IRC-583

Jurisprudence

N o v e m b r e 2 012

www.informationsrapidesdelacopropriete.fr

Spécial charges de copropriété

Entretien : l’Unpi en faveur d’un ordre professionnel des syndics

Crédit Paul Turenne

ISSN 0750-8042 - le numéro : 14 €

Comment choisir son syndic ?

La fibre optique à deux vitesses

Jurisprudence : Répartition et recouvrement des charges. Études : Les critères de répartition des charges. Les actions en justice relatives aux charges. L’action oblique des créanciers du syndicat Informations Rapides de la Copropriété n° 583 - novembre 2012 des copropriétaires. Parlement : Charges et révision des loyers.

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Façade d’un immeuble bourgeois à Paris

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Page trois Salon de la copropriété et développement durable

Page 4

• Les mesures du projet de loi de finances 2013 • Entretien avec Jean Perrin, président de l’Unpi • Réforme : l’Unis prend les devants • Les honoraires de syndics à la loupe, une étude de l’association Clcv.

Actualité green copro

Page 14

Énergies : deux propositions de loi en discussion

Métropole, le marché de l’immobilier

Page 15

Versailles garde la cote

• La chronique de jurisprudence : répartition et recouvrement Page 17 • Les critères de répartition des charges

Page 23

• Les actions en justice relatives aux charges

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SPÉCIAL CHARGES DE COPROPRIÉTÉ

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www.informationsrapidesdelacopropriete.fr Le n° 14 € - Coupon d’abonnement p. 49

Actualité des copropriétés

Page 27

• L’action oblique des créanciers du syndicat des copropriétaires Page 33

La copropriété au Parlement

Page 39

Encadrement de la révision des loyers et charges communes (eau et ascenseurs)

Gestion et maintenance

Page 42

Fibre optique : Disparité entre les copropriétés

Pratique de la copropriété

Page 45

Comment choisir son syndic ?

Point de droit

Page 47

L’adaptation du règlement de copropriété

Questions / Réponses

Page 48

L’assemblée générale : contestation, mandat, présidence.

Indices

Page 50

Informations Rapides de la Copropriété n° 583 - novembre 2012

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Encart jeté pour le compte de la société Uretek dans les exemplaires servis sur les salons de la copropriété de Nice et de Paris.

La loi n° 2010-788 du 12 juillet 2010 a été le premier texte de portée effective à insérer dans le statut de la copropriété, des dispositions traduisant les principes du Grenelle de l’environnement.

Depuis, d’autres ont suivi avec une préoccupation commune : permettre aux copropriétaires et autres occupants de l’immeuble de disposer des moyens à la fois juridiques, financiers et techniques permettant la réalisation d’économies d’énergie et la réduction des émissions de gaz à effet de serre.

C’est dans cette perspective résolument volontariste que s’inscrit l’édition 2012 du Salon de la copropriété de Paris, tant à travers ses exposants que son programme de conférences et de rencontres avec les acteurs de ce qu’il est convenu d’appeler aujourd’hui le «développement durable».

Les Informations Rapides de la Copropriété participent depuis le départ à cet effort d’information et de sensibilisation, notamment au sein de sa rubrique «green copro» que nos lecteurs connaissent bien. Nous leur donnons rendez-vous sur le stand CO3 du Salon de la copropriété, Paris Porte-de-Versailles, les 14 et 15 novembre. Nous serons heureux de les y accueillir. ●

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Photos de Une : Façade d’un immeuble bourgeois à Paris A.Joron - Fotolia.com Portrait médaillon : ©P. Turenne - IRC Crédit photo : DR et fotolia sauf indication contraire ©

Jean-Marc Roux - Rédacteur en chef

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Fondateurs Jean Cabanac (†) - Constantin Michalopoulos, Professeur honoraire à la Faculté de Droit de l’Université de Paris-Nord Rédacteur en chef Jean-Marc Roux, Maître de conférences à la Faculté de Droit d’Aix-Marseille Université, Consultant auprès du GIE Strathémis Rédaction Catherine Blanc-Tardy, Maud Philibert, Paul Turenne, Yves Stervinou, redac@infos-copro.com Les auteurs Florence Bayard-Jammes, professeur permanent ESC Toulouse, Pierre Bazaille, notaire, président de l’institut notarial de l’immobilier, Sylvie Bouchet, notaire, Pascale Burdy-Clément, avocat au barreau de Lyon, professeur à l’ICH, Pierre Capoulade, conseiller honoraire à la Cour de cassation, Christelle CoutantLapalus, maître de conférences à l’université de Bourgogne, Pascaline Déchelette-Tolot, avocat au barreau de Paris, Alain Duflot, avocat au barreau de Lyon, Guilhem Gil, maître de conférences à Aix-Marseille Université, Centre P. Kayser, Albert Granier, avocat au barreau de Paris, Didier Guevel, professeur de droit et des sciences criminelles à l’Université Paris XIII, membre de l’IRDA, Jérôme Hocquart, avocat au barreau de Paris, Caroline Jaffuel, magistrat à la cour d’appel de Paris, Jean-Marc Le Masson, avocat au barreau de Nantes, directeur national adjoint de l’ICH, Constantin Michalopoulos, professeur honoraire à la Faculté de Droit de l’Université de Paris-Nord, Bertrand Raclet, avocat au barreau de Paris, Marie-Françoise Ritschy, avocat au barreau de Paris, JeanMarc Roux, Maître de conférences à la Faculté de Droit d’AixMarseille Université, Consultant auprès du GIE Strathémis, MarieChristine Ruffet, avocat au barreau de Lyon, professeur à l’ICH, André Valdès, conseiller honoraire à la Cour de cassation, Guy Vigneron, ancien adjoint au directeur juridique de la SNCF, Natalia Yankelevich, avocat au barreau de Paris.

Abonnement Formule Premium (papier + web), 1 an : 110 € TTC Formule Premium (papier + web), 2 ans : 166 € TTC Vente au numéro : 14 € - abo@infos-copro.com Publicité - Partenariat Yves Stervinou 04 72 49 79 11 – pub@infos-copro.com Studio graphique - Exécution PAO K.zen - 04 72 19 87 82 - info@k-zen.com Imprimerie Imprimerie Chirat - 744 rue Ste Colombe - 42540 St-Just-la-Pendue Société d’éditions “Les Informations Rapides de la Copropriété“ Société d’édition indépendante SAS au capital de 35 000 euros - RCS Lyon 524 427 135 28 rue Denfert Rochereau - 69700 Givors Téléphone : 04 72 49 79 11 - Télécopie : 04 72 49 76 69 www.informationsrapidesdelacopropriete.fr Président et directeur de la publication : Yves Stervinou, yves.stervinou@infos-copro.com Administration et comptabilité : Jean-Christophe Chabert compta@infos-copro.com Commission paritaire 1212 T 79413 - Dépôt légal : À parution N° ISSN : 0750-8042 Toute reproduction même partielle est interdite, sauf accord préalable de la revue ”Les Informations Rapides de la Copropriété“.

Actualités

Principal salon des acteurs de la copropriété avec 9 000 visiteurs et 150 exposants, le salon de Paris ouvre ses portes les mercredi 14 et jeudi 15 novembre à Paris Porte-de-Versailles. Ce salon est soutenu par les deux organisations professionnelles, l’Union des syndicats immobiliers (Unis) et la Fédération nationale de l’immobilier (Fnaim). Il accueillle comme partenaires l’Association nationale des copropriétés et des copropriétaires (Ancc) et l’Union des propriétaires immobiliers (Unpi).

Retrouvez l’équipe et les auteurs des Informations Rapides de la Copropriété, au stand CO3.

Les 14 et 15 novembre à Paris Portede-Versailles, pavillon 5.1, de 9h 30 à 18h , nocturne le mercredi 14 jusqu’à 22 h. Renseignements et inscriptions : www.saloncopropriete.com

Académies de la copropriété, le 16 novembre à Marseille

La 6 ème édition des Académies de la copropriété organisée par la Fnaim des

Bouches-du-Rhône propose une table ronde sur le thème “Parties communes : un patrimoine à protéger“.

Présentation en deux parties selon que l’immeuble est neuf (typologie des désordres, rôle centralisateur du syndic professionnel, vos droits ?) ou selon que l’immeuble est ancien (entretenir et conserver l’immeuble en bon état, le rôle de conseil du syndic, vos recours ?).

Le 16 novembre de 15 h à 19 h au World Trade Center, Cmci, 2, rue Henri Barbusse à Marseille. Entrée gratuite sur inscriptions : 04 91 37 21 35 ou fnaim13@wanadoo.fr

Salon de la copropriété, les 21 et 22 novembre à Rennes Organisé par l’Union des syndicats de l’immobilier (Unis), ce salon, le Cosyad, tient sa 9ème édition. Le Cosyad est une source d’informations pour les copropriétaires et un lieu de rencontre avec les entreprises prestataires des copropriétés.

Les 21 et 22 novembre à la Halle Martenot, Place des lices, à Rennes.

Le mercredi de 16 h à 20 h ; la jeudi de 11 h à 19 h. www.cosyad.fr ou 02 99 79 89 52.

Journée d’étude sur les “surfaces de l’immeuble bâti“, le 29 novembre, à Toulouse

Au fil du temps, la surface de l’immeuble bâti a laissé place à de multiples méthodes de mesure. L’architecte, le notaire, le géomètre-expert, le vendeur, le diagnostiqueur, l’agent immobilier, l’expert se trouvent confrontés dans leurs pratiques professionnelles aux surfaces de plancher, emprise au sol, SHON, surface habitable, contenance, surface utile, surface “Carrez“, surface thermique, SHONrt, surface taxable, …

Réunissant professionnels et universitaires, la journée d’étude de l’Iejuc (Institut des études juridiques et d’urbanisme, de la construction et de l’environnement) consacrée aux surfaces de l’immeuble bâti Le directeur de l‘Iejuc, aura pour premier objectif de faire le point sur les Mathieu Poumarède. DR réformes récentes et en cours concernant les surfaces de l’immeuble bâti, ainsi que les difficultés d’application qu’elles suscitent.

Elle visera, au-delà, à s’interroger sur la possibilité d’une unification des méthodes de mesure, dans un objectif de simplification, initié par la rédaction du Code de mesurage européen à l’initiative des géomètres-experts.

Le programme • En matinée, thème : urbanisme, fiscalité, réglementation thermique 9h 00 - Surfaces et urbanisme, 10h 15 - Surfaces et fiscalité, 11h 20 - Table ronde : peut-on envisager une surface unique de référence ? Avec la participation de François Mazuyer, président du Conseil supérieur de l’Ordre des géomètres-experts.

• L’après-midi, thème : vente, baux, responsabilités des intermédiaires 14h 15 - La vente du lot de copropriété : l’application de la loi Carrez, 15h 00 Surfaces et vente de l’immeuble, 15h 45 - Surfaces et bail commercial.

Enfin, rapport de synthèse par le professeur Philippe Malinvaud.

Journée de l’Iejuc, Manufacture des tabacs, amphi Isaac, 21, Allée de Brienne, 31000 Toulouse. Prix par personne : 90 € + 25 € pour le déjeuner. Attention !

Nombre de places limités. Inscriptions jusqu’au 23 novembre. 05 61 12 87 24 iejuc@ut-capitole.fr - www.iejuc.com 4

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v Nominations Michel Bouvard à la tête du CIF Michel Bouvard, 57 ans, ancien président de la commission de surveillance de la Caisse des dépôts, a été nommé Pdg du Crédit Immobilier de France.

L’organisme financier, spécialisé dans le financement de l’accession à la propriété des foyers à revenus modestes, a dû solliciter, fin août, la garantie de l’État pour éviter la cessation de paiement.

Lors de sa prise de fonction, il n’a pas caché à des salariés inquiets que «c’est bien l’existence même du Crédit Immobilier de France qui était en cause, et ce malgré le niveau élevé de ses fonds propres et un résultat récurrent excédentaire». Il a ajouté que «la situation présente ne pouvait être imputée à la seule décision de dégradation de la note par une agence de notation et qu’il importait de s’interroger sur le modèle économique» de l’établissement financier. Cet ancien député ne s’était pas représenté aux dernières législatives dans sa circonscription de la Savoie.

Jean Tarrade, président du CSN

Crédit DR

v Agenda Salon de la copropriété, les 14 et 15 novembre à Paris

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Jean Tarrade, 64 ans, notaire à Paris depuis 1981, a été élu par ses paires président du Conseil supérieur du notariat. Il succède à Benoît Renaud, auprès duquel il avait en charge, en tant que vice-président, les affaires européennes et internationales.

Dominique Chauvet, DG des ESH Dominique Chauvet, 49 ans, ancienne élève de l’école Polytechnique et de l’Ensae, a été nommée directrice générale de la Fédération des entreprises sociales pour l’habitat (Esh). La Fédération regroupe 227 entreprises sociales de l’habitat qui emploient 30 000 collaborateurs dont 11 000 gardiens.

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Actualités v 3 questions à Jean Perrin

Syndics : l’Unpi se prononce en faveur d’un ordre professionnel

Jean Perrin est le président de l’Union nationale de la propriété immobilière (Unpi). A l’issue du 101éme congrès de l’Unpi qui s’est tenu à Clermont-Ferrand, nous lui avons posé, non pas trois questions, mais quatre, en raison de la plainte déposée récemment à Bruxelles par l’organisation de la propriété individuelle.

L’Union nationale de la propriété immobilière (Unpi) a déposé une plainte auprès de la Direction générale de la concurrence de la Commission européenne. Cette plainte, inédite, porte sur les conditions de concurrence entre le parc privé et le parc public. Quels sont les motifs de cette plainte ? Avezvous obtenu un retour de Bruxelles ?

La plainte a été déposée le 5 mai 2012, et a été estimée recevable par la Direction générale de la concurrence de la Commission européenne. La Direction de la concurrence a donc interrogé le 5 juillet l’État français pour lui demander un certain nombre d’explications sur les aides d’État accordées au secteur Hlm. Il faut savoir que la Commission européenne dispose d’un pouvoir propre en matière de concurrence, ce qui explique cette procédure. Il ne s’agit pas d’une plainte au sens du droit pénal français.

L’État français a répondu au mois d’août, mais la Commission européenne lui a demandé des explications supplémentaires. Dans cette procédure, le but poursuivi est notamment d’amener l’État français à entreprendre les réformes nécessaires pour que le parc de logements Hlm soit effectivement réservé aux personnes défavorisées qui ne peuvent pas se loger aux conditions du marché, ce qui doit s’entendre des réformes concernant à la fois les conditions d’entrée et de maintien dans les lieux des locataires. Il s’agit également de faire en sorte que les organismes Hlm ne bénéficient pas d’une surcompensation, allant au-delà de ce qui est nécessaire pour compenser les obligations de service public du logement social.

soutiennent artificiellement l’activité économique dans ce secteur. Ils ont, dans le passé, abouti à la construction de logements neufs dans des régions où le parc existant était largement suffisant pour répondre aux besoins de la population, ce qui a provoqué de nombreux effets pervers, comme la vacance de logements et la baisse des loyers.

Les prix de vente des logements neufs éligibles à ces dispositifs fiscaux sont aussi couramment surévalués, ce qui indirectement coûte cher aux finances publiques.

Nous demandons donc la baisse de la fiscalité pour tous les bailleurs (y compris ceux de logements anciens), rendue possible par la suppression de ces dispositifs dérogatoires “Scellier“ ou “Duflot“.

Le régime des charges locatives récupérables auprès du locataire n’est plus adapté aux évolutions techniques des immeubles. L’Unpi sollicite une réforme de l’article 23 de la loi de 1989 qui fixe ce régime où en êtes-vous de vos démarches ?

Les organisations de locataires ne veulent pas entendre parler de réformer le régime des charges locatives, même s’il est aujourd’hui obsolète. Toute concertation sur cette question au sein de la Commission nationale de concertation est donc impossible.

Nous demandons donc une intervention des pouvoirs publics sur ce point.

Dans son livre blanc*, l’Unpi se déclare favorable à la création d’un ordre professionnel des syndics. Pouvez-vous nous expliquer votre position ?

Nous constatons aujourd’hui que la profession de syndic de copropriété ne fait pas l’objet d’un contrôle suffisant.

Cette situation est paradoxale, alors qu’une multitude d’intervenants sont

L’Unpi appelle de ses vœux la suppression des régimes fiscaux dérogatoires d’incitation à l’investissement locatif.

Que reprochez-vous à ces dispositifs appelés “Robien“, “Scellier“ ou “Duflot“ ?

On constate que les dispositifs fiscaux d’incitation à l’investissement locatif

Crédit Paul Turenne

L’Union nationale de la propriété immobilière (Unpi) est une association loi 1901. Elle regroupe des propriétaires et copropriétaires. Créée en 1893, cette Union rassemble 120 chambres syndicales réparties sur tout le territoire, et revendique 250 000 adhérents.

censés agir : la préfecture qui délivre les cartes professionnelles, la caisse de garantie ou le garant financier, la DGCCRF [Direction générale de la consommation, de la concurrence et de la répression des fraudes], et le syndicat professionnel le cas échéant.

Cet éclatement des rôles et des responsabilités est préjudiciable aux copropriétaires, dont les intérêts notamment financiers doivent être protégés.

L’ordre professionnel permet de résoudre ces difficultés en conférant à la profession elle-même (obligatoirement réunie en un ordre), le soin de délivrer les cartes professionnelles, d’en contrôler l’usage, et en dotant l’ordre d’un pouvoir de sanction pouvant aller jusqu’à l’exclusion.

Dans ce schéma, ce sont les membres de la profession qui, collectivement, donnent la garantie financière à leurs pairs.

L’ordre professionnel courant ainsi le risque financier, on peut être assuré que le pouvoir de contrôle et de sanction qui lui serait délégué par la puissance publique serait correctement assuré…

Propos recueillis par la rédaction * Livre blanc intitulé “25 millions de propriétaires“, 60 propositions de l’Unpi, aux éditions tme, www.unpi.org

Haro sur les taxes foncières Comme chaque année, depuis six ans maintenant, l’Unpi publie les résultats de son observatoire des taxes foncières sur les propriétés bâties. Comme chaque année, l’Unpi tire la sonnette d’alarme : «La taxe foncière a augmenté de quasiment 21 % en moyenne, sur le territoire, entre 2006 et 2011. Cette hausse démesurée est due à la fois à la progression des taux d’imposition votés par les collectivités et à la majoration annuelle des valeurs cadastrales définie par la loi de finances». L’organisation des propriétaires demande à ce que les taux de taxe foncière soient dorénavant bloqués.

A titre de comparaison, les prix à la consommation (hors tabac) ont augmenté, entre janvier 2006 et janvier 2011, de moins de 8 % (source Insee).

En savoir plus : www.unpi.org (résultats par ville)

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Actualités v Le chiffre

v Arrêté Le contrôle des ascenseurs

341 838

Fin août, selon les statistiques du ministère de l’Égalité des territoires et du logement, le nombre de logements neufs mis en chantier, durant les 12 derniers mois, s’est établi à 341 838 logements. Ce chiffre est orienté à la baisse de 2,6 %.

Pour rappel, selon l’observatoire de la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI), la commercialisation de logements neufs a connu, au premier semestre 2012, une chute de 27 % par rapport au premier semestre de l’année précédente, avec 27 079 logements vendus.

L’arrêté du 07/08/2012 fixe les conditions des contrôles techniques relatifs aux ascenseurs. L’arrêté prend en compte les dispositions du décret n° 2012-674 du 07/05/2012 portant sur la résiliation des contrats d’entretien (cf. Inf. Rap. Copr., juin 2012, n° 579, p. 27).

Le présent arrêté, applicable depuis le 1er octobre, met à jour la liste des documents mis à la disposition du contrôleur technique par le propriétaire ainsi que la liste des points de contrôle technique et les modalités de réalisation du contrôle. L’arrêté précise

les modalités de la présence de l’entreprise d’entretien pendant le contrôle technique. La distinction entre appareils anciens et appareils marqués CE est clarifiée ainsi que le contenu du rapport de contrôle.

L’exhaustivité des contrôles est exigée sans possibilité de dérogation. Un bilan des contrôles réalisés est demandé chaque année aux contrôleurs.

JORF n° 0189, du 15/08/2012, p. 13436

v Professions immobilières L’initiative de l’Unis

Crédit Bernard Suard MEDDE

La politique du logement du nouveau gouvernement se dessine progressivement. Après le décret concernant l’encadrement de la révision des loyers, après la loi concernant la cession du foncier public et le renforcement de l’article 55 de la loi SRU sur la mixité sociale, c’est au tour du projet de loi de finances de 2013 de préciser, plus avant, la volonté des pouvoirs publics.

Il s’agit de favoriser la construction par un dispositif fiscal en faveur de l’investissement locatif ; de libérer des logements grâce à une taxation accrue sur les logements vacants et grâce à un abattement exceptionnel sur les plus-values immobilières ; de libérer le foncier par l’intégration des plus-values sur les terrains à bâtir, au barème de l’impôt sur le revenu. Ces mesures concernent les zones urbaines à fort déséquilibre entre l’offre et la demande de logements.

Les mesures Appelé du nom du ministre en exercice, le dispositif d’incitation à l’investissement locatif “Duflot“ remplacerait le “Scellier“. Les particuliers qui achètent des logements neufs dans les zones dites “tendues“, se verraient appliquer une réduction de 18 % de leur impôt, étalée sur neuf ans. Le bénéfice de cette réduction, plafonnée à 300 000 €, oblige le contribuable à proposer un loyer “intermédaire“, inférieur à celui du marché, à des locataires répondant à des conditions de ressources. Ce dispositif serait en vigueur quatre ans, du 1 er janvier 2013 au 31 décembre 2016.

A compter du 1er janvier 2013, la taxe sur les logements vacants serait de 12,5% de la valeur locative du logement (assiette de calcul de la taxe d’habitation) et s’établirait dès le 1er janvier 2014, à 25%. Seraient notamment exonérés, les biens loués plus de 90 jours consécutifs dans l’année et ceux considérés comme résidences secondaires.

Un abattement exceptionnel de 20 % serait accordé sur le barème de la taxation sur les plus-values de cession de logements définie selon la durée de détention (hors résidence principale). Cette mesure temporaire serait appliquée sur le seul exercice 2013.

Les plus-values de cession de terrains à bâtir ne bénéficieraient plus de l’abattement pour durée de détention dès le 1er janvier 2013. Et dès le 1er janvier 2015, elles seraient intégrées au barème progressif de l’impôt sur le revenu. A noter que les promesses de vente signées avant le 31 décembre 2012 et réitérées avant le 31 décembre 2013, bénéficieraient de l’abattement selon la durée de détention selon le barème en vigueur à ce jour.

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Crédit G. Hecht

v Projet de loi de finances Mobilisation en faveur du logement

Étienne Ginot, président de l’Unis Lors de son congrès annuel, qui s’est tenu à Lille, début octobre, l’Unis (Union des syndicats de l’immobilier) a pris la décision de s’engager sur la voie de la réforme des professions immobilières.

Dans le droit fil des États généraux de l’immobilier, l’Unis s’engage à participer à la création d’un code de déontologie commun à l’ensemble des professionnels, à la création d’une commission nationale de discipline et d’un Conseil national de l’immobilier.

L’organisation s’engage, en outre, au renforcement des compétences par la formation continue et obligatoire des dirigeants et des collaborateurs. Enfin, elle appelle ses adhérents à favoriser les solutions alternatives à la voie judiciaire dans la résolution des conflits, notamment par la conciliation.

Des commissions de l’Unis veilleront à l’application de ces engagements, au respect des bonnes pratiques et à l’examen des réclamations. «C’est lorsque nos clients constateront une amélioration de l’ensemble de nos prestations que nous aurons réussi le véritable défi que nous nous sommes lancé» a déclaré le président Étienne Ginot.

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Le Crédit Foncier a ainsi développé une solution qui répond à leurs attentes : COPRO 100.

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SYNDICATS DE COPROPRIÉTÉS

Actualités v Géomètres-experts Onze propositions pour la copropriété

v Ils ont dit

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Wikipedia

L’ordre des géomètres-experts a tenu récemment son congrès sur le thème “La copropriété et ses alternatives“.

«Ces débats ont confirmé que le géomètre-expert intervient et conseille tout au long de la vie d’un immeuble, de sa conception à son adaptation aux nouvelles contraintes», selon le rapporteur général, Gérard Roulleau.

Dans la suite de ce congrès, qui a réuni de nombreux partenaires, notamment juristes, l’Ordre a formulé onze propositions réparties en trois volets : • Les préalables à la mise en copropriété : unifier la méthodologie d’élaboration du diagnostic technique immobilier ; intégrer un volet développement durable au diagnostic technique immobilier ; harmoniser la définition des surfaces des immeubles bâtis en Europe.

• La mise en copropriété : adapter la loi du 10 juillet 1965 aux immeubles ne comprenant que deux coproprié-

«L’objectif annuel de 500 000 nouveaux logements est ambitieux. Il est nécessaire. Et tous les acteurs du logement devront participer à sa réalisation.

Les bailleurs sociaux seront amenés à intervenir de manière significative.

Mais une grande partie de l‘objectif repose sur le parc privé, qu’il s’agisse de logements occupés par leurs propriétaires ou du secteur locatif.»

Jean-Marc Ayrault

Propos du Premier ministre, à l’ouverture du 73e congrès de l’Union sociale de l’habitat. Les organismes Hlm sont tenus pour un tiers à l’objectif, soit pour 150 000 logements sociaux par an.

taires ; recommander la rédaction de règlements de copropriété adaptés ; intégrer formellement des plans au règlement de copropriété ; adopter une charte de qualité du géomètre-expert syndic de copropriété.

• Les alternatives à la copropriété : prendre en compte la volumétrie dans

l’application du droit des sols ; consacrer la scission d’une copropriété en volumes ; pérenniser l’union de syndicats ; créer un cadastre en trois dimensions.

L’ensemble de ces propositions est détaillé sur le site www2.geometreexpert.fr

v Marché de l’immobilier Prix de l’immobilier ancien Lille 3 078 € 8,8%

Rennes 2 368 € 2,6 %

Caen 2 033 € -9,6 %

Amiens 2 224 € 1,7 %

Rouen 2 200 € -6,9 %

La Guyane NS

Crédit Bases immobilières des Notaires de France

La Réunion 2 295€ -2,2 %

Évolution annuelle du prix au m2 Inférieure à 0 % De 0 % à 5 % 5 % et plus

Orléans 2 015 € -1,4 %

ClermontFerrand 1 600 € 2,6 %

Bordeaux 2 930 € 7,8 % Bayonne 2 877 € 11,3 %

Nîmes 1 727 € -1,8 %

Strasbourg 2 252 € -7,3 % Besançon 1 727 € -3,8 % Dijon 2 099 € -0,8 %

Saint-Étienne 1 211 € -2,7 %

Poitiers 1 615 € 5,1 % Limoges 1 259 € -4,5%

Nancy 1 849 € -0,1 %

Mulhouse 1 160 € -4,5 %

Nantes 2 600 € 0,1 %

La Martinique 2 647 € 18,5%

Metz 1 819 € -5,3 %

Paris 8 339 € 2,5 %

Tours 2 350 € 4,2 % La Guadeloupe 2 669 € 20,9 %

Reims 2 089 € 0,9 %

Lyon 3 171 € 1,9 % Grenoble 2 381 € -2,3 %

Nice 3 754 € 2,0 % Toulon 2 367 € -0,6 %

Toulouse 2 544 € 3,4 %

ns = non significatif (le volume de ventes ne permet pas de calculer des statistiques pertinentes) Source : Bases immobilières des Notaires de France (les prix en Île-de-France sont une valorisation des indices notaires–INSEE du 2ème trimestre 2012). Hors Île-de-France, les prix ont été calculés sur un volume médian de 150 transactions par ville et par trimestre.

Montpellier 2 565 € 0,1 %

Marseille 2 466 € -1,9 %

Haute-Corse 2 471 € 8,0 % Corse-du-Sud 3 259 € 15,2 %

Prix médian des appartements anciens au m2 au 2ème trimestre 2012. Évolution sur un an : du 1er avril 2012 au 30 juin 2012 / 1er avril 2011 au 30 juin 2011 Paris toujours à la hausse Selon l’indicateur avancé des prix de l’immobilier, issu des compromis de vente reçus par les notaires, le prix moyen de l’immobilier à Paris, devrait atteindre un sommet cet automne avec un prix de 8 580 e le m2.

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Actualités v Crise du logement La solution radicale de l’Unpi L’Unpi (Union nationale de la propriété immobilière) vient de publier les résultats de ses travaux sur la crise du logement. Les solutions proposées sont simples et radicales. Elles sont également discutables et ne laissent personne, indifférent.

«Les plans d’urgence en faveur du logement se succèdent dans notre pays et les crises du logement ne sont jamais réglées» L’Unpi poursuit son analyse politique : «Le gouvernement précédent avait fait le choix de soutenir l’investissement locatif, en accordant un avantage fiscal à l’investisseur. L’actuel gouvernement fait un choix qui vise, à l’opposé, à réglementer les loyers, …».

L’Unpi propose d’ouvrir une voie nouvelle, celle de la baisse des coûts de la construction : l’Habitat essentiel.

«Il s’agit de réfléchir au but premier du logement : assurer à l’habitant une protection contre les intempéries, et de définir ce qui est indispensable à sa mise en œuvre. Tout ce qui relève du superflu doit être banni».

Habitat “low cost“ L’Unpi propose d’industrialiser les LM Insertion Presse 2012.qxp:2011

procédés de construction pour rendre le logement moins onéreux. Ainsi, ces logements de l’Habitat essentiel seraient conçus sous la forme d’assemblage de modules tridimensionnels pour les cuisines et salles de bains (sous forme de blocs, comprenant les équipements) et bidimensionnels pour les chambres et séjours (éléments produits à plat et assemblés sur le chantier, selon un schéma analogue à celui des meubles). Un environnement réglementaire stable en faveur de la construction contribuerait à réduire d’avantage les coûts de fabrication et d’acheminement. Jusque là, les recommandations de l’organisation de propriétaires restent conventionnelles, mais la suite est différente.

L’Unpi dénonce les normes imposées dans la construction neuve par les dispositions du Code de la construction et de l’habitation. Elles renchérissent les coûts. L’organisation de propriétaires privés a dressé une liste d’une vingtaine de normes (isolation acoustique, équipements de confort, règles de sécurité,…). Ainsi, «pour diminuer le coût de construction, les immeubles de l’Habitat essentiel pourraient être dépour vus d’ascenseurs. Les loge-

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ments en étage ne seraient donc pas accessibles aux personnes handicapées. Seuls ceux situés en rez-dechaussée auraient cette possibilité».

L’Unpi assure, néanmoins, que son projet «ne touche pas au dispositif normatif en vigueur ; il bâtit à ses côtés un nouveau cadre pour un autre type de logements».

Nouveaux modes d’habitat Outre l’absence d’ascenseur, l’autre suggestion du projet pour ces copropriétés d’un type nouveau serait d’organiser la vie des habitant autour de services communs. S’inspirant de l’exemple de la colocation étudiante, «l’habitat essentiel pourrait proposer, dans certaines de ces variantes, de multiplier les espaces collectifs. Cela aurait un double avantage : favoriser la rencontre des habitants et réduire le coût de construction par la suppression d’équipements individuels».

Les laveries collectives pourraient être complétées par des espaces de séjour commun, permettant de réduire la taille des pièces de séjour privatives, ou encore par des chambres partagées au sein d’un immeuble pour l’accueil des invités,… Utopique ?

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Informations Rapides de la Copropriété n° 583 - novembre 2012

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Actualités v Charges de copropriété Les honoraires des syndics passés en revue L’association de consommateurs et d’usagers (Clcv) vient de livrer une étude détaillée des honoraires de syndics. Cette étude porte sur 133 contrats de syndics collectés sur l’ensemble du territoire représentant 119 cabinets et 96 enseignes. Ces contrats ont été proposés aux copropriétés en 2011. Pour 73% de l’échantillon, ces contrats émanent de cabinets indépendants et pour 27 % de grands groupes tels Loiselet & Degraimont, Nexity, Foncia… Cette distinction est faite tout au long de l’étude, les résultats pouvant être fort différents selon que le cabinet appartienne ou non à un groupe.

L’étude a pour un double objectif. Grâce à de nombreux tableaux, elle fournit «un cadre aux copropriétaires leur permettant de voir dans quelle “fourchette“ les honoraires de leur gestionnaire se situent». Elle démontre «le cas échéant, les insuffisances de la législation actuelle» et de permettre de «mettre en garde sur certaines dérives que l’on peut constater».

Le forfait annuel Les honoraires des syndics sont partagés en deux parties. La première partie concerne les prestations dites de “gestion courante“. L’arrêté du 2 décembre 1986, modifié le 19 mars 2010 par l’arrêté dit “Novelli“, fixe la liste minimale des prestations de gestion courante comprise dans le forfait annuel (cf. Inf. Rap. Copr. n° 564, p. 29 et s.).

La seconde partie de la rémunération des professionnels de l’administration de biens et des syndics est issue des prestations “exceptionnelles“. Ces dernières visent des actes précis avec des modalités de rémunération différentes selon les cas (vacation horaire, forfait, pourcentage…). Ainsi, un syndic peut-il prévoir dans son contrat, une rémunération pour la préparation d’une assemblée générale supplémentaire en sus de celle organisée annuellement.

Le montant des honoraires de gestion courante, est librement déterminé par le syndic et peut être négocié en assemblée générale. Les honoraires varient en fonction du nombre de lots principaux, des éléments d’équipement communs, de la présence ou nom d’employés du syndicat. La moyenne de ces honoraires s’établit à 166,90 € , toutes charges incluses (ttc), par lot. «Dans l’ensemble, on peut constater que le ratio/lot est similaire entre les syndics, quelle que soit leur catégorie».

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L’association précise que la liste des prestations de base comprise dans le forfait annuel, «n’est pas limitative de sorte que les copropriétaires peuvent tout à fait négocier l’adjonction de prestations complémentaires». A ce titre, l’étude déplore que près d’un contrat sur quatre contienne une clause limitative de ces prestations courantes.

185,16 € ttc par lot A ce forfait de base, s’ajoute selon l’analyse des contrats par la Clcv, un forfait administratif ou encore appelé forfait “papeterie“, dans la moitié des contrats. Ce coût est estimé en moyenne à 17,10 € ttc par lot.

Puis, vient la délicate question des frais associés à l’ouverture d’un compte séparé. «Arguant du surcroît de travail qu’il entraîne, bon nombre de syndics augmentent leurs honoraires pour l’ouverture d’un tel compte». Près d’un contrat sur deux prévoit cette facturation différenciée en fonction de la nature du compte. Admise par l’arrêté du 19 mars 2010, cette augmentation est dénoncée par la Clcv : «Alors même que seul le compte séparé offre transparence et sécurité, de quelle liberté de choix disposent les copropriétaires lorsqu’ils sont confrontés à des augmentations de rémunération de 20 %, voire plus ?». L’augmentation moyenne observée pour les contrats qui prévoient cette facturation est de 15 %.

L’étude conclue donc, que «si l’on compare le ratio/lot des honoraires de base à ceux comprenant les différents forfaits administratifs et l’ouverture du compte bancaire séparé, on constate une différence de près de 11 %». Les honoraires s’établissent alors à 185,16 € ttc par lot. Enfin, la tenue de l’assemblée générale annuelle, prestation prévue dans le forfait de gestion courante, peut donner lieu à la facturation de vacation horaire. Pour des raisons pratiques et afin de favoriser la participation des copropriétaires, ces assemblées se déroulent en fin de journée, c’est-à-dire en dehors des heures d’ouverture du cabinet.

«Si l’on peut comprendre les arguments des syndics consistant à dire que la facturation de la tenue de l’assemblée générale est justifiée, au regard de sa durée ou de l’heure à laquelle elle peut s’achever, cela ne doit pas conduire pour autant à la facturation excessive d’une prestation relevant naturellement de la gestion courante».

Les prestations exceptionnelles Puis, le coût des prestations exceptionnelles est passé à la loupe. Outre les vacations horaires en moyenne de 75 € ttc pour les heures non ouvrables, les honoraires pour travaux donnent lieu à une rémunération moyenne de 3,16% de leur montant. Le traitement des impayés constitue aux yeux de la Clcv un acte d’administration ordinaire de la copropriété. Si l’association relève que près d’un syndic sur trois ne facture pas la première relance, elle s’étonne des honoraires pratiqués dans bon nombre de cas que ce soit pour les relances, les mises en demeure ou les injonctions de payer.

Enfin, la facturation de l’état daté que seul le syndic peut réaliser, peut atteindre des montants oscillant dans un rapport de 1 à 7 selon les contrats de syndics. Le montant moyen s’établit à 293,79 € ttc.

Les doléances Dans la suite de son étude, la Clcv formule plusieurs vœux : que les professionnels modifient leurs contrats afin que le copropriétaire puisse connaître le montant total des honoraires liés à la gestion courante et que ce montant soit décomposé, le cas échéant ; qu’une réflexion soit engagée sur la majoration des honoraires des syndics en cas d’ouverture d’un compte bancaire séparé et pour la tenue de l’assemblée générale ; que soit modifiée l’annexe II de l’arrêté du 2 décembre 1986 afin que soient comprises dans la gestion courante les prestations suivantes : lettre de relance et mise en demeure en cas d’impayés ; que soient plafonnés les honoraires du syndic pour les prestations dont il a l’exclusivité (établissement de l’état daté, transmission du carnet d’entretien ou communication des informations nécessaires à l’établissement du diagnostic de performance énergétique).

Enfin, «nous demandons que soient mises en place des instances chargées, d’une part, de contrôler l’activité des professionnels de l’immobilier et, d’autre part, de résoudre de façon amiable les litiges copropriétaires-syndics». La Clcv rappelle que des propositions analogues figurent dans le livre blanc élaboré par la Fnaim et l’Unis lors des États généraux des professions immobilières.

Les honoraires de syndics en 2011, septembre 2012, 27 p., étude téléchargeable sur www.clcv.org l

Retrouvez toutes nos actualités et nos brèves Green copro en accès libre sur notre site www.informatiosnrapidesdelacorporpriete.fr

Actualités v A lire Le code de la copropriété 2013 Pratique et complet, ce code réunit les règles régissant l’organisation et le fonctionnement des copropriétés. Un outil de travail pour les professionnels (syndics de copropriété, notaires, avocats, géomètres-experts...) ou pour les particuliers impliqués dans l’administration ou la gestion d’un immeuble.

De Jacques Lafond, docteur en droit, avocat au barreau de Paris et Jean-Marc Roux, docteur en droit, maître de conférences à Aix-Marseille Université [rédacteur en chef des IRC].

LexisNexis, les codes bleus, 17ème édition, 1102 p., 56 €, en vente sur notre site.

L’auteur, Camille Beddeleem, est docteur en droit. Édilaix, Coll. Points de droit, 170 pages, 35 €.

Immobilier juridique et fiscal

Mon syndic de copropriété

Guide du viager immobilier «La rente viagère consentie en contrepartie de l’aliénation d’un bien immobilier consiste en un versement périodique d’une somme appelée “arrérage“ par un débirentier à un crédirentier…»

Cet ouvrage examine en deux parties la formation puis l’exécution et l’extinction du contrat. Une troisième partie est consacrée à la fiscalité.

nances rectificative pour 2012, projet de loi de finances pour 2013, il intègre également les nouvelles conditions d’obtention du PTZ+, le nouveau régime juridique et fiscal des PEL, la jurisprudence et les prises de position de l’administration fiscale les plus récentes. Éditions F. Lefebvre, Collection “Dossiers Pratiques“, 3ème édition, 600 p., 72 €.

Destiné aux professionnels de l’immobilier, aux conseils et aux investisseurs l’ouvrage est à jour des derniers textes de l’été et de la rentrée 2012 : décret d’encadrement des loyers, loi de fi-

«Le syndic alliant de fait les fonctions de policier pour ce qui est du respect des textes et des règles de la vie en copropriété, de percepteur pour ce qui est du recouvrement des charges, de “politique“ pour ce qui est de son élection lors des assemblées générales, il n’est pas étonnant qu’ils concentrent à leur encontre une certaine animosité.»

L’objet de ce guide rédigé par un professionnel, est de mieux faire appréhender la fonction de syndic de copropriété par les copropriétaires. Jean-Pierre Désir est syndic d’immeuble depuis 1990. Il est le directeur de l’agence Progedi à Beausoleil (06).

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Informations Rapides de la Copropriété n° 583 - novembre 2012

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Actualités green copro v Agenda Journées “géothermie” les 14 et 15 novembre La deuxième édition des Journées de la géothermie, organisée par l’Association française des professionnels se tiendra à la Cité des sciences de la Villette les 14 et 15 novembre. Les conférences et formations intéresseront plus particulièrement les promoteurs, architectes et maîtres d’œuvre. www.journeesgeithermie.com

v Plan Bâtiment

gie dans les copropriétés sera de 15% entre 2010 et 2020, contre 38% fixés comme objectif du Plan Bâtiment pour l’ensemble du parc immobilier».

Les freins à la rénovation dans les copropriétés ont été identifiés : processus de décision collectif beaucoup plus complexe dans le parc collectif privé que dans le parc social ; manque d’intérêt des propriétaires-bailleurs ; défaut d’information des copropriétaires par les syndics ; enfin, le coût reste un obstacle majeur, d’autres travaux étant par ailleurs indispensables (mise en sécurité des ascenseurs, ravalements,…).

Le retard des copropriétés

v Méthode

Lancé en 2012 par le Bipe, société d’études économiques et de conseils en stratégie, l’Observatoire prospectif de la rénovation énergétique dans les logements en copropriété (l’Orec) a réalisé deux enquêtes auprès de copropriétaires et de syndics. Sa conclusion est sans appel : «parmi les marchés dont le développement contribuera à l’atteinte des objectifs du Plan Bâtiment, celui de la rénovation énergétique des logements en copropriété (28% du parc des résidences principales) reste embryonnaire». Selon le modèle la projection de l’Orec, «si les mesures publiques et l’offre des professionnels restent en l’état, le gain d’éner-

L’association des responsables de copropriété (Arc) en collaboration avec Planète copropriété, propose un outil aux acteurs des copropriétés (conseils syndicaux, syndics bénévoles, syndics professionnels) afin qu’ils s’approprient les problématiques et les enjeux de la rénovation énergétique de leur immeuble.

«Trop d’audits, même très bien faits, ne débouchent sur aucun travaux ou débouchent sur des travaux “évidents“ et rejoignent dans un placard, les études déjà faites, et souvent financées inutilement».

Préalablement à l’audit, cette phase dite du “Bilan initial de copropriété“ doit «permettre au conseil syndical de réali-

Un outil de l’ARC

v Énergies

Deux propositions de loi Deux propositions de lois sont en cours d’examen à l’Assemblée nationale.

Tarification progressive de l’énérgie La première vise à instaurer une tarification progressive de l’énergie. «Il est attribué, pour chaque résidence principale et pour chaque type d’énergie, des quantités d’énergie appelées volumes de base, au titre des besoins énergétiques individuels d’éclairage, d’électroménager, de production d’eau chaude sanitaire et de chauffage.

Ces volumes sont calculés à partir d’un volume de référence modulé en fonction du nombre de membres du ou des foyers fiscaux domiciliés dans le logement, de la zone climatique dans laquelle le logement est situé et de son mode de chauffage».

Pour les parties communes des immeubles collectifs à usage résidentiel pourvus d’un chauffage commun, le titulaire du contrat de fourniture d’énergie se voit attribuer des volumes de base au titre du chauffage.

Une fois ces volumes déterminés, un bonus-malus est appliqué aux factures de consommations énergétiques. Le bonus-malus est différencié selon le type de consommations, individuelles ou collectives. Ce bonus-malus, exprimé en euro par mégawatt/ heure, joue à la hausse ou à la baisse selon que l’on consomme plus ou moins que le volume de base.

Prix du gaz La seconde proposition vise à découpler le prix du gaz, du prix de pétrole. «Alors que le cours du baril de pétrole ne cesse de grimper et que le prix du gaz naturel tend régulièrement à baisser, il est proposé d’en finir avec l’indexation du prix du gaz naturel sur le prix des produits pétroliers». Dans son article unique, la proposition de loi incite les fournisseurs à renégocier leurs contrats d’approvisionnement en gaz naturel, afin que ceux-ci soient désindexés des prix du pétrole. Bien entendu, préalablement, un arrêté serait pris en vue à modifier la formule tarifaire permettant de calculer les coûts d’approvisionnement en gaz naturel des fournisseurs …

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ser lui-même le bilan de la situation de la copropriété (y compris financière) et des dynamiques qui sont les siennes. Ce bilan va aider le conseil et éclairer les auditeurs potentiels sur la situation : ce qui est impossible/possible ; les freins et les atouts ; les faiblesses et les forces ; les problèmes, les attentes, etc».

Cette phase de méthodologie a vocation à dynamiser le conseil syndical et ses membres, notamment en les consultant sur leurs attentes.

Dernier objectif de cette phase : «préparer l’audit en réunissant d‘emblée des documents, plans, factures, données relatives à la copropriété qui vont permettre que l‘audit soit moins coûteux».

Cette phase essentielle dans une prise de décision est décrite dans un guide intitulé “Bilan initial de copropriété“. Réalisé avec des bureaux d‘études thermiques et des architectes, ce document de 36 pages est téléchargeable gratuitement sur le site : www.planetecopropriete.com.

v CPE Les éléments essentiels L’objet du CPE (Contrat de Performance Énergétique) est de garantir une amélioration de l’efficacité énergétique, mesurée et vérifiée, dans la durée.

L’économie d’énergie, garantie, facilite, pour la copropriété, la décision d’investir et permet l’obtention de concours de financement (cf. dossier “CPE et audits énergétiques : la course à l’efficacité“, Inf. rap. copr. n° 577, p. 25 et s.).

Le Fedene (fédération des services Énergie Environnement) vient de publier un mini-guide intitulé “Les éléments essentiels du contrat de performance énergétique aux bâtiments“.

Avec concision, l’objet et le contenu d’un CPE sont présentés. Les étapes de la décision et de la réalisation d’un CPE (audit, diagnostic, mesures, …) sont rappelés. Enfin, sont mentionnés les modes contractuels à mettre en œuvre. Le Fedene réunit six syndicats professionnels (chauffage urbain, exploitation climatique, valorisation des déchets, …).

Document sur www.fedene.fr ●

v Rénovations réussies Témoignages L’Agence pour l’énergie (Ademe) et le journal le Moniteur ont présenté lors de la 6ème édition des Rencontres de la performance énergétique, qu’ils organisent chaque année, quelques exemples de rénovations réussies dans les copropriétés. Le lecteur pourra visionner ces témoignages sur le site : www.rpe2012.tv ●

Immobilier v Métropole Versailles garde la cote

Crédit : Mairie de Versailles - Office de Tourisme de Versailles

La ville royale a vu son marché immobilier retrouver des niveaux de prix plus raisonnables, après les envolées observées en 2010 et 2011. Mais celui-ci reste bien plus vigoureux que sur le reste du département des Yvelines.

Paul Turenne

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Conjoncture morose en Ile-de-France 34 760 logements neufs et anciens ont été vendus en Ile-de-France au deuxième trimestre 2012, soit une diminution de 21 % du nombre de ventes par rapport à la même période en 2011. Cette baisse du nombre des ventes concerne tous les départements de la région : Paris (-21%), la petite couronne (-18%) ou la grande couronne (-23%). Un coup de frein attendu en raison d’une conjoncture économique maussade mais également du fait des récentes évolutions de la fiscalité.

Fin juin 2012, un appartement francilien coûtait ainsi 5 520 e/m², soit une variation de 1,9 % en un an, et une stagnation entre les mois d’avril et de juin 2012 (petite couronne : 4 400 e/m², et grand couronne 3 110 e/m²).

Notre-Dame à Versailles diminuer à Versailles en 2012, mais surtout pour des biens nécessitant des rafraîchissements. Car, force est de constater que la variation trimestrielle du prix au m² médian des appartements anciens a été de +4,5 % à Versailles, selon les derniers chiffres des notaires.

Sur les Yvelines, les prix ont, eux, fléchi de 0,4 % durant la même période.

De fait, Versailles demeure un marché de report, pour de nombreux parisiens qui apprécient sa tranquillité, son bonvivre et son espace à moindre coût. C’est notamment le cas pour les familles nombreuses qui peuvent ainsi s’offrir des F3 et F4 situés près d’écoles très réputées.

Sans oublier les investisseurs qui privilégient les petites surfaces en centre-ville.

Les primo-accédants sont, quant à eux, peu nombreux. La grande majorité des acheteurs se compose de cadres supérieurs, du fait des sommes à débourser.

Prix chocs dans les quartiers chics Rive droite, le quartier de Notre-Dame, tout comme le quartier Saint-Louis, rive gauche, restent très demandés, notamment du fait de la présence de quartiers commerçants et de la proximité des gares desservant Paris en 30 minutes. Les prix pour un appartement en bon état ne démarrent pas en dessous de 6 000 € du mètre carré et peuvent monter jusqu’à 6 800 € pour les immeubles de standing.

Mais certains ménages dotés d’un fort pouvoir d’achat n’hésitent pas à mettre le prix. Les vastes appartements dispo-

sant de plus de trois chambres restent ainsi très recherchés par les familles nombreuses. A l’image de ce cinq-pièces de charme de 120 mètres carrés, niché au deuxième étage d’un bel immeuble du XVIIIe siècle situé dans le quartier Notre-Dame parti pour 930 000 €…

Soit 7750 € le mètre carré, tout de même !

Pour autant, les prix pour des appartements sans cachet ou dégradés peuvent descendre en dessous des 5 300 €. Ainsi, un appartement de 142 mètres carrés, pourtant dans un immeuble ancien, avec vue sur la cathédrale de Saint-Louis s’est-il vendu au prix de 780 000 €, soit 5 492 € le mètre carré. Et après un rabais de 100 000 € consenti par le propriétaire…

Prix plus raisonnables en périphérie Pour trouver des prix plus raisonnables, mieux vaut prospecter du côté des quartiers Clagny ou Montreuil, riches en résidences des années 70 avec ascenseur, balcon, cave et parking en sous-sol. Les prix y oscillent entre 5 600 et 5 800 € le mètre carré. Les biens un peu dépassés se vendent, quant à eux, uniquement s’ils sont en bon état et si les prix restent contenus. Une situation qui n’a pas toujours été le cas dans un passé récent.

Seuls les quartiers de Pershing, éloigné du centre, de Chantiers, peu attractif en dehors de la présence d’une gare, ou bien encore, de Porchefontaine enregistrent des prix encore plus bas. ●

Prix/m² médian des appartements anciens au deuxième trimestre 2012 Zone Versailles Yvelines

Prix/m² médian Variation sur cinq ans 5 850 € + 26,2 % 3 880 €

+ 10,8 %

Variation sur un an + 6,0 %

Variation sur un trimestre + 4,5 %

+ 1,3 %

- 0,4 %

Informations Rapides de la Copropriété n° 583 - novembre 2012

Source : Notaires de France

011 avait été l’année de tous les records en matière de prix sur le marché versaillais. 2012 aura été beaucoup plus raisonnable. Mais l’immobilier est bien loin de s’y effondrer !

Pour rappel, de juin 2010 à juin 2011, Versailles était la ville des Yvelines où les prix avaient le plus augmenté avec +21 % et un prix moyen du m² atteignant les 5 500 €. Fin décembre, ce dernier atteignait même les 6 182 €. Si l’activité était restée soutenue le long du premier semestre, les acquéreurs avaient marqué le pas, à partir de la fin d’année, avec des transactions plus difficiles à conclure.

Malgré un cadre et un bâti globalement de bonne qualité, bon nombre de logements se révèlent en effet très énergivores, d’où la prévoyance des acheteurs qui incluent d’emblée le prix des travaux dans la négociation. Sans compter, les périodes pré et post électorales traditionnellement peu propices aux mutations.

Le volume des transactions et les prix dans l’ancien ont donc eu tendance à

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Jurisprudence

Les charges Répartition 1 - Obligation à la dette.

«Est irrecevable la demande d’un copropriétaire tendant à la désignation d’un expert comptable pour établir les comptes du syndicat et la reddition des comptes de l’ancien syndic bénévole dès lors que les comptes avaient été approuvés en assemblée générale et que par ailleurs l’ancien syndic bénévole n’était pas en cause».

L’approbation des comptes par l’assemblée générale, non contestée en son temps, ne permet plus à un copropriétaire de remettre ces comptes en question par le biais d’une demande d’expertise, ceci d’autant plus que le but recherché était d’établir les comptes d’un précédent syndic, bénévole, non appelé dans la cause.

Il importe donc de distinguer la demande d’établissement des comptes généraux de l’immeuble de la demande de rectification d’imputations individuelles de charges qui, aux termes de l’article 45-1 du décret du 17 mars 1965, demeure recevable même si les comptes de l’immeuble ont été approuvés.

Cour de cassation - 3ème chambre civile - 9 mai 2012 LETOURNEUR c / Syndicat des copropriétaires de l’immeuble 36 rue GIOFFREDO à Nice (pourvoi n° X 11 –14.370 - arrêt 557 F-D).

2 - Répartition des charges. Compte individuel.

L’approbation des comptes et l’adoption du budget prévisionnel pour l’exercice postérieur n’ont pas pour objet de procéder à la répartition des dépenses entre copropriétaires «ni pour effet de consacrer ou valider une répartition des charges qui ne serait pas conforme aux dispositions du règlement de copropriété».

La Cour de cassation confirme l’arrêt de la cour d’appel qui avait considéré que la non conformité de la répartition des charges pouvait être critiquée par la mise en cause des appels de charges et non par la contestation des décisions d’approbation des comptes et d’adoption du budget prévisionnel.

La Cour de cassation indique ainsi qu’une distinction doit être faite entre la critique des appels individuels et la contestation des comptes de l’immeuble, approuvés par l’assemblée générale.

Cour de cassation - 3ème chambre civile - 27 mars 2012 CAEN c/ Syndicat des copropriétaires de l’immeuble 24 rue BAILLY à Neuilly-Sur-Seine (pourvoi n° C 11 - 13.064 - arrêt 361 F-D).

3 - Charges d’entretien et de conservation de l’immeuble. Nullité d’une exonération totale.

L’article 10 de la loi - alinéa 2 - dispose que «les copropriétaires sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5 de la loi du 10 juillet 1965».

Dès lors, une copropriétaire ne peut valablement être exonérée, dans le règlement de copropriété à établir, de toutes les charges communes d’entretien et de conservation, au prétexte que la situation de son lot et l’imbrication des habitations ne laissaient à cette copropriétaire qu’une entrée au rez-de-chaussée sans utilité pour la desserte de son fonds qui s’effectue par une autre rue.

En effet, la spécialisation ne peut porter que sur certaines charges lorsque l’immeuble comporte des bâtiments distincts, ce qui n’était pas le cas en l’espèce.

De plus, une dispense de participation, comme l’indique l’article 24 de la loi, ne concerne que les «dépenses d’entretien d’une partie d’immeuble» ou «d’entretien et de fonctionnement d’un élément d’équipement», ce qui permet à ces copropriétaires de prendre seuls part au vote sur les décisions concernant ces dépenses.

La Cour de cassation censure donc la cour d’appel qui, en admettant l’exonération totale des charges de conservation et d’entretien pour cette copropriétaire, a violé l’article 10, précité.

Marie-Françoise RITSCHY Avocat à la cour

Cour de cassation - 3ème chambre civile - 24 janvier 2012 Syndicat des copropriétaires de l’immeuble 8 rue du ROI RENE à Avignon et autres c/ Mme CABASSU (pourvoi n° F 10 - 27.944 - arrêt 135 F-D ).

4 - Répartition des charges relatives à la conservation et à l’entretien de l’immeuble. Nullité d’une dispense de participation.

En l’espèce, le règlement de copropriété disposait que «les lots n’ayant aucun accès aux parties communes ne participeront pas aux frais d’éclairage et d’entretien des escaliers».

Or, les plans établissaient qu’il existait un accès entre les lots du copropriétaire concerné et le hall de l’immeuble qui pouvait être rétabli, peu important qu’il soit actuellement obturé, ces lots possédant, en outre, une boîte aux lettres dans le hall de l’immeuble.

La clause du règlement de copropriété devait donc être annulée.

mots clés

v O bligation à la dette v Compte individuel v Nullité d’une exonération

Informations Rapides de la Copropriété n° 583 - novembre 2012

17

Jurisprudence Cour d’appel de Paris - pôle 4 - chambre 2 - 8 février 2012 Epoux LARAMEE c/ Syndicat des copropriétaires de l’immeuble 64 rue Jean-Pierre TIMBAUD à Paris.

5 - Charges de gardiennage. Répartition.

Un copropriétaire ne peut valablement soutenir qu’il ne devrait pas contribuer aux charges de salaires de la gardienne au motif que celle-ci n’apporterait aucune utilité pour ses locaux «qui seraient indépendants du reste de l’immeuble alors que le règlement range le salaire de la gardienne dans les charges générales, de telle sorte que le copropriétaire en cause doit y participer, peu important que, par choix personnel, il ne recourt pas à ses services».

La jurisprudence est désormais constante sur ce point. Le service de gardiennage est désormais considéré comme concourant à l’entretien de l’immeuble.* Cour d’appel de Paris - pôle 4 - chambre 2 - SCI O’GROVE c/ Syndicat des copropriétaires de l’immeuble 144 avenue de Paris à Vincennes. * Cour de cassation - 3° civ. - 11 janvier 1992 (Administrer mars 1993) ; Cour de cassation - 3° civ. - 27 novembre 1991 (Administrer juillet 1992) ; Cour de cassation - 3° civ. - 6 mars 1991 (Gaz . Pal. 28-29 février 1992).

6 - Frais de gardiennage. Répartition proportionnelle aux valeurs relatives des parties privatives et non au critère d’utilité.

Les frais de gardiennage constituent des charges générales et les copropriétaires sont tenus d’y participer en proportion des tantièmes afférents à leurs lots, en ce qu’ils se rapportent à la conservation et à l’entretien des parties communes.

Ils ne sont donc pas concernés par le critère de l’utilité applicable aux éléments d’équipement communs et aux services collectifs.

Cour de cassation - 3ème chambre civile - 13 décembre 2011 Epoux BINET c/ Syndicat des copropriétaires de la Résidence Le CHEMIN VERT à Saint-Germain-en-Laye.

(pourvoi n° W 10 - 28.763 - arrêt 1513 F-D).

7 - Elément d’équipement commun. Critère d’utilité.

«Dès lors que les copropriétaires demandeurs ne prétendaient pas que le syndicat leur interdisait l’accès à des blocs sanitaires mais se bornaient à soutenir qu’ils n’en avaient pas besoin, la cour d’appel a pu retenir que les blocs sanitaires présentaient une utilité objective pour le lot».

mots clés

v Gardiennage v Critère d’utilité v Charges de chauffage 18

disposait seulement que les «charges communes… seront réparties entre tous les copropriétaires des lots qui constituent l’ensemble immobilier au prorata des quotes-parts des parties communes attachées à chaque lot».

Seules les charges générales étaient donc visées.

Cette clause ne saurait, en outre, être étendue aux charges spéciales qui doivent être réparties selon le critère de l’utilité, conformément aux dispositions d’ordre public de l’article 10 - 2ème alinéa - de la loi du 10 juillet 1965.

Le problème se posa de la répartition des charges entraînées par la piscine et le terrain de tennis.

Une décision de l’assemblée générale prévoyait d’imputer des charges de piscine et de tennis à un terrain non bâti, et d’ailleurs non constructible, affecté de manière non habituelle à des habitations mobiles de loisirs, faisant l’objet d’un droit de jouissance exclusif au profit d’une SCI, le tout étant constitutif d’un lot.

Or, ces éléments d’équipement communs n’avaient aucune utilité pour ce terrain non bâti, affecté, on l’a dit, d’habitations mobiles de loisir n’ayant pas le caractère d’immeuble bâti prévu par l’article 1er - 1er alinéa - de la loi de 1965.

L’assemblée générale n’était donc pas fondée à imputer à la société propriétaire du terrain des charges entraînées par la piscine et le tennis, sans utilité pour ce terrain.

La décision est donc annulée.

Cour d’appel de Poitiers 15 juin 2011 SCI PARC de la ROSERAIE c/ Syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE LA ROSERAIE.

9 - Charges de chauffage.

En l’espèce, le règlement de copropriété contenait une clause selon laquelle les charges de chauffage central devaient être réparties entre les différents copropriétaires «au prorata de la surface de chauffe installée dans chaque local».

Toutefois, il n’existait dans le règlement de copropriété aucune grille de répartition.

Un copropriétaire soutient donc que seul un principe de répartition était fixé et qu’aucune répartition n’était contractuellement déterminée.

Le syndicat verse alors aux débats un relevé des radiateurs établis par un technicien et fait valoir que l’inexactitude de ce relevé n’avait jamais été soulevée.

La cour d’appel en déduit qu’il existait ainsi une grille de répartition dont l’application n’avait donné lieu à aucun litige entre les copropriétaires, le copropriétaire demandeur n’invoquant même pas son caractère erroné.

Cour de cassation - 3ème chambre civile - 16 novembre 2011 Epoux LALANNE c/ Syndicat des copropriétaires du CAMPING PECH ROUGE et autres (pourvoi n° G 10 18. 056 - arrêt 1342 FS-D).

Cour d’appel de Paris - pôle 4 - chambre 2 - 11 avril 2012 EVERETT c/ Syndicat des copropriétaires de l’immeuble 14 rue CASSETTE à Paris.

8 - Répartition des charges entraînées par les éléments d’équipement communs. Critère d’utilité.

Le règlement de copropriété ne prévoyait, en l’espèce, aucune répartition des charges relatives aux éléments d’équipement communs. Il

10 - Chauffage.

«Dans l’appréciation de l’utilité objective, il ne doit pas être tenu compte d’éléments temporaires et /ou conjoncturels tels que des pannes de chauffage ou des dysfonctionnements répétitifs au cours d’une saison de chauffe».

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Jurisprudence L’utilité subsiste pour tous les lots de copropriété raccordés à l’installation de chauffage et d’eau chaude de l’immeuble.

Les dépenses de réparation des installations communes défaillantes pour assurer le fonctionnement du chauffage et de l’eau chaude, même si celui-ci est insuffisant, doivent donc être réparties conformément à l’article 10 - alinéa 1er de la loi du 10 juillet 1965.

La demande de restitution des sommes réglées au titre des charges de chauffage ne peut qu’être rejetée comme mal fondée.

L’assemblée avait donc décidé de résilier le contrat de l’entreprise en charge de ceux-ci, par une décision non contestée.

Par ailleurs, elle avait décidé de répartir les consommations d’eau aux millièmes généraux.

L’annulation de cette décision est demandée au motif que l’unanimité aurait dû être recueillie.

La Cour de cassation considère que la cour d’appel a exactement déduit que «le règlement de copropriété étant muet sur ce point, cette décision ne nécessitait pas l’unanimité des copropriétaires».

Cour d’appel de Paris - pôle 4 - chambre 2 - 28 septembre 2011 Mme LAPLACE c/ Syndicat des copropriétaires représenté par Cabinet ROUMILHAC (JurisData n° 2011 - 020804).

Cour de cassation - 3ème chambre civile - 11 janvier 2012 PARDAILHE GALABRUN c/ Syndicat des copropriétaires de l’immeuble 69 avenue GEORGES MANDEL à Paris (pourvoi n° M 10 - 23.142 - arrêt 31 FS-D).

11 - Charges d’eau froide. Absence de compteurs divisionnaires prévus par le règlement de copropriété. Obligation à la dette.

Le syndicat avait assigné une SCI en paiement de charges d’eau froide pour un montant de 139 440 euros, fixé par expertise judiciaire.

La SCI soutenait que l’absence d’installation d’un compteur divisionnaire d’eau froide dans ses lots, au mépris du règlement de copropriété, le dispensait de toute participation aux charges d’eau froide pendant la période où le compteur n’avait pas été installé.

De plus, la cour d’appel estime que les charges d’eau ayant été intégralement payées par le syndicat et réparties entre les autres copropriétaires, l’action intentée contre la SCI n’était pas une action en recouvrement, mais tendait à une répartition différente d’une somme globale déjà acquittée.

La Cour de cassation casse en rappelant qu’«un copropriétaire ne peut être exonéré du paiement des charges relatives à un service collectif ou un élément d’équipement commun qu’en l’absence d’utilité de ces éléments et équipements à l’égard de son lot», ceci en application de l’article 10 - alinéa 2 - de la loi du 10 juillet 1965.

Or, le fait qu’il soit prévu dans le règlement de copropriété que les lots de la SCI devaient être dotés d’un compteur divisionnaire d’eau froide impliquait ipso facto que ceux-ci avaient bien l’utilité de celle-ci.

13 - Mutation. Obligation à la dette.

Lorsque la vente d’un lot est annulée, «le vendeur est, à l’égard du syndicat, tenu des charges pour la période comprise entre la vente et l’annulation, de celle-ci».

Cour de cassation - 3ème chambre civile - 25 janvier 2012 Syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE NOUVEAU MONDE à MONTPELLIER c/ Société Les BUREAUX du NOUVEAU MONDE et autres (pourvoi n° V 10-27.014 - arrêt 117 FS-D).

12 - Charges d’eau froide. Répartition.

Résiliation du contrat de l’entreprise chargée d’effectuer les relevés des compteurs.

En l’espèce, le règlement de copropriété ne prévoyait pas de modalités de répartition de la consommation d’eau.

L’assemblée générale avait décidé l’installation de compteurs et désigné une entreprise pour effectuer leurs relevés.

Cependant, il était apparu, après plusieurs années, que les relevés n’étaient pas fiables.

Cour d’appel de Paris - pôle 4 - chambre 2 - 7 mars 2012 BELLET c/ Syndicat des copropriétaires de l’immeuble 14 rue des SABLONS.

14 - Mutation. Frais de l’état daté. Paiement par le vendeur.

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 précise, en son paragraphe b), que sont imputables au seul copropriétaire concerné, «les honoraires du syndic afférents aux prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot ou d’une fraction de lot».

La production de l’état daté est donc une formalité que doit accomplir le syndic, en application de l’article 5 du décret du 17 mars 1967, et son coût doit être mis à la charge du copropriétaire «concerné», c’est à dire du vendeur.

Le contrat de syndic, qui vaut entre le syndicat et le syndic, est donc totalement inopérant dans l’exécution de ce dispositif légal.

Cour de cassation - 3ème chambre civile - 9 mai 2012 Mme DELAUNAY c/ Société L… (pourvoi n° U 11-15.149 - arrêt 565 F-D ).

15 - Modification de la répartition des charges.

Acquisition d’une partie privative par le syndicat.

L’article 11 de la loi de 1965 dispose que la répartition des charges «ne peut être modifiée qu’à l’unanimité des copropriétaires».

Toutefois, des exceptions sont prévues, notamment «lorsque des travaux ou des actes d’acquisition ou de disposition sont décidés par l’assemblée générale statuant à la majorité exigée par la loi, la modification de la répartition des charges ainsi rendue nécessaire peut être décidée par l’assemblée générale statuant à la même majorité».

Dès lors, l’acquisition d’une partie privative par le syndicat des copropriétaires permettait de

mots clés

v v v v v

C ompteurs divisionnaires Répartition Mutation État daté Modification

Informations Rapides de la Copropriété n° 583 - novembre 2012

19

Jurisprudence modifier la répartition des charges en résultant, à la double majorité de l’article 26 a) de la loi, peu important que le projet de résolution ait mentionné, de manière erronée, que l’unanimité était nécessaire.

En effet, l’assemblée, souveraine, n’est pas liée par les indications inexactes du projet de résolution.

Cour d’appel de Paris - pôle 4 - chambre 2 - Mme ANDRE c/ Syndicat des copropriétaires représenté par le Cabinet ATRIUM GESTION (JurisData n° 2011 - 022875).

16 - Modification judiciaire d’une répartition non fixée par le règlement de copropriété.

Absence de rétroactivité de la décision.

En l’espèce, aucun règlement de copropriété n’avait été établi et la répartition des charges était effectuée de manière empirique sur la base des tantièmes de propriété des parties communes, définis dans un acte de partage.

Une action en nullité de la répartition est engagée, en raison de la surévaluation des tantièmes de copropriété, afférents aux lots dont la SCI Liberty avait acquis la propriété.

La Cour de cassation estime que la cour d’appel a exactement déduit que la modification judiciaire de cette répartition procédait de cette surévaluation «et non de la méconnaissance des critères légaux de la répartition par une clause d’un règlement de copropriété ou de l’acte de partage qui en tenait lieu» et que, par suite, «la nouvelle répartition judiciairement homologuée n’avait pas d’effet rétroactif».

Cour de cassation - 3ème chambre civile - 9 mai 2012 SCI LIBERTYc/ Syndicat des copropriétaires de l’immeuble 32 Cours de la LIBERTE à Lyon (pourvoi n° D 11 - 10.903 - arrêt 555 F-D).

mots clés

v v v v v 20

Rétroactivité Remboursement Relevé Contestation Frais

17 - Remboursement de l’indu. Délai.

Un copropriétaire demande en justice le remboursement d’un trop perçu de ses charges par le syndicat.

Au visa de l’article 2224 du Code civil et de l’article 26-II de la loi du 17 juin 2008 relative aux prescriptions, la Cour de cassation considère que «l’action en restitution des sommes indûment versées au titre des charges de copropriété, frais et honoraires de recouvrement qui relève du régime spécifique des quasi-contrats, est soumise à la prescription qui régit les actions personnelles ou mobilières».

Par ailleurs, elle relève que «les dispositions de la loi du 17 juin 2008 qui réduisent la durée de la prescription, sont applicables à compter du jour de l’entrée en vigueur de la loi, sans que la durée totale puisse excéder la durée prévue par la loi antérieure».

Or, l’article 2224 du Code civil prévoit que «les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits qui lui permettent de l’exercer».

Dans cet arrêt, contrairement aux principes habituels du droit, la loi générale vient ainsi

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déroger à la loi spéciale que constitue l’article 42 - alinéa 1 er - de la loi de 1965 aux termes duquel «les actions personnelles nées de l’application de la loi entre des copropriétaires, ou entre un copropriétaire et le syndicat, se prescrivent par un délai de dix ans».

Cour de cassation –3ème chambre civile - 8 février 2012 DAMBRINE c/ Syndicat des copropriétaires de l’immeuble 27-29 rue de BEAUREGARD à Paris (pourvoi c / TI 2ème arrondissement - 1er avril 2010 - n° 10 - 25. 251 FS-D).

Recouvrement 18 - Relevé du compte individuel d’un copropriétaire. Prise en compte de décisions judiciaires précédemment rendues.

«C’est à tort que le syndicat des copropriétaires a fusionné dans un même relevé historique les écritures comptables se rapportant à l’exécution des décisions judiciaires d’une part et celles correspondant aux charges d’autre part».

En effet, le débiteur ne peut être condamné une seconde fois au paiement de sommes pour lesquelles le syndicat des copropriétaires dispose déjà de titres exécutoires.

Cour d’appel de Paris - pôle 4 - chambre 2 - 4 mars 2012 Syndicat des copropriétaires de l’immeuble 49 rue PAJOL à Paris c/ THIRIOT.

19 - Contestation des sommes réclamées.

Les charges correspondant à des décisions d’assemblées devenues définitives «sont indéniablement dues par les copropriétaires conformément à l’article 10 de la loi et aux clauses de répartition stipulées dans le règlement de copropriété».

«Le copropriétaire, défendeur à l’action en paiement sur lequel pèse la charge de la preuve des exceptions en application de l’article 1315 du Code civil - alinéa 2 - peut toutefois opposer au syndicat des erreurs de répartition, des erreurs matérielles, l’omission d’écritures comptables, des postes non justifiées par des dépenses correspondantes, etc».

Les juges ont donc valablement, en faisant une exacte application des dispositions des articles 10 de la loi, 45-1 du décret du 17 mars 1967 et 1315 du Code civil, opéré des corrections sur certains postes.

Il est rappelé que l’article 45-1 du décret dispose expressément désormais que «l’approbation des comptes du syndicat par l’assemblée générale ne constitue pas une approbation du compte individuel de chacun des copropriétaires».

Cour d’appel de Paris - pôle 4 - chambre 2 - 12 octobre 2011 VARIN c/ Syndicat des copropriétaires représenté par le Cabinet VARENNE CHAMPAGNE (JurisData n ° 2011 - 022002).

20 - Frais nécessaires exposés par le syndicat.

Evaluation forfaitaire.

Les frais nécessaires, exposés par le syndicat pour le recouvrement d’une créance justifiée à

Jurisprudence l’encontre d’un copropriétaire, tels que les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, sont imputables au seul copropriétaire concerné, ainsi qu’en dispose l’article 10 -1 de la loi du 10 juillet 1965.

Le syndicat doit donc veiller à établir des décomptes très précis.

A défaut, les juges doivent faire le tri et retenir les seuls frais mentionnés dans l’article précité.

Dans l’espèce rapportée, les juges ont préféré forfaitiser l’évaluation de tels frais.

Cour d’appel de Paris –pôle 4 - chambre 2 - 25 janvier 2012 Syndicat des copropriétaires de l’immeuble Le BIEF 108 avenue FOCH à Chelles c/ MOHAMED.

21-Recouvrement. Frais nécessaires exposés par le syndicat à compter de la mise en demeure.

Les frais dits nécessaires… ne sont dus qu’à compter de la mise en demeure.

Or, en l’espèce, il n’était justifié d’aucune mise en demeure.

L’assignation vaut, certes, mise en demeure, mais elle était postérieure à la période de frais réclamés.

La demande du syndicat est donc rejetée comme mal fondée.

Cour d’appel de Paris - pôle 4 - chambre 2 - 18 janvier 2012 Syndicat des copropriétaires de l’immeuble 5 rue du Docteur POIRE à Saint-Denis c/ SIVAKUMAR.

22 - Action en recouvrement.

L’article 55 - alinéa 2 - du décret du 17 mars 1967 précise que le syndic peut agir en recouvrement de créance sans habilitation de l’assemblée générale.

Le problème s’est posé de savoir si une demande de dommages et intérêts devait recueillir au préalable une autorisation de l’assemblée générale.

La Cour de cassation a estimé qu’une autorisation n’était pas nécessaire car une telle demande constituait «un accessoire de la demande principale en recouvrement de charges».

Cour de cassation - 3ème chambre civile - 25 janvier 2012 Société MAÏA c/ Syndicat des copropriétaires de l’immeuble 26 rue de PIXERECOURT à Paris 75020 (pourvoi c/ Cour d’appel de Paris 24 mars 2010 n° 10-19.180 FS-D). ●

Le lecteur abonné, trouvera sur le site internet informationsrapidesdelacopropriete.fr l’ensemble de la jurisprudence publiée depuis 2007, classée par thèmes, avec un lien pour la lecture in extenso, de la décision sur Légifrance.

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v M ise en demeure v Action en recouvrement

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etude

Charges de copropriété : Les critères de répartition

L

’existence même des parties communes dont chaque lot est pourvu, suppose nécessairement des dépenses relatives à leur entretien, à leur gestion comme à leur utilisation. Cela s’inscrit dans la logique de la mission du syndicat des copropriétaires qui est de pourvoir à la conservation de l’immeuble et à l’administration des parties communes comme l’affirme l’article 14, alinéa 4, de la loi du 10 juillet 1965.

La lecture de l’article 10 de la loi de 1965 nous apprend qu’il existe des charges de copropriété de différentes natures ; si l’on peut identifier des dispositions légales communes aux deux catégories légales, chacune obéit à des règles de répartition bien particulière qu’il nous a semblé intéressant de rappeler, à la lumière non seulement des textes mais aussi des décisions rendues par la jurisprudence en cette matière si controversée1.

- L’alinéa 1er de l’article 10 traite des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement communs, qualifiées souvent en pratique de charges «spéciales». Elles concernent les dépenses liées au fonctionnement, l’entretien, la réparation ou le remplacement des éléments contribuant utilement à l’usage des différents lots ainsi qu’aux prestations représentant un avantage pour la collectivité des copropriétaires.

Cette catégorie de charges comprend en particulier les dépenses concernant les installations de chauffage central, les appareils de production et de distribution d’eau chaude et froide, les ascenseurs, les

Jean-Marc ROUX

Maître de conférences à l’Université d’Aix-Marseille Consultant auprès du GIE Strathémis

interphones, les vide-ordures, le nettoyage et l’entretien des halls d’entrée et des escaliers, les services de restauration et d’assistance médicale dans les unités-retraite, les installations d’éclairage, les revêtements d’escaliers et les tapis, ...

- Le deuxième alinéa de l’article 10 vise les charges dites «générales», c’est-à-dire celles qui sont relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes. Elles comprennent tout ce qui est attaché à l’immeuble et aux modalités de fonctionnement du syndicat, à l’instar des charges de réfection du gros œuvre des bâtiments, des honoraires du syndic, de l’entretien des espaces verts, des réfections de la voirie interne à l’immeuble, du nettoyage des parties communes, des impôts ou encore des primes d’assurance tendant à couvrir les parties communes.

La distinction de ces postes de dépenses a pour corollaire la prévision de critères de répartition différents selon la catégorie de charges considérée.

I – La répartition des charges spéciales Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges spéciales en fonction de l’utilité que les services et équipements présentent à l’égard de chaque lot.

Le critère d’utilité ainsi défini doit s’entendre d’une

utilité objective, évaluée in abstracto en fonction de chaque lot. Le 29 novembre 1977, il a été jugé par la Cour de cassation ce qu’il fallait entendre par l’utilité au sens de la loi du 10 juillet 19652. Aux termes de cet arrêt de principe, «chaque coproprié-

Sommaire Page 23 I - La répartition des charges spéciales Page 24 II - La répartition des charges générales

La consistance

La superficie

La situation

L’exclusion de l’utilisation du lot

1- Il est symptomatique de constater que les actions en justice relatives aux charges constituent la composante principale du contentieux de la copropriété, en particulier à raison du non-paiement des sommes réclamées par le syndic (source justice.gouv. fr). Sur les actions judiciaires afférentes aux charges, le lecteur est invité à se reporter à la chronique de maître Pascale Burdy-Clément dans le présent numéro.

2- Cass. 3e civ., 29 novembre 1977, JCP éd.

N 1978, II, p. 61, note Guillot.

Informations Rapides de la Copropriété n° 583 - novembre 2012

23

Etude taire est tenu de participer aux frais de ces services et éléments d’équipement dès lors qu’il a la possibilité de les utiliser, sans qu’il puisse s’en dispenser au motif que pour des raisons personnelles il s’abstiendrait d’en user»3. L’appréciation de cette utilité, dite potentielle, tient compte de la situation, de l’utilisation et de la destination du lot considéré. Au demeurant, lorsqu’un service collectif ou un élément d’équipement commun n’a aucune utilité pour son lot, un copropriétaire ne devra payer aucune part de charge correspondante.

3- Cf. également, Cass. 3e civ., 13 mai 1980, D. 1980. IR. 448, note Giverdon ; Cass. civ., 26 octobre 1983,JCP éd. G 1984, IV, p. 4 ; Cass. 3e civ., 8 mars 1989, Rev. Loyers 1989, p. 220 ; Cass. 3e civ., 10 mars 1993, JCP éd.

N 1993, II, p. 336 ; Cass. 3e civ., 5 janvier 1994, JCP éd. G 1994, IV, p. 78 et sur renvoi, Caen, 18 janvier 1996, RDI 1996, p. 108.

4- La prise en compte du niveau doit s’effectuer à partir du niveau principal d’accès depuis l’extérieur.

5- Pour d’autres exemples d’applications du critère de l’utilité, V. la chronique de jurisprudence de Maître Marie-Françoise Ritschy dans ce numéro.

6- Cf. L. 1965, art. 5.

7- JO, 9 juin 1965, déb. Sénat, p. 521. Il a été également évoqué que «si la notion de superficie et celle de la situation des lots sont bien connues des praticiens, celle de consistance l’est moins. Il semble que l’on doive prendre en considération la nature du lot. Des distinctions doivent être faites entre les garages et les appartements dont les consistances sont différentes, car ils ne comportent ni les mêmes structures, ni les mêmes aménagements d’origine», Sénat, séance du 8 juin 1965.

8- Lafond et Roux, Code de la copropriété commenté, Litec 16e éd. 2012, p. 39.

9- Arnaud et Bouyeure, Millièmes et charges de copropriété, éd. du Moniteur, 3e éd. 1982, p. 30.

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K = coefficient d’étage K Etage 1,17 2e sous-sol 1 1er sous-sol 0 Rez-de-chaussée 1 1er étage 1,17 2e étage 1,34 3e étage 1,51 4e étage 1,68 5e étage Au-delà, réduire la progression

Prenons l’exemple de répartition des charges K’ = coefficient lié à la fréquence d’utilisation du lot d’ascenseur secondaire par rapport à un lot principal La Commission “copropriété” de l’ordre des K’ Nature géomètres-experts demande aux praticiens de 0,05 à 0,15 cave calculer les charges relatives aux ascenseurs 0,3 à 0,4 emplacement de stationnement dans les immeubles de la manière suivante.

1 lot principal Selon la Commission, les critères qui doivent être en considération sont tout à la fois le niveau Un cas particulier a été mis en avant par la du lot desservi (ce qui entraînera l’application Commission en présence d’une utilisation spécid’un coefficient d’étage)4, la nature des locaux fique des locaux. Un coefficient multiplicateur tenant compte d’une fré(appartements, garage, quentation différente pourra caves,…) ainsi que la être appliqué aux tantièmes superficie des locaux clos Les charges spéciales de charges des lots conceret couverts ou la capacité d’occupation. Cette capasont réparties en fonction nés tels que calculés comme cela a été rappelé ci-dessus. cité d’occupation est en de l’utilité.

Cependant, ce coefficient mesure d’être déterminée devra être expressément et soit en fonction du nombre clairement indiqué dans de pièces principales plus l’état de répartition des charges figurant dans le une, soit au nombre d’occupants par rapport à règlement de copropriété. A titre d’illustration, la superficie en affectant 20 m2 pour les quatre seront pris en considération les locaux à usage premiers occupants et 15 m2 par personne pour professionnel, commercial ou de bureau5. les suivants.

II – La répartition des charges générales Quant aux charges générales, les copropriétaires doivent les acquitter proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent, lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation6.

Revenons sur ces notions qui revêtent une importance toute particulière en matière de charges de copropriété.

La consistance Lors de l’élaboration du texte de la loi de 1965, il a été précisé que «d’une manière générale, la consistance d’un lot correspond à l’état matériel et à la structure physique de ce lot». De manière plus précise, «la valeur d’un lot est fonction du point de savoir s’il s’agit de locaux d’habitation, d’une cave, d’un garage, de toute catégorie d’emplacement réservé à un propriétaire … des éléments qui composent chaque lot : absence ou existence d’un balcon, d’une terrasse, par exemple, de l’utilité que présente chacun des éléments du lot - il peut s’agir d’une pièce obscure par exemple - …enfin des éléments d’équipement et de confort»7.

Sont ainsi compris dans la notion de consistance,

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des éléments tels que la nature physique des locaux (appartement, cave, grenier, garage, boxe, local à usage de bureaux, local commercial, etc.) mais aussi leurs caractéristiques comme leur desserte, les éléments accessoires (balcon, cour, véranda, terrasse, …) ou encore la qualité des matériaux employés dans l’immeuble.

D’une façon générale, outre la nature du lot, il semble que l’on puisse retenir parmi les éléments d’appréhension de la consistance, le confort du lot, sa composition, la qualité de la construction, sa disposition et ses aménagements.

La superficie Lors du calcul des tantièmes de copropriété, ce critère constitue la base de départ des recherches des géomètres experts8. Il est habituel de présenter cette surface comme la «surface réelle»9. Elle ne correspond pas cependant la superficie “Carrez” qui ne comprend qu’une partie des surfaces des parties privatives d’un lot. La superficie visée à l’article 5 de la loi de 1965 traduit la superficie de plancher utile entre cloisons, appréciée au moment de l’établissement de la copropriété.

Seront donc prises en considération les superficies

Etude annexes lesquelles seront par la suite pondérées en fonction de leur consistance, leur situation, leur agrément, tels qu’ils ressortissent de la structure de l’immeuble.

Il est fréquent de remarquer que chaque expert retient ses propres méthodes de calcul de la superficie, ce qui peut occasionner des différences assez importantes d’un praticien à une autre.

munes générales, ensemble immobilier, existence de parties communes à jouissance privative, etc.

L’exclusion de l’utilisation du lot

Enfin, il ne faudra pas oublier d’exclure l’utilisation des lots de la détermination des tantièmes de charges. En vertu de l’article 5 de la loi du 10 juillet 1965, la valeur des parties privatives doit être La situation appréhendée «sans égard à leur utilisation».

La portée à reconnaître à cette expression a été On s’en doute, ce critère va s’avérer déterminant dégagée par ce grand spécialiste de la copropriété dans les habitats situés en milieu urbain10. Un tel qu’était Daniel Sizaire. Il a très bien énoncé que «ce élément prend notamment en compte l’emplacen’est pas dire qu’il ne convient pas de tenir compte ment du bien (par exemple, si le lot donne sur un de la conception d’un local permettant une utilisajardin, une cour ou une rue), lequel constitue une tion générale plutôt qu’une autre : habitation, donnée importante également pour déterminer la garage, commerce, etc., mais tranquillité de l’occupant. simplement de son utilisation La vue, l’éclairement et l’enréelle, concrète»12. D’après soleillement font aussi partie La consistance des données qui participent l’éminent auteur, «c’est ainsi de la situation des lieux. La que le fait qu’une certaine comprend la nature valeur des locaux des étages commerciale et les caractéristiques du lot. exploitation inférieurs et du rez-dedoive connaître un succès chaussée va se trouver minoparticulier, ne doit pas avoir rée par rapport à celle des d’influence sur la valeur relaétages supérieurs, en particulier dans les cas où ils tive de la partie privative considérée, car ce succès sont accessibles via un ascenseur. Des tableaux sera fonction de facteurs qui sont extérieurs à utilisés par les praticiens permettent de prendre en l’immeuble»13. compte le niveau des différents lots dans un Il est parfois possible d’identifier au sein de la immeuble en copropriété (vue exceptionnelle, charte des copropriétaires des parties communes larges baies vitrées, vue sur une cour, une rue ou dites «spéciales» dont la propriété est répartie un jardin, ouvertures réduites,…). entre certains copropriétaires seulement (bâtiLe travail du géomètre devra donc être effectué au ment, entrée d’immeuble, couloirs, etc.). Dans cas par cas, immeuble par immeuble, lot par lot, cette hypothèse, le règlement de copropriété sous peine de trahir les critères légaux de détermicomportera l’indication des tantièmes de pronation des tantièmes de propriété et, partant, des priété y attachés. Il en découle la présence d’une tantièmes de charges. Il ne faut pas s’étonner de la spécialisation des charges, lesquelles ne seront disparité dans l’utilisation des méthodes et des criréglées que par les copropriétaires concernés. tères ainsi que les résultats obtenus.

Comme cela est le cas pour les charges générales, il faudra calculer le montant des charges afféUn arrêt de la cour d’appel de Paris reflète assez rentes aux parties communes spéciales comme bien les difficultés et la variété des situations auxcela est dit dans l’article 5 et l’article 10 de la loi. quelles sont confrontés les géomètres experts Il a été jugé à ce propos que lorsque des travaux dans la tâche qui leur incombent. Selon les juges devaient être réalisés sur des parties communes de second degré, pour le calcul de répartition des spéciales, la répartition des dépenses, votée par tantièmes de parties communes, il est tenu l’assemblée générale, devait être calculée au procompte de la consistance du lot, c’est-à-dire de rata des fractions des parties communes spéciales l’existence ou non de a f f e c t é e s à ch a q u e l o t . balcons et de jardins et sa Doit alors être annulée la composition en habitations résolution prévoyant que le La détermination individuelles ou collectives, coût des travaux serait mais aussi de la différence réparti selon les millièmes, des tantièmes ignore de nature entre une cave, un attachés aux lots concernés l’utilisation des lots. garage ou un appartement et par la dépense sur la base les éléments d’équipement des tantièmes communs et de confort ; il est tenu généraux 14 . compte également de la situation du lot. De ce De surcroît, la troisième chambre civile de la Cour fait, l’exposition, l’orientation, la vue et l’éclairede cassation a apporté une précision importante ment concourent également à définir la valeur dans un arrêt du 8 juin 2011. En l’occurrence, un d’un lot de copropriété11. règlement de copropriété définissait des parties communes spéciales propres à l’usage de certains La diversité des situations est également à l’origine copropriétaires répartis en blocs et prévoyait que la de la variété des évaluations. Parmi les variables, toiture-terrasse d’un bloc ainsi que les installations il est possible d’identifier les éléments suivants : et constructions qui s’y trouvaient étaient la prounicité ou pluralité de bâtiments, présence de parpriété de ce même bloc. La Haute juridiction ties communes spéciales à côté des parties com-

10- Lafond et Roux, op. et loc. cit.

11- Paris, 27 mai 1991, JurisData n° 1991-022143.

12- Sizaire, Le statut de la copropriété des immeubles bâtis, Litec 1969, n° 51, p. 50.

13- Sizaire, ibidem.

14- Cass. 3e civ., 18 octobre 2011, n° 10-25.817.

Informations Rapides de la Copropriété n° 583 - novembre 2012

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Etude teur aura fait application des reconnaît que la création critères légaux. Il s’est agi dans le règlement de coproIl est parfois possible «d’expliquer une fois pour priété de parties communes toutes à chacun des coprospéciales a pour corollaire, d’identifier des parties priétaires comment ses en dépit de l’absence de mention spécifique dans le communes dites «spéciales». charges sont calculées»17. Si règlement de copropriété, on ne peut qu’être en phase l’instauration de charges spéavec la volonté des pouvoirs ciales et en déduit que les charges afférentes à la publics, force est de constater qu’aucune sanction réfection de l’étanchéité d’une terrasse doivent être n’a été prévue en cas d’inexécution de cette obliréparties entre les seuls propriétaires de ce bloc. Il gation… ● existe indubitablement un lien, que l’on peut qualifier de nécessaire, entre des parties communes spéciales et des charges communes spéciales. Il est indifférent que le règlement de copropriété ait gardé le silence sur l’existence des charges particulières15.

Conformément aux dispositions de l’article 43, aliIl existe deux catégories de charges de néa 1er, de la loi du 10 juillet 1965, les critères expocopropriété. sés dans l’article 10 sont d’ordre public, seuls ces Celles relatives aux services collectifs et éléderniers étant en mesure d’être utilisés afin de calments d’équipement communs et celles afféculer les charges relatives à la conservation, l’entrerentes à la conservation, à l’entretien et l’admitien et l’administration des parties communes. Si nistration des parties communes. tout autre principe de répartition ne peut qu’être Les premières sont calculées en fonction de l’utijugé illicite, la prise en compte de l’utilité ne saulité objective que les services ou éléments procurait jouer aucun rôle dans l’évaluation de cette rent à chaque lot. Les secondes sont réparties au 16 catégorie de charges . prorata des tantièmes de propriété attachés à chaque lot. Ces derniers sont déterminés conforDepuis la loi du 13 décembre 2000 (dite loi SRU), mément aux critères visés à l’article 5 de la loi du un alinéa 4 figure au sein de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965.

10 juillet 1965, aux termes duquel tout règlement Les dispositions légales en la matière sont d’ordre de copropriété publié à compter du 31 décembre public.

2002 indique les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer la répartiTout nouveau règlement de copropriété doit comporter les éléments pris en considération et tion des charges. Un état de répartition des charges la méthode de calcul permettant de fixer la répardoit désormais figurer systématiquement dans tout tition des charges. nouveau règlement de copropriété explicitant, pour chaque immeuble, la manière dont son rédac-

Ce qu’il faut retenir

15- Cass. 3e civ., 8 juin 2011, n° 10-15.551.

16- Cass. 3e civ., 4 décembre 1969, Rev. Loyers 1970, p. 218 ; Cass. 3e civ., 23 janvier 1979, Gaz. Pal. 1979, 1, som. p. 221 ; Paris, 8 novembre 1983, D. 1984. IR, p. 385, obs.

Giverdon.

17- Séance devant l’Assemblée nationale du 16 mars 2000, JO p. 2118.

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etude

Charges de copropriété : Les actions en justice our les copropriétaires dans un immeuble bâti comme pour les propriétaires dans une Association Préclamées Syndicale libre, la question des charges revêt une grande importance et les sommes qui leur sont pèsent lourd dans le budget des ménages, particulièrement en cette période de crise.

Les copropriétaires aujourd’hui sont sensibles à leur augmentation, leur variation, leur répartition, d’autant que les multiples diagnostics – obligations incontournables en copropriété immobilière - constituent un facteur d’alourdissement de celles-ci, ce qui explique que les copropriétaires soient de plus en plus attentifs à la maîtrise des charges et que le contentieux à leur sujet soit de plus de plus en abondant.

Or, pourtant, le législateur en 1965 paraissait avoir tout prévu. Il avait réparti les charges en deux catégories : • celles relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes, • celles relatives aux services collectifs et éléments d’équipement communs.

Il avait défini des critères sûrs et objectifs.

Il avait décidé que la répartition des charges fixée par le règlement de copropriété serait, en principe, immuable et qu’elle ne pourrait être modifiée qu’à l’unanimité, sauf quelques exceptions.

Enfin, il avait remédié à quelques anomalies susceptibles d’affecter ce mécanisme en organisant la révision des répartitions lésionnaires.

Aucune autre action ne paraissait possible.

Cependant, la réalité qui n’a, pour reprendre l’expression du professeur Atias, «pas toujours la correction de se plier aux décisions officielles» a fait émerger une action d’origine prétorienne en déclaration d’illégalité de la répartition des charges.

Pascale BURDY-CLÉMENT

Avocat au barreau de Lyon

En effet, le législateur de 1965 avait seulement envisagé l’hypothèse d’une répartition des charges lésionnaire et avait réservé aux copropriétaires la possibilité de contester cette répartition, sans doute fondée sur des critères légaux, mais dont les résultats apparaissaient déséquilibrés.

Mais, les juges ont été saisis d’une action distincte fondée non pas sur le déséquilibre résultant de cette répartition, mais sur la violation des critères légaux de répartition de charges.

Les juges saisis de ces actions visant à faire constater la méconnaissance des critères légaux, ont consacré une action en justice qui n’avait pas été prévue par le législateur du 10 juillet 1965 : l’action en nullité de la répartition des charges, plus couramment dénommée action en déclaration d’illégalité de la répartition des charges.

Encore faut-il distinguer les cas d’ouverture et le domaine de chacune de ces actions. Nous dirons quelques mots pour finir sur l’action en contestation pour erreur sur le compte individuel d’un copropriétaire.

Sommaire Page 28 L’action en révision corrige un déséquilibre

Les conditions de recevabilité de l’action

Le délai d’introduction de l’action en révision

L’exercice de l’action

La décision judiciaire

Page 28 L’action en déclaration d’illégalité de la répartition des charges rétablit la légalité

La violation des critères légaux

Les conditions d’exercice de l’action

Les résultats de l’action

Les conséquences de l’illicéité de la clause

Page 31 L’action en contestation pour erreur du compte individuel

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Etude

L’action en révision corrige un déséquilibre L’article 12 de la loi du 10 juillet 1965 organise la révision judiciaire de la répartition des charges et tend à éliminer une disparité suffisamment importante entre les résultats de l’application des clauses du règlement de copropriété et ceux qu’auraient eu une répartition normale.

Ici, le postulat de départ est que la répartition des charges a été calculée en application des critères imposés par la loi, mais de façon erronée.

Par exemple, la répartition est lésionnaire : n parce qu’il y a une erreur dans le calcul de la superficie des lots1; n parce qu’il y a une erreur dans les surfaces et dans l’application des coefficients de pondération2; n lorsque les frais de chauffage sont établis en fonction de la surface pondérée des lots et qu’une erreur dans le mesurage des superficies est alléguée3.

Les conditions de recevabilité de l’action L’article 12 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit qu’il est possible de modifier la répartition des charges lorsque celles-ci comportent une erreur de calcul et que cette erreur emporte lésion pour un ou plusieurs copropriétaires.

Dans ce cas de figure, la recevabilité de l’action n’est pas subordonnée, comme en matière de rescision pour lésion des ventes d’immeuble, à une décision judiciaire préalable commettant un expert.

Pour obtenir la révision judiciaire, le demandeur à l’action doit démontrer que la quote-part incombant à son lot est supérieure de plus du quart à celle qui résulterait d’une répartition légale des charges.

Si la demande est reconnue fondée, le tribunal procède à une nouvelle répartition des charges.

Exemple d’action en révision : • erreur sur le quantum de pondération de surface retenu pour le calcul des charges de chauffage4.

Le délai d’introduction de l’action en révision 1- CA Paris 23ème Ch. B, 15 sept. 2005, Administrer févr. 2006, p. 39, note Bouyeure.

Cass Civ. 3ème, 19 déc. 2006, n°05-21.252, Administrer mars 2007, p. 54, Obs. Bouyeure.

2- CA Paris 23ème B 3 avril.2008, Loyers et Copro.2008, Comm.n° 227, Obs. Vigneron.

3- Cass. Civ. 3ème, 12 janvier 2000, Juris Data n° 2000-000098, Loyers et Copr. 2000, Com n° 72.

4- Cass. Civ. 3ème 12 janv. 2000, n° 98-16848 ; CA Paris 23ème Ch. B, 03 avril 2008, n° 07/11489.

5- Cass. Civ. 3ème, 18 déc.1996, n° 94-21573, Administrer Juin 1997, p. 46, Note Capoulade ; Cass. Civ. 3ème, 21 nov. 2000, n° 99-14614.

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L’action en révision doit, en principe, être exercée dans les 5 ans suivant la publication du règlement de copropriété au fichier immobilier. Toutefois, la loi prévoit qu’elle peut également être exercée par le propriétaire d’un lot avant l’expiration d’un délai de 2 ans à compter de sa première mutation à titre onéreux intervenue depuis cette publication (article 12 de la loi du 10 juillet 1965).

Le point de départ du délai de 5 ans est fixé par la

publication du règlement de copropriété. Un délai de 2 ans est ouvert au propriétaire d’un lot à compter de la première mutation à titre onéreux de ce lot pour exercer l’action en révision.

L’exercice de l’action Cette action est diligentée devant le tribunal de grande instance du lieu de situation de l’immeuble.

Dès lors que la lésion doit être prouvée, cela implique généralement qu’une expertise soit au préalable diligentée, puisque le demandeur doit démontrer que la part correspondant à son lot est supérieure de plus du quart à celle qui serait résulté de la mise en œuvre normale des critères légaux.

Dans ce cas de figure, l’action est alors intentée contre le syndicat (article 52 du décret du 17 mars 1967). Mais le demandeur peut aussi établir que la part correspondant au lot d’un autre copropriétaire est inférieure de plus du quart à celle qui résulterait du respect de la loi. Dans ce cas de figure, l’action est alors intentée contre celui que le règlement favorise (article 53 du décret du 17 mars 1967).

A peine d’irrecevabilité de l’action, le syndicat doit être appelé dans la cause.

Le rôle du tribunal consistera à examiner les résultats chiffrés, tels qu’ils résultent, la plupart du temps, d’un rapport d’expertise préalablement désigné.

Il suffit donc pour les magistrats de comparer d’une part, la répartition conventionnelle telle qu’elle résulte du règlement de copropriété, et celle qui résulterait d’une répartition conforme aux dispositions de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965.

Il s’ensuit que la particularité de cette action en justice réside dans le fait que la répartition lésionnaire est illicite dès lors que son incidence chiffrée est suffisante.

La décision judiciaire Saisi d’une action en révision de la répartition des charges, le juge doit substituer à la répartition querellée une nouvelle répartition.

Au plan strictement procédural, il n’est plus nécessaire de publier à la conservation des hypothèques la demande en répartition de charges lésionnaire5.

Enfin, rappelons que tous les litiges relatifs à la révision des charges, comme ceux dont sont saisies les juridictions et qui concernent le fonctionnement du syndicat ou, dans lesquels celui-ci est partie, doivent faire l’objet, de la part du syndic, d’un avis adressé à chaque copropriétaire l’informant de l’existence et de l’objet de l’instance (article 59 du décret du 17 mars 1967).

L’action en déclaration d’illégalité de la répartition des charges rétablit la légalité Le fondement de cette action réside dans l’article 43 de la loi du 10 juillet 1965 qui répute non écrites toutes les stipulations contraires aux dispositions légales d’ordre public.

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Le succès d’une telle action visant à obtenir la nullité d’une répartition de charges illégale présuppose la démonstration : de la violation des critères légaux ; ce qui peut dans les faits se présenter sous diverses formes.

Etude La violation des critères légaux Rappelons, à cet égard, que le législateur a opéré une distinction entre deux catégories de charges.

• Les charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement communs qui sont réparties en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot (article 10, alinéa 1er, de la loi du 10 juillet 1965).

• Les charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes réparties proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans les lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5 de la loi du 10 juillet 1965. Ces charges sont souvent désignées habituellement sous le vocable «charges communes générales» (article 10, alinéa 2).

S’agissant des éléments d’équipement communs, la notion d’utilité doit être distinguée de la notion d’utilisation.

L’appréciation de l’utilité relève de considérations d’ordre purement matériel, telles que la situation, la consistance ou l’affectation conventionnelle des parties privatives.

Il n’existe pas de méthode unique de répartition.

La répartition doit être adaptée à chaque cas d’espèce.

La répartition des charges communes générales est fonction de la proportionnalité des valeurs relatives des parties privatives. L’alinéa 10, alinéa 2, énonce que les charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes sont réparties proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans les lots de l’immeuble, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5 de la loi.

Rappelons toutefois que l’article 5 de la loi a trait au mode de calcul des quotes-parts de parties communes affectées aux différents lots qui composent l’immeuble en copropriété.

Dès lors, la démonstration de la violation des critères légaux, s’agissant de la répartition des charges communes générales, présuppose la démonstration - en principe à dire d’expert - de la violation des critères de consistance, de superficie et de situation des lots sans égard à leur utilisation. Le constat du non respect de ces critères peut être immédiat.

Exemples : n les charges générales sont réparties en parts égales entre les copropriétaires ; n la division de l’immeuble ne correspond pas à celle issue de l’état descriptif de division ; n les lots composés d’un nombre identique de pièces principales se voient affecter de tantièmes de charges strictement identiques indépendamment de l’étage où ils se situent ; n l’affectation de tantièmes de charges à des locaux commerciaux supérieure à la valeur réelle de leur partie privative en vue de faire supporter à leur propriétaire une part plus élevée dans la contribution aux charges communes.

Le contentieux de l’action en nullité reflète une assez grande variété de circonstances qui, sous diverses formes, traduisent invariablement une violation de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965.

Ainsi : • S’agissant des charges générales Leur mode de calcul peut être en contradiction avec les dispositions de l’article 10, alinéa 2, relatif aux charges de conservation, d’entretien et d’administration des parties communes.

Ont été déclarés illégales : n des charges d’entretien pour des parkings qu’un copropriétaire ne possédait pas ; n la clause tendant à dispenser de charges générales, le titulaire de lots non construits, en l’occurrence le promoteur (lots transitoires ou lots non vendus ou en attente de livraison) ; n une clause obligeant un lot à contribuer à l’entretien et à la conservation de parties communes dans lesquelles il ne dispose d’aucune quotepart de droits indivis ; n une clause intégrant l’utilisation des parties privatives dans le calcul des charges d’entretien de l’immeuble6.

S’agissant des charges spéciales Le principe est que les charges communes générales doivent être réparties entre tous les lots sans exception au motif que l’utilité que peuvent retirer les copropriétaires des parties communes est réputé égale pour tous.

La loi du 10 juillet 1965 a nuancé cette contribution obligatoire par «la spécialisation» de certaines charges générales.

Ainsi, l’article 24, alinéa 2, prévoit la possibilité pour le règlement de copropriété de mettre «à la charge de certains copropriétaires seulement, les dépenses d’entretien d’une partie de l’immeuble, ou celles d’entretien et de fonctionnement d’un élément d’équipement».

Tel est le cas des copropriétés dans lesquelles la diversité des charges générales est telle que tous les lots ne sont pas concernés au même degré.

Certains copropriétaires peuvent être dispensés de participer à certaines charges relatives à des parties communes dans lesquelles ils ont des droits de propriété indivis.

La licéité de ces dérogations aux clauses exonératoires, est à l’origine d’un contentieux pouvant donner lieu à expertise judiciaire.

S’agissant des charges spéciales, le contentieux concerne plus spécifiquement le critère de l’utilité qui, soit n’a pas été employé, alors qu’il aurait dû l’être, soit, bien qu’employé, l’a été à mauvais escient.

Exemples : n Répartition illégale de charges d’ascenseur sans égard au critère d’utilité, notamment au coefficient de progressivité d’étages ; n Contribution aux charges d’ascenseur pour un lot situé au rez-de-chaussée ; n Participation aux charges relatives au chauffage qui ne présente aucune utilité pour le lot du copropriétaire ;

6- Civ. 3ème, 2 mars.2005, Loyers et Copr.

2005, n° 98, Obs. Vigneron ; CA Paris 24 Juin 1981, AJPI 1982, p. 99, Note Bouyeure ; Civ.3ème, 8.déc. 1981, Administrer mai 1982, p. 35, Obs. Guillot.

Informations Rapides de la Copropriété n° 583 - novembre 2012

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Etude n Réclamation de sommes correspondant à des prestations qui n’ont aucune utilité pour un lot ; n Dispense de contribution aux frais d’installation et d’entretien d’un digicode destiné à assurer la sécurité de l’immeuble présentant une utilité pour chaque lot.

Conséquences Qu’il s’agisse de charges générales ou de charges dites spéciales, les clauses du règlement de copropriété relatives à la répartition des charges doivent être considérées comme étant non écrites, si elles sont contraires aux dispositions d’ordre public de la loi du 10 juillet 1965, et spécialement à son article 10.

La solution est désormais établie, et la jurisprudence a, en effet, consacré la possibilité d’agir en ce sens, notamment par l’ajout dans la rédaction résultant de la loi du 31 décembre 1985, d’un alinéa 2 à l’article 43 qui dispose : «Lorsque le juge en application de l’alinéa 1er du présent article, répute non écrite une clause relative à la répartition des charges, il procède à leur nouvelle répartition».

Les conditions d’exercice de l’action Tout copropriétaire intéressé peut faire constater l’absence de conformité des clauses du règlement de copropriété aux dispositions légales aux fins d’obtenir une répartition des charges conformes à ses prévisions8. Mais le syndicat peut être également susceptible d’agir lorsque les critères légaux sont méconnus par le règlement de copropriété, car il lui appartient de veiller à la conformité du règlement à la loi9.

Délai Après quelques hésitations jurisprudentielles, la position de la Cour de cassation est désormais clairement arrêtée dans le sens d’une imprescriptibilité de l’action en nullité de la répartition illégale des charges de copropriété.

Cette action peut donc être exercée «à tout moment» par un copropriétaire ou par le syndicat10.

7- CA Paris 21 oct. 2004, Loyers et Copr. 2005, n° 37, Obs. Vigneron ; Cass. Civ. 3ème, 2 mars 2005, Loyers Copr. 2005, n° 98, Obs. Vigneron.

8- Cass Civ. 3 , 9 mai 1988, Bull. Civ. III, n°54 ; Cass Civ. 3ème, 26 avr. 1989,Bull. Civ. III , n°93. ème

9- Cass Civ. 3ème, 24 mars 1981, JCP G IV, n°208 ; Cass Civ. 3éme, 26 avr. 1989, Bull. Civ. III, n° 93.

10- Cass Civ. 3ème, 9 mars1988, Bull. Civ. III, n°54 ; Cass Civ. 3ème, 26 avr. 1989, Bull. Civ. III, n° 93.

11- Civ. 3 , 21 janv. 2004, Bull. Civ. III, n° 11. ème

12- Civ. 3ème, 30 janv. 2008, Administrer mai 2008, p. 66.

30

La preuve Le succès de l’action du demandeur présuppose, conformément aux dispositions de l’article 9 du Code de procédure civile, la démonstration de la preuve de la violation du critère légal.

Cette preuve peut être rapportée par tout moyen.

Le recours à une attestation établie par un géomètre-expert peut constituer, sinon une preuve suffisante de la démonstration de la violation du critère légal, du moins un commencement de preuve de nature à convaincre le juge, de la nécessité de désigner un expert judiciaire au contradictoire des parties en présence.

Compétence et procédure Tout d’abord, rappelons que l’action relève de la compétence du tribunal de grande instance du lieu de situation de l’immeuble et qu’elle doit naturellement être déférée devant le tribunal de

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grande instance statuant au fond ; le juge des référés n’ayant, à cet égard, aucune compétence spécifique pour substituer une nouvelle répartition de charges à la clause relative à la répartition réputée non écrite.

Enfin, rappelons qu’en vertu d’une jurisprudence constante, l’action n’a plus pour préalable la publication de l’assignation à la conservation des hypothèques11.

Les résultats de l’action Constatation de l’irrégularité de la répartition En vertu de l’article 43, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965 «lorsque le juge en application de l’alinéa précédent répute non écrite une clause relative à la répartition des charges, il procède à leur nouvelle répartition».

L’alinéa 2 de l’article 43 introduit dans la loi du 10 juillet 1965 par la loi du 31 décembre 1985 comble une lacune et met fin à une difficulté.

Après avoir constaté l’illicéité de clauses du règlement de copropriété relatives à la répartition des charges, lorsqu’elles ne respectent les dispositions d’ordre public de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 (critères de l’utilité et de la valeur relative), le juge a l’obligation de fixer une nouvelle répartition.

Il ne s’agit pas d’une possibilité mais d’une obligation12.

Fixation d’une nouvelle répartition Plusieurs possibilités s’offrent au juge en fonction de la nature de l’illégalité constatée.

La technique du retranchement La technique du retranchement consiste à déclarer non écrite la clause incriminée, et l’action, si elle est reconnue fondée, se traduira par le retranchement des quotes-parts correspondant aux lots pour lesquels l’élément d’équipement considéré n’a pas d’utilité.

Exemple n lorsqu’un lot du rez-de-chaussée participe aux charges d’ascenseur alors que cet élément d’équipement commun ne présente à l’égard de ce lot aucune utilité. La contribution des autres copropriétaires s’en trouvera donc arithmétiquement augmentée.

Le recours à l’expertise judiciaire Le plus souvent, le tribunal après avoir reconnu la non-conformité de l’état de répartition des charges désigne avant dire droit, un expert chargé de proposer une nouvelle répartition de façon à disposer de tous les éléments nécessaires et suffisants, pour lui permettre de solutionner le litige.

Une fois le rapport d’expertise déposé, le recours au juge n’est pas forcément nécessaire.

En effet, si l’assemblée générale prononce la nullité de l’ancienne répartition et décide d’entériner une nouvelle répartition de charges à l’unanimité, le problème est définitivement résolu étant précisé toutefois qu’il convient de donner mandat au syndic de publier le nouvel état de répartition des charges au fichier immobilier.

Etude On peut également envisager, à défaut d’unanimité, le recours à une décision simplement majoritaire, mais non contestée dans le délai de 2 mois de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965…

Si l’assemblée ne parvient pas à réunir les conditions de l’unanimité, le recours au tribunal est inévitable dans le cadre de la mission que lui a conféré le législateur, au travers des dispositions de l’article 43, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965.

Les conséquences de l’illicéité de la clause La clause réputée non écrite est censée n’avoir jamais existé, ce qui pose la question de la rétroactivité de la nouvelle répartition.

Après plusieurs hésitations jurisprudentielles, la Cour de cassation a paru retenir la notion de rétroactivité de la répartition des charges 13.

Ces différents arrêts ont réaffirmé le principe selon lequel une clause réputée non écrite est censée n’avoir jamais existé.

Cependant, deux nouveaux arrêts de la Cour de cassation, l’un du 11 juillet 2001 14 et le second en date 7 avril 200415, sont venus réaffirmer l’absence d’effet rétroactif lié à l’annulation de la répartition des charges.

Alors que la question paraissait tranchée, un arrêt de la Cour de Cassation du 2 mars 2005 16 a

paru inverser la tendance et retenir pour la répartition des charges la notion de rétroactivité, étant précisé que l’arrêt ci-dessus visé ne s’était prononcé que sur l’illégalité d’une clause faisant obligation à certains lots de supporter les dépenses entraînées par des éléments d’équipement dont ils n’avaient pas l’utilité (charges d’ascenseur pour les lots du rez-de-chaussée ; charges de tapis et de revêtement des escaliers).

La décision judiciaire «répute non écrite la clause relative à la répartition des charges».

Comme le précise M. Capoulade 17, il s’agit d’un jugement déclaratif puisque la décision judiciaire ne crée pas un état de droit nouveau ; elle se borne à constater une situation juridique dont le principe se trouve déjà dans le droit positif.

Les dispositions de l’article 43 ne confèrent pas au juge le pouvoir de prononcer la «nullité» de la clause querellée, mais simplement de la «réputer non écrite», ce qui n’implique pas la rétroactivité.

Soulignons que par deux arrêts du 28 avril 201118, la Cour de cassation précise que la clause litigieuse doit être déclarée non écrite par une décision de justice exécutoire.

La doctrine jurisprudentielle de l’action prétorienne en déclaration de clauses réputées non écrites s’élabore peu à peu.

L’action en contestation pour erreur du compte individuel Indépendamment de l’action en révision qui tend à corriger une répartition lésionnaire de charges, bien que fondée sur les critères légaux des articles 5 et 10 de la loi du 10 juillet 1965, et de l’action en déclaration de clauses non écrites du règlement de copropriété pour violation des critères légaux, tout copropriétaire peut demander la rectification d’erreurs commises par le syndic dans l’établissement de son compte individuel19.

A cet égard, soulignons que l’approbation des comptes généraux de la copropriété est indépendante de la répartition individuelle des charges d’un copropriétaire effectuée par le syndic sous sa seule responsabilité.

Un arrêt de la cour d’appel de Paris20 précise que l’approbation des comptes généraux de la copropriété ne préjuge en rien de la régularité du compte individuel établi ultérieurement par le syndic. Dès lors, le fait pour un copropriétaire d’approuver ou de ne pas contester dans le délai de l’article 42, alinéa 2, les comptes de charges de la copropriété, ne le prive pas de la possibilité de contester son compte individuel21.

L’arrêt susvisé souligne qu’un copropriétaire peut contester son compte individuel, même si le compte de charges a été approuvé de façon définitive par l’assemblée délibérante. La règle est simple : l’approbation des comptes de la copro-

priété concerne la régularité des comptes et non pas la répartition qui est faite des dépenses par le syndic entre les divers copropriétaires. ●

Pour aller plus loin Une nouvelle répartition de charges peut se trouver substituée à l’ancienne : Soit à l’amiable ; Soit à la suite d’une révision ou d’un jugement réputant non écrites les clauses querellées du règlement de copropriété.

En l’état de la jurisprudence à ce jour, lorsqu’un jugement définitif ou un arrêt ordonne une nouvelle répartition des charges, celle-ci prend effet pour l’avenir à partir de la décision sans rétroactivité, que la modification ait été décidée par l’assemblée ou par voie judiciaire, qu’il s’agisse d’une action en révision ou d’une action en nullité.

Il en résulte que le copropriétaire qui aura obtenu la modification de la répartition des charges ne pourra prétendre au remboursement des sommes antérieurement versées sur la base de l’ancienne répartition.

13- Civ. 3ème, 9 juin 1999, Loyers et Copr. 1999, n°226 – Jean-Marc Tallau, La correction judiciaire de la répartition illégale des charges de copropriété, Loyers et Copr. sept. 2010 n° 6.

14- Civ. 3ème, 11 juill. 2001, JCP G 2002, I, p. 661, Obs. Périnet-Marquet, AJDI 2001, p. 805, Obs. Capoulade.

15- Civ. 3ème, 7 avr. 2004, JCP G 2004, IV, 2183.

16- Civ. 3ème, 2 mars 2005, Administrer Juin 2005, p. 43, Obs. Bouyeure.

17- Cass Civ. 3ème, 28 avr.2011, Inf. rap. copr. sept. 2012, p. 14, Obs. Capoulade.

18- Cass. Civ. 3ème, 28 avr. 2011, précité.

19- Cass. Civ. 3ème, 9 mai 2007, AJDI 2007, p.

755 ; Cass. Civ. 3ème, 21 mars 2000, AJDI 2001, p. 254, note Guitard ; Cass. Civ. 3ème, 20 juill.

1999, RDI 1999, p. 681, Obs. Capoulade.

20- CA Paris 6 févr.2003, Administrer, n° 354, p. 57, Obs. Bouyeure.

21- Voir en ce sens CA Paris 25 oct. 1993, Loyers et Copr. 1994, n° 40 ; Cass. Civ. 3ème, 6 juill. 1994, Loyers et Copr. 1994, n° 359.

Informations Rapides de la Copropriété n° 583 - novembre 2012

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Etude

etude

L’action oblique des créanciers du syndicat des copropriétaires

U

n créancier du syndicat est-il en droit d’agir contre un copropriétaire défaillant afin de recouvrer contre ce dernier une partie de la créance détenue à l’encontre de la personne morale ?

De prime abord, la réponse paraît ne pouvoir être que négative. En effet, si les copropriétaires sont, aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, tenus de participer aux charges communes, ce rapport d’obligation n’est tissé qu’entre les membres du syndicat et ce dernier. Les créanciers de la personne morale demeurent extérieurs à ce lien et doivent se voir appliquer les dispositions de l’article 1165 du Code civil selon lequel «les conventions n’ont d’effet qu’entre les parties contractantes». En conséquence, un créancier, n’ayant comme débiteur que le seul syndicat et n’étant pas juridiquement lié aux membres du groupement, ne pourrait chercher à obtenir paiement de la part des copropriétaires qui, n’ayant pas réglé leurs charges communes, l’ont empêché d’être intégralement réglé.

Les inconvénients d’une telle solution sont immédiatement perceptibles. Le sort du créancier se trouverait à la merci du syndicat. Si celui-ci ne fait aucune diligence pour recouvrer les charges auprès des copropriétaires défaillants, l’extinction de la créance devient illusoire. On objectera que le créancier, même s’il ne peut agir contre les copropriétaires, conserve entier son droit d’être payé et peut toujours chercher à exercer des voies de droit sur le patrimoine du syndicat. Toutefois, la faiblesse de ce dernier, que l’on a pu qualifier de patrimoine de transit1, amènerait fréquemment l’action du créancier à se heurter «à d’insurmontables obstacles»2. Dès lors, il est apparu nécessaire de reconnaître au créancier un droit d’action dont on exposera la nature (I), puis le régime (II).

Guilhem GIL

Maître de conférences à Aix-Marseille Université Laboratoire de Droit privé et sciences criminelles

I - La nature de l’action Si la jurisprudence a, relativement tôt, admis la faculté pour le créancier d’agir contre les membres du syndicat, la détermination de la nature d’une telle action a soulevé des difficultés. Après avoir longtemps laissé planer une hésitation sur la qualification appropriée (A), la Cour de cassation a finalement pris parti en faveur de l’action oblique (B).

A - L’hésitation entre action directe et action oblique La faculté pour le créancier d’agir à l’encontre des copropriétaires a été reconnue par la Cour de cas-

sation dans un arrêt rendu peu de temps après l’entrée en vigueur de la loi du 10 juillet 1965.

Dans cette décision, les hauts magistrats ont affirmé que «la contribution de chacun des copropriétaires aux dépenses et dettes à la charge du syndicat qui sont réparties immédiatement entre les membres de la collectivité constitue le soutien de l’obligation du syndicat et correspond automatiquement à une créance de celui-ci sur chacun des copropriétaires, contre lequel, les tiers, créanciers du syndicat, peuvent poursuivre le paiement»3. Bien que proclamant explicitement le droit pour le créancier de réclamer paiement à chaque membre du syndicat, cet arrêt laissait

Sommaire Page 33 I - La nature de l’action

A - L’hésitation entre action directe et action oblique

B - Le choix de l’action oblique

Page 35 II - Le régime de l’action

A - Les conditions

B - Les effets

1- J.M. Gélinet, Les rapports financiers entre un syndicat de copropriétaires et les tiers : Administrer avril 1996, p. 14, spéc. p. 19.

2- Ch. Atias, Les copropriétaires, le syndicat et les tiers «penitus extranei» : Ann. loyers 2009, p. 1101.

3- Cass. 3e civ., 10 mai 1968 : D. 1969, p. 45, note Cl. Giverdon.

Informations Rapides de la Copropriété n° 583 - novembre 2012

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Etude entière la question de la détermination de la nature de l’action ainsi reconnue. Deux lectures de la décision s’avéraient envisageables.

4- En ce sens, Cl. Giverdon, note sous Cass.

3e civ., 10 mai 1968 : précité, spéc. p. 47.

5- F. Terré, Ph. Simler & Y. Lequette, Droit civil, les obligations, éd. n° 7, Dalloz, n° 1090, p. 991.

6- F. Terré, Ph. Simler & Y. Lequette, op. cit., loc. cit.

7- En ce sens : E. Kischinewsky-Broquisse, La copropriété des immeubles bâtis, éd. n° 4, Litec, n° 309, p. 330.

8- D. Sizaire, Le statut de la copropriété des immeubles bâtis, Lib. Techniques, n° 92, p. 107.

9- R. Cabrillac, Droit des obligations, Dalloz, coll. Cours, n° 483.

10- Cass. 3e civ., 30 oct. 1984 : Def. 1985, p. 390, note H. Souleau ; RDI 1985, p. 187, note Cl. Giverdon.

11- D. Sizaire, op. cit., n° 92, p. 107.

12- H. Souleau, note sous Cass. 3e civ., 30 oct. 1984 : Def. 1985, p. 390.

13- Cl. Giverdon, note sous Cass. 3e civ., 30 oct. 1984: RDI 1985, p. 187.

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pas un droit propre comme dans l’action directe, mais celui dont est titulaire son débiteur à l’égard du sous-débiteur. Ainsi, le créancier impayé prendrait la place du syndicat qui aurait omis d’agir en recouvrement des charges communes envers un copropriétaire. La conséquence de ce principe de substitution réside dans le fait que les sommes recouvrées sur le sous-débiteur par la voie de l’action oblique ne tombent pas directement dans le patrimoine du créancier mais intègrent tout au contraire celui du débiteur. Le créancier agissant est donc exposé à la concurrence d’autres créanciers et, selon une expression imagée, risque de «tirer les marrons du feu pour les autres»9.

Selon une première analyse4, la Cour aurait implicitement opté en faveur d’une action directe.

Cette dernière peut être définie comme l’action «qui permet à un créancier de poursuivre directement, en son propre nom et pour son compte, le débiteur de son débiteur»5. Une telle action comporte deux avantages. D’une part, elle échappe nettement à l’emprise de l’article 1165 du Code civil puisqu’elle offre au créancier un second débiteur. D’autre part et surtout, elle confère à son titulaire un droit exclusif sur le produit de l’action.

Dès lors, dans l’hypothèse où un copropriétaire En somme, la reconnaissance du droit d’agir des aurait été condamné à payer le créancier, les créanciers sans que n’ait été précisée la nature de sommes ainsi versées entreraient directement l’action ouvrait la voie à deux interprétations dont dans le patrimoine de ce dernier, sans transiter par aucune ne pouvait prétendre à être pleinement celui du syndicat. Le créancier ayant formé l’acsatisfaisante : l’efficacité pratique de l’action tion n’aurait donc pas à craindre que d’autres directe avait comme prix la faiblesse de sa justificréanciers, moins diligents que lui, ne profitent de cation juridique tandis que la conformité de l’acson initiative en saisissant dans le patrimoine du tion oblique aux dispositions légales était grevée syndicat le fruit de son action. Une telle conceppar son rendement potentiellement peu attractif. tion se heurtait cependant à une objection de Et ce n’est que tardivement que les tribunaux ont taille. Traduisant par sa nature éminemment dérofait prévaloir la légalité sur l’efficacité. gatoire au droit commun une «sollicitation particulière»6 envers certaines catégories de créanB - Le choix de l’action oblique ciers, l’action directe ne peut résulter que d’une disposition légale. Or, rien dans la loi du 10 juillet L’affirmation du caractère oblique de l’action du 1965 ne laisse transparaître que ses auteurs aient créancier s’est déroulée en deux temps. Dans une voulu accorder aux créanciers du syndicat un première décision10, la Cour de cassation a jugé droit se rapprochant par essence d’un privilège. que «la contribution de chacun des copropriéUne telle objection doit néanmoins être relativitaires aux charges constitue le soutien de l’obligasée. Il a en effet été souligné qu’un nombre non tion du syndicat et correspond automatiquement négligeable d’actions directes ont une source à une créance de celui-ci sur chacun des coprojurisprudentielle. En effet, interprétant libéralepriétaires, contre lesquels les créanciers du syndiment certaines dispositions, les tribunaux ont cat peuvent, en cas de carence du syndicat, pourdécouvert des actions directes là où une lecture suivre le paiement à concurrence de leur littérale des textes ne laissait pas à l’évidence supquote-part». Une lecture rapide de cet attendu poser leur existence. pourrait laisser croire qu’il ne constituait qu’une Il n’en demeure pas moins que l’affirmation de la simple reformulation du principe établi quelques reconnaissance d’une action années auparavant. La Haute directe offerte aux créanjuridiction y réaffirme en ciers du syndicat a paru effet l’idée fondamentale excessive aux yeux de cerselon laquelle «les dettes du Les tribunaux ont fait tains commentateurs pour syndicat se traduisent par prévaloir la légalité lesquels elle s’écartait trop une créance correspondante des termes du statut de la contre les copropriétaires»11. sur l’efficacité. copropriété7. Prenant appui Toutefois, cet arrêt apporta un élément nouveau résitout à la fois sur le fait que la dant dans l’incise aux termes loi du 10 juillet 1965 ne de laquelle la faculté d’agir des créanciers était comporte aucune disposition, explicite ou impliadmise «en cas de carence du syndicat». cite, faisant bénéficier les créanciers du syndicat d’un régime de faveur mais également sur l’écran Cette précision conduisit alors une opinion à que constitue la personnalité morale du syndicat considérer que la Cour avait implicitement ancré affirmée par l’article 14 alinéa 1er,8 une analyse tend l’action sur le fondement de l’article 1166 du à considérer que l’action reconnue aux créanciers Code civil puisque «l’action oblique ne peut préne peut être qu’une action oblique. Celle-ci cisément être exercée que contre un débiteur qui repose sur les dispositions de l’article 1166 du a fait preuve de négligence à l’égard de ses propres Code civil qui prévoit que «les créanciers peuvent débiteurs»12. Mais d’autres voix estimèrent qu’il exercer tous les droits et actions de leur débiteur, à l’exception de ceux qui sont exclusivement attane fallait pas «attacher une importance particuchés la personne». Par ce moyen issu du droit lière à la référence faite à la «carence du syndicat» commun des obligations, le créancier se substitue […] pour en déduire qu’il ne pourrait s’agir que de à son débiteur négligent et agit en exerçant, non l’action oblique»13. Le débat demeurait donc

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Etude ouvert14 et le seul point d’accord entre ces lectures divergentes résidait dans la nécessité d’apporter à bref délai une réponse claire sur la nature de l’action.

Celle-ci intervint lorsque la Cour fut enfin saisie d’un pourvoi posant expressément la question de la qualification de l’action. En l’espèce, un créancier reprochait aux juges du fond d’avoir qualifié son action d’oblique. Selon l’argumentation de l’auteur du pourvoi, dès lors que sa demande n’avait pas eu pour finalité de faire rentrer une créance dans le patrimoine du syndicat des copropriétaires mais d’obtenir le paiement de sa propre créance, son action ne pouvait être regardée que comme une action directe et non une action oblique. Cette prétention fut rejetée par la troisième chambre civile qui affirma qu’ayant «exactement retenu que le syndicat était une personne morale de droit privé dont le patrimoine était distinct de celui de ses membres et que ceux-ci n’étaient pas responsable à l’égard des tiers ou de l’un des copropriétaires de son passif, la cour d’appel […] en avait déduit à bon droit que le créancier

du syndicat disposait d’une action oblique et non d’une action directe à l’égard des copropriétaires en paiement des sommes qui lui étaient dues»15.

Cette solution, bien qu’approuvée par certains commentateurs, a pu être justement critiquée en raison de la faiblesse de sa motivation16. Il a, d’une part, été souligné que l’autonomie patrimoniale du syndicat, qui est une conséquence de la reconnaissance de sa personnalité morale, n’était pas incompatible avec l’obligation pour les membres du groupement de répondre des dettes de celuici. D’autre part, dès lors que la jurisprudence a admis que l’obligation de contribuer aux charges constitue le soutien de l’obligation du syndicat de régler ses créanciers, il eut été envisageable de considérer que les conditions d’une pleine responsabilité des copropriétaires dans le règlement du passif du syndicat étaient remplies. La balance aurait donc pu tout aussi bien pencher en faveur de l’action directe. La Cour n’ayant pas voulu franchir ce pas, c’est l’application du droit commun qui a été retenue17 et dont il convient d’exposer brièvement le régime.

II - Le régime de l’action Seront successivement exposés les conditions de l’action (I), puis ses effets (II).

A - Les conditions Selon une présentation classique, la mise en œuvre de l’action oblique suppose la réunion de trois conditions : la première tient à l’exigibilité de la créance (1), la deuxième à l’intérêt du créancier à agir (2) et la troisième à l’inaction du débiteur (3).

dence a usé de la condition d’exigibilité de la créance afin d’écarter «des créanciers trop entreprenants»22 qui emploieraient cette voie alors même que leur droit d’être payés ne serait pas encore né. En conséquence, les créanciers à terme, dont la créance n’est pas échue, ainsi que les créanciers conditionnels pour lesquels la condition n’est pas encore remplie, ne sauraient employer l’action oblique.

En revanche, dès lors que la créance est certaine, liquide et exigible, elle n’est soumise à aucune 1 - L’exigibilité de la créance autre condition. Sur le fond, ce principe conduit à Il est de principe que le créancier ne peut exercer ne faire aucune différence entre l’origine contracl’action oblique qu’à condition que sa créance tuelle ou délictuelle de la créance. Ainsi, même si soit certaine, liquide et exigible18. Cette exigence dans la plupart des cas le créancier poursuivant est traditionnellement justifiée par la nature même sera un cocontractant du syndicat, l’action de l’action oblique. Cette dernière constitue en oblique peut tout autant être exercée par un tiers effet une immixtion du créancier dans les affaires ayant obtenu l’engagement de la responsabilité de son débiteur «qui prépare et facilite l’emploi civile du syndicat, notamment sur le fondement des voies d’exécution et la réalisation du gage»19. des dispositions de l’article 14 de la loi du 10 juilComme on a pu le souligner, l’action oblique est let 1965. En outre, peu importe la disproportion «à la fois moins qu’un acte d’exécution et plus entre la créance et la valeur qu’une mesure conservadu droit que le créancier toire»20. Elle ne peut être éritente de réintégrer dans le gée en acte d’exécution car La créance doit être patrimoine du débiteur. Par elle n’emporte pas directement satisfaction du créancertaine, liquide et exigible. ailleurs, du point de vue procédural, il n’est nullement cier21. Elle n’est que le préaexigé que le créancier soit lable à la saisie dans le doté d’un titre exécutoire. patrimoine du débiteur des N’étant pas une saisie puisqu’elle ne confère au sommes réintégrées par son usage. Mais elle est créancier aucun droit exclusif sur les sommes simultanément plus vigoureuse qu’une mesure recouvrées, l’action oblique n’a pas en effet à conservatoire puisqu’elle ne vise pas seulement satisfaire aux exigences propres aux voies d’exéau maintien d’un statu quo mais elle a bel et bien cution23. Il est de même admis que le créancier n’a comme finalité de modifier le patrimoine du débiteur en accroissant son actif. Puisque cette action pas à se munir d’une autorisation judiciaire avant porte en elle-même atteinte au droit de libre gesde pouvoir exercer les droits et actions de son tion de son patrimoine par le débiteur, la jurisprudébiteur. Pas davantage n’a-t-il à mettre le débi-

14- V. égal. Cass. 3e civ., 13 juill. 1999: Administrer janv. 2000, p. 40, obs. J.R. Bouyeure (retenant que «le créancier pouvait poursuivre directement le paiement des sommes dues au titre des charges communes sur chacun des copropriétaires dans les proportions prévues au règlement de copropriété»).

15- Cass. 3e civ., 26 oct. 2005 : Administrer fév.

2006, p. 44, obs. J.R. Bouyeure; JCP G 2006, I, n° 127, obs. H. Périnet-Marquet; Loyers et copr. 2006, comm. n° 21, obs. G. Vigneron; Rev. loyers 2006, p. 51, note L. Guégan.

16- Ch. Atias, op. cit., spéc. n° 27, p. 1111.

17- V. déjà en ce sens : CA Orléans, ch. civ., 12 janv. 1989, Portefaux c/ CGE : Juris-Data n° 1989-040111 .

18- M. Fabre-Magnan, Droit des obligations, PUF, coll. Thémis, n° 202, p. 510.

19- G. Ripert & J. Boulanger, Traité élémentaire de droit civil, t. II, éd. n° 4, LGDJ, n° 1398, p. 484.

20- J. Flour, J.L. Aubert & E. Savaux, Les obligations, t. III, éd. n° 6 par E. Savaux, Sirey, n° 79, p. 66.

21- F. Terré, Ph. Simler & Y. Lequette, op. cit., n° 1045, p. 954.

22- J. François, Les obligations, t. IV, Economica, n° 282.

23- W. Dross, J.-Cl. Civil, fasc. art. 1166 , n° 9.

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Etude teur en cause dans l’instance. Toutefois, en pratique, la mise en cause du débiteur tend à s’imposer car elle permet de faire en sorte que la décision rendue dans l’instance entre le créancier et le tiers poursuivi ait autorité de chose jugée à l’égard du débiteur. En outre, dans l’hypothèse où le créancier intente dans le cadre d’une même instance tout à la fois une action oblique contre un tiers et une action en paiement contre le débiteur, les deux doivent naturellement être attraits en la cause24.

24- CA Paris, 8e ch., D, 28 mars 2002, Da Grava c/ SA Lyonnaise des Eaux : JurisData n° 2002-222177 (relevant que le créancier qui entend réclamer les sommes réintégrées dans le patrimoine du syndicat grâce à l’exercice de l’action oblique doit attraire en la cause le syndicat).

25- Cass. civ., 11 juill. 1951 : RTD civ.

1951, p. 544, note P. Hébraud.

26- J. Ghestin, M. Billiau & G. Loiseau, Traité de droit civil, Le régime des créances et des dettes, LGDJ, n° 756, p. 781.

27- G. Ripert & J. Boulanger.

28- Cass. req., 10 janv. 1887 : D.P. 1889, I, p. 75.

29- J. Flour, J.L. Aubert & E. Savaux, op. cit., n° 78, p. 64.

30- Cass. 1re civ., 28 mai 2002 : Bull. civ. I, n° 145 ; RTD civ. 2002, p. 513, obs. J. Mestre & B. Fages.

31- Pour une illustration : CA Paris, 3e ch., A, 12 janv. 2000, SA Comadin BNP c/ Sté Les Ateliers du Monde : Juris-Data n° 2000-16270 (admettant l’action du créancier lorsque le syndicat s’abstient de réclamer aux copropriétaires le versement de leur contribution pour acquitter les dettes de la copropriété).

32- Sur cette question, v. G. Gil, La carence du syndic : Administrer juill. 2006, p. 21.

33- Sur cette question, v. Ch. Atias, Le syndicat sans syndic : Inf. rap. copr. mai 1995, p. 26 ; M.F. Ritschy, L’absence de syndic dans un immeuble en copropriété : Inf. rap. copr. juill-août 1997, p. 19.

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Le droit d’agir du créancier serait cependant susceptible de renaître s’il s’avère, qu’après avoir introduit une action en recouvrement des charges, le syndicat la délaisse et compromet ainsi le règlement de sa créance. Mais cette résurgence du droit d’agir ne peut être fondée que sur un défaut objectif d’exercice de ses droits par le débiteur et non sur un mauvais usage de ces droits. Comme cela a été souligné, ce qui «autorise l’action des créanciers, c’est l’inaction du débiteur. S’il agit – bien ou mal – cette solution d’exception est par là même exclue»29. Les raisons de cette inaction n’ont pas à être prises en considération. Il importe donc peu que la carence soit motivée par une volonté de nuire aux droits du créancier, par une simple incurie ou résulte de causes objectives ayant empêché le débiteur d’agir. L’action étant recevable dès lors que le débiteur «ne justifie d’aucune diligence dans la réclamation de son dû»30, il appartient alors souverainement aux juges du fond d’apprécier si le débiteur s’est avéré négligent31.

2 - L’intérêt du créancier à agir Constituant le support de toute action en justice, l’intérêt se traduit en matière d’action oblique par la mise en péril de la créance détenue par le créancier poursuivant. Si le patrimoine du défendeur est suffisant pour assurer le paiement de la créance, le créancier n’a pas d’intérêt à agir contre le débiteur de son débiteur. Il lui suffit en effet de procéder à des voies d’exécution sur l’actif de son débiteur et il n’a nul besoin de s’immiscer dans les affaires de ce dernier en usant des droits lui apparIl convient de souligner que le statut de la coprotenant. Cette exigence conduit donc à réserver priété offre au créancier une autre voie afin de l’usage de l’action oblique aux hypothèses dans remédier à l’inaction de son débiteur. Aux termes lesquelles la solvabilité du débiteur est sérieusede l’article 49 du décret du 17 mars 1967, dans les ment compromise25. Il a été cas de carence ou d’empêchement du syndic, le syndic souligné que cette condition en fonction peut, après mise est appréciée assez libéraleL’action est subordonnée en demeure, être assigné par ment par les tribunaux qui se tout intéressé devant le prébornent à exiger qu’appaà l’inertie ou à la carence sident du tribunal de grande raisse l’impossibilité pour le du syndicat. instance statuant en matière créancier de recouvrer son de référé en vue de la désidû sur un actif autre que gnation d’un administrateur celui qu’il cherche à réintéprovisoire de la copropriété32. L’ordonnance grer dans le patrimoine du débiteur26. La particularité des syndicats de copropriétaires, dont le fixant les pouvoirs de l’administrateur, qui peuvent patrimoine repose essentiellement sur les être limités à un ou plusieurs objets, pourra ainsi créances détenues à l’encontre de leurs membres, confier à l’administrateur la mission de recouvrer se prête bien à cette analyse puisque le règlement les charges auprès des copropriétaires défaillants. des charges constitue généralement la seule De même, dans l’hypothèse où le syndicat se source d’actif. trouve dépourvu de syndic, le créancier peut faire usage de l’article 47 du décret du 17 mars 1967 3 - La carence du débiteur qui accorde à tout intéressé la faculté de saisir Bien que la lettre de l’article 1166 n’en fasse pas l’autorité judiciaire en vue de la désignation d’un mention, l’usage par le créancier des droits du administrateur provisoire chargé de convoquer débiteur est subordonné à l’inertie ou à la carence l’assemblée afin que soit désigné un syndic33. de ce dernier. Etant constitutive d’une ingérence dans les affaires d’autrui, cette mesure n’est en B - Les effets effet considérée comme acceptable qu’autant que le titulaire des droits a négligé de les exercer. Cette Les effets de l’action oblique découlent directeposition conduit donc nécessairement à évincer ment du principe selon lequel le créancier n’agit le recours à l’action oblique lorsque le débiteur pas en vertu d’un droit propre mais ne fait «qu’emfait lui-même usage de ses droits. Ainsi, si le synprunter l’habit de son débiteur»34 dans l’action dicat a d’ores et déjà engagé des poursuites contre contre le tiers poursuivi. Dès lors, ce dernier les copropriétaires défaillants, l’action des créanpourra opposer au créancier poursuivant tous les ciers de la personne morale n’a pas de raisons moyens de défense qu’il aurait pu faire valoir d’être. Certes, les créanciers pourront intervenir contre son propre créancier (1). En outre, le prodans l’instance mais «ils n’ont pas le droit d’en forduit de l’action ne bénéficie pas ipso facto au mer une nouvelle»27. De même, si un créancier créancier mais vient seulement accroître l’actif du débiteur principal (2). exerce l’action oblique en raison de l’inaction du syndicat mais que ce dernier réagit et se résout à 1- L’opposabilité des exceptions exercer ses prérogatives alors qu’aucune décision Le créancier qui intente l’action est soumis à définitive n’est encore intervenue, cette reprise toutes les exceptions qui auraient pu être oppoen main de ses intérêts arrête l’action du sées au débiteur lui-même. Le tiers poursuivi peut créancier28.

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Etude donc naturellement faire état d’un paiement qui aurait éteint la créance. Il a été jugé à ce propos que le créancier du syndicat justifie d’un intérêt légitime à connaître le nom des copropriétaires défaillants dans le règlement de leurs charges ainsi que le montant de leurs dettes35. En effet, l’exercice de l’action suppose que le créancier puisse déterminer avec exactitude le montant des charges restant dues par chacun des membres du syndicat, ce qui justifie la délivrance d’une autorisation judiciaire d’accès aux documents comptables du syndicat. En outre, le tiers poursuivi peut également se prévaloir d’une nullité, d’une remise de dettes, d’une transaction ou encore de la prescription. A ainsi été cassée une décision ayant fait droit à la demande d’un créancier sans rechercher si, s’agissant des charges incombant aux copropriétaires défendeurs à l’action oblique, la prescription décennale n’était pas acquise36.

2 - Le bénéfice de l’action Ainsi que cela a été formulé, l’objet de la condamnation du tiers poursuivi «est un bien qui fait partie du patrimoine du débiteur et n’appartient nullement au créancier poursuivant»37. Ce dernier est donc exposé à la concurrence d’autres créanciers du syndicat qui pourront faire valoir leurs droits sur le produit de son action. Ce résultat, généralement considéré comme constituant la grande fai-

blesse de l’action oblique, la rend peu attractive et explique qu’elle soit relativement peu employée en pratique38. Il est toutefois à noter que les divers projets de réforme du droit des obligations tendent à s’écarter de la règle traditionnelle faisant du produit de l’action un gage commun à l’ensemble des créanciers. Ces propositions instituent en effet un droit pour le créancier poursuivant d’être payé par prélèvement sur les sommes rentrant grâce à son action dans le patrimoine du débiteur. ●

Ce qu’il faut retenir Dans l’hypothèse où le syndicat fait preuve de carence dans le recouvrement des charges auprès des copropriétaires et compromet ainsi les droits d’un créancier, ce dernier peut, en application des dispositions de l’article 1166 du Code civil, exercer une action oblique. Ce faisant, le créancier utilise les droits de son propre débiteur, le syndicat, pour agir en ses lieux et places contre les copropriétaires défaillants. Les sommes recouvrées grâce à cette action réintègrent le patrimoine du syndicat et reconstituent donc le gage de l’ensemble des créanciers de la personne morale.

34- A. Bénabent, Droit civil, les obligations, éd. n° 12, Lextenso, n° 852, p. 609.

35- CA Paris, 28 avril 2006 : Loyers et copr.

2006, comm. n° 209, obs. G. Vigneron.

36- Cass. 3e civ., 1er mars 2006 : Administrer juin 2006, p. 56, obs. J.R. Bouyeure.

37- G. Ripert & J. Boulanger, op. cit., n° 1407, p. 486.

38- F. Givord, Cl. Giverdon & P. Capoulade, La copropriété, Dalloz Action, n° 505, p. 236.

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Informations Rapides de la Copropriété n° 583 - novembre 2012

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Du contrôle des factures au contrôle de gestion La mission du Conseil Syndical est d’assister et de contrôler la gestion du syndic. Dans la pratique, le contrôle de la gestion est souvent limité à une séance de vérification des factures et de leurs affectations.

Cette action nécessaire est très insuffisante pour exercer un véritable contrôle de la gestion et justifier la demande d’approbation des comptes lors de l’assemblée.

Le contrôle de gestion, c’est quoi ?

Le contrôle de gestion est un examen de la situation de la copropriété sur différents axes : respect de la règlementation, pertinence des charges, efficience des processus de gestion par nature : poste chauffage, maintenance, personnel, entretien...

Une analyse multicritères permet d’apprécier la pertinence des charges et de détecter d’éventuels gisements d’économies. La qualité des processus de gestion impacte le bon fonctionnement. À titre d’exemple un délai de règlement fournisseur trop long incite l’entreprise à majorer son tarif. Enfin, certains indicateurs de gestion permettent d’anticiper des situations critiques, ainsi l’évolution du taux d’impayés renseigne sur la fragilisation économique de l’ensemble du syndicat.

En résumé, le contrôle de gestion est la garantie d’une gestion saine et pérenne.

Quels sont les moyens de contrôle ?

En sus des pièces comptables et justificatifs externes, le contrôle de gestion s’appuie sur l’analyse des documents de comptabilité générale du syndicat des copropriétaires : le grand livre, le livre journal et la balance, qui recensent le détail de l’ensemble des opérations. En complément, le règlement de copropriété définit le cadre de gestion et le carnet d’entretien mémorise les actions effectuées pour son entretien.

Le syndic est tenu de fournir l’ensemble de ces éléments au conseil syndical. Encore faut-il les demander !

Quand faire ce contrôle ?

Le moment privilégié pour effectuer un contrôle de gestion se situe entre la clôture des comptes et l’envoi de la convocation de l’assemblée générale. L’ensemble des opérations de l’exercice sont disponibles et la mission de contrôle permet de

Pour en savoir plus :

rectifier d’éventuelles erreurs avant envoi.

Le conseil syndical complètera son rapport d’activité par un rapport de gestion facilitant la lecture des comptes et leur approbation.

Pourquoi un contrôle externe ?

Le législateur a confié au conseil syndical la mission de contrôler la gestion du syndic. Cette disposition atypique revient à confier à une entité bénévole et non professionnelle le contrôle de l’activité d’un professionnel spécialiste. Ce déséquilibre explique la faiblesse des contrôles et les multiples dérives qui peuvent en découler.

Les comptes d’une copropriété n’étant ni déposés, ni publiés, l’effet vertueux d’un potentiel contrôle fiscal, bien connu en entreprise, n’existe pas.

En l’absence de réel contrôle, les copropriétaires sont invités à approuver sans réserve des comptes non contrôlés dont dépendent directement leur contribution aux charges et indirectement la valorisation de leur patrimoine.

Comment organiser ce contrôle ?

L’article 27 du Décret du 17 mars 1967 donne la possibilité au conseil syndical de se faire assister dans sa mission. Il peut donc par simple décision collective, sans avoir à solliciter l’accord de l’assemblée ou du syndic, avoir recours à un professionnel pour la réalisation du contrôle de gestion.

Les prestations seront réglées par le syndic, et réparties en masse générale. La majorité des conseillers syndicaux méconnait ce dispositif.

Quels sont les résultats attendus ?

Les résultats sont à la fois qualitatifs et quantitatifs. L’opération permet de valider les comptes et de les rendre lisibles pour tous (rapport de gestion transmis avec la convocation) et d’améliorer les procédures de gestion.

Au plan quantitatif, l’analyse débouche souvent sur la mise en évidence de gisements d’économie qui peuvent représenter 5 ou 10% du montant total des charges courantes, justifiant largement la dépense.

Pierre Olivier & Cécile Barnass BarnassOn

SAUVONS leS COPROPRIéTéS, Ce qu’il faut changer Préface d’Alain PAPADOPOULOS

La structure juridique et le mode de gouvernance des copropriétés sont inadaptés à l’entretien des immeubles, notamment face au défi de la rénovation énergétique.

Comme le souligne le rapport Braye : Prévenir et guérir les difficultés des copropriétés, l’approche individualiste actuelle contribue à la dégradation inexorable de la majorité de nos immeubles. À travers leur ouvrage, Cécile BARNASSON et Pierre OLIVIER analysent et illustrent cette mosaïque de défauts et ses conséquences dramatiques. Audelà de ce constat, ils proposent de nouvelles modalités de gouvernance reposant sur la responsabilisation des copropriétaires dans une approche nécessairement collective, et éclairent la trajectoire de prévention.

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RÉPONSES MINISTÉRIELLES

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La copropriété au Parlement

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Charges communes.

Fourniture eau.

Individualisation

67 de eut ns ou nel n. nLa n-

(Assemblée nationale - réponse publiée au JO le 11/09/2012 page : 5015) Question : Jacques Kossowski attire l’attention du ministre de l’égalité des territoires et du logement sur le calcul de la consommation d’eau encore pratiqué par certaines copropriétés. À l’heure où le prix de l’eau ne cesse d’augmenter, où elle fait partie depuis 1992 du «patrimoine commun de la Nation», il apparaît important d’en contrôler l’usage dans les habitations collectives. La règle des tantièmes pour calculer la consommation de chacun des occupants d’une copropriété s’avère désormais obsolète et ne fait qu’encourager les excès et les abus par une forme de déresponsabilisation. Il conviendrait donc d’étendre l’application du décret n° 2007-796 du 10 mai 2007 en rendant obligatoire pour chaque logement d’immeubles antérieurs au 1er novembre 2007 l’installation d’un compteur individuel d’eau froide permettant d’effectuer des relevés de consommation sans avoir à y pénétrer. Il lui demande de bien vouloir prendre des dispositions juridiques en ce sens.

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he senes se.

Réponse : L’article L. 135-1 du code de la construction et de l’habitation rend obligatoire l’installation de compteurs d’eau dans toute nouvelle construction d’immeuble à usage principal d’habitation. L’article R. 135-1 dispose que cette installation doit être compatible avec une relève de la consommation d’eau froide sans qu’il soit nécessaire de pénétrer dans les locaux occupés à titre privatif. Le décret n° 2007-796 du 10 mai 2007 précise que ce type d’installation est exigible pour les constructions pour lesquelles une demande de permis de construire est déposée à compter du 1 er novembre 2007.

L’article 25 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis prévoit que l’individualisation de la consomma-

tion d’eau par la pose d’appareils de mesure de la consommation des lots raccordés est votée à la majorité des voix de tous les copropriétaires. Si la majorité de l’article 25 n’est pas réunie, la loi prévoit un processus de décision simplifié. Ainsi, si la décision de pose de compteurs a été accueillie favorablement par le tiers des voix de tous les copropriétaires composant le syndicat, l’article 25-1 précise que la même assemblée peut décider à la majorité prévue à l’article 24, à savoir la majorité des voix exprimées des seuls copropriétaires présents et représentés, en procédant immédiatement à un second vote. Si la décision de pose de compteurs n’a pas recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, une nouvelle assemblée générale, convoquée dans le délai maximal de trois mois, peut statuer à la majorité de l’article 24. Dans ces conditions, la réglementation en vigueur facilite suffisamment l’installation de compteurs individuels d’eau par les copropriétaires qui le souhaitent, il n’est pas envisagé de rendre obligatoire la mise en place de compteurs individuels d’eau froide répondant aux caractéristiques de l’article R. 135-1 dans les copropriétés antérieures au 1er novembre 2007.

Charges communes.

Ascenseurs. Mise aux normes, répartition (Assemblée nationale - réponse publiée au JO le 25/09/2012 page : 5252) Question : Éric Straumann attire l’attention du ministre de l’intérieur sur la rénovation des ascenseurs et la mise aux normes devant intervenir au plus tard en 2013. Ces appareils desservent des immeubles construits durant les décennies des années soixante et soixante-dix. Il s’agit d’une opération très lourde sur le plan financier pour les copropriétaires. Le coût de rénovation par ascenseur est de 2 000 e pour un appartement situé au rez-dechaussée et jusqu’à 6 000 e pour un logement situé au dernier niveau de

l’immeuble. La répartition se fait aux millièmes tels qu’ils sont définis par le règlement de copropriété. Il convient de préciser que les logements sont souvent occupés par des personnes âgées, veufs ou veuves, par conséquent avec des revenus réduits. Il est évident que sans ces ascenseurs bon nombre de personnes âgées ne pourraient plus occuper leur logement. Aussi lui demande-t-il dans quelle mesure il serait possible de revoir ou suspendre l’article 10 des lois du 10 juillet 1965 et du 13 décembre 2000 relatifs à la répartition des charges devant être basée sur les critères d’utilité, et donc de répartir par le nombre de copropriétaires, uniquement pour les mises aux normes des ascenseurs. L’entretien de la machine resterait soumis au prorata des millièmes.

Réponse : L’article 10 alinéa 1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis pose le principe selon lequel «les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot», étant entendu que cette utilité s’apprécie de façon objective et non en fonction de l’utilisation réelle du service ou de l’élément d’équipement par chaque copropriétaire. La situation des lots dans l’immeuble constitue un facteur très important pour déterminer l’utilité d’un ascenseur et la répartition des charges d’ascenseur, y compris celles afférentes aux mises aux normes de cet équipement. Ainsi, le coefficient de participation aux dépenses augmente notamment selon la hauteur des niveaux desservis par l’ascenseur. La proposition de répartir la répartition des charges par le nombre de copropriétaires permettrait certes d’alléger les charges des copropriétaires des étages les plus élevés mais serait injuste pour les copropriétaires pour lesquels l’ascenseur a une utilité objective moindre, voire nulle, à savoir, les copropriétaires des lots non desservis par les ascenseurs et les copropriétaires des lots situés en

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Réponses ministérielles rez-de-chaussée dans les immeubles sans sous-sol. C’est pourquoi il n’est pas envisagé de modifier l’article 10 alinéa 1 de la loi du 10 juillet 1965.

Baux. Meublés.

Encadrement de la révision des loyers (Assemblée nationale - réponse publiée au JO le 09/10/2012 page : 5553) Question : Daniel Goldberg alerte le ministre de l’Égalité des territoires et du logement sur le projet de décret d’encadrement des loyers de logements privés, en particulier sur ceux de type dit “meublés“. En effet, il semblerait que cette catégorie de logement soit pour l’instant exclue du nouveau dispositif envisagé. Dans son projet, le gouvernement entend dans les zones sous tension lutter contre la charge que ne cesse de représenter le loyer dans le budget des ménages, en encadrant sa hausse lors de la relocation ou du renouvellement de bail. Le gouvernement s’est fondé sur la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs. Or, en matière de logement, cette loi ne vise que les locaux à usage d’habitation principale ou à usage mixte professionnel et d’habitation principale. Les logements de type “meublé“ n’y sont pas soumis au motif qu’il n’est pas considéré que le critère d’habitation principale soit prépondérant pour les caractériser.

Pourtant, nombre de locataires louent un logement “meublé“ pour une durée supérieure à la location saisonnière.

Ces locataires ne pourront donc bénéficier de l’encadrement, légitime, des loyers. De surcroît, le risque existe que des propriétaires soient tentés de se saisir de ce vide juridique pour modifier le statut de leur local d’habitation en logement “meublé“. Au fond, cette situation illustre la nécessité d’une définition légale de la location meublée, pour l’instant uniquement élaborée par la jurisprudence et, par conséquent, incomplète car dépendante des cas soumis au juge. Dans l’immédiat, il souhaite donc savoir de quelle façon le gouvernement compte élargir le projet de décret aux logements de type “meublé“ afin de garantir à leurs locataires de ne plus subir les hausses élevées de loyers et d’éviter un contournement de cette mesure de justice annoncée par le Président de la République.

Réponse : Le décret n° 2012-894 du 20 juillet 2012 relatif à l’évolution de certains loyers pris en application de l’ar40

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ticle 18 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, vise à encadrer les loyers à compter du 1er août et pour une durée d’un an. Les dispositions de ce décret, prises en application de l’article 18 de la loi du 6 juillet 1989, visent à encadrer la hausse des loyers à la relocation des baux renouvelés des logements régis par cette loi et ne s’appliquent pas aux locations meublées. Seuls, l’article 3-1 sur les diagnostics techniques, les deux premiers alinéas de l’article 6 et de l’article 20-1 relatifs à la décence, de la loi du 6 juillet 1989, s’appliquent aux locations meublées. Les dispositions concernant la location de logements meublés sont contenues à l’article L.632-1 du Code de la construction et de l’habitation qui prévoit un certain nombre de mesures relatives à la protection des occupants, telles que l’obligation pour le bailleur de rédiger un contrat, la durée du bail, les modalités de révision du loyer, les conditions de renouvellement et les délais de préavis. Étendre une mesure d’encadrement des loyers à des logements autres que ceux régis par la loi du 6 juillet 1989 aurait nécessité des dispositions d’ordre législatif. Le décret n° 2012-894 du 20 juillet 2012 relatif à l’évolution de certains loyers pris en application de l’article 18 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, mesure d’urgence marquée par la volonté politique d’agir vite, dans les limites permises par la loi, est la première étape de la politique globale que le gouvernement souhaite mener en faveur du logement. Dans les prochains mois, une large concertation sera engagée avec l’ensemble des partenaires du logement sur l’équilibre des rapports bailleurs locataires. A cette occasion, la question du logement meublé, notamment sa nature et sa définition, fera l’objet d’une réflexion spécifique. Cette large concertation devrait aboutir à un projet de loi-cadre sur le logement qui devrait être voté dans le courant de l’année 2013.

Parties communes.

Travaux d’amélioration.

Réglementation (Assemblée nationale - réponse publiée au JO le 16/10/2012 page : 5725) Question : Gérard Charasse interroge le ministre délégué auprès du ministre de l’économie et des finances, chargé du budget, sur les conditions de fond à réunir pour qu’une copropriété privée recevant par convention en pleine propriété des travaux effectués sur son fonds par une collectivité locale au

motif que l’espace concerné par les travaux, en l’espèce une pièce de voirie, est déclaré d’intérêt public en ce qu’il débouche de part et d’autre sur des voies publiques dont ladite collectivité a par l’ailleurs l’entretien, ne voit cet apport substantiel à son actif comme susceptible d’être taxé en ce qu’il pourrait constituer un enrichissement sans cause.

Réponse : Il y a lieu de rappeler que lorsqu’une voie privée est ouverte au public, la commune peut participer à l’entretien de cette voie, ainsi que le juge le Conseil d’État (17 octobre 1980, Mme Braesh, mentionné aux tables du recueil Lebon). La théorie de l’enrichissement sans cause répond à la nécessité de rétablir l’équilibre entre deux patrimoines lorsque l’un s’est enrichi et l’autre appauvri sans qu’un titre juridique ne justifie cet état de fait. Par un arrêt du 15 juin 1892, la cour de cassation a consacré l’existence d’une voie de droit spécifique, l’action “de in rem verso“, reposant sur le principe «que nul ne peut s’enrichir au détriment d’autrui». Le juge administratif l’applique également (Conseil d’État, 26 juillet 1916, commune de Gaud). En vertu de la jurisprudence, plusieurs conditions doivent être réunies. Le défendeur à l’action doit être enrichi ; le demandeur doit avoir été appauvri corrélativement ; l’enrichissement ne doit reposer sur aucune cause juridique. Au cas d’espèce, l’éventuel enrichissement sans cause de la copropriété privée recevant des travaux effectués sur son fonds par une collectivité locale, pourrait résulter du fait que la voirie aurait été rénovée sans qu’elle en supporte les frais.

L’appauvrissement de la collectivité proviendrait de ce qu’elle aurait réalisé les travaux à ses frais. Le lien entre cet enrichissement et cet appauvrissement paraît établi. Mais la condition tenant à l’absence de cause juridique ne paraît pas remplie : les travaux envisagés seraient prévus par une convention entre la copropriété privée et la collectivité. La Cour de cassation a jugé que n’est pas sans cause l’enrichissement qui trouve sa justification dans un acte juridique, spécialement lorsqu’il résulte de l’exécution d’un contrat légalement formé entre la personne appauvrie et la personne bénéficiaire de l’enrichissement (cass. civ. 21 février 1944 : DA 1944, p. 58). Ce n’est que dans l’hypothèse où le contrat n’est pas valable que disparaît la cause légitime d’enrichissement (cass. 1e civ., 14 janvier 2003 : bull. civ. 2003, I, n° 11). ●

gestion et maintenance

Fibre optique : Disparités entre copropriétés

L

e chantier du déploiement de la fibre optique en France continue de progresser mais à petits pas ; et avec de fortes disparités entre copropriétés situés dans les zones très denses et les autres.

Paul TURENNE Les zones “non rentables“ délaissées

Malgré la hausse régulière du nombre d’immeubles éligibles à la fibre optique (1,7 million, soit une augmentation de 45% en un an), les abonnements ne suivent pas. Selon les derniers chiffres de l’Observatoire haut et très haut débit de l’Arcep (Autorité de régulation des communications électroniques et des postes), 245 000 foyers étaient abonnés au 30 juin 2012, soit 25 000 recrutements supplémentaires en trois mois. Bien loin des objectifs initiaux, ce d’autant plus que la tendance est à peu près la même depuis un an.

Jean-Ludovic Silicani, président de l’Arcep impute ce faible taux d’abonnement à «la très bonne qualité de l’ADSL et la faible promotion des offres très haut débit par les opérateurs jusqu’en 2011». Concernant ce premier point, la fibre optique a en effet d’abord été déployée dans les grandes villes, là où l’ADSL est de bonne qualité. La lenteur des décisions au sein des syndicats de copropriété est également avancée ; le vote pour accepter qu’un opérateur fibre un immeuble ne pouvant intervenir qu’une fois par an, lors de l’assemblée générale.

Mais, pour certaines associations de consommateurs, à commencer par l’ARC devenue très virulente avec les opérateurs, ces seules explications sont loin d’être satisfaisantes. Et de mettre ainsi en avant la convention cadre de fibrage qui engage les copropriétés pour 25 ans avec un opérateur, les expériences décevantes de nombreux copropriétaires avec les opérateurs. Sans oublier, le coût des abonnements très haut débit plus cher que les abonnements ADSL, a contrario des discours sur la gratuité du passage à la fibre optique.

Le 3 juillet dernier, deux associations œuvrant pour le développement de la fibre optique en France ont lancé un appel à Valence. Objectif : inciter les opérateurs à respecter leurs engagements en matière de déploiement de la fibre optique, notamment en zones rurales.

Selon eux, «le déploiement du FTTH [Fiber to the home, ndlr] n’est pas, en France, à la hauteur des ambitions affichées sur le plan politique». De fait, les chiffres sont mauvais. Avec 140 000 prises FTTH a u 3 e trimestre 2011, 125 000 au 4 e trimestre, 105 000 au

1er trimestre 2012, on constate que les opérateurs ont réduit leurs investissements. «Un déploiement conforme aux engagements des opérateurs nécessiterait sept fois plus d’investissements qu’actuellement, soit trois millions de prises par an», affirment-ils.

Ces derniers critiquent aussi la poursuite de la pérennisation du réseau téléphonique filaire en cuivre avec l’annonce de la commercialisation en 2013 du V DSL2 (A DSL «boost é» jusqu’à 50 Mb/s). «Cette technologie contribuera à l’accroissement de la fracture numérique : toujours plus pour ceux qui ont déjà un bon service et rien de plus pour ceux qui n’ont rien».

Suite page 44 •••

Crédit : Arcep

Faible taux d’abonnement en très haut débit

Fibre dans la rue Informations Rapides de la Copropriété n° 583 - novembre 2012

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Gestion et maintenance

© ARCEP

Le vocabulaire indispensable

Schéma raccordement final fibre Nœud de raccordement optique (NRO) : point de concentration d’un réseau en fibre optique où sont installés les équipements actifs à partir desquels l’opérateur active les accès de ses abonnés.

Opérateur d’Immeuble : opérateur (ou personne) chargé de l’établissement ou de la gestion d’une ou plusieurs lignes dans un immeuble bâti, notamment dans le cadre d’une convention d’installation, d’entretien, de remplacement ou de gestion des lignes signée avec le syndicat de copropriétaires.

Module client 2

Module client 1

Module opérateur Orange

Module opérateur SFR

Module opérateur Free

© lafibre.info

Module opérateur Bouygues Telecom

Point de mutualisation en zone “très dense”. Ce boîtier, dans lequel sont raccordées les fibres, relie les câbles d’adduction de chaque opérateur (câbles noir) et les câbles immeuble (câbles blanc). Il est généralement positionné au 1er sous-sol de l’immeuble.

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Point de branchement optique (PBO) : dans les immeubles de plusieurs logements comprenant une colonne montante, équipement généralement situé dans les boîtiers d’étage de la colonne montante qui permet de raccorder le câblage vertical avec le câble de branchement. Le point de branchement optique peut également se trouver à l’extérieur de l’habitat, à proximité immédiate.

Point de mutualisation (PM) : point d’extrémité d’une ou de plusieurs lignes au niveau duquel la personne exploitant une ligne de très haut débit en fibre optique donne accès à des opérateurs à ces lignes en vue de fournir des services de communications électroniques aux utilisateurs finals correspondants.

Prise terminale optique (PTO) : prise située à l’intérieur du logement ou local à usage professionnel sur laquelle l’abonné branche généralement la box de l’opérateur.

Logement programmé : logement situé dans la zone arrière d’un point de mutualisation pour lequel le point de mutualisation a été installé et mis à disposition des opérateurs tiers.

Logement raccordable : logement pour lequel il existe une continuité optique entre le point de mutualisation et le point de branchement optique, ou entre le point de mutualisation et la prise terminale optique si le point de branchement optique est absent.

Logement éligible : logement raccordable pour lequel au moins un opérateur a relié le point de mutualisation à son réseau et pour lequel il manque seulement le raccordement final. Lorsque plusieurs opérateurs ont relié le point de mutualisation à leur réseau, le logement est dit éligible mutualisé.

Logement raccordé : logement pour lequel il existe une continuité optique entre le point de mutualisation et la prise terminale optique.

Logement abonné : logement dont l’occupant a souscrit un abonnement à une offre d’un opérateur commercial basée sur un réseau en fibre optique jusqu’à l’abonné.

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Gestion et maintenance c’est Orange qui a le plus à perdre».

Fleur Pellerin, ministre de l’économie de numérique, s’est empressée de démentir dans un communiqué «les propos formulés par la direction de SFR selon lesquels le gouvernement serait favorable à la mise en place d’un opérateur mutualisé unique en charge du déploiement du très haut débit sur l’ensemble du territoire». Et d’enfoncer le clou : «Les travaux du gouvernement sont en cours et la feuille de route permettant de couvrir l’intégralité du territoire en très haut débit d’ici dix ans n’est pas arrêtée à ce jour». Affaire à suivre, donc.

© AParis Habitat

La fibre optique pour tous ?

Prise terminale optique ••• (suite de la page 41)

Le serpent de mer France Fibre “France Fibre“ serait-elle sur le point de voir le jour ? Si Orange ne veut pas en entendre parler, SFR et Bouygues Telecom militent plus que jamais pour la création de cette structure qui serait chargée de mutualiser le développement de la fibre optique dans les zones peu denses. Maladresse ou tentative de forcer la main au gouvernement, Stéphane Roussel, le PDG de SFR, déclarait ainsi en septembre dans Le Figaro «Les ministres y sont tous favorables, mais rien n’avance. Car

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Rien n’est moins sûr. Si le plan national très haut débit mis en place par la précédente majorité prévoyait que la totalité du territoire français soit couvert par un réseau fibre optique en 2025, les difficultés de financement rencontrées par les opérateurs et les collectivités locales ont remis en cause ce modèle économique. Fleur Pellerin s’est ainsi prononcée en septembre dernier pour un mix technologique où coexisteront fibre optique pour les zones denses et moyennement denses, et 4G (réseau mobile) ou VDSL2 pour le reste des territoires. Le tout d’ici 2022, soit un peu plus rapiOpérateurs pour l'équipement en fibre optique de l’immeuble : • http://abonnez-vous.orange.fr/residentiel/infos/professionnels-immobilier.aspx • http://www.lafibresfr.fr/ • http://ftth.free.fr/index.html • http://fibreoptique.numericable.fr/

A lire ou relire “Fibre optique : l’heure de la maturité“, Informations Rapides de la Copropriété n° 572, octobre 2011, p. 37 et s. Également en vente au numéro sur www.infos-copro.com dement que prévu, mais avec de fortes disparités en terme de débit.

Ce choix stratégique a été largement critiqué par l’Association des villes et collectivités pour les communications électroniques et l’audiovisuel (Avicca), partisan inconditionnel de la fibre, seule technologie capable d’assurer de bons débits même dans des zones éloignées. A contrario, l’Arcep soutient le mix-technologique. «Même si l’accès de tous, à terme, au FTTH doit être notre horizon, il est nécessaire de recourir à des technologies comme à des solutions économiques complémentaires pour répondre au mieux aux besoins variés de chaque territoire», a ainsi déclaré Jean-Ludovic Silicani, président du «gendarme des télécoms».●

En savoir plus La fibre dans les immeubles neufs Objectif Fibre publie un guide pratique de portée nationale traitant de l’ensemble des règles de déploiement d’un réseau en fibre optique dans les immeubles neufs. Il est le fruit d’un important travail d’échanges et de concertation entre les acteurs de la filière fibre optique (opérateurs, équipementiers, installateurs…), associant également l’ARCEP. Pour télécharger : http://wtrns.fr/KO_XrgJd1JKzcvr

pratique de la copropriété

Comment choisir son syndic ? métier de syndic de copropriété est bien souvent assorti de quelques commentaires pas toujours bienveillants à son égard.

LePourtant, la profession fait des efforts pour afficher davantage de transparence et redorer son blason.

Une enquête de l’association de consommateurs Clcv (Consommation, logement et cadre de vie) publiée en septembre, a passé en revue 133 contrats de syndics provenant de 119 cabinets (cf en pages Actu). Le constat est sans appel : la profession peut, et doit encore mieux faire pour retrouver la confiance de copropriétaires parfois abusés et toujours plus exigeants.

Facile de pointer du doigt l’acteur en charge de la gestion des parties communes de l’immeuble : on lui reproche souvent son manque de présence ou de réactivité. Comment bien choisir en pratique son syndic ? Quels sont les points sur lesquels copropriétaires et syndicats de copropriété doivent eux aussi veiller au quotidien ?

Bien connaître la copropriété Cela peut paraître une évidence : pourtant le nombre de lots, le statut des copropriétaires selon qu’ils soient bailleurs ou occupants ou encore la solvabilité de ces derniers, bouleversent la gestion au quotidien de la vie en copropriété. Tant et si bien qu’un syndic ne pourra jamais reproduire le même mode de gestion des parties communes d’un immeuble à l’autre.

Il faut aussi connaître les copropriétaires, savoir s’ils sont actifs ou passifs dans l’appréhension des tâches quotidiennes propres aux parties communes, procéduriers ou non. En fonction de la typologie et de la sociologie de la copropriété, le gestionnaire appréhende alors la copropriété de manière différente.

«L’idéal est d’établir un cahier des charges de ce que la copropriété souhaite sous-traiter au syndic et de ce que les occupants souhaitent gérer en direct par l’intermédiaire du conseil syndical» assure Emilie Rosita Allain, présidente de l’Ancc (Association nationale de la copropriété et des copropriétaires).

Crédit © Olivier Le Moal - Fotolia

Maud PHILIBERT

Choisir son conseil syndical D’une façon générale, il faut que le conseil syndical détermine ce que les copropriétaires (et les résidents non copropriétaires) attendent de leur vie en commun. Un questionnement des copropriétaires est nécessaire. Il doit donner lieu à un cahier des charges qui sera soumis au syndic pour tenir compte des règles légales et de l’opinion personnelle du syndic. Cet échange devrait permettre aux copropriétaires et au syndic de vérifier s’ils sont en phase ou non, et donc s’ils peuvent travailler ensemble. Il n’y a pas de bon syndic sans des copropriétaires avertis et actifs. Des travaux sont-ils à prévoir ? Pour éviter une facturation annexe, le conseil syndical peut-il accepter de prendre en charge la recherche de devis et la surveillance des travaux ?

L’employé de ménage peut-il être “coaché“ par le conseil syndical ?

Le dialogue doit s’établir sur un pied d’égalité entre syndic et syndicat et reposer, dans la mesure du possible, sur une relation de confiance. On constate, trop souvent, l’absence de relations entre voisins, la volonté de la majorité de ne pas s’impliquer dans la gestion des parties

communes («le syndic est payé pour ça»).

En conséquence, «dans de trop nombreux cas, la copropriété n’a pas de conseil syndical même s’il est obligatoire, ou bien le conseil syndical est minoritaire et n’est jamais suivi par la majorité des copropriétaires qui font confiance au professionnel pour des raisons de confort» regrette Daniel Baulon, viceprésident de l’Ancc.

Tester le syndic Cette possibilité se limite aux cas d’achat dans le neuf ou si la majorité des copropriétaires est favorable à un changement de syndic. Le contrat doit pouvoir être négocié, permettre au syndicat des copropriétaires désireux de le faire, de chercher lui-même des devis. Choisir un syndic qui refuse ces options est à proscrire. De même, refuser un syndic qui ne prendrait pas en compte les demandes d’explications sur la nature des travaux à effectuer.

Préférez un syndic de proximité, chez qui il se fera facile de se rendre plutôt que celui dont l’agence se situe à une centaine de kilomètres. Exigez que celui-ci rencontre le conseil syndical de l’immeuble régulièrement afin de

Informations Rapides de la Copropriété n° 583 - novembre 2012

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Pratique de la copropriété surveiller l’état général de l’immeuble.

Testez les compétences juridiques et techniques de votre syndic. Il doit pouvoir comprendre la comptabilité et l’ensemble des problèmes techniques du bâtiment, en plus de ces connaissances juridiques. À leur décharge, certains copropriétaires harcèlent les gestionnaires pour des problèmes mineurs qu’ils pourraient régler eux-mêmes.

Enfin, les tarifs sont toujours jugés trop élevés et certains syndics en profitent pour conquérir une copropriété avec un prix d’appel très bas auquel ne peut correspondre qu’un service dégradé.

Quant au gestionnaire affecté à la copropriété, «le bon syndic recrutera d’abord une personnalité dynamique qui sera formée en interne avec une philosophie de service de qualité», confirme Daniel Baulon.

Parmi les attentes des copropriétaires à l’égard de leur syndic, une autre enquête de la Clcv, que celle citée ci-dessus, portant sur 3 600 copropriétaires (Inf. rap. copr., n° 579, p. 5 ou site) relève, outre les compétences juridiques et techniques, dont finalement les copropriétaires sont plutôt satisfaits, figure celle d’inclure le compte séparé dans le forfait. Pour les personnes interrogées, cette prestation20126_Mise devrait être le PUB OCTOBRE enincluse page 1 dans 26/10/2012

forfait des tâches courantes de gestion.

Mais, cela implique que le contrat de syndic soit négocié par les copropriétaires, ce qui est loin d’être le cas.

Difficulté du choix La principale difficulté d’un choix entre les professionnels réside dans l’absence de contrat type : certains facturent la salle, pas les autres ; certains font des forfaits assemblée générale, d’autres facturent à l’heure. Il est impossible de faire un tableau comparatif des divers éléments qui ne sont pas traités de la même manière. «C’est pourquoi, il est nécessaire de demander au syndic des explications sur son contrat avant l’assemblée qui devra effectuer le choix». «Nous préconisons pour les copropriétés de moins de 20 lots de recourir à l’autogestion et pour les plus importantes, de prendre un cabinet réputé pour sa compétence et sa rigueur», explique Emilie Rosita Allain.

La délicate question des honoraires En copropriété, la règle veut que le service corresponde au prix payé. Cela étant, certains syndics utilisent des moyens discutablesPage comme des facturations supplé15:35 1

mentaires pour dissuader d’adopter le compte séparé. De ce fait, ceux qui le veulent malgré tout payent le prix fort.

Il est souhaitable que les copropriétaires élaborent un cahier des charges pour déterminer ce qu’ils attendent de leur syndic et négocient sur cette base avec lui : «savoir ce que l’on veut et le négocier dans des conditions satisfaisantes pour les deux parties me paraît indispensable» assure Daniel Baulon. Ne pas oublier également de faire jouer la concurrence et s’informer auprès de copropriétés de ce qu’elles pensent de leur syndic si celui-ci est pressenti.

Sur les contrats étudiés par l’étude de la Clcv, les honoraires de gestion courante sont en moyenne de 166,90 € par lot.

«Dans près de 52 % des cas, on trouve des forfaits administratifs prévoyant un supplément de rémunération s’ajoutant aux honoraires de base» rapportent les conclusions de l’étude. ●

A lire Cf. l’arrêté du 19 mars 2010, dit arrêté Novelli, qui fixe les opérations effectuées par les syndics et administrateurs de biens, comprises dans le forfait annuel : Inf. rap. copr., n° 564, p. 22 ou sur le site.

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POINT DE DROIT

L’adaptation du règlement de copropriété

L

a loi du 10 juillet 1965, dès son entrée en vigueur, prévoyait un statut de la copropriété impératif.

Depuis, le domaine des dispositions d’ordre public a été élargi par plusieurs lois et comprend à présent les articles 6 à 37, 41-1 à 42 et 46, ainsi que les dispositions du règlement d’administration publique prises pour leur application.

Dans ce contexte, sont illicites les clauses qui portent atteinte à ces dispositions d’ordre public mais aussi celles qui portent atteinte aux droits des copropriétaires sur les lots sans être «justifiées par la destination de l’immeuble» (V. L. 1965, art. 8) ou lorsqu’elles ont été irrégulièrement introduites dans le règlement.

La loi du 10 juillet 1965, et son décret du 17 mars 1967, n’avaient pas prévu de faciliter «la mise à jour» des règlements anciens. L’article 49, issu de la loi du 13 décembre 2000, dite loi SRU, va plus loin en instaurant la possibilité d’une «actualisation», d’une «grande toilette du règlement de copropriété». (G. Vigneron, Loyers et copr. avr.

2002, p. 5).

Ainsi, «l’assemblée générale adopte, à la majorité prévue à l’article 24 [majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés], les adaptations du règlement de copropriété rendues nécessaires par les modifications législatives et réglementaires intervenues depuis son établissement…» (voir l’étude «L’adaptation du règlement de copropriété» et la liste des textes législatifs et réglementaires concernant directement ou indirectement la copropriété des immeubles bâtis, Inf. rap., n°572, oct. 2011, par J.-M. Roux, p. 30).

Le syndic, tenu d’un devoir de conseil vis-à-vis des copropriétaires, paraît tenu de répondre à l’invitation du législateur et de porter la question de «l’adaptation» à l’ordre du jour de l’assemblée générale. Les conditions sont qu’une ou plusieurs modifications législatives soient intervenues depuis l’établissement du règlement et que ces modifications rendent nécessaires «l’adaptation» du règlement de copropriété pour le rendre conforme au droit positif.

Mais, dans le règlement, il est souvent difficile de déterminer sans risque d’erreur ce qui est conforme au statut légal et ce qui est du domaine de la liberté de volonté des parties. Dur chantier que cette exégèse ! Elle n’est pas une tâche aisée à la portée du propriétaire profane ni même du syndic professionnel. Celui-ci aura bien des difficultés à faire comprendre aux copropriétaires non juristes toutes les subtilités de ce que recouvre le terme «adaptation». Si la décision sort du cadre strict des mesures d’adaptation prévues par la loi, les règles de droit commun reprennent leur empire.

Alors, pour cette glose, l’assemblée générale souveraine aura fort à faire et à penser. Sans doute le recours à un avocat spécialiste, à un notaire chargé aussi de la publicité de l’acte serait un choix judicieux (voir «Le notaire et la rédaction du règlement de copropriété, entre liberté contractuelle et ordre public» J.-M. Roux, JCP éd.

N, n° 46 du 19/11/2007, p. 16).

Il a été jugé que le mandat donné au syndic de «procéder à l’adaptation du règlement» devait s’interpréter comme un mandat d’étudier, en concertation avec le conseil syndical, un projet de règlement «adapté» à soumettre ultérieurement au vote de l’assemblée (CA Paris, 23e ch. B, 10 nov. 2005, AJDI 2006, p. 132).

Les diverses réponses ministérielles démontrent les interrogations soulevées par ces adaptations.

Comme le préconise la Commission relative à la copropriété, ces réponses ministérielles font une interprétation particulièrement restrictive du champ d’application de l’article 49 en décidant que l’on ne peut, pour «adapter» le règlement, y introduire des dispositions législatives ou réglementaires antérieures à son établissement (Rép.

Cochet, JO AN 14 avr. 2003, p. 2989, n°10 631 ; V. également Rép. Accoyer, JO AN 14 avr. 2003, p. 2993, n° 12 894) ou encore modifier les quotesparts de charges, ajuster le quantum des charges ou rectifier des erreurs de calcul même si ces modifications sont nécessaires au regard des règles légales en vigueur (Rép. Tiberi, JO AN 22 sept. 2003, p. 7294, n° 18 993) ou si elles sont justifiées par les erreurs de surface figurant dans le règlement et qui servent de base au calcul des charges (Rép. min., n° 55 158, JO AN Q, 5 avr.

2005, p. 3549, AJDI 2005, p. 684).

A moins qu’il ne s’agisse de constater le caractère «non écrit» d’une clause du règlement, l’assemblée ne peut modifier, sinon à l’unanimité, que les seules clauses du règlement concernant «la jouissance, l’usage et l’administration des parties communes» (cas prévu par l’article 26 b) de la loi du 10 juillet 1965). ●

Catherine Blanc-Tardy Syndec (Syndicat de Défense des propriétaires et copropriétaires - Marseille)

Ce point de droit relatif à l’adaptation du règlement de copropriété fait suite à l’introduction parue en p. 31 du numéro 582.

Informations Rapides de la Copropriété n° 583 - novembre 2012

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Questions - Réponses Florence BAYARD-Jammes Comment contester une Professeur permanent groupe ESC Toulouse

décision d’A.G. en cas d’absence à la réunion ?

Je n’ai pas pu assister à la dernière réunion de la copropriété et je viens de recevoir le compterendu des décisions qui ont été prises. Je constate qu’il y avait bien peu de copropriétaires présents ce jour-là et pourtant des décisions importantes ont été votées, notamment la réalisation des travaux de peinture dans le hall d’entrée de l’immeuble et la cage d’escalier. Ces travaux ne me paraissent absolument pas nécessaires à l’heure actuelle ; d’ailleurs, ne les ayant pas votés, je ne participerai pas à leur financement. J’ai écrit au syndic pour lui faire part de mon mécontentement et lui demander de soumettre à nouveau cette proposition de travaux au vote. Le syndic m’a fait savoir qu’il ne pouvait pas donner suite à ma demande. Que puis-je faire ?

La situation de que vous décrivez appelle plusieurs remarques. Tout d’abord, concernant la contestation d’une résolution de l’assemblée générale. Les copropriétaires qui n’ont pas assisté à l’assemblée générale et n’y ont pas été représentés sont qualifiés de «défaillants» par la loi du 10 juillet 1965 et sont obligatoirement destinataires du procès-verbal de l’assemblée qui doit leur être adressé par le syndic de copropriété dans les deux mois de la tenue de la réunion (Voir article 42, alinéa 2, de la loi de 1965). Ces copropriétaires ont alors deux mois, à compter de la notification du procès-verbal (Voir article 18 décret du 17 mars 1967), pour engager devant le tribunal de grande instance une action en contestation des décisions de l’assemblée. L’article 64 du décret du 17 mars 1967 prescrit que la notification du procès-verbal par le syndic est valablement faite par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par télécopie avec récépissé et que le délai d’action de deux mois court dès le lendemain du jour de la première présentation de la lettre au domicile du destinataire ou du lendemain du jour de la réception de la télécopie. Une lettre de contestation adressée au syndic ne suffit pas pour remettre en cause la décision prise, et ce même si cette décision est irrégulière. Par ailleurs, pour contester une décision de l’assemblée générale et demander son annulation, il est nécessaire de faire état d’un vice de fond ou de forme. Le seul fait de contester l’opportunité des travaux ne peut fonder une action en nullité. En revanche, la situation est différente en cas de non-respect des règles de majorité car, si les travaux d’entretien de l’immeuble relèvent d’un vote à la majorité des voix exprimées de l’article 24 de la loi de 1965, les travaux d’amélioration relèvent, eux, d’un vote à la double majorité de

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l’article 26. Enfin, s’agissant de votre intention de ne pas participer au financement des travaux votés en votre absence, je vous rappelle que si la décision prise n’est pas contestée dans les formes rappelées et n’est pas annulée par le juge, elle s’impose à tous les copropriétaires et vous ne pourrez pas refuser de payer les charges en découlant au seul prétexte que vous n’aurez pas voté ces travaux.

Mandataire d’un copropriétaire et présidence de l’A.G. Lors de la réunion de l’assemblée générale, peuton désigner comme président le mandataire d’un copropriétaire ?

L’article 15 du décret du 17 mars 1967 prévoit effectivement qu’au début de chaque réunion, l’assemblée générale désigne son président. Celui-ci ouvre la séance, veille au respect de l’ordre du jour, à la régularité des votes et signe le procèsverbal de l’assemblée. Cette élection est une formalité substantielle pour la régularité de l’assemblée. Elle est obligatoire et sanctionnée par la nullité de l’assemblée générale. Si aucun texte ne précise qui peut être désigné président de séance, l’article 22 de la loi du 10 juillet 1965 interdit au syndic, à son conjoint, à son partenaire lié à lui par un pacte civil de solidarité et à ses préposés de présider l’assemblée. S’il ne fait aucun doute que le président peut être choisi parmi les copropriétaires présents le jour de la réunion ou les associés d’une société d’attribution membres de la copropriété (Cass. civ. 3°, 6 mars 2002, Bull. civ. III, n° 58), la question de savoir si l’assemblée peut être présidée par le mandataire d’un copropriétaire extérieur à la copropriété reste controversée. Une récente réponse ministérielle considère que «toute personne peut légalement être désignée président de séance par l’assemblée générale qu’elle soit ou non copropriétaire sous réserve des éventuelles stipulations du règlement de copropriété» (Question n° 128095, Rép. Min. publiée au JO le 17/04/2012 p. 3070). Mais la prudence reste de mise en la matière car des arrêts ont considéré que cette désignation constituait un motif d’annulation de l’assemblée (Paris 19° Ch B, 19 septembre 1990, Loyers et cop. 1990, n° 443 ; Aix-en-Provence, 7 janvier 2011 – Voir en sens contraire Montpellier 1 ère Ch. B, 28 mars 2006, Juris-Data n° 2006-313353 - Voir l’étude de J.-M. Roux, IRC, sept. 2009, p. 21). Compte tenu de cette incertitude et pour éviter tout risque d’annulation de l’assemblée, il semble pour l’instant préférable, lorsque c’est possible, d’éviter de désigner comme président de l’assemblée une personne extérieure à la copropriété.

Questions - Réponses BON D’ABONNEMENT

Commentaire

Représentation à l’A.G. des copropriétaires par plusieurs mandataires

Commentaire

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J u i l l e t - A o û t 2 0 12

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L’article 22 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que tout copropriétaire peut déléguer son droit de vote à un mandataire de son choix, qu’il soit ou non copropriétaire. Vous pouvez donc parfaitement donner pouvoir à un locataire pour voter en vos lieu et place le jour de la réunion. Cependant, selon une réponse ministérielle déjà ancienne, il n’est pas possible pour un copropriétaire d’être représenté par plusieurs mandataires, lot par lot, lors d’une même assemblée générale (Rép. min.

27 février 1984, JOAN p. 923 n° 41132). En effet, la faculté de déléguer son pouvoir en assemblée générale est attachée à la personne du copropriétaire et non à chaque lot qu’il détient. L’alinéa 2 de l’article 22 prévoit d’ailleurs que chaque copropriétaire dispose d’un nombre de voix correspondant à sa quote-part dans les parties communes et ce pour l’ensemble des lots qu’il détient ; le droit de vote est donc «par nature personnel et indivisible». Vous devez donc faire un choix et désigner un seul de vos deux locataires qui sera votre mandataire pour l’ensemble de vos lots. ●

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IRC 583

Je suis propriétaire de deux appartements dans un petit immeuble collectif loué à de fidèles locataires. En principe, j’assiste personnellement à l’assemblée générale annuelle mais je suis âgé et je rencontre des difficultés pour me déplacer.

Puis-je donner procuration à chacun de mes locataires pour me représenter à la réunion ?

S e p t e m b r e 2 012

Chronique

Situation au 01/11/2012

Indices Indices mensuels des prix à la consommation tous ménages (base 100 en 1998)*

À compter de janvier 2007, les indices à la consommation sont publiés avec 2 décimales.

04/11 05/11 06/11 07/11 08/11 09/11 10/11 11/11 12/11 01/12 02/12 03/12 04/12 05/12 06/12 07/12 08/12 09/12 Avec tabac 123,78 123,85 123,95 123,40 124,04 123,95 124,24 124,58 125,09 124,65 125,16 126,20 126,37 126,30 126,35 125,79 126,63 126,31 Hors tabac 122,32 122,40 122,49 121,94 122,59 122,49 122,73 123 123,51 123,06 123,58 126,20 124,80 124,73 124,78 124,06 125,06 124,74

Indices mensuels des prix à la consommation pour les ménages urbains - série France entière hors tabac 03/11 04/11 05/11 06/11 07/11 08/11 09/11 10/11 11/11 12/11 01/12 02/12 03/12 04/12 05/12 06/12 07/12 08/12 09/12 121,74 122,20 122,30 122,38 121,80 122,42 122,38 122,59 122,86 123,35 122,94 123,42 126,75 124,65 124,57 124,64 124,07 124,86 124,51

Indice de référence des loyers

Année 2010

Indice

117,81 118,26 118,70 119,17

Variation annuelle en % +0,09 % +0,57% +1,10% +1,45%

Parution Insee T1 - 2010 T2 - 2010 T3 - 2010 T4 - 2010

Indice du coût de la construction FFB Indice

119,69 120,31 120,95 121,68

Année 2011 Variation annuelle en % +1,60 % +1,73 % +1,90 % + 2,11 %

Parution Insee T1 - 2011 T2 - 2011 T3 - 2011 T4 - 2011

Indice

Pour les contrats d’assurance

Année 2012

Variation Parution annuelle en % Insee 122,37 +2,24 % T1 - 2012 122,96 +2,20 % T2 - 2012 123,55 +2,15% T3-2012

Années 2008 2009 2010 2011 2012

T1 791,2 799,4 822,3 875,2 901,0

T2 810,4 804,4 839,0 875,7 898,5

T3 829,1 811,0 841,7 879,7 901,5

T4 802,9 817,9 851,2 879,8

Indice bâtiment BT.01 pour l’achat sur plan (base 100 en 1974) 12/10

01/11 02/11 03/11 04/11 05/11 06/11 07/11 08/11 09/11 10/11

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12/11 01/12 02/12 03/12 04/12 05/12 06/12

834,60 845,80 851,00 853,10 854,70 854,40 855,60 858,00 858,90 858,3 860,20 862,70 863,60 871,90 873,90 875,30 877,20 874,80 874,00

SMIC

Plafond mensuel de sécurité sociale

Changement au : SMIC horaire :

1/01/2012 1/07/2012 9,22

au 1/01/2012 : 3 031,00 €

Taux d’intérêt légal : 0,71 % pour 2012

9,40

Le salaire des employés et gardiens d’immeubles Salariés de la catégorie A (pour 151,67 heures par mois)

Niveau 1 2 3 4 5 6

Coefficient 235 255 275 340 395 410

Salaire conventionnel 1 410 1 440 1 470 1 490 1 620 1 680

Salariés de la catégorie B (base 10 000 UV en euros)

Niveau 1 2 3 4 5 6

Coefficient 255 275 340 395 410

Salaire conventionnel 1 590 1 615 1 640 1 795 1 855

Salaire en nature logement/m2 : catégorie I, 3 € - catégorie II, 2,37€ - catégorie III, 1,75 € - Astreinte de nuit : 120,00 € - EDF le kwh : 0,1325 € TTC Prime mensuelle de tri selectif : 0,90 €/lot avec minimum de 18 € et maximum de 144 € (06.01.2012)

Taux effectifs moyens pratiqués par les établissements de crédit pour les diverses catégories de crédits et seuils de l’usure correspondants applicables Catégories

Taux effectif pratiqué au 3e trimestre 2012

Seuils de l’usure applicable à compter du 1er octobre 2012

Prêts aux particuliers entrant dans le champ d’application des articles L.312-1 à L.312-36 du code de la consommation (prêts immobiliers) Prêts à taux fixe 4,49 Prêts à taux variable 4,23 Prêts relais 4,42 Prêts aux particuliers n’entrant pas dans le champ d’application des articles L.312-1 à L.312-36 du code de la consommation (prêts immobiliers) Prêts d‘un montant ≤ 1524 euros (1) Découverts en compte, prêts permanents et financement d’achats ou de ventes à tempérament d’un montant > à 1524 euros et prêts viagers hypothécaires (1) Prêts personnels et autres prêts d’un montant > à 1524 euros

5,99 5,64 5,89

20,30 19,58 17,67

(1) Pour apprécier le caractère usuraire du taux effectif global d’un découvert en compte ou d’un prêt permanent, le montant à prendre en considération est celui du crédit effectivement utilisé.

Ces taux ne comprennent pas les éventuelles commissions sur le plus fort découvert du mois.

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Informations Rapides de la Copropriété n° 583 - novembre 2012

IRC 583

: bitation Baux d’ha nce 2011 de ru sp ri La ju

ISSN 0750-80

Juillet-

srapid rmation

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Jurisprudence

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