德國柏林合作住宅政策及案例分享
前言：Co-Housing / 合作住宅？ Co-housing - collaborative - cooperative - other forms of resident-led housing 稱為合作住宅，乃視「合作」為其共通價值！
寬廣定義 成員基於共享價值，採取共同合作⽅方式，經由⺠民主參參與過程， 打造出符合成員需求的住宅與社區⽣生活，並⾃自我運營管理理。
- 意向型社群（Intentional community） - 共同合作 (有多元⽅方式，諸如出資⽅方式、產權型態、租售類型） - ⺠民主參參與 出發！柏林林！共享永續的合作住宅 ｜ 步入城市講座17
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OURs德國柏林林合作住宅參參訪 出發！柏林林！共享永續的合作住宅 ｜ 步入城市講座17
2018.06.28 - 07.08 3
大綱 ⼀一、德國柏林林住宅概況與政策脈絡 1.德國、柏林林住宅現況 2.住宅發展特點與重要機制 3.近年年⾯面對課題 ⼆二、政府與市⺠民社會的多元機制 1. 政策及協⼒力力機制 2.⺠民間組織的促進及協⼒力力 三、案例例介紹 數種代表性案例例—模式及特點 出發！柏林林！共享永續的合作住宅 ｜ 步入城市講座17
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德國與柏林基本資料 (1) •
⼈人⼝口數與⼈人⼝口結構 – 德國：8,267萬⼈人(2016年年) – 未來來⼈人⼝口推估：⾄至2050年年，約6900~7400萬⼈人 – 2007年年60歲以上⼈人⼝口佔25.3%，推測⾄至2050年年為34%⽽而屆時20歲 以下⼈人⼝口佔比16%。2030年年之扶老比將達71%(近年年約50%) – 柏林林：約347萬⼈人(2016年年)，是歐盟區內⼈人⼝口第3多的城市
•
⾯面積：德國：35.7萬平⽅方公⾥里里。柏林林：891.8 平⽅方公⾥里里
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德國與柏林基本資料 (2) •
德國經濟發展 – 歐盟最⼤大經濟體 – ⼈人均GDP收入(以購買⼒力力平價美元計，2017年年) 5.02萬美元 • 英國 4.36萬美元、⽇日本 4.27 萬美元 、瑞⼠士6.13萬美元、美 國 5.95 萬美元、法國4.36 萬元、台灣4.98萬元
•
治理理體制 – 共有 16個邦，聯聯邦政府及州政府 – 柏林林屬城邦之⼀一
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德國住房現況 • 住房數量量與住⼾戶結構 – 存量量3972萬⼾戶。 – 住⼾戶結構改變：單⾝身住⼾戶和雙⼈人住⼾戶比重持續上升。(1990年年之35%、 30.2%→2007年年之38.7%、34%) – 外國移⺠民湧入：2007年年約725.5萬⼈人，佔總⼈人⼝口數8.8%。(不易易獲得公 ⺠民⾝身分，傾向租住於出租房) • ⾃自有住房約43%、租屋市場發達：滿⾜足中低收入⼾戶、青年年⼈人、單⾝身、流動 ⼈人⼝口、暫住⼈人⼝口、移⺠民等需求。 • ⼈人均居住⾯面積40平⽅方公尺，平均每⼾戶居住⾯面積90平⽅方公尺。 • 全國空屋率約4% (2007年年)→持續下降，2105年年約1.7%，柏林林約1.2% • 在德國，⼀一套單⼾戶連體住宅平均售價為23.5萬歐元，相當於⼀一個普通⼯工資 階層⼀一⽣生全部收入的35%。 出發！柏林林！共享永續的合作住宅 ｜ 步入城市講座17
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柏林住房現況 •
現約360萬居⺠民，⼈人⼝口持續增加中(⾃自2006年年迄今增加32萬⼈人)，預估⾄至 2030年年⼈人⼝口將達380萬⼈人
•
約200萬住宅存量量
•
85%居⺠民租房，15%⾃自有房(相較德國平均為43%)
•
單⾝身家⼾戶佔51.7%
•
老年年⼈人⼝口增加速率
•
⼈人均居住⾯面積38 m² 、每家⼾戶平均居住⾯面積73 m²
•
⾃自2015年年⾄至今，新公寓的租⾦金金上漲5.4%，購屋價⾦金金上漲9.6%
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▲ 近年年柏林林新建屋數及其私有權屬⽰示意圖 資料來源：2017，”The Status of Social Housing in Berlin.” Ingo Malter , STADT UND LAND Wohnbauten – Gesellschaft mbH
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▲ 近年年柏林林興建成本分布（⼟土地＆建物） 資料來源：2017，”The Status of Social Housing in Berlin.” Ingo Malter , STADT UND LAND Wohnbauten – Gesellschaft mbH
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▲ 近年年柏林林空屋率 資料來源：2017，”The Status of Social Housing in Berlin.” Ingo Malter , STADT UND LAND Wohnbauten – Gesellschaft mbH
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柏林住房現況（續）
•
190餘萬住宅存量量，其中： – 85% (近160萬宅)為出租房
私⼈人出租
合作社出租
市府開發公司出租
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• (60%私⼈人出租、10% 合作 社出租、15%市府開發公 司出租) – 15% (近30萬宅)為私有房 (private owner-occupied units)
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柏林社會住宅概況
• 約10萬宅的社會住宅中 – 27.5% 由公共住宅企業 (public housing companies，municipal Rental)擁有 – 6.5% 由住宅合作社擁有 (housing cooperations) – 66% 由私⼈人擁有(個⼈人、 公司、有限公司) 出發！柏林林！共享永續的合作住宅 ｜ 步入城市講座17
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政策背景 •
戰後德國的「社會法制國」政治治理理模式，及「社會市場經濟模式」兩兩個 制度奠定了了社會基礎。
•
在保障個⼈人財產私有⽀支配權和就業選擇⾃自由權下，採⽤用了了社會輔助原則。 如社會福利利原則、團結原則、⼈人的基本尊嚴原則。
•
應維持全體社會成員合理理的⽣生活⽔水平，並保障社會成員無條件地享有社會 公⺠民權。
•
法團主義特徵： – 源於歐洲天主教義和⺠民族主義 – 將公⺠民社會的組織化利利益結合到國家的決策結構中 – 體現(1)以職業群體組織為特徵的”集體談判”制度模式﹔(2)社會組織協 調管理理市場，如住房協會(房價)、醫⽣生⾃自治組織(醫療體系管理理)等 出發！柏林林！共享永續的合作住宅 ｜ 步入城市講座17
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德國住宅發展的特色與機制 (1) • 房價呈現穩定狀狀態，波動不⼤大。確保房屋充⾜足供應，供需平衡。 • 發達的住宅租賃市場，亦為房價穩定的「定海海神針」。出租房比例例⾼高，因： (1) ⼟土地供給限制，避免都市無限擴張﹔(2)租房儲備的剛性約束，對租客的保護。 – 住房⾃自有率受收入、年年齡、家⼾戶組成、地區政治理理念念傳統等影響 – 對租客的租賃權進⾏行行法律律保障，⼜又實施租⾦金金管制 • 租房者保護法，限制房東解除住房契約。 • 租房時租⾦金金由房客及房東協商，但當房屋租⾦金金低於相似房屋租⾦金金時，房 東可調整房租，但不得超過3年年漲20%。 – 政策影響：(1)1950~60年年代傾向⽀支持社會及私⼈人租房領域的建設﹔(2)德國 政府過去並無提供抵押貸款免利利息﹔(3)德國⼈人⼤大部分仰賴國家的養老⾦金金作 為退休收入來來源，因此較無儲備養老資產的需要。 – 2007年年德國通過有關共有權的法令，允許房屋共有管理理⽅方⾯面75%同意制(原 為全體同意)﹔發⽣生爭執時，法律律程序更更簡便便、費⽤用更更便便宜。此政策法令可 能增長住房⾃自有率。 出發！柏林林！共享永續的合作住宅 ｜ 步入城市講座17
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德國住宅發展的特色與機制 (2) •
利利⽤用政策措施促使社會⼒力力量量介入住房
•
特有的「契約儲蓄」住宅⾦金金融模式及房貸固定利利率機制，為穩定房價提供 了了⾦金金融保障制度 – 不同於住宅抵押貸款模式或公積⾦金金模式 – 契約儲蓄佔德國總體房貸50%，所有房貸包括商業房貸(占比30%)都 實⾏行行固定利利率制
•
獨立的地產價格評估機制，對住宅市場實⾏行行了了有效的「指導價」制度 – 地產價格評估機制與嚴厲的刑法結合，炒房投機⾯面臨臨巨⼤大的風險
•
合作建房(合作住宅)、⾃自建住宅模式改變了了開發商對供應的壟斷
社會市場原則 VS.自由市場原則？ 出發！柏林林！共享永續的合作住宅 ｜ 步入城市講座17
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近年面對課題 •
對於過往政策的反省 – 補貼不完全公平，中產階級或⾼高收入者受到較多的補貼 – 社會住宅分配上的制度偏好(喜好收入穩定、家庭規模適當等)，導 致真正需要住房的家庭可能被排除在外
•
⾼高齡化社會—推動跨世代居住
•
單⾝身⼈人⼝口比例例愈來來愈⾼高—共同住宅、混居
•
移⺠民⼈人⼝口
•
租⾦金金及房價上漲，供給不⾜足?
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柏林林市府投注資源興建住宅， 增加供給
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以柏林為例：重新啟動社會住宅 •
2000年年起⾃自由化，將社會住宅出售，造成存量量 不⾜足。
•
重新啟動，結合政府成立的六家社會住宅公司 (如右)。
•
新建案中，50%以上必須是社會住宅(低利利貸 款、租⾦金金管制、經費補貼)。
•
29.5萬(2018)→2026年年(40萬⼾戶)，預計以每年年 6000⼾戶的速度興建。
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德國住宅提供的四種模式 ⾃自有房屋
產權⼈人
社會住宅
合作社住宅
私有財產所 私⼈人或機構投 合作社 有者 資者
融資⽅方法 私⼈人住宅貸 國家補貼貸款 合作股份、銀⾏行行貸款 款∕抵押 擁有或入住 無 條件
數量量
低收入租⼾戶、 有許多孩童的 合作社的成員 家庭
社區導向的住 宅計畫 新創立的⾃自助 組織或投資者 各式各樣的私 ⼈人持股、貸款 和銀⾏行行貸款 ⽀支持計畫⽬目標 的計畫成員
無法取得可信 2 0 0 1 年年 的 社 1 , 8 9 1 個 合 作 社 ， 有 43%的德國 會住宅存量量： 的數據。估計 2,160,800⼾戶（市府提供： ⼈人⾃自有房 有3000個住 約1,800,000 2 , 4 0 5 , 0 0 0 ） 數 字 來來 ⾃自 : 屋。 宅計畫。約 ⼾戶 GdW 2009 30,000⼾戶
原始資料來源：2011,Dr. Rolf Novy-Huy , Housing in Germany: from self-help to social housing to community-oriented housing 出發！柏林林！共享永續的合作住宅 ｜ 步入城市講座17
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德國住宅合作社發展背景與理念 ◆發展背景： • 19世紀以來來的法團主義(如前所述) • 已有百餘年年發展歷史；⼆二次⼤大戰期間許多房屋被摧毀，許多城市成為廢墟。住房 為當時⼗十分突出的社會問題，德國政府將住宅建設視為頭等重要任務。 ◆理理念念： •
德國政府認為住宅不同於⼀一般的商品，其關乎國計⺠民⽣生、維持社會穩定，不能將 之全部推向市場解決。乃制定並執⾏行行⼀一系列列的城市政策、⼟土地政策、福利利政策。
•
同時認為單純靠政府補貼的⼒力力量量是不夠的，須通過⾏行行政⼿手段協調動社會各⽅方⾯面的 ⼒力力量量與積極性，發展合作住房等措施，才能加快住宅建設的步伐，有效的解決住 房問題。
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德國住宅合作社之運作重點 •
以居⺠民為主體，為解決勞動群眾住房為⽬目的的非營利利互助組織。
•
只有低收入的階層才能加入，不接納⾼高收入者。
•
住宅合作社的建房資⾦金金主要來來⾃自社員交納的股⾦金金、政府的補貼利利息、及社 會捐助。
•
住宅完⼯工後，社員可按照合作社規定的條件含⾃自⾝身的實際需求提供申請， 再由合作社根據社員入社時間的順序及合作社規定的住房標準進⾏行行分配， 保證住宅真正分配給低收入家庭居住。
•
住宅的產權歸住宅合作社所有，使⽤用權可以繼承，但不可以轉讓。社員⾃自 願遷出另覓住房者，可退給原繳納的股⾦金金。
•
合作社住宅由合作社監理理會經營管理理，對房屋使⽤用者收取低廉的租⾦金金，並 負責維護管理理房屋。 出發！柏林林！共享永續的合作住宅 ｜ 步入城市講座17
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德國政府對住宅合作社之政策與補貼 (⼀一)法律律：1950年年頒布第⼀一個住宅建設法、1970年年後⼜又制定頒布第⼆二個 住宅建設法。相關法令如：聯聯邦建設法、城市建設促進法、住宅改善法 等。 (⼆二)⼟土地政策：德國政府為住宅合作社提供合理理價格的⼟土地，以相對較低 價格的價格出讓或出租給住宅合作社。(有時政府會先購買⼟土地，然後再 低價出租給住宅合作社) (三)財政⽀支持(稅務優惠)：所得稅、財產稅、⼟土地移轉稅、交易易稅等優 惠。 (四)融資優惠：提供長期優惠貸款、擔任抵押貸款保證、利利息補貼、租⾦金金 補貼(針對低收入⼾戶)等。
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兩個關 •
時期與佔屋運動
⼆二戰結束 – 戰爭破壞，住宅短缺嚴重，解決住房問題為施政重中之重 – 國家⽀支持建造”福利利住房” ，政府給予地價優惠、優惠利利息等，建後由政府 住房局分配，租⾦金金是市場1/2，且質量量不遜⾊色。 – 住屋需求⼀一直持續：戰後⼈人⼝口數上升、⼈人⼝口遷移(東德→⻄西德﹔外來來移⼯工)、 家庭規模變⼩小
•
佔屋運動(Squat)：1960、70年年代的青年年反叛、反省，學⽣生運動、⽂文化、⽣生態 運動
•
東⻄西德統⼀一(1990年年代迄今) – 東⻄西德⼈人⼝口遷移 – ⼤大⼒力力⿎鼓勵⺠民間房產公司和私⼈人，建造和買賣公寓及各式住屋出售或出租， 以滿⾜足低收入⼾戶需求。(這時期德國政府也較有規模的釋出部分⼟土地及建物) – 社會福利利房(社會住宅)則由政府主導。 出發！柏林林！共享永續的合作住宅 ｜ 步入城市講座17
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新取向：社區導向的住宅 •
10年年前，在德國是激進(radical)的想法，現已變成主流。
•
理理念念及實踐效益獲認同： – 1. 具經濟永續性：因其提⾼高可負擔性(affordable)、讓中產及下階層可 以留留在城市。 – 2.具⽣生態永續性：空間設計本⾝身著重節能、且因共享空間與諸多設備 (如廚房、汽⾞車車、洗衣機等)，降低個別的消費，對環境更更友善及環 保。 – 3.具社會永續性：現單⾝身家庭愈來來愈多，柏林林甚達50%以上﹔單⾝身雖 ⾃自由⾃自在，但有時形同孤島、有時感寂寞，共同居住可帶給單⾝身家庭 更更多的社會接觸與交流。 出發！柏林林！共享永續的合作住宅 ｜ 步入城市講座17
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⾃自有房屋
產權⼈人
社會住宅
合作社住宅
私有財產所 私⼈人或機構投 合作社 有者 資者
融資⽅方法 私⼈人住宅貸 國家補貼貸款 合作股份、銀⾏行行貸款 款∕抵押 擁有或入住 無 條件
數量量
低收入租⼾戶、 有許多孩童的 合作社的成員 家庭
社區導向的住 宅計畫 新創立的⾃自助 組織或投資者 各式各樣的私 ⼈人持股、貸款 和銀⾏行行貸款 ⽀支持計畫⽬目標 的計畫成員
無法取得可信 2 0 0 1 年年 的 社 1 , 8 9 1 個 合 作 社 ， 有 43%的德國 會住宅存量量： 的數據。估計 2,160,800⼾戶（市府提供： ⼈人⾃自有房 有3000個住 約1,800,000 2 , 4 0 5 , 0 0 0 ） 數 字 來來 ⾃自 : 屋。 宅計畫。約 ⼾戶 GdW 2009 30,000⼾戶
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A. 新取向下：政府與市民社會的多元機制 1. 政策及協⼒力力機制 - ⼟土地政策與提案機制 2.⺠民間組織的促進及協⼒力力合作 (1). Networking Agency(Netzwerkagentur)：由政府委託之推動平台 (2). 三疊紀基⾦金金會：另類特殊財務模式 (3). ID22：⺠民間串串聯聯、倡議平台、推廣)
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民間組織Networking Agency(Netzwerkagentur) ̶由政府委託之推動平台 •
背景：原為佔屋運動的⼀一員，後轉化為政府 部⾨門與⺠民間團體及異異議者間的溝通橋樑與平 台(2008年年迄今)
•
組成：29位專家，包括都市規劃者、建築 師、景觀師、律律師、教授、公關、會計、⾏行行 政⼈人員等
•
經費來來源：主要為政府委託業務費
•
任務：接受政府委託，辦理理住宅及都市空間 相關之顧問諮詢(針對⺠民眾及開發計畫)、合 作住宅、跨世代居住、教堂及墓地的再利利 ⽤用、先鋒重點計畫的發展與管理理等 出發！柏林林！共享永續的合作住宅 ｜ 步入城市講座17
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民間組織Networking Agency(Netzwerkagentur) ̶由政府委託之推動平台 •
提供的諮詢及協助：合作住宅模式及團隊組成、建築相關事務、法律律、 融資及成本效益、協助尋找興設地點及閒置建物等
•
運作模式：定期的⼯工作坊及討論會、參參訪活動、各種管道的資訊提供(網 站、⼿手冊、新聞稿…)、專家諮詢會議等
•
⼯工作成果(2008年年迄今) – 諮詢服務合作住宅團體250個 – 諮詢服務2500個⼈人 (其中60%針對租⾦金金問題及合作住宅) – 諮詢協助專家及協會組織 (合作住宅、老⼈人、失能者等弱勢族群問題)
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民間組織：三疊紀基金會Stiftung trias ̶另類特殊財務模式 • 運作模式： – 收購⼟土地作為基⾦金金會的資產 – ⼟土地價格凍結長達99年年，沒有⼟土地炒作，對抗⼟土地消費 – ⽤用低廉的資⾦金金⽀支持環境友善及社區導向的住宅/合作住宅 計畫等
⼟土地
永續
– 租⾦金金增加僅反應⽣生活成本，並且對租⼾戶來來說必須是可負 擔的 – ⽀支持環境友善的建材，節約能源、共享設施 – 關注⼈人及社區社群，⽽而非利利潤導向 – 「合宜的利利潤」就夠了了、收入會再投資於新的計畫
社群導向住宅 合作住宅
– 相關原則及⽬目標扎根於租約或租貸協議上
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民間組織：三疊紀基金會Stiftung trias ̶另類特殊財務模式 • 組織概況 – 創立時間：2002年年 – 初始資本：7萬歐元 – ⽬目前資產：約1千萬歐元 – 計畫地點：35處 – 其他⼟土地和建築計畫：11處 – 營運43萬m²⼟土地 – 1位執⾏行行總監，2位助理理 – 4位董事會成員（未⽀支薪）、10位理理事（未⽀支薪） – 基⾦金金會的資產不僅僅是貨幣的(money)，也是知識和專業技能的集合 出發！柏林林！共享永續的合作住宅 ｜ 步入城市講座17
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民間組織：Id 22 創造性永續協會 ̶民間串連、倡議平台與推廣 •
Institute for Creative Sustainability 2003年年成立，以柏林林為基地、 致⼒力力實踐「創造性永續」(creative sustainability)的非營利利組織。
•
團隊包含建築師、都市規劃師、社會科學家、藝術家、社區⼯工作者等。 四位專職⼈人員。
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民間組織：Id 22 創造性永續協會 ̶民間串連、倡議平台與推廣 •
倡議及推動合作住宅非常適合實踐創造性永續的理理念念 – ⾃自發的、社區導向且永續 – 合作式的規劃、營運管理理及⽇日常彼此⽀支援及交流 – 產權結構不侷限於私有，可負擔的購買價⾦金金或租⾦金金 – 積極⾯面對及因應解決當代城市的問題，如：社會疏離、氣候變遷….等
•
Id22於2003年年創辦第⼀一屆的實驗⽇日，例例2017年年以「包容性合作住宅」為主 題，透過數天⼯工作坊、腦⼒力力激盪及社區導覽，參參與者包括網絡平台、個別住 宅計畫、融資銀⾏行行及基⾦金金會等各界相關⼯工作者，激盪解決⽅方法，產⽣生更更緊密 的合作關係。
•
出版專書推廣理理念念：《Cohousing Culture》(2012)與《Cohousing Inclusive: Self-organized, Community-led Housing for All》（2017)—匯集案例例，分析 經濟、社會背景，建議政策及相關機制。 出發！柏林林！共享永續的合作住宅 ｜ 步入城市講座17
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B. 案例介紹 1.佔屋運動轉化： Ufafabrik(永續、⾃自我營運、⽂文化) 2.共享、開放、結合⼯工作與居住： Spreefeld(開放社區、參參與設計、共享空間) 3.政府釋出⼟土地、新型結構： R50(節能、未完成住宅保持最⼤大彈性) 4.結合社福： Südwestsonne(住宅結合安寧病房) 5.反投機公寓聯聯盟： Mietshäuser Syndikat(購置住宅長期出租) 出發！柏林林！共享永續的合作住宅 ｜ 步入城市講座17
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1.佔屋運動轉化：Ufa-fabrik(永續、自我營運、文化)
UFA位於⻄西柏林林，原為⼀一製片廠，建於1917年年，在⼀一戰期間為德國的宣傳製片重地。納粹 年年代作為國家宣傳機器之⽤用。⼆二次世界⼤大戰後，UFA整修損毀的建物，改⽣生產商業娛樂電 影，但在1970年年代落落沒關⾨門。 出發！柏林林！共享永續的合作住宅 ｜ 步入城市講座17
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1.佔屋運動轉化：Ufa-fabrik(永續、自我營運、文化) • UFA Fabrik源於1972年年⼀一些⼩小型公 社團體⾄至此(佔屋)定居，成員包括受 過⾼高等教育者與失業者、青年年，常 從事實驗性的⾳音樂表演，後成立⾃自 治⽂文化中⼼心。1976年年組成⽂文化、及 ⼿手⼯工藝的非營利利組織，分為24個不 同的團體，主⽬目標是反省及對抗主 流的社會價值及潮流。 • 1979年年5⽉月 1,500⺠民眾聲援遊⾏行行，百 ⼈人佔據UFA電影⼯工作室，抗議市府 拆除倉庫，並運⽤用了了政治、商業、 媒體、⽂文化、社會的關係及⼒力力量量， 迫使柏林林⼟土地(局)應允出租該地給 UFA。 出發！柏林林！共享永續的合作住宅 ｜ 步入城市講座17
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1.佔屋運動轉化：Ufa-fabrik(永續、自我營運、文化) •
1986年年UFA成功的與柏林林⼟土地局簽訂35年年的租賃與建設契約。
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UFA最初並未接受任何政府部⾨門補助，處境相當艱困，直⾄至1990年年代 所有的私⼈人設備才逐步擴充建造完成。
•
內部組織劃分為兩兩部分，⼀一負責休閒⽂文化與體育活動﹔另⼀一負責⾃自治 管理理與職業培訓。
•
最⾼高指導原則：不追求私利利、各獨立團體的⾃自治，以及合作互惠。
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1.佔屋運動轉化：Ufa-fabrik(永續、自我營運、文化) •
UFA近年年陸續成立營利利及非營利利組織，雇⽤用百餘⼈人，各有獨立營運機 構，⽽而非由UFA總辦公室管理理或統籌財務。
•
每天約有千餘⼈人遊客到此參參觀或消費，UFA並非以追求利利潤為⽬目標。
•
UFA施⾏行行直接⺠民主，居⺠民每兩兩周舉辦會議，此外，⽇日常⽣生活中提供許 多接觸與溝通的機會和場合。
•
不斷延續其追求環境永續、創意實驗、公平正義、獨立⾃自主、合作共 ⽣生的不變原則，透過組織及空間、活動展現其源源不絕活⼒力力。
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▲ 園區計畫包括： 國際⽂文化中⼼心、⾃自由學校、⾺馬戲團、鄰⾥里里中⼼心、歐雷咖啡店、有機烘培坊、天然食品 商店、兒童農場等。 出發！柏林林！共享永續的合作住宅 ｜ 步入城市講座17
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2.共享、開放、結合工作與居住：Spreefeld • 位於Spree 河岸，由三棟建築構成，約有七千平⽅方公尺。 • 屬私⼈人開發案。 • 規劃著重社區導向的⼯工作與⽣生活，同時，亦強調未來來能有機地融 入。(成本考量量且因應後續進住的需求，保持粗胚與提供多功能使⽤用 彈性) • 參參與式規劃設計，滿⾜足居住願望，建立緊密的鄰⾥里里關係。
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•65 apartment (140people) •Area： 4,000 sqm •Project Year：2014 •Land：政府出售
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2.共享、開放、結合工作與居住：Spreefeld •
2008年年規劃，2013~14年年興建，已進住4年年。第⼀一階段組織了了核⼼心12 ⼈人，貸款購買⼟土地。不論舊新住⼾戶均須經甄選⾯面試。
•
以⺠民主⽅方式討論及決策，牽涉較廣⼤大的議題，仍需進⾏行行投票。
•
約60個⾯面積40平⽅方公尺的公寓住宅單元，以及約35%⾯面積的社區共享 空間、辦公室、庭園與⽂文化設施。
•
為成員提供長期的可負擔住宅、⿎鼓勵與⽀支持⾃自助營造（self-help）、 利利⽤用低價、標準化的結構與材料達到可負擔且節能的住宅。
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共享空間35%：公共廚房、⽂文康空 間、多功能研習室、集會場所、⽊木 ⼯工⼯工作坊、蔬果農場、托兒所等， (部分空間對外開放使⽤用及收費)
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3.政府釋出土地，提案徵選：R50 ̶節能、未完成細部以保持最大彈性 •
•
此案是政府提供⼟土地，透過公開 遴選計畫出售⼟土地(480,000€)予 申請⼈人（原始提案⼈人） 獲選後，給予以⼀一年年時間徵求參參 與者（住⼾戶），需經由⾯面試。
•19 apartment •Area：2037.0 sqm •Project Year：2013 出發！柏林林！共享永續的合作住宅 ｜ 步入城市講座17
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3.政府釋出土地，提案徵選：R50 •
共計19個家⼾戶參參與（原始提案⼈人、集資⼈人的⼈人際網絡招集⽽而來來），經由 參參與討論每個入住家庭的個別空間需求，以及共享公共空間的型態，並 計算分擔的成本。 （※在發展計畫及興建的期間地價是固定的）。
•
屬⾃自住需要⽽而集資並合作建房，不出售、不出租。住⼾戶不強調產權，強 調可負擔(affordable)住宅。
•
營造成本：共4,022,000 €， 住宅單元成本為2150€ / m2，若若計入公共 (分享)空間則為2350 €/ m2 ，同時期附近公寓購買價為2950 € / m2 。
•
模式特性：提案構想贏得公部⾨門釋出的⼟土地、共同集資購地、共同持 分、集居⼈人的組成多元、共同規劃設計、興建、共享公共空間、共同營 運管理理等的集居住宅。
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建築特⾊色：沒有圍牆、樹蔭扶疏、綠地環繞、建築外型採環繞式陽台(永久性鷹 架)，易易養護，促進內外環境及⼈人們多交流接觸。
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▲ 因應住⼾戶需求，每⼀一層樓樓的住宅單元平⾯面皆不同。 出發！柏林林！共享永續的合作住宅 ｜ 步入城市講座17
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▲ 共享空間(地⾯面層及頂樓樓)彈性多元利利⽤用 出發！柏林林！共享永續的合作住宅 ｜ 步入城市講座17
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▲ 共享空間(地⾯面層及頂樓樓)彈性多元利利⽤用 出發！柏林林！共享永續的合作住宅 ｜ 步入城市講座17
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4.結合社福：Südwestsonne ̶住宅結合安寧病房
•15 apartment •Area：500 sqm •Project Year：2013 出發！柏林林！共享永續的合作住宅 ｜ 步入城市講座17
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4.結合社福：Südwestsonne ̶住宅結合安寧病房 •
基⾦金金會性質營運，為非政府部⾨門、非營利利組織
•
取得政府釋出低價之⼟土地(提案⽅方式)，現⼟土地上漲近10倍，⼟土地取得 仍是計畫成敗的重要關鍵。
•
起始由3⼈人出資，其他住⼾戶或組織(基⾦金金會)向原始出資3⼈人買股份
•
合作(住宅)關係是有清楚的社團⽬目的，有相同的關懷、認同理理念念、找到 理理念念相近的彼此(住⼾戶)，但在財務上仍可運⾏行行。
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4.結合社福：Südwestsonne ̶住宅結合安寧病房 •
建物含地⾯面層共六層樓樓，⼀一樓樓及地⾯面層出租給重症、安寧病患、或長 期慢性病患，租⾦金金6歐元/ m2 。
•
⼆二樓樓以上有12間⾃自住住宅單元(apartment) ，住⼾戶的租⾦金金為10歐元/ m2
•
設有國際訪客房，接納難⺠民、⾝身障者，
•
不同世代的年年輕⼈人及⼩小孩、不同⽂文化背景
•
設有可多功能使⽤用的公共交誼廳，公共澡堂等共享空間
•
⽬目前有多位志⼯工協助，組織⼤大部分經費花費於照顧病患。
•
此處特⾊色：以⾏行行動及財務⽀支持相同理理念念，比⼀一般住宅更更常⾯面對朋友離 世的情境。
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5.反投機公寓聯盟 Mietshäuser Syndikat ̶Wila 19 購置住宅長期出租
•23 apartment (65people) •Area： 1,588 sqm •Project Year： 1974年東 德時期(政府出售) ，2012入 住Land:private(co-owner)
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5.反投機公寓聯盟 Mietshäuser Syndikat •
建物為前東德國家安全局的辦公房舍，公司於1990年年代政府釋出房 舍時以100萬歐元購購得。(⽬目前本地區房價相較當初購買時已上漲3 倍)。
•
花費100萬歐元進⾏行行整修、補強及隔⾳音等，並裝設17個廚房及25 個 浴廁間﹔為降低預算儘量量少更更動格局及牆，本建物之⼈人均居住⾯面積 約35平⽅方公尺(柏林林約為39平⽅方公尺)。
•
現住⼾戶都是租客，房間形式多種，⼤大⼩小不⼀一，租⾦金金約每平⽅方公尺4.7 歐元(柏林林⼀一般市場租⾦金金約為10歐元)，租⾦金金為市場租⾦金金的⼀一半以下。
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5.反投機公寓聯盟 Mietshäuser Syndikat •
此模式在德國經營130棟房⼦子，約有2,000個住宅單元，約3,000住⼾戶居 ⺠民。該公司已經運作25年年以上。
•
每棟建物都有成立⾃自治體，都成立並登記為股份有限公司，各⾃自獨立，沒 有⺟母公司監管，但均加入企業聯聯盟(syndicate)。
•
個別公司⽤用企業聯聯盟的合約來來約束，最重要的原則及要件就是不能出售住 宅(⽬目的：住房租⾦金金不受市場房價影響)
•
所有租⾦金金都交由組織運⽤用，但不能⽤用於投資獲利利。公司⽤用收租的收益再去 買住宅，持續經營出租房。
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5.反投機公寓聯盟 Mietshäuser Syndikat •
組織⼀一開始由⼀一些⼈人集資20%經費(150萬歐元的20%)成立公司，80%跟銀 ⾏行行貸款，平均每⼈人出資約4,000歐元(有⼈人出資1,000歐元~10萬歐元)，約 有200⼈人為原始股東，入股者多為租客。
•
企業聯聯盟有130個這樣的個別公司及建物散佈在德國全境，從8,000⼈人集 資近6,000萬歐元。近年年企業聯聯盟所經管的住宅以每年年10%的速度增 長。
•
個別的公司之所以加入企業聯聯盟是因為相信⼀一些共同的價值，諸如讓租 客⽀支付合理理可負擔的租⾦金金，不隨市場房價⽽而波動，保障租客權益等。
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已運作：130 棟 籌備中：19棟 出發！柏林林！共享永續的合作住宅 ｜ 步入城市講座17
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提問補充：不同生產主體比較 From 2018,彭揚凱,臺北市發展合作住宅的機會與策略略
住宅合作社
構成 代表 住宅類型
會員組成型態 （單⼀持分比限 制） 德國
住宅⽣產
租、售（共有） 社員（消費端）主 導
住宅營運
社員共同管理
住宅價格 炒作疑慮 住⼾特性 參與程度 風險承擔
非市場導向 （成本導向） 低（合作社內部規 範） 理念、認同度⾼
住宅社會企業
住宅法⼈
公司型態
准公司型態 （股權公共化）
美
荷蘭
租、售
租、售
經營者主導
經營者主導
租（企業）、售（私 有化） 略低於市場 （視獲利要求設定） 出租可，出售不易規 範 有限
租（法⼈）、售（私 有化） 低於市場低 （財務可持續性） 出租可，出售不易規 範 有限
⾼
有限
有限
共同
企業為主
法⼈為主
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提問補充：關
性住宅政策機制
•
租房政策
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公共住宅(社會住宅)政策
•
住宅補貼政策 – 包括改造補貼、建設補貼、承租補貼、政府補助⾦金金預算等 – 改造補貼：針對老房⼦子的維護及修繕 – 房租補貼是⽬目前德國對低收入居⺠民住房保障的主要⽅方式 • 住宅補貼法規定，居⺠民實際繳納租⾦金金與可承受租⾦金金的差額，由 政府負擔﹔可承受租⾦金金按家庭收入25%定。 – 政府補助⾦金金預算：包括直接補貼和稅負優惠
•
住宅分配辦法 – 規範符合申請社會住宅的住⼾戶條件 – 接受政府補貼的房東，其出租房屋需受相關規範。 出發！柏林林！共享永續的合作住宅 ｜ 步入城市講座17
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提問補充：關 •
性住宅政策機制
住宅儲蓄政策 – 源於英國的住宅信貸合作社制度﹔希透過住宅儲蓄制度發揮住宅儲蓄者積極 性，籌集建房資⾦金金。 – 封閉型融資系統、固定利利率低息互助、政府的儲蓄獎勵(儲蓄獎勵10%、購房 獎勵~貸款補助)。
•
政策性住宅⾦金金融體系 – 建購住宅的互助⾦金金融體系 – 專款專⽤用、以存定貸、利利率固定、國家獎勵
•
住宅稅賦優惠政策 – ⿎鼓勵私⼈人建房，部分減免地產稅、部分費⽤用抵扣所得稅、加速折舊計算、部 分減免財產稅、地產轉移稅等
•
住宅獎勵政策 – 儲蓄獎勵政策(住宅儲蓄獎勵、雇員資⾦金金累積款、雇員儲蓄獎勵) – 私⼈人住宅獎勵(建購住宅)、私⼈人住宅兒童獎勵 – 環境保護獎勵 出發！柏林林！共享永續的合作住宅 ｜ 步入城市講座17
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