Workshop Begijnhofcoöperatie 21/03/2024
Wie zijn we?
Wat doen we?
Agenda
Begijnhofcoöperatie
Begijnhof Dendermonde
Hoe komt dit uit de lucht vallen?
Alternatieve ontwikkelaar
-Dienstverlener
-Maatschappelijke meerwaarde
3 zusterbedrijven:
-Stadsmakersfonds
-Teherbestemmen
-Operating collective
Miss Miyagi
Sint-AlexiusBegijnhof | Dendermonde
Herbestemmings- en haalbaarheidsonderzoek
Case study onderzoek andere begijnhoven
Sint-AlexiusBegijnhof | Dendermonde
Herbestemmings- en haalbaarheidsonderzoek
Case study onderzoek andere begijnhoven
Het plan van aanpak is opgebouwd op de methodologie van design thinking, waarin op een iteratieve manier telkens snelle prototypes worden ontwikkeld die vervolgens worden getest en verfijnd.
1.Info verzamelen
2.Opmaak synthesenota
3. Ideevorming
4.Ontwikkelingsscenario’s
5.Feedback scenario’s
6. Conclusies en beslissingen
Principe:
Het zijn sneuvel scenario's waarvan men niet claimt dat ze meteen de juiste zijn, maar die men gebruikt als toetssteen om voor te leggen bij de ontwikkelingspartners om snel nieuwe inzichten te verwerven.
Programma
Ruimtelijke ontwikkeling
SCENARIO 1 SCENARIO 2 SCENARIO 3
Exploitatiemodel
Juridisch ontwikkelingsmodel
Financieel ontwikkelingsmodel
Fasering
Principe:
Het zijn sneuvel scenario's waarvan men niet claimt dat ze meteen de juiste zijn, maar die men gebruikt als toetssteen om voor te leggen bij de ontwikkelingspartners om snel nieuwe inzichten te verwerven.
Programma
Ruimtelijke ontwikkeling
SCENARIO 1 SCENARIO 2 SCENARIO 3
Exploitatiemodel
Juridisch ontwikkelingsmodel
Financieel ontwikkelingsmodel
Fasering
Optimaliseren huidige situatie Lange termijn visie
Scenario 0
Huidige situatie
vzw/stad(/DDS) nemen de rol op van eigenaar, vastgoedontwikkelaar en exploitant.
● Individuele bewoning
● residentieel / event / cultuur / …
● Geen gedeelde ruimte
● Hoge exploitatie druk
➔ Bijkomende financiële middelen nodig (banklening etc.)
➔ Optrekken van huur is noodzakelijk
➔ behoort niet tot de kerntaken van de stad
➔ vzw heeft geen professionele omkadering voor vastgoedbeheer
➔ Projectmanager nodig voor de realisatie van de (deel)projecten
Scenario 1
Wonen uitbesteden
Uitbesteden vastgoedontwikkeling en uitbesteden exploitatie?
1.Erfpacht aan een ontwikkelaar van alle woningen
> rentmeester aanstellen
> verhuur individuele woningen
2.Erfpacht per woning
> restauratie door individu
> onderhoud door individu
➔ geen oplossing voor collectieve delen en (semi-publieke ruimte)
➔ (1) geen maatschappelijke doelstellingen
> winstmaximalisatie
➔ (2) meest voorkomende
> zonder overkoepelend bestuur, versnippering woningen > blijvende exploitatiedruk
Scenario 2
Wonen + cultuur
Diverse woongemeenschappen, met ruimte voor cultuur, makers en ondernemers rondom een publiek hof.
Gebaseerd op VME principes met meer gemeenschappelijke ruimte.
➔ Cultureel (museau, hidoc, …) Overheid gedreven functies. Hoge exploitatie druk.
➔ Mensen betalen niet meer om bij een museum te wonen.
➔ VME principe van de overige residentiële gehelen
➔ meer ruimte voor collectieve initiatieven
Scenario 3
Wonen + zorg
Levenslang wonen (as a service)
Diverse woontypologieën onder collectief beheer
● starterswoning
● (gezins)woningen
● zorghuis
● aangepaste woningen
Gedeelde voorzieningen: buurthuis, atelier en wassalon
Inspelen op noden van de bewoners: ruimte creëren voor zorg, ondersteuning, …. .
➔ Bewoners willen wel betalen voor deze meerwaarde
➔ informele en formele zorg
➔ collectief / coöperatief
Voordelen:
● Erfgoed! Geen opsplitsing van het erfgoed: zowel juridische als planmatig
● Erfgoed! incentive voor duurzaam onderhoud en beheer
● Erfgoed! Collectieve ontwikkeling en dus eenduidige restauratiestrategie
● Eenvormige ontwikkeling van innovatieve infrastructuur: bijvoorbeeld geothermische BEO-velden voor collectieve warmte(net)projecten, …
● Ontzorgen van individuele eigenaars/huurders zowel in ontwikkeling, beheer als collectief onderhoud
● Gemakkelijker migreren tussen verschillende woontypes (zonder notariskost):stimuleren intergenerationeel wonen
● Vanuit de coöperatie bijkomende diensten zoals zorg, opvang, … organiseren of gedeelde ruimtes hiervoor inrichten.
● Een coöperatie kan meerdere projecten en/of sites omvatten
● Blijvende betaalbaarheid organiseren (na ontwikkelingsfase)
Nadelen:
● Op zichzelf zorgt een coöperatie niet van bij de start voor betaalbaar wonen
● Belang van eigen vermogen individuele huishoudens én collectief startkapitaal
● Overbruggen van complexe ontwikkelingsperiode
● Coöperatief model is niet ingeburgerd bij banken, overheden, bewoners, …
● Vereist investering door meerwaardezoekers aan voordelige condities, … (historisch waren dit vaak overheden, ordes, vakbonden, … .)
● Minder compatibel met strategieën zoals zelfbouw (betaalbaarheid)
Coöperatief model
Een coöperatie als vehikel om diverse partijen en geldstromen samen te brengen. Een ondernemingsmodel dat niet streeft naar winstmaximalisatie maar doelmaximalisatie.
Waarom coöperatief wonen?
Bij coöperatief wonen wordt het vastgoed eigendom (via erfpacht) van een vennootschap die op haar beurt (maximaal) eigendom is van de huurders. De huurders zijn dus aandeelhouder (mede-eigenaar van het geheel, niet eigenaar van hun eigen woning) en huren dus ‘bij zichzelf’. Hierdoor is er geen incentive om te hoge huurprijzen te vragen, omdat die winsten zouden terugvloeien naar diezelfde huurders. Coöperatief wonen is dus een tussenvorm tussen huren en eigenaar zijn.
Een wooncoöperatie zet best in op schaalvergroting en uniformisering samen met opbouw van expertise en gelijklopendeontwikkelingsstrategie.
Waarom niet nadenken over een begijnhofcoöperatie waarbij ook andere begijnhoven met gelijkaardige uitdagingen kan op aansluiten?
Dendermonde kan het pilootproject per uitstek zijn:
● Geen geprivatiseerde woningen binnen de huidige afbakening, geen langdurige erfpachten aan particulieren, geen lange huurcontracten, … . Dit maak een snelle omschakeling mogelijk.
● Nood aan een globale restauratie campagne van de meeste woningen. Momentum om in te zetten op klimaat en energietransitie
● 38 woningen en dus voldoende schaal voor de opstart van een coöperatie.
● Samenwerking met de stad Dendermonde werd reeds opgestart en collectief wordt bekeken om mee een coöperatie op te rechten.
Erfgoedwaarden
Ontwikkelingsmodel sluit perfect aan bij het erfgoed, zowel de huidige doelstelling en missie van de vzw als aan de ‘historische ontwikkelingsstrategie’ van het begijnhof:
Het spanningsveld tussen ‘het individu’ en ‘de gemeenschap’ bij de begijnen is de oorsprong van de specifieke begijnhofwoning. Begijnen verenigden zich niet als een kloosterorde maar eerder als een burgerbeweging. Ze werden niet verplicht in identieke kloostercellen te wonen, maar mochten met eigen middelen hun eigen huis bouwen. Voor minder gegoede begijnen werden oplossingen zoals gemeenschapshuizen of conventen gezocht.
Het begijnhof is steeds zelfredzaam geweest en verankerd in de bewoners.
Erfgoedwaarden
Ontwikkelingsmodel sluit perfect aan bij het erfgoed, zowel de huidige doelstelling en missie van de vzw als aan de ‘historische ontwikkelingsstrategie’ van het begijnhof:
Het spanningsveld tussen ‘het individu’ en ‘de gemeenschap’ bij de begijnen is de oorsprong van de specifieke begijnhofwoning. Begijnen verenigden zich niet als een kloosterorde maar eerder als een burgerbeweging. Ze werden niet verplicht in identieke kloostercellen te wonen, maar mochten met eigen middelen hun eigen huis bouwen. Voor minder gegoede begijnen werden oplossingen zoals gemeenschapshuizen of conventen gezocht.
Het begijnhof is steeds zelfredzaam geweest en verankerd in de bewoners.
Om dit scenario verder te ontwikkelen namen we contact op met de betrokkenen van Pilootprojecten Coöperatief Wonen. Zij bestudeerden het coöperatief model onder de naam 'Leertraject coöperatieve woonprojecten', waaronder één proeftuin met begijnwoningen in Lier.
Tijdens de gesprekken vormde al snel het idee dat coöperatieve woonvormen uitstekend aansluiten bij de typologie van Vlaamse begijnhoven én dat we verder moeten kijken dan één begijnhof maar naar het geheel.
Om het potentieel verder af te toetsen zouden we je graag verwelkomen op onze thematische workshop Erfgoedcoöperaties En Begijnhoven op 21 maart van 9u tot 12u in de Impact Factory te Mechelen (Ingang Kardinaal Mercierplein 1, op wandel afstand van station Mechelen).
Wat mag u verwachten:
● Korte introductie door Miss Miyagi over de Vlaamse begijnhoven en hun potentieel voor een coöperatie.
● Beknopte presentatie van Peggy Totté van Pilootprojecten Coöperatief Wonen over het wooncoöperatie model met focus op erfgoed.
Potentieel interessant om een vergelijkend onderzoek te doen naar ontwikkelingsmodellen. Kennisdeling en lessons learned van andere begijnhoven. Inzichten vergaren m.b.t.:
-Juridisch statuut / Eigenaarschap
-Modaliteiten van huidige contracten bij verhuur of erfpacht
-Inzichten in afsprakenovereenkomst of ‘intern reglement’
-Inzichten in het beheersmodel
-Impact van keuzes op het erfgoed
Beknopt voorbeeld:
Begijnhof Diest
Eigenaar OCMW Diest
-Verhuur woningen voor lange termijn aan particulieren
-Klein aantal baat een commerciële activiteit uit de huurwoning
-1 pand eigendom privé eigenaar
-Moestuinen gebruiksovereenkomst voor collectief tuinieren Modaliteiten:
-recente huurovereenkomst zijn ‘huur-renovatiecontracten’
-resultaat: individuele restauratiedossiers > individuele aanpak van gebouwen
-Opmaak beheersplan om dit te stroomlijnen en de individuele huurders bij te staan
Vlaanderen kent 26 begijnhoven
Brugge: Pleintype Diest: Stadstype Gent: Sint-Amandsweg: Stadstype
Borgloon, Diksmuide, Gent (Groot Begijnhof of Oud Begijnhof Sint-Elisabeth), Hasselt, Herentals, Leuven (Klein Begijnhof), Mechelen (Klein Begijnhof), Oudenaarde, Overijse en Tienen.
Gent: Ter Hoyen: Gemengd type
Hoogstraten: Pleintype
Kortrijk: Stadstype
Leuven: gemengd type Lier: stadstype Mechelen: stadstype
Sint-Truiden: pleintype Tongeren: stadstype Turnhout: pleintype
begijnhoven van Aalst, Aarschot, Antwerpen, Borgloon, Diksmuide, Gent (Groot Begijnhof of Oud Begijnhof Sint-Elisabeth), Hasselt, Herentals, Leuven (Klein Begijnhof), Mechelen (Klein Begijnhof), Oudenaarde, Overijse en Tienen.
Nood aan opstellen projectfiches begijnhoven
Stagiair Nicola
UNESCO werelderfgoed
Niet UNESCO werelderfgoed
Fichebak | Methode
referenties als leermeester financiële en juridische inzichten wat werkt wel en niet? waarom (niet)?
Fichebak | Doel
infoverzameling HBO
UNESCO Werelderfgoed Beschermd o.e.g.
Juridische toestand
→ eigendomssituatie
→ gebruik
→ beperkingen/verplichtingen
→ …
Vastgoedinfo
→ type bebouwing
→ toestand
→ restauratie verleden → oppervlaktes → …
Immo
→ te koop
→ te huur → erfpacht
Juridische toestand
⬫ Stad Hoogstraten
Eigenaar Gebruiker
→ kerkgebouw
⬫ VZW Het Convent
→ beheerder
→ Verkoop via erfpacht
⬫ Kerkfabriek Sint-Jan
Evangelist
→ kerkbeheer
⬫ leden Het Convent
→ Wonen
→ 34 gezinnen
⬫ Stad Hoogstraten
→ Stedelijk Museum
→ tuinen en wegen
⬫ Verenigingen
→ Vergaderzaal
Gebouwen #
⬫ ja
Erfpacht Algemeen
→ 99 jaar
→ kan verkocht worden binnen 99j termijn
Adres
⬫ Begijnhof
2320 Hoogstraten
⬫ 16 951 m² totaal
⬫ Restauraties
→ 1992: plannen voor restauratie Het Convent
→ 1998: oplevering door leden Het Convent
⬫ Alle woningen eigendom van de leden Het Convent, restaurateurs v/h begijnhof
→ eigendomssituatie
→ gebruik
→ beperkingen/verplichtingen → …
Vastgoedinfo
→ type bebouwing → toestand
→ restauratie verleden → oppervlaktes
Immo
→ te koop
→ te huur → erfpacht
⬫ Stad Lier
Eigenaar Gebruiker
→ Openbaar domein
⬫ O.C.M.W.
→ Grond & woningen (57)
→ 3 mits erfpacht
⬫ Kerkfabriek Sint-Gummarus
→ Woningen
→ Kerk
⬫ Privé
→ Woningen (3)
Gebouwen #
⬫ Woonhuis
⬫ Convent
⬫ Pastorij
⬫ Infirmerie
⬫ Kerk
Juridische toestand
⬫ Particulier
→ Wonen
⬫ Stad Lier
→ Museum, Publiek
Gebruik Grondopp.μ Xtra
⬫ ja
Erfpacht Algemeen
→ # jaar
→ 3 woningen (O.C.M.W.)
Adres
⬫ Begijnhofstraat 2500 Lier
weinig sporen over als convent Kerkfabriek O.C.M.W.
⬫ 22.309 m² totaal
⬫ Restauratieplannen (2j)
→ 45 woningen ‘20-’25
⬫ # eigendommen O.C.M.W.
→ verhuurd/in gebruik door Kerkfabriek/ Lier
⬫ # eigendommen Kerkfabr.
→ verhuurd/in gebruik door O.C.M.W./ Stad Lier
→ eigendomssituatie
gebruik
beperkingen/verplichtingen
Vastgoedinfo → type bebouwing
toestand
restauratie verleden
oppervlaktes
Immo
te koop
te huur
erfpacht
Fichebak | Begijnhoven
Juridische toestand
Eigenaar Gebruiker
⬫ Stad Kortrijk → Verhuur
Gebouwen #
⬫ Woonhuis
⬫ Convent
⬫ Grootjuffrouw
⬫ Kerk
⬫ Kapel
⬫ Particulier
→ Wonen via huur
⬫ Stad Kortrijk
→ Belevingscentrum
⬫ Commerciële uitbating
→ Horeca
⬫ vzw
Gebruik Grondopp.μ Xtra
⬫ nee
Erfpacht Algemeen
maandelijkse huur ⬫ 6737 m²
Restauratiejaren
→ eigendomssituatie
→ gebruik → beperkingen/verplichtingen
Vastgoedinfo
→ type bebouwing
→ toestand
→ restauratie verleden
oppervlaktes → …
Immo
→ te koop → te huur
erfpacht
Adres
⬫ Begijnhofstraat 2 8500 Kortrijk
Extra info van..
⬫ 34 leden van Het Convent hebben de restauratie geïnitieerd in 1992. Elk lid had een woning die hij/zij moest restaureren. Dezelfde 34 gezinnen zijn momenteel nog steeds eigenaar van hun gerestaureerde woningen onder een erfpacht van 99j.
⬫ Binnen deze jaren mogen ze het erfpacht verkopen (enkelalsde restauratieafwas,omwinstmargestegentegaanwaarbijmensenhun onafgewerktewoningverkopenmetwinstnadatdeomgevende woningenalgerestaureerdzijnenkansopslagendusbevestigen)Maar na de 99j gaat deze terug naar Het Convent.
Extra info van..
Juridische toestand → eigendomssituatie → gebruik → beperkingen/verplichtingen
… Vastgoedinfo → type bebouwing → toestand → restauratie verleden → oppervlaktes
Extra info van..
Extra info van..
Immo → te koop → te huur → erfpacht
Woningen immo
Fichebak | Begijnhoven
Juridische toestand
eigendomssituatie
gebruik
beperkingen/verplichtingen
Vastgoedinfo
type bebouwing
toestand
restauratie verleden
oppervlaktes
Immo
te koop
te huur
erfpacht
Woningen foto’s immo
Fichebak | Begijnhoven
Juridische toestand
→ eigendomssituatie
→ gebruik
→ beperkingen/verplichtingen →
Vastgoedinfo
→ type bebouwing
→ toestand
→ restauratie verleden
oppervlaktes
Immo → te koop
te huur
erfpacht
Woningen foto’s immo
Fichebak | Begijnhoven
Juridische toestand
→ eigendomssituatie
→ gebruik → beperkingen/verplichtingen →
Vastgoedinfo
→ type bebouwing
→ toestand
→ restauratie verleden → oppervlaktes
Immo → te koop
te huur
erfpacht
Juridische toestand
Extra info van..
Extra info van..
Extra info van..
⬫ Woonhuis 1 renovatiejaar 2019 te huur per nacht
⬫ Woonhuis 2 bouwjaar 2018 te huur per nacht
⬫ Woonhuis 3 bouwjaar 1978 renovatiejaar 2016
⬫ Woonhuis 4 bouwjaar 2018 CV op gas verwarming dubbel glas
⬫ Hoeve 5 gas verwarming renovatie oude paardenstal 1984 renovatie woning 2000, vernieuwd dak 2015
Extra info van..
eigendomssituatie
gebruik
beperkingen/verplichtingen
Vastgoedinfo
type bebouwing
toestand
restauratie verleden
oppervlaktes
Fichebak | Bundeling Begijnhoven