IRC N°572 - Numéro gratuit by Noovéo

Étude

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Spécial règlement de copropriété Fibre : les solutions techniques

Études : L’élaboration du règlement de copropriété, l’opposabilité aux tiers du règlement de copropriété et de ses modifications, l’adaptation du règlement de copropriété Informationsconvocations Rapides de la Copropriété n° 572 - octobre 2011 Parlement : VEFA, assurance immeuble, revenus fonciers,

572

Compte séparé, éco-prêts, plus-values Benoist Apparu prend position

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ISSN 0750-8042 - le numéro : 14 €

Syndic : réglementation en vue ?

Étude

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Page trois

Photo de Une : Immeuble de l’ancien journal «l’Illustration» au 13, rue Saint-Georges dans le 9ème arrondissement . Crédit : wikipedia- tangopaso Crédit photo : DR et fotolia sauf indication contraire

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Actualité des copropriétés

Page 4

• Supplique des géomètres-experts, coup de gueule de l’Unpi • Réforme des professions immobilières : prises de position • Entretien avec le secrétaire d’État en charge du logement : L’adaptation de l’eco-ptz aux syndicats : examen en cours • Mesures pour la rénovation des loges • A lire : la rémunération de l’agent immobilier • Prospective sectorielle : l’administration de biens à 2015

Actualité green copro

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• Taxe sur le rejet des eaux pluviales • Loi de finances 2012 : retour du cumul Eco-ptz et crédit d’impôt ?

Métropole, marché de l’immobilier

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Paris intra-muros : à la croisée des chemins

Études juridiques

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• L’élaboration du règlement de copropriété en dix questions • L’opposabilité aux tiers du règlement de copropriété • L’adaptation du règlement de copropriété (article 49 de la loi de 1965)

Réponses ministérielles

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Vefa et règlement de copropriété, assurance immeuble et individuelle, travaux d’amélioration et charges déductibles, convocation AG à l’étranger

Gestion et maintenance

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Fibre optique : mono ou multi-fibres ?, la mutualisation entre les opérateurs, définitions, convention de l’Arcep, position de l’Arc

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Société d’éditions “Les Informations Rapides de la Copropriété“ Société d’édition indépendante SAS au capital de 35 000 euros - RCS Lyon 524 427 135 28 rue Denfert Rochereau - 69700 Givors Téléphone : 04 72 49 79 11 - Télécopie : 04 72 49 76 69 www.informationsrapidesdelacopropriete.fr Président : Yves Stervinou Administration et comptabilité : Jean-Christophe Chabert compta@infos-copro.fr Commission paritaire 1212 T 79413 - Dépôt légal : À parution N° ISSN : 0750-8042 Toute reproduction même partielle est interdite, sauf accord préalable de la revue ”Les Informations Rapides de la Copropriété“.

Jean-Marc Roux - Rédacteur en chef La protection du contractant dit «faible» est assurée en grande partie par les dispositions du Code de la consommation. Les contrats de consommation ont ainsi vu leur régime juridique quelque peu modifié par la loi n° 2005-67 du 28 janvier 2005 (loi Chatel). Ce texte instaure l’obligation pour un professionnel d’informer le consommateur par écrit de la possibilité de ne pas reconduire le contrat qu’il a conclu avec une clause de reconduction tacite (C. conso, art. L. 136-1, al. 1er). Si les copropriétaires eux-mêmes sont directement concernés par ces dispositions, la question se posait à propos des syndicats de copropriétaires qui ont pour but la conservation de l’immeuble et l’administration des parties communes. Par un arrêt en date du 23 juin 2011 rendu par la première chambre de la Cour de cassation, les personnes morales ne sont pas exclues de la catégorie des nonprofessionnels susceptibles d’invoquer les règles protectrices. On ne peut que se réjouir de la position adoptée par la haute juridiction, le syndicat trouvant par là un moyen de lutter efficacement contre les abus de certains prestataires de services qui ont parfois tendance à manquer de transparence envers leurs clients dans l’exécution de leurs conventions. ●

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Fondateurs Jean Cabanac (†)- Constantin Michalopoulos, Professeur honoraire à la Faculté de Droit de l’Université de Paris-Nord Directeur de la publication Yves Stervinou, yves.stervinou@infos-copro.fr Rédacteur en chef Jean-Marc Roux, jean-marc.roux@infos-copro.fr, Maître de conférences à la Faculté de Droit d’Aix-Marseille, Consultant auprès du GIE Strathémis Rédaction Paul Turenne, redac@infos-copro.fr - Catherine Blanc-Tardy Youenn Saint-Thégonnec Les auteurs Florence Bayard-Jammes, professeur permanent ESC Toulouse, Sylvie Bouchet, notaire, Pascale Burdy-Clément, avocat au barreau de Lyon, Pierre Capoulade, conseiller honoraire à la Cour de cassation, Alain Duflot, avocat au barreau de Lyon, Guilhem Gil, maître de conférences à l'université P.Cézanne Centre P. Kayser, Albert Granier, avocat au barreau de Paris, Didier Guevel, professeur de droit et des sciences criminelles à l’Université Paris XIII, membre de l’IRDA, Régis Hallard, avocat au barreau de Paris, Christian Huglo, avocat au barreau de Paris, Jean-Marc Le Masson, avocat au barreau de Nantes, directeur national adjoint de l’ICH, Marie-Pierre Maître, docteur en droit, SCP Huglo-Lepage, Constantin Michalopoulos, professeur honoraire à la Faculté de Droit de l’Université de ParisNord, Bertrand Raclet, avocat au barreau de Paris, Marie-Françoise Ritschy, avocat au barreau de Paris, Jean-Marc Roux, Maître de conférences à la Faculté de Droit d’Aix-Marseille, Consultant auprès du GIE Strathémis, Marie-Christine Ruffet, avocat au barreau de Lyon, professeur à l’ICH, André Valdès, conseiller honoraire à la Cour de cassation, Guy Vigneron, ancien adjoint au directeur juridique de la SNCF, Natalia Yankelevich, avocat au barreau de Paris. Abonnement Formule Premium (papier + web), 1 an : 105 € TTC Formule Premium (papier + web), 2 ans : 158 € TTC Vente au numéro = 14 € - abo@infos-copro.fr Publicité - Partenariat Yves Stervinou 04 72 49 79 11 – pub@infos-copro.fr Studio graphique - Exécution PAO K.zen - 04 72 19 87 82 - info@k-zen.com Imprimerie Imprimerie Chirat - 744 rue Ste Colombe - 42540 St-Just-la-Pendue

Le syndicat des copropriétaires et la loi Chatel

Fibre optique

Pratique de la copropriété

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Les solutions de contrôle d’accès

Point de droit

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Fiscalité : Les revenus fonciers

Questions / Réponses

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Indices

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Informations Rapides de la Copropriété n° 572 - octobre 2011

Actualités v Agenda 32e rencontres notariales Jeudi 20 octobre, simultanément dans toute la France Les notaires vous accueillent dans plus d’une centaine de villes et à Paris pour une soirée consacrée au ”Parcours immobilier : de la location à l’acquisition”. Comment financer son projet ? Comment évaluer son bien ? Comment éviter les chausse-trappes de la location ou de l’acquisition ? Comment acheter et financer à deux ? Consultations gratuites et anonymes. Jeudi 20 octobre de 17h à 21h. A Paris, à l’École du notariat 10, rue Traversière Paris 12 e. Pour connaître les lieux en province ou accéder au tchat (mêmes heures): www.notaires.fr Alexandra Pain 01 44 90 30 89, alexandra.pain.csn@notaires.fr

Entrée gratuite. Halle Martenot, place des Lices, le mercredi 26 octobre de 16h 30 à 20h et le jeudi 27 de 11h à 18h. Anne-Sophie Pinon, aspinon@ communiques.fr, 09 99 79 89 52.

Entrée gratuite, salon et conférences. Acropolis, le vendredi 18 novembre de 10h à 19h, samedi 19 novembre de 10h à 18h. www.solucop.com. 04 93 00 40 88.

Les rencontres de la copropriété, jeudi 3 et vendredi 4 novembre, à Tours

v Le chiffre

Organisées par Citya, cette édition se tiendra au centre international de congrès de Tours Vinci. Thème de l’édition : la valorisation et la c o n s e r va t i o n d u p a t r i m o i n e e n copropriété. w w w. re n c o n t re s c o p ro . c o m Contact : 02 47 75 31 31.

Solutions copropriété, vendredi 18 et samedi 19 novembre, à Nice

Les métiers d’agents immobiliers, administrateurs de biens et syndics de copropriété représentent 170 000 personnes. Les 48 000 entreprises du secteur réalisent un chiffre d’affaires annuel de 18 milliards d’euros avec l’administration de 7 millions de lots en copropriété, la gérance de 2 millions de biens et un peu plus de 400.000 transactions de logements anciens. Chiffres issus des états généraux des professions immobilières organisés par la Fnaim et l’Unis.

v Fiscalité Taxation accrue sur les plus-values immobilières

Congrès de l’Unis, jeudi 20 et vendredi 21 octobre, à Angers Ce troisième congrès des professionnels de l’Unis aura lieu au Palais des congrès d’Angers. www.unis-immo.fr

Le Cosyad, mercredi 26 et jeudi 27 octobre, à Rennes

Catherine Vaillant directrice du salon - Crédit Quentin Vuillerez Solutions copropriété organise la 16éme édition du salon de Nice. Au programme de ce salon et des conférences : maîtrise des charges, entretien et rénovation, innovation et confort, habitat durable.

Organisé par l’Unis Bretagne, ce rendezvous des professionnels de la copropriété connaît sa huitième édition. Conférences sur la sécurité, l’isolation, les contrats e t les travaux de chaufferie, la modernisation des ascenseurs, …

v Ils ont dit «Accueillez-nous au sein de la Commission relative à la copropriété, la commission sera plus forte et ses recommandations plus pertinentes».

Telle est la supplique adressée par le président des géomètres-experts, François Mazuyer, au ministre de la Justice. La Commission dont les recommandations sont utiles à l’application des textes de lois, est pluridisciplinaire et réunit plusieurs acteurs de la copropriété … mais pas les géomètres.

François Mazuyer. Crédit : DR 4

170 000

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L’Assemblée a adopté, le 7 septembre dernier, la mesure du plan de rigueur gouvernemental exonérant de taxation les plus-values sur les biens immobiliers, hors résidence principale, après trente ans de détention du bien, au lieu de quinze ans jusqu’alors. Initialement, le plan de rigueur prévoyait la suppression pure et simple des abattements sur ces plus-values. Le compromis trouvé met finalement en place un système d’abattements progressifs. Désormais, ce seront ainsi 2 % pour chaque année entre cinq et quinze ans de détention, 4 % pour chaque année au-delà de dix-sept ans et 8 % au-delà de vingtquatre ans, jusqu’à trente ans. Cette mesure entrera en vigueur le 1er février 2012.

Coup de gueule de l’Unpi L’Union nationale des propriétaires immobiliers lance une campagne “Ils décident, vous votez“ contre la taxation des plus-values immobilières. «La réforme de l’imposition sur les plus-values va avoir des conséquences plus graves que celles imaginées par le gouvernement». «Décourager les particuliers qui investissent dans l’immobilier est un pari risqué ; ils sont quasiment les seuls à investir, les investisseurs institutionnels (assurances sociétés immobilières) s’étant retirés du marché résidentiel». «La chute prévisible des transactions diminuera les recettes de l’État (plus-values) et des collectivités locales (droits d’enregistrement)».

Actualités

Informations Rapides de la Copropriété n° 572 - octobre 2011

Actualités v 3 questions à Benoist Apparu

Eco-prêt à taux zéro, compte séparé, plus-values : Benoist Apparu prend position

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Alors que la publication des décrets de la loi Grenelle II se fait toujours attendre, quid des dispositions, en copropriété, susceptibles de modifier le droit de la propriété, telles que l’obligation de moderniser les ouvrants par exemple en cas de rénovation thermique globale ? En concertation avec les professionnels du secteur, le gouvernement travaille actuellement à la mise en place des différents décrets d’application de la loi Grenelle II, que vous évoquez, relatifs aux travaux d’économie d’énergie et de rénovation Benoist Apparu, secrétaire d’État en charge du logement thermique au sein des copropriétés. Parallèlement, différentes mesures ont été adoptées afin d’adapter certains outils aux enjeux des copropriétés. C’est notamment le cas de l’Eco-Prêt à Taux Zéro, qui, distribué de façon individuelle, ne parait pas ajusté à la copropriété. C’est pourquoi il semble important de rendre plus efficace cet outil financier en permettant également aux syndicats de copropriétaires d’en bénéficier directement pour une action plus globale. Dans quelle mesure le gouvernement est-il prêt à exploiter les possibilités de surélévation des immeubles parisiens* pour augmenter les surfaces habitables et ainsi lutter contre la crise du logement ? La surélévation des immeubles fait partie des pistes que nous explorons pour améliorer la production de logements dans les territoires en déficit. Mais cela suppose un vrai travail de simplification et d’assouplissement des règles d’urbanismes existantes. Dans ce cadre, nous réfléchissons à des mesures qui permettraient de déroger plus facilement à des règles d’urbanismes parfois trop contraignantes, afin de pouvoir mieux exploiter le foncier existant ; c’est d’ailleurs l’objet de la réforme de l’urbanisme lancé en juin 2010. Notre priorité est de lutter contre l’étalement urbain, et de favoriser la densification. Dans ce contexte, la surélévation des bâtiments fait partie des solutions envisagée mais elle n’est pas la seule : densifier les zones pavillonnaires, transformer les bureaux en logements, aménager les berges, autant de pistes à explorer ! Aujourd’hui, le potentiel urbain à exploiter est immense, ce nouveau foncier nous permettrait de résorber de façon considérable le manque de logement dans Paris et sa région. Ne craignez-vous pas que la réforme de la fiscalité des plus-values immobilières - bien que légèrement allégée depuis la proposition initiale du gouvernement - pénalise le secteur immobilier, en pesant notamment sur les investisseurs ? Allez-vous, «en contrepartie», temporiser sur la mise en œuvre des comptes séparés obligatoires pour les syndics ? Dans le contexte économique actuel, tous les secteurs doivent faire des efforts, y compris celui du logement. J’ai conscience que la réforme de la fiscalité des plus-values immobilières a pu susciter de vives réactions, et c’est normal, chacun défend sa niche fiscale. Cependant, il ne me semble pas anormal de taxer une partie de la différence entre le prix de vente et le prix d’achat. Le gouvernement est resté ouvert aux différentes demandes qui lui ont été faites puisque, initialement, le projet prévoyait une date d’effet au 24 août et elles ont été décalées au 1er février 2012. Concernant les syndics, le gouvernement reste attaché à l’objectif de sécurisation financière des copropriétés, à travers des comptes séparés ou à travers des sous-comptes. Les réflexions se poursuivent sur le sujet, en lien avec les représentants des professions immobilières. propos recueillis par Paul Turenne * Deux millions de m2 de toits et terrasses d’immeubles construits dans Paris intra-muros avant 1970 seraient exploitables dans le respect des normes urbanistiques. (Inf. Rap. Copr. n°570)

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v Contrats de syndics Un examen à la loupe Le rapport d’activité de la Commission des clauses abusives pour l’année 2010 (séance du 12 mai 2011) mentionne que, sur saisine du ministre chargé de la consommation, sont en cours d’examen les contrats de baux meublés destinés aux étudiants ainsi que les contrats proposés par les syndics de copropriété. Rappelons que la Commission, autorité administrative indépendante, recherche dans les contrats habituellement proposés par les professionnels aux nonprofessionnels (ou consommateurs) les clauses qui ont pour objet ou pour effet de créer au détriment des seconds un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat (C. conso, art. L. 132-1, al. 1er). BOCCRF 20 juin 2011 Le 24 janvier 1996, la Commission avait déjà émis une recommandation demandant aux syndics d’éliminer de l e u r s c o n t ra t s p l u s i e u r s c l a u s e s reconnues abusives. En savoir plus : www.clauses-abusives.fr

v Réforme des professions

immobilières Les états généraux de l’immobilier Alors que le législateur attend le projet de loi élaborée conjointement par les ministères de la Justice et du logement, les professionnels publient leur Livre blanc à la suite de leurs états généraux. Les deux principales organisations professionnelles du secteur immobilier, la FNAIM et l’UNIS, ont donc rendu public leur Livre blanc contenant leurs propos itions : renforcement des compétences professionnelles requises dans le cadre de la pratique des métiers de l’immobilier ; entrée en vigueur d’un Code de déontologie ; introduction d’une commission nationale de discipline présidée par un magistrat indépendant ; mise en place de commissions régionales de conciliation en cas de litiges ; renforcement de la protection des consommateurs et la préservation de l’équilibre économique des entreprises ; création d’un Conseil national des professions immobilières. (Cf n° 570). «Ces mesures ont pour objectif d’assurer l’avenir de nos métiers, en établissant un standard élevé de qualité de service et en servant la transparence pour restaurer la confiance des consommateurs», explique René Pallincourt, président de la FNAIM.

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La signature des projets sûrs Informations Rapides de la Copropriété n° 572 - octobre 2011 7

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Actualités v Réforme des professions

immobilières (suite) Compte bancaire séparé obligatoire ? De “consommateur“, il en est justement question du côté de l’Association des responsables de copropriété (Arc), l a p l u s g ra n d e a s s o c i a t i o n d e s copropriétaires, où la contrainte prend le pas sur l’auto-régulation souhaitée par les professionnels. Benoist Apparu a déclaré à l’AFP «qu’il étudierait les propositions de la Fnaim et de l’Unis mais, vu l’encombrement du calendrier parlementaire, qu’il privilégiait plutôt l’introduction de nouvelles

mesures «dans un véhicule législatif» plutôt qu’une loi spécifique». Aussi Bruno Dhont, directeur de l’Arc croit savoir, dans le Particulier «que le projet de loi sur la protection des consommateurs a de fortes chances de contenir un article interdisant au syndic de faire voter par les copropriétaires une dispense à l’ouverture d’un compte bancaire séparé» sans dérogation possible.

v Gardiens d’immeubles Mesures pour rénover les loges Dans une récente réponse à un parlementaire, le secrétaire d’État au

v Droit comparé La copropriété au Québec et les fonds de réserve.

logement a précisé les mesures engagées pour aider les gardiens à rénover leur loge. «Sous réserve que les travaux conduisent à des économies d’énergie, ceux qui rénovent leur loge pourront bénéficier de l’éco-prêt à taux zéro (EcoPTZ) et des aides de l’Agence nationale de l’habitat (ANAH). Il existe différentes aides de l’ANAH pour les gardiens d’immeubles du parc privé. Si l’appartement du gardien de la copropriété est une partie commune, alors plusieurs cas o u p o s s i b i l i t é s s’ o f f r e n t : s i l a copropriété est en difficulté dans le cadre d’une opération programmée d’amélioration de l’habitat dans une copropriété (OPAH copro) ou sous un plan de sauvegarde, ou si l’appartement du gardien est insalubre ou indigne, il y a possibilité d’aide du syndicat. En outre, si la copropriété décide de faire des travaux, alors il y a possibilité d’aide aux propriétaires occupants (PO) et aux propriétaires bailleurs (PB), en fonction de la dégradation, de la quote-part de travaux sur parties communes à financer et des conditions d’occupation pour les PO et PB bénéficiaires, sous réserve du calcul des ressources pour les PO. Enfin, si le gardien est locataire (et non simple occupant au titre du contrat de travail d’un logement et s’il est handicapé ou une personne de son ménage) ou si le logement est indécent, il peut également bénéficier d’aides dans le cadre de travaux d’amélioration de son habitat.» JO du 09/08/2011 page : 8652

v Logement social Favoriser la rotation [de gche à dte] Gilles, Rouzet conseiller à la Cour de cassation, Pierre Capoulade, président de la Commission relative à la Copropriété et Christine Gagnon, notaire à Montréal. Crédit : «Ordre Géomètres-experts/C.Rouaix» A l’initiative de l’Institut des études juridiques, de l’urbanisme, de la construction et de l’environnement (IEJUC) ainsi que de l’Ordre régional des géomètres-experts, l’université de Toulouse 1 a accueilli les 7 et 8 septembre dernier un colloque inédit, en vue de comparer la “copropriété“ en France et la “copropriété divise“ au Québec. Les intervenants juristes et universitaires français ont examiné avec intérêt certaines pratiques québécoises comme la mise en place outre-atlantique des «fonds de réserve» obligatoires (à hauteur de 5 % du budget annuel sans reversement possible aux copropriétaires) destinés à faire face aux futurs travaux de rénovation lourde. Les participants se sont également intéressés à une pratique de plus en plus utilisée, la division en volumes (en France) ou la propriété superficiaire (au Québec), notamment pour les opérations immobilières complexes. Codifiée au Québec, elle est née en France de la seule pratique des professionnels avec le risque juridique d’être requalifiée en simple copropriété si le montage n’est pas judicieusement effectué, en fonction notamment de la finalité de l’opération.

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Le Centre d’analyse stratégique, institution placée auprès du Premier ministre, vient de publier une note en vue d’apporter des réponses à l’insuffisance de production de logements, à l’inadéquation de l’offre et de la demande, ou encore, à la mobilité résidentielle, qui progresse dans le locatif privé et diminue dans le locatif social, avec un taux de rotation annuelle respectivement de 18 % et de 9 %. Son évoqués : le mécanisme du surloyer, en particulier dans les zones de marché tendu, l’indexation des loyers sur les revenus du ménage, la priorité donnée aux mutations internes dans l’attribution des logements sociaux. Le Centre d’analyse préconise de rendre le système d’attribution plus transparent. Affaire à suivre.

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Actualités v Tendance La colocation séduit les 40 ans et plus Crise oblige, la colocation rencontre un succès non démenti et les sites Internet qui lui sont consacrés fleurissent de toute part. A l’image du site www.partagesenior.net, qui propose de mettre en relation les personnes âgées de 40 ans et plus, d’un même niveau socioculturel et désireuses de vivre en colocation. Leurs motivations ? Occuper un logement plus grand avec des personnes qui respectent l’espace commun ; rompre avec la solitude ou la routine en partageant son toit avec quelqu’un de sa génération ; retrouver les plaisirs de la convivialité, tout en conservant son espace personnel ; enfin, réduire sensiblement son budget logement afin de pouvoir consacrer cette économie à d’autres postes. A signaler : la consultation et la dépose des annonces sont entièrement gratuites.

v A lire La rémunération de l’agent immobilier Pe u d’ a c t iv i t é s p r o f e s s i o n n e l l e s perçoivent leur rémunération dans un cadre légal et règlementaire aussi

contraignant et aussi largement conditionné au respect de nombreuses obligations formelles. L’auteur, docteur en droit, examine en premier lieu les conditions de la commission à savoir l’existence d’un mandat (son formalisme et la détermination des honoraires) ; la réalisation de l’opération (l’acte écrit unique, la réalisation effective et la perception des commissions). Puis il étudie «les infortunes de la commission» : la remise en cause de la créance (inefficacité de l’entremise, la faute des parties) et plus simplement la remise en cause de l’opération par l’anéantissement de la convention ou par l’exercice d’un droit de préemption. De Camille Beddeleem, Edition Edilaix, Collection Point de droit, 130 pages, 29 € TTC

les conditions d’application de la TVA sur marge ou les régimes d’allègement de droits de mutation. Alliant théorie et pratique, l’ouvrage présente, après l’exposé des principes généraux et un tableau de synthèse, les modalités d’application des règles par types d’opérations ou d’activités. Avec des dossiers thématiques sur la constructionvente, l’achat revente, la gestion de l’immobilier des entreprises, l’aménagement de terrain et lotissement, le bail à construction… Cet ouvrage s’adresse ainsi aux acteurs de l’immobilier, notaires, avocats fiscalistes ou spécialisés en immobilier, experts comptables, CGP, comptables ou fiscalistes d’entreprise. Editions Francis Lefebvre, 320 pages, 86 € TTC

La TVA immobilière après la réforme

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La deuxième édition du dossier pratique «La TVA immobilière après la réforme» vient de paraitre. L’occasion de faire le point un an après sa mise en application. Cette nouvelle édition, enrichie de commentaires de l’administration fiscale, fournit un exposé complet du nouveau régime et répond à de nombreuses questions, notamment sur

v Développement structurant Réseau de transports publics du Grand Paris Le décret n° 2011-1011 publié au Journal officiel le 26 août 2011approuve le schéma d’ensemble de transports publics du Grand Paris. Selon le ministre de la Ville, Maurice Leroy, c’est une «étape pour le lancement des travaux du Grand Paris Express, et pour l’élaboration des contrats de développement territorial (CDT) Ces CDT devront être mis à l’enquête publique dans 18 mois».

Ce guide rédigé par Maud Velter, diplômée notaire spécialisée dans la location meublée et Fabrice Petit, du groupe immobilier Lodgis.com (location meublée temporaire) apporte des réponses sur la façon de choisir le bien à louer, son aménagement, le type de contrat à rédiger, ou bien encore la fiscalité applicable. Cette dernière est particulièrement douce puisque cette activité est imposée dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux et non dans celles des revenus fonciers, sachant que si les revenus tirés de la location sont inférieurs à 32 600 euros par an, le propriétaire peut bénéficier automatiquement d’un abattement forfaitaire de 50 %… De Maud Velter et de Fabrice Petit, Edition Maxima Laurent du Mesnil, 213 pages, 19,50 € TTC

v Avis à nos abonnés Les IRC sur le net

Crédit : Société du Grand Paris

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Votre mensuel est maintenant accessible sur le net. Sur www.informationsrapidesdelacopropriete.fr, vous pouvez consulter les archives de la revue éponyme sur une période deux ans : jurisprudence, commentaires d’arrêt, études juridiques, courrier des lecteurs, … La consultation des ressources de ce site, doté d’un moteur de recherches, est réservée à nos abonnés. Pour accéder au site, vous devez vous identifier avec votre numéro d’abonné (figure sur la facture et sur le film plastique d’emballage de la revue) et donner l’adresse mel où sera expédié le mot de passe pour votre session de consultation.

Actualités

Informations Rapides de la Copropriété n° 572 - octobre 2011

Actualités v Études sectorielles Perspectives dans l’administration de biens Xerfi, cabinet d‘études économiques réputé, vient de publier une analyse sectorielle sur les administrateurs de biens à l’horizon de 2015. Premier constat : les banques quittent progressivement le secteur au profit du private equity. Et de citer les grandes manœuvres du secteur : rachat de Foncia par les fonds Bridgepoint/Eurazeo, cession d’Urbania-Adyal au fonds IPE, …. Après le constat, le pronostic des analystes : «l’arrivée des fonds chez les leaders se traduira irrémédiablement par un basculement vers une logique purement financière. De plus, la stratégie des firmes de private equity reposant généralement sur une plus value à l’horizon 4-5 ans, les grands groupes détenus par ce type d’acteurs, à savoir Foncia et UrbaniaAdyal ser ont très pr obablement revendus à moyen terme. Parallèlement, d’importantes interrogations subsistent quant au sort de Nexity-Lamy, toujours à la recherche de cash». «Les groupes indépendants seront également au centre des convoitises dans la mesure où leurs fondateurs respectifs approchent l’âge de

CONFERENCES : Le programme détaillé dans

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la retraite.» Comme en témoigne l’analyse financière réalisée par Xerfi-Precepta sur un panel représentatif d’opérateurs, le taux de marge opérationnelle et le taux de résultat net se sont établis respectivement à 10% et 8% en 2010 avec une rentabilité des capitaux employés de l’ordre de 9. «Mais si les marges devraient légèrement progresser d’ici 2012 sous l’effet d’une conjoncture plus favorable, les niveaux de rentabilité seront eux bien moins élevés qu’au cours de la période 2004-2008.» Mieux rationaliser l’activité de syndic Aussi, le cabinet Xerfi préconise aux administrateurs de biens de revenir aux fondamentaux de l’activité «à savoir la gestion de copropriété et la gérance locative. Ces activités dégagent en outre des revenus récurrents, ce qui dans les périodes actuelles de forte instabilité conjoncturelle, vaut de l’or.» Outre de conforter ses positions dans la gérance locative, le conseil de Xerfi est de rationaliser le métier de syndic. «La gestion de copropriété demeure l’activité la moins profitable dans le secteur. Mais plusieurs leviers existent pour accroître son niveau de performance financière. Tout d’abord, l’industrialisation des

process en back office et la mutualisation des coûts (systèmes d’information, juridique, quittancement, formation, etc.) sont absolument impératives. Ensuite, la poursuite de l’augmentation des honoraires de syndic apparaît à moyen terme incontournable, les prestations de syndic n’étant toujours pas vendues à leur coût réel. Mais cette hausse devra être progressive et surtout légitimée par une qualité de service irréprochable, pour être acceptée par les copropriétaires». Dernier conseil aux professionnels : «redresser une image en berne, rendre le métier plus attractif, améliorer la formation interne et initiale pour permettre la montée en gamme tant attendue.» Xerfi dresse enfin une typologie des acteurs du marché pour préciser ses recommandations. «Trois grands ensembles ressortent : les ténors financiarisés (Foncia, Nexity-Lamy, Urbania-Adyal) ; les groupes partiellement ou totalement indépendants (Citya, Sergic, Oralia, Loiselet, etc.) ; enfin, les non spécialistes de l’administration de biens (Procivis Immobilier, Tagerim, Century 21, Orpi, Akerys, etc.) bien qu’acteurs de premier plan.» www.xerfi.fr

Actualités

Informations Rapides de la Copropriété n° 572 - octobre 2011

Actualités green copro v Agenda

v Décret Grenelle 2

Colloque annuel de la CNEC, jeudi 8 décembre, à Paris,

Taxe eaux pluviales urbaines Le décret n° 2011-815 du 6 juillet 2011, inséré dans le Code des collectivités territoriales, institue une taxe facultative pour la gestion des eaux pluviales urbaines au profit des communes qui, si elles le souhaitent, devront prendre une délibération en ce sens. Le décret concerne notamment les propriétaires privés de terrains et voiries situés dans une zone urbaine ou à urbaniser. Le décret, issu de la loi n° 2010-788 du 12 juillet 2010, précise l’assiette de la taxe, définit les modalités de calcul des abattements et les modalités pratiques de cette taxe. «Art. R. 2333-143. – (…) la commune adresse, au plus tard le 1er mars de l’année d’imposition, aux propriétaires assujettis à la taxe un formulaire de déclaration pré-rempli leur indiquant la référence cadastrale (…) servant à l’assiette de la taxe . Ce formulaire est accompagné de la copie de la délibération [de la commune]. Les propriétaires disposent de deux mois (…) pour présenter leurs observations [notamment sur les] caractéristiques techniques des dispositifs évitant ou limitant les rejets d’eaux pluviales».

Cumul Eco-Ptz et crédit d’impôt ? Selon les Echos, le projet de loi de finances 2012 en cours d’examen par

Cette mesure «va dans le sens de la progressivité de l’aide en fonction du niveau de performance des travaux»

Déclaration de Philippe Pelletier, président du Plan Bâtiment Grenelle au Moniteur au sujet de la loi de finances 2012 et du projet de relèvement possible jusqu’à 50% du crédit d’impôt pour les rénovations lourdes.

Philippe Pelletier Crédit : Guillaume Hecht

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Gel des tarifs gaz

v Fiscalité 2012

v Ils ont dit

v Gaz

Crédit : DR

La Chambre nationale des experts en copropriété présidée par Jean-Marc Le Masson, tient son colloque annuel sur le thème du Grenelle 2 : “Adaptation du statut de la copropriété aux enjeux environnementaux“. Au programme de la journée : conférences le matin introduites avec une présentation juridique et une mise en perspective des enjeux du Grenelle par Philippe Pelletier, avocat, président du comité stratégique du “Plan bâtiment Grenelle“. Puis se succèderont Xavier Couton, avocat, sur la “complexité du Grenelle dans les PLU“, Bertrand Mours, président d’une fédération régionale des promoteurs-constructeurs sur “la vision de l’immeuble de demain“, Loïc Cantin de la Fnaim sur la réalité du terrain par rapport à l’ambition du Grenelle. Enfin le directeur de l’institut de la construction et de l’habitat (ICH), Alain Béchade, concluera la matinée en présentant les pistes de financement du Grenelle. L’après-midi sera consacré aux compterendus des travaux du groupe de réflexion de la Cnec concernant les lots, les charges dont celles des locataires, ainsi que les majorités. Le 8 décembre à 9 h au cercle de l’Union Interalliée. Contact : Valérie Abitbol 01 44 74 68 40, info@la-cnec.org, www.la-cnec.org

le Conseil d’État présenterait «des incitations en faveur des travaux verts». Il reprendrait notamment la disposition du cumul crédit d’impôt et Eco-Ptz dont la durée pourra être portée à 15 ans. Fort de ces indiscrétions, le quotidien économique précise «les propriétaires qui rénovent leur logement vont pouvoir à nouveau cumuler crédit d’impôt et éco-prêt à taux zéro. Cela avait été autorisé pendant la crise (de 2008 à 2010) mais interdit depuis le début d’année, ce qui a provoqué une forte chute des prêts sans intérêt. De fait, les ménages doivent actuellement choisir entre l’un des deux dispositifs, et optent très majoritairement pour la réduction d’impôt. Conséquence : ils entreprennent des petits travaux éligibles au crédit d’impôt (doubles vitrages, chaudières, etc.) et délaissent les chantiers lourds, associés davantage à l’éco-PTZ ».

Gdf Suez entendait, bien répercuter la hausse de ses coûts d’approvisionnement à compter du 1 er octobre. C’est non pour les particuliers. Pas d e n o u ve l l e a u g m e n t a t i o n d e l a facture de gaz, qui a déjà grimpé de 20 % depuis avril 2010. Selon un communiqué de Gdf Suez, «le gel des tarifs représente pour l’entreprise un manque à gagner estimé à environ 290 millions d’euros sur le second semestre 2011». La décision du gouvernement «n’est conforme ni au contrat de service public ni aux dispositions législatives et réglementaires». Aussi, l’ent r e prise annonce qu’elle va saisir les juridictions compétentes. La Commission de régulation de l’énergie devrait prochainement présenter un rapport au gouvernement, avec un nouveau mode de calcul des prix du gaz, actuellement indexé sur celui du pétrole.

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Actualités green copro

v Le chiffre

40 W

C’est la puissance des ampoules à incandescence qui ont été retirées de la vente le 31 août dernier. Ce retrait fait suite à celui des ampoules de 100, 75 et 60 W, organisé selon le calendrier fixé par une convention signée le 23 octobre 2008 entre le ministère du développement durable, les distributeurs, l’éco-organisme Recylum, EdF et l’Ademe. Le 31 décembre 2012, les ampoules à filament devraient avoir ainsi totalement disparu. En substituant des lampes à basse consommation à ces ampoules énergivores, la France compte économiser plusieurs térawattsheure d’électricité.

v Consommation énergétique LM

Ampoules de plus en plus chères Insertion Presse 2011.qxp:2011 18/08/11 Les lampes fluocompactes, supposées

briller dix fois plus longtemps et consommer moins d’énergie que les ampoules à incandescence, vont toutefois devenir de plus en plus chères. Au Luxembourg, le groupement des importateurs et grossistes de matériel électrique (GME) a ainsi annoncé une forte inflation en septembre dans toute l’Europe. En cause, l’augmentation marquée des prix des silicates et aluminates, métaux rares qui composent les lampes fluo et ampoules fluocompactes, uniquement présents dans des terres rares. La Chine, qui produit plus de 97 % des terres rares commercialisées dans le monde, en ayant réduit les quotas d’exportation et accru la fiscalité, le prix de ces ampoules dans les magasins européens pourrait ainsi s’envoler de 30 %.

v Pollution intérieure Les “plantes dépolluantes“ jugées peu efficaces L’Agence de l’Environnement et de la Maîtrise Page de l’Energie (Ademe) vient de 14:39 1

publier son avis sur les plantes et l’épu-

ration de l’air intérieur. Tout en reconnaissant la capacité de certains végétaux à absorber des polluants gazeux en laboratoire, en enceintes contrôlées, l’agence considère que l’argument “plantes dépolluantes“ n’est pas validé scientifiquement au regard des niveaux de pollution généralement rencontrés dans les habitations. «Dans les bâtiments, en conditions réelles d’exposition, l’efficacité d’épuration de l’air par les plantes seules est inférieure à l’effet du taux de renouvellement de l’air sur les concentrations de polluants», indique ainsi le rapport. En d’autres termes, l’aération et la ventilation restent bien plus efficaces pour améliorer la qualité de l’air intérieur que l’épuration par les plantes. L’Ademe préconise donc la prévention et la limitation des sources de pollution, qui consiste notamment à entretenir les chauffe-eaux et chaudières et à réduire l’utilisation de produits chimiques ménagers, avec une aération des locaux grâce à l’entretien du système de ventilation et à l’ouverture des fenêtres quelques minutes par jour. ●

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Métropole v Métropole parisienne Paris à la croisée des chemins

Paul TURENNE

Crédit : Dailyphotoparis

Faut-il y voir un épiphénomène ou les prémisses de la fin d’une époque bénie pour les vendeurs ? En juillet et en août, les prix de l’immobilier parisien ont commencé à baisser et la tendance devrait se poursuivre au cours des prochains mois. Un signal fort alors que la demande de logements excède toujours l’offre dans la capitale. Immeuble hausmannien

’il est encore trop tôt pour disposer de chiffres précis et définitivement validés, l’affaire semble entendue : le marché parisien est en train de perdre de sa superbe. Alors qu’il a connu au deuxième trimestre la plus forte flambée des prix sur un an depuis 20 ans, avec 22,5% d’augmentation et un plus-haut à 8 150 € le m² en moyenne dans l’ancien, tous les indicateurs confirment un retournement. Cet été et pour la première fois depuis deux ans, les notaires Paris Île-deFrance ont ainsi observé «des premiers signaux plus mitigés au moment même où le contexte économique et financier se durcit». Les premières tendances sur l’été montrent, en effet, une érosion des volumes de ventes «très sensible». «Les prix ont amorcé une baisse, pour l’instant légère, comme nos avant-contrats en témoignent sur la période juin-août», affirme également Me Christian Lefebvre, président de la Chambre des notaires de Paris et d’Ile-de-France. Une baisse légère d’à peine 1% certes, mais la tendance s’est accentuée depuis le retour des vacances. Projet de réforme des plusvalues immobilières source de vives inquiétudes, durcissement du contexte économique et financier… Autant de facteurs qui laissent les notaires «antici-

per un cycle immobilier beaucoup plus incertain au cours des prochains mois». «Le prix des logements anciens à Paris devrait se stabiliser, voire légèrement baisser à partir d’octobre», constatent-ils ainsi. De son côté, le réseau d’agents immobiliers en ligne Meilleursagents. com, dont les chiffres se basent à la fois sur ceux des notaires et sur les compromis de vente réalisés par les agences partenaires, a déjà relevé une baisse de 3% entre le 1er juillet et le 1er septembre. Coup de frein salutaire Reste que les prix parisiens sont encore loin d’atteindre le plancher. Et les notaires d’estimer que «ce premier coup de frein» est même «salutaire du fait du niveau actuel des prix atteints à Paris et de l’accumulation des hausses de prix depuis quelques trimestres». Au deuxième trimestre, les prix des appartements anciens se sont, en effet, échelonnés entre 6 350 € le m² dans 19ème arrondissement et 11 690 € dans le 6ème. Tous les arrondissements se sont ainsi positionnés au dessus des 6 000 € le m² et six arrondissements ont dépassé la barre des 10 000 € le m², à savoir, les 5ème et 8ème arrondissements qui ont fait leur apparition dans le haut du classe-

Prix au m2 au 2e trimestre 2011 des appartements anciens par arrondissement

ment déjà occupé par les 6ème, 7ème, 4ème et 1 er arrondissements. En variation trimestrielle, les appartements anciens parisiens ont ainsi connu, au cours de la première partie de l’année, une hausse des prix de 4,6%. Cependant, les 6ème et 7ème arrondissements, les plus chers de Paris, ont enregistré une légère baisse des prix du premier au deuxième trimestre 2011. La tendance est donc à la baisse. Pour autant, loin de jouer les Cassandre, les notaires ne croient pas à une explosion d’une supposée “bulle immobilière”. Paris reste, en effet, plus que jamais attractive avec une forte demande. Qui plus est, la réforme des plus-values immobilières, source d’une relative inquiétude de la part de certains propriétaires, devrait continuer de favoriser les retraits de vente de biens. Conséquence ou pas du plan de rigueur, les volumes de vente s’érodent donc très sensiblement, ce qui devrait entraîner un fort ralentissement au deuxième semestre et donc un décrochage très limité des prix, en dépit des limites de solvabilisation des acheteurs qui apparaissent. «Le marché retient son souffle», conclut Me Lefebvre. ●

Quartiers chers

(indices Notaires-INSEE)

Quartiers abordables

Source : Base BIEN - Notaires Paris-Ile de France

Informations Rapides de la Copropriété n° 572 - octobre 2011

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ÉTUDE

L’élaboration du règlement de copropriété en dix questions

dicté par la loi du 10 juillet 1965, le statut de la copropriété est impératif et s’applique de plein droit à tout immeuble bâti ou groupe d’immeubles bâtis dans la mesure où le sol dans son intégralité constitue une propriété collective des copropriétaires, dite partie commune. Toute autre organisation pour la gestion d’un tel groupe serait frappée de nullité. Néanmoins, si l’objectif de la loi de 1965 est d’assurer la gestion d’un tel immeuble, qu’en est-il de sa mise en place pratique ? Car si le statut s’applique de plein droit ; il est nécessaire de transcrire et adapter cette législation impérative sur un support écrit appelé «règlement de copropriété». Quels sont les enjeux de l’élaboration d’un tel règlement ? Question 1 Pourquoi soumettre un bien au régime de copropriété ? Il faut savoir qu’en droit français le propriétaire du terrain est propriétaire de tout ce qu’il y a dessus : cela se nomme la théorie de l’accession. Ce principe est souligné, notamment, dans les articles suivants du Code civil : Article 546 : «La propriété d’une chose soit mobilière, soit immobilière, donne droit sur tout ce qu’elle produit, et sur ce qui s’y unit accessoirement soit naturellement, soit artificiellement. Ce droit s’appelle droit d’accession.» Article 552, alinéa 1er : «La propriété du sol emporte la propriété du dessus et du dessous.» Ce principe semble simple : il sera souvent difficile à mettre en pratique ! C’est là, la source de bien des conflits lors des divorces ! Donc en vertu ou à cause de ce principe, si l’on souhaite être plusieurs propriétaires sur le même tènement foncier, les solutions sont les suivantes : • soit l’on se place sous le régime de l’indivision. Le principe sera peu utilisé car trop précaire : tous les indivisaires sont propriétaires de l’ensemble, aucune règle de majorité (ou presque) ne s’applique et l’unanimité reste la règle ; l’ensemble peut être grevé par les créanciers de chacun des propriétaires ; nul n’est censé demeurer dans l’indivision… • soit l’on peut diviser le sol en plusieurs parcelles, mais cela ne sera pas toujours possible en réalité (contraintes d’urbanisme par exemple liées à la superficie minimum pour construire). On sera peut-être dans l’hypothèse d’un lotissement.

Sylvie BOUCHET Notaire

• soit la propriété du sol reste collective (partie commune) et l’on identifie des parties privatives. On peut également créer des parties communes à usage privatif (jardin au rez-de-chaussée par exemple).

Question 2 A quel moment soumettre un bien au régime de copropriété ? Il faut rappeler que la copropriété apparait de plein droit dès que les conditions de la loi de 1965 sont réunies, sans qu’il soit nécessaire de préciser une date ou un évènement constitutif. D’ailleurs, une telle stipulation serait sans effet. Mais, en pratique, l’élaboration du règlement de copropriété est préalable au morcellement de la propriété. Plusieurs hypothèses sont à envisager : • soit le bien est déjà bâti : on peut avoir besoin de découper la propriété pour vendre l’immeuble en plusieurs parties (par étage par exemple). Il est également possible d’avoir besoin d’identifier des parties privatives entre deux immeubles dont les pièces sont imbriquées alors que la toiture est commune. C’est souvent la situation que l’on retrouve dans les villages. • soit le bien est à construire et il faut d’ores et déjà identifier les parties privatives pour pouvoir les vendre en l’état futur d’achèvement. Attention ! Pour que le statut de la copropriété s’applique, il faut au moins deux propriétaires. La réunion entre les mêmes mains de tous les lots entraîne la disparition de la copropriété. Informations Rapides de la Copropriété n° 572 - octobre 2011

Étude meuble en vue de mettre à disposition des locaux à usage d’habitation d’une superficie et d’un volume habitables inférieurs respectivement à 14 m2 et à 33 m3 ou qui ne sont pas pourvus d’une installation d’alimentation en eau potable, d’une installation d’évacuation des eaux usées ou d’un accès à la fourniture de courant électrique, ou qui n’ont pas fait l’objet de diagnostics amiante Attention ! Dans une copropriété où le promoteur en application de l’article L. 1311-1 du code de réalise les travaux en plusieurs tranches, le lot la santé publique et risque de saturnisme lorsque transitoire (c’est à dire à construire) est considéré l’immeuble est soumis aux dispositions de l’arcomme un lot de copropriété à part entière, qu’il ticle L. 1334-5 du même code ; existe des lots bâtis et non bâtis. Le statut de la - toute division par appartements d’immeuble de copropriété s’applique donc à l’ensemble. Le lot grande hauteur à usage d’habitation ou à usage transitoire étant un lot comme les autres, son proprofessionnel ou commercial et d’habitation priétaire doit être convoqué aux assemblées génédont le contrôle exercé par la commission de rales et doit assumer, à due proportion, les charges sécurité a donné lieu à un avis défavorable de de copropriété. D’ailleurs, la Cour de cassation a l’autorité compétente ou à des prescriptions qui été amenée à préciser qu’il importait peu que ce n’ont pas été exécutées. lot soit constructible ou non. Sont punies d’un emprisonnement de deux ans et d’une amende de 75 000 euros les personnes qui mettent en vente, en location ou à la disposition Question 3 d’autrui des locaux destinés à l’habitation et proEst-ce que tous les immeubles venant d’une division réalisée en méconnaissance peuvent être soumis au régime des interdictions définies au présent article. de copropriété ? Les personnes physiques encourent également la La division foncière n’est pas peine complémentaire suilibre en droit français. Cette vante : l’interdiction, pour stricte réglementation doit «…le statut de la copropriété une durée de cinq ans au assurer une bonne gestion de plus, d’exercer une activité l’espace constructible : est impératif : le rédacteur professionnelle ou sociale règles de densité, obligadès lors que les facilités que du règlement de tions de raccordement aux procure cette activité ont été réseaux, autorisations sciemment utilisées pour copropriété ne va donc nécessaires pour construire préparer ou commettre l’inou aménager… fraction. Cette interdiction pas pouvoir donner libre n’est toutefois pas applicable Il sera de bonne pratique de à l’exercice d’un mandat cours à sa fantaisie…» vérifier et faire déclarer aux électif ou de responsabilités parties que les conditions cisyndicales. dessous sont respectées : Les peines encourues par les Article L111-6-1 du Code de la construction et de personnes morales sont : l’habitation. Modifié par la loi n°2009-323 du 25 - l’amende, selon les modalités prévues par mars 2009 - art. 86 l’article 131-38 du code pénal ; «Sont interdites : - les peines complémentaires prévues aux 2°, 4°, - qu’elle soit en propriété ou en jouissance, qu’elle 8° et 9° de l’article 131-39 du même code. Pour résulte de mutations à titre gratuit ou onéreux, de l’application du 8°, la confiscation porte sur le partage ou de locations, toute division par apparfonds de commerce ou sur l’immeuble destiné à tements d’immeubles qui sont frappés d’une l’hébergement des personnes et ayant servi à interdiction d’habiter, ou d’un arrêté de péril, ou commettre l’infraction.» sont déclarés insalubres, ou comportent pour le quart au moins de leur superficie totale des logeQuestion 4 ments loués ou occupés classés dans la catégoComment rédiger le règlement rie IV visée par la loi n° 48-1360 du 1er sepde copropriété ? tembre 1948 précitée. La division d’un immeuble bâti ou d’un groupe d’immeubles bâtis, entre Nous l’avons déjà indiqué, le statut de la copropriété plusieurs personnes, par lots comprenant chaest impératif : le rédacteur du règlement de coprocun une partie privative et une quote-part de parpriété ne va donc pas pouvoir donner libre cours à sa ties communes est néanmoins autorisée lorsqu’il fantaisie la plus débridée. s’agit d’y réaliser des travaux de restauration Néanmoins, son devoir est d’adapter ce règlement à immobilière déclarés d’utilité publique en applila situation de fait, dans le respect des règles d’ordre cation de l’article L. 313-4 du code de l’urbapublic. nisme ; Il n’y a pas de situation plus inconfortable pour la vie - qu’elle soit en propriété ou en jouissance, qu’elle future de la copropriété que de disposer d’un docurésulte de mutations à titre gratuit ou onéreux, de ment inadapté. Combien de règlements mentionnent partage ou de locations, toute division d’imun ascenseur ou une piscine qui n’existe pas ? De la même manière, si l’immeuble est en construction, le statut de la copropriété ne s’appliquera qu’une fois l’immeuble achevé et la livraison du premier lot effectuée. La notion d’achèvement résulte de l’habitabilité de l’immeuble et non de la réception des travaux ou du dépôt de la déclaration d’achèvement des travaux.

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Étude Ce règlement doit être rédigé d’imprécision du règlement de façon assez souple afin de de copropriété, cela laisse «le praticien devrait s’adapter dans le temps mais libre l’interprétation des assez précise pour éviter les se déplacer pour connaitre tribunaux. dérapages pouvant induire Exemple : les combles sontun changement de standing elles des parties communes la situation physique pour la résidence. ou privatives ? de l’immeuble.» Ainsi, pour une petite copro- Partie commune s’ils priété de village, il convienabritent un équipement dra de renvoyer pour l’essencommun, si la trappe d’actiel aux règles de la loi de 1965, et ne préciser que cès est dans le couloir, s’ils représentent le seul les conditions particulières : parties privatives ou accès à la toiture. parties communes, nom du syndic provisoire, - Partie privative si la trappe d’accès est dans l’apobligation d’assurance collective,… partement (avant la mise en copropriété évidemPour une copropriété plus grande comportant plument), ou s’ils sont à l’usage exclusif d’un sieurs bâtiments ou équipements, il conviendra de copropriétaire. prévoir des tantièmes de charges différents selon les bâtiments ou l’utilité des équipements Le même problème se pose pour les réduits, communs. balcons, terrasses, canalisations, murs extérieurs, Pour une très grande copropriété, il conviendra de ou encore… la fameuse loge du gardien ! prévoir d’organiser les relations entre les difféDonc, le praticien doit soigner la rédaction et évirents organes délibérants (syndicats secondaires) ter toute contradiction. mais aussi désigner les parties communes spéciales à certains copropriétaires,... Désignation du lot La désignation d’un lot de copropriété comprend : En tout état de cause, pour dresser un document • La définition de la partie privative : ces parties adapté, le praticien devrait (mais cela n’est pas de l’immeuble sont affectés à l’usage exclusif du une obligation) se déplacer pour connaitre la propriétaire du lot. La plus grande attention doit situation physique de l’immeuble. être apportée à la définition de la destination des parties privatives en coordination avec la destination de l’immeuble Question 5 Exemple : la clause dite d’habitation bourgeoise. Comment présenter

le règlement de copropriété ?

• L’établissement des tantièmes de parties En pratique, le document intitulé «règlement de communes copropriété» comprend le plus souvent deux par- parties communes générales ties distinctes : - parties communes spéciales à un bâtiment - le règlement de copropriété au sens strict du Notons que les tantièmes de copropriété et les terme, qui a pour mission d’informer, protéger et tantièmes de charges* n’ont pas le même but ni organiser la gestion de la copropriété. Selon la loi, les mêmes contraintes dans leur répartition. Les il détermine la destination des parties tant privatantièmes de copropriété peuvent être fixés tives que communes ainsi contractuellement, les tanque les conditions de jouistièmes de charges sont, sance. C’est une sorte d’orquant à eux, encadrés par «Le règlement ganisation de la vie en coml’ordre public. Il est à noter de copropriété va décrire que tout règlement de mun au sein dudit immeuble. - l’état descriptif de division copropriété publié à comples parties privatives qui a pour mission d’identiter du 31 décembre 2002 fier de façon précise les difet les parties communes.» doit indiquer les éléments férentes fractions de l’impris en considération et la meuble et sera utile pour la méthode de calcul permetpublicité foncière. tant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges (L. 1965, Le règlement de copropriété mentionne égaleart. 10, al. 4). ment l’origine de propriété, le rappel des servitudes, l’urbanisme … à l’instar d’un acte • La précision des parties communes à usage notarié. privatif

Question 6 Comment identifier les différentes parties de l’immeuble ? Le règlement de copropriété va décrire les parties privatives et les parties communes. En effet, certaines parties d’immeuble pourraient rentrer aussi bien dans l’une ou l’autre de ces catégories. En cas

Attention ! Le fait qu’une partie commune soit à un usage privatif ne peut jamais la changer en partie privative. En revanche, le droit de jouissance conféré au copropriétaire a néanmoins un caractère réel et perpétuel. Il ne peut se perdre par le non usage car cela forme, avec la partie privative, un tout indivisible. Il est à noter que les parties communes représen-

* Les tantièmes de charges se divisent en deux catégories : - L’entretien, la conservation et l’administration de l’immeuble. Ces critères doivent être calculés selon une valeur «relative» du lot. La valeur relative est fonction de trois paramètres : la consistance, la superficie, la situation des lots dans l’immeuble. L’ensemble de ces critères est déterminé au moment de la mise en copropriété de l’immeuble. [Toutefois, en pratique, pour simplifier et unifier ces tantièmes, on applique souvent le principe de la valeur relative à ces deux types de tantièmes]. - Les services collectifs et les éléments d’équipement communs. Le principe étant : «pas d’utilité objective, pas de charges». Exemple : il n’est pas possible de mettre à la charge du lot du rez-de-chaussée, les dépenses relatives à l’ascenseur, mais le voisin du 5ème ne peut pas donner comme argument qu’il ne prend jamais l’ascenseur pour s’y soustraire.

Informations Rapides de la Copropriété n° 572 - octobre 2011

Étude tent une propriété indivise entre les copropriétaires, mais il s’agit d’une indivision forcée et perpétuelle, non susceptible de licitation ou de partage.

collectives, de l’état des équipements communs et des équipements de sécurité. L’idée étant d’éviter la mise en copropriété d’immeubles vétustes ou ne répondant pas aux normes actuelles de confort.

Question 7 Est-ce qu’il y a des clauses interdites ?

Question 9 Les places de stationnement sont-elles obligatoires ?

Comme l’indique M. Jean-Marc Roux, dans son article* intitulé très justement “Le notaire et la rédaction du règlement de copropriété, entre liberté contractuelle et ordre public“, «ce dernier doit être très attentif aux souhaits exprimés par ses clients tout en veillant au strict respect d’un statut largement d’ordre public. Il s’agit donc pour l’officier ministériel de trouver un équilibre entre liberté contractuelle et dispositions impératives.»

Il existe désormais une obligation de création d’aires de stationnement.

Question 8 Est-ce qu’il y a des diagnostics obligatoires ?

Le diagnostiqueur. Nous l’avons vu, la mise en copropriété nécessite parfois l’établissement d’un diagnostic spécifique. Cependant, il faut penser que lors des ventes, il convient, en tout état de cause, de faire établir le dossier complet de diagnostics techniques (plomb, amiante,…). Pourquoi ne pas faire établir tous les diagnostics en même temps ? Dans ce cas, il faudra faire attention aux délais de péremption et prévoir les éventuelles prorogations nécessaires.

Attention ! Certaines communes ont instauré une taxe sur les places de parking. L’idée générale étant que la création de nouvelles unités d’habitation va induire une augmentation des voitures dans la rue ou le quartier. Soit le créateur de ces nouvelles unités d’habitation dispose sur l’assiette foncière, de parking (ou peut «…les parties communes en disposer dans un rayon de Effectivement, le règlement de copropriété doit respecter 300 mètres maximum), soit il représentent une propriété règle une participation pour l’ordre public et les bonnes mœurs. De plus, le règlenon réalisation d’aires de indivise entre ment de copropriété ne peut stationnement qui peut être les copropriétaires…» pas déroger au statut impéraliée à la Shon (mesure de tif de la loi de 1965. superficie des planchers A titre d’exemples seulepour les projets de construcment (l’imagination des tion immobilière appelée rédacteurs ne connaissant aucune limite !) sont également surface hors œuvre nette) créée et/ou interdites les clauses suivantes : au nombre de logements créés. Il peut également - clauses discriminatoires fondées sur le sexe, la bénéficier d’une concession à long terme dans un religion, l’origine ethnique, parc public de stationnement existant ou en cours - clauses autorisant l’exercice d’activités illicites de réalisation ou se porter acquéreur de places ou immorales, dans un parc privé de stationnement. Ledit parc - clauses restreignant le droit de propriété (sauf devant se trouver «à proximité». dans le but de faire respecter la destination de l’immeuble), Question 10 - clauses violant les critères légaux de répartition Quels sont les intervenants des charges, dans la mise en place - c lauses modifiant les règles de majorité en du règlement de copropriété ? assemblée générale, - clauses autorisant un copropriétaire à réaliser Il est nécessaire de faire intervenir plusieurs des travaux portant atteinte aux parties professionnels pour élaborer le règlement de communes, copropriété. Ces différentes interventions - clauses modifiant le statut du syndic, … devront être chiffrées préalablement à la mise en place du projet. En effet, il est séduisant de Il est à noter que ces clauses sont réputées non vendre sa propriété après découpage, en espéécrites (L. 1965, art. 43, al. 1er) et ne remettent pas rant un gain plus important. Mais il ne faut pas en cause l’existence ou la validité du règlement. que la sauce coûte plus cher que le poisson !

* JCP ed N n° 46 du 19/11/2007, page 16.

Aujourd’hui tous ces diagnostics sont connus du grand public (recherches de plomb, amiante, termites, conformité des installations électriques ou de gaz, plan de prévention des risques naturels, performances énergétiques, assainissement individuel, mesurage loi Carrez). Néanmoins, il existe également un diagnostic spécifique à la mise en copropriété d’immeubles construits depuis plus de 15 ans. Ce diagnostic permet une analyse du clos et du couvert de l’immeuble, de l’état des canalisations et des conduites

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Le géomètre. L’état descriptif de division ainsi qu’un ensemble de plans (plans du lot, de l’immeuble, …) sont dressés par un géomètre-expert. Il peut également être nécessaire de dresser un

Étude document d’arpentage, c’est-à-dire de détacher de l’unité foncière d’origine, la parcelle, qui va représenter l’assiette de la copropriété.

modeste, on évite les difficultés de recouvrement des charges, les soucis de gestion de la comptabilité de la copropriété, etc.

Le syndic. Il est plus simple de nommer le syndic lors de l’élaboration du règlement de copropriété (syndic dit «provisoire») En effet, la procédure de nomination d’un syndic postérieurement à la mise en copropriété est assez lourde et onéreuse (nomination d’un mandataire ad hoc qui doit convoquer l’assemblée générale). Cette fonction peut être assurée par un syndic bénévole, mais en pratique il sera plus judicieux de faire appel à un professionnel, quel que soit le nombre de lots. Il est donc important de solliciter un ou plusieurs devis. En effet, souvent pour un coût finalement

L’assureur. Il faudra penser à souscrire une assurance collective pour le bien en copropriété.

Le notaire. Le notaire va dresser l’acte contenant le règlement de copropriété lorsque le dossier complet lui aura été remis. Rédigé avec soin, ce contrat sera la garantie d’une gestion saine et paisible de la copropriété. Il sera ensuite publié à la conservation des hypothèques (tout comme ses avenants ultérieurs). l

qu’il faut retenir

La mise en copropriété est rendue nécessaire par la théorie de l’accession. Le statut de la copropriété est impératif. Le règlement de copropriété doit être rédigé avec soin si l’on veut préserver son efficacité dans le temps. Le coût de la mise en copropriété n’est pas négligeable. La gestion de la copropriété sera facilitée par l’intervention d’un syndic professionnel.

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III). Directeur de l’Institut de formation et de recherche sur l’évaluation immobilière d’Aix-en-Provence. Enseignant au Centre de formation professionnelle des notaires de Marseille.

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AUTEURS

Jacques Lafond, docteur en droit, avocat au barreau de Paris. Jean-Marc Roux, docteur en droit, maître de conférences à l’université Paul Cézanne (Aix-Marseille

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• Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 ﬁxant le statut de la copropriété. • Décret n°67-223 du 17 mars 1967 portant règlement d’administration publique pour l’application de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 ﬁxant le statut de la copropriété des immeubles bâtis. • Trente-huit annexes pratiques : antennes, ascenseurs, associations syndicales, bruit, chauffage, clauses abusives, comptabilité, compteurs d’eau, concierges et employés d’immeubles, etc. • Appendice : reproduisant la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et le décret n° 67-223 du 17 mars 1967 sans annotations ni commentaires, pour un accès rapide à la législation.

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ÉTUDE

L’opposabilité aux tiers du règlement de copropriété et de ses modifications

«O

n ne peut, en général, s’engager, ni stipuler en son propre nom, que pour soi-même.» Le principe ainsi posé par l’article 1119 du Code civil a comme corollaire la formule fameuse de l’article 1165 selon lequel «les conventions n’ont d’effet qu’entre les parties contractantes.» Le contrat ne lie que ceux qui l’ont conclu et qui se sont personnellement obligés. A l’égard des tiers, la situation créée par la convention ne constitue qu’un fait juridique.1

Or, selon l’article 8 de la loi du 10 juillet 1965, le règlement de copropriété revêt un caractère «conventionnel.» Il faudrait donc déduire de cette qualification qu’en matière de copropriété, comme en droit commun, l’ayant cause à titre particulier n’est pas de plein droit, et comme tel, directement tenu des obligations personnelles de son auteur, ce principe s’appliquant même aux conventions que ce dernier aurait passées par rapport à la chose faisant l’objet de la transmission2. En d’autres termes, en raison de la nature contractuelle du règlement, celui-ci n’aurait de force obligatoire qu’à l’égard de ses signataires originels ou de leurs ayant cause universels ou à titre universel3. Les ayants cause à titre particulier (qu’il s’agisse d’acquéreurs de lots, de donataires ou de légataires à titre particulier), et a fortiori les personnes ne disposant pas de droit réel sur l’immeuble (locataires, salariés ou créanciers du syndicat) pourraient légitimement ignorer une convention à laquelle elles n’ont pas été parties. Une telle solution ne saurait bien évidemment être retenue. Le règlement de copropriété est certes un pacte et la jurisprudence n’hésite pas à qualifier les copropriétaires de cocontractants4. En tant que tels, ils

se trouvent liés par la force obligatoire de cette convention qui découle directement des dispositions de l’article 1134 al. 1 du Code civil5. Mais le règlement n’est pas que «la charte des parties.»6 Comme on l’a souligné7, il s’agit d’une convention complexe qui définit l’objet des propriétés privatives et communes, protège les copropriétaires dans la jouissance de leurs parties privatives, organise les relations de voisinage, définit la destination de l’immeuble et sert de statuts à la personne morale que constitue le syndicat. Participant du contrat et de l’institution,8 le règlement est tout à la fois la loi des copropriétaires, du syndicat et de l’immeuble. Le rôle fondamental joué par cet instrument justifie que le législateur ait, dès la loi du 28 juin 1938, cherché à étendre l’opposabilité du règlement à l’égard des ayants cause à titre particulier, dès lors que le règlement avait été publié. Cette solution a été reprise par la loi du 10 juillet 1965. Si la loi contient une disposition spéciale s’agissant des ayants cause à titre particulier (1), tel n’est pas le cas pour les locataires (2) et les autres tiers (3) pour lesquels la question de l’opposabilité du règlement a été réglée par la jurisprudence.

I - Les ayants-cause à titre particulier La mise en place d’un mécanisme permettant de rendre le règlement opposable aux ayants cause à titre particulier est impérieuse si l’on veut maintenir une nécessaire unité dans l’application du pacte commun. On ne saurait en effet imaginer un syndicat dans lequel la charte de l’immeuble s’appliquerait de manière différenciée selon la situation particulière de chacun des membres du groupement. La méthode retenue par la loi a alors consisté à imposer la publication du règlement et de ses modifications afin de permettre tout à la fois une pleine information des ayants cause à titre particulier et une application uniforme du règlement (a). Mais parce que cette voie légale comportait une faille

potentielle, les auteurs du décret du 17 mars 1967 ont également prévu, non pas une exception ni une alternative à la voie légale, mais bien plutôt «un palliatif»9 (b).

Sommaire Page 25

I - Les ayants-cause à titre particulier

Page 28

II - Les locataires

Page 29

III - Les autres tiers

Page 29

Ce qu’il faut retenir

Guilhem GIL

Maître de conférences à l’Université P. Cézanne Centre P. Kayser

1 - Cass. civ., 15 janv. 1918 : D.P. 1918, I, jur. p. 17. 2 - Sur l’application de ce principe au règlement intérieur, cf. CA Aix-en-Pce., 14 oct. 2005 : D. 2006, somm. p. 1857, obs. P. Capoulade & Ch. Atias. 3 - Cass. 3e civ., 28 fév. 1969 : JCP G 1970, II, n° 16220, note Béchade. 4 - Cass. 3e civ., 4 janv. 1990 : Administrer oct. 1990, p. 50, obs. E.J. Guillot, rappelant que «les stipulations du règlement de copropriété ont force de loi entre tous les copropriétaires.» 5 - E. Kischinewsky-Broquissse, La copropriété des immeubles bâtis, Litec, n° 555 p. 623. 6 - Ch. Atias, La portée du règlement de copropriété face aux conventions locatives : AJDI 2004, p. 541. 7 - J. Lafond, La copropriété, contrat ou institution ? : Administrer mars 1977, p. 2. 8 - P. Capoulade, note sous Cass. 3e civ., 11 juill. 2001 : AJDI 2001, p. 990 ; dans le même sens, J.R. Bouyeure, L’opposabilité des modifications du règlement de copropriété : Gaz. Pal. 16 mars 2002, n° 75, p. 2, spéc. n° 6. 9 - CA Paris, 21 fév. 2002 : Loyers et copr. 2002, comm. n° 194.

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Étude a - Le principe

10 - E. Kischinewsky-Broquissse, op. cit., n° 556, p. 624 ; J.R. Bouyeure, L’opposabilité des modifications du règlement de copropriété : Gaz. Pal. 16 mars 2002, n° 75, p. 2. 11 - Cass. 3e civ., 23 juin 1976 : Bull. civ. III, n° 285. 12 - Cass. 3e civ., 19 nov. 2008 : Administrer fév. 2009, p. 49, obs. J.R. Bouyeure ; Def. 2009, p. 105, obs. Ch. Atias. 13 - Ch. Atias, note sous Cass. 3e civ., 19 nov. 2008 : Def. 2009, p. 1051. 14 - Sur les relations entre le défaut de publication et la faculté de vendre des lots individualisés, cf. Cass. 3e civ., 17 nov. 2010 : AJDI 2011, p. 456, note D. Tomasin ; Loyers et copr. 2011, comm. n° 26, obs. G. Vigneron. 15 - Cass. 3e civ., 25 mars 1992 : RDI 1992, p. 241. 16 - G. Vigneron, J. -Cl. Copropriété, fasc. 77, n° 66. 17 - Cass. 3e civ., 7 juin 1983 : Gaz. Pal. 1983, 2, Pan. p. 288 ; RDI 1984, p. 93. 18 - Cass. 3e civ., 17 fév. 1999 : RDI 1999, p. 303 ; CA Paris, 22 oct. 1997: Loyers et copr. 1998, comm. n° 24. 19 - CA Paris, 11 fév. 2000 : AJDI 2000, p. 437. 20 - Cass. 3e civ., 7 oct. 1998 : Loyers et copr. 1999, comm. n° 21 : la modification de l’état de répartition des charges est opposable à l’ayant cause à titre particulier dès lors qu’elle a été publiée à la conservation des hypothèques antérieurement à l’achat. 21 - Cass. 3e civ., 31 janv. 1996 : JCP G 1996, IV , p. 86. 22 - J.R. Bouyeure, op. cit., n° 4. 23 - Cass. 3e civ., 27 fév. 1991 : D. 1992, somm. p. 133, obs. J.R. Bouyeure; RDI 1991, p. 254, obs. Cl. Giverdon et P. Capoulade. 24 - Cass. 3e civ., 14 déc. 1999, n° 97-20.588. 25 - Pour une illustration, cf. CA Aixen-Provence., 29 avr. 1999 : D. 1999, somm. p. 318, obs. Ch. Atias. 26 - Voir infra b).

d’ailleurs payé son écot en application de la répartition nouvelle qu’il serait en droit de demander la restitution des sommes ainsi indûment versées.20

Aux termes de l’article 13 de la loi du 10 juillet 1965, «le règlement de copropriété et les modifications qui peuvent lui être apportées ne sont opposables aux L’application de l’article 13 est donc d’apparence ayants cause à titre particulier des copropriétaires relativement simple : les modifications publiées sont qu’à dater de leur publication au fichier immobilier.» opposables21 ; celles non publiées ne le sont pas22. La tournure négative employée par le législateur traCe texte recèle cependant deux difficultés. La preduit la volonté des auteurs de cette disposition d’étamière tient à la définition de la notion de «modificablir une distinction entre d’un côté, les copropriétion.» La ligne directrice retenue par la jurisprutaires et, de l’autre, les ayants cause à titre particulier. dence paraît consister en l’exclusion du champ de S’agissant des premiers, auxquels on assimile leurs l’article 13 de toutes les décisions qui visent seuleayants cause universels ou à titre universel10, doctrine11 ment à appliquer, interpréter ou préciser le contenu et jurisprudence12 s’accordent à considérer que le ou le sens du règlement de copropriété.23 La Cour de règlement de copropriété, ainsi que les modifications cassation a ainsi estimé que lorsque le règlement qu’il a pu connaître, leur sont détermine les bases de réparopposables indépendamment tition des charges de chauf«La méthode retenue de toute publication. Il en va de fage en retenant comme crimême à l’égard du syndicat13 tère la surface de chauffe, le par la loi a alors consisté qui, parce qu’il est considéré relevé des surfaces adopté par comme l’auteur des modifical’assemblée générale ne à imposer la publication tions touchant le règlement, constitue pas une modificadu règlement…» ne peut «alléguer l’inopposation du règlement et n’est bilité qui protège les tiers.»14 donc pas soumis à publicité Cette solution ne doit pas être foncière.24 Dans le même entendue comme valant dispense de l’obligation sens, lorsque le règlement prévoit l’existence d’un d’assurer au règlement et à ses modifications la publidroit de stationnement dans la cour commune, l’orcité imposée par l’article 35 du décret du 4 janvier ganisation de celui-ci et l’attribution des places ne 1955 et l’article 85 du décret du 14 octobre 1955.15 sont que la mise en œuvre du pacte et non une altéElle signifie simplement qu’entre les copropriétaires, ration de celui-ci.25 Il faut toutefois reconnaître que les modifications apportées au règlement, si elles ne le départ entre application, interprétation, précision peuvent être rétroactives en ce qu’elles ne sauraient et modification est susceptible d’être délicat à opéporter atteinte à des droits acquis,16 ne sont pas davanrer et que sous couvert d’interpréter ou d’appliquer, tage subordonnées dans leur mise à œuvre à la réalion peut parfois, consciemment ou non, parvenir à sation de la publicité requise par la loi. Les décisions modifier.26 La prudence commande donc de procéamendant le règlement prennent donc en principe der à la publication des décisions susceptibles de effet, entre les membres de l’assemblée, à la date de pouvoir être regardées comme étant, même de leur adoption par l’organe délibérant du syndicat.17 manière médiate, constitutives d’une modification, afin d’éviter toute invocation de l’inopposabilité par La situation est toute autre à l’égard des ayants cause un acquéreur ultérieur. à titre particulier qui ne sauraient être considérés comme ayant été partie à l’élaboration ou à la modiLa seconde difficulté posée par l’article 13 réside fication de la charte commune. L’article 13 pose dans le poids qu’il convient d’accorder à une publialors un principe d’inopposabilité qui ne peut être cation réalisée postérieurement à l’acquisition d’un renversé qu’au travers de l’accomplissement des forlot. La situation se décompose chronologiquement malités de publicité légalement requises. En conséen trois étapes : l’assemblée générale modifie le quence, lorsque le règlement a été modifié sans que règlement mais cette modification n’est pas immécet amendement n’ait été publié, celui qui acquiert diatement publiée ; un tiers achète un lot après la un lot postérieurement à cette modification peut décision de l’assemblée; la modification du règlelégitimement se prévaloir des dispositions origiment fait enfin l’objet d’une publication. Deux nelles qui ont seules fait l’objet d’une publication. regards peuvent être portés sur une telle situation. Aussi, les acquéreurs d’un appartement sont-ils en Dans une première analyse, on pourrait considérer droit de réclamer la suppression des aménagements que la publication, même tardive, permet désorréalisés sur les parties communes par l’un des copromais de rendre la modification opposable à tous les priétaires dès lors que ces travaux portent atteinte à ayants cause à titre particulier, y compris ceux ayant la version originaire du règlement, peu important acquis leur lot à une époque où seule la version non que cette initiative ait été ratifiée par le syndicat amendée était accessible. En d’autres termes, puisque la décision d’approbation des travaux l’inopposabilité ne pourrait, dans cette hypothèse, n’avait pas été publiée au moment de l’achat de l’apêtre invoquée que dans l’intervalle existant entre partement par les demandeurs.18 De même, l’acquél’acquisition et la publication. Une fois celle-ci réareur d’un lot peut valablement réclamer que lui soit lisée, non seulement elle empêcherait les acquéappliquée la répartition des charges prévue dans la reurs futurs d’invoquer l’inopposabilité mais égaleversion d’origine du règlement de copropriété ment elle permettrait de purger pour le passé le vice lorsque la nouvelle répartition, bien que votée antélié au défaut de publication. Mais on pourrait tout rieurement à son acquisition, n’avait pas été publiée autant estimer, dans une seconde analyse, que la au moment de son entrée dans le syndicat.19 Aurait-il publication doit, pour avoir l’effet que lui prête l’ar-

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Étude ticle 13, intervenir nécessairement avant la date d’acquisition. Aussi, une publication tardive pourrait-elle certes rendre la modification opposable aux futurs acquéreurs ; elle serait néanmoins inapte à remettre en cause la faculté pour les acquéreurs antérieurs de se prévaloir de la seule version du règlement publiée au moment de leur acquisition. De manière classique, la jurisprudence privilégie la seconde analyse en posant le principe selon lequel, sous réserve des dispositions de l’article 4 al. 3 du décret du 17 mars 1967,27 le règlement de copropriété et les actes qui l’ont modifié ne sont opposables aux acquéreurs de lots que s’ils ont été publiés au fichier immobilier antérieurement à l’acte d’acquisition.28 Même si une décision isolée,29 rendue à propos d’une modification de la répartition des charges, a paru s’écarter de cette position traditionnelle, il semble désormais assuré que la question de l’opposabilité doive se régler par le jeu de deux directives.30 Il convient tout d’abord de rechercher la date d’acquisition du lot puisque c’est elle qui conduit à reconnaître la qualité d’ayant cause à titre particulier. Il suffit ensuite de constater l’antériorité ou la postériorité de la publication par rapport à la date d’acquisition du bien.

faculté d’invoquer l’inopposabilité aussi longtemps que la modification n’aura pas été publiée. Plus avantageuse d’un point de pratique, cette position présente également l’avantage d’être compatible avec le fondement traditionnellement avancé afin d’expliquer le mécanisme légal d’opposabilité aux ayants cause à titre particulier. Ainsi que cela a pu être exprimé, les obligations nées du règlement sont attachées à l’immeuble.33 Elles suivent le fonds en cas d’aliénation et, par la volonté légale, deviennent opposables à l’acquéreur dès lors qu’elles ont été publiées. On pourrait donc soutenir que, dès l’acquisition, le lot est bel et bien affecté par les modifications non publiées, l’effet de telles modifications étant simplement paralysé à l’égard de l’acquéreur en raison du défaut de publication. Lorsque cette dernière intervient, l’obstacle porté à l’efficacité de la modification disparait et le lot de l’acquéreur peut alors, à l’instar de ceux détenus par les copropriétaires parties à la modification, produire l’intégralité des effets contenus dans le règlement.

b - Le palliatif

Comme le démontrent amplement les difficultés liées à la date de la publication, l’article 13 ne permet pas d’apporter une réponse satisfaisante dans Si cette solution est indéniablement protectrice des l’hypothèse où l’acquisition d’un lot intervient entre intérêts des ayants cause à titre particulier en ce l’adoption d’une modification et la publication de qu’elle leur permet de ne pas être liés par «une cette dernière. L’article 4 al. 3 du décret du 17 mars modification qui n’a pas d’existence légale à leur 1967 prévoit alors que «le règlement de copropriété, égard»31, force est constater que cette protection se l’état descriptif de division et les actes qui les ont fait au détriment de l’uniformité qui devrait présimodifiés, même s’ils n’ont pas été publiés au fichier der à l’application du règleimmobilier, s’imposent à l’acment. L’application à géoméquéreur [ …] s’il est expressétrie variable du règlement qui ment constaté aux actes «…opposables aux en résultera pourra, certes, [conventionnels réalisant ou acquéreurs de lots que être regardée comme consticonstatant le transfert de protuant le prix de la carence du priété d’un lot] qu’il en a eu s’ils ont été publiés syndicat à exécuter en temps préalablement connaissance et en heure l’obligation légale et qu’il a adhéré aux obligaantérieurement de publier les modifications tions qui en résultent.» La à l’acte d’acquisition.» du règlement. Mais les fruits mise en œuvre de cette dispod’une action en responsabisition permet alors d’applilité exercée à l’encontre du quer à l’acquéreur l’intégralité syndic, qui est chargé par l’article 18 de la loi de du règlement, les éléments déjà publiés étant oppo1965, de représenter le syndicat pour la publication sables par le jeu de l’article 13 de la loi, ceux n’ayant du règlement et de ses modifications, ne sauraient pas encore été publiés le devenant par l’application adéquatement pallier les inconvénients d’une telle de l’article 4 al. 3 du décret. situation. Comme on l’a souligné,32 il n’est d’autre issue que de soumettre à nouveau la modification Pour que cette dernière disposition puisse engenà l’assemblée générale afin que la décision qui soit drer l’opposabilité souhaitée, il faut cependant prise puisse lier tous les copropriétaires composant que deux conditions soient cumulativement réule syndicat, quelle que soit la date à laquelle ils ont nies. En premier lieu, il est nécessaire que l’acte rejoint le groupement. Au mieux, la régularisation conventionnel constate expressément que l’acn’aura été qu’une perte de temps ; au pire, elle quéreur a eu, préalablement à l’acquisition de ses conduira à un retour au statu quo ante si un chandroits, connaissance du règlement et de ses modigement de majorité est entretemps intervenu. fications. Appliquant rigoureusement cette exiBien que la jurisprudence n’y soit pas pour l’heure gence, une décision a alors estimé qu’il importait favorable, la solution consistant à accorder efficapeu que l’acquéreur ait pu avoir connaissance de cité à une publication tardive parait préférable en la modification du règlement de copropriété, perce qu’elle permet une application uniforme du sonnellement lors de l’assemblée générale, voire règlement envers tous les copropriétaires sans même indirectement par le notaire rédacteur de pour autant dénier toute protection aux acquél’acte, dès lors que ces circonstances n’avaient pas reurs antérieurs puisque ceux-ci conservent la fait l’objet de mention dans l’acte translatif de pro-

27 - Cass. 3e civ., 31 janv. 1996 : D. 1996, IR p. 98; JCP G 1996, I, n° 3972, obs. H. PérinetMarquet ; RDI 1996, p. 275, obs. P. Capoulade. 28 - Cass. 3e civ., 7 oct. 1998 : Loyers et copr. 1999, comm. n° 22. 29 - P. Capoulade, note sous Cass. 3e civ., 8 sept. & 22 sept. 2009 : AJDI 2010, p. 142. 30 - CA Paris, 28 nov. 2002 : AJDI 2003, p. 277. 31 - J.R. Bouyeure, op. cit., n° 7. 32 - E. Kischinewsky-Broquissse, op. cit., loc. cit. 33 - CA Paris, 13 oct. 1995 : Loyers et copr., comm. n° 132.

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Étude

34 - CA Paris, 3 avril 1992 : Administrer nov. 1992, p. 81 ; dans le même sens : CA Paris, 17 mai 1991 : RDI 1991, p. 384, obs. Cl. Giverdon. 35 - G. Vigneron, J.-Cl. Copropriété, fasc. 107-14, n° 50.

priété et, par suite, ne réponemporte ipso facto, dans cette daient pas aux exigences de hypothèse, acceptation des «…la modification du l’article 4.34 En second lieu, clauses du règlement.37 En l’acte doit mentionner, de règlement de copropriété somme, lorsque le règlement manière expresse, que l’acou ses modifications ont été [doit faire] l’objet quéreur adhère aux obligapubliés, l’acquéreur est irréfrations insérées dans le règlegablement présumé avoir de mention dans l’acte ment et ses modifications. La accepté le contenu des dispotranslatif de propriété…» condition est ici encore sitions portées à sa connaisappréciée rigoureusement. Il sance. Pourquoi alors l’acquéa ainsi été jugé que des acquéreur qui reconnaît être au reurs de lots qui avaient déclaré, dans les actes de courant de l’existence de modifications non publiées vente, avoir pris connaissance du règlement de pourrait, quant à lui, choisir d’y échapper, se faisant copropriété, ne pouvaient être tenus par des clauses ainsi un règlement de copropriété à la carte ? concernant le droit d’affouillement, les autorisations de travaux ou la possibilité de retrait de cerOn avancera alors qu’il existe une différence de tains lots de la copropriété alors qu’ils n’avaient pas taille entre les deux situations. La publication du formellement accepté ces conventions règlement ou des modifications crée «une situaparticulières.35 tion juridique absolue, opposable à tous»38, sans que cette opposabilité ne soit subordonnée à une La position avantageuse ainsi faite à l’acquéreur n’a quelconque adhésion. A l’inverse, tant que la pas manqué d’être relevée. Il a en effet été noté que publication n’a pas eu lieu, les modifications l’acquéreur peut avoir intérêt à ce que certaines des relèvent de la seule sphère contractuelle entre dispositions du règlement lui soient inopposables. membres du groupement sans pouvoir lier ceux Il lui suffit alors de publier son acquisition avant que qui sont étrangers à cette collectivité. L’adhésion les dispositions du règlement ne soient elles-mêmes aux dispositions non publiées est donc la condipubliées et de s’abstenir de déclarer dans l’acte qu’il tion pour que celui qui était à l’origine un tiers adhère aux obligations en résultant.36 L’avantage puisse acquérir la qualité de partie à la convention. ainsi accordé à l’acquéreur apparaît discutable. Si la distinction se justifie sur le plan des principes, Lorsque le règlement ou ses modifications ont été il n’en demeure pas moins que le respect d’une dispubliés, l’article 4 al. 1 du décret prévoit également cipline collective efficace commanderait d’aligner que l’acte conventionnel doit mentionner expresséles dispositions de l’article 4 al. 3 sur celles de l’arment que l’acquéreur a eu préalablement connaisticle 4 al. 1 et de ne faire dépendre l’opposabilité sance du règlement et de ses modifications. Mais que de la seule reconnaissance d’avoir été au coucomme l’a souligné une décision, la mention de la rant de l’existence du règlement et de ses publicité du règlement préalable à l’acte de vente modifications.

36 - CA Paris, 6 mai 1999 : AJDI 1999, p. 718. 37 - D. Tomasin, Le contrat de location et le droit de la copropriété : Dr. et Ville 1984, n° 27, p. 27. 38 - J.M. Roux, L’opposabilité du règlement de copropriété : le cas du locataire : Inf. Rap. Copr. mai 2006, p. 28. 39 - G. Vigneron, J. -Cl. Copropriété, fasc. 77, n° 101. 40 - CA Paris, 2 déc. 1982 : D. 1983, IR somm. p. 335, obs. Cl. Giverdon ; Cass. 3e civ., 28 fév. 2001: D. 2002, somm. p. 1527, obs. J.R. Bouyeure. 41 - Ch. Atias, La portée du règlement de copropriété face aux conventions locatives : AJDI 2004, p. 541. 42 - CA Versailles, 9 avril 1986 : Rev loyers 1987, p. 113 ; CA Paris, 13 avril 1999 : Loyers et copr. 1999, n° 248, obs. G. Vigneron ; P. Frémont, De la force obligatoire des règlements de copropriété et de leurs modifications éventuelles : Administrer mars 1998, p. 13, spéc. p. 18. 43 - Sur cette question, cf. B. Raclet, Les actions en justice du syndicat contre le locataire et réciproquement: Inf. Rap. Copr. mars 2005, p. 28.

II - Les locataires La question de l’opposabilité du règlement au locataire ayant déjà été traitée dans ces colonnes39, on se bornera ici à rappeler l’essentiel des principes. Bien que le locataire ne soit contractuellement lié qu’avec le copropriétaire-bailleur et qu’il doive donc être, en principe, regardé comme étant «étranger au règlement de copropriété»40, il est largement admis que le règlement s’impose à lui. Cette admission procède au premier chef de la volonté de voir tous les occupants de l’immeuble, locataires comme copropriétaires, jouir de la chose commune sur un pied d’égalité. Une telle préoccupation se manifeste dans la loi du 6 juillet 1989 au travers des dispositions de l’article 3 qui prévoient que «lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété, le copropriétaire bailleur est tenu de communiquer au locataire les extraits du règlement de copropriété concernant la destination de l’immeuble, le jouissance et l’usage des parties privatives et communes et précisant la quote-part afférente au lot loué dans chacune des catégories de charges.» Cette transmission des éléments essentiels du règlement, si elle permet indubitablement d’éclairer le consentement du locataire, est toutefois inapte à fonder un principe général d’opposabilité de la charte de l’immeuble au preneur.

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Un tel principe a été dégagé par la jurisprudence qui a utilisé en cette matière l’adage nemo plus juris. Se fondant sur l’idée selon laquelle le copropriétaire bailleur ne peut transmettre au locataire plus de droits qu’il n’en a lui-même, les tribunaux en ont conclu que le respect du règlement auquel est tenu le bailleur lie tout autant le locataire.41 En conséquence, les règles gouvernant notamment l’usage des parties communes ou la réalisation de travaux sur de telles parties s’imposent indifféremment aux propriétaires de lots ou à ceux auxquels ils les louent. La pertinence d’un tel fondement a, il est vrai, pu être remise en question. On a notamment fait valoir qu’en «s’obligeant à procurer au preneur la jouissance des lieux, le propriétaire ne lui transmet aucun droit.»42 La soumission du locataire aux obligations issues du règlement de copropriété résulterait alors d’une stipulation pour autrui implicite. Il a même pu être avancé que les dispositions de l’article 13 de la loi du 10 juillet 1965 s’étendraient au locataire qui, quoique n’étant pas à proprement parler un ayant cause à titre particulier, serait dans une situation semblable et devrait être soumis à un régime identique.43 Quel que soit le fondement retenu, il est établi en jurisprudence que, lorsque le locataire manque

Étude au respect dû au règlement, le syndicat est en droit d’agir à son encontre.44 L’initiative du syndicat peut bien entendu prendre la forme d’une action oblique fondée sur l’article 1166 du Code civil qui permet aux créanciers d’exercer «tous les droits et actions de leur débiteur, à l’exception de ceux qui sont exclusivement attachés à la personne.» Ainsi, les tribunaux ont admis l’exercice par un syndicat de copropriétaires de l’action en résiliation de bail appartenant à un copropriétaire en raison de la carence de celui-ci à faire respecter par son locataire les dispositions du bail et du règlement de copropriété.45 Mais certaines décisions ont également consacré la faculté pour le syndicat d’intenter «un recours directement contre le preneur, sans pour autant invoquer le jeu d’une action oblique.»46 Enfin, il faut rappeler que la jurisprudence a posé le principe selon lequel chaque copropriétaire a le droit d’exiger le respect du règlement de copropriété sans être tenu de démontrer qu’il subit un préjudice personnel et distinct de celui dont souffre la collectivité des membres du syndicat.47 Dans une telle situation, l’action individuelle d’un copropriétaire contre

un autre copropriétaire ou contre son locataire est donc recevable même en l’absence dommage personnel subi par le demandeur.48 Ce mouvement tendant à une affirmation de l’opposabilité du règlement au locataire comporte toutefois certains tempéraments. Certaines décisions ont en effet estimé que lorsque le contrat de bail avait été conclu avant l’établissement du règlement de copropriété, ce dernier ne pouvait priver le preneur des droits valablement acquis. Ainsi, le locataire qui occupait une partie d’un immeuble entièrement affecté, au moment de la conclusion du bail, à des activités industrielles et commerciales, ne peut être regardé comme étant tenu par les dispositions du règlement adopté postérieurement et imposant des normes applicables aux locaux à usage d’habitation.49 Par ailleurs, une décision remarquée a estimé que, lorsque rien ne permet d’établir que le locataire d’un local commercial dépendant d’un immeuble en copropriété avait été informé par son bailleur de l’existence d’une copropriété, ce preneur ne peut se voir reprocher aucun manquement au règlement de copropriété. 50

III - Les autres tiers Si l’on écarte les créanciers du syndicat à propos desquels on a pu souligner qu’il «s’agit moins ici de l’opposabilité des obligations inscrites dans le règlement que de la faculté, pour un étranger à la copropriété, de revendiquer à son profit l’application des dispositions d’ordre financier»51, la question de l’opposabilité concerne, dans cette catégorie résiduelle, soit les salariés du syndicat, soit les personnes de passage dans l’immeuble.

l’existence au bénéfice d’un salarié d’un «engagement unilatéral des copropriétaires de loger gratuitement le concierge qui peut se prévaloir de cet engagement»53, tout comme elle a admis que le salarié pouvait se prévaloir de l’engagement unilatéral du syndicat, contenu dans le règlement, de respecter une procédure d’autorisation préalable par l’assemblée avant tout licenciement.54

En partant du principe selon lequel la finalité du règlement est d’organiser les relations entre copropriétaires et non entre le syndicat et son salarié, on a pu affirmer qu’en «droit strict, le salarié est étranger au règlement de copropriété qui, par la suite, ne devrait pas lui être opposable, pas plus qu’il ne devrait pouvoir en réclamer le bénéfice.»52 Toutefois, la jurisprudence de la Chambre sociale de la Cour de cassation déroge parfois à ce principe en recourant à la notion d’engagement unilatéral des copropriétaires. Dès lors que le règlement contient une disposition favorable au salarié, ce dernier pourrait l’invoquer afin de faire valoir un droit à l’encontre de son employeur. C’est ainsi que la haute juridiction a reconnu, en se fondant sur les dispositions d’un règlement,

Enfin, s’agissant des personnes telles que les visiteurs ou les fournisseurs qui ne font qu’un court séjour dans l’enceinte de l’immeuble, il est généralement admis qu’elles échappent à l’application du règlement de copropriété. Cette position est confirmée par une décision, déjà ancienne, de la Cour de cassation cassant une décision des juges du fond qui, afin de condamner sous astreinte un médecin, locataire d’un immeuble en copropriété, à ne pas laisser stationner les véhicules de ses patients devant les entrées des garages privatifs et du parking souterrain de la copropriété, avaient affirmé que l’interdiction d’encombrer les parties communes contenue dans le règlement s’appliquait aux véhicules automobiles des tiers qui ne sont ni locataires, ni occupants. l

qu’il faut retenir

Selon l’article 13 de la loi du 10 juillet 1965, le règlement de copropriété et les modifications qui lui sont apportées ne sont opposables aux ayants cause à titre particulier qu’à compter de leur publication au fichier immobilier. L’article 4 du décret du 17 mars 1967 permet cependant de rendre ces éléments opposables à l’acquéreur d’un lot, alors même qu’ils n’auraient pas été publiés, si l’acquéreur reconnaît expressément, dans l’acte conventionnel transférant la propriété du lot, qu’il en a eu préalablement connaissance et qu’il a adhéré aux obligations qu’ils contiennent. A l’égard des locataires, l’opposabilité est assurée au travers du recours à l’adage nemo plus juris, à condition toutefois que l’application de la charte de l’immeuble ne porte pas atteinte à des droits acquis du preneur. Enfin, si selon la jurisprudence de la Chambre sociale, les salariés du syndicat peuvent se prévaloir du règlement de copropriété dès lors que celui-ci contient en leur faveur un engagement unilatéral du syndicat, il semble que les personnes extérieures à la copropriété échappent à l’application de ce règlement.

44 - Cass. 3e civ., 14 nov. 1985 : D. 1986, jur. p. 368, note Aubert; RTD civ. 1986, p. 599, obs. J. Mestre; dans le même sens TGI Créteil, 19 janv. 2010: D. 2010, Actu. p. 894, obs. Y. Rouquet ; sur cette question, cf. R. Martin, L’action oblique du syndicat : Ann. loyers 1986, p. 981. 45 - J.M. Roux, op. cit., loc. cit. et les réf. citées. 46 - Cass. 3e civ., 5 juill. 2006 : D. 2007, somm. p. 2191, obs. P. Capoulade ; cf. en dernier lieu, Cass. 3e civ., 29 mars 2011 : AJDI 2011, p. 378. 47 - J. Lafond, J.M. Roux et B. Stemmer, Code de la copropriété, Litec, note sous art. 15 L. 10 juill. 1965, p. 168, et les réf. citées. 48 - CA Paris, 30 janv. 2003 : Administrer mai 2003, p. 46, obs. J.R. Bouyeure ; Loyers et copr. 2003, comm. n° 143, obs. G. Vigneron ; CA Paris, 12 janv. 2006 : Juris-Data n° 2006-293-045 ; v. déjà dans le même sens : TGI Paris, 27 mai 1975 : D. 1976, IR p. 61. 49 - Cass. 3e civ., 3 mars 2004 : AJDI 2004, p. 558, obs. Cl. Giverdon ; Administrer juin 2004, p. 52, obs. Alfandari ; Administrer nov. 2004, p. 38, obs. J.R. Bouyeure ; Def. 2004, p. 1167, obs. Ch. Atias ; Loyers et copr. 2004, n° 73, obs. Brault ; Rev. loyers 2004, p. 392, note J.M. Roux. Sur cette décision, cf. égal. Ch. Atias, Alerte au cyclone sur la copropriété, Inf. Rap. Copr. mai 2004, p. 21. 50 - G. Vigneron, J.-Cl. Copropriété, fasc. 77, n° 104. 51 - D. Corrignan-Carsin, note sous Cass. Ass. plén., 5 mars 2010 : JCP G 2010, II, n° 606. 52 - Cass. soc., 27 mars 2001, n° 98-44292 ; RJS 2001, n° 801. 53 - Cass. Ass. plén., 5 mars 2010 : JCP G 2010, II, n° 606, note D. Corrignan-Carsin ; CA Paris, 18 janv. 2011 : AJDI 2011, p. 306. 54 - Cass. 3e civ., 12 juin 1991 : Loyers et copr.1991, comm. n° 351 ; Rev. loyers 1992, p. 161.

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ÉTUDE

L’adaptation du règlement de copropriété Jean-Marc ROUX

Maître de conférences à l’Université Paul Cézanne Consultant auprès du GIE Strathémis

’objet de la présente chronique a un but essentiellement pédagogique. Il s’agit de déterminer quelle peut être l’utilité et surtout quelles sont les limites au mécanisme de la mise en conformité des règlements de copropriété.

Il n’a échappé à personne que le règlement de copropriété revêt une importance primordiale dans le cadre du statut de la copropriété des immeubles bâtis défini par la loi du 10 juillet 1965. En vertu de l’article 8 de la loi du 10 juillet 1965, il s’agit d’un document conventionnel obligatoire qui détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance. Il fixe également les règles relatives à l’administration des parties communes. Il pourrait imposer des restrictions aux droits des copropriétaires, à condition qu’elles soient justifiées par la destination de l’immeuble.

le caractère éminemment changeant des dispositions législatives (ou réglementaires) afférentes à la copropriété qui font l’objet d’une instabilité remarquée depuis de nombreuses années. Il n’est pas exagéré d’ailleurs de parler d’inflation législative en ce domaine. Il est ainsi très fréquent de constater une différence entre les clauses de nombreux règlements de copropriété et les dispositions des textes du statut, ce qui n’est pas sans poser de sérieux problèmes en pratique. En effet, des stipulations obsolètes du règlement de copropriété peuvent induire en erreur des copropriétaires qui n’auront pas une information à jour du droit “positif”.

Le règlement de copropriété est perçu comme un contrat créant des droits et des obligations à l’égard des copropriétaires. Il suppose donc une relative permanence même s’il peut être l’objet de remaniements ponctuels en fonction des nécessités au sein de l’immeuble1. Or, cette stabilité des règles du règlement de copropriété tranche avec

C’est la raison pour laquelle la loi sur la solidarité et le renouvellement urbains, dite SRU, du 13 décembre 2000 a souhaité prendre en compte cette situation de manière à faciliter l’adéquation entre les règlements de copropriété existant et le droit applicable, autant que faire ce pouvait. Il n’est pas anodin que la Commission relative à la copropriété ait qualifié «d’acte majeur de la vie du syndicat» la mise à jour des règlements de copropriété dans le cadre de la loi SRU. Un article 49 a donc été introduit au sein de la loi de 1965 en vertu duquel «l’assemblée générale adopte, à la majorité prévue à l’article 24, les adaptations du règlement de copropriété rendues nécessaires par les modifications législatives et réglementaires intervenues depuis son établissement. La publication de ces modifications du règlement de copropriété sera effectuée au droit fixe.»2/3. Partant, l’opportunité est donnée aux copropriétaires, ainsi que pour les syndics, de réaliser ce que l’on peut appeler un «toilettage» des règlements de copropriété.

Sommaire Page 31

I - Le principe général d’interprétation

Page 31

II - Le caractère obligatoire de l’article 49

Page 31 III - Les textes à prendre en considération

1 - L'article 14, alinéas 3 et 4, de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que le syndicat modifie le règlement de copropriété et qu'il a pour objet la conservation de l'immeuble et l'administration des parties communes. 2 - Nous avons reproduit la rédaction actuelle de l’article 49, laquelle est légèrement différente de celle adoptée au lendemain de la loi SRU. 3 - La Commission relative à la copropriété a édicté une recommandation n° 24 relative aux modalités d’application de l’article 49 à laquelle nous feront largement référence dans cette étude.

Page 33 IV - Le champ d’application matériel de l’adaptation Page 33 V - Le champ d’application temporel de l’adaptation Page 33 VI - Le caractère permanent de la faveur législative Page 33 VII - La technique de l’adaptation Page 34 VIII - Les modalités de l’adaptation Page 34 IX - Le coût de l’adaptation Page 34

Ce qu’il faut retenir

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Au demeurant, les copropriétaires tout comme certains praticiens s’interrogent parfois sur les possibilités offertes par l’article 49. L’objet de la présente chronique a un but essentiellement pédagogique. Il s’agit de déterminer quelle peut être l’utilité et surtout quelles sont les limites au mécanisme de la mise en conformité des règlements de copropriété.

Étude

I - Le principe général d’interprétation Avant toute chose, il ne faut pas oublier que le principe général en matière de modification d’un règlement de copropriété est défini par l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 lequel dispose que les changements, dans la mesure où ils concernent la jouissance, l’usage et l’administration des parties communes, relèvent de la double majorité, à savoir la majorité en nombre des copropriétaires représentant au moins les deux-tiers des voix du syndicat. L’article 11 de la loi de 1965 précise également que, sous réserve des dispositions de l’article 12 relatif à la révision de la répartition des charges, celle-ci ne peut être modifiée qu’à l’unanimité des copropriétaires, et que, d’autre part, l’article 43 de la même loi répute non écrite toute clause contraire aux dispositions des articles 6 à 37, 41-1

à 42 et 46 de la loi et celles du décret en conseil d’état prises pour leur application et que dans ce cas, le juge, en réputant non écrite une clause relative à la répartition des charges, procède à une nouvelle répartition de celles-ci. Il faut donc percevoir l’adaptation des règlements de copropriété comme une procédure exceptionnelle qui ne peut être étendue à d’autres situations que celles visées par le législateur. Comme l’a souligné la Commission relative à la copropriété, «dès lors, que l’article 49 instaure, en soumettant les adaptations rendues nécessaires par la modification des textes à la majorité de l’article 24, un régime dérogatoire aux règles […] ses dispositions doivent donc être interprétées de manière stricte»4/5.

II - Le caractère obligatoire de l’article 49 Il a été soutenu pendant un temps que les copropriétaires étaient tenus de procéder à la mise à jour de leur règlement de copropriété. L’utilisation du présent de l’indicatif dans la disposition («l’assemblée générale adopte, à la majorité de l’article 24, les adaptations…») semblait marquer une obligation juridique. Il n’en est rien. On peut d’ailleurs remarquer que l’article 49 n’a pas été mentionné parmi les dispositions d’ordre public figurant à l’article 43 cité ci-avant. Au demeurant, il parait judicieux de comprendre le mécanisme légal comme une chance à saisir par les copropriétaires en vue de supprimer de

leur règlement les vestiges des anciennes législations et d’y faire figurer les nouveaux textes. A ce titre, le syndic aurait tout intérêt, en vertu de son devoir de conseil, à proposer à l’assemblée générale des copropriétaires de statuer sur ce point6. De surcroit, à tout moment, un ou plusieurs copropriétaires, ou le conseil syndical, peuvent notifier au syndic la question de la mise à jour de leur règlement de copropriété dont ils demandent qu’elle soit inscrite à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale (D. 1967, art. 10, al. 1er). Le syndic devra alors faire droit à cette requête.

III - Les textes à prendre en considération L’article 49 de la loi du 10 juillet 1965 évoque des «adaptations… rendues nécessaires par les modifications législatives». Il est généralement admis que l’expression de «modifications législatives» doit être entendue au sens large, ce qui permet d’y englober tant les dispositions législatives stricto sensu que les dispositions proprement réglementaires. La Commission relative à la copropriété invite l’interprète à raisonner de la sorte : «Considérant qu’une distinction des dispositions législatives proprement dites et des dispositions

réglementaires prises pour leur application serait contraire à la volonté du législateur d’instaurer une cohérence entre les textes applicables à la copropriété et le contenu du règlement ; Considérant, dès lors, que la notion de «modifications législatives» ne peut être prise dans son sens le plus formel.» Ceci dit, la pratique révèle régulièrement des propositions grâce auxquels il serait possible de procéder à une refonte assez ample d’un règlement de copropriété, ce qui peut comprendre dernier état de la jurisprudence ou la résolution de difficultés rencontrées

4 - En dehors des cas expressément prévus par la loi, les modalités de modifications habituelles du règlement de copropriété doivent être respectées, Bordeaux, 26 février 2010, Loyers et copr. 2010, n° 201, obs. Vigneron. 5 - A propos des effets pervers de la pratique de la mise à jour des règlements de copropriété, Ruffet, L’adaptation des règlements de copropriété, réflexion sur les dérives, Inf. rap. copr. juillet-août 2004, p. 22. 6 - Lafond, Roux et Stemmer, Code de la copropriété, Litec 15ème éd. 2011, p. 413.

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Étude

7 - Certains auteurs estiment toutefois que les clauses d’un règlement de copropriété jugées illégales par les décisions de la jurisprudence devraient être supprimées : Le Masson, La mise à jour des règlements de copropriété, AJDI 2003, p. 837 ; Gélinet, L’adaptation des règlements de copropriété après la loi SRU, Rev. Loyers 2003, p. 196.

dans l’administration de l’immeuble7. D’après la Commission relative à la copropriété, «les termes de «modifications législatives» s’opposent à la prise en compte d’évolutions jurisprudentielles». Elle poursuit en considérant que «les termes «adaptation de règlement de copropriété» ne permettent pas la régularisation de situations de fait intervenues indépendamment de toute modification législative ou réglementaire». Elle «recommande que les adaptations soient faites au regard des seules modifications législatives ou réglementaires». Afin de satisfaire aux obligations résultant de l’article 49 de la loi du 10 juillet 1965, il convient de tenir compte des textes législatifs et réglementaires concernant directement ou indirectement la copropriété des immeubles bâtis, soit notamment : • La loi du 10 juillet 1965, fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, • La loi du 2 juillet 1966, relative à l’installation d’antennes extérieures réceptives de radio et de télévision, instituant un droit à l’antenne, • La loi du 28 décembre 1966, modifiant la loi du 10 juillet 1965, • Le décret du 17 mars 1967, portant règlement d’administration publique pour l’application de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, • Le décret du 22 décembre 1967, fixant les modalités d’application de la loi du 2 juillet 1966 relative à l’installation d’antennes extérieures réceptives de radio et de télévision, instituant un droit à l’antenne, • La loi du 2 janvier 1970, réglementant les conditions d’exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce, • La loi du 9 juillet 1970, relative à la détention d’un animal dans un local d’habitation, • Le décret du 20 juillet 1972, fixant les conditions d’application de la loi du 2 janvier 1970, • Le décret du 26 juillet 1973, modifiant le décret du 17 mars 1967, • La loi du 29 octobre 1974, modifiant la loi du 10 juillet 1965, • La loi du 19 juillet 1977, modifiant la loi du 10 juillet 1965, • La loi du 2 janvier 1979, relative aux droits grevant les lots d’un immeuble soumis au statut de la copropriété, • La loi du 21 décembre 1984 sur la domiciliation des entreprises, • La loi du 31 décembre 1985, ajoutant à l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, relatif à l’installation ou à l’adaptation des antennes collectives de radiodiffusion et de télévision, • Le décret du 13 mars 1986, modifiant la loi du 10 juillet 1965, • Le décret du 9 juin 1986, modifiant le décret du 17 mars 1967, • Le décret du 15 septembre 1987 relatif aux travaux d’économie d’énergie réalisés dans les immeubles bâtis relevant du statut de la copropriété, • La loi du 29 décembre 1990, modifiant la loi du 2 juillet 1966, relative à l’installation d’antennes extérieures réceptives de radio et de télévision, instituant un droit au câble,

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• La loi du 13 juillet 1992, qui complète l’article j) de la loi du 10 juillet 1965 relatif à l’application à l’installation d’un raccordement de l’immeuble à un réseau câblé, • Le décret du 31 juillet 1992, modifiant le décret du 17 mars 1967, • La loi du 21 juillet 1994, relative à l’habitat modifiant la loi du 10 juillet 1965, • La loi du 21 janvier 1995, modifiant la loi du 10 juillet 1965, • Le décret du 15 février 1995, modifiant le décret du 17 mars 1967, • Le décret du 7 février 1996 relatif à la protection de la population contre les risques sanitaires liés à une exposition à l’amiante dans les immeubles bâtis, • La loi du 14 novembre 1996, modifiant la loi du 10 juillet 1965, • La loi du 18 décembre 1996, modifiant la loi du 10 juillet 1965, • La loi du 30 décembre 1996, modifiant la loi du 10 juillet 1965, • Le décret du 23 mai 1997, modifiant le décret du 17 mars 1967, • La loi du 6 janvier 1999, relative aux animaux dangereux et errants et à la protection des animaux, • Le décret du 4 avril 2000, modifiant le décret du 17 mars 1967, • La loi du 13 décembre 2000, loi relative à la solidarité et au renouvellement urbains modifiant la loi du 10 juillet 1965, • Le décret du 30 mai 2001, fixant le contenu du carnet d’entretien de l’immeuble prévu par l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 (fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis), • Le décret du 27 mai 2004, modifiant le décret du 17 mars 1967, • La loi du 13 juillet portant engagement national pour le logement, • L a loi du 30 décembre 2006 sur l’eau et les milieux aquatiques, • Le décret du 1er mars 2007, modifiant le décret du 17 mars 1967, • La loi du 5 mars 2007 relative à la prévention de la délinquance, • La loi du 5 mars 2007 relative à la modernisation de la diffusion audiovisuelle et à la télévision du futur, • La loi du 4 août 2008 de modernisation de l’économie, • La loi du 5 mars 2009, modifiant la loi du 10 juillet 1965, • La loi du 25 mars 2009 de mobilisation pour le logement et la lutte contre l’exclusion, • La loi du 12 mai 2009 de simplification du droit, • Le décret du 20 avril 2010, modifiant le décret du 17 mars 1967, • La loi du 12 juillet 2010 portant engagement pour l’environnement, • La loi du 14 mars 2011 d’orientation et de programmation pour la performance de la sécurité intérieure, • Le décret du 3 juin 2011 relatif à la protection de la population contre les risques sanitaires liés à une exposition à l’amiante dans les immeubles bâtis, • Le décret du 25 juillet 2011 relatif aux installations permettant la recharge dans les bâtiments des véhicules électriques ou hybrides et aux infrastructures pour le stationnement des vélos.

Étude

IV - Le champ d’application matériel de l’adaptation Les termes «règlement de copropriété» doivent être, eux aussi, interprétés strictement. Ne font pas partie du règlement de copropriété, l’état descriptif de division et les conventions relatives aux parties communes, même s’ils font matériellement partie du même document. Il faudra donc distinguer, au sein du document intitulé «règlement de copropriété», ce qui relève à proprement parler du règlement de copropriété pouvant faire l’objet d’une adaptation au sens de

l’article 49 de la loi du 10 juillet 1965, et l’état descriptif de division ou les conventions relatives aux parties communes, qui eux, en sont exclus8. Il a été souligné par la Commission relative à la copropriété que l’article 49 de la loi de 1965 ne pouvait pas être utilisé pour modifier les quotesparts de parties communes, en tant que quotesparts de propriété, lesquelles ressortissent de la liberté contractuelle et sont intangibles, ou afin de rectifier les erreurs de calculs ou ajuster seulement le quantum des charges9.

V - Le champ d’application temporel de l’adaptation L’article 49 de la loi de 1965 ne vise que les modifications intervenues depuis l’établissement du règlement de copropriété. Cela signifie clairement que le législateur n’a visé que les évolutions législatives postérieures à l’établissement du règlement de copropriété lui-même. En ce qui concerne la date à prendre en compte, le terme établissement doit être entendu comme étant celui de la rédaction du règlement de copropriété10. Les auteurs de la loi sont partis d’un postulat : lorsqu’un règlement de copropriété est établi et entre en vigueur, il est censé être conforme à la législation en vigueur (sous peine pour le rédac-

teur - le plus souvent un notaire - d’engager sa responsabilité). D’où la nécessité de ne prendre en considération que les textes législatifs réglementaires adoptés après son établissement. Ainsi pour un règlement de copropriété établi le 21 février 2007, il sera tenu compte des réformes intervenues depuis cette date. En revanche, si le rédacteur du règlement de copropriété a omis les changements issus, par exemple, de la loi du 13 juillet 2006 (Loi ENL), il sera impossible de recourir à l’article 49, le texte ne visant pas les réformes intervenues depuis l’entrée en vigueur de la loi de 1965, mais bien celles apparues depuis l’établissement du règlement de copropriété.

VI - Le caractère permanent de la faveur législative Initialement, l’article 49 enfermait la faveur législative consistant à permettre la modification des règlements de copropriété à la simple majorité du nouvel article 24, dans un délai de conq ans. Le point de départ de ce délai avait été fixé à la date de promulgation de la loi SRU, soit le 13 décembre 2000. Par la suite ce délai fut porté à huit années. L’expérience a démontré que la procédure d’adaptation avait pu être délicate à mettre en œuvre tout

en étant assez mal comprise par les intéressés. Il a alors été décidé de rendre permanente la faculté offerte aux copropriétaires de mettre à jour leur règlement de copropriété. La loi du 25 mars 2009 (dite Loi MOLLE) a supprimé toute condition de délai, ce qui permettrait ainsi à des syndicats de proposer, à plusieurs reprises une adaptation de leur règlement en fonction des réformes qui ont pu les concerné11. 8 - Rép. min n° 25421, JO AN 1er décembre 2003, p. 9218.

VII - La technique de l’adaptation Il existe plusieurs façons de procéder à la mise à jour d’un règlement de copropriété. Nous pourrions dire que tout dépend du degré d’obsolescence qu’il présente lorsque l’expert va se pencher sur sa rédaction. Il sera parfois plus simple, et aussi plus opportun, de procéder à une refonte quasi-totale de la charte des copropriétaires, en particulier s’il a été rédigé avant la grande réforme de la loi du 10 juillet 1965. Il faudra prendre toutefois la précaution de conserver les données fondamentales du document original, notamment la distinction entre les parties privatives et les parties communes ainsi que leur destination. Parfois, et le plus souvent, un certain

nombre de “retouches” seront suffisantes afin de disposer d’un règlement de copropriété conforme à la législation en vigueur. A cet égard, la Commission relative à la copropriété recommande d’utiliser les dispositions de l’article 49 pour : • supprimer toute clause incompatible avec les dispositions législatives ou réglementaires entrées en vigueur postérieurement à l’établissement ou à la modification du règlement de copropriété : par exemple, la clause interdisant, avant la loi du 31 décembre 1985, de conférer une délégation de vote à une personne qui n’aurait pas la qualité de copropriétaire ;

9 - Dans le même sens, Paris, 2 décembre 2004, Constr.-urb. 2005, n° 87, obs. Sizaire. V. aussi, Rép. min n° 18993, JO AN 22 septembre 2003, p. 7294. 10 - Néanmoins, il a été mis en exergue par la Commission relative à la copropriété que le but du texte imposait de ne pas faire de différence entre établissement et modification du règlement et que devaient être adaptées toutes les clauses incompatibles avec un texte postérieur, qu'elles aient figuré dans le règlement dès l'origine ou qu'elles y aient été introduites par la suite. 11 - Vigneron et Roux, Droit de la copropriété et des baux d’habitation après la loi « MOLLE » du 25 mars 2009, Loyers et copr. mai 2009, n° 30.

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Étude

• s ubstituer, si nécessaire, aux précédentes clauses, des clauses conformes aux dispositions législatives ou réglementaires postérieures à l’établissement ou à la modification du règlement de copropriété : par exemple, la clause prévoyant, avant la loi du 31 décembre 1985, la majorité en nombre des copropriétaires représentant les trois quarts des voix du syndicat, au lieu des deux tiers ;

• analyser la conformité du critère de la répartition des charges par rapport aux dispositions impératives de l’article 10 (alinéas 1 et 2), sans qu’aucune disposition législative ou réglementaire ne détermine les éléments et la méthode permettant d’établir une nouvelle répartition des charges.

VIII - Les modalités de l’adaptation Le texte de l’article 49 prévoit expressément que l’assemblée générale décide des adaptations. Toute autre procédure est donc impossible (le syndic ou le conseil syndical ne pourrait se substituer à cette assemblée générale). La Commission relative à la copropriété a d’ailleurs recommandé de procéder par étapes. A cet égard, elle conseille au syndic de mettre en œuvre une concertation avec le conseil syndical afin de recenser les adaptations rendues nécessaires. Elle appelle également l’attention de ces syndics sur le temps nécessaire pour parvenir à l’adoption définitive de l’adaptation. Une première assemblée générale doit se prononcer sur l’opportunité de procéder aux adaptations rendues nécessaires et examine les conditions essentielles des contrats proposés par les consultants, et autorise la dépense avec l’échéancier des appels de fonds12. Une autre assemblée générale examine ensuite le

projet d’adaptation dans son intégralité, notifié au plus tard en même temps que la convocation, en prévoyant un vote par article et confère le pouvoir au syndic de déposer une copie certifiée conforme du procès-verbal au rang des minutes d’un notaire et de déposer l’acte authentique au fichier immobilier. Bien entendu le procès-verbal de l’assemblée générale devra être notifié dans les deux mois à l’ensemble des copropriétaires. Plus précisément, la Commission recommande de notifier le procès-verbal de l’assemblée aux copropriétaires opposants ou défaillants, en recommandé avec demande d’avis de réception, dans les deux mois de la tenue de l’assemblée générale et d’adresser une copie du procès-verbal, sous pli simple, aux autres copropriétaires. Rappelons que la modification interviendra exceptionnellement à la majorité de l’article 24, ce qui signifie désormais la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés.

IX - Le coût de l’adaptation Le recours à un professionnel du droit de la copropriété est plus que recommandé. Il s’agira en règle générale d’un notaire, d’un avocat ou d’un universitaire. Il faudra donc penser à budgétiser un certain montant correspondant à la mission confiée au sachant, à savoir l’audit du règlement de copropriété et à l’adaptation proprement dite. Plusieurs milliers d’euros sont parfois demandés en vue

Ce 12 - La Commission relative à la copropriété rappelle que les frais d'études n’entrent pas dans les dépenses de maintenance comprises dans le budget prévisionnel et doivent faire l’objet d’un vote spécifique quant à leur montant et à l’échéancier des appels de fonds correspondants.

d’accomplir cette tâche. Une mise en concurrence peut ainsi être nécessaire. L’article 49 précise, de son côté, que la publication des modifications du règlement de copropriété sera effectuée au droit fixe. La taxe de publicité foncière est assez réduite, soit 125 euros de nos jours, à laquelle il faudra ajouter le salaire du conservateur des hypothèques qui se monte aujourd’hui à 15 euros. l

qu’il faut retenir

L’adaptation doit être cantonnée aux seules hypothèses prévues par l’article 49 de la loi du 10 juillet 1965. Elle ne concerne que les textes législatifs et règlementaires intervenue depuis l’établissement du règlement de copropriété de l’immeuble. Elle ne peut être le prétexte à rectifier une erreur ou résoudre une difficulté d’ordre pratique. Si elle est opportune, la mise à jour d’un règlement de copropriété ne s’avère pas obligatoire. La possibilité de toiletter un règlement de copropriété est désormais permanente. L’assemblée générale devra tout d’abord décider la mise à jour du règlement pour ensuite, lors d’une seconde réunion, statuer sur l’adoption du projet de modification. Il est nécessaire de chiffrer assez précisément le montant que le syndicat déboursera en cas de mise en œuvre de la procédure d’adaptation afin d’éclairer le consentement des copropriétaires.

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RÉPONSES MINISTÉRIELLES

La copropriété au Parlement Logement. Réglementation. Vente en l’état futur d’achèvement

(Assemblée nationale - réponse publiée au JO le : 26/07/2011 page : 8192) Question : Marc Dolez appelle l’attention de M. le secrétaire d’État chargé du logement, sur l’article 7 de la loi n° 67-3 du 3 janvier 1967, relative aux ventes d’immeubles à construire ou en cours de construction et à l’obligation de garantie à raison des vices de construction, qui dispose notamment que «le règlement de copropriété est remis à chaque acquéreur lors de la signature du contrat ; il doit lui être communiqué préalablement.» Il lui demande de lui indiquer, au vu de la jurisprudence, ce qu’il faut précisément entendre par «préalablement». Réponse : L’article L. 261-11 du code de la construction et de l’habitation prévoit que le règlement de copropriété est remis à chaque acquéreur d’un immeuble lors de la signature du contrat de vente en état futur d’achèvement et qu’il doit lui être communiqué préalablement. Lorsque le contrat de vente est précédé d’un contrat préliminaire, ce qui est pratiquement toujours le cas, l’article R. 261-30 du même code prévoit que le vendeur doit notifier à l’acquéreur le projet d’acte de vente un mois au moins avant la date de la signature de cet acte. Le règlement de copropriété doit être annexé à ce projet d’acte de vente et il est donc notifié dans les mêmes délais, à savoir un mois au moins avant la date de la signature de l’acte de vente, afin que l’acquéreur puisse signer ce dernier en parfaite connaissance de cause.

Assurances. Assurance multirisque Immeuble. Assurances individuelles, coordination

(Assemblée nationale - réponse publiée au JO le : 16/08/2011 page : 8871) Question : Catherine Lemorton attire l’attention de Mme la ministre de l’écologie, du développement durable, des transports et du logement sur le sujet de

la double assurance des copropriétaires d’immeubles. Celle-ci s’appuie sur une assurance individuelle obligatoire ainsi que sur l’assurance des copropriétaires contractée et gérée par le syndic. Censée faciliter la gestion des contrats, l’obligation de double assurance pose en fait de nombreux problèmes, notamment, pour ne prendre que cet exemple, lors d’un sinistre tel qu’un dégât des eaux. L’accord contracté entre assureurs (dans le cadre de la convention CIDRE) a alors pour conséquence de découpler les responsabilités de travaux entre les deux types de contrats et donc les prises en charge : au contrat de copropriété l’essentiel des travaux de réfection des sols et plafonds ; au contrat individuel l’embellissement de l’appartement sinistré (peintures, moquettes...). Cette situation amène donc des copropriétaires, non responsables du sinistre, à devoir assumer les réparations. Elle conduit également à une comptabilisation toujours croissante du nombre de sinistres et donc à une hausse importante des primes (celles-ci ont pu en effet être multipliées par deux en cinq ans). Elle demande si le Gouvernement compte proposer un texte prenant réellement en compte et rééquilibrant la chaîne des responsabilités sur ce sujet afin d’éviter à ces propriétaires d’êtres tenus responsables financièrement de sinistres qui ne sont pas de leur fait. Réponse : La plupart des règlements de copropriété imposent au syndic de souscrire une assurance au nom du syndicat de copropriétaires couvrant, d’une part, les dommages à l’immeuble et, d’autre part, la responsabilité civile du syndicat. Parallèlement, le copropriétaire doit souscrire un contrat d’assurance si le contrat pris par le syndic ne couvre pas les parties privatives. Parmi les dommages à l’immeuble figurent les dégâts des eaux, qui représentent environ 80 % des sinistres. Dans ce domaine, afin notamment d’écourter les délais d’indemnisation, les assureurs ont élaboré deux types de conventions : la convention CIDRE (convention d’indemnisation directe et de renonciation à recours), dont le champ d’application est limité aux dommages matériels dont le mon-

tant est égal ou inférieur à 1 600 € HT et aux dommages immatériels dont le montant est égal ou inférieur à 800 € HT, et la convention CIDE-COP (convention d’indemnisation des dégâts des eaux dans les copropriétés), applicable lorsque les dommages matériels sont supérieurs à 1 600 € HT. Ces conventions, conclues entre assureurs ne sont pas opposables aux assurés, qui conservent les droits et garanties de leurs contrats. Elles ont pour but de favoriser le règlement rapide des dégâts des eaux, en désignant conventionnellement l’assureur qui doit intervenir, en fonction de la nature des biens endommagés, et éviter ainsi les situations de cumul entre l’assurance du syndic de copropriété et celle du copropriétaire ou de l’occupant. Dans ce cadre, l’assureur indemnise le lésé sans application de la franchise, même lorsque le contrat en comporte une (sauf en cas de sinistres répétitifs), et la vétusté n’est pas appliquée, sauf si elle dépasse 25 %. Dans un avis du 3 juin 2008, le CCSF (Comité consultatif du secteur financier) a recommandé aux assureurs d’aménager les conventions CIDRE et CIDE-COP, pour permettre l’exercice du recours contre les auteurs des sinistres de manière plus coercitive, par exemple à partir du deuxième sinistre répétitif survenu dans un délai de 24 mois consécutifs. Dans son rapport 2009-2010, le CCSF a constaté que ses recommandations avaient été mises en œuvre par la FFSA (Fédération française des sociétés d’assurance) et le GEMA (Groupement des entreprises mutuelles d’assurance). Dans ces cas, il apparaît que les intérêts de l’assuré non responsable sont préservés.

Impôt sur le revenu. Revenus fonciers. Charges déductibles

(Assemblée nationale - réponse publiée au JO le : 23/08/2011 page : 9070) Question : François Scellier attire l’attention de M. le ministre du budget, des comptes publics et de la fonction publique, dans le cadre de la déclaration des revenus fonciers, sur le caractère déductible ou non de certaines dépenses pour travaux. L’instruction fis-

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Réponses ministérielles cale relative aux revenus fonciers, n° 5 D-2-07 du 23 mars 2007, indique, s’agissant de travaux de restructuration des unités d’habitation, que le Conseil d’État a jugé que les travaux qui ont consisté à scinder un appartement en deux et qui ont eu pour objet la remise en état et la modernisation des locaux constituent des dépenses d’amélioration (CE, arrêt du 28 février 1983, n° 35189). L’instruction ajoute que lorsque la restructuration est partielle, c’est-à-dire lorsqu’elle porte sur certaines parties de l’unité de logement, sur le déplacement de cloisons par exemple, pour la création de salles d’eau ou de sanitaires, ces travaux doivent être regardés comme des dépenses d’amélioration. Il lui demande donc si des travaux de restructuration partielle, menés dans un immeuble à usage d’habitation soumis à la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, qui visent à réunir deux lots, et par exemple, deux chambres de service contiguës, constituent des dépenses d’amélioration, dès lors que ces travaux consistent à mettre aux normes cette unité d’habitation, notamment au regard du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent, en supprimant une cloison et en aménageant en particulier de nouvelles installations sanitaires et ce, sans accroissement du volume et de la surface habitable de ces deux lots ainsi réunis. (…) Réponse : Les a et b du 1° du I de l’article 31 du code général des impôts prévoient que les charges de la propriété déductibles pour la détermination du revenu net foncier imposable à l’impôt sur le revenu comprennent, pour les propriétés urbaines, les dépenses de réparation, d’entretien ou d’amélioration afférentes aux locaux d’habitation, à l’exclusion des frais correspondant à des travaux de construction, de reconstruction ou d’agrandissement. Les dépenses de construction, reconstruction ou d’agrandissement s’entendent notamment de celles qui ont pour effet d’apporter une modification importante au gros œuvre de locaux existants, des travaux d’aménagement interne qui par leur importance équivalent à une reconstruction ou encore de ceux qui ont pour effet d’accroître le volume ou la surface habitable de locaux existants. En conséquence, les travaux qui visent, en supprimant une cloison, à réunir deux lots en un seul ne peuvent être admis en déduction dès qu’ils ne peuvent être considérés, du fait de leur importance, comme des travaux de réparation, d’entretien ou d’amélioration. À cet égard, il 36

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est indiqué que dans son arrêt du 9 juillet 1991, n° 1105 Bellavia, la Cour administrative d’appel de Nancy a considéré que les travaux ayant abouti à la réunion de quatre immeubles en un seul et ayant comporté notamment la démolition des anciennes cloisons et la pose de nouvelles cloisons devaient être regardés, en raison de leur nature et de leur importance, comme des travaux de transformation et de rénovation assimilables à une reconstruction, bien qu’ils n’aient pas entraîné un changement d’affectation des locaux, ni augmenté leur surface habitable. Par ailleurs, il est rappelé que les dépenses d’installations sanitaires qui sont réalisées à l’occasion de la réunion de deux lots en un seul ne peuvent également pas être admises en déduction des revenus fonciers, étant donné que ces dépenses d’installation qui constituent des dépenses d’amélioration sont indissociables de ces travaux de reconstruction. En effet, il est de jurisprudence constante que les travaux d’amélioration n’ouvrent pas droit à déduction, lorsqu’ils sont effectués, non en vue d’améliorer des locaux existants, mais à l’occasion de travaux de construction, reconstruction et agrandissement dont ils sont indissociables et auxquels ils doivent être assimilés (CE, arrêt du 10 juillet 1996 n° 137789). (…)

Copropriété. Assemblées générales . Convocations, domicile à l’étranger

(Assemblée nationale - réponse publiée au JO le : 30/08/2011 page : 9418) Question : Bernard Gérard appelle l’attention de M. le garde des sceaux, ministre de la justice et des libertés, sur les dispositions applicables en matière de convocation d’assemblées générales de copropriété. L’article 64 du décret du 17 mars 1967 stipule [dispose, ndlr] qu’en la matière, «toutes les notifications sont valablement faites par lettre recommandée avec demande d’avis de réception». Le texte précise aussi que «le délai qu’elles font, le cas échéant, courir a pour point de départ le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au destinataire». Si cette obligation ne pose aucun problème à l’intérieur des frontières françaises, puisque c’est la poste qui mentionne sur l’accusé de réception la date de la première présentation, il n’en va pas de même à l’étranger. Ainsi, dans certains pays tel que la Belgique, c’est au destinataire qu’il est laissé le soin de mettre la date qu’il lui convient, date qu’il écrit d’ailleurs luimême. La lettre recommandée internationale n’est d’aucun secours en l’es-

pèce puisque l’imprimé d’accusé de réception ne comporte pas de mention relative à la date de première présentation. Dans ces conditions, toutes les fraudes sont possibles et la sécurité juridique des décisions prises en assemblée générale de copropriété s’en trouve considérablement affaiblie. C’est d’autant plus regrettable que, jusqu’en 2007, il était fait obligation à tout copropriétaire d’un lot situé sur le territoire français de disposer d’un domicile réel ou élu en France. Cette mention a été supprimée à la demande de la Commission des communautés européennes, dans son avis du 4 avril 2006. Aussi, il lui demande s’il serait possible de remédier à cette difficulté en considérant, par exemple, que la date de remise du courrier par les services postaux français aux services postaux étrangers est assimilable à la date de la première présentation. Réponse : (…) En raison de l’intervention de la Commission européenne, le décret n° 2007-285 du 1er mars 2007, a modifié l’article 64 du décret du 17 mars 1967 et a, notamment, rendu possible la convocation par télécopie, porté de 15 à 21 jours le délai de convocation aux assemblées générales et supprimé l’obligation faite aux personnes demeurant à l’étranger d’élire domicile en France. Auparavant, en effet, le domicile réel ou élu devait se situer obligatoirement soit en France métropolitaine si l’immeuble y était situé, soit dans le département ou le territoire d’outre-mer de la situation de l’immeuble. L’article 64 précité précise que le délai que font, le cas échéant, courir les notifications ou mises en demeure a pour point de départ le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire ou le lendemain du jour de la réception de la télécopie par le destinataire. Ainsi, pour pallier la difficulté de connaître la date de la première présentation lorsque le destinataire demeure à l’étranger, la loi prévoit que la notification de la convocation à l’assemblée générale peut être faite par télécopie. Les services de la chancellerie et du secrétariat d’État au logement réfléchissent également à la possibilité de notifier les convocations aux assemblées générales par voie électronique sécurisée. En tout état de cause, la proposition qui consiste à assimiler la date de remise du courrier par les services postaux français aux services postaux étrangers à la date de première présentation ne permet pas d’avoir la certitude que la notification de la convocation a été remise au domicile du destinataire. ●

Gestion et maintenance

GESTION ET MAINTENANCE

Fibre optique : l’heure de la maturité ? Après des années de frilosité et de surplace, le déploiement de la fibre optique poursuit lentement mais sûrement sa progression en France. Le cadre législatif désormais plus clair favorise les investissements des opérateurs, même si toutes les installations en copropriété sont loin de se dérouler sans problème. Etat des lieux et conseils. Paul TURENNE

vec une connexion Internet 100 fois plus rapide que les abonnements ADSL classiques, surfer sur le web prend une toute autre dimension : il devient alors possible de déposer toute une série de photos sur un site ou bien de télécharger un film en quelques secondes, tout en regardant la télévision sur plusieurs écrans en haute définition, voire en trois dimensions, pour les plus équipés. Une fiction, il y a encore quelques années, qui est devenue réalité avec le développement de la fibre optique dans les foyers français, même si pour l’heure, ce dernier reste modeste et cantonné aux zones les plus urbanisées. Les copropriétaires habitant dans ces zones denses peuvent donc s’attendre, si ce n’est déjà fait, à être sollicités par un ou plusieurs opérateurs déployant la

fibre optique dans leur secteur. Quoi qu’il en soit, la décision d’installer un réseau de fibre optique dans un immeuble incombe toujours au syndicat des copropriétaires qui choisit lors de l’assemblée générale un opérateur d’immeuble (cf. p.40 «Dix définitions pour mieux comprendre l’univers de la fibre optique»). Pour éviter les déconvenues, mieux vaut en solliciter plusieurs afin de savoir lesquels ont d’ores et déjà déployé un réseau dans la rue, la date prévue de raccordement à l’immeuble, les modalités d’exécution des travaux notamment pour l’accès des parties communes, sans oublier, bien sûr, la qualité finale du service. La copropriété doit ensuite signer avec l’opérateur choisi une convention-type personnalisable conformément à la loi,

après en avoir délibéré. Celle-ci précise notamment les modalités d’installation et peut prévoir des mécanismes de pénalités librement négociés en cas de non-respect des engagements (cf. p.40 : une convention-type à ne pas négliger). Dans la mesure où la fibre optique doit être disponible sur tous les paliers de l’immeuble et qu’elle n’apprécie pas les courbures trop importantes, a fortiori les angles droits, l’installation peut être plus compliquée à mettre en œuvre si le bâtiment est un peu ancien ou s’il n’existe pas de fourreau de libre dans les parties communes. La description des modalités de réalisation des travaux n’en est alors que plus importante, même si tous les frais sont à la charge de l’opérateur, ainsi que plus tard, l’entretien et la maintenance.

Tableau différences haut trés haut débit. Crédit ARCEP Informations Rapides de la Copropriété n° 572 - octobre 2011

Gestion et maintenance

Crédit : Orange

Mono ou multi-fibres

Crédit : Orange

1) gaine technique - 2) point de branchements - 3) point de mutualisation en pied d’immeuble 4) colonne montante - 5) branchements réalisés par l’opérateur commercial ou par un sous traitant agréé

Crédit : Orange

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Le réseau déployé à l’intérieur de l’immeuble peut être constitué soit d’une fibre par logement (mono-fibre), soit de plusieurs fibres par logement. On parle alors de multi-fibres. Les deux solutions sont aujourd’hui utilisées, sachant que dans le premier cas, les opérateurs se partagent une fibre unique, alors que dans le second cas, les opérateurs peuvent bénéficier de leur propre fibre, ce qui permet bien souvent d’accélérer la mise en fonctionnement de la connexion à très haut débit, ou d’éviter une rupture de service en cas de changement d’opérateur. En effet, avec une installation multi-fibres, la prise installée dans le logement comporte plusieurs entrées correspondant à chacune des fibres déployées.

Fibre optique - Crédit DR Dans tous les cas, chaque copropriétaire qui souhaite bénéficier d’un service fibre optique reste libre de choisir son opérateur, sous réserve que celui-ci ait déployé son réseau dans la rue pour se connecter à l’immeuble. Par ailleurs, même si une décision autorisant un opérateur donné à fibrer l’immeuble a été prise en assemblée générale à la majorité de l’article 24 de la loi de 1965, chaque copropriétaire est libre d’autoriser ou non le raccordement de son logement en fibre optique entre le palier et l’intérieur de son logement. En règle générale, l’opérateur d’immeuble ne facture pas les frais de raccordement dans la foulée de l’installation générale. Mais ils sont à la charge de l’occupant du logement si celui-ci se décide plus tard. Attention également, pour les propriétaires bailleurs, aux demandes des locataires : la loi crée, en effet, un véritable droit d’accès au très haut débit pour chaque occupant dans son propre logement. Un propriétaire ne peut donc s’opposer sans motif légitime et sérieux au raccordement de ces locaux à un câblage en fibre optique permettant un très haut débit et l’entretien de ce dispositif.

Gestion et maintenance La question de la mutualisation (presque) réglée Imposée par l’ARCEP ARCEP (cf définitions page 4o), le «gendarme des télécoms», en 2010, la mutualisation est désormais la règle dans toutes les nouvelles installations en fibre optique. Concrètement, l’opérateur choisi par la copropriété pour installer le réseau doit offrir un libre accès aux autres opérateurs exprimant le souhait de se raccorder au point de mutualisation «sans discrimination et en respectant une neutralité technologique absolue». Une façon de permettre à tous de co-investir dans le déploiement en partageant ainsi les travaux et les coûts de déploiement associés. Dans les faits, l’ARCEP a dû se pencher sur plusieurs différends opposant des opérateurs. Dernier en date, France Télécom et Free Infrastructure étaient en conflit sur certains points précis du déploiement technique de la fibre optique et de la mutualisation en zones très denses. La décision rendue par l’Autorité de régulation des télécoms a ainsi apporté des précisions techniques, tout en renvoyant chacun à ses responsabilités.

Ainsi, les modalités de réalisation du «raccordement palier» - consistant à installer une prise terminale optique à l’intérieur du logement du client final et à relier cette prise à la colonne montante de l’immeuble - restaient peu claires. Si c’est toujours l’opérateur d’immeuble (ou son sous-traitant) qui réalise les travaux d’installation du point de mutualisation et de la colonne montante, certains opérateurs souhaitaient réaliser eux-mêmes (ou faire réaliser par leurs sous-traitants) le raccordement palier jusqu’au local de leur client final, quand bien même ils n’étaient pas l’opérateur d’immeuble. Dès lors, certains opérateurs d’immeuble laissaient la possibilité aux opérateurs commerciaux de réaliser eux-mêmes les travaux de raccordement palier, l’opérateur commercial agissant alors pour le compte et sous la responsabilité de l’opérateur d’immeuble. En revanche, d’autres opérateurs d’immeuble souhaitaient maîtriser l’intégralité des opérations

réalisées dans l’immeuble en invoquant les risques de dilution des responsabilités si les intervenants devaient se multiplier. Au final, l’Autorité a donc considéré que l’opérateur d’immeuble ayant réalisé le câblage de l’immeuble devait : • soit assurer la réalisation du raccordement palier du client de l’opérateur tiers, comme le demandait Free Infrastructure (décision n°2011-0846), • soit permettre à l’opérateur tiers de réaliser lui-même le raccordement palier de son client, comme le demandait France Télécom (décision n° 2011-0893). Ces prescriptions de l’ARCEP, qui précisent, par ailleurs, les tarifs de mutualisation entre opérateurs, devraient ainsi débloquer les situations litigieuses causant des retards préjudiciables aux copropriétaires désireux d’utiliser les services d’un opérateur autre que celui ayant effectué le fibrage.

Schéma de mutualisation des réseaux Ftth (Fiber to the Home) - Source Arcep Informations Rapides de la Copropriété n° 572 - octobre 2011

Gestion et maintenance Dix définitions pour mieux comprendre l’univers de la fibre optique Débit Il s’agit du flux de données transitant par le web. La fibre optique est capable d’acheminer des débits environ 100 fois plus élevés que le réseau ADSL actuel en cuivre et ce, de façon symétrique. En clair, les flux de données remontants ( de l’utilisateur vers le réseau) sont aussi rapides que les flux descendants (du réseau vers l’utilisateur). Opérateur d’immeuble Il est le seul responsable vis-à-vis du syndicat de copropriétaires avec qui il a signé la convention. Interlocuteur privilégié des gestionnaires d’immeubles, il réalise les travaux de raccordement vertical en fibre optique, assure l’exploitation et ouvre son réseau vertical aux opérateurs commerciaux qui souhaitent l’utiliser. Il est donc responsable de l’installation et de la maintenance du réseau dans l’immeuble, depuis le point de mutualisation jusqu’à la prise terminale optique située dans le logement. Opérateurs commerciaux Les copropriétaires qui le souhaitent peuvent faire appel à eux s’ils ne souhaitent pas souscrire à l’offre fibre de l’opérateur d’immeuble, sous réserve que ces derniers aient raccordé l’immeuble à leur réseau. Noeud de Raccordement Optique (NRO) Il s’agit du local technique où aboutissent les fibres optiques raccordant les immeubles à proximité, d’un même quartier ou d’une même ville.

Une convention-type à ne pas négliger

D’après la loi, la convention liant les copropriétaires et l’opérateur d’immeuble doit définir les conditions d’installation, de gestion, de maintenance et de remplacement des lignes en fibre optique que l’opérateur d’immeuble va déployer. La convention mentionne ou précise notamment, le délai de 6 mois suivant la signature de la convention durant lequel les lignes en fibre optique doivent être installées dans l’immeuble, et les modalités d’exécution des travaux ; la date à laquelle un réseau en fibre optique déployé dans la rue sera raccordé au réseau de l’immeuble ; les responsabilités de l’opérateur ; la propriété du réseau installé pendant et au terme de la convention ; la garantie de la continuité du service en cas de changement d’opérateur d’immeuble.

Point de mutualisation Ce terme désigne l’équipement installé par l’opérateur d’immeuble auquel les opérateurs commerciaux ayant des abonnés dans l’immeuble peuvent raccorder leur réseau.

Raccordement vertical Il s’agit du déploiement de la fibre optique dans la colonne montante de l’immeuble pour raccorder les étages de l’immeuble. Boîtier d’étage Il s’agit du coffret de dérivation de fibres optiques installé le long de la colonne montante tous les deux ou trois étages. C’est le point de départ du raccordement de chaque logement. Prise terminale optique Cette terminaison spécifique du réseau fibre optique est installée à l’intérieur du logement des abonnées pour connecter le modem à Très Haut Débit. ARCEP L’Autorité de Régulation des Communications Électroniques et des Postes est une autorité administrative indépendante chargée notamment de veiller au déploiement optimal des réseaux en fibre optique et à la libre concurrence.

qu’il faut retenir

- Le syndic doit tenir à la disposition de l’opérateur la résolution extraite du procès-verbal de l’assemblée générale de copropriété lui donnant mandat pour réaliser cette mission au nom des copropriétaires. - La convention-type de l’ARCEP contient les clauses minimales à respecter mais rien n’empêche de «l’améliorer» en y ajoutant des précisions. - L’opérateur d’immeuble finance seul les travaux de fibrage (le cas échéant, avec les autres opérateurs ayant été associés aux travaux) et il supporte les frais d’entretien de ce réseau dont il a la responsabilité et qui lui appartient. - Chaque copropriétaire est libre de choisir l’opérateur de son choix dès lors que le point de mutualisation est mis en service et que l’opérateur en question a prévu ou s’est déjà raccordé à l’immeuble.

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Crédit : DR

Réseau horizontal Ce terme désigne l’ensemble des équipements et infrastructures de télécommunications d’un opérateur jusqu’au point de mutualisation. L’ARCEP a mis au point une convention type reprenant, notamment, les principes généraux énoncés ci-dessus et disponible sur son site internet : www.arcep.fr/fibre Cette dernière, récemment actualisée, comporte cependant des lacunes, selon certaines associations de défense de copropriétaires, au premier rang duquel l’ARC (cf. 3 questions à page 41). Il est donc préférable de s’inspirer de la convention-type en la complétant le cas échéant pour éviter au maximum les mauvaises surprises, comme d’importants retards dans le fibrage. En effet, la convention type prévoit bien la possibilité pour les copropriétaires de résilier unilatéralement la convention par simple courrier recommandé avec accusé de réception, lorsque les travaux ne sont pas achevés dans le délai légal de six mois. Mais l’immeuble peut très bien avoir été fibrée dans les temps, sans avoir été reliés à un réseau de collecte, ce qui rend l’installation totalement inutilisable ! Le raccordement effectif des logements peut donc ensuite prendre encore six mois supplémentaires, voire plus, si aucune obligation de résultat n’est mentionnée. Par ailleurs, cette résiliation simplifiée ne doit pas dissuader les copropriétaires d’exiger des pénalités en cas de retards, voire d’exercer un recours judiciaire en cas de problème important.

Gestion et maintenance Quelques notions techniques élémentaires à retenir

Source : Orange

a) central optique de l’opérateur (NRO : noeud de raccordement optique) - 1) architecture réseau FttH dit “point à point” avec équipements passifs (sans branchements au réseau électrique - 2) architecture réseau FttH dit “GPON” avec équipements passifs - 3) architecture réseau FttB ou FTTLA (mixant fibre et coaxial) avec équipements actifs - 4) architecture réseau FttB (mixant fibre et cuivre) avec équipements actifs Le fibrage depuis la rue jusqu’à l’abonné final peut prendre plusieurs formes, selon la densité urbaine, la hauteur des immeubles équipés ou bien encore l’opérateur qui effectue l’installation.

Premier cas : le FttH (pour «Fiber to the Home») correspond au déploiement de la fibre optique intégralement jusqu’aux logements de chaque utilisateur. Cette technologie, techniquement la plus aboutie, permet d’atteindre des débits

d’au minimum 1,2 Gbit/s sur une même fibre. Deux architectures peuvent alors être utilisés : • le “point-à-point”, où chaque fibre remonte séparément depuis le logement jusqu’à un point de regroupement appelé nœud de raccordement optique (NRO) ; • l’architecture “passive” GPON (pour Gigabit Passive Optical Network), où plusieurs fibres, pouvant provenir de différents immeubles, sont regroupés au niveau d’un coupleur avant de remonter jusqu’au NRO. Deuxième cas, l’architecture FttB, pour «Fiber To The Building» (Configuration FttX), signifie que la fibre optique est installée jusqu’au pied de l’immeuble. Le réseau se termine ensuite chez l’abonné avec un câble Ethernet, ou avec une terminaison en cuivre traditionnelle. Les configurations FttX présentent l’inconvénient d’offrir des débits bien moins importants que le FttH et variant selon la nature et la longueur du support utilisé (fibre + cuivre ou fibre + Ethernet ou fibre + coaxial). En revanche, elles permettent aux opérateurs de gagner du temps et de réaliser d’importantes économies en réutilisant les réseaux déjà existants. ●

3 questions à Alain Moussarie,

conseiller Technologies de l’Information et de la Communication à l’Association des Responsables de Copropriété (ARC) Dans quel contexte, l’ARC a t-elle été amenée à s’intéresser à la question du fibrage et à se positionner en tant qu’ «expert»? Notre association s’est impliquée étroitement et depuis quatre ans dans le plan de déploiement de la fibre optique, notamment en signant des conventions avec trois des opérateurs «fibre». Pour rappel, nous avons signé la première avec Orange dès décembre 2007, avant même que l’ARCEP ait finalisé la sienne. Nous avons ainsi pu apporter notre expérience à l’Autorité pour la mise au point de son texte, assurer le traitement de tous les litiges de nos adhérents avec les interlocuteurs appropriés et, tout récemment, alerté le ministre de tutelle des dérives constatées dans le déploiement de ce projet. C’est à ce titre que l’ARC se permet de regarder la situation actuelle avec un œil très critique. Vous pointez notamment du doigt les retards importants lors des fibrages verticaux… Si les retards abusifs dans le fibrage horizontal des copropriétés sont effectivement un des problèmes sérieux ayant affecté ce déploiement, ils concernent essentiellement l’opérateur Free envers qui nous avons finalement dénoncé la convention fibre que nous avions signée. Toutefois, même si ces retards sont un des problèmes majeurs affectant ce dossier, ils ne sont pas les seuls et ne doivent pas faire oublier d’autres anomalies. Ainsi, les problèmes de mutualisation, en dépit des espoirs nés de la préconisation de la multifibre, ne sont toujours pas réglés à ce jour : multifibre non généralisée, toujours pas d’accord de mutualisation entre certains opérateurs comme Orange et Sequalum,Ï43 etc.

D’autre part, des opérateurs, comme Free et SFR ont profité de leurs dernières augmentations tarifaires de février dernier pour instituer des «frais d’accès à la boucle locale optique» sans fondement aucun. Ces frais rendent les abonnements fibres plus onéreux que les abonnements ADSL et constituent un contournement de fait de l’obligation de gratuité des opérations de fibrage. Que reprochez-vous à cette convention actualisée par l’ARCEP ? Elle ne tient aucun compte des préconisations que nous avions formulées mais elle néglige encore un peu plus les intérêts et attentes de nos adhérents et, plus généralement, des usagers. A titre d’exemple, nous demandions que soit imposée avant toute signature de convention, sous peine de nullité, la fourniture de la copie du procès verbal de l’A.G. ayant autorisé le fibrage. Ceci afin d’éviter que des conventions fibres ne soient signées sans l’accord des syndicats de copropriété, comme cela est déjà arrivé. Or, cette obligation n’a pas été retenue. Par ailleurs, aucune modalité de résiliation sans décision de justice n’est prévue en cas de non respect du délai indiqué pour le fibrage horizontal. C’est notamment pour ces raisons, qu’en juin dernier, nous avons appelé nos adhérents à boycotter tout texte basé sur l’actuelle convention ARCEP qui leur serait présentée. En savoir plus : www.unarc.asso.fr

Informations Rapides de la Copropriété n° 572 - octobre 2011

Pratique de la copropriété

PUBLI INFO

Diminuez les coûts d’exploitation sur vos bâtiments De l’importance pour le et conseil augmentez la satisfaction des résidents. syndical de com700 600 500 400 300 200 100

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Que vous soyez une copropriété, un syndic, un gestionnaire, un bailleurs social, les services généraux d’un grand groupe, vous êtes face à la même exigence quotidienne de suivi de contrats et de performances de vos prestataires. De plus vous êtes concernés au premier plan par la « qualité de service rendu aux usagers. » VIGILIFT est une réponse économique et indépendante à vos besoins de maîtrise, de contrôle, de pilotage et d’aide à la décision. Vous répondez aux réclamations des usagers, et communiquez précisément avec vos prestataires en cas de panne, de litige, et de renouvellement de contrat...

800

20 05

Ce type de prestation s’est généralisé sur l’entretien des ascenseurs, des chaufferies, des parties communes, du contrôle réglementaire, etc... Les experts affirment que le suivi des contrats et de leur réalisation est une étape obligatoire, pour obtenir un bénéfice durable.

20 04

Depuis 2003 l’externalisation de l’entretien desannée bâtiments et des « On Chaque lors de l’assemblée généne confie installations, auprès syndical de prestataires rale, le conseil est tenu de rendre effi cacement à spécialisés, est de en très forte croissance. compte sa mission (art. 22 du décret Les prestataires réalisent des gains d’autres que ce de 1967). Jusqu’à récemment, son préside productivité grâce une forte qu’on maîtrise dent faisait un bilan oral déjà ». spécialisation et généralement des économies de l’activité du conseil syn d’échelles importantes.

20 03

muniquer avec les copropriétaires…

Prestations Multitechniques Le chiffre d’affaire du secteur des Services Généraux est passé de moins de 200 Millions d’euros en 2003 à 1 Milliard d’euros en 2010 (Source : http://www.servicesgenerauxjob.com)

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PRATIQUE DE LA COPROPRIÉTÉ

Contrôle d’accès : Protection et confort accrus Simple clé, clavier codé, interphone vidéo, voire ouverture à distance ou gestion par satellite… Les solutions en matière de contrôle d’accès permettent aujourd’hui de répondre à tous les besoins. Avec comme mots-clés sécurité et accessibilité. Paul TURENNE

Pour les immeubles neufs. Portier vidéo obligatoire. Tous les appartements doivent être équipés d’un poste intérieur vidéo. Les platines de rue et les postes intérieurs vidéo s’enrichissent de fonctions facilitant l’accessibilité aux personnes handicapées. (Pour les immeubles dont le dépôt de permis de construire postérieur au 1er janvier 2007, ou rénovation lourde avec une valeur des travaux supérieure à 80 % du bâti ou lorsque la circulation des accès et des communs est modifiée.) Pour les immeubles existants. Portier vidéo ou audio. En cas de remplacement d’un portier existant, le nouveau système doit être au moins équivalent au précédent.

tine possède un défilement de noms, la taille des caractères doit être égale ou supérieure à 4,5 mm et l’appel doit pouvoir se faire par un code, la touche “5“ du clavier étant repérée par un relief dif-

férent au toucher. Enfin, le temps de déblocage doit être suffisamment long pour qu’une personne à mobilité réduite (ou âgée, ou encore avec une poussette) ait le temps de rentrer.

Crédit : bticino

Des équipements obligatoires…

…Avec des critères de pose à respecter Schéma position platine coté rue

Crédit : bticino

Les portiers vidéos ou audio doivent être posés selon des critères bien précis, que ce soit en intérieur ou en extérieur, afin de favoriser leur accessibilité. Le système d’ouverture des portes doit ainsi être utilisable en position «debout» comme «assis». Le milieu du bouton le plus haut de la platine doit être à 1,30 m du sol au maximum. Le bouton le plus bas doit être à 90 cm du sol au minimum. La platine de rue doit être au moins à 40 cm d’un angle ou d’un obstacle. Enfin, la caméra doit être «grand angle» pour donner la possibilité de voir une personne assise ou debout. Au niveau de la platine de rue, le système doit permettre de voir le visiteur, comporter une indication sonore et visuelle de l’état de la communication (appel en cours, communication en cours, appel échoué) ainsi que de l’état de l’ouverture de la porte. Par ailleurs, lorsque la pla-

Schéma position poste coté intérieur Informations Rapides de la Copropriété n° 572 - octobre 2011

Pratique de la copropriété largement copiée auprès de tous les démarcheurs. Seules les personnes équipées d’un badge électronique sécurisé peuvent ainsi rentrer dans les immeubles, sachant que l’autorisation d’accès que dé-

tiennent La Poste, ses concurrents, ainsi que les employés d’EDF-GDF et de France Télécom est temporaire. Elle doit, en effet, être renouvelée par le passage de leur badge sur une borne de chargement, avec un créneau horaire maximum de 84 heures.

La poignée électronique pour un contrôle d’accès sans alimentation électrique

Vigik est le nom d’un label déposé par La Poste pour désigner les produits répondant à un cahier des charges initialement conçue par ses services de Recherche et Développement. Cette technologie d’ouverture sans contact est destinée à mettre fin au «canon PTT», la clé mécanique des facteurs ayant été

Crédit : Dièse Télécom

La technologie Vigik

Bouton porte mural

Sarah : le contrôle d’accès par satellite Commercialisée par la société Urmet Captiv, le module Sarah permet la gestion en temps réel, via satellite (Astra), des équipements de contrôle d’accès aux immeubles. De nombreuses fonctions sont ainsi contrôlables à distance, tels que l’ajout ou la suppression des badges, la gestion des noms des résidants, ou bien encore, le paramétrage et la mise à jour de la centrale à distance sans intervention sur site. Par ailleurs, même en l’absence de personnel de maintenance, le gestionnaire peut gérer à distance l’ouverture de la porte de façon ponctuelle ou programmée, par exemple, en cas d’interventions ou de travaux. Enfin, une alarme peut être déclenchée par pilotage de relais déportés. Parallèlement, les résidents bénéficient d’informations à chacun de leur passage. Cette solution permet, en effet, l’affichage de messages écrits ou vidéo sur la plaque de rue et sur des écrans déModule Sarah - Crédit : Urmet Captiv portés (hall d’entrée, parking, écrans ascenseurs). Lorsque le système identifie un résident grâce à son badge, il peut ainsi lui délivrer un message personnalisé, préalablement enregistré par le gestionnaire. Par exemple : «Votre portefeuille a été retrouvé, il est chez le gardien.», «Merci de bien vouloir procéder au règlement du dernier appel de fonds», «La société F. procédera à la réparation de votre canalisation défectueuse ce jour à ….», etc. D’autres messages concernant l’ensemble de l’immeuble peuvent également être diffusés, comme par exemple : «Prochaine réunion des copropriétaires le 16 octobre, à 18 heures.», «Attention, avis de tempête demain matin, veillez à fermer vos volets», ou «La maintenance de l’ascenseur est prévue le 10 janvier.» Enfin, dernier avantage, les résidents peuvent bénéficier d’un canal interne administré à distance par le gestionnaire et distribué via le réseau TV de l’immeuble. Le module Sarah met, en effet, à disposition des résidants, une chaîne supplémentaire gratuite. Cette dernière peut être interrompue, aux heures définies avec les gestionnaires, pour laisser place aux informations générées pour les résidants. Sur le site, l’équipement se limite à l’installation d’une parabole raccordée au système de contrôle d’accès. Quant au gestionnaire, il lui suffit de se connecter à l’application VisiosoftWeb via Internet, sachant que l’intégralité du process est administré et contrôlé par un serveur qui centralise, crypte et valide les données.

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Idéale pour les portes secondaires, telles que celles des locaux vélos, des caves, des parkings ou des greniers, la poignée électronique permet d’assurer un contrôle d’accès efficace, sans aucun équipement supplémentaire. Fonctionnant avec 4 piles LR20 qui fournissent une autonomie de 80 000 manœuvres sur 3 années, elle ne nécessite pas d’alimentation, ni de bandeaux, ni de ventouse ou de gâche à installer. La poignée pilote une serrure électromécanique : à chaque demande d’ouverture (clé Vigik autorisée, bouton poussoir de sortie), elle commande la serrure qui rétracte le pêne, libérant ainsi la porte. Tant que la porte reste ouverte, le pêne reste rétracté. Dès que la porte est refermée, le contact ILS (contact magnétique) indique à la serrure de condamner à nouveau la porte. A tout moment, la serrure peut être ouverte par une clé mécanique ou la molette au format canon européen. ●

Crédit : Dièse Télécom

Dans l’autre sens, le bouton poussoir de sortie doit être complété par des indications sonore et visuelle d’ouverture de porte. Enfin, les postes intérieurs situés dans les logements doivent avoir des pictogrammes en relief pour chaque fonction (ouverture de porte, allumage de la lumière du couloir, ...). Sans oublier une boucle inductive intégrée, à destination des personnes sourdes et malentendantes, compatible avec les prothèses auditives en position T (normes NF ETS 300381, NF EN 60118).

Poignée électronique

Ce qu’il faut retenir «Tout dispositif visant à permettre ou restreindre l’accès au bâtiment ou à se signaler à un occupant doit pouvoir être repéré, atteint et utilisé par une personne handicapée. Lorsqu’un dispositif permet une communication entre visiteur et occupant, il doit permettre à une personne handicapée occupante d’entrer en communication avec le visiteur.» Décret du 17.06.2006. Arrêté du 01.08.2006. Arrêté du 27.02.2007

Point de droit

Publi-info

Des Convocations d'AG dématérialisées dès début 2012 ?

Le Groupe Athome, principal acteur de la diffusion des Convocations et Procès Verbaux d’Assemblées Générales de Copropriétés, répond à cet enjeu majeur du métier de Syndic et revient sur ses démarches actives en matière d’évolution règlementaire sur la dématérialisation. Une révolution en vue dans la vie des Syndics et des Copropriétaires !?

Faire évoluer la législation

Le Groupe Athome assure depuis 30 ans la diffusion des Convocations et Procès Verbaux d’Assemblées Générales, sans doute les documents les plus importants de l’année pour une Copropriété. Chaque année, ce sont plus d'1 million de Convocations et autant de Procès Verbaux qui sont « Athomisés » par 600 syndics partout en France, avec 41 opérations de contrôle lors de chaque envoi. Mais au-delà de sa capacité à proposer des solutions plus technologiques et industrialisées à ses clients Syndics, le Groupe Athome a entrepris des actions de lobbying visant à faire évoluer la législation. Depuis décembre 2010, Ivan Dumon, Président du Groupe Athome, préside le groupe de travail DNCI, Dématérialisation des Notifications dans la Copropriété Immobilière. Ce Groupe réunit 25 organisations représentatives: Ministères de tutelle, Associations de Copropriétaires, Syndicats professionnels, spécialistes de la dématérialisation, éditeurs informatiques, avocats et conseils. « Nous avons travaillé tous ensemble afin de faire évoluer les choses et aboutir à un compromis. Un texte final a vu le jour le 8 juin dernier et un projet de décret qui s'en est directement inspiré devrait être entériné par le Conseil d’État cet automne », précise Ivan Dumon. (Sous réserve de la date de publication du décret).

Une plateforme de dématérialisation dédiée aux Syndics et aux Copropriétaires

Parallèlement, Athome a lancé NetSyndic, une plate-forme de dématérialisation dédiée. Ce service innovant s’inscrit dans la perspective de cette nouvelle législation. Ce portail comprend deux espaces distincts pour les Syndics et pour les Copropriétaires où chacun dispose de son coffre-fort sécurisé. Elle permet notamment aux Syndics de transmettre leurs commandes via Internet, et aux Copropriétaires de recevoir leurs recommandés directement dans leur coffre-fort électronique personnalisé et sécurisé. Par l’utilisation des dernières technologies en matière d’archivage légal, Athome assure à la fois la sécurité, la traçabilité et un accès 24h/24 et 7j/7 aux documents essentiels des copropriétaires qui pourront les conserver jusqu’aux 10 ans réglementaires. Une technologie alliant sécurité des données et réduction des coûts Rapidité : la solution clé en mains ne nécessite aucune intégration, et permet d’accéder au service en moins d’une heure Sécurité : tous les documents sont authentifiés, horodatés, signés électroniquement. Ils sont donc protégés, tracés et archivés pendant 10 ans Économie : aucun frais technique (tel le coût d’un logiciel ou d’une installation), le Syndic règle uniquement le nombre de documents traités par Athome Simplicité : l’interface 100% web, facile d’utilisation par tous, simple, attrayante, est adaptée au métier de Syndic Écologie : la réduction des consommables et la suppression du papier contribuent au respect de l’environnement

Présent dans 8 grandes villes (Paris, Lyon, Grenoble, Marseille, Nice, Toulouse, Nantes et Strasbourg depuis mars), le Groupe Athome traite les Convocations de plus d'1 million de Copropriétaires pour environ 600 Syndics. Groupe Athome (Siège) 47, rue de richelieu - 75001 Paris Tél : 01 42 66 35 72/Fax : 01 42 66 31 58 www.athome.fr

Salon de la Copropriété à Lille : 7/8 octobre, Stand N°10 à Nice : 18/19 novembre, Stand N°11 Informations Rapides de la Copropriété n° 572 - octobre 2011

Point de droit publi information

Un autre regard sur la copropriété « nous sommes tombés dedans quand nous étions grands » se plaisent à répéter les fondateurs de COPRO+. En effet ils ont été amenés à remettre de l’ordre dans leur copropriété, à partir de 2006, tant pour optimiser la gestion que pour organiser les études de travaux. Venant l’un et l’autre de l’entreprise, avec des compétences complémentaires : la gestion et l’organisation pour Cécile, l’informatique et les projets pour Pierre, ils ont été effarés par les faiblesses du modèle de gestion et de gouvernance des copropriétés. Constatant le caractère universel du phénomène, ils ont créé COPRO+ en 2009 avec deux objectifs : développer un programme de recherche sur les moyens d’adapter les bonnes pratiques de l’entreprise à la copropriété et assister les conseils syndicaux pour leur application concrète.

Pierre Olivier & Cécile BarnassOn

Quel est le cœur de métier de COPRO+ ? COPRO+ société de conseil, accompagne le conseil syndical dans l’exercice de sa mission légale d’assistance et de contrôle de la mission du syndic, en toute confiance et indépendance. Quelles sont les interventions les plus demandées ? Le contrôle de gestion Les conseils syndicaux sont souvent mal à l’aise pour cette mission. Nos interventions portent sur le contrôle des comptes, mais aussi l’analyse de la pertinence des charges et la régularité de la gestion. La préparation de l’assemblée La mission du conseil syndical a été récemment étendue pour la préparation de cette étape essentielle. COPRO+ accompagne le conseil pour l’élaboration de l’ordre du jour, le contrôle des budgets et la préparation du rapport joint à la convocation. Le personnel La gestion du personnel est toujours un problème délicat. Nous intervenons soit pour contrôler la situation administrative et organiser le suivi d’activité, soit pour étudier les alternatives envisageables à l’approche d’un départ de gardien.

La gestion de crises Près de la moitié de nos interventions sont initialisées à l’occasion de conflits, soit avec le syndic, soit entre copropriétaires. COPRO+ apparaît comme un médiateur capable de comprendre les positions des parties et de proposer des solutions de sorties de crise, à l’amiable quand c’est possible ! L’accompagnement de projet Faire voter la même chose en même temps. Ce leitmotiv difficile à concrétiser en assemblée pour tous travaux, devient utopique lorsque l’on aborde des projets complexes comme la rénovation énergétique. Nous accompagnons les conseils syndicaux et déployons notre méthodologie de conduite de projet, en prenant en compte les enjeux techniques, économiques et humains, pour définir et réaliser des programmes cohérents. Comment intervenez-vous ? Le plus souvent nous participons gratuitement à une réunion du conseil syndical.

Pour en savoir plus : 46

www.informationsrapidesdelacopropriete.fr

Cela nous permet d’écouter les préoccupations de nos interlocuteurs et d’établir une relation de confiance. Nous pouvons alors proposer une prestation adaptée à la problématique exposée. Cette offre présentée sous forme de bon de commande est toujours forfaitaire. Par ailleurs nous proposons un service d’assistance téléphonique disponible sur abonnement et sur prestations unitaires. Faut-il voter vos interventions en AG ? Contrairement aux idées reçues, l’article 27 du décret du 17 mars 1967 autorise explicitement le conseil syndical à se faire assister des conseils de son choix. Une délibération du conseil suffit, sans avoir à demander l’accord de l’assemblée. Où sont implantés vos clients ? Dans l’attente de déploiement de relais régionaux, nous intervenons directement de Lyon sur toute la France.

SAUVONS LeS COPROPRIéTéS, Ce qu’il faut changer Préface d’Alain PAPADOPOULOS

La copropriété est un théâtre antique où se croisent en coulisses, paradoxes, incohérences, gaspillages, absurdités, dysfonctionnements… Dans ce décor frappé d’immobilisme, les comédies ubuesques auxquelles vous assistez lors de vos assemblées générales risquent fort de tourner au drame. À travers cet ouvrage, Cécile BARNASSON et Pierre OLIVIER font tomber les masques, analysent le jeu des acteurs et révisent les textes pour proposer un scenario inédit. Dans cette nouvelle distribution, les copropriétaires tiennent enfin le beau rôle. Un ouvrage majeur pour la compréhension des difficultés actuelles et futures de la copropriété. Pour se procurer le livre www.coproplus.fr (prix public 20 E TTC)

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POINT DE DROIT

Fiscalité : Les revenus fonciers Condition d’imputation des déficits On sait que les déficits fonciers ne sont déductibles que si l’immeuble en cause fait l’objet d’une location pendant une durée d’au moins 3 ans. La vacance ponctuelle de l’immeuble dès lors qu’elle n’excède pas 12 mois et que les diligences suffisantes ont été accomplies pour le relouer, n’entraine pas remise en cause des déductions du déficit opérées. Une affaire récemment soumise au juge fiscal se présentait à cet égard dans des conditions atypiques en ce sens que six années après son acquisition, l’immeuble situé dans une copropriété était toujours vacant. La Cour Administrative d’Appel de Versailles a cependant estimé que le propriétaire ne pouvait être considéré comme s’étant réservé la jouissance de ce bien (circonstance faisant obstacle à la déduction des déficits) dès lors : • qu’il avait manifesté son intention de le louer auprès de l’administration fiscale, • qu’il était établi, notamment par une ordonnance de référé du TGI, que les travaux de remise en état et de restauration de cet immeuble avaient été interrompus ou retardés compte tenu des difficultés survenues sur le chantier et de la défaillance de certains intervenants chargés de leur réalisation, • et que l’immeuble n’était pas habitable en l’état. Ce propriétaire pouvait donc déduire de son revenu global les déficits fonciers résultant de sa quote-part des travaux de restauration décidés par l’assemblée générale des copropriétaires. (CAA Versailles 30 décembre 2010 n°09-2142, 3ème ch., Lalou). Les charges déductibles Interrogé par un parlementaire sur la déductibilité des frais de déplacement exposés par un propriétaire-bailleur dans le cadre de la gestion de ses immeubles, le ministre du budget a apporté les précisions suivantes : Depuis l’imposition des revenus de l’année 2006, les contribuables qui relèvent du régime réel d’imposition des revenus fonciers peuvent déduire, sous certaines conditions, les dépenses qu’ils supportent au titre de l’administration et de la gestion des immeubles qui procurent des revenus imposables dans la catégorie des revenus fonciers. Ainsi, est autorisée la déduction des frais de rémunération des gardes et concierges, des frais de procédure et des frais de rémunération, honoraires et

commissions versés à un tiers pour la gestion des immeubles, lorsque ces dépenses sont effectivement supportées par le propriétaire. Il est rappelé que les aménagements apportés aux modalités de détermination des revenus fonciers imposables à l’impôt sur le revenu, dans le cadre de la réforme de cet impôt issue de la loi de finances pour 2006, ont pris la forme d’une suppression de la déduction forfaitaire de 14% au profit de la déduction pour leur montant réel des principales charges que cette déduction était réputée couvrir. Cette disposition est favorable aux propriétaires bailleurs. Elle est également plus juste puisqu’elle autorise la déduction des frais de procédure qui pouvaient être insuffisamment pris en compte par une déduction calculée en proportion des loyers encaissés. Elle est aussi plus simple puisqu’elle supprime la distinction entre frais de gestion et frais de gérance, source de très nombreux contentieux, et autorise la déduction pour leur montant réel de l’ensemble des frais de rémunération, honoraires et commissions versés à un tiers pour la gestion des immeubles. Enfin, cette disposition permet la déduction, pour leur montant réel, des rémunérations qui sont allouées, à raison de leurs fonctions, aux personnes chargées d’assurer la garde d’un immeuble (immeuble bâti ou non bâti, immeuble collectif ou maison individuelle). Les autres frais de gestion supportés par les propriétaires pour l’administration et la gestion de leurs immeubles donnés en location, qui ne sont pas couverts par les trois autres catégories de frais mentionnées ci-dessus sont déductibles pour un montant forfaitaire fixé à 20% par local. La détermination du montant de cette déduction forfaitaire, qui est notamment réputée couvrir les frais de déplacement, résulte de la volonté de tenir compte des frais divers supportés par les propriétaires et d’éviter la conservation par le contribuable, et le contrôle par l’administration, de pièces justificatives pour des dépenses dont le montant est en général faible. Pour l’ensemble de ces raisons, et de surcroît dans un contexte budgétaire particulièrement tendu qui ne se prête pas à une diminution des recettes fiscales, il n’est pas envisagé de procéder à une revalorisation de la déduction forfaitaire prévue pour ces frais ni d’en permettre la déduction pour leur montant réel. (Rép. Min. n°50293 à M. TEISSIER, J.O A.N du 23/11/2010 p : 12781). ●

Albert GRANIER Avocat au barreau de Paris

Informations Rapides de la Copropriété n° 572 - octobre 2011

QUESTIONS - RÉPONSES Florence BAYARD-JAMMES Sanction d’un

Professeur permanent groupe ESC procès-verbal établi Toulouse

après la tenue de l’assemblée générale

Quelle est la sanction qui s’applique si le procèsverbal de l’assemblée générale est établi après la tenue de la réunion ? L’article 17 du décret du 17 mars 1967 édicte que le procès-verbal de l’assemblée générale doit être «signée à la fin de la séance» par le président, le secrétaire, qui est, sauf décision contraire de l’assemblée, le syndic de copropriété et le ou les scrutateurs éventuels. Dans la pratique, le procèsverbal est établi par le syndic, même s’il ne s’agit pas d’une obligation légale. Il est rédigé soit en cours de séance au fur et à mesure du vote des résolutions, soit à la clôture de la réunion. Dans tous les cas, il doit être signé avant la fin de la séance et ne peut donc être établi ultérieurement. Le texte ne prévoit pas expressément de sanction mais son caractère d’ordre public (art. 43 de la loi de 1965) implique que si le procès-verbal était signé postérieurement à la tenue de l’assemblée générale, celle-ci serait annulable (Voir en ce sens CA Paris 23°ch. B, 5 février 2009, AJDI 2009 p. 461). En réalité, cette exigence légale ne devrait pas poser de difficulté si le procès-verbal était correctement préparé avant la tenue de l’assemblée ; il suffira à son rédacteur de le compléter conformément aux exigences légales (Voir en ce sens Rép. Min. Justice 20 déc. 2005 n° 60 506 p. 11 826).

Ecrivez-nous Vous souhaitez poser une question à la rédaction ? Envoyez-nous le texte de votre question à redac@infos-copro.com La question doit être simple. Il y sera répondu dans cette rubrique lors d’une prochaine parution. Si vous souhaitez ne pas voir publier la réponse, merci de nous le préciser. La réponse vous sera alors envoyée par courriel sous 1 mois. Service réservé aux abonnés. 48

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Choix d’un devis de travaux en assemblée générale Nous devons réaliser des travaux de ravalement de façade de notre résidence. En assemblée générale, les copropriétaires n’ont pas choisi le devis le moins cher entre ceux qui étaient proposés mais celui qui leur a paru le plus «sérieux». Un des copropriétaires, qui a voté contre la décision, conteste ce choix arguant de l’obligation légale pour l’assemblée générale de solliciter plusieurs devis et de choisir le moins cher. Est-ce une obligation pour l’assemblée générale de retenir, pour l’exécution des travaux, l’entreprise dont le devis est le moins élevé ? Effectivement, les marchés de travaux au sein des immeubles en copropriété sont soumis à une obligation de mise en concurrence. La loi SRU du 13 décembre 2000 a modifié l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965 en obligeant l’assemblée générale à arrêter, à la majorité absolue des copropriétaires (art. 25 loi de 1965), un montant des marchés et des contrats à partir duquel une mise en concurrence est rendue obligatoire. Si l’assemblée n’a pas statué sur ce point, l’article 19-2 du décret du 17 mars 1967 impose de demander plusieurs devis ou d’établir un devis descriptif soumis à l’évaluation de plusieurs entreprises. Ces différentes propositions contenant les conditions essentielles du contrat doivent être notifiées aux copropriétaires en même temps que l’ordre du jour pour la validité de la décision qui sera prise (art. 11-I-3° du décret du 17 mars 1967). Les copropriétaires sont ainsi parfaitement informés du choix qu’ils vont devoir faire. Cependant ni la loi du 10 juillet 1965, ni son décret d’application du 17 mars 1967 n’exigent que les copropriétaires retiennent l’entreprise dont le devis est le moins disant. Si le prix est un élément de choix important, il n’est pas le seul critère de détermination et d’autres éléments sont à considérer, tels la qualification professionnelle de l’artisan, les délais de réalisation, les garanties proposées, … Ainsi le fait qu’au cours de l’assemblée, les copropriétaires n’aient pas retenu le devis le moins cher pour l’exécution des travaux n’est pas forcément constitutif d’un abus de majorité.

Questions - Réponses BON D’ABONNEMENT

Antennes-relais : La guerre des ondes Choisir son chauffage collectif : Isolation, énergie, chaudières, fiscalité Conseil syndical : Présentez-vous !

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Le mensuel indépendant d’informations juridiques et techniques

Mai 2011

www.informationsrapidesdelacopropriete.fr ❒ Je m’abonne aux Informations Rapides de la Copropriété pour 1 an pour 105 euros TTC - 10 numéros ❒ Je m’abonne aux Informations Rapides de la Copropriété pour 2 ans pour 158 euros TTC - 20 numéros Société……………………………………………………………………………………………………………………………… Fonction …………………………………………………………………………………………………………………………… Nom………………………………………………………………………………………………………………………………… Prénom …………………………………………………………………………………………………………………………… Adresse …………………………………………………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………………………………………………………… Code Postal ………………………………………………… Ville …………………………………………………… Tél. …………………………………………………………… Fax …………………………………………………… mobile ………………………………………………………… Email ……………………………………………………………………………@… ……………………………………………… Je joins un chèque à l’ordre des IRC - Service abonnement 28 rue Denfert Rochereau - 69700 Givors - tél. 04 72 49 79 11 - fax. 04 72 49 76 69 - abo@infos-copro.com ou abonnement sur le site www.informationsrapidesdelacopropriete.fr avec paiement par carte bleue (kit sécurisé). ❒ Je désire recevoir une facture aquittée Date…………………………………………………………… Signature • Frais de port en sus pour DOM et CEE : 11,50 euros TTC pour 10 numéros soit pour un abonnement d’un an - 23 euros TTC pour 2 ans . • Abonnement à tarif réduit réservé aux étudiants : 80,00 euros TTC (tarif France) sur présentation d’une pièce justificative. Conformément à la loi informatique et liberté du 6 janvier 1978, vous disposez d’un droit d’accès et de rectification aux données vous concernant. Informations Rapides de la Copropriété n° 572 - octobre 2011

IRC 572

La solidarité permet au créancier d’exiger de n’importe lequel des débiteurs solidaires le paiement de la totalité de la créance. En matière civile, la solidarité ne se présume pas ; elle ne peut résulter que de la loi ou d’une stipulation contractuelle (art. 1202 Code civil). En cas d’indivision ou de démembrement de la propriété d’un lot, il n’y a donc pas de solidarité de plein droit entre les indivisaires ou entre usufruitier et nu-propriétaire pour le paiement des charges de copropriété. Dès lors, il en résulte que si la situation du lot a été régulièrement notifiée au syndic conformément à l’article 6 du décret du 17 mars 1967, celui-ci doit, au moment de l’appel des charges, procéder à une ventilation entre les débiteurs. Cependant, pour éviter des difficultés de recouvrement, certains règlements de copropriété peuvent contenir une clause aux termes de laquelle en cas d’indivision ou de démembrement de la propriété d’un lot, les indivisaires ou les nus-propriétaires et usufruitiers seront tenus solidairement de l’entier paiement des charges afférents au lot considéré (Voir J.-M. Roux, La clause de solidarité dans la copropriété, Inf. Rap.Copr. janv.-fév. 2006, p.25). La validité de cette clause a été confirmée par la jurisprudence (Cass. civ. 3°, 30 nov. 2004, n° 03-11201 ; CA Paris Pôle 4 Ch. 2, 23 mars 2011 et CA Paris Pôle 4 Ch. 2, 16 mars 2011, Rev. Administrer juillet 2011 n° 445 p. 61). Si le règlement de copropriété ne contient pas une telle clause, il est possible en assemblée générale de décider une modification de règlement en ce sens à la double majorité de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965. ●

ISSN 0750-8042 - le numéro : 14 €

En cas d’indivision ou de démembrement de la propriété d’un lot, les indivisaires ou les nuspropriétaires et usufruitiers sont-ils tenus solidairement du paiement des charges afférentes au lot considéré ? Une clause du règlement de copropriété peut-elle prévoir cette solidarité ?

Jurisprudence : Syndics, les décisions récentes Commentaire d’arrêt : La désignation des membres du conseil syndical Etude : Antennes-relais, la guerre des ondes Réponses ministérielles : chauffage, énergie, syndics, accessibilité

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Indivision ou démembrement de la propriété d’un lot : validité de la clause de solidarité du règlement de copropriété

Situation au 01/10/2011

Indices

Indices mensuels des prix à la consommation tous ménages (base 100 en 1998)*

À compter de janvier 2007, les indices à la consommation sont publiés avec 2 décimales.

03/10 04/10 05/10 06/10 07/10 08/10 09/10 10/10 11/10 12/10 01/11 02/11 03/11 04/11 05/11 06/11 07/11 08/11 Avec tabac 120,94 121,26 121,39 121,38 121,04 121,32 121,23 121,39 121,53 122,08 121,79 122,36 123,36 123,78 123,85 123,95 123,40 124,04 NR Hors tabac 119,58 119,90 120,04 120,02 119,68 119,97 119,88 120,03 120,09 120,61 120,32 120,90 121,90 122,32 122,40 122,49 NR

Indices mensuels des prix à la consommation pour les ménages urbains - série France entière hors tabac 12/09 01/10 02/10 03/10 04/10 05/10 06/10 07/10 08/10 09/10 10/10 11/10 12/10 01/11 02/11 03/11 04/11 05/11 06/11 118,58 18,33 118,96 119,54 119,88 119,99 119,96 119,61 119,88 119,83 119,97 120,03 120,53 120,24 120,77 121,74 122,20 122,30 122,38

Indice de référence des loyers Indice

117,70 117,59 117,41 117,47

Année 2009 Variation annuelle en % +2,24 % +1,31 % +0,32 % -0,06 %

Parution Insee T1 - 2009 T2 - 2009 T3 - 2009 T4 - 2009

Indice du coût de la construction FFB

Année 2010

Indice

117,81 118,26 118,70 119,17

Variation annuelle en % +0,09 % +0,57% +1,10% +1,45%

Pour les contrats d’assurance

Année 2011

Parution Indice Variation Parution Insee annuelle en % Insee T1 - 2010 119,69 +1,60 % T1 - 2011 T2 - 2011 T2 - 2010 120,31 +1,73 % T3 - 2010 T4 - 2010

Années 2007 2008 2009 2010 2011

T1 760,1 791,2 799,4 822,3 875,2

T2 771,0 810,4 804,4 839,0 875,70

T3 774,6 829,1 811,0 841,7

T4 773,5 802,9 817,9 851,2

Indice bâtiment BT.01 pour l’achat sur plan (base 100 en 1974) 11/09 12/09 01/10 02/10 03/10 04/10 05/10 06/10 07/10 08/10 09/10 10/10 11/10 12/10 01/11 02/11 03/11 04/11 05/11 803,6

804,3

807,2

809,7

814,3

822,5

826,1

SMIC

825,6

827,8

827,2

828,3

829,7

830,6

Plafond mensuel de sécurité sociale

Changement au : SMIC horaire :

1/01/10

1/01/2011

8,86

834,6 845,80

851

853,10 854,70 854,40

au 1/01/2011 : 2 946,00 €

Taux d’intérêt légal : 0,38 % pour 2011

9,00

Le salaire des employés et gardiens d’immeubles (Avenant 78 applicable depuis le 01/05/2011) Salariés de la catégorie A (pour 151,67 heures par mois)

Niveau 1 2 3 4 5 6

Coefficient 235 255 275 340 395 235

Salaire conventionnel 1 384,11 1 399,32 1 412,50 1 431,77 1 591,98 1 652,82

Salariés de la catégorie B (base 10 000 UV en euros)

Niveau 1 2 3 4 5 6

Coefficient 255 275 340 395 410

Salaire conventionnel 1 561,56 1 573,73 1 597,05 1 774,50 1 835,34

Salaire en nature logement/m2 : catégorie I, 3 € - catégorie II, 2,37€ - catégorie III, 1,75 € - Astreinte de nuit : 115,52 € - EDF le kwh : 0,1325 € TTC (1/02/2010)

Taux effectifs moyens pratiqués par les établissements de crédit pour les diverses catégories de crédits et seuils de l’usure correspondants applicables Catégories

Taux effectif pratiqué au 2e trimestre 2011

Seuils de l’usure applicable à compter du 1er juillet 2011

Prêts aux particuliers entrant dans le champ d’application des articles L.312-1 à L.312-36 du code de la consommation (prêts immobiliers) Prêts à taux fixe 4,48 Prêts à taux variable 4,00 Prêts relais 4,55 Prêts aux particuliers n’entrant pas dans le champ d’application des articles L.312-1 à L.312-36 du code de la consommation (prêts immobiliers) Prêts d‘un montant ≤ 1524 euros (1) Découverts en compte, prêts permanents et financement d’achats ou de ventes à tempérament d’un montant > à 1524 euros et prêts viagers hypothécaires (1) Prêts personnels et autres prêts d’un monant > à 1524 euros

5,97 5,33 6,07

21,41 19,37 11,22

(1) Pour apprécier le caractère usuraire du taux effectif global d’un découvert en compte ou d’un prêt permanent, le montant à prendre en considération est celui du crédit effectivement utilisé. Ces taux ne comprennent pas les éventuelles commissions sur le plus fort découvert du mois.

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