NRW Trendupdate 2012

ISBN 9789081123341

9

789081 123341

NRW Trendupdate 2012

Wat staat hoog op de agenda bij retailers, wethouders en winkelvastgoedprofessionals? In 2011 doorliep NRW een scenarioplanningstraject over de toekomst van het Nederlandse winkellandschap. De belangrijkste uitkomsten werden beschreven in de publicatie De toekomst van winkelen: drie scenario’s voor 2025.

Maar hoe staat het er een jaar later voor? GfK heeft in opdracht van NRW in kaart gebracht waar de grootste uitdagingen liggen voor 2013.

in samenwerking met

NRW Trendupdate 2012

NRW Trendupdate

www.gfk.nl

www.nrw.nl

4

H

Voorwoord

ierbij presenteren wij u de eerste NRW Trendupdate: een handzame uitgave waarin de meest actuele trends binnen de winkelmarkt in kaart worden gebracht. Waarvan liggen beleidsbepalers binnen de retail, vastgoed en overheid wakker? Welke onderwerpen staan hoog op de agenda en waar liggen de grootste uitdagingen?

De Trendupdate is een vervolg op het traject van scenarioplanning dat NRW in 2011 samen met haar leden heeft afgelegd. Dat resulteerde in december 2011 al in de publicatie ‘De toekomst van winkelen: drie scenario’s voor 2025’. Op basis van een aantal trends zijn in deze toekomstverkenning drie mogelijke scenario’s voor het Nederlandse winkellandschap uitgewerkt. Gezien de relevantie van het onderwerp heeft NRW ervoor gekozen met een jaarlijkse trendupdate te monitoren hoe de onderliggende trends zich ontwikkelen.

NRW heeft in dit traject samenwerking gezocht met onderzoeksbureau GfK. Dit bureau doet al jaren succesvol onderzoek naar wat het topmanagement in diverse branches bezighoudt. Onder de naam Top Topics brengt ze de ‘boardroom agenda’ van de komende jaren in kaart voor verschillende branches. Nu heeft GfK voor NRW onderzocht welke onderwerpen de komende jaren in het winkelvastgoed op de agenda staan. In maart 2012 heeft GfK een top-of-mind onderzoek uitgevoerd onder meer dan duizend CEO’s en topmanagers in deze sector.

NRW Trendupdate 2012

5

De uitkomsten zijn onderverdeeld in 7 hoofdtopics en 54 subtopics.

De hoofdtopics die u in voorliggende Trendupdate terugvindt zijn: Kwaliteit vastgoed Markt en consument n Samenwerking n Regelgeving n Consumentenmarketing n Corporate responsibility n Internationalisatie n n

Naast de bespreking van deze topics en hun subtopics vindt u in deze uitgave een update van de trends die in het boek ‘Toekomst van winkelen’ beschreven staan met ‘expert opinions’. Bekende specialisten uit de branche geven hun visie op de verschillende topics en vertellen u wat de komende jaren echt relevant zal zijn om succesvol te blijven. Elk hoofdstuk wordt voorzien van de meest relevante en actuele marktcijfers, die voor elke manager een referentie zijn en daarmee een grote ‘bewaarwaarde’ hebben.

NRW is van mening dat zij u met de NRW Trendupdate waardevolle feiten en kennis biedt. Met deze nieuwe uitgave speelt NRW in op haar rol als platform van kennisuitwisseling en kennisdeling in de sector. Onze dank gaat uit naar de auteurs die hun visie hebben gegeven op de verschillende trends.

Veel leesplezier!

Bart Kuil, Voorzitter NRW en Lucien van der Hoeven, Algemeen Directeur GfK 6

Inhoudsopgave Voorwoord 1 Top Topics Winkel(vastgoed-)sector

1.1 Belangrijkste Top Topics

1.2 Kwaliteit vastgoed

1.3 Markt en consument

1.4 Samenwerking

1.5 Regelgeving

1.6 Consumentenmarketing

1.7 Corporate responsibility

1.8 Internationalisatie 2 Trends en Ontwikkelingen

2.1 Politiek en Economie

2.2 Technologie en Duurzaamheid

2.3 Maatschappij en Demografie Colofon Contact

5 8 10 12 14 18 20 22 24 26 29 32 69 92 105 106

____________________________________________________________________________________________________________________________

______________________________________________________________________

___________________________________________________________________________

_______________________________________________________________________________________

__________________________________________________________________________________

______________________________________________________________________________________________

____________________________________________________________________________________________________ ___________________________________________________________________________

____________________________________________________________________________

________________________________________________________________________________________

_____________________________________________________________________________________ _________________________________________________________________________________ ______________________________________________________________

__________________________________________________________________

_____________________________________________________________________________________________________________________________

_____________________________________________________________________________________________________________________________

NRW Trendupdate 2012

7

8

B

1 Top Topics Winkel(vastgoed-)sector

egin 2012 heeft GfK voor NRW het Top Topics onderzoek uitgevoerd onder leden van NRW en haar eigen relaties. In totaal zijn ruim 1.100 CEO’s en topmanagers binnen de Nederlandse winkel(vastgoed-)sector benaderd om deel te nemen aan het onderzoek.

Uiteindelijk hebben 235 personen het onderzoek volledig ingevuld.

GfK streeft naar consistentie tussen de verschillende Top Topics onderzoeken. Elke branche wordt zo specifiek mogelijk benaderd. De Top Topics en subtopics die worden belicht kunnen dus per branche verschillen. Daarbij is er rekening gehouden met de trends en onzekerheden die NRW, samen met adviesbureau BeBright, heeft uitwerkt in drie mogelijke scenario’s voor 2025.

Binnen het relatienetwerk van NRW en GfK is veel deskundigheid beschikbaar met betrekking tot de verschillende onderwerpen. NRW en GfK hebben daarom met de Trendupdate een aantal relaties een platform geboden om hun deskundigheid te delen met de markt. Doel is om uiteindelijk samen inzichten en kennis te genereren. In dit hoofdstuk gaan we in op de resultaten van het Top Topics onderzoek.

NRW Trendupdate 2012

9

W

1.1 Belangrijkste Top Topics

elke trends en ontwikkelingen hebben momenteel invloed op de strategie van bedrijven uit onze sector? Uit het onderzoek blijkt dat ‘kwaliteit van het vastgoed’ ons de komende jaren het meest bezighoudt. De sector lijkt steeds meer bewust te worden dat de kwaliteit van winkelvastgoed verbeterd en vernieuwd moet worden. Deze kwaliteit wordt niet alleen meer bepaald door de stenen, maar ook door de omgeving. Consumenten raken verwend door wat hen aangeboden wordt en stellen steeds meer eisen aan winkelomgevingen en -belevingen. En daar speelt de retailer al jaren op in door zich te verdiepen in wie zijn consument is.

Ook in de vastgoedsector is men zich ervan bewust dat men zich meer moet verdiepen in de behoefte van de verschillende consumenten om onderscheidend te zijn ten opzichte van andere winkelgebieden.

Dit blijkt ook uit het Top Topics onderzoek waarin het belang van markt- en consumenteninzichten op de tweede plaats staat en het inspelen op consumenttrends op de vierde plaats staat. Echter consumenten­marketing als middel om consumenten te verleiden staat in de vastgoedsector nog niet hoog op de agenda. Branding en vooral locatiebranding staat nog in de kinderschoenen.

Op de derde plaats staat de economie die ons vandaag de dag allen erg bezig houdt. De economische crisis heeft een duidelijke weerslag op ontwikkelingen in onze sector. Consumentenvertrouwen is nog steeds laag en de bestedingen in de retail blijven achter. Nieuwe winkelmeters worden beperkt toegevoegd en herontwikkelingen worden uitgesteld.

We zien dat onderwerpen als duurzaamheid en internationalisatie momenteel minder aandacht krijgen.

Wellicht betekent dit dat duurzaamheid steeds meer geïntegreerd raakt in onze sector. In de volgende paragrafen zal een aantal toonaangevende winkel(vastgoed-)professionals zijn of haar visie geven op de Top Topics.

10

Score Top Topics Kwaliteit vastgoed Markt- en consumenteninzichten Economie, vraag en aanbod Consumententrends

Samenwerking Regelgeving Consumentenmarketing Corporate responsibility Internationalisatie 0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

Figuur 1.1: Gebaseerd op de top 3 topics die door de deelnemers zijn opgesteld

NRW Trendupdate 2012

11

D Pieter Affourtit n

n

12

Algemeen directeur WPM Groep Voorzitter NRW Taskforce Dynamische Retail Ontwikkeling

1.2 Kwaliteit vastgoed

e winkelmarkt is in korte tijd drastisch veranderd. De economische recessie lijkt inmiddels structureel vat te krijgen op de vastgoeddynamiek.

De roep om vernieuwing en verandering van het aanbod wordt steeds groter.

Het is ook niet verwonderlijk dat het topic ‘kwaliteit vastgoed’ hoog op de agenda staat. Meer dan voorheen is aandacht nodig voor klantwaarde en ondernemers­ klimaat. Door het creëren van goede randvoorwaarden kan ook economische bedrijvigheid een impuls krijgen. Daarbij zal de functie van winkelgebieden sterk veranderen en de online dienstverlening een vanzelfsprekend onderdeel moeten zijn.

Het is dan ook niet meer dan logisch dat de ontwikkeling Bricks & Clicks, en hoe deze te integreren binnen bestaande winkelgebieden en panden, samen met ‘belevenis toevoegen’ hoog scoort. Voor zowel retailers als vastgoedbeheerders speelt Bricks & Clicks een belangrijke rol bij het bepalen van strategie. Terwijl overheid en ontwikkelaars zich meer focussen op belevenis en ontwikkeling van verblijfsgebieden.

In de toekomst gaat het namelijk steeds meer om de dynamiek en de kwaliteit van de stad als geheel, waar winkelgebieden onverbrekelijk onderdeel van uitmaken.

Dit vereist een breder blikveld dan vanuit winkels alleen. De toekomst van de winkelsector is gelegen in het stimuleren van dynamiek en vernieuwing en door keuzes te maken welke gebieden wel of niet levensvatbaar zijn. Kortom om een nieuwe basis te leggen voor een gezond economisch klimaat dat bijdraagt aan uitdagende winkelconcepten, winkelstraten, en -gebieden, vol levendigheid en onderscheidend aanbod en bovenal tevreden consumenten die een optimale mix weten te vinden tussen de fysieke en virtuele wereld.

In figuur 1.2 staan de subtopics die onder het topic Kwaliteit vastgoed zijn benoemd naar relevantie voor de sector. Tevens kunt u zien welke topics belangrijk zijn voor de verschillende partijen die actief zijn in de winkel(vastgoed-)sector.

Kwaliteit Vastgoed Bricks & Clicks

Belevenis toevoegen Multifunctionele winkelgebieden Omkleuren retailstraten Tegengaan verpaupering Vermindering leegstand Parkeerbeleid en mobiliteit Toevoegen kwaliteit Vestigingsplaatskeuze Expansie winkelmeters 0% Overheid

10% Adviseur

20% Vastgoed beheer

30% Ontwikkelaar

40%

50%

60%

Retail

Figuur 1.2: Kwaliteit Vastgoed per actor

NRW Trendupdate 2012

13

U

1.3 Markt en consument

it de Top Topics survey blijkt dat een ander belangrijk agendapunt in onze sector inzicht in markt en consument is. Het is niet voor niks dat dit onderwerp zich hoog op de agenda bevindt. Het heeft namelijk raakvlakken met zeer veel andere onderwerpen op die agenda, waaronder economie, vraag en aanbod.

Maar het heeft ook een meer ontastbare component, daar waar het raakt aan consumententrends en toekomstverwachtingen.

Marrit Laning n

n

n

14

Head of Research & Strategy Redevco Voorzitter NRW Taskforce Consumentenbeleving Lid van de NRW Commissie Research & Educatie

De wens van retailers en vastgoedpartijen om consumentengedrag te kunnen doorgronden en voorspellen is lange tijd niet zo sterk geweest als nu. En het consumentengedrag niet zo ingewikkeld. Naast een omvangrijk aanbod winkels op straat, ligt de wereld aan retail online aan de consument zijn (en haar) voeten.

Consumenten ontwikkelen nieuwe winkelpatronen, die verre van eenduidig, standaard en voorspelbaar zijn. Alhoewel... de consument wil gewoon op elk gewenst moment en via elk gewenst kanaal (of combinatie van kanalen) toegang hebben tot zijn favoriete merken en producten!

Men begint zich te realiseren dat in deze nieuwe werkelijkheid het huidige fysieke winkelaanbod de vraagt overstijgt. De discussies in het openbare domein over de toegevoegde waarde van fysieke winkels beginnen langzaam plaats te maken voor discussies over hoeveel en wat voor type winkels retailers nodig hebben om hun cross-channel netwerk te kunnen optimaliseren.

In figuur 1.3 staan de subtopics die onder het topic Markt en consument zijn benoemd naar relevantie voor de sector. Tevens kunt u zien welke topics belangrijk zijn voor de verschillende partijen die actief zijn in de winkel(vastgoed-)sector.

Markt- en Consumenten inzichten Online winkelen

Aanbod

Omzetcijfers per regio

Klantsegmentatie

Performance benchmarks

Loyaliteitsprogramma’s 0%

Overheid

10%

Adviseur

20%

30%

40%

Vastgoed beheer

50%

60%

Ontwikkelaar

70%

80%

Retail

Figuur 1.3.1: Markt- en consumenteninzichten per actor

NRW Trendupdate 2012

15

Uit het Top Topics onderzoek blijkt dan ook dat met name inzicht in de ontwikkeling van online winkelen en consumentenvertrouwen(bestedingen) hoog op de agenda staat, naast een meer algemene behoefte aan inzichten in consumentengedrag. Wie is mijn doelgroep, hoe oriĂŤnteert men zichzelf/ waar koopt men (online/offline), wat beweegt hen, welke problemen hebben ze en welke keuzes maken ze (en waarom)? Dit inzicht is ook nodig om de draai te kunnen maken van het traditionele aanbod gestuurde denken naar het vraaggestuurd denken wat nodig is om aansluiting te kunnen vinden bij de hedendaagse wensen van consumenten en retailers.

16

Figuur 1.3.2: Economie, vraag en aanbod per actor

Economie, vraag en aanbod Consumentenvertrouwen

Investeringen

24/7 economie

Grondprijzen

Transparantie

Aandelenkoersen 0%

Overheid

10%

20%

Adviseur

30%

Vastgoed beheer

40%

50%

60%

Ontwikkelaar

70%

Retail

Figuur 1.3.3: Consumententrends per actor

Consumententrends Online en offline gedrag

Demografische ontwikkelingen Authentieke winkelgebieden Consumenteninitiatief Authenticiteit/betrouwbaarheid Individualisering samenleving Polarisatie samenleving 0%

Overheid

Adviseur

10%

20%

30%

Vastgoed beheer

40%

50%

Ontwikkelaar

60%

70%

Retail

80%

NRW Trendupdate 2012

17

E Marcel Reinartz Directeur RMA, Stedelijke Ontwikkeling & Vastgoed n Lid van NRW Raad van Toezicht en NRW Commissie Research en Educatie n Secretaris NRW Taskforce Dynamische Retail Ontwikkelingen

1.4 Samenwerking

nkele jaren van economische tegenwind, vergrijzing, ontgroening en een forse toename van internetbestedingen brengen de winkelvastgoedmarkt in zwaar weer. Winkelgebieden die te laat of onvoldoende inspelen op de veranderende wensen en behoeftes van de kritische consument hebben het moeilijk. Voor wie het ziet en er op inspeelt zijn er echter ook kansen. Slimme verweving van fysieke- en internetkanalen geeft formules als H&M, V&D en Hema een boost. Buitenlandse formules investeren ook in tijden van recessie in Nederland: Starbucks, Zara, Monki, Lush, Primark, Forever 21, etc. We moeten de consument blijven verrassen en verleiden.

Niet alleen binnen de winkel, maar ook in de winkelomgeving! Als we dat niet doen wordt het saai winkelen in Nederland.

n

18

Herstructurering en sanering van slechte meters zijn onvermijdelijk, om op de beste locaties vernieuwing, verbetering en attractiviteit te bewerkstelligen.

Alleen op die manier kunnen we de consument weer aan onze fysieke winkels binden. De beperktere schaal en grotere complexiteit van de (her-)ontwikkelings­ projecten vragen om een omslag in de manier van denken en handelen van de spelers in het toernooiveld. Dit vraagt goede samenwerking op basis van openheid, wederzijds vertrouwen en respect, én het vroegtijdig afstemmen van wensen en (on-)mogelijkheden. Alleen op die manier kan de gewenste verbetering van het winkellandschap gestalte krijgen. Beslissers en beleidsmakers in de retailvastgoedbranche (h)erkennen dit. Uit de recente GfK-peiling komt naar voren, dat ‘het vroegtijdig betrekken van partijen’ en ‘openheid, het delen van informatie’ het hoogst scoren bij het topic Samenwerking.

In figuur 1.4 staan de subtopics die onder het topic Samenwerking zijn benoemd naar relevantie voor de sector. Tevens kunt u zien welke topics belangrijk zijn voor de verschillende partijen die actief zijn in de winkel(vastgoed-)sector.

Samenwerking Vroegtijdig betrekken van partijen

Openheid van informatie

Gezamenlijk invullen projecten

Onderling afstemmen

Transparantie in bedrijfsvoering 0%

Overheid

Adviseur

10%

20%

30%

Vastgoed beheer

40%

50%

Ontwikkelaar

60%

70%

Retail

Figuur 1.4: Samenwerking per actor

NRW Trendupdate 2012

19

D

1.5 Regelgeving

e afgelopen jaren zien we dat de winkelplanning sinds de Nota Ruimte uit 2006 een sfeer ademt van liberaliseren en decentraliseren. Winkelplanning is een zaak geworden van lagere overheden. De provincies blijken sterk verschillend om te gaan met de hen toebedachte regierol. Daarnaast zijn de financiĂŤle middelen van de gemeenten aanmerkelijk kleiner geworden wat de mogelijkheid tot regie deels beperkt.

Tessa Vosjan n

Beleidsmedewerker NRW

Uit de GfK-peiling blijkt dat huurwetgeving en regelgeving rondom financiering hoog op de agenda’s staan van diverse managers uit de winkel(vastgoed)markt.

Niet echt verrassend voor een tijd waar in het economisch niet voor de wind gaat.

Vooral retailers en vastgoedbeheerders zijn momenteel op zoek naar creatieve oplossingen om hun exploitaties gezond te houden. Daarbij voelen ze zich belemmerd door de huidige huurwetgeving.

Naast huurwetgeving en financiering blijkt dat overheidsregulering belangrijk is.

De vraag is echter in welke vorm. Te verwachten is dat de Nederlandse winkelmarkt langzaam maar zeker transformeert richting een herontwikkelingsmarkt. Het winkellandschap moet zich vernieuwen en dynamisch en attractief blijven. Dit betekent dat er keuzes gemaakt moeten worden over welke nieuwe initiatieven wel en welke niet passen. Niet alles, maar selectief toelaten en toetsen op toegevoegde waarde voor de structuur als geheel. Hiervoor is uniformiteit in beleid nodig. Dit is een duidelijke trendbreuk met het (recente) verleden.

20

In figuur 1.5 staan de subtopics die onder het topic Regelgeving zijn benoemd naar relevantie voor de sector. Tevens kunt u zien welke topics belangrijk zijn voor de verschillende partijen die actief zijn in de winkel(vastgoed-)sector.

Regelgeving Huurwetgeving

Financiering Overheidsregulering Winkelsluitingswet Leegstandverordeningen Milieuregulering Mededingingswet 0%

Overheid

10%

Adviseur

20%

Vastgoed beheer

30%

40%

Ontwikkelaar

50%

60%

Retail

Figuur 1.5: Regelgeving per actor

NRW Trendupdate 2012

21

C Koen Snoeren n

22

Business Development Manager GfK

1.6 Consumentenmarketing

onsumentenmarketing voert al een aantal jaren de TopTopic lijst aan binnen de retailsector. Binnen vastgoed vinden we consumentenmarketing slechts terug op een zevende plaats. Heel opvallend, omdat juist in deze tijd van vraag足sturing het concurrentievoordeel gehaald kan worden uit het effectiever maken van de marketingactiviteiten richting consument. Mede door de razendsnelle opkomst en snelle groei van social media (Hyves, Facebook, Twitter, LinkedIn, YouTube, etc) en het gebruik van smartphones en apps lijken de marketingtoepassingen om de consument te bereiken oneindig geworden.

Uit de GfK-peilingen blijkt dat deze nieuwe manier van marketing door zowel de overheid als vastgoedbeheerder gezien wordt als een interessant middel om klanten meer te binden aan een winkelgebied. Aanbiedingen en promoties zullen immers altijd een belangrijke drijfveer blijven voor winkel- en koopgedrag, maar zaken als gemak, 24/7 verkrijgbaarheid, totale beleving, verleiding en emotie worden ontegenzeglijk veel belangrijker in de toekomst. Gezamenlijke marketing足 inspanningen van huurders en verhuurders in winkelgebieden zijn dus essentieel om de relevantie voor de consument te verhogen.

In figuur 1.6 staan de subtopics die onder het topic Consumentenmarketing zijn benoemd naar relevantie voor de sector. Tevens kunt u zien welke topics belangrijk zijn voor de verschillende partijen die actief zijn in de winkel(vastgoed-)sector.

Consumentenmarketing Social media

Consumentenbeleving

Mobile marketing

Nieuwe marketing

Traditionele marketing 0%

Overheid

10%

Adviseur

20%

30%

Vastgoed beheer

40%

50%

Ontwikkelaar

60%

70%

Retail

Figuur 1.6: Consumentenmarketing per actor

NRW Trendupdate 2012

23

C Ed Schoenmakers n

24

Regiomanager WPM Winkelcentrum足 management B.V.

1.7 Corporate responsibility

orporate responsibility staat helaas niet hoog op de agenda in de winkel(vastgoed-)markt ondanks de doelstelling van de Europese lidstaten, om in 2020 de uitstoot van broeikasgassen met 20% te hebben verminderd ten opzichte van 1990. Vanuit Europa komt er daarom dan ook steeds meer wet- en regelgeving op het gebied van duurzaamheid. In het European Retail Action Plan verwacht de EU geen woorden maar daden. Waar nu nog in het kader van duurzaamheid retailers op basis van vrijwilligheid naar duurzame oplossingen zoeken op het gebied van o.a. energiebesparing, afvalstromen en transport, is het de EU die hierover concretere afspraken wil maken. Ook de samenwerking in Europa tussen de EU, retailers en beleggers zal leiden tot verduurzaming.

Het gaat hierbij niet meer alleen om het energielabel van een gebouw, maar ook de eisen die aan haar omgeving worden gesteld om te voldoen aan o.a. de voorwaarden van het BREEAM en LEED-label. Als standaard zorgen deze labels voor een intensievere samenwerking tussen de retailers, beleggers en andere stakeholders, omdat niet alleen de schil van het gebouw, maar juist de gebruiker(-s) de grootste invloed hebben op het duurzame gebruik ervan. Alleen samenwerking en goede afspraken zullen leiden tot een duurzame winkel of een duurzaam winkel足centrum.

Greenleasecontracten en de afspraken hierover kunnen een goede basis vormen voor verdergaande samenwerking in verduurzaming.

In figuur 1.7 staan de subtopics die onder het topic Corporate responsibility zijn benoemd naar relevantie voor de sector. Tevens kunt u zien welke topics belangrijk zijn voor de verschillende partijen die actief zijn in de winkel(vastgoed-)sector.

Corporate Responsibility Duurzame ontwikkeling

Reputatie- en risicomanagement

MVO beleidsvorming

Sociale waarden

0%

Overheid

Adviseur

10%

20%

Vastgoed beheer

30%

40%

Ontwikkelaar

50%

60%

Retail

Figuur 1.7: Corporate responsibility per actor

NRW Trendupdate 2012

25

H

1.8 Internationalisatie

et onderwerp internationalisatie houdt niet iedereen evenveel bezig in de winkel(vastgoed-)markt. Maar binnen het topic staat internationale expansie hoog op de agenda. Nederlandse retailers zien een verzadiging van de nationale markt. Internationalisatie is voor enkele grote spelers en merken nog de enige manier om te groeien. Zij zoeken naar nieuwe marktgebieden.

Tessa Vosjan n

26

Beleidsmedewerker NRW

Ook consumenten zijn op zoek naar nieuwe markten. Onder andere door internet wordt het voor de consument ook makkelijk gemaakt om wereldwijd te winkelen.

Internationale retailers vinden hun weg naar de Nederlandse markt via internet.

Vastgoedeigenaren en ontwikkelaars zien hier een nieuwe markt van buitenlandse retailers ontstaan die hun winkelgebieden kunnen versterken. Steeds vaker proberen zij buitenlandse retailers aan te trekken. Daarnaast zien vastgoedeigenaren en ontwikkelaars ook steeds meer groeimogelijkheden buiten Nederland. Globalisering, het voortdurend proces van wereldwijde economische, politieke en culturele integratie, lijkt daarmee een onomkeerbaar proces.

In figuur 1.8 staan de subtopics die onder het topic Internationalisatie zijn benoemd naar relevantie voor de sector. Tevens kunt u zien welke topics belangrijk zijn voor de verschillende partijen die actief zijn in de winkel(vastgoed-)sector.

Internationalisatie Internationale expansie

Nieuwe marktgebieden

Wereldwijd winkelen

Productiviteit

0%

Overheid

5%

Adviseur

10%

15%

Vastgoed beheer

20%

25%

Ontwikkelaar

30%

35%

Retail

Figuur 1.8: Internationalisatie per actor

NRW Trendupdate 2012

27

28

U

2 Trends en Ontwikkelingen

it het Top Topics onderzoek blijkt dat naast kwaliteit van vastgoed vooral online winkelen hoog op de boardroom agenda staat. Hierbij gaat het niet alleen om het consumentengedrag maar ook om de stenen winkels die online shopping integreren in hun bedrijfsformule en om het effect op de afnemende behoefte aan winkelmeters in Nederland. Daarbij staat niet alleen de hoeveelheid meters centraal, maar ook de kwaliteit van winkelmeters en de omgeving waarin deze meters zich bevinden.

In het de NRW publicatie ‘Toekomst van winkelen’ zijn in 2011 zeventien trends* benoemd die als relevant worden gezien voor de toekomstige ontwikkeling van het Nederlandse winkellandschap.

Ook hier speelt online winkelen een belangrijke rol voor drie verschillende toekomstscenario’s.

Zo is zij onderlegger voor de trends: n WereldWijdWinkelen n Nieuwe Retail n Winkelen waar je bent n Ons kent ons n Mijn Maat n Co-shopping Andere trends uit het boek ‘Toekomst van winkelen’ die ook hoog op de agenda staan zijn: n Knopen in relatie met multifunctionele gebieden, n Bewust uitgeven als zijnde consumentenvertrouwen

NRW Trendupdate 2012

29

Opvallend is dat trends als ‘Blikverkortende overheid’, ‘Dynamische positionering’, ‘Tweedeling’, ‘Groener’, ‘Easy’, ‘Feminisering’ en ‘Back to the core’ de beleidsmakers en beslissers momenteel het minst bezighouden. Vorig jaar werd ‘Blikverkortende overheid’ nog als één van de belangrijkste ontwikkelingen gezien in de vastgoedsector die de toekomst bepaalt. Dit jaar blijkt dat de winkel(vastgoed-)sector zich steeds meer bewust is dat niet alleen de overheid verantwoordelijk is voor de toekomst, maar dat met name de mate van samenwerking tussen betrokken partijen (overheid, retail en vastgoed) belangrijk is In dit hoofdstuk geven we een update van de trends die in het boek ‘Toekomst van winkelen’ beschreven staan met ‘expert opinions’. Bekende specialisten uit de branche geven hun visie op de verschillende topics en vertellen u wat de komende jaren in hun opinie echt relevant wordt om succesvol te blijven.

* Deze trends worden in deze publicatie uitgebreid toegelicht.

Het boek is op te vragen bij NRW of te downloaden via de website www.nrw.nl

30

2.1 Politiek en Economie

I

n deze paragraaf komen de trends die nu relevant zijn op het gebied van politiek en economie aan bod. In tegenstelling tot de trends uit ‘Toekomst van winkelen’ zien we dat regelgeving en samenwerking tussen overheid, retailers en vastgoedeigenaren belangrijke ontwikkelingen zijn als het gaat om de dynamiek in de winkelmarkt. Ontwikkelingen als tweedeling en dynamische positionering spelen een minder belangrijke rol.

Voor de trendpeiling betekent dit:

 Bewust Uitgeven, vertrouwen in economie (stijgt)

?

BE W

De westerse consument heeft zijn basisvoorzieningen op orde. De aandacht verschuift naar vermaak en belevenissen. Er is veel aanbod, maar mensen hebben weinig tijd.

De consument zal steeds bewuster gaan kiezen waar hij zijn tijd en budget aan besteedt.

US

T

UI

TGE

VEN

Veranderende Regelgeving (nieuw) VER

EN

VI

N

DE

G

AN R

D E REGELGE

Wet- en regelgeving veranderen voortdurend. Lang niet iedereen ziet liberalisering en decentralisatie als een zegen. Daarnaast bestaat het risico dat wet- en regelgeving de dynamiek van de markt niet kan bijhouden.

 Blikverkortende overheid (constant) B LIK

RK

32

RT

ID

VE O

EN DE OVER

HE

Door een decentraliserende overheid is er minder aandacht voor centrale planning en controle. Politiek dichter bij de burger betekent ook meer aandacht voor deelbelangen en voor de korte termijn.

 Tweedeling & dynamische positionering (daalt) TW

Door economisch moeilijke tijden, politieke onzekerheid en afnemende solidariteit komen groepen tegenover elkaar te staan. Dat zal gevolgen hebben voor de winkel­ omgeving.

EE

D

EL

IN

G

 Wereldwijd winkelen (daalt)

GLOBALISERING

OPEN WE

RE

L

D

W

IJ D

WIN K E L E

N

Landen, bedrijven en individuen raken wereldwijd met elkaar verbonden, doordat productielijnen en handelsstromen steeds internationaler worden. In Nederland zullen de diversiteit en pluriformiteit ook verder doorzetten.

Op de volgende pagina’s worden deze trends nader toegelicht.

?

BE W US

Bewust Uitgeven; vertrouwen in economie

T

UI

TGE

VEN

Herontwikkel moed!

Job Michon n

n

34

Senior Director CBRE | Retail Development Services Lid van NRW Commissie Research en Educatie

Het mag niet verbazen dat beslissers en beleidsmakers in de winkelmarkt in de meest recente GfK-peiling aangeven veel aandacht te schenken aan consumentenvertrouwen en -bestedingen. De al enkele jaren voortdurende, steeds van nuance wisselende, crisis wordt door veel waarnemers uiteindelijk herleid tot een vertrouwenscrisis.

Onzekerheid alom over welke kant het op gaat met zaken die tot voor kort nog zo voorspelbaar leken.

Vertrouwen lijkt het schaarse goed geworden. Meer nog dan geld, waarvan in beginsel nog steeds een overvloed beschikbaar is. Consumenten en bedrijven (met de banken voorop) laten zien in onzekerheid te verkeren, en houden de hand op de knip.

Zekerheden in ons winkellandschap staan op losse schroeven.

Het breed hervinden van vertrouwen moet op termijn herstel van de bestedingen laten zien. Maar de vraag is of die verwachting overal terecht is. Een significant herstel van vertrouwen kan nog weleens lang op zich laten wachten, en zal door demografische en technologische veranderingen in de samenleving voor veel traditionele retailobjecten en -kanalen niet het gehoopte herstel brengen.

Een proactieve opstelling kan juist nu het verschil maken. Daarvan zijn recent mooie voorbeelden beschikbaar. Retailers die nu nieuwe formats uitrollen, locaties bemachtigen en nieuwe verkoopkanalen openleggen en combineren. Maar ook vastgoedpartijen, de autonome beslissers voorop, die inzien dat het niet vanzelf meer goed komt met hun bezittingen die gesneden zijn op consumentenbehoeften van enkele decennia geleden. Fors ingrijpen is dan logisch.

Herontwikkeling van ons winkellandschap is meer dan ooit actueel.

Met vertrouwen in de eigen kracht, gevoel voor het veranderende speelveld van de detailhandel en een beetje moed liggen er op veel plekken juist nu grote kansen. Zoveel is zeker.

NRW Trendupdate 2012

35

Vertrouwen vormt de basis!

Vertrouwen is een basisvoorwaarde voor het functioneren van een economisch systeem en ook voor de bestedingen van consumenten. In een tijdperk van economische veranderingen moeten we kunnen vertrouwen dat de andere partij haar beloften nakomt en geen misbruik maakt van de situatie, bijvoorbeeld de geringe productkennis van consumenten. Consumentenvertrouwen heeft een aantal verschijningsvormen.

Fred van Raaij n

Hoogleraar Economische Psychologie, Universiteit van Tilburg

Micro-vertrouwen (trust) betreft het vertrouwen in de retailer.

Dit vertrouwen is gebaseerd op de volgende zeven eigenschappen: 1. Competentie: vakbekwaamheid en deskundigheid.

2.

Stabiliteit: vooral van belang bij een langdurige relatie; bestaat de retailer nog als de dienst geleverd moet worden?

3.

Integriteit: eerlijke en gelijke behandeling van klanten.

4. K lantgerichtheid: aandacht en inzet van de leverancier voor de belangen van de klant.

5. Transparantie: duidelijk gecommuniceerde leveringsvoorwaarden en tarieven.

6.

Waardencongruentie: heeft de retailer dezelfde waarden als de klant, zoals duurzaamheid en kostenbewustheid?

7.

Reputatie: heeft de retailer in het verleden gunstige prestaties geleverd?

Een consument gaat het liefst een transactie of relatie aan met een betrouwbare retailer. Van een dergelijke retailer kan verwacht worden dat hij vakwerk levert en zijn beloften nakomt. Een dergelijke retailer behoeft minder gecontroleerd te worden.

36

Vertrouwen in de economie 40 Consumentenvertrouwen

Economisch klimaat

Koopbereidheid

20

0

1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012

-20

-40

-60

Bron: CBS -80

Figuur 2.1.1: Vertrouwen in de economie

NRW Trendupdate 2012

37

Macro-vertrouwen (confidence) is het vertrouwen (optimisme) in de toekomst van Nederland, in het economisch regeringsbeleid en in het eigen inkomen. Dit vertrouwen wordt maandelijks gemeten door het Centraal Bureau voor de Statistiek. Als het consumentenvertrouwen negatief is, zoals in 2011-2012, nemen consumenten minder krediet, sparen meer en besteden minder. Ze besteden vooral minder op niet-discretionaire uitgaven zoals duurzame goederen, luxe kleding en vakantiereizen. Op dagelijkse goederen zoals in de supermarkt wordt minder bezuinigd.

38

Index bestedingscategorieën 180 Voedingsmiddelen

Genotmiddelen

160

Textiel en kleding

140

Lederwaren en schoeisel

Motorbrandstoffen

120 Energie

Huisvesting

100

Medische diensten en welzijnszorg

80 Financiële en zakelijke diensten

60

Totale zorgbestedingen

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010**

2011*

* Voorlopige cijfers

Figuur 2.1.2: Index bestedingscategorieën

NRW Trendupdate 2012

39

VER

EN

VI

N

DE

R

G

AN

Veranderende regelgeving

D E REGELGE

Huurrecht onder vuur?

Sonja van der Kamp n

Advocaat / Partner Boekel De Nerée N.V.

Het Nederlandse huurrecht voor winkelruimte ligt de laatste jaren weer onder vuur.

De huurbescherming zou niet meer van deze tijd zijn, omdat de meeste retailers vandaag de dag grote partijen zijn die geen bescherming nodig hebben. Het zou de gezonde ontwikkeling van winkelcentra belemmeren. Ongeacht de vraag of je het hiermee eens bent of niet, feit is dat het huurrecht nog in de jaren ‘90 van de vorige eeuw uitgebreid onderwerp is geweest van politieke discussie in het kader van het nieuwe Burgerlijk Wetboek. De uitkomst was dat de afdeling ‘winkelruimte’ in grote lijnen ongewijzigd is gebleven. Het huidige huurrecht is in 2003 in werking getreden.

Dat er alsnog een fundamentele wijziging in de nabije toekomst zal plaatsvinden, lijkt om deze reden niet realistisch.

De komende jaren zal het gebruik van ‘afwijkende bedingen’ die via goedkeuring van de kantonrechter geldig kunnen worden aangegaan, naar verwachting verder toenemen. Deze constructie biedt in feite de mogelijkheid om huurbescherming in het huurcontract uit te sluiten en/of andere afspraken te maken. Bij grote retailers wordt de benodigde goedkeuring van de kantonrechter gemakkelijk verkregen.

Discrepantie tussen markthuurwaarde en herzieningswaarde (‘303 waarde’) is de oorzaak van veel spanningen op courante locaties.

40

Er ontstaat daardoor immers voor de eigenaar een groot belang bij huurbeëindiging teneinde vrij te kunnen verhuren. Dat leidt tot het zoeken naar opzeggingsgronden. Huurders klagen over wijdverbreid misbruik van de opzegging wegens renovatie. Er is een wetsvoorstel ingediend om deze opzeggingsgrond weer te schrappen.

Ook leidt de genoemde discrepantie tot indeplaatsstellingen, sleutelgeld en hoge uitkoopsommen.

Een wijziging van het wettelijk criterium voor huurprijsaanpassing naar ‘marktwaarde’ zou dit oplossen.

NRW Trendupdate 2012

41

Duurzaam economisch evenwicht Het financieringsvraagstuk heeft in korte tijd grote prioriteit gekregen bij menig bedrijf. Waar financiering tot voor kort het sluitstuk op de investering betrof, zien we vandaag de dag dat deze zelfde financiering het startpunt is geworden.

Zonder financiering is investeren heel lastig. Dat geldt ook voor het vastgoed, een belangrijke schakel tussen de retailer en de consument.

Roel van de Bilt RBA n

42

Statutair directeur FGH Bank

De krediet- en schuldencrisis heeft ons ervan bewust gemaakt dat het opeen stapelen van schulden niet de weg is naar duurzaam economisch evenwicht.

We realiseren ons dat bij banken te hoge risico’s in relatie tot het rendement zijn ontstaan. Die verhouding moet worden gecorrigeerd. Dat vindt niet alleen het publiek dat zijn spaargeld aan banken toevertrouwt. Maar dat is ook de heersende mening in de politiek die op kosten van datzelfde publiek gedwongen is geweest banken met belastinggeld overeind te houden. Het gevolg is dat wet- en regelgeving aangescherpt wordt, om de risico’s die bij banken zijn ontstaan te corrigeren. Voor banken is daarbij vooral Basel III van belang. Banken worden in het kort gezegd verplicht om meer kapitaal aan te houden, ten opzichte van de uitstaande kredieten. Dit klinkt simpel, maar vergt voor banken een enorme omslag. Om de balans terug te vinden hebben zij niet zoveel mogelijkheden. Ze kunnen hun vermogen versterken, bijvoorbeeld door meer kapitaal aan te trekken (aandelen uitgeven) of winsten in te houden. Een andere mogelijkheid is om bedrijfsonderdelen af te stoten. Verder kunnen zij de krediet­verlening afremmen.

Of natuurlijk een combinatie hiervan, wat in de praktijk het meest waarschijnlijk is.

De consequentie van dit alles is wel dat geld op de korte en middellange termijn schaars is, en duurder dan we gewend waren. Banken zullen daarom genoodzaakt zijn om goed en zo efficiĂŤnt mogelijk gebruik te maken van de kredietruimte die er nog wel is. Dit betekent dat ook voor vastgoedfinanciering de speelruimte beperkter dan voorheen is. Locatie, vastgoedkwaliteit en ondernemerschap zullen daarom nog belangrijkere criteria worden bij de beoordeling van een financieringsvoorstel.

B LIK RK

O

RT

ID

VE

Blikverkortende overheid leidt tot behoefte aan samenwerking

EN DE OVER

HE

De nieuwe retailwerkelijkheid

Ruud de Wit n

Adviseur Vastgoedmarkt; consultant in communicatie en real estate

Als gevolg van de economische neergang en het mindere consumentenvertrouwen hebben veel Nederlandse retailers het moeilijk. Dat geldt ook voor retailers die adequaat zijn ingesprongen op de nog steeds groeiende trend van online shoppen.

Met name in de krimpgebieden en op de B- en C-locaties heeft dat zichtbare gevolgen voor de opname en het aanbod van retailvastgoed. Deze negatieve ontwikkelingen dwingen de betrokken partijen tot een andere manier van werken, aangezien het niet realistisch is te verwachten dat de komende jaren het aantal consumenten en de consumentenbestedingen weer explosief zullen stijgen. Kernbegrippen hierbij zijn transparantie met betrekking tot feitelijke achtergronden en informatie, vroegtijdige samenwerking tussen belangstellende en belanghebbende partijen, een langetermijnvisie en nauwlettende afstelling en afstemming van ambities en plannen, inclusief het nee zeggen tegen plannen die niet langer als realistisch moeten worden aangemerkt. In de (her)afweging van ambities, plannen en doelstellingen liggen ook nieuwe uitdagingen met enorme kansen. Dat geldt met name voor de traditionele kernwinkelgebieden.

Een goed voorbeeld vind ik hoe de gemeente Den Haag de Grote Marktstraat aanpakt. Een straat met potentie, maar waar ook het nodige aan moe(s)t gebeuren om er een van de belangrijkste winkelstraten van Nederland voor de toekomst van te

44

Aanbod en opname winkelruimte 1,200,000

Winkelruimte (m2) Nederland

1,000,000

800,000

Aanbod winkelruimte

600,000

Opname winkelruimte

400,000

200,000

0

1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010

Bron: Syntrus Achmea

Figuur 2.1.3: Aanbod en opname winkelruimte

NRW Trendupdate 2012

45

maken. Den Haag heeft daarbij gekozen voor een brede consultatie onder eigenaren, ontwikkelaars, retailers, omwonenden en consumenten. Die consultatie heeft in eerste instantie via het Bureau Binnenstad met de verschillende stakeholders plaatsgevonden in informatie- en discussiepanels.

En deze samenwerking, die gepaard gaat met een open manier van communiceren om iedereen erbij en bij de tijd te houden, begint vruchten af te werpen. Temeer omdat er nadrukkelijk is gekozen voor een langetermijnvisie, los van de instabiliteit die wordt veroorzaakt door het carrousel van politieke verschuivingen. Als resultaat van dit intensieve proces liggen er nu concrete plannen, niet alleen voor de invulling van de straat, maar ook voor de (her)ontwikkeling van een aantal cruciale panden, in nauwe samenwerking met eigenaren en retailers.

De nieuwe retailwerkelijkheid vraagt dus om een creatieve, maar gestructureerde en open aanpak.

Alleen op die manier kan de groeiende leegstand worden getackeld, kunnen de teruglopende passantenstromen een halt worden toegeroepen, kunnen de huurniveaus op peil worden gehouden en kan verloedering worden tegengegaan. Het is misschien voor de retailvastgoedbranche enigszins vloeken in de kerk, maar dat daarbij de verschillende overheden sterker dan voorheen het voortouw moeten nemen, lijkt me een logische gevolgstrekking. Wie zou dat anders moeten doen?

46

NRW Trendupdate 2012

47

Partner(s) gezocht

Boris van der Gijp n

n

48

Director Strategy & Research, Syntrus Achmea Real Estate & Finance Voorzitter van de NRW Commissie Research en Educatie

Klantgericht werken is natuurlijk volkomen achterhaald. Het idee dat je als zender een klant zoekt en je daar met je producten en marketing op gaat richten is niet meer van deze tijd. “It’s the network economy stupid!” Ontwerpen doe je samen, waarbij er maximaal ruimte is voor elke partij om zijn (of haar) meerwaarde en expertise in te brengen. Het succesvol aan elkaar koppelen van partijen moet leiden tot een gezamenlijk levend bedrijf: ‘de Winkelcentrum BV’. In die BV heeft elke partner zijn eigen rol. De belegger die zijn vermogen en expertise inbrengt over de exploitatie en op functioneren van het centrum op lange termijn, de retailer die zijn huurstromen inbrengt, maar ook zijn kennis van de consument en zijn visie met welke andere retailers hij samen de meeste meerwaarde heeft voor het centrum. Ten slotte de ontwikkelaar die met zijn creativiteit en risicodragend vermogen de verschillende partijen in ‘de Winkelcentrum BV’ tot een eenheid smeedt.

Partnergericht ontwikkelen dus, dat vraagt een flinke verschuiving in het denken. En niet alleen over het tijdstip waarop de coalitie wordt gesmeed, nu vaak pas nadat alle concepten gereed zijn en de hoeveelheid vierkante meters van een centrum keihard in allerlei plannen vastligt. Als het maken van minder meters goed is voor ‘de Winkelcentrum BV’ moeten partijen het daar samen al in de beginfase van de ontwikkeling over eens worden.

Partnergericht ontwikkelen betekent ook dat er openheid moet worden gegeven over de exploitatie van alle partijen. Bij die openheid hoort een volwassen discussie over de risico’s en de vergoeding die daar tegenover staat. En heel ouderwets geldt daarbij nog steeds: hoe meer risico’s, hoe hoger de ‘natuurlijke’ vergoeding. Zonder die openheid hoor je niet in ‘de Winkelcentrum BV’ thuis en ben je geen speler op de winkelmarkt anno 2013.

NRW Trendupdate 2012

49

Gemeente en marktpartijen samen aan de slag

Nico Sizoo n

Accountmanager MKB Binnenstad bij Gemeente Rotterdam Stadsontwikkeling Economie

Er tekenen zich grote veranderingen in het Nederlandse winkellandschap af.

Niet alleen consumenten doen op een andere manier boodschappen, ook de slagkracht van de actoren bij retailontwikkelingen verandert. De gemeente Rotterdam ziet dat de winkelleegstand zich niet meer vanzelf gaat oplossen.

Samen met de vastgoedeigenaren wil de gemeente onderzoeken op welke manier de beste resultaten in het aanpakken van de leegstand te behalen zijn. Nog meer dan in het verleden is het belangrijk dat deze actoren (vastgoedeigenaren, retailers, projectontwikkelaars en gemeenten) goed met elkaar samenwerken. De gemeente Rotterdam wil dit proces graag faciliteren. Hierbij kan de gemeente haar lokale kennis per winkelgebied inbrengen.

De gemeente Rotterdam vindt het belangrijk om te werken vanuit een integrale toekomstvisie op de stad. Waar liggen de kansen voor deze stad? Hoe passen de retailvoorzieningen in deze visie? Welke winkelgebieden zijn niet meer toekomstbestendig? Op deze vragen wil de gemeente, in samenwerking met marktpartijen, antwoord geven. Rotterdam stelt daarom met marktpartijen een stedelijke detailhandelsnota op.

Begin april 2012 organiseerde de gemeente een marktconsultatie. Ruim zeventig kopstukken uit de Rotterdamse vastgoed- en ondernemerswereld waren hierbij aanwezig. De uitkomsten fungeren als bouwstenen voor deze detailhandelsnota.

Een andere bouwsteen is het koopstromenonderzoek uit 2011 naar de Rotterdamse winkelgebieden.

50

De stedelijke detailhandelsnota is in het najaar 2012 gereed. Hierin staat de vernieuwde aanpak van de gemeente die in de toekomst vooral op treedt als bemiddelaar en facilitator.

NRW Trendupdate 2012

51

AM

D

IN

2 C

IS

EE

EL

G

HE

1

3 G

DYN

TW

Tweedeling & Dynamische positionering

P O SITIO N E R

IN

Consumer and retail trends in turbulent times

Manuel Jahn n

52

Head of real estate consulting division GfK GeoMarketing GmbH

Shopping in times of abundance is about satisfying wants rather than needs.

This type of shopping is therefore a kind of recreational activity. It’s a hobby and a social experience, a component of one’s lifestyle. In saturated markets successful retail companies serve these new and changing shopping demands, thus mirroring and fortifying this major trend.

In the West and especially in the Netherlands, mass production and mass consumption have largely surrendered to the individualization of consumer demands and the increasing quantity of supply. This trend toward individualization and diversity makes predictions concerning consumer behaviour ever more difficult, because customers are acting according to increasingly hard-to-calculate and less straightforward motivations. These motivations regarding demand and behaviour, more and more frequently involve elements of spontaneity and unpredictability.

Internet applications are the key driver of the structural change in consumer demand, because they supply consumers with information at an unprecedented intensity and speed, often in just a few clicks of the mouse.

This phenomenon demands a new paradigm for brands and retail that goes beyond aspects such as pricing and positioning. It is absolutely necessary that retail focuses

on becoming a part of the lives, feelings and identities of consumers in both conventional and virtual markets. Only then will it be able to respond to the rapidly changing fashions and preferences of customers.

Despite the unquantifiable aspects of contemporary consumer behaviour, the following polarities provide a point of orientation for the motivations and lifestyle orientations of consumers:

n n n n

global - regional standardized - individualized economical - retro-romantic open - bounded

Successful retail concepts and market strategies integrate these polarities to make sure that shopping is not a one-dimensional act, but an integrated part of customers’ lifestyle orientations. Successful brands that use such strategies are able to very subtly infiltrate themselves into consumers’ worldviews.

Retail and industry must think in concepts in order to ensure an effective interface between product and customer. Trend researchers have identified a variety of such interfacing strategies or hybrid thinking measures. Such strategies are currently gaining significant power and consequently will alter conventional beliefs of consumption. Retail and industry can benefit from using these strategies.

NRW Trendupdate 2012

53

The following concepts successfully implement the type of hybrid thinking previously mentioned: Brand filtering: Originates from a new market identity that focuses on the consumer’s need to belong rather than focusing merely on the specific technical applications of the product. The two best examples are the brands Abercrombie & Fitch and Apple, whose stores offer customers a sense of communal or tribal belonging - extending from the product itself to the sales staff - that corresponds with their values and lifestyle orientations.

Latte factor: The transfer of feel good products (trustworthy, authentic, ethical, locally sourced) from an existing reference point to a new brand without a technical point of reference. A good example is the hotel brand Camper developed by the Majorcan shoe product with the same name. Or the establishment of the Nivea wellness salons, which are based on the international brand for cosmetic products with the same name.

Negative choice: The positioning of a branch within a surplus supply through the very focused and subtle sending of suggestive messages. By taking advantage of the brain’s process of distinguishing between relevant and less relevant information, this strategy unconsciously attracts consumers’ attention. Good examples are the branding strategies of luxury brands or goods that seek to avoid the conventional methods for attracting consumer attention.

Web. 3.0: Practical use of internet based strategies for increasing brand awareness -think of social media retailing, proximity marketing and geotagging - partly in the form of guerrilla marketing tactics. A good example would be the rapidly increasing number of cult brands (including vans among others) following the take-over by the private equity investment firm Charlesbank Capital Partners.

54

NRW Trendupdate 2012

55

Hoe de vraag het aanbod beïnvloedt

Gertjan Slob n

Manager Operations Locatus

De afgelopen drie jaar zien we een toename van de winkelleegstand. Deze valt voor een belangrijk deel samen met de economische recessie en is daar ook niet los van te zien. Toch is ook duidelijk dat er twee belangrijke onderliggende trends zijn die hun invloed hebben op het Nederlandse winkellandschap: n De laatste jaren zien we een sterke stijging van de bestedingen via het internet.

Volgens cijfers van Thuiswinkel.org zullen de internetbestedingen rond de 9 miljard euro uitkomen. Een belangrijke kanttekening bij deze cijfers is dat Thuiswinkel.org géén detailhandelsbestedingen publiceert, maar de totale online bestedingen. Dus ook reizen, verzekeringen en andere online aan­geschafte diensten zitten hierin.

n E en tweede belangrijke trend is vergrijzing en ontvolking. In 2025 is een kwart van de Nederlandse bevolking 65 jaar of ouder, ten opzichte van 16% nu. Daarnaast zal in een groot aantal gemeentes aan de randen van ons land het inwonertal met vijf of meer procent dalen.

Beide ontwikkelingen hebben onmiskenbaar hun invloed, maar leiden ze tot een ongekende hoeveelheid leegstand?

Door internet is duidelijk dat het aantal winkels in bepaalde branches afneemt.

Daar staat echter wel weer een schaalvergroting tegenover. Zo is in de bruin- en witgoed branches het aantal winkels met 11% gedaald, maar het aantal meters slechts met 5%. Veel modeketens zijn de laatste jaren hun webwinkel aan het optuigen.

Toch geeft bij navraag het merendeel van deze ketens aan desondanks onverminderd in te zetten op de ‘bricks’. Naar mijn idee zijn vooral de branches waarvan het fysieke

56

Bron: Locatus 2012

NRW Trendupdate 2012

57

product verandert het echte slachtoffer van internet. Het gaat dan om CD-winkels omdat consumenten muziek vooral downloaden en met de komst van de e-reader zie ik (met pijn in mijn hart) de toekomst van veel boekhandels ook somber in.

Dat vergrijzing en ontvolking hun invloed hebben, is nu al duidelijk. De gemeentes waar het inwonertal terugloopt, zijn bijna zonder uitzondering ook de gemeentes met de hoogste leegstandspercentages.

In de Randstad echter zal de komende jaren het bevolkingsaantal gewoon blijven stijgen en zal het ook zo’n vaart niet lopen met de vergrijzing.

Kortom we zien zeker een uitdaging voor de vastgoedsector als we beide trends bekijken. Zo inktzwart als sommigen de toekomst van de winkelmarkt zien, is naar mijn idee onterecht. Technologische ontwikkelingen zijn van alle tijden. Internet heeft onmiskenbaar haar invloed, maar steeds meer blijkt dat veel retailers toekomst in zowel de ‘bricks’ als de ‘clicks’ zien. De bevolkingsontwikkeling is naar mijn mening wel een serieuze uitdaging, maar dan wel vooral een regionale.

58

NRW Trendupdate 2012

59

Stilstand is en blijft achteruitgang!

Martijn van Weert n

60

Eigenaar Stadsconcepten Vastgoedadvies

Er wordt veel gesproken over de groeiende leegstand in winkelland, zoveel zelfs dat we de (toekomstige) leegstand niet meer in het juiste perspectief zien. Natuurlijk is duidelijk dat internet zorgt voor een revolutie in winkelland en voor aanzienlijke consequenties voor de vraag naar winkelruimte. Natuurlijk zien we dat onze bevolkingsgroei afkalft en samen met de vergrijzing een enorme invloed gaat hebben op consumentenbestedingen. Als klap op de vuurpijl zijn de koopkrachtprognoses negatief. Allemaal redenen om het ergste te vrezen voor de traditionele winkelmarkt en nieuwe ontwikkelingen de kop in te drukken.

Maar is die conclusie wel reĂŤel? Voor wat betreft leegstand bestaan er grote verschillen tussen winkelgebieden; veel woonboulevards hebben al lang te weinig toegevoegde waarde, maar wijkcentra met een compleet aanbod functioneren prima.

In veel kernwinkelgebieden is de leegstand in aanloopstraten aanzienlijk, maar past dat van oudsher niet bij de primaire functie van zo’n straat? Leegstand is immers noodzakelijk om te komen tot vernieuwing; het betekent ruimte voor nieuwe toetreders en zorgt voor prijsdruk, waardoor jonge initiatieven en andere functies een kans krijgen. Functies die wellicht beter aansluiten bij de toekomstige consumentenbehoeften!

Winkelverkoopvloeroppervlak 2012 12.000.000 10.000.000 8.000.000 6.000.000

Leegstand Detailhandel

4.000.000 2.000.000 0 Centraal

Ondersteunend

Overig

Verspreide bewinkeling

Bron: Locatus

Figuur 2.1.4: m2 winkelverkoopvloeroppervlak naar hoofdwinkelgebieden, 2012

NRW Trendupdate 2012

61

GLOBALISERING

OPEN WE

WereldWijdWinkelen

RE

L

D

W

IJ D

WIN K E L E

N

Komt de impuls van over de grens?

Jos Sentel n

n

Eigenaar ThirdPlace bv Lid van NRW Commissie Research en Educatie

Internationale toetreders zullen voor de broodnodige positieve impulsen gaan zorgen in Nederlandse winkelgebieden. De komende jaren zullen -onderdelen van- het winkellandschap namelijk danig van kleur moeten verschieten om voldoende onderscheidend vermogen te hebben ten opzichte van enerzijds online winkelen en anderzijds diverse andere vormen van vrijetijdsbesteding.

Deze toetreders zijn overigens net zo goed retailers als ‘brands’ die een platform in onze drukste winkelgebieden zoeken. Abercrombie & Fitch is een voorbeeld van een (verwachte) nieuwe retailer. En de recent geopende Apple Store, maar ook de naastgelegen Mini Brandstore, zijn voorbeelden van (mono-)brandstores.

Verder mag verwacht worden dat aansprekende ‘hybride’ concepten worden geïmporteerd die elders in de wereld succesvol zijn gebleken. Hybride betekent dat binnen een concept meerdere categorieën zijn gemixt (bijvoorbeeld retail en horeca).

Voorbeelden zijn de verdere uitrol van Starbucks en de verwachting dat in Nederland een ‘Pop-up Mall’ naar voorbeeld van het Londense Boxpark wordt geopend.

Op de langere termijn zullen ook formats vanuit andere delen van de wereld zich gaan oriënteren op de Nederlandse markt. Gedacht moet worden aan concepten vanuit bijvoorbeeld Azië (met name China) en wellicht zelfs Zuid-Amerika.

62

NRW Trendupdate 2012

63

Expansie van internationale retailers in Europa In 2011 publiceerde Jones Lang LaSalle de Cross Border Attractiveness Index waarin de aanwezigheid van 150 internationale retailers is gemeten in de 50 populairste winkelsteden in Europa. De meest populaire steden voor internationale retailers in Europa zijn Londen, Parijs en Moskou. Amsterdam kwam in deze index, met de aanwezigheid van 72 van deze internationale retailers, op een gedeelde elfde plaats.

Richard Dallinga n

64

Director Retail bij Jones Lang LaSalle

Het meest dominant aanwezig in Europa zijn Amerikaanse retailers, met circa 20% van alle internationale retailvestigingen in de populaire winkelsteden. Amerikaanse retailers die het hardst groeien zijn Starbucks, Timberland, Gap, Forever21, Hollister, Apple, Disney en Abercrombie & Fitch. De hardst uitbreidende Europese retailers in 2011 waren Desigual, Inditex, Fast Retailing, Bestseller, H&M, G-Star en Superdry.

Internationale retailers hebben een Europese expansiestrategie. Dat wil zeggen: retailers kiezen niet voor bepaalde landen, maar voor topwinkellocaties in Europa.

Vanuit Europees perspectief behoort enkel Amsterdam tot een dergelijke topwinkel足 locatie en bestaat er in Nederland een gebrek aan winkelcentra die voldoen aan de eisen van internationale retailers. Dit beperkt de uitbreidingsmogelijkheden in Nederland en kan een reden zijn waarom bepaalde internationale retailers nog niet hebben gekozen voor vestiging in Nederland. Wanneer kansrijke steden zoals Rotterdam en Den Haag zich ontwikkelen tot een Europese topwinkellocatie zal dit de aantrekkelijkheid van Nederland voor internationale retailers vergroten.

Vanwege de uitzonderlijke Nederlandse retailstructuur is het voor buitenlandse retailers niet eenvoudig de Nederlandse markt te betreden. Als een keten zich eenmaal met een bepaald merk in Nederland vestigt, neemt de kennis over de Nederlandse markt snel toe en blijken ketens ook eerder bereid te zijn zich te vestigen in andere steden.

Snel uitbreidende Amerikaanse retailers 2011: • Starbucks • Timberland • Gap • Forever 21 • Hollister • Apple • Disney • Abercrombie & Fitch

Snel uitbreidende Europese retailers 2011: • Desigual • Indifex • Fast Retailing • Bestseller • H&M • G-Star • Superdry

Bron: Jones Lang LaSalle

NRW Trendupdate 2012

65

Allochtone retailers komen op Al eeuwenlang is Nederland door zijn gastvrije houding een van de landen geweest waar mensen graag naar toe trekken. Soms om onderdrukking te ontvluchten, soms om nieuwe uitdagingen aan te gaan. Door deze open houding van de Nederlandse samenleving voelen de allochtonen zich relatief snel thuis en krijgen ze alle ruimte zich te ontwikkelen en om te ondernemen.

Ahmet Taskan n

Directeur Taskan Consultancy

De zogenaamde gastarbeiders, Grieken, Spanjaarden, Turken en Marokkanen en hun kinderen hebben dit ook ondervonden. Terwijl deze doelgroep aanvankelijk als werknemer binnen is gekomen, is zij steeds meer gaan ondernemen. Men begon heel voorzichtig, alleen maar binnen de eigen gemeenschappen, in achterstandswijken en met de intentie specifieke artikelen te verkopen. Hierdoor ontstond kopieergedrag en in snel tempo zijn er allerlei bedrijfjes ontstaan, denk hierbij aan slagerijen, bakkerijen, kappers, theehuizen, restaurants en dĂśnerzaken. Met name op het gebied van retail zijn door kopieergedrag in ĂŠĂŠn keer ontelbare winkeltjes ontstaan met name onder de Turkse Nederlanders.

Een aanzienlijk deel van de allochtone ondernemers is actief als retailer. In de loop van de jaren zijn mede door de hogere opleidingsgraad van de kinderen van de gastarbeiders en de opgedane ervaring, bedrijven gegroeid qua omvang, kwaliteit en kwantiteit. Verder werd er ook steeds meer buiten de achterstandswijken ondernomen en is men de gehele Nederlandse samenleving als doelgroep gaan zien. Een andere ontwikkeling die we zien is dat er ondernemers gezamenlijk zijn gaan ondernemen, met name steeds meer samen met de autochtonen, of franchisenemer zijn geworden

66

van de grote merken. Ook overnames van bedrijven van autochtone ondernemers vinden steeds meer plaats. Dit zorgt voor de betere inbedding binnen de ondernemerswereld van de allochtone ondernemers met alle positieve gevolgen van dien.

Gezien deze positieve ontwikkelingen is het te verwachten dat de allochtone retailers komende tien jaar een steeds duidelijkere en dominantere positie zullen verwerven binnen de Nederlandse markt, beginnend in de grote steden. Dit ook steeds meer in de vorm van een keten.

De vraag is gezien de ervaring met deze doelgroep of het ons zou kunnen lukken om het proces bij de nieuwste groepen, Bulgaren, Roemenen en Polen te versnellen, zodat zij hun bijdrage aan de Nederlandse economie sneller kunnen optimaliseren.

NRW Trendupdate 2012

67

68

2.2 Technologie en Duurzaamheid

I

n deze paragraaf staan we stil bij de ontwikkelingen op het gebied van technologie en duurzaamheid. Net als in het boek ‘Toekomst van winkelen’ speelt de ontwikkeling van internet een belangrijke rol. Dit vertaalde zich in trends als ‘Nieuwe Retail’, ‘Winkelen waar je bent’ en ‘Ons kent ons’. De ontwikkeling van duurzaamheid (groener) speelt een minder belangrijke rol.

Voor de trendpeiling betekent dit:

 Winkelen waar je bent (stijgt) WIN

KE

L

EN

WA A

E R JE B

NT

Winkelen gebeurt nu per product, per gelegenheid langs verschillende kanalen. Dit zal steeds meer omni-channel worden, total access, /, altijd en overal. Aanbieders komen naar de consumenten toe.

 Nieuwe retail (stijgt) NIE

UW

E

®E

T @ IL

Merken en retailconcepten willen controle op alle niveaus over hun relaties met de klant.

De vraag is niet online of offline, maar welk kanaal op welk moment. De consument blijft geïnteresseerd door flexibiliteit in het aanbod en door de beleving.

 Ons kent ons (constant) ON

SK

E

N

TO NS

Consumenten kunnen zich steeds beter informeren over zaken als prijs, kwaliteit en service. Ouderwetse marketing volstaat niet langer. Het initiatief komt bij de consument te liggen en marketing wordt maatwerk.

 Groener (daalt) GR OE

N

ER

Maatschappelijk verantwoord en groen ondernemen ontgroeit de marginale status en is niet langer slechts een marketingslogan. Onder druk van de consument wordt groen ondernemen de hoofdstroom.

NRW Trendupdate 2012

69

WIN

Winkelen waar je bent

KE

L

EN

WA A

E R JE B

NT

Internet steeds grotere bedreiging voor fysieke winkels!

Cor Molenaar n

Bijzonder hoogleraar E-commerce, Erasmus Universiteit Rotterdam

We hebben te maken met een winkeldisruptie. Vijftig jaar geleden veranderde de auto het winkellandschap, nu is internet de katalysator. Mobiel internet brengt dit in een stroomversnelling: overal en altijd kun je elk denkbaar product online bestellen.

Onderweg kopen we met de smartphone en ’s avonds op de bank kopen we massaal met onze iPad op internet.

Vorig jaar besteedden we 9 miljard euro op internet, over acht jaar ligt dat zeker op 20 miljard euro. Nu kopen we 20 procent van onze kleding en 30 procent van de elektronica online, over vijf jaar zie ik dat oplopen naar respectievelijk 40 en 70 procent. Binnenkort winkelen we online en gaan we alleen nog voor beleving de stad in.

Het zijn niet de grootste of sterkste winkels die overblijven. Dat zijn de ondernemers die het beste inspelen op het nieuwe koopgedrag. Nederlandse retailers kunnen hun borst natmaken. De Duitse webwinkel Zalando valt de Nederlandse schoenenmarkt aan. Het Ierse Primark ziet Nederland ook online als groeimarkt. Binnenkort komt Amazon.com waarschijnlijk met elektronica en boeken naar ons toe. En ook woonwinkels krijgen steeds meer buitenlandse online concurrentie. De aankoop van Bol.com vind ik dan ook een meesterzet van Ahold.

70

Omzetontwikkeling online shopping €12,000 €9,800

Omzet online shopping in mln

€10,000

€8,980 €8,213

€8,000

€7,415 €6,325

€6,000

€4,970

€4,000

€3,600 €2,820

€2,000

€ Online aandeel

€1,195

2002 0.5%

€1,580

2003 0.7%

€2,140

2004 0.9%

2005 1.1%

2006 1.4%

2007 1.8%

2008 2.3%

2009 2.8%

2010 3.0%

2011 3.2%

2012 3.5%

Bron: Thuiswinkel Markt Monitor 2012

Figuur 2.2.1: Omzet­ontwikkeling online shopping

NRW Trendupdate 2012

71

De huurprijs van fysieke winkels vormt zeker een probleem. Voor steeds meer retailers is die niet meer op te brengen. De afgelopen zes jaar is de gemiddelde omzet van winkeliers gedaald, terwijl de huren omhoog gingen. Het door internet veranderende koopgedrag heeft grote gevolgen voor het winkellandschap. De leegloop gaat plaatsvinden op A2-, B- en C-locaties. Beleggers met A1-winkels hoeven zich minder zorgen te maken. Hier stijgen de huren nog steeds. Wel zijn er winkeliers die vierkante meters afstoten: vanwege hun internetshop kunnen ze hun assortiment met een derde terugbrengen. Een simpele huurkorting lost het probleem niet op en brengt beleggers in de problemen. Flexibilisering is beter: relateer de huur aan de omzet, aan het aantal bezoekers of aan de winkelformule.

Beleggers, retailers en gemeenten moeten de koppen bij elkaar steken en samen nieuwe winkel足modellen bedenken. Want een stad zonder winkels is een dode stad.

72

Online bestedingen naar categoriën 3,670

Totaal reizen

1,955

0

500

1,000

1,500

2,000

2,500

3,000

3,500

4,000

1,100

Telecom

754 630

Kleding

353 615

Verzekeringen

367 605

Computers en benodigdheden

354

2011

2008

555

Consumentenelectronica

408 307

Witgoed en huish. App.

146 300

Totaal entertainment

237 275

Boek

182

0

200

400

Bron: Thuiswinkel Markt Monitor 2012

600

800

1,000

1,200

Bestedingen in mln €

Figuur 2.2.2: Online bestedingen naar categorieën

NRW Trendupdate 2012

73

Bricks Clicks het nieuwe winkelen?

Ik ben gek op winkelen, vooral in stenen winkels, ik winkel zelf weinig online. Het valt me echter op dat er nog maar weinig goede winkels te vinden zijn. Het aanbod is vrijwel overal hetzelfde, ook online. Omdat de service in fysieke winkels vaak erg te wensen overlaat, kan ik me voorstellen dat mensen liever hetzelfde product online kopen, misschien zelfs goedkoper. Er is weinig sprake meer van klantenbinding.

Je wordt niet eens begroet in winkels, er staat onge誰nteresseerd personeel, er komt niemand naar je toe. Dus waarom zou je iemand jouw centen gunnen?

Roos Vos Eigenaresse webwinkel Broer & Zus

n

Broer

74

&Zus

Tien jaar heb ik een stenen winkel in het centrum van Amsterdam gecombineerd met een webwinkel in exclusieve kinderkledingmerken. Vorig jaar zomer 2010 gooide ik het roer om en besloot ik me te concentreren op de webwinkel. De combinatie winkel en internet is lastig, allereerst heb je een goed voorraadsysteem nodig. Als je hierin niet investeert, dan kost het enorm veel tijd en extra personeel om je voorraad bij te werken. Je wil immers geen klanten teleurstellen met uitverkochte producten.

Daarnaast moeten je producten stuk voor stuk ingevoerd worden in een vaak bewerkelijk computersysteem. In de kledingbranche een doorlopend proces, omdat je telkens weer nieuwe collecties brengt.

Mijn ervaring heeft me geleerd dat de combinatie van een webwinkel met een stenen winkel een lastige is. Een fysieke winkel trekt voornamelijk lokale klanten en je bouwt je klantenkring in de loop der jaren op. Je bent vooral bezig met vaste klanten aan je winkel te binden, je voorraadbeheer op orde te houden en je artikelen goed te presenteren. Een webwinkel is veel harder, er is enorm veel concurrentie, er wordt veel

met prijzen gestunt. Als je zichtbaar wil zijn als webwinkel ben je vrijwel dagelijks met marketing bezig, heel anders dan met een stenen winkel. Dit moet je liggen en je moet erop voorbereid zijn, anders heeft het geen zin en houd je het niet vol.

Laat je niet gek maken dat je naast een stenen winkel een webwinkel moet hebben of andersom.

Het wordt veel geroepen, maar het is echt andere koek. Een webwinkel runnen kost heel veel tijd.

Je moet dit alleen doen als het je ligt, je kennis hierover hebt of in huis kan halen en je het naast je fysieke winkel erbij kunt runnen.

Anders bouw je niets op en gaat het ten koste van je fysieke winkel. Investeer liever in een goede verkoopcursus en motiveer je personeel. En begin vooral een winkel als je ervoor gaat, het is leuk om mensen tevreden de deur uit te laten gaan. Kies eens voor een ander product of merk, verras je klanten. Als je toch graag iets online wil proberen, ga eens praten met een webwinkel of probeer iets te combineren.

Enige tijd geleden heb ik drie dagen een pop-up store geopend op de Haarlemmerdijk in Amsterdam, uit onderzoek de populairste winkelstraat van Amsterdam.

NRW Trendupdate 2012

75

Ik had mijn vaste klanten hier middels een mailing van op de hoogte gebracht en social media gebruikt om dit kenbaar te maken. Wat me opviel, was dat er weinig vaste klanten zijn langsgekomen.

Het waren vooral winkelende mensen, die toevallig bij mijn winkel binnenkwamen. Het had dus weinig met elkaar te maken. Er is een handjevol bekende klanten langsgekomen, meer uit nieuwsgierigheid dan om de collecties te zien. Voor mij een bevestiging dat het een ander publiek is dat je bedient, web-winkelaars hebben geen tijd of geen zin om te shoppen en vice versa. Het staat wat mij betreft los van elkaar. Het kan elkaar alleen aanvullen als je in beide zaken evenveel en evengoed je tijd steekt. Je kunt het er niet even naast doen en je kunt ook niet even een fysieke winkel of een internetwinkel opstarten. Het betekent heel hard werken, maar dat wordt beloond als je achter je product staat, je nek durft uit te steken en je klanten tevreden wilt houden.

76

NIE

Nieuwe Retail

UW

E

®E

T @ IL

Shopping Centres - Future or Failure

Ibrahim Ibrahim n

Managing Director Portland Design

The time has come to re-imagine the future of shopping. If we are to determine what the future holds for shopping centres we must understand future customer expectations. As Marc Gobe said, ‘In the stores of tomorrow, buying as a sterile activity will be out of fashion. In its place will stand “the art of shopping”, which is not so much about purchasing, but more about experiencing a brand’. Over the coming years the world of shopping will undergo a sweeping transformation, as will the relationship between brands and consumer. These changes will be driven by the internet, social networking and the demand for richer and deeper experiences.

As technology becomes an obvious part of our existence and disappears into the background, what will occupy the foreground? Well, we can see a steady growth in the demand for intimate, event driven, transitory shopping experiences. Far from reducing the importance of physical stores, the internet will liberate shopping to provide environments that meet the new demands of storytelling, sociability, participation, connoisseurship and surprise. Shopping Centres will become the ‘serendipity machines’ of our towns and cities! As Hamilton South said: “Retailers need to stop thinking about making shopping entertaining and concentrate on making entertainment shoppable instead.”

NRW Trendupdate 2012

77

There will be an increasing fusion of categories, a breaking down of the line between stores and public domain and a melting of the shopping centre into the streetscape, we refer to this phenomenon as the ‘Demise of the Demise.’ Brands that are new to the shopping centre channel as well as familiar retailers will increasingly demand different types of space. Space that is smaller, programmable and transient.

This will effect the planning and design of centres as well as the revenue model. ‘Net to Gross’ ratios will change. The public domain will become larger and more integrated with ‘tenanted space’. In this rapidly changing world, driven by technology and the ever demanding expectations of customers, shopping centres must rethink how they can ‘future proof’ their assets by ensuring that they respond to this new shopping paradigm. In the future there will only be two types of retail business, the quick and the dead!

78

NRW Trendupdate 2012

79

De rol van de fysieke winkel zal blijvend veranderen

Hans Zimmer n

Partner, Uw Partner In Vastgoed (UPIV)

Naast de gebruikelijke dynamiek in de retailsector heeft de vastgoedmarkt te maken met een verkleuring van een aanbieders- naar een vragersmarkt. Niet langer wordt alle nieuw gebouwde winkelruimte ingevuld en de leegstand neemt in de bestaande voorraad toe. Door een veelheid aan ontwikkelingen op het gebied van onder meer demografie, koopgedrag, automatisering en parkeerbeleid zal de rol van de fysieke winkel als distributiekanaal blijvend aan verandering onderhevig zijn.

Wie had een jaar geleden gedacht dat Ahold internetretailer Bol.com zou inlijven?

Integratie van bricks & clicks en het voeren van een multichannel-strategie zijn een must voor retailers om te overleven. Waarbij de fysieke winkel een belangrijke toegevoegde waarde kan leveren aan de beleving van producten en merken.

Voelen, ruiken en beleven van producten doe je immers niet achter het scherm van je computer, tablet of smartphone.

Niet alle beschikbare winkelmeters voldoen aan de wijzigende huisvestingswensen van retailers. Vele winkelpanden en -straten dienen een nieuwe invulling te krijgen.

Naast een noodzaak ook een uitgelezen mogelijkheid om monofunctionele gebieden om te turnen in multifunctionele gebieden waar het aangenaam verblijven is.

Bij de ontwikkeling van nieuwbouw zal meer aandacht moeten komen voor toekomstige herontwikkeling en bestemmingswijziging. Gebouwen die zonder ingrijpende bouwkundige aanpassingen kunnen ’verkleuren’. Bijvoorbeeld de Solids die zijn gerealiseerd in Amsterdam, casco bestemmingsvrije gebouwen waar de gebruikers hun eigen invulling aan kunnen geven. Deze opgave vraagt

80

een actieve betrokkenheid van alle, bij de (her)ontwikkeling, realisatie en beheer van het (winkel)vastgoed en de verblijfsruimte, betrokken partijen. En de bereidheid om de hiertoe noodzakelijke omslagen te maken.

NRW Trendupdate 2012

81

ON

Ons kent ons

SK

E

N

TO NS

Nieuwe Retail vraagt op gelijke kennis gebaseerd ‘Umdenken’!

Shopping places zijn plekken waar mensen en bedrijven elkaar ontmoeten en zijn dus belangrijk in onze dagelijkse leefwereld en geluksbeleving.

Ton Bos n

Managing director and owner at Retail Wholesale Group

Jammer dat we voor de (her)inrichting van het winkellandschap zo afhankelijk zijn van de beleidsbeslissingen van overheden en marktpartijen met eigen kennisniveaus, eigen belangen en eigen tempo in voortschrijdend inzicht. Hoe gaan we op deze manier voorzien in de behoeften van de moderne consument en multichannellende retailers? Kunnen we niet beter uitgaan van dezelfde ‘body of knowledge’ en sámen streven naar verhoging van de klantwaarde? Door samen beter te begrijpen wat de behoeften zijn van nieuwe generaties ‘smarter consumers’ en daarop inspelende retailers, kan met vereende krachten gestalte worden gegeven aan het Nieuwe Winkelen.

We naderen snel het tijdperk van de gepersonaliseerde marktbenadering.

De smartphone is zowel de toegang tot de wereld als de ingang naar de - via ‘user generated content’ te bereiken - individuele consument. Ouderen gaan piepen zoals de jongeren zingen. Het grootste gedeelte van het koopbeslissingsproces speelt zich digitaal af en de begeerde koopwaar komt overal vandaan. Retailers willen vissen waar de vis zit en die bevindt zich in toenemende mate ook in digitale wateren. De nieuwe co-creërende consument neemt, geplaagd door vele jaren koopkrachtdaling en

82

geholpen door de toenemende transparantie, dissatisfiers niet meer voor lief. Alles kan beter, kan en moet voor minder. Dus einde verhaal voor zielloze formules en marktpartijen die de eigen inefficiënties, onderbenutte winkelcapaciteit en het archaïsch procentueel marge-denken willen blijven afwentelen op de klant. Shopping places moeten boeketjes bloemrijke elkaar versterkende winkels en dienstverleners worden, met voldoende experiences en alle digitale faciliteiten.

Waar mensen en bedrijven elkaar graag willen ontmoeten in persoonlijke en in commerciële relaties. Gefaciliteerd door vastgoedbezitters die de behoeften van consumenten en retailers centraal stellen en zich 24/7 medeverant­woordelijk voelen voor de magneetwerking en ‘Aufenthaltsqualität’. New Babylon lijkt een mooi oefenterrein waar het op gelijke kennis gebaseerd ‘Umdenken’ kan leiden tot een preferred shopping place.

NRW Trendupdate 2012

83

Multi-channel communicatie een must!

Adriana Hoppenbrouwer n

Marketing Director

Dimitri Broeren n

84

Head of Retail

De consument is in haar bestedingsbedrag steeds lastiger te voorspellen, maar zal haar voorkeur voor aansprekende merken behouden. Winkelen is meer en meer een beleving geworden en de consument zal deze beleving het meest waarderen bij merken die haar herkennen en zinspelen op haar voorkeuren, wat uiteindelijk loyaliteit en verhoogde bezoekfrequentie tot gevolg heeft. Voor de retailers zal merkbeleving in combinatie met strategische CRM dan ook een belangrijk en spannend onderwerp worden in 2013.

CRM zal ingezet worden als belangrijke tool om een vertrouwensband met onze klanten te creëren. Segmentatie en relevantie is hier het sleutelwoord om de aandacht te trekken. Door het optimaliseren van onze database en multi-channel communicatie zullen we de aandacht van klanten vasthouden. Klanten worden geïnspireerd met producten en informatie die bij hun profiel en koopgedrag passen en krijgen aanbiedingen waar ze gevoelig voor zijn. Uiteindelijk, met behulp van ‘nieuwe’ communicatiekanalen - via social network - zal onze consument actief meewerken aan de verdere ontwikkeling van ons merk. Bijvoorbeeld door mee te beslissen over de nieuwe collectie of actief te zijn als merkambassadeur.

Terwijl technologie onze communicatiemogelijkheden met de consument heeft vergroot en verrijkt, blijft het cruciaal om deze beleving fysiek waar te maken in onze winkels.

NRW Trendupdate 2012

85

Traffic, traffic en nog eens traffic Maar dan wel offline en online!

Frank van der Linden n

Algemeen Directeur Detail Management Groep

In onze winkels staat maatwerk, dus onze klant, centraal. De huidige huizenbezitter weet ons te vinden, maar we willen ook nieuwe klanten begroeten. Zowel offline als online. Onze kleurrijke visie is erop gericht dat klanten ons in een zo vroeg mogelijk stadium weten te vinden. Juist ja, in het oriëntatieproces. Hier moeten we ons visitekaartje afgeven. Maar dan wel door optimale bundeling van onze krachten; al onze franchisenemers krijgen een website waar Informatie, Interactie en Inspiratie centraal staan. Door het versleutelen van ‘meta zoekwoorden’ in alle 214 sites worden we sneller gevonden door nieuwe klanten. Maar ook met bestaande klanten houden we contact, door een vernuftige koppeling tussen emailadressen met de lokale franchisenemer zijn ze in staat om uit eigen naam hun bestaande klanten frequent te informeren over bijvoorbeeld workshops. Alles wat de franchisenemer nodig heeft, hangt onder zijn site.

Offline en online. Ook in de winkels zelf worden desktops en iPads geplaatst om de digitale interactie met de klanten aan te gaan. Als men ergens iets heeft gezien kan dit meteen worden opgezocht.

Het inleven in de klant was al belangrijk, maar wordt steeds belangrijker voor de speciaalzaak, juist hierin maken ze het onderscheid. Om die reden worden onze franchisenemers getraind in het bepalen van koopbehoeften in plaats van verkooptechnieken.

Offline en online in harmonie? So far so good zeggen we, maar het blijft ook voor ons een continu leerproces.

86

NRW Trendupdate 2012

87

GR

Groener

OE

N

ER

Communiceren over Corporate Responsibility is lastig. Waar begin je, wat hoort er wĂŠl bij en wat niet? In de laatste jaren wordt veel gesproken over duurzaamheid, maar wat betekent dat eigenlijk? Energiebesparing is ongetwijfeld een zeer belangrijk onderdeel - zeker voor de vastgoedbranche - maar echt duurzaam ondernemen is veel breder en zit in de hele zakelijke keten.

Clemens Brenninkmeijer n

Country Manager Redevco Nederland B.V.

Voor Redevco, als belegger in winkelvastgoed, gaat het om continue verbetering, wet en regelgeving vooruit blijven, negatieve effecten van onze zakelijke activiteiten op milieu verminderen, positieve impulsen leveren aan de lokale gemeenschappen waar we actief zijn en onze stakeholders engageren. We streven naar een gezonde balans tussen people, planet en profit, waarbij het voor ons ook helder is dat we wĂŠl geld moeten verdienen om de rest ook mogelijk te maken. Het gaat ons in ieder geval over de manier waarop: integriteit en ethisch verantwoord handelen liggen aan de basis van onze bedrijfscultuur.

Wij hebben de laatste vier jaar ons Corporate Responsibility rapport met daarin onze CSR activiteiten en doelstellingen voor de komende jaren gepubliceerd. Wij streven jaarlijks om het effect van onze vastgoedportfolio op het milieu te verminderen, maar dit kunnen we niet alleen: we moeten onze huurders hierbij betrekken en samenwerken naar oplossingen die echt een verschil maken. Door ons beleid hopen we ook een positieve bijdrage te leveren aan de aantrekkelijkheid van winkelbestemmingen zodat alle stakeholders kunnen profiteren.

88

Echter hierover communiceren blijft lastig: je moet bereid zijn je kwetsbaar op te stellen, te aanvaarden dat anderen wellicht met een andere prioriteitsniveau met deze thema’s bezig zijn, maar in ieder geval de dialoog met enthousiasme aangaan.

NRW Trendupdate 2012

89

CSR in 2012: concreet en zichtbaar Het winkelcomfort wordt in hoge mate beĂŻnvloed door verlichting, verwarming en koeling. Hiervoor gebruiken de winkels in Nederland vier keer zoveel energie dan al onze openbare verlichting. Op het energiegebruik in winkels is veel te besparen, met behoud en zelfs verbetering van het comfort. En, niet onbelangrijk, in veel gevallen zijn de investeringen budgetpositief en dragen ze bij aan een beter klimaat.

Winst voor people, planet en profit dus.

Hans Korbee n

Programma adviseur Agentschap NL

Een - tweetje dus en scoren. Toch blijkt er enige aandrang nodig om winkels energiezuiniger te maken. Naast bestaande regelgeving komt Europa met strengere regels rond het energielabel. Binnenkort wordt het niet meer mogelijk dat een winkel of winkelunit zonder geldig energielabel wordt verkocht of verhuurd. Dit label moet bovendien in de winkels groter dan 500 m2 op een voor het winkelend publiek, zichtbare plaats worden opgehangen. Na witgoed en auto’s zullen consumenten ook in publiek toegankelijke gebouwen steeds vaker het energielabel gaan zien.

Hierbij staat een rood label voor energie-onzuinig en hoge energiekosten.

Anders dan bij andere gebouwen, worden winkelruimtes vaak verkocht of verhuurd zonder (verkoop)verlichting, verwarming en koeling. Vaak plaatst de retailer zelfs een eigen, nieuwe entreepui. De keuzes die hierbij worden gemaakt zijn van invloed op het energiegebruik van het gebouw, en daarmee op het energielabel. Het opstellen van een reĂŤel label vraagt dan ook om een goede samenwerking tussen de eigenaar/ verhuurder (casco) en de retailer (inrichting). Alleen dan kan een optimaal label worden bepaald en kunnen optimale afspraken over het duurzaam gebruik van de

90

winkel worden gemaakt. In samenwerking met een aantal vooraanstaande marktpartijen werken we dit verder uit onder de naam DUO+ label. Op dit moment wordt ervaring opgedaan in de praktijk met een dergelijk label.

NRW Trendupdate 2012

91

2.3 Maatschappij en Demografie

D

eze paragraaf staat in het teken van maatschappelijke en demografische ontwikkelingen.

Consumenten spelen steeds meer een belangrijke rol voor beslissers en beleidmakers.

Het is niet voor niks dat er veel aandacht is voor consumententrends. In de trendanalyse van vorig jaar werden maar liefst acht trends beschreven met betrekking tot maatschappij en demografie.

De trend Bewust Uitgeven is al besproken in hoofdstuk 2.1 bij politiek en economie.

Voor de trendpeiling betekent dit:

 De winkel als podium (stijgt) DE

De westerse consument heeft zijn basisvoorzieningen op orde. De aandacht verschuift naar vermaak en belevenissen. Er is veel aanbod, maar mensen hebben weinig tijd.

De consument zal steeds bewuster gaan kiezen waar hij zijn tijd en budget aan besteedt.

W

IN

K

EL

A LS P O DIU M

Co-shopping (stijgt)

5 FR

IEND

S LI

KE

 Sociale media veranderen de verhoudingen tussen consumenten en producenten, tussen

TH

vragers en aanbieders. Consumenten raadplegen steeds vaker hun netwerk van friends, fans en followers voor het ontdekken, bediscussiëren en aanschaffen van producten en diensten. Merken en retailers moeten werken aan hun f-factor.



Gezond grijs (stijgt)

IS

CO

-S

H

O

PP

IN G

GE ZO

N

D

92

GR

IJ S

Door een decentraliserende overheid is er minder aandacht voor centrale planning en controle. Politiek dichter bij de burger betekent ook meer aandacht voor deelbelangen en voor de korte termijn.

 Mijn Maat (daalt) M IJ N

Retailers hebben tegenwoordig de (digitale en technologische) mogelijkheden om steeds kleinere doelgroepen te bedienen. Zij kunnen maatwerk leveren.

M

AA T

 Easy (daalt)

Consumenten willen snel en eenvoudig vinden wat ze zoeken. Onvoorwaardelijke beschikbaarheid en moeiteloze bereikbaarheid zijn essentieel.

E

AS

Y

 Feminisering (daalt)

€ FE M IN

I

SE

RI

NG

Vrouwen worden, ook economisch, steeds gelijkwaardiger aan mannen. Zij nemen zelf (aankoop)beslissingen en dan niet alleen over ‘typisch vrouwelijke’ producten.Retailers moeten daarop een antwoord hebben.

 Back to the core (daalt) BAC

K

T

O

TH

E CORE

Door de razendsnelle maatschappelijke en technologische ontwikkelingen gaan mensen op zoek naar tegenwicht; naar menselijke ontmoetingen en contacten en naar producten die betrouwbaar en authentiek zijn.

NRW Trendupdate 2012

93

DE

De winkel als podium

W

IN

K

EL

A LS P O DIU M

Raak!

Vissen is verleden tijd. Winkelgebieden moeten jagen op de consument.

Jeroen Roose Directeur HISA

Consumenten hebben, al is het maar voor hun gevoel, weinig vrije tijd. Ze willen deze optimaal benutten en hier een maximale belevingswaarde voor terugzien.

Ze kunnen hun geld maar één keer uitgeven. Hoe zorg je ervoor dat ze kiezen voor jouw winkelgebied? Je zult je consumenten moeten raken.

n

n

Lid van de NRW Taskforce Consumentenbeleving

Het verleiden en verrassen van de consument in een winkelgebied is weliswaar steeds lastiger, maar een uitdaging die winkels- en winkelcentra aangaan door de inzet van de juiste consumentenmarketing.

Facebook, Twitter, en andere vormen van nieuwe marketing stellen winkelgebieden, naast de traditionele vormen van TV, radio, print en posters, in staat om in gesprek te gaan met de consument. Informatie was er altijd al, maar de nieuwe (mobiele) technologieën maken het gemakkelijk om alle informatie te analyseren, te becommentariëren en met iedereen te delen.

Het is dus de kunst om als winkelgebied een stap verder te gaan. Ga niet alleen het gesprek aan, maar laat zien dat je luistert. De informatie uit de ‘gesprekken’

94

met consumenten gebruik je voor (her)inrichting, branchering en invulling van promotionele acties en evenementen. Pas dan tref je de consument in het hart en wordt jouw winkelgebied zijn of haar winkelgebied: raak!

NRW Trendupdate 2012

95

De kunst van het Verleiden De consument is aan de macht en geeft deze niet meer af. Zij - nog steeds wordt driekwart van de aankopen door een vrouw gedaan! - bepaalt waar, wanneer en via welk kanaal er wordt geshopt. En dat is steeds vaker online. De consument vertoont bovendien een uiterst grillig aankoopgedrag en laat zich niet (meer) in hokjes vangen; de winkelier in vertwijfeling achterlatend. In één en dezelfde winkelwagen ligt naast een exclusieve Franse kaas een C-merk wc-papier.

Toine Hooft n

Adjunct-directeur Bureau Stedelijke Planning bv

De nieuwe realiteit dwingt ons vakgenoten op een heel andere manier naar consumenten, winkels en winkelgebieden te kijken. Door de ogen van een psycholoog. De opgave is om de man te interesseren voor winkelen, hier ligt nog een enorm terrein braak. Stuur hem gericht op pad en hij is ook nog genegen om met meer en margerijkere producten huiswaarts te keren, zeker als het er verleidelijk uitziet. Tel uit je winst. Door de digitale bril van de twee meest waardevolle merken ter wereld Apple en Google, dé dominante spelers op de markt van smartphones.

Zij bepalen onze toekomst.

In tijden van crisis verdwijnen vastgeroeste organisaties en verrijzen nieuwe hybride business-modellen in hoog tempo. Wie inventief is, blijft de concurrentie continu een stapje voor. En waar kunt u, nee moet u, vandaag mee beginnen? Producten en diensten met liefde bereid, sexy gepresenteerd, met aloude persoonlijke service én moderne (communicatie)technieken aan de man gebracht. De kunst van het Verleiden.

96

NRW Trendupdate 2012

97

De klant is niet langer koning!

Gemiddeld wordt maar liefst 80% van alle aankoopbeslissingen gemaakt door vrouwen. En zijn winkels en winkelcentra gebouwd voor vrouwen? Welnee!

Dat mannen en vrouwen toch echt heel anders zijn, is favoriet gespreksonderwerp van beide geslachten, maar toch wordt deze kennis zelden tot nooit (goed!) toegepast in de praktijk.

Chantal Riedeman n

Shop-oloog Shop-ology

Vrouwen hebben nu eenmaal een slechter richtingsgevoel, we kunnen minder goed inparkeren, we moeten -helaas- vaker naar het toilet, ondanks de emancipatie komt het leeuwendeel van de opvoeding en huishouding nog steeds neer op de vrouw, en ‘moeten’ we doordeweeks dus winkelen met kinderen en in het weekend met kinderen én een mokkende man. En we hebben het drukker dan ooit. Zie daar de basis voor de enorme groei van online verkopen. Het is gewoon makkelijker!

Volgens mij is het de primaire doelstelling van een winkel en van een winkelcentrum om bezoekers te verleiden, zo lang mogelijk binnen te houden én zo vaak mogelijk terug te laten komen. Maar we hebben heel veel keus, dus áls we er dan zijn, wil je natuurlijk ALLES in het werk zetten om ons verblijf zo leuk en aangenaam mogelijk te maken.

Waarom zijn toiletten non-existent of onvindbaar? Heb je wel eens met een peuter in een buggy iets geprobeerd te passen in een paskamer? Kortom, hoe wil je ons verleiden langer ‘binnen’ te blijven als onze primaire menselijke behoeftes onvoldoende of

98

niet opgelost worden? Als een kind zich niet lang genoeg kan vermaken, honger heeft of naar het toilet moet, gaan ouders weg. Het is echt geen rocket science.

Winkels als IKEA zijn mede zo succesvol, omdat ze elke mogelijke reden om de winkel vroegtijdig te verlaten op voorhand oplossen; kinderopvang, kinderspeelplekken op afdelingen waar de ouders langere beslistijd nodig hebben, heel veel toiletten, eten, drinken, goede navigatie, speciale parkeerplekken voor gezinnen, enzovoort. Daar kan een gemiddeld winkelcentrum hĂŠĂŠl veel van leren.

NRW Trendupdate 2012

99

5F

ND

SL

IKE

TH

IS

CO

Co-shopping

RIE

-S

H

O

PP

IN G

Behoefte aan digitale gezelligheid!

Vincent Everts n

Trendwatcher CEO www.innovader.nl

Trend 1 Digitaal winkelen als ontspanning groeit overal gigantisch. Ik dacht dat ik als een van de weinigen een vrouw had die winkelen niet leuk vond. Maar wat blijkt: sinds de komst van het internet spendeert ze vele uren shoppend achter haar pc en smartphone om een eindeloze stroom van goederen (vaak volstrekt onnodig) bij ons huis te laten bezorgen. Zij staat hierin niet alleen.

Trend 2 Tijdens SXS2012 in Austin TX, de grote digitale show waar trends (zoals Twitter) jaren eerder zichtbaar zijn, was de grote trend location based social media. Iedereen liep rond met de app ‘highlight’ die voordurend vertelde wie er in de buurt (50 tot 1000 meter) rondliep die je kende (via LinkedIn, Twitter, Facebook) of met wie je veel gemeenschappelijke onderwerpen gemeen had (zoals mode, inrichting).

Trend 3 Pinterest is een snel groeiend netwerk waar voornamelijk vrouwen (tussen 25 en 45 jaar) foto’s van producten uitwisselen. Het is één van de grootste aanjagers van e-commerce sites, invloedrijker dan Twitter zelfs. Het gaat daar niet om met wie je vrienden bent, maar met wie je dezelfde smaak hebt.

100

Bovengenoemde trends zijn voor de retailers van vandaag een prachtige kans om digitale gezelligheid en shoppen in de komende jaren te ontwikkelen. Tijdens fysiek winkelen zal de digitale gezelligheid essentieel zijn de shoppers tot actie aan te zetten en het digitale winkelen zal een gezellige sociale bezigheid worden.

De retailers moeten snel aan de gang om de digitale helden, in de eigen omgeving, hun eigen unieke mix van de digitale gezelligheid te ontwikkelen, want elke tak heeft zijn eigen ontwikkelingssnelheid en unieke combinatie.

Trend 2: de app ‘ highlight’

NRW Trendupdate 2012

101

GE

Gezond grijs

ZO

N

D

GR

IJ S

Wie is de toekomstige consument?

Koen Snoeren n

Business Development Manager GfK

Nederland is een van de dichtstbevolkte landen ter wereld. De concentratie van consumenten, die moeten eten, zich moeten kleden, entertainment zoeken is hoog.

Een gunstig gegeven voor de gehele sector. Maar die consument is over 15 jaar wellicht een hele andere dan de consument van nu. Hier dient terdege rekening mee gehouden te worden in de verschillende planningsscenario’s.

De vergrijzing van de bevolking is natuurlijk geen nieuw gegeven, maar zal zich de komende 15 jaar nog versterkt doorzetten. We worden niet alleen ouder, maar ook de verdeling van oud en jong zal nog verder verschuiven. Op dit moment hebben we bijna 16% 65+-ers in ons land. In 2025 zal dat zijn opgelopen naar bijna 22%.

Oudere mensen hebben hele andere behoeftes, een ander bestedingspatroon, veel meer tijd en mogelijkheden om hun geld te besteden. Wat zal de invloed van de vergrijzing zijn op de bouw van winkelcentra of de functie van winkelgebieden?

Maar vergrijzing is niet het enige wat er demografisch aan de hand is. Ook individualisering is een belangrijk maatschappelijk issue. Tien jaar geleden was het aantal eenpersoonshuishoudens (alleenstaanden) nog amper 30%, in 2012 is dat zo’n 36% en in 2025 zal dit al gestegen zijn tot boven de 40%! U kunt zich voorstellen wat dit voor het aanbod van de huizen/appartementenmarkt betekent, of voor het aanbod in een winkelcentrum en in nog sterkere mate voor het productaanbod.

102

Ontwikkeling Nederlandse bevolking

20.0

16.0

16.1

16.2

13.7%

13.7%

16.3

16.3

16.3

16.4

16.4

16.5

Bevolking in mln

16.6

20.0%

14.0 12.0

Figuur 2.3.1: Ontwikkeling Nederlandse bevolking

25.0% 16.7

13.8%

14.0%

14.3%

14.5%

14.7%

15.0%

15.3%

15.6%

15.0%

10.0 10.0%

8.0

Aandeel

18.0

6.0 5.0%

4.0 2.0 -

Bron: CBS

2002

2003

2004

2005

2006

2007

Aandeel 65 jaar en ouder

Aandeel 65+ jaar 1990

2008

2009

2010

2011

0.0%

Nederlandse bevolking

Vergrijzing

Aandeel 65+ jaar 2011

Figuur 2.3.2: Vergrijzing

Minder dan 15% 15.0% – 16.9%

Bron: CBS

17% en meer

NRW Trendupdate 2012

103

104

D

Colofon

e Trendupdate is een gezamenlijke uitgave van NRW en GfK. De bijdrage van deelnemers aan het Top Topics onderzoek is van grote waarde geweest. Onze dank gaat uit naar de auteurs die hun visie hebben gegeven op de verschillende trends.

Het rapport is samengesteld door een gezamenlijke redactie die bestaat uit: Linda Kruit en Tessa Vosjan (NRW) Koen Snoeren en CornĂŠ van den Hoven (GfK)

Mocht u een extra exemplaar willen aanvragen, dan kunt u hiervoor terecht bij uw contact­persoon bij NRW of GfK. Verspreiding naar andere partijen en/of openbaarmaking van deze uitgave (of delen daarvan) in welke vorm dan ook is uitsluitend toegestaan na schriftelijke toestemming of met bronvermelding van NRW en GfK.

Visualisatie en opmaak: TVC Reclamebureau bv, Dongen, november 2012, www.tvc-advertising.nl

NRW Trendupdate 2012

105

Contact

NRW is het kennisnetwerk voor bedrijven en instellingen die zich bedrijfsmatig bezighouden met winkelcentra en hun omgeving.

NRW heeft meer dan 600 leden uit ruim 250 bedrijven, uit de disciplines retail, overheid, vastgoed en consultancy.

GfK is een full service marktonderzoeksbureau.

In meer dan 110 landen vertalen we vergaarde kennis en inzichten voor opdrachtgevers naar concrete actie en strategische adviespunten.

Hiermee helpen we organisaties met het realiseren van hun groeidoelstellingen.

Contact:

Contact:

Herculesplein 271 3584 AA Utrecht t +31 (0)30 231 37 54 www.nrw.nl 106

Middellaan 25 5102 PB Dongen t +31 (0)162 38 40 00 www.gfk.nl

ISBN 9789081123341

9

789081 123341

NRW Trendupdate 2012

Wat staat hoog op de agenda bij retailers, wethouders en winkelvastgoedprofessionals? In 2011 doorliep NRW een scenarioplanningstraject over de toekomst van het Nederlandse winkellandschap. De belangrijkste uitkomsten werden beschreven in de publicatie De toekomst van winkelen: drie scenario’s voor 2025.

Maar hoe staat het er een jaar later voor? GfK heeft in opdracht van NRW in kaart gebracht waar de grootste uitdagingen liggen voor 2013.

in samenwerking met

NRW Trendupdate 2012