KINNISVARA
EKSPERT VASTAB: kõik, mida kodulaenust ja sissemaks „Tasub meeles pidada, et kinnisvara ostmine ei ole igapäevane tehing. Esmalt tuleks põhjalikult kaaluda oma võimalusi ja tegelikke vajadusi. Kodu ostmiseks ei ole vale aega, küll aga on võimalik teha rutakas ost ning maksta liiga suur summa kinnisvara eest, mis tegelikult polegi kõige sobivam,“ paneb südamele LHV eraisikute finantseerimise juht Catlin Vatsel. Koduostuks tuleks valmistuma hakata nii vara kui võimalik – peaasjalikult korteri või maja sissemakse kogumiseks. „Koguda tuleb esimene sissemakse, leida sobiv kodu, valida välja õige pank ja jõuda oma esimese kodulaenulepinguni,“ toob Vatsel välja. Muuseas, siinkohal tasub märkida, et varakult säästmisharjumuse tekitamine on panga silmis hea näitaja. „Alustades sissemaksuga nullist, tuleb arvestada, kui palju on võimalus kuus säästa. Kui on teada orienteeruv kinnisvara maksumus, siis saab ka arvutada, kui kaua kogumiseks aega läheb. Kui omafinantseering on kogutud või tuleb teise vara müügist, on juba lihtsam,“ osutab finantseerimisjuht.
Oktoober 20211
Pank jälgib ohumärke
10
Jätkata võiks oma võimaluste selgeks tegemisega ehk uurida pangast, kui palju oma sissetuleku ja olemasolevate kohustuste juures laenu saad. „Samuti tuleb otsustada, kas võtad laenu koos kaastaotlejaga (elukaaslase/abikaasaga) või üksi. Kaastaotlejaga laenu võttes mõlema sissetulekud ja kohustused summeeritakse ja tõenäoliselt on nii maksimaalne võimalik summa ka suurem, sest riskid on väiksemad,“ seletab Vatsel. Lähtudes üldlevinud praktikast, peaksid laenukohustused moodustama maksimaalselt 50% sissetulekutest, soovitatavalt aga kuni 45%, et jääks üle nii igapäevakuludeks kui ka ootamatusteks. Ära unusta, et pank jälgib taotleja finantskäitumises ka ohumärke. Sellised on näiteks kiirlaenude võtmine, liigsed hasartmängud, maksehäired, võlgnevused ning rohkelt kohustusi (väikelaenud, järelmaksud, liisingud). Nagu mainitud, siis kõige tähtsam on koguda koduostu jaoks sissemaks – arvestades kinnisvara kõrgeid hindu, ei pruugi see olla kõige hõlpsam ülesanne. Peale varakult kogumise soovitab Vatsel vaadata oma rahaasjad üle ja säästa nii palju kui jõukohane (minimaalselt 10% sissetulekust). „Maksa alati esimesena iseendale ehk kanna palgapäeval raha kohe eraldi kogumiskontole. Leia võimalusi lisaraha teenimiseks. Tee selgeks, mille peale raha kulub ja mõista, et saaksid ebavajalikelt kulutustelt märkimisväärse summa kokku hoida,“ loetleb asjatundja.
Sissemaks on 15% tulevase kodu hinnast Kodu ostmisel kodulaenuga on tavapärane, et sissemakse peab olema vähemalt 15% korteri või maja ostuhinnast. „Olenevalt kinnisvara seisukorrast ja asukohast, võib sissemakse olla suurem,“ sõnab Vatsel. Kui lisatagatis on olemas, saab kodulaenu võtta väiksema omafinantseeringuga. Juhul kui lisatagatise turuväärtus ja dokumentatsiooni korrektsus lubavad, on võimalik isegi sissemaksest pääseda. Veel üks võimalus kodulaenu soetamiseks väiksema omafinantseeringuga on KredExi käendus. „Niiviisi on võimalik taotleda kodulaenu siis, kui vähemalt üks laenutaotleja kuulub KredExi sihtgruppi: noor pere, noor spetsialist, energiatõhusa eluaseme omandaja või selle energiatõhusaks rekonstrueerija, kaitseväe või Kaitseliidu veteran, tagastatud eluruumis elav üürnik. Sellisel juhul saab taotleda laenu 10% omafinantseeringuga,“ selgitab Vatsel.
Maksa alati esimesena iseendale ehk kanna palgapäeval raha kohe eraldi kogumiskontole. Leia võimalusi lisaraha teenimiseks. Tee selgeks, mille peale raha kulub ja mõista, et saaksid ebavajalikelt kulutustelt märkimisväärse summa kokku hoida. Mis nõuded kehtivad kinnisvara tagatisele? Uue kodu sissemakse asemel võib kasutada olemasolevat kinnisvara, mis kuulub kas laenu taotlejale või tema vanematele. „Tagatiseks seatava kinnisvara dokumendid olgu korras ehk ilma kasutusloata ei saa. Lisaks peab kinnisvara olema registreeritud korteriomandina või kinnistuna. Juhul kui tagatiseks on mõtteline osa eelnimetatud kinnisasjadest, siis peab olema seatud notariaalne kasutuskord,“ juhendab Vatsel.
Laenu tagatiseks minev kinnisvara peab olema atesteeritud kinnisvara hindaja poolt nõuetekohaselt hinnatud. Tagatis ei tohi olla koormatud teise panga kehtiva laenuga, sama laenuandja saab lisatagatisena olemasoleva laenu tagatist kaasata. Pank finantseerib kuni 85% tagatise turuväärtusest. Täpne tagatise aktseptimise määr sõltub selle asukohast ja seisukorrast. Hoonestatud kinnisvara/tagatis peab olema kindlustatav ja likviidne.
Turu keskmine kodulaenuintress on 2,1% Mida suurema sissemakse inimene teeb, seda väiksem on laenu kuumakse ja kogu intressikulu. „Samas ei tasu alati kogu raha omafinantseeringuks ära kasutada, kui panga sissemaksenõue on väiksem,“ nendib Vatsel. Sel juhul saab järelejäävat raha kasutada uue kodu sisustamiseks või remontimiseks ning pole vaja uusi lisakohustusi võtta. Turu keskmine kodulaenuintress on praegu umbes 2,1%. „Intressimäär koosneb kuue kuu Euriborist ja panga intressimarginaalist. Kodulaenu intress sõltub nii laenutaotleja profiilist, soovitavast objektist kui ka taotluse sisust (summa, periood, omafinantseering jne),“ ütleb Vatsel. Tingimuste üle saab alati läbirääkimisi pidada. Tasub aga teada, et soodsamat intressi saavad ka kõige energiatõhusama kodu ostjad ja ehitajad, sest A-energiaklassiga kodudele kehtib rohelise kodulaenu fikseeritud intress 1,95% + 6 kuu Euribor.
Kas võimalikult pikk või lühike kodulaen? Peale igakuise laenumakse on vaja arvestada ka mitme ühekordse kuluga – laenulepingu tasu, notaritasu, hindamisakt ja KredExi käendust kasutades ka selle lepingutasu. Pangalaenuga soetatud kinnisvara tuleb ka kindlustada, seega laenumaksele lisandub igakuine kindlustusmakse,“ seletab Vatsel. Soovitatav on mõelda ka elukindlustusele või laenukindlustuslepingu sõlmimisele. Igakuine laenumakse suurus sõltub laenugraafiku pikkusest, graafiku tüübist, laenusummast ja intressist. Nii mõneski inimeses tekitab küsimust aga see, kas tasuks võtta pikaaegne kodulaen või piirduda lühemaga. Asjatundja vastab: „Sõltub, kas kliendile on oluline võimalikult väike laenu kuumakse või võimalikult väike intressi kogukulu. Mida pikem on laenugraafik, seda suurem on makstav intressi kogukulu. Samas võimalikult pika graafikuga on kuu-
