Kavelambitie BINCKHORSTLAAN 401-403
Januari 2016
Uitdagen De Kavelambitie van de gemeente Den Haag heeft als doel om kaders te scheppen en het proces te faciliteren, als onderdeel van de Gebiedsaanpak Binckhorst. De gemeente Den Haag wil zekerheid geven door eenduidig te communiceren en informatie te verstrekken om zo elke ontwikkelende partij een gelijke kans te geven. Vanuit de aanpak van leegstand en transformatie op stadsniveau biedt het pand aan de Binckhorstlaan 401-403 veel potentie voor een bijzondere herontwikkeling. De locatie is uniek: dicht bij de snelweg, dicht bij het centrum, aan het water ĂŠn in het groen. Bovendien ligt het in de Binckhorst: een gebied dat op een organische manier ontwikkeld wordt door marktpartijen met LEF en de gemeente die unieke initiatieven ondersteunt en faciliteert. De gemeente Den Haag daagt marktpartijen dan ook uit om met unieke oplossingen te komen. Oplossingen die recht doen aan de locatie en plek in de Binckhorst.
Doelstellingen
Het laten zien van een bandbreedte om zo uit te dagen tot een toekomstbestendige herontwikkeling van de Binckhorstlaan 401-403. Snelle en kwalitatief hoogwaardige transformatie en herontwikkeling stimuleren en faciliteren. Proces volgens ‘Gebiedsaanpak Binckhorst’ doorzetten in de nieuwe ontwikkelingen op de voormalige SDU locatie. Met de juiste functiemenging van wonen, werken en ontspannen, realiseren van werkgelegenheid en een aantrekkelijk woonklimaat. Het behalen van de gewenste stedelijke dichtheid in de herontwikkeling. De bebouwingsdichtheid drukken we uit in de Floor space Index (FSI). De wenselijke FSI voor deze locatie ligt tussen de 1,2 en 1,7.
Kansen Binckhorstlaan 401-403 biedt, vanwege zijn locatie, veel kansen voor een unieke herontwikkeling. Het water, het groen, de voorzieningen en de ontwikkelingen in de omgeving bieden vele aanknopingspunten. Vooral het verbinden van het -nu toch- afgesloten gebied, is een kans die de gemeente Den Haag wil benutten. De locatie vormt dan ook de ‘nieuwe schakel’ in de transformatie van dit deel van de Binckhorst.
Toekomstige bootverbinding
Doorzetten kadeverbinding
Groene zone doorzetten
De waterconnectie met het centrum van Den Haag en de aanwezigheid van nieuwe ontwikkelingen, zoals het unieke restaurant Mama Kelly of het verzamel gebouw De Caballero fabriek, maken nieuwe bootverbindingen van en naar de locatie mogelijk.
Toekomstige ontwikkelingen rondom Mama Kelly en De Caballero Fabriek geven een nieuwe wandelroute langs het water vanaf de Binckhorstlaan 401-403 veel potentie. Door het aanleggen van een verbinding wordt het lopen over de Binkchorst gestimuleerd, hetgeen nu haast onmogelijk is.
Op de locatie bevindt zich een groene zone, op de plek waar de scouting nu is gehuisvest. In de toekomst biedt deze groene zone veel kansen om een mooi park te maken, die de verbinding vormt tussen de woonwijk in Voorburg en de Binckhorstlaan 401-403. Het aanwezige groen zal een kwaliteitsslag ondergaan.
DE CE N HAA NT G RU M
CABA LLE FABR RO IEK BIN
CKH
Doorzetten Trekvlietzone Op dit moment vindt er bestuurlijke besluitvorming plaats voor de herontwikkeling van de Trekvlietzone 1. In de kaart hieronder is het juridisch kader van de Trekvlietzone aangegeven. De Trekvlietzone wordt een woon/werk omgeving met een aantrekkelijke mix voor wonen, voorzieningen en bedrijvigheid. De Binckhorstlaan 401-403 vormt de schakel tussen de Trekvlietzone en het Maanplein & Voorburg.
TRE KVL I ET ZO N OK
L OB N JU
E
A12 & NS S VOOR TATION BUR G
MAMA KELL Y
Wonen aan het park
ORS
TH AVE N
De unieke locatie biedt naast het water ook een groene groene zone: de kans om appartementen, woonwerk-woningen en voorzieningen te ontwikkelen naast het groen.
1
VOOR BU RIJS RG/ WIJK
TR
EK
VLI
ET
TR
e
ati loc
EK
Tweede entree
VLI
Wonen aan de kade De potentie van het water kan niet onbenut blijven. Alhoewel het niet is toegestaan om de boot aan te leggen door aanwezigheid van vrachtverkeer, is het wel mogelijk om havens te maken. Herenhuizen aan een gracht, met een eigen boot in het water of wonen aan een levendige kade.
ET
‘De kop van Binck’ De kop van de locatie biedt veel kansen om hoogwaardige appartementen te maken, met uitzicht over de skyline van Den Haag en, bij helder weer, die van Rotterdam. Tevens is dit een mooie plek om concept-ondersteunende horeca/ voorzieningen in de plint te maken.
Op dit moment is er maar één ontsluiting te vinden aan de Maanweg-zijde. Als dit gebied transformeert naar een woon-werk gebied is het wenselijk om een tweede verbinding te maken naar de woonwijk in Voorburg. Een extra loop & fiets verbinding die bij calamiteiten gebruikt kan worden voor auto’s en hulpdiensten.
Unieke woonproducten
Functiemenging
De Binckhorst is een bedrijventerrein in transitie. Een doorsnee VINEX-wijk zou hier dan ook niet passen. Het is de plek voor unieke woonproducten, zoals water-woonwerk-woningen met eigen aanlegplaats of maisonettes met bedrijfsruimte, gekoppeld aan een groot gemeenschappelijk woondek met daaronder parkeren. Een stedelijk woonmilieu met appartementen, sociale woningbouw voor starters & jongeren en middeldure huurwoningen.
De Binckhorst transformeert langzaam naar een multifunctioneel gebied waarin wonen en werken hand in hand gaan. De Binckhorstlaan 401-403 is dan ook geen monofunctionele maar een multifunctionele locatie: wonen, werken en bij voorkeur zelfstandige bedrijfsruimte. De gemeente ziet graag initiatieven met een mix van functies met een substantiĂŤle hoeveelheid bedrijfsruimte passend bij de werkgelegenheidsopgave voor de Binckhorst.
Duurzaamheid
Wensen De gemeente Den Haag daagt marktpartijen uit om met unieke oplossingen te komen. Het bovenstaande palet aan wensen laat zien wat de gemeente voor ogen heeft voor de Binckhorstlaan 401-403: een gebied waar op een unieke wijze gewoond, gerecreĂŤerd en gewerkt kan worden. De wensen geven een richting aan maar hoeven niet leidinggevend te zijn voor het uiteindelijke ontwerp.
Er liggen diverse kansen om het gebied bij te laten dragen aan een klimaatneutraal Den Haag: gebruik van de juiste energiebronnen of energieneutraal bouwen. Daarnaast zijn er diverse maatregelen denkbaar die bijdragen aan een klimaatbestendige stad, zoals het afvoeren van regenwater direct naar de Trekvliet en/of het toevoegen van groen. Ook het behoud van gebouwen kan gezien worden als een vorm van duurzaamheid.
Inspelen op water
Slim hergebruik
Bedrijvigheid
Eén van de grootste kwaliteiten is de aanwezigheid van het water. Een naar binnen gekeerd bouwblok zou dan ook zonde zijn van deze aanwezige kwaliteit. Het benutten van het water door middel van waterwoningen, steigers, voorzieningen of een levendige kade biedt dan ook een grote kansvoorde kwalitatieve beleving van de locatie.
De gemeente ondersteunt en werkt mee aan ‘slim hergebruik’. Of dit nu gaat om de transformatie van het bestaande kantoorgebouw, die met een beukmaat van 7,2 m uitstekend kan worden getransformeerd naar woningen, of het hergebruiken van de bedrijfshal met permanente of tijdelijke functies.
De locatie biedt de mogelijkheid om zelfstandige bedrijfsruimte te combineren met wonen. De gemeente ziet graag kleinschalige ‘makers’ en ambachten op de locatie landen.
Wonen en werken
Verbeteren groene zone
Tijdelijk gebruik
De Binckhorstlaan 401-403 leent zich perfect voor een combinatie van wonen en werken. De nabijheid van andere bedrijvigheid en de aanwezigheid van water en groen zijn kansen om op aan te haken. Wonen boven je werk in een representatieve omgeving die klanten makkelijk kunnen bereiken. Bovendien stimuleert een mix van functies en sferen de levendigheid van het gebied en de locatie.
Naast het water is ook de groene zone een belangrijke kwaliteit van dit deel van de Binckhorst. Deze zone wordt langs de locatie doorgezet tot aan de Trekvliet. Wonen en werken aan een mooie groene zone is dan ook een sterke wens. De scouting blijft op deze locatie gehuisvest.
Tijdelijke functies kunnen een impuls geven aan het gebied en de locatie doordat ze een gezicht en bekendheid geven aan een plek. Een goed voorbeeld daarvan is het restaurant Mama Kelly in de Binckhorst. Bovendien kunnen ze andere ontwikkelingen uitlokken. Het kunnen waardevolle tussenstations zijn op weg naar een einddoel, of mogelijk toch definitief blijken. Ook buitenruimte kan worden ingezet voor tijdelijke functies.
Randvoorwaarden Bij een bestemmingswijziging zal de ontwikkelende marktpartij met de hier genoemde randvoorwaarden rekening moeten houden. Het zijn geen juridisch vastgestelde eisen maar deze zullen wel bepalend zijn voor het juridisch planologisch proces. De gemeente Den Haag adviseert dan ook om de bovenstaande randvoorwaarden zwaar te laten mee wegen in de besluitvorming. Het aantal randvoorwaarden is tot een minimum beperkt om zoveel mogelijk initiatieven de ruimte te bieden. Voor élke planontwikkeling is een aanpassing van het juridisch-planologische kader nodig. Deze aanpassing kan alleen op basis van een goede en geloofwaardige ruimtelijke onderbouwing, gebaseerd op de Gebiedsaanpak Binckhorst.
Dichtheid FSI 1.2 tot 1.7
FSI staat voor de Floor Space Index. De FSI is de manier om de dichtheid van een gebied te bepalen. De FSI is de maat die het totale aantal vierkante meters bebouwing, inclusief de verdiepingen, binnen een plangebied vergelijkt met het totale, zowel bebouwde als onbebouwde, oppervlak van datzelfde plangebied. Het plaatje hieronder legt uit hoe de FSI kan worden berekend.
Uit studies naar dichtheid is gebleken dat een Floor Space Index (FSI) tussen de 1,2 en 1,7 het beste is voor deze locatie. In de ideeën op de volgende pagina’s is de impact van een bepaalde FSI te zien. In de Trekvlietzone wordt een waarde van 1,5 FSI nagestreefd. Voor deze locatie komt een FSI van 1,5 neer op een totaal van 29.265 m2 bruto vloeroppervlak (dit is inclusief parkeren). Erfpacht suppletie is van toepassing.
Nieuwe ontsluiting
DIT IS DE AFVINKLIJST
V
FSI
V
Om aan de veiligheidseisen te voldoen is het noodzakelijk om een nieuwe ontsluiting te maken over het water richting de woonwijk in Voorburg. Deze loop & fiets route wordt bij calamiteiten gebruikt voor auto’s en hulpdiensten. Indien niet in gebruik wordt de route afgeschermd met verzinkbare palen.
Bouwhoogte
V
In de hoogte van de bebouwing moet respectvol worden omgegaan met de omgeving. Een eventueel zwaartepunt van dichtheid zal beter passen aan de kade dan grenzend aan de scouting en de woonwijk in Voorburg. Een hoogteaccent op de kade is mogelijk.
In stand houden groene zone
V
Aangrenzend aan de wijk in Voorburg ligt een groene zone. Deze zone kenmerkt zich door veel groen en een sloot. Bij herontwikkeling moet deze groene zone in stand worden gehouden in de huidige vorm. Bouwen in de groene zone is niet toegestaan.
Parkeren
V
Het parkeren moet op het eigen kavel worden opgelost. Oplossingen zoals een verhoogd dek zorgen er bovendien voor dat je dubbel de ruimte kan gebruiken. Parkeren onder de grond kan, maar is moeilijk op deze locatie vanwege het grondwater. Om levendige kades te maken wordt er niet geparkeerd aan/op de kade.
Parkeernormen
Levendige kades
V
Iedereen die de Binckhorstlaan 401-403 bezoekt moet kunnen genieten van het water. De gemeente Den Haag heeft dan ook de wens om de kades publiek toegankelijk te maken. De verschillende woonvormen met kleinschalige bedrijven in de plint liggen langs de kades.
Detailhandel en bedrijvigheid
V
Op de locatie is detailhandel en een hotel niet toegestaan. Horeca of leisure zal moeten passen binnen het concept. Alleen bedrijvigheid in de milieuhinderlijke categorieën A, B of C zijn hier toegestaan.
Parkeren voor woningen in ‘Stad’ Eengezinswoningen: per woning < 70 m2 0,6 71-100 m2 0,9 101-160 m2 1,1 > 161 m2 1,3 Appartementen: < 70 m2 0,4 71-100 m2 0,7 101-160 m2 0,9 > 161 m2 1,1 Zorgwoningen 0,3 Studenten eenheden 0,1 Bezoek 0,3 Parkeren bedrijven/voorzieningen in ‘Zone 3’ Bedrijven/voorzieningen per 100 m2 BVO Bedrijf 1,45 Kantoren met baliefunctie 2,5 Horeca 5 Restaurant 5 Bron: Parkeernormen met zonering (2011), gemeente Den Haag
IdeeĂŤn Om de wensen en randvoorwaarden kracht bij te zetten heeft de gemeente Den Haag een aantal studies gemaakt hoe de locatie kan worden herontwikkeld. Deze voorbeelden dienen alleen ter inspiratie en om een gevoel te krijgen bij de maat en schaal van de locatie en bebouwing. Tevens laten de vijf voorbeelden een bandbreedte zien: van gehele transformatie, tot transformatie van de hoogbouw ĂŠn sloop/nieuwbouw, tot volledige sloop/nieuwbouw. Het aantal vierkante meters is gebaseerd op de bouwenvelop.
TRANSFORMATIE BESTAANDE HOOGBOUW
BEDRIJFSRUIMTE
GEBOUWHOOGTE 35 M
SCOUTING HOOGSTE PUNT NIEUWBOUW 28 M WONEN NAAST JE WERK
EXTRA 2DE ONTSLUITING
HORECA OP DE KOP
1] ‘Re-use’ Locatie oppervlakte
19.750 m2
Grondgebonden woningen (100-160 m2) Appartementen (70-100 m2) Bedrijfsruimte Parkeerruimte (nodig volgens norm) Totaal FSI
2.320 m2 10.530m2 9.694 m2 5.359 m2 27.903 m2 1,41
Grondgebonden woningen (100-160 m2) 16 woningen Appartement* (70-100 m2) 105 woningen *(incl. transformatie hoogbouw) Indicatie bouwhoogte (nieuwbouw) 28 m
2] ‘Superdek’ Locatie oppervlakte
19.750 m2
Grondgebonden woningen (100-160 m2) Appartement (70-100 m2) Bedrijfsruimte Parkeerruimte (nodig volgens norm) Totaal FSI
2.500 m2 15.430m2 1.953 m2 4.122 m2 24.005 m2 1,22
Grondgebonden woningen (100-160 m2) 4 woningen Appartementen* (70-100 m2) 182 woningen *(incl. transformatie hoogbouw) Indicatie bouwhoogte (nieuwbouw) 27 m
TRANSFORMATIE BESTAANDE HOOGBOUW GEBOUWHOOGTE 35 M
VERHOOGD PARKEERDEK
GEVARIEERDE WONINGBLOKKEN HOOGSTE PUNT NIEUWBOUW 27 M SCOUTING
EXTRA 2DE ONTSLUITING
PAVILJOEN OP DE KOP
TRANSFORMATIE BESTAANDE HOOGBOUW GEBOUWHOOGTE 35 M
BINNEN TUIN
SCOUTING
HORECA AAN HET WATER
HOOGSTE PUNT NIEUWBOUW 28 M EXTRA 2DE ONTSLUITING
LUXE WONEN MET UITZICHT
3] ‘Binnentuin’ Locatie oppervlakte
19.750 m2
Grondgebonden woningen (100-160 m2) Appartement (70-100 m2) Bedrijfsruimte Parkeerruimte (nodig volgens norm) Totaal FSI
400 m2 21.330m2 2.457 m2 4.745 m2 28.932 m2 1,46
Grondgebonden woningen (100-160 m2) 4 woningen Appartementen* (70-100 m2) 200 woningen *(incl. transformatie hoogbouw) Indicatie bouwhoogte (nieuwbouw) 28 m
BESTAAND GEBOUW UITVULLEN GEBOUWHOOGTE 36 METER
GATEN ALS GEMEENSCHAPPELIJKE RUIMTE
WONEN AAN HET WATER 2DE ONTSLUITING HOOGSTE PUNT NIEUWBOUW 30 M SCOUTING
3DE ONTSLUITING
LUXE WONEN MET UITZICHT
4] ‘Waterwonen’ Locatie oppervlakte
19.750 m2
Grondgebonden woningen (100-160 m2) Appartement (70-100 m2) Bedrijfsruimte Parkeerruimte (nodig volgens norm) Totaal FSI
3.920 m2 22.090m2 1.775 m2 5.903 m2 33.688 m2 1,70
Grondgebonden woningen (100-160 m2) 22 woningen Appartementen* (70-100 m2) 237 woningen *(incl. transformatie hoogbouw) Indicatie bouwhoogte (nieuwbouw) 30 m
NIEUWBOUW TOREN
HOOGSTE PUNT NIEUWBOUW 27 M CENTRALE ENTREE
HAVEN GEBOUW
SCOUTING
HAVEN VOOR PLEZIERVAART
EXTRA 2DE ONTSLUITING
LUXE WONEN MET UITZICHT
5] ‘De Binckhaven’ Locatie oppervlakte
19.750 m2
Grondgebonden (100-160 m2) Appartement (70-100 m2) Bedrijfsruimte Parkeerruimte (nodig volgens norm) Totaal FSI
3.840 m2 13.400m2 3.478 m2 4.361 m2 25.079 m2 1,27
Grondgebonden woningen (100-160 m2) 24 woningen Appartementen (70-100 m2) 134 woningen Indicatie bouwhoogte (nieuwbouw)
27 m
Den Haag CS
Den Haag A12 centrum
Rotterdam A12 Amsterdam Utrecht
Den Haag HS
Bestaande situatie Het pand aan de Binckhorstlaan 401-403 is in 2004 speciaal gebouwd voor de uitgeverij SDU. Het pand is in eigendom van MPC Rendite fonds 48. Het kavel is 19.750 m2 met daarop de hoogbouw van 8.219 m2 BVO en een bedrijfshal van 10.029 m2 BVO. Het pand wordt eenzijdig ontsloten vanaf de Binckhorstlaan.
Voorburg
an tla s r 3 o ckh 1-40 n i B 40
Rotterdamsebaan richting A4
Bijlage
Bedrijfshal
7e verdieping
03
-4 01
Bin
4 an 2 a l t m ors .750 h ck 19
Zicht vanaf de Trekkade
Eigendomgrens
Zicht vanaf de Binckhorstlaan
Disclaimer Op alle aan u verstrekte gegevens is het recht van copyright verbonden. De getoonde beelden zijn indicatief en gelden als referentie. Getoond ontwerp is indicatief en dient nader te worden uitgewerkt. Aan deze projectbrochure kunnen geen rechten worden ontleend.
Colofon Kavelambitie Binckhorstlaan 401-403 Den Haag Deze studie is gemaakt door De Mannen van Schuim in opdracht van de gemeente Den Haag: Niels de Vries Humèl Thomas Verbrugh De Mannen van Schuim Burgemeester van Karnebeeklaan 6 2585 BB DEN HAAG 070-219 0110 info@demannenvanschuim.nl