Los beneficios de las nuevas tecnologías en los desarrollos inmobiliarios

La implementación de nuevas tecnologías en el rubro de la construcción está entre los primeros temas de agenda de inversión para todas las empresas desarrolladoras de vivienda. Esto se aceleró con la pandemia, buscando previsibilidad en los plazos de obras, mejor control y comunicación. Jimena Álvarez es arquitecta e ingeniera, se desempeña como gerenta general de EDILIZIA S.A., empresa reconocida por su adelanto e innovación constante que, en esta entrevista con AEV Revista, avanza con las ventajas, a partir de la experiencia, que trae a los desarrollos inmobiliarios trabajar con BIM y Lean.

– ¿A qué nos referimos cuando hablamos de nuevas “tecnologías de vanguardia” en la construcción?

– Hoy en día, las dos grandes temáticas que se destacan en la agenda de innovación para el rubro son BIM (Building Information Modeling) y Lean Construction. En líneas generales, mientras BIM busca crear valor a través de mejorar la calidad de los datos, Lean Construction busca crear valor a través de mejorar y perfeccionar procesos. La unión de LEAN con BIM es lo que aporta valor añadido a todo este sistema de trabajo.

– Ya hemos escuchado acerca de los beneficios que trae para las constructoras y los estudios de arquitectura, pero ¿cuáles son las ventajas en lo que respecta a desarrollos inmobiliarios? Comencemos con BIM.

– Si, vamos de a uno. BIM nos permite generar un modelo tridimensional y cargar toda la información necesaria para los proyectos. Esto tiene como fin recopilar los datos necesarios para definir la factibilidad de un negocio inmobiliario. Con BIM podemos generar automatizaciones que contemplen las restricciones normativas y los coeficientes de rentabilidad deseados para el proyecto, logrando simulaciones tridimensionales que permitan ver gráficamente los resultados, obtener recorridos virtuales en etapas de pre comercialización, estudiar la orientación, la volumetría, la funcionalidad; todo partiendo del mismo modelo.

– ¿Y Lean Construction?

– Antes que nada, vamos al significado: Lean quiere decir Magro (refiere a la carne sin grasa). Aplicado a la construcción, digamos que trata de eliminar de los procesos todo lo que sea desperdicio, al mismo tiempo que busca que los esfuerzos estén focalizados en generar valor agregado. Por ejemplo, calcular cómputos de materiales no agrega valor. Es una tarea necesaria para hacer un presupuesto, pero no agrega valor en sí. En cambio, definir el diseño y la funcionalidad de un edificio sí: estos son los procesos que definen el valor del proyecto. Tenemos que apuntar a concentrarnos en esto último y tratar de automatizar todo lo operativo. En ese sentido, lo que decíamos antes de la posibilidad de automatizar las restricciones normativas con BIM, está perfectamente alineado con la filosofía Lean, porque lo que hace es minimizar todo lo posible la tarea de interpretar mentalmente las restricciones, y evita que te olvides de alguna restricción. Al cargar los parámetros en un programa de modelado, el profesional puede concentrarse en dedicar su tiempo, conocimientos y capacidades en la mejora del proyecto, y no estar preocupándose por trasladar información que la computadora se puede ocupar mucho mejor de manejar.

– ¿Y respecto de la obra? ¿Hay particularidades de estas tecnologías que mejoren el rendimiento para los desarrollos inmobiliarios?

– Sí, por supuesto que hay mejoras de rendimiento. A grandes rasgos, podemos diferenciar dos escenarios. Por un lado tenemos las obras únicas, que es cuando llega un cliente con un proyecto en particular y necesita resolverlo de la mejor manera, en el menor tiempo y al menor costo posibles. Y por otro lado las obras repetitivas, es decir, líneas de diseño que, proyecto a proyecto, van optimizandose y mejorando a lo largo del tiempo. Tanto BIM como Lean Construction tienen herramientas que sirven en ambos casos.

Como ya hablamos, en las “obras únicas”, BIM permite resolver todas las interferencias, generando los detalles necesarios antes de siquiera haber empezado los movimientos de suelo. Pero cuando se piensa en líneas de proyecto, es decir, en obras repetitivas, la estandarización de algunas variables genera otro tipo de beneficios que, a la hora de estudiar un modelo de negocios a largo plazo, pueden ser definitorias. El nivel de exactitud en las soluciones constructivas crece muchísimo con la aplicación de esta metodología y, al poder aplicar soluciones ya probadas en nuevos proyectos, la curva de optimización se vuelve exponencial. Ya no sólo se da una optimización en los procesos y en la generación de información, sino también en los materiales, las decisiones de compra y los tiempos de definición. Aplicar estas metodologías cambia radicalmente la forma de trabajo en una empresa y el proceso de adaptación no es fácil, pero si se estudia la decisión desde una perspectiva de mediano plazo, se puede modificar el modelo de negocios minimizando los costos hundidos, reduciendo tiempos de amortización y generando una propuesta económica más eficiente y, por lo tanto, más competitiva.

– ¿Por qué un desarrollador debe aplicar estas tecnologías y procesos?

– Me parece que en un contexto como el actual, que promueve la proliferación de desarrollos inmobiliarios, la optimización de los procesos podría generar mayor capacidad de maniobra y creo que estas filosofías de trabajo pueden traer beneficios, no sólo para las empresas en particular sino para toda la industria de la construcción. En EDILIZIA venimos apostando por estas metodologías hace muchos años y hoy en día ya se pueden ver los resultados obtenidos en los informes BIM y LEAN que están publicados en nuestra web.