ECO by Marcelo Staricco

WHY IS MANHATTAN SO EXPENSIVE?

LEVANTE LA MANO EL QUE QUIERA VIVIR EN MANHATTAN?

O P2 P1 P0

D2 D1 D

Q1 Q2

Explicaci贸n Insuficiente: Normalmente una gran demanda trae aparejada, una gran OFERTA, que estabiliza los precios. O O1 O2 P0 D2 D1 D Q0

Entonces: Por que la oferta no crece en manhattan, al mismo ritmo que la demanda? No hay inversores interesados en dar respuesta a esta gran demanda?

Richard LeFrak & family 4.3 B

Mortimer Zuckerman 2 B

Leonard Stern 3.5 B

Jerry Speyer 1.8 B

Stephen Ross 3.1 B Donald Trump 2.7 B

Leon Charney 1.3 B

Si los hay!!! Muchos billonarios interesados en captar dicha demanda!!!

Entonces: Por que la oferta no crece en manhattan, al mismo ritmo que la demanda? Los costos de construcci贸n son muy altos, y ponen en peligro la rentabilidad de la inversion?

COSTO MARGINAL

NO, el costo marginal de agregar un nuevo piso en un rascacielos es muy bajo!!!!

Entonces: Por que la oferta no crece en manhattan, al mismo ritmo que la demanda? Se trata de un mercado cerrado con muchas trabas para el ingreso?

NO, es un gran mercado al cual podrĂamos considerar como competencia perfecta con mĂĄs de 130.000 empresas a nivel nacional y otras tantas transnacionales!!!

GRAN DEMANDA + MILLONARIOS + NEGOCIO RENTABLE + LIBRE COMPETENCIA: BOOM Porque entonces no se dispara la oferta en Manhattan!!!

POR LA REGULARIZACION Y LA RESTRICCIONES EN EL USO DEL SUELO Vivienda Social:

FAR (Floor Area Ratio):

Usos del suelo:

Poder de la comunidad:

EN CONCLUSIÓN: Son la regulación y la restricción en el uso del suelo las responsables de enlentecer la oferta respecto a la demanda, generando así el alza constante de los precios muy por encima del costo marginal de construcción.

O O 1 O2 P2 P1 P0 D2 D1 D Q0

AHORA, SI MANHATTAN ES TAN CARO, CUALES SON LOS COSTOS SOCIALES DE ESTOS PRECIOS?

MANHATTAN ESTA SUBPOBLADA

POBLACION SE LOCALIZA EN ZONAS MENOS ATRACTIVAS

COSTOS SOCIALES:

$$$ SUBPOBLADO ZONAS MENOS ATRACTIVAS

PA R I S UNE AUTRE ÎLE?

CIUDAD ICONICA / GRAN DEMANDA / OFERTA LENTA / REGULACION / PRECIOS ALTISIMOS

PA R I S

EST CE-QUE C’ EST

CHER AUSSI? Règlements d'architecture “ L'ordonnance du 18 août 1667 fixe la hauteur maximale des corniches parisiennes à 16 mètres : cette limitation du gabarit n'a guère varié depuis cette époque dans le centre de Paris en ce qui concerne la façade sur rue....”

Prix m2 moyen.....8181 € / m² Paris 1er arrondissement............10615 € / m² Paris 2ème arrondissement........9060 € / m² Paris 3ème arrondissement........9921 € / m² Paris 4ème arrondissement........11325 € / m² Paris 5ème arrondissement........11165 € / m² Paris 6ème arrondissement........12786 € / m² Paris 7ème arrondissement........12401 € / m² Paris 8ème arrondissement........10270 € / m²

ET LES BANLIEUES?

2800 € / m²

2470 € / m²

3730 € / m²

2970 € / m² 4390 € / m²

1954 Poblacion............5850000 hab Extension............700 km²

1999 Poblacion............9645000 hab Extension............2723 km²

+65% POBLACION

+389% EXTENSION

3180 € / m²

是上海這麼貴？

經濟適用房！！！！

Republica Popular :

經濟適用房！！！！

- Vivienda basada en una compensacion al trabajador , derecho de uso . - Espacio promedio de vivienda 16 a 20 m . - 1970 rapida urbanizacion ; crisis de vivienda , problemas economicos . - 1980 experimento de la propiedad privada . - 1990 vivienda provista por el sector privado 18,7 % . - 1998 consejo de estado ; construccion de propiedad privada como estimulo . - 1999 vivienda subsidiada es eliminada , apertura comercial. - Nueva Constitucion ; adquisicion de derechos sobre la tierra .

他媽的開放 - Costo promedio de m cuadrado de construccion en China U$$ 750 - Costo promedio de m cuadrado de construccion en Shanghai U$$ 2650 ¿Hasta dónde el mercado puede absorber la enorme oferta de vivienda ? ¿Qué pasaría con la banca que ha financiado dichas compras?

2006

- Las unidades de vivienda menores a 90 m deben constituir el 70 % del espacio construido de proyecto nuevo . - El estado cobrara el 5 % al valor de venta total de la propiedad si el propietario vende antes de cinco aĂąos . - Para quienes desen comprar vivienda de mas de 90 m el pago inicial debera ser del 30 % ,mientras que para viviendas de menos de 90 m dicha cuota sera del 20 % . - Los intereses hipotecarios que habian sido tradicionalmente del 4,41 % anual ,subiran al 4,59 . - Toda persona o empresa que desee obtener un credito bancario para arrendar tierra del estado y desarrollar proyectos de propiedad raiz,debera pagar de su propio patrimonio el 35 % del valor de la misma . - En una encuesta hecha el primer trimestre del 2006 por el Banco de China a 20,000 personas en 50 ciudades, el 18,2% afirmaron su intenciĂłn de comprar una propiedad en los siguientes tres meses. - La misma encuesta en el 2005 habĂa arrojado un resultado de 22%.

Referencias:

Edificios de “Acordamiento” limite en altura

retiro

limite en altura

Dr. Hector Miranda

Costo de inmuebles

H max. en Pocitos

300 m2 USD 250000

cit

300 m2 USD 800000

e v

e e d d n n e e v v

F. García Cortinas

Silvestre Blanco

Rbla. Naciones Unidas

Carrasco 250 USD/m2 Malvin 295 USD/m2

Pocitos Nuevo 39,1%

$ $?

Ciudad Vieja 532 USD/m2

Pocitos 804 USD/m2

Punta Carretas 1671 USD/m2

Aumento de $ en Montevideo

22% (+ unidades y + seguridad)

17%

$ ? $ ! $

$?$

Rambla Rep. del PerĂş

Buceo 435 USD/m2

Parque Batlle 468 USD/m2

Punta Gorda 219 USD/m2

Pedro F. Berro

Prado 117 USD/m2

Expansión del área metropolitana en el tiempo.

El área metropolitana es el resultado de un proceso espontaneo del hombre que varía en el tiempo determinando una faja fluctuante del límite. El territorio se determina por los movimientos del hombre y los servicios. La movilidad se genera por la sumatoria del consumo y la producción en ambas direcciones.

ALMAGRO

$1.100.

BELGRANO $1.500.

ALMAGRO $ 1.250.

RECOLETA $ 1.800.

PALERMO $1.500

VILLA 31 BIS $ 600.

VILLA 31 $ 8 0 0 COMUNICACIONES $ 1.250.

BARRIO N O R T E $1.750.

PALERMO $1.450

Si bien los precios de alquileres son muy similares, los barrios residenciales exigen otros gastos que los habitantes de la villa no pueden mantener Impuestos, garantĂas de salario pago por adelantado son algunas barreras que se evitan dentro de la villa.

La respuesta es sencilla, como siempre la clave reside en la

ley de oferta y demanda. Del lado de la demanda, hay una poblacion que crece a una tasa mayor que la cantidad de viviendas disponibles.

驴C贸mo es posible que se den semejantes precios en barrios marginales con estos n i ve l e s d e precariedad?

LA PROYECCIÓN A FUTURO ES QUE LA POBLACIÓN DE LA VILLA SIGA CRECIENDO. DADA LA CONDICIÓN DE QUE PRÁCTICAMENTE NO QUEDAN ESPACIOS PARA OCUPAR, LA VILLA NO PODRÁ EXPANDIRSE EN FORMA HORIZONTAL SINO QUE DEBE HACERLO EN FORMA VERTICAL COMO YA SE VIENE DANDO HACE UN TIEMPO. El crecimiento de la densidad de población en las villas ha originado, desde hace años, un proceso de construcción en altura, con materiales relativamente sofisticados en comparación con los asentamientos más pobres.

“AUNQUE RESULTE DIFÍCIL DE ADMITIR, ES PRECISAMENTE EN LAS VILLAS DE EMERGENCIA COMO LA VILLA 31 DONDE SE OBTIENEN LAS RENTABILIDADES MÁS ALTAS POR ALQUILER DETODA LA ARGENTINA".

AGREGAR TERCER PISO COSTO MARGINAL $2160

ALQUILER $600 ALQUILER $590

ALQUILER $870

ALQUILER $650 ALQUILER $550

ALQUILER $650 ALQUILER $950