PORTAFOLIO
GESTIÓN DE PROYECTOS III
924
Profesor: Hernán Elguera Chumpitazi
NICOLE MORAN OVALLE 20150914
Facultad de Ingeniería y Arquitectura
Carrera de Arquitectura - Área de Gestión de Proyectos Ciclo 2021-2
UNIVERSIDAD DE LIMA Facultad de Ingeniería y Arquitectura
Carrera de Arquitectura - Área de Gestión de Proyectos ALUMNA
Nicole Moran Ovalle CURSO
Gestión de Proyectos III Sección 924 PROFESOR
Hernán Elguera Chumpitazi CICLO
2021-2
EDIFICIO LA REPÚBLICA GESTIÓN DE PROYECTOS III
CONTENIDO P01 A
Trabajo 01-A
Selección del Terreno CG4, CG5, CG7, CG11. D,E.
Trabajo 01-B
P01 B
P02
Trabajo Grupal - Entrega Parcial 1 CG4, CG5, CG7, CG11. D,E.
Trabajo 02
Trabajo Grupal - Entrega Parcial 2 CG4, CG5, CG6, CG7, CG8, CG9, CG10, CG11. D,E.
P03
Trabajo 03
Evaluación Económica y Financiera CG7, CG8, CG10. D,E.
CG
Conclusiones Generales
SC
Sumilla del Curso
CV
Curriculum Vitae
TRABAJO 01-A ANÁLISIS DEL TERRENO
Análisis del terreno
ELECCIÓN DE DISTRITO SAN ISIDRO
ZONA FINANCIERA El terreno escogido se encuentra en una zona céntrica del distrito de San Isidro, este perteneciente a Lima Top , una de las zonas más deseadas del distrito debido a su gran poder adquisitivo y su cercanía a las principales vías que conectan la ciudad. Por ende, el distrito tiene una característica muy comercial, pero que también retiene mucho del estilo de vida familiar con abundantes parques.
LIMA TOP: CRECIMIENTO DE BUSQUEDAS
29.71%
RENTABILIDAD SAN ISIDRO
28.71% 20.45%
19.45%
4.78
8.57%
MODERADA San Santiago de San Miraflores Isidro Borja Surco
LIMA TOP: OPERACIÓN MAS ATRACTIVA
La Molina
Santiago de Surco La Molina Miraflores San Borja
Compra Alquiler
San Isidro
0%
LIMA TOP: PRECIO M2 PROMEDIO
San Isidro
$1.989 $2.361
Miraflores
$1.849 $2.361
San Borja 2020 2021
Santiago de Surco
La Molina
50%
$1.726 $1.983 $1.443 $1.883 $1.300 $1.465
Fuente: Properati - junio 2020 https://blog.properati.com.pe/radiografia-de-los-distritos-de-lima-top-con-mayor-demanda/ Fuente: Properati - agosto 2021 https://blog.properati.com.pe/agosto-2021-precios-del-mercado-inmobiliario-lima/ Fuente: Properati - septiembre 2021 https://blog.properati.com.pe/rentabilidad-vivienda-lima-distritos/
100%
LA VICTORIA
AV. JAVIER PRADO
LINCE
Clinica Ricardo Palma San Agustin
Clinica Javier Prado
BBVA
Saga Falabella
Comisaria
Interbank Petroperu
Parque El Olivar
AV. GUARDIA CIVIL
Municipalidad de San Isidro Ministerio del interior
Alfonso Ugarte
MIRAFLORES
SURQUILLO
RADIO DE 1.5 KM
AV. AREQUIPA PASEO DE LA REPBLICA
AV. REPUBLICA DE PANAMA
fuente: https://www.peru-retail.com/empresarios-confianza-sostenibilidad-peru/
Analisis del terreno
INFORMACIÓN DEL TERRENO SAN ISIDRO
UBICACIÓN Y ENTORNO El terreno que elegimos se encuentra en el distrito de San Isidro en la Zona Financiera. Es un terreno de zonificación comercial metropolitana ubicado en toda una manzana obteniendo 4 frentes. Es rectangular lo que facilitaría la distribución del programa y del emplazamiento del edificio.
Está ubicado entre el cruce de la Av. Paseo de La República, Calle Miguel G. Seminario y la Av. República de Panamá con Calle San Cristobal, facilitando el acceso vehicular al edificio. Cuenta con 11,788.97 m2 con la posibilidad de construir hasta 15 pisos por la zonificación.
Actualmente en el terreno se ubica una sede del Banco Interbank y estacionamiento de Los Portales. ZONIFICACIÓN
CM - Comercio Metropolitano
ÁREA DE TRATAMIENTO NORMATIVO
Sector IV
USO RESIDENCIAL COMPATIBLE
RDMA - Residencial de Densidad Muy Alta RDA - Residencial de Densidad Alta
LOTE MÍNIMO NORMATIVO
600 m2
ÁREA LIBRE MÍNIMA DEL % DEL LOTE
No se exige para uso comercial Para cojuntos residenciales: RDMA : 60% RDM Y RDA: 50%
ALTURA MÁXIMA
1.5 (a+r) = 1.5(5+5) = 15 pisos
RETIRO FRONTAL EXIGIDO
5.00 m. - Av. Paseo de La República 3.00 m. - Calle Miguel G. Seminario 5.00 m. - Av. República de Panamá
ESTACIONAMIENTO
Oficinas en CM: 1 Estacionamiento c/ 35m2 Del 80% del área útil más el 20% del número de estacionamientos resultantes para visitantes Fuente: Parámetros Urbanísticos y Edificatorios de San Isidro
do Este
de seo Av. Pa
lica
púb
Calle San Cristobal
Re Av.
La
Rep ú
blic
a
r Pra Av. Javie
má
ana de P
Calle Miguel G. Seminario
Av. Enriq ue
Canaval
y Moreyr
a
Análisis del terreno
ZONIFICACIÓN ZONIFICACIÓN DEL SECTOR
El terreno al encontrarse colindante a dos vías jerarquicas como vía expresa y av.república de panamá nos beneficia en acceso.
$ 155
ILER OFICINA QU S AL
OPORTUNIDAD:
1800 $2000
AS ICIN OF
Se puede aprovechar la zonificación comercial para proponer un edificio hibrido que combine este con otro uso como oficinas o vivienda.
5000 $6000
POR M2 ECIO DE PR
ECIO POR M2 PR D E
OPORTUNIDAD:
IO PREC POR M 2 RRENO TE DE
En el sector la zonificación es mayormente comercio metropolitano, con presencial de residencia de densidad baja y media hacia la perifería. Además cuenta con presencia de áreas verdes, al igual que una zona educativa.
PRECIOS POR M2 DEL SECTOR
Según el promedio de los inmubles que estan a la venta , se calcula un promedio de $5000-6000 dólares por m2 de terreno a la venta en la urb. Santa Ana , de donde nuestro terreno es perteneciente. En cuanto a la venta de oficinas se calculó un promedio de $1800-2000 dólares por m2 , esto dependiendo de la manzana en donde se encuentre , si es más cercana a las Avenidas o más cercana a las calles. Finalmente el precio estimado de alquiler de oficinas oscila entre $5-15 dólares , que al igual que la venta esto depende de la ubicación del edificio. Fuente: Urbania - 2021
https://urbania.pe/inmueble/alquiler-de-oficina-en-santa-ana -san-isidro-ascensor-60152884
USOS DEL SECTOR
1
2
Calle Las begonias 798, Google Street View.
Av. Canaval Moreyra 505, Google Street View.
Predomina el comercio zonal y metropolitano.
Predomina la presencial de torres de oficinas, considenrandose parte de la zona empresarial.
LEYENDA ZONAS RESIDENCIALES RDB
Residencial Densidad Baja
RDM Residencial Densidad Media
ZONAS COMERCIALES CV
Comercio Vecinal
CZ
Comercio Zonal
CM
Comercio Metropolitano
ZONAS DE EQUIPAMIENTO E1 E2 E3 E4 ZRP
Educación Básica Educación Superior Tecnológica Educación Superior Universitaria Educación Superior Post Grado Zona de Recreación Pública
Análisis del terreno
ENTORNO Y EQUIPAMIENTO CERCANO ENTORNO En la zona se encuentra abundante presencia de comercio como super mercados, tiendas departamentales y tiendas. Tambien se encuentra gran cantidad de restaurantes. Hacia la zona ubicada cruzando la vía expressa se encuentran más oficinas y comercio. Para la zona ubicada al rededor de Av. Paseo de la República se pueden observar consesionarias de autos y torres de oficinas. Finalmente, hacia la Av. Canaval Moreyra se ubican bancos, grifos y comercio zonal.
Av. Canaval Moreyra
OPORTUNIDAD: No se encuentran edificios mixtos cerca a la zona , donde se mezclen diversidad de usos de una forma planeada.
Av. República de Panamá
EQUIPAMIENTO RESTAURANTES El Hornero Pizza Hut Big Lila Café Starbucks Gala Restaurante
TIENDAS Y SUPER MERCADOS Plaza Vea Tottus Saga Falabella Ripley
BANCOS BCP Western Union Interbank
CENTROS EDUCATIVOS Colegio San Agustín Evoluciona Lima
CENTROS DE SALUD Clinica Internacional MEDEX Medicina Externa
RELIGIOSO Capilla Nuestra Señora de la Consolación
HOSPEDAJES Casa Andina Premium Westin Lima Hotel
CENTROS Fondo MiVivienda Embajada de Alemania Ministerio de Desarrollo e inclusión social FONCODES
OFICINAS Las Torres de San Isidro Torre Begonias Torre Rimac
GRIFOS Y ESTACIONAMIENTOS Grifo Primax Playa San Isidro
TIENDA DE AUTOS BMW Maserati
LEYENDA RESTAURANTES
CENTROS EDUCATIVOS
CENTROS
GRIFOS / ESTACIONAMIENTO
TIENDAS Y SUPER MERCADOS
CENTROS DE SALUD
HOSPEDAJES
TIENDA DE AUTOS
BANCOS
RELIGIOSO
OFICINAS
Análisis del terreno
CONCLUSIONES
Al estar en una manzana, obtenemos 4 frentes del proyecto, facilitando mayores accesos hacia el proyecto y posiblidades de visuales.
Se encuentra en una zona de alto transito peatonal y vehicular y de rápido acceso a las principales vias que conectan la ciudad. Av. Javier Prado, Av Republica de Panamá , y Paseo de la Republica.
Cercania de parques y espacio publicos, y al un entorno residencial , con colegios, zona de viviendas y centros de salud.
Al encontrarse en plena zona financiera, la cantidad de competencia directa es mayor. Está rodeado de edificios de oficinas, estatales, comercios retail.
El promedio de compra de m2 de terreno es de $5500 y de oficina por m2 es de $1900. A diferencia del alquiler de oficina que por m2 es de $10.
Al ser parte de los distitos mas cotizados de la ciudad, su rentabilidad siempre se encuentra en aumento. Además, tiene una gran equilibrio en aspectos de compra/alquiler, dando mayor posibilidad a movimiento en el proyecto.
Al tener una zonificación de Comercio Metropolitano, nos beneficia ya que se puede proponer un proyecto de uso mixto que complemente el equipamiento cercano.
Se tiene un fácil acceso peatonal , con veredas que cuentan con rampas para personas con discapacidad.
HIPOTESIS DE MEZCLA DE USOS
Luego de haber realizado el análisis de entorno, parametros y ubicación del terreno se ha optado por proponer un edificio mixto que combine oficinas, vivienda y comercio. Esta mezcla ya que es lo que abunda en la zona y tiene una gran demanda.
Análisis del terreno
COMENTARIOS PERSONALES
Es importante analizar el terreno y su entorno ya que en los siguientes procesos se pueden plantear estrategias de emplazamiento del proyecto, a qué publico va dirigido, a qué zonificación corresponde, la altura permitida, el programa que se propondrá, los precios promedio de alquiler y venta de m2 de la zona, entre otros puntos clave para el correcto desarrollo de un proyecto.
TRABAJO 01-B ESTUDIO DE MERCADO DEMANDA
Estudio de Mercado - DEMANDA
POBLACIÓN
NÚMERO DE HABITANTES EN SAN ISIDRO Según el Censo Nacional 2017 elaborado por INEI, Lima Metropolitana tiene una población de 8 574 974 personas, de las cuales el distrito de San Isidro representa un 0.7% , es decir, 60 735 personas. POBLACIÓN
San Isidro
60 735
Hombres Mujeres FUENTE: INEI - CENSO NACIONAL 2017
A M
0.7% POBLACIÓN EN LA LI DE
43%
De los cuales 33 829 personas son mujeres (57%) y 26 906 son hombres (43%).
L AE NT
57%
REPR ES E OL TROP ITANA ME
DISTRITO
SAN ISIDRO
FUENTE: Mapa de representación poblacional del distrito de San Isidro. Elaboración propia.
RANGO ETARIO SAN ISIDRO EDADES
TOTAL
0-4 5-9 10 - 14 15 - 19 20 - 24 25 - 29 30 - 34 35 - 39 40 - 44 45 - 49 50 - 54 55 - 59 60 - 64 65 - 69 70 - 74 75 - 79 80 - 84 85 - 89 90 - 94 95+
2 691 2 798 2 899 3 204 3 586 3 835 4 014 4 493 4 636 4 429 4 239 4 134 3 941 3 219 2 650 2 125 1 651 1 225 697 269
TOTAL FUENTE: INEI - CENSO NACIONAL 2017
60 735
El rango etario de San Isidro dividido por edades quinquenales nos muestra que las personas con un rango etario entre 40-44 años se destacan con 4 636 , luego les siguen los rangos de 35-39 y 45-49 años con 4 493 y 4 429 personas respectivamente.
DENSIDAD POBLACIONAL
5 471 hab./km2 Se considerará un rango etario de 20 - 69 años , ya que estos representan un 66% de la población total del distrito. Tomando en cuenta por completo a la población del sector 4 , donde se encuentra nuestro terreno.
66%
POBLACIÓN
20-69 años
SECTOR 4 - SANTA ANA El terreno se encuentra en Santa Ana, perteneciente al sector 4 de San Isidro, donde este cuenta con una población de 9 512 habitantes.
DENSIDAD
4 516 hab./km2
La densidad poblacional de nuestro sector es el más bajo dentro de San Isidro con 4 516 habitantes por km2.
12 000 10 000
9 539
8000 5 191
6000 FUENTE: MAPA SAN ISIDRO POR SECTORES. MUNICIPALIDAD DE SAN ISIDRO
6 219 4 516
5 183
4000
SECTORES
POBLACIÓN
Sector 4
9 512
2000 0
Sector 1
Sector 2 Sector 3 Sector 4
Sector 5
FUENTE: COMPENDIO ESTADISTICO- MUNICIPALIDAD DE SAN ISIDRO
SUB SECTOR 4-4 El lote se encuentra especificamente en el sub sector 4-4 , el cual esta comprendido entre la Vía Expressa y Av.República de Panamá. Su población es de 2 738 de personas. REPR ES E
REPR ES E
R4 ECTO LS DE
28%
A POBLA DE L CIÓ N
DRO N ISI SA DE
L AE NT
L AE NT
4.5%
Terreno
A POBLA DE L CIÓ N
Representa el 28 % de la población del sector 4 y 4.5% de la población total de San Isidro.
POBLACIÓN FLOTANTE El sector 4 cuenta con mayor cantidad de población flotante con 296,039 personas / diarias.
296 039 personas / diarias FUENTE: COMPENDIO ESTADISTICO - MUNICIPALIDAD DE SAN ISIDRO.
FUENTE: MAPA SECTOR 4. MUNICIPALIDAD DE SAN ISIDRO
Demanda flotante de San Isidro. Población de residentes.
755 717 personas / diarias
54 910
personas / diarias
Estudio de Mercado - DEMANDA
POBLACIÓN
DISTRIBUCIÓN DE HOGARES POR NSE ZONA
NSE A
NSE B
NSE C
NSE D
NSE E
En la distribución de hogares por nivel socioeconómico encontramos que la zona 7 , a la cual pertenece San Isidro , tiene un NSE en su mayoría A y B , donde el nivel A cuenta con 55.9% y el nivel B con 15.5%. Destacando el nivel A en mayor porcentaje.
55.9% NSE A
15.5%
NSE B
FUENTE: APEIM 2020
DISTRIBUCIÓN DE PERSONAS POR NSE ZONA
NSE A
NSE B
NSE C
NSE D
NSE E
En la distribución de personas por nivel socioeconómico encontramos que la zona 7, cuenta con un NSE A con 53,2% y NSE B con un 12.9%. Por lo tanto, nuestro proyecto se enfocará en un NSC A y B , siendo estos estratos los mayores del distrito.
53.2% NSE A
12.9% FUENTE: APEIM 2020
NSE B
CARACTERÍSTICAS DE LOS HOGARES NSE
# DE MIEMBROS DEL HOGAR
INGRESO MENSUAL PROMEDIO
RUBRO DE MAYOR GASTO
A
3.1
S/.13 000
Alimentos y bebidas , alquiler de vivienda , combustible, electricidad y conservación de la vivienda.
B
3.7
S/.7 230
Alimentos y bebidas , alquiler de vivienda , combustible, electricidad y conservación de la vivienda.
C
3.9
S/.4 160
Alimentos y bebidas.
D
3.4
S/.2 760
Alimentos y bebidas.
E
3.4
S/.1 977
Alimentos y bebidas.
FUENTE: INEI (ENAHO 2019)
PERFIL DEL JEFE DE HOGAR ¿ cómo es ? Tiene 52 años en promedio.
El 78% trabaja.
El 63 % es casado o conviviente.
El 68 % es considera emprendedor.
El 90 % tiene hijos.
ENTRETENIMIENTO DENTRO DE CASA
FUERA DE CASA FUENTE: IPSOS
¿cómo es su ocupación laboral ?
Estudio de Mercado - DEMANDA
POBLACIÓN
PLANO ESTRATIFICADO A NIVEL DE MANZANA POR INGRESO PER CÁPITA DEL HOGAR - DISTRITO DE SAN ISIDRO
POBLACIÓN Y MANZANAS - UNIDADES Como se puede observar en el plano nuestro terreno tiene un nivel de ingresos alto, de un ingreso per cápita de 2 412,45 soles a más. Con un total de mazanas de 640, de las cuales se tiene aledañas al terreno 8.
FUENTE: PLANO ESTRATIFICADO REGIONAL A NIVEL DE MANZANA POR INGRESO PER CÁPITA DEL HOGAR - INEI.
POBLACIÓN Y MANZANAS - PORCENTAJE Según el plano estratificado se puede observar como el distrito de San Isidro tiene un 100% de las manzanas perteneciente al estrato alto. Las manzanas aledañas al terreno tambien cuentan con este nivel alto de ingresos.
FUENTE: PLANO ESTRATIFICADO REGIONAL A NIVEL DE MANZANA POR INGRESO PER CÁPITA DEL HOGAR - INEI.
LA VICTORIA
LINCE
SURQUILLO MIRAFLORES
LEYENDA
TERRENO
ESTRATO ALTO
FUENTE: PLANO ESTRATIFICADO REGIONAL A NIVEL DE MANZANA POR INGRESO PER CÁPITA DEL HOGAR - INEI. https://www.inei.gob.pe/media/MenuRecursivo/publicaciones_digitales/Est/Lib1744/libro.pdf
Estudio de Mercado - DEMANDA
MAPA ISÓCRONO PEATONAL
Se puede observar que peatonalmente, en un primer anillo se cuentra la manzana donde esta ubicado el terreno y su perifería. El segundo anillo con alcance a las vías comerciales principales, finalmente un tercer y cuarto anillo que llega a los bordes colidantes con lince, miralofres, la victoria y surquillo. LEYENDA 0 - 5 Minutos 5 - 10 Minutos 10 - 15 Minutos 0
250
500m
15 - 20 Minutos
EN AUTO Se puede notar que un primer anillo se puede recorrer el entorno inmediato del terreno llegando a límites con distritos como La Victoria, en un segundo y tercer anillo el alcance llega a distritos como San Borja, Surquillo, Miraflores y Lince.Finalmente el cuarto anillo llega Surco y Jesús María. LEYENDA 0 - 5 Minutos 5 - 10 Minutos 10 - 15 Minutos 0
2.5
5km
15 - 20 Minutos
ALCANCE GENERAL
LA VICTORIA JESÚS MARÍA
LINCE SAN ISIDRO
SAN BORJA
SURQUILLO
MIRAFLORES
SANTIAGO DE SURCO
ANÁLISIS Para la elaboración de la demanda y la oferta comercial se tomará en cuenta los dos primeros anillos de alcance en auto, ya que nos aproxima al público objetivo potencial.
ALCANCE
SAN ISIDRO
LA VICTORIA
SURQUILLO
MIRAFLORES
SAN BORJA
LINCE
PRIMER ANILLO SEGUNDO ANILLO TERCER ANILLO
ENTORNO INMEDIATO
Estudio de Mercado - DEMANDA
COMERCIO
INGRESOS Y GASTOS SEGÚN NSE BIENES Y SERVICIOS DIVERSOS RESTAURANTES EDUCACIÓN RECREACIÓN COMUNICACIONES TRANSPORTE SALUD MUEBLES ALOJAMIENTO VESTIDO BEBIDAS ALCOHÓLICAS ALIMENTOS FUENTE: APEIM 2020.
TOTAL
NSE A
NSE B
NSE C
NSE C1
NSE C2
NSE D
NSE E
DIO DE INGR ES ME RO
O
IAR MENS MIL UA FA L
s/. 13 016
DIO DE INGR ES ME RO
IAR MENS MIL UA FA L
s/. 5 094
P
NSE B EDIO DE GAS TO OM PR
O
FUENTE: APEIM 2020.
s/. 8 083
IAR MENSU AL MIL FA
En promedio el NSE A y B tienen un gasto total de s/. 1 613 1464 en alimentos dentro del hogar, un gasto de s/. 1 170 - 731 en alojamiento , agua , electricidad y gas. Además, tiene un gasto de s/. 1055 - 314 en muebles y mantenimiento de la vivienda. Finalmente tiene un gasto de vestido y calzado de s/. 384 - 271 y restaurantes de s/. 149 - 100.
IAR MENSU AL MIL FA
Observando los ingresos y gastos, podemos notar que en un NSE A y B se gasta un 20 - 29% en alimentos , un 14% en alojamiento, un 13-11% en educación seguido de 13-6% muebles.
P
NSE A EDIO DE GAS TO OM PR
s/. 7 309
GASTO PROMEDIO MENSUAL POR PERSONA ALIMENTOS
OM O PR EDIO P ST O A G
335
R
789
266
TRANSPORTE Y COMUNICACIONES
soles al mes
152 120
CUIDADOS DE LA SALUD
90
OTROS GASTOS
40
VESTIDOS Y CALZADOS
33
soles al mes
EN LIM AC E
1 082
48
RO NT
MUEBLES Y ENSERES
ROMEDIO PO OP R ST
ONA RS PE
GA
ESPARCIMIENTO , DIVERSIÓN Y CULTURA
NA EN L RSO IM A PE
ALQUILER DE VIVIENDA Y COMBUSTIBLE
FUENTE: INEI
GASTO PROMEDIO MENSUAL POR PERSONA - NSE A
ALIMENTOS
2480
ALQUILER DE VIVIENDA Y COMBUSTIBLE
1600
TRANSPORTE Y COMUNICACIONES
960
ESPARCIMIENTO , DIVERSIÓN Y CULTURA
1520
CUIDADOS DE LA SALUD MUEBLES Y ENSERES
480 160
OTROS GASTOS VESTIDOS Y CALZADOS
FUENTE: INEI
480 320
Estudio de Mercado - DEMANDA
COMERCIO
PRESENCIA DE EMPRESAS
EN SAN ISIDR AS O ES
A DE E ENCI MP ES R PR
19 765 empresas
San Isidro es el quinto distrito con mayor presencia de empresas con un total de 19 765. Esto nos beneficia ya que es una buena ubicación para otras empresas intalen sus oficinas en un centro financiero y empresarial.
FUENTE: INEI
D EMPRESARI DA AL SI
90
empresas / mil habitantes
ETROPOL AM ITA LIM
DE N
DENSIDAD EMPRESARIAL
NA
AD EMP NSID RE DE S
empresas / mil habitantes
SAN ISIDRO IAL AR
354
San Isidro es el distrito líder en densidad empresarial con un total de 354 empresas por cada mil habitantes. FUENTE: DENSIDAD EMPRESARIAL POR CADA MIL HABITANTES 2014 - INEI
CENTROS COMERCIALES CERCANOS
1
2
1
2
STRIP MALL SANTA CATALINA
CENTRO COMERCIAL- CAMINO REAL
Estudio de Mercado - DEMANDA
COMERCIO
COMERCIO EN LA ZONA INMEDIATA
1
2
CLÍNICA INTERNACIONAL
3
RIPLEY
5
TOTTUS
7
BBVA FUENTE: IMAGENES OBTENIDAS DE GOOGLE MAPS.
ZARA LAS BEGONIAS
4
SAGA FALABELLA
6
PLAZA VEA
8
BMW
1 2
7
3 4 5
8
6
LEYENDA ZONAS COMERCIALES TERRENO
CM
Comercio Metropolitano
ZONAS DE EQUIPAMIENTO ZRP Zona de Recreación Pública
Estudio de mercado - DEMANDA
VIVIENDA
Entender que nuestro proyecto se encuentra ubicado en el distrito de San Isidro, pertenece en mayor escala al sector de Lima Top, es apartir de esta premisa que analisaremos la composición de vivienda en este sector.
NSE EN LIMA TOP 5% 17%
5%
7%
31%
24% NSE A
45%
NSE B
47%
44%
NSE C NSE D
33% 17%
24%
NSE E
1% LIMA TOP
LIMA MODERNA
LIMA CENTRO
Fuente: APEIM 2020: Data ENAHO 2019
NSE EN SAN ISIDRO NSE C : 1.4%
En caso del análisis por NSE en el sector y por distrito, se conforma casi similar, teniendo una mayor población de nivel A y B. Para definir nuestro publico nos enfocamos más en la estadística por distrito, teniendo como resultado que no se presenta mercado suficiente para otros sectores que no sean A o B.
NSE B : 35.6%
NSE A : 62.9%
Fuente: Estimaciones Ipsos - 2018
COMPOSIÓN DE HOGARES
44% 35.6% 25.4% 23.3%
23.2%
1 PERSONA
19.8%
17.2%
18.2%
17.1%
2 PERSONAS
10.7%
3 PERSONAS 4 PERSONAS
10.4%
6.7% 2.3%
2%
1.3%
5 PERSONAS ALTO / A
MEDIO ALTO / B
MEDIO / C Fuente: Capeco. Encuesta de hogares
La composición del hogar en este distrito, según su NSE, tiene una tendencia a ser 4-3 integrantes a si escalonando su cantidad e relevancia. La estadística nos señala que en San Isidro no hay gran demanda de departamento de 1 dormitorio. A lo cual para el proyecto residencial esta opción (1 dorm.) no sería viable.
SOLUCIÓN HABITACIONAL - LIMA TOP
CONTRUCCION SITIO PROPIO
COMPRA DE VIVIENDA
20% 56 %
COMPRA DE LOTE HABILITADO 24%
Fuente: 25° Estudio de edificaciones en Lima Metropolitana - Diciembre 2020
El Distrito al ser conformado en su gran mayoría de un NSE pudiente, se corrobora con el grafico, su poder adquisitivo teniendo como principal solución de vivienda, la compra de una, y una mayor preferencia hacia una ya construida.
Estudio de mercado - DEMANDA
VIVIENDA
TENDENSIAS INMOBILIARIAS 2021
Viviendas más amplias y ventiladas
Casas con jardínes
Zonas con ciclovías Construcciones orientadas a la era digital Alquiler tradicional Más habitaciones Residencia turistica
Fuente: Properati. Mercado inmobiliario en el 2021
La situación mundial afectada por la COVID-19, ha generado en el sector inmobiliario una mayor fuerza a tendencias que ya estaban en el mercado, pero ahora tienen una mayor prioridad para el propietario. Y un aspecto importante que realza es la vuelta al alquiler, pero aún más a la residencia turística prolongada, tipo Airbnb, debido a la facilidad del teletrabajo.
PREFERENCIA A DEPARTAMENTOS
84.6%
88.4%
60.9% 54.3%
48.1%
37.9% 2019 2020
TOTAL
LIMA TOP
LIMA MODERNA
Fuente: 25° Estudio de edificaciones en Lima Metropolitana - Diciembre 2020
Si bien después de la crisis por la COVID-19, se redujo la predisposición por departamentos en todo Lima, es en el Sector de Lima top, en el cual se encuentra nuestro proyecto, donde presenta un aumento de interés significativo hacia los departamentos. Eso nos respalda para brindar este tipo de mercado en una situación de crisis.
PERFIL DEL HOGAR SEGUN NSE 58.7%
55.1%
TIPO DE VIVIENDA
43.5% 38.7%
2.6% 1.4%
El distrito en lugar esta compuesto por estos dos NSE, en donde se puede afirmar que hay una equidad entre casa y departamento como lugar de hogar, por ende nos indica que hay un mercado de casi la mitad de la demanda del distrito hacia departamento. Casa independiente Departamento edificio
NSE A
NSE B
Vivienda en quinta
Fuente: APEIM 2020: Data ENAHO 2019
TIPO DE OCUPACIÓN 73.1% 67.6%
18%
15.7%
Aunque el hogar ya sea una casa o departamento , queda claro que hay una preferencia total por la compra total del hogar y ser propietario pero, también significa que hay un mercado ya establecido y satisfecho al que tenemos que complementar. Alquilada Propia - pago total Propia - compra plazos
NSE A
NSE B
Fuente: APEIM 2020: Data ENAHO 2019
Cedida por otro hogar
Estudio de mercado - DEMANDA
VIVIENDA
BUSQUEDA ONLINE
Uno de los mayores cambios de la crisis actual fue la adaptación nuevos medios de comunicación, siendo el e-commerce , el medio de mayor demanda, es con el trafico del mismo que se señala nuevas demandas. OTROS 23%
ALQUILER 37%
25-35 AÑOS 38%
45-54 AÑOS 23% VENTA 63%
35 -45 AÑOS 26% Fuente: Properati mayo 2021 - ejecutiva de Properati, Daniela Maldonado.
DEMANDA GENERACIONAL MILLENIALS 18- 35 AÑOS OTROS 6%
CENTENIALS 35-54 AÑOS OTROS 24%
ALQUILER 51 %
VENTA 43%
ALQUILER 35%
Fuente: Properati mayo 2021 - ejecutiva de Properati, Daniela Maldonado.
Se muestra una mayor preferencia hacia la venta y un gran interés de búsqueda de vivienda de parte de los Millenials (hasta 35años) esto me permite identificar que hay un mercado potente e interesado hacia viviendas no tan familiares , como podrían ser los cohousing, o Airbnb.
VENTA 41%
ZONIFICACIÓN INMEDIATA DE VIVIENDA RADIO DE KM
Comercio metrop. RDM RDB Lote
SECTOR 5 CORPAC
Fuente: Municipalidad de San isidro - Mapa de zonificación
SECTOR 4 FINANCIERO
PRECIO MEDIO DE DEPARTAMENTOS POR M2
$2 292 /M2 $2 030 /M2
El lote del proyecto no presenta zonas residenciales en un alrededor inmediato en el sector 5, si tiene un perímetro inmediato de comercio, en el que permitirá que nuestro proyecto pueda tener una gran altura sin desencajar en el entorno. Sobre vivienda el precio para la adquisición de una tiene como referente a dos sectores cercanos (5y6) los cuales presentan se encuentran de manera casi uniforme.
S/ 29 /M2 S/ 24 /M2
Sector 4 - FINANCIERO Sector 5 - CORPAC VENTA
ALQUILER
Fuente: Urbania -indice de m2 - septiembre 2019
Estudio de mercado - DEMANDA
OFICINAS
DISTRIBUCIÓN DEL INVENTARIO TOTAL POR SUBMERCADO El terreno a elección se encuentra en la zona denominada “Sanhattan”, en la zona financiera de Lima. Este representa el 35.9 % del inventario toral por submercado en oficinas prime dirigidas al segmento A y A+. Por otro lado, representa el 23.0% en el segemento B y B+.
OFICINAS A Y A+
OFICINAS B Y B+
35.9 %
23.0 %
Fuente: Colliers
DISTRIBUCIÓN DE LA DISPONIBILIDAD TOTAL POR SUBMERCADO La zona de Sanhattan representa, para el segmento A y A+, el 34.5% y para el segmento B y B+ un 18.2% de la distribución de la disponibilidad total por submercado.
OFICINAS A Y A+
OFICINAS B Y B+
34.5 %
18.2 %
Fuente: Colliers
INDICE DE VACANCIA Y PRECIO DE RENTA PROMEDIO 25% 20% 15% 10%
Precio pedido (USD/m2/mes)
Fuente: Marketbeat Lima Oficinas Q2 2021
Vacancia (%)
0%
2021
2020
2019
2018
2017
2016
5%
2015
$40 $35 $30 $25 $20 $15 $10 $5 $0
ÍNDICES DE MERCADO OFICINAS A Y A+ 4T 2020
1T 2021
Tasa de Disponibilidad Absorción Neta Nueva Oferta Precio de Renta
+1
20.4%
-22,768 m2 de absorción
Durante el primer trimestre del 2021 se registró el ingreso del edificio HUBez en el submercado San Isidro Golf.
La vacancia de oficinas prime al cierre del primer trimestrel del 2021 es de 267,265 m2
La absorción neta del mercado prime del primer trimestre 2021 es negativa.
USD 16.0 El precio promedio de renta (precio de lista) se ubica en USD 16.0 por m2 al mes más impuestos.
Fuente: Colliers
OFICINAS B Y B+
4T 2020
1T 2021
Tasa de Disponibilidad Absorción Neta Nueva Oferta Precio de Renta
+1 Durante el primer trimestre del 2021 se registró el ingreso del edificio OB Smart (submercado Magdalena). Fuente: Colliers
24.7%
-9,030 m2 de absorción
La vacancia de oficinas B+ y B al primer trimestre del 2021 es de 326,673 m2, equivalente al 24.7% del inventario toral de oficinas útiles.
La absorción neta en el primer trimestre 2021 es negativa, registrando el indicador -9,030 m2 de oficinas útiles.
USD 13.55 El precio promedio de renta (precio de lista) se sitúa en USD 13.55 por m2 al mes más impuestos.
Estudio de mercado - DEMANDA
OFICINAS
COMPARACIÓN DE DISPONIBILIDAD TOTAL POR SUBMERCADO PRIME A Y A+ Y DE SUBMERCADO B Y B+ (m2 de oficinas útiles) - 2021
SANHATTAN
SANHATTAN
PRIME A Y A+
B Y B+ 20 %
34.5 %
65.5 % 80 %
Ocupado Disponible Fuente: Colliers
Culminado el primer trimestre 2021, los submercados Sanhattan y Nuevo Este concnetran el 63.0% de la vacancia del mercado de oficinas prime en Lima La vacancia total enn edificios prime alcanza los 267,265 m2 de oficinas útiles, representando el 20.4% del inventario total (18.0% al 4T 2020).
Realizando una comparación entre estos submercados, se observa que Prime A y A+ tiene un 34.5% de disponibilidad mientras que B y B+ tiene un 80%, siendo este el mayor atractivo, pues cuenta con más m2 de oficinas útiles en el 2021.
ESTADÍSTICAS DEL MERCADO EN EN RATIO DE CONSTRUCCIÓN PROYECTO VACANCIA M2 M2
SUBMERCADOS
# DE EDIFICIOS
SUPERFICIE DISPONIBLE M2
San Isidro Financiero
39
93,564
17.2 %
37,066
-
San Isidro Empresarial
31
41,017
17.0 %
38,542
5,266
Miraflores
22
29,574
13.3 %
-
25,188
San Borja
4
9,558
26.9 %
-
-
Fuente: Marketbeat Lima Oficinas Q2 2021
Se comparó los 3 distritos aledaños a San Isidro Financiero, siendo este el que cuenta con mayor número de edificios, de superficie disponible por m2, en promedio de ratio de vacancia, con 37,066 m2 en construcción y
aún sin m2 de proyecto actuales. Siendo su competencia más directa San Isidro empresarial, con 0.2% de diferencia en el ratio de vacancia.
PRECIO DE RENTA PEDIDO POR SUBMERCADO (USD / M2 / MES) Precio promedio de renta pedido 2021Q2: USD 16.2 2021Q1: USD 16.4
22 20
Fuente: Marketbeat Lima Oficinas Q2 2021
2021Q1
Chacarilla
14,2 San Borja
Magdalena
2021Q2
14,4
17,6
17,9
17,2
18,2 14,2
Santiago de Surco
Miraflores
14,8
17,1
17,2
19,6
San Isidro Empresarial
10
16,3
12
16,1
14
19,8
16
San Isidro Financiero
USD / m2 / mes
18
Estudio de Mercado - DEMANDA
COMERCIO
COMERCIO EN LA ZONA INMEDIATA RELIGIOSO Capilla Nuestra Señora de la Consolación
HOSPEDAJES Casa Andina Premium Westin Lima Hotel
CENTROS Fondo MiVivienda Embajada de Alemania Ministerio de Desarrollo e inclusión social FONCODES
OFICINAS Las Torres de San Isidro
RESTAURANTES El Hornero Pizza Hut Big Lila Café Starbucks Gala Restaurante
Torre Begonias Torre Rimac
GRIFOS Y ESTACIONAMIENTOS Grifo Primax Playa San Isidro
Dolce Capriccio
TIENDA DE AUTOS
San Antonio Embarcadero 41
BMW
Chifa Lung Fung Chinawok
Maserati
Burguer King
TIENDAS Y SUPER MERCADOS Plaza Vea Tottus Saga Falabella Ripley Sodimac
BANCOS BCP Western Union Interbank Banco GNB BBVA
CENTROS EDUCATIVOS
Miniso
Colegio San Agustín
Zara
Evoluciona Lima
Casa Ideas Mango Tous
CENTROS DE SALUD Clinica Internacional MEDEX Medicina Externa Clinica Ricardo Palma Centro Médico Corpac
PROPUESTA DE COMERCIO
TIENDAS
SUPERMECADO
Rosen
Wong Prime
Crate and Barrel
Vivanda
Zara Home Casa Ideas Prune Guess Tommy Hilfiger Calvin Klein
RESTAURANTES
BANCOS
Madame Tusan
BCP
Tanta
Western Union
Delicass Bodega Trattoria
Interbank Banco GNB BBVA
ESTUDIO DE MERCADO OFERTA
Estudio de Mercado - OFERTA
COMERCIO
TASA DE VACANCIA 2021
FUENTE: COLLIERS
INVENTARIO Y VACANCIA EN CENTROS COMERCIALES
FUENTE: COLLIERS
Se propone un mix donde prime tiendas comerciales de vestir y restaurantes acompañados de tiendas para el hogar,
FUENTE: COLLIERS
Estudio de mercado - OFERTA
VIVIENDA
PROMEDIOS DE VIVIENDA SEGUN SECTOR
ÁREA PROMEDIO DE DEPARTAMENTO EN OFERTA
PRECIOS PROMEDIO POR M2 DE VIVIENDA 6 287
LIMA TOP
121
5 670
5 715
5 851
5 963
108 103 100 91
LIMA MODERNA
4 175
65
2016
64
2017
69
63
64
2018
4 190
2019
2016
2020
12.5 11.8
10.9
7.1
6.6
6.9
7.2
LIMA TOP 2017
2018
2019
Fuente: 25° Estudio de edificaciones en Lima Metropolitana - Diciembre 2020
2017
2018
2019
2020
Fuente: Fuente:25° 25°Estudio Estudiode deedificaciones edificacionesen enLima LimaMetropolitana Metropolitana- -Diciembre Diciembre2020 2020
12.5 12 11.6
3 680
3 409
62
13.9
LIMA CENTRO
4 208
3 549
68
ALTURA PROMEDIO (PISOS) EN PROYECTOS DE VIVIENDA
11.8
4 720
3 842 70
Fuente: 25° Estudio de edificaciones en Lima Metropolitana - Diciembre 2020
LIMA MODERNA
4 588
78 73
LIMA CENTRO
4 436
2020
Los tres puntos expuestos sobre área, precio y altura sobre las viviendas en altura, nos delimita un bosquejo de lo típico. Muestra una decadencia del área promedio en todo sector de lima, es en el nuestro que presenta una mayor declinación sin embargo nuestro precio por m2 aumenta, lo que señala que hay una gran demanda por el distrito constante. Si bien la altura general de edificio no es mayor señala que hay una preferencia por edificaciones no tan densificadas.
PARTICIPACION DE DEPARTAMENTOS EN TOTAL DE VIVIENDAS
OTROS 20%
60.4%
44.6%
OFICINAS 9%
23.2%
2017
14.5%
2007
TOTAL
ACTIVIDAD EDIFICADORA EN LIMA SEGUN USO - 2017
LOCALES COMERCIALES 2% VIVIENDA 69%
LIMA TOP
Fuente: 25° Estudio de edificaciones en Lima Metropolitana - Diciembre 2020
Fuente: CAPECO - Estudio sobre el Mercado de Edificaciones (Oferta)
Estos gráficos respaldan la demanda que hay sobre las edificaciones para vivienda y en gran porcentaje de departamentos (60%) en el sector de lima de nuestro distrito. y señala un persistente crecimiento durante la década.
DEMANDA INSATISFECHA - LIMA TOP
DEMANDA EFECTIVA
Esto señala una gran oportunidad para el proyecto ya que permite identificar que hay un gran público (39.9%) que estaría interesado en un proyecto de vivienda
17 007
OFERTA INMEDIATA
10 229
DEMANDA INSATISFECHA
6 778
39.9%
Fuente: 25° Estudio de edificaciones en Lima Metropolitana - Diciembre 2020
Estudio de mercado - OFERTA
VIVIENDA
UNIDADES DISPONIBLES - LIMA TOP Y NSE
3000 2790
7 675
2293 + 44% 1723
5 328
NSE A+ 1064 683
629
NSE A
821
NSE AB NSE B
1° TRIMESTRE
2° TRIMESTRE
1° TRIMESTRE
2° TRIMESTRE
Fuente: Tinsa. 1Q y 2Q 2021 Residential Market Overview - Perú
Con el primer grafico sobre la disponibilidad en el sector lima top en los primeros trimestres del 2021, es que hay un crecimiento del casi el doble a comparación de la primera etapa, lo que quiere decir, que ya una mayor presencia de competencia directa ya ejecutada que busca satisfacer la demanda. Con el segundo gráfico, podemos señalar el acabado de que tendría el proyecto a realizar, ya que se tiene una mayor preferencia por las características del NSE A y AB.
CARACTERISTICAS DE VIVIENDAS EN ALTURA - LIMA TOP 2017
NÚMERO DOMRITORIOS
De las características básicas estudiadas se presentan las que mas pueden identificar al proyecto a realizar como son la cantidad de habitaciones de este se señala que los mas solicitados son de 2-3 dormitorios, esto coincide con la composición hogares que son de 3-4 integrantes.
2%
2% 19%
43%
34%
Fuente: CAPECO. 2017
1 DORM.
4 DORM.
2 DORM.
OTRO
3 DORM.
CUARTO ADICIONAL
CUARTO SERVICIO COMPLETO
NO INFORMA 2.50 %
NO INFORMA 1.70 % SI 33.20 %
SI 19.40 %
NO 78.10 %
NO 65.10 %
PRECIO ESTACIONAMIENTO
INTEGRACIÓON COCINA NO INFORMA 3.20% AGREGADA 35.10%
S/ 20-25 MIL 5.8 %
INDEPENDIENTE 61.70%
S/ 25-30 MIL 1.7 %
S/ 30-35 MIL 33.14 %
S/ 35-40 MIL 59.3 %
ÁREAS COMUNES
OTROS 2% GUARDERIA 3.8% PISICNA 4.9%
PORTERIA 42.1%
AREA VERDE 11.2%
GIMANSIO 7.5%
Las características expuestas buscan señalar las adaptaciones o requerimientos que estas nuevas tendencias inmobiliarias, que también son a causa de la crisis, como espacio adicionales o adaptable para establecer un home office o áreas comunes para tener esta salida de la unidad de vivienda sin tener que exponerse.
Z. PARRILLA 10.7% SALON COMUN 16.5%
Fuente: CAPECO. 2017
Estudio de mercado - OFERTA
VIVIENDA
OFERTA DE COMPETENCIA DIRECTA
1
2
PRECIO X M2 S/. 8 687
PRECIO X M2 S/. 11 542
3
PRECIO X M2 S/. 9 810
4
PRECIO X M2 S/. 10 000
Fuente: Urbania - https://urbania.pe/mapas/proyectos-departamentos-en-san-isidro--lima--lima
PROYECTO “LA REPUBLICA”
2
1
3
4
Edificio PARQUE TAMAYO
Edificio ALTA
Edificio W-WORLDCLASS
Edificio CANAVAL 185
Estudio de mercado - OFERTA
OFICINAS
NUEVA OFERTA, ABSORCIÓN Y VACANCIA - VARIACIÓN ANUAL 200,000
180,836 26.4%
100,000
28.2% 131,821
144,512
25%
22.9% 105,409
113,564 20.4%
78,170 18.0%
16.0%
50,000
31,345
20,582
20% 15%
5,030
10%
0
Vacancia
Oficinas m2
150,000
30%
181,268
5% -9,195
-50,000 2016
2017
2018
Nueva Oferta
2019
2020
Absorción Neta
-22,768
0%
2021ytd
Vacancia
Fuente: Colliers
Se observa que la vacancia del 2021 aumento 2.4% a comparación del 2020, es decir que el porcentaje de metros cuadrados del inventario o stock de oficinas que se encuentran disponibles para ser alquilados o vendidos va en aumento.
SUBMERCADOS - VARIACIÓN DE LA VACANCIA 2020 / 2021 24%
25%
24% 24%
% DE VACANCIA
20% 17%
18% 18%
18%
3%
NUEVO ESTE
MAGDALENA
SANHATTAN
AL CIERRE DEL 2020
MIRAFLORES
SAN ISIDRO GOLF
1T 2021
En la zona de Sanhattan la vancacia subió 3% a comparación del 2020.
Fuente: Colliers
15%
13%
SAN BORJA
SUBMERCADOS - PRECIOS PROMEDIO DE RENTA 1T 2021
USD / m2 / mes
18.1 17.1 16.0
16.0
15.6 14.8 13.9
SAN ISIDRO GOLF
MIRAFLORES
SANHATTAN
SAN BORJA
Promedio por Submercado
MAGDALENA
NUEVO ESTE
Promedio Prime
Fuente: Colliers
Se observó, durante este periodo, ajustes o variaciones en el precio promedio de renta, teniendo al submercado Magdalena con la mayor variación (+7.6 %) en su precio de renta promedio, seguido por el submercado Meraflores con una variación de 1.9%
PRECIOS DE RENTA PROMEDIO POR SUBMERCADO - VARIACIÓN TRIMESTRAL PRECIOS DE LISTA SANHATTAN
16.3
16.4
+1.3% 16.2
16.0 15.7
15.8
4T 2019 1T 2020 2T 2020 3T 2020 4T 2020 1T 2021
Fuente: Colliers
Para lo que resta del año se estima que ingresen al mercado prime 3 nuevos edificios. Estos se ubican en los submercados Sanhattan (2) y San Isidro Golf (1), incrementando en 48,000 m2 el inventario total de oficinas prime. Según el avance de obras, este 2021 tendría mayor cantidad de nueva oferta (m2 de oficinas útiles) a lo observado durante el 2020.
Estudio de mercado - OFERTA
COWORKING
OFERTA DE COWORKING EN LIMA
DISTRIBUCIÓN POR CATEGORÍA DE EDIFICIO B
Otros Seedspace 9% 3% HIT 3%
B+
IWG 9%
A+
Comunal 18%
WeWork 59%
Fuente: Colliers
A+
Fuente: Colliers
En la capital se encuentran más de 50 sedes que ofrecen espacios colaborativos en alquiler. De las empresas operadoras, aproximadamente 40, son las 5 las que concentran más del 90% del total de estas oficinas, siendo WeWork el principal participante con el 59% del inventario de oficinas de espacios flexible (coworking). La mayor distribución de coworkings por categoría de edificio se dan en los prime A y A+.
OFERTA DE FORMATOS
OFERTA DE FORMATOS A NIVEL DISTRITO SAN ISIDRO
Oficina Virtual 13% Enterprise 11%
Oficina Privada 31% Fuente: Colliers
Oficina Flexible 14%
Escrito Flexible 22%
Escritorio dedicado 18%
Oficina Virtual 11%
Escrito dedicado 23%
Enterprise 25% Fuente: Colliers
Oficina Privada 32%
PRECIOS DE RENTA MENSUAL - POR FORMATO (MÍNIMO, PROMEDIO, MÁXIMO) 1,400 1,295 1,217
1,200 S/ / por persona / mes
1,110
1,000
1,000 892
844
800
736
666
639
600
533
400 310
261
200 0
Oficina Virtual
150
111
93
Escritorio Flexible
Escritorio dedicado
Oficinas Privada
Enterprise
Fuente: Colliers
PRECIO PROMEDIO DE RENTA (PRECIO DE LISTA) POR FORMATO Y POR DISTRITO 1,200
S/ / por persona / mes
1,000 800 600 400 200
Fuente: Colliers
Escritorio Flexible
Escritorio Dedicado
Oficina Privada
co ra n Ba r
Li nc e
Lu is Sa n
o ill Su rq u
Su rc o
a le n da ag M
ira flo re s M
Sa n
Isi dr o
0
Propuestas
ESTRATEGIAS
OFICINAS
A Y A+
Enfocarnos en oficinas de este nivel ya que la disponibilidad de estas está en 34.5%
�
COMERCIO
AYB
Centrarnos estos NSE ya que representan el 71.4% de la población total.
VIVIENDA
1/ 2-3 dorm
Unidades familiares de cantidad de dormitorios clasica y proponer viviendas temporales de 1 dormitorio para la situacion .
El precio de renta promedio va en aumento aun ritmo de 5%
Proponer tiendas para el hogar, ya que este abarca el 13% de su gasto mensual. Asi complementar la competencia directa.
proponer ambientes fleixles dentro de la vivienda y espacio comunes para la residencia general.
Restaurantes gourment ya que repreentan el 8% de su gasto mensual y se enfoca en una población de 30- 69 años.
Estudio de Mercado
COMENTARIOS PERSONALES
El estudio de mercado nos permite establecer lo que se quiere averiguar, definir procedimientos para la obtención de información, recopilar datos, emplear y relacionar métodos estadísticos y sistematizar y simplificar información. De esta manera poder proponer estrategias en cada tipo de programa del proyecto, ya sea vivienda, oficinas o comercio.
TRABAJO 02 CABIDA PRELIMINAR E INTENCIÓN VOLUMÉTRICA
Evaluaciones preliminares
CABIDA
OFICINAS Ubicadas próxima a la zona empresarial de San Isidro con un frente hacia la Vía Expressa.
VIVIENDA Se ubican hacia Av. República de Panamá y son un total de 4 torres.
COMERCIO Zócalo comercial de tres niveles en toda la parte baja del proyecto. Cuenta con cuatro frentes.
AIRBNB Se encuentra adosado a la torre de oficinas, con frente hacia la Vía Expressa.
ÁREA
36.657,60 m2 Total de área construida vendible o común
ÁREA
19.143,90 m2 Total de área construida vendible o común
ÁREA
9.738,00 m2 Total de área construida vendible o común
ÁREA
20.606,10 m2 Total de área construida vendible o común
OFICINAS VIVIENDA
AIRBNB
COMERCIO
Evaluaciones preliminares
CABIDA - VIVIENDA
DATOS DEL TERRENO - NORMATIVA
VIVIENDA
UNIDADES TRES D OR M
26
10
ESTACIONAMIENTOS
88 Unidades ÁREA CONSTRUIDA
9738 m2
IOS OR IT
DOS D OR M I
S RIO TO
6
RIO TO
UN D OR M I
Evaluaciones preliminares
CABIDA - VIVIENDA VIVIENDA
UNIDADES TRES D OR M
26
14
ESTACIONAMIENTOS
102 Unidades ÁREA CONSTRUIDA
8634.6 m2
IOS OR IT
DOS D OR M I
S RIO TO
8
RIO TO
UN D OR M I
VIVIENDA
UNIDADES TRES D OR M
8
2
ESTACIONAMIENTOS
24 Unidades ÁREA CONSTRUIDA
2160 m2
IOS OR IT
DOS D OR M I
S RIO TO
2
RIO TO
UN D OR M I
Evaluaciones preliminares
CABIDA - VIVIENDA Y COMERCIO VIVIENDA
UNIDADES TRES D OR M
8
2
ESTACIONAMIENTOS
24 Unidades ÁREA CONSTRUIDA
2160 m2
IOS OR IT
DOS D OR M I
S RIO TO
2
RIO TO
UN D OR M I
COMERCIO
ESTACIONAMIENTOS
374 Unidades
CIRCULACIÓN
ÁREA CONSTRUIDA
19 143.9 m2 ÁREA VENDIBLE
765.756 m2 5 615.5 m2 12% por piso
por piso
Evaluaciones preliminares
CABIDA - AIRBNB Y OFICINA AIRBNB
ESTACIONAMIENTOS
77 Unidades
CIRCULACIÓN
ÁREA CONSTRUIDA
7 651.5 m2 ÁREA VENDIBLE
153.03 m2 1 377.27 m2 10% por piso
por piso
OFICINA
ESTACIONAMIENTOS
56 Unidades CIRCULACIÓN
ÁREA CONSTRUIDA
36 657.6 m2 ÁREA VENDIBLE
130.92 m2 1 178.28 m2 10% por piso
por piso
Evaluaciones preliminares
ANÁLISIS ESTÁTICO 4.13 tc 8,660.00
EVALUACION FINANCIERA ESTATICA – PROYECTO TOTAL EGRESOS-GASTOS
TERRENO
�po de cambio S/. 4.13
PLAZOS (MES
PREDECESORA
1 Compra de terreno ( Inves�gar) - ESTACIONAMIENTO Compra de terreno de ofiicna construida - INTERSEGURO
2 Estudio de �tulos 3 Impuesto de Alcabala ( 3% Valor Terreno- 30 UIT) - ESTACIONAMIENTO
Unid.
Impuesto de Alcabala ( 3% Valor Terreno- 30 UIT) - INTERSEGURO
9,272.00
16,480.00
152,802,560.00
m²
2,516.97
8,255.00
20,777,587.35
1
glb
glb
ESTUDIOS ESPECÍFICOS
Unid. 3 TERRENO
TOTAL ESTUDIOS ESPECÍFICOS
glb
PROYECTOS
Unid.
Levantamiento Topográfico
1 SEM
Estudio de Suelos ( 6 calicatas para 4 sótanos)
2 SEM
TERRENO
glb
TERRENO
Arquitectura-indeci antep
impuesto alcabala ESTACIONAMIENTO
P.Parcial
m²
1
5 Estudio de mercado
P.U.
1
1
TOTAL DEL TERRENO
Can�dad
1
1
4 Gastos Notariales y Registrales
6 7 8 9 10 11 12
3990.31477
3
5.0
1.00
3,000.00
3,000.00
1.00
4,580,116.80
4,580,116.80
1.00
619,367.62
619,367.62
1.00
4,000.00
4,000.00
Can�dad 1.00
Can�dad
P.U. 50,000.00
P.U.
50,000.00
6,000.00
glb
1.00
15,400.00
15,400.00
m²
86,145.60
20.00
1,722,912.00
Estructuras
6.0
m²
86,145.60
16.00
1,378,329.60
Instalaciones eléctricas, sanitarias y mecánicas
6.0
m²
86,145.60
14.00
1,206,038.40
Indeci (señalización y evacuación)
6.0
m²
86,145.60
4.00
344,582.40
17.0
estacionamiento 350 a 500 US$
16 Areas libres $150
Unid. 4-8 pisos : 10 meses, 8 a 12: 15 meses, 15 pisos a más + : 24 meses
19.0
4-8 pisos : 6 meses, 8 a 12: 12 meses, 15 a + 18 meses 1-2: 4 meses, 2 a 6 pisos: 6 meses
Can�dad m2
P.U.
m²
23,365.14
3,304.00
m2
0.00
0.00
19.0
m²
36,657.6
2,891.00
105,977,121.60
19.0
m²
19,144
2,478.00
47,438,584.20
m2
20,531.0
1,445.50
29,677,560.50
inicio al 80% de la obra, fin: 1 mes despues de terminadas las construcciones
5,894.50
619.50
3,651,642.75
%
263,943,331.61
7%
18,476,033.21
%
263,943,331.61
5%
13,197,166.58
TOTAL COSTO DIRECTO DE CONSTRUCCIÓN
ASPECTOS LEGALES
Inscripción de declaratoria de fábrica ( 0.3% del Valor de la obra) Independización (U$ 500.00 Valor por unidad)
TOTAL COSTO ASPECTOS LEGALES
Unid. 8.0 3.0 1 sem
17.0
Gerencia de proyecto (2-3% del costo considerando 3 años)
Marke�ng y Promoción: 0.5% a 1% de la venta Ventas: 1- 2% de la venta
en función a las ventas
TOTAL GASTO DE PUBLICIDAD
P.Parcial
195,161,479.31
5,854,844.38
2.50%
195,161,479.31
4,879,036.98
TOTAL
295,616,531.40-
0.05%
195,161,479.31
97,580.74
0.30%
195,161,479.31
585,484.44
Und
114.00
2,065.00
235,410.00
Can�dad
glb
311,992,150.34
P.U.
P.Parcial
2%
P.U.
soles 550 2271.5
500
3734.104812
700
2891
400
906.34
600 800
2478 3304
350
150 1000
619.5 4130
59%
500
11,652,356.54
6,239,843.01
P.Parcial
0.05% 67531120168.36%
337,655.60
1% 67531120168.36%
6,753,112.02
Can�dad
P.U.
2%
TOTAL
P.Parcial
1%
TOTAL 398,433.61
- 504,109,392.74-
Unid.
1%
100%
TOTAL
VIVIENDA DEPTOS- M2. VENDIBLES (area neta)
m2
20,423.34
9,855.04
201,272,832.63
ESTACIONAMIENTOS-PLAZAS DE ESTACIONAMIENTOS EN VENTA
und
214.00
53,560.00
11,461,840.00
20423,34
OFICINAS
Oficinas de co working
40% hasta la mitad de la obra y el 60% en el resto + 4 meses
m2
9,086.00 4.00
5,351,654.00
21,406,616.00
Oficinas de entrepise
589
52.00
5,351,654.00
278,286,008.00
Estacionamientos Oficinas Alquiler por parqueo
und
367.00
65,920.00
24,192,640.00
16,847
7,135.00
120,200,705.05
374.00
49,440.00
COMERCIO Comercio en general -considerar solo en venta para el flujo
40% hasta la mitad de la obra y el 60% en el resto + 4 meses
589
m2 ra�o
Estacionamiento Comercio General -venta a operador-US$ 600xm2
20
us$
TOTAL
6,239,843.01
Can�dad
1,131,540.53 costos de construcción
79,166.64
7,090,767.62
VELOCIDAD DE VENTAS
1%
dolar
TOTAL EGRESOS
INGRESOS
4,673,262.40-
0.00
Und
Unid. desde anteproyecto aprobado
P.U.
3%
Unid. desde el anteproyecto, hasta el fin de obra o venta lo que termine despues
GASTO DE PUBLICIDAD
Can�dad
meses
13, 14, 15, 16
GERENCIA DE PROYECTO
TOTAL GERENCIA DEL PROYETO
TOTAL
-
colocar el mes de la úl�ma venta colocar el mes de la úl�ma venta colocar el mes de la úl�ma venta
0%
77,198,422.56
U�lidad (según tamaño de 5 a 10%)
Conformidad de Obra (0.05% del valor de la obra)
50,000.00
P.Parcial
Gastos Generales según tamaño (7% a 12%)
17 Revisión de Anteproyecto (3% del valor de la obra) 18 Revisión Proyecto (2.5% del valor de la obra) 19 Licencia de obra ( Numero de meses x 3 x 465 soles) e inspeccion
35%
TOTAL
-
Construcción de Viviendas B 480 a 550 US$
15 Construcción de Comercio ( no implementado si equipado) US$ 600
178,786,631.8-
16.00
CONSTRUCCIÓN
14 Construcción de Oficinas (Prime y subprime, entre 700US$ y 1000US$)
30 uit 4400 - 132,000.00152,670,560.00 - 4,580,116.80impuesto alcabala INTERSEGURO 30 uit uit 4400 - 132,000.0020,645,587.35 - 619,367.62-
6,000.00
6.0
13 Construcción de Viviendas A 650 a 900 US$
-
P.Parcial
1.00
% incidencia
uit
P.Parcial
Arquitectura-proy
TOTAL PROYECTOS
TOTAL
2,472.00 18,490,560.00
TOTAL INGRESOS
675,311,201.68
UTILIDAD = INGRESOS ESTIMADOS-GASTOS ESTIMADOS
171,201,808.95
MARGEN DE UTILIDAD SOBRE INGRESOS=UTILIDAD/INGRESOS
25%
soles 2065
CUADRO DE VALORES UNITARIOS Cuadro de Valores Unitarios Oficiales de Edificaciones para la Costa Vigente desde el 01 al 31 de Julio del 2021
Resolución Ministerial Nº 270-2020-VIVIENDA - Fecha publicación en Diario El Peruano: 30-oct-2020 Resolución Jefatural Nº 150-2021-INEI (01 Julio 2021) IPC mes de Junio 2021: 2.15%
2065 1652 1445.5
CATEGORÍA
El presente Cuadro de Valores Unitarios ha sido actualizado con el indice de precios al Consumidor de Lima Metropolitana, acumulado al mes de abril 2021: 1.0136
3%
A B C D E
VALORES POR PARTIDAS EN NUEVOS SOLES POR METRO CUADRADO DE ÁREA TECHADA ESTRUCTURAS ACABADOS MUROS Y TECHOS PISOS PUERTAS Y REVESTIBAÑOS COLUMNAS VENTANAS MIENTOS (1) (2) (3) (4) (5) (6) Estructuras laminares Mármol importado, madera Baños completos (7) de Mármol importado, piedras Aluminio pesado con Losa o aligerado de perfiles especiales. Madera fina (caoba o similar), curvadas de concreto lujo importado con concreto armado con luces naturales importadas, fina ornamental (caoba, baldosa acústica en techo enchape fino (mármol o armado que incluyen en porcelanato. mayores de 6m. Con cedro o pino selecto). o similar. una sola armadura la similar). sobrecarga mayor 2 (1) cimentación y el techo. Vidrio insulado a 300 kg/m . Para este caso no se considera los valores de la columna Nº2. 526.63 319.85 Columnas, vigas y/o placas Aligerados o losas de de concreto armado y/o concreto armado metálicas. inclinadas.
342.18 Placas de concreto (e=10 a 15 cm), alba- ñilería armada, ladrillo o similar con columna y vigas de amarre de concreto armado. 233.72 Ladrillo o similar sin elementos de concreto armado. Drywall o similar incluye techo (6)
210.31 Aligerado o losas de concreto armado horizontales.
172.40 Calamina metálica, fibrocemento sobre viguería metálica.
226.02
109.43
Adobe,los tapialprimeros o quincha. Madera con material Para 5 pisos impermeabilizante.
CONSTRUCCIÓN SOBRE RASANTE 159.11 40.80 Madera (estoraque, Calamina metálica, SÓTANOS
pumaquiro, huayruro, fibrocemento o teja sobre machinga, catahua viguería de madera amarilla, copaiba, diablo corriente. fuerte, tornillo o similares). Drywall o similar (sin techo)
284.67 Mármol nacional o reconstituido, parquet fino (olivo, chonta o similar), cerámica importada, madera fina. 169.30 Madera fina machihembrada, terrazo.
G
HRENTABILIDAD I -
-
15.43
0.00
79.04 223.06 Baños completos (7) Igual al Punto "B" sin nacionales con mayólica o ascensor. cerámico nacional de color.
140.72 Agua fría, agua caliente, corriente trifásica teléfono, gas natural.
98.30 Parquet de 2da., loseta veneciana 30x30 cm, lajas de cemento con canto rodado.
85.28 132.84 Ventanas de fierro, puertas Superficie de ladrillo de madera selecta (caoba caravista. o similar), vidrio transparente (4)
29.25 Baños con mayólica blanca, parcial.
88.89 Agua fría, agua caliente, corriente monofásica, teléfono, gas natural.
rodado, alfombra.
aluminio industrial, puertas yeso moldurado, pintura contraplacadas de madera lavable. (cedro o similar), puertas material MDF o HDF, vidrio simple
mayólica.
monofásica, gas natural.
tc 4.3
AREA (m2) Soles /m2 Total soles Total $ 38,452.50 1,636.84 62,940,590.10 14,637,346.53 65.86 72.98 91.40 17.20 64.56 Tarrajeo frotachado y/o Baños blancos sin Agua fría, corriente Loseta corriente, canto 20,531.00 Ventanas de fierro o 1,379.22 28,316,765.82 6,585,294.38
AREA (m2) Soles /m2 Total soles 60,455.70 54.79 1,718.68 64.42 103,904,123.39
Total $ 24,163,749.62
TOTAL
45,386,390.54
Madera corriente con marcos en puertas y ventanas de pvc o madera corriente. 29.60 Madera rústica.
39.69 Cemento pulido, ladrillo corriente, entablado corriente. 24.83 14.80 Tierra compactada. Sin puertas ni ventanas.
12.81 Estucado de yeso y/o Sanitarios básicos de losa barro, pintura al temple o al de 2da., fierro fundido o agua. granito.
36.93 Agua fría, corriente monofásica, teléfono.
52.83 8.81 Pintado en ladrillo Sin aparatos sanitarios. rústico, placa de concreto o similar. 21.13 0.00 Sin revestimientos en ladrillo, adobe o similar. 0.00 -
34.26 Agua fría, corriente monofásica sin empotrar
195,161,479.31
RESULTADOS
-
4.97
En Edificios aumentar el valor por m en 5% a partir del 5to. Piso. Velocidad de construcción: 1 piso por mes. 2
151.82 Aluminio o madera fina (caoba o similar), vidrio tratado polarizado (2), laminado o templado.
235.21 Superficie caravista obtenida mediante encofrado especial, enchape en techos.
0.00
MARGEN DE
TOTAL DE E
TOTAL D EI N
%
C DE IN IDENCI A
59%
A 2.5 AÑ OS
10%
504,109,392 soles
675,311,201 soles
RE
UTI LID
AD
367.00 374.00
und
7,135.00
ILIDAD ANUA AB L T N
S ESO GR
und
35%
OS ES GR
16,846,632
25%
1636.84
0.00
9,086.00
CIO IFI ED
m2
O RREN TE
32,991.84
4.78%
IA
m2
4,200.00
AN ISIDRO LS UA
214.00
% DE INDICE NC
DAD ILI UT
IL NTAB IDAD A N RE
18.51 Sin instalación eléctrica ni sanitaria.
CI TRUC ÓN NS CO
El valor unitario por m2 para una edificación determinada, se obtiene sumando los valores selecionados de cada una de las 7 columnas del cuadro de acuerdo a sus características predominantes. (1) Referido al doble vidriado hermético, con propiedades de aislamiento térmico y acúsctico. (2) Referido al vidrio que recibe tratamiento para incrementar su resistencia mecánica y propiedades de aislamiento acústico y térmico, son coloreados en su masa permitiendo la visibilidad entre 14% y 83%. (3) Referido al vidrio que recibe tratamiento para incrementar su resistencia mecánica y propiedades de aislamiento acústico y térmico, permiten la visibilidad entre 75% y 92%. (4) Referido al vidrio primario sin tratamiento, permiten la transmisión de la visibilidad entre 75% y 92%. (5) Sistema de bombeo de agua y desague, referido a instalaciones interiores suberráneas (cisterna, tanque séptico) y aéreas (tanque elevado) que forman parte integrante de la edificación. (6) Para este caso no se considera la columna Nº 2. (7) Se considera mínimo lavatorio, inodoro y ducha o tina.
und
307.88 Sistemas de bombeo de agua potable (5), ascensor, teléfono, agua caliente y fría, gas natural.
54.83 Baños completos (7) nacionales blancos con mayólica blanca.
44.97 Madera rústica o caña con Loseta vinílica, cemento torta de barro. bruñado coloreado, tapizón. Sin techo.
104.77 Baños completos (7) importados con mayólica o cerámico deco- rativo importado.
97.37 173.14 Enchape de madera o Ventanas de aluminio, puertas de madera selecta, laminados, piedra o vidrio tratado transparente material vitrificado. (3).
119.84 22.44 CONSTRUCCIÓN SOBRE RASANTE
70.61
285.79 308.05 aluminio o madera fina Mármol nacional, madera (caoba o similar) de diseño fina (caoba o similar) especial, vidrio polarizado enchapes en techos. (2) y curvado, laminado o templado.
111.44 Parquet de 1ra., la- jas, cerámica nacio- nal, loseta veneciana 40x40 cm, piso laminado.
F Para los pisos restantes Pircado con mezcla de barro.
INSTALACIONES ELÉCTRICAS Y SANITARIAS (7) Aire acondicionado, iluminación especial, venti lación forzada, sist. hidro neumático, agua caliente y fría, intercomunicador alarmas, ascensor, sist. de bombeo de agua y desague (5), teléfono, gas natural.
171,201,808 soles
DEFINICIÓN DE USUARIO Y ANÁLISIS DE COMPETENCIA
Selección de Proyecto
EDIFICIO LA REPÚBLICA PÚBLICO OBJETIVO OFICINAS Son oficinistas del sector A y B, ya que es una torre Prime ubicada en la zona de Sanhattan con oficinas enterprise y coworking.
S INA C I OF
COMERCIO El comercio será para usuarios de la zona con poder adquisitivo (Sector A y B). Usuarios interesados en el hogar, la ropa y en restaurantes. También en los trabajadores aledaños que buscan espacios de reunión luego del horario laboral.
BN
AIR IO RC
ME CO
NB
AIRBNB El edificio de vivienda tipo airbnb busca albergar a empresarios viajeros que visiten la ciudad de Lima por negocios, y busquen encontrarse cerca del centro empresarial.
DA
EN
I VI V
VIVIENDA Las torres de vivienda buscan un público variado; desde empresarios, millenials independientes, familias y oficinistas.
Plan de Marketing - DEFINICIÓN DE USUARIO
COMERCIO
46
boutiques comerciale
50% tiendas de vestir y accesorios
PRIME supermercados y tiendas de lujo
6
s es
VESTIR Y ACCESORIOS, GASTRONOMÍA
A
Al usuario que hemos definido le intersan locales comerciales particulares, supermerados, restaurantes y tiendas para el hogar. Esto se debe a que, basados en los estudios de mercado, los residentes de la zona destinan mayor presupuesto a alimentos, recración y vestir. Además, el tenant mix de centros comerciales indica que el mayor porcentaje se le atribuye al vestir, ya que responde a la demanda del sector y puedan competir con otras tiendas ubicadas en el entorno cercano.
nivel socioeconómico
El ticket de compra promedio es de más de s/.100 para los potenciales clientes, lo cual se encasilla en un NSE A y B.
B
nivel socioeconómico
Plan de Marketing - DEFINICIÓN DE USUARIO
OFICINAS
A - A+ OFICINAS PRIME
200m
oficinas ampl desde
LEED certificación
+ OFICINA PRIME SECTOR A Y A+
m
2
lias
LUJO acabados top
En nuestro proyecto La República , nuestra torre de oficinas se enfocarán en los sector A y A+, estan destinadas a grandes empresas nacionales e internacionales y a profecional que deseasn proyectar una imagen de primer nivel. Posee un diseño moderno, con acabados de lujo y tecnológicos, no solo al interior, sino tambien en la fachada, que refleje ser un hito de la ciudad. Cuenta con áreas para un óptimo desarrollo laboral y comodidad. Se ubica en una zona privilegiada como lo es el centro financiero de Lima, con exclusivos comercios y cercano a todo tipo de equipamiento.
Plan de Marketing - DEFINICIÓN DE USUARIO
VIVIENDA
AyB
nivel socioeconómico
FAMILIAS DEL SECTOR AYB CERCA A TODO
DEPAS AMPLIOS
Nuestro público objetivo y usuario potencial , para nuestras torres de vivienda pertecen al estrato social alto y medio alto, siendo parte del NSE A y B. Entre los usuario encontramos en su mayoría recien casados, familias con 1 o dos hijos, requeriendo departamentos de 2 a 3 dormitorios. Tambien encontramos empresarios que desean residir en el mismo lugar donde trabajan y buscan un estilo de vida ofrecido en por San Isidro: encontrarse en el centro de todo, entre las empresas top. Basándose en la composición de las mismas, el valor agregado busca ofrecer actividades para toda la familia mediante áreas comunes y especialmente para los niños y jóvenes, que le añaden el valor agreado diferenciador. Asimismo, se sabe que algunos departamentos de la oferta ofrecen dentro del departamento un cuarto de estudios y dormitorio con baño. El ingreso mensual promedio per cápita del sector Lima Top les permite acceder a los precios de venta que ofrecen los competidores.
Plan de Marketing - ANÁLISIS DE OFERTA
COMERCIO
COMPETENCIA
2
1
RIPLEY
SAGA FALABELLA
Av. Andrés Reyes y Av. Paseo de la República
Av. Andrés Reyes y Av. Paseo de la República
3
TOTTUS Av. Juan de Arona y Av. Paseo de la República
4
Las 4 proyectos de Retail más cercanos son Ripley, Saga Falabella, Tottus y Zara. Los tomamos como competencia directa pues, así no sean un centro comercial , estas tiendas atraen a parte de nuestro público objetivo y es importante revisar sus datos. Donde se encuentra que las plaza y promoción no varia mucho, ya que debido a la conyuntura actual optan por publicidad en redes sociales como principal foco de clientes.
ZARA
Calle Las Begonias
4 1
2
3
Lote del terreno
77.7 metros
0.17 Km
0.33 Km
0.23 Km
Plan de Marketing - ANÁLISIS DE OFERTA
COMERCIO
RIPLEY
SAGA FALABELLA
ÁREA TOTAL
10 420 m2
ÁREA TOTAL
9 158m2
PISOS
21 pisos
PISOS
3 pisos
MARCAS RECONOCIDAS PROPIAS
Index Marquis Navigata
MARCAS RECONOCIDAS PROPIAS
Sybilla Basement University Club Mossimo
MARCAS RECONOCIDAS INT.
River Island Guess Desigual Estee Lauder
MARCAS RECONOCIDAS INT.
Calvin Klein Mango Violeta
ZONAS INTERIORES
Ropa y calzado femenino Ropa y calzado masculino Ropa y calzado niños Hogar Juguetería
ZONAS INTERIORES
Ropa y calzado femenino Ropa y calzado masculino Ropa y calzado niños Juguetería Hogar
PARTICIPA. EN EL MERCADO
37%
PARTICIPA. EN EL MERCADO
55%
PLAZA
Invitaciones por correo, anuncios en redes sociales
PLAZA
Invitaciones por correo, anuncios en redes sociales
PROMOCIÓN
Plataforma de redes sociales. Eventos, ferias y lanzamientos.
PROMOCIÓN
Plataforma de redes sociales. Eventos, ferias y lanzamientos.
POSICIONAMIENTO
Aziz
Fuente: Equilibrium, 2018
Tommy H.
Fuente: Equilibrium, 2018
Pag web: simple.ripley.com.pe
Pag web: falabella.com.pe
Tienda líder en innovación y vanguardía con oferta de productos únicos primeros en el mercado.
Líder en el sector con una experiencia de compra única que combine de manera óptima productos y servicio.
POSICIONAMIENTO
TOTTUS
ZARA
ÁREA TOTAL
7 119m2
ÁREA TOTAL
2 190m2
PISOS
3 pisos
PISOS
2 pisos
MARCAS RECONOCIDAS PROPIAS
Marca Tottus Cherokee Recco
MARCAS RECONOCIDAS PROPIAS
Zara Zara Kids Zara Home
MARCAS RECONOCIDAS
Gloria Paraiso Rosen
Mattel
MARCAS RECONOCIDAS
N.D
ZONAS INTERIORES
Vestuario Electrónica Muebles Alimentos
Librería Juguetería
ZONAS INTERIORES
Ropa y calzado femenino Ropa y calzado masculino Ropa y calzado niños Accesorios Perfumería
PARTICIPA. EN EL MERCADO
26.77%
PARTICIPA. EN EL MERCADO
12%
PLAZA
Anuncios en redes sociales
PLAZA
Publicidad en redes sociales
PROMOCIÓN
Plataforma de redes sociales.
PROMOCIÓN
Plataforma de redes sociales. Eventos, ferias y lanzamientos.
Fuente: PTP, 2019
Pag web: tottus.com.pe
POSICIONAMIENTO
Fuerte competidor en el mercado, con un enfoque en ayudar a ahorrar a las familias en sus compras.
Fuente: Gestión, 2019
Pag web: zara.com/pe
POSICIONAMIENTO
Ropa de lujo, imagen de calidad , enfocados en para clase media-alta.
Plan de Marketing - ANÁLISIS DE OFERTA
VIVIENDA
COMPETENCIA
2
1
CANAVAL
GRAY
Av. Canaval y Moreyra 185
Calle Mariano Santos Mateo 171
3
ALTA Calle Dean Valdivia 207
4 Los 4 proyectos cuentan con caracterísiticas similares en cuanto a área por departamento y cantidad de dormitorios. La cantidad de pisos varia, pero los precios por m2 estan en el mismo rango.
ALL SAN ISIDRO Av. Javier Prado Este 595
La promoción es la misma, excepto algunos que se añaden tour virtual o videos.
4
3
1
Lote del terreno
233 metros
0.27 Km
2
0.49 Km
0.87 Km
Plan de Marketing - ANÁLISIS DE OFERTA
VIVIENDA
CANAVAL
GRAY
PISOS
28 Pisos
PISOS
11 Pisos
USO
Vivienda
USO
Vivienda
DEPARTAMENTOS
147 Departamentos 1 a 2 Dormitorios
ÁREAS
PRECIO M2
Áreas muy variadas entre 45 a 74.70 m2
Precio desde $ 106,425
DEPARTAMENTOS
ÁREAS
PRECIO M2
42 Departamentos 1 a 2 Dormitorios
Áreas muy variadas entre 45 a 62.31 m2
Precio desde $ 90,639
x m2
PLAZA
Vía Online
MEDIOS DE PROMOCIÓN Página Web inmobiliaria
Teléfono
x m2
PLAZA
Vía Online Caseta de venta
MEDIOS DE PROMOCIÓN Página Web inmobiliaria
Portales inmobiliarios
Portales inmobiliarios
Correo
Videos
Correo
Tour virtual
Videos
Teléfono
AMBIENTES
AMBIENTES
Áreas verdes
Zona de parrillas
Áreas verdes
Salón Gourmet
Gimnasio
Sala de usos multiples
Gimnasio
Terraza
Lobby
Otros
Jardín interior
Video vigilancia
Terraza
Lobby
Zona de parrillas
Video vigilancia
Sala bar
ALTA
ALL SAN ISIDRO
PISOS
23 Pisos
PISOS
USO
Vivienda
USO
DEPARTAMENTOS
ÁREAS
PRECIO M2
PLAZA
DEPARTAMENTOS
143 Departamentos 1 a 2 Dormitorios
1 a 2 Dormitorios
Áreas muy variadas entre 45.86 a 82.78 m2
Precio desde $ 128,541.5
xm
Vivienda
ÁREAS
Áreas muy variadas entre 45.02 a 79.66 m2
PRECIO M2
Precio desde $ 104,200
2
Vía Online
MEDIOS DE PROMOCIÓN
2
xm
PLAZA
Vía Online
MEDIOS DE PROMOCIÓN
Página Web inmobiliaria
Página Web inmobiliaria
Portales inmobiliarios
Portales inmobiliarios
Videos
Tour virtual
Correo
Correo
Teléfono
Teléfono
AMBIENTES
AMBIENTES
Gimnasio
Zona de Lavandería
Áreas verdes
Sala bar
Lobby
Zona de parrillas
Gimnasio
Sala de usos múltiples
Piscina
Otros
Jardín interior
Sauna
Sala bar
Lobby
Terraza
Terraza
Piscina
Zona de lavanderia y parrilla
Plan de Marketing - ANÁLISIS DE OFERTA
OFICINAS
COMPETENCIA
1
2
CENTRO EMPRESARIAL REAL
TORRE CHOCAVENTO
Av. Victor Andrés Belaunde 147- San Isidro
Av.Canaval y Moreyra 480 - San Isidro
3
Como los principales proyectos de oficinas desarollados cercanoa a nuestro sector , tenemos al centro empresarial Real, mas especificamente a la torre uno la cual cuenta con oficinas primera A y A+ , certificación Leed Silver y áreas comunes. Como segunda opcion tenemos a Torre Chocavento, principal sede de CityBank, que cuenta con oficinas de lujo y un zócalo comercial en los primeros niveles. Finalemente, contamos con Torre Navarrete la cual cuenta con oficinas prime y certificación Leed, esta próxima a la Javier Prado.
TORRE NAVARRETE Av. Ricardo Navarrete 475 - San Isidro
Los proyectos cuentan con una promoción a través de redes sociales y páginas web, con recorridos virtuales de 360° , lo cual atrae a su público objetivo, en este caso empresas.
3
2
Plan de Marketing - ANÁLISIS DE OFERTA
OFICINAS
CENTRO EMPRESARIAL REAL
OFICINAS CH
DIRECCIÓN
Av. Victor Andrés Belaunde 147.
DIRECCIÓN
Av.Canaval
PISOS
15 pisos
PISOS
24 pisos
USO
Torre de oficinas
USO
zócalo com
ÁREAS
14 pisos de oficinas a partir de 280m2 Terraza Rooftop y comedor Sala de usos multiples Doble acceso de entrada y salida
ÁREAS
22 pisos de a partir de Seis ascens Lounge y s Módulo de
PRECIO M2
Venta: s/.9
100 / M2 (promedio) Alquiler: S/.77 / M2 (promedio)
PRECIO M2
PLAZA
Vía Online
PLAZA
Vía Online
POSICIONAMIENTO
Torre de oficinas prime A y A+ con cuenta con ceritificado Leed.
POSICIONAMIENTO
Torre de of con benefic
MEDIOS DE PROMOCIÓN
Venta: s/.8
Alquiler: S/
MEDIOS DE PROMOCIÓN
Página Web inmobiliaria
Tour virtual 360°
Página Web inmobiliaria
Correo
Correo
Teléfono
Portales inmobiliarios
Teléfono
HOCAVENTO
TORRE NAVARRETE DIRECCIÓN
Av. Ricardo Navarrete 475
PISOS
18 pisos
USO
Torre de oficinas
e oficinas 418m2 sores , comedor sala de usos múltiples ingreso independiente
ÁREAS
18 pisos de oficinas a partir de 272m2 ocho ascensores , sala de atención a proveedores, comedor, SUM, directorios y gimnasio.
8 400 / M2 (promedio) /.73 / M2 (promedio)
PRECIO M2
l y Moreyra 480
mercial + oficinas
ficinas de lujo cios premium
Venta: s/.8
200 / M2 (promedio) Alquiler: S/.71 / M2 (promedio)
PLAZA
Vía Online
POSICIONAMIENTO
Torre de oficinas prime que cuenta con certificación Leed
MEDIOS DE PROMOCIÓN Videos explicativos
Página Web inmobiliaria
Correo
Portales inmobiliarios
Portales inmobilarios
Teléfono
Plan de Marketing - ANÁLISIS DE OFERTA
AIRBNB
COMPETENCIA
1
2
IBIS STYLES
SELINA
Calle Micaela Bastidas 190 - San Isidro
Calle Alcanfores 465 - Miraflores
3
Para tener un mejor panorama en nuestro propuesta de Airbnb , analizamos algunos hoteles dentro y fuera de nuestro sector que puedan ayudarnos en una mejor planificación. Como primer referente contamos a Ibis Styles, ya que al encontrarse cerca de nuestro proyecto nos aproxima al público objetivo. Cuenta con habitaciones medianas y áreas comunes como comedor y restaurante.
HAMPTON Calle Coronel Odriozola 112 - San Isidro
Tambien tenemos a Selina, el cual es un hotel boutique ubicado en Miraflores, que cuenta con suites, dormitorios compartidos y un zócalo de resturante en el primer nivel. Finalmente, Hampton by Hilton, el cual cuenta con habitaciones de lujo y espacios recreativos.
1
Plan de Marketing - ANÁLISIS DE OFERTA
AIRBNB
IBIS STYLES
SEL
DIRECCIÓN
Calle Micaela Bastidas 190 - San Isidro
DIRECCIÓN
Calle Alcan
PISOS
10 pisos
PISOS
12 pisos
USO
Hospedaje - Airbnb
USO
Hospedaje
ÁREAS
184 habitaciones de 17m2 PetFriendly Wifi , aire acondicionado Restaurante , comedor Sala de reuniones para ejecutivos
ÁREAS
10 pisos de cuentan co compartida restaurante niveles
PRECIOS
S/.257 por día de estadía
PRECIO M2
S/.115 por d
PLAZA
Vía Online
PLAZA
Vía Online
Es el primer hotel situado en la localidad financiera más exclusiva y corporativa de la capital.
POSICIONAMIENTO
Es un ecosis hospedarte, experiencias
POSICIONAMIENTO
MEDIOS DE PROMOCIÓN
MEDIOS DE PROMOCIÓN
Airbnb
Publicidad
Airbnb
Anuncios en redes sociales
Anuncios en redes sociales
Teléfono
Publicaciones de revistas
LINA
nfores 465 - Miraflores
- Cowork - Restaurante
habitaciones on suites, habitaciones as , área de coworking e en los primeros
día de estadía
stema que te permite , trabajar, comer y vivir s auténticas en todo el mundo.
HAMPTON DIRECCIÓN
Calle Coronel Odriozola 112 - San Isidro
PISOS
9 pisos
USO
Hospedaje
ÁREAS
8 pisos de habitaciones primer nivel de hall y áreas comunes terraza, gimnasio centro de negocios , sala de usos múltiples
PRECIO M2
S/.407 por día de estadía
PLAZA
Vía Online
POSICIONAMIENTO
Experiencia de estadía de lujo dentro de Lima Top.
MEDIOS DE PROMOCIÓN Publicidad
Página Web inmobiliaria
Correo
Anuncios en redes sociales
Revistas
Teléfono
Plan de Marketing
COMENTARIOS PERSONALES
El análisis de la oferta en el plan de marketing busca comparar y analizar a la competencia, de esta manera evitar causar situaciones de sobreoferta o de escazes en cuanto al diseño y tamaño de dpts, etc. También tener a la vista la innovación de competidores en la comercialización ya que pueden generar cambios en el mercado que tal vez no se tenían previstos.
TRABAJO 03 PLAN DE MARKETING
Plan de Marketing
VIVIENDA
PRODUCTO El edificio esta diseñado para brindar una experiencia de lujo, pensado a detalle con acabados de primera. Dedicado a publico moderno, además contamos a con áreas comunes para satisfacer sus actividades sin salir.
ACABADOS DE LUJO ° PISOS DE MARMOL NACIONAL ° ENCIMERA DE GRANITO ° PISOS DE PARQUET ° VIDRIOS ACÚSTICOS
ÁREAS COMUNES ° GAME ZONE ° GIMANASIO
° PISCINA ° BBQ ZONE
TIPOLOGIAS FLATS
ESTACIONAMIENTOS
1 DORMITORIO
----- 90-110 M2
Se ofrecen segun la tipologia de departamento
2 DORMITORIO
----- 120-140 M2
3 DORMITORIO
----- 170-190 M2
1 estacionamiento
para departamentos de 1 dormitorio
2 estacionamiento
para departamentos de 2-3 dormitorios
adicionales en venta TOTAL 238 ESTCIONAMIENTOS
PENTHOUSE 2 DORMITORIO
----- 120-140 M2
3 DORMITORIO
----- 170-190 M2
TOTAL 114 DEPARTAMENTOS
PRECIO Las unidades de departamentos según su tipología están en un rango de 92 m2 a 178 m2 , con una preferencia de demanda de unidades de 2 dormitorios , los cuales tienen un mayor porcentaje de unidades totales. La venta de departamento tendrá un precio base y se modificará según su ubicación en el proyecto. Los estacionamientos brindados los departamentos será según su tipología, 1 para departamento de 1 dorm y dos estacionamientos para departamentos de 2 -3 dorm. además, se tiene en unidades de estacionamiento adicionales para venta.
ESTACIONAMIENTOS - precio las unidades brindadas y adicionales estan con un precio unico de
� 14,000
TOTAL � 3’332,000 dolares
VIVIENDA - precio por tipologia PRECIO BASE M2
� 2,300
VALOR DE TERRAZA
� 1,200
VALOR DE UBICACION FRENTE
VALOR DE PENTHOUSE FRENTE
� 2,500
� 2,600
VALOR DE UBICACION POSTERIOR
VALOR DE PENTHOUSE POSTERIOR
� 2,300
� 2,400
PREVENTA - VENTA PREVENTA
30% DE UNIDADES 34 DEPARTAMENTOS
PREVENTA
70% DE UNIDADES 80 DEPARTAMENTOS
Plan de Marketing
VIVIENDA PLAZA
Para brindar el proyecto al publico se ha optado por los siguientes métodos de venta ; físicos, digitales ( e- commerce y redes sociales) y visual, así llegando a todo publico , teniendo en cuenta que si bien los canales de venta presentados serán enfocados a un sector NSE A, A+.
VENTA FISCA oficina central
Ubicado en el mismo lugar del proyecto en el centro finaciero, incluye una maqueta del proyecto general
departamento piloto
Con previa cita o turnos para evitar riesgos y contagios
VENTA DIGITAL pagina web propia
Se genera a partir de una pagina hibrida de el proyecto general “La Republica” , en donde se puede ademas apreciar los otros usos y posibles ventas adicionales.
portal inmobiliario
Se promocionara en paginas imbobiliarias como Nexo , Urbania para mayor llegada , ademas se paga un espacio en La guia inmobiliaria , el cual es el portal premiun mas importante.
portal bancario -inmobiliario
Se busca una alianza con el banco BBVA , de ese modo ter precencia de su cartera de clientes y generar financiador para los futuros compradores.
omnicanalidad redes sociales
Para estar en contacto con los clientes activamente a traves de los canales de correo, whatsapp, instagram y facebook.
VENTA VISUAL medio impreso
Se tendra anuncios en periodicos (El comercio )y en revistas , Urbania y Gestion.
vallas publicitarias
Opta por medios de formato de frecuenta comom Vallas y paletas publicitarias en lugares estrategicos de nuestro publico objetivo.
PROMOCION La promoción se publicitara en los medios y canales de venta mencionados enfocados al NSE A y A+, tantos en todos los medios buscaremos tener una aspectos cálidos y moderno y brindar así el concepto del proyecto. Las principal estrategia de venta es promocionar el estilo de vida que proporciona el distrito de san isidro y aun mas el centro financiero, de modo de ser más accesibles se ofrecerán principalmente promociones económicas.
ESTRATEGIA El estilo de vida que se obtiende del lugar y del propio distrito , de lujos, comodidad y seguridad.
DIFERENCIADOR
El proyecto otendra una certificacion LEED lo cual nos diferencia con un ahorro energetico.
EQUIPAMIENTO AMB. EQUIPADO
Contamos con algunos departamentos equipados entre ellos algunos con la cocina y otros con lavanderia.
PREVENTA
Para acelerar las ventas en la primera etapa, brindamos un descuentos del 10% sobre el precio de venta.
CAMBIO DE DOLAR
Ofrecemos un congelamiento del cambio de dolar a S/.4.00 , en medio de un crisis politica.
CYBER DAYS
Nos unimos a las fechas de CyberDays para ofrecer descuentos de hasta $20,000
FINANCIAMIENTO
La alianza con el banco BBVA permite acceder a una mejor tasa de financiamiento.
PRECIO
Plan de Marketing
VIVIENDA
POSICIONAMIENTO
“TU DEPA DE EN SUEÑOS, EN EL CENTRO DE SAN ISIDRO ” “ LUJOS, COMODIDAD Y SEGURIDAD IDEAL ”
ACABADOS DE LUJOS
LLEGA A TODO LADO
CERCANIA DE USOS DIVERSOS
1.
CONECTIVIDAD
Facil accesiblidad y cercania a las principales vias de la cuidad y del distrito. Facilitando la conectividad.
3.
VISUALES ESTRATEGICAS
La vivienda tiene visuales hacia la parte mas tranquila de la zona priorizando las vista hacia espacio verdes
5.
SEGURIDAD
El distrito cuenta con una gran flota de seguridad permamente y la camaras en esquinas , en la zona del proyecto
2.
CENTRO FINANCIERO
Parte del proyecto proporciona la posibilidad trabajar y vivir en el mejor lugar de san isidro fucionando
4.
ACTIV. COMERCIAL
El zocalo del proyecto complementa el comercio que existe a unas cuadras en Begonias
Plan de Marketing
COMERCIO PRODUCTO
La plaza comercial abarca casi la totalidad del terreno y tendrá 3 niveles de tienda. Todo el centro comercial del proyecto estará enfocada en tiendas de comida y decoración de hogar, y tiendas de lujo. Las tiendas principales, como Wong, están ubicadas hacia los frentes de C. Miguel Seminario y Av. Republica de Panamá , de modo de atraer al publico y no restar espacio a la torre de oficinas anexa al zócalo.
ESTACIONAMIENTOS Segun normativa del distrito de San Isidro:
CARTERA DE TIENDAS
1 CADA 45 m2
36
TOTAL 425 ESTCIONAMIENTOS
LOCALES COMERCIALES
10
RESTAURANTES
DISTRIBUCION DE LOCALES TECNOLOGÍA Y HOGAR
11%
SALUD Y BELLEZA
6.5%
GASTRONOMÍA
22%
6.5%
ALIMENTOS
5%
5.5%
ACCESORIOS Y VESTIR
50%
SERVICIOS
5.5%
22%
50%
5% 11%
PRECIO El distrito de San Isidro de por si tiene de los precios mas competitivos del mercado lo que nos genera una mayor rentabilidad.
ESTACIONAMIENTOS - precio las unidades se venderan en bloque a un operador- Los Portales
LOCALES COMERCIALES PRECIO BASE M2
� 2,800
� 15,000 LOCAL MEDIANO
� 2,800
TOTAL � 6’381,300 dolares
LOCAL GRANDE
� 2,500
LOCAL PEQUEÑO
� 3,100 STANDS
� 3,600
PREVENTA - VENTA PREVENTA
30% DE UNIDADES 14 LOCALES COMER.
PREVENTA
70% DE UNIDADES 32 LOCALES COMER.
Plan de Marketing
COMERCIO PLAZA
VENTA FISICA oficina central
Ubicado en el mismo lugar del proyecto en el centro finaciero, incluye una maqueta del proyecto general. No sera el medio prinicipal de venta.
VENTA DIGITAL pagina web propia
Se genera a partir de una pagina hibrida de el proyecto general “La Republica” , en donde se puede ademas apreciar los otros usos y posibles ventas adicionales.
invitaciones
Se enviaran invitaciones personalizadas a las empresas segun el tenenat mix y de manera exclusiva .
portal bancario -inmobiliario
Poner en publicidad en manera de anuncios en paginas como google , facebook (vinculado con instagram ) .
omnicanalidad redes sociales
Para estar en contacto con los clientes activamente a traves de los canales de correo, whatsapp, instagram y facebook.
VENTA EXCLUSIVA evento
Se enviaran invitaciones a las empresas de los comercios mas selectos , a un evento cocktail , para promocionar el proyecto.
PROMOCION La promoción que se maneja para el proyecto de comercio se conforma en para los locales es de los primeros meses pagar menor tasa de interese , esto en un convenio con el banco BVVA La principal estrategia es vender de la ubicación del comercio en el centro financiero de San Isidro uno de los distritos mas codiciados en la ciudad.
ESTRATEGIA Locales comerciales en financiero de San Isidro.
DIFERENCIADOR
el
centro
Ubicacion en San Isisdro local codiado y gran rentabilidad.
PRECIO PREVENTA
Para acelerar las ventas en la primera etapa, brindamos un descuentos del 10% sobre el precio de venta.
CAMBIO DE DOLAR
Ofrecemos un congelamiento del cambio de dolar a S/.4.00 , en medio de un crisis politica.
FINANCIAMIENTO
La alianza con el banco BBVA permite acceder a una mejor tasa de financiamiento.
Plan de Marketing
COMERCIO
POSICIONAMIENTO
“TODO EN UN MISMO LUGAR ” “ UNA NUEVA EXPERIENCIA ”
SER UNA COMUNIDAD
EL LUJO A TU MANO
NUEVA EXPERIENCIA
1.
CONECTIVIDAD
La cercania a avenidad principales aumentan la posiblidad de mayor concurrencia de clientes.
3.
3 FRENTES COMERCIALES
Cada frente del zocalo comercial da espacio publico y conexion a calle mas anchas
2.
COMPELENTARIO
El tenant mix proporciona complemento a las tiendas de begonias y tiene un aspecto de restaurantes y hogar.
4.
TIENDAS FAVORITAS
Ademas esta enfocado a complementar la vivienda y la demanda de residentes, aso como tener un wong.
Plan de Marketing
OFICINA
PRODUCTO EL Proyecto tendrá un área empresarial de 28 pisos de oficinas, esto equivale a que el 28.1% del total de la edificación estará destinado a oficinas prime. Estas se desarrollaran en la torre frente a la Av. Paseo de la República debido a la conexión con el entorno. Las características se basaron en cumplir las espectativas de los posibles usuarios, por lo que el interior de cada oficina son plantas libres. Además contamos con áreas para tratar distintos tamaños de clientes, desde empresas grandes, hasta medianas.
ÁREAS COMUNES LOBBY
COMEDORES
SALA DE REUNIONES CANTIDAD DE ESTACIONAMIENTOS 1 CADA 90 M2 DE OFICINA TOTAL 333 ESTACIONAMIENTOS
TIPOLOGÍA DE OFICINAS TIPOLOGÍA A
TIPOLOGÍA B
ÁREA
556 m2
ÁREA
CANT.
24 UND
CANT.
ÁREA 13,344 M2 TOTAL
558 m2 24 UND
ÁREA 13,392 M2 TOTAL
PRECIO El precio estimado de venta y alquiler, se obtuvo a un promedio de precios obtenidos de la competenvia. Ya que el sector cuenta con diversos centros empresariales con oficinas de similares caracterísiticas. Lo que permite estar dentro del rango de lo que busca el cliente.
PRECIO PROMEDIO Venta
Alquiler
� 2500 X M2
� 15 X M2 PRECIO DE ESTACIONAMIENTOS �16,000 CADA UNIDAD 333 UNIDADES
TOTAL= � 5,328,000.00
VENTA DE OFICINAS
UNIDAD
CANTIDAD
M2
48
PRECIO UNITARIO � 1,430,400.00
TOTAL � 68,659,200.00
Plan de Marketing
OFICINA PLAZA
VENTA FISICA oficina central
Ubicada dentro del mismo complejo del edificio La República, en la zona empresarial.
VENTA DIGITAL pagina web propia
Se genera a partir de una pagina hibrida de el proyecto general “La Republica” , en donde se puede ademas apreciar los otros usos y posibles ventas adicionales.
invitaciones
Se enviaran invitaciones personalizadas a las empresas segun el tenenat mix y de manera exclusiva como movistar, rimac seguros, etc.
portal bancario -inmobiliario
Poner en publicidad en manera de anuncios en paginas como urbania, google , facebook (vinculado con instagram ) .
OMNICANALIDAD: SOCIAL MEDIA AGENTES INMOBILIARIOS En continua comunicación por correo y whatsapp
PRESENCIA EN REDES Instagram y Facebook, con el objetivo de redireccionar al sitio web propio
PROMOCION
Para incentivar la compra y alquiler de las oficinas se ofrecerán atractivos descuentos y beneficios como por ejemplo, tener una prueba gratuita de un mes para nuevos usuarios, asi podremos generar una conexión orgánica con el cliente, ganando su comodidad y sobre todo su confianza.
ESTRATEGIA Proyectar una imágen de primer nivel, con una ubicación en la zona más top y comercial del distrito de San Isidro.
DESCUENTO Prueba gratuita de un mes principalmente a nuevos miembros.
Plan de Marketing
OFICINA
POSICIONAMIENTO
“ OLVIDATE DE PERDER TIEMPO EN EL TRÁFICO, AHORA TU OFICINA MÁS CERCA A TI”
COMPARTE CONOCIMIENTO CON LAS EMPRESAS MÁS IMPORTANTES
SE PARTE DE UNA COMUNIDAD DE DISTINTOS PROFESIONALES PASA MÁS TIEMPO CON TUS SERES QUERIDOS
1.
UBICACIÓN
Cerca a casa y a vías rápidas que te dan acceso a todo Lima.
3.
MONUMENTALIDAD
Torre de edificio ubicado frente a la Av. La República, volviendose un ícono de la zona financiera de Lima.
2.
EXCLUSIVIDAD
Oficinas PRIME para empresas de alto nivel que busquen ubicarse en el centro financiero.
4.
ADAPTACIÓN DE DINÁMICAS
Permite no tener que movilizarse largas distancias para encontrar diferentes usos para los usuarios.
Plan de Marketing
ESTRUCTURA DE GASTOS
MES EXTRAORDINARIO PRE VENTA
MES EXTRAORDINARIO INICIO DE OBRA
MES 4 Y 5
MES 14 � 172,149.00 total de 10% Monto Marketing
� 258,224.00 total de 15% Monto Marketing LISTA DE GASTOS
1. 2.
LISTA DE GASTOS
ANUNCIOS EN REDES
1.
EVENTO CÓCTEL
2.
LANZAMIENTO DE PÁGINA WEB HÍBRIDA
3.
VISTA 360° / VIDEO REALIDAD VIRTUAL
4.
PUBLICIDAD EN REDES
MAQUETA Y BROCHURE DE PROYECTO
5.
PROMOCIONES Y DESCUENTOS
6.
INAUGURACIÓN DE OFICINA DE PROYECTO
6.
ALIANZAS CON PORTALES INMOBILIARIOS
7.
PUBLICIDAD VISUAL (EN VALLAS Y REVISTAS /PERIÓDICOS)
3. 4. 5.
DEPARTAMENTO PILOTO AUMENTO DE ASESORES COMERCIALES ONLINE EVENTO DE INICIO DE OBRA
TOTAL DE GASTOS PARA MESES REGULARES
MES EXTRAORDINARIO MITAD DE VENTAS
28 MESES RESTANTES
MES 24 � 172,149.00 total de 10% Monto Marketing
� 860,747.00 total de 50% Monto Marketing LISTA DE GASTOS
LISTA DE GASTOS
1. 2. 3.
VISITAS GUIADAS DE OBRA A CLIENTES EVENTO PARA IMPULSAR VENTA DE DEPARTAMENTOS RESTANTES PRESENCIA EN FERIAS INMOBILIARIAS
4.
PUBLICIDAD EN REDES
5.
PROMOCIONES Y DESCUENTOS
1.
PUBLICIDAD VISUAL (EN VALLAS Y REVISTAS /PERIÓDICOS)
2. PUBLICIDAD EN REDES 3. PERSONAL DE ATENCIÓN AL CLIENTE EN OFICINA
4. FLAYERS DEL PROYECTO 5. PAGO DE DERECHO DE PÁGINA WEB
DEFINICIÓN DE PROYECTO
Selección de Proyecto
seo Av. Pa
INGRESO VIVIENDA
de
INGRESO AIRBNB
lica
Calle San Cristobal
púb
Re Av.
de la
Rep ú
blic a
EDIFICIO LA REPÚBLICA
a Pan
INGRESO OFICINA
má
OFICINA INGRESO COMERCIO
INGRESO COMERCIO
COMERCIO Calle Miguel G. Seminario
INGRESO VIVIENDA
Planta típica Nivel 1, 2 y 3 Escala 1/2000
COMERCIO:
Se decidió ubicar el comercio con ingreso principal por la esquina de Av. Paseo de la República y Calle Miguel G. Seminario ya que continua el eje de comercio existente en la zona.
OFICINAS:
La torre de oficinas se ubica en la esquina de Calle San Cristobal con Av. Paseo de la República próximo al Centro Financiero, cuenta con mayor accesibilidad para los usuarios.
ÁREA LIBRE 50% 6125.61 M2
COMERCIO
OFICINA AIRBNB
VIVIENDA
Planta típica distribución desde nivel 4 Escala 1/2000
AIRBNB:
Se ingresa por la Calle San Cristobal para mayor privacidad y está adosado a la torre de oficinas ya que busca servir a este tipo de usuarios.
VIVIENDAS:
Las torres de vivienda se encuentran ubicadas en la Av. República de Panamá, de este modo tienen su visual principal hacia esta vía arbolada. Cuenta con dos ingresos laterales para mejor distribución de circulación.
Selección de Proyecto
EDIFICIO LA REPÚBLICA
OFICINAS 28 PISOS
Elv 3
Elv 2
Elv 1
COMERCIO 3 PISOS
VIVIENDA TORRE 1: 12 11 PISOS PISOS TORRE 2: 97 PISOS TORRE 3: 67 PISOS TORRE 4: 6 PISOS
AIRBNB 5 PISOS
OFICINAS 28 PISOS
VIVIENDA TORRE 1 11 PISOS 12
AIRBNB 5 PISOS COMERCIO 3 PISOS
Elevación 1: Calle Miguel G. Seminario Esc. 1/1000
VIVIENDA TORRE 2 VIVIENDA 79 PISOS PISOS TORRES3 3Y4 7 PISOS 6 PISOS
OFICINAS 28 PISOS
VIVIENDA TORRE 2 97 PISOS VIVIENDA TORRES 3 Y 4 PISOS 76PISOS COMERCIO 3 PISOS
Elevación 2:Av. República de Panamá Esc. 1/1000
OFICINAS 28 PISOS
VIVIENDA TORRE 1 12 PISOS 7 PISOS
AIRBNB 5 PISOS COMERCIO 3 PISOS
Elevación 3:Av. Paseo de la República Esc. 1/1000
Definición de Proyecto
PLANIMETRÍA PRIMER NIVEL
Encontramos la zona comercial y el ingreso a oficinas en este nivel. También los hall de distribución vertical hacia las viviendas y el airbnb.
1
2 7.80
3 7.80
4 7.80
5 7.80
6 7.80
7 7.80
8 7.80
9 7.80
10 7.80
7.80
7.80
I
7.80
H
G
PORTALES 60 m² 7.80
INTERBANK NPT ±0.00
917 m² NPT ±0.00
7.80
F
NPT ±0.00
7.80
NPT ±0.00
TOMMY
7.80
521 m²
MINISO
NPT ±0.00
124 m²
PINKBERRY
NPT ±0.00
C
93 m²
NPT ±0.00
7.80
de
HALL DE INGRESO
NPT ±0.00
NPT ±0.00
B 7.80
Av. Pas eo
NPT ±0.00
284 m²
D
la R
epú
blic
a
62.40
HALL
E
NPT ±0.00
TANTA 365 m²
HALL INGRESO AIRBNB
NPT ±0.00
A
NPT ±0.00
141 m²
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
Calle Miguel G. Seminario
LEYENDA Comercio Oficinas Vivienda 1
Nivel 1 1 : 200
11
11
12
13
14
15
16
17
171.60 7.80
7.80
7.80
7.80
7.80
7.80
18 7.80
19 7.80
20 7.80
21 7.80
22 7.80
23 7.80
Calle San Cristobal
I
H EDO 199 m² NPT ±0.00
G
VICTORIA SECRET 214 m² NPT ±0.00
F LONG HORN
ZARA HOME
NPT ±0.00
248 m²
354 m² NPT ±0.00
NPT ±0.00
COACH
E
PHANTOM
237 m²
292 m² NPT ±0.00
2008 m²
D
NPT ±0.00
C
FRIDAYS 57 m²
NPT ±0.00
NPT ±0.00
RENZO COSTA
CHANNEL
89 m²
185 m²
B
PHARMAX
NPT ±0.00
177 m²
HALL INGRESO VIVIENDA
NPT ±0.00
WONG PRIME 220 m² NPT ±0.00
46 m²
A
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
e Panamá
PANDORA
220 m²
ad Av. Repúblic
CIRCULACIÓN
Definición de Proyecto
PLANIMETRÍA
SEGUNDO NIVEL 1
2
7.80
3
7.80
4
5
7.80
7.80
7
7.80
7.80
8
7.80
9
10
7.80
7.80
11
7.80
7.8
7.80
I
6
7.80
H
G 7.80
INTERBANK 916 m² NPT +3.50
E
62.40
7.80
F
ÁREA COMÚN 7.80
203 m² NPT +3.50
NIKE 521 m²
D 7.80
NPT +3.50
KIPLING EXIT
123 m²
93 m²
NPT +3.50
C 7.80
NPT +3.50
NPT +3.50
B
DEPÓSITO
7.80
64 m² MADAM TUSAN
CROCS
275 m²
94 m²
MAC 89 m²
NPT +3.50 NPT +3.50
A
1
LEYENDA Comercio Oficinas Vivienda 1
Nivel 2 1 : 200
2
3
4
5
6
7
8
9
10
NPT +3.50
11
12
13
14
15
16
17
18
171.60
80
7.80
7.80
7.80
7.80
7.80
7.80
19
7.80
20
7.80
21
7.80
22
7.80
23
7.80
I
H
LEVI'S
G
277 m² NPT +3.50
JUICY LUCY 526 m² NPT +3.50
F
CIRCULACIÓN 1480 m² NPT +3.50
MANGO 264 m² NPT +3.50
GAP 237 m²
E
NPT +3.50
ALDO SHOES
NPT +3.50
354 m²
D NPT +3.50
NPT +3.50
C WONG PRIME 653 m² NPT +3.50
TOUS
B
267 m²
0 NPT +3.50
NPT +3.50
A
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
Definición de Proyecto
PLANIMETRÍA TERCER NIVEL
1
2
7.80
3
4
7.80
7.80
5
7.80
6
7.80
7
7.80
8
7.80
9
10
7.80
7.80
7.80
7.80
I
7.80
H
7.80
G
INTERBANK 917 m²
7.80
F
ISHOP
62.40
522 m²
7.80
E
OFICINA 240 m²
NPT +7.00
NPT +7.00
7.80
D
DON MAMINO
THE FRIEND OF PABLO
190 m² NPT +7.00
C
91 m²
7.80
NPT +7.00
NPT +7.00
B 7.80
PAPACHO'S
DEPÓSITO
275 m²
LEYENDA Comercio Oficinas Vivienda 1
Nivel 3 1 : 200
2
3
4
5
6
91 m² NPT +7.00
NPT +7.00
A
1
BUBBA BAGS
140 m²
NPT +7.00
7
8
9
10
11
11
12
13
14
15
16
17
18
171.60 7.80
7.80
7.80
7.80
7.80
7.80
7.80
19
7.80
20
7.80
21
7.80
22
7.80
23
7.80
I
H ILARIA 215 m² NPT +7.00
G
ADMINISTRACIÓN 370 m² MARCO ALDANI
NPT +7.00
525 m²
F
NPT +7.00
CAT 299 m²
CIRCULACIÓN
NPT +7.00
E
PRÜNE
1482 m²
265 m²
STARBUCKS
NPT +7.00
125 m²
NPT +7.00
NPT +7.00
D NPT +7.00
C THE NORTH FACE 186 m²
ENTEL
PAEZ
BATH AND BODY WORKS
118 m²
140 m²
327 m² VICTORINOX
B
NAUTICA
180 m²
178 m²
NPT +7.00
NPT +7.00
A
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
Definición de Proyecto
PLANIMETRÍA CUARTO NIVEL
En este nivel comienzan a aparecer las plantas típicas de oficinas, airbnb y de vivienda. 1
2
7.80
3
7.80
4
7.80
5
6
7.80
7.80
7
7.80
7.80
9
7.80
10
11
7.80
7.80
7.80
I
8
7.80
H
OFICINA
G
558 m²
7.80
NPT +10.00
F 7.80
HABITACIÓN 91 m²
NPT +10.00
HABITACIÓN 106 m²
62.40
NPT +10.00
7.80
E
OFICINA
HABITACIÓN
556 m²
100 m²
NPT +10.00
D 7.80
NPT +10.00
CIRCULACIÓN HABITACIÓN
236 m²
108 m²
C
HABITACIÓN
HABITACIÓN
NPT +10.00
102 m²
129 m²
7.80
NPT +10.00
HABITACIÓN HABITACIÓN
B
NPT +10.00
129 m²
HABITACIÓN
NPT +10.00
105 m²
95 m² NPT +10.00
7.80
NPT +10.00
A
1
LEYENDA Comercio - Airbnb Oficinas Vivienda 1
Nivel 4 1 : 200
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
171.60 7.80
7.80
7.80
7.80
7.80
7.80
7.80
7.80
7.80
7.80
22
7.80
23
7.80
I
H DEPARTAMENTO 159 m² DEPARTAMENTO
NPT +10.00
196 m²
G
NPT +10.00
DEPARTAMENTO
DEPARTAMENTO DEPARTAMENTO 124 m²
DEPARTAMENTO 93 m²
NPT +10.00
NPT +10.00
DEPARTAMENTO
DEPARTAMENTO
93 m²
93 m²
NPT +10.00
NPT +10.00
165 m² NPT +10.00
F
NPT +10.00
137 m²
E
DEPARTAMENTO 108 m² NPT +10.00
D DEPARTAMENTO 180 m² NPT +10.00
DEPARTAMENTO
DEPARTAMENTO
183 m²
172 m²
C
DEPARTAMENTO
CIRCULACIÓN 158 m²
174 m²
NPT +10.00
NPT +10.00
DEPARTAMENTO 190 m² NPT +10.00
NPT +10.00 NPT +10.00
B DEPARTAMENTO 180 m² NPT +10.00
A
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
Definición de Proyecto
IMÁGENES
Desde Av. Paseo de la República
Definición de Proyecto
IMÁGENES
Desde Av. Paseo de la República
Desde Av. Paseo de la República
Desde Av. República de Panamá
Desde Av. República de Panamá
Definición de Proyecto
IMÁGENES
Ingreso oficinas Av. Paseo de la República
Ingreso oficinas Av. Paseo de la República
Definición de Proyecto Plan de Marketing
IMÁGENES COMENTARIOS PERSONALES Ingreso oficinas Av. Paseo de la República
Ingreso oficinas Av. Paseo de la República
En esta etapa ya se muestra el anteproyecto consolidado, áreas aproximadas de cada programa y su distribución en planta y corte, imágenes del diseño tentativo, etc. Ayudando a dar una idea más clara a los clientes del proyecto ofrecido, de sus dimensiones, diseño, ubicación, etc.
ANÁLISIS FINANCIERO
Análisis Económico y Financiero - VENTAS
CRITERIOS DE VENTA VIVIENDA
128
unidades
4 dept. x mes
OFICINA
PRE VENTA
34
VENTA
94
32
51
unidades
meses de venta
3 ofic. x mes
financiamiento - 30%
38
departamentos
financiamiento - 30%
218
4
estacionamientos
velocidad de ventas
velocidad de ventas
venta necesaria de
10 MESES
4 MESES
TORRE A
estacionamientos
3
TORRE B
tipologías de detp.
tipologías de detp.
5
TORRE C
tipologías de detp.
333
ABSORCIÓN X MES
1857m2
P
COMERCIO
PRE VENTA
15
VENTA
36
17
meses de venta
15
45
unidades
3 local. x mes velocidad de ventas
venta necesaria de
oficinas
3
TIPOLOGÍA OFICINAS
558m2
14
VENTA
31
15
meses de venta
14
venta necesaria de
5 MESES
financiamiento - 30%
locales
16
PRIMER NIVEL
REPOSICIÓN EN DE
PISOS PARA INTERBANK
PRE VENTA
LOCALES
grandes se venden primero
ABSORCIÓN X MES
812m2
LOCALES CON MEJOR UBICACIÓN
TIPOLOGÍA TÍPICA
250m2 aprox.
Análisis Económico y Financiero - VENTAS
VIVIENDA
VIVIENDA
VALORES DE VENTA
18 761 m
valor en frente
$2400 x m
2
PRECIO PREVENTA
$ 44 307 000
TOTAL DE VENTAS
$ 47 573 267.96
descuento
2400
US$/m2
valor interior m2
2200
estacionamiento
14000
terraza / balcon
1200
US$/m2
valor PH interior
2400
US$/m2
valor PH frente
2600
US$/m2
$2200 x
inicio de PREVENTA MES 6
10%
valor frente m2
VALORES DE VENTA
el PH es considerado para los 3 ult pisos de torre A y el ultimo piso de las torre B y C
valor inter
2
inicio de VENTA MES 16
US$/m2 unid
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
11
CRONOGRAMA DE VENTAS PREVENTA 0.41%
PLAN DE VENTAS
tipologia A.1
INTERIOR
A.2
1
INTERIOR
1
FRENTE
A.4
1
FRENTE
1
FRENTE
A.6
1
FRENTE
A.1
2
INTERIOR
2 2
INTERIOR FRENTE
A.4
2
FRENTE
A.5
2
FRENTE
A.6
2
FRENTE
A.1
3
INTERIOR
area
terraza
estac
m2 93
m2 5
unid 1
93
8
1
93
8
1
124
8
2
183
8
2
172
8
2
93
5
1
93
8
1
93
8
1
124
8
2
183
8
2
172
8
2
93
5
1
93
8
1
93
8
1
124
8
2
183
8
2
FRENTE
172
8
2
4
INTERIOR
93
5
1
A.2
4
INTERIOR
A.3
4
FRENTE
A.4
4
FRENTE
A.5
4
FRENTE
A.6
4
FRENTE
A.1
5
INTERIOR
A.2
5
INTERIOR
A.2 A.3
3 3
INTERIOR FRENTE
A.4
3
FRENTE
A.5
3
FRENTE
A.6
3
A.1
93
8
1
93
8
1
124
8
2
183
8
2
172
8
2
93
5
1
93
8
1
93
8
1
124
8
2
183
8
2
FRENTE
172
8
2
6
INTERIOR
93
5
1
A.2
6
INTERIOR
A.3
6
FRENTE
A.4
6
FRENTE
A.5
6
FRENTE
A.6
6
A.1
7
A.3
5
FRENTE
A.4
5
FRENTE
A.5
5
FRENTE
A.6
5
A.1
A.2 A.3 A.4
7 7 7
93
8
1
93
8
1
124
8
2
183
8
2
FRENTE
172
8
2
INTERIOR
93
5
1
INTERIOR FRENTE FRENTE
A.5
7
FRENTE
A.6
7
FRENTE
A.1
8
INTERIOR
A.2
8
INTERIOR
A.3
8
FRENTE
A.4
8
FRENTE
93
8
1
93
8
1
124
8
2
183
8
2
172
8
2
93
5
1
93
8
1
93
8
1
124
8
2
183
8
2
A.5
8
FRENTE
A.6
8
FRENTE
172
8
2
A.1
9
ph INTERIOR
93
5
1
A.2
9
ph INTERIOR
A.3
9
ph FRENTE
A.4
9
ph FRENTE
A.5
9
ph FRENTE
A.6 A.1 A.2
9 10 10
ph FRENTE ph INTERIOR ph INTERIOR
93
8
1
93
8
1
124
8
2
183
8
2
172
8
2
93
5
1
93
8
1
93
8
1
124
8
2
A.3
10
ph FRENTE
A.4
10
ph FRENTE
A.5
10
ph FRENTE
A.6
10
ph FRENTE
172
8
2
A.1
11
ph INTERIOR
93
5
1
183
A.2
11
ph INTERIOR
A.3
11
ph FRENTE
A.4
11
ph FRENTE
A.5
11
ph FRENTE
A.6
11
ph FRENTE
B.1 B.2 B.3
1 1 1
FRENTE
1
FRENTE
B.1
2
FRENTE
B.2
2
2
93
8
1
93
8
1
8
2
183
8
2
172
8
2
5
2
190
5
2
180
10
2
180
10
2
174
5
2
5
2
190
FRENTE
8
124
174
FRENTE FRENTE
B.4
2
FRENTE
180
10
B.4
2
FRENTE
180
10
2
B.1
3
FRENTE
174
5
2
3
FRENTE
190
5
2
3
FRENTE
180
10
2
180
10
B.3
B.2 B.3 B.4 B.1 B.2 B.3
3 4 4
FRENTE
4
FRENTE
4
FRENTE
B.1
5
FRENTE
5
FRENTE
5
FRENTE
B.3
174
FRENTE FRENTE
B.4 B.2
2
5
2
180
10
2
180
10
2
174
5
2
190
5
2
180
10
2
FRENTE
10
2
FRENTE
174
5
B.1
6 6
FRENTE
5
2
190
5
2
6
FRENTE
180
10
2
B.4
6
FRENTE
180
10
2
B.1
7
ph FRENTE
7
ph FRENTE
7
ph FRENTE
7
B.3
B.2 B.3 B.4 C.1 C.2
1
174
5
2
190
5
2
180
10
2
ph FRENTE
180
10
2
INTERIOR
108
8
1
165
5
2
196
10
2
159
10
2
FRENTE
137
8
2
INTERIOR
108
8
1
165
5
2
1
INTERIOR
1
FRENTE
C.5
1
FRENTE
1
C.1
2 2
INTERIOR
C.3 C.4
C.2
precio PREVENTA
224,600.00
202,140.00
228,200.00
205,380.00
246,800.00
222,120.00
335,200.00
301,680.00
476,800.00
429,120.00
450,400.00
405,360.00
224,600.00
202,140.00
228,200.00
205,380.00
246,800.00
222,120.00
335,200.00
301,680.00
476,800.00
429,120.00
450,400.00
405,360.00
224,600.00
202,140.00
228,200.00
205,380.00
246,800.00
222,120.00
335,200.00
301,680.00
476,800.00
429,120.00
450,400.00
405,360.00
224,600.00
202,140.00
228,200.00
205,380.00
246,800.00
222,120.00
335,200.00
301,680.00
476,800.00
429,120.00
450,400.00
405,360.00
224,600.00
202,140.00
228,200.00
205,380.00
246,800.00
222,120.00
335,200.00
301,680.00
476,800.00
429,120.00
450,400.00
405,360.00
224,600.00
202,140.00
228,200.00
205,380.00
246,800.00
222,120.00
335,200.00
301,680.00
476,800.00
429,120.00
450,400.00
405,360.00
224,600.00
202,140.00
228,200.00
205,380.00
246,800.00
222,120.00
335,200.00
301,680.00
476,800.00
429,120.00
450,400.00
405,360.00
224,600.00
202,140.00
228,200.00
205,380.00
246,800.00
222,120.00
335,200.00
301,680.00
476,800.00
429,120.00
450,400.00
405,360.00
243,200.00
218,880.00
246,800.00
222,120.00
265,400.00
238,860.00
360,000.00
324,000.00
513,400.00
462,060.00
484,800.00
436,320.00
243,200.00
218,880.00
246,800.00
222,120.00
265,400.00
238,860.00
360,000.00
324,000.00
513,400.00
462,060.00
484,800.00
436,320.00
243,200.00
218,880.00
246,800.00
222,120.00
265,400.00
238,860.00
360,000.00
324,000.00
513,400.00
462,060.00
484,800.00
436,320.00
-
2
5
190
precio VENTA
451,600.00
2
180
B.4 B.2
424,800.00
451,600.00
406,440.00
490,000.00
441,000.00
472,000.00
424,800.00
472,000.00
424,800.00
451,600.00
406,440.00
490,000.00
441,000.00
472,000.00
424,800.00
472,000.00
424,800.00
451,600.00
406,440.00
490,000.00
441,000.00
472,000.00
424,800.00
472,000.00
424,800.00
451,600.00
406,440.00
490,000.00
441,000.00
472,000.00
424,800.00
472,000.00
424,800.00
451,600.00
406,440.00
490,000.00
441,000.00
472,000.00
424,800.00
472,000.00
424,800.00
486,400.00
437,760.00
528,000.00
475,200.00
508,000.00
457,200.00
508,000.00
457,200.00
357,300.00
510,400.00
459,360.00
421,600.00
379,440.00
366,400.00
329,760.00
261,200.00
235,080.00
397,000.00
357,300.00
510,400.00
459,360.00
196
10
2
FRENTE
159
10
2
137
8
2
421,600.00
379,440.00
FRENTE
366,400.00
329,760.00
3
INTERIOR
108
8
1
5
2
235,080.00
INTERIOR
165
261,200.00
3
397,000.00
357,300.00
C.3
3
FRENTE
196
10
2
510,400.00
459,360.00
C.4
3
FRENTE
421,600.00
379,440.00
C.5 C.1 C.2 C.3 C.4
2
FRENTE
2
235,080.00
397,000.00
2
C.2
159
10
2
8
2
3
FRENTE
137
4
INTERIOR
108
8
1
4
INTERIOR
165
5
2
196
10
159
10
4 4
FRENTE FRENTE
2 2
C.5
4
FRENTE
137
8
2
C.1
5
INTERIOR
108
8
1
5
INTERIOR
165
5
2
196
10
159
10
2
137
8
2
C.2 C.3 C.4 C.5 C.1 C.2 C.3
5 5
FRENTE FRENTE
5
FRENTE
6
INTERIOR
6
INTERIOR
6
FRENTE
2
108
8
1
165
5
2
196
10
2
6
FRENTE
159
10
2
C.5
6
FRENTE
137
8
2
C.1
7
ph INTERIOR
108
8
1
7
ph INTERIOR
2
C.4
C.2 C.3 C.4 C.5 total unidades
preventa
7
ph FRENTE
7
ph FRENTE
7
ph FRENTE
165
5
196
10
159
10
2
137
8
2
18761
114 30%
114
992
34.2
2
366,400.00
329,760.00
261,200.00
235,080.00
397,000.00
357,300.00
510,400.00
459,360.00
421,600.00
379,440.00
366,400.00
329,760.00
261,200.00
235,080.00
397,000.00
357,300.00
510,400.00
459,360.00
421,600.00
379,440.00
366,400.00
329,760.00
261,200.00
235,080.00
397,000.00
357,300.00
510,400.00
459,360.00
421,600.00
379,440.00
366,400.00
329,760.00
282,800.00
254,520.00
430,000.00
387,000.00
549,600.00 453,400.00 393,800.00 -
218
49,230,000.00
ME VENTA 18761
79.8 116 VENTAS TOTALES
4
5
6
7
8
9
10
80
47,573,267.96
16
202,140.00 205,380.00 222,120.00 301,680.00
228,200.00 301,680.00 429,120.00
202,140.00 205,380.00
429,120.00
205,380.00 335,200.00
205,380.00
405,360.00
301,680.00 429,120.00 218,880.00 238,860.00
436,320.00
238,860.00 324,000.00
222,120.00
451,600.00 424,800.00 406,440.00 424,800.00
424,800.00
424,800.00 406,440.00
424,800.00
472,000.00
457,200.00
357,300.00 459,360.00
379,440.00 329,760.00
357,300.00 510,400.00
235,080.00
510,400.00
379,440.00
329,760.00
459,360.00
254,520.00
494,640.00 408,060.00 354,420.00 44,307,000.00
TOTAL DE VENTAS MENSUALES
1,492,560.00
1,182,060.00
1,565,640.00
1,003,680.00
1,345,320.00
1,470,060.00
1,366,920.00
1,344,780.00
1,448,100.00
1,423,400.00
VALORES SIN INFLACION
6
108
70%
3
-
261,200.00
C.1
C.4
2
441,000.00 424,800.00
472,000.00
-
1
406,440.00
490,000.00 472,000.00
C.5
C.3
TORRE C
1
A.5
A.3
TORRE B
cartacteris
A.3
A.2
TORRE A
0
piso
1,531,654.14
1
1,525,400.00
1
rior
xm
unidad de estac.
terraza/ balcón
$14 000
2
$1200 x m
PH en frente
INFLACIÓN ANUAL 1° AÑO
5%
INFLACIÓN ANUAL 2° AÑO
10%
PH interior
$2600 x m
2
$2400 x m2
2
Los departamentos considerados PH son aquellos ubicados en los ultimos 3 pisos de la torre A y el último piso de las torres B y C.
inicio 2° año inflación 10% MES 28 12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
fin de VENTA MES 37
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
38
39
40
41
VENTA INFLACION ANUAL 5%
INFLACION ANUAL 10%
0.41%
0.41%
0.41%
0.41%
0.41%
0.41%
0.41%
0.41%
0.41%
0.41%
0.41%
0.83%
0.83%
0.83%
0.83%
0.83%
0.83%
0.83%
0.83%
0.83%
0.83%
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
476,800.00 450,400.00 224,600.00 246,800.00
450,400.00 224,600.00 228,200.00 246,800.00 335,200.00 476,800.00 450,400.00
246,800.00 335,200.00
224,600.00 228,200.00 246,800.00 335,200.00 476,800.00 450,400.00 224,600.00 246,800.00 476,800.00 450,400.00 224,600.00 246,800.00 335,200.00 476,800.00 224,600.00 228,200.00 246,800.00
450,400.00 246,800.00 360,000.00 513,400.00 243,200.00 246,800.00
513,400.00 484,800.00 243,200.00 265,400.00 360,000.00 513,400.00 484,800.00
490,000.00 472,000.00 490,000.00
451,600.00 490,000.00 472,000.00 472,000.00 451,600.00 490,000.00 472,000.00
490,000.00 472,000.00 451,600.00 490,000.00 472,000.00 486,400.00 528,000.00 508,000.00 261,200.00
261,200.00 397,000.00 510,400.00 421,600.00 366,400.00 261,200.00
421,600.00 366,400.00 397,000.00 421,600.00 366,400.00 261,200.00 397,000.00 510,400.00
261,200.00 397,000.00 421,600.00 366,400.00 430,000.00 549,600.00 453,400.00 393,800.00 -
1,057,718.94
1,187,247.84
1,631,662.50
1,577,039.46
1,646,523.18
1,786,093.08
1,712,592.96
1,503,137.70
1,053,400.00
1,182,400.00
1,625,000.00
1,570,600.00
1,639,800.00
1,778,800.00
1,705,600.00
1,497,000.00
1,789,306.20
1,758,379.92
1,852,162.86
1,912,745.10
1,456,791.84
1,924,239.72
1,502,971.98
1,310,588.34
1,375,119.54
1,481,192.70
1,223,672.88
1,072,024.56
1,637,882.52
1,751,200.00
1,844,600.00
1,897,000.00
1,444,800.00
1,908,400.00
1,490,600.00
1,299,800.00
1,363,800.00
1,469,000.00
1,213,600.00
1,063,200.00
1,624,400.00
47573267.96 1,782,000.00
-
-
-
-
Análisis Económico y Financiero - VENTAS
COMERCIO
COMERCIO
VALORES DE VENTA
11 095 m
PRECIO PREVENTA
$
el PH es considerado para los 3 ult pisos de torre A y el ultimo piso de las torre B y C
VALORES DE VENTA
descuento
10%
valor frente m2
2800
US$/m2
valor pasillo m2
2500
US$/m2
estacionamiento
unid
terraza / balcon
US$/m2
local pequeño
3100
valor 1piso frente
3000
US$/m2
valor 1piso pasillo
2700
US$/m2
$2800 x m
2
valor en p
$2500
27 707 130
$
TOTAL DE VENTAS
valor en frente
2
IN
29 188 646.10 inicio de PREVENTA 1 MES 6
2
PREVENTA
812 m2 x mes
PLAN DE VENTAS
tipologia
LOCALES DE COMERCIO
0
piso
cartacteris
A.1 minisio
1
PEQUEÑO
A.2 pinkberry
1
PEQUEÑO
A.3 tanta
1
FRENTE
A.4 tommy
1
PASILLO
A.5 chanel
1
FRENTE
A.6 renzo costa
1
PEQUEÑO
A.7 coach
1
PASILLO
A.8 victoria S
1
FRENTE
A.9 zara home
1
PASILLO
A.10 fridays
1
PASILLO
A.11 pharmax
1
FRENTE
A.12 phantom
1
PASILLO
A.13 pandora
1
PEQUEÑO
A.14 wong prime
1
FRENTE
A.15 long horn
1
FRENTE
area
terraza
estac
m2 124
m2
unid
93 365 521 185 89 237 214 354 220 177 292 57 220 248
A.16 Edo
1
FRENTE
199
A.1 kipling
3
PEQUEÑO
123
A.2 madam tusan
3
FRENTE
A.3 exit
4
PEQUEÑO
A.4 nike
4
PASILLO
A.5 crocs
4
PEQUEÑO
A.6 mac
4
PEQUEÑO
A.7 tous
4
FRENTE
275 93 521 94 89 267
A.8 gap
4
PASILLO
237
A.9 levis
5
FRENTE
277
A.10 aldo
5
PASILLO
A.11 mango
5
PASILLO
A.12 wong prime
5
FRENTE
A.13jucy lucy
5
FRENTE
354 264 653 526
precio
precio
VENTA
PREVENTA
384,400.00
345,960.00
288,300.00
259,470.00
1,095,000.00
985,500.00
1,406,700.00
1,266,030.00
555,000.00
499,500.00
275,900.00
248,310.00
639,900.00
575,910.00
642,000.00
577,800.00
955,800.00
860,220.00
594,000.00
534,600.00
531,000.00
477,900.00
788,400.00
709,560.00
176,700.00
159,030.00
660,000.00
594,000.00
744,000.00
669,600.00
597,000.00
537,300.00
381,300.00
343,170.00
770,000.00
693,000.00
288,300.00
259,470.00
1,302,500.00
1,172,250.00
291,400.00
262,260.00
275,900.00
248,310.00
747,600.00
672,840.00
592,500.00
533,250.00
775,600.00
698,040.00
885,000.00
796,500.00
660,000.00
594,000.00
1,828,400.00
1,645,560.00
1,472,800.00
1,325,520.00
A.1 don mamino
5
PASILLO
190
475,000.00
427,500.00
A.2 papachos
6
FRENTE
275
770,000.00
693,000.00
A.3 the friend of pablo
6
PEQUEÑO
A.4 ishop
6
PASILLO
A.5 bubba bags
6
PEQUEÑO
A.6 victorinox
6
FRENTE
A.7 cat
6
PASILLO
299
A.8 ilaria
7
FRENTE
215
A.9 nautica
7
FRENTE
A.10 north face
7
FRENTE
A.11 starckbuscks
7
PEQUEÑO
A.12 prune
7
PASILLO
91 522 91 180
178 186 125 265
A.13 paez
7
FRENTE
140
A.14 entel
8
PEQUEÑO
118
A.15 bath &body
8
FRENTE
A.16 marco aldany
8
FRENTE
total unidades
preventa
3
327 525 11095
114 30%
114
108
253,890.00
1,305,000.00
1,174,500.00
282,100.00
253,890.00
504,000.00
453,600.00
747,500.00
672,750.00
602,000.00
541,800.00
498,400.00
448,560.00
520,800.00
468,720.00
387,500.00
348,750.00
662,500.00
596,250.00
392,000.00
352,800.00
365,800.00
329,220.00
915,600.00
824,040.00
1,470,000.00
1,323,000.00
-
0
34.2
282,100.00
30,785,700.00 6
1
2
3
4
5
6
7
8
1,266,030.00
594,000.00 537,300.00 343,170.00
248,310.00
1,645,560.00
348,750.00
1,323,000.00
27,707,130.00
TOTAL DE VENTAS MENSUALES
2,051,640.00
2,014,920.00
2,239,560.00
pasillo
xm
2
local pequeño
1° piso en frente 2
$3100 x m
4
$2700 x m 2
5%
NFLACIÓN ANUAL 1° AÑO
inicio de VENTA 5 6 MES 11
1° piso en pasillo
$3000 x m
2
7
8
Los locales ubicados en el primer nivel cuentan con un mayor precio por m2 debido a su accesibilidad.
9
10
11
12
13
14
fin de VENTA 15 MES 20
16
CRONOGRAMA DE VENTAS VENTA INFLACION ANUAL 5% 9
10
0.41%
0.41%
0.41%
0.41%
0.41%
0.41%
0.41%
0.41%
0.41%
0.41%
0.41%
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
345,960.00 288,300.00 1,095,000.00 555,000.00 275,900.00 639,900.00 642,000.00 860,220.00 594,000.00 531,000.00 788,400.00 176,700.00 744,000.00
770,000.00 288,300.00 1,302,500.00 291,400.00 747,600.00 592,500.00 775,600.00 796,500.00 660,000.00 1,472,800.00 475,000.00 693,000.00 282,100.00 1,305,000.00 282,100.00 504,000.00 672,750.00 215.00 498,400.00 520,800.00 662,500.00 392,000.00 365,800.00 915,600.00 1,899,180.00
1,469,250.00
2,146,866.21
2,099,472.69
2,073,767.73
1,975,566.75
2,170,462.56
2,052,279.99
2,384,335.86
2,143,251.45
944,069.88
1,524,022.98
-
2,043,900.00
2,374,600.00
2,134,500.00
940,215.00
1,517,800.00
-
29188646.10 VALORES SIN INFLACION
Análisis Económico y Financiero - VENTAS
OFICINAS
OFICINAS
VALORES DE VENTA
30 840 m
$
TOTAL DE VENTAS 22
23
24
25
descuento
VALORES DE VENTA
$2500 x m
27
10%
2500
valor con un frente
IN
28
inicio de 31 PREVENTA MES 6
29
30
US$/m2
2400
US$/m2
estacionamiento
16,000.00
valor PH esquina
2650
US$/m2
valor PH con un frente
2500
US$/m2
IN
unid
1
INFLACION ANUAL 10% 0.83% 26
0.83%
0.83%
0.83%
0.83%
0.83%
27
28
29
30
31
32
PLAN DE VENTAS
-
cartacteris
area
estac
precio
precio
unid 10
VENTA
PREVENTA
33
INTERBANK
1
ESQUINA
m2 917
2,452,500.00
2,207,250.00
INTERBANK
2
ESQUINA
916
10
2,450,000.00
2,205,000.00
INTERBANK
3
ESQUINA
917
10
3
UN SOLO FRENTE
3
2,207,250.00
OFICINA 1
240
2,452,500.00
558
6
OFICINA 2
4
ESQUINA
OFICINA 3
4
UN SOLO FRENTE
556
6
OFICINA 2
5
ESQUINA
558
6
OFICINA 3
5
UN SOLO FRENTE
556
6
OFICINA 2
6
ESQUINA
558
6
OFICINA 3
TORRE DE OFICINAS
piso
6
UN SOLO FRENTE
556
6
OFICINA 2
7
ESQUINA
558
6
OFICINA 3
7
UN SOLO FRENTE
556
6
OFICINA 2
8
ESQUINA
558
6
OFICINA 3
8
UN SOLO FRENTE
556
6
OFICINA 2
9
ESQUINA
558
6
OFICINA 3
9
UN SOLO FRENTE
556
6
OFICINA 2
10
ESQUINA
558
6
OFICINA 3
10
UN SOLO FRENTE
556
6
558
6
556
6
OFICINA 2
11
ESQUINA
OFICINA 3
11
UN SOLO FRENTE
558
6
OFICINA 2
12
ESQUINA
OFICINA 3
12
UN SOLO FRENTE
556
6
558
6
OFICINA 2
13
ESQUINA
OFICINA 3
13
UN SOLO FRENTE
556
6
OFICINA 2
14
ESQUINA
558
6
OFICINA 3
14
UN SOLO FRENTE
556
6
OFICINA 2
15
ESQUINA
558
6
OFICINA 3
15
UN SOLO FRENTE
556
6
OFICINA 2
16
ESQUINA
558
6 6
OFICINA 3
16
UN SOLO FRENTE
556
OFICINA 2
17
ESQUINA
558
6
OFICINA 3
17
UN SOLO FRENTE
556
6
558
6
OFICINA 2
18
ESQUINA
OFICINA 3
18
UN SOLO FRENTE
556
6
OFICINA 2
19
ESQUINA
558
6
OFICINA 3
19
UN SOLO FRENTE
556
6
558
6
OFICINA 2
20
ESQUINA
OFICINA 3
20
UN SOLO FRENTE
556
6
OFICINA 2
21
ESQUINA
558
6
OFICINA 3
21
UN SOLO FRENTE
556
6
558
6
OFICINA 2
22
ESQUINA
OFICINA 3
22
UN SOLO FRENTE
556
6
OFICINA 2
23
ESQUINA
558
6
OFICINA 3
23
UN SOLO FRENTE
556
6
558
6
OFICINA 2
24
ESQUINA
OFICINA 3
24
UN SOLO FRENTE
556
6
OFICINA 2
25
ESQUINA
558
6
OFICINA 3
25
UN SOLO FRENTE
556
6
OFICINA 2
26
ESQUINA
558
6
OFICINA 3
26
UN SOLO FRENTE
556
6
OFICINA 2
27
ESQUINA
558
6
OFICINA 3
27
UN SOLO FRENTE
556
6
OFICINA 2
28
ESQUINA
558
6
OFICINA 3
28
UN SOLO FRENTE
556
6
total unidades
51
preventa
32
2
30840
-
-
-
-
30%
-
51
0
-
561,600.00
1,491,000.00
1,341,900.00
1,430,400.00
1,287,360.00
1,491,000.00
1,341,900.00
1,430,400.00
1,287,360.00
1,491,000.00
1,341,900.00
1,430,400.00
1,287,360.00
1,491,000.00
1,341,900.00
1,430,400.00
1,287,360.00
1,491,000.00
1,341,900.00
1,430,400.00
1,287,360.00
1,491,000.00
1,341,900.00
1,430,400.00
1,287,360.00
1,491,000.00
1,341,900.00
1,430,400.00
1,287,360.00
1,491,000.00
1,341,900.00
1,430,400.00
1,287,360.00
1,491,000.00
1,341,900.00
1,430,400.00
1,287,360.00
1,491,000.00
1,341,900.00
1,430,400.00
1,287,360.00
1,491,000.00
1,341,900.00
1,430,400.00
1,287,360.00
1,491,000.00
1,341,900.00
1,430,400.00
1,287,360.00
1,491,000.00
1,341,900.00
1,430,400.00
1,287,360.00
1,491,000.00
1,341,900.00
1,430,400.00
1,287,360.00
1,491,000.00
1,341,900.00
1,430,400.00
1,287,360.00
1,491,000.00
1,341,900.00
1,430,400.00
1,287,360.00
1,574,700.00
1,417,230.00
1,486,000.00
1,337,400.00
1,574,700.00
1,417,230.00
1,486,000.00
1,337,400.00
1,574,700.00
1,417,230.00
1,486,000.00
1,337,400.00
1,574,700.00
1,417,230.00
1,486,000.00
1,337,400.00
1,574,700.00
1,417,230.00
1,486,000.00
1,337,400.00
1,574,700.00
1,417,230.00
1,486,000.00
1,337,400.00
1,574,700.00
1,417,230.00
1,486,000.00
1,337,400.00
1,574,700.00
1,417,230.00
1,486,000.00
1,337,400.00
1,574,700.00
1,417,230.00
1,486,000.00
1,337,400.00
-
333
15.3
624,000.00
82,267,700.00 6
0
34
1
2
3
35
4
36
5
6
7
3
-
-
VALOR DE VENTA TOTAL
38
8
561,600
1,341,900.00
1,287,360 1,287,360.00
1,287,360.00
1,491,000 1,341,900.00
1,341,900.00
1,337,400.00
1,417,230.00
1,417,230.00
TOTAL DE VENTAS MENSUALES
74,040,930.00
4,101,030.00
4,096,530.00
3,916,620.00
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
73,617,776.25
37
1,341,900.00
45
-
33
PREVENTA
0.83%
tipologia
$2400
73 617 776.25
26
valor en esquina el PH es considerado a partir del piso 20, los ultimos 8 pisos.
valor con un
$ 74 040 930
PRECIO PREVENTA
21
valor en esquina 2
2
3,339,960
-
n frente 2
unidad de estac.
xm
PH en esquina
$16 000
$2650 x m
NFLACIÓN ANUAL 1° AÑO
5%
NFLACIÓN ANUAL 2° AÑO
10%
inicio de 34 VENTA MES 10 4
35
5
36
6
37
7
PH con un frente
$2500 x m2
2
Las oficinas considerados PH son aquellas ubicados a partir del piso 20, los últimos 8 pisos de la torre.
fin de VENTA MES 22
38
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
CRONOGRAMA DE VENTAS VENTA INFLACION ANUAL 5%
39
9
0.41%
40
10
0.41%
41
11
0.41%
42
12
0.41% 13
0.41%
0.41%
0.41%
0.41%
0.41%
0.41%
0.41%
0.41%
0.83%
0.83%
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
43
44
45
0.00 1,430,400.00 1,430,400.00 1,491,000.00 1,430,400.00 1,491,000.00
0.00 1,491,000.00 1,491,000.00 1,430,400.00 1,491,000.00 1,491,000.00 1,430,400.00
0.00 1,430,400.00 1,430,400.00 1,491,000.00 1,430,400.00 1,491,000.00 1,430,400.00 1,491,000.00 1,430,400.00 1,430,400.00 1,491,000.00 1,430,400.00 1,491,000.00 1,430,400.00 1,574,700.00 1,486,000.00 1,574,700.00 1,574,700.00 1,486,000.00 1,574,700.00 1,486,000.00 1,574,700.00 1,486,000.00 1,486,000.00 1,574,700.00 1,486,000.00 1,574,700.00 1,486,000.00 1,486,000.00 -
0.00
4,453,685.55
-
4,453,685.55
-
4,514,534.01
-
4,509,513.51
-
4,369,642.38 73617776.25
4,486,318.80
VALORES SIN INFLACION
-
4,486,318.80
4,570,361.97
4,369,642.38
4,575,382.47
4,364,621.88
4,420,449.84
4,589,479.11
-
4,468,000.00
4,551,700.00
4,351,800.00
4,556,700.00
4,346,800.00
4,402,400.00
4,551,700.00
-
Análisis Económico y Financiero - VENTAS
AIRBNB Y ESTACIONAMIENTO AIRBNB
Para Airbnb , se decidió hacer una venta en bloque a la empresa Selina, dedicados el rubro de apart hotel, estableciendo un precio de pre venta , ya que el proyecto se encuentra en proceso de construcción. Se fijaron 4 momentos de pago el primero en el mes 10, con un 20% del valor total, un segundo pago en el mes 25 con un 20% del valor total, un tercer pago en el mes 35 del 50% y finalmente un 10% en el mes 45.
MES 10 20% 1
2
3
4
5
M 6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
CRONOGRAMA DE VENTAS PREVENTA
VENTA INFLACION ANUAL 5%
0
1
2
3
4
5
6
7
8
0.41%
0.41%
0.41%
0.41%
0.41%
0.41%
0.41%
0.41%
0.41%
0.41%
0.41%
0.41%
0.83%
0.83%
0.83%
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
9
3167721 TOTAL DE VENTAS MENSUALES
-
-
-
-
3,180,708.66
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
1599 -
VALORES SIN INFLACION
-
-
-
-
-
-
-
-
ESTACIONAMIENTO En cuanto al estacionamiento, se realizará su venta en bloque a la empresa Los Portales, los momentos fijados de pago son 4 de los cuales dos primeros se fijan en el mes 10 y 20 con un valor de venta del 20%. Un tercer pago en el mes 30 del 50% y finalmente, en el mes 45 un 10% del valor de venta. La entrega se realizará en el mes 43 para que la empresa puede realizar el pintado y la instalación de los equipos.
MES 10 20%
MES 20 20%
CRONOGRAMA DE VENTAS PREVENTA
VENTA INFLACION ANUAL 5%
0
1
2
3
4
5
6
7
8
9
0.41%
0.41%
0.41%
0.41%
0.41%
0.41%
0.41%
0.41%
0.41%
0.41%
0.41%
0.41%
0.83%
0.83%
0.83%
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
2295000
1147500 -
TOTAL DE VENTAS MENSUALES
-
-
-
-
2,304,409.50
-
-
-
-
-
-
-
-
-
1,152,204.75
-
-
-
-
69300 VALORES SIN INFLACION
-
-
-
-
1,147,500.00
-
-
-
-
VALORES DE VENTA
7651.5 m2
PRECIO PREVENTA
$ 15 838 605
TOTAL DE VENTAS
$ 15,996,674.28
MES 25 20%
9
ENTREGA MES 40
MES 35 50%
20
21
$2300 x m2
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
MES 45 10%
35
36
37
38
ENTREGA DE LOCAL INFLACION ANUAL 10%
FIN DE OBRA
INFLACIÓN ANUAL 15%
%
0.83%
0.83%
0.83%
0.83%
0.83%
0.83%
0.83%
0.83%
0.83%
1.25%
1.25%
1.25%
1.25%
1.25%
1.25%
1.25%
1.25%
1.25%
1.25%
1.25%
1.25%
4
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
3167721
7919302.5 -
3,194,013.08
-
-
-
-
-
-
-
-
8,018,293.78
1583860.5 -
-
-
-
-
-
-
-
-
1,603,658.76
96674.28 3,167,721.00
-
-
-
-
-
-
-
-
-
7,919,302.50
-
-
VALORES DE VENTA
425
$15000 x und
$ 5 737 500
PRECIO PREVENTA
$ 6,930,096.75
TOTAL DE VENTAS MES 30 50%
ENTREGA MES 45 10% MES 43 ENTREGA ESPACIO
INFLACION ANUAL 10%
FIN DE OBRA
INFLACIÓN ANUAL 15%
0.83%
0.83%
0.83%
0.83%
0.83%
0.83%
0.83%
0.83%
0.83%
1.25%
1.25%
1.25%
1.25%
1.25%
1.25%
1.25%
1.25%
1.25%
1.25%
1.25%
1.25%
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
2868750 -
-
-
-
-
2,892,560.63
573750 -
-
-
-
-
-
-
-
096.75 -
-
-
-
-
2,868,750.00
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
580,921.88
Análisis Económico y Financiero
PLAN DE RENTAS
RENTA 17%
CRITERIO DE RENTA
FIN GESTION
Para genera una ganancia a largo plazo sin sacrificar a gran cantidad las ganancias a corto plazo (ventas) , se empleo una distribucion de % en base a los m2 . Con esta distribucion de renta el TIR del proyecto estaria en 9%, aceptable.
%
m2
INVERSION
51
52
53
54
55
VENTA 83%
ALQUILER
17%
19,144 m2
$14’591,228
VENTA
83%
90,580 m2
$71’239,527
100%
109,724 m2
$85’830,756
1
TIR DEL PROYECTO SIN % DE VENTA 9%
RENTA DE COMERCIO Se propone hacer una renta total de los locales comerciales, debido a que tienen las menores ventas de todo el proyecto
area: 19,144 m2
COMERCIO
100%
ventas: �29’188,646
CRITERIO DE RENTA - COMERCIO FIN GESTION
Segun la velocidad de ocpacion para el distrito de San Isidro genera que la cantidad de tiendas rentadas tenga una variacion entre 2 y 4 al mes.
precio: �19 x m2 51
52
53
54
55
-$57,500 -$7,600
velocidad : 812m2 x mes
-$57,500
1
COMPORTAMIENTO DE LA RENTA 1 INICIO
2 RENTA
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
El ingreso generado por la rentas mensuales de los locales
15
16
17
18
INFLACION
AÑO 5
20
21
22
23
24
AÑO 2 DE RENTA
5%
ANUAL
19
+ � 210,805
AÑO 1 DE RENTA
INFLACION
5%
ANUAL
AÑO 6
56
57
58
59
60
105,403
126,483
147,564
168,644
61
62
63
64
65
66
67
68
El gasto mensual por la administracion de la renta del comercio 200,265
210,805
210,805
210,805
210,805
210,805
210,805
221,345
221,345
69
70
71
72
73
221,345
221,345
221,345
221,345
221,345
El ingreso generado por la rentas mensuales de los locales
÷
- �3,000 221,345
221,345
76
77
78
221,345
221,345
221,345
51
79
5
231,886
TIEMPO DE RECUPERACIÓN
El ingreso NETO por mes
�14’591,228
75
+ � 207,805
RECUPERACIÓN DE INVERSIÓN INVERSIÓN de comercio
74
70 MESES
� 207,805
5 AÑOS Y 10 MESES Adicional a los gastos regulares del proyecto , se agrega el gasto de administracion, el cual tienen un monto total por los 70 meses
1 INICIO
2 RENTA
3
4
5
6
7
8
9
valor futuro: �3,640 xm2 10
11
12
+ � 40’385,800 13
14
15
16
17
AÑO 1 DE RENTA
56
57
58
59
105,403
126,483
147,564
-3,000
-3,000
-3,000
168,644
60
61
62
63
64
65
200,265
210,805
210,805
210,805
210,805
210,805
-3,000
-3,000
ventas: �29’188,646 -3,000
-3,000
-3,000
-3,000
19
5%
ANUAL
MARGEN DE GANANCIA
CORTO PLAZO
18
AÑO 2 DE RENTA INFLACION
AÑO 5
- �210,000
Se considera una venta del los m2 por todos locales en el mes 70 de la renta
VALOR DE RESCATE
m2 locales: 11,095 m2
gasto total por adminitracion
66
68
LARGO PLAZO 210,805
221,345
221,345
69
70
71
72
73
74
221,345
221,345
221,345
221,345
221,345
221,345
-3,000
-3,000
ingresos de renta y rescate: �59’932,150 -3,000
-3,000
-3,000
20
21
22
INFLACION
AÑO 6 67
El valor futuro de m2 se considera un 30% mas del valor de m2de local con frente a calle ( $2,800)
-3,000
-3,000
-3,000
-3,000
23
75
76
77
78
221,345
221,345
221,345
221,345
-3,000
-3,000
-3,000
5%
ANUAL
margen de utilidad 88% -3,000
24
-3,000
51
79
231,886
-3,000
5
Indeci
109,724
m2
109,724
4.00
$109,724 $438,894
-219,447
-219,447
Estructuras
m2
109,724
3.00
$329,171
Instalaciones sanitarias
m2
109,724
1.50
$164,585
-82,293
-82,293
Instalaciones eléctricas
m2
109,724
1.50
$164,585
-82,293
-82,293
Instalaciones electromecánicas
m2
109,724
1.50
$164,585
0.00
-329,171
-82,293
Licencias
-82,293 -109,724
Análisis Económico y Financiero Indeci - Proyecto
m2
109,724
1.00
Estudio de impacto vial
$
1
6,000.00
$6,000
-3,000
-3,000
Estudio de impacto ambiental
$
1
15,000.00
$15,000
-7,500
$109,724
-7,500
costo VUO
30399414
1.00%
$303,994
costo VUO
30399414
3.00%
$911,982
1.00
10,000.00
$10,000
Obras preliminares al movimiento de % tierras
109,724
22.93
$2,802,360
Movimiento de tierras
%
109,724
48.82
$5,966,432
Concreto simple: cimentación
$
109,724
1.38
$169,257
Concreto armado: estructuras
$
109,724
87.19
$10,655,313
Sistema de electricidad
$
109,724
18.11
$2,212,621
Sistema de sanitarias
$
109,724
15.77
$1,730,585
%
109,724
15.06
$1,652,149
Revoques y enlucidos
%
67,789
24.97
$1,692,886
Pisos y pavimentos
%
67,789
24.69
$1,673,874
Enchapes, zócalos y revest.
%
98,629
7.83
$772,449
Contrazócalos
%
67,789
4.82
$326,867
Revestimiento de escaleras
%
109,724
0.79
Coberturas
%
109,724
0.79
$86,703
Carpintería de madera
%
44,211
32.78
$1,449,331
%
86,146
%
86,146
%
109,724
13.80
$1,514,514
%
109,724
14.76
$1,619,730
109,724
14.82
$1,626,048
PLAN DE RENTAS $1,215,977
Anteproyecto Proyecto
Construcción
-303,994 -45599
-866383
$45,303,119
Demolición
$
-10,000 -1,401,180
-1,401,180 -2,983,216
-2
Casco
Arquitectura Albañilería
CONSIDERACIONES DE RENTA
Estas consideracion que se aplican en el flujo de caja , especificamente en los gastos por venta 26
27
28 1 Carpintería metálica FIN INICIO Cerrajería GESTION
29
Cristales y vidrios Pintura
AÑO 7 53
81
54
Aparatos sanitarios, grifería
82
55 83iluminación 56 Artefactos de
2 RENTA
30
3
$86,960
31
3.74
4
0.87 AÑO 3 RENTA
84 % 57
85 109,724
58
5
$321,961
231,886
231,886
Ascensor
%
109,723.60
Bomba contra incendios
%
Sistema de presurización
%
Extracción de monóxido
%
33
$74,648
comisiones
AÑO 5%
32
86 1.11
59
87
60 $122,138
Equipos
6
19.62
$2,153,057
109,723.60
4.15
$454,827
3.00
5000.00
$15,000
109,723.60
1.75
$192,135
6
34
7
35
8
36
AÑO 1 DE RENTA INFLACION ANUAL
9
37
10
38
11
39
12
40
13
41
14
42
15
43
16
44
17
45
18
AÑO 4 DE RENTA
46
19
47
20
No se consideran en el calculo el ingreso supuesto de ventas de comercio ( $29’188,646). varia el pago mensual 5%
INFLACION
5%
ANUAL
AÑO 8
88
61
89
62
90
63
91
64
AÑO 6
92
65
93
66
94
67
95
68
96
21
5%
AÑO 9
69
97
70
98
71
99
72
100 73
101 74
102 75
Se respartira dependiendo de las ventas por mes a un 3% de comision
�4’288,824
NUEVO MONTO:
48
AÑO 2 DE RENTA INFLACION ANUAL
103 76
1
105,403 231,886 126,483 231,886 231,886 168,644 231,886 200,265 210,805 231,886 210,805 231,886 210,805 242,426 210,805 242,426 210,805 242,426 210,805 242,426 221,345 242,426 221,345 242,426 221,345 242,426 221,345 242,426 221,345 242,426 221,345 242,426 221,345 242,426 221,345 242,426 221,345 252,966 221,345 25 Grupo 231,886 electrógeno Unid. 3.00147,564 15000.00 $45,000 231,886 Sistema de comunicaciones
%
109,723.60
Sistema de seguridad
%
109,723.60
0.52
Mobiliario especial counter
Unid.
4.00
8000.00
Gastos generales y utilidad
%
15%
$36,566,824
Suministro de agua y desagüe
Unid.
1.00
1,000.00
$1,000
Suministro de energía eléctrica
Unid.
1.00
10,000.00
$10,000
Instalaciones de gas
Unid.
1.00
5,000.00
Instalación de teléfono/cable/internet Unid.
1.00
20,000.00
Servicios Públicos
2.75
$301,805 $57,448 $32,000
-176,936
$5,485,024
$36,000
Cierre Legal
Inscripcion de propiedades
unid
Conformidad de obra/otros declaratoria de fabrica independizacion
unid
MES 4
MES 6
INICIO DE MARKETING
INICIO DE COMISIONES
$5,000 $20,000
$221,398 115
500.00
$57,500
%
0.05%
30,399,413.82
$15,200
%
0.30%
30,399,413.82
$91,198
115
500.00
$57,500 $172,149,437
FLUJO DE CAJA ECONOMICO FINANCIERO
INGRESOS Ventas $5,733,026 Venta por departamentos y estacionamientos glob Gastos por comisiones ventas Venta por oficinas y estacionamientos Gastos de marketing ventas Venta estacionamiento comercial - PORTALES
1 $142,960,791
$47,573,267.96 3.00% $73,617,776.25 1.00% $5,773,072.50
$144,420,223
Venta en bloque de apart hotel - operador mesual
-176,936
-176,936
-
AÑO 1 0
1
2
3
4
5
$4,288,824
-216,630
$1,444,202
-216,630
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
1,492,560 -167,808 4,101,030
1,182,060 -158,358 4,096,530
1,565,640 -164,468 3,916,620
1,003,680 -130,309 3,339,960
1,345,320 -338,524 4,453,686
1,470,060 -177,712 4,453,686
1,366,920 -176,444 4,514,534
1,344,780 -175,629 4,509,514
1,448,100 -174,532 4,369,642
1,423,400 -177,292 4,486,319
1,531,654 -180,539 4,486,319
1,057,719 -168,842 4,570,362
1,187,248 -166,707 4,369,642
-24,900
-24,900
-24,900
-24,900
-24,900 2,304,410
-24,900
-24,900
-24,900
-144,420
-24,900
-24,900
-24,900
-24,900
1 4-
3,180,709
$15,996,674.28
RENTA DE LOCAL COMERCIO
$210,805.00
VALOR DE RESCATE
FLUJO DE INGRESOS
5,593,590
5,278,590
5,482,260
4,343,640
11,284,124
5,923,746
5,881,454
5,854,294
5,817,742
5,909,719
6,017,973
5,628,081
5,556,890
6
Estas consideracion que se aplican en el flujo de caja , especificamente en los ingresos por renta GASTOS
unid
cantidad
Precio unitario $
Costo del Terreno por m2. - ESTACIONAMIENTO
$/m2
9272
2,405.00
$22,299,160
-22,299,160
Costo del Terreno por m2. - INTERBANK
$/m2
2517
2,213.00
$5,570,121
-5,570,121
Estudio de títulos
und
1
500
$500
Impuesto de Alcabala - ESTACIONAMIENTO
%
$22,288,160
3%
$668,645
-668,645
Impuesto de Alcabala - INTERBANK
%
$5,559,121
3%
$166,774
-166,774
Unificacion de parcelas
und
1
Gastos Notariales y Registrales
und
1
Terreno
Total $
$28,707,199
locales
Estudios especificos
Se tien un ritmo variado de locales alquilados , se da prioridad de renta a locales de ma 1,500.00
$1,500
500.00
$500
3
500.00
$1,500
-1,500
m2
1
1,500.00
$1,500
-1,500
Estudio de suelos
$
1
1,500.00
$1,500
-1,500
unid
En el flujo de caja no se considera el alquiler total de locales desde el primer mes sino c totalida y mantenerse a lo largo de los restantes mese de renta.
ANTEPROYECTO Arqui
m2
109,724
Indeci
m2
109,724
PROYECTO
6.00
$658,342
1.00
$109,724
-109,724
m2
109,724
4.00
$438,894
-219,447
-219,447
Estructuras
m2
109,724
3.00
$329,171
Instalaciones sanitarias
m2
109,724
1.50
$164,585
-82,293
-82,293
Instalaciones eléctricas
m2
109,724
1.50
$164,585
-82,293
-82,293
Instalaciones electromecánicas
m2
109,724
1.50
$164,585
Indeci - Proyecto
m2
109,724
1.00
$109,724
Estudio de impacto vial
$
1
6,000.00
$6,000
-3,000
-3,000
Estudio de impacto ambiental
$
1
15,000.00
$15,000
-7,500
-7,500
costo VUO
30399414
1.00%
$303,994
costo VUO
30399414
3.00%
$911,982
Licencias
-329,171
El valor de las alquileres tiene un inflacion anual de 5%, por cada año del flujo de renta -82,293
-82,293
-109,724
$1,215,977 Anteproyecto Proyecto
Construcción
$
Obras preliminares al movimiento de % tierras Movimiento de tierras
%
MES 56-61 1.00
10,000.00
Concreto simple: cimentación Concreto armado: estructuras
109,724
22.93
$2,802,360
109,724
48.82
$5,966,432
$
109,724
1.38
$169,257
$
109,724
87.19
$10,655,313
Sistema de electricidad
$
109,724
18.11
$2,212,621
Sistema de sanitarias
$
109,724
15.77
-866383
Albañilería
Pisos y pavimentos
27
%
28 y revest. 1 Enchapes, zócalos FIN Contrazócalos INICIO GESTION Revestimiento de escaleras Carpintería de madera
82
-$57,500
Carpintería metálica
55
Cerrajería
83
67,789
29 % 2 %RENTA
Coberturas
AÑO 7
MES 67
84
24.69
30 98,629
3
67,789
31 7.83
$1,673,874
4
32
5 $772,449
4.82
$326,867
RENTA 0.79
$86,960
%
AÑO 3 109,724
%
109,724
0.79
$86,703
%
44,211
32.78
$1,449,331
%
86,146
3.74
$321,961
AÑO 5
56
5°mes 6°mes $1,652,149 95% 100% $1,692,886
%
57
85
58
86,146
86
0.87
59
87
60
$74,648
Cristales y vidrios
%
109,724
13.80
$1,514,514
Pintura
%
109,724
14.76
$1,619,730
Aparatos sanitarios, grifería
%
109,724
14.82
$1,626,048
Artefactos de iluminación
%
109,724
1.11
$122,138
33
6
34
7
35
8
36
AÑO 1 DE RENTA INFLACION ANUAL
9
37
10
38
11
39
12
40
Nuevo monto de $221,345 para el siguiente año de renta 13
-1,401,180
-2,983,216
61
89
62
90
14
42
15
43
16
5%
INFLACION
44
17
63
91
64
PAGO
45
18
AÑO 6 92
65
93
66
94
67
95
68
96
46
19
47
20
AÑO 2 DE RENTA INFLACION ANUAL
5%
ANUAL
-2
Monto est $3,000 m
AÑO 4 DE RENTA AÑO 8
88
41
ME
-10,000 -1,401,180
1° inflacion anual de 5%
$1,730,585
1°mes 2°mes 3°mes 15.06 4°me % 109,724 50% 60% 70% 24.97 s 80% Revoques y enlucidos % 67,789 Arquitectura
54
-45599
$10,000
MADURACION RENTAS
Casco
26
-303,994
$45,303,119 Demolición
48
21
5%
AÑO 9 69
97
70
98
71
99
72
100 73
101 74
102 75
103 76
1
Equipos
231,886 231,886 105,403 231,886 126,483 231,886 147,564 231,886 168,644 231,886 200,265 231,886 210,805 231,886 210,805 231,886 210,805 242,426 210,805 242,426 210,805 242,426 210,805 242,426 221,345 242,426 221,345 242,426 221,345 242,426 221,345 242,426 221,345 242,426 221,345 242,426 221,345242,426 221,345 242,426 221,345252,966 221,345 25 Ascensor % 109,723.60 19.62 $2,153,057 -$57,500 Bomba contra incendios
%
109,723.60
4.15
Sistema de presurización
%
3.00
5000.00
$15,000
Extracción de monóxido
%
109,723.60
1.75
$192,135
Grupo electrógeno
Unid.
3.00
15000.00
$45,000
109,723.60
2.75
$301,805
Sistema de comunicaciones
-3,000
-658,342
0.00
Arqui - Proyecto
inflacion
231,886
-500
$2,163,610
maduracion de rentas
81
-1,500
Levantamiento topográfico
Estudio de mercado
53
-500
$1,500
Proyecto
$7,600
6
1.00
-109,724
m2
Arqui - Proyecto
PROYECTO
-3,000
-3,000 -3,000 Sistema de seguridad
%
-3,000 -3,000-3,000 -3,000 -3,000 -3,000 -3,000-3,000 -3,000-3,000 -3,000-3,000 -3,000-3,000 -3,000-3,000 -3,000-3,000 -3,000-3,000 -3,000-3,000 -3,000-3,000 -3,000-3,000 -3,000-3,000 -3,000-3,000 -3,000-3,000 -3,000-3,000 -3,000-3,000 -3 %-3,000 109,723.60 0.52 -3,000 -3,000 $57,448 -3,000
Mobiliario especial counter
Unid.
4.00
8000.00
Gastos generales y utilidad
%
15%
$36,566,824
Suministro de agua y desagüe
Unid.
1.00
1,000.00
$1,000
Suministro de energía eléctrica
Unid.
1.00
10,000.00
$10,000
Instalaciones de gas
Unid.
1.00
5,000.00
$5,000
Instalación de teléfono/cable/internet Unid.
1.00
20,000.00
$20,000
Servicios Públicos
Cierre Legal
$454,827
$32,000 $5,485,024
$36,000
$221,398 Inscripcion de propiedades
unid
115
500.00
$57,500
-176,936
-176,936
-176,936
-
2,983,216 -169,257 -819,639
-819,639
-819,639
-819,639
-819,639
-819,639
-819,639
-819,639
-819,639
-819,639
-819,639
-819,639
-819,639
-81,949
-81,949
-81,949
-81,949
-81,949
-81,949
-81,949
-81,949
-81,949
-81,949
-81,949
-81,949
-81,949
-81,949
-81,949
-81,949
-81,949
-81,949
-81,949
-81,949
-81,949
-81,949
-81,949
-81,949
-81,949
-81,949
-81,949
-64,096
-64,096
-64,096
-64,096
-64,096
-64,096
-64,096
-64,096
-64,096
-64,096
-64,096
-64,096
-64,096
-64,096
-64,096
-64,096
-64,096
-64,096
-64,096
-64,096
-64,096
-64,096
-64,096
-64,096
-64,096
-64,096
-64,096
-118,011
-118,011
-118,011
-118,011
-118,011
-118,011
-118,011
-118,011
-118,011
-118,011
-118,011
-118,011
-118,011
-118,011
-169,289
-169,289
-169,289
-169,289
-169,289
-169,289
-169,289
-169,289
-169,289
-169,289
-185,986
-185,986
-185,986
-185,986
-185,986
-185,986
-185,986
-185,986
-185,986
-77,245
-77,245
-77,245
-77,245
-77,245
-77,245
-77,245
-77,245
-77,245
-77,245
-32,687
-32,687
-32,687
-32,687
-32,687
-32,687
-32,687
-32,687
-32,687
-32,687
-8,696
-8,696
-8,696
-8,696
-8,696
-8,696
-8,696
-8,696
-8,696
-144,933 69 42
-144,933 70 43
-8,696 -43,351
49
22
50
INFLACION
23
24
52
25
53
26
54
105 78
marketing 106 79
107 80
27
55
28
56
29
57
30
AÑO 7
108 81
58
31
59
32
60
33
61
34
-144,933 63 36
-144,933 64 37
-32,196
-32,196
-144,933 65 38-144,933 66 -32,196 -32,196
-144,933 67 -144,933 39 40 -32,196 -32,196
-144,933 68 41 -32,196
-32,196
Se considera un 5% del valor de venta de comercio para publicidad para la renta del locales
AÑO 5 DE RENTA
5%
ANUAL
104 77
51
62-144,933 35
-7,465
AÑO 3 RENTA INFLACION ANUAL
5%
INFLACION -134,978
AÑO 10
109 82
110 83
111 84
112 85
113 86
114 87
115 88
116 89
ANUAL
-134,978
117 90
-134,978
-7,465 -7,465 AÑO 6 DE RENTA
-7,465
-7,465
-7,465
-252,419
5% -252,419
-252,419
-252,419
-252,419
-252,419
AÑO 8 -180,672
-134,978
-134,978
-134,978
-134,978
-180,672
-134,978
-180,672
118 91
119 92
-538,264
AÑO 11-180,672 -180,672
-180,672
120 93 -24,428 121 94 95 -24,428 122 -24,428
-134,978
-134,978
-134,978
-180,672
-180,672
-180,672
124 -24,42897
-134,978
125 98
99
100
-538,264
-113,707
-113,707
-56,853
-5,000
-5,000
Se respartira de manera similar al ritmo en flujo optimista
-56,853
-5,000
-96,067
�1’444,202
45
-7,465
-538,264 -113,707
NUEVO MONTO:
-43,351
44
-32,196
-7,465 AÑO 4 DE -7,465 RENTA -7,465
123 96 -24,428
-538,264
-32,196
-48,034
-48,034
52,966 221,345 252,966 221,345 252,966 231,886 252,966 231,886 252,966 231,886 252,966 231,886 252,966 231,886 252,966 231,886 252,966 231,886 252,966 231,886 252,966 231,886 263,506 231,886 263,506 231,886 263,506 231,886 263,506 242,426 263,506 242,426 263,506 242,426 263,506 242,426 263,506 242,426 263,506 242,426 263,506 242,426 -15,000 263,506 242,426-15,000 242,426 -15,000 40,385,800 -150,902 -75,451 -75,451
-176,936
-176,936
-176,936
-176,936
-176,936
-176,936
-176,936
-176,936
-176,936
-176,936
-176,936
-176,936
-176,936
-176,936
-176,936
-176,936
-176,936
-28,724
-176,936
-176,936
-176,936
-176,936
-176,936
MES 4
-8,000
-8,000
-176,936
-176,936
-500
-3,333
-3,333
-3,333
AÑO 3 23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
1,631,663 -186,211 4,575,382
1,577,039 -212,816 4,364,622
1,646,523 -182,009 4,420,450
1,786,093 -191,267 4,589,479
1,712,593 -51,378
1,503,138 -45,094
1,789,306 -149,500
1,758,380 -52,751
1,852,163 -55,565
1,912,745 -57,382
1,456,792 -43,704
1,924,240 -109,793
1,502,972 -45,089
1,310,588 -39,318
1,375,120 -41,254
1,481,193 -44,436
1,223,673 -277,259
1,072,025 -32,161
1,637,883 -49,136
0
0
0
0
0
0
0
-24,900
-144,420
-24,900
-24,900
-24,900
-24,900
-24,900
-24,900 1,735,536
-24,900
-24,900
-24,900
-24,900
-24,900
-24,900
3,194,013
6,207,045
7,093,866
6,066,973
6,375,572
1,712,593
1,503,138
4,983,319
45
1,852,163
1,912,745
1,456,792
3,659,776
1,502,972
1,310,588
1,375,120
1,481,193
9,241,967
46
-$91,1 47
-65,537 580,922
8,018,294
1,758,380
-3,333
AÑO 4
22
-24,900
-2,500
FIN DE COMISIONES
-6,667
21
-24,900
-176,936
-1,667
20
-24,900 1,152,205
-176,936
-7,500
19
-24,900
-14,362 -8,000
-176,936
MES 45
-500 -3,333
FIN DE MARKETING AÑO 2
-14,362
-8,000
-176,936
242,42
1,603,659
1,072,025
1,637,883
0
0
0
0
0
0
0
2,184,581
ayor dimension. El local de Wong Prime que es nuestro tienda ancla se terminad e concretar en el mes 3 de ren
comienza con la mitad del alquilery con un incremento de 10% de alquiler cada mes hasta completar su
a.
ESES 56 -125
MES 115
2,983,216
POR ADMINISTRACION
22
-819,639
-819,639
-819,639
-819,639
-819,639
-819,639
-819,639
-819,639
-819,639
-819,639
-819,639
-819,639
-81,949
-81,949
-81,949
-81,949
-81,949
-81,949
-81,949
-81,949
-81,949
-81,949
-81,949
-81,949
-81,949
-81,949
-81,949
-81,949
-81,949
-81,949
-81,949
-81,949
-81,949
-81,949
-81,949
-81,949
-81,949
-81,949
-64,096
-64,096
-64,096
-64,096
-64,096
-64,096
-64,096
-64,096
-64,096
-64,096
-64,096
-64,096
-64,096
-64,096
-64,096
-64,096
-64,096
-64,096
-64,096
-64,096
-64,096
-64,096
-64,096
-64,096
-64,096
-64,096
-64,096
-118,011
-118,011
-118,011
-118,011
-118,011
-118,011
-118,011
-169,289
-169,289
-169,289
-169,289
-169,289
-185,986
-185,986
-185,986
-185,986
-185,986
-185,986
33 34 -77,245 61 -77,245
62-77,245 35
63-77,245 36
64 37 -77,245
65 -77,245
50
-118,011
23
51
24
52
25
53
26
54
27
55
28
56
Nuevo monto de -118,011 -118,011 -118,011 -118,011 -118,011 $263,506 ultimo -169,289 para -169,289 el-169,289 -169,289 -185,986 -185,986 -185,986 año de renta 29
57
30
58
31
59 32 -77,245 60 -77,245 -32,687
AÑO 5 DE RENTA INFLACION
104 77
FIN DE RENTAS Y VALOR DE RESCATE
-819,639
-81,949
tandar de mensuales 49
MES 125
5° inflacion anual de 5%
-169,257
AÑO 3 RENTA INFLACION ANUAL
5%
ANUAL
AÑO 7 105 78
106 79
107 80
108 81
109 82
111 84
-32,687
-32,687
-32,687
-32,687
-32,687
-8,696
-8,696
-8,696
-8,696
-8,696
AÑO 6 DE RENTA -8,696 -8,696
5%
INFLACION
113 86
114 87
115 88
116 89 -134,978
117 90 -134,978
-32,687
39 -77,245 67
40
68
41
-32,687
-32,687
-8,696
-8,696
-8,696
69
42
70 43
-144,933 -32,196
118 91
44
-43,351 -144,933
-144,933
-144,933
-144,933
-144,933
-144,933
-144,933
-144,933
-32,196
-32,196
-32,196
-32,196
-32,196
-32,196
-32,196
-32,196
-32,196
-7,465
-7,465
-7,465 -134,978
AÑO 8
119 92
AÑO 11
120 93
121 94
122 95
-7,465
123 96 -7,465
124 97
125 98
-7,465
-7,465
-7,465
-7,465
-252,419
-252,419
-252,419
-252,419
-252,419
-252,419
-134,978
-134,978
-134,978
-134,978
-134,978
-134,978
-134,978
-134,978
-134,978
-180,672
-180,672
-180,672
-180,672
-180,672
-180,672
-180,672
-180,672
-180,672
-24,428
-24,428
-24,428
-24,428
-24,428
52,966 221,345 252,966 221,345 252,966 231,886 252,966 231,886 252,966 231,886 252,966 231,886 252,966 231,886 252,966 231,886 252,966 231,886 252,966 231,886 252,966 231,886 263,506 231,886 263,506 231,886 263,506 231,886 263,506 242,426 263,506 242,426 263,506 242,426 263,506 242,426 263,506 242,426 263,506 242,426 263,506 242,426 263,506 242,426 -538,264 -538,264 -538,264 40,385,800 -113,707
-113,707
-113,707
-5,000
-56,853
-5,000 -96,067 -150,902
-176,936
-176,936
-176,936
-176,936
-176,936
-176,936
-176,936
-176,936
-176,936
-176,936
-176,936
-176,936
-176,936
-176,936
-176,936
-176,936
-176,936
-176,936
-176,936
-176,936
-176,936
-8,000
-8,000
-8,000
-176,936
-176,936
-176,936
-15,000
-15,000
-75,451
-75,451
-3,000 -3,000 -14,362
99
-7,465
242,426
-538,264
-3,333
-3,000 -14,362
-176,936
-176,936
-2,500 -1,667
-3,333
-3,333
-3,333
242,42
-48,034
-500 -7,500
100
-56,853
-8,000 -176,936
-500
-6,667
-43,351
-5,000 -48,034
-15,000
3,000-3,000 -3,000-3,000 -3,000-3,000 -3,000-3,000 -3,000-3,000 -3,000-3,000 -3,000-3,000 -3,000-3,000 -3,000-3,000 -3,000-3,000 -3,000-3,000 -3,000-3,000 -3,000-3,000 -3,000-3,000 -3,000-3,000 -3,000-3,000 -3,000-3,000 -3,000-3,000 -3,000-3,000 -3,000-3,000 -3,000 -3,000 -28,724
-176,936
45
AÑO 4 DE RENTA
5%
ANUAL -144,933
112 85
38 -77,24566
-32,687
AÑO 10 110 83
-169,289
MES 70 -118,011de renta se considera un venta de todos los locales
-3,333
-3,000
Justificación de prestamo
SIMULADOR DE CÁLCULO DE HIPOTECA Se realizaron 6 simulaciones de cálculo de hipoteca seleccionadas para representar la mayoría de tipologías ofrecidas en el proyecto.
TORRE A
TORRE A
TORRE B
ÁREA
ÁREA
ÁREA
93 m2
124 m2
174 m2
PRECIO VENTA
PRECIO VENTA
PRECIO VENTA
$ 224,600.00
$ 335,200.00
CUOTA INICIAL
CUOTA INICIAL
CUOTA INICIAL
$ 22,460.00
$ 33,520.00
$ 45,160.00
MONTO RESTANTE A FINANCIAR
MONTO RESTANTE A FINANCIAR
MONTO RESTANTE A FINANCIAR
$ 202,140.OO
$ 301,680.OO
$ 406,440.OO
CUOTAS
CUOTAS
CUOTAS
SIMPLES
SIMPLES
SIMPLES
TIEMPO
TIEMPO
TIEMPO
25 AÑOS
25 AÑOS
25 AÑOS
TASA
TASA
TASA
10.15 %
10.15 %
10.15 %
Fuente: Interbank
Fuente: Interbank
$ 451,600.00
Fuente: Interbank
TORRE C
TORRE C
TORRE C
ÁREA
ÁREA
ÁREA
108 m2
137 m2
196 m2
PRECIO VENTA
PRECIO VENTA
PRECIO VENTA
$ 261,200.00
$ 366,400.00
CUOTA INICIAL
CUOTA INICIAL
CUOTA INICIAL
$ 26,120.00
$ 33,640.00
$ 51,040.00
MONTO RESTANTE A FINANCIAR
MONTO RESTANTE A FINANCIAR
MONTO RESTANTE A FINANCIAR
$ 235,080.OO
$ 302,760.OO
$ 459,360.OO
CUOTAS
CUOTAS
CUOTAS
SIMPLES
SIMPLES
SIMPLES
TIEMPO
TIEMPO
TIEMPO
25 AÑOS
25 AÑOS
25 AÑOS
TASA
TASA
TASA
10.15 %
10.15 %
10.15 %
Fuente: Interbank
Fuente: Interbank
$ 510,400.00
Fuente: Interbank
Justificación de prestamo
SIMULADOR DE CÁLCULO DE HIPOTECA TORRE A
TORRE A
TORRE B
TIPOLOGÍA
TIPOLOGÍA
TIPOLOGÍA
93 m2
124 m2
174 m2
25% SUELDO MENSUAL
25% SUELDO MENSUAL
25% SUELDO MENSUAL
SUELDO APROXIMADO NECESARIO
SUELDO APROXIMADO NECESARIO
SUELDO APROXIMADO NECESARIO
� 11,336.72 x mes
� 15,273.44 x mes
� 7,596.12 x mes
DEFINICIÓN DEL NIVEL SOCIOECONÓMICO EN BASE A PORCENTAJE D
NIVEL SOCIO ECONÓMICO A GASTO MENSUAL DE SUS INGRESOS
62 %
NIVEL SOC
GASTO MENSUAL D SUS INGRES
TORRE C
TORRE C
TORRE C
TIPOLOGÍA
TIPOLOGÍA
TIPOLOGÍA
108 m2
137 m2
196 m2
25% SUELDO MENSUAL
25% SUELDO MENSUAL
25% SUELDO MENSUAL
SUELDO APROXIMADO NECESARIO
SUELDO APROXIMADO NECESARIO
SUELDO APROXIMADO NECESARIO
� 8,833.96 x mes
� 11,377.28 x mes
� 17,262.08 x mes
DE INGRESOS Y GASTOS
GERENTES GENERALES
CIO ECONÓMICO B
DE SOS
PROFESIONALES QUE CUMPLEN CON EL PERFIL DEL PÚBLICO OBJETIVO
68 %
�10,000 �15,000
AÑO 1
FLUJO DE CAJA
0
INGRESOS
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
$172,149,437 $47,573,267.96
1,492,560
1,182,060
1,565,640
1,003,680
1,345,320
1,470,060
1,366,920
1,344,780
1,448,100
1,423,400
1,531,654
1,057,719
1,187,248
1
Venta por oficinas y estacionamientos
$73,617,776.25
4,101,030
4,096,530
3,916,620
3,339,960
4,453,686
4,453,686
4,514,534
4,509,514
4,369,642
4,486,319
4,486,319
4,570,362
4,369,642
4
Venta por local comercial
$29,188,646.10
2,051,640
2,014,920
2,239,560
1,899,180
1,469,250
2,146,866
2,099,473
2,073,768
1,975,567
2,170,463
2,052,280
2,384,336
2,143,251
Venta estacionamiento comercial - PORTALES
$5,773,072.50
Venta por departamentos y estacionamientos
glob
1
2,304,410
Proyecto “ La Republica”
Venta en bloque de apart hotel - operador
3,180,709
$15,996,674.28
FLUJO DE INGRESOS
GASTOS
EVALUACION ECONOMICA unid
cantidad
Precio unitario $
Costo del Terreno por m2. - ESTACIONAMIENTO
$/m2
9272
2,405.00
$22,299,160
-22,299,160
Costo del Terreno por m2. - INTERBANK
$/m2
2517
2,213.00
$5,570,121
-5,570,121
Estudio de títulos
und
1
500
$500
Impuesto de Alcabala - ESTACIONAMIENTO
%
$22,288,160
3%
$668,645
-668,645
Impuesto de Alcabala - INTERBANK
%
$5,559,121
3%
$166,774
-166,774
Terreno
12,753,374 8,070,612 7,980,927 7,928,061 7,793,309 8,080,181 8,070,253 8,012,417 7,700,142 7
Total $
$28,707,199
-500
-1,500
CRITERIO PARA VENTA DE VIVIENDA
Unificacion de parcelas
und
1
1,500.00
$1,500
Gastos Notariales y Registrales
und
1
500.00
$500
Estudios especificos
7,645,230 7,293,510 7,721,820 6,242,820
CRITERIO PARA VENTA
-500
$1,500
unid
3
500.00
$1,500
-1,500
Levantamiento topográfico
m2
1
1,500.00
$1,500
-1,500
Estudio de suelos
$
1
1,500.00
$1,500
-1,500
Estudio de mercado
Proyecto
$2,163,610
ANTEPROYECTO Arqui
m2
109,724
6.00
$658,342
Indeci
m2
109,724
1.00
$109,724
PROYECTO
-658,342 -109,724
0.00
-219,447
-219,447
$164,585
-82,293
-82,293
$164,585
-82,293
-82,293
1.50
$164,585
-82,293
1.00
$109,724
Arqui - Proyecto
m2
109,724
4.00
$438,894
Estructuras
m2
109,724
3.00
$329,171
Instalaciones sanitarias
m2
109,724
1.50
Instalaciones eléctricas
m2
109,724
1.50
Instalaciones electromecánicas
m2
109,724
Indeci - Proyecto
m2
109,724
Estudio de impacto vial
$
1
6,000.00
$6,000
-3,000
-3,000
Estudio de impacto ambiental
$
1
15,000.00
$15,000
-7,500
-7,500
Licencias
-329,171
-82,293 -109,724
$1,215,977 Anteproyecto
costo VUO 30399414
1.00%
$303,994
Proyecto
costo VUO 30399414
3.00%
$911,982
Construcción
-303,994 -45599
-866383
$45,303,119 Demolición
1.00
10,000.00
Obras preliminares al movimiento de % tierras
$
109,724
22.93
$2,802,360
Movimiento de tierras
%
109,724
48.82
$5,966,432
Concreto simple: cimentación
$
109,724
1.38
$169,257
Concreto armado: estructuras
$
109,724
87.19
$10,655,313
Sistema de electricidad
$
109,724
18.11
$2,212,621
Sistema de sanitarias
-10,000
$10,000
-1,401,180
-1,401,180 -2,983,216
-2
Casco
$
109,724
15.77
$1,730,585
Albañilería
%
109,724
15.06
$1,652,149
Revoques y enlucidos
%
67,789
24.97
$1,692,886
Pisos y pavimentos
%
67,789
24.69
$1,673,874
Enchapes, zócalos y revest.
%
98,629
7.83
$772,449
Contrazócalos
%
67,789
4.82
$326,867
Revestimiento de escaleras
%
109,724
0.79
$86,960
Coberturas
%
109,724
0.79
$86,703
Carpintería de madera
%
44,211
32.78
$1,449,331
Carpintería metálica
%
Cerrajería
%
86,146
0.87
$74,648
Cristales y vidrios
%
109,724
13.80
$1,514,514
Pintura
%
109,724
14.76
$1,619,730
Aparatos sanitarios, grifería
%
109,724
14.82
$1,626,048
Artefactos de iluminación
%
109,724
1.11
$122,138
Ascensor
%
109,723.60
19.62
$2,153,057
Bomba contra incendios
%
109,723.60
4.15
$454,827
Sistema de presurización
%
3.00
5000.00
$15,000
Extracción de monóxido
%
109,723.60
1.75
$192,135
Grupo electrógeno
Unid.
3.00
15000.00
$45,000
Sistema de comunicaciones
%
109,723.60
2.75
$301,805
Sistema de seguridad
%
109,723.60
0.52
$57,448
Mobiliario especial counter
Unid.
4.00
8000.00
Gastos generales y utilidad
%
15%
$36,566,824
Suministro de agua y desagüe
Unid.
1.00
1,000.00
$1,000
Suministro de energía eléctrica
Unid.
1.00
10,000.00
$10,000
Instalaciones de gas
Unid.
1.00
5,000.00
$5,000
Instalación de teléfono/cable/internet Unid.
1.00
20,000.00
$20,000
Arquitectura
CRITERIO PARA MARKETING Y COMISIONES 86,146
3.74
$321,961
Equipos
Servicios Públicos
ANTES INICIO DE OBR presuspuesto -176,936 -176,936 -176,936 del 10%
INICIO DE PREVENTAS Las comisiones se reparte segun los ventas de los usos se considera un 3% de comison
$32,000 $5,485,024
$221,398 Inscripcion de propiedades
unid
Conformidad de obra/otros
%
declaratoria de fabrica INGRESOS
MES 14
MES 6
INICIO DE MARKETING presuspuesto del 30% distribuido en los mese 4 y 5 equitativamente
$36,000
Cierre Legal
MES 4
115
500.00
$57,500
0.05%
30,399,413.82
$15,200
% FLUJO DE CAJA 0.30%
30,399,413.82
$91,198
500.00
$57,500 $172,149,437
independizacion
unid
Venta Ventaspor departamentos y estacionamientos$6,885,977 glob Venta por oficinas y estacionamientos Gastos por comisiones ventas Venta por local comercial Gastos de marketing ventas
115 1
$47,573,267.96
$172,149,437 $172,149,437
$73,617,776.25 3.00% $29,188,646.10 1.00%
3%
$5,773,072.50 $1,295,975 $15,996,674.28 43,199,182.29
Precio unitario $
Venta estacionamiento comercial - PORTALES Gastos de Gerenciamiento Venta en bloque de apart hotel - operador Gerencia del proyecto
glob
GASTOS
unid
cantidad
Costo del Terreno por m2. - ESTACIONAMIENTO
$/m2
9272
Costo del Terreno por m2. - INTERBANK
$/m2
2517
Terreno
und
Impuesto de Alcabala - ESTACIONAMIENTO
%
Impuesto de Alcabala - INTERBANK
%
Unificacion de parcelas
und
Gastos Notariales y Registrales
und
Estudios especificos
FLUJO DE GASTOS
1
2
3
$1,721,494
Total $
1
UTILIDAD $5,559,121
3%
$500
$668,645
-258,224
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
1,182,060
1,565,640
1,003,680
1,345,320
1,470,060
1,366,920
1,344,780
1,448,100
1,423,400
1,531,654
1,057,719
1,187,248
1
4,101,030 -229,357 2,051,640 -30,741
4,096,530 -218,805 2,014,920 -30,741
3,916,620 -231,655 2,239,560 -30,741
3,339,960 -187,285 1,899,180 -30,741
4,453,686 -382,601 1,469,250 -30,741
4,453,686 -242,118 2,146,866 -30,741
4,514,534 -239,428 2,099,473 -30,741
4,509,514 -237,842 2,073,768 -30,741
4,369,642 -233,799 1,975,567 -172,149
4,486,319 -242,405 2,170,463 -30,741
4,486,319 -242,108 2,052,280 -30,741
4,570,362 -240,373 2,384,336 -30,741
4,369,642 -231,004 2,143,251 -30,741
4-
-23,563
-23,563
-23,563
-23,563
3,180,709 -23,563
-23,563
-23,563
-23,563
-23,563
-23,563
-23,563
-23,563
-23,563
-23,563
-23,563
-28,707,199
-28,063
-681,905
-133,287
-585,781
-292,287
-749,986
-849,158
-625,630
-287,188
-436,905
-296,423
-293,732
-292,146
-1,295,895
-296,710
-1,884,528
-1,872,793
-3,445,460
-28,707,199 -22,299,160
-28,063
-681,905
-133,287
-585,781
-292,287
6,895,244
6,444,352
7,096,190
5,955,632
12,316,468
7,774,189
7,687,195
7,635,915
6,497,414
7,783,472
6,185,725
6,139,624
4,254,681
3
-9,992,737
-4,037,105
8,279,363
56,051,853
59
-5,570,121 -28,707,199 -500
-28,735,263 -29,417,167
-29,550,454 -30,136,236
-30,428,523
7,645,230 7,293,510 7,721,820 6,242,820
-23,533,279 -17,088,928
Proyecto
unid $2,163,610
Levantamiento topográfico
m2
Estudio de suelos
$
ANTEPROYECTO
1
1,500.00
1
500.00
$500
3
500.00
$1,500
-1,500
1
1,500.00
$1,500
-1,500
1
1,500.00
$1,500
-1,500
-166,774 -1,500 -500
GASTOS DE COMISIONES � 5’164,483
Arqui
m2
109,724
6.00
$658,342
Indeci
m2
109,724
1.00
$109,724
PROYECTO
-658,342
-109,724
0.00
Arqui - Proyecto
m2
109,724
4.00
$438,894
-219,447
-219,447
Estructuras
m2
109,724
3.00
$329,171
Instalaciones sanitarias
m2
109,724
1.50
$164,585
-82,293
-82,293
Instalaciones eléctricas
m2
109,724
1.50
$164,585
-82,293
Instalaciones electromecánicas
m2
109,724
1.50
$164,585
-82,293
Indeci - Proyecto
m2
109,724
1.00
$109,724
Estudio de impacto vial
$
1
6,000.00
$6,000
12,753,374 8,070,612 7,980,927 7,928,061 7,793,309 8,080,181 8,070,253 8,012,417 7,700,142 7
-668,645
$1,500 Estudio de mercado
2,304,410
-23,563
$86,318,681 $166,774 50% $1,500
3%
-258,224
6 1,492,560
-23,563
GASTOS DE MARKETING � 1’721,494 $5,570,121
FLUJO DE500 CAJA ACUMULADO
$22,288,160
5
-23,563
$1,295,975
FLUJO DE CAJA ECONOMICO$22,299,160 2,405.00 2,213.00
4
$5,164,483
FLUJO DE INGRESOS INVERSION TOTAL $85,830,756
$28,707,199
Estudio de títulos
AÑO 1 0
-329,171 -82,293 -82,293 -109,724 -3,000
-3,000
HITOS DE MARKETING 16,053,552
23,740,747
31,376,662
37,874,076
45,657,548
51,843,273
51,797,172
-3
15%
� 258,224 dolares
EN L
10%
� 138,813 dolares
EN L
AÑO 2
AÑO 3
AÑO 4
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
1,631,663
1,577,039
1,646,523
1,786,093
1,712,593
1,503,138
1,789,306
1,758,380
1,852,163
1,912,745
1,456,792
1,924,240
1,502,972
1,310,588
1,375,120
1,481,193
1,223,673
1,072,025
1,637,883
4,575,382
4,364,622
4,420,450
4,589,479
944,070
1,524,023 1,152,205
38
39
40
41
42
43
44
45
1,735,536
580,922
3,194,013
8,018,294
7,151,115 8,617,889 6,066,973 6,375,572 1,712,593 1,503,138 4,983,319 1,758,380 1,852,163 1,912,745 1,456,792 3,659,776 1,502,972 1,310,588 1,375,120 1,481,193
DE OFICINA
46
9,241,967
1,603,659
1,072,025 1,637,883
0
0
0
0
0
0
0 2,184,581
CRITERIO PARA VENTA DE COMERCIO
2,983,216 -169,257 -819,639
-819,639
-819,639
-819,639
-819,639
-819,639
-819,639
-819,639
-819,639
-819,639
-819,639
-819,639
-819,639
-81,949
-81,949
-81,949
-81,949
-81,949
-81,949
-81,949
-81,949
-81,949
-81,949
-81,949
-81,949
-81,949
-81,949
-81,949
-81,949
-81,949
-81,949
-81,949
-81,949
-81,949
-81,949
-81,949
-81,949
-81,949
-81,949
-81,949
-64,096
-64,096
-64,096
-64,096
-64,096
-64,096
-64,096
-64,096
-64,096
-64,096
-64,096
-64,096
-64,096
-64,096
-64,096
-64,096
-64,096
-64,096
-64,096
-64,096
-64,096
-64,096
-64,096
-64,096
-64,096
-64,096
-64,096
-118,011
-118,011
-118,011
-118,011
-118,011
-118,011
-118,011
-118,011
-118,011
-118,011
-118,011
-118,011
-118,011
-118,011
-169,289
-169,289
-169,289
-169,289
-169,289
-169,289
-169,289
-169,289
-169,289
-169,289
-185,986
-185,986
-185,986
-185,986
-185,986
-185,986
-185,986
-185,986
-185,986
-77,245
-77,245
-77,245
-77,245
-77,245
-77,245
-77,245
-77,245
-77,245
-77,245
-32,687
-32,687
-32,687
-32,687
-32,687
-32,687
-32,687
-32,687
-32,687
-32,687
-8,696
-8,696
-8,696
-8,696
-8,696
-8,696
-8,696
-8,696
-8,696
-8,696 -43,351
-43,351
-144,933
-144,933
-144,933
-144,933
-144,933
-144,933
-144,933
-144,933
-144,933
-144,933
-32,196
-134,978
-134,978
-32,196
-32,196
-32,196
-32,196
-7,465
-7,465
-7,465
-7,465
-7,465
-7,465
-7,465
-7,465
-7,465
-252,419
-32,196
-252,419
-252,419
-252,419
-252,419
-252,419
-134,978
-134,978
-134,978
-134,978
-134,978
-134,978
-134,978
-134,978
-134,978
-134,978
-180,672
-180,672
-180,672
-180,672
-180,672
-180,672
-180,672
-180,672
-180,672
-24,428
-24,428
-24,428
-24,428
-24,428
-538,264
-32,196
-32,196
-32,196
-538,264
-538,264 -113,707
MES 35
MES 24
-176,936
-176,936
-176,936
-176,936
MITAD DE VENTA VIVEINDAS -176,936 -176,936 -176,936 de -176,936 publicidad -176,936 -176,936 -176,936 refuerzo con presuspuesto del 10%
-113,707
-5,000 -96,067
-176,936
-176,936
FIN DE MARKETING -176,936 -176,936 -176,936 -176,936 -176,936 Se -176,936 termina el marketing con la venta de viveindas
-56,853
-56,853
MES 45 -48,034
-48,034
-5,000
-5,000
-15,000
-15,000
FIN DE COMISIONES -28,724 -14,362
-150,902
-75,451
-8,000
-8,000
-75,451
-8,000
-176,936
-3,333
-6,667
AÑO 2
-3,333
-3,333
-3,333
AÑO 3
-176,936 -500 -2,500 -1,667 -3,333
AÑO 4
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
1,631,663
1,577,039
1,646,523
1,786,093
1,712,593
1,503,138
1,789,306
1,758,380
1,852,163
1,912,745
1,456,792
1,924,240
1,502,972
1,310,588
1,375,120
1,481,193
1,223,673
1,072,025
1,637,883
4,575,382 -214,533 944,070 -30,741
4,364,622 -258,537 1,524,023 -30,741
4,420,450 -182,009
4,589,479 -191,267
-51,378
-45,094
-149,500
-52,751
-55,565
-57,382
-43,704
-109,793
-45,089
-39,318
-41,254
-44,436
-277,259
-32,161
-49,136
-30,741
-30,741
-30,741
-172,149
-30,741
-30,741
-30,741
-30,741
-30,741
-30,741 1,735,536
-30,741
-30,741
-30,741
-30,741
-30,741
-23,563
-23,563
-23,563
-23,563
-23,563
-23,563
3,194,013 -23,563
-23,563
-23,563
-23,563
-23,563
-23,563
-23,563
-23,563
-23,563
-23,563
8,018,294 -23,563
1,152,205
-14,362
-8,000
-176,936 -176,936pago -176,936 de -176,936 este -176,936 El ultimo corresponde al pago final -500 de venta de bloque -7,500
-176,936
-7,465
-538,264
-113,707
-15,000
RA
-176,936
-32,196
7,151,115 8,617,889 6,066,973 6,375,572 1,712,593 1,503,138 4,983,319 1,758,380 1,852,163 1,912,745 1,456,792 3,659,776 1,502,972 1,310,588 1,375,120 1,481,193
9,241,967
38
39
40
41
42
43
44
0
0
0
0
0
0
0
45
46
-65,537 580,922
-23,563
-23,563
-23,563
1,072,025 1,637,883
0
-23,563
0
-23,563
0
-23,563
0
-23,563
0
-23,563
0
-23,563
1,603,659 -23,563
-23,563
-1,062,873
0 2,184,581
3,428,990
-805,078
-1,378,934
-1,388,192
-1,248,302
-1,383,427
-1,346,424
-1,249,676
-1,370,500
-1,372,318
-1,527,928
-1,780,003
-1,792,544
-1,819,459
-1,830,091
-1,148,611
-2,064,632
-1,463,396
-1,740,256
-2,229,384
-1,360,272
-1,485,646
-1,327,752
-1,891,702
-1,039,979
-967,434
-838,409
3,722,125
7,812,811
4,688,039
4,987,380
464,291
119,711
3,636,895
508,704
481,663
540,428
-71,136
1,879,773
-289,572
-508,871
-454,971
332,581
7,177,335
-391,372
-102,373
-2,229,384
-1,360,272
-1,485,646
-1,327,752
-1,891,702
-1,039,979
-967,434
1,346,171
-1,062,873
9,773,978
67,586,789
64,462,018
69,449,398
69,913,689
70,033,399
73,670,294
74,178,998
74,660,661
75,201,089
75,129,953
77,009,726
76,720,154
76,211,283
75,756,312
76,088,893
83,266,228
82,874,856
82,772,483
80,543,099
79,182,827
77,697,181
76,369,429
74,477,728
73,437,749
72,470,314
73,816,486
72,753,612
LOS MESES 4 Y 6
LOS MESES 14 Y 25
RESTANTE
Los meses restantes seran distribuidos de manea quitativa en entre los 28 meses que aun quedan en tiempo de venta
� 30,741 dolares mesuales
Concreto simple: cimentación
$
109,724
1.38
$169,257
Concreto armado: estructuras
$
109,724
87.19
$10,655,313
Sistema de electricidad
$
109,724
18.11
$2,212,621
Sistema de sanitarias
$
109,724
15.77
$1,730,585
Albañilería
%
109,724
15.06
$1,652,149
Revoques y enlucidos
%
67,789
24.97
$1,692,886
Pisos y pavimentos
%
67,789
24.69
$1,673,874
Enchapes, zócalos y revest.
%
98,629
7.83
$772,449
Contrazócalos
%
67,789
4.82
$326,867
Revestimiento de escaleras
%
109,724
0.79
$86,960
Coberturas
%
109,724
0.79
$86,703
Carpintería de madera
%
44,211
32.78
$1,449,331
Carpintería metálica
%
86,146
3.74
$321,961
Cerrajería
%
86,146
0.87
$74,648
Cristales y vidrios
%
109,724
13.80
$1,514,514
Pintura
%
109,724
14.76
$1,619,730
Aparatos sanitarios, grifería
%
109,724
14.82
$1,626,048
Artefactos de iluminación
%
109,724
1.11
$122,138
Ascensor
%
109,723.60
19.62
$2,153,057
Bomba contra incendios
%
109,723.60
4.15
$454,827
Sistema de presurización
%
3.00
5000.00
$15,000
Extracción de monóxido
%
109,723.60
1.75
$192,135
Grupo electrógeno
Unid.
3.00
15000.00
$45,000
Sistema de comunicaciones
%
109,723.60
2.75
$301,805
Sistema de seguridad
%
109,723.60
0.52
$57,448
Mobiliario especial counter
Unid.
4.00
8000.00
$32,000
Gastos generales y utilidad
%
15%
$36,566,824
Arquitectura
Proyecto “ La Republica”
EVALUACION ECONOMICA MES 5
Equipos
Servicios Públicos
LICENCIA DE ANTEPROYECTO
MES 16
LICENCIA DE PROYECTO
INICIO DE PREVENTAS
INICIO DE OBRA
MES 22 FIN DE VENTA DE OFICINAS
-176,936
$5,485,024
-176,936
-176,936
-1
$36,000 Suministro de agua y desagüe
Unid.
1.00
1,000.00
$1,000
Suministro de energía eléctrica
Unid.
1.00
10,000.00
$10,000
Instalaciones de gas
Unid.
1.00
5,000.00
$5,000
Instalación de teléfono/cable/internet Unid.
1.00
20,000.00
$20,000
Cierre Legal
$221,398 Inscripcion de propiedades
unid
Conformidad de obra/otros declaratoria de fabrica
% FLUJO % DE CAJA
INGRESOS
independizacion Venta por departamentos y estacionamientos Ventas
MES 14
MES 6
Venta por oficinas y estacionamientos Venta por local comercial
unid glob
500.00 30,399,413.82
0.30%
30,399,413.82
115 $47,573,267.96 500.00
1
Venta en bloque de apart hotel - operador
Gastos de marketing
Gastos deGASTOS Gerenciamiento
$91,1980
AÑO 1 1
2
3
4
5
$57,500
$29,188,646.10
$172,149,437$5,773,072.50 3.00%
$5,164,483
ventas
$172,149,437 FLUJO DE 1.00% INGRESOS
$1,721,494
unid
cantidad
$15,996,674.28
$28,707,199 glob Gerencia del proyecto
$1,295,975 Precio unitario $
3%
$/m2
Costo del Terreno por m2. - INTERBANK
$/m2
Estudio de títulos
und
Impuesto de Alcabala - ESTACIONAMIENTO
%
$22,288,160
Impuesto de Alcabala - INTERBANK
%
$5,559,121
Unificacion de parcelas
und
1
Gastos Notariales y Registrales
und
1
unid
3
Levantamiento topográfico
m2
1
Estudio de suelos
$
1
Estudios especificos
2,405.00
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
1,492,560
1,182,060
1,565,640
1,003,680
1,345,320
1,470,060
1,366,920
1,344,780
1,448,100
1,423,400
1,531,654
1,057,719
1,187,248
1,631,663
1,577,039
1,646,523
1,786,093
1,712,593
4,101,030
4,096,530
3,916,620
3,339,960
4,453,686
4,453,686
4,509,514
4,369,642
4,486,319
4,486,319
4,570,362
4,369,642
4,575,382
4,364,622
4,420,450
4,589,479
2,051,640
2,014,920
2,239,560
1,899,180
1,469,250
2,146,866
2,073,768
1,975,567
2,170,463
2,052,280
2,384,336
-258,224 7,645,230
-258,224 7,293,510
4,514,534 2,099,473
-187,285
3,180,709
-30,741 6,242,820 -30,74112,753,374 -30,741 7,721,820 8,070,612-30,741 7,980,927
-382,601 -30,741 7,928,061
-242,118
-239,428
2,143,251
-237,842
-30,741 8,080,181 -30,7418,070,253-30,741 7,793,309 8,012,417
944,070
1,524,023
-233,799
-242,405
1,152,205 -242,108
-172,149 7,700,142
-30,741 7,151,115
-240,373
-231,004
-2
-30,741 6,066,973 -30,7416,375,572-30,741 8,617,889 1,712,593
-
-23,563
-23,563
-23,563
-23,563
-23,563
-28,707,199
-28,063
-681,905
-133,287
-585,781
-292,287
-749,986
-849,158
-625,630
-287,188
-436,905
-296,423
-28,707,199
-28,063
-681,905
-133,287
-585,781
-292,287
6,895,244
6,444,352
7,096,190
5,955,632
12,316,468
7,774,189
-9,992,737
-4,037,105
8,279,363
16,053,552
23,740,747
-22,299,160
-23,563
-23,563
-23,563
-23,563
-23,563
-23,563
-23,563
-23,563
-23,563
-23,563
-23,563
-23,563
-23,563
-
-293,732
-292,146
7,687,195
7,635,915
-1,295,895
-296,710
-1,884,528
-1,872,793
-3,445,460
-3
6,497,414
7,783,472
6,185,725
6,139,624
4,254,681
31,376,662
3,
37,874,076
45,657,548
51,843,273
51,797,172
56,051,853
59
-5,570,121 $85,830,756 $500 -500
3%
$668,645
3% $166,774 FLUJO DE GASTOS
$1,500
FLUJO DE CAJA ECONOMICO
-668,645 -166,774 -1,500 -500
500.00
$500
500.00
$1,500
1,500.00
$1,500
-1,500
1,500.00
$1,500
-1,500
UTILIDAD
-1,500
-28,707,199
$86,318,681 $658,342 50% $109,724
-28,735,263 -29,417,167
-29,550,454 -30,136,236
-30,428,523
-23,533,279 -17,088,928
-658,342
Arqui
m2
109,724
6.00
Indeci
m2
109,724
1.00
Arqui - Proyecto
m2
109,724
4.00
$438,894
-219,447
-219,447
Estructuras
m2
109,724
3.00
$329,171
Instalaciones sanitarias
m2
109,724
1.50
$164,585
-82,293
-82,293
Instalaciones eléctricas
m2
109,724
1.50
$164,585
-82,293
-82,293
Instalaciones electromecánicas
m2
109,724
1.50
$164,585
Indeci - Proyecto
m2
109,724
1.00
$109,724
Estudio de impacto vial
$
1
6,000.00
$6,000
-3,000
-3,000
Estudio de impacto ambiental
$
1
15,000.00
$15,000
-7,500
-7,500
1.00%
$303,994
PROYECTO
-218,8052,304,410 -231,655
$5,570,121
FLUJO DE CAJA ACUMULADO
ANTEPROYECTO
7
-229,357
$1,295,975 $22,299,160
1,500.00
$2,163,610
AÑO 2
6
Total $
43,199,182.29
9272
2517 2,213.00 INVERSION TOTAL 1 500
$1,500 Estudio de mercado
$15,200 $172,149,437
ventas
Costo del Terreno por m2. - ESTACIONAMIENTO
Proyecto
$57,500
$73,617,776.25
$6,885,977
Venta estacionamiento - PORTALES Gastoscomercial por comisiones
Terreno
115 0.05%
-109,724
0.00
Licencias
-329,171
-82,293
-82,293 -109,724
$1,215,977 Anteproyecto
costo VUO 30399414
Proyecto
-45599
-866383
3.00%
$911,982
1.00
10,000.00
$10,000
Obras preliminares al movimiento de % tierras
109,724
22.93
$2,802,360
Movimiento de tierras
%
109,724
48.82
$5,966,432
Concreto simple: cimentación
$
109,724
1.38
$169,257
Concreto armado: estructuras
$
109,724
87.19
$10,655,313
-819,639
-819,639
-819,639
Sistema de electricidad
$
109,724
18.11
$2,212,621
-81,949
-81,949
-81,949
-81,949
Sistema de sanitarias
$
109,724
15.77
$1,730,585
-64,096
-64,096
-64,096
-64,096
Albañilería
%
109,724
15.06
$1,652,149
Revoques y enlucidos
%
67,789
24.97
$1,692,886
Pisos y pavimentos
%
67,789
24.69
$1,673,874
Enchapes, zócalos y revest.
%
98,629
7.83
$772,449
Contrazócalos
%
67,789
4.82
Revestimiento de escaleras
%
109,724
0.79
Coberturas
%
109,724
0.79
$86,703
Carpintería de madera
%
44,211
32.78
$1,449,331
Carpintería metálica
%
86,146
3.74
$321,961
Cerrajería
%
86,146
0.87
$74,648
Cristales y vidrios
%
109,724
13.80
$1,514,514
Pintura
%
109,724
14.76
$1,619,730
Aparatos sanitarios, grifería
%
109,724
14.82
$1,626,048
Artefactos de iluminación
Construcción
costo VUO 30399414
-303,994
$45,303,119 Demolición
$
-10,000 -1,401,180
-1,401,180 -2,983,216
-2,983,216
Casco
-169,257
Arquitectura
$326,867 $86,960
%
109,724
1.11
$122,138
Ascensor
%
109,723.60
19.62
$2,153,057
Bomba contra incendios
%
109,723.60
4.15
$454,827
Sistema de presurización
%
3.00
5000.00
$15,000
Extracción de monóxido
%
109,723.60
1.75
$192,135
Grupo electrógeno
Unid.
3.00
15000.00
$45,000
Sistema de comunicaciones
%
109,723.60
2.75
$301,805
Sistema de seguridad
%
109,723.60
0.52
$57,448
Mobiliario especial counter
Unid.
4.00
8000.00
$32,000
Gastos generales y utilidad
%
15%
Suministro de agua y desagüe
Unid.
1.00
Suministro de energía eléctrica
Unid.
Instalaciones de gas
Unid.
1.00
5,000.00
$5,000
Instalación de teléfono/cable/internet Unid.
1.00
20,000.00
$20,000
Equipos
Servicios Públicos
$36,566,824
$5,485,024
-176,936
-176,936
-176,936
-176,936
-176,936
-176,936
-176,936
-176,936
$36,000
Cierre Legal
1,000.00
1.00
$1,000
10,000.00
$10,000
$221,398 Inscripcion de propiedades
unid
115
500.00
$57,500
Conformidad de obra/otros
%
0.05%
30,399,413.82
$15,200
declaratoria de fabrica
%
0.30%
30,399,413.82
$91,198
independizacion
unid
115
500.00
Ventas
$57,500
$6,885,977 Gastos por comisiones
ventas
$172,149,437
3.00%
$5,164,483
Gastos de marketing
ventas
$172,149,437
1.00%
$1,721,494
Gastos de Gerenciamiento
-229,357
-218,805
-231,655
-187,285
-382,601
-242,118
-239,428
-237,842
-233,799
-242,405
-242,108
-240,373
-231,004
-214,533
-258,537
-182,009
-191,267
-51,378
-258,224
-258,224
-30,741
-30,741
-30,741
-30,741
-30,741
-30,741
-30,741
-30,741
-172,149
-30,741
-30,741
-30,741
-30,741
-30,741
-30,741
-30,741
-30,741
-30,741
-23,563
-23,563
-23,563
-23,563
-23,563
-23,563
-23,563
-23,563
-23,563
-23,563
-23,563
-23,563
-23,563
-23,563
-23,563
-23,563
-23,563
-23,563
-1,248,302
$1,295,975 Gerencia del proyecto
glob
3%
43,199,182.29
INVERSION TOTAL
$1,295,975
-23,563
-23,563
-23,563
-23,563
-23,563
$85,830,756
FLUJO DE GASTOS
-28,707,199
-28,063
-681,905
-133,287
-585,781
-292,287
-749,986
-849,158
-625,630
-287,188
-436,905
-296,423
-293,732
-292,146
-1,295,895
-296,710
-1,884,528
-1,872,793
-3,445,460
-3,428,990
-805,078
-1,378,934
-1,388,192
FLUJO DE CAJA ECONOMICO
-28,707,199
-28,063
-681,905
-133,287
-585,781
-292,287
6,895,244
6,444,352
7,096,190
5,955,632
12,316,468
7,774,189
7,687,195
7,635,915
6,497,414
7,783,472
6,185,725
6,139,624
4,254,681
3,722,125
7,812,811
4,688,039
4,987,380
464,291
FLUJO DE CAJA ACUMULADO
-28,707,199
-28,735,263
-29,417,167
-29,550,454
-30,136,236
-30,428,523
-23,533,279
-17,088,928
-9,992,737
-4,037,105
8,279,363
16,053,552
23,740,747
31,376,662
37,874,076
45,657,548
51,843,273
51,797,172
56,051,853
59,773,978
67,586,789
64,462,018
69,449,398
69,913,689
UTILIDAD
$86,318,681 50%
INVERSION � 85’830,756
INGRESOS � 172’149,437
UTILIDAD NETA � 86’318,681
MA UT
-169,257 -819,639
-819,639
-819,639
-819,639
-819,639
-819,639
-819,639
-819,639
-819,639
-819,639
-819,639
-819,639
-819,639
-81,949
-81,949
-81,949
-81,949
-81,949
-81,949
-81,949
-81,949
-81,949
-81,949
-81,949
-81,949
-81,949
-81,949
-81,949
-81,949
-81,949
-81,949
-81,949
-81,949
-81,949
-81,949
-81,949
-81,949
-81,949
-81,949
-81,949
-64,096
-64,096
-64,096
-64,096
-64,096
-64,096
-64,096
-64,096
-64,096
-64,096
-64,096
-64,096
-64,096
-64,096
-64,096
-64,096
-64,096
-64,096
-64,096
-64,096
-64,096
-64,096
-64,096
-64,096
-64,096
-64,096
-64,096
-118,011
-118,011
-118,011
-118,011
-118,011
-118,011
-118,011
-118,011
-118,011
-118,011
-118,011
-118,011
-118,011
-118,011
-169,289
-169,289
-169,289
-169,289
-169,289
-169,289
-169,289
-169,289
-169,289
-169,289
-185,986
-185,986
-185,986
-185,986
-185,986
-185,986
-185,986
-185,986
-185,986
-77,245
-77,245
-77,245
-77,245
-77,245
-77,245
-77,245
-77,245
-77,245
-77,245
-32,687
-32,687
-32,687
-32,687
-32,687
-32,687
-32,687
-32,687
-32,687
-32,687
-8,696
-8,696
-8,696
-8,696
-8,696
-8,696
-8,696
-8,696
-8,696
-8,696 -43,351
-43,351
-144,933
-144,933
-144,933
-144,933
-144,933
-144,933
-144,933
-144,933
-144,933
-144,933
-32,196
-32,196
-32,196
-32,196
-32,196
-32,196
-32,196
-32,196
-32,196
-32,196
-7,465
-7,465
-7,465 -134,978
-134,978
2
-134,978
-176,936
-176,936
-176,936
-176,936
-176,936
-176,936
-176,936
-176,936
-176,936
-176,936
-7,465
-7,465
-7,465
-7,465
-252,419
-252,419
-252,419
-252,419
-134,978
-134,978
-134,978
-134,978
-134,978
-134,978
-134,978
-134,978
-134,978
-180,672
-180,672
-180,672
-180,672
-180,672
-180,672
-180,672
-180,672
-180,672
-24,428
-24,428
-24,428
-24,428
-24,428
-538,264
MES 45
FIN DE VENTA DE VIVIENDA -176,936
-7,465 -252,419
-538,264
MES 37
176,936
-7,465 -252,419
-176,936
-176,936
-176,936
FIN DE VENTAS -176,936 -176,936 BLOQUE
-176,936
-538,264
MES 46
-113,707
MES 55
-113,707
-113,707
-5,000 -96,067
FIN DE LA OBRA
-176,936
-176,936
-176,936
-5,000
-176,936
-15,000
-15,000
FIN-28,724 DEL -75,451 -14,362 -8,000 PROYECTO
-150,902 -8,000
-8,000
-176,936
-176,936
-176,936
-176,936
-538,264 -56,853 -48,034 -75,451 -14,362 -8,000 -176,936
AÑO 3
-500
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
1,503,138
1,789,306
1,758,380
1,852,163
1,912,745
1,456,792
1,924,240
1,502,972
1,310,588
1,375,120
1,481,193
1,223,673
1,072,025
1,637,883
214,533
-30,741 1,503,138
-23,563
-258,537
3,194,013
-30,741 4,983,319
-182,009
-191,267
-51,378
-30,741 1,852,163 -30,7411,912,745-30,741 1,758,380 1,456,792
1,735,536 -45,094
-149,500
-172,149 3,659,776
-30,741 1,502,972
-52,751
-1,667 -3,333
-3,333
AÑO 4
26
-55,565
-57,382
-43,704
8,018,294
-30,741 1,375,120 -30,7411,481,193-30,741 1,310,588 9,241,967-30,741 1,072,025
38
39
40
41
42
-109,793
-45,089
-39,318
-41,254
-44,436
-30,741 1,637,883
-30,741 0
-30,741 0
-30,741 0
-30,741 0
43
44
-277,259 0
-30,741
0
-3,333
-3,333
AÑO 5 45
-32,161 0
-176,936
-2,500
-3,333
25
-48,034
-15,000
-7,500
24
-56,853
-5,000
-500
-6,667
-7,465
46
47
580,922 -49,136
1,603,659
48
49
50
51
52
53
54
55
0
0
0
0
0
0
0
-65,537
-23,563
-23,563
-1,062,873
2,184,581
-23,563
-23,563
-23,563
-23,563
-23,563
-23,563
-23,563
-23,563
-23,563
-23,563
-23,563
-23,563
-23,563
-23,563
-23,563
-23,563
-23,563
-23,563
-23,563
-23,563
-23,563
-23,563
-23,563
-23,563
-23,563
3,428,990
-805,078
-1,378,934
-1,388,192
-1,248,302
-1,383,427
-1,346,424
-1,249,676
-1,370,500
-1,372,318
-1,527,928
-1,780,003
-1,792,544
-1,819,459
-1,830,091
-1,148,611
-2,064,632
-1,463,396
-1,740,256
-2,229,384
-1,360,272
-1,485,646
-1,327,752
-1,891,702
-1,039,979
-967,434
-838,409
,722,125
7,812,811
4,688,039
4,987,380
464,291
119,711
3,636,895
508,704
481,663
540,428
-71,136
1,879,773
-289,572
-508,871
-454,971
332,581
7,177,335
-391,372
-102,373
-2,229,384
-1,360,272
-1,485,646
-1,327,752
-1,891,702
-1,039,979
-967,434
1,346,171
-1,062,873
9,773,978
67,586,789
64,462,018
69,449,398
69,913,689
70,033,399
73,670,294
74,178,998
74,660,661
75,201,089
75,129,953
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76,211,283
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76,088,893
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80,543,099
79,182,827
77,697,181
76,369,429
74,477,728
73,437,749
72,470,314
73,816,486
72,753,612
-819,639
-819,639
-819,639
-819,639
-819,639
-819,639
-819,639
-819,639
-819,639
-81,949
-81,949
-81,949
-81,949
-81,949
-81,949
-81,949
-81,949
-81,949
-81,949
-81,949
-81,949
-81,949
-81,949
-81,949
-81,949
-64,096
-64,096
-64,096
-64,096
-64,096
-64,096
-64,096
-64,096
-64,096
-819,639 -64,096
-64,096
-64,096
-64,096
-64,096
-64,096
-64,096
-64,096
-64,096
-64,096
-64,096
-64,096
-64,096
-64,096
-118,011
-118,011
-118,011
-118,011
-118,011
-118,011
-118,011
-118,011
-118,011
-118,011
-118,011
-118,011
-118,011
-118,011
-169,289
-169,289
-169,289
-169,289
-169,289
-169,289
-169,289
-169,289
-169,289
-169,289
-185,986
-185,986
-185,986
-185,986
-185,986
-185,986
-185,986
-185,986
-185,986
-77,245
-77,245
-77,245
-77,245
-77,245
-77,245
-77,245
-77,245
-77,245
-77,245
-32,687
-32,687
-32,687
-32,687
-32,687
-32,687
-32,687
-32,687
-8,696
-8,696
-8,696
-8,696
-8,696
-8,696
-8,696
-8,696
-8,696
-8,696 -43,351
-43,351
-144,933
-144,933
-144,933
-144,933
-144,933
-144,933
-144,933
-144,933
-144,933
-144,933
-32,196
-32,196
-32,196
-32,196
-32,196
-32,196
-32,196
-32,196
-32,196
-32,196
-7,465
-7,465
-7,465
-7,465
-7,465
-7,465
-7,465
-7,465
-7,465 -134,978
-81,949
-81,949
-134,978
-81,949
-134,978
-81,949
-81,949
-81,949
-81,949
-32,687
-32,687
-252,419
-252,419
-252,419
-252,419
-252,419
-252,419
-134,978
-134,978
-134,978
-134,978
-134,978
-134,978
-134,978
-134,978
-134,978
-180,672
-180,672
-180,672
-180,672
-180,672
-180,672
-180,672
-180,672
-180,672
-24,428
-24,428
-24,428
-24,428
-24,428
-538,264
-538,264
-538,264 -113,707
-113,707
-538,264 -113,707
-5,000
-56,853 -5,000
-96,067 -15,000 -28,724 -176,936
-176,936
-176,936
-176,936
-176,936
-176,936
-176,936
-176,936
-176,936
-176,936
-176,936
-176,936
-176,936
-176,936
-176,936
-176,936
-8,000
-8,000
-8,000
-176,936
-176,936
-176,936
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-3,333
-15,000
-15,000
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-75,451
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-48,034
-14,362 -8,000
-176,936
-176,936
-500
-176,936 -500
-7,500
-2,500
-3,333 -6,667
-56,853
-5,000 -48,034
-150,902
-176,936
-7,465
-1,667 -3,333
-3,333 -$57,500 -$7,600
-$7,600
-$91,198 -$57,500 -45,094
-149,500
-52,751
-55,565
-57,382
-43,704
-109,793
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-41,254
-44,436
-277,259
-172,149
-30,741
-30,741
-30,741
-30,741
-30,741
-30,741
-30,741
-30,741
-30,741
-30,741
-30,741
-23,563
-23,563
-23,563
-23,563
-23,563
-23,563
-23,563
-23,563
-23,563
-23,563
-23,563
-1,383,427
-1,346,424
-1,249,676
-1,370,500
-1,372,318
-1,527,928
-1,780,003
-1,792,544
-1,819,459
-1,830,091
119,711
3,636,895
508,704
481,663
540,428
-71,136
1,879,773
-289,572
-508,871
-454,971
70,033,399
73,670,294
74,178,998
74,660,661
75,201,089
75,129,953
77,009,726
76,720,154
76,211,283
75,756,312
ARGEN 50% TILIDAD
-32,161
-49,136
0
0
0
0
0
0
0
-65,537
-23,563
-23,563
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-23,563
-23,563
-23,563
-23,563
-23,563
-23,563
-23,563
-23,563
-23,563
-23,563
-23,563
-23,563
-23,563
-23,563
-23,563
-23,563
-23,563
-1,148,611
-2,064,632
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-23,563
-23,563
-23,563
-23,563
-31,163
-81,063
-81,063
332,581
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-102,373
-2,229,384
-1,360,272
-1,485,646
-1,327,752
-1,891,702
-1,039,979
-967,434
1,346,171
-1,062,873
-114,761
-31,163
-23,563
-23,563
-23,563
-23,563
-31,163
-81,063
-81,063
76,088,893
83,266,228
82,874,856
82,772,483
80,543,099
79,182,827
77,697,181
76,369,429
74,477,728
73,437,749
72,470,314
73,816,486
72,753,612
72,638,851
72,607,688
72,584,125
72,560,561
72,536,998
72,513,435
72,482,272
72,401,209
72,320,146
DURACION TOTAL DE VENTAS 32 MESES (VIVIENDA) DURACION TOTAL DE OBRA 26 MESES DURACION TOTAL DE PROYECTO 55 MESES
Análisis Económico y Financiero
PLAN DE RENTAS MES 5
MES 6
LICENCIA DE ANTEPROYECTO
46
47
48
49
50
51
52
MES 37
INICIO DE PREVENTAS
53
MES 14
MES 16
LICENCIA DE 56 57 PROYECTO
54
FIN VENTA VIVIENDA
55
INICIO DE 59 60 OBRA
58
61
62
63
64
65
AÑO 5 DE RENTA
CION
5%
ANUAL
AÑO 9
INFLACION
MES 10
102
103
242,426
104
252,966
105
252,966
106
252,966
107
252,966
108
252,966
109
252,966
110
252,966
6536.9
111
252,966
114
115
116
117
118
119
252,966
252,966
252,966
263,506
263,506
29 1
30 2
31 3
32 4
33 5 FLUJO DE CAJA 34 6 ECONOMICO735 FINANCIERO 8 36
9 37
ING RESOS
56,792
1,924,240
1,502,972 1,310,588 1,375,120 Venta por departamentos y es tacionamientos Venta es tacionamiento comercial - PORTALES Venta en bloque de apart hotel - operador REN TA DE LOCAL COMERCIO
1,492,560 1,481,193 1,182,060 1,223,673 1,565,640 1,072,025 1,003,680 1,637,883 1,345,320 glob 1 $47,573,267.96 4,101,030 4,096,530 3,916,620 $73,617,776.253,339,960 4,453,686 $5,773,072.50 2,304,410 8,018,294 $15,996,674.28 3,180,709 $14,546,350.00 $0
VALOR DE RESCATE
56,792
3,659,776
1,502,972
unid
cantidad
Precio unitario $
1,470,060 4,453,686
1,366,920 4,514,534
1,344,780 4,509,514
1,448,100 4,369,642
15 4 43
16 5 44
AÑO 2
17 6 45
AÑO 5
18 7 46
19 8 47
20 9 48
1,492,560 1,057,719 1,182,060 1,187,248 4,101,030 4,570,362 4,096,530 4,369,642 580,922 1,603,659
1,565,640 1,631,663 3,916,620 4,575,382
1,003,680 1,577,039 3,339,960 4,364,622 1,152,205
21 10 49
221150
231251
MES 46
241352
251453
261554
271655
281756
AÑO 2
263,506
263,506
263,506
263,506
263,506
291857
301958
FIN DE OBRAS
263,506
322160
263,506 INFLACION
AÑO 6 332261
263,506
AÑO 2 DE RENTA OBRA 5%
ANUAL
AÑO 3 312059
124
342362
35 2463
25 3664
26 37 65
27 38 66
28 39 67
29 40 68
AÑO 3 30 41 69
31 42 70
3271 43
ANU
AÑO 4 3372 44
3473 45
35 74 46
75 36 47
76 37 48
77 38 49
1,423,400 4,486,319
1,531,654 4,486,319
1,646,523 1,345,320 1,786,093 1,470,060 1,712,593 1,366,920 1,503,138 1,344,780 1,789,306 1,448,100 1,758,380 1,423,400 1,852,163 1,531,654 1,912,745 1,057,719 1,456,792 1,187,248 1,924,240 1,631,663 1,502,972 1,577,039 1,310,588 1,646,523 1,375,120 1,786,093 1,481,193 1,712,593 1,223,673 1,503,138 1,789,306 1,072,025 1,758,380 1,637,883 1,852,163 1,912,745 1,456,792 1,924,240 1,502,972 1,310,588 1,375,120 1,481,193 1,223,673 4,420,450 4,453,686 4,589,479 4,453,686 4,514,534 4,509,514 4,369,642 4,486,319 4,486,319 4,570,362 4,369,642 4,575,382 4,364,622 4,420,450 4,589,479 2,304,410 1,735,536 1,152,205 1,735,536 580,922 3,180,709 3,194,013 8,018,294 3,194,013 1,603,6598,018,294 105,403 126,483 147,564 168,644 200,265 210,805 210,805 210,805 210,805 210,805 210,805 221,345 221,345 221,345 221,345 221,345 221,345 221,345 221,345
1,072,025
221,345
1,637,883
9272
2,405.00
$22,299,160
2517
2,213.00
$5,570,121
06,017,973
5,593,590 05,628,081 2,184,581 5,278,590 5,556,890
5,482,260 6,207,045
4,343,640 7,093,866
221,345
6,066,973 11,284,124 6,375,572 5,923,746 1,712,593 5,881,454 1,503,138 5,854,294 4,983,319 5,817,742 1,758,380 5,909,719 1,852,163 6,017,973 1,912,745 5,628,081 1,456,792 5,556,890 3,659,776 6,207,045 1,502,972 7,093,866 1,310,588 6,066,973 1,375,120 6,375,572 1,481,193 1,712,593
1,072,025
1,637,883
9,241,967 1,503,138
4,983,319 1,072,025 1,758,380 1,637,883 1,852,1630 1,912,7450 1,456,7920 3,659,7760 1,502,9720 1,310,588 01,375,120 01,481,193 2,184,581 9,241,967
221,345
2
0
Total $
$/ m2
Cos to del Terreno por m2. - IN TERBAN K
$/ m2
Es tudio de títulos
und
1
500
$500
Impues to de Alcabala - ESTACION AMIEN TO
%
$22,288,160
3%
$668,645
Impues to de Alcabala - IN TERBAN K
%
$5,559,121
3%
$166,774
U nificacion de parcelas G as tos N otariales y Regis trales
$1,500
############# -5,570,121 -500 -668,645 -166,774 -1,500 -500
und
1
1,500.00
und
1
500.00
$500
unid
3
500.00
$1,500
-1,500 -1,500 -1,500
Es tudios especificos
,500
$1,500 Es tudio de mercado
Proyecto
-658,342
14 342
123
$28,707,199
Cos to del Terreno por m2. - ESTACION AMIEN TO
,500 ,500
13 241
1,375,120 5,593,590 1,481,193 5,278,590 9,241,967 5,482,260 FLUJO 1,072,025 DE INGRESOS 4,343,640 1,637,88311,284,124 0 5,923,746 0 5,881,454 0 5,854,294 0 5,817,742 0 5,909,719
1,310,588
Terreno
8
12 140
122
$40,385,800.00
G ASTOS
600
01139
69
$197,892,941
Venta por oficinas y es tacionamientos
1,735,536
1038
121
AÑO 1 DE RENTA
GESTION
AÑOAÑO 4 1
120
4° Y FIN VENTA BLOQUE
1° ETAPA VENTA EN BLOQUE 252,966
113
OBRA
AÑO 1
68
AÑO 11
112
INFLACION AÑO 3
67
MES 45
5%
ANUAL
AÑO 10
101
2,426
66
AÑO 6 DE RENTA
$2,163,610
49
Levantamiento topográfico
m2
1
1,500.00
$1,500
Es tudio de s uelos
$
1
1,500.00
$1,500
50
ANTEPROYECTO
-109,724
Arqui
m2
109,724
Indeci
m2
109,724
PROYECTO
6.00
$658,342
1.00
$109,724
-658,342 -109,724
0.00
-219,447 m2
Arqui - Proyecto Es tructuras
-219,447 109,724
4.00
$438,894
109,724
-329,171 3.00
$329,171
m2
-82,293 m2 -82,293 m2 Ins talaciones electromecánicas -82,293 m2 Ins talaciones s anitarias
Ins talaciones eléctricas Indeci - Proyecto
m2
Es tudio de impacto -3,000 vial
$
Es tudio de impacto -7,500 ambiental Licencias
-82,293 109,724 -82,293 109,724 -82,293 109,724 -109,724 109,724
$164,585 $164,585
1.50
$164,585
1.00
$109,724
-3,000 6,000.00 -7,500 15,000.00
1
$
1.50 1.50
1
-219,447
-219,447
-82,293 -82,293 -82,293
-82,293 -82,293 -82,293 -109,724
-329,171
-3,000 -7,500
$6,000 $15,000
-3,000 -7,500
$1,215,977
-303,994 Anteproyecto Proyecto Cons trucción
cos to VU O
30399414
1.00%
cos to VU O
30399414
3.00%
-303,994
$303,994
-45599
-866383
$911,982
-45599
-866383
$45,303,119 D emolición
1.00
10,000.00
Obras preliminares al movimiento de%tierras
109,724
22.93
$2,802,360
M ovimiento de tierras
$ %
109,724
48.82
$5,966,432
$
109,724
1.38
$169,257
-10,000 ############ ############
$10,000
-10,000 ############ ############ ############ ############
############ ############
Casco Concreto s imple: cimentación
19,639 1,949 4,096
-819,639 -81,949 -64,096
-819,639 -81,949 -64,096
-819,639 Concreto armado: -819,639 es tructuras $ -81,949 Sis tema de electricidad -81,949 -81,949 $ -64,096 Sis tema de s anitarias -64,096 -64,096 $
109,724
87.19
-81,949 109,724 -64,096 109,724
-81,949 18.11 -64,096 15.77
-118,011 109,724 -169,289 67,789 -185,986 67,789 -77,245 98,629 -32,687 67,789 -8,696 109,724
-118,011 15.06 -169,289 24.97 -185,986 24.69 -77,245 7.83 -32,687 4.82 -8,696 0.79
-169,257
$10,655,313
-81,949 -64,096
$2,212,621 -81,949 $1,730,585 -64,096
-81,949 -64,096
-81,949 -64,096
-118,011
-118,011
-81,949 -64,096
-81,949 -64,096
-81,949 -64,096
-81,949 -64,096
-81,949 -64,096
-81,949 -64,096
-81,949 -64,096
-819,639 -81,949 -64,096
-819,639 -81,949 -64,096
-819,639 -81,949 -64,096
-819,639 -81,949 -64,096
-819,639 -81,949 -64,096
-819,639 -81,949 -64,096
-819,639 -81,949 -64,096
-819,639 -81,949 -64,096
-819,639 -81,949 -64,096
-819,639 -81,949 -64,096
-118,011
-118,011
-118,011 -169,289
-118,011 -169,289 -185,986
-169,257 -819,639 -819,639 -819,639 -819,639 -819,639 -81,949 -81,949 -81,949 -81,949 -81,949 -81,949 -64,096 -64,096 -64,096 -64,096 -64,096 -64,096
-819,639 -81,949 -81,949 -64,096 -64,096
-819,639 -81,949 -81,949 -64,096 -64,096
-819,639 -81,949 -64,096
-819,639 -81,949 -81,949 -64,096 -64,096
-819,639 -81,949 -81,949 -64,096 -64,096
-819,639 -81,949 -81,949 -64,096 -64,096
-819,639 -81,949 -81,949 -64,096 -64,096
-819,639 -81,949 -81,949 -64,096 -64,096
-819,639 -81,949 -81,949 -64,096 -64,096
-819,639 -81,949 -81,949 -64,096 -64,096
-819,639 -81,949 -81,949 -81,949 -81,949 -64,096 -64,096 -64,096 -64,096
-118,011 -169,289 -185,986 -77,245 -32,687 -8,696
-118,011 -169,289 -185,986 -77,245 -32,687 -8,696
-118,011 -169,289 -185,986 -77,245 -32,687 -8,696
-118,011 -118,011 -169,289 -185,986 -77,245 -32,687 -8,696
-118,011 -118,011
-118,011 -118,011 -169,289
-118,011 -169,289 -185,986
-77,245 -32,687 -8,696
-77,245 -32,687 -8,696
-118,011 -169,289 -185,986 -77,245
-32,687 -8,696
-118,011 -169,289 -185,986 -77,245 -32,687
-8,696
-118,011 -169,289 -185,986 -77,245 -32,687 -8,696
-144,933
-144,933 -32,196
-134,978
-134,978 -180,672
-144,933 -32,196 -7,465 -252,419 -134,978 -180,672
-144,933 -32,196 -7,465 -252,419 -134,978 -180,672
-144,933 -32,196 -7,465 -252,419 -134,978 -180,672 -24,428
-144,933 -32,196 -7,465 -252,419 -134,978 -180,672 -24,428
-144,933 -32,196 -7,465 -252,419 -134,978 -180,672 -24,428
-144,933 -32,196 -7,465 -252,419 -134,978 -180,672 -24,428
-81,949 -64,096
-81,949 -64,096
-81,949 -64,096
-
-118,011 -118,011 -169,289 -169,289 -185,986 -185,986 -77,245 -77,245 -32,687 -32,687 -8,696 -8,696 -43,351 -43,351 -144,933 -144,933 -32,196 -32,196 -7,465 -7,465 -7,465
-81,949 -81,949 -64,096 -64,096
-118,011 -169,289 -185,986 -77,245 -32,687 -8,696
-118,011 -169,289 -185,986 -77,245 -32,687 -8,696
-118,011 -169,289 -185,986 -77,245 -32,687 -8,696
-1
-144,933 -32,196
-134,978 -134,978 -134,978 -134,978 -180,672
-134,978 -180,672
-144,933 -32,196 -7,465 -252,419 -134,978 -180,672
-144,933 -32,196 -7,465 -252,419 -134,978 -180,672
-1 -2 -1 -1 -
Arquitectura
18,011 69,289
-118,011 -169,289 -185,986
-118,011 -169,289 -185,986 -77,245
-118,011 -118,011 Albañilería -118,011 % -169,289 Revoques y enlucidos -169,289 -169,289 % -185,986 Pis os y pavimentos -185,986 -185,986 % -77,245 Enchapes , z ócalos -77,245 y reves t. -77,245 % -32,687 Contraz ócalos-32,687 -32,687 % Reves timiento-8,696 de es caleras -8,696 % Coberturas
%
109,724
0.79
Carpintería de madera
%
-144,933 44,211
-144,933 32.78 -32,196 3.74
Carpintería metálica
%
Cerrajería
%
Cris tales y vidrios
%
-134,978 %
Pintura Aparatos s anitarios , grifería
%
Artefactos de iluminación
%
86,146 86,146
0.87
109,724
13.80
-134,978 109,724 109,724
-134,978 14.76 -180,672 14.82
109,724
1.11
-118,011 $1,652,149 -118,011 -169,289 $1,692,886 -169,289 -185,986 $1,673,874 -185,986 -77,245 $772,449 -77,245 -32,687 $326,867 -32,687 -8,696 $86,960 -8,696
-77,245 -32,687 -8,696
-77,245 -32,687 -8,696
-32,687 -8,696
-8,696
-144,933 -32,196 -7,465 -252,419 -134,978 -180,672 -24,428
-144,933 -32,196 -7,465 -252,419 -134,978 -180,672 -24,428
-144,933 -32,196 -7,465 -252,419 -134,978 -180,672 -24,428
-144,933 -32,196 -7,465 -252,419 -134,978 -180,672 -24,428
-43,351
$86,703
-144,933 $1,449,331 -144,933 -32,196 $321,961 -32,196 -7,465 $74,648 -7,465 -252,419 $1,514,514 -252,419 -134,978 $1,619,730 -134,978 -180,672 $1,626,048 -180,672 $122,138
-144,933 -32,196 -7,465
-144,933 -32,196 -7,465
-134,978 -180,672 -24,428
-134,978 -180,672
-118,011 -169,289 -185,986 -77,245
-118,011 -169,289 -185,986 -77,245 -32,687
-118,011 -169,289 -185,986 -77,245 -32,687 -8,696
-118,011 -169,289 -185,986 -77,245 -32,687 -8,696
-43,351
-32,196 -7,465
-7,465
-134,978
-134,978
-144,933 -32,196 -7,465 -134,978 -180,672 -24,428
-
Equipos
76,936
-176,936
-176,936
As cens or
%
109,723.60 -538,264
19.62
Bomba contra incendios
%
109,723.60
4.15
Sis tema de pres uriz ación
%
3.00
5000.00
$15,000
Extracción de monóxido
%
109,723.60
1.75
$192,135
3.00
15000.00
$45,000
109,723.60
2.75
$301,805
G rupo electrógeno
U nid.
Sis tema de comunicaciones
%
Sis tema de s eguridad
%
Mobiliario es pecial counter
U nid.
-176,936 G as tos generales -176,936 y utilidad -176,936 %
Servicios Públicos
-45,089 -24,900
-5,000 -96,067 -15,000
$32,000
-176,936 $5,485,024 -176,936
-15,000 -75,451 -14,362
-150,902
$57,448
8000.00
-176,936 $36,566,824
-113,707
-176,936
-176,936
-8,000 -176,936
-8,000 -176,936
-56,853 -5,000 -48,034 -15,000 -75,451
-538,264 -56,853
-538,264
-538,264
-538,264 -113,707
-113,707 -5,000
-113,707
-56,853 -5,000 -48,034 -15,000 -75,451
-5,000
-48,034
-96,067 -15,000 -150,902
-28,724 -14,362 -8,000 -8,000 -176,936 -176,936 -176,936-176,936 -176,936-176,936 -176,936-176,936
-176,936
-176,936
-176,936
-176,936
-176,936
-176,936
-176,936
-176,936 -176,936 -176,936 -176,936 -176,936 -176,936 -176,936 -176,936 -176,936 -176,936 -176,936 -176,936 -176,936 -176,936 -176,936 -176,936
-176,936 -176,936
-176,936 -176,936
-176,936 -176,936
-176,936 -176,936
-176,936 -176,936
-176,936 -176,936
-8,000 -176,936 -176,936
-8,000 -176,936 -176,936
-15,000 -75,451 -14,362
-538,264 -538,264 -56,853
-538,264
-48,034
-28,724 -14,362 -8,000 -8,000 -176,936 -176,936 -176,936 -176,936 -176,936 -176,936 -176,936 -176,936
-176,936
-176,936
-176,936
-1
$36,000 U nid.
Suminis tro de energía eléctrica
U nid.
Ins talaciones de gas
U nid.
1.00
5,000.00
$5,000
Ins talación de teléfono/ cable/ internet U nid.
1.00
20,000.00
$20,000
1.00
1,000.00
1.00
-500
$1,000
10,000.00
-500 -2,500 -1,667 -3,333
-7,500
$10,000
-3,333 -6,667
-3,333
-3,333
-3,333
-500
-500 -2,500 -1,667 -3,333
-7,500 -3,333 -6,667
-3,333
-3,333
-3,333
$221,398 Ins cripcion de propiedades
unid
115
500.00
$57,500
Conformidad de obra/ otros
%
0.05%
30,399,413.82
$15,200
declaratoria de fabrica
%
0.30%
30,399,413.82
$91,198
independiz acion
unid
115
500.00
$57,500
Ventas
-109,793 -24,900
0.52
4.00
-176,936 15%
-538,264 -113,707
-113,707 -5,000
$454,827
Suminis tro de agua y des agüe
Cierre Legal
3,704 4,900
109,723.60
$2,153,057 -538,264
-$57,500 -$7,600
-$7,600
-$7,600
-$91,198
-$91,198 -$57,500
$5,733,026
-39,318 -41,254 G as tos por comis iones -216,630 -24,900 G as tos de marketing -216,630 -24,900
-167,808 -44,436 ventas -24,900 -24,900 ventas
-158,358 -277,259 -164,468 -32,161 -130,309 -49,136 $4,288,824 -338,524 0 $142,960,791 3.00% -24,900 $144,420,223 -24,900 -24,900 -24,900 1.00% -24,900 $1,444,202 -24,900
-177,712 0 -24,900
-176,444 0 -24,900
-175,629 0 -24,900
-174,532 0 -144,420
-177,292 0 -216,630 -24,900
-180,539 0 -216,630 -24,900
-167,808 -168,842 -65,537 -158,358 -166,707 -24,900 -24,900
-164,468 -186,211 -24,900
-130,309 -212,816 -24,900
-182,009 -338,524 -24,900 -24,900
-191,267 -177,712 -24,900 -24,900
-51,378 -176,444 -45,094 -175,629 -149,500 -174,532 -24,900 -24,900 -144,420 -24,900 -24,900 -144,420
-52,751 -177,292 -24,900 -24,900
-55,565 -180,539 -24,900 -24,900
-57,382 -168,842 -24,900 -24,900
-43,704 -166,707 -109,793 -186,211 -24,900 -24,900 -24,900 -24,900
-45,089 -212,816 -24,900 -24,900
-39,318 -182,009 -24,900 -24,900
-41,254 -191,267 -24,900 -24,900
-44,436 -51,378 -24,900 -24,900
-277,259 -45,094 -24,900 -144,420
-149,500 -32,161 -24,900
-52,751 -49,136 -24,900
-55,565 0 -24,900
-57,382 0 -24,900
-43,704 0 -24,900
-109,793 0 -24,900
-45,089 0 -24,900
-39,318 0 -24,900
-41,254 0 -24,900
-44,436 -65,537 -277,259 -24,900 -24,900
-32,161 -24,900
-49,136
0
-3,000
-3,000
-3,000
-3,000
-
-23,563 -23,563
-23,563 -23,563
-23,563 -23,563
-23,563 -23,563
--
G as tos Adminis trativos und
70
3000
G as tos de G erenciamiento
3,563 3,563
-23,563 -23,563
-23,563 -23,563
-3,000
$210,000
-3,000
-3,000
-3,000
-3,000
-3,000
-3,000
-3,000
-3,000
-3,000
-3,000
-3,000
-3,000
-3,000
-3,000
-3,000
-23,563 -23,563
-23,563 -23,563
-23,563 -23,563
-23,563 -23,563
-23,563 -23,563
-23,563 -23,563
-23,563 -23,563
-3,000
-3,000
$1,295,975
-23,563 -23,563 G erencia -23,563 -23,563 -23,563 del proyecto -23,563 glob
-23,563 -23,563 3%
-23,563 -23,563 -23,563 -23,563 43,199,182.29
GASTO TOTAL
-23,563 -23,563 $1,295,975
-23,563 -23,563
-23,563 -23,563
-23,563 -23,563
-23,563 -23,563
-23,563 -23,563
-23,563 -23,563 -23,563 -23,563 -23,563 -23,563 -23,563 -23,563 -23,563 -23,563 -23,563 -23,563 -23,563 -23,563 -23,563 -23,563 -23,563 -23,563 -23,563 -23,563 -23,563 -23,563 -23,563 -23,563 -23,563 -23,563 -23,563 -23,563 -23,563 -23,563 -23,563 -23,563 -23,563
-23,563 -23,563
-23,563 -23,563
-23,563 -23,563
-23,563 -23,563
-23,563 -23,563
-23,563 -23,563
-23,563 -23,563
-23,563
-23,563 -23,563 -23,563 -23,563
$84,887,805
######### 8,063 -681,905 ############ -133,287 ############ -544,188 ############ -250,694 ############ -682,596 ############ -782,870 -2,058,791 -552,602 -1,488,296 FLUJO DE GASTOS -224,372 ############-386,987 ######################### -226,176 ############ -224,907 ############ -681,905 -224,092 ############ ############ ############ -544,188 -225,755 -1,039,979############ -967,434############ -838,409############ ############ ############ -114,761-224,372 -753,517 -31,163############ -23,563############ -23,563############ -23,563############ -23,563############ -31,163############ -81,063############ -81,063############ -3,000 ############ -3,000 ############ -3,000 ############ -3,000 ############ ############ -3,000 ############ ############ -3,000 ############ ############ -3,000 -2,058,791 ############ -3,000 ############ -1,488,296 -3,000 ############ ############ -3,000 ############ ############ -3,000 ############ ############ -3,000 ############ ############ -3,000 ############ ############ -3,000 ############ ############ -3,000 ############ -1,039,979 -3,000 ############ -967,434 -3,000 ############ -838,409 -3,000 -2,058,791 ############ -3,000 -1,488,296 -114,761 -3,000 -28,063 -133,287 -250,694 -682,596 -782,870 -552,602 -386,987 -226,176 -224,907 -224,092 ############ -225,755 ############ ############ ############ ############ -753,517
############ -3,000 -31,163 ############ -3,000 -23,563 ### --
8,063 5,295
-102,373 218,345 -31,163
-681,905 1,885,614
-133,287 -283,731
-544,188 -503,030
-250,694 -449,131
4,910,994 338,422
4,495,720 7,183,176 FLUJO 4,929,658 -416,272 DE CAJA ECONOMICO 4,119,268 -102,373 10,897,137 ######################### 5,697,570 ############ 5,656,547 -28,063 ############ 5,630,201 -681,905 ############ 4,608,843 -133,287 ############ 5,683,964 -544,188 -1,039,9794,200,854 -250,694 -967,4344,910,994 3,832,659 1,346,171 4,495,720 2,181,568 ############ 4,929,658 2,812,218 -114,7614,119,268 6,340,349 -31,1634,693,880 10,897,137 -23,5634,993,221 5,697,570 -23,563 470,132 5,656,547 -23,563 147,440 5,630,201 -23,5633,642,736 4,608,843 -31,163 514,545 5,683,964 -81,063 487,504 4,200,854 -81,063 546,268 3,832,659 102,403 -65,295 2,181,568 123,4831,885,614 2,812,218 144,564 -283,731 6,340,349 165,644 -503,030 4,693,880 197,265 -449,131 4,993,221 207,805 338,422 470,132 207,805 7,183,176 147,440 207,805 3,642,736 -416,272 207,805
514,545 -102,373 207,805
487,504 ############ 207,805 546,268 ############ 218,345 ############ -65,295 218,345 1,885,614 ############ 218,345 -283,731 ############ 218,345 -503,030 -1,039,979 218,345 -449,131 218,345 -967,434 338,422 218,345 1,346,171 7,183,176 218,345 ############ -416,272 218,345 -114,761
############ 218,345 -23,563 ### 21-
####### ######### ############ ########## # ############ ########## # ############ ########## # ############ ########## # ############ ########## # ############ 58,712,766FLUJO ############ 58,296,494 DE CAJA ACUMULADO ############ ########## #-992,558 ########## ############## 4,705,012 ########## # ############ ########## ########### # ############ ########## ########### # ############ ########## ########### # ############ ########## 48,859,386 # ############ ########## ########## # ############ ########## # ########## # ############ ########## # ########## # ############ ########## # ########## # ############ ########## # ########## # ########## #-992,558 ########## # ########## #4,705,012 ########## # ########## ########### ########## # # ########## ########### ########## # # ########## ########### ########## # # ########## ########### ########## # # ########## ########### ########## # # ########## ########### ########## # # ########## ########### ########## # # ########## ########### ########## # # ########## ########### ########## # # ########## ########### ########## # # ########## ########### ########## # # ########## ########### ########## # # 58,712,766 ########### ########## # #58,296,494 ########## ########## # ########### ########## ########## ## ########### ########## ########## ## ########### ########## ########## ## ########### ########## ########## ## ########### ########## ########## ## ########### ########## ########## ## ########### 48,859,386 ########## # ########### ########## ########## # ########### # ########## ########## # #58,712,766 # ########## ############ 58,296,494 ########## ############ ########## ########## ############# ########## ########## ############# ### ### ## UTILIDAD
INGRESOS -VENTA � 142’960,791
46
47
48
49
50
51
52
53
54
55
56
57
58
59
60
5%
ANUAL
INFLACION
AÑO 9
101
2,426
103
104
105
106
107
108
INGRESOS -RENTA � 14’546,350
242,426
252,966
252,966
252,966
252,966
252,966
252,966
-3,000
GATOS TOTALES � 84’887,805 -3,000
-3,000
-3,000
-3,000
-3,000
63
109
110
111
112
113
114
115
252,966
252,966
252,966
252,966
252,966
252,966
263,506
263,506
263,506
263,506
-3,000
-3,000
-3,000
-3,000
-3,000
INGRESOS - RESCATE � 40’385,800
-3,000
62
-3,000
-3,000
-3,000
-3,000
-3,000
64
65
66
67
116
117
MARGEN UTILIDAD
118
119
AÑO 11 120
121
122
263,506
263,506
263,506
-3,000
-3,000
-3,000
57%
68
69
AÑO 6 DE RENTA
5%
ANUAL
AÑO 10
102
UTILIDAD NETA � 113’005,136 61
AÑO 5 DE RENTA
CION
000
$113,005,136 57%
VAN � 66’627 123
124
263,506
263,506
263,506
-3,000
-3,000
TIR 9% -3,000
FIN DE PROYECTO TOTAL MES 55
MES 56
FIN DE GERENCIA PROYECTO
MESES 67-79-91-103-115
INICIO DE RENTAS Y GASTO ADMISITRATIVO
70
MES 125 FIN DE RENTAS VENTA DE LOCALES
INFLACIONES ANUALES A LA RENTA DEL 5%
6 125
263,506 40,385,800 5%
OBRA AÑO 3 RENTA
GESTION
AÑO 1 DE RENTA INFLACION ANUAL
UAL
AÑO 7 78 39 50
79 40 51
21,345
80 41 52
231,886
0
231,886
0
81,949 64,096
-81,949 -64,096
118,011
-118,011
81 42 53
231,886
0
-81,949 -64,096
-81,949 -64,096
77,245 32,687 -8,696
-77,245 -32,687 -8,696
-32,687 -8,696
-8,696
-144,933 -32,196 -7,465 -252,419 -134,978 -180,672 -24,428
-144,933 -32,196 -7,465 -252,419 -134,978 -180,672 -24,428
-144,933 -32,196 -7,465 -252,419 -134,978 -180,672 -24,428 -538,264 -113,707
83 5544
231,886
0
144,933 32,196 -7,465 252,419 134,978 180,672 24,428
-113,707 -5,000
AÑO 4 82 54 43
0
-81,949 -64,096
-81,949 -64,096
-144,933 -32,196 -7,465
-144,933 -32,196 -7,465
-134,978 -180,672 -24,428
-134,978 -180,672
-113,707 -5,000
-96,067 -15,000 -150,902
176,936
-176,936
-8,000 -176,936
-8,000 -176,936
-28,724 -8,000 -176,936
-3,333
-3,333
-15,000 -75,451 -14,362 -176,936
INFLACION
GESTION ANUAL
AÑO 4 DE RENTA
87 5948
88 6049
89 6150
90 6251
91 6352
92 6453
93 6554
94 6655
231,886 147,564
231,886 168,644
231,886 200,265
231,886 210,805
231,886 210,805
242,426 210,805
242,426 210,805
242,426 210,805
242,426 210,805
AÑO 1 DE RENTA AÑO 2 DE RENTA INFLACION ANUAL
5% AÑO 5
86 5847
95 6756
AÑO 6
96 6857
AÑO 5 DE RENTA 5%
INFLACION INFLACION ANUAL
ANUAL
5%
98 7059
99 7160
100 7261
101 7362
AÑO 6 102 7463
103 7564
104 7665
105 7766
106 7867
AÑO 2 DE RENTA AÑO 3 RENTA INFLACION ANUAL
5%
AÑO 9 97 6958
107 7968
108 8069
AÑO 7 109 8170
AÑO 6 DE RENTA 5%
INFLACION INFLACION ANUAL
ANUAL
5%
111 8372
AÑO 8 112 8473
113 8574
114 8675
115 8776
116 8877
117 8978
118 9079
AÑO 3 RENTA AÑO 4 DE RENTA
5%
AÑO 10 110 8271
119 9180
AÑO AÑO 7 11 120 9281
121 9382
122 9483
123 9584
124 9685
242,426 221,345 105,403 242,426 221,345 126,483 242,426 221,345 147,564 242,426 221,345 168,644 242,426 221,345 200,265 242,426 221,345 210,805 242,426 221,345 210,805 242,426 221,345 210,805 252,966 221,345 210,805 252,966 221,345 210,805 252,966 221,345 210,805 252,966 221,345 221,345 252,966 231,886 221,345 252,966 231,886 221,345 252,966 231,886 221,345 252,966 231,886 221,345 252,966 231,886 221,345 252,966 231,886 221,345 252,966 231,886 221,345 252,966 231,886 221,345 263,506 231,886 221,345 263,506 231,886 221,345 263,506 231,886 221,345 263,506 231,886 231,886 263,506 242,426 231,886 263,506 242,426 231,886 263,506 242,426 231,886 263,506 242,426 231,886 263,506 242,426 231,886 263,506 242,426 231,886
125 9786
9887
99
242,426 263,506 231,886 40,385,800
242,426 231,886
242, 23
-3,000 -3,000
-3,0 -3
2,184,581
-81,949 -64,096
-81,949 -64,096
-43,351
-43,351
-32,196 -7,465
-7,465
-134,978
-56,853 -5,000 -48,034 -15,000 -75,451
-538,264 -56,853 -48,034
-14,362 -8,000 -176,936
-500
-176,936 -500 -2,500 -1,667 -3,333
-7,500 -3,333 -6,667
5% AÑO 8
85 5746
580,922 1,603,659 231,886 105,403 231,886 126,483
231,886 0
AÑO 5 84 5645
-3,333
-$57,500
-$57,500
-$7,600
-$7,600
-$7,600
-$91,198 -$57,500 0
0
0
0
0
0
-$57,500 -65,537
3,000
-3,000
-3,000
-3,000
-3,000
-3,000
-23,563 23,563
-23,563 -23,563
-23,563 -23,563
-23,563 -23,563
-23,563 -23,563
-23,563 -23,563
-3,000 -3,000 -23,563
-3,000 -3,000
########## -23,563 3,000 ############ -3,000 -23,563 ############ -3,000 -23,563 ############ -3,000 -31,163
-1,039,979 -3,000 -81,063
-3,000 -81,063 -967,434
-3,000 -3,000 -838,409
########## 18,345 -23,563 ############ 228,886 -23,563 ############ 228,886 -23,563 ############ 228,886 -31,163
228,886 -1,039,979 -81,063 228,886 -81,063 -967,434 228,886 102,403 1,346,171 228,886 123,483 ############ 228,886 144,564 -114,761 228,886 165,644 -31,163 228,886 197,265 -23,563 228,886 207,805 -23,563 228,886 207,805 -23,563 239,426 207,805 -23,563 239,426 207,805 -31,163 239,426 207,805 -81,063 239,426 207,805 -81,063 239,426 218,345 102,403 239,426 218,345 123,483 239,426 218,345 144,564 239,426 218,345 165,644 239,426 218,345 197,265 239,426 218,345 207,805 239,426 218,345 207,805 239,426 218,345 207,805 249,966 218,345 207,805 249,966 218,345 207,805 249,966 218,345 207,805 249,966 218,345 218,345 249,966 228,886 218,345 249,966 228,886 218,345 249,966 228,886 218,345 249,966 228,886 218,345 249,966 228,886 218,345 249,966 228,886 218,345 249,966 228,886 218,345 249,966 228,886 218,345 260,506 228,886 218,345 260,506 228,886 218,345 260,506 228,886 218,345 260,506 228,886 228,886 260,506 239,426 228,886 260,506 239,426 228,886 260,506 239,426 228,886 260,506 239,426 228,886 260,506 239,426 228,886 260,506 239,426 228,886 40,646,306 239,426 228,886
-23,563
-3,000 -3,000
-3,000 -3,000
-3,000 -3,000
-3,000 -3,000
-3,000 -3,000
-3,000 -3,000
-3,000 -3,000
-3,000 -3,000
-3,000 -3,000
-23,563
-23,563
-23,563
-23,563
-23,563
-23,563
-23,563
-23,563
-23,563
-3,000 ############ -3,000 -3,000 -3,000 -114,761
-3,000 -3,000 -31,163
-3,000 -3,000 -23,563
-3,000 -3,000 -23,563
-3,000 -3,000 -23,563
-3,000 -3,000 -23,563
-3,000 -3,000 -31,163
-3,000 -3,000 -81,063
-3,000 -3,000 -81,063
-3,000 -3,000 -3,000
-3,000 -3,000 -3,000
-3,000 -3,000 -3,000
-3,000 -3,000 -3,000
-3,000 -3,000 -3,000
-3,000 -3,000 -3,000
-3,000 -3,000 -3,000
-3,000 -3,000 -3,000
-3,000 -3,000 -3,000
-3,000 -3,000 -3,000
-3,000 -3,000 -3,000
-3,000 -3,000 -3,000
-3,000 -3,000 -3,000
-3,000 -3,000 -3,000
-3,000 -3,000 -3,000
-3,000 -3,000 -3,000
-3,000 -3,000 -3,000
-3,000 -3,000 -3,000
-3,000 -3,000 -3,000
-3,000 -3,000 -3,000
-3,000 -3,000 -3,000
-3,000 -3,000 -3,000
-3,000 -3,000 -3,000
-3,000 -3,000 -3,000
-3,000 -3,000 -3,000
-3,000 -3,000 -3,000
-3,000 -3,000 -3,000
-3,000 -3,000 -3,000
-3,000 -3,000 -3,000
-3,000 -3,000 -3,000
-3,000 -3,000 -3,000
-3,000 -3,000 -3,000
-3,000 -3,000 -3,000
-3,000 -3,000 -3,000
-3,000 -3,000 -3,000
-3,000 -3,000 -3,000
-3,000 -3,000 -3,000
-3,000 -3,000 -3,000
-3,000 -3,000 -3,000
-3,000 -3,000 -3,000
-3,000 -3,000 -3,000
-3,000 -3,000 -3,000
-3,000 -3,000 -3,000
-3,000 -3,000 -3,000
-3,000 -3,000 -3,000
-3,000 -3,000 -3,000
-3,000 -3,000 -3,000
-3,000 -3,000 -3,000
-3,000 -3,000 -3,000
-3,000 -3,000 -3,000
-3,000 -3,000 -3,000
-3,000 -3,000 -3,000
-3,000 -3,000 -3,000
-3,000 -3,000 -3,000
-3,000 -3,000 -3,000
-3,000 -3,000 -3,000
-3,000 -3,000 -3,000
-3,000 -3,000 -3,000
-3,000 -3,000 -3,000
-3,000 -3,000 -3,000
-3,000 -3,000 -3,000
-3,000 -3,000 -3,000
-3,000 -3,000
-3,0 -3
239,426 228,886
239,4 228
######## ######### ######## ### ########## ########## ############# ########## ########## ############# ########## ########## ############# ########## 48,859,386 ############ ########## ########## ########## ## ########### ########## ########## ## ########### ########## ########## ## ########### ########## ########## ## ########### ########## ########## ## ########### ########## ########## ## ########### ########## ########## ## ########### ########## ########## ## ########### ########## ########## ## ########### ########## ########## ## ########### ########## ########## ## ########### ########## ########## ## ########### ########## ########## ## ########### ########## ########## ## ########### ########## ########## ## ########### ########## ########## ## ########### ########## ########## ## ########### ########## ########## ## ########### ########## ########## ## ########### ########## ########## ## ########### ########## ########## ## ########### ########## ########## ## ########### ########## ########## ## ########### ########## ########## ## ########### ########## ########## ## ########### ########## ########## ## ########### ########## ########## ## ########### ########## ########## ## ########### ########## ########## ## ########### ########## ########## ## ########### ########## ########## ## ########### ########## ########## ## ########### ########## ########## ## ########### ########## ########## ## ########### ########## ########## ## ########### ########## ########## ## ########### ########## ########## ## ########### ########## ########## ## ########### ########## ########## ## ########### ########## ########## ## ########### ########## ########## ## ########### ########## ########## ## #104,212,810 ########## ########### # ########## ########### # ####### #####
70
N 7,343 125
263,506 40,385,800
-3,000
DURACION TOTAL DE VENTAS 40 MESES (BLOQUE)
DURACION TOTAL DE RENTAS 70 MESES (COMERCIO)
INGRESO MENSUAL TIPO: � 5’909,719 *solo venta de oficina y viviendas
DURACION TOTAL DE PROYECTO
INGRESO MENSUAL TIPO: � 210,805 + INFLACION VALOR DE RESCATE FUTURO � 40’385,800
125 MESES
Análisis Económico y Financiero
COMPARATIVO DE FLUJOS DE CAJA
ECONÓMICO + 173,306,461 USD - 85,877,037 USD 21
22
23
24
3%
0.83%
0.83%
26
27
28
UTILIDAD 25
26
0.83%
0.83%
0.83%
29
30
31
27
28
29
30
32
33
34
35
50% 31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
ION ANUAL 10%
VAN
S/73 179 074.81
12%
TIR
TERRENO
$28,707,199
ESTUDIOS ESPECÍFICOS
$1,500
PROYECTO
$2,163,610
LICENCIAS
$1,215,977
CONSTRUCCIÓN
$45,303,119
SERVICIOS PÚBLICOS
$36,000
CIERRE LEGAL
$221,398
VENTAS
$6,932,258
GASTOS DE GERENCIAMIENTO $1,295,975 -
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
OPTIMISTA +199,049,965 USD - 84,934,086 USD 36
37
38
41
42
43
57%
UTILIDAD
44
45
S/66 627 343.45
VAN
9%
TIR TERRENO
$28,707,199
ESTUDIOS ESPECÍFICOS
$1,500
PROYECTO
$2,163,610
LICENCIAS
$1,215,977
CONSTRUCCIÓN
$45,303,119
SERVICIOS PÚBLICOS
$36,000
CIERRE LEGAL
$221,398
VENTAS
$5,779,307
GASTOS ADMINISTRATIVOS
$210,000
GASTOS DE GERENCIAMIENTO $1,295,975 -
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Análisis Económico y Financiero
COMENTARIOS PERSONALES
La etapa de análisis económico y financiero busca establecer si la inversión del proyecto es rentable según los métodos de evaluación de inversiones. Y de esta manera identificar las inversiones más interesantes y jerarquizarlas. Finalmente con el flujo de caja se busca evaluar, en base a estimaciones y proyecciones, los ingresos y gastos del proyecto durante su tiempo de vida.
Gestión de Proyectos III
SUMILLA DEL CURSO Nombre del curso Gestión de Proyectos III
Sección 924
Nombre del Profesor Hernán Elguera Chumpitazi
I. SUMILLA La inversión inmobiliaria privada, es factor clave que enmarca el contexto generador de riqueza a través del planeamiento, diseño, producción y comercialización de bienes inmuebles. Estos procesos constructivos de creación de valor, deben ser comprendidos en su totalidad ya que son generadoras del proceso económico productivo. En este contexto, la asignatura plantea los criterios metodológicos y analíticos necesarios para la formulación y evaluación de un proyecto inmobiliario de inversión, aplicando los conocimientos adquiridos y vinculados con el mercado, localización, requerimiento de recursos, análisis de procesos, estudios de inversión, gerencia de fondos y la evaluación económica-financiera; considerando los niveles de rentabilidad, la administración de los recursos y el mercado financiero, donde se discuten los procedimientos constructivos y su impacto sobre la situación y decisiones económicas y financieras, con el apoyo de los sistemas informáticos, haciendo énfasis en el manejo eficiente de los recursos.
II. OBJETIVO GENERAL Aprender a integrar el espacio y la forma de su desarrollo arquitectónico con la economía del proyecto, para analizar el comportamiento económico del producto y su materialidad, dentro del desarrollo del mercado inmobiliario del momento y para el Nivel socio económico del proyecto.
III. OBJETIVOS ESPECÍFICOS 1. Comparar las principales características, los hábitos y expectativas de los compradores o usuarios potenciales de los productos que se ofrecen en los proyectos inmobiliarios y urbanos. 2. Analizar críticamente la labor proyectual, planificadora y gestora que incluya la satisfacción de las necesidades los usuarios de los productos que conforman los proyectos inmobiliarios y urbanos, incluyendo los conceptos de competitividad urbana y marketing de ciudades, para contribuir con el desarrollo sostenible de los centros de población. 3. Resolver problemas de evaluación económica y financiera de proyectos inmobiliarios de diferentes usos, para, junto con el estudio de mercado, poder tomar decisiones para la definición y evaluación de la viabilidad económica de proyectos inmobiliarios de diferentes tipos de uso. 4. Desarrollar la capacidad de argumentar sus ideas y el resultado de sus investigaciones, con solvencia y claridad, orientada al conocimiento adecuado de la industria de la construcción en su contexto actual.
NICOLE MORAN OVALLE ESTUDIANTE DE ARQUITECTURA
Estudiante del Décimo ciclo en la carrera de Arquitectura en la Universidad de Lima
ESTUDIOS U Universidad de Lima 2015-act. Carrera de Arquitectura Décimo Ciclo
C C.E.G.N.E. Santa Ana 2004-2014 Tercio Superior Secundaria
PROGRAMAS
DATOS PERSONALES
Adobe Illustrator Adobe InDesign Adobe Photoshop
Nombre: Nicole Moran Ovalle
Móvil: 961749556 Email: nicolemoranovalle@gmail.com PERFIL PROFESIONAL Aptitutes para innovar, trabajar en equipo y de igual manera poder asumir el rol de lider. Busco enfocar la arquitectura en la ayuda social, calidad de vida y en las sensaciones que puedo transmitir al usuario a través del diseño eficiente. Rápido aprendizaje, busco que el producto final sea el más optimo y refleje el resultado del equipo al que pertenezco. Interesada en la construcción y el urbanismo. IDIOMAS Inglés - Intermedio APTITUDES Comunicación Creatividad Trabajo en equipo Organización Puntualidad Rapidez PORTAFOLIO ONLINE https://nimovalle.wixsite.com/nimovalle https://issuu.com/nimovalle/docs/portafolio_nicole_moran
Intermedio
AutoCad
Avanzado
Lumion
Avanzado
Fecha de Nacimiento: 15/08/1998 D.N.I : 76300578
Intermedio Intermedio
Revit Sketchup
Intermedio-Avanzado Básico-Intermedio
EXPERIENCIA LABORAL E HABITARE ARQUITECTURA E INGENIERÍA S.A.C. Apoyé en un 40% en la rapidez y eficiencia de desarrollo de proyectos mediante Revit. Utilizandolo en el proceso de diseño, metrados, entregas finales y modelados para presentación a cliente y uso en campo. Asumí el cargo de supervisión de seguridad en obra, cumplimiento de protocolos, recepción de materiales, etc.
Ene 2020 - Jul 2020 Asistente de Residente de Obra
Feb 2019 - Dic 2019 Practicante Pre-Profesional
*Supervisión parcial en campo *Coordinación con proveedores y supervisión de recepción de materiales *Planimetría Asbuilt *Metrado para presupuesto y Asbuilt *Encargada de cumplimiento de Plan de prevención COVID19 / Plan de Seguridad / Charlas de seguridad diarias/ Relleno de Cuaderno de Obra y cuadros de AST *Desarrollo de Memoria de Arquitectura *Expediente Control de Calidad de Entrega de obra
*Desarrollo de Renders y Post producción / modelado BIM-Revit *Planimetría de Anteproyecto / Proyecto / Obra / INDECI *Contacto y coordinación con proveedores *Memorias Descriptivas y FUEs *Levantamientos *Desarrollo de Dosiers y Paneles *Seguimiento de Factibilidad de Servicios Pagos de expedientes en Municipalidad, DIRIS y Ugel *Desarrollo de especificaciones técnicas para Obra
Contactos de referencia: Arq. Samuel Povis Teléfono: +51 955 778 251
Arq. Boris Barriga Teléfono: +51 994 315 819
https://www.habitare-ai.com/
CONCURSOS C Participación Concurso Internacional “Lifeguard Tower” 2020 AG360
C 1er Lugar Concurso Nacional “Complejo Turístico de la Piscina de baños termales del Barrio de San Cristobal” 2019 CAP - Municipalidad de Huancavelica
C 1er Lugar Concurso Nacional “Pabellón Peruano en la Expo Dubai 2020” 2019 CAP - Marca Perú
C Participación Concurso Na “Ciudades EN-Visibles” 2018 MUTUO
UNIVERSIDAD DE LIMA Facultad de Ingeniería y Arquitectura
Carrera de Arquitectura - Área de Gestión de Proyectos 2021-2