Peter Butenschøn: Handel i sentrum

HANDEL I SENTRUM G O D E E K S E M P L E R PÅ B Y I N T E G R E R T H A N D E L

1

Handel i sentrum Gode eksempler på byintegrert handel

Miljøverndepartementet ved Planavdelingen (nå en del av Kommunal- og moderniseringsdepartementet) bestilte høsten 2013 en samling gode eksempler på byintegrerte kjøpesentre og handel i sentrumskjerner i byer og tettsteder.

Hvordan er de formet og hvordan fungerer de? Hvordan kan handelen på en god måte bidra til en sentrumsutvikling innenfor en eksisterende bystruktur, på en bærekraftig og attraktiv måte? Prosjektet er et ledd i departementets arbeid med å forbedre kunnskapsgrunnlaget og utvikle nye løsninger og verktøy for fremtidig byhandel.

Eksemplene gir et viktig grunnlag for å diskutere og utvikle suksesskriterier for utforming og tilpasning av handel i norske by- og tettstedssentre. De er også ment som inspirasjon for kommuner, næringsdrivende og eiendomsutviklere som jobber med sentrumsutvikling og handel.

Denne publikasjonen inneholder gode eksempler på byintegrerte kjøpesentre og byintegrert handel. Med ’gode’ siktes det til at eksemplene inneholder noen kvaliteter som er viktig for en positiv utvikling av sentrum. Det betyr imidlertid ikke at eksemplene oppfyller alle kriterier

2

for god integrert handel.

Eksemplene er hentet fra Europa og Norge, for å ha størst mulig overføringsverdi til norske byer og tettsteder. Noen er utviklet gjennom de siste århundrene mens andre er bygget i vår tid, alle bygget ut og prøvet gjennom en tid.

Eksemplene er svært ulike, fra byer av forskjellig størrelse. Noen av eksemplene er rene handelssentre, utviklet av eiendomsaktører, andre er utviklet gjennom et samarbeid mellom det offentlige og næringslivet. Men felles for eksemplene er at de forholder seg til bysentrets struktur av gater og offentlige rom, og med bygninger som har aktive fasader mot disse offentlige rommene.

Eksemplene er samlet og bearbeidet av Peter Butenschøn, arkitekt og byplanrådgiver. (Vurderingen av eksemplene står for hans regning). Han har vært assistert av stud.ark. Vegard Thilo Halleland, AHO.

Oslo, januar 2014 Peter Butenschøn

Suk se ss - kriterier f byhandel

or go d

Det er ikke gitt entydige kriterier for hva som utgjør gode løsninger for byhandel.

Vurderinger av ulike løsninger på handelsbehovet i bysamfunn vil variere i forhold til byenes størrelse, ekspansjon og planmessige utfordringer, av politiske rammebetingelser og økonomiske muligheter. Begrepet ’gode’ i tittelen er mer ment å egge til vurdering og debatt enn til å gi klare kvalitative konklusjoner.

Allikevel deler eksemplene i denne samlingen noen klare trekk. Et felles utgangspunkt er at handelen er integrert i byens fysiske og sosiale struktur, at den foregår innenfor det offentlig/private økonomiske og sosiale samspillet som historisk sett har vært typisk og utslagsgivende for byer. Dette er i motsetning til de kjøpesentrene som trekker handelen ut av bysentrum og legger dem i et samlet bygningskompleks utenfor byen.

Det er også en motsetning til handelssentre plassert i separate bygningsanlegg inne i byene, med avvisende og ekskluderende vegger ut mot den øvrige byen.

Fo rut setnin gene varierer

byintegrert handel forutsette en diversifisert eierstruktur, eller er det mulig å få det til med en eller få eiere?

- I hvilken grad er det mulig å oppnå en gunstig handelsutvikling gjennom konsekvent offentlig styring?

E r det politisk vilje og evne til å pålegge utbyggere tydelige og detaljerte krav til bygningsstruktur, forhold til offentlig rom, tilgjengelighet og arkitektonisk utforming? Foreligger det i nasjonen og i den enkelte bykommunen et tilfredsstillende regelverk og planverktøy for å kunne gjennomføre ønskede politiske mål for utviklingen.

Det vil være verdifullt om de følgende eksemplene på byintegrert handel kan brukes som råmateriale for en diskusjon om hva som skal til i norske kommuner – av insentiver og styring – ovenfra og nedenfra – for å oppnå en handelsstruktur som styrker byenes funksjon. Dette må være insentiver som samtidig har en robusthet som kan møte nye tiders urbanisering og endring i forbruksmønstre og sosiale og kulturelle normer.

Et sett kriterier byi nte gr ert han del

f

or

Det vil i det enkelte land og den enkelte by foreligge ulike forutsetninger for hvilke suksesskriterier som kan oppfylles, på hvilke måter og i hvilken grad. Særlig på to måter vil rammebetingelser være avgjørende:

V ed innsamlingen og vurderingen av de viste eksemplene er det særlig følgende kriterier som har vært aktuelle:

- H vorledes er eierstrukturen i detaljhandel og i eiendommer?

D omineres handelen og eiendomsutviklerne av noen store aktører? E r noen av disse aktørene interessert i et samarbeid med myndigheter og aktører utenfor tradisjonell handel for å få til løsninger som har mål som overskrider rene omsetningsforventninger?

V il en

Dersom byhandelen skal være integrert i byen, forutsetter det en bygningsstruktur som bygger på en sammenheng mellom handelsfunksjoner og andre byfunksjoner.

Tradisjonelt har handelens bygg hatt en målestokk i samsvar med bysenterets øvrige struktur; det har vært et samspill mellom eldre og ny bebyggelse som signaliserer at handelen utgjør en integrert del av bylivet. De kan derfor spørres om handelen

Struktur

3

henvender seg til gater og plasser, slik at den oppleves som tilgjengelig og inviterende for folk som beveger seg i byen. Har butikkfasadene innganger og vinduer ut mot det offentlige rom?

bylandskapet og miljøet, også for dem som ikke handler. Er overgangene mellom offentlige, halvoffentlige og private rom utført med omtanke for bybrukerne, og er bygningsmessige løsninger miljømessig bærekraftige?

Funksjoner

T o andre kriterier er viktige for vurdering av hvorvidt handelen fungerer integrert i bysamfunet, men dette er kriterier som har vært vanskelig å vurdere ut fra det materialet som foreligger i denne eksempelsamlingen:

Et klart premiss for byintegrert handel er at handelsaktivitet for byens brukere kan kombineres med andre ikke-kommersielle aktiviteter. Handelssenterene har vanligvis hatt andre funksjoner enn ren handel – kulturelle arenaer, offentlig service, sosiale tjenester, for ulike aldersgrupper og for folk med ulik økonomisk evne. Foreligger det i de nyere handelsløsningene noen mekanismer og vilje til å styre senterets funksjonsmix, gjennom selektiv utleiepolicy eller leiesubsidiering? Er handelsstrukturen eksklusiv i forhold til bestemte kjøpegrupper og brukere?

Tilgjengelighet Det kan settes som et viktig premiss for byintegrert handel at handelsfunksjonene har tilgjengelighet med rimelig adkomst for folk flest. For at bysamfunnet skal fungere på en balansert og ikke-ekskluderende måte kan det undersøkes om butikkene i tilstrekkelig grad er tilgjengelige for kunder gjennom bruk av kollektive transportmidler, eller om de fortrinnsvis er tilgjengelige med bil. Ligger butikkene i sykkel- og gangavstand for kollektivknutepunkt, andre byfunksjoner og konsentrert boligbebyggelse, og er det gitt hensiktsmessige løsninger for parkering som ikke utgjør noen miljømessig ulempe for nærområdet?

Fysisk ut forming Det kan stilles som et premiss for vellykket byhandel at den fysiske utformingen viser ambisjon om estetisk kvalitet og samspiller på en positiv måte med nabolaget. Det kan vektlegges at bygningsstrukturen er utformet slik at den gir et positivt tilskudd til 4

Økonomi Det er en forutsetning for en vellykket handelsstruktur at løsningene på lang sikt har økonomisk bærekraft og er konkurransedyktige i forhold til eksterne handelssentre.

Historisk sett har noen løsninger wvist seg å ha tilstrekkelig økonomisk robusthet, ofte hjulpet frem av en restriktiv offentlig politikk overfor eksterne etableringer. Er handelsvirksomheten styrt av lokale interesser, eller kanaliseres økonomisk overskudd av virksomheten ut av regionen? Hvilke konsekvenser har detaljhandelsstrukturen for det lokale arbeidsmarkedet?

Drift For å være konkurransedyktige i forhold til eksterne kjøpesentre forutsetter byintegrerte handelsløsninger vanligvis et samarbeid mellom ulike aktører – eiere, drivere og myndigheter – på flere områder. Det foreligger ofte forpliktende samarbeidsavtaler mellom partene om forvaltning, drift og vedlikehold av området, noe som bl.a sikrer at daglig renhold og sikkerhet og publikumsservice holder et forventet høyt nivå. Gir slike avtaler rom for en trygg og tilfredsstillende økonomi, gjennom forhandlede eller pålagte løsninger?

Dette handler også om hvorvidt åpningstider er konkurransedyktige i forhold til eksterne sentre, og om hvorledes området fungerer utenom åpningstider, og i ulike sesonger. Og er det programmer for publikumsarrangementer og sosiale eller kulturelle begivenheter?

K varte re t C a r ol i

6

N ordsta n , Gøteborg

12

B ruu n sGa l l e r i , Å rhus

18

S lot sa r ka d e rn e, H i l l erød

24

S pin d e r i e t, Va l by

30

Torv h a l l e r n e , K øbenhav n

35

C abot Ci rcu s, B ri s tol

40

Live rp o o l On e , Li v erpool

46

Maryle b o n e H i gh S treet, London

52

P rin ce ssh a y, E x eter

58

H ans e - Vi e r te l , H amburg

63

A ske r se n tr u m

69

G alle r i e t, B e r gen

76

Mag a si n Bla a , S tav anger

82

R inge b u se n trum, Oppl and

88

Vulk a n o m rå d e t, Os l o

94

K ilder

102 5

K VA R T E R E T CA RO L I MALMÖ 6

K V ARTERET C AR O LI , MALM Ö

De overdekkede gatene tilbyr, i tillegg til handel, passasje gjennom kvartalet

E t boligkvarter med butikksenter midt i byen, bygget under store protester for 40 år siden, er bygget om til et attraktivt, lyst og moderne kjøpesenter.

Planer for det gamle boligkvarteret Caroli i sentrum av Malmö ble presentert i 1967, og et område med tre gater fra middelalderen ble revet under voldsomme lokale protester. Et nytt område med boligblokker for 900 leiligheter ble reist av Skånska Cementgjuteriet i årene 1969-73.

Det hadde et kjøpesenter med 55 butikker langs et overdekket gateplan i to etasjer, det største butikkgalleriet i Malmö.

I 2007 ble kjøpesenteret kjøpt av Carnegie Fastigheter Sverige for 752 mill. En innbudt arkitektkonkurranse for ombygging ble vunnet av det danske arkitektkontoret Schmidt Hammer Lassen. Området ble brutt ned og ble åpnet mot omgivelsene, butikkene lagt bare til ett plan, og antallet Kv. Carolis ute - og inneplan. Carolikirken i nord

London, S V ERIEngland GE

Historie

7

K V ARTERET C AR O LI , MALM Ö

F unk sj oner

U tf ormin g Ombygging av et butikksenter med toetasjes butikkgate innenfor et boligområde med store blokker fra slutten av 1960-tallet.

Bygget om med en lysere og mer åpen arkitektur ut mot byen, med store overlys og grønne vegger.

40 forretninger innenfor et boligområde med 900 leiligheter

Drift

Ro lle i b yen

Driftes av eieren Carnegie Fastigheter

Malmö har 300.000 innbyggere. Kvarteret Caroli er plassert i Malmö sentrum, nær St.Petri kirke og Moderna Museet.

V urderin

T il gjen geli ghet God tilgjengelighet på offentlig transport i sentrum. Parkering for 140 sykler.

g

Et interessant eksempel på omfunksjonering av et av 70-årenes litt traurige butikksentre til et moderne og mer attraktivt sted, med åpning av fasader og indre gater ut mot byens gatenett.

Kv. Caroli i bysammenheng. Kjøpesenteret ligger omringet i et boligområde

8

London, S V ERIEngland GE

redusert til 40. Gaten langs senterets sørside (Rundelsgatan) ble bygget om til gågate, med servering og et torg. Det nye kjøpesenteret, omdøpt fra Caroli City til Kvarteret Caroli, ble åpnet høsten 2013.

K V ARTERET C AR O LI , MALM Ö

Gateplan

London, S V ERIEngland GE

Øvre plan

9

K V ARTERET C AR O LI , MALM Ö

Interiøret er lyst og moderne med grøntvegger og overlys

10

London, S V ERIEngland GE

Flyfoto

K V ARTERET C AR O LI , MALM Ö

N avn Kvarteret Caroli, Malmö Beli ggenhet Sentrum av Malmö År stall b y gget 1973, ombygget 2013 St ørrel se 25.000 kvm.

40 forretninger, 900 leiligheter (500 ettroms) F unk sj on smix Forretninger og boliger A rkitekt Schmidt Hammer Lassen Eier Carnegie Fastigheter kontakt Kevin Duffy, Centre director

London, S V ERIEngland GE

www.cabotcircus.com

11

N O R D S TA N GØTEBORG 12

N O RDSTAN , G Ø TE B O R G

Mathallen sett fra andre siden av Akerselva

Hovedinngang til Nordstan kjøpesenter

En omfattende ombygging og samordning av Gøteborgs sentrale bykvartaler for 40 år siden skulle sikre sentrumshandelen i en stadig tøffere konkurranse.

Nordstan var på 1800-tallet en livlig del av Gøteborg sentrum, men forfalt vesentlig på 1960-tallet. Til sammen 90 eiendommer i kvartalene nærmest jernbanestasjonen ble så kjøpt opp av banker og eiendomsselskaper, og riving startet i 1967.

I 1972 var det meste av Nordstan ferdig bygget opp igjen, med 8 bykvartaler som et kjøpesenter, med overbygde gater.

Funks j oner Skandinaviaas største innendørs kjøpesenter. I hovedsak butikker, med

De åtte kvartalene som utgjør kjøpesenteret.

Gatene mellom er overdekket

London, S V ERIEngland GE

Historie

13

N O RDSTAN , G Ø TE B O R G varehusene Åhléns og Varuhuset Femman som ankerbutikker. Sentralt i området ligger Nordstadstorget, benyttet til utstillinger og arrangementer.

som en 4.etasje. Utformet med bygatenes varierte arkitektur. Alle forretninger vender ut mot gater.

Drift

Ro lle i b yen U tgjør en helt sentral del av Gøteborg sentrum, og kan tilskrives mye av begrunnelsen for at sentrumshandelen klarer å møte konkurransen fra eksterne kjøpesentre. Meget godt besøkt.

Tilgjengelighet Plassert i byens tradisjonelle sentrum, som nærmeste nabo til sentral jernbanestasjon og bussterminal. Nordstan P-hus ble åpnet i 1972 Utforming

Nordstans Företagareförening har et ’verksamhetsprogram’ som har ansvar for å gjøre Nordstan mer interessant for besøkende. Aktivitetene gjennomføres av Nordstans Markedsledelse, et felles selskap for huseiere og leietakere. Organisasjonen ledes av et styre med representanter for alle de viktigste aktørene i Nordstan.

Vurdering Utviklingen av Nordstan i begynnelsen av 1970-tallet var et vesentlig bidrag til å styrke sentrums regionale rolle, og har siden bare vokst i betydning som tyngdepunkt i regionens handelsstruktur.

London, S V ERIEngland GE

8 kvartaler følger det gamle gatemønsteret, med glassoverdekte gater og et torg. Det ble foretstt en større ombygging i 2008, da ytterligere 4000 kvm butikkareal ble lagt til

14

N O RDSTAN , G Ø TE B O R G

T urnstevne og sandvolleyball blir arrangert i gatene inne på Nordstan kjøpesenter

London, S V ERIEngland GE

De interne torg og gater er romslige og tilbyr alternativ aktivitet

15

Aktivitet i gatene i Nordstan

16

London, S V ERIEngland GE

N O RDSTAN , G Ă˜ TE B O R G

N O RDSTAN , G Ø TE B O R G

Navn Nordstan, Göteborg Beliggenhet Sentrum av Göteborg Årstall bygget 1972. Rehabilitert og påbygget 2008 Størrelse Areal 72da. Samlet gulvareal 320.000kvm Funksjonsmix 200 butikker i 3 etasjer 2700 parkeringsplasser i hus Hotell og kontorer Arkitekt Backström & Reinius Eier Vasakronan (40%) 7 pensjonskasser og eiendomsselskaper deler siste 60% Besøkende 37 millioner (2010) Omsetning 3,4md (2011) kontakt Nordstadstorget, 41105 Göteborg

London, S V ERIEngland GE

Nordstan turistinformation Nordstadstorget 411 05 Göteborg Telefon: 031-700 86 60

17

BRUUNS GALLERI ÅRHUS 18

B RUUNS G ALLERI , Å R H US

Bruuns Galleri bygget på jernbanestasjonen

Et stort prosjekt bygget på et tidligere industri- og jernbaneområde knytter på forbindelsen mellom adskilte deler av bysentrum, og gir samtidig byen styrke til å forhindre bygging av eksterne kjøpesentre.

Hist orie Bruuns Galleri åpnet ved jernbanestasjonen i Århus i 2003. Det består av 90 butikker inklusive et supermarked, spisesteder, kino, et høyhus med kontorer og noen boliger.

Nivået ved jernbanestasjonen ligger over sporene, og dette nivået ble i en plan fra 1996 videreført over til det nye byområdet vest for stasjonen Bruuns Galleri og andre viktige forretningsgater i Århus

I hovedsak detaljhandel, med kino og et kontorhøyhus, som også inneholder noen boliger, plassert sentralt i området.

Kontorhuset var opprinnelig planlagt som hotell.

Rolle i byen Kommuneplanen for Århus fra 2001

åpnet for en tilvekst på 65.000kvm detaljhandelsareal for å styrke Århus som regionalt senter. Det ble samtidig vedtatt ikke å tillate oppføring av nye kjøpesentre utenfor sentrum.

Det var lokale beboerprotester mot bygging av senteret, grunnet frykt for økt trafikk i området. Det var også frykt blant butikker i sentrum for nedgang i deres omsetning, men det har siden 1998 vært en

Danmark

Funksjoner

19

B RUUNS G ALLERI , Å R H US Tilgjengelighet Bruuns Galleri har meget god kollektivdekning, noe som har ført til at veksten i biltrafikk i og til sentrum har vært mindre enn fryktet og ventet.

Utforming Senteret har fire innganger for fotgjengere.

Fasadene langs de interne gatene er krumme og følger naturlige ganglinjer mellom inngangene. Det er anlagt et sentralt torg, Promenaden. Butikkarealene er i hovedsak i to etasjer, med restaurant over dette. Under senteret, tilknyttet med rullende fortau, ligger tre parkeringsnivåer.

Danmark

omsetningsvekst i sentrumsbutikkene på 42%. Dette gjelder både for Bruuns Galleri og for den øvrige sentrumshandel.

Bruuns Galleri fungerer som avslutningen av en handelsakse fra ’Latinerkvarteret’ ved domkirken gjennom Strøget til sentrumsområdet sør for stasjonen. Bruuns Galleri knytter sammen butikkområdet sør for stasjonen til det øvrige sentrum, tidligere adskilt av jernbaneområdet. M.P.Bruuns Gade hadde tidligere butikker rettet mot lokalområdet, men fungerer nå mer som et supplement til sentrumshandelen og Bruuns Galleri. Prosjektet inngår i en større byutviklingsstrategi som inkluderer gamle jernbaneområder.

20

B RUUNS G ALLERI , Å R H US

I opprinnelige planer var området formet med åpne gater uten overdekning, men dette ble, tross betydelig politisk motstand, endret til takoverdekning da Steen & Strøm kom inn i bildet som utbygger.

Byutviklingsområdet inkluderer flere fredete eller bevaringsverdige bygninger.

De overdekkede sentergatene, med mye overlys fra store glasspartier, virker som en forlengelse av den allerede overdekkede stasjonshallen Byplanen for området forutsetter at senteret ikke kan ha lukkede fasader, og at fasadene skal formgis i tilnærmet lokal målestokk. Fasadene er i hovedsak kledd i granitt. Senteret har vært kritisert for lange og monotone fasader, og for i liten grad å aktivisere fasadene og integrere funksjoner mot bygatene utenfor.

Inngang fra Promenaden

Drift Sentergatene er åpne til kl.01.00.

Kveldsåpne serveringssteder og kinoen knytter også om kvelden sammen bydelene sør og nord for stasjonsområdet V urdering Bruuns Galleri fungerer som en viktig sammenbinding av tidligere adskilte deler av sentrum, samtidig som det har gitt byen et viktig kommersielt tyngdepunkt som har gjort det mulig å håndheve vedtaket mot etablering av kjøpesentre utenfor bysentrum. Tidlige planforutsetninger om en åpen gatestruktur ble forlatt etter krav fra detaljhandel og utbygger. Arkitektonisk er senteret moderne og tar ikke opp lokale bygningselementer, mens bearbeidingen av uterommene i større grad reflekterer den industrielle historien og jernbanehistorien.

Inngang fra Jægergårdsgade

Inngang fra M.P Bruuns Gade

Bildesekvens gjennom deler av Bruuns Galleri

Danmark

Kinoen og kontorhøyhuset er markante volumer i en annen målestokk enn resten av bebyggelsen.

21

B RUUNS G ALLERI , Å R H US

Millioner av mennesker kommer innom Bruuns Galleri årlig. Noen blir tiltrukket av shopping i kombinasjon med underholdning. Her står folk i kø for å høre et populært popband

22

Danmark

Bruuns Galleri i bysituasjon

B RUUNS G ALLERI , Å R H US Navn Bruuns Galleri Beliggenhet, adresse Århus sentrum, ved jernbanestasjonen (M.P.Bruuns Gade / Jægersgårdsgade) Årstall bygget 2003 Størrelse (Samlet 90.000 kvm

30.000 kvm butikker

3.000 kvm spisesteder

6.000 kvm kino

10.000 kvm kontor i høyhus

20.000 kvm overdekket parkering (1.100 biler, 1.200 sykler) Funksjonsmix Små og store butikker, spisesteder, kino, kontor, noen boliger Arkitekt Schmidt, Hammer og Lassen Interiør: Terry Evenden Eier Steen % Strøm Danmark AS og NCC Danmark AS Besøkende 7 mill. (2006) Omsetning 1md. (2006)

Tlf. 702 08 909 info@bruunsgalleri.dk

Danmark

KONTAKT M.P. Bruuns Gade 2 8000 Aarhus

23

SLOTSARK ADERNE HILLERØD 24

SL O TSAR K ADERNE , H ILLER Ø D

En senterutbygging på et forlatt industriområde ved byens hovedgate har ført til en betydelig vitalisering av bykjernen og en styrking av Hillerøds regionale rolle på Sjælland.

Hist orie

Sammen med byggingen av SlotsArakderne ble byens torg ombygget, biler fjernet, Slotsgade renovert og gjennomkjøring til Fredensborg Slott stanset. Nordstensgade

SlotsArkadernes tilknytning til Hillerød by

ble ny gjennomfartsåre. Det ble bygget parkeringshus i tilslutning til senteret.

SlotsArkaderne ble i 1993 tildelt European Design Award fra International Council of Shopping Centers.

Danmark

SlotsArkaderne ble åpnet som et integrert kjøpesenter i Hillerød på Nordskjælland i 1992, i en by med 30.000 innbyggere.

Området var tidligere brukt til jernbane, industri og gassværk. Området ble solgt av Hillerød kommune til et utbyggerselskap. I arbeidet med kommuneplanen i 1988 ble det etter stor debatt om alternativer bestemt at området skulle bygges ut med aktiviteter som styrker nåværende sentrumsaktivitet, med krav bl.a om begrensede ’døde’ fasader langs gatene.

25

SL O TSAR K ADERNE , H ILLER Ø Funksjoner

Tilgjengelighet

65 butikker, boliger med takhager, kontor, kulturhus

SlotsArkaderne ligger på begge sider av gjennomfartsåren Nordstensvej. To parkeringshus har innkjørsel fra sideveier.

Busstopp direkte fra Nordstensvej. Det er beregnet at 70% av besøkende til Hillerød på lørdager kommer med privatbil (1998).

Tilgjengeligheten vurderes som god, og det er få parkeringsproblemer.

Hillerød ligger i et jordbruksområde nord for København, tilgjengelig med S-tog fra København S. Byen er definert som ett av 9 regionale detaljhandelssentre. Hillerød opplevde stagnasjon mot 1990-årene, på tross av turisttrafikk til Fredriksborg Slot, noe som påstås endret da SlotsArkaderne åpnet i 1992. SlotsArkaderne ligger sentralt i byen med fotgjengeradkomst fra byens hovedgate Slotsgade, mellom Torvet og Frederiksborg Slot. Hillerød har ingen shoppingsentre utenfor bykjernen.

Et nytt mindre shoppingsenter, ’Gallerierne’ er oppført i nærheten, og vurderes å styrke sentrums handelsprofil og styrke som handelssentrum for hele Nordsjælland

Utforming SlotsArkaderne har 9 innganger, med en kort fasade til Slotsgade (mot nord) og innganger vendt mot biblioteket og P-huset (mot syd). Senteret har mot Slotsgade to etasjer, bygget med en indre butikkgate med overlys. Mot syd er det tre etasjer.

Arkitekturen er inspirert av småbyenes butikkfasader. Boligene er gavlhus i varierende farger, etter hollandsk mønster.

SlotsArkaderne og den umiddelbare kontekst

26

Danmark

Rolle i byen

SL O TSAR K ADERNE , H ILLER Ø Drift SlotsArkaderne driftes av Steen & Strøm Danmark.

Vurdering Hillerød kommune hevder at SlotsArkaderne, sammen med ombygging av Slotsgade og Torvet, har hatt ”en meget positiv effekt i hele bykernen.

Talrige butikker er bygget om, ejendomme og butiksfacader har fået en kraftig ansigstløftning”.

kjøpesentre. Arkitekturen har vært omdiskutert, som et historiserende og uhøytidelig tilpasningsprosjekt som føyer seg til småbyens målestokk, gir variasjon i gatebildet, men uten arkitektonisk dristighet.

Sentrets funksjonsintegrering i bysentrum har begrensninger i form av ordensregler, sosial kontroll og stengetider (kl.21).

Før utbyggingen av senteret var dette industriområdet ikke tilgjengelig for allmennheten, og det har følgelig ført til en markant utvidelse og styrking av sentrumsområdet og sentrums funksjoner.

Slotsarkaderne før utbyggelsen av Gallerierne

Danmark

Området har vært sterkt oppskrytt i handelsmiljøet, som en fornyelse og en kontrast til de amerikansk-inspirerte

27

SlotsArkaderne med nøktern skala som skal stå til småbyens målestokk

28

Danmark

SL O TSAR K ADERNE , H ILLER Ø

SL O TSAR K ADERNE , H ILLER Ø D Navn SlotsArkaderne Beliggenhet, adresse Slotsgade, Hillerød sentrum, Skjælland Årstall bygget 1992, utvidet 2007…

Størrelse (kvm brutt o, butikkareal, antall enheter) 1992: 18.000 kvm butikk

8.800 kvm kontor og bolig

1.600 kvm kulturhus

1000 parkeringsplasser i P-hus Funksjonsmix 1992: Supermarked og 47 butikker 50 boliger Kulturhus Arkitekt Plesner & Wajnman Architects Eier Danica Pension Administreres av Steen & Strøm Danmark Besøkende 5 mill (2008) Omsetning 707 mill (2005) Kontakt Slotsarkaderne 225 3400 Hillerød

Danmark

Tlf. 41900265, 48267932 pia.lynggaard@steenstrom.com

29

SPINDERIET VA L BY 30

S P INDERIET , V AL B Y

Overdekket handlegate med boliger i de øvre etasjene

En ombygget industribebyggelse er kjernen i et samspill mellom kommune, lokalråd og eiendomsutviklere for å skape et helt nytt bysentrum i V alby.

Hist orie Valby er en bydel som ligger vest for København sentrum. Carlsberg-bryggeriet ble etablert der i 1847, og Nordisk Film har senere bygget ut store filmstudios. Bydelen har en blanding av urban bebyggelse/ blokker og småhus.

Prosjektet ble lansert i 2004 som et blandet bystrøk med eldre og ny bebyggelse som kunne utnytte bomullsfabrikkens bygninger.

Spinderiet i dets umiddelbare kontekst

Funksjoner Spinderiet har en bebyggelse på 45.000 kvm. Det rommer 50 butikker, 4 kafeer, et fitnessenter, 4500 kvm kontor og ca. 100 boliger

London, D a n mEngland ark

De Danske Bomuldsspinerier i Valby ble nedlagt i 1960-årene. Derved var bygninger og 15 da grunn ubenyttet. Det gikk 30 år før København kommune, Valby lokalråd og TK Development AS ble enige om at området kunne benyttes til Valbys nye bysentrum, med vekt på et nytt butikkstrøk.

31

S P INDERIET , V AL B Y Rolle i byen Valby er en bydel i København, noen km vest for sentrum, med ca. 50.000 innbyggere. Spinderiet utgjør et nytt bysentrum.

etasje. Den opprinnelige spinnerihallen og en kvadratisk bygningskube fra den opprinnelige tekstilindustrien er bevart og integrert i den nye bebyggelsen. Den nye bebyggelsen er oppført i bærende betongelementer og tegl.

Tilgjengelighet

Vurdering

Umiddelbar nærhet til Valby stasjon (S-tog og regionale tog), med direkte adkomst fra glassoverdekkede gater til perrongene.

Parkeringskjeller under halve bebyggelsen og et eget P-hus

Et handelssenter sentralt i bydelen har gitt byområdet nytt liv og medført at det har vært mulig å motstå konkurransen fra eksterne kjøpesentre.

Utforming

London, D a n mEngland ark

Bebyggelsen består av 7 bygninger i 2-4 etasjes enheter som er gruppert omkring torg og plasser. Det er lagt glasstak over de fleste gatene og torgene, over 3.

32

Den urbane situasjonen. Spinderiet ligger tett opp til V alby stasjon

London, D a n mEngland ark

S P INDERIET , V AL B Y

33

S P INDERIET , V AL B Y Navn Spinderiet, Valby Beliggenhet Bydelen Valby, København Årstall bygget 2004-7 Størrelse 45.000 kvm, hvorav 25.000 kvm butikker, 13.000 kvm boliger og 4000 kvm kontor.

Funksjonsmix Blandet bebyggelse butikk/kafe/bolig/kontor Arkitekt AK83 Arkitektkontoret, Dan Wajnmann, Algren & Bruun Eier TK Development, et stort internasjonalt dansk eiendomsutviklingsselskap kontakt Spinderiet, Bomuldsgade 4, 2500 Valby, Danmark

Danmark

Centerforeningen info@spinderiet.dk Tlf. 39303043

34

TO RVA H A L L E R N E ISR AELS PLADS 35

T O R V H ALLERNE , ISRAELS P LADS

Inngangssituasjon med forplass

Nye torghaller etter gammelt mønster i ett av Københavns travleste knutepunkt, allerede etter to år en betydelig kommersiell suksess.

H ist orie

36

Situasjonsplan. T orvhallerne tar opp et helt kvartal

F unk sj oner Analyser påviste at den mest lønnsomme modell for en videreføring av den europeiske torghall-modellen ville være en kombinasjon av inne- og uteløsninger, bl.a for å sikre variasjon i leiekostnader, og derved også i utsalgspriser. Torvhallerne har hovedtyngde i matvarer (vilt, fisk, kaker, vinbutikker, gourmetmat og delikatesser og små restauranter), og tilstreber en balanse

London, DANMAR England K

Prosjektet startet opp som et samarbeid mellom kommunen og Københavns Torvelaug i 1998, med formål å revitalisere torvkulturen i byen med særlig vekt på det historiske grønnsakstorv på Israels Plass (1889-1958). Plan for området vedtatt i 2001. Eiendomsselskapet J eudan AS ble i en EU -utlyst konkurranse i 2005 valgt ut for gjennomføring. Åpnet høsten 2011.

Torvelaugets Fagudvalgsbestyrelse ga strenge føringer for størrelse på boder/ butikker og tekniske og funksjonelle forhold både for utendørs og innendørs handel.

Det ble forutsatt at torgplasser inne og ute fortrinnsvis ble leid ut til selvstendige produsenter,med hovedvekt på salg mer enn servering, med henvisning til at kundene ved kjøp vil ha direkte kontakt med innehaverne. Her er det benyttet erfaringer ikke minst fra svenske saluhaller.

T O R V H ALLERNE , ISRAELS P LADS U tf ormin g

Torvhallernde er plassert på torget ditekte knyttet til Danmarks travleste kollektivknutepunkt. Det sies at besøket til området er vesentlig høyere enn forventet, og at det allerede er en økonomisk suksess

Enkle bærende stålkonstruksjoner med store glassflater, en industriell arkitektur i nært slektskap med tradisjonelle markedshaller i andre land. Uteområdene er delvis overdekket av store flak av seilduk. Det er innvendig lagt vekt på enkel oversiktelig arkitektur med mørke konstruksjoner og lyse takflater og store overlys. De to hallene er oppdelt i 20 enheter a 50kvm. Hver enhet kan deles i 4.

T il gjen geli ghet

Bærekraft

Torvhallerne er plassert i umiddelbar nærhet av jenbane- og metrostasjon. Tilkjøring av varer fra Linnésgade. Ved stasjonene er det etablert ca.600 sykkelparkeringsplasser.

Det er lagt stor vekt på å opprettholde den grønne byromskarakteren i området, bl.a med utplanting av 31 nye platantrær.

Underjordisk miljøterminal for separering av avfall.

Ro lle i b yen

Programplan

London, DANMAR England K

mellom permanente og sesongbaserte tilbud, og en balanse mellom mangfold, høy kvalitet og rimelige priser. En rekke serveringssteder som også har utebord.

37

T O R V H ALLERNE , ISRAELS P LADS V urderin

g

Drift og renovasjon av Torvhallerne ivaretas i regi av Jeudan AS fra en eldre bygning ved siden av torvhallene. J eudan AS er et stort dansk eiendomsselskap som spesialiserer seg på butikkdrift og kjøpesentre. Åpningstider hverdager 10-20 (17 i helgene).

Innvendig er 60 boder (stader) i bruk.

Godt gjennomført konsept med vekt på mat og servering, som samtidig aktiviserer uteområdene på torget. Den nære koplingen til kollektivknutepunktene gir en betydelig styrke til konseptet.

London, DANMAR England K

Drift

38

T O R V H ALLERNE , ISRAELS P LADS

N avn Torvhallerne på Israels Plads Beli ggenhet, adre sse Frederiksborgsgade og Linnésgade, ved Nørreport jernbanestasjon og metrostasjon År stall b 2010-11

y gget

St ørrel se De to hallene på 2500 kvm er oppdelt i 20 enheter a 50kvm, hver kan deles i 4.

Underjordisk P-hus for 1300 biler. Samlet torgareal på 6 600 kvm.

A rkitekt Arkitekturværkstedet / Hans Peter Hagens Eier J eudan AS Besø kende Ca. 60.000pr.uke

London, d a n mEngland ark

k ontakt Torvehallerne KBH, Frederiksborggade 21, 1360 København info@torvehallernekbh.dk www.torvhallernekbh.dk

39

CABOT CIRCUS BRISTOL 40

C A B O T C IR C US , B RIST O L

De overdekkede gatene tilbyr, i tillegg til handel, passasje gjennom kvartalet

Den sentrale åpne plassen er helt overdekket av glasstak

Flere gater og kvartaler i det sentrale Bristol er bygget ut for å styrke bysentrum etter noen tiår med nedgang.

Bristol var i betydelig nedgang som handelssentrum. Gjennom en tiårs periode ble Cabot Circus, opprinnelig kalt Merchants’ Quarter, planlagt og bygget ut fram til 2008, til dels med betydelig lokal motstand (i hovedsak mot den økonomisk profilen). Kommunen satset på utbyggingen for å snu en negativ regional trend.

Prosjektet ble bearbeidet og utviklet i flere omganger gjennom samarbeid med det nasjonale arkitekturorganet CABE. F unk sj oner Blandede byfunksjoner med hovedvekt på butikker Cabot Circus’ i tre plan

London, ST O R BEngland RITANNIA

H ist orie

41

C A B O T C IR C US , B RIST O L Ro lle i b yen Beliggende i byområdet Broadmead i Bristol sentrum. Nytt bysenter som både har ’highend’ butikker og mer rimelige butikker, vendt ut mot fotgjengergater på flere nivåer.

2500 parkeringsplasser i P-hus.

umerkelig over i nabogater, men gatene i Cabot Circus er privateid og underlagt strengere sosial kontroll. ¾ av gatene har glasstak. Alle gater er åpne hele døgnet.

Variert arkitektur. Flere historiske bygninger er integrert i prosjektet.

Bærekraft

T il gjen geli ghet

U tf ormin g Fotgjengergater på flere plan, bebyggelse i 4 etasjer. Gatene i Cabot Circus går nokså

V urderin

g

En bysenterutvikling som har hatt stor betydning for Bristols konkurranse med regionale kjøpesentre.

Gate med handel på bakkeplan og leiligheter i øvre etasjer.

42

London, ST O R BEngland RITANNIA

Sentralt plassert i Bristol sentrum.

God tilgjengelighet fra ringgater rett utenfor området. Buss og nærhet til jernbanestasjon.

Mottok i 2008 BREEAM Retail award for bærekraftig arkitektur. Naturlig ventilasjon, lavenergi belysning, innsamling av regnvann

Flyfoto. 他 av gatene har glasstak

London, ST O R BEngland RITANNIA

C A B O T C IR C US , B RIST O L

43

C A B O T C IR C US , B RIST O L

Sentraltorg sett mot en av gatene

44

London, ST O R BEngland RITANNIA

Gangbro i glass som tar deg over veien og til Cabot Circus

C A B O T C IR C US , B RIST O L N avn Cabot Circus, Bristol Beli ggenhet Broadmead, Bristol sentrum Ă…r stall b 2008

y gget

St ørrel se 140.000 kvm, hvorav 93.000 kvm butikk og rekreasjon F unk sj on smix 140 butikker, 25 restauranter/kafeer, kino.

266 leiligheter A rkitekt Chapman Taylor, Alec French Partnership, Bristol og andre arkitekter Eier Bristol Alliance (Land Securities og Hammerson)

London, ST O R BEngland RITANNIA

k ontakt Kevin Duffy, Centre director www.cabotcircus.com

45

LIVERPOOL ONE LIVERPOOL 46

LI V ER P O O L O NE , LI V ER P O O L

Det enorme kjøpesenteret binder sammen et tidligere ødelagt bysentrum

Et stort fornyelsesområde i Liverpool har sydd sammen en ødelagt sentrum og gitt nytt liv til hele byen. Et samarbeid om høye ambisjoner mellom kommune og utbygger har gitt et av landets mest omtalte og suksessrike detaljhandelssentre.

Liverpool har stor historisk betydning som havneby, men opplevde voldsom nedgang i tiårene fram til årtusenskiftet.

Havnevirksomheten flyttet ut, stolte havnebygninger ble revet (og noen få bevart) og store områder i og i nærheten av sentrum og havnen ble liggende som øde asfaltflater. Paradise Street var ett av disse områdene.

I 1999 averterte kommunen hele området for utbikling. Utbyggere ble bedt om å tilby en samlet løsning for designkvalitet, kulturminnevern, detaljhandel, bilparkering,

Liverpool One i bysituasjon

bærekraft, områdets vitalitet og økonomisk lønnsomhet. 47 selskaper meldte interesse. Området ble leid ut for 250 år til det Londonbaserte eiendomsselskapet Grosvenor, og umiddelbart omfattet med nasjonal interesse for å se om det kunne føre til en etterlengtet oppblomstring av byen. I de følgende årene la byen strenge føringer for områdets innhold og utforming.

London, s T O R BEngland RITANNIA

Hist orie

47

LI V ER P O O L O NE , LI V ER P O O L

Funksjoner To ’anker-butikker’ (John Lewis og Debenhams) ligger i hver ende av en ny hovedgate med to fotgjengernivåer.

Området har 175 ulike forretninger, boliger, hoteller, kino og spisesteder. 92% av lokalene var leid ut allerede i løpet av første driftsår.

Rolle i byen Grosvenor leier landområdet og drifter hele Liverpool 1. Området er i liten grad skilt fra resten av bysentre, bare med små overgangen i bruk av materialer i gatene fra byeide gater til selskapseide gater. Et stort område er tilført ny bebyggelse, og med det ca. 5000 nye arbeidsplasser

Tilgjengelighet Sentral beliggenhet i Liverpool sentrum, med god tilgang på offentlig transport og parkeringsplasser Utforming Under planlegging av Storbritannias største utendørs kjøpesenter ble det tatt utgangspunkt i historiske gateløp og bygningsstrukturens opprinnelige målestokk. Området ble delt inn i fem ’districts’ som ble gitt ulik karakter. Det ble engasjert en rekke av de fremste arkitektkontorer i England og USA til å utforme bygninger og offentlige rom..

Drift Grosvenor har full drift av hele området – vedlikehold, lyssetting, rengjøring og management

Gågate med 3 tilgjengelige nivåer forbeholdt detaljhandel og restauranter

48

London, ST O R BEngland RITANNIA

Liverpool er en by med 440.000 innbyggere. Grosvenor har investert ca. £1md i utbyggingen.

LI V ER P O O L O NE , LI V ER P O O L Vurdering

Liverpool Ones forhold til eksisterende sentrum

London, s T O R BEngland RITANNIA

Gjennom et nært samarbeid mellom kommunens planmyndigheter, politiske ledelse og utbyggerselskapet Grosvenor er byen tilført et levende byområde av gater, park og plasser og bygninger av høy arkitektonisk kvalitet. Området har bundet sammen deler av det sentrale byområdet og vært det viktigste tiltaket for å gi byen et økonomisk oppsving.

49

Costa Coffee på hjørnet av en av gatene i Liverpool One

50

London, ST O R BEngland RITANNIA

LI V ER P O O L O NE , LI V ER P O O L

LI V ER P O O L O NE , LI V ER P O O L N avn Liverpool 1 Beli ggenhet Sentrum av Liverpool År stall b y gget Bygget 2004-2008 St ørrel se 170 da område, 234.000 kvm utbygget F unk sj on smix 130.000kvm butikkareal (175 butikker, størrelse 30-500kvm) 500 boliger, 21.500kvm underholdning/kino, 2 hoteller 3000 parkeringsplasser+a A rkitekt 26 ulike arkitektkontorer Eier Grosvenor

London, ST O R BEngland RITANNIA

k ontakt

51

MARYLEBONE HIGH STREET LONDON 52

MAR Y LE B O NE H I G H STREET , L O ND O N

T ypisk utsnitt langs handlegaten. Butikklokaler på gateplan og bolig over

En lang gate i London, under forfall inntil et stort eiendomsselskap med lange røtter i strøket kjøpte opp hus, renoverte, bygget om og leide ut til nisjebutikker med ’landsbypreg’, er blitt en av byens mest populære handlegater.

Gaten har vært drevet av det familieeide selskapet Howard de Walden Estate siden 1879, med røtter i familieeiendom i området tilbake til 1500-tallet. Dette var en travel sentrumsgate som på 1960-tallet gikk inn i gradvis nedgang og forfall. I 1995 var 1/3 av butikkene stengt eller bare i midlertidig bruk. Howard de Walden Estate eide da 1/3 av eiendommene, overtok etter hvert stadig flere av husene i gaten. Som nye forretningsmessige ankre i gaten ble Conran Shop åpnet i den ene enden i 1998, og supermarkedet Waitrose i den andre enden i 1999. I løpet av noen år kjøpte selskapet opp 70% av eiendommene i gaten. Små butikklokaler ble utvidet og utbedret, og boliger og kontorer fornyet.

Funksjoner Gaten er 800 meter lang, nokså smal med toveis bilkjøring og parkerte biler på den

Eiendommer i Marylebone High Street forvaltet av Howard de Walden Estate.

London, ST O R BEngland RITANNIA

Hist orie

53

MAR Y LE B O NE H I G H STREET , L O ND O N

Rolle i byen Satser på en butikkprofil som er annerledes enn de store butikkgatene i nærheten – Oxford Street (800 meter i syd), Bond Street, Regent’s Park og Marylebone Road mot nord. En urban ’landsbykarakter’ med spesielle butikker for et nokså velstående område av byen. Regelmessige fotgjengertellinger viser en tredobling i løpet av 12 år.

Tilgjengelighet Beliggende i sentrum nord, mellom Wigmore Street og Regents Park. God T-bane tilgjengelighet i begge ender av gaten (Baker Street og Bond Street). Buss i Oxford Street og Marylebone Street.

Utforming Variert småbybebyggelse, med mange Georgianske hus. I hovedsak restaurerte smale eiendommer ut mot gaten fra de siste tre hundreårene, med modernisert detaljering. Sterk vekt på at hvert hus mot gaten har store vinduer og direkte inngang fra fortau. Prisbelønt som fremragende butikkgate av The Academy of Urbanism.

Drift Selskapet investerte de første årene etter 1998 mye i markedsføring av gaten, men etter at presseomtalen er blitt svært positiv,

Gateliv

54

London, ST O R BEngland RITANNIA

ene siden. I hovedsak små spesialbutikker og kafeer, noen små hoteller og kulturlokaler. De fleste av forretningene er frittstående, ikke del av internasjonale merkekjeder. Det praktiseres en streng policy fra selskapet mot kontoriserte butikker (bank, eiendomsmeglere, m.m).

Mer standardiserte butikk-konsepter og større butikker ble henvist til sidegater.

Selskapet har tatt ansvar for ombygging av den lokale skolen, og bygget om boliger og kontorer i bygningene over og bak butikkene.

MAR Y LE B O NE H I G H STREET , L O ND O N satses det nå mer på markedsdager (Farmers Market, Summer Fayre, m.m).

Butikkene er åpne 7 dager i uken. Meget få butikker flytter nå ut. Selskapet er meget selektive i utleie, og subsidierer leie til forretninger de ønsker som del av ’konseptet’.

Vurdering

London, E n g l aEngland nd

En meget trivelig og populær gate, både for bydelens befolkning og for tilreisende, i første rekke fordi eierselskapet har vært svært konsekvente i utleieprofil innenfor en populær nisje utenom massemarkedet og med høy kvalitet på drift av området.

Områdets karakter er preget av mange aktive små forretninger med smale fasader mot gaten, uten innslag av konvensjonelle kjeder, banker og eiendomssselskaper.

55

MAR Y LE B O NE H I G H STREET , L O ND O N

Marylebone High Street, Farmers Market dagene

56

London, ST O R BEngland RITANNIA

Utsnitt Marylebone High Streets’ selektive butikkprogram, øst og vest

MAR Y LE B O NE H I G H STREET , L O ND O N Na vn Marylebone High Street, London Beliggenhet, adresse Bydelen Marylebone rett nord for Oxford Street Årstall bygget Gradvis bygget ut fra 1700. Ombygget fra midten av 1990-tallet Størrelse Ca. 100 forretninger på gateplan. 400 da bygningsmasse eid av selskapet Howard de Walden Estate.

Funksjonsmix Forretninger i 1. etasje og til dels kjeller og 2.etasje. Hotell, kulturlokaler, boliger og kontor Arkitekt Diverse Eier Howard de Walden Estate kontakt The Howard de Walden Estate 23 Queen Anne Street London W1G 9DL Tel: 0207 580 3163

www.hdwe.co.uk www. Marylebonevillage.com

London, ST O R BEngland RITANNIA

Email: enquiries@hdwe.co.uk

57

P R I N C E S S H AY EXETER 58

P RIN C ESS H A Y , E X ETER

Gågate mellom kvartalstrukturen. Delvis overdekket

E t sentrumsområde i en utbombet by ble bygget ut i 1950, men så underlagt omfattende ombygging i 2007. Bysentrets målestokk og nærhet til katedralen har fått prege utbyggingens målestokk og utforming.

Princessahay var første handlegate for fotgjengere i Storbritannia, åpnet i 1950.

Byen Exeter i Devon (113.000 innbyggere) ble hardt rammet av tyske bombefly i 1942 under krigen 1940-45. Den gotiske katedralen ble skadet, men restaurert i 1950. Gjenreisingen av byen ble gjort innenfor en ganske røff modernisme uten særlig respekt for eldre bebyggelse.

Funksjoner

Etter en omfattende og skarp debatt ble bygningene fra tidlig etterkrigstid erstattet i 2007 av ny bebyggelse. Området er i ettertid blitt svært prisbelønt og populært.

I hovedsak relativt små butikker, med et ’anker-magasin’. En rekke kafeer og restauranter. Boliger og kontorer i øvre etasjer.

Princesshays kvartaler og interne gater Princesshays utstrekning er markert med rosa

London, s T O R BEngland RITANNIA

Hist orie

59

P RIN C ESS H A Y , E X ETER Rolle i byen Princesshay ligger inntil katedralen fra 1300-tallet og flere andre bygninger fra middelalderen, og utgjør den viktigste delen av et revitalisert sentrum. En del eldre bebyggelse i området er rekonstruert eller bevart. Exeter har en studentbefolkning på 17.000.

Tilgjengelighet Svært sentral beliggenhet i sentrum av byen.

Utforming

Planleggingen av området i årene etter 2001 ble nøye fulgt og rådgitt av det statlige arkitekturorganet CABE. Vurdering Et godt gjennomført prosjekt med vesentlig høyere ambisjoner om bygningsmessig kvalitet enn i det opprinnelige prosjektet som sto ferdig i 1950.

London, ST O R BEngland RITANNIA

Det opprinnelige prosjektet fra 1950 tok lite hensyn til skala og arkitektur i de historiske restene av sentrum. For at den planlagte nybyggingen, som begynte i 2001 og sto ferdig i 2007, skulle sikres variasjon ble flere arkitektkontorer engasjert til å

forme bebyggelsen, i samsvar med en opprinnelig plan som la stor vekt på aksen mot kirken. Alle fasader er aktive, med store vindusflater, mye glass og innganger fra gatene. Variert og oppdelt bygningsmasse, i hovedsak i 2-3 etasjer. Deler av gaten er glassoverdekket. Hele området er reservert for fotgjengere.

60

Gatene i Princesshay er forbeholdt forgjengere

London, s T O R BEngland RITANNIA

P RIN C ESS H A Y , E X ETER

61

P RIN C ESS H A Y , E X ETER

Gateplan

3. etasje

62

London, ST O R BEngland RITANNIA

2. etasje

P RIN C ESS H A Y , E X ETER Navn Princesshay, Exeter Beliggenhet, adresse Ved Bedford Square i Exeter sentrum, nær katedralen Årstall bygget 2007 Størrelse 53.000 kvm butikkareal Funksjonsmix 60 butikker Arkitekt Chapman Taylor Panter Hudspith Wilkinson Eyre Livingston Eyre Associates Eier Land Securities, i partnerskap med The Crown Estate Besøkende 9,5 mill (2011) Omsetning £ 730 mill.

London, ST O R BEngland RITANNIA

Hjemmeside/adresse/kontakt/telefon Wayne Pearce, Shopping Center Director Tlf. 44.1392459838

63

HANSE-VIERTEL HAMBURG 64

H ANSE - V IERTEL , H AM B UR G

De overdekkede gatene tilbyr, i tillegg til handel, passasje gjennom kvartalet

En overdekket gallerigate gjennom et stort bykvartal følger et tradisjonelt europeisk mønster i ny drakt. Det har gitt et viktig tilskudd til bylivet i Hamburg.

H ist orie Et av Hamburgs største kjøpesentre ble bygget som en glassarkade gjennom et bykvartal i byens sentrum i 1980.

I hovedsak butikker, med flere spisesteder og en del kontor og leiligheter. Hotell i nabobebyggelsen.

Plan for kvartalskjøpesenteret

Ro lle i b yen Ligger midt i Hamburg sentrum, i nærheten av Rådhusplassen. Den glassoverdekte gaten er blitt en viktig del av byens vandrestrøk, både for innbyggere og tilreisende.

T il gjen geli ghet Nærhet til Metro og S-bahn. Eget P-hus med 440 plasser

London, T Y S K LAND England

F unk sj oner

65

H ANSE - V IERTEL , H AM B UR G U tf ormin g Hamburgs lengste gallerigate med kontinuerlig glasstak og to glasskupler, bygget med Galleria i Milano som forbilde.

Stor detaljrikdom og høy kvalitet i gulvets teglmønster, materialbruk i fasader og innganger. Bygget i rød tegl, glass og stål.

Over inngangen på hjørnet henger 23 bronseklokker.

V urderin

g

Svært sentral plassering, høy kvalitet i arkitektur og design, og relativt eksklusivt preg på butikkene har gjort dette til et svært attraktivt og populært sted i byens sentrum.

Hanse-V iertels hovedinngang på hjørnet av kvartalet

66

London, T Y S K LAND England

V ektlegging av fasadedetaljer. T egl, glass og stål

Flyfoto av Hanse-V iertel. Det er parkeringsmuligheter pü taket over kjøpesenteret

London, T Y S K LAND England

H ANSE - V IERTEL , H AM B UR G

67

Interne gate i Hanse-V iertel

68

London, T Y S K LAND England

H ANSE - V IERTEL , H AM B UR G

H ANSE - V IERTEL , H AM B UR G

Navn Hanse-Viertel, Hamburg Beliggenhet I byens sentrum, i nærheten av Rådhusplassen Årstall bygget 1981 Størrelse 45.000 kvm Funksjonsmix 70 butikker, kafeer, kontor og 16 leiligheter Arkitekt Meinhard von Gerkan, Marg + Partners Eier Allianz Immobilien GmbH Besøkende 35.000 pr.dag Omsetning Butikken omsetter for ca.70 mill Euro

London, T Y S K LAND England

kontakt Post Street, 20354 Hamburg Tlf. 49.36174350

69

ASKER SENTRUM 70

AS K ER SENTRUM

Flyfoto fra Asker sentrum

A sker sentrum har tatt utfordringen fra store regionale kjøpesentre, og har satset offensivt og målrettet gjennom et offentlig/ privat samarbeid om utviklingen av et robust og attraktivt handelssentrum.

karakter , og åpne uterom, mye grønt, og utsyn til omliggende åser. De siste 20 årene har det vært en betydelig utbygging som har gjort at Asker sentrum nå er kommunens viktigste sted for handel og opplevelse.

H ist orie

Trekanten ble bygget ut som kjøpesenter i 1982, og deretter Kulturhuset. Trekanten ble utvidet, og ’Nye Trekanten’ kjøpesenter åpnet i 1997, og ble utvidet igjen i 2003.

Tandberg Eiendom kom inn i bildet med utbygging av kvartalene mellom stasjonen og Kulturhuset og bebyggelse på den andre siden av sporene. Torvgården sto ferdig i 2006.

For å møte utfordringene vedtok kommunestyret i 1990 nye premisser for Asker sentrum, gjennom et samarbeid mellom kommune og eiendomsutviklere.

Sentrale prinsipper var høyere utnyttelse, blandet bebyggelse, virksomheter vendt mot gatene, byggehøyder og fasadematerialer som var i samsvar med sentrums historiske

F unk sj oner Stasjonskvartalene ble bygget i et samarbeid mellom kommunen, NSB og Tandberg Eiendom. Det inneholder butikker, kontorer, postkontor og politistasjon. Det nye Asker torg er handelstorget i sentrum og arena for festdager og markeringer. Torget ble bygget om i 1993, og den gamle apotekergården ble flyttet dit i 1993. Bakerløkka ved kulturhuset og Karl Nilsens plass er andre viktige offentlige rom.

London, N O R G England E

Veksten i Asker sentrum stoppet opp i 1970-årene. En ny sentrumsplan, vedtatt i 1979, la trafikken på en ringvei rundt sentrum. Det åpnet for byggingen av ’Trekanten’ med samfunnshus, kino, bibliotek og butikker, ferdig i 1982. 80-årene ga sentrum en betydelig utfordring i form av kjøpesentrene Liertoppen, Holmensenteret og Sandvika Storsenter. Mange butikker i Asker sentrum ble stengt i dette tiåret.

71

AS K ER SENTRUM

Ro lle i re

gi onen

Asker sentrum utvikles både som et regionalt kollektivknutepunkt og et kommunesenter, med tyngde innenfor handel og service, kulturaktiviteter, rekreasjon så vel som uformelle møteplasser. Koplingen mellom handel/

næring og kultur gir en identitet for Asker sentrum med regional betydning.

T il gjen geli ghet Asker stasjon er landets 5. største stasjon, målt i antall reisende. Et moderne stasjonsanlegg ble bygget ut på 1990-tallet.

Det ble bygget nye underganger. Anlegg for innfartsparkering ble bygget i tilknytning til stasjonen, og det er bygget flere parkeringshus og parkeringsplasser i ytterkanten av sentrumskjernen. Kommunen har en aktiv sykkelstrategi.

Situasjonskart

72

London, No r g England e

Halvparten av butikkene i Asker sentrum ligger utenfor Trekanten kjøpesenter. Det er også bygget mange boliger i sentrum; fra 1990 til 2006 økte antall boliger i sentrum fra 160 til 420.

AS K ER SENTRUM

Kjøpesenteret, butikkene og gårdeierne er organisert i ’Asker sentrum AS’. Tandberg Eiendom leier ut de fleste butikkene utenfor kjøpesenteret Trekanten.

Under sentrumsgatene ligger et sammenhengende kulvertsystem som gjør at infrastrukturen kan endres uten graving i gatene.

U tf ormin g Det er lagt stor vekt på utforming av plasser, gater og parker i sentrum. ’Strøket’ er paradegaten fra Torget til Bakerløkka, og også Bankveien er opprustet. Smuget er

en ny gågate mellom de to hovedgatene.

Kommuneplanen forutsetter at det skal være publikumsrettet virksomhet ut mot fortauene.

Det praktiseres streng regulering av skilt og reklame.

V urderin

g

U tviklingen av Asker sentrum viser at det er mulig å møte konkurransen fra kjøpesentre bygget opp gjennom de siste ti-årene langs E18. Det ble satset på bebyggelse av høy kvalitet, offentlige rom og butikker ut mot gater og torg, og et nært samarbeid mellom kommune og utbygger/eiendomsselskap.

London, N O R G England E

Drift

73

Handel i Agrokvartalet

74

London, No r g England e

AS K ER SENTRUM

AS K ER SENTRUM

London, N O R G England E

G책rdeier styrer bransjemiks, og krever deltakelse i fellesskapet

75

AS K ER SENTRUM

N avn Asker sentrum Beli ggenhet Ved E18 og jernbanen, midtveis mellom Oslo og Drammen År stall b 1982-2013

y gget

F unk sj on smix Blandet bebyggelse – butikker, kontor, boliger, kultur. Sammensetning av butikkmix styrt av gårdeierselskapet, som også krever deltakelse i fellesskapet.

A rkitekt BGO arkitekter, Lund & Slaatto arkitekter, m.fl.

Eier Største eier er Tandberg Eiendom AS k ontakt Tandberg Eiendom AS Smuget 1, 1383 Asker Postboks 550, 1373 Asker

London, N O R G England E

Tlf.: 66 90 76 00 Fax: 66 90 76 06 post@tandbergeiendom.no

76

GALLERIET BERGEN 77

G ALLERIET , B ER G EN

Den klassiske fasaden hendvender seg ut mot T orgallmenningen og inviterer deg inn mellom søylene

Et butikksenter beliggende ut mot Bergens viktigste offentlige rom respekterer byens historiske særpreg og gir viktig liv til byens sentrum.

H ist orie

Etter at plassen forfalt i 1960- og 70-årene ble den i 1989 omregulert fra trafikkareal til offentlig plass. Seks vernede bygårder på plassens østside ble integrert til ett bygg, som i 1988 ble åpnet som en stor «shoppingkatedral» over 7 etasjer. Det ble foretatt en betydelig oppgradering i bygget 78

Galleriet i sin bysammenheng

for å styrke butikkenes konkurranseevne.

Det opprinnelige preget er opprettholdt, samtidig som det nye Galleriet fikk fremstå som moderne og stilrent.

Galleriet har nå 68 butikker og bruttoareal er ca. 20 000 kvm, med et netto salgsareal på ca. 16 000 kvm. Senteret har hatt en jevn omsetningsutvikling siste årene, og omsetningen i 2012 var brutto kr 891 mill.

London, No r g England e

Etter at bebyggelsen ved Torgallmenningen i Bergen brant i 1916 ble området, etter en lang prosess, bygget opp igjen med likeartede fasader på begge sider av plassen. Arkitekt var Finn Berner, kjent for sin innsats for utviklingen av klassisistisk arkitektur i Norge. Han ville forme ”en monumental, representativ butikplads”, med søylerekker og sammenbindende arkader.

Det ble ingen arkader, men i 1975 ble det lagt baldakiner langs fasadene. Fram til midten av 1980-tallet hadde byggene butikker på gateplan, med kontorer og leiligheter i de øvrige etasjene.

G ALLERIET , B ER G EN F unk sj oner Butikker med vekt på sko og tekstil, hus og hjem, spesialbutikker (gull, ur, bøker etc.), service (frisør), serveringssteder, møteplass.

Senteret har en variert blanding av nye konsepter kombinert med butikker som har vært i drift siden tidlig 1900 tallet (eks.

Sørensen-tobakk og Holbergstuen).

Ro lle i b yen

Handelsstanden opplever at konkurransen blir stadig tøffere. Store utvidelser av bydelssentrene, etablering av ”storkonsepter” i tilknytning til disse, parkeringsproblemer og kollektivtilbud i sentrum er faktorer som påvirker den framtidige utviklingen i Bergen Sentrum og for Galleriet. Galleriet fungerer som en viktig bidragsyter til å sikre et levende sentrum.

T il gjen geli ghet Galleriet ligger midt i hjertet av Bergen sentrum, med kollektivtrafikk rett utenfor døren. Bybanen har holdeplass 200 meter unna. Ingen parkering tilknyttet Galleriet.

U tf ormin g Galleriet har tatt vare på Berners klassisistiske fasade fra 1920-årene, som utgjør ett av de mest karakteristiske og helstøpte byrom i landet. Innenfor denne

Sentralrom kjøpesenteret med overlys

fasaden er det formet et butikksenter som utnytter det store volumet, men som samtidig eksponerer de enkelte butikkene ut mot plassen.

Bærekraft Det er utarbeidet egen strategiplan for miljø og energi, med stor vekt på gjenvinning.

Drift Senterledelse med 2 personer ansatt.

Innleid driftsteam, vektere, renhold.

V urderin

g

Dette er et viktig og vellykket eksempel på en samordnet og konsentrert butikklokalisering midt inne i byen, som tar vare på byens arkitektur og målestokk, respekterer et viktig offentlig rom, og samtidig gir de enkelte butikkene mulighet for rasjonell moderne drift.

London, No r g England e

På begynnelsen av 1980-tallet begynte det å danne seg et mønster med sterkere etablering og utvikling av bydelssentre rundt Bergen sentrum. Dette tappet det tradisjonelle handelssentrum og gateplanbutikker for forbrukere og omsetning. Denne utviklingen fikk ytterligere fart med etableringen av Lagunen i 1985.

Politikere og handelsstanden i Bergen så at noe måtte gjøres for å ivareta et levende sentrum. Galleriet ble derfor godkjent og utviklet som et ledd i å fornye og revitalisere Bergen sentrum.

79

G ALLERIET , B ER G EN

London, No r g England e

Første etasje i Galleriet, inngangene er markert

80

London, No r g England e

G ALLERIET , B ER G EN

81

G ALLERIET , B ER G EN N avn Galleriet Beli ggenhet Torgallmenningen 8, Bergen År stall Bygningsmasse fra 1920-årene, butikksenteret bygget i 1988 St ørrel se 20.000 kvm brutto, 16.000 kvm netto. 68 butikker A rkitekt Opprinnelig arkitekt: Finn Berner Eier DNB Besø kende 6.5 mill årlig Omsetnin g Ca. 900 mill brutto 2013 Ko ntakt www.Galleriet.com

London, No r g England e

Tlf. 55300500 Hågen Solheim, Senterleder

82

MAGASINBL A A S TAVA N G E R 83

MA G ASIN B LAA , STA V AN G ER

Mathallen sett fra andre siden av Akerselva

Hovedinngang til MagasinBlaa fra gate, gangbro over til parkeringshus til venstre.

Hist orie Eierne av Magasinblaa drev opprinnelig en møbelbutikk på denne tomten i Stavanger sentrum, i et bygg fra begynnelsen av 1950 årene. Da virksomheten ble videreutviklet til Tvedt-senteret bestemte de seg for å rive bygget og oppføre et moderne kjøpesenter som var bedre tilpasset bymiljøet. Senteret åpnet i 2002. Byggeprosessen var krevende, med strenge krav fra Stavanger kommune om at det skulle passe inn i den historiske sjøhusrekken. Resultatet har blitt fremholdt som et eksempel på vellykket sentrumsutbygging.

84

Funksjoner Magasinblaa består av 21 butikker og noen andre funksjoner. Hovedkonseptet er kvinnemote med målgruppe 25-50 år, med god kjøpekraft. Butikkene skal fortrinnsvis være fra middels til høy kvalitet og pris.

Bransjer: 8 dametekstil, 3 spisesteder, 2 parfymeri/sminke, 1 gave/kjøkkenutstyr, 1 blomster, 1 sko/reiseeffekt, 3 barneklær, 1 frisør, 1 kolonial. I tillegg 1200 kvm kontor.

Rolle i byen Senteret ligger til Verksgaten ut mot havnen nord i Stavanger sentrum, nær fergeadkomst. Senteret er blitt en viktig faktor i sentrumsstrukturen, men som senter har det andre åpningstider enn gatebutikkene.

Det arbeiders nå med å utvide senteret.

London, No r g England e

Et lite bysenter i Stavanger satser smalt: handel for kvinner, ikke menn. Ønsket å få en sterk posisjon i byen ved å være annerledes – med egenartet markedsføring og drift – og høy kvalitet.

MA G ASIN B LAA , STA V AN G ER Tilgjengelighet

Drift

Parkering ved inngangen til sentrum med bro til byens største parkeringshus.

Beliggenheten er ved kaien der all båttrafikk til og fra Stavanger skjer. Ikke eget parkeringshus.

Driften skjer via det familieide selskapet Tvedt Eiendom. Ansatt senterleder.

Samarbeider med de andre kjøpesentrene innenfor sentrum angående åpningstider.

Vurdering

Utforming Arkitekturen er moderne og urban, med takformer som trekker linjer til den gamle sjøhusbebyggelsen. Bygget har saltak og fremstår i silhuett som flere smale bygningskropper. Materialer er tre og glass med sinktak. Innvendig er det granitt i gulv, rustfritt stål, teak og glass.

Et bysenter som viser muligheter for nisjepreget satsing med høy kvalitet i byens sentrum. Magasinblaa har på få år lykkes med å få en klar profil i byen. Det ligger driftsmessige ulemper i den begrensede størrelsen, med høye felleskostnader fordelt på få enheter.

Bærekraft

London, No r g England e

Bygget har oppvarming og kjøling via ventilasjonsanlegg med varmegjenvinning.

85

MA G ASIN B LAA , STA V AN G ER

2. etasje

86

London, No r g England e

1. etasje

London, No r g England e

MA G ASIN B LAA , STA V AN G ER

87

MA G ASIN B LAA , STA V AN G ER Navn Magasinblaa, Stavanger Beliggenhet Verksgaten 2 i Stavanger sentrum Årstall bygget 2002 Størrelse Samlet 5500 kvm, butikkareal 2983 kvm Funksjonsmix 21 butikker og kontorer Arkitekt Asplan Viak Eier Verksgaten AS (Tvedt Eiendom AS) Besøkende 1,2 mill. (2012) Omsetning 158 mill. kontakt Daglig leder Verksgaten AS: Sigbjørn Selvåg Tlf. 92615781 Senterleder: Anne Kristine Waage Tlf. 92839725 Anne.k.waage@tvedt-eiendom.no

London, No r g England e

www.magasinblaa.no

88

RINGEBU SENTRUM OPPLAND 89

RIN G E B U SENTRUM , O P P LAND

En landsby i Gudbrandsdalen har satset sterkt på tilbud og kvaliteter i sentrum, som et alternativ til bilbaserte kjøpesentre.

Hist orie Ringebu (eller Vålebru, som sentrum kalles lokalt) er en ’stasjonslandsby’ midt i Gudbrandsdalen. En satsing på sentrum kom i gang i 2007. Kommuneplanen (vedtatt i 2008) satt som mål at sentrum skal ”markedsføres som Norges minste by med egne bymessige kvaliteter” … ”gjøre det attraktivt ved å vektlegge det estetiske og harmoniske” … og ”stimulere til sentrumsaktivitet”.

Sentrumsplanen fra 1899 regulerte en bymessig kvartalstruktur. En detaljplan i 2007 bygget på denne, og ble lagt til grunn for en målrettet prosess for å styrke sentrum for å unngå etablering av kjøpesentre ved E6 (slik Vinstra er et eksempel på). Parkene foran Rådhuset og det gamle kommunehuset ble opparbeidet. Jernbanegata ble bilfri, 90

opparbeidet med nytt dekke, utstyrt med sitteplasser, informasjon, planter og blomster. Den er blitt landsbyens torg, med spesielle arrangementer hver uke gjennom sommerhalvåret (Fårikålfestival, Ringebudager, småtraktormønstring, ull&tull, ’på ambolten’, ungdom på 2&4 hjul,

London, No r g England e

V ariert aktivitet og tilbud bidrar til økt turisme

RIN G E B U SENTRUM , O P P LAND Ringebu revival).

Satsingen på sentrum førte til en tilflytting av flere spesialbutikker, bl.a en nasjonalt kjent pølsemaker som trekker mye folk til sentrum. Gullsmed, to sølvsmeder, damebutikk, baker, gaver, skobutikk med selvdesignede sko, optiker. Det er lagt vekt på lokaleide butikker fremfor nasjonale kjedebutikker.

Prosjektet videreføres med opparbeidelse av elvebreddene på Våla, som løper parallelt med Jernbanegata. Det er stor aktivitet, gjennom samarbeid mellom kommunen, handelsstanden og Vålebru Vel, med 3 arbeidsgrupper i virksomhet.

Fylkeskommunen og private har bidratt med økonomiske midler til prosjektene.

Tilgjengelighet Umiddelbar nærhet til jernbane/Ringebu skysstasjon.

Utforming Kvartalsstrukturen i Vålebru er opprettholdt.

Eldre bebyggelse er renovert. Det er lagt vekt på å unngå kjøpesenter-preg, og heller satse på særpreg i bebyggelsen.

Drift Samarbeid om drift mellom kommunen og Vålebru Vel, bl.a arrangering av festivaler og arrangementer i gågata.

Vurdering

Funksjoner Ringebu kommune har, sammen med Vålebru Vel, satset meget målrettet på å utvikle handelstilbud, fysiske kvaliteter i bebyggelse og hyppige sosiale og kulturelle begivenheter for å kunne motsette seg etablering av handelssentre ved E6 (som er under flytting til ca. 1 km vest for sentrum).

Kommunen har vært ledende i etableringen av et nasjonalt landsbynettverk, og mottok i 2011 Statens Bymiljøpris.

Gågate og de sosiale møteplassene i Ringebu sentrum

London, No r g England e

Butikker i bygningene ut mot gatene i sentrumskvartalene. Boliger og kontor.

Uteservering. Torghandlere i gågata lørdager i sommerhalvåret (i snitt 13 hver lørdag).

91

RIN G E B U SENTRUM , O P P LAND

London, No r g England e

Gatene lagt i brostein for 책 senke farten p책 biltrafikken

92

RIN G E B U SENTRUM , O P P LAND

London, No r g England e

Funksjoner: Her et kart over sentrum med funksjoner

93

RIN G E B U SENTRUM , O P P LAND

Navn Ringebu (Vålebru sentrum) Beliggenhet Ringebu kommune, Oppland Årstall bygget Ombygging 2008 Funksjonsmix Butikker, kafeer, kontor, bolig Omsetning Ringebu sentrum har hatt en omsetningsvekst på 19,4% fra 2003 til 2011 kontakt Vålebru Vel, Jernbanegata 8, 2630 Ringebu

London, N O R G England E

Hans Dalberg, tel. 90044651, postringebu.g-sport.no Ringebu kommune,

Britt Åse Høyesveen, kommunalsjef Tel. 61283102, 40247797 bah@ringebu.kommune.no

94

VULKANOMRÅDET OSLO 95

V UL K AN O MR Å DET , O SL O

Mathallen sett fra andre siden av Akerselva

Et gammelt industriområde er restaurert med tillegg av ny bebyggelse, for å huse blandete funksjoner med mathandel som det mest merkbare.

Hist orie Vulkan-området ligger ved Oslo industrielv, Akerselva. I 1873 overtok Vulkan Jernstøberi området. Driften ble avviklet på 1950-tallet, men navnet lever videre som betegnelse på et område på om lag 26 dekar.

Den historiske bebyggelsen legger beslag 96

Avstander fra V ulkanområdet

på om lag 4 dekar tomt: Gamle Broverksted (som i dag huser Mathallen Oslo) og Verkstedsbygningen/kontorbygningen som i dag utgjør Dansens Hus. I tillegg inneholder Nye Broverksted Vulkan Flerbrukshall, SATS treningssenter og Einar Granums Kunstfagskole.

Utbyggingen av nye, energieffektive og miljøvennlige bygg startet med Scenebygget (Vulkan Arena) og Bellonahuset (kontorer for Bellona m.fl., med restaurant- og forretningslokaler og

London, No r g England e

Eiendommen ble solgt til Vulkan Eiendom AS i 2003, og regulert i 2006. Planen etablerte en langsgående internvei nordsyd samt en ny tverrforbindelse øst-vest gjennom etablering av en ny gangbro over Akerselva og en ny offentlig trapp og heis mellom Vulkanområdet og Maridalsveien (høydeforskjell ca. 15 meter). Reguleringen la opp til ulike bruksområder, som var selve kjernen i helhetsplanen: Områdets beliggenhet og de topografiske forhold skapte tanken om «en by i byen», med tilstrekkelig mangfold i brukergrupper og bruksmønstre til at området kunne leve godt døgnet rundt.

V UL K AN O MR Å DET , O SL O

Helt i nord-øst på området ligger Westerdals School of Communication i et eget bygg, med publikumsrettede funksjoner som resepsjon og kantine på første plan.

Nordre kvartal rommer kontorer, forretnings- og serveringsarealer og 117 boliger. Her åpner en dagligvareforretning, blomsterbutikk, apotek, andre spesialbutikker og lokalsenterfunksjoner, som sammen med Mathallen og øvrige publikumstilbud vil utgjøre en attraktiv og praktisk helhet. Godt skjult i nedre del av kvartalet ligger Vulkan-områdets parkeringsplasser (240 stk) med lett adkomst til butikkene i Nordre kvartal og til Vulkangata med Mathallen.

Mathallen Oslo hadde som sitt forbilde de europeiske mathallene med spesialbutikker, kafeer og spisesteder. I tillegg tilbyr Mathallen også konferanser, kurs, messer og konkurranser. Mathallen har siden åpningen i oktober 2012 etablert seg som en gastronomisk storstue.

Funksjoner Matbutikker samlet i Mathallen. Dansens Hus, konferanse/konsertlokaler, Trimlokaler, spisesteder, boliger, 2 hoteller, undervisning.

Rolle i byen Ved Akerselva i et område med betydelig historisk interesse men som lå brakk i flere år, i nærheten av høyere utdanningsinstitusjoner og Grünerløkka.

Aktiviserer en viktig del av indre by.

Tilgjengelighet Inntil hovedvei (Maridalsveien) med buss.

Eget P-hus med 450 plasser. Ikke nærhet til T-bane eller trikk.

Utforming Moderne innfill-prosjekter med respekt for den historiske industriarkitekturen.

Denne bebyggelsen langs den trafikkerte Maridalsveien som skjold. Ny bebyggelsen er respektfull mot målestokk, utforming og materialbruk i gammel bebyggelse.

London, No r g England e

uteservering på gateplan og takterrassen).

Søndre kvartal omfatter 27 boliger, to hoteller med til sammen 180 rom, kontorer og restaurant- og forretningslokaler.

97

V UL K AN O MR Å DET , O SL O Bærekraft Bellonahuset er Norges første Energiklasse A bygg og Futurebuilt forbildeprosjekt. Huset er en viktig del av det integrerte energisystemet på Vulkan, der Energisentralen benytter overskuddsvarme, solvarme og termisk energi for varme (og termisk kjøling).

Vurdering

Mathallen og Dansens Hus

98

London, No r g England e

Gammelt og nytt er godt smeltet sammen på Vulkan. Prosjekt gjennomført i privat regi, i nært samarbeid med kommunen.

Meget høy kvalitet i materialbruk og utførelse. På tross av mange advarsler om at området ikke ligger sentralt nok, er prosjektet gjennomført med stor entusiasme og gjennomgripende kvalitetskontroll

V UL K AN O MR Å DET , O SL O

Westerdals School of Communication og Broverkstedet

London, No r g England e

Søndre kvartal og Scenebygget. T rappen til høyre fører deg opp til Maridalsveien.

99

V UL K AN O MR Ă… DET , O SL O

Oversiktsfoto

100

London, No r g England e

Mathallen

V UL K AN O MR Å DET , O SL O

N avn Vulkanområdet Beli ggenhet Ved Akerselva i Oslo År stall b 2006-13

y gget

St ørrel se Samlet 55.000 kvm nybygg og 17.000 kvm rehabilitert.

Mathallen: 4.500 kvm F unk sj on smix 32 faste enheter i Mathallen, en del temporære.

2 hoteller, kontor, spisesteder, kulturarealer.

Nye boliger for 500 personer.

720 arbeidsplasser, 625 studenter.

A rkitekt LOP: Regulering, Bellonahuset, rehabiliteringen Gamle Broverksted (Mathallen) og Dansens Hus, Nordre kvartal.

Niels Torp: Søndre kvartal Kristin J armund: Westerdal Eier Vulkan Eiendom AS (Anth. B. Nilsen Eiendom AS og Aspelin Ramm Eiendom AS) Besø kende Mathallen: 20-30.000 pr.uke

Ko ntakt Maridalsveien 13E Aspelin Ramm Eiendom AS PB 389 Sentrum, 0102 Oslo.

Tlf. 22404000 www.mathallenoslo.no

London, No r g England e

Omsetnin g Mathallen: 175 mill.

101

K ILDER

K vartalet Car

oli, M almö

Ca bot Cir cu s, Bris t ol

https://sv.wikipedia.org/wiki/Caroli_City http://tamgroup.se/tam-retail-malmo-developingkv-caroli/ http://shl.dk/eng/#/home/about-architecture/ commercial/caroli-shoppingcenter/description http://www.malmo.se/Medborgare/ Stadsplanering--trafik/Vagarbeten-avstangningar/ Innerstaden/K varteret-Caroli.html http://shl.dk/eng/#/home/about-architecture/ commercial/caroli-shoppingcenter

No rd stan, Göte

http://www.theguardian.com/business/2008/oct/24/ retail-recession-westfield https://en.wikipedia.org/wiki/Cabot_Circus https://ssl.panoramio.com/user/999559 https://ssl.panoramio.com/user/1859260

LI ver pool o ne, liver

David Littlefield, “Liverpool One - Remaking a city centre”, Wiley and sons, Ltd, Publication, 2009 https://ssl.panoramio.com/user/31385 https://ssl.panoramio.com/user/33276

borg Maryle

https://no.wikipedia.org/wiki/N ordstan http://www.market.se/Brancher/Ovriga/N ordstanska-bli-storre/ http://www.nordstan.se/hitta-i-nordstan/

Bruun s Galleri, Århu

s

Peter H emmersam, “F ra shoppingcenter til by - en undersøgelse af det integrerede shoppingcenter”, 2008.

Sl ot sark aderne, H

iller

ød

Peter H emmersam, “F ra shoppingcenter til by - en undersøgelse af det integrerede shoppingcenter”, 2008.

Spinderiet, V

al by

http://www.byggeplads.dk/byggeri/butikscenter/ spinderiet?page=3 https://dk.wikipedia.org/wiki/Spinderiet http://www.hansengroup.biz/spinderiet/index. php?cp=hsh&lang=en http://valbyonline.dk/spinderiet-shoppingcenter-ivalby/

To rvhallerne, Køb

enhavn

T orvehallerne på Israels Plads.

K onceptbeskrivelse T orvehallerne på Isreals Plads. Projektbeskrivelse F oto: www.torvehallernekbh.dk http://www.arkitekturvaerkstedet.dk/index. php?lang=da

102

pool

bone HI GH Street, Lo

nd on

http://www.hdwe.co.uk/en/the-estate/development/ the-revitalisation-of-marylebone-high-streetby-simon-baynham.cfm. http://www.streetsensation.co.uk/marybone/mh_ intro.htm Foto: H oward de Walden E state, PB. http://www.streetsensation.co.uk/marybone/mh_ intro.htm

Princ e sshay, E xeter https://en.wikipedia.org/wiki/Princesshay http://www.exetermemories.co.uk/em/princesshay. php http://www.landsecurities.com/retail-portfolio/fullretail-portfolio-property-list/Princesshay http://openbuildings.com/buildings/princesshayexeter-profile-3689

Han se- V iertel, Ham

bur g

https://de.wikipedia.org/wiki/H anse-V iertel_ (H amburg) http://www.hamburg.citysam.de/neustadt.htm http://www.gohamburg.de/pgs/sport/shopping/ shopping.shtml http://www.welt.de/print-welt/article546523/H anseV iertel-auch-nach-20-J ahren-noch-einMagnet.html https://www.hamburg.de/passagen-strassen/ http://www.pro-wohnen.de/H amburg/H anse-V iertel. htm https://www.hamburg.de/hanse-viertel/2147064/ hanseviertel-kulinarisch.html

K ILDER As ker s entrum A sker kommune, ”Forslag til Bymiljøprisen 2007”.

E spen T andberg og T or A rne Midtbø, ”A sker sentrum, en levende småby”.

Galleriet, Ber

gen

Informasjon og foto fra senterleder H ågen Solheim.

Ma ga sinBlaa, Stavan

ger

Informasjon og foto fra senterleder Sigbjørn Selvåg.

R in ge bu s entrum, O

ppland

R ingebu kommune, ”Søknad Statens bymiljøpris 2011”.

Informasjon fra Britt Åse H øyesveen, R ingebu kommune.

V ulk ano mr ådet, O sl o Informasjon og foto fra Aspelin R amm E iend om AS http://vulkanoslo.no/default.aspx?menu=108 http://www.mathallenoslo.no/om-mathallen/presse

103