Studie - alternatieve ontwikkelings- en financieringsmodellen voor moeilijk te herbestemmen erfgoed

DRAAIBOEK ALTERNATIEVE ONTWIKKELINGS- EN

FINANCIERINGSMODELLEN VOOR MOEILIJK TE HERBESTEMMEN ERFGOED

COLOFON OPDRACHTGEVER

Deze studie kwam tot stand in opdracht van de stad Leuven, dienst onroerend erfgoed.

AUTEUR

Miss Miyagi

Miss Miyagi initieert en coördineert de ontwikkeling van maatschappelijke en innovatieve vastgoedprojecten die bijdragen aan een meer dynamische, warme en betaalbare leefomgeving. Hiervoor ontwikkelde ze een ecosysteem van diensten om eigenaars van bijzondere panden, beleidsmakers en mensen of organisaties met een ruimtevraag bij te staan in elke fase van het proces.

PEER REVIEW

Prof. Koen Van Balen

Directeur Raymond Lemaire Internationaal Centrum voor Conservatie (RLICC)

Marc Bauwens

Directeur van het autonoom gemeentelijk stadsontwikkelingsbedrijf Leuven (AGSL)

Joke Buijs

Adviseur monumentenbeleid Stad Leuven

ALTERNATIEVE ONTWIKKELINGS- EN FINANCIERINGSMODELLEN VOOR MOEILIJK TE

HERBESTEMMEN ERFGOED

De laatste jaren wordt vanuit het Vlaamse en stedelijke beleid hard ingezet op het herbestemmen van bouwkundig erfgoed vanuit de visie dat gebruik de beste garantie is op behoud. Maar niet elk waardevol gebouw is bij verlies van haar oorspronkelijke functie even gemakkelijk te herbestemmen. Daarom wordt na jaren van leegstand vaak gekozen voor sloop of gekeken naar overheden om zelf te investeren omwille van de grote maatschappelijke meerwaarde.

In het kader van een herbestemmingsonderzoek voor de Toewip besloot de stad Leuven de opdracht uit te schrijven voor de opmaak van een draaiboek voor alternatieve ontwikkelings- en financieringsmodellen voor moeilijk te herbestemmen erfgoed. Daarin moet onderzocht worden hoe gebouwen een nieuw gebruik kunnen krijgen, mét behoud van de erfgoedwaarde zonder dat de financiering volledig terecht komt op de schouders van de overheid.

Oktober 2019

Ook in Leuven werd de laatste jaren sterk ingezet op de herbestemming van bouwkundig erfgoed. Via een beknopte contextverkenning willen we een beter inzicht krijgen in de meest gangbare ontwikkelingsstrategieën. Hiervoor kijken we naar enkele belangrijke dossiers van de laatste jaren in de Leuvense binnenstad:

2. Het Depot

3. De Molens Van Orshoven

4. Het historisch stadhuis

5. De Stokerij

6. De Smidse

7. Stadsomwalling Hertogensite

8. Hal5

9. Opek

10. HistarUZ

11. Tafelrond

12. Sint Jacobskerk

13. De predikherenkerk

14. De Silo Vaes en Zonen

15. Het Stuk

16. Botanico

17. Museum M

18. De Toewip

19. In Zeelandt

Vanuit het onderzoek naar alternatieve ontwikkelings- en financieringsmodellen is het interessant om te kijken wie het voortouw neemt in de ontwikkeling en de financiering van de projecten. Daarin herkennen we drie grote groepen:

1. DE STAD NEEMT HET INITIATIEF

Hieronder vallen o.a. het Depot, Museum M, het historische stadhuis, de Predikherenkerk, de Sint-Jacobskerk, de Molens Van Orshoven (rev1), maar ook deels het Stuk, Opek, Hal5, ...

2. PROFESSIONELE ONTWIKKELAARS NEMEN HET INITIATIEF

Hieronder vallen o.a. de Molens Van Orshoven (rev 0), de Stokerij, de Smidse, een deel van de stadsomwalling van de Hertogensite, HistarUZ, ...

Met alternatieve ontwikkelaars bedoelen we partijen die verantwoordelijk zijn voor de ontwikkeling van een vastgoedproject zonder dat dit hun (hoofd) professionele activiteit is. Hieronder vallen o.a. de Hoorn, Tafelrond, de Silo Vaes en Zonen, Botanico, maar ook deels het Stuk, Opek en Hal5, ...

Op de volgende pagina’s wordt, op basis van input van diverse stadsdiensten, eigenaars of uitbaters, zeer summier de ontwikkelingscontext van de referenties geschetst. Nadien wordt getracht enkele kritische succesfactoren aan te halen om een beter inzicht te krijgen in de opportuniteiten en de uitdagingen van het ontwikkelingsmodel.

3. ALTERNATIEVE ONTWIKKELAARS NEMEN HET INITIATIEF

1. De Hoorn

Quickscan

Het Depot

De stad Leuven verbouwt als eigenaar de site met eigen (55%), Vlaamse (25%) en provinciale middelen (3%) en geeft een erfpacht van 36 jaar aan de autonome vzw Het Depot die het saldo van de werken financiert en de uitbating op zich neemt.

Het historische stadhuis

De stad Leuven verbouwt als eigenaar de site met eigen en Vlaamse middelen, en neemt de uitbating op zich. Naast ruimte voor activiteiten zoals huwelijken, recepties en ontvangsten, gemeenteraad en wijkcommissariaat wordt het stadhuis een plek voor onthaal én een participatieve erfgoedwerking, waarbij verhalen van de stad en het stadhuis het uitgangspunt vormen. De herbestemming krijgt vorm samen met de Leuvenaar. Voor en tijdens de verbouwing en renovatie zullen testprojecten proefdraaien in het stadhuis.

Museum M

De stad Leuven verbouwt als eigenaar de site met eigen en Vlaamse middelen en richt een autonoom gemeentebedrijf op (Museum M) die de uitbating op zich neemt. De uitbating van het M café vormt een onafhankelijke concessie.

De huidige Stuk locatie kwam tot stand als samenwerking tussen STUK kunstencentrum vzw, de stad Leuven en de KULeuven. STUK is gehuisvest in een pand van de KULeuven die een erfpacht van 50 jaar uitschreef en mee de verbouwing van een aantal ruimtes financierde die het ook zelf in gebruik houdt (auditorium, ensemblezaal, bureaus ...). STUK was bouwheer en stond zelf in voor de financiering van de rest van de verbouwing met de steun van Vlaamse gemeenschap, stad en provincie.

Het Stuk

1. DE STAD NEEMT HET INITIATIEF

De Predikherenkerk

Eén van de oudste monumenten van de stad wordt sinds de jaren ‘90 gebruikt als culturele repetitieen presentatieruimte en wordt uitgebaat door het Leuvense cultuurcentrum 30CC.

Opek

Het douane-entrepot was een tijdelijke locatie (met het oog op de herbestemming van de Molens Van Orshoven) voor vzw TPAKT die diverse Leuvense kunstenorganisaties bundelt. De stad investeerde de basismiddelen voor de verbouwing en vzw TPAKT neemt de uitbating van de infrastructuur op zich. Kort daarop werd - door het succes van de verbouwing en het uitblijven van een project voor de Molens van Orshoven - een erfpacht van 27 jaar afgesloten tussen de stad en vzw TPAKT. De uitbating van het café vormt een onafhankelijke concessie.

Hal5

Op vraag van enkele buurtbewoners en verenigingen voerde het AGSL een casco-renovatie uit aan het beschermde monument Hal5 op de Centrale Werkplaatsen. Daarna werd via een publieke procedure een tijdelijke concessie van 5 jaar afgesloten tussen het AGSL en vzw Hal5 die de gebruikers verenigt en zelf moet instaan voor de financiering en uitbating van de invulling.

Sint Jacobskerk

De stad nam de kerk in erfpacht van de kerkfabriek voor een duur van 27 jaar. Momenteel worden stabiliteitswerken uitgevoerd. Voor de tijdelijke invulling onderzoekt de stad een model gelijkaardig aan Hal5 met een grote responsabilisering van private of civiele partijen. Herbestemmingsonderzoek zal ook moeten uitwijzen of en in welke mate de kerk nog gerestaureerd zal worden.

Quickscan

In Zeelandt

Een projectontwikkelaar renoveerde het gebouw

In Zeelandt tot kantoorgebouw en verhuurt het in afwachting van een verkoop (na voltooiing van de omliggende eigen projecten). De inschatting is dat de herbestemming marktconform mogelijk is door de beperkte complexiteit van het gebouw en de rendabele bestemming.

De Smidse

Een projectontwikkelaar renoveerde De Smidse tot gemengde food hall + event locatie en verhuurt de site in afwachting van een verkoop. De eerste twee jaar wordt de beschikbare ruimte onder de marktprijs verhuurd om de opstart mogelijk te maken. De return voor de ontwikkelaar op korte termijn zit in het verhogen van de buurtkwaliteit met het oog op de realisatie (en verkoop) van het totaalproject.

Histar UZ Hertogensite

HistarUZ (museum over de geschiedenis van de universitaire ziekenhuizen) bevindt zich vandaag in het Instituut Maisin op de Hertogensite dat door een projectontwikkelaar herbestemd wordt naar woonzorgcentrum. Daardoor moet HistarUZ verhuizen en is dit dossier in een snel tempo opgestart. Na gesprekken tussen KU Leuven, UZ Leuven en de projectontwikkelaar werd afgesproken HistarUZ te herlocaliseren naar het tweede anatomisch theater en snijhuis op Hertogensite. De herbestemming werd recent vergund. In tegenstelling tot andere zones op de Hertogensite, waarbij geëist werd om erfgoed te herbestemmen vóór de realisatie van nieuwbouw, is de snelheid in dit dossier het gevolg van de globale ontwikkelingstiming.

2. PROFESSIONELE ONTWIKKELAARS NEMEN HET INITIATIEF

De Stokerij

Een projectontwikkelaar plant de renovatie van de Stokerij tot gemengde culturele bestemming. De definitieve bestemming en uitbater (of koper) is nog niet bekend. De inschatting is dat het moeilijk is om een geschikte coalitie te vinden die de kloof tussen het financieel weinig aantrekkelijke én exploitatie-intensieve programma enerzijds en de marktconforme herontwikkeling anderzijds kan dichten.

Restauratie fragment historische stadsomwalling

Voor het stadsontwikkelingsproject van de Hertogensite kon de stad Leuven, zonder eigenaar te zijn, diverse erfgoedeisen opleggen via de realisatieconvenant onroerend erfgoed, in uitvoering van de brownfieldconvenant. De stadsomwalling wordt gerestaureerd door de projectontwikkelaar en daarna kosteloos overgedragen aan de stad.

De Molens Van Orshoven (rev 0 en rev1)

Revisie 0: De Molens Van Orshoven werden in het RUP aangeduid als een culturele bestemming en gekocht door een projectontwikkelaar als onderdeel van het project ‘Tweewaters’. Bij gebrek aan een duidelijk afsprakenkader bleef een herbestemming achterwege en werden eerst de omliggende residentiële (nieuwbouw-) projecten zoals de Balk Van Beel, De Ark en De Twist gerealiseerd.

Revisie: 1: De Stad besluit in 2016, als onderdeel van het Vaartopia project, om de site aan te kopen. Er wordt gedacht aan een ontwikkelingsmodel tussen Opek en Hal5 met een tijdelijke ontwikkeling als MaakLeerPlek, inspraak en beheersverantwoordelijkheden voor partners maar met een grotere rol bij de stad qua ontwerpopvolging en investeringen.

Quickscan

De Hoorn

7 Leuvense ondernemers kochten de voormalige brouwerij De Hoorn om ze te herbestemmen, uit te baten én zelf te gebruiken als gemengde creatieve hub met horeca- en eventruimten. De meerwaarde op korte termijn ligt in het gebruik en de uitdagende herbestemming van een Leuvens monument. De financiële meerwaarde kan enkel op lange termijn gerealiseerd worden. Door een gebrek aan financiering werd het project gefaseerd ontwikkeld. Miss Miyagi is verantwoordelijk voor de coördinatie van beide fasen (2007-2012 en 2015-2020).

Tafelrond

Een lokale ondernemer restaureerde het gebouw Tafelrond tot een hotel met horeca en eventfaciliteiten. Hiervoor werden ook restauratiepremies verkregen van Vlaamse overheid en stad. De inschatting is dat dit geen eenvoudige businesscase is door de complexiteit van het programma.

De Silo Vaes en Zonen

Een Leuvens productiehuis kocht de voormalige silo van een projectontwikkelaar die de rest van het bouwblok ontwikkelt met service flats. Het productiehuis wil een gemengde creatieve hub (voor eigen gebruik) met horeca ontwikkelen. Ook hier ligt de meerwaarde in het eigen gebruik op korte termijn en het investeren van huurgelden in een eigen vastgoedproject op lange termijn.

Botanico

Op de Hertogensite verkocht de projectontwikkelaar het grootste deel van de voormalige stadsschool aan een groep cohousers die (onder begeleiding van cohousing projects) het gebouw herbestemden tot een cohousing met 28 wooneenheden.

3. ALTERNATIEVE ONTWIKKELAARS NEMEN HET INITIATIEF

Hal5

Zoals eerder aangegeven is het soms onduidelijk wie precies het initiatief nam voor project Hal5. De stad of de gebruikers? Het is net de wisselwerking tussen de stad en de gebruikers die de huidige tijdelijke herbestemming mogelijk maakte. Miss Miyagi was mede-initiatiefnemer en coördineerde de herbestemming van Hal5 in opdracht van de vzw Hal5.

• De stad kocht de terreinen en gaf de hallen een maatschappelijke bestemming in het masterplan. Een poging tot een definitieve herbestemming was echter weinig succesvol.

• Buurtbewoners gaven aan een inhoudelijk en financieel plan te kunnen ontwikkelen voor een tijdelijk gebruik van de leegstaande hallen.

• De stad investeerde in de casco renovatie en organiseerde een open call voor projecten voor een tijdelijk gebruik.

• Buurtbewoners en buurtorganisaties vormden de vzw Hal5 die als bouwheer instaat voor de ontwikkeling, financiering en uitbating van het project. Vzw Hal5 is daardoor ook zo’n alternatieve ontwikkelaar.

• De stad organiseert bijkomende ondersteuning om bepaalde eigen doelstellingen te realiseren in Hal5 zoals een korting voor verenigingen op de eventruimtes. Daarnaast investeert de stad (via het AGSL) in de aanleg van de buitenruimte.

• vzw Hal5 stelt zich kandidaat om als partner betrokken te worden bij de definitieve herbestemming.

Opportuniteiten en uitdagingen

Hoewel de quickscan zeer beperkt is, kunnen er lessen uit getrokken worden over de opportuniteiten en uitdagingen van de verschillende ontwikkelingsstrategiën.

In de eerste plaats kan gesteld worden dat Leuven in de laatste 15 jaar een aantal spraakmakende herbestemmingen rijker is geworden. Deze projecten zijn bovendien sterk vertegenwoordigd in diverse architectuurprijzen en vormen op lokaal én bovenlokaal niveau een meerwaarde voor de stad.

PROJECTEN DIE DE STAD ZELF INITIEERDE

Hier zien we in de eerste plaats dat de rol die de stad (of aanverwante diensten zoals het AGSL) op zich genomen heeft heel divers is:

• Projecten die van A tot Z ontwikkeld, gefinancierd en beheerd worden door de overheid (predikherenkerk, Museum M...)

• Projecten waar de stad het initiatief neemt van de ontwikkeling, maar op zoek gaat naar een (semi-) onafhankelijke uitbater (Depot, Stuk, Opek, Hal5, ...).

De ondersteuning kan dan ook zeer divers zijn: Het aankopen of renoveren van infrastructuur, renteloze leningen, (betaalbare) erfpachten, omgevingsaanleg, huursubsidies, facilitair beheer, ... We herkennen een tendens om een nieuwe rolverdeling te onderzoeken om verantwoordelijkheden en investeringen te delen met de gebruikers, zowel bij de ontwikkeling als in het beheer (Opek, Hal5, Molens Van Orshoven rev 1, Sint Jacobs Kerk...).

PROJECTEN VAN PROFESSIONELE ONTWIKKELAARS

Hier zien we dat herbestemmingen logischerwijs vooral succesvol zijn wanneer het gebouw en de rechtszekerheid een economisch rendabel programma toelaten. In de praktijk zien we een zeer sterke focus op residentiële ontwikkelingen (appartementen, service flats, studenten, ...) of kantoren. De meer

complexe herbestemming van historische gebouwen wordt vaak als stedenbouwkundige last binnen een grotere ontwikkeling opgelegd aan ontwikkelaars.

Dit heeft vóór en nadelen. Een projectontwikkelaar heeft bv. in een vroeg stadium De Smidse gerenoveerd (zie hiernaast) maar in de Vaartkom is dit eerder een uitzondering. Daar blijkt dat complexere niet residentiële herbestemmingen, ondanks de verplichting tot renovatie, pas zeer laat (of niet) opgestart worden en niet altijd succesvol zijn (Stokerij, Molens Van Orshoven rev 0, ...). Daarom werd in het RUP voor de Hertogensite opgenomen dat binnen iedere zone eerst het erfgoed herbestemd moet worden voor aan nieuwbouw begonnen kan worden. Ook dit heeft vóór en nadelen. (zie hiernaast)

PROJECTEN VAN ALTERNATIEVE ONTWIKKELAARS

Hier valt vooral de programmatorische diversiteit en hoge graad van experiment op, die meestal geïnitieerd wordt door de eigenheid van het te herbestemmen gebouw. Dit zorgt in veel gevallen voor een interessante stedelijkheid die weliswaar sterk exploitatieafhankelijk is. Cruciaal hierbij is de blijvende betrokkenheid en het netwerk van de alternatieve ontwikkelaar. Deze dynamiek herkennen we ook bij stedelijke gebouwen met (semi-) onafhankelijke uitbatingen zoals Het Depot, Hal5, Opek, ... Waar voor de professionele ontwikkelaar het mantra ‘locatie, locatie, locatie’ geldt, is dat voor de alternatieve ontwikkelaar: ‘relatie, relatie, relatie’

Deze alternatieve ontwikkelaars kampen dan weer vaker met (voor-)financieringsuitdagingen en werken vaak niet binnen een groter geheel waardoor het opnemen van stedenbouwkundige lasten niet eenvoudig is én de reikwijdte van de projecten soms beperkt of geïsoleerd wordt.

Het is opvallend dat de Leuvense architectuurprijs van de laatste drie edities door de vakjury werd toegekend aan projecten van alternatieve ontwikkelaars: Opek (2012), De Hoorn (2015), Hal5 (2019).

DE SMIDSE

Een projectontwikkelaar renoveerde in een vroeg stadium De Smidse en stelt ze (aan een gereduceerd tarief) ter beschikking aan lokale ondernemers, o.a. met het oog op het verhogen van de aantrekkelijkheid en de verkoopbaarheid van toekomstige projecten in de buurt. Kritische stemmen vinden dat de invulling te veel afgestemd is op het toekomstige doelpubliek van de residentiele ontwikkelingen en stellen zich vragen bij de duurzaamheid van het exploitatiemodel na de afronding van de omliggende projecten. Zeker is wel dat de smidse op korte termijn, op een kwalitatieve manier gerenoveerd werd mét een (minstens voorlopige) publieke bestemming.

ERFGOEDPANDEN HERTOGENSITE

In het RUP Hertogensite werd vastgelegd dat per ontwikkelingszone eerst de werken aan de erfgoedpanden dienen opgestart te worden. We zien echter dat de impact op de wijk vaak beperkt is omdat er in een vroege fase zelden gekozen wordt voor een risicovolle exploitatie (met de Smidse als uitzondering). Een verhoogde aantrekkelijkheid van de buurt in een latere fase kan voor méér geïnteresseerde partijen zorgen voor een herbestemming (zie hieronder Stokerij). Een vervroegde herbestemming laat dan zeker kansen liggen én zorgt ook voor een verhoogd financieel risico bij de ontwikkelaar waardoor erfgoedlocaties weer minder interessant worden.

DE HOORN

De voormalige brouwerij De Hoorn werd in 2007 gekocht door enkele Leuvense ondernemers die in 2008 noodgedwongen het project moesten faseren in twee delen (2007-2012) en (2015-2020) omdat De Hoorn NV zonder ontwikkelingsvoorgeschiedenis ten tijde van de bankencrisis geen bankfinanciering kon krijgen voor het geheel. Hoewel de eerste fase (net) financieel levensvatbaar blijkt, zou de herbestemming waarschijnlijk toch niet opgestart geraakt zijn zonder de mogelijkheid voor een nieuwbouw uitbreiding.

DE STOKERIJ

De Stokerij is een historisch gebouw binnen een groter gebied dat ontwikkeld wordt door één ontwikkelaar. In het masterplan werden genoeg ontwikkelbare m² vergund vanuit de redenering dat de grondwaarde van De Stokerij gereduceerd kan worden om een culturele herbestemming mogelijk te maken. Toch wordt vandaag in De Stokerij een project ontwikkeld dat zowel de waarde van het bestaande gebouw als de bijkomende ontwikkelbare m² in het gebouw moet optimaliseren. O.a. hierdoor is de stad Leuven, die het gebouw wilde herbestemmen tot een gemengde culturele locatie als onderdeel van het Vaartopia project, er niet in geslaagd om het gebouw te kopen van de projectontwikkelaar.

Opportuniteiten en uitdagingen

De opdeling in drie categorieën is uiteraard nooit een zuivere opdeling. Combinaties van actoren en financiering zijn meer de regel dan de uitzondering in succesvolle herbestemmingen. Net deze hybride rolverdelingen zijn veelbelovend.

De quickscan toont ook een andere belangrijke succesfactor: de matchmaking tussen gebouw, gebruiker en investeerder.

• Gebouw - gebruiker: Wanneer herbestemmingen programmatorisch verder bouwen op de specifieke beperkingen en opportuniteiten van het gebouw is de herbestemmingskost lager en de gecreëerde meerwaarde groter en unieker.

• Gebouw - investeerder:

Wanneer een investeerder (privé of overheid) een inhoudelijke band heeft met een gebouw bekijkt hij de herbestemming niet louter vanuit het financiële oogpunt.

• Gebruikers - investeerders: Wanneer een investeerder naast een financiële relatie ook een inhoudelijke relatie heeft met de gebruikers (of zelf de gebruikers is) zien we dat die relatie de noodzakelijke synergie tussen ‘de hardware’ en ‘de software’ versterkt en dus ook de kans op een succesvolle herbestemming.

Tot slot kan geconcludeerd worden dat het voor professionele ontwikkelaars vooral moeilijk is om exploitatie-intensieve herbestemmingen (wat vaak het geval is bij publieke programma’s) succesvol af te ronden. Daarnaast heeft het vóór en nadelen om een ontwikkelaar te verplichten complexe herbestemming snel aan te vatten.

De belangrijkste conclusie is dat het belangrijk is om de juiste ontwikkelaar/investeerder te koppelen met het juiste gebouw en de juiste gebruikers en hiervoor nieuwe samenwerkingsvormen te verkennen.

De Hoorn: matchmaking gebouw-gebruiker-investeerder

Het beschermde monument, met al zijn verloren hoeken, bleek een goede match met de creatieve economie. Het overaanbod van restruimten werd omgebouwd tot een (specifiek voor de creatieve economie) belangrijk netwerk van informele ontmoetings- en vergaderruimten en de historische brouwzalen werden event of horeca ruimten. De Leuvense eigenaar/gebruikers keken qua investering naar het eigen gebruik, het financieel rendement op zeer lange termijn (geen dividend de eerste 15 jaar) en het eerherstel voor dit belangrijke Leuvense monument. Toen halfweg de werf extra geld nodig bleek, werd een investeringsronde georganiseerd waarbij 15 Leuvenaars, voornamelijk ‘captains of industry’ zich via een beperkte kapitaalverhoging inkochten. Ook voor de tweede fase kwamen enkele nieuwe ondernemers mee aan boord met een gelijkaardige investeringsmotivatie.

Hal5: matchmaking gebouw-gebruiker-investeerder

Voor Hal5 werd specifiek gezocht naar partijen die geen probleem hadden met de sterke restricties van het pand (thermisch en akoestisch slecht geïsoleerd midden in een dens woongebied). Bovendien werd de mix van gebruikers gecureerd om de kruisbestuiving en maatschappelijke impact te verhogen. Na de tijdelijke instandhoudingswerken en de toewijzing door het AGSL werd Hal5 op een half jaar tijd ontwikkeld, gebouwd en gefinancierd (400.000 euro) door de betrokken gebruikers en sympathisanten uit de buurt. De gebruikers verenigden zich in een vzw die het maximum van de WIN-WIN lening (200.000 EUR) kon verzamelen bij sympathisanten en buurtbewoners in schijven van EUR 2.500, 5.000 en 10.000. Triodos Bank had zich voordien geëngageerd om het opgehaalde bedrag te verdubbelen via een lening zonder hypotheek.

Miss Miyagi ontwikkelde een methodologie om de matchmaking tussen gebouwen, gebruikers én investeerders te verbeteren met het oog op een kwalitatieve en duurzame herbestemming.

De methodologie combineert drie concepten die we eerst theoretisch toelichten:

1. Design Thinking

2. The Upstream Model

3. Commons als derde weg

Design Thinking

Design Thinking is een methode die elementen uit de toolkit van ontwerpers gebruikt (zoals verbeelding en experiment) om tot innovatieve oplossingen te komen voor complexe combinaties van uitdagingen. Design Thinking kan in het kort beschreven worden als een iteratief proces waarbij men op basis van input van stakeholders zo snel mogelijk een geïntegreerde, inspirerende en werkbare oplossing op tafel legt (een prototype of sneuvelvoorstel) waarvan men niet claimt dat ze meteen de juiste is, maar die men gebruikt als katalysator om snel inzicht te krijgen in de mogelijke oplossingen, die dan weer verbeterd kunnen worden in de volgende iteratie.

Deze methode laat toe om op zeer korte termijn inzichten te krijgen in geïntegreerde oplossingen die bovendien maximaal verder bouwen op de kennis van de aanwezige stakeholders. Hierdoor wordt het draagvlak bij de stakeholders ook sterk vergroot. Deze methode heeft bv. voor een revolutie gezorgd in Silicon Valley waar veel sneller betaversies gebruikt worden in een constant traject van verbetering.

Deze methodiek staat haaks op veel klassieke herbestemmingstudies waarbij het ruimtelijk luik te eenzijdig en te veel in detail wordt uitgewerkt. Het is interessanter om het ontwerpwerk in de eerste

fase te reduceren en aan te vullen met input van mogelijke geïnteresseerde gebruikers, onderzoek naar verdienmodellen, exploitatiestructuren, …

Per iteratie onderscheiden we verschillende fasen:

1. Observeren: maximaal input krijgen van de diverse stakeholders over de context.

2. Definiëren: de relevante randvoorwaarden of uitdagingen durven benoemen.

3. Idee-vorming: een zeer brede waaier van mogelijke oplossingen bedenken voor de relevantste uitdagingen.

4. Prototype: een werkbare ‘draft’ versie ontwikkelen van een ‘integraal’ voorstel.

5. Testen: het voorstel laten evalueren door de stakeholders.

6. Implementeren: de zaken die in deze fase vastgelegd kunnen worden, worden vastgelegd.

De fasen zijn steeds afwisselend:

• Een ‘divergente stakeholder-input-fase ’ (punt 1, 3 en 5)

• Een ‘convergente expert-verwerkings-fase’ (punt 2, 4, 6)

6.IMPLEMENTEREN

6. IMPLEMENTEREN

De zaken die in deze fase vastgelegd kunnen worden, worden vastgelegd.

1. OBSERVEREN

1 . OBSERVEREN KEUZESMAKEN

Maximaal input krijgen van de diverse stakeholders over de context.

2. DEFINIËREN

5. TESTEN

Het voorstel laten evalueren door de stakeholders.

4. PROTOTYPE

Een werkbare ‘draft’ versie ontwikkelen van een ‘integraal’ voorstel.

4

De relevante randvoorwaarden of uitdagingen durven benoemen.

3. IDEE-VORMING

Een zeer brede waaier van mogelijke oplossingen bedenken voor de relevantste uitdagingen.

PROTOTYPE 3.IDEE-VORMING

The upstream Model

De theorie van het ‘Upstream Model’ werd ontwikkeld in het rapport ‘Cultural Heritage Counts for Europe (CHCFE)’ . Dit rapport werd gepubliceerd in 2015, is publiek toegankelijk en toont de vele voordelen van erfgoed aan voor de Europese economie, maatschappij, cultuur en het milieu. Het rapport bevat ook beleidsaanbevelingen over hoe het maximale potentieel van erfgoed ‘gevaloriseerd’ kan worden.

Het CHCFE-project werd uitgevoerd met de steun van het EU Culture programma en werd gecoördineerd door Europa Nostra via een stuurgroep van projectpartners:

• ENCATC (The European Network on Cultural Management and Policy)

• Europa Nostra

• Heritage Europe (The European Association of Historic Towns and Regions)

• The Heritage Alliance England

• The International Cultural Centre (Krakow, Poland)

• The Raymond Lemaire International Centre for Conservation at the University of Leuven (Belgium)

Op pagina 195 van het CHCFE rapport wordt de theorie rond het Upstream Model toegelicht, als tegenvoorstel voor het meer klassieke downstream model.

Het downstream model stelt dat een klassieke erfgoedinvestering (een investering met als enige doel de restauratie of herbestemming van erfgoed) een grote kans heeft om bij te dragen aan de vier pijlers van duurzame ontwikkeling zoals geformuleerd door UNESCO:

• Economische ontwikkeling

• Sociale ontwikkeling

• Culturele ontwikkeling

• Milieu-technische ontwikkeling

Wanneer we bv. naar de restauratie van een kerk kijken, zien we dat dit werkgelegenheid creëert voor arbeiders, lokale sociale en culturele banden herstelt of versterkt en door een bestaand gebouw te hergebruiken, is de kans groot dat we minder grondstoffen verbruiken dan door een nieuw gebouw te bouwen. Zo’n restauratie draagt dus bij aan de vier pijlers van duurzame ontwikkeling maar de impact is eerder beperkt en weinig strategisch.

Het upstream model stelt dat cultureel erfgoed de potentie heeft om een veel grotere bijdrage te leveren aan duurzame ontwikkeling wanneer we de specificiteit van het culturele erfgoed als een hefboom gebruiken in lopende processen van economische, sociale, culturele en milieu-technische ontwikkeling. Omgekeerd kunnen we dan ook, wanneer we de koppeling maken, de financiering van deze processen (die in principe niet bedoeld zijn voor erfgoed), gebruiken om bij te dragen aan het culturele erfgoed in een systeem van gedeelde waardecreatie.

Deze manier van denken zorgt voor een win-win situatie voor zowel de duurzame ontwikkeling als de ontwikkeling van het cultureel erfgoed. Deze theorie wordt op de volgende pagina verder verduidelijkt aan de hand van een concrete toepassing van de theorie op De Hoorn.

Downstream model

Upstream model

Bron: Cultural Heritage Counts for Europe Report https://www.europanostra.org/our-work/policy/cultural-heritage-counts-europe/

The upstream Model: case study De Hoorn

ECONOMISCHE ONTWIKKELING

De inspirerende en uiterst gevarieerde werkomgeving sluit perfect aan bij de behoeften van de creatieve industrie. De verschillende ‘rest-ruimten’ tussen de diverse machines worden gebruikt als informele ontmoetingsplekken en vormen de ruggengraat van de coworking gemeenschap.

SOCIALE ONTWIKKELING

Grand Café De Hoorn is een sociale hotspot die werkt met de principes van sociale economie. Het eten en de ervaring die het Grand Café serveert zijn ‘marktconform’ maar een deel van de medewerkers zijn mensen die het moeilijk hebben op de reguliere arbeidsmarkt en nu een opleidingsprogramma volgen in het restaurant. (* zie volgende pagina)

De Hoorn ontwikkelde ook op eigen initiatief een pop-up park op een stuk braakliggend terrein naast het Grand Café, samen met lokale kunstenaars en een sociale organisatie uit de buurt.

CULTURELE ONTWIKKELING

De gedetailleerde restauratie van de verschillende brouwzalen en machines en het gebruik als evenementenlocatie dragen bij aan de brouwcultuur van Leuven en België. De Hoorn startte in 2015 ook het ‘Leuven Innovation Beer Festival’. Doorheen het gebouw werd bovendien een ‘Heritage trail’ ontwikkeld die de geschiedenis van het gebouw en het merk Stella Artois toelicht.

MILIEU-TECHNISCHE ONTWIKKELING

De Hoorn ontwikkelde een experimenteel hybride ventilatiesysteem. Het is een high tech systeem dat temperaturen en CO2-niveaus meet in alle ruimtes en de gebouwmassa van het erfgoed gebruikt om de verwarming en de ventilatie te regelen.

We kunnen dus concluderen dat de herbestemming van De Hoorn, vanuit de specificiteit van het gebouw, een wezenlijke en strategische bijdrage geleverd heeft aan de duurzame ontwikkeling van de maatschappij. Omgekeerd, en minstens even belangrijk, staat al de extra financiële ondersteuning die De Hoorn verzamelde, in relatie tot de hiernaast benoemde strategische acties rond de vier pijlers van duurzame ontwikkeling:

Economische ontwikkeling:

De Hoorn kreeg een subsidie van de Vlaamse overheid voor de uitbouw van een gespecialiseerd bedrijvencentrum en incubator voor de creatieve economie.

Sociale ontwikkeling:

De uitbating van het Grand Café kreeg financiële ondersteuning voor het programma van de sociale tewerkstelling en AB Inbev investeerde in de afwerking van het Grand Café als publieke trekpleister.

* De principes van de sociale economie in het Grand Cafe zijn anno 2019 deels afgebouwd na het uitstappen van de gespecialiseerde partner. De lopende contracten werden wel overgenomen.

Culturele ontwikkeling:

De Hoorn kreeg financiële steun van het familiefonds Inbev Baillet Latour voor de restauratie van de brouwinstallatie en de installatie van een Heritage Trail.

De Hoorn kreeg ook een restauratiepremie van de Vlaamse overheid, Provincie Vlaams Brabant en de Stad Leuven voor de restauratie van het gebouw.

Milieu-technische ontwikkeling:

De Hoorn kreeg een EFRO subsidie van Europa (met een co-financiering van het Vlaams Energie Agentschap) voor de ontwikkeling en implementatie van het hybride ventilatiesysteem.

Een groot deel van deze financiële steun is niet geconcipieerd als steun voor cultureel erfgoed maar kon geïnvesteerd worden in de herbestemming omdat de oorspronkelijke doeleinden (van diverse duurzame ontwikkelingen) gerealiseerd konden worden in én door de herbestemming van het cultureel erfgoed. Op deze manier draagt De Hoorn dus niet alleen bij aan duurzame ontwikkeling. De integratie van deze duurzame trajecten in het project was de enige manier om het project financieel levensvatbaar te maken en daarmee ook de enige manier om het cultureel erfgoed te beschermen en te onderhouden.

Deze integrale benadering van duurzame ontwikkeling was één van de belangrijkste redenen om de EU price cultural Heritage / Europa Nostra Award 2016 (categorie Instandhouding) aan De Hoorn te geven.

Onze samenleving wordt gestructureerd door twee dominante organisatiemodellen. De ‘Markt’ aan de ene kant en de ‘Overheid’ aan de andere kant. Uit die tegenstelling zijn eeuwenlang diverse hybride politieke modellen gegroeid en weer verdwenen (de welvaartsstaat, ...). Ook vandaag staat dit model onder druk.

Deze tegenstelling tussen ‘meer of minder markt of overheid‘ is echter een valse tegenstelling. Heel veel zaken worden namelijk niet of beperkt georganiseerd door deze twee organisatiemodellen. Doorheen diezelfde eeuwen zijn er dan ook diverse zoektochten geweest naar ‘een derde weg’: van de Kerk, via het Fascisme tot aan ecologisten waarbij zaken zoals geloof, onderlinge solidariteit, identiteit, biodiversiteit, ... belangrijke thema’s waren.

Vandaag wordt er gesproken over De Commons als derde weg. De Commons worden dan beschreven als: “Het gemeengoed van de mensheid of van concrete menselijke gemeenschappen waarbij een Common noch door de Overheid, noch door de markt wordt georganiseerd, maar een methode is die belangrijke bronnen van overleving en welvaart onder de soevereiniteit van een gemeenschap brengt en die ervoor zorgt dat die bronnen niet uitgeput raken en zo permanent beschikbaar blijven.” (1)

In het boek ‘Op Grond Van Samenwerking’ (2) worden twee belangrijke handvaten aangereikt om aan de slag te gaan met deze theorie.

1. Hoewel de concrete vertaling van de Commons misschien nog vaag is, is de idee van zo’n derde weg een krachtig instrument om op een andere manier naar de (valse) tegenstelling tussen ‘De Markt’ en ‘De Overheid’ te kijken, en dus ook naar concrete uitdagingen rond geloof, onderlinge solidariteit, biodiversiteit, ... Ook erfgoed heeft als cultureel gemeengoed een belangrijke wettelijke en morele plaats in deze derde weg.

2. De kracht van de derde weg ligt niet in het extremistisch nastreven van deze derde weg en het afzweren van de markt of de Overheid als organisatiemodellen. De geschiedenis heeft geleerd dat het voor geen enkele van de drie organisatiemodellen aangewezen is om deze op een extremistische manier na te streven. De kracht ligt net in het verkennen van hybride organisatiemodellen.

Wanneer we deze theorie eenvoudig grafisch weergeven, evolueren we van de één-dimensionale lijn tussen Overheid en Markt naar een tweedimensionale driehoek tussen Overheid, Markt en Commons: de ‘Democratische driehoek’.

In het eerste één-dimensionale systeem wordt de keuze dan herleid tot de vraag of er meer of minder Overheid nodig is. Dit zorgt niet alleen voor een onnodige ideologische polarisatie. Er schuilt nog een tweede valse tegenstelling in. Indien er slechts twee organisatiemodellen zijn is elke actie van het ene model een spiegel-reactie op een dominante actie van het andere model. Zo leeft het grootste deel van West Europa vandaag in een ‘marktstaat’ door de dominantie van het neo-liberalisme t.o.v. de staten.

In de twee-dimensionale driehoek ontstaat een vlak waarbij elk punt in de driehoek een unieke combinatie is van de Markt, de Overheid en de Commons. Aangezien erfgoed als cultureel gemeengoed een duidelijke plaats in deze Commons heeft, biedt deze theorie een kader om op een andere manier naar de rolverdeling van de overheid en de markt te kijken bij het herbestemmen van erfgoed.

(2)

(1) Bauwens, Michel. (2014). De commons als een nieuwe derde weg. Geraadpleegd op 24 oktober 2019 via www.mo.be/column/de-commonsals-een-nieuwe-derde-weg

Kuhk, A., Holemans, Dirk, & Van den Broeck, Pieter. (2018). Op grond van samenwerking: Woningen, voedsel en trage wegen als heruitgevonden commons. Berchem: EPO.

MARKT OVERHEID

COMMONS

MARKT OVERHEID

Miss Miyagi ontwikkelde een methodologie om de matchmaking tussen gebouwen, gebruikers én investeerders te verbeteren met het oog op een kwalitatieve en duurzame herbestemming (zie conclusie hoofdstuk 1). Deze methodologie gaat op een pragmatische manier aan de slag met de drie bovenstaande theorieën.

Hieronder wordt de methodologie summier samengevat. Op de volgende pagina’s worden alle stappen meer in detail toegelicht.

1. OBSERVEREN

In een eerste fase wordt zo veel mogelijk informatie verzameld over het te herbestemmen goed. Hierbij worden niet alleen objectieve gegevens verzameld (zoals plannen, historische informatie, stedenbouwkundige of bouwkundige informatie, ...) maar ook gepeild naar meer subjectieve informatie zoals bv. de betekenis van het goed voor diverse stakeholders.

2. DEFINIËREN

In de tweede fase wordt een synthesenota gemaakt die uit de grote hoeveelheid informatie de eigenheid van het pand en de belangrijkste uitdagingen destilleert die de sleutel vormen voor een succesvolle herbestemming.

3. IDEE-VORMING

Op basis van de gedestilleerde informatie wordt een ‘upstream workshop’ (zie verder) georganiseerd met intermediaire stakeholders. In deze workshop wordt onderzocht hoe die eigenheid van het pand ‘gevaloriseerd’ kan worden en welke stakeholders (gebruikers, investeerders, ...) daar voor nodig zijn.

PROTOTYPE

De zeer diverse ideeën uit de workshop worden verwerkt tot enkele herbestemmingsscenario’s die als doel hebben om (1) mensen te inspireren over wat kan en anderzijds (2) inzicht te geven in wat mag. Deze herbestemmingsscenario’s doen zeer concrete en geïntegreerde uitspraken over het programma, architectuur, exploitatie, financiering, ...

5. TESTFASE

In een volgende stap worden de herbestemmingsscenario’s gepresenteerd aan een grotere groep stakeholders. Zij kunnen feedback geven en aangeven of er interesse is om een bijdrage te leveren aan de herbestemming.

6. IMPLEMENTEREN

In de laatste stap worden de herbestemmingsscenario’s concreet gemaakt met reële coalities van geïnteresseerde gebruikers, investeerders, ...

4.

1. Observeren: informatie verzamelen

Het is belangrijk om een zo volledig mogelijk inzicht te krijgen in de randvoorwaarden en uitdagingen vóór er aan visievorming gedaan wordt.

• Analyse eigendomsstructuur en grenzen

• Staat van het gebouw

• Contextanalyse

• Bereikbaarheid

• Nabijgelegen faciliteiten

• Water- en groenstructuren

•

• Vergunde toestand en Stedenbouwkundig kader

• RUP/BPA/Gewestplan

• Gemeentelijke verordeningen

•

• Bijkomende juridische bepalingen

• Richtlijnen Natuur en Bos

• Overstromingsgebieden

• Erfdienstbaarheden of voorkooprechten

• Brandweer

• Historische vervuiling

•

• Historische context en erfgoedwaarde

• Inventaris of beschermingsbesluiten

• Bouwhistorisch onderzoek

• Archeologisch vooronderzoek

• ...

• Meer subjectieve informatie van stakeholders

• Persoonlijke ervaringen of appreciaties van gebruikers en buren

• Historische anekdotes

•

Deze informatie wordt op zeer diverse manieren verzameld:

• Sitebezoek

• Fotografisch verslag

• Onderzoek kaartmateriaal en luchtfoto’s

• Sonderingen

• Opmetingen

• Schattingsverslag

• Interviews

•

• ...

In de praktijk is het echter niet altijd eenvoudig of financieel te verantwoorden om in een vroeg stadium al deze informatie te verzamelen. Voor elke concrete site moet opnieuw afgewogen worden welke informatie op welk moment beschikbaar moet of kan zijn. Zo is de beschikbaarheid van een gedetailleerde opmeting een grote troef maar ook een grote kost in een vroege (onzekere) fase van een herbestemming. Idem voor de (destructieve) onderzoeken die een beter inzicht geven in de opbouw en staat van het gebouw.

Naast deze ‘objectieve’ gegevens worden dus ook de visie of de ambitie van betrokken stakeholders bevraagd zoals de eigenaar, overheidsdiensten zoals erfgoed, natuur en bos, ... Door met een open blik in dialoog te gaan, kan niet alleen op korte tijd veel informatie verzameld worden, de betrokkenheid van diverse actoren wordt ook vergroot. Dit is een eerste stap in de uitbouw van een netwerk rond een site.

ARCHIEF

Historische plannen Toewip

ANALYSE LUCHTFOTO’S

De staande wip ligt in een dens binnengebied en wordt ‘omarmd’ door de gebouwen van Kinepolis die ooit geïnteresseerd waren in de aankoop van het pand.

ANALYSE PLAN EN SNEDE

De staande wip heeft een specifieke snede en combineert 4 programma’s die vandaag sterk onderling verweven zijn: café, feestzaal, staande wip en woning van de eigenaar.

FOTOGRAFISCH VERSLAG EN INTERVIEW EIGENAAR

De beste manier om op korte termijn (cultureel) erfgoed te begrijpen is door met haar gebruikers, onderhouders, eigenaars te praten en samen het erfgoed ‘te beleven’.

SITEBEZOEK MET DIVERSE STEDELIJKE DIENSTEN

Café De Toewip heeft geen privatieve buitenruimte en is omsloten door de Kinepolis en een parking die ook dienst doet als nooduitgang voor het cinema complex. Deze logistieke omgeving, met weinig directe residentiële buren is een voordeel voor een mogelijke evenementiële herbestemming van de Toewip met haar feestzaal.

CONTEXTANALYSE

Analyse ligging en bereikbaarheid

2. Definiëren: inzichten benoemen

Uit de verzamelde informatie moeten de belangrijkste randvoorwaarden, specificiteiten van de site en uitdagingen gedistilleerd worden. Het is belangrijk om hier steeds multidisciplinair te werken en inzicht te geven in de volgende thema’s:

• Programmatorisch (wat is er, wat kan er)

• Ruimtelijk (wat is er, wat kan er)

• Technisch / structureel

• Waardevolle erfgoedelementen en -kenmerken

• Financieel

• Exploitatie

• Juridisch

Het is weinig relevant om meer in detail te treden aangezien deze oefening steeds maatwerk is per site. Eén concreet voorbeeld van de Toewip toont echter het belang aan van het multidisciplinair inzicht in de uitdagingen. De grootste uitdaging ligt namelijk niet in het ruimtelijk herbestemmen van het pand (met behoud van de staande wip) maar in het nieuw leven inblazen van het immaterieel erfgoed:

• De uitbating van een wipschietsessie is arbeidsintensief (twee personen per sessie) en wordt gedaan door vrijwilligers van diverse clubs.

• Een schietsessie kan enkele uren duren (met veel wachttijd tussen schietingen) en is dus vooral een sociale bijeenkomst (incl een glas bier) voor de vaak oudere leden van de diverse clubs.

• De sport op zich blijkt populair te zijn bij jongeren maar de toetreding tot de verenigingen en de langdurige sessies zijn te hoogdrempelig.

• Het verdienmodel voor de eigenaar van de staande wip is uitsluitend de verkoop van de drank.

• Door het dalende ledenaantal staat zowel het wipschieten zelf als het beheer van de staande wippen sterk onder druk en verdwijnen de laatste staande wippen één voor één.

Het is dus belangrijk om genoeg oog te hebben voor andere vormen van erfgoed dan onroerend erfgoed zoals roerend erfgoed en “gebruiken/tradities”. Die zijn op hun beurt vaak sterk vervlochten met het historische gebouw en moeten dus samen beoordeeld en aangepakt worden. De bevoegdheidsverdeling binnen de Vlaamse regering en administratie (die het gevolg zijn van de staatshervorming die afzonderlijke bevoegdheden geeft aan gewesten versus gemeenschappen) bemoeilijkt eigenlijk deze integrale visie.

De tweede grote uitdaging bleek de financiële verwachting van de eigenaar te zijn die veel hoger ligt dan zowel het schattingsverslag als (later) de financiële analyses van de mogelijke herbestemmingsscenario’s.

INZICHT GEBRUIK

Hoewel wipschieten in een laagdrempelige vorm (bv op jaarmarkten, feesten, ...) een aantrekkelijke sport blijkt, daalt het aantal leden van schietclubs de laatste jaren drastisch.

Café in de Toewip ligt in de Diestsestraat op minder dan 5 minuten wandelen van het station van Leuven. Dit soort centrale ligging vlak bij het treinverkeer is typisch voor torenwippen, die niet enkel de stad zelf bedienen maar in de winter plaats bieden aan schutters uit de wijde omgeving. Jammer genoeg zorgt deze ligging zeker in een stad als Leuven voor een grote financiële druk tot herontwikkeling en maximalisatie.

deze ketelwinkels zorg voor een beperkte passage, waardoor ook kleinere zaken het moeilijk hebben om volk te trekken. Bovendien onderbreekt de quasi blinde gevel van Kinepolis de straat nog eens. Dit alles leidt tot heel wat leegstand in dit eerste deel van de straat, waarin ook de Toewip ligt. Deze splitsing vertaalt zich ook in de vastgoedprijzen, die duidelijk stijgen naarmate men meer richting het centrum trekt.

MAXIMALE STEDENBOUWKUNDIGE ENVELOPPE

Ruimtelijk en juridisch blijkt de staande wip (achterin) geen hypotheek te leggen op de maximalisatie van de bouwenveloppe met verdichting aan de straatkant (residentieel, kantoor, horeca, ...).

REFERENTIEONDERZOEK

Hoewel de Toewip een toren heeft van meer dan 30 meter hoog is het bestaan ervan amper bekend. De toren ligt achterin het bouwblok en is zeker geen landmark binnen de stad. Wie de toewip eenmaal weet staan ontdekt echter op verrassend veel plekken onverwachte perspectieven op het gebouw.

Hoewel veel torenwippen beeldbepalende gebouwen waren in Vlaamse stationsomgevingen blijven er nog maar een paar over.

De Diestsestraat is een straat met twee gezichten die grofweg valt op te delen in twee delen. Er is het eerste deel, van het station tot aan de kruising met de J.P. Minckelerstraat en café Jeeskesboom, waarna de straat verbreedt en naarmate ze dichter bij het centrum komt steeds commerciëler wordt. Het eerste stuk van de Diestestraat wordt gekenmerkt door smallere panden die zich niet lenen voor gebruik door de klassieke grote ketens. Het ontbreken van

in gebruik leegstand toewip

MARKTANALYSE

CONTEXTANALYSE

De Toewip is gelegen in een zone met (historisch) veel leegstand die door de schatter toegewezen wordt aan de beperkte perceelsbreedtes van de panden waardoor grote retailzaken zich nooit in deze zone van de Diestsestraat kunnen vestigen om de aantrekkingskracht te vergroten. Dit vormt een bijkomende uitdaging om meer ‘winstgevende’ programma’s te ontwikkelen.

Hoewel de focus vooral op de herbestemming van het café en de staande wip ligt, blijkt de feestzaal hier onlosmakelijk mee verbonden én blijkt dit de enige ruimte waar op dit moment een zeer grote vraag naar is in het Leuvense.

Door de (theoretische) mogelijkheid van een kelderverdieping én voldoende nooduitgangen in een weinig residentiële buurt kan deze zaal potentieel een katalysator zijn voor de herbestemming.

Ledenaantallen KNBBW

3. Idee -vorming: upstream workshop

In de Upstream Workshop wordt onderzocht hoe de specificiteiten van de site een bijdrage kunnen leveren aan de vier pijlers van duurzame ontwikkeling:

• Economische ontwikkeling

• Sociale ontwikkeling

• Culturele ontwikkeling

• Milieu-technische ontwikkeling

In een workshop format wordt, op basis van de gedestilleerde informatie uit de vorige fase, per pijler onderzocht wat er uniek is aan de site en hoe die eigenschap bv. economische ontwikkeling kan genereren of stimuleren. Cruciaal daarbij is dat die zoektocht begint vanuit de eigenschappen van het gebouw en zoekt naar een bijdrage voor de maatschappij die het gebouw overstijgt. De vraag is dus niet louter welke economische activiteit op de site zou passen maar wel welke economische activiteit zo goed aansluit bij de eigenschappen van de site dat ze strategisch versterkt wordt. Specifiek aan de brainstorm is dat stakeholders uitgedaagd worden om vrij en creatief zo veel mogelijk ideeën te genereren, ook als ze niet realistisch zijn.

Deze workshop wordt georganiseerd met intermediaire stakeholders. Dit zijn vertegenwoordigers van concrete stakeholders, in afwachting van de uitbouw van een breder netwerk in de volgende fasen. Heel concreet kunnen dat ambtenaren van de sport- of cultuurdienst zijn die inzicht hebben in de lokale noden, verhuurders van

ateliers, vertegenwoordigers van de dienst erfgoed, een vertegenwoordiger van een buurtcomité, ... ook de eigenaar kan uiteraard betrokken worden.

Naast het creëren van ideeën wordt ook telkens onderzocht welke stakeholders betrokken moeten worden om het idee te kunnen realiseren. Zij worden ook betrokken in de matchmaking fase (zie verder).

ECONOMISCH

SOCIAAL CULTUREEL ECOLOGISCH

KANSEN

Voor elke pijler wordt gebrainstormd over mogelijke kansen of oplossingen voor uitdagingen.

PARTNERS

Voor elke kans wordt onderzocht welke stakeholders betrokken moeten worden om deze te realiseren.

4. Prototype: herbestemmingsscenarios

De uitkomsten van de upstream workshop worden verwerkt tot 3 verschillende herbestemmingsscenario’s die concrete antwoorden bieden op de diverse uitdagingen (exploitatie, programma, ruimtelijk, ...).

Deze scenario’s doen een geïntegreerde high level uitspraak over:

• Programmatorische mix

• Ruimtelijke uitwerking

• Technische haalbaarheid

• Financieel kostenplaatje

• Exploitatiemodel

• Juridische vergunbaarheid

Door de keuzes heel concreet te maken worden de consequenties en interafhankelijkheid tussen keuzes duidelijk gemaakt. Deze herbestemmingsscenario’s zijn werkdocumenten en sneuvelvoorstellen die tot doel hebben om op een versnelde manier mensen te inspireren over wat kan en inzicht te geven in wat mag.

Door de resultaten te gebruiken van de upstream workshop:

• Wordt duurzame ontwikkeling intrinsiek geïncorporeerd in de scenario’s.

• Kunnen potentiële stakeholders in een vroeg stadium betrokken worden.

• Ontstaat een groter draagvlak bij stakeholders

•

In een herbestemmingstraject kan de marktwaarde van het pand eigenlijk pas bepaald worden na deze fase, wanneer er een volledig zicht is op de mogelijkheden. De waarde van een pand is namelijk grotendeels afhankelijk van wat je er mee kan of mag doen.

Specifiek voor de Toewip slaagde Miss Miyagi er in om drie (maatschappelijk relevante) scenario’s te ontwikkelen die de initiële schattingswaarde overstegen. Elke financiële optimalisatie (max. #m², max. rendabele programma’s, ...) werd onderzocht maar het bleek in geen enkel scenario mogelijk om aan de financiële verwachtingen van de eigenaar te voldoen. De tijd zal moeten uitwijzen hoe die verwachtingen bijgesteld kunnen worden.

Het is ook mogelijk om de herbestemmingsscenario’s uit te werken tot en met de aanvraag van een stedenbouwkundig attest. Dit stedenbouwkundig attest is een principieel akkoord van de stedelijke diensten over de ontwikkelingsuitgangspunten. Dit is geen garantie op een omgevingsvergunning maar zo’n attest geeft kopers/gebruikers wel meer zekerheid over de mogelijkheden. Een praktische beperking bij deze methodiek is dat er geen maximum termijn staat op het afleveren van stedenbouwkundige attesten. Daarnaast vinden sommige (erfgoed-) ambtenaren het ook moeilijk om zich akkoord te verklaren met bepaalde principes zonder een sluitend zicht te hebben op wat daar tegenover staat (zoals dat wel het geval is bij een stedenbouwkundige vergunningsaanvraag).

CULTUUR EN B&B

Een manier van omgaan met de zeer verscheiden gebouwdelen is om na te denken over 1 exploitant voor het geheel. In dit scenario wordt uitgegaan van een cultureel gethematiseerde B&B, waarbij het café dienst doet als gemeenschappelijke ruimte en ontbijthoek, maar later op de dag ook voor het publiek toegankelijk is. De achtergelegen zaal kan apart verhuurd worden voor culturele evenementen, of bij schietingen nog steeds dienstdoen als gelagzaal.

WONEN BOVEN DE SPORTSCHOOL

De uitdaging in het herbestemmen van de toewip ligt vooral op de gelijkvloerse verdieping waar ook de wip zich bevindt. Misschien kan een deel van de oplossing er dan ook in bestaan om deze laag los te bekijken van de bovenliggende verdiepingen aan de straatzijde. Zo wordt de commerciële druk op de benedenverdieping wat verlicht en kan hier worden nagedacht over een beperkte renovatie van de achterste delen.

FEEST- EN WERKLOCATIE

Het programma-onderdeel dat vandaag het meest succesvol is in de toewip is de feestzaal in het hart van het gebouw.

In dit scenario is deze zaal de protagonist en plooit de rest van het programma zich hier omheen. Dit soort feestzaal is volgens Miss Miyagi dan ook een van dé ruimtes waar Leuven als stad naar op zoek is, en de ligging, in een binnengebied met amper buren maar toch pal in de stad, creëert een enorm potentieel.

5. Testen: Matchmaking gebruikers

In een volgende stap worden de stakeholders uitgenodigd om feedback te geven op de scenario’s en wordt er gepolst of er interesse is om een bijdrage te leveren aan de herbestemming.

In deze fase is het een keuze om de definitie van stakeholders breed te houden. Het gaat zowel om:

• De eerder gedefinieerde intermediaire organisaties (overheden, buurtorganisaties, ...)

• Potentiële eindgebruikers

• Potentiële investeerders

Het is dus niet zo dat de stakeholders vernauwd worden tot mogelijke kopers aangezien diverse partijen, zelfs zonder financiële inbreng nog steeds een belangrijke meerwaarde kunnen bieden voor het project. Dit kan opnieuw geduid worden met een concreet voorbeeld:

Zoals eerder beschreven vormt de exploitatie van de Toewip een heikel punt. Hoewel de schuttersverenigingen potentieel een (beperkte) financiële inbreng kunnen doen, is hun bijdrage als ‘vrijwillige uitbater’ een veel grotere en noodzakelijke inbreng. Het is dus belangrijk om hun als volwaarde stakeholder doorheen het project te behandelen.

Potentiële stakeholders kunnen op diverse manieren bereikt worden:

• Op een klassieke manier via advertenties op immoweb, lokale magazines, ...

• Specifiek voor erfgoedlocaties is het vaak

mogelijk om de herbestemming in een vroeg stadium in de pers te krijgen. De publieke interesse in projecten zoals de Toewip blijkt in de praktijk groot te zijn, net omdat het zo’n belangrijk ‘Common’ is. Een samenwerking met de communicatiedienst van een lokale overheid kan het bereik nog vergroten.

• Tijdens de upstream workshop worden strategische partners voor bepaalde thema’s gedefinieerd en pro-actief benaderd. Aangezien deze thema’s ook verwerkt zijn in de herbestemmingscenario’s is het interessant voor hun om aanwezig te zijn.

• Vastgoedplatform Miss Miyagi (zie volgende pagina)

De manier waarop de matchmaking gebeurt is ook belangrijk:

• Uiteraard moeten de studie en de herbestemmingscenario’s toegelicht worden. Dat kan mondeling, online, in print, ...

• Daarnaast moet er ruimte zijn voor ontmoeting om ideeën uit te wisselen of om coalities te vormen.

• Soms is het nuttig om ook externe experten te betrekken in deze uitwisseling (notaris, bankier, ...) om geïnteresseerde stakeholders meer informatie te verstrekken.

• Tenslotte is het meegenomen dat stakeholders het erfgoed ook echt op een unieke manier kunnen beleven. Zo werd de infosessie over de Toewip afgesloten met een initiatie wipschieten.

PRESENTATIE EN SITEBEZOEK

LEUVEN HAGELAND 3

LEUVEN Jongetje (4) geklemd in afvoerpijp In kleuterschool Sint-Jan aan de Mechelsevest is dinsdag een jongetje van 4 met zijn voet klemgeraakt in een afvoerpijp. De brandweer werd opgetrommeld om het kind te bevrijden. Een verplegend team verleende het slachtoffertje ter plaatse de eerste zorgen.

Stad en uitbater willen koper vinden die traditionele staande wip blijft uitbaten

Wie redt een verborgen stukje erfgoed in Leuven? Café In de Toewip zoekt koper

Dinsdagmiddag 15 uur. Geen uur waarop je veel mensen verwacht in een café, maar dat is toch het geval in café In de Toewip, vlak naast de Kinepolis in de Diestsestraat. Zo’n 50 mannen en vrouwen vanuit heel Vlaanderen hebben zich zoals elke week verzameld in het café. Niet om te drinken, maar om

Foto hsb

Het Leuvense café ‘In de Toewip’ zoekt een nieuwe uitbater. Om de ziel van de plek en bijbehorende toren te bewaren, helpt de stad mee in de zoektocht naar nieuwe eigenaars.

De huidige uitbater, Paul Aerts, staat al 43 jaar achter de toog van het café in de Diestestraat, maar nu is het tijd voor zijn pensioen. Hij wil het liefst dat de plek een café blijft. Anders zou hij er hartzeer van hebben, zegt hij aan stadsmagazine LVN. Toch is een café niet de enige optie voor het gebouw. ‘We willen vooral het interieur van het café en de toren behouden, maar voor de rest is er veel mogelijk’, legt Geert Antonissen van de communicatiedienst stadsvernieuwing in Leuven uit. ‘Er kunnen ook bureaus of wooneenheden komen, een café is geen must.’

Het gebouw is niet officieel beschermd als erfgoed, maar staat op de inventaris van de stad Leuven en wordt omschreven als ‘uniek’. ‘We willen voorkomen dat het volledig afgebroken wordt’, zegt Antonissen. De stad wil vooral de toren en de voorruimte, wat nu een café is, behouden. ‘De toren is kenmerkend voor Leuven, dat willen we zo houden.’ Maar de aanpalende fuifzaal en bovenverdiepingen kunnen verbouwd worden.

Indoorwip

te komen wipschieten. Met pijl en boog mikken ze recht omhoog, waar blokjes met kleurige pluimen hangen. Folklore Schieten op een staande wip ontstond honderden jaren geleden als volkssport. Sindsdien hoort het bij de Vlaamse folklore. “Je hebt de staande wip, de liggende wip en het boogschieten op een roos”, zegt Jeroen (31), een van de vele schutters. “Maar de staande wip is steeds minder te vinden. Vandaar dat dit zo’n bijzondere plek is.” Want In de Toewip heeft een van de laatste acht staande wippen van het land. Die is te vinden in de toren achter het café. Langs de buitenzijde is het geen

bijzonder bouwwerk, maar binnenin zit een metalen constructie van 28 meter hoog waarin de pijlen je om de oren vliegen. “Ik rijd het land rond om te kunnen wipschieten”, zegt een man uit Asse. “Op dinsdag komen we naar hier, gisteren in noordFrankrijk, morgen in SintAmandsberg. Je moet wat over hebben voor deze hobby. Maar als deze wip zou verdwijnen, zou dat een ramp zijn. Dan is het gedaan met schieten op dinsdag.” Levendig en rendabel Nochtans is dat wat er dreigt te gebeuren. In de Toewip staat immers te koop. Uitbater Paul Aerts (70) wil stilaan van zijn pensioen gaan genieten. “Het staat al sinds 2015 te koop. In 2017 was er een koper, maar die

van de Velpe met zijbeken van de bron in Opvelp tot aan de monding in Halen beheert. De huurovereenkomst bedraagt vijfhonderd euro GLABBEEK

Het gemeentebestuur van Glabbeek verbouwde aan de Grotestraat naast het gemeentehuis een leegstaande garage van de gemeentelijke, technische dienst tot een nieuwe locatie, speciaal voor de dienst watering, dat het onderhoud

Diestsestraat? Dat is de vraag die heerst bij de vele wipschieters die iedere dinsdag naar het café afzakken. In heel België zijn er nog maar acht plaatsen waar aan wipschieten gedaan kan worden, en dus helpt zelfs stad Leuven bij de zoektocht naar een overnemer. LEUVEN Uitbater Paul Aerts (70) hoopt ‘In de Toewip’ tegen april te kunnen verkopen. Het is één van de laatste cafés in Vlaanderen waar je nog kan schieten op een staande wip (kleine foto). HSB 11-1-2019 Folkloristisch café in Leuven zoekt tweede adem - De Standaard http://www.standaard.be/cnt/dmf20190110_04092736 1 2 (/Zoeken) Folkloristisch

wilde hier appartementen boven het café-gedeelte van de zaak bouwen en daar waren toen niet de nodige vergunningen voor. Intussen is hij andere projecten gestart, en blijf ik op zoek. Tegen april hoop ik te kunnen verkopen. Maar ik wil héél graag iemand vinden die de wip ook blijft open houden.” Dat is ook wat het Leuvense stadsbestuur wil. Zij schakelden Leuvens bedrijf Miss Miyagi in om mogelijke kopers te begeleiden. “We hopen een koper te vinden die het gebouw kan herbestemmen en de erfgoedwaarde behouden”, zegt Jeroen Kessels van Miss Miyagi. “Dat is niet eenvoudig, want de erfgoedwaarde zit hem in wat er in de toren gebeurt, niet in het gebouw op zich. Maar we zien wel mogelijkheden voor kopers om van de wip een levendig en ren-

veld gezien naar de nieuwe locatie. Die diensten zijn nu gehuisvest aan de Steenbergestraat. “De gemeente doet met de verkoop van het oud gemeentehuis in Bunsbeek verder met een uitverkoop van openbaar vastgoed en mist de kans om administratieve diensten samen te brengen op één plaats”, zei hij in de gemeenteraad. Zo rot als kaas Burgemeester Peter Reekmans (Dorpspartij) wees

LEUVEN Bedriegers op pad met wafels De Leuvense politie waarschuwt voor valse wafelverkopers. De daders doen zich voor als vertegenwoordigers van De Kettekeet, de jeugdwerking van het buurtcentrum aan Sint-Maartensdal. Maar De Kettekeet laat weten helemaal geen wafelverkoop te organiseren. (atb)

LEUVEN Rook blijkt leeggespoten brandblusser De brandweer en de politie moesten dinsdagmiddag uitrukken voor een brandmelding in de Brabaçonnestraat. Getuigen vertelden de dispatching dat ze “rook” hadden zien opstijgen vanuit de ondergrondse fietsenstalling. Controle wees uit dat vandalen een brandblusser hadden leeggespoten. (atb)

dabel iets te maken. Als het goed uitgebaat wordt, met de nodige promotie zodat niet alleen echte kenners hun weg naar hier vinden, kan hier zeker iets moois van gemaakt worden.” Woensdag 16 januari is er een infoavond voor alle geïnteresseerden, georganiseerd door stad Leuven, Miss Miyagi en uitbater Paul Aerts.

Steenwegen erop dat met het geld van de verkoop van het gemeentehuis in Bunsbeek de garage verbouwd werd. Een gemeentehuis, dat volgens zijn zeggen zo rot is als kaas. “Er stelden zich meermaals problemen wat de veiligheid betreft”, zei hij. Hij wees er ook op dat het OCMW later van de Steenbergestraat verhuist naar het huidige gemeentehuis aan de Grotestraat. Plannen liggen klaar om dat laatste uit te breiden met het bijbouwen van een verdieping. (be)

33

LEUVEN Fietser komt zwaar ten val Een 46-jarige man uit Lubbeek is dinsdagmorgen even voor 7 uur met zijn fiets zwaar ten val gekomen op de Trolieberg. Een voorbijgangster trof de man aan. Hij is met nekklachten afgevoerd naar het ziekenhuis. De omstandigheden van het ongeval zijn niet duidelijk. (atb) LANDEN Alerte medewerkers van Infrabel betrappen dieven De hogesnelheidslijn tussen Leuven en Luik werd de laatste maanden geregeld het slachtoffer van koperdieven. Die gaan aan de haal met het kostbare metaal om het daarna door te verkopen. Maandagvoormiddag werden enkele dieven achter het station van Landen op heterdaad betrapt. Zij waren stukken metaal in een lichte vrachtauto aan het laden toen ze werden opgemerkt door twee werknemers van Infrabel. “We willen onze mensen die het hebben opgemerkt en de politie bedanken voor hun snelle optreden”, zegt Frédéric Petit, de woordvoerder van Infrabel. “Hun alerte optreden heeft ervoor gezorgd dat deze diefstal kon worden gestopt Deze keer was het geen diefstal op de hogesnelheidslijn 2 zelf, maar aan onze werkplaats achter het station van Landen. Maar dat maakt het geen minder ernstige inbraak.” De twee verdachten werden door de politie van de gloednieuwe zone Getevallei opgepakt en ter beschikking gesteld van het parket. (mmv)

Leuven zoekt tweede adem Gisteren om 11:55 door mg

5. Referentie: digitaal platform Miss Miyagi

Door de specifieke eigenschappen van het matchmaking proces, waarbij veel informatie op een inspirerende manier moet overgedragen worden naar een grote groep van potentiële ruimtegebruikers of investeerders (die bovendien vaak coalities moeten maken binnen bepaalde panden) kan het interessant zijn om nieuwe (digitale) producten te ontwikkelen. Ook voor steden en gemeenten kan het interessant zijn om op een betere manier stadseigendommen te matchen met ruimtevragen. Het vastgoedplatform van Miss Miyagi is een referentie die de ambities heeft om die matchmaking tussen gebouwen en gebruikers te verbeteren.

Op het platform worden niet alleen verschillende panden met hun herbestemmingsscenario’s gepresenteerd. Geïnteresseerden kunnen er ook hun ruimtevraag achter laten en (indien gewenst) publiek zichtbaar maken. Bovendien kunnen ze hun ruimtevraag online koppelen aan herbestemmingsscenario’s om coalities te maken met andere ruimtevragen.

Miss Miyagi gebruikt de ruimtevragen voor haar acquisitie van nieuwe panden én voor de ontwikkeling van herbestemmingsscenario’s.

Het vastgoedplatform is zo ontwikkeld dat het ook als ‘white label’ ingezet kan worden voor specifieke projecten. Zo wordt het platform ingezet door OVAM en AGVespa voor de herbestemming van de Potterij en de Slachthuissite.

RUIMTEVRAGEN

Via de registratie van hun ruimtevraag kunnen stakeholders betrokken worden in de herbestemmingsscenario’s, hun interesse tonen in panden en coalities maken

SITE ‘T PAPIERMOLEKEN

De site van ‘T Papiermoleken was een voormalige psychiatrische instelling en eigendom van de Broeders van Liefde. De site bestaat uit een natuurgebied (natura 2000) met een oude watermolen gelegen in overstromingsgebied en een bebouwbare zone. De broeders wilden de bestaande gebouwen afbreken, het natuurgebied verkopen aan Natuurpunt en de bouwgrond verkavelen in 4 half open bebouwingen. (zie laatste scenario)

HERBESTEMMINGSSCENARIO’S

Miss Miyagi ontwikkelde een herbestemmingscenario voor een co- housing project voor 10 gezinnen en vond (o.a. via het platform) de geïnteresseerde partijen en een pre-financierder. Hierdoor steeg de verkoopprijs voor de eigenaar, daalde de aankoopprijs per gezin en ontstond een leefgemeenschap die actief aan de slag kan gaan met het natuurgebied en de voormalige watermolen.

6. Implementeren: toewijzing

In de volgende stap moet een concreet project opgestart worden. Deze fase is sterk afhankelijk van de ambities van de eigenaar. Wil de eigenaar het pand vermarkten en is de vraagprijs realistisch? Wil de eigenaar het pand zelf ontwikkelen, ...

Indien de eigenaar het pand zelf wil ontwikkelen moet het voorkeursscenario financieel, ruimtelijk, juridisch, ... verder uitgewerkt en opgestart worden.

Indien de eigenaar wil vermarkten (verkoop, erfpacht, ...) is er een aangepaste ‘gunningsprocedure’ nodig die geïnteresseerde partijen genoeg tijd en informatie geeft om een inhoudelijk en financieel bod te doen. De juiste biedingsprocedure is afhankelijk van het project maar het is belangrijk om in te zien dat diverse procedures elk hun vóóren nadelen hebben.

FINANCIËLE BIEDING

Bij een financiële bieding wint het hoogste bod. Deze bieding kan via verschillende procedures verlopen zoals een openbare verkoop, een gesloten enveloppe bij de notaris, een online biedingsformulier, ... Bij de financiële biedingen kunnen ook inhoudelijke randvoorwaarden opgelegd worden en een minimum prijs. De bieder kan ook (opschortende) voorwaarden toevoegen aan zijn bod.

Het voordeel van deze procedure is dat een eigenaar potentieel meer geld krijgt dan de initiële schatting (cfr. de verkoop van Den Oudaan). Het nadeel is dat er een beperkte kwalitatieve sturing van het project is en weinig ruimte voor onderhandeling

omtrent specifieke vragen van de verkoper of koper. Specifiek voor moeilijk te herbestemmen erfgoed blijkt deze procedure daarom vaak te rigide.

INHOUDELIJKE BIEDING

Bij een inhoudelijke bieding wordt de prijs vastgelegd en wordt er gekozen voor de inhoud van het project van de bieder (inhoudelijk, solvabiliteit, opschortende voorwaarden, ...). De toekenning van het project Hal5 werd op die manier georganiseerd en ook Miss Miyagi stimuleert eigenaars om op die manier te werken.

Het voordeel van deze procedure is dat er sterk gestuurd kan worden op kwaliteit. Het nadeel is dat de verkoop potentieel minder geld op brengt en dat het niet eenvoudig is om de juiste vaste prijs te bepalen. Het is echter zeker niet zo dat de prijs lager is door de prijs vast te leggen. Net zoals er partijen zijn in een financiële bieding die meer bieden dan de inschatting, zullen er in deze procedure ook partijen zijn die met hun project zullen toewerken naar deze vaste prijs, ook als die hoger ligt dan wat die partij zou bieden in een financiële bieding.

HYBRIDE BIEDING

Bij een hybride bieding wordt er gevraagd om een inhoudelijk en financieel voorstel te doen waarbij de verschillende onderdelen van de bieding een weging krijgen.

WIJ KOPEN SAMEN DEN OUDAAN

Een Antwerps burgerinitiatief deed een poging om mee te dingen in de openbare verkoopprocedure van AGVespa voor de verkoop van de voormalige politietoren van Renaat Braem. Het was voornamelijk de niet aangepaste gunningsprocedure die de kansen voor dit bijzonder waardevol herbestemmingsproject de das om deed.

6. Implementeren: toewijzing

In de drie verschillende biedingsystemen is het belangrijk om genoeg tijd te geven aan de bieder. Uit ervaring blijkt dat het nodig is om alle partijen minstens 4 maanden de tijd te geven ná de voorstelling van de herbestemmingsscenario’s.

Zeker voor moeilijk te herbestemmen erfgoedpanden is het belangrijk om genoeg ruimte te laten voor een onderhandelingsfase na de bieding. Specifiek voor overheidsopdrachten is het niet altijd eenvoudig om deze flexibiliteit op een correcte juridische manier te verankeren in de procedure. Omdat het op voorhand soms moeilijk in te schatten is welke procedure de juiste is, wordt er vaak in twee stappen gewerkt. In de eerste fase wordt dan een brede marktbevraging gedaan vooraleer de randvoorwaarden van de bieding finaal vastgelegd worden. In de methodologie die in dit draaiboek beschreven staat, kan die iteratie gebeuren in stap 5.

AANKOOPHANDBOEKEN

Voor de vermarkting van te herbestemmen vastgoed maakt Miss Miyagi aankoophandboeken waarin alle informatie over het pand, inclusief de herbestemmingsscenario’s en rekenmodellen gebundeld worden. Ook voor de Toewip werd zo’n handboek gemaakt.

Vooraleer gezocht kan worden naar (alternatieve) financiering (die besproken wordt in hoofdstuk 5) moet een inhoudelijk en financieel plan ontwikkeld worden. Deze studie probeert een nieuw inzicht te geven in de mogelijke rolverdeling tussen de verschillende actoren en hoe zij elk op hun manier kunnen bijdragen tot dit inhoudelijk en financieel plan.

De theorie van de democratische driehoek zegt dat de drie organisatiemodellen een belangrijke bijdrage kunnen leveren in de herbestemming van (cultureel) erfgoed én dat er vooral gezocht moet worden naar projectspecifieke samenwerkingen. Om die mogelijke samenwerkingen te verkennen, suggereert deze studie om te vertrekken vanuit de specificiteit van het gebouw (dus zeker ook de erfgoedwaarden!) en haar context om te onderzoeken welke ‘waarden’ gecreëerd kunnen worden en voor welke partijen die ‘waarde’ iets ‘waard’ is.

Het is belangrijk om te begrijpen dat de definitie van waardecreatie in de drie hoekpunten anders is. Even belangrijk om te expliciteren is dat er tegenover die waardecreatie in de drie hoekpunten iets anders staat (de ‘tegenwaarde’):

• Voor de markt gaat waardecreatie over verhuurbare m², merkidentiteit, architecturale uitstraling, ... Bij de markt staat hier geld tegenover.

• Voor de overheid gaat waardecreatie over welzijn, politieke stabiliteit, duurzame ontwikkeling, scholing, ... Bij de overheid kan hier geld tegenover staan (subsidies), maar even goed ondersteuning via infrastructuur, opleiding, communicatiecampagnes, ...

• In het hoekpunt van de commons is de waardecreatie even divers: propere lucht, cultureel erfgoed, taal, solidariteit, ... Bij de commons kan hier ook geld tegenover staan (crowdfunding) maar even goed vrijwillige inzet, kennisdeling, ...

Concreet voor de Toewip wordt al snel duidelijk dat de drie systemen een belangrijk bijdrage kunnen leveren aan de herbestemming van het gebouw.

• Een marktconforme verhuur van studio’s, bnb of horeca zaak kan (een groot deel van) de verbouwing financieren.

• De overheid kan via informatiecampagnes en sportkampen het wipschieten promoten én eventueel financieel participeren in het onderhoud van de minder marktconforme zones zoals de wip zelf.

• De Wipschieters kunnen via vrijwilligerswerk de arbeidsintensieve uitbating van de schietsessie op zich nemen of zouden zelfs via een crowdfunding actie een beperkte financiële bijdrage kunnen leveren.

Het wordt al snel duidelijk dat deze drie organisatiemodellen niet tegenover elkaar staan maar net op zoek moeten gaan naar ‘shared value creation’. Zij kunnen vanuit hun eigen logica bijdragen aan hetzelfde doel.

Naast het ‘ontginnen’ van waarde uit een pand, en het besef dat die waarde en de tegenwaarde zeer divers kan zijn, is het cruciaal om aan matchmaking te doen met de partijen die deze ‘tegenwaarde’ willen leveren. Dit brengt ons bij de referentiecases waar de conclusie was dat de relatie tussen het gebouw, de gebruiker en de investeerder cruciaal is voor een succesvolle herbestemming.

De ambitie om verschillende organisatiemodellen en stakeholders diverse bijdragen te laten leveren in nieuwe samenwerkingsvormen, vormt de basis van het alternatieve ontwikkelingsmodel voor de herbestemming van moeilijk te herbestemmen erfgoed.

COMMONS

19

MARKT OVERHEID

Hierboven wordt een snelle denkoefening gedaan om de verschillende referentiecases een plaats te geven op de democratische driehoek. Er is meer informatie en uitleg nodig om deze oefening correct te doen, maar de diversiteit aan samenwerkingen is inspirerend.

1. De Hoorn

2. Het Depot

3. De Molens Van Orshoven

4. Het historisch stadhuis

5. De Stokerij

6. De Smidse

7. Stadsomwalling Hertogensite

8. Hal5

9. Opek

10. HistarUZ

11. Tafelrond

12. Sint Jacobskerk

13. De predikerenkerk

14. De Silo Vaes en Zonen

15. Het Stuk

16. Botanico

17. Museum M

18. De Toewip

19. In Zeelandt

Zoals aangegeven in hoofdstuk 4 moeten we de vraag naar ‘financiering’ in de eerste plaats ruimer definiëren dan enkel financiële financiering. Een succesvolle herbestemming van cultureel erfgoed heeft niet alleen geld nodig, maar vaak ook specifieke kennis, een sociaal netwerk, infrastructuur, vrijwilligers, ... Het is belangrijk om te expliciteren dat een groot deel van de waarde die de overheid en de commons leveren niet inwisselbaar is door geld. De titel van dit hoofdstuk vormt dus maar een deel van de uitdaging die verder in dit draaiboek wel holistischer bekeken wordt.

Uiteraard is de ‘financiële’ financiering van het project een belangrijke randvoorwaarde. De financiering en het ontwikkelingsmodel beïnvloeden elkaar wederzijds. Het ontwikkelingsmodel bepaalt hoeveel geld het project nodig heeft en /of kan genereren om een financiering af te betalen. Het type financiering bepaalt de financieringskost doorheen de tijd en vormt soms ook een plafond voor het ontwikkelingsmodel. Daarnaast zorgt een financiering ook voor een betrokkenheid van een investeerder die vertaald zal worden in waarborgen, inhoudelijke voorwaarden, inhoudelijke betrokkenheid...

In een klassiek systeem, dat uit gaat van twee organisatiemodellen, komt de externe financiering uit de markt of van de overheid. Er kan ook innovatief worden omgegaan met hybride vormen zoals publiek-private samenwerkingen.

De theorie van de democratische driehoek laat ons ook toe om op een andere manier naar financiering te kijken en te onderzoeken welke investeerders er bestaan in de drie hoekpunten. Een snelle denkoefening probeert enkele meer gekende vormen van financiering een plaats te geven op deze democratische driehoek.

Miss Miyagi gelooft dat er nog veel innovatie mogelijk is in het uitwerken van financieringsstructuren georganiseerd volgens De Commons. In het Verenigd Koninkrijk bestaat er bijvoorbeeld een sterke

traditie van Trusts zoals o.a. The National Trust. Deze stichting maakt via duizenden vrijwilligers erfgoedlocaties toegankelijk en wordt gefinancierd door ledenbijdragen, donaties en erfenissen. Ook De Hoorn maakte gebruik van een bijdrage van het fonds Inbev Baillet latour voor de financiering van de herbestemming. In het nieuwe erfgoeddecreet wordt er ook regelmatig gesproken over zo’n ‘erfgoedgemeenschappen’ naar aanleiding van de FARO conventie van de Raad van Europa over de bijdrage van cultureel erfgoed aan de samenleving die sinds 2011 van kracht is.

Daarnaast gelooft Miss Miyagi dat er meer aandacht moet gaan naar hybride investeringsproducten waarbij investeerders expliciet investeren in een product met een financiële, maatschappelijke én commons meerwaarde. Omdat die maatschappelijke en commons meerwaarde zeer persoonlijk is, wordt de matchmaking met investeerders des te belangrijker. Miss Miyagi werkt daarom aan de ontwikkeling van een financieringsplatform voor het collectief herbestemmen van vastgoed en kreeg hiervoor een subsidie van Vlaanderen Circulair. In dit onderzoekstraject wil Miss Miyagi verkennen hoe zo’n hybride investeringsproducten samengesteld kunnen worden, hoe de matchmaking met potentiële investeerders gebeurt, welke juridische structuren opgericht moeten worden om dit te faciliteren, ...

COMMONS

MARKT OVERHEID

1. Inbreng van investeerders in ruil voor eigendom, aandelen, ... / bankfinanciering / diverse leningen/ vastgoedfondsen

2. Verbouwingen met publieke middelen

3. Inzamelacties, financiering door stichtingen (Koning Boudewijnstichting, Fond Baillet Latour, National Trust ...), ...

4. PPS projecten, Erfgoedkluis van PMV, diverse subsidies

5. Een subsidie voor de aanleg van een buurtlokaal, sportterrein, ...

6. Crowdfunding met materiële of financiële return (kickstarter, de landgenoten, ...)

7. De Win-Win lening van Hal5: Een lening van de vzw Hal5 bij 40 buurtbewoners die ambassadeurs worden (Commons) waarbij de vzw Hal5 1.5% rente betaalt aan de leninggever (markt) en waarbij de leninggever 2.5% extra belastingvoordeel krijgt (Overheid) en 30% van het openstaande bedrag gewaarborgd wordt (Overheid).

In het eerste hoofdstuk leert de quickscan van de belangrijkste Leuvense herbestemming dat de matchmaking tussen gebouwen, gebruikers en investeerders een belangrijk kritische succesfactor is.

In het tweede hoofdstuk worden enkele theoretische modellen toegelicht die deze theorie van matchmaking onderschrijven én de basis kunnen vormen voor een draaiboek voor de herbestemming van moeilijk te herbestemmen erfgoed.

Het derde hoofdstuk beschrijft een methodologie, met concrete tools (workshops, ontwerpend onderzoek, inzetten van media, ... ) om deze matchmaking tussen gebouwen, gebruikers en investeerders in de praktijk te realiseren.

Het vierde hoofdstuk beschrijft een nieuwe rolverdeling tussen de belangrijkste drie organisatiemodellen (de markt, de overheid en de commons) en breekt een lans om op een andere manier naar waardecreatie te kijken.

Het vijfde hoofdstuk vertaalt deze nieuwe rolverdeling naar diverse alternatieve financieringsvormen.

Uit de theorie en de praktijkvoorbeelden kunnen ook een aantal aanbevelingen geformuleerd worden:

• Hoewel het financieel interessant lijkt om de herbestemming van een erfgoedlocatie op te leggen als ontwikkelingslast aan een ontwikkelaar is het eindresultaat niet altijd optimaal. Het is dan interessanter om vanuit het gebouw op zoek te gaan naar nieuwe spelers (gebruikers, alternatieve investeerders) die een rol kunnen opnemen in de herbestemming.

• De overheid moet dan onderzoeken hoe die ontwikkelingslast op een andere manier (bv zuiver financieel) overgedragen kan worden naar de nieuwe initiatiefnemers of hoe zij nieuwe samenwerkingsverbanden kan faciliteren.

• Concrete cases zijn cruciaal om deze nieuwe samenwerkingsvormen uit te testen. De overheid kan een rol spelen in het creëren van beschermde ontwikkelingszones waarin deze projecten (in de incubatiefase) beschermd worden van de klassieke marktwerking.

• Er moet op een holistische manier gekeken worden naar de meerwaardecreatie in een herbestemming en er moet een (bij voorbaat gecontesteerde) poging komen om verschillende meerwaarden (bv. geld versus welzijn versus biodiversiteit...) tegen elkaar af te wegen via alternatieve meetinstrumenten.

• Er moet geïnvesteerd worden in de creatie van erfgoedgemeenschappen en de ontwikkeling van financieringsmechanismen voor de commons.

COPYRIGHT

Gehele of gedeeltelijke overname, plaatsing op andere sites, verveelvoudiging op welke andere wijze dan ook en/of commercieel gebruik van deze informatie,  is niet toegestaan, tenzij hiervoor uitdrukkelijk schriftelijke toestemming is verleend door Miss Miyagi.

Sluisstraat 79/3

3000 Leuven – België

info@missmiyagi.eu

Miss Miyagi

DRAAIBOEK ALTERNATIEVE ONTWIKKELINGS- EN FINANCIERINGSMODELLEN VOOR MOEILIJK TE HERBESTEMMEN ERFGOED

De laatste jaren wordt vanuit het Vlaamse en stedelijke beleid hard ingezet op het herbestemmen van bouwkundig erfgoed vanuit de visie dat gebruik de beste garantie is op behoud. Maar niet elk waardevol gebouw is bij verlies van haar oorspronkelijke functie even gemakkelijk te herbestemmen. Daarom wordt na jaren van leegstand vaak gekozen voor sloop of gekeken naar overheden om zelf te investeren omwille van de grote maatschappelijke meerwaarde.

In het kader van een herbestemmingsonderzoek voor de Toewip besloot de stad Leuven de opdracht uit te schrijven voor de opmaak van een draaiboek voor alternatieve ontwikkelings- en financieringsmodellen voor moeilijk te herbestemmen erfgoed. Daarin moet onderzocht worden hoe gebouwen een nieuw gebruik kunnen krijgen, mét behoud van de erfgoedwaarde zonder dat de financiering volledig terecht komt op de schouders van de overheid.

MISS MIYAGI

Miss Miyagi initieert en coördineert de ontwikkeling van maatschappelijke en innovatieve vastgoedprojecten die bijdragen aan een meer dynamische, warme en betaalbare leefomgeving. Hiervoor ontwikkelde ze een ecosysteem van diensten om eigenaars van bijzondere panden, beleidsmakers en mensen of organisaties met een ruimtevraag bij te staan in elke fase van het proces.