circule este exemplar no seu condomínio ou administradora
ano 2 | Nº 07 | mar/abr 2015
Hora de economizar Combata os vilões da conta de energia elétrica que está cada vez mais cara
Sacadas: Cuidados antes de permitir o seu envidraçamento
Quorum: Entenda a diferença entre os tipos de votação
PISOS SALARIAIS: DEFINIDO O REAJUSTE DOS TRABALHADORES EM CONDOMÍNIOS
O brasileiro já passou por diversas crises. A atual crise política e econômica nos faz refletir sobre o valor que damos à educação, à formação e à cultura de um povo. Temos convicção de que o melhor caminho para superar uma crise é investir em trabalho e principalmente em qualificação, seja por meio de cursos, leitura, palestras ou estudos para que, lá na frente, estejamos mais fortes. Economia também é palavra de ordem nos momento atual. Conviver com a escassez de recursos naturais e alta dos preços nos faz evitar o desperdício que passará a ser uma prática comum em nossas residências e condomínios. Ou seja, de tudo, temos algo a aprender, especialmente nas horas mais difíceis. Por outro lado, tenho visto amigos que se tornaram síndicos e que estão desempenhando a função de uma maneira muito positiva. Encarando o desafio com responsabilidade, auto-confiança, perseverança, disposição e acima de tudo, diálogo. Eis o “X” da questão. Também tenho conversado com muitas donas de casa que procuram ansiosamente uma forma de descartar o lixo corretamente, ou de buscar o lixo zero, reutilizando e reciclando ao máximo os rejeitos domésticos como embalagens, papeis, vidros, etc. Mas para isso precisamos do apoio da nossa Prefeitura que deve, mais do que nunca, ampliar a coleta seletiva em nossa cidade. Está aí o apelo da nossa comunidade. Esta edição traz matérias e anúncios sobre tudo o que falamos acima: cursos para profissionais de condomínios, economia de energia, síndicos novatos e mais. Assuntos polêmicos como envidraçamento de varandas e complexos como quoruns de assembleias também fazem parte deste número. Tudo isso para lhe ajudar na gestão do seu condomínio e fazer de nossa cidade um exemplo de administração e de superação dos obstáculos. Vamos juntos atravessar este momento! Uma boa leitura!
sumário
andrea castilho EDITORA
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Dicas para o primeiro mandato de síndicos Especialista aponta alternativas para conter gastos com energia elétrica
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Envidraçamento de sacadas deve ser feito de maneira criteriosa
SINDICON informa como foi a negociação salarial de 2015
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As assembleias e seus quoruns
Nova coluna traz respostas sobre vida em condomínios
EDITORA Andrea Castilho DIRIGIDO A Condomínios residenciais, comerciais, associações, administradoras, construtoras e shoppings PERIODICIDADE Bimestral TIRAGEM 4.000 exemplares PÚBLICO LEITOR DIRIGIDO Síndicos, sub síndicos, conselheiros, zeladores, administradores e construtores CIRCULAÇÃO Juiz de Fora / Minas Gerais JORNALISTA RESPONSÁVEL Andrea Castilho MTB 5892 logica@logicavirtual.com ESTAGIÁRIO Rafael Rodrigues COLABORADORES Joaquim A. de Castilho José Maria Braz Pereira Ricardo Lovisi de Castilho CONTATO PUBLICITÁRIO Paulo Cáscio (32) 8887-6125 contato2@logicavirtual.com PRODUÇÃO
Rua Halfeld, 414 Sl. 710 Centro Juiz de Fora, MG CEP: 36010-900 (32) 3212-3329 logica@logicavirtual.com www.sindicojf.com.br IMPRESSÃO Gráfica Central A reprodução dos textos deste jornal requer autorização prévia da editora, por escrito, estando os infratores sujeitos às penalidades legais. As matérias assinadas são de inteira responsabilidade de seus autores e não expressam, necessariamente, a opinião da revista. O SÍNDICO em revista não se responsabiliza pelos serviços e produtos oferecidos pelos anunciantes.
expediente
editorial
crise e educação
indicadores
PISO SALARIAL DOS EMPREGADOS EM CONSERVADORAS (válido até 31/12/2015) - Sindicato dos Trabalhadores em Empresas de Asseio e Conservação e Limpeza Urbana de Juiz de Fora – SINTEAC
> > > > >
Database – janeiro de cada ano
Ascensorista e cabineiro (6 horas) .................................R$ 993,93 Faxineiro/Serviços gerais ...............................................R$ 843,86 Garagista.........................................................................R$ 1.258,50 Porteiro/vigia....................................................................R$ 978,69 Zelador.............................................................................R$ 993,21
PISO SALARIAL DOS EMPREGADOS EM condomínios
(válido até 31/12/2015) – Sindicato dos Empregados em Edifícios e Empregados em Empresas de Compra e Venda, Locação e Administração de Imóveis Comerciais e Residenciais de Juiz de Fora – SINDEDIF-JF Database – 1º de janeiro
> Empregados em condomínios residenciais ...............................R$ 870,52 > Empregados em condomínios comerciais..................................R$ 921,95
Empregados e trabalhadores avulsos té R$ 1.399,12 A De R$ 1399,13 até R$ 2.331,88 De R$ 2331,89 até R$ 4.663,75
INSS (%) 8% 9% 11%
Pagamento até o dia 20 do mês subsequente ao de competência. Não havendo expediente bancário, antecipa para o primeiro dia útil anterior.
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O Síndico em revista - Mar/Abr 2015
> Horas extras: 60% > Ticket Alimentação:
R$ 10,00/dia trabalhado (jornada diária de 8 horas ou especial de 12x36 horas)
> Adicional noturno
25% (entre às 22h e 05h) > Horas extras
75%
> Ticket alimentação
R$ 86,40/mês*
Obrigações
CONTRIBUIÇÃO SOCIAL (inSS)
Salário de Contribuição (R$)
> Adicional noturno: 20% (entre às 22h e 05h com hora noturna computada em 52 minutos)
> Admissão/Demissão (CAGED) – comunicar ao Ministério do Trabalho até o dia 05 do mês subsequente > Recolhimento do INSS – até o dia 20 do mês subsequente > Recolhimento do FGTS – 8% sobre a Folha de Pagamento, até o dia 7 do mês seguinte. > Recolhimento do PIS – 1% sobre a Folha de Pagamento, até o dia 24 do mês subsequente. > Recolhimento do ISS (Imposto sobre Serviços Prestados) – 5% sobre as notas fiscais, até o dia 5 do mês subsequente.
José Maria Braz Pereira Consultor Condominial
Falando em condomínio... As projeções para a economia no ano 2015 não são favoráveis, portanto, mais do que nunca, os condomínios precisam de gestões planejadas. Vamos hoje focalizar os assuntos mais comentados após a última edição da revista.
moradores para que evitem deixar chuveiros e torneiras gotejando, lembrando que o gotejamento rápido causa a perda de até 950 litros /mês. ENERGIA
Nos condomínios, há pessoas comprometidas, com quem se pode contar e pessoas que vivem em função de seus próprios interesses
SÍNDICO Deve-se ressaltar que as funções administrativas e representativas exercidas pelo síndico dizem respeito ao condomínio como pessoa jurídica, não devendo haver uma representação singular de interesses pessoais de cada condômino. Ao assumir uma gestão, o síndico precisa ter comprometimento com o condomínio como um todo, inclusive com a oportunidade de alternância do cargo. Uma virtude do ser humano é saber a hora em que se deve parar, e como exemplo, citamos o jogador Pelé que, sem dúvida, cumpriu bem este momento. Recomendamos aos síndicos colocar no seu planejamento quando irão passar a gestão voltando à condição de colaboradores.
ÁGUA A maiorias das pessoas se esquece de que a água pode até mesmo acabar, ainda mais se mal utilizada. É preciso saber usar este recurso natural. Quando for molhar as plantas, prefira sempre o regador, pois além de economizar, a saúde das flores não será prejudicada. Outra dica, como ensinam os especialistas, é regar as plantas preferencialmente à noite ou nas primeiras horas da manhã, quando o sol não está tão forte e a água demora mais a evaporar. Se o edifício ainda não tem um sistema de coleta de água da chuva, este pode ser um bom investimento para o futuro do seu condomínio. A água armazenada serve para irrigação das plantas ou limpeza das áreas comuns do prédio. É importante verificar sempre se há algum tipo de vazamento nos canos, bem como em toda estrutura interna da edificação. Faça campanha de conscientização com os
tira-teima
brazpereirajm@hotmail.com
Outra medida para se ter um condomínio mais econômico e sustentável é o uso de lâmpadas que consomem menos energia, a instalação de sensores de presença e a manutenção da parte elétrica do edifício. Troque as lâmpadas incandescentes pelas fluorescentes que reduzem até 30 % do consumo de energia. Embora sejam um pouco mais caras, as lâmpadas led também são boas aliadas na hora de economizar, pois podem diminuir até 90 % do consumo.
GENTE Para que todas as ações possam trazer bons resultados e haja a colaboração dos moradores, é necessário que o síndico saiba dialogar e inovar. Um bom síndico deve ter espírito democrático e a capacidade de ouvir críticas e sugestões dos moradores. Realize sempre assembleias e reuniões com o objetivo de demonstrar que os gastos feitos com novas obras ou compra de equipamentos terão retorno em longo prazo, pois as medidas adotadas trarão contas de água e luz menores ao final de cada mês. INFORMAÇÃO Tendo em vista o aumento do número de contatos que recebemos seja por email ou conversas por telefone e na rua, temos a impressão de que a forma atual de nossa coluna tem agradado. A verdade é que, nos condomínios, assim como em todos os ambientes e grupos humanos, há pessoas comprometidas, com quem se pode contar e pessoas que vivem em função de seus próprios interesses. Essas pensam primeiro em si mesmas e com elas não se pode contar totalmente. Obrigado e até o próximo.
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dica
Síndicos de primeira viagem: e agora? Calma, vamos ajudá-lo a organizar sua gestão no condomínio Você começa o seu dia não mais em dia e inteire-se da existência de procescomo condômino, mas como sínsos judiciais no condomínio. dico. As suas preocupações agora Uma conversa com os porteiros e zeserão: os desafios, os problemas e ladores o ajudará a saber sobre os problea convivência “harmoniosa” entre mas de convivência entre moradores e as os moradores. A pergunta mais queixas mais comuns. Já uma consulta ao corriqueira é: por onde começar? livro de ocorrências irá indicar como anda Para quem está assumindo o cargo o “clima” no condomínio. Um bate-papo pela primeira com os ex-síndicos para vez, são diverver como era a rotina do sos os obstáculos para local também auxilia na firmar sua administração programação da nova Um dos primeiros e entrar em sintonia com gestão, afinal não todos. Mas com tempo se pode descartar passos é pesquisar as e dedicação, é possível as experiências atuais condições do estabelecer uma rotina anteriores no para vencer as dificulcargo. dades inerentes à gestão condomínio para possuir Para um síndide um condomínio. um diagnóstico atual e co novato, pode ser Inadimplência, conflidesconhecida a sua resverdadeiro tos, segurança, limpeza ponsabilidade na contrae conservação, manutação do seguro do contenção predial, controle domínio. Mediante esta financeiro, contabilidade e gestão de recurobrigatoriedade, fique atento com relação sos humanos são alguns dos percalços a seà apólice do seguro, aos itens e valores serem enfrentados, mas não há motivos para gurados e à data de renovação do contrato desanimar. Um dos primeiros passos a ser para não perder os benefícios. Este docudado na fase de transição de gestões é pesmento, dentre muitos outros, devem quisar as atuais condições do condomínio ser repassados do síndico antigo para possuir um diagnóstico atual e verdapara o novo. Alguns papeis deiro. Assim, você poderá conhecer melhor possuem prazos o terreno onde está pisando, identificar e legais de guarestabelecer prioridades e planejar medidas da e outros são para atacar cada ponto e resolver cada propermanentes. blema, ao longo de seu mandato. Dentre os mais Ponto crucial de um condomínio são suas importantes estão finanças, por isso, não se esqueça de checar o cartão de CNPJ, as pastas de prestação de contas, a situação certificado digital, bancária, e as contas mais imediatas a paconvenção, planta gar, além de planejar as despesas futuras, do empreendimento, de preferência pelo período de um ano. Avaprocessos trabalhistas lie também os contratos com as prestadoras e prontuários de funciode serviços, se os tributos e encargos estão nários.
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O Síndico em revista - Mar/Abr 2015
dica fotos: rafael rodrigues
Consultor José Maria afirma que os síndicos precisam ter uma visão geral das necessidades do condomínio
Representando a Universal Imóveis, Alessandra conta que o trabalho da administradora propicia um cotidiano mais tranquilo ao síndico
Leis orientam o síndico nas decisões do condomínio Paralelamente ao levantamento da situação do condomínio, é importante o síndico novato conhecer e pesquisar as leis que regem o local. Ter uma certa familiaridade com o atual Código Civil e com a Lei do Condomínio, além de dedicar-se a uma leitura atenta e consultas frequentes à convenção do condomínio, ao regimento interno e às atas das assembleias faz toda a diferença. São estes instrumentos que definem os direitos, deveres e responsabilidades de todos, inclusive do síndico, e que devem ser examinados antes de se tomar qualquer decisão. A Lei nº 4.591 de 1964, intitulada “Lei do Condomínio” ainda está em vigor apesar de alguns de seus artigos terem sido modificados pelo atual Código Civil. Ambas são como alicerces para o funcionamento dos condomínios, trazendo os conceitos básicos, es-
tando disponíveis na internet para acesso gratuito. Já a convenção e o regimento interno são os documentos que regem o dia a dia da coletividade do condomínio bem como as regras para uso dos espaços e equipamentos.
Paralelamente ao levantamento da situação do condomínio, é importante o síndico novato conhecer e pesquisar as leis que o regem Como livro de cabeceira, recomendamos a obra “Sou Síndico, E Agora?”, do advogado e consultor de condomínios Cristiano de Souza, que estuda cada um dos 28 artigos
da Lei nº 10.406 de 2002 (Código Civil) dedicados ao condomínio. No livro, Cristiano apresenta de forma coloquial os parâmetros legais da gestão condominial e esclarece as dúvidas mais frequentes dos síndicos, artigo por artigo. Uma medida essencial para se começar a administrar o condomínio com o pé direito, é formar uma equipe, afinal, somente o síndico não dá conta de tudo. É preciso se cercar de conselheiros, sub-síndico e administradora, dependendo do porte do condomínio, para responder às demandas, assim como para atender às reclamações, sugestões e solucionar problemas e conflitos entre vizinhos. Estabeleça um plano de trabalho, com rotina de reuniões com os conselheiros e com a administradora e efetue um cadastro de fornecedores que possam lhe dar suporte nas áreas como hidráulica, elétrica, etc.
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dica
Comunicação com os moradores é fundamental A comunicação também é primordial para uma gestão transparente e rapidez na resolução de contratempos. A criação de canais de diálogo como sites, blogs, fan pages ou até mesmo um grupo no aplicativo What’s App podem ser um meio de difusão da realidade do condomínio, evitando fofocas e decisões isoladas. E, claro, sempre pode ter um condômino pró-ativo disposto a lhe ajudar na sua gestão. O consultor condominial e também colunista desta revista, José Maria Braz Pereira reforça que a comunicação é vital para o funcionamento do condomínio. “O maior problema é a falta de diálogo como os condôminos. É necessário o síndico se preparar
para receber críticas, reclamações e não levar como pessoal. Tem que ser paciente, ouvir as pessoas e atender suas solicitações”, explica. O papel da assembleia também é um dos ponto-chave para a harmo-
nia no condomínio. “A autoridade maior do prédio é a assembleia geral. O síndico é o representante dos condôminos. Isso precisa ficar claro. Todas as decisões, alterações, pedidos e a prestação de contas precisam ser feitas na assembleia, com a opinião de todos e aprovação da maioria”. José Maria destaca ainda que o representante dos condôminos deve se preocupar com a manutenção do local. “Todo o sistema hidráulico e elétrico, para-raio, fachada e outras partes precisam de manutenção periódica. É responsabilidade do síndico ter uma visão geral dessas necessidades, criando prioridades”.
A administradora de condomínios é uma aliada do síndico Em condomínios maiores, para que síndico não fique sobrecarregado com diversas tarefas e com a direção de sua equipe, a administradora pode ser uma grande aliada. Entre as várias funções, ela pode atuar no controle do cadastro de proprietários, atendimento de condôminos com fornecimento de informações e soluções de problemas, emissão e distribuição de avisos, circulares, editais de convocação e atas das assembleias, coleta de orçamentos, elaboração das planilhas de concorrência e acompanhamento das obras e serviços que se fizerem necessários, além do controle bancário e elaboração do balancete mensal. Alessandra, da Universal Imóveis, afirma que o trabalho da administradora “deve ser em conjun-
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O Síndico em revista - Mar/Abr 2015
to e se bem elaborado propicia ao síndico e condôminos um cotidiano mais tranquilo, calcado na experiência e em atitudes preventivas.
O síndico deve estar preparado para receber críticas, reclamações e não levar como pessoais São diversas as situações problemáticas que podem ocorrer e o trabalho de parceria entre administradora e síndico deve ser executado para que haja uma célere resolução”. Ela também procura esclarecer
para o síndico de que se trata da administração do patrimônio de uma coletividade, e que, para não haver questionamentos, deve-se agir com total transparência e honestidade. “O principal nas relações de condomínio é que sempre seja observado o respeito, a ética e a boa vontade no desempenho da função, para que todos possam conviver em um ambiente tranquilo e organizado”. O nervosismo somado à inexperiência podem intimidar o trabalho do síndico e para superar esta fase, o consultor José Maria finaliza com três dicas essenciais: “Inteire-se de tudo sobre o condomínio, conheça a todos e crie um canal de comunicação com os moradores. Assim você estará pronto para o trabalho”.
capa
foto: divulgação
Economia de energia De olho no chuveiro, no elevador e na iluminação As perspectivas para 2015 em relação às tarifas de energia não são as mais animadoras. Em fevereiro, a Agência Nacional de Energia Elétrica (Aneel) autorizou a Cemig a fazer reajuste extraordinário. Para o consumidor residencial, a alta será de 21,39%. Mas o impacto vai ser ainda maior em razão do sistema de bandeira tarifária. Além disso, novo reajuste deve ocorrer em abril em razão da revisão ordinária anual. Por isso, o melhor caminho para evitar o impacto no bolso é começar a economizar energia desde já. Pensando assim, a revista “O Síndico” entrevista nesta edição Carlos Ressurreição, engenheiro civil formado pelo Instituto Superior Técnico de Lisboa, que também é consultor e projetista na área de Energia. Com atuação destacada em eficiência energética de edifícios, ele dá dicas importantes que vão ajudar a diminuir o consumo de energia nos condomínios.
O Síndico: A previsão é mesmo de alta de energia para 2015? Carlos Ressurreição: Atuo no Brasil há 15 anos, mas estou definitivamente no país há cinco. Quando cheguei, o Brasil já era um dos países com a energia elétrica mais cara do mundo. Fui surpreendido com as taxas, isso sem falar dos impostos, que quase duplicam o valor. O governo tentou não deixar a energia ficar ainda mais cara, não conseguiu e agora, com a utilização de produções não hídricas, infelizmente a energia vai aumentar. Não sei se atingirá os 40%, mas vai aumentar substancialmente ao longo do ano. Quais são os principais “vilões” quando o assunto é o consumo de energia nos condomínios? Onde se gasta mais energia dentro dos condomínios? O maior vilão no Brasil é o chuveiro elétrico. Dentre os vários tipos de energia que se pode usar em casa, a elétrica é a mais cara. O Brasil não se preocupou, durante anos, com o custo da energia elétrica e todos utilizavam os chuveiros elétricos. Felizmente hoje, algumas obras novas já vêm com instalação de tubulação de gás para aquecimento da água do chuveiro.
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O Síndico em revista - Mar/Abr 2015
Tendo em vista esse Ainda continuo a reajuste, o que pode ser encontrar vários condofeito para reduzir os gasmínios com lâmpadas tos dentro dos condomíÉ um O que tem que ser feito incandescentes. nios? contrassenso. Vejo lâmO que tem que ser padas de 60 Watts e 100 é reduzir o consumo feito é reduzir o consuWatts em corredores enmo. Para isso, buscar quanto as lâmpadas led e buscar eficiência eficiência na iluminação de oito Watts produzem na iluminação e nas e nas máquinas, como iluminação suficiente. A por exemplo, nos aparesubstituição gera uma máquinas lhos de ar condicionado. economia que pode cheSubstituir, se possível, gar a 90%. Também é os chuveiros elétricos possível fazer a substituipor chuveiros a gás. Só essa mudança perção por lâmpadas fluorescentes de 20 Watts. mite reduzir 30% do consumo. Os edifícios Essa troca é muito significativa para o connovos têm, normalmente, uma instalação domínio, principalmente se for acompanhada de gás que é distribuída para todo o condode um temporizador. mínio. Para minha surpresa, alguns edifícios que estão sendo construídos têm a instalaVocê falou dos temporizadores. Quais são ção de gás, mas apenas para o fogão. Isso as dicas para economizar na hora de ligar o é um grande desperdício, já que o gás pode interruptor? perfeitamente ser utilizado para aquecer o A melhor solução é instalar a fotocélula, chuveiro e não há dúvida de que é muito que além de detectar a presença humana, mais barato. detecta também a luz diurna. Com isso, só acende à noite, o que aumenta ainda mais a Em relação à iluminação, costuma enconeconomia. Como esses sensores têm temporitrar muitos erros nos condomínios no que zador, diminuem ao máximo o tempo em que diz respeito à eficiência? a lâmpada fica ligada. Essa é a melhor opção.
Prédios com elevadores consomem muita energia. Quais as dicas para reduzir os custos neste caso? Em relação ao elevador, é preciso verificar se o motor é moderno e está inserido na Classe A, que garante o mínimo de consumo. Há edifícios que usam o mesmo elevador há 30 anos. É preciso fazer a substituição. Além disso, é preciso criar a consciência cívica de utilização da escada, deixando para usar o elevador só mesmo em último caso. Além de o exercício físico fazer bem, resulta em uma economia de energia muito grande. Também é importante não deixar as crianças brincarem. Fontes alternativas de energia, como aquecedores solares, são viáveis? Vi uma fotografia de uma cidade chinesa onde a cobertura de todos os edifícios era de coletores solares. Junto com esses coletores ficam depósitos de água para aquecimento. No Brasil não há muito esse costume. O país está começando a instalar energia solar agora, principalmente quem tem casa, mas também é perfeitamente possível a utilização coletiva. É feito um estudo em razão do número de apartamentos para calcular a quantidade de aquecedores necessários. Essa energia tem grandes vantagens: após o investimento ser pago, ela passa a ter custo zero, deixando de utilizar a eletricidade e até o gás. Tem um investimento, mas está provado que é pago entre três e cinco anos. O meio ambiente agradece e, a partir da instalação, a despesa com chuveiros elétricos desaparece. Também existem outros tipos de coletores solares, como os fotovoltaicos,
voltados para produção de energia elétrica. Com coletores fotovoltaicos, conseguimos redução de até 50% no consumo de energia do condomínio. Conheço caso de edifícios em que a energia produzida pelos coletores fotovoltaicos só não substitui a energia usada nos elevadores. O restante, como as bombas d’água e a iluminação, o condomínio passou a pagar zero. Você já teve acesso a esses prédios “inteligentes” em termos energéticos? Em São Paulo já há vários edifícios assim. Ainda estão sendo estudados projetos para usar, além dos coletores fotovoltaicos, equipamentos para gerar energia eólica no topo dos edifícios. São equipamentos de tamanho reduzido, próprios para edifícios, com
A substituição (de lâmpadas incandescentes por lâmpadas led) gera uma economia que pode chegar a 90% pás com três metros de comprimento. Com essa geração de energia é possível substituir todo o consumo do condomínio, inclusive os elevadores. Esse edifício 100% eficiente, já que é produtor autônomo, necessita de um investimento muito elevado. Tem coletores térmicos, coletores fotovoltaicos e ainda a geração de energia eólica.
Como você avalia a situação energética brasileira? Existe um Plano Energético Nacional, que está em vigor e deve ser aplicado até 2025, mas esse plano energético é curto. Na Europa, foi criada em cada país agências para energia. Cada estado resolveu financiar, e só assim tiveram resultado, as instalações que os condomínios, as fábricas e o comércio decidiram fazer. Na França, o governo coparticipava com 50%. Ou seja, o condomínio que apresentasse um projeto para a instalação de coletores solares, por exemplo, tinha metade do custo financiado. Isso motivou as pessoas a se movimentarem para buscar essa economia. Entendo que no Brasil falta esse passo, esse incentivo. Se em uma casa for instalado o coletor solar para água quente, o consumo cai em 30%. Esse coletor custa R$ 1500. Se o Estado participar com R$ 750, a pessoa vai instalar. Estou usando o modelo francês, mas podem ser vários outros tipos de incentivo. É preciso criar sistemas para que os condomínios possam avançar nesse tipo de investimento. Se o governo fizer isso, as coisas vão funcionar. Até lá vamos ter que conviver com os apagões. Pessoalmente não acredito que o Brasil consiga evitar o apagão, principalmente por ter demorado muito tempo para adotar medidas visando a redução individual de energia. Todas as residências brasileiras poderiam baixar o consumo, ao menos, em 30%, que é o percentual gasto com chuveiro elétrico.
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Em relação às lâmpadas, o mercado oferece um número significativo de opções... Tem as fluorescentes, que eu já falei, e uma classe delas que está entrando agora no Brasil, que são as fluorescentes verdes. É um tipo de lâmpada que reduz em 40% o consumo de energia. Tem também as leds, que são as mais econômicas.
E o que os condomínios devem fazer para enfrentar os apagões? Se justificar, eu sugeriria aos condomínios que instalassem antecipadamente um gerador de energia. Não é um investimento elevado e que resolverá o problema dos elevadores e da energia necessária para a iluminação. Hoje em dia já tem empresas construindo prédios que vem com gerador de energia. Infelizmente vamos precisar.
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Envidraçamento deve ser feito de maneira criteriosa, com aval do condomínio e laudo técnico Uma tendência entre os proprietários de apartamentos é o envidraçamento das sacadas. Os benefícios são consideráveis. Criam-se novas possibilidades para a sala de estar. O controle dos ventos, a vedação da água da chuva e a diminuição da poluição e do barulho vindo da rua são outros aspectos que também têm incentivado a busca pela instalação dos vidros. Mas, o condomínio precisa tomar uma série de cuidados antes de permitir a execução do serviço. O primeiro é convocar assembleia para aprovar e padronizar o envidraçamento. Outro ponto primordial: o condomínio precisa estar amparado por laudo técnico que analise o projeto da construção e, senO proprietário não pode do possível, autorize fazer a instalação sem o fechamento das varandas. consultar o condomínio e Esse zelo é reforçatomar todos os cuidados do pela Norma 16280 da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT), que obriga a existência de um responsável técnico para intervenções em unidades de edifícios e responsabiliza o proprietário e até mesmo o síndico em caso de sinistro em decorrência do seu não cumprimento. Também devem ser observadas as NBRs 7199 (Projeto, execução e aplicações de vidro na construção civil) e a 15575 (Norma de Desempenho). Foi esse o procedimento adotado pela síndica do condomínio Milan Village Bom Pastor, a advogada Márcia Costa, que conduziu o envidraçamento – cortina de vidro – há cerca de dois anos. Por estarem localizadas em um terreno alto, moradores de apartamentos das quatro torres do condomínio conviviam com ventos mais fortes. Logo, era grande o número de condôminos que desejavam fechar as sacadas, inclusive a própria Márcia.
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DIVULGAÇÃO
envidraçamento 10
Deixando a sacada ainda mais gostosa
jam presentes na assembleia e que, de preferência, apresentem maquetes. Isso possibilita que os condôminos possam ver o que será feito e o funcionamento da cortina de vidro”, explica, orientando ainda que os interessados fiquem de olho na garantia do produto, sinônimo de segurança principalmente em relação à vedação contra a água da chuva.
O construtor deverá ser consultado para avaliar a proposta não só do ponto de vista arquitetônico, mas também do ponto de vista estrutural Tomando os cuidados necessários, Luciana vê a intervenção com bons olhos. “Ocorre valorização das unidades. Isso porque, com a cortina de vidro, a sala fica muito maior e é possível utilizar a área durante todo o ano, independentemente do período de chuva”, argumenta. O assunto é polêmico e existem diferentes pontos de vista. Para o advogado e administrador de condomínios Ricardo Lovisi, o envidraçamen-
to, seja por cortina de vidro ou não, caracteriza alteração de fachada. Por esse entendimento, é preciso unanimidade dos condôminos. Ao fazer tal afirmação, Lovisi cita o Artigo 1351 do Código Civil. “Minha dica para proceder de forma bem segura é primeiro ver se a convenção não proíbe tal conduta. Se proibir, deverá ser alterada a convenção e depois fazer uma assembleia com a aprovação por unanimidade dos condôminos para a instalação da cortina de vidro ou do envidraçamento. Sendo aprovada por unanimidade, é preciso fazer um laudo técnico com engenheiro profissional aprovando a instalação e também uma autorização dos órgãos reguladores competentes. Assim, o condômino terá uma instalação legal e livre de futuros aborrecimentos, sem ter de se sujeitar à uma ação judicial requerendo o desfazimento da instalação”, afirma Ricardo. Ele explica ainda o que o síndico deve fazer caso algum condômino realize o envidraçamento sem a devida autorização. “Neste caso, o síndico deve fazer denúncia na Prefeitura e entrar com ação para que a alteração seja desfeita. Tudo deve ser muito criterioso, com aprovação do condomínio e da Prefeitura e com laudo técnico”, expõe o advogado.
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ENVIDRAÇAMENTO
O primeiro passo foi conhecer os preceitos legais. “Constatei que, em caso de alteração de fachada, haveria a necessidade de aprovação por unanimidade na assembleia. Fui então procurar as decisões dos nossos tribunais e percebi que a instalação de cortinas de vidros transparentes não configurava alteração”, revelou Márcia. Ela havia encontrado o caminho para realizar a instalação, mas ainda havia outros cuidados que deveriam ser tomados. “Em seguida, busquei um parecer técnico, uma vez que a instalação dos vidros acarretaria sobrepeso nas sacadas. Procurei o engenheiro construtor e responsável pelo projeto estrutural das edificações. Ele fez todo o cálculo e emitiu a Anotação de Responsabilidade Técnica e, de posse desse documento, realizamos a assembleia. Ocorreu aprovação por unanimidade, mesmo não sendo alteração de fachada”, relatou Márcia. Ele relembra que, na época, um número significativo de moradores pediu a instalação de vidros na cor fumê, a mesma do guarda-corpo. Entretanto, esse pedido não pode ser atendido. “As decisões dos nossos tribunais respaldam a instalação de lâminas de vidro transparentes e de modelo retrátil, possibilitando que a sacada retorne ao seu estado inicial rapidamente”, expôs. A síndica profissional Luciana Borges faz coro com Márcia no que se refere ao entendimento de que a instalação das cortinas de vidro não configura alteração de fachada. Ela destaca que a assembleia assume também outro papel importante: decidir a padronização do envidraçamento, como a cor dos caixilhos a serem utilizados. “O ideal é que algumas empresas que fazem esse tipo de serviço este-
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envidraçamento 12
O porquê de tanto cuidado Inicialmente, colocar vidros na ficar muito atento a esse modissacada de um apartamento pode mo. O proprietário não pode fazer parecer uma intervenção simples. a instalação sem consultar o condoMas o Diretor Administrativo do mínio e tomar todos os cuidados”. Sindicato dos Engenheiros (SenA advogada Márcia Costa tem enge), Fernando José, e o arquiteto e tendimento diferente em relação à urbanista Mauro Campelo, profesmudança no valor do imposto. Para sor da Faculdade de Arquitetura e ela, ao se instalar cortina de vidro, Urbanismo da UFJF, reforçam que a sacada não está sendo incorporao envidraçamento deve ser analida à área construída. “Apenas está sado sob muitos aspectos. sendo protegida das intempéries”, “Como se trata de uma modiargumenta. ficação do projeto Segundo o Diinicial, o construtor retor Adminisdeverá ser consultrativo do Senge, tado para avaliar a Os cuidados passam tanta preocupaproposta não só do ção, que para o ponto de vista arqui- ainda pela escolha de proprietário pode tetônico, mas tam- um vidro apropriado, parecer excessiva, bém do ponto de vistem como objeque não gere ta estrutural. O peso tivo garantir não extra dos vidros que só a segurança cacos em caso de se coloca nas sacado morador como estilhaçamento das pode resultar em também de todo o risco à edificação. entorno. Os cuidaO síndico também dos passam ainda deve ter a preocupação de saber pela escolha de um vidro apropriaqual uso vai ser dado ao espaço do, que não gere cacos em caso de para não se correr o risco de dar estilhaçamento. Ele reforça a necesoutra sobrecarga não prevista à sidade de padronização e lembra sacada”, analisa Fernando José. um aspecto importante: o projeto Mauro Campello concorda com precisa prever a praticidade de mao advogado Ricardo Lovisi de que nutenção. se trata de alteração de fachada Mauro Campello acrescenta que, e ainda destaca: “Tanto faz se for atentas a essa tendência, algumas cortina de vidro ou não”. Ele reiteconstrutoras já estão construindo ra que é preciso, antes da execução prédios com projetos que preveem do serviço, consultar a Prefeitura, o envidraçamento, que fica a cargo uma vez que o aumento da área do proprietário. Todavia, ele reforconstruída geralmente vem acomça que a situação é muito difícil de panhado de aumento no valor do observar em construções mais anIPTU, e faz um alerta: “É preciso tigas.
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De olho na cor e na empresa Cercando-se de todos os cuidados, o envidraçamento de sacada pode deixar o proprietário feliz e até valorizar o imóvel. Existem várias cores de perfis disponíveis no mercado. No caso de aprovações para alteração de fachada, há também diferentes tipos e cores de vidro disponíveis. A escolha depende, principalmente, da combinação com a arquitetura e as cores do edifício. O que não combina com um serviço dessa natureza é escolher empresa e material que não sejam seguros. “Todo trabalho com vidro tem que ser criterioso. Por isso é preciso conhecer a empresa que está sendo contratada e se o material que vai ser usado realmente é bom”, orienta o gerente comercial da Vidraçaria Pestana, Victor Queiroga. Segundo ele, o vidro utilizado neste tipo de serviço é o temperado, que é cinco vezes mais resistente que o vidro comum. Segundo Queiroga, o kit de sacada utilizado nas instalações garante a qualidade da vedação. Ele afirma que a vedação é maior que de uma janela feita com vidro temperado normal, que tem abertura entre os vãos que acaba permitindo passar vento e até água em caso de chuvas mais fortes.
jurisprudência
ricardolovisi@hotmail.com
Jurisprudência é o termo jurídico que designa o conjunto das decisões sobre interpretações das leis feitas pelos tribunais de uma determinada jurisdição. O advogado e administrador de condomínios Ricardo Lovisi Corrêa de Castilho selecionou para a revista O Síndico algumas decisões judiciais envolvendo os temas abordados nas matérias desta edição. AÇÃO COMINATÓRIA. Obrigação de fazer. Unidade autônoma em condomínio edilício. Alteração da fachada do prédio, mediante fechamento de sacada com vidros escuros e esquadrias, violando normas do condomínio e o art. 1.336 , III do CC . Modificação de parte comum da edificação, com prejuízo da harmonia estética da fachada. Eventual ilícito semelhante praticado por outros condôminos que não legitima a conduta do réu. Ação procedente, para o fim de condenar os réus a retirar as janelas inseridas na sacada, sob pena de incidência de multa diária - Sentença procedente - Recurso improvido. TJ-SP - Apelação Cível AC 4464214900 SP (TJ-SP) Publicação: 15/08/2011 APELAÇÃO CÍVEL. CONDOMÍNIO. ALTERAÇÃO DE FACHADA. FECHAMENTO DE VARANDA. VEDAÇÃO EXPRESSA NA CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO. OBSERVÂNCIA OBRIGATÓRIA. NECESSIDADE DE HARMONIZAÇÃO. OBRA QUE, APESAR DE NÃO SER FACILMENTE OBSERVADA, MODIFICA A APARÊNCIA EXTERNA DO CONDOMÍNIO. A fim de preservar a harmonia e unicidade das fachadas dos prédios, seja ela frontal ou lateral, as convenções de condomínios estabelecem regras para a sua alteração, ou até imutabilidade, de modo que a sua observância apresenta-se obrigatória, a teor do disposto no art. 1.333 do C.C.-02. Referida coercibilidade configura-se imprescindível, uma vez que o subjetivismo quanto aos elementos, aos materiais e às formas estruturais do fechamento põem em risco o valor arquitetônico do imóvel. Conheci-
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Ricardo Lovisi Corrêa de Castilho advogado
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mento do recurso e seu provimento, nos termos do art. 557 , § 1º-A do C.P.C. TJ-BA - Agravo de Instrumento AI 00097644420138050000 BA 0009764-44.2013.8.05.0000 (TJ-BA) Publicação: 04/04/2014 CONDOMÍNIO. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER. ENVIDRAÇAMENTO DE VARANDA DE APARTAMENTO. I- Alegação de que o envidraçamento operado pelo condômino importou em alteração da fachada do prédio, com quebra da harmonia arquitetônica. Fechamento, no entanto, que se valeu de folhas de vidros lisos, incolores e translúcidos, podendo ser considerado, segundo o laudo pericial, “imperceptível”. Envidraçamento, na espécie, que não modificou a fachada do condomínio e não alterou a sua harmonia arquitetônica. Conclusão pericial não contrastada pelo prova de igual quilate. II- Envidraçamento, à vista da conclusão do Perito de que não implicou em alteração da fachada, que não exigia a prévia aprovação do condomínio recorrente. Inexistência, na espécie, de violação ao Regulamento Interno, bem como a Lei n. 4.591/64. Improcedência da ação, no tópico envidraçamento, corretamente decretada. III- Superveniente aprovação do fechamento das varandas, mas em padrão distinto daquele introduzido pelo recorrido. Alegação que desloca a causa de pedir da ação na fase recursal. Inovação descabida. SENTENÇA MANTIDA. APELO IMPROVIDO. Processo: APL 01962675820088260100 SP 0196267-58.2008.8.26.0100 Órgão Julgador: 3ª Câmara de Direito
Privado Publicação: 29/08/2013 AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER. INSTALAÇÃO DE CORTINAS DE VIDRO NA VARANDA. Sentença de procedência, favorável ao Condomínio autor. Inconformismo dos réus. Inexiste alteração da fachada do edifício ou qualquer comprometimento do embelezamento do prédio. Introdução de cortina de vidro retrátil que, não altera a harmonia arquitetônica da fachada. A concordância de retirada da cortina de vidro na assembleia não é uma confissão, ou seja, não quer dizer que não possa ser alvo de arrependimento, até porque não se trata de deliberação que dependa de aprovação dos demais condôminos. O sistema utilizado pelos réus permite sua abertura ou fechamento exatamente como uma cortina ou um toldo, não se tratando de um fechamento definitivo, este sim vedado inclusive pelo Município. Aplicação do disposto no art. 5º da Lei de Introdução às Normas do Direito Brasileiro. Inocorrência de violação à cláusula da Convenção, que menciona expressamente o fechamento da varanda, o que não se confunde com instalação de cortina de vidro, que corresponde à rede de proteção para crianças e animais, persianas, painéis, cortinas de pano e não altera a fachada. Precedentes deste Sodalício. Inversão dos ônus de sucumbência. PROVIMENTO DO RECURSO para julgar improcedentes os pedidos. (TJ-RJ , Relator: DES. AGOSTINHO TEIXEIRA DE ALMEIDA FILHO, Data de Julgamento: 26/03/2014, DÉCIMA TERCEIRA CAMARA CIVEL)
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foto: Divulgação
Índice de reajuste salarial 2015 Após período de negociação que se escionários, sem esquecer de garantir um tendeu desde dezembro de 2014, foi deganho real para os empregados. finido o novo índice de reajuste salarial da O SINDICON primou, sobretudo, pela categoria dos condomínios. responsabilidade na concessão do aumenO processo de negociação teve início em to salarial, tendo como objetivo principal o reunião realizada no mês de dezembro de fato de que um índice alto poderia trazer 2014, diretamente com a representação do reflexos negativos para os condomínios, SINDEDIF-JF (Sindicato dos Empregados representados pelos seus Síndicos, e para em Edifícios e Empreos empregados digados em Empresas de retos, em função do Compra, Venda, Locaque o mesmo reção e Administração presentaria para os O valor do índice para o de Imóveis Comerciais cofres condominiais. e Residenciais de Juiz “Nossa premissa reajuste salarial e auxílio de Fora) na pessoa de maior foi a de gaalimentação ficou fixado rantir que toda a seu presidente juntamente com seu assescategoria que repreem 8% para o período de sentamos, ou seja, sor jurídico e tesoureiro, estendendo-se por a categoria econôprimeiro de janeiro reuniões presenciais mica patronal de de 2015 até 31 de realizadas também em condomínios, possa janeiro e fevereiro de assimilar o valor do dezembro de 2015 2015, quando se cheaumento do salário gou, finalmente, ao e repassá-lo sem índice de reajuste do qualquer prejuízo da piso da categoria. mão de obra trabalhadora”, ressalta Sheila Discutiram-se arduamente as razões Rakauskas, presidente do SINDICON. pelas quais o SINDICON (Sindicato dos Desta forma, o valor do índice para o reCondomínios de Juiz de Fora e Zona da ajuste salarial e auxílio alimentação ficou Mata Mineira) trabalharia com índice que fixado em 8% para o período de primeiro buscasse a satisfação da classe patronal, de janeiro de 2015 até 31 de dezembro de responsável pelo pagamento dos seus fun2015, o que corresponderá aos pisos:
pisos salariais •Condomínios residenciais - R$ 870,52 •Condomínios comerciais - R$ 921,95 •Auxílio alimentação - R$ 86,40
SHEILA RAKAUSKAS
Presidente do Sindicato dos Condomínios de Juiz de Fora e da Zona da Mata Mineira (SINDICON) Av. Rio Branco, 2288 – Sala 710. Centro -Juiz de Fora – MG -(32) 3212-4081 / 3082-7016
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quOrum 16
As assembleias e seus quóruns Entenda as diferenças entre votação por maioria simples, maioria absoluta e maioria qualificada Um assunto que costuma confundir os síndicos são os diferentes tipos de quorum para assembleia. Pensado nisso, a revista “O Síndico” pesquisou o tema para poder explicar aos nossos leitores. Inicialmente, é preciso definir quorum. Segundo o Dicionário Michaelis, é o “número indispensável para o funcionamento legal de uma assembleia ou reunião e para que esta possa deliberar”. Esse “número indispensável” varia de acordo com a pauta da assembleia e é definido pela convenção do condomínio, pela Lei do Condomínio ou pelo novo Código Civil. Essa questão é importante, já que uma decisão tomada em uma assembleia condominial com base em quorum errado pode até levar a
sua anulação judicial. A primeira convocação de uma assembleia deve contar, ao menos, com representantes da metade das frações ideais do condomínio. No caso de o voto ser por unidade, os presentes devem totalizar o mínimo de 50% do total de votos. Caso esse quorum não seja observado, ocorre a segunda convocação. Na maioria dos casos, as decisões pautadas para a assembleia vão ser tomadas pela maioria dos votos dos condôminos presentes na assembleia. Mas existem situações especiais. A votação por maioria simples ou maioria dos presentes é aquela em que as decisões são tomadas pela maioria dos participantes de uma assembleia. Já a maioria absoluta ou
maioria do todo leva em consideração a totalidade do condomínio, ou seja, são computados os presentes e os ausentes da assembleia. É preciso 50% mais um do número total dos condôminos para conseguir a aprovação. Um terceiro tipo de votação é a que exige maioria qualificada. Ela estabelece o mínimo de votos em relação ao total de membros do condomínio, sempre superior à maioria absoluta (unanimidade, 2/3 ou ¾, por exemplo). Deve-se levar em consideração a totalidade dos presentes e ausentes que poderiam participar da assembleia de forma legítima. Vale destacar que a assembleia é soberana, desde que esteja de acordo com o que diz a Lei e a Convenção.
Ação
Tipo de Quorum
Exigência para aprovação
Alteração de Fachada Alteração da Convenção ou Regimento Interno Alteração da Destinação do Uso Obras necessárias (Ex.: Pintura de fachada e impermeabilização de local com vazamento) Obras úteis (Ex.: Reforma de guarita e individualização dos hidrômetros) Aprovação de contas, aumento da taxa de condomínio, eleição de síndico Destituição de síndico (assembleia especialmente convocada por ¼ dos condôminos)
Qualificado Qualificado Qualificado Maioria simples
Unanimidade 2/3 do todo Unanimidade 50% + 1 dos presentes à assembleia
Maioria absoluta
50% +1 do todo
Maioria simples
50% +1 dos presentes à assembleia
Maioria absoluta
50% + 1 do todo
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sem dúvida
O portal Sindicojf (www.sindicojf.com.br) possui um canal para esclarecimento de dúvidas de síndicos, administradores de condomínios e condôminos. Frequentemente, são enviadas perguntas sobre gestão financeira, de pessoal, e de conflitos, dentre outros temas e as mesmas são respondidas pela empresa Impacto Contabilidade e Administração de Condomínios. Talvez você também tenha um ponto de interrogação que precisa ser solucionado, e, pensando nisso, publicamos nesta edição algumas perguntas respondidas. Uma delas pode esclarecer a sua dúvida.
A
pós ajuizar ação de cobrança contra um condômino, ele efetuou o depósito das cotas atrasadas na conta particular do síndico, mesmo tendo sido informado de que deveria realizar o pagamento ao advogado responsável. Fez isto para não pagar as despesas iniciais com custas judiciais e honorário do advogado. Como ele não compareceu à primeira audiência, foi marcada uma segunda para o mês seguinte. Pretendemos manter a ação para receber as despesas já ocorridas porque nossa convenção informa que elas deverão ser somadas à dívida do responsável. Estamos corretos? A atitude do condomínio está correta e o síndico pode ficar tranquilo, pois caso o condômino não compareça à audiência, o processo correrá à revelia, ou seja, o administrador apresentará os valores já quitados e o restante da dívida como multa, juros e custas advocatícias correrão por conta do réu que assumirá como verdade os fatos narrados na petição inicial.
O
síndico do prédio onde moro não presta contas há mais de quatro anos, nem realiza assembleia. Por outro lado, ninguém tem interesse em assumir sua função. Mesmo eu não tendo intenção de me tornar síndico,
C
convoquei uma assembleia através de carta com Aviso de Recebimento para todos os condôminos, mas somente um terço deles compareceu à reunião. Podemos ajuizar uma ação pedindo a destituição do síndico e nessa mesma ação exigir uma prestação de contas? Conforme determina o artigo 1349 do Código Civil, a assembleia para a destituição do síndico, que deve ser convoca por ¼ dos condôminos, necessita do voto da maioria dos presentes. No caso, sugerimos entrar com uma ação denominada “obrigação de fazer” colocando o síndico no pólo passivo com o pedido de prestação de contas e convocação de assembleia para eleição de um novo síndico para o condomínio.
onsiderando que a Convenção do Condomínio proíbe a remuneração do síndico durante seu mandato, solicito orientação se através de uma Assembleia Geral (Ordinária ou Extraordinária) poderia ser aprovada a isenção das despesas condominiais em favor do síndico e subsíndico, e qual seria o quorum mínimo. Para resolver a questão da remuneração do síndico, o melhor a fazer é convocar uma assembleia extraordinária com o quórum específico de 2/3 dos proprietários, uma vez que trata-se de alteração de determinação da convenção do condomínio e colocar o assunto em pauta para aprovação.
A
ssumi um condomínio onde a cobertura paga 1,5 do valor da taxa condominial em face da fração ideal, porém sem nenhum motivo aparente as taxas extras para fins de obras (novas e reformas) são iguais para todos. O certo não seria a cobertura pagar 1,5 do valor da taxa extra? Geralmente a convenção de condomínio determina a forma de rateio da taxa condominial. Na maioria dos casos, a forma utilizada é de rateio pela fração ideal, o que fará com que a cobertura contribua com o valor maior, salvo se a convenção estipular outra foram.
As perguntas desta coluna forma respondidas pela Impacto Contabilidade e Administração de Condomínios (Avenida Rio Branco, 671 Sala 601, Manoel Honório. Tels.: (32) 3212-7695, 8866-5551). Envie você também a sua dúvida pelo espaço SEM DÚVIDA do site www.sindicojf.com.br
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