Medlemsdemokratiet

I medgang og motgang

Det viktigste samfunnsansvaret OBOS kan ta, er å bygge boliger både i gode og dårlige tider. – Det krever at vi har en solid økonomi, sier Daniel Kjørberg Siraj.

TEKST: Birgitte Dørum FOTO: Einar Aslaksen ILLUSTRASJON: Jon Arne Berg/byHands

Da OBOS ble startet i 1929, var det for å gi vanlige folk muligheten til å eie egen bolig. Mye har forandret seg på 92 år, og den siste tiden har OBOS fått kritikk for å ha glemt sin egen historie. Men OBOS er fortsatt tuftet på og drives etter samvirkemodellen, og formålsparagrafen er fortsatt like tydelig: OBOS skal skaffe medlemmene bolig. Og det gjør OBOS, understreker konsernsjef Daniel Kjørberg Siraj. –De siste ti årene har vi bygget like mye som vi gjorde de 30 årene før det. OBOS har virkelig gjort en innsats for å bli en stor og vedvarende boligbygger, som kan bygge i både gode og dårlige tider. Det er det viktigste samfunnsansvaret OBOS kan ta. Det siste fikk vi ikke minst glede av i fjor, da vi igangsatte bygging av rekordmange boliger, til tross for strenge smittevernregler og lange nedstengingsperioder, sier han.

Da landet stengte ned i fjor, var usikkerheten stor, også rundt boligmarkedet. Mange ble permittert eller fryktet for jobbene sine, og det førte til at forhåndssalget stoppet opp i flere OBOS-prosjekter. Etter en liten tenkepause, valgte OBOS å starte bygging, selv uten forhåndssalget som vanligvis er et krav før man kan stikke spaden i jorda. –Å strupe boligbyggingen i de store byene ville drevet boligprisene enda mer opp, og det klarte vi å unngå. Vi har aldri hatt så høy boligbygging som vi har nå, sier Daniel Kjørberg Siraj.

Ny kurs For ti år siden la styret i OBOS en bevisst strategi om at OBOS skulle vokse. OBOS begynte å ekspandere ut av Oslo og etablerte boligbyggelagsvirksomhet landet rundt i de store byene. Så, i 2012, kjøpte OBOS tomter til flere tusen boliger på Fornebu. Et par år etter det, i 2014, kjøpte OBOS trehusprodusenten Block Watne, for å gjøre virksomheten enda litt bredere. Nå kunne OBOS tilby medlemmene hus litt utenfor byene, ikke bare leiligheter i de mest sentrale områdene. –Alt dette ga oss et fundament som Norges største boligbygger i løpet av veldig kort tid, sier Daniel Kjørberg Siraj.

I 2015 overtok Daniel Kjørberg Siraj konsernsjefstolen. På dette tidspunktet var både Fornebu og Middelthunet på Majorstua, sentralt på Oslos vestkant, en del av tomteporteføljen. Dyre tomter i noen av landets dyreste områder. –Vi ville bygge flere boliger for helt vanlige folk. Derfor kjøpte vi Ulven, som var en svær investering på over tre milliarder kroner. Vi kjøpte også flere tomter i Groruddalen. Vi ville bygge i områder der kjøpegruppen var folk flest.

Siraj understreker at OBOS nå har flere medlemmer utenfor enn i Oslo. Derfor har OBOS kjøpt nye boligprosjekter i områdene der det bor mange medlemmer: –Lillestrøm, Lørenskog, Jessheim, Ås, Ski, Østfold, Hamar-regionen, Vestfold, Ålesund, Stavanger og Trondheim. Medlemmene som bor her skal også kunne oppfylle sine boligdrømmer, sier Siraj.

Foruten Fornebu og Middelthunet har OBOS svært få prosjekter i høye prisklasser. –Det er heller ikke der vi skal satse mye framover. Vi har store utviklingsprosjekter på gang på Rosenholm og Mortensrud i bydel Søndre Nordstrand i Oslo. Vi vil satse på disse →

← – OBOS har alltid vært i endring, og vi skal fortsette å lytte, lære og forandre oss i takt med tiden, sier Daniel Kjørberg Siraj.

områdene av byen der mange andre aktører har sagt det er vanskelig å bygge boliger.

Stigende priser Mens OBOS ekspanderte, skjedde det også ting i boligmarkedet. Prisene steg voldsomt. –I takt med endringene måtte vi også endre oss. OBOS kunne fortsette på det samme sporet med å bygge og selge til markedspris. Mange har ikke råd til å kjøpe egen bolig, og det måtte vi gjøre noe med, sier Siraj.

Det ble planlagt et pilotprosjekt knyttet til salgsstart på Ulven i 2018, og pilotprosjektet ble kalt Bostart. –Vi ville selge boliger noe rimeligere, men måtte samtidig unngå at første eier skulle stikke av med en stor investeringsgevinst. Og det fikk vi til! Bostart ble vellykket. Å utvikle en pilot parallelt med å bygge en ny bydel er veldig krevende, men det kunne vi gjøre fordi vi hadde et økonomisk fundament, sier han.

Bostart gir deg mulighet til å kjøpe en bolig 10-15 prosent under markedspris, men for mange husholdninger var det ikke nok. Derfor ble OBOS Deleie utviklet, en ordning som gjør det mulig å kjøpe bare halve boligen og leie resten av OBOS. Dermed kan en singel sykepleier kjøpe kanskje så mye som 60 av 100 boliger framfor bare 4 av 100 boliger.

I kjølvannet av debatten den siste tiden har styret i OBOS foreslått en betydelige satsing på boligkjøpsmodeller i pressområdene. Forslaget blir lagt fram for generalforsamlingen 22. juni.

Tomtekjøp til markedspris Da landet skulle bygges etter andre verdenskrig, var Oslo kommune, Husbanken og OBOS en trio som gjorde det mulig. Kommunen tildelte tomter, Husbanken sørget for finansiering og OBOS bygde boliger. Modellen ble avviklet av statsminister Kåre Willoch på 80-tallet, og siden det har ikke OBOS hatt andre spilleregler enn resten av byggebransjen. Det har gått opp og ned i takt med konjunkturene, og boligbygging er svært sårbart for økonomiske svingninger. Nettopp derfor, understreker Siraj, er pengene OBOS tjener så viktige. –OBOS kjøper tomter til markedspris. Prisen settes av den som eier tomta, enten det er kommunen eller en privat aktør. Oslo kommune selger til markedspris, som alle andre.

De siste fem årene har OBOS bygget 10.000 boliger, dobbelt så mange som de fem årene før det. –Når markedet svinger må vi ha inntekter som gjør at vi kan være kontinuerlig til stede. Det er mye vi kan bli bedre på, men også det vil kreve lønnsomhet, sier Siraj.

Samtidig som virksomheten har vokst, har OBOS satset stort på bærekraft, innovasjon og ordninger som gir en del av overskuddet til kultur og idrett. –OBOS har forandret seg. Vi har ønsket å forandre oss, og vi er bare i startgropa. Vi lytter til innspill som kommer om arkitektur og hvordan vi bygger, og vi har store ambisjoner når det gjelder å skape gode bomiljøer, ikke bare skaffe medlemmene bolig. Også livet mellom husene er en investering vi må ta, og det klarer vi fordi vi er økonomisk robuste og offensive, sier Siraj. → obosbladet@obos.no

↑ Les OBOS’ tiltak for å styrke medlemsdialogen på side 7.

OBOS eies av medlemmene, og som medlem kan du være med på å påvirke hvordan OBOS skal drives. Siste nytt og mer informasjon om OBOS finner du på obos.no.

Medlemmer

Slik styres OBOS

De som ikke bor i borettslag + de som bor i borettslag

1 delegat per 500 andelseiere, minimum 1 per borettslag med mer enn 31 leiligheter. Skal være tilnærmet like mange boende som ikke-boende delegater.

21 representanter fra ikke-boende 20 representanter fra beboere 46 varamedlemmer Ansatte i OBOS: 6 representanter, ansatte kan ha inntil 6 varamedlemmer. Kontrollkomite: 3 medlemmer 1 varamedlem

Generalforsamling

Revisjon- og risikoutvalg: 3 styremedlemmer*

Kompetanse- og godtgjørelses- utvalg: 3 styremedlemmer*

Investeringsutvalg: 3 styremedlemmer* Representantskap

Styret

9 medlemmer, inkludert 3 ansatterepresentanter, 1 vararepresentant

Bedrifts- og arbeidsmiljøutvalg: Arbeidsgiver og arbeidstaker skal ha like mange reprentanter i utvalget. Til sammen 10 personer.

Ti spørsmål og svar om generalforsamlingen

22. juni er det tid for generalforsamling i OBOS. I år har engasjementet vært ekstra stort, og mange har spørsmål til hvordan generalforsamlingen gjennomføres. I år kan alle, både medlemmer og andre, følge generalforsamlingen digitalt.

1. Hvor skal generalforsamlingen arrangeres? Generalforsamlingen blir holdt hvert år innen utgangen av juni. I år skjer det den 22. juni klokka 17.00. I år kan delegatene velge om de vil delta digitalt eller fysisk, og de får en henvendelse fra oss hvor de kan melde fra hva de ønsker. Det fysiske møtet skjer enten i Oslo Spektrum eller Oslo Kongressenter, avhengig av hvor mange delegater som faktisk vil delta fysisk og av smittesituasjonen på det tidspunktet. Det digitale møtet kan du følge live via obos.no. Besøk nettsiden 22. juni for utfyllende informasjon om hvordan du kan delta. 2. Hvem kan komme på generalforsamlingen? For å delta må du være valgt som delegat. Det er bare de valgte delegatene som kan stemme på generalforsamlingen.

Det er to måter å bli valgt som delegat på. Hvis du bor i en OBOS-bolig kan du bli valgt som representant for «boende medlemmer», det vil si medlemmer som bor i et OBOS-tilknyttet borettslag. Disse representantene, eller delegatene, velges på borettslagenes egne generalforsamlinger. Alle andelseiere i borettslaget kan bli valgt, så lenge de er over 18 år. Hvis du er såkalt «hussøkende medlem» eller «ikkeboende medlem», altså at du er medlem, men ikke bor i en OBOS-bolig, foregår det litt annerledes. Representater for de hussøkende medlemmene velges på et eget møte en stund før generalforsamlingen. Dette heter «Delegertmøtet», som holdes i forkant av generalforsamlingen. 3. Hvorfor kan OBOS-ansatte møte på generalforsamlingen? Det er et stort engasjement rundt hvordan OBOS skal drives i framtiden, også blant ansatte. Hvis du er medlem i OBOS kan du velges som delegat til generalforsamlingen, uansett hvor du jobber. I en demokratisk , åpen organisasjon er alle medlemmer like.

4. Hvor finner jeg en oversikt over de som ble valgt på delegertmøtet? Delegatlisten er tilgjengelig for de andre delegatene, men av personvernhensyn kan vi ikke offentliggjøre listene.

5.Hvordan blir man styremedlem i OBOS? Det er representantskapet som velger styret. Representantskapet velges på generalforsamlingen. 6. Kan jeg som medlem være med på å endre OBOS’ vedtekter? Ja, alle OBOS-medlemmer kan foreslå vedtektsendringer til generalforsamlingen. Se hvordan, og aktuelle tidsfrister, i punkt 7 og 9. På generalforsamlingen må forslagene få 2/3dels flertall for å bli vedtatt.

7. Kan alle OBOS-medlemmer få tatt opp saker på generalforsamlingen, selv om man ikke er valgt som delegat? Ja, som OBOS-medlem har du rett til å få tatt opp saker på generalforsamlingen. Dette gjelder spørsmål som blir meldt skriftlig til styret innen 1. april hvert år. I tillegg kan valgte delegater sende inn forslag til generalforsamlingen etter denne fristen. I år var fristen for dette 17. mai.

8. Blir sakspapirene til generalforsamlingen tilgjengelig for alle? Ja, saksdokumentene blir sendt ut til alle delegatene, og publiseres også på obos.no kort tid etter generalforsamlingen. 9. Kan alle OBOS-medlemmer stille spørsmål til generalforsamlingen? Ja, alle medlemmer har rett til å stille spørsmål til generalforsamlingen, men spørsmålene må meldes skriftlig til styret innen 1. april hvert år. Hussøkende medlemmer oppfordres hvert år i OBOS-bladet, gjennom personlig brev til over 700 tilfeldig uttrukne medlemmer og på nettsidene om å stille som delegater. Tradisjonelt er det ikke mange som gjør dette, men i år har interessen som kjent vært rekordhøy. 10. Hva er forskjellen på et OBOS-tilknyttet og et frittstående borettslag? Tilknyttede borettslag er borettslag hvor andelseierne er medlemmer i OBOS. I frittstående borettslag er det derimot ikke krav til medlemskap i OBOS eller andre boligbyggelag. Bor det OBOS-medlemmer i disse boligene, regnes de som såkalte «hussøkende medlemmer».