INTERNATIONALE ZONE
GEBIEDSDRAGER GEZOCHT! HET IS DE PLEK, NIET HET GEBOUW Het Ministerie van Infrastructuur en Milieu roept ontwerpers op om mee te denken over de herbestemming van leegstaand, of ongebruikt Rijksvastgoed. De combinatie van De Mannen van Schuim (DMVS) en Local doet dat graag! In dit stuk beschrijven wij onze aanpak voor het ‘Herbestemmen als gebiedsopgave’ voor het gebied Internationale zone, Huberstusknoop en Benoordenhout in Den Haag. Onze aanpak is gebaseerd op gebiedsverbetering bestaande uit vier verschillende sporen. Deze sporen voeren we gelijktijdig uit en bestaan uit het creëren van identiteit, het opzetten van financiële modellen die investeringen in een gebied mogelijk maken en het stimuleren van de eerste verbeteringen vanuit ruimte en fysiek programma. Het vierde spoor ‘proces en organisatie’ gebruiken wij om alle betrokken partijen optimaal in te kunnen zetten. Zo wordt een gebied gemaakt, gedragen en kunnen gebouwen op de goede manier worden getransformeerd.
De waarde van een plek Wij geloven dat de waarde van gebouwen wordt bepaald door de publieke ruimte er omheen. De plek en het gebruik van de openbare ruimte genereren aandacht, traffic en een specifieke vraag vanuit (toekomstige) gebruikers. Gebruikers omarmen mooie en aantrekkelijke plekken in de stad, die ruimte en identiteit bieden aan een divers programma. De diversiteit en intensiteit van het gebruik bepalen de waarde van de aangrenzende plekken en gebouwen. Op deze manier benaderen wij gebiedsontwikkeling. Dit vraagt om het verschuiven van de focus op een locatie naar de focus op een krachtig element dat waardeontwikkeling op locatie- en gebouwniveau teweeg brengt. Dit element noemen wij de ‘gebiedsdrager’. Geweldige voorbeelden van gebiedsdragers zijn de HighLine in New York en Park Rio in Madrid. Zij geven een nieuwe identiteit en betekenis aan
HighLine in New York
Park Rio in Madrid
de plek. Het gevolg: een ongekende maatschappelijke en financiële waardestijging van het omliggende vastgoed. Deze voorbeelden laten zien dat de gebiedsdrager met succes wordt gevonden in de kwaliteit van de openbare ruimte.
1
Begrip van een plek Een kantoorgebouw dat jarenlang monofunctioneel in een gebied heeft gefunctioneerd, heeft geen aansluiting gemaakt en geen begrip gekweekt bij omwonenden. De solitaire functie van een dergelijk kantoorgebouw vereiste dat voorheen ook niet. Voor een transformatie van een kantoor is nu juist wél aansluiting met de omgeving nodig. De buurt moet de nieuwe functie begrijpen, om het gebouw met succes een nieuwe functie te laten bekleden. Wij zijn er van overtuigd dat goede gebiedsaanpak dit begrip bij omwonenden kweekt en van transformatie een succes maakt. Het is in onze praktijk dan ook essentieel gebleken om bij (grootschalige) transformaties juist het gebied en de buurt aan te spreken en te betrekken. Hierbij is een regisseur nodig die de belangen van de verschillende stakeholders in kaart kan brengen, en die de waarde van een gebied kan omzetten in de bereidheid om hier ook zelf in te investeren. Dit complexe proces van gebiedsbranding, financiële engineering en ruimtelijke benutting staat of valt met het betrekken van mensen. Het team Local DMVS is als geen ander in staat om dit proces integraal aan te pakken en problemen bij transformatie te tackelen.
De plek: De Internationale Zone Als we naar de Haagse Internationale Zone / Hubertusknoop en Benoordenhout kijken, zien we een bijzonder gebied. Ondanks veel leegstaande kantoren is het niet afgegleden tot een “no-go -area”. Sterker nog, het gebied heeft nog steeds enkele van de beste buurten van Den Haag. Hoe kan dit? De Internationale Zone is een gebied met veel kwaliteiten, goede
buurten,
voorzieningen
en
aantrekkelijke
verblijfsgebieden. De geografische kern van deze zone is de “groene long”. Van boven af gezien is deze groene long het grootste park van heel Den Haag. Rondom deze groene long liggen de beste wijken, ieder met een eigen buurt en identiteit, maar allen naar binnen gekeerd. Hierdoor is het gebied versnipperd en ontbreekt samenhang. De potentie die wij in de internationale zone zien, ligt juist in het creëren van een gebiedsdrager die identiteit geeft. Samenhang en eenduidige kwaliteit geven de mogelijkheid om gebouwen in de toekomst te
Tapijtmetropool Neutelings is gefacineerd door de periferie en zet de traditionele scheiding tussen stad en platteland volledig op zijn kop. Hij neemt het bestaande landschap tussen de steden als uitgangspunt en voorspelt dat die ruimte belangrijker zal worden dan de steden zelf. In felle kleuren ‘weeft’ Neutelings de ruimtelijke versnippering tussen Den Haag en Rotterdam tot een samenhangen tapijt. In deze nieuwe tapijtmetropool zijn steden als collages van stedelijke fragmenten opgenomen in het landschap en dat sluit naadloos aan op onze aanpak van de internationale zone. 2
transformeren en hergebruiken. Voor de internationale zone is de ‘groene long’ de gebiedsdrager. Een stadspark van internationale allure met een enorme verblijfskwaliteit, een spraakmakende programmering en waaromheen de beste buurten en de meeste grootschalige rijksvastgoedcomplexen liggen.
De woongebieden voeden het stadspark en vice-versa.
3
Een uitgebalanceerd muziekstuk De focus van onze aanpak richt zich op waardeontwikkeling in de publieke ruimte door het creĂŤren van een gebiedsdrager met internationale allure. Een aanpak die de ambitie van stakeholders vertaalt naar een heldere strategie en een haalbare uitvoering. Een aanpak die bouwt aan een gezonde businesscase waarin de belangen van de verschillende stakeholders bij elkaar zijn gebracht. Zowel op gebiedsniveau als op schaalniveau van de deelgebieden en gebouwlocaties zijn er vier essentiĂŤle sporen waarop de aanpak tot samenhang wordt gesmeed. Succes ontstaat wanneer deze vier sporen gelijktijdig op elkaar worden afgestemd. Onze uitvoeringstrategie voorziet in deze afstemming op de korte, middellange en lange termijn. De vier essentiĂŤle sporen zijn: 1. Identiteit;
2. Financieel model;
3. Ruimte en Programma; 4. Proces en organisatie.
Deze verschillende sporen stemmen wij tijdens het proces af op de wensen en de mogelijkheden van bewoners en eigenaars. Zo laten wij vraag en aanbod in het gebied op elkaar aansluiten. Initiatieven van verschillende (ruimtelijke) schaal vinden zo hun weg binnen het gebied, zonder elkaar tegen te werken. Overkoepelend houden wij samen met de gebiedseigenaar de controle over de uiteindelijke ambitie van het gebied.
4
1.Identiteit Identiteit geeft betekenis aan een plek. Gebiedsidentiteit is dan ook één van de sporen waarmee de waardeontwikkeling van de internationale zone positief wordt beïnvloed. Dit is voor een groot deel afhankelijk van de sociaal maatschappelijke (software) en fysiek ruimtelijke (hardware) condities. Deze condities bepalen ieder op hun eigen manier en in hun eigen tempo de betekenis van het gebied. De identificatie van bewoners en gebruikersgroepen met de ruimtelijke omgeving en de programmering van het gebied, spelen de hoofdrol bij het wortelen van gebiedsidentiteit in de Internationale Zone. De gebiedsidentiteit van de Internationale Zone ligt vast in het stadspark. Deze “groene long” heeft grote potentie om betekenis te geven aan niet alleen het stadspark zelf, maar ook aan de aangrenzende locaties en gebouwen. De invloed van de ‘drager’ wordt bepaald door de gemeenschappelijke betekenis. De veelal solitaire gebouwen worden onderdeel van een goede plek en krijgen de kans om een nieuwe functie te vervullen die de bewoners begrijpen en waarderen. Om de gebiedsidentiteit te wortelen gebruiken wij verschillende instrumenten. Stedenbouwkundig en historisch onderzoek biedt ons het nodige inzicht in ruimtelijke structuur, verhoudingen van publieke en private ruimte en gebouwtypologie. Bestaande kwaliteiten, kansen en beperkingen brengen wij met een SWOT in beeld. De mentale kaart van het gebied geeft inzicht in gebruik en beleving van bewoners en bezoekers, bijzondere plekken, en de ervaring van bestaande grenzen. Tenslotte geven interviews met stakeholders inzicht in het functioneren van de gebiedseconomie en bestaande voorzieningen. Dit inzicht in de wijze waarop het gebied economisch functioneert, vormt de basis voor het financiële spoor van onze aanpak.
Matadero Ontwikkeling Matedero Madrid is een oud slachthuis van maar liefst 180.000 vierkante meter aan Parc Rio. De plek is gerestaureerd en herontwikkeld als een cultureel en ontmoetingscentrum. Het is een ontmoetingsplek voor Spaanse en internationale kunstenaars op het gebied van beeldende kunst, toneel, muziek, design, dans en architectuur. De bedoeling is dat de kunstenaars in contact komen met het publiek. Je kunt er langs de verschillende paviljoens dwalen en tijdelijke tentoonstellingen bekijken of voorstellingen bezoeken. In aansluiting op Parc Rio heeft dit cultureel centrum in de Spaanse hoofdstad een boost gegeven aan de buurt bij de rivier de Manzanares. Een deel van de oevers is nu autovrij gemaakt. Er is een groenstrook gekomen met fiets- en wandelpaden, speelplaatsen, skatebanen, een klimmuur en een roeibaan. En sinds kort is er zelfs een stadsstrand waar de Madrilenen zonnebaden en in de zomer wat verkoeling zoeken bij fonteinen. 5
2. Financiëel model Gebiedswaarde brengt profijt aan alle stakeholders: bezoekers van een gebied, bewoners, maar ook gebouweigenaren en gemeente. Gebiedswaarde leidt tot harde en zachte kwaliteiten die niet allemaal eenvoudig in geld zijn uit te drukken. Het is dan ook niet eenvoudig om mensen op voorhand te laten investeren in onzekere gebiedswaarde. Om partijen te overtuigen dat investeren in gebiedswaarde loont, vertalen wij de gecreëerde waarde naar tastbaar profijt en veelal naar financieel rendement. Deze techniek van ‘waarde sturen’ bewijst zich in de praktijk als succesvol. Waarde sturen doen wij bij voorkeur binnen een afgebakend gebied, zodat alle spelers hierin weten waar zij aan toe zijn. Waarde sturen Binnen het gebied laten wij marktpartijen, overheden en particulieren samenwerken aan de lange termijn investeringen die een gebied kracht geven. Investeringen zijn in principe los van de gebouwen zelf: partijen investeren in de waardegroei die een goed gebied voortbrengt. De waarde kan niet voor een solitair gebouw of een straat worden gecreëerd, maar is meetbaar op grotere gebiedsschaal. Deze waarde buigen wij op verschillende manieren om naar euro’s. Zo sturen wij de waarde naar de partijen die op voorhand investeren in een gebied. Wij passen uiteenlopende methodes toe om de waarde te sturen: van het uitgeven van reële gebiedsopties die voorzien in winstdeling van toekomstige gebiedswaarde tot het opzetten van crowdfunding, waarbij wijkbewoners mee investeren in het verbeteren van hun eigen gebied. Hierbij geven wij de overheid de kans om te sturen op belastingverevening op rijks- of gemeentelijk niveau. Voor de internationale zone, waarin Haagse ondernemers sterk zijn vertegenwoordigd en waarin bewoners relatief kapitaalkrachtig zijn, kunnen deze methodes direct worden toegepast.
De Parade in Westbroekpark, Den Haag (foto: Gerrit Schreurs)
3. Ruimte en programma In onze methodiek vormt de openbare ruimte de basis voor de verdere ontwikkeling van de Internationale Zone. Deze dient dan ook een eigen kwaliteit te krijgen, zowel als verblijfs- als transitieruimte. De ‘groene long’ verbindt niet alleen de verschillende locaties, gebruikers en functies in en om het park, maar biedt ook de ruimte voor een unieke programmering die de Internationale Zone tot doelbestemming maakt voor Den Haag en daarbuiten. Zo ontstaat een actief stadspark met permanente sport- en cultuurprogrammering en seizoensgebonden evenementen. 6
De gebiedsdrager omvat niet alleen de ‘groene long’. De gebiedsdrager wordt de ‘activiteiten loper’ die een landschappelijke en architectonische weerspiegeling is van de gelegde relaties en functies in het gebied. Hier ligt ook de uitgelezen kans om de verschillende gebouwlocaties en vastgoed aan te laten sluiten. De gebiedsdrager (lees openbare ruimte) biedt letterlijk nieuwe kansen voor de programmering en herontwikkeling van de verschillende vastgoedlocaties in de Internationale Zone. Ruimte en programma zijn geen doelen op zich. Het zijn zeer waardevolle middelen om de gewenste relaties en verbindingen tussen mensen en functies te leggen.
4. Proces en organisatie Het team van Local en DMVS beschikt over specialisten die deze vier-sporenaanpak volledig beheersen. Ons hechte team is goed op elkaar ingespeeld. Dit maakt het mogelijk om in relatief korte tijd een complex gebied in kaart te brengen en stakeholders aan te zetten tot acties. De stappen die wij onderscheiden in het proces zijn weergegeven in onderstaand figuur.
Ambitie Taskforce
Gebieds drager
Koplopers
Ambitie kaart
Event
1. Opstellen van een overkoepelende ambitie met de taskforce, bestaand uit de stakeholders die een lange termijn visie hebben op het gebied zoals Gemeente Den Haag en het rijk (RVOB). Deze ambitie omvat sociaal-maatschappelijk aspecten, werkgelegenheid, economie, fysieke gebiedsaspecten en duurzaamheid. 2. Benoemen en verstrekken van de gebiedsdrager. Bewoners en gebruikers maken kennis met de gebiedsdrager. 3. Identificeren van koplopers. In samenspraak met de taskforce en de eerste verkenning in het gebied nodigen wij potentiele koplopers uit voor een interactieve workshop waarin de gebiedsdrager wordt geïntroduceerd. 4. Verwerken van resultaten in een ambitiekaart. Deze kaart is een grafische weergave van de resultaten van de verschillende initiatieven en biedt inzicht in de mogelijkheden voor nieuwe bedrijfseconomische- en financiële structuren. 5. Presenteren van de ambitiekaart tijdens een afsluitend event. De publieke drager van het gebied speelt hierbij een centrale rol. Taskforce, koplopers en belanghebbenden uit het gebied zijn eveneens aanwezig. Local en DMVS organiseren dit gehele traject zelfstandig. Voor de uitwerking van de financiële constructies zullen wij gebruik maken van het aanbod van het stimuleringsfonds om TNO hierbij in te zetten. De planning van de stappen kunnen wij volledig aan laten sluiten op de planning van het Stimuleringsfonds. De uiteindelijke presentatie en het event voorzien wij half juni te kunnen organiseren.
7
Het Team (v.l.n.r.): Rico Zweers Simon Uildriks Phlip Boswinkel Niels de Vries Humel
Niels de Vries Humel (TU Delft, Architectuur) Hagenaar sinds 1998 en sinds 2011 mede-eigenaar van De Mannen Van Schuim. Als echte Haagse conceptontwikkelaar werk ik graag aan haalbare oplossingen voor complexe (vastgoed) opgaven. Dit doen we op schaal van gebouw tot gebied. De context ‘is what matters’! Gebiedsontwikkeling vraagt in toenemende mate om een sterke gebiedsbranding en marketing. Als conceptontwikkelaar werk ik altijd vanuit de identiteit van de opgave. Een haalbaar en inhoudelijk goed plan is de basis van elke businesscase, maar succes wordt pas geboekt met het juiste draagvlak en een overtuigende marketing & branding strategie. Samen bouwen aan een sterke identiteit en deze eenduidig uitdragen en doorgeven!
Phlip Boswinkel (Universiteit Utrecht, Theoretische Natuurkunde, ASRE, MRE) Ik ben eigenaar van Local, docent gebiedsontwikkeling aan de ASRE en woon sinds 2000 in Den Haag. Binnen Local veranderen wij vastgoed door de belangen van alle betrokkenen te verbinden. Onze praktijkervaring overtuigt mensen om beslissingen te nemen op voor hen onbekend gebied. De koppeling naar de theorie geeft mij steeds de ruimte om nieuwe verbanden en modellen uit te werken. Op deze manier heb ik de afgelopen 6 jaar met projecten zoals Dunea, De Tempel, maar ook op Technopolis, aan verbetering van vastgoed en gebieden kunnen werken. Verbetering die klopt met mijn eigen beeld van kwaliteit, en die waar alle gebruikers recht op hebben.
Simon Uildriks (Rijksuniversiteit Groningen, Nederlands Recht) Ik ben bij Local verantwoordelijk voor kantoortransformaties en gebiedsontwikkeling. Vanuit mijn jarenlange ervaring als ontwikkelaar bij een grote Amsterdamse corporatie, weet ik vanuit de praktijk goed hoe belangrijk het is om op gebiedsniveau naar verbetering van de stad te kijken. Pas als alle betrokken partijen de schouders eronder zetten, kan veel bereikt worden. Vervolgens kan op gebouwniveau worden geprofiteerd doordat het gebied aantrekkelijker is en de waarde stijgt. Ik heb dit proces doorlopen in Bos en Lommer bij de transformatie van het voormalige GAK kantoor en in Amsterdam Noord dat de afgelopen 10 jaar is veranderd van een buurt met veel werkloosheid, overlast en criminaliteit, tot een leuke wijk waar veel Amsterdammers en “terugkeerders” met hun gezin willen wonen.
Rico Zweers (TU Delft, Architectuur) Ik woon inmiddels 15 jaar in Den Haag en ken het gebied rondom de Internationale Zone als mijn broekzak. Lokale kennis is volgens mij onmisbaar om een gebiedsvisie en aanpak voor de leegstand in en rondom het gebied te willen maken en doorgronden. De zoektocht naar de juiste mix tussen ruimte en programma en het werven van de juiste partijen kun je alleen doen als je wekelijks een rondje hardloopt in het gebied. En soms moet je dit rondje in de andere richting lopen om oplossingen te zien die je normaal gesproken niet voor mogelijk acht.
8