Э. Нармандах

Page 1

Үл хөдлөх хөрөнгөтэй холбоотой шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагааны эрх зүйн зохицуулалтын зарим асуудал

Э. Нармандах

ҮЛ ХӨДЛӨХ ЭД ХӨРӨНГӨТЭЙ ХОЛБООТОЙ ШИЙДВЭР ГҮЙЦЭТГЭХ АЖИЛЛАГААНЫ ЭРХ ЗҮЙН ЗОХИЦУУЛАЛТЫН ЗАРИМ АСУУДАЛ Удиртгал Нэгдүгээр бүлэг: Үл хөдлөх эд хөрөнгө холбоотой шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагааны тухай ухагдахуун 1.1

Үл хөдлөх эд хөрөнгөтэй холбоотой шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагааны тухай ойлголт,онцлог

1.2

Үл хөдлөх эд хөрөнгөтэй холбоотой шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагааны эрх зүйн зохицуулалтын түүхэн хөгжил

Хоёрдугаар бүлэг: Үл хөдлөх эд хөрөнгөтэй холбоотой шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагааны эрх зүйн зохицуулалт түүнийг боловсронгуй болгох нь 2.1

Гадаадын зарим орнуудын үл хөдлөх эд хөрөнгөтэй холбоотой шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагааны эрх зүйн зохицуулалт, түүний харьцуулсан судалгаа

2.2

Монгол Улсын үл хөдлөх эд хөрөнгөтэй холбоотой шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагааны эрх зүйн зохицуулалтын өнөөгийн байдал, түүнийг боловсронгуй болгох зарим асуудал

Дүгнэлт Хавсралт Ном зүй

1


Үл хөдлөх хөрөнгөтэй холбоотой шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагааны эрх зүйн зохицуулалтын зарим асуудал

Э. Нармандах

УДИРТГАЛ Монгол Улсын шинэ Үндсэн хууль батлагдсантай холбоотойгоор 1998 онд УИХ-аас Монгол Улсын эрх зүйн шинэтгэлийн хөтөлбөрийг баталж Монгол Улсын шинэ Үндсэн хууль батлагдсантай холбоотойгоор 1998 онд УИХ-аас Монгол Улсын эрх хүрээнд хүний эрх, эрх чөлөөг хамгаалах, түүнийг хангахуйц хууль зүйн баталгааг бүрдүүлэх, эрх зүйн шинэтгэлийн хөтөлбөрийг хэрэгжүүлэхийн тулд ач холбогдол бүхий хуулиуд батлан гарсан билээ. Иргэний болон захиргааны маргааныг шийдвэрлэсэн шүүхийн шийдвэр, торгох, эд хөрөнгө хураах ял оногдуулсан, хохирол гаргуулсан шийтгэх тогтоолыг гүйцэтгэх нь шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх байгууллагын үндсэн үүргийн нэг болно. Шүүхийн шийдвэрийг сайн дурын үндсэн дээр биелүүлээгүй тохиолдолд эрх ашиг нь зөрчигдсөн этгээд тухайн шүүхийн шийдвэрийг албадан гүйцэтгүүлж тэрхүү эрх ашгаа хамгаалуулах хэрэгтэй болдог. Иймд ИХШХШТХ–ийн “Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэл” хэмээх 18 дугаар бүлэг болон шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулиар шийдвэр гүйцэтгэлийн албадах ажиллагааны эрх зүйн зохицуулалтыг тодорхойлсон. Монгол Улсын Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай 2002 оны хууль нь өмнө дагаж мөрдөж байсан хуулиудаас шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагааны талаар илүү нарийвчилсан хэдий ч практикт хэрэглэхэд ялангуяа үл хөдлөх эд хөрөнгөтэй холбоотой шийдвэр гүйцэтгэлийн ажиллагаанд зарим нэг хүндрэл тулгарч байна. Үүнээс үүдэн энэхүү чиглэлийн эрдэм шинжилгээ, судалгааны ажилд шийдвэр гүйцэтгэх байгууллагад ажиллаж байгаа хүний хувьд өөрийн хувь нэмрээ оруулах үүднээс Үл хөдлөх хөрөнгөтэй холбоотой шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагааны эрх зүйн зохицуулалтын асуудлаар судалгаа хийж үл хөдлөх эд хөрөнгийн албадан дуудлага худалдаа, үл хөдлөх эд хөрөнгийн эрхийн бүртгэлд тэмдэглэл хийх асуудлын талаархи уг ажиллагааны явцад тулгарч буй хүндрэл бэрхшээлтэй асуудлууд түүний эрх зүйн зохицуулалтыг илүү боловсронгуй болгох үүднээс энэхүү сэдвийг сонгон авч судалсан юм. Энэхүү судалгааны ажлаар үл хөдлөх хөрөнгөтэй холбоотой шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагаа, үл хөдлөх хөрөнгийн албадан дуудлага худалдааны тухай ойлголт онцлог, түүний эрх зүйн зохицуулалтын өнөөгийн байдал ба түүхэн хөгжил, гадаадын зарим

2


Үл хөдлөх хөрөнгөтэй холбоотой шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагааны эрх зүйн зохицуулалтын зарим асуудал

Э. Нармандах

орнуудын хууль тогтоомжуудын онцлог зэргийг онол практик талаас нь харьцуулан судалж, санал дүгнэлтээ гаргахыг зорилоо. Сэдвийн судлагдсан байдал: Иргэний хэргийн талаар гарсан шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагаа, тэр дундаа үл хөдлөх хөрөнгөтэй холбоотой шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагааны талаар хийсэн судалгаа шинжилгээний ажил цөөхөн байна. Монгол Улсын гавъяат хуульч, хууль зүйн ухааны доктор, профессор, хурандаа А.Лхагвын “Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх эрх зүй” /2004 он/, /2008 он/; Ц.Дашзэвэгийн Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх эрх зүй /2006 он/, В.Шаллерийн Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх эрх зүй /2005/, /2007 он/, Ш.Эрдэнэбат, О.Алтангэрэл нарын Шийдвэр гүйцэтгэгчийн ном /2004 он/ сурах бичиг, илтгэл өгүүлэл бичиж хэвлүүлжээ. Судалгааны зорилго: Одоо үйлчилж байгаа шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн зохицуулалтын хүрээнд үл хөдлөх хөрөнгөтэй холбоотой шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагаа тэр дундаа үл хөдлөх эд хөрөнгийн албадан дуудлага худалдаанд гарч буй бэрхшээлийг практикт тулгуурлан тогтоох, улмаар түүнийг хэрхэн арилгах талаар илүү боловсронгуй эрх зүйн зохицуулалтыг бий болгоход энэхүү судалгааны ажлын зорилго оршино.Дээрх зорилгын хүрээнд дараах зорилтуудыг дэвшүүлэн тавьж холбогдох санал дүгнэлтийг оруулсан юм. •

Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай Монгол Улсын хуульд үл хөдлөх хөрөнгөнөөс төлбөр гаргуулах ажиллагаа, үл хөдлөх хөрөнгийн албадан дуудлага худалдаа, газар, барилга орон байрыг суллах, чөлөөлөх талаар хэрхэн тусгасан тухай болон энэ талаарх хууль тогтоомжийн зохицуулалт амьдралд хэр нийцэж байгааг судлан дүнгэлт хийж улмаар боловсронгуй болгох талаар өөрийн саналаа гаргах,

Монгол Улсын Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагаан дахь үл хөдлөх хөрөнгийн эрх зүйн зохицуулалтыг гадаадын зарим улс орны эрх зүйн зохицуулалттай харьцуулан судалж, санал дүгнэлт гаргах, Судалгааны арга: Судалгаа арга гэдэг бол судлаачийн өмнөө тавьсан зорилгодоо

хүрэхийн тулд судлагдаж буй объектдоо хэрхэн хандах, судалгааны болон практикийн ямар алхамуудыг хэрэгжүүлэхийг тодорхойлдог 1 . Судалгаа шинжилгээ нь тодорхой аргад тулгуурлан явагдах бөгөөд энэ нь судлах зүйлээсээ хамаарч ямар аргыг хэрэглэх нь 1

Ò.Ñýíãýäîðæ “Õóóëü ç¿éí øèíæëýõ óõààí: судалгааны арга зүй” УБ 2001 он, 37 дахь тал

3


Үл хөдлөх хөрөнгөтэй холбоотой шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагааны эрх зүйн зохицуулалтын зарим асуудал

Э. Нармандах

судалж буй объектоо тал бүрээс нь бүрэн дүүрэн тодорхойлох боломжийг бүрдүүлдэг. Өөрөөр хэлбэл аливаа судалгааны ажлыг үр дүнтэй болгох нэг үндсэн хэлбэр нь судалгааны олон арга зүйг сонгох явдал юм. Энэхүү сэдвийг судлахдаа шинжлэх ухааны үндсэн аргууд болох ¾ Харьцуулалтын арга ¾ Түүхчлэх арга мөн судалгаанд өргөн хэрэглэгддэг задлан шинжлэх, нэгтгэн дүгнэх аргуудыг ашигласан болно. Судалгааны ажлын агуулга: Зэрэг горилогчийн энэхүү ажил нь 2 бүлэг, 4 зүйлтэй, •

Удиртгал

Дүгнэлт, санал

Хавсралт

Ном зүй гэсэн 4 хэсгээс бүрдэнэ.

Удиртгалд: Тухайн сэдвийг хэрхэн сонгох болсон тухай, судлагдсан байдал, сэдвийн зорилго, зорилтын талаар, судалгааны ямар арга ашигласан зэрэг асуудлыг; Нэгдүгээр

бүлэгт:

Үл

хөдлөх

хөрөнгөтэй

холбоотой

шийдвэр

гүйцэтгэх

ажиллагааны ойлголт онцлог, шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагаан дахь үл хөдлөх хөрөнгийн эрх зүйн зохицуулалтын түүхэн хөгжлийг; Хоёрдугаар бүлэгт: Монгол Улсын Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагаан дахь үл хөдлөх эд хөрөнгийн эрх зүйн зохицуулалтын өнөөгийн байдал, түүнийг боловсронгуй болгох, гадаадын зарим улс орнуудын шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагаан дахь үл хөдлөх эд хөрөнгийн эрх зүйн зохицуулалт, түүний харьцуулалтын асуудлын талаар судлан тодорхой санал дэвшүүлэхийг оролдсон болно. Сүүлийн жилүүдэд үл хөдлөх эд хөрөнгийн үнэлгээ, албадан дуудлага худалдаа гэх мэт үл хөдлөх хөрөнгөтэй холбоотой шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагааны талаарх маргаан ихэссэн бөгөөд энэ талаар гаргасан зарим нэхэмжлэл, гомдлыг шийдвэрлэсэн шүүхийн шийдвэр, магадлал, тогтоолууд мөн шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх байгууллага, шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагааны эсрэг гаргасан гомдол, нэхэмжлэлийг шийдвэрлэсэн шүүхийн шийдвэр зэргийг түүвэрлэн судалсны дээр энэ талаарх мэдээ судалгаанд тулгуурлан дүгнэлтээ хийсэн болно. 4


Үл хөдлөх хөрөнгөтэй холбоотой шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагааны эрх зүйн зохицуулалтын зарим асуудал

Э. Нармандах

НЭГДҮГЭЭР БҮЛЭГ: ҮЛ ХӨДЛӨХ ХӨРӨНГӨТЭЙ ХОЛБООТОЙ ШҮҮХИЙН ШИЙДВЭР ГҮЙЦЭТГЭХ АЖИЛЛАГААНЫ ТУХАЙ УХАГДАХУУН 1.1 Үл хөдлөх эд хөрөнгөтэй холбоотой шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагааны тухай ойлголт, онцлог Хууль зүйн шинжлэх ухааны судалгааны явцад иргэний хэргийн шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагааны мөн чанар, зарчим, түүний зорилгоос үүдэн ихэнх судлаачид шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх эрх зүйг иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх эрх зүйн зохицуулах зүйлийн хүрээнд багтааж иргэний хэрэг хянан шийдвэрлэх ажиллагааны төгсгөлийн үе шат хэмээн үзэх үзэл баримтлал давамгайлж байна. Иргэний хэрэг хянан шийдвэрлэх ажиллагаа нь нэг нь нөгөөгөө нөхцөлдүүлсэн, хоорондоо хамаарал бүхий тодорхой үе шатуудыг дамжин хэрэгждэг бөгөөд үе шат бүр өөрийн гэсэн онцлогийг агуулж байдаг учраас иргэний хэргийн шийдвэр гүйцэтгэлийн ажиллагааны үе шатны өвөрмөц онцлогийг тодруулан авч үзэх нь зүйтэй юм. 1. Иргэний хэргийн шийдвэр гүйцэтгэлийн ажиллагаанд оролцогч субьектүүдын хувьд онцлогтой Иргэний хэрэг хянан шийдвэрлэх ажиллагаанд заавал байх субъект нь шүүх бөгөөд нэхэмжлэгч, хариуцагч, гуравдагч этгээд, тэдгээрийн өмгөөлөгч, төлөөлөгчийн хоорондын үүсэж бий болох харилцаа шүүхээр дамжиж бий болдог. Тэгвэл иргэний хэргийн шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагаанд заавал оролцох субъект нь шийдвэр гүйцэтгэх байгууллага, шийдвэр гүйцэтгэгч бөгөөд төлбөр авагч, төлбөр төлөгчийн эрх үүрэг энэ байгууллагаар дамжин хэрэгжиж байдаг. Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх байгууллагын чиг үүргийг гүйцэтгэх засаглалын байгууллага хэрэгжүүлж байна. Иргэний хэрэг хянан шийдвэрлэх ажиллагааны нэхэмжлэгч нь шийдвэр гүйцэтгэлийн ажиллагааны төлбөр авагч бол хариуцагч нь төлбөр төлөгчийн эрх, үүргийг эдэлнэ. 2. Иргэний хэрэг хянан шийдвэрлэх ажиллагааны нэхэмжлэлийг хүлээн авах, иргэний хэрэг үүсгэх, анхан шатны шүүхийн шүүх хуралдаанд бэлтгэх, анхан шатны болон давж заалдах, хяналтын шатны шүүхийн хуралдааны дэг, шийдвэр, магадлал, тогтоол хуулийн хүчин төгөлдөр болох журам зэргийг Монгол Улсын Иргэний хэрэг 5


Үл хөдлөх хөрөнгөтэй холбоотой шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагааны эрх зүйн зохицуулалтын зарим асуудал

Э. Нармандах

шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулиар зохицуулж байгаа бол төлбөр төлөгчийн орон байранд нэвтрэн орох, эд хөрөнгөнд үзлэг, нэгжлэг хийх, эд хөрөнгийг битүүмжлэх, барьцаалах, хураан авах, худалдан борлуулах, үл хөдлөх эд хөрөнгийг албадан дуудлага худалдаа зохион байгуулах зэрэг ажиллагааг Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэлийн тухай төрөлжсөн хуулиар зохицуулж байна. Өөрөөр хэлбэл, ажиллагааг зохицуулж буй эх сурвалжаараа ялгагдах онцлогтой юм. 3. Иргэний хэргийн шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагаанд Монгол Улсын Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх ажиллагааны үндсэн болон тусгай зарчим болох хуулийн өмнө эрх тэгш байх, хууль дээдлэх, диспозитив буюу зөвшилцөх, мэтгэлзэх, шүүхийн хүчин төгөлдөр шийдвэр заавал биелэгдэх зэрэг зарчмууд онцлог байдлаар хэрэгжиж, шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэлийн тухай хуульд тусгалаа олсон байдаг. 4. Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэлийн ажиллагааны эцсийн зорилго нь шүүхээс гарсан болон шүүхээс баталгаажуулсан шийдвэрийг албадан гүйцэтгэж, зөрчигдсөн эрх ашгийг нь бодит байдлаар сэргээхэд оршиж байдгаараа иргэний хэрэг хянан шийдвэрлэх ажиллагааны бусад үе шатны ажиллагаанаас ялгагдах онцлогтой. Ийнхүү иргэний хэргийн шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэлийн ажиллагааны онцлог шинжүүдийн талаар авч үзэж байгаа нь иргэний хэргийн шийдвэр гүйцэтгэлийн ажиллагаа нь иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх ажиллагааны үргэлжилсэн, эцсийн үе шат гэдгийг тодруулах, эрх зүйн системд эзлэх байр суурийн асуудлыг судлахад ач холбогдолтой юм. Иргэний хэргийн талаарх шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагааны үндэслэл нь иргэний хэргийн талаар гарсан шийдвэр, эрүүгийн хэргийн талаар гарсан шүүхийн шийтгэх тогтоол, хуульд заасан тохиолдолд бусад байгууллагын шүүхээр баталгаажуулсан шийдвэр байна. Хэргийн талаар гарсан шүүхийн шийдвэр гэдэгт эрх зүйн

маргаан,

захиргааны

хэрэг

болон

эрүүгийн

хэргийн

хохирол

төлбөрийг

шийдвэрлэсэн анхан шатны шүүхийн шийдвэр, шийтгэх буюу цагаатгах тогтоол, мөн давж заалдах шатны магадлал, хяналтын шатны шүүхийн тогтоол, зэргийг хамтатгаж ойлгох нь зүйтэй. Мөн Олон улсын гэрээнд заасан бол гадаад улсын шүүх, олон улсын арбитрийн байгууллагын шийдвэр, шүүхээр баталгаажуулсан нотариатчийн мэдэгдэх хуудас, арбитрын шийдвэр, захиргааны шийтгэвэр, эрүүгийн хэргийн талаар гарсан шүүхийн шийтгэх тогтоолын торгох, эд хөрөнгө хураах ял оногдуулсан болон хөрөнгө 6


Үл хөдлөх хөрөнгөтэй холбоотой шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагааны эрх зүйн зохицуулалтын зарим асуудал

Э. Нармандах

гаргуулах заалт, үл хөдлөх эд хөрөнгийн албадан дуудлага худалдаагаар эрх шилжүүлсэн тухай эрх бүхий албан тушаалтны шийдвэрийг үүнд хамааруулан авч үздэг 2 . Энэ үед шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагааны онцлог нь процессын эрх зүй нь материаллаг эрх зүй болж өгдөг. Гэтэл шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагааны явцад төлбөр төлөгч иргэн, хуулийн этгээдийн эд хөрөнгийг битүүмжлэх, барьцаалах, хураах зэрэг албадлага нь хүний эрхэд хүчтэй нөлөөлөл үзүүлдэг тул албадлагын энэ онцгой хэлбэрийг гүйцэтгэхдээ процессын хэм хэмжээгээр зохицуулах шаардлагатай болдог. Эдгээр байдлууд нь шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх эрх зүйн материаллаг хэм хэмжээг хэрэглэх баталгаа болдог. Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх эрх зүйн материаллаг хэм хэмжээ нь шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагаанд оролцогч талуудын эрх үүргийн агуулгыг тодорхойлж, энэ эрх үүргийг хэрэгжүүлэхийн тулд юу хийх ёстой вэ гэдэгт хариулдаг бол процессын хэм хэмжээгээр талуудын эрх, үүргийг ямар журам, хэлбэрээр /албадлагын аль хэлбэрээр гүйцэтгэх/ гүйцэтгэж болохыг заадаг байна. Иргэний хууль, Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хууль, Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хууль болон бусад холбогдох эрх зүйн актуудыг баримтлан иргэний хэргийн талаар гарсан шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагааг явуулж байна. Үл хөдлөх хөрөнгийн шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагаа тэр дундаа үл хөдлөх хөрөнгийн албадан дуудлага худалдаа нь иргэний хэргийн шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагааны нэг бие даасан төрөл гэж үзэж болно. Үл хөдлөх хөрөнгөөр шүүхийн шийдвэрийг гүйцэтгэхэд барьцааны үл хөдлөх эд хөрөнгөөр, барьцааны бус үл хөдлөх хөрөнгөөр гүйцэтгэх гэсэн хоёр ойлголт гарч ирнэ. Төлбөр төлөгчийн бусад хөрөнгө орлого нь төлбөр төлөхөд хүрэлцэхгүй, төлбөр төлөгч үл хөдлөх хөрөнгөөс өөр хөрөнгө орлогогүй нь тогтоогдвол түүний үл хөдлөх хөрөнгийг дуудлага худалдаагаар худалдан борлуулж шүүхийн шийдвэрийг гүйцэтгэж болно. Мөн шүүхийн шийдвэрийн дагуу ипотекийн зүйл болох үл хөдлөх хөрөнгийг албадан дуудлага худалдаагаар худалдан борлуулж үүргийн гүйцэтгэлийг хангаж шүүхийн шийдвэрийг гүйцэтгэнэ. Үүний өмнө үл ипотек буюу үл хөдлөх эд хөрөнгийн барьцааны тухай товч авч үзье. 2

Ø.Ýðäýíýáàò “Øèéäâýð ã¿éöýòãýã÷èéí íîì” ÓÁ 2004 îí, 21 äýõ òàë

7


Үл хөдлөх хөрөнгөтэй холбоотой шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагааны эрх зүйн зохицуулалтын зарим асуудал

Э. Нармандах

Бусад үүрэг гүйцэтгүүлэгчдээс тэргүүн ээлжинд өөрийн шаардлагаа хангуулахаар үүрэг гүйцэтгүүлэгч тодорхой үл хөдлөх эд хөрөнгө барьцаалахыг ипотек гэнэ 3 . Үл хөдлөх эд хөрөнгөөс үүрэг гүйцэтгүүлэгчийн шаардлагыг хангаж болох үнийн дүнгийн дээд хязгаарыг тодорхойлж улсын бүртгэлд тэмдэглүүлсэн байна. Үл хөдлөх эд хөрөнгийн өмчлөгч, үүрэг гүйцэтгүүлэгч нар харилцан тохиролцож ипотекоор хангагдах шаардлагыг өөр шаардлагаар сольж болох бөгөөд өөрчлөлтийг улсын бүртгэлд бүртгүүлнэ. Үл хөдлөх хөрөнгийн барьцаа нь хуульд заасан үндэслэлээр, эсхүл барьцаалагч, барьцаалуулагчийн хооронд байгуулсан гэрээний дагуу үүснэ. Барьцаалуулагч өөрийн өмчлөлд байгаа Иргэний хуулийн 84.3 дахь хэсэгт заасан үл хөдлөх эд хөрөнгө, түүнтэй холбоотой эрхийг барьцаалуулах эрхтэй. Барьцааны гэрээг байгуулахдаа бусад этгээдийн зөвшөөрлийг урьдчилан авахаар хуульд заасан бол зөвшөөрлийг хуульд заасан хэлбэрээр авсан байна. Yүрэг гүйцэтгэгч /түрээслэгч, хөлслөгч/ нь үл хөдлөх эд хөрөнгийг түрээслэх, хөлслөх эрхийг гагцхүү үүрэг гүйцэтгүүлэгч /түрээслүүлэгч, хөлслүүлэгч/-ийн бичгээр өгсөн зөвшөөрөлтэйгээр барьцаалуулж болно. Хуулийн этгээдийн өмчлөлд байгаа эд хөрөнгийг барьцаалуулах шийдвэрийг хууль буюу дүрэмд заасан эрх бүхий этгээд гаргана. Төрийн өөрийн болон орон нутгийн өмчийн үл хөдлөх эд хөрөнгийг барьцаалуулах шийдвэрийг Төрийн болон орон нутгийн өмчийн тухай хуульд заасан эрх бүхий этгээд гаргана. Дор дурдсан үл хөдлөх эд хөрөнгийг барьцаалуулахыг хориглоно: ¾ иргэний гүйлгээнээс хасагдсан; ¾ хуульд заасны дагуу тухайн хөрөнгөөс төлбөр гаргуулж үл болох ¾ хуульд заасан журмын дагуу хувьчлах шаардлагатай, эсхүл хувьчилж үл болох эд хөрөнгийн жагсаалтад орсон. Үүрэг гүйцэтгүүлэгчийн шаардлага нь хэд хэдэн үл хөдлөх эд хөрөнгийн ипотекоор хангагдахаар байвал үл хөдлөх эд хөрөнгө тус бүрийг тухайн шаардлагыг бүхэлд нь хангахад ашиглах бөгөөд үүрэг гүйцэтгүүлэгч шаардлагаа хангуулахдаа аль нэгэн үл хөдлөх эд хөрөнгийг сонгож болно. Ипотек нь улсын бүртгэлд бүртгүүлснээр үүснэ. Үл хөдлөх эд хөрөнгийн өмчлөгч, үүрэг гүйцэтгэгч, үүрэг гүйцэтгүүлэгч нь ипотекоор 3

Ìîíãîë Óëñûí Èðãýíèé õóóëü 165 äóãààð ç¿éë 1 äýõ õýñýã

8


Үл хөдлөх хөрөнгөтэй холбоотой шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагааны эрх зүйн зохицуулалтын зарим асуудал

Э. Нармандах

хангагдах шаардлагын хэмжээ, түүний хүү, шаардлагыг биелүүлэх хугацаа зэргийг хамтран тодорхойлсон баримт бичиг үйлдэж үл хөдлөх эд хөрөнгийн өмчлөгч болон үүрэг гүйцэтгүүлэгч хуульд заасан журмын дагуу ипотекийг бүртгүүлнэ. Үүрэг гүйцэтгүүлэгч ипотекийн эрхийн бүртгэлийг нотолгоо болгохгүйгээр зөвхөн өөрийн шаардлагыг нотлох замаар ипотекийн эрхээ хангуулахаар хэлэлцэн тохиролцож болох бөгөөд уг ипотекийг улсын бүртгэлд баталгаат ипотек гэж бүртгэнэ. Үүрэг гүйцэтгүүлэгчийн шаардлага дуусгавар болсон, эсхүл тэрээр шаардлагаасаа татгалзсан бол ипотек үл хөдлөх эд хөрөнгийн өмчлөгчид шилжинэ. Үл хөдлөх эд хөрөнгийн өмчлөгч ипотекийг дуусгавар болгохоор гуравдагч этгээдийн өмнө үүрэг хүлээсэн, эсхүл үл хөдлөх эд хөрөнгө болон ипотек нэг этгээдэд шилжихээр бол энэ тухай улсын бүртгэлд урьдчилан тэмдэглүүлж болно. Үл хөдлөх эд хөрөнгийн өмчлөгч нь барьцаалагчийн өмнө өөрийн биеэр үүрэг хүлээгээгүй бол өөрийн биеэр үүрэг хүлээсэн этгээдтэй нэгэн адил эрх эдлэх бөгөөд шаардлагыг хүчин төгөлдөр бус гэж тооцуулах буюу түүний хэмжээг бууруулах талаар хүсэлт гаргах эрхтэй. Үүрэг гүйцэтгүүлэгчийн шаардлагыг хангах хугацаа болсон, эсхүл үүрэг гүйцэтгэгч үүргийг гүйцэтгэх эрхтэй болсон үеэс үл хөдлөх эд хөрөнгийг өмчлөгч үүрэг гүйцэтгүүлэгчийн шаардлагыг хангах үүрэгтэй. Өмчлөгч нь өөрийн биеэр үүрэг хүлээгээгүй бол барьцаалагчийн зөвшөөрснөөр тухайн үүргийг гүйцэтгэхээр үүрэг хүлээсэн этгээдээс үүргийг өөртөө шилжүүлэн авч болно. Ипотек болон түүний үндэслэл болж байгаа шаардлага нь Иргэний хуулийн 87 дугаар 87.1 дэх хэсэгт заасны дагуу өөр этгээдэд нэгэн зэрэг хамтдаа шилжиж болно. Шинэ үүрэг гүйцэтгүүлэгчид нотариатаар гэрчлүүлсэн ипотекийн баримт бичгийг шилжүүлж, түүнийг шинэ үүрэг гүйцэтгүүлэгч гэж улсын бүртгэлд бүртгэсэн нөхцөлд шаардлага шилжсэн гэж үзнэ. Шаардлага шинэ үүрэг гүйцэтгүүлэгчид шилжсэний дараа үүрэг гүйцэтгэгч нь хуучин үүрэг гүйцэтгүүлэгчийн өмнө хүлээсэн үүргээ гүйцэтгэсэн бөгөөд ийнхүү шаардлага шилжсэн тухай мэдээгүй байсан бол хуучин үүрэг гүйцэтгүүлэгч нь үүрэг гүйцэтгэгчийн гүйцэтгэсэн үүргийн хэмжээгээр шинэ үүрэг гүйцэтгүүлэгчийн өмнө үүрэг гүйцэтгэнэ. Ипотек болон шаардлага нь өмнөх үүрэг гүйцэтгүүлэгчид байсан хэмжээгээр шинэ үүрэг гүйцэтгүүлэгчид шилжинэ. Ипотекийн үр дүнд гуравдагч этгээдийн эрх, хууль ёсны ашиг сонирхол хохирсон бол тухайн этгээд үүрэг гүйцэтгүүлэгчийн шаардлагыг хангаж, ипотекийг өөртөө 9


Үл хөдлөх хөрөнгөтэй холбоотой шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагааны эрх зүйн зохицуулалтын зарим асуудал

Э. Нармандах

шилжүүлэн авах эрхтэй. Гуравдагч этгээд Иргэний хуулийн 172 дугаар зүйлийн 172.6 дахь хэсэгт заасны дагуу үүрэг гүйцэтгүүлэгчийн шаардлагыг хангасан бол холбогдох баримт болон бүртгэлийг өөрийн нэр дээр шилжүүлэхийг шаардах эрхтэй. Үүрэг гүйцэтгүүлэгчийн шаардлагыг энэ хуулийн 172 дугаар зүйлийн 172.6 дахь хэсэгт заасны дагуу хангасан этгээдэд ипотек шилжсэн бол тэрээр өмчлөгчөөс учруулсан хохирлыг нөхөн төлүүлэхээр шаардах эрхтэй. Шаардах эрх эдэлж байгаа үүрэг гүйцэтгүүлэгч нь үүрэг гүйцэтгэгчийн өмнө адил хэмжээний үүрэг хүлээсэн бол тэдгээрийн шаардлага харилцан хангагдсанд тооцож болно. Үүрэг гүйцэтгүүлэгч шаардлага буюу ипотекоос татгалзаж, энэ тухай зохих журмын дагуу улсын бүртгэлд бүртгүүлсэн бол ипотек тухайн эд хөрөнгийн өмчлөгчид шилжинэ. Үүрэг гүйцэтгүүлэгч ипотекоос татгалзаж, шаардлагаа хэвээр үлдээсэн бол үүрэг гүйцэтгэгч нь ипотекоос учирсан хохирлыг нөхөн төлсөн хэмжээгээр үүргээс чөлөөлөгдөнө. Үл хөдлөх эд хөрөнгийн өмчлөгч маргах эрхтэй болсноор ипотекийг удаан хугацаагаар ашиглах боломжгүй болсон тохиолдолд өмчлөгч үүрэг гүйцэтгүүлэгчээс ипотекоос татгалзахыг шаардах эрхтэй. Ипотекийн шаардлагыг хангах хугацааг үүрэг гүйцэтгэгч хэтрүүлсэн тохиолдолд үүрэг гүйцэтгүүлэгч нь үл хөдлөх эд хөрөнгийг худалдахыг шаардах эрхтэй 4 . Үүрэг гүйцэтгүүлэгч нь үүрэг гүйцэтгэгчийн ипотекийн зүйл болох үл хөдлөх хөрөнгөөр гэрээний шаардлагаа хангуулахаар шүүхэд хүсэлт гаргаж шүүх түүний хүсэлтийн дагуу үүрэг гүйцэтгэгчийн ипотекийн зүйл болох үл хөдлөх хөрөнгийг албадан дуудлага худалдаагаар худалдаж үүргийн гүйцэтгэлийг хангахыг шийдвэр гүйцэтгэх байгууллагад даалгаж шийдвэрлэдэг. Үл хөдлөх хөрөнгийн албадан дуудлага худалдааг зөвхөн төлбөр авагчийн хүсэлтээр хэрэгжүүлнэ. Монгол Улсын Дээд шүүхийн 2004 оны 5 дугаар сарын 25-ны өдрийн “Үл хөдлөх хөрөнгийн дуудлага худалдааг зохицуулсан Иргэний болон Шүүхийн Шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн зарим зүйл заалтыг шүүхийн практикт зөв хэрэглэх тухай” зөвлөмжид шүүхэд шийдвэрлэгдэж буй иргэний эрх зүйн маргаантай хэрэгт үүргийн харилцааны талууд үл хөдлөх эд хөрөнгийн барьцааны гэрээ байгуулж, энэхүү гэрээ нь хуульд заагдсан бүхий л шаардлагыг хангасан, хүчин төгөлдөр гэрээ бол нэхэмжлэлийн 4

Ìîíãîë Óëñûí Èðãýíèé õóóëü 174 ä¿ãýýð ç¿éë 174.1 äýõ õýñýã

10


Үл хөдлөх хөрөнгөтэй холбоотой шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагааны эрх зүйн зохицуулалтын зарим асуудал

Э. Нармандах

шаардлагыг барьцааны эд хөрөнгөнөөс гаргуулах тухай заалтыг шүүхээс шүүхийн шийдвэрт заавал тусгаж шийдвэрлэж байхыг шүүхүүдэд зөвлөмж болгон зааснаар шүүхийн шийдвэрт барьцааны үл хөдлөх хөрөнгөөр нэхэмжлэлийн шаардлагыг хангаж байхаар шүүхийн шийдвэртээ зааж өгснөөр шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагаанд илүү ач холбогдолтой болж өгсөн. Ипотекийн зүйл болох үл хөдлөх эд хөрөнгийг албадан худалдах тухай заалтыг шүүхийн шийдвэрт тусгахдаа: а) Иргэний хуулийн 174 дүгээр зүйлд заасан шаардлагыг үүрэг гүйцэтгүүлэгч, үүрэг гүйцэтгэгчид тавьсан боловч үүрэг гүйцэтгэгч үүргээ гүйцэтгээгүй; б) Үүрэг гүйцэтгүүлэгч шүүхэд ипотекийн зүйл болох үл хөдлөх эд хөрөнгийг албадан худалдаж, шаардлагаа хангуулах хүсэлтээ Иргэний хуулийн 175 дугаар зүйлийн 175.1 дэх хэсэгт зааснаар гаргасан. Үл хөдлөх эд хөрөнгийг үүргийн шаардлагыг хангуулахаар барьцаалсан тохиолдолд тухайн үл хөдлөх эд хөрөнгөнөөс шаардлага хангах үндсэн гурван хэлбэрийг Иргэний хуульд тусгасан байгааг анхаарч, тухай бүрт нь зөв хэрэглэж байхыг шүүхүүдэд улсын дээд шүүхээс анхааруулсан байна. а) үл хөдлөх эд хөрөнгийн албадан дуудлага худалдаа (Иргэний хуулийн 175 дугаар зүйлийн 175.1.); б) талуудын тохиролцсон өөр хэлбэрийн худалдаа (Иргэний хуулийн 175 дугаар зүйлийн 175.2.); в) үл хөдлөх эд хөрөнгийг бусдын удирдлагад шилжүүлэх (Иргэний хуулийн 181 дүгээр зүйлийн 181.1.); Эхний тохиолдолд ипотекийн зүйлийг албадан дуудлага худалдаанд оруулах тухай үүрэг гүйцэтгүүлэгчийн хүсэлт байх шаардлагатай. Хоёр дахь тохиолдолд үл хөдлөх эд хөрөнгийн өмчлөгч, үүрэг гүйцэтгүүлэгч харилцан тохирч, шүүхэд хамтран хүсэлт гаргасан байна. Гурав дахь тохиолдолд үүрэг гүйцэтгүүлэгч хүсэлт гаргасан байх шаардлагатай юм. Сүүлийн хоёр хэлбэрийг эрх бүхий дээрх этгээдүүдийн хүсэлтийг харгалзан шүүхээс шийдвэрийг гүйцэтгэх арга хэлбэрийг зааж өгч болно. 11


Үл хөдлөх хөрөнгөтэй холбоотой шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагааны эрх зүйн зохицуулалтын зарим асуудал

Э. Нармандах

Иргэний хуулийн 175 дугаар зүйлийн 175.6 дэх хэсэгт “Дуудлага худалдаа явуулахаар шүүхээс томилогдсон этгээд дуудлага худалдааг явуулна” гэж заасан тул ипотекийн зүйл болох үл хөдлөх хөрөнгөнөөс шаардлагыг хангах тухай шүүхийн шийдвэрт дуудлага худалдаа явуулах этгээдийг заавал заах шаардлагатай бөгөөд Шүүхийн шийдвэр

гүйцэтгэх тухай 43 дугаар зүйлийн 43.1 дэх хэсэгт “Үл хөдлөх

хөрөнгийн албадан дуудлага худалдааг шийдвэр гүйцэтгэгчийн саналыг үндэслэн үл хөдлөх хөрөнгө байгаа аймаг нийслэлийн шийдвэр гүйцэтгэх алба зохион байгуулна” гэж заасны дагуу ипотекийг зүйл болох үл хөдлөх хөрөнгөнөөс шаардлагыг хангах тухай шүүхийн шийдвэрт шийдвэр гүйцэтгэх албыг дуудлага худалдаа явуулах этгээдээр томилон шүүх шийдвэрлэж байна. Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн 43 дугаар зүйлийн 43.2 дахь хэсэгт зүйлд зааснаар үл хөдлөх эд хөрөнгийн албадан дуудлага худалдаанд Иргэний хуулийн зохицуулалтыг удирдлага болгохоор заасан бөгөөд Иргэний хуулийн 175-185 дугаар зүйлүүд үүнд хамаарна. Албадан дуудлага худалдаа зохион байгуулах шийдвэрийг шүүхээс төлбөр авагчийн хүсэлтийг үндэслэн гаргах талаар Иргэний хуулийн 175 дугаар зүйлийн 175.1 дэх хэсэгт зохицуулсан байна. Энд зааснаар: Үүрэг гүйцэтгэгчийн шаардлагыг хангаагүй бол түүний хүсэлтээр шүүх албадан дуудлага худалдааг зохион байгуулна. Мөн шүүхийн шийдвэрт төлбөр төлөгчийн өмчлөлийн үл хөдлөх эд хөрөнгөөр төлбөрийг барагдуулахыг заагаагүй боловч төлбөр төлөгч төлбөрөө барагдуулах эд хөрөнгөгүй мөн бусдын өмчлөлд шилжүүлж болох эд хөрөнгийн эрх байхгүй тохиолдолд түүний өмчлөлийн үл хөдлөх эд хөрөнгийг албадан дуудлага худалдаагаар худалдан борлуулж болох бөгөөд ингэхдээ шийдвэр гүйцэтгэгчийн саналыг үндэслэн, аймаг нийслэлийн Шийдвэр гүйцэтгэх алба зохион байгуулна. Үл хөдлөх хөрөнгийг дуудлага худалдаагаар худалдах шийдвэр гарснаар үүрэг гүйцэтгэгч уг эд хөрөнгийн үр шимийг өөртөө үлдээх эрхээ алдах ба байшин буюу түүний тодорхой хэсэгт оршин сууж байгаа бол ипотекийн зүйлийг худалдах тухай шүүхийн шийдвэр гарсан үеэс хөлслөгч болж орон сууцны хөлсийг үүрэг гүйцэтгүүлэгчид тухайн үеийн ханшаар төлөх үүрэгтэйг Иргэний хуульд заасан байна. Албадан худалдааны гол зорилго нь албадан худалдааны ажиллагаанаас аль болох их орлого олох бөгөөд тэр хэмжээгээр төлбөр төлөгч үүргээсээ чөлөөлөгдөнө. Ийм 12


Үл хөдлөх хөрөнгөтэй холбоотой шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагааны эрх зүйн зохицуулалтын зарим асуудал

Э. Нармандах

шалтгааны улмаас хууль тогтоогч албадан худалдаагаар худалдах талаар зохицуулсан ба үүний дүнд аль болох олон оролцогч оролцож эд хөрөнгийн үнэ, саналын үндсэн дээр өсөх боломжтой болно. Нөгөө талаас нийтийн албадан худалдаагаар барьцаалагдсан зүйл тухайлбал хөрөнгийг худалдаалахад авлига бий болох аюулаас сэргийлэх боломжтой юм. Зарим үед худалдаа амжилт багатай болдог. Тухайлбал хөрөнгө хуучирсан тохиолдолд авах хүн бараг олдохгүй. Иргэний хуулийн 175 дугаар зүйлийн 175.6 дахь хэсэгт “Дуудлага худалдаа явуулахаар шүүхээс томилогдсон этгээд дуудлага худалдааг шүүхийн шийдвэр гарсан өдрөөс хойш 30 хоногийн дотор явуулна” гэж заасныг Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 185 дугаар зүйлд заасан шүүхийн шийдвэрийг албадан гүйцэтгэх тухай шүүгчийн захирамж гарсан өдрөөс гэж ойлгодог ба шүүхийн шийдвэрийг албадан гүйцэтгэх тухай захирамж нь тухайн шийдвэр давж заалдах болон хяналтын шатны шүүхээр хянагдсаны эцэст, эсвэл эдгээр шүүхүүдээр хянуулах хугацаа дууссан тохиолдолд бичигддэг тул дуудлага худалдааг хэвийн явуулах боломжийг бүрдүүлнэ. Харин Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн 45 дугаар зүйлийн 45.2 дахь хэсэгт “Албадан дуудлага худалдаа явуулах тухай ахлах шийдвэр гүйцэтгэгчийн тогтоол гарсан өдрөөс хойш 30 хоногийн дотор явуулна” гэж заасан байдаг. Энд Иргэний хууль болон Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хууль хоорондоо зөрчилдөж байгаа бөгөөд аль хуулийг хэрэглэх нь эргэлзээтэй байдаг. Практикт шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн заалтыг баримтлан шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагаа явуулж байна. Ипотекийн зүйл болох үл хөдлөх эд хөрөнгийг албадан худалдахаар шүүхийн шийдвэрт заасан тохиолдолд шүүхийн шийдвэрийг Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 185 дугаар зүйлд зааснаар албадан гүйцэтгүүлэхээр шүүгчийн захирамж гарснаар үүрэг гүйцэтгэгчид шүүхийн шийдвэр гарснаас хойш дуудлага худалдаа явуулахгүйгээр үүргээ сайн дураар гүйцэтгэх боломж олгох ач холбогдолтой юм. Иргэний хуулийн 175 дугаар зүйлийн 175.1 дэх хэсэгт хуульд өөрөөр заагаагүй бол энэ хуулийн 174 дүгээр зүйлд заасны дагуу шаардлага гаргасан боловч үүрэг гүйцэтгэгч үүргээ гүйцэтгээгүй тохиодолд үүрэг гүйцэтгүүлэгчийн хүсэлтийг үндэслэн ипотекийн зүйл болох үл хөдлөх эд хөрөнгийг шүүхийн шийдвэрийн дагуу албадан худалдaна.

13


Үл хөдлөх хөрөнгөтэй холбоотой шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагааны эрх зүйн зохицуулалтын зарим асуудал

Э. Нармандах

Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн 43-р зүйлийн 43.1 дэх хэсэгт Үл хөдлөх хөрөнгийн дуудлага худалдааг Шийдвэр гүйцэтгэх алба явуулна. Албадан дуудлага худалдааг Шүүхийн Шийдвэр Гүйцэтгэх тухай хуулийн 45 дугаар зүйлийн 45.1-д заасны дагуу битүүмжилж барьцаалсан үл хөдлөх эд хөрөнгийг хураан авсны дараа явуулна. Иргэний хуулийн 177 дугаар зүйлийн 177.1 дэх хэсэгт заасны дагуу дуудлага худалдаагаар худалдах үл хөдлөх хөрөнгийн санал болгох үнийг дуудлага худалдаа явуулахаас өмнө үүрэг гүйцэтгэгч, үүрэг гүйцэтгүүлэгч, өмчлөгч харилцан тохиролцож тогтоох бөгөөд хэрэв тохиролцохгүй бол дуудлага худалдаа явуулах эрх бүхий этгээд шинжээчийн саналыг үндэслэн тогтооно. Шинжээчийг дуудлага худалдаа явуулах эрх бүхий этгээд томилно. Иргэний хуулийн 177 дугаар зүйлийн 177.2 дахь хэсэгт анхны дуудлага худалдаагаар санал болгосон үнэнд хүрэх санал гараагүй буюу дуудлага худалдаанд хэнч оролцоогүй бол 2 дахь дуудлага худалдааг явуулна. Иргэний хуулийн 177 дугаар зүйлийн 177.4 дэх хэсэгт 2 дахь дуудлага худалдаанд оролцогчоос санал болгосон үнэ нь дуудлага худалдаа явуулахтай холбогдсон зардал болон үүрэг гүйцэтгүүлэгчийн шаардлагыг хангахад хүрэлцэхүйц байна. Энэ хэмжээнд хүрэхгүй бол дуудлага худалдаа явуулаагүй гэж үзнэ. Монгол Улсын дээд шүүхийн 2007 оны 11 дүгээр сарын 29 ний өдрийн Шүүхийн Шийдвэр Гүйцэтгэх тухай хуулийн зарим зүйл, хэсэг заалтыг тайлбарлах тухай 43 дугаар тогтоолын 16.2, Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн 48 дугаар зүйлийн 48.7дахь хэсэгт заасан албадан дуудлага худалдаа гэдэгт анхны болон хоёр дахь дуудлага худалдааны аль аль нь хамаарна. Албадан дуудлага худалдаагаар борлогдоогүй эд хөрөнгийг төлбөр авагчид санал болгохдоо дуудлага худалдаанд оруулсан үнийн дүнгээс шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагаа явуулахад гарсан зардлыг хасч тооцно. Монгол Улсын Дээд Шүүхийн 2004 оны 5-р сарын 24-ний өдрийн Үл хөдлөх эд хөрөнгийн дуудлага худалдааг зохицуулсан Иргэний болон Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн зарим зүйл заалтыг тайлбарлаж бичсэн зөвлөмжинд Иргэний хуулийн 177 дугаар зүйлийн 177.4 дэх хэсэгт анхны дуудлага худалдааны үнийг үүрэг гүйцэтгэгч, үүрэг гүйцэтгүүлэгч, өмчлөгч нар харилцан тогтоосон эсвэл шинжээч тогтоосон байдаг 14


Үл хөдлөх хөрөнгөтэй холбоотой шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагааны эрх зүйн зохицуулалтын зарим асуудал

Э. Нармандах

бол шаардлагатай тохиолдолд хоёр дахь дуудлага худалдааны үнэ нь дуудлага худалдаа явуулахтай холбогдсон зардал болон үүрэг гүйцэтгүүлэгчийн шаардлагыг хангахад хүрэлцэхүйц байна. Өөрөөр хэлбэл хоёр дахь дуудлага худалдааны анхны санал болгох үнийн доод хэмжээг Иргэний Хуулийн 177 дугаар зүйлийн 177.4 дэх хэсэгт заасан гэж ойлгож болно гэжээ. Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн 51 дүгээр зүйлийн 51.1 дэх хэсэгт албадан дуудлага худалдааны зөвхөн үнэлгээтэй холбогдсон гомдлыг дуудлага худалдаа явуулснаас хойш 7 хоногийн дотор шүүхэд гаргаж болно гэж заажээ. 1.2 Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагаан дахь үл хөдлөх хөрөнгийн эрх зүйн зохицуулалтын түүхэн хөгжил Монгол улс өнө удаан жил хууль ёсыг эрхэмлэн ирсэн түүхийн баялаг уламжлалтай билээ. Бидний өвөг дээдсээс өвлөн ирсэн Эзэн Чингисийн “Их засаг”, “Монгол-Ойрадын их цааз”, “Халх журам” гээд олон дурсгалт бичгүүдийг судалсан эрдэмтдийн судалгааны баримтуудаас үзвэл Монголд төр үүссэн тэр цагаас эхлэн өр барагдуулдаг үүрэг бүхий албан тушаалтан, түшмэлүүд байсныг дурьджээ. Энэ албан тушаалтан, түшмэл нь хулгай хийсэн этгээдийн үйлдлийн сөрөг үр дагаварыг хир хэмжээнээс нь хамаарч түүний эд хөрөнгө, мал амьтныг хураан авдаг байсан байна. Хулгай хийсэн хүнийг есөөр торгох (9 мал) гэх мэт цээрлэл хүлээлгэж байжээ. Эндээс үзвэл шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагаа нилээд эрт үеэс улбаатай ажээ. Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагааг эрхлэн явуулж байсныг хэд хэдэн чиглэлээр таамаглан авч үзэж болох юм. Юуны өмнө Шүүхийн байгууллагын үүсэл хөгжилтэй уялдаатайгаар шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх байгууллага үүсэн хөгжиж ирсэн гэж үзэж болно. Засгийн газрын гишүүдийн 1926 оны 4 дүгээр сарын 16-ны өдрийн 15 дугаар хурал БНМАУ-ын Бага хурлын тэргүүлэгчдийн 1926 оны 1 дүгээр сарын 15-ны өдрийн 21 дүгээр хурлаар баталсан “БНМАУ-ын аливаа шүүх таслах газруудыг шинэчлэн байгуулах тухай” дүрэм батлагдсан өдрийг тус улсад Ардын шүүх байгуулагдсан өдөр гэж тогтсон байна. Улмаар 1926 оны эцэс 1927 оны эхний хагас жил хүртэлх хугацаанд 71 хошуунд ардын шүүхийг сонгон байгуулсан байна. Тэгэхдээ 10 хүртэл сумтай хошуунд шүүхийн 15


Үл хөдлөх хөрөнгөтэй холбоотой шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагааны эрх зүйн зохицуулалтын зарим асуудал

Э. Нармандах

түшмэлийн үүргийг хошууны даргад хавсаргаж, 100-гаас дээш сумтай хошуунд шүүхийн түшмэлийг тусгайлан сонгож байжээ. Тухайн үед шүүхийн тогтоол гүйцэтгэлийн ажиллагааг шүүхийн түшмэл ба хошууны дарга хариуцаж байсан талаар ямар нэгэн баримтанд дурдаагүй ба 1965 он гэхэд хэсгийн шүүхүүдэд тогтоол гүйцэтгэлийн асуудлыг шүүгч хариуцдаг байсан байгаагаас харахад Ардын шүүх байгуулагдсан анхны жилүүдэд тогтоол гүйцэтгэлийн үйл ажиллагааг хошууны шүүхийн түшмэл болон хошууны дарга явуулдаг байсан бололтой гэж үздэг. БНМАУ-ын Бага хурлын тэргүүлэгчдийн 1930 оны 3 дугаар сарын 03-ны өдрийн 7 дугаар хурлаас засан хүмүүжүүлэх байгууллагыг шүүхээс тусгаарлаж 1931 онд хошуудын шүүхийг татан буулгаж, хөдөөд ангийн /хэсгийн/ 36 шүүх, аймгийн 13 шүүх, цэргийн 3 шүүхтэй Улаанбаатар хотын шүүхийг шинээр байгуулжээ. БНМАУ-ын Бага хурлын тэргүүлэгчдийн 1949 оны 8 дугаар сарын 06-ны өдрийн 9 дүгээр зарлигаар БНМАУ-ын шүүхийн зохион байгуулалтын хуулийг баталж, ардын хэсгийн шүүхүүдийг сонгон байгуулсан. Энэ үеэс улсын хэмжээний тогтоол гүйцэтгэлийн ажлыг БНМАУ-ын шүүх явдлын яам хариуцдаг байсан бөгөөд тус яамны зохион зааварлах хэлтэст тогтоол гүйцэтгэлийн асуудал хариуцсан ямар нэг байцаагч ажиллаж байсан гэж тэмдэглэсэн байдаг. БНМАУ-ын Их хурлын тэргүүлэгчдийн 1959 оны 3 дугаар сарын 28-ны өдрийн зарилгаар БНМАУ-ын Шүүх явдлын яамыг татан буулгаж түүний үүргийг БНМАУ-ын Дээд шүүхэд шилжүүлэх үед тогтоол гүйцэтгэлийн асуудлыг дээд шүүх хариуцдаг болжээ. 1962 оноос БНМАУ-ын Дээд шүүхэд шүүхүүдийн зохион байгуулалтын өдөр тутмын ажлыг /шүүхүүдийн тогтоол гүйцэтгэл/ удирдах шүүхийн байгуулагын хэлтэс шинээр байгуулагдан ажилласан. 1965 онд Улаанбаатар хотын хэсгийн шүүхийг татан буулгаж түүний районуудын шүүхийг байгуулсан ба шүүхүүд гаргасан тогтоол болон шийдвэрээ биелүүлэх үйл ажиллагаа явуулдаг байсан тухайн үед улсын дээд шүүх, цэргийн шүүх, аймаг хотын шүүхэд тогтоол гүйцэтгэгч тус бүр нэг хүнтэй, хэсгийн шүүхүүдэд тогтоол гүйцэтгэлийн асуудлыг шүүгч, нарийн бичгийн дарга нар хариуцдаг байсан байна. Улсын Дээд шүүхэд дээд шүүхийн тэргүүлэгчид болон шүүхийн байгууллагын хэлтэс байгуулагдан тогтоол гүйцэтгэгчийн албыг бэхжүүлэх, гүйцэтгэгчийн орон тоог 16


Үл хөдлөх хөрөнгөтэй холбоотой шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагааны эрх зүйн зохицуулалтын зарим асуудал

Э. Нармандах

нэмэгдүүлэх, цалин хангамжийг дээшлүүлэх, мэргэжлийн боловсон хүчнээр хангах, эрх үүргийг нь өндөржүүлэх талаар дэс дараалсан арга хэмжээнүүдийг авч хэрэгжүүлсэн. Тухайлбал: 1977 онд улсын дээд шүүхэд тогтоол гүйцэтгэлийн тасаг, 1984 онд тогтоол гүйцэтгэлийн хянан байцаах хэлтэс байгуулан даргаар нь С.Дамдинсүрэн болон дөрвөн улсын байцаагч нарын хамт ажиллаж байсан. 1981 он гэхэд нийтдээ хот, орон нутгийн шүүхүүдэд 85 тогтоол гүйцэтгэгчтэй болж өргөжсөн байна. 1985 онд БНМАУ-ын Сайд нарын зөвлөлийн 237 дугаар тогтоолоор шүүхийн тогтоол гүйцэтгэх журмын тухай заавар”-ыг баталж, энэ зааврыг ажилд хэрэгжүүлэхтэй холбогдуулан бусад яам, тусгай газартай хамтран 12 заавар, журам гаргаж хэрэгжүүлсэн байна. Дээрх заавар нь шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэлийн үйл ажиллагааг хэрхэн явуулах, гүйцэтгэгч нарыг ажилд томилох, ажлаас чөлөөлөх, гүйцэтгэлийн ажилд хөтлөгдөх маягтууд болон тогтоол гүйцэтгэлийн хяналт шалгалтын асуудал зэргийг томьёолсон анхны бие даасан эрх зүйн акт байна. БНМАУ-ын Бага хурлын 1990 оны 10 дугаар сарын 05-ны өдрийн 23 дугаар тогтоолоор Дээд шүүхийн эрхэлж байсан шүүхийн зохион байгуулалтын удирдах ажлыг тогтоол гүйцэтгэлийн асуудлын хамт хууль зүйн яаманд шилжүүлж орон нутаг энэ чиг үүргийг аймгийн захиргааны хууль зүйн хэлтэс эрхлэн гүйцэтгэж байв. Хууль зүйн яаманд шүүхийн

зохион

байгуулалтыг

удирдах

газар

гүйцэтгэлийн

албыг

байгуулан

ажиллуулжээ. Энэ үед БНМАУ-ын Их хурлын 1993 оны 2 дугаар сарын 04-ний өдрийн 15 дугаар тогтоолоор шүүхийн ерөнхий зөвлөл бүрэн эрхээ хэрэгжүүлж эхэлснээс хойш нэг сарын хугацаанд багтаан хууль зүйн яамны шүүхийн зохион байгуулалтыг удирдах газар, тогтоол гүйцэтгэх албыг төв, орон нутагт ажиллаж буй холбогдох ажилтны орон тоо, төсвийн хөрөнгийн хамт шүүхэд шилжүүлсэн байна. Монгол улсад шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагаа нилээд эрт үеэс улбаатай эртний хууль цаазын бичгүүдэд тодорхой хэмжээгээр тусгагдан зохицуулагдаж байсан хэдий ч суурьшмал иргэний нийгмийн өмчийн болон бусад харилцааг зохицуулж ирсэн тусгайлсан эрх зүйн зохицуулалт нь 1926 оны БНМАУ-ын анхны иргэний хууль юм. Үүнтэй уялдан шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагааны үүсэл хөгжлийг дээрх хууль батлагдан дагаж мөрдөгдөж эхэлсэнтэй холбож үзэж болох талтай. Үүний дараагаар шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагааг зохицуулсан тусгайлсан хууль байхгүй ч хэд хэдэн эрх зүйн актаар зохицуулагдаж байсан. 17


Үл хөдлөх хөрөнгөтэй холбоотой шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагааны эрх зүйн зохицуулалтын зарим асуудал

Э. Нармандах

Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагааг зохицуулж ирсэн эрх зүйн зохицуулалтыг түүхийн эх сурвалжаар нь авч үзвэл: 1. Улсын бага хурлын тэргүүлэгчдийн 1949 оны 8 дугаар сарын 6-ны өдрийн 9 дүгээр зарилгаар баталсан Шүүхийн зохион байгуулалтын тухай хуулийн 6 дугаар бүлгийг ”Шүүхийн гүйцэтгэгч нар” нар гэж нэрлээд уг хуулийн 42-44 дүгээр зүйлүүдэд дараах заалтууд тусгагдсан байна.Үүнд: -

Иргэний хэргийн талаар гаргасан шийдвэр, магадлалууд ба эд хөрөнгийг гаргуулах тухай асуудалтай холбогдсон эрүүгийн хэргийг шийтгэсэн тогтоолуудыг биелүүлэх ажлыг шүүхийн гүйцэтгэгч нараас гүйцэтгэнэ. Шүүхийн гүйцэтгэгч нар бол аймаг, хотын шүүхүүд ба Дээд шүүхийн дэргэд байх бөгөөд Шүүх яамнаас эрхлэн томилно.

-

Ардын хэсгийн шүүхүүдээс гаргасан эд хөрнгийг төлүүлэх асуудалтай холбогдсон шүүхийн шийдвэр магадлал ба шийтгэсэн тогтоолуудыг биелүүлэх ажлыг сумдын захиргаанаас гүйцэтгэнэ.

-

Шүүхийн гүйцэтгэгч нар ба мөн шүүхийн даалгавраар шүүхийн гүйцэтгэгч нарын үүргийг биелүүлж байгаа сумдын захиргааны ажилтан нараас шүүхийн шийтгэсэн тогтоол, шийдвэр ба магадлалуудыг биелүүлэхээр шаардсан шаардлагыг бүх албан тушаалын хүмүүс ба ард иргэдээс гүйцэтгэвэл зохихыг дурьджээ 5 . 2. БНМАУ-ын 1967 оны Иргэний байцаан шийтгэх хуулийн “Тогтоол гүйцэтгэх

ажиллагаа” гэсэн 5 дугаар хэсгийн 251-304 дүгээр зүйлээр шүүхийн шийдвэр биелүүлэх ажиллагаа зохицуулагдаж байв. Энэ хуулийн 252 дугаар зүйлд дор дурьдсан шийдвэр тогтоолуудыг тогтоол гүйцэтгэлийн журмаар гүйцэтгэж байхаар заажээ. -

Иргэний хэргийн талаар гарсан шүүхийн шийдвэр, магадлал, тогтоол

-

Эрүүгийн хэргийн талаар шүүхээс гаргасан шүүхийн шийдвэр, таслан шийдвэрлэх тогтоол, магадлал болон тогтоолын эд хөрөнгө гаргуулах хэсэг

-

Захиргааны зөрчил гаргасан этгээдээс эд хөрөнгийн төлбөр гаргуулах талаар шүүгч буюу шүүх, олон нийтийн шүүхээс гаргасан тогтоол

-

Шүүхээс гаргасан эвлэрсэн хэлэлцээ

5

À.Ëõàãâà. Ø¿¿õèéí øèéäâýð ã¿éöýòãýõ ýðõ ç¿é, ÓÁ 2008 îí 51 äýõ òàë

18


Үл хөдлөх хөрөнгөтэй холбоотой шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагааны эрх зүйн зохицуулалтын зарим асуудал

Э. Нармандах

-

Нотариатын мэдэгдэх хуудас

-

Арбитрын байгууллагын шийдвэр

-

БНМАУ-ын Худалдааны танхимын дэргэдэх Гадаад худалдааны Арбитрын комиссын шийдвэр.

-

Олон нийтийн шүүхийн тогтоол

-

Иргэдээс маргаангүй төлбөр гаргуулан авах эрх хуулиар олгогдсон захиргааны байгууллагын шийдвэр.

-

Гадаад улсын шүүхээс хуульд заасан тохиолдлын дагуу гаргасан шийдвэр.

Энэ зүйлд дурдсан шүүхийн шийдвэр ба бусад байгууллагын тогтоолыг аймаг хотын шүүхийн тогтоол гүйцэтгэгчид гүйцэтгэнэ. Харин тогтоол гүйцэтгэлийн ажилд хяналт тавих, тогтоолыг цаг тухайд нь үнэн зөв гүйцэтгүүлэх тухай хариуцлагыг шүүгч хүлээх тухай хуульчилсан байдаг 6 . 3. БНМАУ-ын 1978 оны Шүүхийн байгууламжийн тухай хуулийн 61-63 дугаар зүйлд: Шүүхийн тогтоол гүйцэтгэгчийг томилох,чөлөөлөх журам, шүүхийн таслан шийдвэрлэх тогтоол, шийдвэр, магадлал, шүүгчийн тогтоолыг гүйцэтгэх, шүүхийн тогтоол

гүйцэтгэгчийн

шаардлагыг

заавал

биелүүлэх

асуудлууд

зохицуулагдаж

байв.Тухайлбал: -

Шүүхийн тогтоол гүйцэтгэчийг томилох, ажлаас чөлөөлөх асуудлыг аймаг хотын болон тусгай шүүхийн даргын тушаалаар шийдвэрлэх.

-

Шүүхийн таслан шийдвэрлэх тогтоол, шийдвэр, магадлал, шүүгчийн тогтоолын эд хөрөнгө гаргуулах тухай заалтыг тогтоол гүйцэтгэгч биелүүлэх.

-

Хууль тогтоомжид заасан нөхцөлд шүүхийн тогтоол гүйцэтгэгч нь эд хөрөнгийн хохирол барагдуулах, торгууль, төлбөр ноогдуулсан тухай эрх бүхий байгууллагын шийдвэрийг биелүүлэх.

-

Шүүгчийн тогтоолыг биелүүлэхээр шүүхийн тогтоол гүйцэтгэгчээс тавьсан шаардлагыг бүх албан тушаалтан, иргэд заавал биелүүлэх үүрэгтэйг тус тус заан тодорхойлжээ.

6

Á.Äàìäèíñ¿ðýí. Ø¿¿õèéí òîãòîîë ã¿éöýòãýëèéí àëáàíû àñóóäëóóä/ ýìõòãýñýí/, ÓÁ 1983, 4-50 äàõü òàë

19


Үл хөдлөх хөрөнгөтэй холбоотой шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагааны эрх зүйн зохицуулалтын зарим асуудал

Э. Нармандах

4. УИХ-ын 1994 оны Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 191234 дүгээр зүйлд шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагааны журмын заажээ. Энэ хуульд зааснаар шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэлийн журмаар гүйцэтгэх шийдвэрүүдэд: -

Иргэний хэргийн талаар гарсан шүүхийн шийдвэр

-

Эрүүгийн хэргийн талаар гарсан шүүхийн шийдвэрийн торгох, эд хөрөнгө хураах ял болон хөрөнгө гаргуулах заалт.

-

Захиргааны зөрчил гаргасан этгээдээс торгууль төлбөр гаргуулах талаар гаргасан шийдвэр.

-

Монгол улсын олон улсын гэрээнд заасан зааснаар биелүүлбэл зохих гадаад улсын шүүхийн хүчин төгөлдөр шийдвэр, холбогдох баримт бичиг.

-

Арбитрийн шийдвэр хамаарагдахаар заасан байна. 5. 1994 оны 5 дугаар сарын 01-ний өдөр батлагдсан Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх

албаны тухай хууль. Энэ хууль нь шийдвэр гүйцэтгэлийн ажиллагааны эрх зүйн зохицуулалтын анхны бие даасан хууль байснаараа онцлогтой 7 . Энэхүү хууль гарах болсон шалтгааныг нэгд: Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэлийн албаны үйл ажиллагаа олон арван эрхийн актаар зохицуулагдаж ирснийг тусгайлан хуульчлах шаардлагатай болсон, хоёрт: Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэлийн албаны цар хүрээ өргөжин тэлэхийн хирээр ажилтнуудын эрх үүргийг тодруулан эрхийн баталгааг нь төрийн тусгай албаны ажилтантай ойртуулан авч үзэх шаардлагатай болсон, гуравт: Шийдвэр гүйцэтгэлийн албыг харьцангуй бие даалгах нийгмийн шаардлага тавигдсан зэрэгтэй холбон үзэж болно. Хуулийн зорилтыг “Шийдвэр гүйцэтгэх албаны зохион байгуулалт үйл ажиллагааны эрх зүйн үндэс, ажилтны эрх үүргийг тодорхойлох хэрэгжүүлэхтэй холбогдсон харилцааг зохицуулахад оршино” 8 гэж тодорхойлжээ. Хуулийн бүтэц нь нэгд: Нийтлэг үндэслэл, хоёрт: Шийдвэр гүйцэтгэлийн албаны ажилтны

бүрэн

эрх,

үйл

ажиллагааны

баталгаа,

гуравт:Шийдвэр

гүйцэтгэлийн

ажиллагаанд тавих хяналт, дөрөвт: Бусад зүйл гэсэн дөрвөн бүлэг 16 зүйлээс бүрдэнэ.

7 8

Ìîíãîë Óëñûí õóóëèóäûí ýìõòãýë. ÓÁ, 1994 îí. 547-554 äýõ òàë À.Ëõàãâà. Ø¿¿õèéí øèéäâýð ã¿éöýòãýõ ýðõ ç¿é, ÓÁ 2008 îí 39-41 äýõ òàë

20


Үл хөдлөх хөрөнгөтэй холбоотой шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагааны эрх зүйн зохицуулалтын зарим асуудал

Э. Нармандах

Энэ хуульд шийдвэр гүйцэтгэлийн албаны тогтолцоо нь Шүүхийн тамгын газрын Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэлийн хянан байцаах хэлтэс, аймаг,нийслэлийн болон дагнасан шүүхийн тамгын хэлтсийн шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэлийн тасгаас бүрдэнэ гэж заасан байна. Шийдвэр гүйцэтгэлийн албаны ажиллагаанд бүх шатны шүүхийн ерөнхий шүүгч, шүүгч, тамгын газар, хэлтсийн дарга, Улсын Ерөнхий гүйцэтгэгч, шадар гүйцэтгэгч, ахлах гүйцэтгэгч тус тусын эрхлэх ажлын хүрээнд хууль тогтоомжоор олгосон бүрэн эрхийн дагуу хяналт тавих, шийдвэр гүйцэтгэлийн албаны ажилтан өөрийн хууль бус ажиллагааны болон ёс зүйн хэм хэмжээг зөрчсөний төлөө хуульд заасан хариуцлага хүлээх тухай зарчмын шинэ заалтууд орсон байна. 6. 1996 оны 11 дүгээр сарын 15-ны өдөр батлагдсан Шүүхийн шийдвэр биелүүлэх тухай хуулиар Монгол Улсын бүх төрлийн ял болон иргэний хэргийн талаар гарсан бүх төрлийн шийдвэрийг нэгдсэн нэг байгууллагад гүйцэтгүүлэхээр хуульчилж, Засгийн газрын 1996 оны 12 дугаар сарын 05-ны өдрийн 298 дугаар тогтоолоор “Хорих байгууллагуудыг удирдах газар”-ыг “Шүүхийн шийдвэр биелүүлэх ерөнхий газар болгон өөрчилжээ. 7. 2002 оны 1 дүгээр сарын 10-ны өдрийн батлагдсан Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай Монгол Улсын хуулийг батлан гаргаж өнөөг хүртэл даган мөрдөж байна. Монгол улсын Шүүхийн тухай хуульд нэмэлт өөрчлөлт оруулах тухай 1996 оны 10 дугаар сарын 31-ний өдрийн хууль болон 1996 оны 11 дүгээр сарын 15-ны өдрийн Шүүхийн Шийдвэр Биелүүлэх Тухай хуулиар шүүхийн тогтоол гүйцэтгэлийн асуудал Хорих байгууллагыг удирдах газартай нэгдэн Шүүхийн шийдвэр биелүүлэх газарт шилжсэн. 1990-1996 онд тогтоол гүйцэтгэлийн харьяалал 3 удаа өөрчлөгдсөн байна. Шүүхийн шийдвэр биелүүлэх ерөнхий газрын зохион байгуулалтын бүтэц, орон тоо батлах тухай Монгол Улсын Хууль зүйн сайдын 1997 он 3 дугаар сарын 20-ны өдрийн 62 дугаар тушаалаар шийдвэр гүйцэтгэлийн Нийслэлийн хэлтсийг байгуулсан байна. Үүний зэрэгцээгээр төвлөрсөн хорих анги болон баривчлах байрны дэргэд 26 шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх албадыг байгуулсан юм. Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх байгууллага нь “иргэний болон захиргааны хэргийн талаар гарсан шүүхийн шийдвэр, эрүүгийн хэргийн талаар гарсан шүүхийн шийтгэх

21


Үл хөдлөх хөрөнгөтэй холбоотой шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагааны эрх зүйн зохицуулалтын зарим асуудал

Э. Нармандах

тогтоол, хуульд заасан тохиолдолд бусад байгууллагын шүүхээр баталгаажуулсан шийдвэрийг гүйцэтгэдэг үүрэг бүхий байгууллага юм” 9 . Гадаадын зарим улс орнуудын хувьд улс бүрийн нийгмийн хөгжлийн тодорхой үе шатанд улс төр, эдийн засгийн амьдралын онцлогоос шалтгаалан шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх

ажиллагаа

өвөрмөц

байдлаар

явагдаж,

тухайн

ажиллагааг

эрхэлдэг

байгууллагын бүтэц, тогтолцоо нь хүртэл өөр боловч шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагаанд хүний эрх эрх чөлөөг хүндэтгэх, зөрчигдсөн эрх ашгийг нь хамгаалах, зөвхөн хуулийн хүрээнд шийдвэр гүйцэтгэлийн ажиллагааг явуулах төлбөр төлөгч, төлбөр авагч талуудын эрх тэгш байдлыг хангах, талуудад аль болох зөвшилцөлд хүрч тохиролцох боломжийг бүрдүүлэх зэрэг нийтлэг зарчмууд улс бүрийн шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагаанд хэрэгжиж байдаг байна. Мөн түүнчлэн шийдвэр гүйцэтгэх байгууллага нь тухайн улсын шүүхээс гаргасан шийдвэрийн бодит биелэлтийг хангах гэсэн нэгдсэн чиг үүргийг гүйцэтгэж байдаг онцлогтой. Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх байгууллагын ажлын чиг үүргийн нэг төрөл иргэний хэргийн шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагаа нь агуулгын хувьд өргөн утгатай, олон талын процедурыг хамарсан ойлголт бөгөөд иргэн хуулийн этгээдийн хоорондын өмч хөрөнгө, мөнгө төгрөгийн маргааныг “иргэний хэрэг хэмээн” томъёолж Иргэний хэрэг хянан шийдвэрлэх тухай хууль тогтоомжоор шийдвэрлэсэн хамгийн сүүлчийн үе шатны төгсгөлөөс шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагаа эхэлдэг байна. Монгол Улсын Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 11 дүгээр зүйлд шүүхийн хүчин төгөлдөр шийдвэр заавал биелэгдэх зарчим тусгалаа олсон төдийгүй хуулийн 11 дүгээр бүлэг нь “Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэл” хэмээн нэрлэгдэж, шийдвэр гүйцэтгэлийн албадах ажиллагааны үндэслэл болсон гүйцэтгэх баримт бичгийн эрх зүйн зохицуулалтыг баталгаажуулсан. Энэхүү ажиллагааны ойлголтыг тодорхой болгохын тулд: 1. Иргэний хэргийн шийдвэр гүйцэтгэлийн ажиллагаа гэдэг нь иргэний хэргийн талаарх шүүх эрх мэдлийг хэрэгжүүлж байгаа журам юм.

9

Ø¿¿õèéí øèéäâýð ã¿éöýòãýõ òóõàé Ìîíãîë Óëñûí õóóëü, 5 äóãààð ç¿éë 5.1 äýõ õýñýã

22


Үл хөдлөх хөрөнгөтэй холбоотой шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагааны эрх зүйн зохицуулалтын зарим асуудал

Э. Нармандах

2. Шүүхээс гарсан шийдвэр, мөн түүнчлэн шүүхээс баталгаажуулсан бусад байгууллагын шийдвэрийг албадан гүйцэтгэх явцад шийдвэр гүйцэтгэх байгууллага ба ажиллагаанд оролцогч бусад субъектийн хоорондын үйл ажиллагааны нийлбэр. 3. Иргэний хэргийн шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэлийн ажиллагаа нь иргэн, хуулийн этгээдийн зөрчигдсөн эрх, ашиг сонирхлыг хамгаалах явцад үүссэн эрх зүйн хэм хэмжээгээр зохицуулагдаж буй харилцааны нийлбэр мөн гэдэг байдлаар тус тус тодорхойлох нь зүйтэй гэж үзэж байна. Иргэний хэргийн шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагаа тэр дундаа иргэн, хуулийн этгээдээс төлбөр гаргах ажиллагаанд үл хөдлөх хөрөнгөнөөс төлбөр гаргуулах буюу үл хөдлөх хөрөнгийн албадан дуудлага худалдаа явуулах ажиллагаа томоохон байр эзэлдэг. Үл хөдлөх эд хөрөнгийн тухай ойлголт нь анх эртний Грект үүсэж, тухайн үеийн сэтгэгчид нийт иргэддээ газрыг тэгш хуваарилахыг уриалж байсан төдийгүй төр улсынхаа нийт нутаг дэвсгэрийг улсын өмчийн, хувийн хэвшлийн газар хэмээн хувааж байсан түүхтэй. 10 Мөн үл хөдлөх хөрөнгийн барьцаа буюу “Ипотек” гэдэг нэр томъёо нь анх МЭӨ VI зуунд Афинд үүсчээ. Эртний Грекийн суут ухаантны нэг Солон Орхонт МЭӨ 594 онд газрын өр төлөх асуудлыг өөрчилсөн байна. Тэр үед зээлийн барьцаа нь зээлдэгч өөрөө болдог байсан бөгөөд өрөө төлж чадахгүй тохиолдолд боол болдог байж. Чухам энэ үед Солон өрөө төлж чадахгүйн хариуцлагаа биеэрээ төлдөг байсныг эд хөрөнгөөрөө төлдөг байх зорилгоор барьцааны өөр хувилбарыг бий болгосон нь орчин үеийн ипотекийн эхлэл болжээ. Энэ нь зээл авсан хүний газрын захад шон босгож, дээр нь тухайн газар тийм хэмжээний зээл барьцаа болсон бөгөөд зээлээ төлж чадахгүй бол газар зээлдүүлэгчийн өмч болно гэх зэргээр зээлдүүлэгч, зээлдэгчийн овог нэртэй нь хамт бичдэг байж. Ийм тэмдэг тавиулсан газрын эзэн тухайн газар дээрээс өөрийн хөрөнгийг зөөн авч явах эрхгүй байжээ. Чухамдаа энэ л үеэс Грек хэлний Hypotnek Ипотек (түшиг, тулгуур) гэсэн үгийн ойлголт цаг үеэ даган хувьсан өөрчлөгдсөөр зээлийн өр болсон дурын үл хөдлөх хөрөнгийг нэрлэдэг болжээ. Улмаар Ипотек нь дундад зууны болон 19 дүгээр зууны үед

10

“ Монголын төр эрх зүй” сэтгүүл. 2006.34 дүгээр тал

23


Үл хөдлөх хөрөнгөтэй холбоотой шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагааны эрх зүйн зохицуулалтын зарим асуудал

Э. Нармандах

Англи, Голланд, Францад идэвхитэй өрнөж ипотектэй зээл өргөн ашиглаж эхэлснээр орчин үеийн чиг хандлагыг тодорхойлсон. Монголчуудын зан заншил, суурьшмал бус нүүдэлчин ахуй, байгаль цаг агаарын нөхцөл байдал, тусгаар тогтнол, нийгэм, улс төрийн байгуулал, хөрш хоёр улсаас өөр гадаад орчинтой холбогдох боломж хомс, ард түмний мэдлэг мэдээлэл, эрхэлж байсан аж ахуй зэрэг нь үл хөдлөх хөрөнгөтэй байх хэрэгцээ шаардлага байхгүй байсантай холбоотойгоор энэ нь харьцангуй шинэ ойлголт юм. Монгол Улсад үл хөдлөх эд хөрөнгийн талаарх эрх зүйн орчин анхны 1926 оны Иргэний хуулийн 90-р зүйлд “Үл хөдлөх хөрөнгө хэмээх нь газар ба бат бэхээр үйлдсэн бөгөөд уул дүрсийг эвдэж хувьсгахгүйгээр хөдөлгөн шилжүүлж үл болох хашаа, байшин, завод, фабрикийн зэрэг зүйлүүд болмой” гэж зааснаар бий болж энэхүү зохицуулалт нь “үл хөдлөх хөрөнгө” хэмээх анхны ойлголт нэр томъёог бий болгосон байна. Мөн анхны иргэний хуульд үл хөдлөх хөрөнгийн барьцаа, барьцааны гэрээ, барьцааг эрх бүхий бүртгэлийн байгууллагад бүртгүүлэх, барьцаалсан хөрөнгийг хэрхэх тухай заасан ба 1963 оны иргэний хуульд эд хөрөнгө нь үл хөдлөх, хөдлөх хөрөнгө гэж ялгаж өгчээ. Үл хөдлөх хөрөнгөнд газар, барилга байгууламж хамаарагдана. Үл хөдлөх эд хөрөнгийг төрийн эрх бүхий байгууллага бүртгэнэ гэж заасан бол 1994 оны иргэний хуульд эд юмсыг өмчлөлийн зүйл болохынх нь хувьд үл хөдлөх, хөдлөх эд хөрөнгө гэж ангилна.Үл хөдлөх эд хөрөнгөд газар, түүнээс салган хэрэглэж үл болох зүйл хамаарна гэж тодорхойлж үл хөдлөх эд хөрөнгийг түүний байгаа газарт орших төрийн эрх бүхий байгууллага хуульд заасны дагуу бүртгэнэ гэж заасан. 1926 оны анхны Иргэний хуулийн 136 дугаар зүйлд “Аливаа хууль дүрэм буюу тусгай гэрээг баримталж зээлэн авсан зүйлийг хэлэлцсэн ёсоор төлүүлэхийг батлахын тулд эд юмыг барьцаалдаг бөгөөд хэрэв эс төлөхөд хүрвээс уул барьцаалуулсан зүйлээс шууд төлүүлвээс зохимой”, 140 дүгээр зүйлд “Аливаа эд юмыг барьцаалуулан өгөх ба авахдаа тусгай бичиг байгуулваас зохихоос гадна, хашаа байшингийн зэрэг үл хөдлөх хөрөнгийг барьцаалуулсан гэрээ бичгийг зохих албаны газраар гэрчлүүлэхийн хамт, эрх биш уул хөрөнгө бүхий газрын захиргааны газраа мэдүүлэн зохих данснаа тэмдэглэвээс зохимой”, 45 дугаар зүйлд “Хэрэв эд юмыг барьцаалуулж зээлдэн авсан зүйлийг тогтоосон хугацаанд эс төлвөөс уул зээлдүүлсэн этгээд зохих шүүн таслах газраа нэхэмжлэн мэдүүлж болмой”,

147 дугаар зүйлд “Аливаа эд юмыг барьцаалуулан зээлдэн авсан 24


Үл хөдлөх хөрөнгөтэй холбоотой шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагааны эрх зүйн зохицуулалтын зарим асуудал

Э. Нармандах

зүйлийг нэгэнтээ шүүн таслах газраа шийтгэн тасалж олгосон гүйцэтгэх хуудсыг баримталж нэхэмжлэхэд мөн эс төлвөөс уул эд юмыг олны өмнө үнэ нэмэгдүүлэн худалдаж үнийг зохих этгээдээс олговоос зохимой” гэж тус тус заасан байгаа нь энэ үеэс үл хөдлөх эд хөрөнгийн барьцаа, барьцааны хөрөнгөөр үүргийн гүйцэтгэлийг хангах тухай, эрх зүйн зохицуулалт бий болж барьцаа хөрөнгийг дуудлага худалдаагаар худалдаж үүргийн гүйцэтгэлийг хангах буюу үл хөдлөх хөрөнгийн албадан дуудлага худалдаа явагдаж эхэлсэн байна. 1952 оны Иргэний хуулийн 60 дугаар зүйлд “Барьцаа бол гэрээ буюу тусгай хуульд зааснаар үүсэн гарна. Бариулах зүйл бол иргэний гүйлгээнээс хасагдаагүй ямар ч эд хогшил, мөн түүнчлэн өрийн шаардлагууд /шаардах эрх олгосон баримтууд/ байж болно. Бариулагч хүн бол барьцаанд өгсөн эд хөрөнгийг өмчлөгч байх ёстой”. 70 дугаар зүйлд хэрэв барьцааны эд хөрөнгийг нийтэд үнэ хаялцуулах журмаар худалдсанаас гарсан мөнгө нь барьцаа хадгалагчийн шаардлагыг төлж хүрэлцэхгүй бөгөөд хууль буюу гэрээний дотор өөрөөр заагаагүй бол барьцаа хадгалагч нь дутагдах зүйлээ өрт этгээдийн өөр хөрөнгөнөөс гаргуулан авах эрхтэй” гэж заасан байна. 1963 оны Иргэний хуулийн 129 дүгээр зүйлд “Үүрэг хүлээгч барьцаагаар хангагдсан үүргийг биелүүлэхгүй бол үүрэг гүйцэтгүүлэг /барьцаа бариулагч/ нь БНМАУ-ын Иргэний байцаан шийтгэх хуульд зааснаас бусад үүрэг гүйцэтгүүлэгчээс тэргүүн ээлжинд барьцаалсан эд хөрөнгийн үнээс хохирлоо арилгуулах эрхтэй. Барьцааны эрхийг хууль буюу гэрээгээр тогтооно. Барьцаанд бариулах зүйл нь төлбөр гаргуулж үл болох эд хөрөнгөөс бусад ямарч эд хөрөнгө байж болно”…130 дугаар зүйлд “Барилгыг барьцаанд бариулсан тухай гэрээг нотариатаар батлуулж орон нутгийн Ардын депутатуудын Хурлын гүйцэтгэх захиргаанд бүртгүүлсэн байх ёстой. Энэ зүйлд заасан хэлбэрийг журамлаагүй барьцааны гэрээ хүчингүй”,….134 дүгээр зүйлд “Үүрэг хүлээгч нь барьцаагаар хангагдсан үүргийг биелүүлээгүй бөгөөд БНМАУ-ын хуульд өөрөөр заагаагүй бол барьцаалсан эд хөрөнгийн үнээс үүрэг гүйцэтгүүлэгчийн хохирлыг арилгах явдлыг шүүхийн журмаар гүйцэтгэнэ. Хэрэв

барьцаалсан

эд

хөрөнгийг

худалдсан

үнэ

нь

барьцаа

баригчийн

нэхэмжлэлийн шаардлагыг хангаж чадаагүй бол хууль гэрээнд өөрөөр заагаагүй байвал барьцаа баригч нь үлдсэн хохирлоо үүрэг хүлээгчийн бусад эд хөрөнгөөс гаргуулах эрхтэй. Энэ үед барьцааны эрх нь бусад үүрэг гүйцэтгүүлэгчдээс тэргүүн ээлжин хохирлоо 25


Үл хөдлөх хөрөнгөтэй холбоотой шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагааны эрх зүйн зохицуулалтын зарим асуудал

Э. Нармандах

гаргуулах үндэс болж чадахгүй” гэж тус тус заасан. Мөн тус хуулинд албан болон үйлдвэрийн газрын суугчдыг шүүхийн журмаар нүүлгэн гаргах, захиргааны журмаар орон сууцнаас нүүлгэн гаргах тухай 223, 224 дүгээр зүйлүүдэд заасан байна. Захиргааны журмаар нүүлгэн гаргах явдлыг гагцхүү прокурорын зөвшөөрөлтэйгээр гүйцэтгэх ба шүүхийн тогтоолоор буюу захиргааны журмаар албадан гаргах явдлыг цагдан сэргийлэх байгууллага гүйцэтгэхээр заасан байна. 1994

оны

Иргэний

хуулийн

1811

дүгээр

зүйлд

Үл

хөдлөх

хөрөнгийн

барьцаа/инотек/-ийн тухай зохицуулсан. Уг хуулийн 1811 дүгээр зүйлийн 1811.1 дэх хэсэгт “Хуульд өөрөөр заагаагүй бол газар түүн дээр байгаа олон наст ургамал, тарьц болон газраас салган хэрэглэж үл болох бусад баялаг, үйлдвэр, барилга, байгууламж, орон сууцны байшин, сууц зэрэг үл хөдлөх эд хөрөнгө барьцааны зүйл байж болно.”, 1811.2 дахь хэсэгт “Үл хөдлөх эд хөрөнгийн барьцааны гэрээг бичгээр хийж, нотариатаар гэрчлүүлэх ба уг эд хөрөнгө байгаа газрын үл хөдлөх эд хөрөнгийн бүртгэлийн газар бүртгүүлнэ” гэж заасан. Мөн 1811-16 дахь хэсэгт “Барьцаалсан үл хөдлөх эд хөрөнгөөс үүрэг

гүйцэтгүүлэгчийн

нэхэмжлэлийн

шаардлагыг

хангахдаа

барьцааны

гэрээг

бүртгүүлсэн бүртгэлийн дарааллыг баримтална.”, 1811.17 дахь хэсэгт “Барьцаалсан эд хөрөнгийн үнээс үүрэг гүйцэтгүүлэгчийн нэхэмжлэлийн шаардлагыг хангахдаа шүүхийн шийдвэрийг үндэслэн дуудлагын худалдаа явуулна.” гэж тус зохицуулсан байна. Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн дагнасан хууль батлагдсан гарахаас өмнө шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагаа Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулиар зохицуулж байсан. 1926 оны Монгол Ард Улсын шүүх таслах газруудад аливаа хэргийг байцаах, шийтгэх тухай хуулийн 11 дүгээр бүлэг 140 дүгээр зүйлд “Аливаа өр ширийн зүйлийг өртэй этгээдийн үл хөдлөх хөрөнгийг данслан битүүмжлэхийн хамтаар харьяат орон нутгийн захиргааны газраас уул хөрөнгө үнэхээрийн өртэй этгээдийн хувийн хөрөнгө болох эсэхийг лавлан магадласан хуудсыг гаргуулбал зохино”, 155 дугаар зүйлд данслан битүүмжилсэн аливаа хөрөнгө хогшлыг үнэлэхдээ өр нэхэмжилсэн ба өртэй этгээд завсраа хэлэлцэж тогтоох боловч хэрэв үл тохирох зүйл гарвал шүүх таслах газруудын тогтоолыг гүйцэтгэгчээс дундыг барьж ухуулан эвлүүлэхийг хичээхээс гадна, бас эвлэлдэхгүй зөрөлдвөл зохих экспертийг зарлан ирүүлж тогтоолгохыг зохих бөгөөд экспертийн хөлсийг хоёр этгээдээс гаргуулбал зохино. Мөн хуульд данслан битүүмжилсэн хөрөнгийг 26


Үл хөдлөх хөрөнгөтэй холбоотой шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагааны эрх зүйн зохицуулалтын зарим асуудал

Э. Нармандах

үнэ нэмэгдүүлэн худалдах тухай, түүнийг тогтоол гүйцэтгэгчээс зохион байгуулах тухай, хоёр дахь худалдааг зарлан зохион байгуулах, худалдаа үйлдсэний эцэст орлого хувиарлах, хоёр дахь худалдаагаар худалдаагүй хогшлыг хэрхэн шийдвэрлэх тухай зохицуулсан байна. Энд заахдаа дансалж битүүмжилсэн эд хөрөнгийг үнэ нэмэгдүүлэн гүйцэтгэх ажиллагааг шүүн таслах газруудын тогтоол гүйцэтгэгч нар эрхлэн явуулах бөгөөд тогтоол гүйцэтгэгчээс тусгай зарлан тунхаглах хуудас гаргах бөгөөд түүндээ худалдах зүйлийг товчлон илэрхийлэх, худалдаа үйлдэх газар ба сар өдөр, цаг, худалдах зүйлүүдийн эзэн, өртэй этгээдийн нэр, худалдах зүйлийн үнэ зэргийг тусгасан байна. Үнэ нэмэгдүүлэн үйлдэх хугацааг нээсэн даруй эрхлэн хөтөлж буй тогтоол гүйцэтгэгчээс худалдах зүйлийн үнийг цугласан олонд хэлж сонсгохын хамт үнэ нэмэгдүүлэх хүн байгаа эсэхийг асууж нэмэгдүүлэх хүн байхгүй бол хонхны дуу гаргаж үнэ нэмэгдүүлэхийг зогсоосныг мэдэгдэж уг зүйлийг илүү үнэ өгсөн этгээдэд олгоно. Үнэ нэмэгдүүлсэн дуудлага худалдаагаар уул зүйл худалдагдаагүй бол хоёр дахь худалдааг зохион байгуулах бөгөөд анх тогтоосон үнийг өөрчлөхгүй шууд баримтлан гүйцэтгэнэ. Хэрэв хоёр дахь худалдаагаар худалдаалагдаагүй бол данслан битүүмжилсэн зүйлийг өр шир нэхэмжилсэн этгээдэд анх тогтоосон үнээр олгож болно. Хэд хэдэн этгээд нэхэмжилсэн болбоос улсын санхүү буюу анх барьцаалсан этгээдэд урьдаар олговол зохихоос гадна хэрэв үлдэх зүйл буй аваас түүнийг бусад нэхэмжилсэн этгээдүүдэд уул төлбөрийг их багын хэмжээнд дүйцүүлэн бодож олговол зохино. Хэрэв нэхэмжлэн авсан зүйлүүд нь уул төлбөл зохих өр ширийн тоонд үл хүрэлцэх аваас зохих шийтгэх таслах газруудын тогтоолыг гүйцэтгэвэл улсын санхүүд төлөх зүйлийг гүйцэтгээд үлдсэнээс уул хөрөнгө хогшлыг данслан битүүмжлэх зэрэгт зарцуулсан сүйтгэлийг нөхөн төлөөд бусдыг нь уул хөрөнгө зүйлийг анх барьцаалсан этгээдээс эхлэн дэс дараалсан нэхэмжилсэн зүйлийн их багын хэмжээнд дүйцүүлэн хуваарилан олговоос зохино гэж тус тус зохицуулсан байна. 1952 онд батлагдсан Бүгд Найрамдах Монгол Ард Улсын Иргэний Байцаан шийтгэх хуулийн 132 дугаар зүйлд “төлбөрийг өрт этгээдийн хөрөнгийг баривчлах, данслах, битүүмжлэх ба улмаар худалдах замаар гаргуулан авна. Шүүхийн тогтоол гүйцэтгэгч нь хөрөнгийг бүртгэн данслахдаа өр төлөгч буюу түүний гэр бүлийн гишүүд ба хөндлөнгийн хоёр этгээдийг байлцуулан гүйцэтгэнэ”, 139 дугаар зүйлд шүүхийн тогтоол гүйцэтгэгч нь хөрөнгийг данслахын хамтаар түүний захын дундын үнийг баримтлан 27


Үл хөдлөх хөрөнгөтэй холбоотой шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагааны эрх зүйн зохицуулалтын зарим асуудал

Э. Нармандах

үнэлнэ. Хэрэв чухалд үзвэл хөрөнгийг үнэлэхийн тулд экспертийг урьж болно”. 142 дугаар зүйлд дансалсан ба баривчилсан эд хогшлыг худалдан борлуулахдаа А. Улсаас хатуу үнэ тогтоосон барааг улсын ба хоршооны байгууллагуудын тогтоосон үнээр тэдгээр байгууллагуудад шилжүүлнэ. Б. Задгай ба эдлэлийн алт, платина, мөнгө, ембүү, мөн түүнчлэн үнэтэй чулууг Монгол банкинд шилжүүлэн улмаар тэдгээрийн үнийг зохих үнээр уул төлбөрийг гаргуулж нэхэмжлэгчид хүргүүлнэ. В. Бусад төрлийн хураагдсан хөрөнгийг үнэ хаялцуулан худалдана. 143-151 дугаар зүйлүүдэд Шүүхийн тогтоол гүйцэтгэгчээс үнэ хаялцуулан нийтэд худалдах зүйлийн тухай гурав хоногийн урьдаас орон нутгийн сонинд буюу энгийн зарлалыг олон нийтийн явах газар гаргана. Энэ зарлалд худалдах хөрөнгө ба түүний үнэ худалдах газар ба цагийг бичнэ. Өр төлөгч этгээд нь ямар хөрөнгийг ямар ээлж дараагаар худалдвал зохихыг зааж хэлэх эрхтэй болно. Хэрэв эхний худалдсан хөрөнгө хогшлын үнэ нь уул төлбөрийг төлөхөд ба зардлыг нөхөхөд хангалттай хүрэлцвэл цаашид үргэлжлэн худалдах явдлыг зогсооно. Хөрөнгө хогшлыг үнэ хаялцуулан худалдахад худалдан авсан этгээд нь түүнийхээ үнийг тэр даруйдаа төлбөл зохино. Авсан юмны үнийг төлөөгүй хүн нь үнэ хаялцуулан худалдах ажилд цаашид оролцох явдлаас хасагдана. Байшин барилгыг нийтийн өмнө үнэ хаялцуулан худалдсан бол түүнийг авсан хүнд худалдсан тухай актын хуулбарыг олгоно. Энэ хуулбарыг уул байшин барилгын байгаа газрын хөдөлмөрчдийн депутатуудын хурлын гүйцэтгэх захиргаанд заавал бүртгүүлбэл зохино. Худалдсан зүйлийн мөнгөнөөс уул хөрөнгийг барьж авах, хадгалах ба түүнийг худалдахад зориулсан зардлыг төлөөд бусад үлдсэнийг уул төлбөрийг төлүүлэхэд зориулна. Үнэ хаялцуулан худалдахад худалдан авахаар хүн эс ирэх, ирсэн хүмүүс нь тогтоосон үнэ дээр дахин үнэ эс нэмбэл үнэ хаялцуулан худалдсанд тооцож үл болно. Үнэ хаялцуулан худалдаж буй хөрөнгө хогшил нь хэрэв худалдагдахгүй бол төлбөрийг авах этгээд нь түүний төлбөрт өгөхөөр худалдаж байгаа хогшил хөрөнгийг худалдахаар тогтоосон үнээр бодож шилжүүлэн өгөх тухай гурав хоногийн дотор өргөдлөө гаргаж болно. Үнэ хаялцуулахаар худалдахад төлбөр авагчдын хэн нь ч уул хөрөнгө хогшлыг өөртөө үлдээж авахаар өргөдөл гаргаагүй бол үнэ хаялцуулан худалдахаар тогтоосон журмыг баримтлан хоёрдугаар удаа үнэ хаялцуулан худалдахыг зарлана. Хоёр дахь 28


Үл хөдлөх хөрөнгөтэй холбоотой шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагааны эрх зүйн зохицуулалтын зарим асуудал

Э. Нармандах

удаагаа үнэ хаялцуулан худалдаж чадаагүй бол төлбөр авагчид нь уул хөрөнгийг шилжүүлэн авахыг хүсэхгүй бол шүүхийн тогтоол гүйцэтгэгчээс уул хөрөнгийг өр төлөгч этгээдэд буцаан өгөхийн хамт гүйцэтгэх хуудсыг уул өр авагчид шилжүүлэн өгч тухайн актыг бичнэ гэж тус тус заасан ба хуулийн эдгээр зүйл заалтуудыг баримтлан эд хөрөнгөөс төлбөр гаргуулах шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагааг явуулдаг байсан байна. 1967 оны Монгол Ард Улсын Иргэний Байцаан Шийтгэх хуулийн 251-304 дүгээр зүйлүүдэд тогтоол гүйцэтгэх ажиллагааны тухай хуульчилсан байна. Хуулийн 273 дугаар зүйлд орон сууцны барилгыг данслах шаардлага гарвал шүүхийн тогтоол гүйцэтгэгч орон нутгийн АДХ-ын гүйцэтгэх захиргаатай харилцаж уг барилга нь төлбөр төлөгчийн хөрөнгө мөн эсэх, ямар үнэтэй, дансалж битүүмжилсэн зэрэг өөр шалтгаан байгаа эсэхийг тодруулна. Ийнхүү тодруулсны дараа данслахад саад болох шалтгаангүй бол төлбөрийн хэмжээг харгалзан уул барилгыг бүгдийг буюу хагасыг данслан битүүмжилж орон нутгийн АДХ-ын гүйцэтгэх захиргаанд мэдэгдэх ба нотариатын байгууллагад бүртгүүлнэ. Хэрэв барьцаалагдсан барилга битүүмжлэгдвэл энэ тухай тогтоол гүйцэтгэгч барьцаа баригчид даруй мэдэгдэнэ. 283 дугаар зүйлд төлбөрт авах болсон төлбөр төлөгчийн мэдлийн орон сууцны барилгыг худалдахдаа битүүмжилснээс хойш 5 өдрөөс доошгүй нэг сараас дээшгүй хугацаанд гүйцэтгэнэ. Орон сууцны барилгыг худалдахаас 10 хоногоос доошгүй хоногийн хугацааны өмнө шүүхийн тогтоол гүйцэтгэгч орон нутгийн сонинд нийтлүүлэх ба түүнчлэн худалдагдах барилгын байгаа газар зарлал гаргана. Ямар үнэтэй ямар барилга хэзээ, хаана

худалдагдахыг сонин ба зарлалд заасан байвал зохино.

Барилгыг дуудан худалдахдаа түүнийг үнэлсэн өртгөөс эхлэх бөгөөд хэн илүү үнэ өгсөн хүнд уг барилга худалдагдсанд тооцно. 5000 ба түүнээс дээш төгрөгөөр худалдагдсан барилгын үнийг худалдан авагч хэрэв ямар нэгэн хүндэтгэн үзэх шалтгаанаар нэг зэрэг төлөх боломжгүй байвал уг барилгыг худалдан авснаас хойш 5 хоногийн дотор гүйцээн төлж болно. Харин худалдан авсан үнийн 10 хувиас доошгүйг барилга худалдан авмагц заавал төрөх үүрэгтэй. Барилгын бүх үнийг төлж дууссаны дараа барилгыг шилжүүлсэн тухай актыг худалдан авагчид гардуулна.Актыг хүлээн авмагц худалдан авагч барилгаа орон нутгийн гүйцэтгэх захиргаанд бүртгүүлнэ. Тогтоосон хугацаанд барилгын үнийг бүрэн төлөхгүй бол анх төлсөн барилгын үнийн 10 хувийг улсын орлого болгож барилгыг худалдаагүйд 29


Үл хөдлөх хөрөнгөтэй холбоотой шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагааны эрх зүйн зохицуулалтын зарим асуудал

Э. Нармандах

тооцно. Түүнчлэн худалдан авагч дуудлагын худалдаанд оролцох эрхгүй нь тогтоогдвол барилгыг худалдагдаагүйд тооцно. Дараах тохиолдолд барилгын дуудлага худалдаа явагдаагүй гэж тооцно. Үүнд: 1. Худалдан авахаар хоёроос илүү хүн ирээгүй бол; 2. Барилгын анх тогтоосон үнэ дээрх хүрэлцэн ирэгсэд үнэ нэмээгүй бол; 3. Хэрэв худалдан авагч таван хоногийн дотор барилгын худалдаж авсан бүх үнийг төлөөгүй бол; Дуудлага худалдаа явагдаагүйд тооцсон өдрөөс хойш төлбөр авагч барилгыг анх тогтоосон үнээр нь авах эрхтэй болно. Дуудлага худалдаа явагдаагүйд тооцсон өдрөөс хойш 10 хоногийн дотор төлбөр авагч ийм хүсэлт гаргаагүй бол дуудлага худалдааг дахин явуулна. Дуудлага худалдааг хоёр дахь удаа явагдаагүй гэж тооцсон бөгөөд барилгыг төлбөр авагч авахаас татгалзвал уг барилгыг битүүмжлэлээс чөлөөлнө. 285 дугаар зүйлд хэрэв тогтоосон журмыг зөрчсөн ба дуудлага худалдаанд оролцох эрхгүй этгээдэд худалдсан, түүнчлэн шүүхийн тогтоол гүйцэтгэгч, төлбөр авагч буюу худалдан авагч эрх хэмжээгээ хортойгоор урвуулан хэрэглэсэн байвал шүүх дуудлага худалдаа явагдсан өдрөөс хойш 3 жилийн дотор уг худалдааг хүчингүйд тооцож болно. Дуудлага худалдааг хүчингүйд тооцсон шүүхийн магадлалд энгийн гомдол гаргах буюу эсэргүүцэл бичиж болно гэж тус тус заасан байна. Энэ хуульд орон сууцыг битүүмжлэх худалдах ажиллагааг тусад нь зохицуулж өгсөн нь онцлогтой. Иргэний Хэрэг Шүүхэд Хянан Шийдвэрлэх тухай 1994 оны 05 дугаар сарын 09-ний өдөр батлагдсан хуулийн 204 дүгээр зүйлд “Төлбөрийг төлбөр төлөгч иргэний хувийн өмчөөс гаргуулна. Төлбөр төлөгч хуулийн этгээдийн төлбөрийг түүний банкин дахь мөнгөн хөрөнгө, түүнчлэн үл хөдлөх ба эд хөрөнгөөс гаргуулна. Дээр заасан эд хөрөнгө нь төлбөр төлөхөд хүрэлцэхгүй

байвал төлбөр төлөгчийн дундаа хэсгээр буюу хамтран

өмчлөх эд хөрөнгийн түүнд ногдох хэсгээс гаргуулна. Хуулийн 206-208 дугаар зүйлд гүйцэтгэгч нь төлбөр төлөгчийн эд хөрөнгийг битүүмжлэх, барьцаалах, хураахдаа түүний чанар, хэрэгцээ, элэгдсэн байдал, болон төлбөр төлөгчийн саналыг харгалзан орон нутгийн зах зээлийн тухайн үеийн ханшаар үнэлж энэ тухай тэмдэглэл хөтөлнө. Хураагдсан эд хөрөнгийг шийдвэр гүйцэтгэгч орон нутагтаа өөрөө шууд худалдах буюу бусдаар зуучлуулан, түүнчлэн дэлгүүр үнэ хаялцуулах худалдаагаар худалдаж болно. Эд хөрөнгийг, түүнийг хураахад тогтоосон үнийг харгалзан орон нутгийн зах 30


Үл хөдлөх хөрөнгөтэй холбоотой шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагааны эрх зүйн зохицуулалтын зарим асуудал

Э. Нармандах

зээлийн тухайн үеийн ханшаар үнэлж худалдана. Шаардлагатай бол холбогдох мэргэжлийн хүмүүсийг оролцуулан үнэлж болно. Эд хөрөнгийг хураан авсан өдрөөс хойш 30 хоногийн дотор худалдана. Энэ хугацаанд худалдагдаагүй эд хөрөнгийг төлбөр авагчид төлбөртөө тооцон авахыг санал болгох буюу төлбөр төлөгчид мэдэгдэн үнэ хямдруулан худалдаж болно. Төлбөрийг төлбөр авагч авахаас татгалзсан буюу худалдагдаагүй эд хөрөнгийг төлбөр авагчид буцаан өгнө. Хууль зүй дотоод хэргийн сайдын тушаалаар 1998 онд батлагдаж, 2001 онд шинэчлэгдэн баталсан “Үл хөдлөх эд хөрөнгийн албадан дуудлага худалдааг зохион байгуулж явуулах тухай” журам нь үл хөдлөх эд хөрөнгийн албадан дуудлага худалдаа явуулахыг зохицуулсан анхны бие даасан эрх зүйн акт юм. Уг журамд үл хөдлөх эд хөрөнгийн албадан дуудлага худалдааг Үл хөдлөх эд хөрөнгийн бүртгэлийн газар, шүүхийн шийдвэр биелүүлэх ерөнхий газрын дарга нарын

хамтарсан тушаалаар

батлагдсан албадан дуудлага худалдаа явуулах комисс зохион байгуулж явуулна. Үл хөдлөх эд хөрөнгийг битүүмжилснээс хойш 14 хоногийн дотор дуудлага худалдаанд оруулахаар хэвлэл мэдээллийн хэрэгслээр зарлана. Дараах тохиолдолд дуудлага худалдааг хойшлуулна. 1. Шийдвэр биелүүлэх ажиллагааг шүүхээс түдгэлзүүлсэн; 2. Шүүгчийн захирамжаар шийдвнр биелүүлэх ажмллагааг хэрэгсэхгүй болгосон; 3. Хэрэг бүртгэх, мөрдөн байцаах байгууллагаас эрүүгийн хэрэг үүсгэн шалгаж байгаа тухай албан ёсны баримт бичиг ирүүлсэн; 4. Гуравдагч этгээд төлбөрийг хариуцахаар албан ёсны баталгаа гаргаж нотариатаар

баталгаажуулсан

зэрэг

баримт

бичгийг

үндэслэн

аймаг

нийслэлийн шийдвэр биелүүлэх албаны даргаас албан ёсоор мэдэгдсэн. Албадан дуудлага худалдаа явуулах тухай зарыг улсын хэмжээнд өдөр тутмын үйл ажиллагаа явуулдаг хэвлэл мэдээллийн хэрэгслээр тухайн албадан дуудлага худалдаа эхлэх өдрөөс 30 хоногийн өмнө нийтэд зарлана. Албадан дуудлага худалдаанд оролцогчдын дэнчинг хүлээн авч бүртгэх үйл ажиллагааг Үл хөдлөх эд хөрөнгийн бүртгэлийн газар эрхлэн явуулна. Албадан дуудлага худалдаанд оролцогч дуудах анхны үнийн 10 хувьтай тэнцэх хэмжээний дэнчинг Үл хөдлөх хөрөнгийн бүртгэлийн газрын дансанд шилжүүлэх буюу кассанд бэлнээр тушааж баримт авсан байна.Албадан дуудлага 31


Үл хөдлөх хөрөнгөтэй холбоотой шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагааны эрх зүйн зохицуулалтын зарим асуудал

Э. Нармандах

худалдаанд ялсан нөхцөлд дэнчингийн мөнгийг худалдан авсан үл хөдлөх хөрөнгийн үнийн дүнд оруулан тооцно. Худалдан авсан этгээд гэрээнд заасан хугацаанд худалдагдсан эд хөрөнгийн үнийг төлөөгүй тохиолдолд дэнчингийн мөнгийг улсын орлого болгож уг үл хөдлөх эд хөрөнгийг дахин дуудлага худалдаанд оруулна. Албадан дуудлага худалдааг Үл хөдлөх эд хөрөнгийн бүртгэлийн газраас томилогдсон төлөөлөгч, Шүүхийн шийдвэр биелүүлэх ерөнхий газраас томилогдсон хөтлөгч, нарын бичгийн дарга нарын бүрэлдэхүүнтэй явуулна. Шийдвэр гүйцэтгэгч албадан дуудлага худалдаагаар борлогдсон үл хөдлөх эд хөрөнгийг төлбөр төлөгч талаас суллуулж, 14 хоногийн дотор дуудлага худалдаагаар худалдан авсан этгээдээр үнийг төлүүлж дуусган, нэхэмжлэгч талд төлбөрийг барагдуулсан тухай акт болон шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэлийн ажиллагаа дуусгавар болсон тухай албан бичгийг Үл хөдлөх эд хөрөнгийн бүртгэлийн газарт ирүүлнэ. Дуудлага худалдаанд нэгээс доош оролцогч оролцоогүй, түүнчлэн үл хөдлөх эд хөрөнгө тухайн дуудлага худалдаагаар борлогдоогүй бол 30-аас доошгүй хоногийн өмнө нийтэд дахин зарлаж дуудлага худалдаг энэ журамд заасны дагуу явуулна. Албадан дуудлага худалдаагаар худалдах үл хөдлөх эд хөрөнгийн анхны үнийг төлбөр төлөгч төлбөр авагч талууд тохиролцож чадаагүй бол үл хөдлөх эд хөрөнгийн бүртгэлийн байгууллагаас томилогдсон мэргэжлийн шинжээчийн саналыг үндэслэн шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэгч тогтооно. Албадан дуудлага худалдаагаар борлогдоогүй үл хөдлөх эд хөрөнгийг хоёр дахь удаагийн дуудлага худалдаанд оруулж дуудахдаа анхны үнийг 50 хувь хүртэл бууруулна. 50 хүртэл хувиар буурсан үнээр зарагдаагүй бол үл хөдлөх эд хөрөнгийг гуравдахь дуудлага худалдаагаар дуудах үнийг комисс тогтоож, тухайн албадан дуудлага худалдааны хамгийн дээд үнээр худалдана. Мөн энэ журамд дуудлага худалдаанд ялагчтай гэрээ байгуулах, дуудлага худалдааны явцад үүссэн маргаан зэргийг зохицуулсан байна. Энэхүү журам хүчингүй болсон. Дээрх хуулиудад үл хөдлөх эд хөрөнгийн албадан дуудлага худалдааг шүүхийн тогтоол гүйцэтгэгч зохион байгуулдаг байсан ба дуудлага худалдаагаар худалдагдаагүй үл хөдлөх хөрөнгийг өр нэхэмжилсэн этгээдэд шилжүүлж болох бөгөөд өр нэхэмжилсэн этгээд уг хөрөнгийг авахыг хүсээгүй тохиолдолд өрт этгээдэд үл хөдлөх хөрөнгийг буцаан олгодог, мөн барьцааны хөрөнгийг дуудлага худалдаагаар худалдсан үнэ нь төлбөрийг 32


Үл хөдлөх хөрөнгөтэй холбоотой шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагааны эрх зүйн зохицуулалтын зарим асуудал

Э. Нармандах

барагдуулж хүрэлцэхгүй тохиолдолд үлдэгдэл төлбөрийг өрт этгээдийн бусад хөрөнгөөс гаргуулах тухай адил зохицуулалтууд байна. 1994 оны Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуульд дуудлага худалдаанд оролцогч үл хөдлөх хөрөнгийн 10 хувийн дэнчин төлөх тухай зохицуулсан бол 1967 оны хуульд дуудлага худалдаагаар үл хөдлөх хөрөнгийг худалдан авмагц худалдан авсан эд хөрөнгийн үнийн 10 хувийг эхний ээлжинд төлж үлдэгдэл төлбөрөө төлөөгүй тохиолдолд дэнчин болон урьдчилж төлсөн мөнгийг улсын орлого болгодог байна. Мөн хоёрдахь дуудлага худалдааны тухай бүх хуулиудад зохицуулсан ба дуудлага худалдааны үнийг анхны үнээр оруулахаар зохицуулсан байна.

33


Үл хөдлөх хөрөнгөтэй холбоотой шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагааны эрх зүйн зохицуулалтын зарим асуудал

Э. Нармандах

ХОЁРДУГААР БҮЛЭГ: ҮЛ ХӨДЛӨХ ЭД ХӨРӨНГӨТЭЙ ХОЛБООТОЙ ШҮҮХИЙН ШИЙДВЭР ГҮЙЦЭТГЭХ АЖИЛЛАГААНЫ ЭРХ ЗҮЙН ЗОХИЦУУЛАЛТЫГ БОЛОВСРОНГУЙ БОЛГОХ НЬ 2.1 Гадаадын зарим орнуудын үл хөдлөх хөрөнгөтэй холбоотой шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагааны эрх зүйн зохицуулалт 1. Холбооны бүгд найрамдах Герман Улс: Холбооны бүгд найрамдах Герман улсад 1877 онд батлагдаж 1950, 1990 онуудад нэмэлт өөрчлөлт орсон Иргэний процессийн хуулийн 5 дугаар бүлэг 704-945 дугаар зүйлүүдэд шийдвэр гүйцэтгэлийн ажиллагааны журмыг зохицуулсан байдаг. Уг хуульд шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагааны нийтлэг үндэслэл, төлбөр төлөгчийн мөнгөн хөрөнгө, үл хөдлөх хөрөнгөөс төлбөр гаргуулах, хуулийн этгээдийн төлбөрийг төлүүлэх журам зэргийг тогтоож өгсөн бол тус хуулийн 166, 753, 808, 831 дүгээр зүйлүүдэд ба Шүүхийн байгууламжийн тухай хуулийн 154 дүгээр зүйлд шийдвэр гүйцэтгэгчийн эрх зүйн байдлыг тодорхойлжээ. Шийдвэр гүйцэтгэгч шүүхийн шийдвэрийг биелүүлэх ажиллагааг шүүхийн хяналтын дор хэрэгжүүлдэг бөгөөд шүүхээс гарсан шийдвэрийг биелүүлж, төлбөр төлөгчийн эд хөрөнгөнд халдах эрхийг хэрэгжүүлж байдаг байна. Холбооны Бүгд Найрамдах Герман Улсад шүүхийн шийдвэрийг 3 хэлбэрээр гүйцэтгэдэг. Үл хөдлөх хөрөнгийг албадан хураан авах ажиллагаа эдийн засгийн хувьд хамгийн оновчтой ашигтай, хүнд шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагааны нэг юм. Энэ нь төлбөр төлөгчид хүнд тусдаг байна. Энэ аргыг 3 тохиолдолд хэрэглэж болно. 1. Үл хөдлөх эд хөрөнгийг дуудлага худалдаагаар худалдах 2. Төлбөр авагчид албадан шилжүүлж өгөх 3. Үл хөдлөх хөрөнгийг хурааж зээлээр худалдан борлуулах газарт шилжүүлж мөнгийг нь оруулах Үл хөдлөх төлбөр авагчийн өргөдлийн дагуу хурааж шүүхийн шийдвэрийн дагуу худалдан борлуулдаг. Төлбөр авагчид төлбөр төлөгчийн үл хөдлөх эд хөрөнгийн жагсаалтыг танилцуулж, төлбөр авагч өөрийн төлбөрөө бүрэн барагдуулах боломжтой, зарагдах үл хөдлөх эд хөрөнгийг сонгоно. Үл хөдлөх эд хөрөнгийг зарах журам нь хөдлөх хөрөнгийг худалдахтай адил байна. Үл хөдлөх эд хөрөнгийг хурааж авсаны дараа 34


Үл хөдлөх хөрөнгөтэй холбоотой шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагааны эрх зүйн зохицуулалтын зарим асуудал

Э. Нармандах

дуудлага худалдааг шүүхийн танхимд эсвэл тухайн шүүхийн тойрогт заасан байрлалд явуулна. Дуудлага худалдаа явагдахаас 6/зургаан/ долоо хоногийн өмнө дуудлага худалдаа явуулах тухай шүүхийн шийдвэр гарсан байх ёстой. Шүүхийн шийдвэрт: - Дуудлага худалдаанд оруулах эд хөрөнгийн тухай - Дуудлага худалдаа явагдах огноо, газар - Дуудлага худалдаа нь шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэлийн журмаар явагдаж байгаа гэдгийг заавал тусгасан байх ёстой. Үл хөдлөх эд хөрөнгө нь тухайн эд хөрөнгийн хамгийн доод үнээс багагүйгээр, бусдаас хамгийн өндөр үнэ амалсан этгээдэд худалдагдана. Хамгийн бага үнэлгээ нь төлбөр авагчийн шаардлагыг хангах хэмжээнд байх ёстой. Дуудлага худалдаа дуусаад төлбөр авагч шаардлагатай хэмжээний төлбөрөө авсны дараа төлбөр авагчийн гомдол барагдаж төлбөр барагдсан тухай тогтоол гарна. Энэ тогтоол нь шүүхийн тогтоол бөгөөд үүний үндсэн дээр Үл хөдлөх хөрөнгийн бүртгэлийн байгууллага бүртгэл хийнэ. Энэ ажиллагаа явагдсаны дагуу төлбөр төлөгч үл хөдлөх эд хөрөнгө эзэмших эрхээ алдана. Төлбөр төлөгчийн үл хөдлөх эд хөрөнгийг дуудлага худалдаа явуулахгүйгээр төлбөр авагчид шилжүүлэх шүүхийн шийдвэрийн дагуу явагдана. Төлбөр авагч үл хөдлөх хөрөнгөө өөрөө биечлэн авах хүртэл төлбөр төлөгч чанар байдлыг нь муутгахгүй зориулалтын дагуу ашиглаж болно. Хэрхэн ашиглаж байгаа байдалд нь шийдвэр гүйцэтгэгч хяналт тавина. Мөн төлбөр төлөгч төлбөрөө төлөх ямар ч боломжгүй, эд хөрөнгөгүй тохиолдолд шүүхээс түүнд итгэл үзүүлэх буюу тангараг өргүүлэх шүүхийн шийдвэрийг гүйцэтгэх төрөл байдаг. Энэ нь төлбөр төлөгч төлбөрийг хэсэг хэсгээр нь хэсэгчлэн төлөх явдал юм. Энэ тохиолдолд шүүхийн шийдвэрийг биелэгдсэн гэж үзнэ. Германд үл хөдлөх эд хөрөнгийг дуудлага худалдаагаар худалдаж байгаа тохиолдолд хэзээ ч зах зээлийн үнээр зарагддаггүй. Тухайн эд хөрөнгийг доод тал нь 30%-иас доош үнээр хүмүүс авдаг байна. Төлбөр төлөгчийн төлбөр нь тухайн үл хөдлөх эд хөрөнгийн үнийн 7%-иас дээш байх ёстой. Энэ тохиолдолд дуудлага худалдаагаар худалдах, 7%-иас доош байвал дуудлага худалдаагаар заавал худалдахгүй.

35


Үл хөдлөх хөрөнгөтэй холбоотой шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагааны эрх зүйн зохицуулалтын зарим асуудал

Э. Нармандах

Холбооны Бүгд Найрамдах Герман Улсад үл хөдлөх хөрөнгийн дуудлага худалдааг цахим хэлбэрээр явуулдаг. Мөн дуудлага худалдааг цахим хэлбэрээр явуулдаг улс бол Армени улс юм. Армени улс 2010 оноос эхэлж шүүхийн дуудлага худалдааг интернэтээр явуулдаг болсон байна. Энэ арга нь бусад байгууллага болон албан тушаалтнуудын нөлөөлөлд өртөхгүй маш сайн хамгаалалт болж байна. Хууль зүйн яамны харъяа Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх албаны сайт дээр дуудлага худалдаа зарлагдана. Дуудлага худалдаанд оролцохын тулд дуудлага худалдааны гарааны үнийн 5%-ийг пластик картанд оруулан кассанд байршуулна. Мөнгөө төлөн бүртгүүлсний дараа дуудлага худалдаанд оролцогчийн үнэмлэх авна. Хэрэв дуудлага худалдаанд ялсан тохиолдолд 3 хоногийн хугацаанд үлдсэн бүх мөнгийг оруулах ёстой. Албадан цахим дуудлага худалдаа явуулах хугацаа нь 10 хоног байна. Хугацаа дуусаад 10 минут өнгөрөхөөс өмнө дахин өндөр үнийн санал орж ирсэн тохиолдолд дахин 10 минутаар сунгагдах зарчмаар явагдана. Армени улсын хуулиар эд хөрөнгийг дуудлага худалдаанд 6 удаа оруулах боломжийг олгодог байна. Гадаад улс орнуудын цахим дуудлага худалдаа явуулж байгаа туршлага нь дуудлага худалдааг нээлттэй, ямар нэгэн хээл хахуулиас тусгаарлаж чадаж байна. 2. Бүгд Найрамдах Казакстан Улс: Үл хөдлөх эд хөрөнгийн дуудлага худалдааг шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэгч дуудлага худалдаа явагдахаас 10 хоногийн өмнө тухайн нутаг дэвсгэрт гардаг сонин хэвлэлд зарлана. Дуудлага худалдаанд оролцогч этгээдүүд дуудлага худалдаанд оролцох тухай өргөдөл гаргах ёстой. Дуудлага худалдаанд оролцогч дуудлага худалдааны анхны үнийн 5%-тай тэнцэх хэмжээний дэнчингийн мөнгийг тушаасан байна. Дуудлага худалдаанд оролцох өргөдлийг хүлээн авах хугацаа дуудлага худалдаа явагдахаас 1 хоногийн өмнө дуусна. Дуудлага худалдаагаар эд хөрөнгийг худалдан авсан этгээдийн мөнгө дансанд хийгдэж бусад этгээдийн мөнгийг 5 хоногийн дараа буцаан олгоно. Дуудлага худалдаанд шүүгч, шийдвэр гүйцэтгэгч уг хэрэгтэй холбоотой, үнэлгээчин болон тэдний ойрын хамаатнууд оролцохыг хориглоно. Дуудлага худалдаагаар худалдах эд хөрөнгийн үнийг шийдвэр гүйцэтгэгч нь зах зээлийн үнэ болон эд хөрөнгийн элэгдлээс хамаарч тогтоодог. Мөн төлбөр төлөгчийн саналыг харгалзаж болно. Хэрэв зарим нэг эд хөрөнгийг үнэлэхэд хүндрэл гарах, шийдвэр гүйцэтгэгчийн тогтоосон үнийг төлбөр төлөгч зөвшөөрөхгүй тохиолдолд шийдвэр гүйцэтгэгч нь тусгай мэргэжилтэнг томилно. Мэргэжилтний тогтоосон үнэлгээтэй төлбөр төлөгч санал нийлээгүй тохиолдолд зөвшөөрөөгүй этгээд буюу төлбөр төлөгчийн үнээр 36


Үл хөдлөх хөрөнгөтэй холбоотой шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагааны эрх зүйн зохицуулалтын зарим асуудал

Э. Нармандах

тогтооно. Валют, алт, үнэт металл, үнэт чулуу, эртний эдлэл, зураг, үл хөдлөх эд хөрөнгө зэргийн үнийг заавал мэргэжилтний оролцоотойгоор тогтооно. Эд хөрөнгийн үнийг тогтоосон тухай шийдвэр гүйцэтгэгчийн тогтоолын хуулбарыг тогтоол гарсны дараагийн өдөр гардуулж өгнө. Дуудлага худалдаа явагдах журам: Дуудлага худалдаа явагдахын өмнө оролцогчид, шийдвэр гүйцэтгэгч, зохион байгуулагчид өөрийн бичиг баримтаа танилцуулна. Бичиг баримтын хуулбар нь гүйцэтгэлийн материалд хавсрагдана. Дуудлага худалдаа эхлэхэд зохион байгуулагч эсвэл шийдвэр гүйцэтгэгч зарагдаж байгаа эд хөрөнгийн нэр, анхны үнэ, үнийг өсгөх талаар зарлана.Үүний дараа зохион байгуулагч эсвэл шийдвэр гүйцэтгэгч оролцогчдоос хэн анхны үнээс илүү төлж чадах вэ? гэж асууна. Дуудлага худалдаа хөрөнгийн үнэлгээний үнээс эхэлнэ. Худалдан авах үнийг оролцогч өөрийн бүртгэлийн дугаартай картаа өргөснөөр үнийн саналыг тооцно. Эд хөрөнгө хамгийн өндөр үнэ хэлсэн этгээдийг 3 удаа зарласны дараа дахин үнэ өсөөгүй тохиолдолд худалдагдсанд тооцно. Худалдан авагч нь ажлын 5 хоногийн дотор үлдсэн бүх мөнгийг хийж дуусгана. Хэрэв заасан хугацаанд мөнгөө төлөөгүй тохиолдолд хөрөнгө зарагдаагүйгээр тооцож урьдчилан төлсөн мөнгө нь улсын орлого болно. Хэрэв тухайн этгээд дуудлага худалдаанд оролцох эрхгүй байсан нь тогтоогдвол хөрөнгө зарагдаагүй гэж үзнэ. Хэрэв ялагч этгээд заасан хугацаандаа мөнгөө төлөөгүй тохиолдолд шийдвэр гүйцэтгэгч, зохион байгуулагч 3 хоногийн дотор хоёр дахь этгээдэд мэдэгдэнэ. Хоёрдахь этгээд нь мэдэгдэл хүлээн авснаас хойш 5 хоногийн дотор өргөдлөө гаргана. Хоёрдахь оролцогч худалдан авах үнээ өргөдлөө гаргаснаас хойш 5 хоногийн дотор хийсэн байх ёстой. Шийдвэр гүйцэтгэгч нь дуудлага худалдааны протокол хөтөлнө. Протоколд дуудлага худалдаа явуулсан огноо, шийдвэр гүйцэтгэчийн нэр, эд хөрөнгийн байршил, нэр, эд хөрөнгийг хураан авсан тогтоол, төлбөр төлөгчийн овог нэр, оршин суугаа газар, дуудлага худалдаанд оролцогчдын оршин суугаа газар, нэр хаяг, эд хөрөнгиийн анхны үнэ, оролцогчдын санал болгосон бүх үнэ, зарагдсан эд зүйлийн нэр бичигдсэн байна. Дуудлага худалдаа зохион байгуулагч, шийдвэр гүйцэтгэгч, худалдан авагч, дуудлага худалдааны хоёрдахь оролцогч протоколд гарын үсэг зурсан байна. Протоколын 1 хувийг эд хөрөнгийг дуудлага худалдаагаар ялсан этгээдэд мөнгөө төлсөний дараа өгч, 1 хувийг нь гүйцэтгэлийн материалд хавсаргана. 37


Үл хөдлөх хөрөнгөтэй холбоотой шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагааны эрх зүйн зохицуулалтын зарим асуудал

Э. Нармандах

Дуудлага худалдаа явагдаагүйд тооцох 1. Дуудлага худалдаанд хоёроос бага хүн оролцсон 2. Хэн ч анхны үнэ дээр үнэ нэмээгүй 3. Ялсан этгээд хугацаандаа мөнгөө хийгээгүй, хоёрдогч этгээд өөрийнхөө эрхийг ашиглахыг хүсээгүй 4. Хоёрдагч этгээд 10 хоногийн дотор мөнгөө хийгээгүй тохиолдолд шийдвэр гүйцэтгэгч дуудлага худалдаа явагдаагүй тухай тогтоол гаргана. Дуудлага худалдаа явагдаагүй тохиолдолд төлбөр авагч анхны үнээс 20%-иар хямдаар өөрийн болгон авч болно. Хэрэв дуудлага худалдаа явагдаагүй, төлбөр авагч авахаас татгалзсан тохиолдолд шийдвэр гүйцэтгэгч 1 сараас илүүгүй хугацаанд дахин дуудлага худалдаа зарлана. Анхны дуудлага худалдааны үнийг 50 хүртэл хувиар бууруулсан үнэ нь хоёрдахь дуудлага худалдааны анхны үнэ болно. Хоёрдахь дуудлага худалдаа явагдаагүй, төлбөр авагч нь үл хөдлөх эд хөрөнгийг авахыг хүсээгүй тохиолдолд уг эд хөрөнгө нь худалдаанаас хасагдаж төлбөр төлөгчид буцаагдана. Энэ тохиолдолд үл хөдлөх эд хөрөнгө нь хураагдсан чигээрээ байж байгаад төлбөр төлөгдөж дууссаны дараа чөлөөлөгдөж төлбөр төлөгчид буцаан олгогдоно. 2.3 Үл хөдлөх эд хөрөнгөтэй холбоотой шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагааны эрх зүйн зохицуулалтын өнөөгийн байдал, түүнийг боловсронгуй болгох зарим асуудал Монгол Улсад өнөөдөр шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагаан дахь үл хөдлөх хөрөнгийн шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагааг Иргэний хууль, Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хууль, Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийг баримтлан явуулж байгааг дээр дурьдсан билээ. Үл хөдлөх хөрөнгийн шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагаа нь албадан дуудлага худалдаагаар явагдаж байна. Ипотекийн зүйл болох үл хөдлөх хөрөнгийг албадан дуудлага худалдаагаар худалдан борлуулж үүргийн гүйцэтгэлийг хангах тухай шүүхийн шийдвэр, гүйцэтгэх баримт бичгийг нэхэмжлэгч буюу төлбөр авагчийн хүсэлтээр түүнтэй гэрээ байгуулж хүлээн авдаг. Ахлах шийдвэр гүйцэтгэгч гүйцэтгэх баримт бичгийг хүлээн авч Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн 12 дугаар зүйлд заасны дагуу энэ хуулийн 11.2 дахь 38


Үл хөдлөх хөрөнгөтэй холбоотой шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагааны эрх зүйн зохицуулалтын зарим асуудал

Э. Нармандах

хэсэгт заасан үндэслэл байхгүй бол шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагааны хувийн хэрэг нээж, гүйцэтгэх баримт бичгийг хүлээн авснаас хойш 3 хоногийн дотор шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагааг үүсгэх тогтоол гарган зохих тойргийн шийдвэр гүйцэтгэгчид хуваарилснаар шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагаа эхэлдэг. Шийдвэр гүйцэтгэгч шүүхийн шийдвэрт албадан худалдаж үүргийн гүйцэтгэлийг хангахаар заасан үл хөдлөх эд хөрөнгийг Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн 36 дугаар зүйлд заасны дагуу битүүмжилж, худалдан борлуулах зорилгоор хураан авах хугацааг шийдвэр гүйцэтгэгч тогтоож энэ хугацаанд төлбөрөө төлөх боломжийг төлбөр төлөгчид олгодог. Тогтоосон хугацаанд төлбөрийг төлөөгүй бол битүүмжилсэн эд хөрөнгийг хураан авах ба хэрэв төлбөрөө төлсөн бол битүүмжилсэн шийдвэрээ хүчингүй болгоно. Дуудлага худалдаагаар худалдахаар хураан авсан үл хөдлөх эд хөрөнгийн албадан дуудлага худалдаанд санал болгох үнийг Иргэний хуулийн 177 дугаар зүйлийн 177.1 дэх хэсэгт “Дуудлага худалдаа явуулахаас өмнө үүрэг гүйцэтгэгч, үүрэг гүйцэтгүүлэгч, өмчлөгч харилцан тохиролцож тогтоох бөгөөд хэрэв тохиролцохгүй бол дуудлага худалдаа явуулах эрх бүхий этгээд хараат бус мэргэжлийн үнэлгээчний саналыг үндэслэн тогтооно. “Хараат бус мэргэжлийн үнэлгээчнийг дуудлага худалдаа явуулах эрх бүхий этгээд томилно” гэж заасан. Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн

37 дугаар

зүйлийн 37.2.2 дахь хэсэгт “Төлбөр төлөгч, төлбөр авагч, өмчлөгч Иргэний хуулийн 177.1 дэх хэсэгт заасны дагуу тохиролцоогүй бол үл хөдлөх эд хөрөнгийг шинжээчээр үнэлүүлнэ” гэж заасан. Шинжээчийг дуудлага худалдаа явуулахаар шүүхээс томилогдсон этгээд буюу шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх байгууллага томилно. Үл хөдлөх хөрөнгийг шинжээч үнэлэхдээ тухайн үл хөдлөх эд хөрөнгийн зах зээлийн ханшийг баримтлан үнэлэх ба тэр нь албадан дуудлага худалдаанд санал болгох доод үнэ болно. Шийдвэр гүйцэтгэгч шинжээчийн үнэлгээг талуудад танилцуулах бөгөөд төлбөр төлөгч, төлбөр авагч эд хөрөнгийн үнэлгээг зөвшөөрөхгүй бол энэ талаарх гомдлоо үнэлгээ тогтоосон өдрөөс хойш 7 хоногийн дотор шүүхэд гаргаж болох тухай Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн 37 дугаар зүйлийн 37.3 дахь хэсэгт заасан. Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн 43 дугаар зүйлийн 43.1 дэх хэсэгт “Үл хөдлөх хөрөнгийн албадан дуудлага худалдааг шийдвэр гүйцэтгэгчийн саналыг үндэслэн явуулна” гэж заасан. Шийдвэр гүйцэтгэгч албадан дуудлага худалдаанд оруулахаас өмнөх бүхий л шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагааг явуулж дуудлага худалдаанд оруулахад бэлэн болсон үл хөдлөх хөрөнгийг 39


Үл хөдлөх хөрөнгөтэй холбоотой шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагааны эрх зүйн зохицуулалтын зарим асуудал

Э. Нармандах

албадан дуудлага худалдаанд оруулах тухай саналаа

аймаг нийслэлийн шийдвэр

гүйцэтгэх албаны ахлах шийдвэр гүйцэтгэгчид гаргах ба ахлах шийдвэр гүйцэтгэгч шийдвэр гүйцэтгэгчийн хүсэлтийг хүлээн авч холбогдох шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагааг явуулсан эсэхийг шалгаж албадан дуудлага худалдаа явуулах тухай тогтоол гаргана. Албадан дуудлага худалдаа явуулах тухай ахлах шийдвэр гүйцэтгэгчийн тогтоолыг Үл хөдлөх эд хөрөнгийн бүртгэлийн газар болон төлбөр төлөгчид хүргүүлнэ. Ийнхүү албадан дуудлага худалдаагаар зарж борлуулан төлбөр төлөх гэж буй үл хөдлөх эд хөрөнгийг үнэлүүлэх, үнийн талаархи гомдлыг шүүхээр шийдвэрлэхэд багагүй хугацаа шаардагддаг. Барьцааны гэрээ байгуулж Үл хөдлөх эд хөрөнгийн бүртгэлийн газарт бүртгүүлээгүй тохиолдолд Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх газраас битүүмжилсэн үл хөдлөх эд хөрөнгө, барьцаалбар болсон үл хөдлөх эд хөрөнгийг зарж борлуулан төлбөр барагдуулах тохиолдолд заавал үнэлгээний талаархи асуудлыг шийдвэрлэж дуусахыг хүлээхгүйгээр тухайн үл хөдлөх эд хөрөнгийг зарж борлуулан төлбөр барагдуулах болсон тул шилжилт хөдөлгөөн хийхгүй байх талаар тухайн үл хөдлөх эд хөрөнгийг битүүмжлэх хураахдаа албан бичгээр мэдэгддэг хэдий ч Үл хөдлөх эд хөрөнгийн бүртгэлийн газар ямар арга хэмжээ авсан талаар эргэж мэдэгдэх үүргээ биелүүлээгүй бол ямар хариуцлага хүлээх нь тодорхойгүй байна. Үл хөдлөх эд хөрөнгөнөөс салгаж үл болох бүрдэл хэсэг, эсхүл бусдын өмчлөлд шилжээгүй уг үл хөдлөх хөрөнгөтэй хамт байгаа хөдлөх эд хөрөнгийг үл хөдлөх эд хөрөнгөтэй хамт албадан дуудлага худалдаагаар худалдана. Албадан дуудлага худалдааг эрхлэн хөтлөгчийг аймаг, нийслэлийн шийдвэр гүйцэтгэх албанаас томилно. Албадан дуудлага худалдааг эрхлэн хөтлөгч энэ чиглэлээр мэргэшсэн хүн байна. Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуульд албадан дуудлага худалдаа эрхлэн хөтлөгчийг энэ чиглэлээр мэргэшсэн хүн байна гэж заасан боловч мэргэшсэн хүн гэж чухам ямар хүнийг хэлэх, ямар шаардлага хангасан хүн байх нь тодорхойгүй байна. Өнөөдөр практик дээр аймаг нийслэлийн шийдвэр гүйцэтгэх албаны ахлах нягтлан бодогч эрхлэн хөтлөгчөөр томилогдож байна. Энэ асуудлыг тодорхой хуульд зохицуулж өгөх хэрэгтэй болж байна.

40


Үл хөдлөх хөрөнгөтэй холбоотой шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагааны эрх зүйн зохицуулалтын зарим асуудал

Э. Нармандах

Албадан дуудлага худалдааг төлбөр авагчийн хүсэлтээр хойшлуулах , төлбөр авагч өргөдлөө буцаах Төлбөр авагч төлбөр төлөгчийн хувийн, болон санхүүгийн байдал, эсхүл гэм буруутай эсэхийг харгалзан албадан дуудлага худалдааг 6 сар хүртэлх хугацаагаар хойшлуулахыг зөвшөөрсөн өргөдлөө ахлах шийдвэр гүйцэтгэгчид гаргаж болно. Энэхүү хугацаа өнгөрсний дараа төлбөр авагч дуудлага худалдааг үргэжлүүлэн явуулах тухай өргөдөл гаргаагүй, эсхүл шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагааг дуусгавар болгох тухай өргөдөл гаргасан тохиолдолд худалдааг явуулахгүй. Албадан дуудлага худалдааг төлбөр авагчийн хүсэлтээр явуулаагүй бол өргөдөл болон гүйцэтгэх баримт бичгийг төлбөр авагчид буцаана. Харин үүрэг гүйцэтгүүлэгчийн шаардлагыг урьдчилан хангасан байхад дуудлага худалдаа явуулахыг зогсоогоогүй бол холбогдох этгээд энэ талаар шүүхэд гомдол гаргаж болно. Мөн Иргэний хуулийн 176 дугаар зүйлийн 176.2 дахь хэсэгт зааснаар дуудлага худалдаа явуулах ажиллагааг 6 сар хүртэл хугацаагаар хойшлуулах эрхийг шүүх хэрэгжүүлэх бөгөөд энэ нь үл хөдлөх эд хөрөнгийн өмчлөгчийн хүсэлт, эд хөрөнгийн эрх бүхий талуудын саналд үндэслэсэн байна. Харин Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн 44 дүгээр зүйлд албадан дуудлага худалдааг 6 сар хүртэл хугацаагаар хойшлуулах ажиллагааг ахлах шийдвэр гүйцэтгэгч хэрэгжүүлэх бөгөөд энэ нь төлбөр авагчийн хүсэлтэнд үндэслэсэн байна. Хэрэв шүүхийн шийдвэр гарснаас хойш буюу шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэлийн ажиллагаа эхэлснээс хойш дуудлага худалдааг хойшлуулах хүсэлт гарвал: а) ахлах шийдвэр гүйцэтгэгч Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэлийн тухай хуулийн 44 дүгээр зүйлд заасан үндэслэлээр асуудлыг шийдвэрлэнэ; б) Иргэний хуулийн 176 дүгээр зүйлийн 176.2 дахь хэсэгт заасан тохиолдопд шийдвэр гүйцэтгэгч шүүхэд үл хөдлөх эд хөрөнгийн өмчлөгчийн хүсэлтийг уламжилж, асуудлыг шүүх тогтоолоор, шүүгч захирамжаар шийдвэрлэнэ. Дуудлага худалдааг хойшлуулах хоёр тохиолдлын үндэслэлийн ялгааг нарийн зааглан ойлгож хэрэгжүүлэх шаардлагатай байдаг.

41


Үл хөдлөх хөрөнгөтэй холбоотой шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагааны эрх зүйн зохицуулалтын зарим асуудал

Э. Нармандах

Албадан дуудлага худалдаа явуулах хугацаа Албадан дуудлага худалдааг битүүмжиж барьцаалсан хөрөнгийг хураан авсны дараа дуудлага худалдаа явуулах ахлах шийдвэр гүйцэтгэгчийн тогтоол гаргасан өдрөөс хойш 30 хоногийн дотор явуулна. Албадан дуудлага худалдааг эрхлэн хөтлөгч уг худалдаа эхлэхээс 14 хоногийн өмнө хэвлэл мэдээллийн хэрэгслээр энэ тухай нийтэд мэдээлнэ. Практик дээр албадан дуудлага худалдааны зарыг өдөр тутмын хэвлэлд нийтлүүлж мөн орон нутгийн хэвлэл мэдээллийн хэрэгслээр давхар мэдээлж байна. Хоёр дахь албадан дуудлага худалдааг эхний дуудлага худалдаа явуулснаас хойш 30 хоногийн дотор явуулна. Албадан дуудлага худалдааг хоёр дахь удаа явуулж байгаа тухай хуульд заасан журмаар нийтэд мэдээлнэ. Албадан дуудлага худалдаа явуулах шийдвэрийн агуулга Албадан дуудлага худалдаа явуулах хугацааг ахлах шийдвэр гүйцэтгэгч товлон тогтоол гаргана. Уг тогтоолд дараах зүйлийг заана: •

үл хөдлөх эд хөрөнгийн нэр зориулалт, байршил, болон анхны үнэ өмчлөгчийн тухай

Албадан дуудлага худалдаа явуулах огноо, цаг, хаяг

Уг дуудлага худалдаа нь албадан дуудлага худалдаа гэсэн тодотгол

Үл хөдлөх эд хөрөнгийн улсын бүртгэлийн дугаар

Шаардлагатай бусад бичиг баримт, мэдээлэл Дуулага худалдаа явуулах үеийн үнэ Албадан дуудлага худалдаагаар худалдах үл хөдлөх хөрөнгийн санал болгох үнийг

дуудлага худалдаа явахаас өмнө үүрэг гүйцэтгэгч, гүйцэтгүүлэгч, өмчлөгч харилцан тохиролцож тогтоох ба тохиролцохгүй бол дуудлага худалдаа явуулах эрх бүхий этгээд шинжээч томилж шинжээчийн саналыг үндэслэн дуудлага худалдаанд оруулах доод үнийн саналыг тогтооно. Дуудлага худалдааны доод үнэ нь дор хаяж албадан дуудлага худалдааны зардлыг дараад дуудлага худалдааг санаачилсан үүрэг гүйцэтгүүлэгчийн дарааллын хувьд өмнө нь байрлалтай бусад ипотекийн эрх бүхий үүрэг гүйцэтгүүлэгч нарын шаардлагыг мөн дуудлага худалдааг санаачилсан үүрэг гүйцэтгүүлэгчийн шаардлагыг хангаж хүрэлцэхүйц байх ёстой. 42


Үл хөдлөх хөрөнгөтэй холбоотой шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагааны эрх зүйн зохицуулалтын зарим асуудал

Э. Нармандах

Анхны дуудлага худалдаагаар санал болгосон үнэд хүрэх санал гараагүй буюу дуудлага худалдаанд хэн ч оролцоогүй бол хоёр дахь албадан дуудлага худалдааг явуулна. Хоёр дахь дуудлага худалдаанд санал болгосон үнэ нь дуудлага худалдаа явуулахтай холбогдсон зардал болон үүрэг гүйцэтгүүлэгчийн шаардлагыг хангахад хүрэлцэхүйц байна. Энэ хэмжээнд хүрээгүй бол дуудлага худалдаа явуулаагүй гэж үзнэ. Дуудлага худалдаа явуулахтай холбогдсон зардлыг өмчлөгч хариуцахаар Иргэний хуульд заасан байна. Хоёр дахь дуудлага худалдаанд санал болгох үнийг тодорхой болгож өгөх ёстой. Анхны болон хоёр дахь дуудлага худалдааны гол ялгагдах зүйл нь дуудлага худалдаанд санал болгох үнэ юм. Албадан дуудлага зарлагдсаны дараа төлбөр төлөгч буюу дуудлага худалдаагаар зарж борлуулах гэж буй үл хөдлөх эд хөрөнгийн өмчлөгч төлбөрийг бүрэн төлсөн тохиолдолд уг дуудлага худалдаа явагдахгүй болох нь тодорхой. Энэ тохиолдолд уг дуудлага худалдааг зохион байгуулахад гарсан зардал дэнчин зэргийг хэрхэн зохицуулах талаар нарийвчилсан зохицуулалт үгүйлэгдсээр байна. Албадан дуудлага худалдаанд оролцогчид Албадан дуудлага худалдаанд төлбөр төлөгч, төлбөр авагчаас гадна дараах этгээд оролцож болно. 1. Албадан дуудлага худалдаа эхлэх үед бүртгэгдсэн этгээд; 2. Эрх хууль ёсны ашиг сонирхол нь зөрчигдсөн, тухайн үл хөдлөх эд хөрөнгийн хувьд бие даасан шаардлага гаргах эрхтэй өмчлөгч, эсхүл үл хөдлөх хөрөнгийг түрээслэх эрхтэй бөгөөд түүнийгээ нотолж чадах гуравдагч этгээд; 3. Бусад этгээд Албадан дуудлага худалдаагаар худалдах үл хөдлөх хөрөнгө нь Монгол Улсын иргэнд өмчлүүлсэн газар бол албадан дуудлага худалдаанд зөвхөн Монгол Улсын иргэн оролцоно. Албадан дуудлага худалдааны дэнчин Албадан дуудлага худалдаанд оролцогч урьдчилан тогтоосон хугацаа, хэмжээ журмын дагуу дэнчин төлнө. Дэнчин төлсөн тохиолдолд албадан дуудлага худалдаанд орлоцуулна. 43


Үл хөдлөх хөрөнгөтэй холбоотой шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагааны эрх зүйн зохицуулалтын зарим асуудал

Э. Нармандах

Албадан дуудлага худалдаа явуулах тухай хүсэлт гаргасан этгээдийг хүндэтгэн үзэх шалтгаанаар дэнчин төлөхөөс чөлөөлж болно. Дуудлага худалдаанд ялагч дэнчингээ үл хөдлөх хөрөнгийн үнэнд тооцож, бусад оролцогчийн дэнчинг буцаан олгодог. Дуудлага худалдаанд ялагч үл хөдлөх хөрөнгийн үнийг 14 хоногийн дотор бүрэн төлөх бөгөөд энэ хугацаанд төлөөгүй тохиолдолд дэнчинг улсын орлого болгоно. Албадан дуудлага худалдаа зохион байгуулах •

Албадан дуудлага худалдааг эрхлэн хөтлөгч албадан дуудлага худалдаа явуулахаар өргөдөл гаргасан төлбөр авагчийн нэр, төлбөрийн хэмжээ, үл хөдлөх эд хөрөнгийн танилцуулга, түүнийг битүүмжилсэн, барьцаалсан, хураасан огноо, үл хөдлөх эд хөрөнгийн үнийг танилцуулна.

Анхны санал гарснаар дуудлага худалдаа эхэлсэнд тооцно.

Сүүлийн үнэ хэлэхийг зарлана. Сүүлийн үнэ хэлэхийг зарласан үе, сүүлийн үнийн санал хоёрын хооронд 30 минут байна. Тухайн үнийн саналыг албадан дуудлага худалдаа эрхлэн хөтлөгч аваагүй бол саналыг хүчингүйд тооцно.

Албадан дуудлага худалдаа эрхлэн хөтлөгч нь сүүлийн үнэ зарлаж 3 удаа дуудсаны дараа албадан дуудлага худалдаа дуусгавар болно.

Үл хөдлөх хөрөнгө борлогдсон бол төлбөрийн шаардлагыг хангах хэмжээний мөнгө болон албадан дуудлага худалдааны зардлыг тооцон авч шийдвэр гүйцэтгэх байгууллагын дансанд оруулна. Албадан дуудлага худалдаагаар борлогдоогүй үл хөдлөх эд хөрөнгийг шийдвэр

гүйцэтгэх ажиллагаа явуулахад гарсан зардлыг хасаж төлбөртөө тооцон авахыг төлбөр авагчид санал болгоно. Төлбөр авагч татгалзвал үл хөдлөх эд хөрөнгийг төлбөр төлөгчид, гүйцэтгэх баримт бичгийг төлбөр авагчид буцаана. Хэдийгээр хуульд ингэж заасан боловч төлбөр авагч үл хөдлөх эд хөрөнгийг авахаас татгалзсан тохиолдолд гүйцэтгэх баримт бичгийг яах эсэх нь тодорхойгүй байна. Шүүхийн шийдвэрт үл хөдлөх эд хөрөнгөөр төлбөрийн шаардлагыг хангахыг зааж өгсөн боловч тухайн үл хөдлөх хөрөнгө нь худалдан борлогддоггүй, төлбөр авагч тухайн эд хөрөнгийг төлбөртөө тооцон авахаас татгалзсан тохиолдолд шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагаа дуусгавар болох боломжгүй болж байна. Энэ тохиолдолд яаж шийдэх тухай хуульд зохицуулж өгөх хэрэгтэй. 44


Үл хөдлөх хөрөнгөтэй холбоотой шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагааны эрх зүйн зохицуулалтын зарим асуудал

Э. Нармандах

Албадан дуудлага худалдаагаар борлогдсон үл хөдлөх эд хөрөнгийг өмчлөх эрхийг шилжүүлсэн эсэх тухай албадан дуудлага худалдааг эрхлэн хөтлөгчийн шийдвэрийг тухайн дуудлага худалдааны үед, эсхүл товлон тогтоосон өөр хугацаанд танилцуулна. Энэ хугацаа нь хоёр долоо хоногоос хэтрэхгүй байна. Өмчлөх эрх шилжүүлэх тухай шийдвэр нь үл хөдлөх эд хөрөнгийн өмчлөгч, эзэмшигчийг орон байрнаас нүүлгэн гаргуулах ажиллагааны үндэслэл болно. Албадан дуудлага худалдаагаар худалдсан үл хөдлөх эд хөрөнгийн үнийг бүрэн төлсөн үеэс худалдан авагчид тухайн үл хөдлөх хөрөнгийн өмчлөгч болох эрх үүснэ. Төлбөр төлөгчийн шаардлагыг хангаж, өмчлөх эрх шилжүүлсэний дараа худалдан авагч Үл хөдлөх эд хөрөнгийн бүртгэлийн газарт өмчлөгчийн хувиар бүртгүүлэх эрх эдэлнэ. Албадан дуудлага худалдааны оролцогч тэмдэглэлтэй танилцаж санал гаргах эрхтэй. Албадан дуудлага худалдааны орлого хуваарилах Үл хөдлөх эд хөрөнгийн өмчлөх эрх шилжүүлсний дараа албадан дуудлага худалдааг эрхлэн хөтлөгч орлого хуваарилах өдөр цагийг товлож төлбөр авагч, төлбөр төлөгч болон ипотекийн эрхтэй этгээдэд мэдэгдэнэ. Товлосон өдрөөс өмнө албадан дуудлага худалдааг эрхлэн хөтлөгч төлбөр авагч, төлбөр төлөгч болон идотекийн эрхтэй этгээдээс авлагын тооцоо гаргаж өгөхийг шаардаж болно. Иргэний хуулийн 179 дугаар зүйлийн 179.1,2 дахь хэсэгт зааснаар: •

Эхлээд дуудлага худалдааг зохион байгуулсан зардлыг;

Үүрэг гүйцэтгүүлэгч нарт олгогдвол зохих төлбөрийг бүртгэлийн дарааллаар;

Үлдэх хэсгийг үл хөдлөх хөрөнгө нь дуудлага худалдаанд орсон өмчлөгчид хуваарилна. Харин Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн 49 дүгээр зүйлийн 49.3 дахь

хэсэгт орлогыг дараах дарааллаар хуваарилахаар заажээ. •

албадан дуудлага худалдаа явуулсан зардал/49.3.1/

• өмчлөх эрх шилжих хүртэл эрхлэн хамгаалагч үл хөдлөх хөрөнгийг хамгаалсан засварласан зардал/49.3.2/ •

тухайн үл хөдлөх эд хөрөнгөтэй холбогдох тогтмол төлөгдөх төлбөр/49.3.3/ 45


Үл хөдлөх хөрөнгөтэй холбоотой шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагааны эрх зүйн зохицуулалтын зарим асуудал

Э. Нармандах

ипотекийн эрхтэй этгээдэд төлөх төлбөр/49.3.4/

Дээрх зардлыг гаргуулсны дараа уг орлогоос төлбөр авагчийн шаардлагыг хангана

гэж заасан байна. Хоёр хуулийн дээрх заалт зөрүүтэй байна. Улсын дээд шүүхийн 2004 оны 5 дугаар сарын 24-ний зөвлөмжид энэ асуудлыг Иргэний хуулийн 174 дүгээр зүйлийн 174.2 дахь хэсэгт заасан зарчмыг баримтлах нь зүйтэй юм. Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн 49 дүгээр зүйлийн 49.3.1, 49.3.2 дахь хэсэгт туссан зардлуудыг Иргэний хуулийн 179 дүгээр зүйлд заасан “дуудлага худалдаа зохион байгуулахтай холбогдон гарсан зардал” гэдэгт хамруулан ойлгож болох юм гэж заасан. Дуудлага худалдааны орлогыг Иргэний хуулийн 179 дүгээр зүйлийн 179.2 дахь хэсэгт зааснаар Үл хөдлөх эд хөрөнгийг худалдсан үнэ нь ипотекийн эрх бүхий бүх үүрэг гүйцэтгүүлэгчдийн шаардлагыг хангахад хүрэлцэхгүй байвал дуудлага худалдааг зохион байгуулсан эрх бүхий этгээд дуудлага худалдааг зохион байгуулахтай холбогдон гарсан зардлыг хасаж, үлдсэн мөнгийг тусгай дансанд хийж, улсын бүртгэлд бүртгүүлсэн дарааллын дагуу үүрэг гүйцэтгүүлэгчид хуваарилна гэж заасан. Харин шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн 50 дугаар зүйлд албадан дуудлага худалдаагаар худалдан борлогдсон үл хөдлөх эд хөрөнгө нь хэд хэдэн төлбөр авагчийн шаардлагыг нэгэн зэрэг хангахад хүрэлцэхгүй бол энэ хуулийн 77 дугаар зүйлд заасан журмыг баримтлана гэж заасан бол 77 дугаар зүйлд төлбөр авагчийн шаардлагыг хангах дарааллын хувьд албадан дуудлага худалдаагаар худалдан борлогдсон үл хөдлөх эд хөрөнгө нь хэд хэдэн төлбөр авагчийн шаардлагыг нэгэн зэрэг хангахад хүрэлцэхгүй бол төлбөр авагч нэг бүрийн авах төлбөрийн хэмжээгээр хувь тэнцүүлэн олгоно. Хүүхдийн тэтгэлэг бусдын амь бие эрүүл мэндэд учирсан хохирлын төлбөрийг дараалал харгалзахгүй тэргүүн ээлжинд олгоно гэж заасан байна. Энд мөн хоёр хуулийн заалт зөрүүтэй байна. Ипотекоо бүртгүүлсэн дарааллаар төлбөрийг бүрэн хангаад сүүлд бүртгүүлсэн нь хоосон хоцрох юмуу, эсвэл бүх төлбөр авагч нарт төлбөрийн хэмжээгээр хувь тэнцүүлэн олгох юмуу гэдэг нь тодорхойгүй байна. Үл хөдлөх эд хөрөнгийг төлбөр авагчийн удирдлагад албадан шилжүүлэх Иргэний хуулийн 181 дүгээр зүйлд Ипотекийн эрх бүхий үүрэг гүйцэтгүүлэгчийн өргөдлийг үндэслэн шүүх үл хөдлөх эд хөрөнгийг дуудлага худалдаагаар худалдахын 46


Үл хөдлөх хөрөнгөтэй холбоотой шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагааны эрх зүйн зохицуулалтын зарим асуудал

Э. Нармандах

оронд бусдын удирдлагад албадан шилжүүлэхээр шийдвэрлэж болох бөгөөд энэ үүргийг өмчлөгчид шилжүүлж болно гэж заасан байна. Харин Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн 52 дугаар зүйлд зааснаар Үл хөдлөх эд хөрөнгийг төлбөр авагчийн удилдлагад албадан шилжүүлснээр тухайн эд хөрөнгөөс олох орлого нь түүнийг эзэмших, ашиглахтай холбогдсон зардлаас их байх тохиолдолд төлбөр төлөгчийн хүсэлтийг үндэслэн шийдвэр гүйцэтгэгч төлбөрийг төлж дуусах хүртэл хугацаагаар уг хөрөнгийг ашиглах эрхийг төлбөр авагчийн удирдлагад албадан шилжүүлэхээр шийдвэрлэж болно. Шийдвэр гүйцэтгэгч энэхүү шийдвэрийг гаргахын өмнө үл хөдлөх эд хөрөнгийг төлбөр авагчийн удирдлагад албадан шилжүүлснээр эрх ашиг сонирхол нь хөндөгдөж болох үл хөдлөх хөрөнгийн бүртгэлийн газарт бүртгэгдсэн бүх этгээдэд мэдэгдэж саналыг нь авна. Шийдвэр гүйцэтгэгч төлбөр авагчийн шаардлагыг бүрэн хангасан эсхүл хөрөнгийг хангах боломжгүй болох нь илт болсон бол шийдвэрээ хүчингүй болгоно. Төлбөр авагчийн удирдлагад албадан шилжүүлсэн барилга түүний тодорхой хэсэгт төлбөр төлөгч өөрөө оршин суудаг бол орон сууц ашигласны төлбөрийг тухайн үеийн ханшаар төлбөр авагчид төлөх үүрэгтэй бөгөөд төлбөр авагч тухайн хөрөнгийг эзэмшиж, ашигласнаас бий болох үр шимийг авч, үл хөдлөх эд хөрөнгөтэй холбогдон гарах бүх зардлыг төлнө. Шийдвэр гүйцэтгэгч төлбөр авагчийн шаардлагыг бүрэн хангасан бол үл хөдлөх хөрөнгийг өмчлөгчид шилжүүлж, үл хөдлөх эд хөрөнгийг төлбөр авагчийн удирдлагад албадан шилжүүлснээр төлбөрийн шаардлагыг хангах боломжгүй болох нь илт болсон бол албадан удирдлагыг дуусгавар болгож үл хөдлөх эд хөрөнгийг албадан дуудлага худалдаагаар худалдана. Иргэний хуульд үл хөдлөх хөрөнгийг бусдын удирдлагад албадан шилжүүлж удирдлагыг хэрэгжүүлэх этгээдийг шүүх томилно гэсэн бол Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуульд шийдвэр гүйцэтгэгч албадан удирдлагыг төлбөр авагчид шилжүүлнэ гэж заасан байна. Албадан дуудлага худалдаанд худалдан борлогдоогүй үл хөдлөх эд хөрөнгийг шийдвэрлэх Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн 48 дугаар зүйлийн 48.7 дахь хэсэгт албадан дуудлага хуудалдаагаар борлогдоогүй үл хөдлөх эд хөрөнгийг шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагааг явуулахад гарсан зардлыг хасч төлбөртөө тооцон төлбөр авагчид санал болгоно гэсэн заалтын дагуу дуудлага худалдаанд оруулсан үнийн дүнгээс зардлыг хасаад 47


Үл хөдлөх хөрөнгөтэй холбоотой шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагааны эрх зүйн зохицуулалтын зарим асуудал

Э. Нармандах

төлбөр авагчид санал болгоход дуудлага худалааны үнэ, төлбөрийн шаардлага нь зөрүүтэй байх тохиолдол гардаг. Албадан дуудлага худалдаагаар борлогдоогүй үл хөдлөх хөрөнгийг төлбөртөө тооцон авах явдал нь үл хөдлөх эд хөрөнгө зарагдаж үнэ нь мөнгөн үнийн дүнгийн хэлбэрт ороогүй тул эд хөрөнгийн үнэлгээ төлбөрийн хэмжээнд хүрсэн, хүрээгүй түүнээс давсан байхаас үл хамааран төлбөр авагчийн авлагыг бүрэн хаах агуулгатай. Тийм учраас хэрвээ тухайн эд хөрөнгийг барьцаалагч нь төлбөртөө тооцон авсан ба төлбөр төлөгч нь хэд хэдэн төлбөр авагчид өртэй бол барьцааны эрхгүй бусад төлбөр авагчид уг эд хөрөнгөөс авлагаа гаргуулан авах боломжгүй болж төлбөр төлөгчийн өөр эд хөрөнгөнөөс төлбөрөө гаргуулан авах эрхтэй байна. Барьцаалагч уг эд хөрөнгийг авахаас татгалзсан нь Иргэний хуулийн 160 дугаар зүйлийн 160.1.2 дахь хэсэгт зааснаар барьцааны эрхийг дуусгавар болгосон бол шийдвэр гүйцэтгэгч уг эд хөрөнгийг төлбөр авагч өөр этгээдэд санал болгож болно. Албадан дуудлага худалдаагаар борлогдоогүй эд хөрөнгийг төлбөртөө шилжүүлж авсан төлбөр авагч барьцаалагчаас бусад төлбөр авагчийн авлагыг барагдуулах үүрэг хүлээдэггүй. Үл хөдлөх эд хөрөнгийг төлбөр авагч татгалзвал хөрөнгийг төлбөр төлөгчид, гүйцэтгэх баримт бичгийг төлбөр авагчид тус тус буцаана. Орхон аймаг дахь Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх албанаас 2005-2010 онд зохион байгуулсан үл хөдлөх эд хөрөнгийн албадан дуудлага худалдааны тухай судалгааг хавсралтаар үзүүлэв. Шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагааг явуулж байгаа практикт тулгамдаж байгаа асуудлууд нилээд байгаа бөгөөд түүнийг боловсронгуй болгох зарим асуудлыг хөндөн авч үзье. Шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагаатай холбоотой хуулийн зохицуулалт тодорхой мэт байгаа боловч нарийн зохицуулалт байхгүйгээс практикт хуулийн зүйл заалтыг шүүгч болон хуульчид, төлбөр авагч, төлөгч нар нь янз бүрээр тайлбарлах улмаар хэрэглэхдээ хуульд заагаагүй зүйлийг шаардах, шийдвэр гүйцэтгэх ажиллааг хүчингүй болгох, хугацаа хожих тохиолдол цөөнгүй гарч байна. 1. Ипотекийн зүйл болох үл хөдлөх эд хөрөнгийг албадан дуудлага худалдаанд оруулахдаа төлбөр төлөгч, төлбөр авагч, өмчлөгчөөс үл хөдлөх эд хөрөнгийн үнийн санал авахаар хуульд заасан байдаг. Шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагааны явцад төлбөр төлөгч болон өмчлөгч хаана байгаа нь мэдэгдэхгүй олдохгүй, гадаад улсад амьдардаг зэрэг 48


Үл хөдлөх хөрөнгөтэй холбоотой шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагааны эрх зүйн зохицуулалтын зарим асуудал

Э. Нармандах

шалтгааны улмаас шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагаанд хүндрэл тулгардаг. Иймд шийдвэр гүйцэтгэгч тухайн этгээдийг олох талаар боломжит бүх ажиллагааг явуулсан боловч олдохгүй байгаа, гадаад улсад амьдарч байгаа нь тогтоогдвол дуудлага худалдаа явуулах эрх

бүхий

этгээд

мэргэжлийн

шинжээч

томилон

үнэлүүлдэг

байхаар

тусгай

зохицуулалтаар зохицуулах шаардлага гарч байна. 2. Хоёр дахь албадан дуудлага худалдааны үнийг тогтоохдоо хөрөнгийг хөдлөх, үл хөдлөх хөрөнгө гэж ялгахгүйгээр анхны дуудлага худалдааны үнийг үнэ хаялцуулах дуудлага худалдааны журмаар

50 хүртэл хувиар бууруулан тогтоодог байх. Ингэж

тогтоохдоо дахин мэргэжлийн шинжээч томилж, гэхдээ уг үл хөдлөх эд хөрөнгийн үнийг бууруулах шаардлагатай болсон тул тухайн хөрөнгийн чанар, элэгдэл хорогдол, байршил гэх зэргийг харгалзан хэдэн хувиар бууруулж болохыг шинжээчийн дүгнэлт гаргуулан хоёр дахь албадан дуудлага худалдааны санал болгох үнийг тогтоодог байх. 3. Үл хөдлөх эд хөрөнгийн албадан дуудлага худалдааны эрхлэн хөтлөгч ямар шалгуур шаардлага хангасан хүн байх талаар илүү нарийн зохицуулалт хэрэгтэй. Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн 43 дугаар зүйлийн 43.5 дахь хэсэгт албадан дуудлага худалдааг эрхлэн хөтлөгчийг аймаг нийслэлийн Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх албанаас томилно. Мөн хуулийн 43 дугаар зүйлийн 43.6 дахь хэсэгт албадан дуудлага худалдааг эрхлэн хөтлөгч энэ чиглэлээр мэргэшсэн хүн байна заасан байдаг. Албадан дуудлага худалдааны эрхлэн хөтлөгч нь Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн 47 дугаар зүйлийн 47.1 дэх хэсэгт албадан дуудлага худалдааг нийтэд мэдээлэхээс эхлэн оролцож эхэлдэг. Одоогийн хуульд албадан дуудлага худалдааг эрхлэн хөтлөгч нь ямар шаардлага шалгуур хангасан байх, мэргэшсэн гэдгийг юу гэж ойлгох талаар нарийн зохицуулалт байхгүй байна. Практик дээр шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх байгууллага дуудлага худалдаа эрхлэн хөтлөгчийг тус байгууллагын даргын тушаалаар нягтлан бодогч, шийдвэр гүйцэтгэгч гэх мэт дотроосоо янз бүрийн хүмүүсийг томилон ажиллаж байна. Цаашид хуульд албадан дуудлага худалдаа эрхлэн хөтлөгч нь ямар шаардлага шалгуур хангасан хүн байх, түүний эрх хэмжээ зэргийг нарийн зохицуулах шаардлага гарч байна. Албадан дуудлага худалдааны эрхлэн хөтлөгч нь дуудлага худалдааг хөтөлж явуулахаас гадна оролцогчдын сонирхолыг илүү татаж уг дуудлага худалдаанд орж байгаа үл хөдлөх хөрөнгийг өндөр үнээр зарж чадах чадвартай байх шаардлагатай. 49


Үл хөдлөх хөрөнгөтэй холбоотой шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагааны эрх зүйн зохицуулалтын зарим асуудал

Э. Нармандах

4. Үл хөдлөх эд хөрөнгийн албадан дуудлага худалдааны өөр нэг анхаарах зүйл бол дуудлага худалдааг нийтэд мэдээлэх хугацааны тухай асуудал байна. Тухайлбал: Иргэний хууль болон Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуульд “дуудлага худалдаа эхлэхээс 14 хонгийн өмнө хэвлэл мэдээллийн хэрэгсэлээр мэдээлнэ” гэсэн заалт байдаг. Дээрх хуулийн заалтыг “өдөр тутмын хэвлэлд 7 хоногийн өмнө нийтлүүлж орон нутгийн мэдээллийн хэрэгслээр 3 хүртэлх хоногийн өмнө мэдээлэх” гэж өөрчлөх нь зүйтэй. Учир нь өнөө үед мэдээллийн хэрэгсэл илүү хурдтай техникийн өндөр хөгжилтэй зар мэдээллийн нийтлэл нэвтрүүлэх чадвар, хүмүүсийн эрэлт хэрэгцээгээ хангахтай нийцнэ. 2008-2011 он хүртэл Орхон аймаг дах Шийдвэр гүйцэтгэх алба анхны болон хоёр дахь албадан дуудлага худалдааны зарыг 22 удаа нийтлүүлэх арга хэмжээ авч байсан бөгөөд дуудлага худалдаанд оролцохоор бүртгэлүүлэгчдээс судалгаа авахад 14 хоногийн өмнө нийтлүүлэх нь хэтэрхий хол байна, дуудлага худалааны оролцогчдын идэвхийг бууруулах, сонирхож байсан хүнд дуудлага худалдаа мартагдах зэргээс болж дуудлага худалдаанд оролцогчдын тоо цөөрдөг байх магадлалтай гэж 58.2 хувь нь, өдөр тутмын сониноос гадна орон нутгийн телевиз мэдээллийн хэрэгслээр дуудлага худалдаа болохоос 1-3 хоногийн өмнө олон давталттайгаар мэдээлэх нь зүйтэй гэж судалгаанд оролцогчдын 80.3 хувь нь хариулсан байна. 5. Үл хөдлөх эд хөрөнгийг шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх байгууллага битүүмжилж түүнийг бусдын өмчлөл эзэмшилд шилжүүлэхгүй байх талаар Үл хөдлөх хөрөнгийн бүртгэлтийн газар албан бичгээр мэдэгддэг. Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуульд зааснаар Үл хөдлөх хөрөнгийн газар шийдвэр гүйцэтгэх байгууллагад 3 хоногийн дотор хариу мэдэгдэнэ гэж заасан хэдийч практик дээр хэрхсэн тухайгаа хариу мэдэгддэггүй. Хэрэв Үл хөдлөх хөрөнгийн бүртгэлийн байгууллага шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх албан тоотын дагуу тухайн үл хөдлөх эд хөрөнгийг битүүмжлээгүй тохиолдолд бүртгэлийн байгууллагын ажилтан ямар хариуцлага хүлээх талаар салбарын хуулиар зохицуулаагүй тохиолдолд хуулинд зохицуулж өгөх хэрэгтэй. Тухайлбал: Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн 86 дугаар зүйлийн 86.1 дэх хэсэгт “Банк банк бус санхүүгийн байгууллагад төлбөр төлөгчийн мөнгөн болон бусад эд хөрөнгө байсан атал төлбөр гаргуулах тухай шийдвэр гүйцэтгэгчийн шаардлагыг биелүүлээгүй тохиолдолд банк бус санхүүгийн байгууллагад төлбөл зохих төлбөрийн үнийн дүнгийн 10 хувьтай тэнцэх хэмжээний 50


Үл хөдлөх хөрөнгөтэй холбоотой шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагааны эрх зүйн зохицуулалтын зарим асуудал

Э. Нармандах

торгуулийг ахлах шийдвэр гүйцэтгэгч оногдуулна” гэж заасан байдаг. Үүнтэй адил хариуцлага тооцдог байх тухай зохицуулалт оруулах. 6. Шүүхийн шийдвэрээр үл хөдлөх хөрөнгөөр үүргийн гүйцэтгэлийг хангахыг заагаагүй боловч шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагааны явцад төлбөр төлөгчийн төлбөрийг түүний үл хөдлөх хөрөнгөнөөс гаргуулах шаардлага гардаг. Төлбөр авагч шүүхийн шатанд төлбөр төлөгч үл хөдлөх эд хөрөнгөө нуун дарагдуулах,

бусдад

шилжүүлэхээс

урьдчилан

сэргийлж

битүүмжлүүлж

байх

шаардлагатай. Мөн эрүүгийн гэм хорын төлбөр ялангуяа ихээхэн хэмжээний төлбөрийг барагдуулахад ихээхэн хүндрэл учирдаг. Эрүүгийн хэргийн мөрдөн байцаалтын ажиллагаа маш удаан үргэлжилдэг учир энэ хугацаанд төлбөр төлөгч өөрийн эд хөрөнгийг нуун дарагдуулах зорилгоор бусдад шилжүүлэх, худалдах зэргээр нааш нь цааш нь зохицуулж хэрэг шийдэгдээд гүйцэтгэх баримт бичиг шийдвэр гүйцэтгэх байгууллагад ирэхэд ямарч эд хөрөнгөгүй өөрөө ял эдэлсэн байдалтай байдаг. Иймд эрүүгийн хэргийн ялангуяа хохирол төлбөр ихтэй хэрэгт сэжигтэн яллагдагчийн эд хөрөнгө тэр дундаа үл хөдлөх эд хөрөнгийг нэн түрүүнд хэрэг үүсгэсэн даруйд хамгаалалтанд авч битүүмжлэх арга хэмжээ авч байх шаардлагатай байна. 7. Гадаадын зарим улс орнуудад албадан дуудлага худалдааг цахим хэлбэрээр явуулж байна. Манай Улсад албадан дуудлага худалдааг цахим хэлбэрээр явуулбал оролцогчдийн тоо нэмэгдэх, зардал хэмнэгдэх, дуудлага худалдаанд хоорондоо үгсэн тохиролцсон этгээдүүд оролцож хэлбэрийн төдий дуудлага худалдаа явагдахаас урьдчилан сэргийлэх зэрэг ач холбогдолтой.

51


Үл хөдлөх хөрөнгөтэй холбоотой шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагааны эрх зүйн зохицуулалтын зарим асуудал

Э. Нармандах

Дүгнэлт Монгол Улсын Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай 2002 оны хууль нь өмнө дагаж мөрдөж байсан хуулиудаас шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагааны талаар илүү нарийвчлан зохицуулалттай хэдий ч практикт хэрэглэхэд ялангуяа үл хөдлөх эд хөрөнгөтэй холбоотой шийдвэр гүйцэтгэлийн ажиллагаанд зарим хүндрэл тулгарч байна.Үл хөдлөх эд хөрөнгийн шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагаа нь Иргэний хууль болон Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн зохих зүйл заалтаар зохицуулагдаж байна. Үл хөдлөх эд хөрөнгийн шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагаа нь иргэний хэргийн шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагааны нэг бие даасан төрөл гэж үзэж болно. Үл хөдлөх хөрөнгийн шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагааг зохицуулж байгаа хуулийн зүйл заалтууд хоорондоо зөрүүтэй, хууль хэрэглээний шатанд бэрхшээл тулгарч байгаа тул боловсронгуй болгох шаардлагатай асуудлууд байна. 1. Ипотекийн зүйл болох үл хөдлөх эд хөрөнгийг албадан дуудлага худалдаанд оруулахад үнийн санал авахад үүрэг гүйцэтгэгчээс гадна өмчлөгчийн саналыг авах шаардлагатай болдог. Анх барьцааны гэрээ байгуулахад үл хөдлөх хөрөнгийн бусад өмчлөгч үүрэг гүйцэтгүүлэгчид эрх үүргээ итгэмжлэлээр шилжүүлсэн тохиолдолд үүрэг гүйцэтгүүлэгчээс бусад өмчлөгчийг шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагаанд оролцуулахгүй байхаар хуульд зохицуулалт хийх хэрэгтэй. Анхнаасаа өмчлөгч нь үүрэг гүйцэтгэгч үүргээ гүйцэтгээгүй тохиолдолд гарах үр дагаврыг мэдсэн байх, итгэмжлэл өгсөн байх ёстой нөгөө талаас бусад өмчлөгч гадаад улсад байгаа тохиолдолд тухайн улсад байгаа элчин сайдын яамаар дамжуулан уг этгээдээс үнийн санал авах хэрэгтэй болдог. Монголчууд гадны оронд албан ёсоор болон албан бусаар ажиллаж амьдарч байдаг ялангуяа албан бусаар амьдарч байгаа нөхцөлд тэр бүр элчин сайдын яам мэдэхгүй. Иймд хэрэв өмчлөгч гадаад улсад албан бусаар амьдарч байгаа тохиолдолд хэрхэх тухай шаардагдаж шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагааны шуурхай зарчим алдагдахад нөлөөлж байна. 2. Хоёр дахь албадан дуудлага худалдааны үнийг тогтоохдоо хөрөнгийг хөдлөх, үл хөдлөх хөрөнгө гэж ялгахгүйгээр анхны дуудлага худалдааны үнийг үнэ хаялцуулах дуудлага худалдааны журмаар

50 хүртэл хувиар бууруулан тогтоодог байх. Ингэж

тогтоохдоо дахин мэргэжлийн шинжээч томилж, гэхдээ уг үл хөдлөх эд хөрөнгийн үнийг бууруулах шаардлагатай болсон тул тухайн хөрөнгийн чанар, элэгдэл хорогдол, байршил

52


Үл хөдлөх хөрөнгөтэй холбоотой шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагааны эрх зүйн зохицуулалтын зарим асуудал

Э. Нармандах

гэх зэргийг харгалзан хэдэн хувиар бууруулж болохыг шинжээчийн дүгнэлт гаргуулан хоёр дахь албадан дуудлага худалдааны санал болгох үнийг тогтоодог байх. 3. Үл хөдлөх эд хөрөнгийн албадан дуудлага худалдааны эрхлэн хөтлөгч ямар шалгуур шаардлага хангасан хүн байх талаар илүү нарийн зохицуулалт хэрэгтэй. Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн 43 дугаар зүйлийн 43.5 дахь хэсэгт албадан дуудлага худалдааг эрхлэн хөтлөгчийг аймаг нийслэлийн Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх албанаас томилно. Мөн хуулийн 43 дугаар зүйлийн 43.6 дахь хэсэгт албадан дуудлага худалдааг эрхлэн хөтлөгч энэ чиглэлээр мэргэшсэн хүн байна заасан байдаг. Албадан дуудлага худалдааны эрхлэн хөтлөгч нь Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн 47 дугаар зүйлийн 47.1 дэх хэсэгт албадан дуудлага худалдааг нийтэд мэдээлэхээс эхлэн оролцож эхэлдэг. Одоогийн хуульд албадан дуудлага худалдааг эрхлэн хөтлөгч нь ямар шаардлага шалгуур хангасан байх, мэргэшсэн гэдгийг юу гэж ойлгох талаар нарийн зохицуулалт байхгүй байна. Практик дээр Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх байгууллага дуудлага худалдаа эрхлэн хөтлөгчийг тус байгууллагын даргын тушаалаар нягтлан бодогч, шийдвэр гүйцэтгэгч гэх мэт дотроосоо янз бүрийн хүмүүсийг томилон ажиллаж байна. Цаашид хуульд албадан дуудлага худалдаа эрхлэн хөтлөгч нь ямар шаардлага шалгуур хангасан хүн байх, түүний эрх хэмжээ зэргийг нарийн зохицуулах шаардлага гарч байна. Албадан дуудлага худалдааны эрхлэн хөтлөгч нь дуудлага худалдааг хөтөлж явуулахаас гадна оролцогчдын сонирхолыг илүү татаж уг дуудлага худалдаанд орж байгаа үл хөдлөх хөрөнгийг өндөр үнээр зарж чадах чадвартай байх шаардлагатай. 4. Үл хөдлөх эд хөрөнгийн албадан дуудлага худалдааны өөр нэг анхаарах зүйл бол дуудлага худалдааг нийтэд мэдээлэх хугацааны тухай асуудал байна. Тухайлбал: Иргэний хууль болон Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуульд “дуудлага худалдаа эхлэхээс 14 хонгийн өмнө хэвлэл мэдээллийн хэрэгсэлээр мэдээлнэ” гэсэн заалт байдаг. Дээрх хуулийн заалтыг “өдөр тутмын хэвлэлд 7 хоногийн өмнө нийтлүүлж орон нутгийн мэдээллийн хэрэгслээр 3 хүртэлх хоногийн өмнө мэдээллэх” гэж өөрчлөх нь зүйтэй. Учир нь өнөө үед мэдээллийн хэрэгсэл илүү хурдтай техникийн өндөр хөгжилтэй зар мэдээллийн нийтлэл нэвтрүүлэх чадвар, хүмүүсийн эрэлт хэрэгцээгээ хангахтай нийцнэ. 2008-2011 он хүртэл Орхон аймаг дах Шийдвэр гүйцэтгэх алба анхны болон хоёр дахь албадан дуудлага худалдааны зарыг 22 удаа нийтлүүлэх арга хэмжээ авч байсан бөгөөд 53


Үл хөдлөх хөрөнгөтэй холбоотой шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагааны эрх зүйн зохицуулалтын зарим асуудал

Э. Нармандах

дуудлага худалдаанд оролцохоор бүртгэлүүлэгчдээс судалгаа авахад 14 хоногийн өмнө нийтлүүлэх нь хэтэрхий хол байна, дуудлага худалааны оролцогчдын идэвхийг бууруулах, сонирхож байсан хүнд дуудлага худалдаа мартагдах зэргээс болж дуудлага худалдаанд оролцогчдын тоо цөөрдөг байх магадлалтай гэж 58.2 хувь нь, өдөр тутмын сониноос гадна орон нутгийн телевиз мэдээллийн хэрэгсэлээр дуудлага худалдаа болохоос 1-3 хоногийн өмнө олон давталттайгаар мэдээлэх нь зүйтэй гэж судалгаанд оролцогчдын 80.3 хувь нь хариулсан байна. 5. Үл хөдлөх эд хөрөнгийг шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх байгууллага битүүмжилж түүнийг бусдын өмчлөл эзэмшилд шилжүүлэхгүй байх талаар Үл хөдлөх хөрөнгийн бүртгэлтийн газар албан бичгээр мэдэгддэг. Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуульд зааснаар Үл хөдлөх хөрөнгийн газар шийдвэр гүйцэтгэх байгууллагад 3 хоногийн дотор хариу мэдэгдэнэ гэж заасан хэдийч практик дээр хэрхсэн тухайгаа хариу мэдэгддэггүй. Хэрэв Үл хөдлөх хөрөнгийн бүртгэлийн байгууллага шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх албан тоотын дагуу тухайн үл хөдлөх эд хөрөнгийг битүүмжлээгүй тохиолдолд бүртгэлийн байгууллагын

ажилтан

ямар

хариуцлага

хүлээлгэх

талаар

салбарын

хуулиар

зохицуулаагүй тохиолдолд хуулинд зохицуулж өгөх хэрэгтэй. Тухайлбал: Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн 86 дугаар зүйлийн 86.1 дэх хэсэгт “Банк банк бус санхүүгийн байгууллагад төлбөр төлөгчийн мөнгөн болон бусад эд хөрөнгө байсан атал төлбөр гаргуулах тухай шийдвэр гүйцэтгэгчийн шаардлагыг биелүүлээгүй тохиолдолд банк бус санхүүгийн байгууллагад төлбөл зохих төлбөрийн үнийн дүнгийн 10 хувьтай тэнцэх хэмжээний торгуулийг ахлах шийдвэр гүйцэтгэгч оногдуулна” гэж заасан байдаг. Үүнтэй адил хариуцлага тооцдог байх тухай зохицуулалт оруулах. 6. Шүүхийн шийдвэрээр үл хөдлөх хөрөнгөөр үүргийн гүйцэтгэлийг хангахыг заагаагүй боловч шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагааны явцад төлбөр төлөгчийн төлбөрийг түүний үл хөдлөх хөрөнгөнөөс гаргуулах шаардлага гардаг. Төлбөр авагч шүүхийн шатанд төлбөр төлөгч үл хөдлөх эд хөрөнгөө нуун дарагдуулах, бусдад шилжүүлэхээс урьдчилан сэргийлж битүүмжлүүлж байх шаардлагатай. Мөн эрүүгийн гэм хорын төлбөр ялангуяа ихээхэн хэмжээний төлбөрийг барагдуулахад ихээхэн хүндрэл учирдаг. Эрүүгийн хэргийн мөрдөн байцаалтын ажиллагаа маш удаан үргэлжилдэг учир энэ хугацаанд төлбөр төлөгч өөрийн эд хөрөнгийг нуун дарагдуулах зорилгоор бусдад 54


Үл хөдлөх хөрөнгөтэй холбоотой шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагааны эрх зүйн зохицуулалтын зарим асуудал

Э. Нармандах

шилжүүлэх, худалдах зэргээр нааш нь цааш нь зохицуулж хэрэг шийдэгдээд гүйцэтгэх баримт бичиг шийдвэр гүйцэтгэх байгууллагад ирэхэд ямарч эд хөрөнгөгүй өөрөө ял эдэлсэн байдалтай байдаг. Иймд эрүүгийн хэргийн ялангуяа хохирол төлбөр ихтэй хэрэгт сэжигтэн яллагдагчийн эд хөрөнгө тэр дундаа үл хөдлөх эд хөрөнгийг нэн түрүүнд хэрэг үүсгэсэн даруйд хамгаалалтанд авч битүүмжлэх арга хэмжээ авч байх шаардлагатай байна. 7. Гадаадын зарим улс орнуудад албадан дуудлага худалдааг цахим хэлбэрээр явуулж байна. Манай Улсад албадан дуудлага худалдааг цахим хэлбэрээр явуулбал оролцогчдийн тоо нэмэгдэх, зардал хэмнэгдэх, дуудлага худалдаанд хоорондоо үгсэн тохиролцсон этгээдүүд оролцож дуудлага хэлбэрийн төдий зохиомол дуудлага худалдаа явуулахаас урьдчилан сэргийлэх зэрэг ач холбогдолтой. Үл хөдлөх эд хөрөнгөтэй холбоотой шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагааны эрх зүйн зохицуулалтыг боловсронгуй болгосноор нэг талаас энэ талаар нэгдсэн ойлголттой болох, шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагаа түргэн шуурхай байх, нөгөө талаас төлбөр төлөгч, төлбөр авагч нарын эрх ашгийг хамгаалахад ач холбогдолтой болох юм.

55


Үл хөдлөх хөрөнгөтэй холбоотой шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагааны эрх зүйн зохицуулалтын зарим асуудал

Э. Нармандах

Ашигласан ном зүй Нэг. Хууль тогтоомж 1. Монгол Улсын Үндсэн хууль 1992 он 2. Иргэний хууль 2002 он 3. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хууль 2002 он 4. Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хууль 2002 он 5. Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай Монгол Улсын хуулийн зарим зүйл заалтыг тайлбалах тухай Улсын Дээд Шүүхийн тайлбар УБ 2007.11.29 6. Иргэний хууль болон Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн зүйл заалтыг шүүхийн практикт зөв хэрэглэх тухай зөвлөмж 2004.05.24 7. Монгол Улсын хуулиудын эмхтгэл УБ 1994 он Хоёр. Ном сурах бичиг, сэтгүүл 1. А.Лхагва. Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх эрх зүй УБ 2004 он 2. А.Лхагва. Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх эрх зүй УБ 2008 он 3. Ж.Амарсанаа, Д.Баянбилэг Шүүх эрх мэдэл/албан ёсны тайлбартай хуулийн эмхтгэл/ УБ 2012 он 4. Дашзэвэг. Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх эрх зүй УБ 2008 он 5. Герман техникийн хамтын ажиллагаа, Хууль Зүй Дотоод Хэргийн яам.Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх эрх зүй УБ 2010 он 6. Иргэний хуулийн дэлгэрэнгүй тайлбар УБ 2010 он 7. Ш.Эрдэнэбат, О.Алтангэрэл Шийдвэр гүйцэтгэлийн ном УБ 2004 он 8. Т.Сэнгэдорж. Хууль зүйн шинжлэх ухааны судалгааны арга зүй УБ 2001 он 9. Б. Дамдинсүрэн Шүүхийн тогтоол гүйцэтгэлийн албаны асуудлууд УБ 1983 он 10. Монголын төр эрх зүй сэтгүүл Гурав. Бусад эх сурвалж 1. http: //www.legalinfo.mn 2. http://www.legalsystem.mn 3. www.court-decision.gov.mn 4. www.registration-mongolian.com

56


Үл хөдлөх хөрөнгөтэй холбоотой шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагааны эрх зүйн зохицуулалтын зарим асуудал

Э. Нармандах

Хавсралт-1:

Үл хөдлөх хөрөнгийн шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагааны талаарх судалгаа Та энэхүү судалгаанд чин сэтгэлээсээ хандан үнэтэй саналаа өгөхийг хүсье. Та сонгосон хариултынхаа өмнөх хэдэн ч үсгийг дугуйлж болох бөгөөд цэгийн оронд нөхөж бичнэ үү. Таны

а) Нас ……… б) Хүйс: эрэгтэй, эмэгтэй/доогуур зурах/ в) Албан тушаал…………………………………………………………….…………. г) Харъяалагдах үүрэг……………………………….……………………….………. д) Хариуцсан хороо, тоо……………………………………………………….......

1.Та шийдвэр гүйцэтгэх байгууллагад хэдэн жил ажиллаж байна вэ? А. 0-2 жил Б. 3-5 В. 5-10 жил Г. 10 дээш жил 2. ШШГТухай Монгол Улсын хууль болон бусад хуулиудад шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагаа явуулах эрх зүйн зохицуулалт хэр хангалттай тусгагдсан гэж та үзэж байна вэ? А.Хангалттай Б.Хангалтгүй В.Нэмэлт өөрчлөлт оруулах шаардлагатай Г.Бусад ……………………………………………….…… 57


Үл хөдлөх хөрөнгөтэй холбоотой шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагааны эрх зүйн зохицуулалтын зарим асуудал

Э. Нармандах

3. Хэрэв ШШГТухай Монгол Улсын хуулинд нэмэлт өөрчлөлт зайлшгүй шаардлагатай гэж үзэж байвал хуулийн аль зүйл заалтанд ямар нэмэлт өөрчлөлт оруулж болохыг дурьдана уу.…………………………………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………………………………….

4. Шүүх, цагдаагийн байгууллагаас эрүүгийн болон иргэний хэргийн хянан шийдвэрлэх ажиллагааны явцад хариуцагчийн хөрөнгө ялангуяа үл хөдлөх хөрөнгийг хамгаалах ажиллагаа хийдэг үү. Энэ нь шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагаанд хэр нөлөөлж байна вэ? А. Шүүх болон цагдаагийн байгууллагаас төлбөр төлөгчийн барьцааны хөрөнгөөс бусад үл хөдлөх хөрөнгийг хамгаалалтанд авах ажиллагааг цөөн хийдэг. Гүйцэтгэх баримт бичиг шийдвэр гүйцэтгэх байгууллагад ирэхэд төлбөр төлөгч ямарч эд хөрөнгөгүй болсон байдаг. Б. Шүүх цагдаагийн байгууллагаас төлбөр төлөгчийн эд хөрөнгийг хамгаалах ажиллагаа хангалттай хийдэг гэж үздэг. Шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагаанд ямар нэгэн хүндрэл нөлөөлөл үзүүлдэггүй. В. Гүйцэтгэх хуудас ирсэн тохиолдолд шийдвэр гүйцэтгэгч төлөгчийн талаар мэдээллээ өөрсдөө олж авдаг Г. Бусад /Та нэмэлт зүйл бичнэ үү/ ………………………………………………………….. 5. Үл хөдлөх хөрөнгөөр шүүхийн шийдвэрийг гүйцэтгэхэд хүндрэлтэй асуудлууд байдаг уу? А. Тийм бол ямар ямар асуудлууд байна вэ? Дэлгэрэнгүй бичнэ үү. ……………………………………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………………………………… Б.Үгүй бол яагаад……………………………………………………………………………… ………………………………………………………………………………………………… 6. Үл хөдлөх хөрөнгийн хоёр дахь албадан дуудлага худалдаанд оруулах үнийг яаж тогтоовол шүүхийн шийдвэрийн биелүүлэхэд хоёр дахь дуудлага худалдаа ач холбогдолтой болно гэж та үзэж байна вэ? А.Үл хөдлөх хөрөнгийг анхны дуудлага худалдаанд оруулсан үнийг 50 хүртэл хувиар буурууулах 58


Үл хөдлөх хөрөнгөтэй холбоотой шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагааны эрх зүйн зохицуулалтын зарим асуудал

Э. Нармандах

Б.Үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийн үнэлгээг 70 хүртэл хувиар бууруулах В.Үнийг нь бууруулах шаардлагагүй Г. Үүргийн гүйцэтгэлийн хэмжээгээр Д. Бусад /Та нэмэлт зүйл бичнэ үү/ ……………………………………………… 7. Үл хөдлөх эд хөрөнгийн шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагаанд

төлбөр төлөгчөөс бусад

өмчлөгчийг заавал оролцуулах, түүнд мэдэгдэх шаардлагатай гэж та үзэж байна уу. Өмчлөгч нь анх үл хөдлөх эд хөрөнгийн барьцааны гэрээ хийхийг зөвшөөрсөн, төлбөр төлөгчид итгэмжлэл олгосон байдаг. А.Өмчлөгчийн эрх ашиг зөрчигдөж байгаа учир шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагаанд заавал оролцуулах байх ёстой. Б.Өмчлөгч анх гэрээ хийхдээ үр дагаврыг нь мэдсэн

байх ёстой, төлбөр төлөгчид

итгэмжлэл олгосон байдаг тул түүнд зааьал мэдэгдэж шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагаанд оролцуулах шаардлагагүй. В.Бусад/Та нэмэлт зүйл бичнэ үү/…………………………………………………………….. 8.Үл хөдлөх эд хөрөнгийн албадан дуудлага худалдааг хэзээ, ямар журмаар нийтэд мэдээлэх хэрэгтэй вэ? А.Дуудлага худалдаа явагдахаас 14 хоногийн өмнө орон даяар гардаг өдөр тутмын хэвлэл мэдээллийн хэрэгслээр Б.Дуудлага худалдаа эхлэхээс 7 хоногийн өмнө орон даяар гардаг өдөр тутмын хэвлэл мэдээллийн хэрэгслээр В.Дуудлага худалдаа эхлэхээс 3 хоногийн өмнө орон нутгийн телевизээр Г. Дуудлага худалдаа эхлэхээс 7 хоногийн өмнө орон даяар гардаг хэвлэл мэдээллийн хэрэгслээр 3 хоногийн өмнө орон нутгийн телевизээр Д. Дуудлага худалдаа эхлэхээс 7 хоногийн өмнө орон нутгийн хэвлэл мэдээллийн хэрэгслээр Е. Бусад /Та нэмэлт зүйл бичнэ үү/ ……………………………………………… 59


Үл хөдлөх хөрөнгөтэй холбоотой шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагааны эрх зүйн зохицуулалтын зарим асуудал

Э. Нармандах

9.Үл хөдлөх ийн албадан дуудлага худалдаатай холбоотой гомдлыг төлбөр төлөгч болон гуравдагч этгээдээс гаргадаг. Үүнийг яаж зохицуулах шаардлагатай вэ? Та саналаа бичнэ үү…………………………………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………………………………… 14.Үл хөдлөх хөрөнгөөр шүүхийн шийдвэрийг гүйцэтгэхэд шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагаа шуурхай байх зарчим хэр хангагдаж байна вэ? Хэрэв энэ зарчим алдагдаж байна гэж үзэж байгаа бол ямар шалтгаантай гэж та үзэж байна вэ? Саналаа бичнэ үү. ……………………………………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………….............................. ......................................................................................................................................................

Санал асуулгад оролцож үнэтэй саналаа өгсөн танд баярлалаа. ТАНД АЖЛЫН АМЖИЛТ ХҮСЬЕ!

60


Turn static files into dynamic content formats.

Create a flipbook
Issuu converts static files into: digital portfolios, online yearbooks, online catalogs, digital photo albums and more. Sign up and create your flipbook.