CO
N
CE
PT
N
O
VE
M
BE
R
20
10
transformatiestrategie voor schieoevers noord delft
VOORWOORD Om de voormalige fabriekshallen op Schieoevers Noord te transformeren tot een gebied waar gewoond, gewerkt en geleefd wordt, kiezen we voor een nieuwe manier van ontwikkelen die we organic urbanism noemen. Dat betekent dat we nu nog niet kunnen voorspellen hoe het gebied er over pakweg twintig jaar uit zal zien. Toch hebben we in deze transformatiestrategie een beeld willen schetsen van de stadswijk die op deze bijzondere plek zou kunnen ontstaan. Het doel van de transformatiestrategie is nadrukkelijk niet een eindbeeld vastleggen, maar de kaders formuleren die nodig zijn om dit globaal omschreven eindbeeld te bereiken. Hierdoor wordt het mogelijk om tussentijds het plan aan te passen als nieuwe omstandigheden daarom vragen. Op deze manier is het plan bestand tegen een onvoorspelbare en veranderende markt en dat maakt het tot een duurzaam plan. Misschien wel het beste bewijs daarvoor is het feit dat het concept van de Kabelfabriek is ontstaan in de moeilijkste crisisjaren 2009 en 2010; een tijd waarin veel projecten in het land gesneuveld zijn. Voor dit project is de Kabelfabriek van cruciaal belang om als kwartiermaker de transformatie in gang te zetten. Door te kiezen voor deze vernieuwende aanpak, slaan we een pad in vol kansen, maar ook vol onzekerheden. EĂŠn ding is wel zeker: zoals het Kabeldistrict hier is weergegeven zal het in ieder geval niet worden! Wat biedt dit document dan wel? Ten eerste voldoende aanknopingspunten om een stappenplan uit te zetten voor de komende vier jaar waarin de start wordt gemaakt voor de organische groei met de lancering van de Kabelfabriek. Daarnaast duidelijkheid over de doelgroepen die nodig zijn om de Kabelfabriek tot een succes te maken en die de springplank vormen naar het duurzaam binden van kansrijke groepen aan de stad Delft. En tenslotte inzicht in welke planologische procedures nodig zijn om het pad gebaand te hebben als de tijd rijp is voor de eerste fysieke ingrepen. Wij hopen dat deze nieuwe vorm van ontwikkelen u inspireert. Op onze beurt laten wij ons ook graag inspireren. Reacties, ideeĂŤn en input om van dit plan een succes te maken zijn zeer welkom. Voor actuele informatie kunt u terecht op www.kabeldistrict.nl.
Ontwikkelaars Kabeldistrict, een samenwerking tussen ERA Contour, TCN en Woonbron
transformatiestrategie voor schieoevers noord delft Ontwikkelaars Kabeldistrict Urhahn Urban Design | Fakton | Royal Haskoning
INHOUD 5 Inleiding 7 Context 13
Positionering
19 Ontwikkelstrategie 31 Ruimtelijk concept 51 Voorbeelduitwerking 61 Duurzaamheid en milieu
inleiding met een hofleverancier als de tU,
huisvestingsbehoeften de stad moet voorzien.
beschikt delft over een groot potentieel
het is aan de gemeente en de ontwikkelaars
aan economisch kansrijke inwoners;
om het antwoord op die vraag te regisseren
hoger opgeleiden, startende en creatieve
en om de kaders vast te stellen waarbinnen
ondernemers. maar hoe bind je deze groep
het gebied kan transformeren. deze nieuwe
duurzaam aan je stad? om de concurrentie
aanpak noemen wij ‘organic urbanism’, het
aan te kunnen gaan met de vier grote steden,
antwoord op de nieuwe vraag.
die een grote aantrekkingskracht hebben op deze doelgroepen, heeft delft behoefte
de transformatiestrategie Kabeldistrict
aan meer uitgesproken en onderscheidende
beschrijft dan ook een proces en niet
stedelijke milieus die voldoende ruimte
een eindbeeld dat op een bepaalde
en vrijheid bieden voor zelfontplooiing.
datum gerealiseerd moet zijn. naast deze
de transformatie van het voormalige
procesbeschrijving wordt in deze strategie ook
industriegebied schieoevers-noord heeft alle
het ruimtelijke concept van het Kabeldistrict
potentie in zich om uit te groeien tot levendige
toegelicht. dit ruimtelijke beeld vormt geen
gemengde stadswijk waar deze voor delft zo
doel op zich, maar slechts een leidraad
belangrijke doelgroepen zich graag vestigen:
waarlangs nieuwe initiatieven uitgerold kunnen
het Kabeldistrict.
worden. de nieuwe gebruikers van het gebied geven zelf hun ruimte vorm.
deze ‘transformatiestrategie’ is een vervolg op de in 200 vastgestelde ontwikkelingsvisie
de transformatie van schieoevers-noord
voor dit gebied; een gemengd stedelijk milieu
tot Kabeldistrict wordt geregisseerd door de
waar wonen, werken en voorzieningen worden
ontwikkelaars Kabeldistrict, een samenwerking
gecombineerd, gericht op de pionierende
tussen era contour, tcn en Woonbron.
delftenaar. in plaats van een uitwerking in
deze combinatie zorgt voor commitment
een masterplan, als logische vervolgstap
op lange termijn; een voorwaarde voor
op de ontwikkelingsvisie, is er bewust voor
kwalitatief hoogwaardige eindproducten en
gekozen een ander pad in te slaan. de nieuwe
maatschappelijke betrokkenheid.
economische werkelijkheid heeft niets aan een blauwdruk van een toekomstbeeld dat over 10 of 15 jaar gerealiseerd is. de ontwikkelingen in de markt vragen om een aanpak waarbij het mogelijk is om in te spelen op kansen en behoeften wanneer die zich voordoen. die nieuwe aanpak is een bottom-up benadering waarbij de markt dicteert in welke transformatiestrategie Kabeldistrict
5
transformatiestrategie Kabeldistrict
context
foto: Leeman & Strandhagen
context
Delft en de Schieoevers De Schie is van oudsher de vestigingsas
Pad. Ook station Delft Zuid is hierdoor
van Delft geweest, zowel voor de stad als
geïsoleerd en slecht te bereiken voor zowel
voor de bijbehorende werkgelegenheid.
studenten uit de TU-wijk als bewoners van de
Aan beide zijden van de Schie strekt zich
Voorhof.
een bedrijventerrein uit vanaf het historische centrum tot aan het buitengebied. Aan de
Met het spoortunnel project zet de gemeente
oostzijde liggen de bedrijven direct aan het
Delft in op het optimaal verbinden van
water en is het water nauwelijks toegankelijk.
het oostelijk en westelijk deel de stad. De
Aan de westzijde ligt de verkeersweg aan
tunnel loopt tot in het noordelijke deel van
het water en grenzen de bedrijven aan de
de Schieoevers en zal de aansluiting van
achterzijde direct aan het spoor.
de Schieoevers op de stad sterk verbeteren. De transformatie van de Schieoevers van
Bedrijventerrein Schieoevers vormt een wig in
een werkgebied naar een gemengd stedelijk
de stad die de jaren ‘60 woonwijken Voorhof
gebied krijgt daarmee een sterke impuls. Het
en Poptahof aan de westzijde scheidt van
Kabeldistrict, genoemd naar de voormalige
de TU-wijk en Technopolis aan de oostzijde
kabelfabriek, ligt tegen de Kruithuisweg
van de Schie. De verbindingen tussen west
aan en vormt daarmee het sluitstuk van
en oost zijn beperkt tot de Kruithuisweg –een
de noordelijke Schieoevers, het gedeelte
provinciale weg die hoog over de Schie heen
dat door de gemeente is aangewezen als
scheert– en een fietsbrug bij het Abtswoudse
transformatiegebied.
transformatiestrategie Kabeldistrict
Visie Schieoevers gemeente Delft
Bereikbaarheid
In de gemeentelijke visie op de Schieoevers
Het Kabeldistrict ligt aan de Schie, net ten
wordt gestreefd naar een betere aansluiting
noorden van de Kruithuisweg en naast station
van het gebied op de omgeving en waarbij de
Delft Zuid. Het is goed te bereiken per trein,
ligging aan de Schie meer tot uitdrukking komt.
auto en fiets.
Het deel van Schieoevers ten noorden van de Kruithuisweg kan hierbij van kleur verschieten
Het Kabeldistrict is gelegen op:
naar een gemengd stedelijk milieu waar ook
• 2 autominuten van de A13
wonen deel van uitmaakt. Het deel ten zuiden
• 9 minuten lopen vanaf station Delft Zuid
van de Kruithuisweg blijft in de gemeentelijke
• 22 minuten lopen vanaf station Delft
visie bedrijventerrein. Station Delft Zuid ligt op 11 treinminuten Een belangrijk onderdeel van deze visie is
vanaf Rotterdam CS en 20 minuten vanaf Den
de aanleg van een nieuwe hoofdweg langs
Haag CS; er vertrekt elk kwartier een trein in
het spoor. Die weg maakt het mogelijk
beide richtingen. Door de spoorverdubbeling
het Kabeldistrict autoluw te maken en
tussen Den Haag en Rotterdam en met
aantrekkelijker voor fietsers en voetgangers.
het project Stedenbaan zal de frequentie
De Schie is immers de uitvalsweg naar het
waarschijnlijk toenemen.
groengebied Midden Delfland. Andere elementen in de gemeentelijke visie zijn het maken van een oost-west verbinding voor fietsers, bij voorkeur ter hoogte van de Balthasar van de Pollweg met een fietsbrug over de Schie, aansluitend bij station Delft Zuid, de aanpassing van station Delft Zuid op de viersporigheid en het op termijn verplaatsen
Uitsnede visie Schieoevers van de gemeente Delft. De hoofdroute langs het spoor, de fietsbrug en doorkoppeling voor langzaam verkeer naar de Voorhof zijn herkenbaar.
van hinderveroorzakende bedrijven zoals de betonmortel centrale van Basal.
context
omgeving Kabeldistrict
Geschiedenis Kabeldistrict
De ligging tussen station Delft Zuid en
De fabriekshallen aan de Schieweg 15 zijn
de campus van de TU Delft maakt het
gebouwd als de tweede fabriek voor De
Kabeldistrict bij uitstek een plek voor werken
Nederlandse Kabelfabriek (NKF) in Delft. Deze
en wonen gerelateerd aan de universiteit.
hallen zijn in meerdere fasen gebouwd van
De Technologische Innovatie Campus (TIC),
1949 tot 1962. De hallen huisvestten een
waarin de wisselwerking tussen de TU en het
fabriek die sterkstroom- en zwakstroomkabels
aangrenzende werkgebied Technopolis wordt
zoals telefoonkabels produceerde. De NKF
gezocht, sluit hierbij aan. In Delft Zuid kan
groep is later enige tijd een onderdeel van
een goede samenwerking ontstaan tussen
Philips geweest, daarna van het Pirelli-concern
de universiteit, hoogwaardige bedrijven en
en is thans als onafhankelijk producent
startende ondernemers. Daarnaast ligt aan
‘Prysmian Cables and Systems’ actief. Sinds
de overkant van de Schie Lijm en Cultuur,
jaren zijn deze hallen niet meer in gebruik
een cluster van oude gebouwen waarin
voor de productie van kabels, maar dienen
evenementen en concerten plaatsvinden. Een
met name voor opslag.
aantrekkelijke buurman voor het Kabeldistrict. Lijm en Cultuur aan de overzijde van de Schie
Koningin Juliana bezoekt in 1958 de Nederlandse Kabelfabriek
Kabeldistrict in de omgeving
Fasering van het bestaande gebouw
TU Delft
startende ondernemers
lijm & cultuur
1949
kennisuitwisseling 1962
kabeldistrict 1952 technopolis doorgroeiende ondernemers
10
transformatiestrategie Kabeldistrict
huidige bebouwing
Huidig gebruik Kabeldistrict
De fasering van de bouw is terug te zien in
De fabriekshallen zijn op dit moment verdeeld
de bedrijfshallen. Het centrale deel met de
in drie delen. Het zuidelijke deel is in gebruik
patio en de schoorsteen is het oudste deel,
bij Sita voor de scheiding van afval. Het
hier zijn steeds stukken aangeplakt als dat
noordelijke deel tegen het spoor is in gebruik
vanuit de bedrijfsvoering noodzakelijk was.
als opslag voor particulieren en bedrijven
Het hele gebouw is op een grid van 15 x
(Schiehal). Het gedeelte aan de Schieweg
15 meter gebouwd, maar de delen hebben
wordt met name voor opslag gebruikt door
verschillende hoogtes. De hal naast de patio
Van Der Helm Transport en een aantal
die van Schie naar het spoor loopt, centraal in
deelhuurders. Op dit moment is het gebruik
het gebied, is het hoogste met ongeveer 14,5
van het gedeelte van Van der Helm al aan
meter. De andere hallen zijn rond de 12 meter,
het verschuiven naar kleinere huurders in
bij de patio zakt de hoogte naar ongeveer 10
de creatieve sector en ambachtelijke sfeer.
meter. Het enige deel met meerdere lagen is
Ten zuiden van de hal ligt het Kruithuis, de
de zone aan de noordzijde van het gebouw.
historische opslagplaats van buskruit, ver van
Deze heeft twee en plaatselijk drie bouwlagen.
de binnenstad en aan het water om te kunnen
De architectuur van het gebouw is eenvoudig
blussen. Het prachtige historische ensemble is
en bestaat uit baksteengevels in een stalen
op dit moment in gebruik bij de scouting. Aan
structuur. De daken zijn overwegend plat
de spoorzijde staan twee kantoorgebouwen
met lichtstraten. De meest karakteristieke
van Sita en Festo.
delen van de fabriek zijn de muren, de patio met schoorsteen en opslagvat, de stalen draagconstructies en delen van de vloeren. Huidige eigendomssituatie
Huidig gebruik
Van der Helm Zegwaardhal
Sita
Festo foto: Leeman & Strandhagen
context
11
12
transformatiestrategie Kabeldistrict
positionering
foto: Leeman & Strandhagen
positionering
13
Stedelijke context Met de ontwikkeling van het Kabeldistrict
elkaar verbindt, zo verbindt het Kabeldistrict de
en de Spoorzone vormen het spoor en de
TUwijk en Voorhof. De lange lijn van de Schie
bedrijventerreinen geen harde barrière
wordt weer de ruggengraat van Delft.
meer tussen de wijken. Zoals de Spoorzone binnenstad, Westerkwartier en Voorhof met
binnenstad Westerkwartier
Spoorzone
Voorhof
TU wijk
14
transformatiestrategie Kabeldistrict
identiteit Het Kabeldistrict moet een belangrijke
Aanknopingspunten voor wat wel een passende
bijdrage leveren aan het duurzaam binden
plek is voor deze groepen, is te vinden in de
van economisch kansrijke inwoners aan de
leefstijlbenadering van (woon)consumenten
stad Delft. Hierbij gaat het vooral om hoger
waarbij gekeken wordt naar achterliggende
opgeleiden, startende ondernemers en de
motivaties en normen- en waarden oriëntaties
creatieve sector. Deze groepen zijn waardevol
(zie figuur hieronder). De dominante leefstijl
voor een stad omdat ze een belangrijke
van de eerdergenoemde groepen is rood.
bijdrage kunnen leveren aan het imago,
Mensen met een rode leefstijl zijn te typeren
de economie en de werkgelegenheid. Met
als ongebonden, kritisch en gericht op
name het potentieel aan technostarters, dat
zelfontplooiing. Het zijn echte stedelingen die
van de TU Delft komt, is van groot belang
middenin het leven en de maatschappij staan.
voor versterking van het imago van Delft
Om deze ‘rode’ doelgroepen aan Delft te
Kennisstad. Omdat ze geen passende plek of
binden zal een zeer onderscheidend en stedelijk
woonomgeving binnen Delft kunnen vinden
milieu geboden moeten worden waar zij hun
verlaat een groot deel van deze groepen de
identiteit aan kunnen ontlenen. De transformatie
stad en trekken doorgaans naar één van de
van het vervallen industriegebied Schieoevers
vier grote steden.
Noord tot levendige stadswijk waarin gewoond,
BSR-model
gewerkt en geleefd kan worden kan deze unieke identiteit bieden.
Waardenschema BSRmodel (Smart Agent Groep)
geloven in jezelf zelfverzekerd passie
harmonie gelijkheid evenwichtigheid
netheid fatsoen normen
ongebonden vrij onafhankelijk
warmte intimiteit liefde & geluk
avontuurlijk heldendom rebels status aanzien macht
plezier genieten verwennen
vriendschap gezelligheid ontmoeting
uitdaging ambitie risico
eigenzinnig expressief sterk karakter erkenning prestige controle
enthousiast sportief creatief
rationaliteit efficiëntie perfectie
onopvallend buitenstaander teruggetrokken
zekerheid geborgenheid veiligheid
erbij horen sociaal contact verbondenheid betrokken hulpvaardig solidariteit
groep
ego
presteren succes uitblinken
ontplooien vernieuwing groeien
extravert
privacy rust ontspanning
volgzaam respect hebben verdraagzaam 1
introvert positionering
15
kernwaarden Om te kunnen sturen op het ontstaan
zullen uitgedaagd worden hun eigen woon- en
van een onderscheidende, nieuwe en
werkruimte vorm te geven.
karaktervolle plek, die waarde toevoegt aan Delft en de juiste doelgroepen aantrekt,
Flexibel
zijn de kernwaarden van het Kabeldistrict
Het Kabeldistrict is nooit af, gebouwen kunnen
geformuleerd. Deze begrippen zijn
van functie veranderen naar gelang de markt
richtinggevend gedurende het gehele proces
daarom vraagt. Op-, aan- en uitbouwen blijft
van transformatie en organische ontwikkeling.
mogelijk.
De kernwaarden van het Kabeldistrict zijn:
Kleinschalig gemengd Een goede mix van diverse woonvormen,
Rauw en puur
werken, cultuur en vrije tijd zorgt voor
De rauwe en pure uitstraling die het gebied op
levendigheid overdag en ’s avonds. Kleinere
dit moment heeft blijft behouden gedurende
gebouwen met zoveel mogelijk voordeuren en
de transformatie. Door nieuwe ontwikkelingen
ontmoetingsplekken zoals hofjes en pleinen
ook een rauw randje te geven versterken ze
versterken de sociale cohesie.
het karakter van het gebied, en vallen niet uit de toon. Dat geldt bijvoorbeeld voor de
Een buurt met eigen voorzieningen
architectuur en voor de inrichting van de
In het Kabeldistrict zijn de voornaamste
openbare ruimte. De industriële elementen die
voorzieningen aanwezig die het een
behouden worden passen dan ook beter in de
aantrekkelijke wijk maken om in te wonen,
nieuwe stadswijk die dan ontstaat. Dat kunnen
werken en te verblijven. Boodschappen,
sculpturen worden in een pure vorm.
kinderopvang –eventueel basisonderwijs–, horeca en vrijetijdsvoorzieningen zijn in het
Ondernemerschap
gebied aanwezig en nauwkeurig afgestemd op
Rode draad gedurende de gehele ontwikkeling
de doelgroepen.
van het Kabeldistrict is ondernemerschap. De
16
eerste nieuwe gebruikers van de Kabelfabriek
Vrijheid
zijn de creatieve en pionierende ondernemers
Door het kunnen co-creëren van de eigen
die het aandurven om zich te vestigen in een
buurt hebben de (toekomstige) gebruikers
gebied in ontwikkeling. Sterker nog: ze moeten
de vrijheid om zelf te bepalen hoe ze
een stuk oud bedrijventerrein ontginnen tot
willen wonen of werken. Daarmee ontstaat
leefbaar gebied. Dat vergt ondernemerschap.
tevens een plek die optimaal aansluit bij
In ruil daarvoor krijgen ze een unieke
de wensen en identiteit van de gebruikers.
plek waarin ze alle ruimte krijgen zich te
Het betrekken van de (eind)gebruikers
ontplooien. Ook de toekomstige gebruikers
tijdens het ontwerpproces (consument als
transformatiestrategie Kabeldistrict
co-producent) gebeurt via klantenpanels en (internet)enquêtes. Op die manier wordt input verkregen om concepten aan te scherpen en ontwerpen verder uit te werken.
Steden sterker maken De positionering van het Kabeldistrict sluit naadloos aan bij de ambities van de gemeente Delft die tot doel hebben de stad te versterken. Ruimtelijk Het Kabeldistrict: • draagt bij aan de binnenstedelijke verdichting in Delft; • is een verbindende schakel tussen het centrum en Delft Zuid en tussen de TU-wijk en het station Delft Zuid. Sociaal-economisch Het Kabeldistrict geeft verdere invulling aan de positionering van Delft Kennisstad door: • het binden van hoger opgeleiden aan de stad; • het vasthouden van werkgelegenheid in de stad; • het bieden van een onderscheidend woonmilieu; • het creëren van een platform voor technostarters. Maatschappelijk Het Kabeldistrict verbindt diverse groepen: • student en net afgestudeerden; • startende en groeiende ondernemers; • creatieve functies; • ambachtelijke bedrijven; • innovatief talent.
positionering
17
De NDSM werf in Amsterdam is een succesvolle transformaties van fabrieken naar kleinere kantoor- werk of evenementenunits.
18
transformatiestrategie Kabeldistrict
ontwikkelstrategie
ontwikkelstrategie
19
foto’s: Leeman & Strandhagen
20
transformatiestrategie Kabeldistrict
Organic urbanism Gebieden worden doorgaans ontwikkeld
stratenpatroon is ontworpen, maar waarin de
op basis van een vooraf vastgesteld plan.
kavels per strekkende meter werden verkocht.
Het Kabeldistrict is juist een gebied dat door
De eerste gebruikers kochten zoveel als ze
geleidelijke transformatie wordt herontwikkeld.
nodig hadden en bouwden gebouwen die zo
Door niet te sturen op een vastgesteld plan,
flexibel zijn dat ze vandaag de dag nog van
maar een plan op hoofdlijnen te maken, kan
kantoor naar woonhuis kunnen veranderen en
voortdurend worden ingespeeld op trends
weer terug. Zoals het een echte stad betaamt
en ontwikkelingen in de markt. Zo kunnen
is ook het Kabeldistrict nooit af en permanent
kansen die zich voordoen tijdens het proces
in verandering.
beter worden benut. Deze werkwijze past in de nieuwe economische realiteit.
Het is van belang dat het Kabeldistrict in alle fasen van de ontwikkeling goed functioneert
De geleidelijke ontwikkeling van een gebied
en optimaal flexibel is om in te kunnen spelen
leidt bovendien tot een interessantere stad.
op de vraag van gebruikers op een bepaald
Door voort te bouwen op wat er al is gaat
moment. Dit wordt bereikt door uit te gaan
het karakter van het gebied niet verloren,
van een flexibel raamwerk dat makkelijk
maar wordt de authenticiteit van de plek juist
faseerbaar is. Een gebied dat continu in
versterkt. Nieuwe gebruikers geven kleur
ontwikkeling is moet ook leefbaar zijn. De
aan het gebied en krijgen de kans om hun
inrichting van de openbare ruimte kan hier
identiteit vorm te geven door een eigen plek te
een belangrijke bijdrage aan leveren. In
creĂŤren.
de transformatiestrategie wordt vastgelegd wat nodig is en vrijgelaten waar dat kan.
Het transformatieplan moet zo robuust zijn dat
Dit betekent dat grotere ingrepen, zoals het
gebruikers erin geloven en zo flexibel dat als
omleggen van een weg, uitwerkt worden,
er een interessante gebruiker langskomt, deze
maar dat de programmatische invulling mee
altijd een plek kan krijgen. Het proces waarin
kan veranderen met de wensen van markt op
een gebied kan groeien en veranderen naar
dat moment. Daarbij nemen de ontwikkelaars
de behoefte van zijn bewoners hebben we
de rol van regisseur: het is aan hen om
organic urbanism genoemd. Dit lijkt misschien
ruimte te bieden maar ook om het juiste type
nieuw, maar de oudste delen van steden zijn
ondernemers te vinden die het Kabeldistrict
ook op deze manier ontwikkeld. Denk aan
nodig heeft.
de grachtengordel in Amsterdam, waar het
ontwikkelstrategie
21
Strategische stappen Het proces van geleidelijke ontwikkeling
in het plangebied. Een deel van de hallen
is lang en vol (externe) onzekerheden.
kan voorlopig nog in dezelfde staat gebruikt
Om daarop te anticiperen zijn een aantal
worden, andere delen kunnen na verwerving
strategische stappen onderscheiden. Deze
vlot herontwikkeld worden.
stappen geven focus in de verschillende fasen van het transformatieproces. Deze stappen
3. Aansluiten van het gebied op de
vormen tegelijkertijd kritische proces mile
omgeving
stones om het gebied in een volgende fase
Het succes van het gebied hangt in sterke
te brengen. Het succesvol realiseren van de
mate af van de wijze waarop het wordt
stappen bepaalt voor een belangrijke mate het
ingebed in de stedelijke context. Voor het
uiteindelijke transformatietempo in het gebied.
organiseren van verkeer en het aantrekken van nieuwe gebruikers is de nieuw te bouwen fiets-
1. Branding Kabelfabriek
en voetgangersbrug over de Schie van groot
De eerste stap in de ontwikkeling van
belang. Hiermee wordt een verbinding gelegd
het gebied is het aantrekken van nieuwe
voor langzaam verkeer tussen station Delft-
functies en nieuwe gebruikers die het gebied
Zuid en TU-wijk door het Kabeldistrict.
bekendheid en aantrekkingskracht geven. Het gaat dan enerzijds om bedrijven uit de
4. Voorsorteren op woonfuncties in het
creatieve sector die belangrijk zijn om het
gebied
gebied te laten verkleuren en anderzijds om
Om een echte stadswijk te kunnen realiseren
bedrijven met een technologisch innovatief
moet het op termijn mogelijk zijn om in het
karakter omdat die de uiteindelijke doelgroep
gebied te kunnen wonen. Hiervoor moet een
vormen. Ook is het van belang om ruimte
aantal huidige belangrijke hinderbronnen
te faciliteren voor horeca en evenementen
worden ingeperkt en zelfs bedrijven worden
die ervoor zorgen dat het publiek in Delft
verplaatst. Het is van belang om tijdig voor te
een binding krijgt met de plek. Deze fase is
sorteren op de gewenste functieverandering
al ingezet met het concept Kabelfabriek. Dit
in het gebied. Momenteel vindt een landelijke
concept wordt hierna uitgebreid toegelicht.
debat plaats over hoe in (industriĂŤle) transformatiegebieden om moet worden
22
2. Verwerven van grondposities
gegaan met milieuhinder om gevoelige
Om nieuwe gebruikers zo goed mogelijk te
functies als wonen mogelijk te maken.
kunnen faciliteren en de gewenste identiteit
Het is zaak hierin gezamenlijk met diverse
van het gebied te kunnen laten groeien
overheidsinstanties op te treden zodat het
geven is het van belang om in de komende
planologisch juridisch kader optimaal ingezet
jaren controle te verkrijgen over alle grond
kan worden.
transformatiestrategie Kabeldistrict
Planologisch juridisch kader 5. Ontwikkelen aantrekkelijk
Om een gefaseerde ontwikkeling mogelijk te
woonmilieu
maken waarin zoveel mogelijk flexibiliteit blijft
Als ruimte vrijkomt op het terrein van Sita is
bestaan is het noodzakelijk om een passend
dat de eerste locatie waar woonfuncties een
planologisch juridisch kader te formuleren.
plek kunnen krijgen. Voor het aantrekkelijk
Een bestemmingsplan beschrijft de huidige
maken van het gebied voor wonen is het van
situatie of een gewenste eindsituatie. Het
belang dat de doorgaande weg van de Schie
instrument is in die vorm niet bruikbaar voor
naar de spoorzijde van het plangebied wordt
het principe van organic urbanism. Daarbij
verlegd. Om het gebied een zelfvoorzienend
is immers vooraf niet volledig bekend welke
karakter te kunnen geven kan er bij voldoende
functies een plek vinden in het gebied. Dit
gebruikers (werken en wonen) ook leisure en
kan wel worden geregeld met een globaal
kleinschalige retail een plek vinden.
eindplan met wijzigingsbevoegdheid. De kracht daarvan is dat het samenhangend kader zoals omschreven in deze transformatiestrategie wordt gewaarborgd in het globale eindplan. Voor de deelgebieden waar behoefte is aan flexibiliteit in functiemogelijkheden kan dit worden geregeld in een wijzigingsplan. Daarin is een combinatie van meerdere bestemmingen mogelijk per kavel. Het aantal op te nemen bestemmingen is bestemmingsplan niet beperkt, wanneer in het globale eindplan goed wordt aangegeven onder welke (rand-) voorwaarden deze verschillende bestemmingen worden opgenomen. Verder wordt zo duidelijk mogelijk beschreven waar het transformatieproces toe leidt: een ruimtelijk en functioneel eindbeeld.
ontwikkelstrategie
23
De Kabelfabriek als start van de
Locatie
organische groei De Kabelfabriek ontwikkelt zich in eerste De transformatie van een deels in verval
instantie in het deel van de Van der Helm
geraakt bedrijventerrein tot levendig woon-
hal aan de Schiezijde van het gebouw en
werkgebied start met de positionering
rond de patio, waar voldoende daglicht is
van het concept Kabelfabriek. Onder die
en directe toegang van buitenaf. Dat deel
naam worden de oude hallen tijdelijk in gebruik genomen voor andere functies. De Kabelfabriek biedt ruimte in de meest brede zin van het woord, aan creatieve en pionierende ondernemers die het gebied bekendheid en aantrekkingskracht moeten gaan geven. Naast de introductie van conceptuele dragers voor de uiteindelijke gebiedsontwikkeling zorgt de Kabelfabriek voor waardevermeerdering door schaalverkleining en arbeidsintensiever gebruik ĂŠn risicospreiding door het vergroten van het aantal huurders.
huidige hal
De keuze voor dit startscenario wordt mede ingegeven door het feit dat woningbouw op dit moment nog belemmeringen ondervindt vanwege de milieuhinder van nabijgelegen bedrijven. Door de gebouwen functioneel te gebruiken wordt bovendien leegstand voorkomen. De Kabelfabriek is de dus eerste stap
tijdlijn
Huidig gebruik van de hal: evenementen
in de gebiedsontwikkeling, de start van de verkleuring en transformatie van de voormalige fabriekshallen. Iedere volgende stap zal afhangen van de fase waarin het gebied verkeert en de mogelijke gebruikers.
foto: Leeman & Strandhagen
24
transformatiestrategie Kabeldistrict
van het gebouw is het meest geschikt voor de arbeidsintensieve- en publieksfuncties. De Kabelfabriek kan doorgroeien naar het hele centrale deel rond de patio, inclusief de hoge hal aan de zuidzijde van de patio.
huidige indeling
te behouden delen hal
Tijdelijk gebruik hal: bijvoorbeeld een open bedrijfsconcept waar je een tafel of een vergaderruimte huurt per minuut.
Toekomstig gebruik hal: bijvoorbeeld een grote winkel.
ontwikkelstrategie
25
Doelgroepen De nieuwe gebruikers van de Kabelfabriek zijn
en een eigen unieke identiteit te geven.
in staat de aantrekkelijkheid en openbaarheid
Horeca is een bindende factor voor de
van de Kabelfabriek te vergroten en de plek tot
nieuwe gebruikers. Evenementen hebben een
een bestemming te maken. De Kabelfabriek
publieksaantrekkende werking, waardoor
richt zich op de volgende doelgroepen:
het gebied onder een groter publiek bekend
ambachten, creatieve sector, evenementen/
wordt en op de mental map komt te staan. De
horeca en studenten/technostarters. Deze
afgelopen twee jaar heeft al succesvol het Car
combinatie van functies biedt in de eerste
Art festival plaatsgevonden in de Kabelfabriek.
plaats een platform voor jonge ondernemers
De technostarters zijn early adaptors uit de
die een start van hun carrière wordt geboden
uiteindelijke primaire doelgroep voor het
in de Kabelfabriek, die vervolgens verder kan
gebied. Deze groep kan reeds tijdens hun
worden ontwikkeld in professionele huisvesting,
studieperiode een plek vinden in het de
passend binnen de ontwikkeling van hun
Kabelfabriek doordat afstudeerateliers worden
bedrijf. Ambachten vormen de eerste nieuwe
aangeboden. Verder lenen de grote ruimten
gebruikersgroep, omdat die functie het dichtst
en de goede daglichtvoorziening van de
ligt bij het oorspronkelijke gebruik van de
hallen zich uitstekend als werkplaats voor het
hallen. De creatieve sector is voor het concept
vervaardigen van maquettes en prototypes.
van belang, aangezien die groep als geen
Aan dergelijke werkruimten is een tekort in
ander in staat is het gebied te transformeren
Delft.
Kenmerken creatieve milieus (bron: Saris, J. (2004). Kansen voor de creatieve stad. Amsterdam: De Stad BV, 20)
-
Creatieve werkplaats open en divers goedkoop ruimte complementair externe interactie
Extravert
Experimenteel
26
Broedplaats interne interactie verscheidenheid 1e fase trial & error transformatiestrategie Kabeldistrict
Transactiemilieu functioneel ontwikkeld standaard bereikbaar representatief Productief Productiemilieu naar binnen gekeerd solitair
Introvert
foto’s: Leeman & Strandhagen
ontwikkelstrategie
27
Ontwikkelstrategie Een eindsituatie voor de Kabelfabriek is niet
Aantrekken mix van creatieve milieus
te schetsen. Uiteindelijk kan de Kabelfabriek
Van belang is een goede regie en
doorgroeien tot het centrum van het
het waarborgen van de juiste mix van
Kabeldistrict met voorzieningen en winkels.
bedrijvigheid, horeca, creativiteit en innovatie (zie ook figuur met de kenmerken
Lage kosten, vrijheid en synergie
van verschillende creatieve milieus). Op
Op dit moment zijn de belangrijkste pull
dit moment kan de Kabelfabriek al bogen
factors van de Kabelfabriek de lage kosten,
op een prachtig palet van gebruikers,
vrijheid en synergie. Die factoren sluiten
variĂŤrend van De Kink (werkateliers voor
bij uitstek aan bij de behoeften van de
pionierende ambachtelijke ondernemers)
doelgroepen: ruimte tegen lage huurlasten,
tot Club DNA (netwerk en ontmoetingsplek
waar je vrij bent je eigen plek te creĂŤren.
voor Delftse amateurkunst). De bedoeling
Ruimte waar gelijkgestemden elkaar
is de Kabelfabriek uit te breiden met
ontmoeten, ideeĂŤn uitwisselen en samen
horeca gericht op het bedrijventerrein
sterker staan bij het genereren van omzet.
SchieOevers en het toerisme langs de Schie, expositieruimte, werkateliers voor studenten, flexibele kantoorruimte voor zzp-ers, vrije ateliers en laagdrempelige, goedkope evenementenruimte.
B&W vrijgave ontwerp BP
Start opstellen voorontwerp BP globaal eindplan
Globaal eindplan gereed
juridische planning 2011
2012
2013
programmatische planning Studentenateliers Verwerving Van der Helmhal
dNA 2.0
Start horeca in Kabelfabriek
28
transformatiestrategie Kabeldistrict
Brug over de Schie
Reloceren Sita
Verbeteren entree en bereikbaarheid
een voet/fiets brug over de Schie. Hierdoor
Door vast te stellen welk deel van de
komt de Kabelfabriek met TU gerelateerde
hal op lange termijn behouden blijft kan
functies - zoals werkateliers voor studenten en
investeringsruimte worden vrijgemaakt voor
voorzieningen voor startende ondernemers
dat deel van de hal. Door de hekken aan
– op loopafstand van de TU te liggen.
de straat weg te halen krijgt de Kabelfabriek
Bovendien loopt de kortste weg van station
een duidelijke entree en wordt het voorterrein
Delft Zuid naar de TU campus langs en in de
bruikbaar. Hier is ruimte voor de publieke
toekomst misschien wel door de Kabelfabriek.
functies, bijvoorbeeld een cafĂŠ, restaurant of
Een mooie verbinding tussen de TU wereld
misschien zelfs de eerste strandtent aan de
en de wereld van de Kabelfabriek dient zich
Schie.
aan! De plek van de brug over de Schie is nog onderwerp van studie. De voorkeur gaat uit
Om de organische groei van de Kabelfabriek
naar een brug zo dicht mogelijk bij de entree
mogelijk te maken is een snellere en betere
van de Kabelfabriek en zoveel mogelijk in het
verbinding met de TU wijk van belang, via
verlengde van de Balthazar van der Polweg.
Uitwerkingsplan deelgebieden 3a + 4a gereed
Uitwerkingsplan deelgebied 3b gereed
juridische planning 2014
2015
2016 programmatische planning Start bouw veld 3b
Start bouw veld 3a + 4a
ontwikkelstrategie
29
Het hoogste deel van de Schiehal met de oude muren blijft gehandhaafd.
30
transformatiestrategie Kabeldistrict
ruimtelijk concept
ruimtelijk concept
31
32
transformatiestrategie Kabeldistrict
ruimtelijK ConCept het ruimtelijke concept geeft aan waar het transformatieproces toe leidt. het schetst een ruimtelijk en functioneel eindbeeld dat houvast biedt om verdere invulling te geven aan planologisch en juridisch kader waarbinnen de organische ontwikkeling kan plaatsvinden.
rUimtelijK concePt
33
IndustriEEL KARAKTER Het ruimtelijk concept is gebaseerd op
openbare ruimte authenticiteit gewaarborgd
de huidige kwaliteiten van het gebied: de
en manifesteert zich het rauwe en pure
industriële gebouwen, het water van de
karakter van het Kabeldistrict.
Schie, de historische gebouwen van het Kruithuis. De Kabelfabriek, het oudste en
Naast de Kabelfabriek is het Kruithuis het
hoogste gedeelte van de hal rond de patio,
tweede bijzondere element in het Kabeldistrict.
blijft behouden en wordt het centrale gebouw
Het Kruithuis kan meer toegankelijk gemaakt
van de buurt. Naast de Kabelfabriek zijn
worden en kan op termijn een bijzondere
meer elementen het behouden waard. Het
functie krijgen, bijvoorbeeld als restaurant met
noordwestelijk deel van de Schiehal kan
een terras rondom het bassin. De Kabelfabriek
worden omgebouwd tot woon-werkgebouw.
en het Kruithuis liggen beide als bijzondere
Met behoud van de poort, de goederenlift
publieke gebouwen aan de Schie.
en de industriële gevels blijft ook aan de spoorzijde van het gebied de geschiedenis
De mix van functies en typologieën zal door
zichtbaar. Daarnaast zijn er kleinere elementen
de tijd heen veranderen, maar menging
zoals de voorgebouwtjes aan de Schie, de
van wonen en werken blijft de basis voor
schoorsteen en het vloeistofvat, delen van de
het karakter van het gebied. Hierdoor is het
vloer, muren en staalconstructie die her en
gebied ‘s avonds en overdag levendig en
der in de bebouwing worden opgenomen.
vormt het een goede basis voor voorzieningen.
Hierdoor wordt in zowel de bebouwing als de
te behouden delen hal
34
transformatiestrategie Kabeldistrict
Het Kruithuis Delen van de hal, het vloeistofvat en de schoorsteen blijven behouden
Falkenried Hamburg: een mooi voorbeeld van een oude tramremise die is omgebouwd tot woonbuurt, met behoud van muren en bijpassende inrichting van de openbare ruimte.
ruimtelijk concept
35
Raamwerkkaart
36
transformatiestrategie Kabeldistrict
raamwerk Rond de Kabelfabriek en het Kruithuis groeit
verkeer langs het spoor geleid zal worden.
stap voor stap een gemengd gebied. De basis
Hierdoor komt de Kabelfabriek echt aan het
hiervoor wordt gevormd door een eenvoudig
water te staan. De route van station Delft Zuid
grid van straten dwars op de Schie, als sporten
naar de nieuwe brug loopt via de Kabelfabriek
van een ladder opgespannen tussen de nieuwe
en vormt de ruggengraat van de buurt. Aan
weg langs het spoor en de Schieweg. Binnen
de route zijn een buurtplein, een openbare
dit grid vormen hoven de kwaliteitsplekken
parkeergarage en een plein aan de Schie
voor wonen en werken. Aan de Schie ontstaat
gekoppeld.
een prettige verblijfsplek omdat het zware Huidige situatie: ĂŠĂŠn openbare weg langs de Schie
Nieuwe situatie: raamwerk van straten en autoluwe Schieoever
Het raamwerk biedt optimale zichtlijnen op de monumentale schoorsteen en het Kruithuis
Centrale as van pleinen rond de kabelfabriek verbindt het station met de brug over de Schie.
ruimtelijk concept
37
Autoverkeer
In het gebied zelf moet de bereikbaarheid ook
In de huidige situatie is sprake van één
verbeterd worden door de introductie van 30
groot terrein, dat wordt ontsloten vanaf
km gebied. Twee straten van het spoor naar
de Schieweg. De gemeente Delft wil deze
de Schie aan weerszijden van de Kabelfabriek
hoofdontsluitingsweg verplaatsen langs de
zorgen voor aansluiting op de hoofdweg. Op
spoorlijn. De straat ligt daar reeds in het
de pleinen voor en achter de Kabelfabriek kan
noorden (Engelse straat), daarna buigt de weg
de auto stapvoets doorrijden, in de bestrating
af naar de Schie. De weg zal niet in één keer
is aangeven dat het hier om een plein gaat.
verlegd kunnen worden, maar stapsgewijs tot stand komen. Daarom zijn dwarsverbindingen
Station Delft Zuid
nodig tussen de nieuwe Spoorlaan en de oude
Recent is begonnen met de upgrading
Schieweg zodat doorgaand verkeer waar
van het station. Op termijn zullen door de
nodig de Schieweg kan blijven gebruiken. Bij
spoorverbreding de perrons van station
het Kabeldistrict komt deze dwarsverbinding
Delft Zuid moeten worden aangepast. Deze
ten noorden van de fabriekshal te liggen op
aanpassingen zijn het goede moment om ook
de plek van de huidige doodlopende straat.
de positie van het station te heroverwegen.
Aan de zuidzijde moet de Schieweg zo snel
Vanuit de TU-wijk en de Voorhof zou het
mogelijk afbuigen richting spoor. De Schieweg
aantrekkelijk zijn als het station in het
wordt ter hoogte van het Kruithuis en het
verlengde van de nieuwe brug over de Schie
Kabeldistrict autoluw. De auto is hier te gast,
komt te liggen, iets noordelijker dan de
fietsers en voetgangers gaan voor. Met een
huidige positie. Met de nieuwe straat langs het
groene inrichting ontstaat een oeverpark waar
spoor ontstaat een echte voorkant, centraal
het aangenaam verblijven is.
voor het Kabeldistrict.
Fietsroutes, voetgangersgebied en zoeklocatie station. Een onderdoorgang onder het spoor is wenselijk, locatie afhankelijk van de positie van het station.
Langzaam verkeer Voor langzaam verkeer ontstaat een fijnmaziger netwerk van stegen, hoven en straten in de blokken. De hoofdverbinding voor langzaam verkeer in oost-west richting is gekoppeld aan de brug over de Schie en een onderdoorgang onder het spoor bij het station. De definitieve plek van het station en de lengte van de perrons is op dit moment nog niet bekend, zodat ook niet duidelijk is waar de onderdoorgang precies komt. In principe is dit mogelijk in het verlengde van iedere oostwest straat.
38
transformatiestrategie Kabeldistrict
De doorgaande fietsroute naar Midden
Cruciale stappen in de ontwikkeling
Delfland loopt langs de Schie. De weg zal
van het raamwerk
deels nog in gebruik zijn als hoofdweg,
Zoals ook in de ontwikkelstrategie is
deels is de auto te gast. Ter hoogte van het
beschreven, is een aantal stappen cruciaal om
Kruithuis, waar een nieuw blok aan de Schie
de organische ontwikkeling ruimte te geven:
komt, is de route autovrij.
- voet/fiets brug over de Schie; - aanpak milieuhinder om woningbouw mogelijk te maken; - verleggen van de hoofd ontsluitingsroute om de oever van de Schie autoluw te maken.
32,5 m A. De Noorderstraat heeft een middenberm van bijna 9 meter met daarin van twee kanten schuin parkeren. NS > <Zegwaardhal
24 m B. Hoofdstraat langs het spoor
A
B Festo > <Sita
24 m
C
C. Hoofdstraat tussen Festo en Sita
ruimtelijk concept
39
Stap 1: Voetgangersbrug over de Schie en voorterrein openbaar maken. De Kabelfabriek kan door de verbinding met de TU wijk gaan groeien.
Stap 2: de Kabelfabriek breidt uit. De route aan de noordzijde van de Kabelfabriek wordt een straat.
40
transformatiestrategie Kabeldistrict
Stap 3: Omleggen Schieweg naar spoorzijde. Hiervoor is een strook van de hal aan de westzijde nodig. Er moet dus gesloopt worden en daarmee ontstaat veel ontwikkelruimte. Het is natuurlijk mogelijk delen van de hal eerder te ontwikkelen, maar de hoofdweg loopt dan nog langs de Schie.
Stap 4: De ontwikkeling van het Schieoever park en het graven van de waterinham is pas mogelijk als de weg langs het spoor is gerealiseerd en de zandoverslag is verplaatst. ruimtelijk concept
41
OPENBARE RUIMTE De openbare ruimte binnen het Kabeldistrict
1. Oeverpark
is het bindende element dat zorgt voor
Het oeverpark met de fietsroute langs de
samenhang en medebepalend is voor het
Schie en de entree van de Kabelfabriek vormt
industriĂŤle, rauwe en pure karakter dat het
de meest openbare plek van het gebied, een
gebied een onderscheidende identiteit geeft.
plek die alle Delftenaren op termijn zullen
De straten zijn geen standaard straten met
kennen. In de uitbouw van de fabriek kan een
stoepbanden en parkeervakken, maar vormen
uitspanning komen met terras aan de Schie.
een industriĂŤle vloer zonder stoepbanden.
Een nieuwe waterinham biedt ruimte om kleine
Hoven en straten gaan in elkaar over.
en middelgrote boten aan te leggen en als
Verlichting hangt aan spandraden of is
aanmeerplek voor de watertaxi. Het oeverpark
gemonteerd aan gevel of constructie. Delen
is het groenste deel van het Kabeldistrict met
van oorspronkelijke muren of constructies
gras en bomen.
worden behouden. De openbare ruimte in het Kabeldistrict werkt op drie schaalniveaus.
Centrale as van pleinen rond de kabelfabriek verbindt het station met de brug over de Schie.
1. 2. 3.
Doorsnede ter plaatse van de nieuwe waterinham, met het hoogteaccent van de woontoren en een terrasje aan het water
42
transformatiestrategie Kabeldistrict
2. Verbindingen Het tweede niveau zijn de straten door het Kabeldistrict die station en brug met elkaar verbinden. Hier is ruimte voor horeca, voorzieningen, uitstallingen van winkels, werken. De dynamiek van de Kabelfabriek is hier zichtbaar op straat. Overdag is de Kabelfabriek open en zijn het centrale plein en de patio met elkaar verbonden. â&#x20AC;&#x2122;s Avonds kan de Kabelfabriek afgesloten worden als dat nodig is, de twee routes langs de fabriek zorgen dan voor de verbindingen. De Kabelfabriek heeft adressen aan de binnenkant ĂŠn aan de buitenkant. Dit zal zich op termijn ontwikkelen en is mede afhankelijk van de gebruikers. Alle straten krijgen bomen, geen laanbeplanting maar kleine boomgroepen.
De oost-weststraten in het Kabeldistrict zijn 15 meter breed en hebben aan beide zijden langsparkeren.
De noord-zuid straten in het Kabeldistrict zijn smal (10 meter) en zonder parkeren
Doorsnede van het kleine buurtplein tussen het parkeergebouw en de fabriekshal
ruimtelijk concept
43
3. hoven het derde niveau wordt gevormd door de hoven. hier zijn de bewoners de hoofdgebruikers en is ruimte voor een kinderspeelplaats, een bankje voor de deur, kinderfietsen en plantenbakken. de positie van de hoven is belangrijk voor de kwaliteit van de straat. Want de hoven zijn open naar de straat zodat er voorkanten en groen aan de straat komen. ieder hof krijgt tenminste één volwassen boom.
Liever één grote boom dan klein freubelgroen (referentie: Schuttersveld Delft)
44
transformatiestrategie Kabeldistrict
rUimtelijK concePt
45
Hofje in de Jordaan in Amsterdam. De Jordaan kent een rechtlijnig stratenpatroon, daarbinnen zijn tal van verrassingen te vinden, van een formeel hof tot een gemeenschappelijke achtertuin.
Schuttersveld Delft. Goede mix van grondgebonden en appartementen, en een aantrekkelijk voetgangersmilieu.
Joost Swartehofje Haarlem. Ingepast in de bestaande structuur, met warme uitstraling door gebruik van hout.
46
transformatiestrategie Kabeldistrict
Bebouwing Om het gewenste karakter te krijgen wordt er binnen de bouwblokken op een aantal elementen gestuurd: blokmaten, korrelgrootte en bouwhoogte en functiemening binnen het blok. 1. Blokmaten
blokprincipes
De blokmaten zijn groot, variërend van 65 bij 70 meter tot 110 bij 165 meter. Dit biedt ruimte voor de aanleg van hoven binnen de bouwblokken. De hoven zorgen ervoor dat het prettig wonen is in het Kabeldistrict, ook
extra brede blokken
als een deel van het gebied nog in gebruik is als bedrijventerrein. De hoven vormen het adres, de smaakmaker van het blok waarin delen van de oude fabrieksmuur zijn verwerkt. De binnenwereld van de blokken vormt een informeel netwerk van hoven en straten
vergroten randlengte
waaraan gewoond en gewerkt wordt, waar ruimte is voor speelplekken en groen. Steegjes en hofjes die toegeëigend worden zodat er een collectief domein ontstaat tussen wat openbaar is en privé. entrees aan de straat en aan het hof
Richtlijn voor de hoven: • minimaal één hof per blok; • gekoppeld aan de straat; • maatvoering minimaal 17 x 40 meter; • positie indicatief op plankaart, geeft aan aan welke zijde van het blok het hof
verbinding tussen de hoven onderling
gewenst is.
blok is oipgebouwd uit kleinere gebouwen
ruimtelijk concept
47
Een woontoren aan het water als hoogteaccent (referentie: Science Park Amsterdam)
Woonwerkcascoâ&#x20AC;&#x2122;s en grondgebonden stadswoningen.
Ambachten en startende bedrijfjes kunnen in het Kabeldistrict goed terecht, zeker in de eerste fasen van de ontwikkeling. Het Kabeldistrict zal worden gekenmerkt door een stedelijke mix: wonen-werken, oud-nieuw, starters-gesetteld, klein en groot, een buurt zoals je die in Delft nog niet hebt. (Referentie: King Spadina Toronto)
48
transformatiestrategie Kabeldistrict
2. Korrelgrootte en bouwhoogte
accent. Zo´n uitzondering is de toren aan
Om te zorgen voor hoogwaardige woon-
de Schie: dit is de blikvanger, de kerktoren
werkmilieus en om flexibiliteit op langere
van het plangebied. De toren van de Nieuwe
termijn te garanderen is in het ruimtelijk
Kerk in Delft is 108 meter hoog, de Oude
concept gekozen voor een kleine korrel,
Kerk is 79 meter hoog. Voor deze toren wordt
variërend van een eengezinswoning van 110
gedacht aan een hoogte van 15 lagen, circa
m² tot een appartementen- of werkgebouw
55 meter.
van 3.000 m². Het grootste gebouw bestaat daarmee uit 15 - 35 appartementen, zes
3. Functiemenging binnen het blok
bedrijven van 500 m² of een veelvoud aan
Het Kabeldistrict is geen woonwijk. In de
kleinere units. Dit is een ontspannen schaal
toekomst zullen er meer arbeidsplaatsen zijn
waarbij je je buren kent. Door deze korrel
dan nu. Het nieuwe werken is in oppervlak
ontstaat een rijke mix aan gebouwen. De
weliswaar kleiner dan de huidige hallen,
gebouwen zijn flexibel van opzet, zodat wonen
maar wel veel arbeidsintensiever. Voor de
en werken gemengd kunnen worden en een
levendigheid en diversiteit in het gebied is het
gebouw van functie kan veranderen.
belangrijk dat het werken niet wordt vertaald in mono functionele kantoorgebouwen
De bouwhoogte in de blokken is gebaseerd
langs het spoor, maar dat in alle blokken
op de hoogte van de bestaande hallen. De
functiemenging aanwezig is. Door de
hoogste hal, centraal in het gebied is 14,5
verschillende condities van de blokken zal de
meter hoog. Dit is de richthoogte voor de
menging per bok variëren. Binnen het plan ligt
nieuwbouw rond de fabriek. De gemiddelde
bij een aantal blokken een specifiekere functie
booghoogte voor de appartementen is vier
voor de hand. Zo zal in de Kabelfabriek en
lagen met een hogere plint, maar een flink
het Kruithuis de nadruk liggen op werken en
deel is grondgebonden met een bouwhoogte
voorzieningen en in het blok aan de Schie op
van circa drie lagen. Af en toe is er een hoger
wonen.
Voorbeelduitwerking hoogtebeeld
Stedenbouwkundig ruimtelijk concept Plan
49
50
transformatiestrategie Kabeldistrict
voorbeelduitwerking: Programma & typologieĂŤn
voorbeelduitwerking
51
VOORBEELDUITWERKING: PROGRAMMA EN TYPOLOGIEN Op basis van het ruimtelijk concept is een voorbeelduitwerking gemaakt van het Kabeldistrict. Dit om een idee te krijgen van het type stadswijk dat hier kan ontstaan. Op pagina 59 is een plankaart weergegeven van de voorbeelduitwerking.
52
transformatiestrategie Kabeldistrict
voorbeelduitwerking
53
Menging van functies De mix van functies waarmee gerekend
Voor de hele gebiedsontwikkeling is het van
is in deze voorbeelduitwerking bestaat
belang dat gestuurd wordt op een goede mix
uit 40% grondgebonden woningen, 30%
van bedrijvigheid, horeca, creativiteit, kunst,
appartementen, 25% werken en 5%
cultuur. De Kabelfabriek is de katalysator waar
voorzieningen. Dit is geen vaststaande
het plan op draait. Hier zal zeker in het begin
verhouding, maar een aanname. Uiteindelijk
niet gewoond worden, maar dat kan door
zal steeds per fase worden bepaald wat het
de tijd heen veranderen. Ook het Kruithuis is
wenselijke programma is. Het richtinggevende
een specifieke plek waar een meer publieke
kader wordt steeds gevormd door de
â&#x20AC;&#x2122;karakter gewenst is, zoals bijvoorbeeld
geformuleerde kernwaarden, vertaald in het
horeca.
ruimtelijk concept, om het gewenste stedelijke en onderscheidende gebied te kunnen realiseren. Dat betekent onder meer dat zoveel mogelijk blokken een deel werken moeten bevatten en dat de laagbouw niet te dominant wordt.
Toepassing van de gebouwtypen in een blok
type 1
type 2 type 3 type 4
type 5
54
transformatiestrategie Kabeldistrict
Er kunnen meerdere functies worden ondergebracht in diverse gebouwtypen. Een groot blok is niet per se uitsluitend werken, en een klein pand kan ook een kantoor huisvesten. Ook een mix van functies vergroot de diversiteit en kwaliteit in het gebied.
Type 1 programma: bouwoppervlak: bouwhoogte: vloeroppervlak:
eengezinswoning / bebo 5 x 10m - 50m² 2-4 lagen 100-200 m²
Type 2 programma: bouwoppervlak: bouwhoogte: vloeroppervlak:
eengezinswoning / bebo bedrijfs-/kantoorvilla 7,7 x 10m - 75m² 2-4 lagen 150-300 m²
Type 3 programma: bouwoppervlak: bouwhoogte: vloeroppervlak:
appartement bedrijfs-/kantoorgebouw 15 x 15m - 225m² 4-6 lagen 900-1.350 m²
Type 4 programma: bouwoppervlak: bouwhoogte: vloeroppervlak:
appartement bedrijfs-/kantoorgebouw 25 x 15m - 375m² 4-6 lagen 1.500-2.250 m²
Type 5 programma: bouwoppervlak: bouwhoogte: vloeroppervlak:
appartement bedrijfs-/kantoorgebouw 25 x 20m - 500 m² 6-8 lagen 3.000-4.000 m²
voorbeelduitwerking
55
Typologieën voor het wonen
Typologieën voor het werken
Voor het wonen is onderscheid gemaakt tussen
In de gebouwtypologie is gezocht naar
grondgebonden woningen en appartementen.
variatie in korrelgrootte, zodat een bedrijf
Een gemengde woonwijk heeft een goede
kan kiezen voor een eigen gebouw of voor
mix nodig, niet alleen van wonen en werken,
deelhuur. In principe is er plaats voor tal van
maar ook van verschillende vormen van
verschillende bedrijfsactiviteiten zolang ze
wonen. Aangezien de komende tijd veel
geen hinder veroorzaken voor de omliggende
appartementen zullen worden toegevoegd
woonfuncties. Ondernemers kunnen ook hun
aan de Delftse woningmarkt, zoals in de
eigen pand bouwen. Op het moment kent
Spoorzone, is het noodzakelijk dat een
het gebied ongeveer 30 arbeidsplaatsen
substantieel deel van het programma uit
per hectare. Dit kan oplopen naar 70
grondgebonden woningen bestaat.
arbeidsplaatsen per hectare.
Hierbij is veel variatie mogelijk: een starterswoning, een ruime eengezinswoning,
Type werken + doelgroepen in de
een beneden- bovenwoning of een woon-
Kabelfabriek:
werkwoning. Hierdoor varieert de hoogte van
• Maakindustrie/ambachten
de woningen van twee tot vier lagen. Voor
• Technostarters
de appartementen wordt ook gezocht naar
• Creatieven, muziek
een mix van kleine tot luxe appartementen. In
• Jonge ondernemers
alle gevallen zijn de gebouwen kleinschalig, zodat de mix tussen eengezinswoningen en appartementen aantrekkelijk blijft en de gebouwen niet anoniem worden. Het woningaanbod richt zich op de actuele vraag in de markt en zal bepaald worden op het moment dat een blok ontwikkeld wordt. Op dit moment is de inschatting dat starters in de eerste fase een belangrijke doelgroep vormen. Het aanbod kan goedkope koopwoningen, startersappartementen en studentenhuisvesting zijn.
56
transformatiestrategie Kabeldistrict
Parkeren Uitgangspunt is dat het parkeren hoofdzakelijk
kan voor park & ride gebruikt worden. Door
bovengronds wordt opgelost. Dit kan op drie
de ligging bij het station kan met een lagere
manieren: op straat, in de bouwblokken en
parkeernorm gerekend worden.
in een parkeergebouw. Op die manier is het mogelijk enerzijds privéplaatsen te kopen
In de blokken worden circa 750
bij een woning en anderzijds een grote
parkeerplaatsen gebouwd. Om dit mogelijk
hoeveelheid openbare plaatsen te hebben die
te maken zal betaald parkeren op straat
overdag door de bedrijven en ’s avonds door
moeten worden ingevoerd. Dit betekent dat
de bewoners gebruikt kunnen worden. De
iedere woning een parkeerplaats kan kopen
functiemenging in het gebied is de grootste
in het blok en bezoekers kunnen parkeren op
stimulans voor het efficiënt gebruik van
straat of in het parkeergebouw. Een eventuele
parkeercapaciteit.
tweede parkeerplaats kan worden gehuurd in het parkeergebouw. Parkeerplaatsen die
In de voorbeelduitwerking is ruimte voor
overdag worden gebruikt door ondernemers
350 parkeerplaatsen op straat. In het
en bezoekers van de winkels dienen ’s avonds
parkeergebouw kan de vraag worden
als overloop voor het wonen. Ondernemers
afgestemd op het totaal, dit zal tussen 300
kunnen desgewenst een plaats huren in
en 400 plaatsen zijn. Het parkeergebouw is
het parkeergebouw. Ook het parkeren zal
zo gesitueerd dat de loopafstand maximaal
gefaseerd ontwikkeld worden. In de huidige
300 meter vanaf alle blokken is. Ook ligt het
situatie is nog veel ruimte voor parkeren
gebouw gunstig ten opzichte van het station en
op maaiveld. Het is daarom efficiënt het parkeergebouw te bouwen zodra er voldoende vraag is naar parkeren.
1.parkeergebouw (circa 400 plaatsen ), 2.parkeren op straat (350 plaatsen), 3. parkeren voor bewoners in het blok
Steeds wordt de parkeerbehoefte per specifieke doelgroep onderzocht en
2.
benoemd voor een optimale afstemming 3.
van het parkeeraanbod op het uiteindelijke bouwprogramma en de gebruikers.
1.
voorbeelduitwerking
57
programma In onderstaand schema is een indicatief programma weergegeven.
deelgebieden Kabeldistrict
1B 1A 2B
2A 3A
3B
3C
3D
(4B) 4A
5B
(5A)
indicatief programma (vergelijkbaar met de maquette) wonen eengezins
58
wonen appartement 7.200 5.000
werken
1a 1b 2a 2b 3a 3b 3c 3d 4a 5b
5.200 9.000
6.600 6.500 7.100 3.900 6.700
4.500 3.500 4.000 8.000 2.900
totaal per functie
45.000
35.100
34.200
6.500
percentage
37%
29%
28,5%
5,5%
transformatiestrategie Kabeldistrict
3.000 1.200 5.000 4.500 4.000 2.000 2.000 1.500 3.000 8.000
voorzieningen
2.000 4.500
totaal per blok 15.400 15.200 7.000 9.000 15.100 12.000 13.100 13.400 12.600 8.000 120.800
100%
plankaart voorbeelduitwerking
voorbeelduitwerking
59
Industrieel groen (referentie: Z端rich)
60
transformatiestrategie Kabeldistrict
duurzaamheid & milieu
milieu en duurzaamheid
61
DUURZAAMHEID Hergebruik
Mobiliteit
Het Kabeldistrict is een ontwikkeling voor
Het vergroten van de aantrekkelijkheid en
de lange termijn, waarbij gebouwen niet na
bereikbaarheid van station Delft Zuid is
vijftig jaar worden gesloopt, maar meer dan
een essentieel onderdeel van het plan. Niet
honderd jaar meegaan. Door voldoende
alleen de bewoners van het Kabeldistrict
verdiepingshoogte aan te houden kunnen
maken hier gebruik van, ook de TU wijk
gebouwen makkelijk van functie veranderen
zal beter aangesloten zijn. Zeker â&#x20AC;&#x2122;s avonds
wat de economische levensduur verlengt.
is het station momenteel slecht bereikbaar
Natuurlijk zullen er uitzonderingen zijn, maar
en een onaantrekkelijke plek om te zijn. De
zelfs een basis eengezinswoning heeft maten
parkeeroplossingen in het plangebied zijn
die ruimte bieden voor iets anders dan de
gericht op realistisch gebruik van openbaar
standaardplattegrond. De eerste aanzet
vervoer en optimaliseren van dubbelgebruik.
daarvoor is de Kabelfabriek, waarij delen van de bestaande opstallen die nog bruikbaar
Energie
zijn blijven staan en opnieuw geschikt worden
De functiemenging heeft niet alleen een
gemaakt om duurzaam te kunnen deelnemen
gunstig effect op de leefomgeving, maar
aan het economisch verkeer.
ook op de energievraag van het gebied. Wisselwerking tussen wonen en bedrijven
Leefomgeving en ecologie
is goed mogelijk omdat er sprake is van
De strook langs het spoor vormt een groene
verschillende warmtevraag: bij kantoren
buffer in het gebied, die tevens een functie
is meer nadruk op koeling overdag, bij
krijgt als geluidswering. De oever aan de
woningen is meer nadruk op verwarming
Schie wordt een belangrijk groen element
â&#x20AC;&#x2122;s avonds. Door gebruik te maken van een
met recreatie- en verblijfskwaliteit. Door de
gemeenschappelijke energiebron kan warmte
Schieoever te ontlasten en ruimte te geven aan
uitwisseling plaatsvinden.
de fiets ontstaan betere verbindingen met het buitengebied voor mens en dier. Ook het beter
Water
verbinden van buurten onderling door de brug
Het terrein is op dit moment volledig verhard.
over de Schie en de onderdoorgang onder
Met het toevoegen van hoven, groen en
het spoor heeft een positieve invloed op de
bomen worden de mogelijkheden voor
leefomgeving.
inzijging van regenwater vergroot. Toch is het gunstig extra water in het plan toe te voegen omdat dit bijdraagt aan de verblijfskwaliteit van het gebied. Met een haventje aan de Schie, de aanleg van een gotenstelsel en een plein dat tijdelijk water kan bufferen
62
transformatiestrategie Kabeldistrict
draagt het gebied bij aan het vasthouden van
onderdeel van de architectuur. Tevens
water. In de straten van het Kabeldistrict kan
stimuleren deze buitenruimten het ontstaan
gedacht worden aan een speciale manier
van kleinschalig privĂŠ groen. In het plan
van waterafvoer. In de fabrieksvloer past de
zoeken we naar de ideale combinatie tussen
aanleg van goten die het water bovengronds
de stoere gebouwen en groen: begroeiing van
afvoeren naar de Schie. Ze passen bij het
gevel, daktuinen, begroeide constructies.
industriĂŤle karakter en bij de ambitie een duurzaam gebied te maken. Ook het centrale plein kan als tijdelijke opvang voor water worden gebruikt. Door een deel iets dieper aan te leggen kan hier regenwater worden opgeslagen in natte periodes. In de zomer is het plein droog en kan gezeten worden op de rand van het verdiepte deel. Platanen kunnen goed tegen natte en droge omstandigheden en zouden goed in het diepere deel kunnen staan. Groen Op het plein, in de patio en in de hoven speelt groen een belangrijke rol. De parkeergarages in de blokken zijn zo gesitueerd dat het mogelijk is bomen in de hoven te plaatsen. Het karakter van de straten wordt bepaald door geclusterd groen, deels van de hoven, deels door afwisselende boomgroepen in het profiel te plaatsen. Laanbeplanting past niet bij het beeld van de doorlopende fabrieksvloer. De Noorderstraat vormt de hoofdontsluiting van het gebied, daar is een bomenlaan wel op zijn plaats, met parkeren onder het bomendak in de middenberm.In het Kabeldistrict hebben alle typen woningen hoog kwalitatieve privĂŠ buitenruimten. Hiervoor worden tuinen, balkons en dakterrassen ingezet. De balkons en dakterrassen vormen een essentieel milieu en duurzaamheid
63
groene inrichting van het voorterrein in de tussentijd (referentie Restaurant De Kas Amsterdam)
Watergootjes met een industrieel karakter (referentie: Freiburg)
64
transformatiestrategie Kabeldistrict
Groene balkons als onderdeel van de architectuur (referentie: Porte dâ&#x20AC;&#x2122;Asnieres, Parijs)
Eenvoudige tijdelijke aanlegplaats voor bootjes (referentie: NDSM Werf Amsterdam)
milieuteChnisChe randvoorwaarden binnen het plangebied is sprake van diverse
stof is een milieuaspect dat doorgaans
milieutechnische omstandigheden die een
eenvoudiger oplosbaar is dan geur en gevaar.
herontwikkeling van het bedrijventerrein op
Uiteraard is verplaatsing van de hinderbron de
dit moment belemmeren. een deel van de
beste oplossing.
hinder kan met maatregelen worden ingeperkt. voor een totaaloverzicht aan belemmeringen
Kabels en leidingen
is in de bijlage een tabel opgenomen waarin
binnen de her te ontwikkelen kamers bevindt
is weergegeven welke belemmeringen per
zich één belemmerende leiding te weten een
blok weggenomen moeten worden om
aanvoerleiding laagspanning van stedin.
herontwikkeling van de locatie (combinatie
deze leiding zal verplaatst moeten worden.
van wonen en werken) mogelijk te maken.
Parallel aan het spoor en de noordelijke grens van het plangebied bevindt zich verder nog
milieuzonering
een bar gasleiding van stedin. deze leiding
tot nu toe uitgevoerd onderzoek wijst uit dat
valt gelijk met de hoofd ontsluitingsroute.
de volgende twee hinderbronnen het meest
de overige kabels en leidingen in het gebied
belemmerend zijn:
zijn niet belemmerend in die zin dat het geen
• de geur/gevaar-contour van Zandhandel
bijzondere leidingen betreft waarvan de
van der linden • de stof-contouren van Zandhandel van der linden en basal, de betonmortelcentrale.
milieuhinder bedrijven
omlegging organisatorisch-infrastructureel een probleem vormt of waarvan omlegging extra hoge kosten met zich meebrengt.
kabels en leidingen
milieU en dUUrZaamheid
65
Geluid Het gebied krijgt een nieuw bestemmingsplan
Railverkeerslawaai
en de grens van het gezoneerde industrie-
• Geluidschermen langs het spoor op
terrein schuift daarmee op, alsmede ook de geluidscontour. Die dient dan opnieuw vastgesteld te worden. Geluid afkomstig van weg- en railverkeerlawaai blijft wel in stand. De meest effectieve oplossing daarvoor ligt
Prorail-terrein • Raildempers (effectiviteit beperkt door station en wissels) • 1e lijns geluidgevoelige bebouwing met dove gevels of vliesgevels
zo dicht mogelijk bij de bron. Mogelijke maatregelen zijn:
Wegverkeerslawaai • Stiller wegdek en/of schermen bij de N470 op de brugconstructie • 1e lijns geluidgevoelige bebouwing met dove gevels of vliesgevels
weggeluid DAB
66
transformatiestrategie Kabeldistrict
spoorgeluid
Externe veiligheid De afstand van risicovolle objecten tot het plangebied is dusdanig dat deze geen belemmeringen vormen voor de ontwikkelingen. Gebaseerd op de gegevens uit 2007 dient voor zowel de N470 (Kruithuisweg) als voor de spoorlijn Den Haag-Rotterdam het groepsrisico bepaald te worden. Het plaatsgebonden risico van deze transportroutes lijkt geen probleem te vormen. Om het groepsrisico te kunnen bepalen is inzicht in de voorgenomen herinrichting van belang.
weggeluid ZOAB (stiller asfalt)
milieu en duurzaamheid
67
Colofon Initiatief, concept en strategie: Ontwikkelaars Kabeldistrict, een samenwerking tussen ERA Contour, TCN en Woonbron Stedenbouwkundig plan: Urhahn Urban Design Planeconomie: Fakton Milieuonderzoek: Royal Haskoning Vormgeving: Urhahn Urban Design Beeldmateriaal: Urhahn Urban Design, tenzij anders vermeld Omslag en logoâ&#x20AC;&#x2122;s schutbladen: Leeman & Strandhagen November 2010
(advertentie)