www.vastgoedmarkt.nl
maart 2012 Vastgoedmarkt 79
WINKELS THEMA WINKELS / DUURZAAMHEID / AGENTSCHAP NL
Ook retailsector maakt steeds meer gebruik van energielabel
Duo+label brengt eigenaar en retailer dichter bij elkaar De witgoedsector liep voorop met een energielabel. Daarna veroverden toestellen met een groen A-label de markt. Vervolgens kregen auto’s een groen label. In de gebouwde omgeving loopt de kantorensector voorop met minimaal een C-label. Winkelvastgoed is complexer van aard door de split incentive tussen eigenaar en retailer. Volgens Agentschap NL zet de Duo+labelsystematiek deze markt in beweging.
Aanpak volgens Duo-labelsystematiek
Figuur 1
Duo = samenwerking vastgoedeigenaar - retailer gebouw
pre-use
winkels
1
2
4
3
Hans Korbee, Annemarie Weersink en Mariëlle Wieman in-use
In de retailsector krijgt duurzaamheid al geruime tijd veel aandacht. Tot nu toe ging het daarbij vooral om de herkomst van producten, arbeidsomstandigheden en het gebruik van water en pesticiden. Ook het energiegebruik door transport kreeg regelmatig aandacht. Het energiegebruik van winkelvastgoed is tot op heden onderbelicht gebleven. Ten onrechte, want van het totale energiegebruik in de gebouwde omgeving, zo’n 1.000 PJ per jaar, gaat maar liefst de helft naar utiliteitsgebouwen en daarbinnen voor 10,1 procent naar winkels. Om een indruk te geven; winkels gebruiken daarmee vier keer meer energie dan alle straatverlichting in Nederland.
Jaarlijks onderzoek Jaarlijks laat Agentschap NL onderzoek verrichten naar energiebesparing in utiliteitsgebouwen. Het onderzoek vindt plaats met medewerking van ruim 1.000 panelleden, verdeeld over kantoren, scholen, ziekenhuizen, zorginstellingen en winkels. In 2011 kende het onderzoek. 239 respondenten uit de winkelsector, meestal de eigenaar, directeur of filiaalchef. Tabel 1 geeft de antwoorden van de respondenten op de vraag: wat was de reden om energiebesparende maatregelen te nemen? Uit de antwoordpercentages blijkt dat de meeste respondenten verschillende redenen hebben opgegeven. De retailer heeft dus diverse motieven om energiebesparende maatregelen te treffen. Geld, MVO en het milieu zijn de duidelijke nummers 1, 2 en 3. Veel minder genoemd, maar in opkomst is het energielabel. In 77 procent van de gevallen was de respondent in het onderzoek ook degene die de energierekening betaalt. Energiebesparende maatregelen als het tijdig in- en uitschakelen van bijvoorbeeld verlichting, verwarming en ventilatie en het goed inregelen van installaties leveren geld op. De retailer beseft dit steeds meer. De hoge scores voor MVO en het milieu zijn opmerkelijk. Blijkbaar wordt bij retailers de druk van klanten en zakelijke contacten gevoeld. Of omgekeerd, wil de retailer niet een risico lopen op negatieve publiciteit. Het energiegebruik en de energiekosten van winkels tonen een grote spreiding. Volgens www.energiecijfers.nl verbruikt een supermarkt per vierkante meter gemiddeld vier
keer zoveel energie als een nonfoodwinkel. Tabel 2 toont de verdeling over de diverse energieposten. Ruimteverwarming en binnenverlichting zijn dominant. In de foodsector is dit productkoeling. Hier zijn dus grote besparingen te realiseren. Ook de energieprijzen, vooral die van elektriciteit, tonen een grote spreiding; in 2011 van minder dan 9 cent per kWh tot 16,3 cent per kWh. Daardoor variëren de kosten per vierkante meter van ruim 10 euro per vierkante meter per jaar voor een grote non-foodwinkel tot ruim 75 euro per vierkante meter voor een kleine supermarkt. Wellicht geen spectaculaire bedragen, maar rendabele energiebesparende maatregelen dragen wel degelijk bij aan de bedrijfswinst. Er zijn immers nog veel energiebesparende maatregelen, die op korte termijn zijn terug te verdienen. Het financieel voordeel van energiebesparing schuilt voor de retailer vooral in de lagere energiekosten.
Sanctionering Sinds 2008 is het energielabel voor gebouwen en woningen verplicht bij de verkoop of verhuur van een pand. Ook voor winkels. Toch zijn begin 2012 pas 1.900 winkels, samen slechts 1,9 miljoen vierkante meter en daarmee pas enkele procenten van het totale winkelvastgoed gelabeld. Dit is een groot verschil met de kantorensector, waar nu al ruim 30 procent van het totale oppervlakte is gelabeld. Op 16 december 2011, zijn laatste werkdag als minister van Binnenlandse Zaken, heeft Piet Hein Donner voorstellen naar de Tweede Kamer gestuurd om te gaan sanctioneren, als er geen energielabel is op het
Winkels gebruiken vier keer meer energie dan straatverlichting
transactiemoment. Naast de verplichte aanwezigheid van een energielabel bij transacties moet het energielabel vanaf een bepaalde winkelgrootte bovendien op een goed zichtbare plek worden getoond . Bij het labelen van winkels treedt het probleem op, dat de vastgoedeigenaar de winkel in veel gevallen casco verkoopt of verhuurd. De retailer zorgt zelf voor verlichting, verwarming en/of koeling en soms ook voor de winkelpui. Beide partijen dragen dus hun steentje bij aan de uiteindelijke energieprestatie én daarmee aan de waarde van het energielabel. Een energielabel van een winkel opleveren voordat de retailer in beeld is, levert daarom vaak en onterecht een te ongunstig beeld op vergeleken met de energieprestatie als het gebouw in gebruik is.
Bron: Agentschap NL
Redenen
2006
2008
2010
2011
Energie- of kostenbesparing
71%
77%
69%
82%
Maatschappelijk verantwoord ondernemen
43%
47%
42%
58%
Milieu
44%
51%
39%
55%
Arbobeleid of gezond binnenklimaat
38%
37%
26%
41%
Groot onderhoud, renovatie of verbouwing
32%
23%
24%
37%
Arbeidsproductiviteit verbeteren Voor subsidie op energiebesparing Energielabel Op verzoek van bestuur of hoofdkantoor Milieuvergunning MJA Overig
-
23%
16%
33%
20%
11%
8%
19% 14%
-
9%
6%
5%
7%
10%
11%
-
-
4%
10%
-
-
5%
10%
13%
14%
20%
10%
Bron: Agentschap NL
Energiegebruik food- en non-foodwinkels
Duo+label De winkelsector kan beter gebruik maken van de onlangs ontwikkelde Duo-labelsystematiek. Als eerste stap, zie figuur 1, wordt het gebouw of winkelcentrum opgedeeld in te verhuren winkels of units. Hiervoor wordt een ‘pre-use’ label bepaald. Voor alle energierelevante voorzieningen, die nog niet aanwezig zijn, worden daarbij de forfaitaire waarden uit ISSO 75 gebruikt. Dit zijn in de regel conservatieve waarden die leiden tot een minder gunstig label. Vervolgens geeft de retailer hierop zijn aanvulling: de voorzieningen, zoals hij/zij die werkelijk heeft aangebracht. In de meeste gevallen gaat het om verwarming, ventilatie, koeling en verlichting. Dit levert per winkel of unit een ‘in-use’ label op. Deze individuele in-use labels kunnen desgewenst worden geaggregeerd tot één label voor het gebouw of winkelcentrum. De systematiek geeft de bijdrage van beide partijen aan en is daarmee een goede basis voor onderling overleg. Doel hiervan is om de energiekwaliteit van de winkel of het winkelcentrum te verbeteren en daarmee een groener label en een lager energiegebruik te realiseren. Als extra, vandaar de ‘+’ achter Duo, biedt de systematiek de mogelijkheid om in plaats van standaardwaarden voor bijvoorbeeld openingstijden, vermogens van apparatuur en verlichting in onverwarmde zones en bijvoorbeeld energiegebruik van liften en roltrappen, de werkelijk optredende situatie in te vullen. Hiermee benadert
Tabel 1
Waarom energiebesparen in winkels?
Tabel 2
Food MJ/m2
Non-food MJ/m2
500
450
Ruimteverwarming Ruimte koeling
30
50
Diversen
71
56
Horeca
10
12
ICT
30
30
20
20
270
0
Pompen Productbereiding Productkoeling Transport Ventilatie
2.160
0
9
9
20
20
860
380
Verlichting buiten
65
30
Verlichting nood
7
7
4.052
1.064
Verlichting binnen
Totaal Bron: Meijer Energie & Milieumanagement
het berekende energiegebruik beter het werkelijk te verwachten energiegebruik. Het effect van energiebesparende maatregelen op de verlaging van het energiegebruik en de energiekosten kan dan realistischer worden ingeschat. In de periode februari tot en met mei 2012 wordt de Duo+labelsystematiek in de praktijk beproefd, met medewerking van het Platform Koplopers Duurzaamheid in Retail (Agentschap NL, DGBC, IVBN, NeVaP, NRW en Vastgoedmanagement Nederland) én een groot aantal marktpartijen. De resultaten worden gepresenteerd tijdens de vastgoedbeurs Provada van 5 tot en met 7 juni 2012.
senior adviseur bij DGMR Bouw, Mariëlle Wieman RAE is directeur van NeVaP (Nederlands Vastgoedexploitatie Platform). BRONNEN - Energiebesparingsmonitor gebouwde omgeving: U-bouw Resultaten van de negende meting (2011) Stratus in opdracht van Agentschap NL, januari 2012. - Meijer Energie & Milieumanagement 2008. In opdracht van Agentschap NL (voorheen SenterNovem). - Eichholtz, Piet M.A.; Kok, Nils en Quigley, John M. Doing Well by Doing Good: Green Office Buildings. American Economic Review, 2010a, 100(5). - Registratiesysteem voor energielabels van gebouwen beheer door Agentschap NL. - E. Prendergast, 2008. Bepaling aantal uti-
OVER DE AUTEURS
liteitsgebouwen in Nederland - Resultaten
Hans Korbee is programma adviseur bij
voor 2007. In opdracht van SenterNovem
Agentschap NL, Annemarie Weersink is
programma Kompas (heden Agentschap NL)