Verduurzamen van gebouwde omgeving kan niet zonder goed Asset Management

THEMA ARTIKEL <

Verduurzamen van gebouwde omgeving kan niet zonder goed Asset Management

Gebouwen in de Europese Unie zijn goed voor 36 procent van de broeikasgasuitstoot en 40 procent van het totale Europese energieverbruik. De ambitie van de EU is om in 2050 klimaatneutraal te zijn. De verduurzamingsopgave van de gebouwde omgeving is dus enorm. Het hebben en ontwikkelen van data is cruciaal om die verduurzamingsopgave te realiseren.

Foto: NVDO

ABN AMRO Bank is een vastgoedeigenaar met een grote kantorenportefeuille. ABN AMRO besloot vanwege de complexiteit van de opgave om het gebouwbeheer en de doorontwikkeling van haar duurzame gebouwen naar de Paris Proof ambitie ‘in de markt’ te zetten.

> Data is nodig. Rob Vermeij, domain expert buildings bij ABN AMRO; “Aan de ene kant wil de bank capaciteit flexibel kunnen op- en afschalen. Aan de andere kant is de benodigde (technische) expertise bij gespecialiseerde bedrijven veel groter”. Royal HaskoningDHV is sinds september vorig jaar als managing agent verantwoordelijk voor het gebouwbeheer en de doorontwikkeling op het gebied van duurzaamheid. Rob Schonk van Royal HaskoningDHV; “De opgave is complex met een grote variëteit aan panden. Er lopen ombouwprogramma’s, bijvoorbeeld voor hybride werken, en er worden panden afgestoten. Het integreren van verduurzaming in die ombouwprojecten is belangrijk. Om de juiste keuzes daarin – maar ook op andere terreinen – te kunnen maken, heb je data nodig”. > Geen integrale benadering. Schonks collega Marcus Boesenach constateert dat veel vastgoedorganisaties nog ad hoc werken; “Veelal gaat het om instandhouding met hier en daar een renovatieproject. Echter, thema’s als energie en circulariteit zorgen ervoor dat besluitvorming steeds complexer wordt, dan is digitaliseren noodzakelijk om de benodigde grip te verkrijgen en te houden. Er wordt op dit moment nog veel vanuit de eigen ‘plot’ gedacht en gewerkt. In de nabije toekomst zullen oplossingen meer en meer in samenhang met de omgeving gevonden moeten worden voor het optimale resultaat. Digitaliseren en data hebben we daarbij nodig. De Asset Management filosofie vormt een essentiële basis voor deze digitaliseringsslag”.Vermeij; “ABN AMRO wil in 2030 Paris-proof zijn en Asset Managementinformatie is daarvoor heel belangrijk. Je kunt bijvoorbeeld beter sturen op het natuurlijke vervangingsmoment. Ook de overheid wil steeds meer informatie. Je kunt beter reageren en sneller acteren op basis van data. Het zorgt ook voor een betere financiële prognose. Daarnaast kun je dankzij digitalisering je installaties effectiever aansturen en daarmee zorgen voor extra energiereductie”.

‘‘We staan aan de vooravond van een grote revolutie van ’ de gebouwde omgeving’

> Platform Duurzame Huisvesting. NVDO is ruim tien jaar

een van de deelnemers in de stichting Platform Duurzame Huisvesting (PDH), een samenwerking tussen overheden en de markt, die als doel heeft de verduurzaming van de gebouwde omgeving te versnellen. Boesenach zit namens de NVDO in het platform. “NVDO ziet een belangrijke opgave liggen voor het doelmatig realiseren van de duurzame ambities van Nederland. Omdat de opdracht zo fors is, is het zaak om de juiste dingen te doen die ook bijdragen aan de toekomst van een organisatie. Het is die Asset Managementfilosofie waar de NVDO voor staat”. Het platform wil vastgoedorganisaties helpen om professional te worden in Asset Management”. Integraal in plaats van ad hoc en als strategisch partner in >

Fit for 55

Europa wil in 2050 klimaatneutraal zijn. Het tussendoel in 2030 is 55 procent lagere CO2 uitstoot ten opzichte van het niveau van 1990. Deze doelstelling is vastgelegd in de Europese Klimaatwet en uitgewerkt in het Fit for 55-pakket van de Europese Commissie dat voorziet in een eerlijke, concurrerende en groene transitie. Het pakket bestaat uit zeventien verschillende wetgevende voorstellen. Fit for 55 voorziet onder andere in een apart emissiehandelssysteem (ETS) voor het wegvervoer en de gebouwde omgeving, naast maatregelen rondom energiebesparing, hernieuwbare energie en de energieprestatie van gebouwen. Het pakket behelst verschillende bouwblokken die allemaal op elkaar ingrijpen. Digitalisering loopt daar als ‘facilitator’ doorheen.

het bedrijfsproces. Maar het is een lastig onderwerp. Het is geen onderwerp waar organisaties van nature sturing op geven. Het leeft onvoldoende vergeleken met de hoog-risico industrie. Er zijn uiteraard wel koplopers, zoals enkele UMC’s en sommige banken.

> In samenhang met de bedrijfsdoelstellingen. PDH richt

zich op de utiliteitsbouw: grote vastgoedeigenaren in de kantorenmarkt, zorg, het onderwijs en gemeenten. Boesenach; “Voorheen vrij operationele georiënteerde organisaties die de uitdaging hebben om in samenhang met de bedrijfsdoelstellingen aan de slag te gaan met duurzaamheid. Vanuit het platform willen we vastgoedeigenaren helpen bij het ontwikkelen van een interne Asset Managementaanpak zodat je jezelf kunt ontwikkelen van technisch partner naar strategisch partner. Daarvoor moeten asset owners de interne structuur en processen (taken, rollen en bevoegdheden) op orde brengen en weten hoe ze moeten sturen op hun doelstellingen. Het top down inrichten van de line of sight dus, zodat iedereen weet wat er moet gebeuren. “Wat ook meespeelt is dat onderhoud voorheen vaak ‘in de kelder’ zat terwijl projecten dichter tegen Raad van Bestuur aanzaten. Een belangrijk ontwikkelpunt is dat deze twee afdelingen op één lijn komen en meer samen werken ten behoeve van het primair proces”. danks de grote milieubelasting van de gebouwde omgeving, worden weinig gebouwen energie-efficiënt gerenoveerd. Om het verduurzamen van gebouwen te stimuleren stelde de EU de Renovation Wavestrategie op. Doel is om het renovatietempo te verdubbelen in de komende tien jaar. De renovaties moeten leiden tot een betere energie- en hulpbronefficiëntie. Dit moet de uitstoot van broeikasgassen verminderen, de digitalisering bevorderen en het hergebruik van duurzame materialen verbeteren. PDH stelde hiervoor een position paper op dat dient als input voor het Europese programma. De paper werd afgelopen mei overhandigd aan Robert Dijksterhuis, gezant Duurzaam bouwen bij het ministerie van Binnenlandse Zaken. Hij houdt zich onder meer bezig met nieuwe regelgeving die uit Brussel komt en de impact daarvan op Nederland.

Dijksterhuis; “Digitalisering is één van de belangrijke onderwerpen in de Renovation Wave. Als we 55 procent uitstoot willen reduceren over acht jaar, dan moet je wel kunnen meten, en soms ook handhaven. Daar heb je digitale middelen voor nodig”. Vermeij; “Klopt. Tien jaar geleden zijn wij begonnen ons energieverbruik te meten. Als je geen data hebt, weet je niet waar je staat en neem je mogelijk verkeerde beslissingen”.

> Businesscase. Dijksterhuis; “Door te meten kun je beter specifieke renovatiemaatregelen nemen voor het gebouw en de omgeving en creëer je een goede businesscase in relatie tot de CO2-beprijzing. Dat is nodig, want de CO2-rechten worden duurder. Je kunt bijvoorbeeld de omgeving betrekken. In de zomer wil je eigenlijk geen actieve koeling gebruiken. Een luifel, bomen en een vijver leveren ook koelte. Dat soort oplossingen komt bovendrijven als je meet”. Boesenach; “Het gaat dus aan de ene kant om het aanbrengen van de benodigde fysieke verbeteringen en aan de andere kant om een interne ontwikkelopgave. Hoe borg je het in je organisatie dusdanig dat je het integraal kunt aansturen?”

> Bedrijfsrisico. Om de gestelde klimaatdoelen te behalen, scherpen overheden de regels aan. Zo moet elk kantoorgebouw per 1 januari volgend jaar minimaal energielabel C hebben en er komen meer regels aan: uit Nederland en uit Europa. Dijksterhuis;

‘‘Data en duurzaamheid zijn ’ geïntegreerde onderdelen van Asset Management’

“De label-C verplichting voor kantoorgebouwen begint een bedrijfsrisico te worden: verduurzamen begint sowieso een bedrijfsrisico te worden als je niets doet. De noodzaak om te verduurzamen wordt steeds meer een businesscase. Door beprijzingsmaatregelen van de overheid en door marktomstandigheden. Asset managers weten hoe hun portefeuille ervoor staat en wat er te doen is. Mijn tip voor vastgoedeigenaren en -beheerders is: Volg de Asset Management opleiding bij de NVDO!”

> ISO-55001. Schonk wil graag het ISO-55001-certificaat behalen voor het ABN AMRO-contract. “Als je conform ISO-55001 organiseert, dan ben je zichtbaar en aantoonbaar efficiënt. Het appelleert ook aan een duurzame organisatie en het strategische thema van de bank op kostenefficiency. Je kunt duurzaamheid niet los zetten van data, van je onderhoudsstrategie en van het inrichtingsconcept. Op termijn plaatsen we bijvoorbeeld specifieke sensoren om onderhoud beter te kunnen voorspellen. Dit leidt tot een langere levensduur en dus duurzamer beheer, maar zorgt tevens voor een betere sturing op energieverbruik. Data en duurzaamheid zijn geïntegreerde onderdelen van asset management”. Boesenach; “Wij helpen de bank bij het maken van de digitaliseringsslag die nodig is om de ambitieuze duurzaamheidsdoelstellingen te halen en om tegelijkertijd optimale waarde te leveren voor het bedrijfsproces. Samen met ABN AMRO hebben wij roadmaps opgesteld voor de thema’s energie en circulariteit. Deze roadmaps vormen een belangrijk onderdeel van het duurzaamheidsbeleid. Wat moet je fysiek doen om de doelstellingen te halen en wat moet je intern organiseren om grip te krijgen en te houden op het proces? Dat is uitgewerkt in een groot KPImodel met subdoelstellingen op strategisch, tactisch en operationeel niveau, zodat je optimaal kunt sturen op die doelstellingen, bijvoorbeeld het energieverbruik per vierkante meter. Want dat is het: Bruikbare data ontstaat pas als je er voldoende professioneel mee bezig bent”.

Dijksterhuis; “We staan aan de vooravond van een grote revolutie van de gebouwde omgeving. De vraag is hoe we die revolutie organiseren zonder dat de bevolking of de private sector in opstand komt. Goed weten wat er aan komt en wat je te doen staat kan je daarbij helpen”. <

Foto: NVDO