neo-Eubios 73 - Superbonus 110%: sogno o realtà?

di Daniela Petrone

PREMESSA

Al grido dello slogan “tutto gratis” assistiamo ad una partenza a rilento e piuttosto confusa della macchina superbonus. L’interesse è alto quanto le incertezze tecniche e fiscali. La partenza con l’Agenzia delle Entrate è fissata al 15 ottobre, data in cui sarà possibile inviare la comunicazione, sulla base dei modelli approvati con il provvedimento dell’8 agosto 2020, per esercitare l’opzione della cessione del credito. Intanto, i decreti non sono ancora pubblicati in Gazzetta Ufficiale e girano informazioni contrastanti sull’approvazione degli stessi da parte della Corte dei Conti. Che il Superbonus possa essere una grande occasione per rilanciare il settore dell’edilizia e per riqualificare il nostro vetusto patrimonio immobiliare, lo abbiamo già scritto e ne siamo consapevoli, ma troppi ostacoli rendono difficile e complesso l’avvio. In questo articolo proviamo a fare il punto su quali siano i gli aspetti prioritari da risolvere analizzando gli attuali ostacoli causa dello stallo totale a cui assistiamo nel settore dell’edilizia.

OSTACOLO N.1 : L’attesa e i tempi

L’attesa di avere un quadro tecnico e fiscale definito e certo logora. Logora tutte le categorie, dal progettista al commercialista, dalle imprese alle banche. Timide iniziative di studi di prefattibilità, di circolari per regolamentare la cessione del credito e tanti slogan “pensia mo a tutto noi” di strutture e società figlie del superbonus. Occorre un quadro definito in cui tutti soggetti sappiamo cosa, quando e come devono produrre per ottenere il superbonus. Altro aspetto sono i tempi. L’ostacolo dei tempi è legato a due aspetti, la durata del superbonus stesso ad oggi , nonostante si parli di un’estensione al 2024 o addirittura di una modifica temporale che renda il superbonus strutturale, è fissata con certezza a dicembre 2021. Siamo praticamente ad ottobre 2020 e il superbonus non entrato nel vivo della sua applicazione, come si può pensare di riuscire a riqualificare interi condominio in un anno e pochi mesi? Proprio i condomini hanno il problema dei tempi decisionali, il passaggio in assemblea in tempi di Covid 19 non è così scontato. La pandemia, che stiamo vivendo, ha infatti bloccato le assemblee condominiali con condomini che ancora attendono l’approvazione del bilancio 2019. Inoltre, il condominio interessato al superbonus deve essere consapevole che dovrà anticipare delle spese, in particolare le spese del tecnico che dovrà constatare la fattibilità tecnica degli interventi di riqualificazione, sia in termini di assenza di abusi sia in termini di salto di due classi, che significa, diagnosi energetica con elaborazione dell’APE convenzionale pre, analisi dello stato di fatto delle stratigrafie delle parti opache e individuazione dell’intervento più idoneo da effettuare.

Poiché la signora Maria ha colto lo slogan “ristrutturare gratis”, sarà piuttosto reticente nel comprendere che proprio tutto gratis non è… inoltre anche se le spese del tecnico sono detraibili e incluse nel superbonus, lo studio di fattibilità iniziale è una spesa da affrontare subito per capire se si è nella condizione di poter accedere al superbonus, quindi può essere un acconto che poi si procede nella pratica del 110% o una vera e propria spesa se lo studio di fattibilità dà esito negativo.

Se anche i condomini hanno consapevolezza di dover sostenere delle spese iniziali e sono d’accordo nel riqualificare il proprio edificio, si pone il problema del tempo legato alla disponibilità di questa somma. Spesso gli amministratori di condominio non dispongono di somme a disposizione per spese extra e occorre quindi un ulteriore passaggio in assemblea per approvare la nuova spesa.

OSTACOLO N.2 : la conformità urbanistica

Quando il condominio a seguito della/e assemblea/e ha deliberato la disponibilità di spesa per procedere con il superbonus, il professionista inizia la sua prestazione che parte con una verifica della conformità urbanistica, condizio sine qua non per l’accesso al superbonus. La domanda che si sono posti in tanti, non solo i non addetti ai lavori è la seguente: come mai c’è l’obbligo di questa verifica che con le precedenti detrazioni, eco bonus, bonus casa e altro non c’era? Dove è scritto nel testo dei decreti del superbonus che questa verifica è fondamentale per l’applicabilità o meno del bonus stesso? La risposta non è da rintracciare in nessuna delle leggi e decreti riguardanti le detrazioni fiscali di qualunque percentuale ma è nell’ esistenza di alcune norme specifiche sulla questione, e sono le seguenti: • D.M. Finanze 41/1998 art. 4 relativo alle agevolazioni fiscali sull’originario Bonus Ristrutturazioni • Art. 16-bis del D.P.R. 917/1986 (il comma 9 rinvia alle disposizioni del D.M. Finanze 41/1998) • Art. 49 del D.P.R. 380/01 (Testo Unico Edilizia); • Art. 50 del D.P.R. 380/01 (Testo Unico Edilizia); Se guardiamo l’elenco delle leggi e le loro date di emissione è evidente che il problema non è nuovo, ma ma trova ora particolare terreno di discussione perché a fronte di un incentivo/ detrazione così elevato, superiore addirittura alla spesa c’è una particolare attenzione al tema dei controlli con un numero elevato di adempimenti e asseverazioni che hanno portato ad innalzare il livello di attenzione sulla sussistenza dei requisiti per fruire delle agevolazioni. Oltre al fatto che, poiché i primi destinatari di questo 110% sono proprio i condominio, parliamo di interventi di più ampia scala ed entità rispetto al singolo appartamento e alla tipologia di intervento stesso che dunque richiedono titoli abilitativi di più alto livello.

Il primo decreto, “Regolamento recante norme di attuazione e procedure di controllo di cui all’articolo 1 della legge 27 dicembre 1997, n. 449, in materia di detrazioni per le spese di ristrutturazione edilizia. (GU Serie Generale n.60 del 13-03-1998)”, ancora in vigore, condiziona l’accesso alle detrazioni fiscali all’esecuzione conforme delle opere edilizie oggetto di intervento;

Il secondo decreto “Detrazione delle spese per interventi di recupero del patrimonio edilizio e di riqualificazione energetica degli edifici” ha introdotto le detrazioni fiscali per gli interventi di ristrutturazione edilizia, ex 36% strutturale divenuto poi 50%, e rinvia espressamente al D.M. Finanze 41/1998.

Veniamo poi all’articolo 49 del testo unico dell’edilizia che riportiamo di seguito per intero.

Art. 49 (L) - Disposizioni fiscali

(Legge 17 agosto 1942, n. 1150, art. 41-ter) 1. Fatte salve le sanzioni di cui al presente titolo, gli interventi abusivi realizzati in assenza di titolo o in contrasto con lo stesso, ovvero sulla base di un titolo successivamente annullato, non beneficiano delle agevolazioni fiscali previste dalle norme vigenti, né di contributi o altre provvidenze dello Stato o di enti pubblici. Il contrasto deve riguardare violazioni di altezza, distacchi, cubatura o superficie coperta che eccedano per singola unità immobiliare il due per cento delle misure prescritte, ovvero il mancato rispetto delle destinazioni e degli allineamenti indicati nel programma di fabbricazione, nel piano regolatore generale e nei piani particolareggiati di esecuzione.

2. È fatto obbligo al comune di segnalare all’amministrazione finanziaria, entro tre mesi dall’ultimazione dei lavori o “dalla segnalazione certificata di cui all’articolo 24”, ovvero dall’annullamento del titolo edilizio, ogni inosservanza comportante la decadenza di cui al comma precedente.

3. Il diritto dell’amministrazione finanziaria a recuperare le imposte dovute in misura ordinaria per effetto della decadenza stabilita dal presente articolo si prescrive col decorso di tre anni dalla data di ricezione della segnalazione del comune.

4. In caso di revoca o decadenza dai benefici suddetti il committente è responsabile dei danni nei confronti degli aventi causa. Analizzando l’art. 49, è ribadita l’esclusione da qualsiasi beneficio o detrazione fiscale in casi di interventi edilizi realizzati in assenza di “Titoli abilitativi” includendoli tutti, dalla CILA, SCIA al Permesso di costruire.

Unico margine di scostamento è legato alla tolleranze specifiche del 2% delle opere realizzate da quattro parametri urbanistici. Tali parametri sono poi ripresi anche dall’art. 34-bis del D.P.R. 380/2001 introdotto dal recentissimo DL Semplificazione,in particolare dall’art. 10 del D.L. 76/2020, in base al quale:

Art. 34-bis - Tolleranze costruttive 1. Il mancato rispetto dell’altezza, dei distacchi, della cubatura, della superficie coperta e di ogni altro parametro delle singole unità immobiliari non costituisce violazione edilizia se contenuto entro il limite del 2 per cento delle misure previste nel titolo abilitativo.

2. Fuori dai casi di cui al comma 1, limitatamente agli immobili non sottoposti a tutela ai sensi del decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42, costituiscono inoltre tolleranze esecutive le irregolarità geometriche e le modifiche alle finiture degli edifici di minima entità, nonché la diversa collocazione di impianti e opere interne, eseguite durante i lavori per l’attuazione di titoli abilitativi edilizi, a condizione che non comportino violazione della disciplina urbanistica ed edilizia e non pregiudichino l’agibilità dell’immobile.

3. Le tolleranze esecutive di cui ai commi 1 e 2 realizzate nel corso di precedenti interventi edilizi, non costituendo violazioni edilizie, sono dichiarate dal tecnico abilitato, ai fini dell’attestazione dello stato legittimo degli immobili, nella modulistica relativa a nuove istanze, comunicazioni e segnalazioni edilizie ovvero con apposita dichiarazione asseverata allegata agli atti aventi per oggetto trasferimento o costituzione, ovvero scioglimento della comunione, di diritti reali.

Tornando all’art. 49 del Testo Unico dell’Edilizia, il comma 2 obbliga il Comune a segnalare all’Agenzia delle Entrate entro tre mesi dall’ultimazione lavori o dalla Segnalazione Certificata di Agibilità, le inosservanze che comportano la decadenza dell’accesso alla detrazione. Infine, il comma 3 prevede che diritto di revocare le imposte dovute per il Fisco decade con la decorrenza di tre anni dalla comunicazione inviata dal Comune. Nell’ipotesi di revoca o decadenza dei benefici/agevolazioni fiscali, il committente è responsabile anche dei danni verso aventi causa, nello specifico caso del superbonus potrebbero essere le Banche e le imprese che si accollano la cessione del credito e sconto in fattura.

Il contenuto di questo comma è esattamente in linea con la risposta che l’agenzia delle Entrate ha dato circa la responsabilità a capo del committente in caso di cessione del credito e che trova quindi un fondamento legislativo. Insomma è evidente che il superbonus si porta dietro tutto l’apparato legislativo in materia di titoli abilitativi in ambito edilizio e urbanisti-

co, d’altronde per gli interventi previsti sarà necessario presentare un titoli abilitativo al proprio comune.

OSTACOLO N.3 : la burocrazia

Il vero problema è che tutte queste implicazioni si scontrano poi con la caratteristica, tutta italiana, di una burocrazia lenta e lunga. Basti pensare che per effettuare la verifica della regolarità urbanistico-edilizia dell’immobile è necessario richiedere allo Sportello Unico per l’edilizia l’ultimo titolo abilitativo (che contiene quindi tutte le modifiche consentite all’immobile nel corso della sua vita utile) e confrontarlo con la situazione effettiva dell’immobile per accertare che non si diano appunto difformità come ad esempio la chiusura di balconi, la ridistribuzione degli ambienti interni. In molti comuni rintracciare una pratica edilizia significa attendere mesi e non avere certezza di rintracciarla, oppure avere informazioni come il nome del costruttore o l’anno di presentazione che non sempre a distanza di decenni sono facilmente reperibili. E tutto questo ricade sulle spalle del professionista che con le asseverazioni si fa carico di responsabilità non dipendenti necessariamente dal suo operato.

Da anni, in nome di una presunta semplificazione (che nei fatti è difficile da attuare), al professionista è richiesto sempre più di sostituirsi all’Ente Pubblico , attestando varie casistiche, tra le quali la richiesta conformita’ urbanistica. Ma poi gli stessi Enti Pubblici , spesso , non sono in grado di fornirci piani urbanistici adottati o approvati, o almeno risultano di difficile consultazione, per non parlare poi dell’accesso agli atti sulla storia dei fabbricati. Ora, perché un professionista dovrebbe assumersi la responsabilita’ di una certificazione che neanche l’Ente preposto riesce a rilasciare?