thema bedrijfshuisvesting tekst gerrit tenkink fotografie Evert van de worp
Win-win-winsituatie met ESCo Eugène Korff
De markt wordt overspoeld met nieuwe energiebesparende producten en maatregelen. Maar wie volgt nu eigenlijk de prestaties van die energiebesparing en wie zorgt ervoor dat het optimale rendement eruit wordt gehaald? Een mogelijkheid is de Energy Service Company (ESCo). In Apeldoorn ging woningcorporatie De Goede Woning bij dok Zuid aan de slag met een zogenaamde ESCo-constructie. Dit met tot nu toe drie winnaars: de twee betrokken partijen en het milieu.
62
dri e st e d e n b u sin e ss | n u mm e r 5 | nov e mb e r 2 0 1 2
Energy Service Companies (ESCo’s) zijn bedrijven die de aanleg en het onderhoud en beheer van de (klimaat)installaties van gebouwen overnemen. Dat kan variëren van de aanleg van een koude-warmteopslag tot en met het opstellen (en uitvoeren) van een verlichtingsplan of het installeren van zonnepanelen. Een ESCo kan een zelfstandig bureau zijn, maar kan ook deel uitmaken van bijvoorbeeld een installatiebedrijf of een bouwaannemer. Hans Korbee is programma-adviseur bij Agentschap NL en derhalve vaak betrokken bij ESCo-constructies: “Een ESCo levert een gegarandeerde energiebesparing. Vooral dat woordje ‘gegarandeerd’ is van groot belang. Die garantie zit ‘m in het feit dat de ESCo zelf ook belang heeft bij de energiebesparing. Een deel van zijn ‘beloning’ wordt namelijk betaald uit de lagere energierekening van de klant. Zijn fee is dus rechtstreeks gekoppeld aan de bespaarde energie. Alles wordt daarbij vastgelegd in een prestatiecontract. Hoe meer de ESCo bespaart hoe beter het is voor de opdrachtgever, maar ook voor de ESCo zelf. Dat wederzijds belang zorgt ervoor dat beide partijen het optimale eruit willen halen”, zegt Korbee. “Uit onderzoek van TNO blijkt bijvoorbeeld dat bij 70 procent van de gebouwen de energievoorziening niet goed is ingeregeld.
Simpelweg omdat de installateur na het inregelen uit beeld verdwijnt. Die heeft geen direct belang meer bij optimale energiebesparing. Hij komt alleen voorrijden als er een probleem is of bij het jaarlijks onderhoud. Voor de eigenaar van het gebouw valt daar dus de nodige winst te behalen. De ESCo blijft namelijk de installatie monitoren voor het maximale rendement. Het kan zijn dat de opdrachtgever de installatie zelf betaalt, maar ook de ESCo kan dat doen. Hoe zo’n contract eruitziet, is natuurlijk een zaak van de betrokken partijen.”
Argwaan Toch blijkt er nog veel argwaan te zijn richting de ESCo’s. Korbee weet wel waar die argwaan vandaan komt: “We zijn in de bouw altijd gewend geweest om de bouwer te selecteren op de laagste prijs. Daar krijg je dan ook de bijbehorende kwaliteit bij. Die zorgt voor een bepaalde argwaan. Krijg ik wel het optimale voor de prijs die ik betaal? Bij een ESCo-constructie zoek je samen naar de beste prijs-kwaliteitverhouding, omdat je daar beiden belang bij hebt. Daarnaast ga je een langdurende samenwerking aan met de ESCo. Want alleen een langlopende samenwerking maakt voor de ESCo de investering rendabel. Bovendien laat je de ESCo jouw installaties inregelen en monitoren. Dat vertrouw je alleen iemand toe die er zelf ook rechtstreeks belang bij heeft.” Bij Woningcorporatie De Goede Woning in Apeldoorn hebben ze inmiddels ervaring met de ESCo-constructie. De corporatie heeft met het Veenendaalse ESCobureau INNAX duurzame energie een warmte-koudeopslag (warmtepompinstallatie, warmtepompboilers, mini-WKK’s en vloerverwarming) gerealiseerd in dok Zuid aan de 1e Wormenseweg in Apeldoorn. Dok Zuid omvat een appartementencomplex met 66 huur- en koopappartementen, een multifunctioneel centrum, een gezondheidscentrum en een school. “De installatie is door ons betaald, maar INNAX is verantwoordelijk voor het onderhoud en beheer”, zegt Eugène Korff, senior vastgoedadviseur bij De Goede Woning. “Technisch gezien hebben we misschien wel de expertise in huis, maar door regelgeving mag je als woningcorporatie, voor je sociale doelgroep, je niet be-
zighouden met energieleverende activiteiten. Je hebt dus een externe partij nodig. Bovendien weet je door de constructie dat INNAX er alle belang bij heeft om het beheer goed uit te voeren.” Voor De Goede Woning is het de eerste keer dat er volgens deze constructie wordt gewerkt, maar volgens Korff is het waarschijnlijk dat hij deze constructie vaker gaat toepassen.
Gemeenschappelijk belang Voor Franc Hoogstede, adjunct-directeur bij INNAX duurzame energie, is dok Zuid niet de eerste keer dat deze ESCo-constructie werd toegepast. Het bureau noemt zichzelf de Gebouwverduurzamer. “Wij adviseren, ontwerpen en exploiteren op gebied van energiebesparing. Maar daarbij zorgen we ook voor de realisatie. Wij maken gebruik van verschillende installateurs om de installatie aan te leggen en blijven daarna het hele systeem volgen voor het optimale rendement. Hierdoor kunnen we flexibel optreden. We ontzorgen de klant volledig. Inclusief de financiële afwikkeling richting de gebruikers van een gebouw. Wij hebben er alle belang bij dat dat goed gebeurt, want een deel van de energiebesparing is onze fee”, zegt Hoogstede. “Daarnaast verzorgen we ook de financieringsconstructie en misschien wel het belangrijkste: in het hele proces zijn wij ook risicodragend. Verloopt het hele proces niet optimaal, dan kost dat ons ook geld. Op deze manier kan de klant ervan op aan dat wij het optimale rendement eruit halen. Dat is voor alle partijen een geruststellende gedachte.” INNAX en De Goede Woning hebben een contract afgesloten voor vijf jaar. Daarna gaan de partijen de samenwerking evalueren en praten over de voortgang. Hoogstede: ”Normaal sluit je zo’n overeenkomst voor langere tijd af, omdat veel van ons werk aan de voorkant van het proces zit. In dit geval werd de installatie door De Goede Woning betaald, dus kun je werken met een korter contract. Wij maken altijd een ECSo-constructie op maat en de intentie is altijd om langer met elkaar samen te werken. In praktijk zie je dat dat goed gaat, simpelweg omdat je een gemeenschappelijk belang hebt.” �
dri e st e d e n b u sin e ss | n u mm e r 5 | nov e mb e r 2 0 1 2
63