Direito

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Fiador nos contratos de locação não residencial

Retratação do STF, instabilidade constitucional e crise no mercado imobiliário

No momento da locação, os proprietários questionam qual a fiança mais adequada e segura para resguardar o direito aos recebimentos dos aluguéis, seus encargos e eventuais danos ocasionados em decorrência do contrato pactuado. Por se tratar de valores mais elevados, comumente o contrato de locação não residencial é garantido por um fiador, representado por terceiro que comprova ser proprietário de um imóvel.

Fiador e o bem de família

O artigo 3º, inciso VII da Lei 8.009/90 é claro ao mencionar que não poderá ser alegada a impenhorabilidade do bem de família nos casos em que a obrigação seja decorrente de fiança concedida em contrato de locação. E assim, desde 2006 o STF já havia pacificado o entendimento de reconhecer a constitucionalidade da penhora do bem de família do fiador, ou seja, o fiador poderá perder seu bem, ainda que ele for considerado bem de família.

Impactos das decisões do Supremo e o caos no mercado imobiliário

Em junho de 2018, a primeira turma do STF alterou seu entendimento em um caso específico de locação não residencial (RE 605.709), sob o argumento de que o direito de habitação deveria prevalecer em detrimento da garantia dada em contrato. Essa decisão causou grande impacto no mercado imobiliário, gerando uma enxurrada de recursos e uma tremenda “bagunça” no judiciário e também fora dele. Muitos proprietários deixaram de locar seus imóveis em virtude de o fiador possuir um único bem para garantir o contrato. Outros locadores, na tentativa de buscar “segurança” jurídica, passaram a solicitar que o fiador apresentasse dois imóveis ou exigia que o imóvel apresentado não fosse residencial. Agora, menos de dois anos, seguimos com o mesmo dilema e ainda pior, com duas decisões completamente diversas em um curto período de tempo: a ministra Carmen Lúcia, em decisão proferida no Recurso Extraordinário nº 1.278.427 anulou a penhora de imóvel de um fiador de contrato de locação comercial, fundamentando sua decisão no “já superado” RE 605.709. Já a primeira turma do STF se retratou por meio do Recurso Extraordinário nº 1.274.290 alegando que a decisão proferida em 2018 já havia sido superada e por consequência, retomando seu posicionamento anteriormente firmado sob ótica da constitucionalidade da penhora do imóvel do fiador.

Conclusão

Além de seguir à risca os termos da Lei, diante da constante insegurança jurídica gerada por posicionamentos diversos e decisões conflitantes, precisamos ampliar as cautelas no momento de pactuar um contrato. No caso do fiador de imóvel não residencial, voltamos à estaca inicial das incertezas até que o Supremo se posicione de forma precisa.