No sólo refugio de valor: el ladrillo es la mejor inversión de los últimos 30 años

“La inversión en ladrillo es un refugio de valor para los argentinos en todas las épocas”. Esta afirmación es una de las fuerzas del sector de la vivienda privada; saber que la inversión de capital- ahorro en el tiempo no perderá valor con el paso del tiempo. Ahora, a partir de un trabajo elaborado por la consultora Fernando Marull y Asociados (FMyA), se puede afirmar que además de refugio de valor, la vivienda es la mejor inversión en los últimos 30 años.

Cuál fue el rendimiento en dólares en las últimas 3 décadas en 4 activos tradicionales argentinos: Un inmueble; Un bono soberano; un Plazo Fijo en pesos y acciones, es decir, el Merval en dólares reales (ajustado por Inflación de USA). Este fue el planteo de Marull en su informe económico que incluyó a la AEV Revista para hacerlo público y reproducimos a continuación:

“En el caso de las propiedades, usamos el precio de un departamento en CABA; en el caso del bono soberano: calculamos un bono “teórico” de u$S100 con intereses anuales de 8% anual y lo ajustamos por los Canje de 2005 y en 2020 (asumiendo una quita en valor presente de 45%); en plazo fijo, usamos la tasa en pesos a 30 días convertido al dólar CCL; en acciones, usamos el índice Merval. Para mantener simple el ejercicio, en propiedades no asumimos alquiler, al igual que en acciones no incluimos dividendos. Tampoco consideramos los impuestos”.

“La conclusión es que hay un claro ganador en las últimas 3 décadas: el ladrillo. Si en 1993 se invertía U$S100 en Inmuebles, hoy se tiene U$S350, rindiendo cerca de 10% anual en dólares. Le siguen los bonos soberanos: hoy se tendría U$S180, es decir, 3% anual en dólares (8% de interés anual menos la perdida por las quitas en reestructuraciones). Y en el caso de los plazos fijos (US$53) y acciones (US$36), luego de casi 30 años, hoy se tendría cerca de la mitad de la inversión y en acciones un poco menos”

“En inmuebles, luego de la baja más pronunciada en la crisis de 2002 (cayo 50%, llegando a cotizar US$380 el m2), desde allí los precios de los inmuebles han mantenido la tendencia alcista: evitaron la crisis internacional (2009), se estabilizaron durante el cepo 2011-2015 y retomaron la tendencia alcista desde 2015 hasta comienzos de 2019. En los últimos 3 años, las estadísticas siguen mostrando una baja moderada de 10%, hasta los US$ 2500 el m2, que si comparamos con el resto de los activos suena a que sigue resiliente el mercado. Igualmente, asumimos que las propiedades “operadas” hoy podrían estar 20/30% menos que hace un año. Igualmente, seguirían siendo la mejor inversión en décadas”

“Luego siguen los Bonos, con un interesante rally alcista tras el canje de 2005, aunque con una baja del tras las PASO de 2019. Muy atrás le sigue el Plazo Fijo en $, con un desempeño mediocre en los últi-mos años (por caso, colocando un plazo fijo en 2018, hoy se perdía la mitad de su valor en dólares). Finalmente, se encuentra el Merval siendo una mala inversión salvo períodos puntuales como la salida de la convertibilidad hasta la crisis de 2008, y en los primeros 2 años de Cambiemos que el Merval en dólares duplicó su valor y llegó a su máximo (siendo la segunda mejor inversión). Pero hace 3 años que las acciones no paran de bajar”

Por qué es buen momento para construir

Dado que creemos que los inmuebles han sido y seguirán siendo una buena inversión en Argentina, una buena aproximación para ver si es momento de invertir en ladrillos es comparar el “precio de los inmuebles” con contra el “costo de la construcción”. Hasta el año 2018 los precios de la construcción representaban la mitad de los precios de los inmuebles, acompañando de manera estable sus subas de precio. Pero a partir de 2018, empieza a haber un fuerte desacople entre ambas series, que se exacerbó tras el resultado de las PASO del 2019 y la actual crisis Covid, sobre todo por la fuerte suba del dólar CCL.

“Por caso, actualmente el costo de la construcción a nivel nacional apenas supera los US$400, representando menos del 20% del valor del precio de los inmuebles. O, en otros términos, el precio del inmueble es 6 veces

el costo de construcción, cuando el promedio histórico es de 3 veces. Si asumimos que el precio del inmueble baja 30% del actual, el ratio daría cercano a 4 veces el costo de construcción, todavía superior al promedio histórico. Es decir, aun asumiendo una caída en los precios de venta, actualmente construir sigue siendo una muy buena inversión. Es el mejor momento desde al menos la salida de la convertibilidad”, asevera el informe de Fernando Marull y Asociados (FMyA).