨立屋 住宅建築入紙申請未計施工巳經要大概375元一平方英 尺。建築成本漲高，加上地產前景不明朗，都促使投資 者小心觀望。
再看看其他數據，加拿大3月8日公布2月份，通脹年 率意外升至2.6%，超出預期，有分析解讀，由於銷售稅 免政策是在聖誕節和1月，在2月份不再持續後，推動了 物價的上漲。
2月加拿大GDP1.7%，低過12月的2.1%，失業率 4.4%，1、2月是4.3%，核心通脹2.8%，高於去年12 月預估2.5%。財經新聞給我們甚麼啓示？抑或無所 適從？
早上或黄昏，要把握休息時間多做運動，除了跑步， 可以嘗試打羽毛球，會增加免疫力，肺功能，以及身體 和腦筋靈活性。
做完運動後，每天多注意國際新聞，尤其是財經消 息。美國在3月20日聯儲局宣布，聯邦基金利率，目標區 維持4.25厘至4.5厘，以觀望總統特朗普關稅政策和其 他措施對經濟影響，才決定今年會否減息。
美國聯儲局目前判斷下減息率警覺在3.9%，意味今 年可能有2次減息，每次0.25%，總共50點子。金價自 上年十一月以來，巳經漲了15-20%，市場依舊充滿不 確定性和經濟憂慮。
局方稱經濟前景不確定增加，聯儲局將關注通脹和 就業市場風險，才考慮額外利率調整時間和幅度，慎評 估未來數據之後，才對前景演變和風險平衡，作出減息 的裁量。
由於市場的不穩定因素充斥徘徊，金價自從自特朗普 上年11月上任後，一直明顯上升，在短短3至4個時間， 已經上升近20% 。究竟金價何去何從，在這專欄，就 不作討論。
但是今年年頭許多對市場的期望和憧憬，在關稅的 特變局面下，引發非常多的變數。對於制定的政策朝令 夕改，已經令人不知如何是好，對整個社會的衝擊，也 是前所未見的情況，有一點讓人透不氣來。
目前來看，社會基建計畫和政府財政操作，都影響大 量和大批資金流向，政府的領導人物，就希望憑關稅和 政治角鬥，來重新調配世界的資源、現金流向 和貿易上 的順差和逆差。對一般居民而言，很希望政府體恤民 生，該重新檢討支出與收入的平衡，能掌握「無為」更 勝「有為」。領導者能「坐如鐘」，不應為推行新政策而 去推行，好讓投資者和升斗市民，可以好好休養生息。
作者：Edgar Sung 宋先生 Sutton Vancouver First Realty Email: edgarsung.first@gmail.com www.mingpaocanada.com/van
案例研究：如何利用「逆轉按揭」或稱「長者按揭」貸款重組債務 個案
68歲的李先生和67歲的李太太是一對夫婦，居住在安大略省密西沙加，他們的物業共 約 $1,700,000。他們喜歡旅行、遠足以及與住在附近的孫子孫女共度時光。幾年前他們 退休了，依靠固定的退休收入來應付每月的支出費用和債務。儘管他們的房子很值錢，但 他們算是資產豐厚，現金短缺的人士。他們考慮是否要搬家或賣掉房子，來增加現金流解 決財務困境，但又很不願意要離開熟悉的居住環境及住在附近的家人。那怎麼辦呢？ 李先生夫婦的房子有$150,000的房貸。多年來，他們累積了各種債務，包括信用卡餘額 $10,000，利率為19.99%，以及花了抵押信用額$50,000，利率為7.2%，用作對房屋進行 一些小規模裝修。
夫婦二人每月分別獲得約$900的政府退休金和$600的老人金收入，要應付他們現有的 債務及不斷上漲的生活成本，令他們的財務狀況陷入困境，這些巨大壓力更影響他們的 健康。
他們原本希望到銀行申請信用額度來償還高利息信用卡貸款，但因為每月收入和信貸 評分較低，並不符合銀行資格，已被拒絕。由於夫婦二人不到 70 歲，所以他們也不太願意 動用退休儲蓄。經過深入的研究並諮詢財務顧問後，他們了解到「逆轉按揭貸款」可以成 為整合債務的一種選擇。
解決方法
透過「逆轉按揭貸款」，他們可以獲得高達 $722,000的貸款， 並且可以分期領取或一次性領取。與其他類型的貸款不同，這些 貸款是專為退休人士而設的計劃，不需要根據一般銀行嚴格收 入或其他信貸要求，「逆轉按揭貸款」為客戶還掉他們信用額債 項和高利息的 信用卡數，並提供客戶更好的每月現金流。
「逆轉按揭貸款」還允許他們以房屋的淨值作為抵押借款，更 可靈活選擇不用支付每月供款，銀行容許把款項加在貸款額上。 透過這種方式他們可以減少每個月的高利息支出，也不用耗盡 自己的投資和儲蓄，同時也能保住自己喜歡的房子。 此外，他們 不僅可以有剩餘錢來補充每月收入，甚至還可以用來實現夢想的 假期。
對於李先生夫婦來說，使用「逆轉按揭貸款」被證明是解決退 休後財務挑戰的有效策略。透過明智地利用房屋淨值，他們實 現了財務穩定和內心的平靜，消除壓力，從而保持了他們的生活 質素。
作者：Sally Kwan 關綺雪 ETC MORTGAGE INC. 讀者如有任何房貸問題，歡迎電郵到 sally@sallykwan.com 查詢或掃瞄以下微信二維碼與本人聯繫。 此專欄僅供讀者參考，一切以法律依據為準。
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天氣回暖 融雪浸爛屋
懶理投資房 出事蝕大錢
之前多倫多下了三日暴雪，積 雪足足有50厘米高！但隨著回 南天，氣溫突然從零下17度回 升至5度，溫差足足有22度，融 雪加上雪水，令屋頂負荷增加了 不少。
不少業主購買房產作投資卻又 疏於維護，漏水無人知，融雪爆 水喉隨時搞到整間房屋倒塌，保 險都未必包。裝修師傅阿南話樓 齡20年以上的舊屋更易漏水。
業主識搵裝修師傅補漏，但漏 了搵煤氣公司標示煤氣管，挖爆
煤氣喉又要疏散，又要罰錢，隨 時在社區變得神憎鬼厭。
冬天長時間關暖氣是大忌
近年來，多倫多的氣候變化反常，隨之而來 的影響就是房屋安全問題。聯合保險銷售總 監Karen Shum表示，她曾聽聞部分華人投資 業主，為了節省開支，在房屋未出租期間關閉 暖氣及供水系統。雖然夏季影響不大，但冬季 低溫環境下，例如今年曾出現零下十幾度的 寒流，屋內水管極易因結冰而破裂，導致嚴重 水浸。
她提到，一名業主購入投資房後，由於遲 遲未能出租，便長期關閉暖氣。冬季來臨時， 水管因低溫結冰，回暖後管內壓力驟增，最終 爆裂導致嚴重滲水。一般多倫多的屋頂只能 承擔每平方尺20磅的重量，屋頂積雪加上雪 水增加建築負荷，最終房屋結構不堪重負而 倒塌。
更嚴重的是，該業主曾向保險公司聲稱房 屋為自住物業，僅短暫外出一天。保險公司調 查後發現屋內一件家具都無，懷疑業主提供 虛假資訊，最終拒絕賠償原本可獲約50萬加 元的重建費。業主因此損失慘重，只能自行承 擔所有費用。
20年以上舊屋
要格外留意漏水情況
裝修師傅阿南指出，最簡單檢查房屋從外邊入水 的方法就是沿著外牆走一圈，仔細觀察是否有裂 痕。他解釋「如果牆身出現裂縫，代表有機會入水， 可能今年唔漏，但未來幾年都有風險。」這些裂縫 在冬天時容易因冰凍擴大，一旦氣溫回暖，融雪滲 透其中，便可能造成牆體或地下室滲水問題。 除了外牆，地下室也是滲漏的高危區域。阿南師 傅表示，未裝修的地下室反而較容易發現滲水問 題。「如果地下室仲未裝修，可以隔住保溫棉睇有 無滲水跡象；但如果已經裝修好，石灰板封住，基本 上好難察覺。」因此，他建議屋主在裝修地庫前，應 先做好防水工程，以免日後發現漏水才需要拆除裝 修，增加維修成本。
對於不同樓齡的房屋，防水情況亦有所不同。阿 南師傅指出，樓齡少於20年的房屋大多已有防水 層，但如果是超過20年的舊屋，屋主就需要格外留 意。「以前的人無乜做防水，因為以前起屋的人沒 想到多倫多會咁大雨，所以地底防水方面通常就 咁石屎封埋就算，變了防水能力低，漏水危機自然 更大。」
防水工程怎樣做最划算？
如果計劃進行防水工程，阿南師傅 建議，最好一次過為整個地下室做防 水層，這樣更經濟實惠。「整層施工大 約$10,000，但如果只修補局部滲水位 置，10尺範圍就可能要$4,000，反而成 本更高。」
他解釋，許多人在發現滲水後，只會 針對受損部位進行修補，但無論是局 部還是全層施工，師傅都需要挖開泥土 進行作業。挖掘部分區域與整體開挖 所需的人工費用相差不大，因此局部維 修的單價自然較高。此外，局部修補雖 能短暫解決問題，但若其他區域日後出 現裂縫，仍有可能發生滲水，屆時又需 重新維修，增加長遠成本。因此，他建 議屋主若要做防水，不如一次做好，避 免未來反覆補漏，既省錢又省心。
房屋防水工程若處理不當，可能帶 來嚴重後果。阿南師傅指出，他曾聽聞 有裝修師傅在進行防水層施工時，不 慎挖破煤氣喉，導致整個社區被迫疏 散，雖然該次煤氣喉破損情況不算嚴 重，但業主仍需負擔近2萬元的賠償。 勞師動眾是固之然麻煩，業主要為意 外罰錢才是慘。
阿南師傅指出，正確的做法應是業 主在發現漏水問題並安排裝修公司進 行補漏工程後，主動聯絡煤氣公司，要 求標示房屋煤氣管道位置。由於煤氣 管道通常埋設於地下約兩呎深，若裝 修師傅未事先確認位置，稍有不慎便 可能造成破裂，最終只能由業主承擔 責任。
根據現行規定，裝修師傅無權直接 向煤氣公司申請標示煤氣管道，該程序 需由業主自行聯絡煤氣公司辦理。該 服務並無額外費用，且一般需時約一至 兩星期完成。阿南師傅建議，業主在開 展任何防水補漏等，要動土的工程前， 應提前申請，以確保施工安全，避免發 生意外。
至於為何舊屋較容易出現內部滲 水，阿南師傅解釋，舊時建築多採用銅 喉，而現今裝修普遍改用塑膠喉（PPR 或PEX管），因其耐用度較高，且成本大 幅降低。他以Home Depot的喉管材料 舉例，一間普通住宅約需200尺塑膠喉 即可完成冷熱水管安裝，相較之下，若 採用銅喉，成本將大幅上升近五倍。因 此，現今裝修工程大多選擇安裝塑膠 喉，因為更為經濟及耐用。
最簡單檢查的方法就是沿著外牆走一圈
房屋保險未必包融雪意外
Karen提醒，並非所有房屋保險都涵蓋因融雪 造成的損毀。一般房屋水險多數保障屋內水管爆 裂，但若地下室因結構裂縫導致融雪滲水，則須 視乎保單是否涵蓋相關情況。通常，只有在經紀 建議或業主特別要求下，才會額外增加相關受保 範圍，惟部分業主為節省保費，選擇刪減水險保 障，最終在意外發生時無法獲賠。
Karen指出，某些地區即使業主願意支付較高 保費，也未必能獲得保險。保險公司會根據歷史 數據評估風險，部分低窪地區因容易積水，或當 地曾出現大量水險索賠，導致保費上漲，甚至有 保險公司直接拒絕承保。業主若無法獲得保障， 可能需要諮詢多間保險公司，或支付更高保費才 能獲得基本保障。
短短10尺範圍防水層就要$4,000 師傅在做地下室防漏時需要挖開泥土
她舉例，在North York部分地區，一些房屋 的車道（Driveway）傾斜向房屋的位置，導致雨 水積聚於房屋附近，增加水浸風險；另有房屋 鄰近湖泊，曾因水災受損，令部分保險公司不 願承保。不過，她強調「不同保險公司政策各 異，A公司拒保，B公司未必同樣拒絕，業主可多 作比較，以獲取合適的保障。」
Karen建議，業主在投保前應詳細了解保單 條款，確保涵蓋水險保障，並做好冬季房屋維
護，例如將室內溫度保持在攝氏16度以上，排 乾戶外水管並關閉相關水掣，以減少因天氣變 化帶來的損失。
業主需特別注意保險是否包括水管維修。 她見過的案例中，業主以為保險可涵蓋所有損 失，水管爆裂後獲賠地毯、家具及電器，卻發 現水管維修費需自行承擔。另有業主發現天花 板滲水或水管有破裂跡象，卻未及時維修，最 終因屬「日久失修」情況，保險公司拒絕理賠。
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卑詩消費者碳稅 1 日起取消 專家預測油價至少下調 15 仙
卑詩省消費者碳稅 4 月 1 日起取消，專家相信油價今日會顯著下降；雖 然難以達到碳稅全額的 17.6 仙，但預計每公升至少會下調 15 仙。
卑詩省長尹大衛（DavidEby）宣布，省府引入法例 將消費者碳稅的稅率降為零，今日起生效。 「省民正竭 盡所能減少碳排放，但民眾不應在應對氣候變化與支付 日常開支之間作出抉擇。因此，我們決定取消引起爭議 的消費者碳稅。」
尹大衛續說： 「現在正是我們需要團結一致的時候。 我們將幫助省民減輕生活開支負擔，並繼續應對氣候變 化，確保大型企業排放者仍須繳納費用，鼓勵業界創 新，並為省民提供可負擔的可持續選擇。」
省府指將碳稅率降至零後，省民將毋須再支付消費者 碳稅，這將使燃油價格每公升降低約 17 仙，家庭暖氣 方面的天然氣價格則每立方米減少約 15 仙。不過，幫 助民眾及家庭抵銷消費者碳稅影響的 「氣候行動退稅」 亦將取消，最後一次款項會在 4 月份發放。
在消費者碳稅將取消前夕，大溫汽油價格卻節節上 升，油價甚至衝破每公升 1.90 元關口。
關注油價走勢的網站 GasBuddy 的高級石油分析師德 哈恩（PatrickDeHaan）預測今日汽油價格將顯著下調 每公升至少 15 仙，但很難達到碳稅全額的 17.6 仙， 「因為油價在周一已上漲，這可能會抵銷部分跌幅。」
煉油廠故障油價將慢慢回升數仙 他指出： 「此外，西海岸的一些煉油廠也出現故障， 導致油價上漲。我們已經看到，卑詩省和溫哥華的油價 比上周每公升漲了約 6 仙，這是因為加州的煉油廠問題 困擾了華盛頓州和俄勒岡州的大部分地區，而且影響還 蔓延到溫哥華。」
他預測碳稅取消將導致今日油價下跌，但煉油廠問題 持續存在，油價可能在短暫下跌後，再緩慢回升數仙，
關稅陰霾籠罩地產市場
據道明銀行經濟分析部門（TD Economics）最新樓市展望報告，因 應關稅不確定持續，今年加拿大平 均樓價料將回落 3.2% ，其中安省和 卑詩省跌幅最大。
道明銀行經濟學家桑迪（ Rishi Sondhi ）在昨日發表的一份報告中 寫道，關稅威脅加上冬季惡劣風 暴，導致季度房屋成交量出現雙位 數下滑，季度樓價則出現中等單位 數回落，遠遜於去年 12 月的預 測。他說： 「起步表現較弱，導致 我們將 2025 年加拿大樓價和成交 量年度平均增長預測大幅下調。 」 道明銀行目前預測今年平均樓價將 回落 3.2% ，成交量則下跌 0.9% 。 關稅措施被視為樓市在第一季及 未來前景的關鍵因素。桑迪明確指
這視乎該些煉油廠問題持 續多久。
德哈恩強調，大溫地區 近期汽油價格上漲並不是 因為天然氣公司在碳稅削 減後試圖向駕駛人士收取 高額費用。
他說自己從事分析油價 將近 20 年，每當看到政府 機構暫停或取消汽油稅 時， 99.8% 的稅惠減免最終 可使消費者受惠。競爭是 好事。汽油公司將利用碳 稅的下降作為競爭優勢去 降低價格，其他公司也會 步隨，這將令價格盡可能低。
列治文一間油站昨日油價一度高見每公升 191.9 仙。
不過他提醒駕駛者，部分油站未必即時減價，原因 與部分老舊系統有關，油站需手動移除碳稅項目，預 計取消碳稅生效的 24 至 48 小時內可見到油價下降最 少 15 仙。
儘管全球價格面臨上行壓力，德哈恩預測大溫今夏 普通汽油不會突破每公升 2 元的關口。他指出，除了 取消碳稅外，全面爆發的美國貿易戰可能導致經濟放 緩，進而導致消費者減少汽油消費。需求下降將轉化 為價格下降。
當前油價較去年同期低 9 仙，碳稅取消後差距將擴大 至 20 仙。他說除非出現重大挑戰、煉油廠停產或貿易 戰惡化，否則今夏油價難以升至 2 元水平。如果有的 話，也不會持續很長時間。
出，去年 12 月的預測是在美國總統 特朗普 1 月 20 日就職之前作出。加 拿大地產協會（CREA）指，特朗 普宣誓就職當日宣布關稅措施，那 正是樓市成交量開始暴跌的 「時 刻 」 ， 2 月份成交量按月跌幅為近 3 年來最大。
雖然今年第一季整體樓市表現尤 其糟糕，桑迪在報告中寫道： 「不 確定性升級加上就業市場惡化，勢 將引致 2025 年大部分時間內的樓價 及成交量增長低迷。」
安省卑詩預期跌幅最大 道明銀行經修訂的預測，對安省和 卑詩省的樓市預期下調幅度最大，預 計今年兩地平均樓價將分別回落 4.1% 和 6.4% 。桑迪說： 「這反映兩
地市場求疲弱，供求嚴重失衡，有利 買家。」
大多地區的柏文市場尤其疲 弱，推低全省平均樓價。
桑迪指，除了安省、卑詩省和愛 德華王子島省 3 個市場外，道明銀 行估計 2025 年平均樓價仍會上升， 不過各省的樓價升幅預測均被 「下 調 」 ，其中緬省、沙省和阿省的供 求關係會更緊張，負擔能力則相對 較好，這意味該 3 省的季度樓價升 幅應會跑贏大市。
桑迪說，道明銀行最新季度預測 指，假定高額關稅維持 6 個月，隨 後經談判貿易形勢改善，在這種情 況下，不確定性最終會減退，息口 「應處於多年來最低水平 」 ，估計 明年樓價和成交量將明顯反彈，分 別回升 4.8%和 10.1%。
ICBC 開始發放退款 合資格客戶每人 110 元
卑詩保險公司（ICBC）已開始向合資格客戶發放 每人 110 元的退款，總額達 4.1 億元，所有在今年 1 月持有有效基本保險（basicinsurance）的個人及商業 客戶均可受惠。
卑詩公共安全及法務廳長貝格（GarryBegg）表 示，由於審慎的財政管理及 ICBC 穩健的財務狀況， 省府再次有機會將資金回饋給投保人， 「在全球經 濟不確定性增加，以及不合理關稅導致成本上升的 情況下，這筆退款是 ICBC 以實際行動回饋客戶其中 一個方式。」
這是自 2021 年 2 月以來 ICBC 第五次發放退款，每 位合資格客戶累計獲得約 640 元。
ICBC 新任主席兼行政總裁 DavidWong 指出，當 ICBC 財務穩健時，全省民眾都能受惠， 「這次退款 得以實現是基於 ICBC 強勁的投資回報，我們已經連 續 6 年維持基本保險費率不變，並保持充足的資本儲 備。」
合資格的客戶將收到 ICBC 發出的通知信，列明退 款金額及支付方式，並會根據客戶支付保費的方式 進行付款。 ICBC 補充指，考慮到美國的關稅威脅， 該公司已審視其業務運作，並將與加拿大供應商合 作發放退款。
DavidWong 強調，作為公營保險機構，ICBC 所有 利潤包括自選保險產品的收入都留在卑詩省，保 險 費率可負擔並惠及經濟和社區， 「我們每年還投入 5000 萬元提升道路安全，包括改善道路設施、交通 安全教育宣傳，以及路口安裝攝影機計劃。」 有關退款資格、發放時間及支付方式等資訊，民 眾可瀏覽網站 icbc.com/2025rebate。
貝聿銘
教堂建築對照欣賞 領略大師早晚期魅力
A 路思義教堂
台中東海大學路思義教堂氣度不凡，卻又十分親民， 佇立在學生上課的必經之路旁，遊客街坊可隨意打卡。
（蔡朗清攝）
B MIHO美學院中等教育學校禮拜堂 建於2012年的日本滋賀縣MIHO美學院中等教育學校 禮拜堂，外形靈感來自創辦人小山美秀子所穿和服。
（蔡朗清攝）
C 櫻花步道
前往MIHO美術館途中，隧道口前的櫻花步道是必影打 卡點，春季時櫻花盛放，美不勝收。（攝於2024年4 月，潘浩倫提供）
台中「合掌」教堂透一線天
記者參加的「貝聿銘建築朝聖之旅」由三聯文化基 金和香港建築師學會理事會執事 潘浩倫 共同策劃，並 由潘浩倫隨團講解。讀者不妨參考行程，連訪兩地或 分拆參觀，各適其適。
朝聖之旅第一站，來到台中市，走進佔地逾百公 頃的東海大學，立即明白為何它被譽為「台灣最美大 學」。綠意盎然的校區內，最吸睛景點首推1963年完 工的路思義教堂，此教堂是貝聿銘早年經典作之一。
沒支撐柱 靠4塊彎曲薄片構成 偌大青草地上的教堂，外形宛若雙掌合起來祈禱， 屬於現代主義建築中鋼筋混凝土薄殼結構，高近20米、 寬約30米，外牆最薄處僅20厘米。特別要注意在陽光 下閃亮生輝的釉面瓷磚，潘浩倫說：「當年是人手逐 塊瓷磚安裝上去，難度好高又花工夫。」合掌外形看 似簡單，內裏結構卻相當複雜。整座建築沒有任何支
旅行，可以有很多理由；以一個 展覽為開端，連飛台日兩地，親眼 細賞建築大師的傑作，似是瘋狂又 帶點浪漫。
早前M+舉行了貝聿銘（1917至 2019年）的回顧展，重溫大師多項 不朽地標，讓人着迷。記者特別參 加「朝聖之旅」，跟建築師潘浩倫， 到訪貝聿銘其中兩項別具意義的建 築——貝氏成立建築事務所早期作 品台中路思義教堂（1963年）， 以及其晚年作品日本滋賀縣MIHO 美學院中等教育學校禮拜堂（2012 年）。相距近半世紀的兩座教堂建 築，對照欣賞，更能領略大師魅力。
文：蔡朗清
整座路思義教堂內部沒有任何支撐柱，只靠4 塊彎曲薄片（lamella）組成，舉頭望向屋頂， 兩「掌」合上形成透光的一線天。（蔡朗清攝） 撐柱，只靠屋頂4塊彎曲薄片（lamella）構成。 走進教堂內欣賞，舉頭望向兩「掌」尖上的 「一線天」，不禁讚歎鬼斧神工。
路思義教堂經歷逾60年風吹雨打，挺過 1999年921大地震；2024年完成長達2年的修 繕工程，重新開放。氣度不凡的教堂卻十分親
民，沒有任何圍欄或警衛把守，不少學生經過教堂往校舍上課，遊 客街坊隨意走到教堂打卡。
穿過文學院和理學院、通往路思義教堂的文理大道，亦是校區內 遊客必遊景點，兩旁種了一排有70年歷史的榕樹。記者見到不少學 生在練習爬樹，這場面在香港的學校大概並不常見。兩旁平房式校 舍結合迴廊通道，看似是日式建築，實際是參照唐朝建築風格。文 理大道中央於2000年設下時光膠囊裝置，規劃每50年開啟一次，預 計2050年第一次開啟。另一打卡熱點鐘樓，設計如木梯、由一層層 空格從小至大垂直排列，象徵大學永不止息的朝氣。
閒逛學園後，來到路思義教堂前的學生飯堂開餐。餐牌沒分學生 或遊客價，一碗牛肉麵才售80新台幣（約20港元），超值好吃。● 地址：台中市西屯區台灣大道四段1727號 網址：www.thu.edu.tw
日本滋賀禮拜堂披「和服」
完成台中行程後，記者從台北桃園機場搭乘航班到大阪，走進日本滋賀縣神慈秀明 會總部造訪MIHO美術館（1997年）。這是貝聿銘精心打造的現代桃花源，曾獲美國 《時代雜誌》選為全球十大建築。在大阪可乘搭JR到石山站（車程約44分鐘），轉 乘帝產巴士來到MIHO美術館（車程約50分鐘）。在接待棟下車，行經櫻花步道區， 看到四周植滿枝垂櫻，可惜記者到訪時為冬季，未能遇上花期；潘浩倫說，若春季前 來，路旁粉紅櫻花盛放，美不勝收。
日本滋賀縣MIHO美術館設計靈感來自陶淵明的《桃花源記》。（蔡朗清攝）
校舍結合迴廊通道，看似是日式建築，實際是參照唐朝建築風格興建。
美術館設計靈感源自《桃花源記》
別過櫻花步道，前方是全長約200米的隧道，潘浩倫說，隧道採用彎曲設計， 讓旅客步行期間看不到前方出口，懷着期盼心情一步步走向隧道口，自有意想不 到的感覺。記者走入隧道，步行約7分鐘，呈美麗弧線的隧道巧妙採用吸音物料， 創造一片寧靜空間，加上金屬感壁面，彷彿綿延無盡頭。當見到出口的一剎那， 被一座楓葉簇擁、長約120米橫跨山谷的吊橋所吸引，原來前方正是MIHO美術 館了。整段路程貼切演繹柳暗花明又一村的感覺！長者若行動不便，可以免費乘 搭電動車由接待棟到美術館。潘浩倫說，貝聿銘的櫻花步道、隧道及吊橋的構 思，源於陶淵明在《桃花源記》中描繪的世外桃源。遊客變身文中的漁夫，隨花 香穿過洞窟，來到桃花源。
結果，大家都忙於在隧道及吊橋打卡，好不 容易才走進美術館。職員介紹，美術館建築主 題是「自然、建築和藝術作品的融合」、「傳 統和現代」、「東洋和西洋」。叫人驚訝的是， 建築物有80％埋在地底，施工時先將土石挖出， 建築物蓋好後，再將土石運回覆蓋建築物。
走過梯級進入美術館棟大堂，即見長形玻 璃走廊外的山林，植有一棵由貝聿銘挑選的迎 客松，洗滌凡塵；更可遠眺山頭貝聿銘另一傑 作——60米高的「天使之喜」鐘樓！美術館設 計用上不少玻璃及幾何圖案，在走廊仰望，是 三角幾何的玻璃屋頂，明亮陽光灑落室內。
記者在11月參觀，雖無緣欣 賞櫻花，卻遇上紅葉片片飛 舞下的「天使之喜」鐘樓。 （蔡朗清攝）
MIHO美術館展示區分為南北兩館，收藏了 美術館創始人 小山美秀子 40多年間所蒐集的茶 道器具、神道及佛教美術品、書畫作品、陶瓷器等日本美術品，其後館藏也拓 展到世界古代美術領域。從日本到古代東方藝術，約有3000件藏品，其中250至 500件為常設展品。
天使之喜、禮拜堂須預約參觀
在信樂町另外兩座貝聿銘設計建築物「天使之喜」鐘樓（1990年）及MIHO 美學院中等教育學校禮拜堂（2012年），不設公開開放，想參觀須經團體預約。 今次「朝聖之旅」經潘浩倫預約，記者得以近觀高達60米的鐘樓，形態取自貝 氏早年在京都買下三味線的「撥」；人在鐘樓下，更感受到其壯觀。
另一座建築物MIHO美學院中等教育學校禮拜堂，是貝聿銘建於2012年的晚 期作品，與路思義教堂相距近半世紀。兩座教堂形態有幾分相似，難度同樣高， 但物料不盡相同。潘浩倫說，禮拜堂靈感來自小山美秀子所穿和服，禮堂外觀採 用曲形不鏽鋼板，合共51塊。由於曲板製作難度太高，幾經辛苦才在日本找得 製造商，更特別在千葉縣設廠製作。● 地址：滋賀縣甲賀市信樂町田代桃谷300 網址：www.miho.jp/zh-TW/information
下沉式客廳（Sunke n Living Room），又稱 會 話式客廳（Conversation Pit），是一種透過降 低 地面高度來營造舒適氛圍 的設計概念。這種設計通 常將座位區下沉幾級 台 階，形成獨立且富有層次 感的空間，使室內視覺更 加豐富，同時提升互 動 感。這一設計曾在1960至 1970年代風靡一時， 如 今，它以更現代的風格再 次回歸，成為室內設計師 們的新寵。
下沉式客廳復古時尚回歸
▲ 經典營造溫馨會話空間 下沉式客廳最經典的用法，莫過於 營造溫馨的會話空間。座位區通常環 繞中央茶几而設，搭配柔軟的沙發或 幾張舒適的單人椅，讓人們可以更親 密地交談和互動。這樣的空間佈局， 特別適合家庭聚會或朋友來訪，讓交 流變得更加輕鬆愉悅。
為了進一步提升舒適度，可以在地 面鋪設柔軟的地毯，為空間增添 層 溫暖的質感。搭配毛絨抱枕與柔和燈 光，能讓空間更顯放鬆。落地燈或壁 燈可以提供輔助照明，增強氛圍感， 使這個下沉空間成為家中最受歡迎的 角落。
▲ 自然光、植栽 延伸空間感
如 果 擔心 下 沉 式設 計讓 空 間 顯 得壓迫或 陰 暗， 那 麼 利 用 自 然光是一 個 理想 的 解 決 方 案 。大面積 的 落地 窗 、 玻 璃 推 拉門，甚 至 是直 接 在 天 花 板 開設天窗 ， 都能 讓 光 線 大 量 湧入，減 少 下沉 區 域 的 封 閉 感，使整 體 氛圍 更 顯 明 亮與通透。
此外 ， 巧妙 運 用植栽 可 以 進 一步提升 空 間的 自 然 氛 圍 。 例如，在 窗 邊擺 放 大 型
綠 植 ，或在座 位 區周 圍 點 綴
小 型 盆栽，能 讓 空間 充 滿 生 氣 ， 同時改善 空 氣質 量 。 綠
意 盎 然的設計 不 僅能 讓 客 廳
更 顯 生動，還 能 在視 覺 上 延 伸空間感。
▲大膽配色打造視覺亮點
對於 喜歡活 力感的居 家設計 者來說， 下沉式客 廳不一 定非得走 低 調風格。透過大膽配色，整個空間可以煥發更鮮明的個性。例如 ， 採用寶石藍、酒紅色或活力橘作為牆面或家具的主色，能立即帶 來 強烈的視覺衝擊。
若擔 心過於 鮮豔會顯 得雜亂 無章，可 以在佈局 上維持 簡約，透 過 抱枕、地毯或單椅等小型家具來融入大膽色彩，而牆面與主體家 具 則以中性色調為主，讓整體更顯協調。此外，運用局部燈光強調 某 些區域，也能讓顏色的層次感更加豐富。
▲ 極簡風格 營造現代感氛圍
下沉式客廳在現代家居設計中，也 常以極簡風格呈現。這類設計通常以 俐落的線條、低飽和色調和高端家具 為主軸，營造出洗鍊且富有現代感的 氛圍。常見的家具選擇包括模組化沙 發、簡約茶几，以及低調奢華的中世 紀現代風單椅。
配色方面，單色調能夠強調極簡主 義的精髓，如白色、灰色、黑色等低 對比色調，讓空間更顯寧靜與高雅。 如果想增添視覺層次，可以運用金屬 元素或鮮豔點綴色，例如金色邊框的 鏡子、鮮明的藝術畫作或一盞設計感 十足的吊燈，都能讓空間瞬間變得更 具個性。
▼壁爐點綴增添獨特魅力
想要進一步提升客廳的溫暖感與設計感，壁爐絕 對是 不 可或 缺 的元素。 無 論是 現 代感十足 的 燃氣 壁 爐， 或 是帶 有 懷舊氣息 的 柴火 壁 爐，都能 成 為空 間 的視覺焦點，為客廳增添獨特魅力。
若將壁爐設置於客廳中央，並將座位區圍繞壁爐 呈圓 形 或半 圓 形排列， 不 僅能 讓 每個人都 感 受到 火 光的 溫 暖， 也 能強化互 動 感， 使 空間更具 凝 聚力 。 此外 ， 搭配 柔 軟的羊毛 地 毯、 木 質家具或 皮 革 座 椅，能讓整體氛圍更加溫暖且富有層次。
▲ 多功能設計
適合現代住宅
除了作為社交空間，下沉式客 廳 還能夠靈活變化為多功能區域，例如 家庭影院、閱讀角落，甚至是小型工 作區。這種靈活性，使得下沉式設計 特別適合現代住宅，能根據需求調整 用途。
例如，在座位區配置符合人體 工 學的沙發或扶手椅，搭配大尺寸電視 或投影設備，便能打造一個舒適的觀 影區域。書架、展示櫃或內嵌式收納 空間也能進一步提升實用性，使客廳 兼具娛樂與收納功能。此外，巧妙利 用燈光設計，例如內嵌式 LED 燈帶 或可調光燈泡，能夠根據不同使用場 景營造適宜的氛圍。
西班牙正計劃採取一系列措施解 決 其 日 益 嚴重 的 住房 危 機， 其 中 包 括 對 非 歐 盟居 民 購買 的 房產 徵 收 高 達100%的稅。
西 班 牙首 相 佩 德 羅· 桑 切 斯 早 前 宣 布 了 一項 計 劃， 旨 在解 決 這 個 南 歐 國 家 的住 房 負擔 能 力和 高 租 金 問 題 。 他 說， 總 體目 標 是提 供 「 更 多 的 住 房 、更 好 的監 管 和更 多 的 援 助」。
然而，目前尚不清楚桑切斯少數 黨 聯 盟 提 出的 計 劃是 否 會在 議 會 獲 得通過。
西班牙擬徵100%外國買家稅
外界憂歐洲各國仿傚
西班牙的住房負擔能力危機 與大多數富裕國家一樣，西班牙也深陷日 益嚴重的住房負擔能力問題。巴塞隆納和馬 德里等城市的租金飛漲尤其嚴重，因為這些 城市的收入未能跟上房價的上漲，尤其是對 年輕人而言。房價也在穩定上漲，尤其是城 市和沿海地區。
主要針對遊客的短期合約也推高了租 賃 價格。西班牙的遊客數量幾乎超過世界上任 何一個國家，2024年接待遊客超過8,850 萬 人。
大眾旅遊的負面影響有時會引起遊客 和 居民之間的緊張關係，他們擔心成本上漲、 Airbnb等平台上短期租賃的激增以及加那利 群島和巴利阿里群島等部分地區的供水 緊 張。
去年，抗議者在全國各地多次走上街頭， 表達對旅遊業成長和高租金的不滿。巴塞隆 納市政廳承諾未來幾年將徹底取消所有針對 遊客的短期租賃。
西班牙住房部長伊莎貝爾·羅德里格斯週
二在談到該計劃時向記者表示：「公民們期 待我們採取行動。」
限制外國人在西班牙買房
西班牙計劃將非歐盟居民購買的房產稅提 高至多 100 %，以限制外國人購買的房屋 數 量。
桑切斯在宣布該計畫時表示，2023年非歐 盟居民在西班牙購買了27,000套房產，「不 是為了居住」而是「為了賺錢」。
桑切斯沒有提供他計劃如何實施這項稅收 的時間表或細節。
打擊度假租賃詐欺
桑切斯領導著由西班牙社會工人黨領導的 左翼聯合政府，他也計劃修改法律，加快新 房屋建設，擴大可供私人建設的土地數量。
據西班牙銀行稱，到 2025 年底， 西 班牙需要建造約 60 萬套新房 ， 但每年新建的房屋數量 約 為9萬套。
桑切斯強調 ，住 房問 題是 政府 的首 要 任 務，但他警告 說， 解決 這個 問題 沒有 「 魔 杖」。西班牙首相宣布將 200 萬平方公尺 的 土地轉讓給一 家新 的公 共公 司， 用於 建 造 「數千套」經濟適用社會住宅。
社會住宅的建築由政府補貼，由地方或中 央政府或非營利組織擁有或管理。
桑切斯表示，社會住宅僅佔西班牙市場的 2.5%，遠低於其他歐盟主要國家的水平，例 如法國的14%和荷蘭的34%。
桑切斯沒有透露詳細計劃，但他表示政府 計劃打擊度假租賃詐欺行為，例如Airbnb等 平台上的詐欺行為。
西班牙度假 租賃 市場 的詐 欺行 為包 括 虛 假房產清單、未經業主同意將房產轉租給遊 客，以及不符 合法 律或 安全 標準 的無 證 租 賃。
2024年12月，西班牙當局對Airbnb展開調 查，原因是其未能刪除其平台上數千條誤導 性租賃優惠資訊。
同時， 20 13年推出的黃金簽證將取消 。 該計劃允許富有的非歐盟投資者透過購買價 值至少50萬歐元（約51.3萬美元）的房地產 項目獲得居留權。
英國買家首當其衝
該稅適用於既不是歐盟公民也不是歐盟居 民的個人，他們經常將房產用作度假屋或投 資房。
英國買家位居西班牙外國房地產購買者榜 首，佔2023年最後一個季度非居民所有購房 的10%左右。
房屋短缺 和 租金 高昂 意味 著人 們無 法 負 擔房屋市場價格，官方數據顯示，自 201 2 年以來，無家可歸者人數上升了 24% ，達 到 28,000人。
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商家利用愛國熱情誤導顧客
超市 1/3 商品貼加拿大標籤 專家指定義模糊僅符合商界利益 加拿大廣播公司（CBC）市場欄目調查發現， Loblaws、 Metro、 Voilà 等連鎖零售店銷售的商品 有 1/3 標註為加拿大的品牌，但由於對加拿大產品的模糊定義，商家正試圖利用國人的愛國熱情誤 導消費者。
消費者如果登錄 Metro 網站會看到許多商品上有一個紅 色圓圈，內有一片楓葉，圓圈外面寫 produitd'ici 字 樣，意思是 「來自這裏的產品」，旁邊標註 「加拿大」 詞。在 Loblaws 的一間門店， 1/3 商品貼有 「加拿大預 製 」 （PreparedinCanada）標籤，另家大型零售集團 EmpireCompanyLtd 旗下的 Voil à 網上商店， 22% 的商品 標註 「買加拿大貨」（ShopCanada）。 這些被標註加拿大品牌的產品從本地產的楓漿到非本地 產的果汁，種類繁多。多倫多大學 Rotman 管理學院營銷 學教授索伯曼（DavidSoberman）表示，這些零售店正試 圖利用加拿大人的愛國主義浪潮誤導消費者，因為對加拿 大產品的模糊定義符合商家的最佳利益，而不是購物者的 利益。
加拿大食品檢驗局（CFIA）網站寫到， 「加拿大預 製 」 用於描述完全在加拿大準備的商品，其意義為 「處 理、收穫、保存、加工、測試、處置或屠宰」。 貴湖大學食品經濟研究教授馬索（Michaelvon Massow）說， 「定義更廣泛是有好處的，意味你可以 給更多的東西貼上標籤，讓東西更容易變成加拿大的」， 比如一瓶橙汁，只要瓶子在加拿大製造或者橙汁的濃度由 加拿大本地企業在混合中添加了水，就可以被貼上 「加拿 大預製 」 。與 「加拿大產品 」 （ProductofCanada）不 同，後者要求幾乎所有（98% ）的主要成分、加工和製造
食品的工序都必須是加拿大的。當前市場上貼有 「加拿大 預製 」 標籤比例最高的三個品牌是 Schneiders、 Libert é 和 ClubHouse。
Loblaws 回應媒體提問表示，其商店中所有產品的標籤 均遵循 CFIA 指導方針。貼有楓葉標誌表示該商品是在加 拿大預製的，但沒有說明為什麼有些商品在包裝和貨架上 卻貼有 「加拿大製造 」 或 「加拿大產品 」 ，只解釋說， 「由於數以千計的產品隨時都在變化，我們盡最大努力保 證所有產品標註的準確性，有時也會出現錯誤」。
Sobeys 則回應表示，其標註的 「買加拿大貨」的商品包 括 100% 的加拿大、加拿大產品或加拿大製造。
CFIA 網站顯示，對於食品而言， 「加拿大製造 」 意味 產品最後一次重大轉化發生在加拿大，即使原料不是來 自加拿大。如果使用 「加拿大製造」標籤，必須標明產品 是否採用進口原料製成。但不像非食品類商品標註 「加拿 大製造 」 要求該產品至少有 51% 在加拿大製造， CFIA 對 食品標註沒有這一明確的比例門檻。
CFIA 表示，3 月中旬以來有關商品標籤或廣告誤導消費 者的投訴增加，去年 11 月至今收到了 60 宗投訴， 「這提 醒我們，對食品來源作出虛假或誤導性聲明違反加拿大食 品法，並可能損害消費者信心」。
馬索給消費者建議是，如果你確實想購買加拿大產品， 你應該考慮加拿大產品的標準。購買 「加拿大產品」可能
加人購買是否抵制美貨
主流超市內可以見到標註為加拿大的產品。
（明報圖片）
會使你受到很大限制，而 「加拿大準備 」 或 「加拿大製 造」則提供了更大的靈活性。也有一些應用程式可以幫助 你，CFIA 有一份參考指南和影片幫助消費者購物。
生活成本將佔關鍵因素
最新一份民調顯示，加拿大人在 「購買加拿大 」 、抵制美國貨方 面不具有普遍性。 One23West 和
InnovativeResearchGroup 進行的 最新一次網上調查發現，加拿大 購物者可以分為六個不同的群 體，生活成本在他們的購物決策 中起最重要作用。
調查顯示， 13％受訪者被歸類 為 「憤怒的加拿大人 」 ，他們表 示， 「我再也不會購買美國的任 何東西，購買加拿大產品不僅是 一種選擇，更是我的責任」。 這類受訪者往往是自由黨、新 民主黨或魁人政團的支持者，其 中魁北克省和大西洋地區的人最 多，主要包括大學畢業生、年收
入超過 10 萬元人士以及年齡較大 的加拿大人。
與之相反，受訪者中有 12% 是 「親美加拿大人 」 ，他們的態度 是， 「我喜歡美國產品，美國的 政治比大多數加拿大政治更能代 表我 」 。這些受訪者是最保守 的，阿爾伯達省和草原地區的人 數最多，主要包括受教育程度較 低的人、年收入 8 萬元以上的中高 收入者、許多年齡在 25 至 34 歲間 的加拿大人。而大多數加拿大人 的立場介於這兩個極端之間。
21% 受訪者是 「心懷怨恨的加拿 大人 」 ，他們表示優先考慮加拿 大商品，認同這一說法， 「我非 常難過，支持加拿大，但我不能
100% 購買加拿大產品，而且我不 想立即取消 Netflix （美國流媒體 平台） 」 。這類受訪者集中地在 卑詩省和魁北克省，他們傾向於 支持自由黨、新民主黨或魁人政 團，主要包括 45 歲以上的中老年 人士、教育程度普遍較高。
9% 受訪者是 「衝突的愛國 者 」 ，他們意識到正在發生的什 麼，但不知道如何應對。另外 23% 受訪者屬於 「價格先於政治 」 ， 如果價格相同，他們選擇購買加 拿大產品，還有 23% 的受訪者是 「超然的加拿大人 」 ，他們表示 沒有關注加拿大商品，即使關注 他們也買不起。
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新盤
PointGrey
獨特華麗豪宅
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RE/MAXSelect Properties2008-2023 個人銷售業績第 1 名
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PointGrey
獨特華麗豪宅
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• 命轉乾坤
「清明節」及「新山不過社」的來源
每年大約於西曆四月五日前後，便是清明 節，「清明」亦是廿四個氣節之一，也是農曆 三月的正式開始。在清明節這個月份有不少考 子賢孫去拜祭祖先，故此一般人都只以為清明 節掃墓祭祖的活動，只是傳承中國文化習俗， 儒家思想中「考悌忠信」及「慎終追遠」的一 種善良及忠考的表現。
但是卻不是很多人知道清明節是起源於古 時的「寒食節」的。
相傳於春秋戰國時代，晉國公子重耳為逃 避父親晉獻公的寵妄驪妃的迫害，而與隨從 臣民流亡國外，而有次在逃亡途中迷了路，好 幾天都沒有辦法找到食物，眼看重耳公子快要 餓死路上了，有幸其中的一個隨行大臣「介子 推」竟然從自己的大腿上割下了一塊肉，熟 給重耳公子充飢，最終救了他一命。
重耳公子後來流亡國外十九年後返國登位 晉國君主，亦即是後來成為春秋五霸之「晉 文公」。即位後的晉文公立刻對每一位曾經跟 隨他流亡國外的大臣論功行賞。剛巧此時適值 忠臣「介子推」回鄉探母，晉文公因此而忘記 了賞賜介子推，後來經旁邊的臣子提醒才記得 起介子推割肉給他充饑的功勳。因此晉文公 便感到非常內疚，於是便親自去到介的老家 「綿山」探訪，但可惜卻找不到「介子推」之 蹤影。
亦因大家都知道介子推是出名的孝子，因 此便有人獻計制說如果放火燒山，介子推為了 母親一定會出來相見的。結果晉文公下令放火 燒山，不過大火燒了五天五夜，介子推也沒有 出現，直至大火熄滅後，卻在一棵柳樹下發現 了「介子推」和他的母親之屍體，原來他們被 大火活活地燒死了。隨從的大臣在屍體旁發現 了一片寫血書的衣襟。寫：
「割肉奉君盡丹心，但願主公常清明。
柳下做鬼終不見，強似伴君作諫臣。
倘若主公心有我，憶我之時常自省。
臣在九泉心無愧，勤政清明復清明。」
晉文公看過這篇血淚寫成的諫書，心中十 分傷心，為了紀念「介子推」遂下令將「綿 山」改稱為「介山」，又下令把「介子推」被 燒死的這一天定為「寒食節」，以後每年在這 一天全國都要禁生煙火，只食冷涼的食物、飯 菜，以示其追憶之意。
而在次年的「寒食節」，晉文公又到「介
山」去拜祭介子推，卻發現那棵介子推被燒死 於旁邊的柳樹已長出了青翠綠的嫩條，晉文 公便上前折了一支柳樹條編成一個頭圈，配戴 在自己頭上，而隨從的臣子也紛紛仿效，於是 晉文公便把這棵柳樹命名為「清明柳」，這一 天便法定為「清明節」，這個亦是留傳至今於 「清明時節」家家戶戶的大門上及其祖先的墳 墓上都會插上「楊柳條」的風俗由來了。
也由於為上巳（該節日在漢代以前定為農 曆三月上旬的巳日，故稱「上巳日」，但是 唐代以後便定在農曆三月初三）。也基於「上 巳」、「寒食」、「清明」的三個古代傳統節 日的日期相當接近，加上久而久之民間對這三 個節日的習俗互相滲透，以至重疊，於明朝以 後便不再有明顯的劃分了，到清代更只演變成 今日的清明節掃墓祭祖的統一習俗，從而完全 取代了「上巳節」及「寒食節」了。
按照清明節祭祀祖先的風俗習慣，假若家 中有親友於去年逝世，上拜新山新墳時，必須 在「春社」之前這個風俗習稱之為「清明祭祖 新山不過社」。
那麼何謂「新墳」、「新山」，而什麼是 「社」呢？ 「新墳」、「新山」是指一些剛去世而不 超過一年（十二個月）的墳墓。
而「社」者，亦稱之為「春社」。
「春社」於古代是天子祭祀天地大神的重 要大日子。於《禮記》記載「春社」之日為
「天子之祭」，祭禮由皇帝天子帶領文武百官 親自主持祈禱「上天之父，大地之母」，能庇 佑風調雨順，五穀豐收，人畜興旺平安，國運 康泰。
而「春社」推算的方法，根據正統的農曆 曆法的推算方法是「立春」後的第五個「戊」 日。換句話說亦即是「清明」前的第二個 「戊」日。試舉一個例說明，比如2018年的 「清明節」是西曆的四月五日，而前一個戊日 是西曆的三月廿七日（亦即農曆戊午日），而 前兩個戊日便是西曆的三月十七日（亦即農曆 的二月初一，戊申日），所以「春社」通常在 清明節前十幾天。
而祭祖「新山不過社」的原因有兩種。
一來避免與祭祀天地大神的日子相衝，第 二種說法是據說「閻羅王」體恤新近去世的鬼 魂思念親人，「特許」衪們的靈魂提早在清明 前上陽間接受親人的祭祀。因此新墳主人不必 等到清明節才能接受子孫後人的拜祭。
大家要記是「祭祖新山不過社」而並非 「新墳」、「新山」於新的第一年不能拜祭， 如果這樣做便有欠考道及貽笑大方了。
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