Plan Parcial Sector SUS Suroeste, Albaida del Aljarafe, Sevilla. by PdlP Arquitectura y Urbanismo

PLAN PARCIAL

SECTOR SUS SUROESTE ALBAIDA DEL ALJARAFE (SEVILLA) 23 DE ENERO DE 2009

PLAN PARCIAL | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | CRÉDITOS REDACTORES DEL PLAN PARCIAL: Gabriel Morales Manchón Rafael Pérez Chamizo Francisco José Pastó de la Poza Julia Rodríguez Miranda COORDINADOR: Carlos Lopez Canto

PLAN PARCIAL | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | ÍNDICE GENERAL 1. MEMORIA DE INFORMACIÓN. 2. MEMORIA DE ORDENACIÓN. 3. ORDENANZAS. 4. PLANOS DE INFORMACIÓN. 5. PLANOS DE ORDENACIÓN.

1. MEMORIA DE INFORMACIÓN.

4. PLANOS DE INFORMACIÓN.

1. ENCUADRE DE ALBAIDA DEL ALJARAFE.

1. PLANO DELIMITACIÓN DEL SECTOR. 2. PLANO TOPOGRÁFICO.

1. INTRODUCCIÓN.

5. PLANOS DE ORDENACIÓN 2. ANÁLISIS ACTUAL BREVE DEL SECTOR. PLANOS VINCULANTES. 1. REDACCIÓN DEL PLAN PARCIAL. 2. OBJETO Y ÁMBITO TERRITORIAL. 3. VIGENCIA Y OBLIGATORIEDAD DEL PLAN. 4. INICIATIVA DEL PLANEAMIENTO. 5. INTRODUCCIÓN. 5.1.Sistema viario. 5.2.Topografía y vegetación. 5.3.Las preexistencias del terreno.

2. MEMORIA DE ORDENACIÓN. 1. INTRODUCCIÓN. 2. PROPUESTA. OBJETIVOS GENERALES. 3. CUANTIFICACIÓN DE LA ORDENACIÓN. PARÁMETROS MÍNIMOS. 4.CUANTIFICACIÓN DE LA ORDENACIÓN. SUPERFICIES DE SUELO PROPUESTAS

3. ORDENANZAS. 1. NORMAS URBANÍSTICAS. 1. DISPOSICIONES GENERALES. 2. RÉGIMEN URBANÍSTICO DEL SUELO. 3. NORMAS URBANÍSTICAS. ART. 1. CONDICIONES PARTICULARES DE LA ORDENACIÓN DE EDIFICACIÓN ABIERTA. ART. 2. CONDICIONES PARTICULARES DE LA ORDENACIÓN DE EDIFICACIÓN EN ADOSADOS. ART. 3. CONDICIONES PARTICULARES DE LA ORDENACIÓN DE LOCALES COMERCIALES. ART. 4. CONDICIONES PARTICULARES DE LA ORDENACIÓN DOTACIONAL EDUCACIONAL. ART. 5. CONDICIONES PARTICULARES DE LA ORDENACIÓN DOTACIONAL DEPORTIVO. ART. 6. CONDICIONES PARTICULARES DE LA ORDENACIÓN DOTACIONAL SOCIAL.

4. ANEXO: GLOSARIO DE TÉRMINOS.

2. TABLAS RESUMEN.

1. PLANO DE SECCIONES DE VIARIO. 1. PLANO DE SISTEMA VIARIO. 2. PLANO DE USOS GENERALES. 2. PLANO DE USOS PORMENORIZADOS. 3. PLANO DE ALINEACIONES Y RASANTES. 3. PLANO DE FORMA DE LA EDIFICACIÓN. PLANOS NO VINCULANTES. 1. PLANO DE IMAGEN DEL SECTOR.

1. ENCUADRE DE ALBAIDA DEL ALJARAFE. 1. INTRODUCCIÓN.

2. ANÁLISIS ACTUAL BREVE DEL SECTOR. 1. REDACCIÓN DEL PLAN PARCIAL. 2. OBJETO Y ÁMBITO TERRITORIAL. 3. VIGENCIA Y OBLIGATORIEDAD DEL PLAN. 4. INICIATIVA DEL PLANEAMIENTO. 5. INTRODUCCIÓN. 5.1. Sistema viario. 5.2. Topografía y vegetación. 5.3. Las preexistencias del terreno.

1. MEMORIA DE INFORMACIÓN

PLAN PARCIAL SECTOR SUS SUROESTE, ALBAIDA DEL ALJARAFE (SEVILLA)

1. MEMORIA DE INFORMACIÓN.

ENCUADRE DE ALBAIDA DEL ALJARAFE.

PLAN PARCIAL SECTOR SUS SUROESTE, ALBAIDA DEL ALJARAFE (SEVILLA)

1. MEMORIA DE INFORMACIÓN.

1 1) INTRODUCCIÓN. Albaida del Aljarafe se encuentra en la comarca sevillana del Aljarafe. Con sus 11 km2 de extensión superficial y los 2.157 habitantes inscritos en el padrón es uno de los municipios más pequeños del Aljarafe. El menor en cuanto a población y uno de los menores según su dimensión superficial. El crecimiento de la ciudad de Sevilla ha encontrado en los municipios del Aljarafe un territorio adecuado para su ubicación. La localización de nuevas áreas residenciales, industriales, comerciales y las infraestructuras para su vertebración ha llevado aparejado el retroceso de la agricultura y la sustitución del paisaje rural por la formalización de un espacio suburbano. La extensión del proceso urbanizador no es homogénea en toda la comarca. En la actualidad son reconocibles dos anillos. Uno, más próximo a la ciudad principal, en el que el proceso está muy avanzado y la sustitución del paisaje rural está prácticamente completada con el levantamiento mayoritario de los usos agrícolas. Se trata de los municipios de Camas, Castilleja de la Cuesta, Gines, Tomares, San Juan del Aznalfarache, Mairena del Aljarafe y Gelves. Un segundo anillo recoge los municipios más distantes, en los que el proceso de transformación se encuentra iniciado y su grado de consolidación es variable en función de la proximidad al primer cinturón y su proximidad a las infraestructuras viarias de relación con la ciudad de Sevilla. En este segundo anillo se encuentran Castilleja del Guzmán, Salteras, Olivares, Albaida del Aljarafe, Villanueva del Ariscal, Espartinas, Umbrete, Benacazón, Bollullos de la Mitación, etc. En este esquema de organización Albaida del Aljarafe ocupa una posición periférica. Ubicada en la parte noroeste de la comarca, se sitúa en el extremo noroccidental del segundo anillo, alejado tanto del primer anillo de municipios que han sido intensamente transformados como de los ejes radiales de comunicación viaria. En Albaida del Aljarafe convive un casco bien conservado con nuevas urbanizaciones de viviendas adosadas en sus bordes, un área rural en explotación con el nuevo polígono industrial y en general una transformación urbana circunscrita al borde suroriental del núcleo. El casco urbano de Albaida del Aljarafe está localizado en la parte alta del término municipal, colindando con el límite sureste y a escasa distancia del núcleo urbano de Olivares. La proximidad de ambos núcleos urbanos llega hasta la casi unión de los mismos en la parte sur. La cercanía de ambas poblaciones genera un ámbito poblacional de mayor cuantía, con un incremento exponencial de las demandas de dotaciones y servicios. Desde un punto de vista territorial los aspectos más relevantes son:

ganado, rellenos y levantamiento de construcciones con materiales de deshecho destroza los recursos locales y operan negativamente sobre el proyecto global de mejora del municipio. El término municipal de Albaida tiene una forma alargada hacia el norte. Aproximadamente un 20% de la superficie del término municipal se sitúa en la parte alta de la cornisa, al sur del término municipal, mientras que el resto de la superficie son terrenos de la llanura en uso agrícola estable. Albaida está constituida por el asentamiento tradicional sobre la cornisa del Aljarafe y su extensión hacia el sur, sobre la plataforma elevada. El crecimiento en esta dirección ha llegado al borde del término municipal en su parte sur. La red de itinerarios de relación con los municipios limítrofes parte del centro del municipio con dos direcciones principales unas hacia el este y sur en busca de la carretera de Sanlúcar la Mayor-Olivares- Camas y otras hacia el norte en dirección a Gerena. El resto de los caminos tienen un alcance local, al servicio del área agrícola. La singularidad del sistema urbano de Albaida reside en la proximidad de su núcleo urbano con el de Olivares y la dependencia para su conexión con la red de viario intermunicipal de las carreteras que tienen su nudo en ese núcleo de población. El acceso a Albaida desde el área metropolitana se realiza a través de SE-522 y la SE- 528 cuyo trazado tiene característica de calle urbana en el municipio de Olivares. A estas conexiones se añade la vía sur (Avenida de Sanlúcar la Mayor) que en el término de Olivares tiene características de viario local. La red viaria de tráfico rodado que relaciona los núcleos del Aljarafe tiene su nudo en el núcleo urbano de Olivares. En este lugar se cruzan las vías A3129 (antiguas SE-513 y SE- 510) carretera desde Sanlúcar la Mayor a Camas, con la SE-527 y SE-512 con destino a Gerena y Villanueva del Ariscal respectivamente. Es precisamente la A3129 la carretera principal de conexión. El trazado radial de esta vía permite la conexión del Aljarafe noroeste con Camas y Sevilla. En la actualidad se encuentra en estudio la revisión de su trazado. Existen dos posibles alternativas. La primera de ellas mantiene un trazado similar al actual con circunvalaciones a las poblaciones de Valencina, Salteras y Olivares. Y la segunda tiene características de vía de nuevo trazado, ligeramente al sur de esos núcleos de población, entre ellos y los de Gines y Villanueva del Ariscal. En el municipio se encuentran las vías pecuarias siguientes: _ Cordel de Huelva o de Niebla. _ Cordel de Gerena a Albaida. _Cordel de los Carboneros.

- Posición periférica respecto al crecimiento metropolitano. - Alejamiento de los principales ejes de comunicación viaria (con Sevilla y la corona metropolitana) Su conexión con la red principal debe realizarse a través de calles y trazados urbanos dentro del núcleo de Salteras. La posibilidad de acceso a Albaida es dependiente de la organización urbana de Olivares. Esta dependencia actúa en detrimento de la accesibilidad de Albaida del Aljarafe. - Dependencia de los servicios y dotaciones del entorno. La satisfacción de la gran mayoría de las dotaciones debe cubrirse en los municipios colindantes o en el área metropolitana. Esta dependencia de servicios externos al municipio multiplica los desplazamientos sobre unos viarios y unos tramos urbanos que presentan sobre carga de funciones. - Mantenimiento de los valores locales. En un caso como el de Albaida los recursos locales se fundamentan en elementos de pequeña escala donde gran parte de su valor se encuentra en la uniformidad, el mantenimiento de un orden, la proporción entre los distintos elementos u otras como limpieza, cuidado, etc. En este sentido se debe advertir que el proceso de degradación en forma de vertido de escombros, acumulación de materiales de embalaje, estabulación de

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1. MEMORIA DE INFORMACIÓN.

ANÁLISIS ACTUAL BREVE DEL SECTOR.

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1. MEMORIA DE INFORMACIÓN.

2 1) REDACCIÓN DEL PLAN PARCIAL. La redacción del presente Plan Parcial se desarrolla como trabajo docente dentro de la asignatura “Gestión Urbanística” del departamento de Urbanística y Ordenación de Territorio, de la Escuela Superior de Arquitectura de Sevilla (ETSAS). Como coordinador del proyecto está el profesor titular de la asignatura Carlos López Cantos. Como equipo redactor los alumnos: Gabriel Morales Manchón, Rafael Pérez Chamizo, Francisco José Pastó de la Poza y Julia Rodríguez Miranda.

2) OBJETO Y ÁMBITO TERRITORIAL. El objeto del presente Plan Parcial de Ordenación tiene con fin la ordenación detallada del Sector “Suroeste” adecuado al Plan de Ordenación General de Albaida del Aljarafe. El ámbito territorial del sector viene definido por el propio y nuevo Avance del PGOU de Albaida del Aljarafe y por el Plano de Información anexo: Delimitación del Sector. Se trata de una zona de SUS: Suelo Urbanizable Sectorizado, en el que la ordenación estructural presentada por el Avance del Plan General nos da las pautas para la posterior ordenación.

5.1) SISTEMA VIARIO. Este sector es el que se despliega, como continuación del municipio ya levantado, mediante la charnela en la cual se apoya por su frente Este. Hablamos de la Avenida Sanlúcar La Mayor, la cual constituye uno de los dos accesos principales a Albaida del Aljarafe. Esta vía de acceso al municipio deja a un lado la construcción de las unidades residenciales más recientemente construidas o en proceso de ejecución (Este), y al otro lado, se ven diferentes terrenos que no poseen prácticamente ningún tipo de aprovechamiento (Oeste). En la Avenida Sanlúcar La Mayor se distinguen dos tramos, el que comienza por el Sur permanece sin urbanizar hasta una glorieta, a partir de la cual comienza a desarrollarse la edificación, y el que continúa a partir de aquí hasta el Norte del sector. El otro frente que delimita el sector es la Avenida del Campo de Fútbol, que hoy en día no cuenta con ningún tipo de tratamiento de pavimentos urbanos adecuados para las personas. Se trata de una vía que separa a nuestro sector de la finalización de la cornisa por el Sur. Por otro lado, las grandes deficiencias de esta vía no promueven la comunicación con el Campo de Fútbol Municipal, de considerables dimensiones que podría fomentarse más su uso si se mejorase su accesibilidad a él. En sus proximidades tampoco cuenta con ningún tipo de dotación de aparcamientos. El frente Sur del sector enlaza casi con el encuentro del límite municipal que separa a Albaida de Olivares. Solamente en él podemos encontrar un pequeño sendero. El frente Oeste será, por su parte, el final del presente crecimiento para el municipio durante los próximos años.

3) VIGENCIA Y OBLIGATORIEDAD DEL PLAN. 1) El presente Plan Parcial de Ordenación entrará en vigor al día siguiente de la publicación de su aprobación definitiva en el Boletín Oficial de la Comunidad Autónoma de Andalucía, y mantendrá su vigencia de forma indefinida en tanto no sea modificado por un instrumento de planeamiento de igual o superior rango.

2) Las determinaciones del Plan Parcial de Ordenación obligan por igual a la Administración y a los particulares.

3) La entrada en vigor del Plan Parcial de Ordenación le otorga los efectos de publicidad,

5.2) TOPOGRAFÍA Y VEGETACIÓN. Toda la superficie del sector se ve acusada por una moderada topografía en desnivel que va descendiendo conforme nos acercamos a la Avenida del Campo de Fútbol, la cual presenta en uno de sus frentes, un fuerte cambio de sección en cuanto a su altura. Esta avenida es la que delimita el borde Sur donde finaliza el corte de la cornisa y en donde se concentran grandes cantidades de escombros y basuras en una depresión.

ejecutoriedad y obligatoriedad previstos en la legislación urbanística.

4) INICIATIVA DEL PLANEAMIENTO. El presente Plan Parcial es de iniciativa pública municipal. El Excmo. Ayuntamiento de Albaida del Aljarafe es el propietario del suelo sobre el que se desarrolla el plan. Además, será el encargado de llevar a cargo toda la ejecución material de dicho plan.

5) INTRODUCCIÓN. El presente Plan Parcial se desarrolla sobre el sector Suroeste del municipio de Albaida del Aljarafe. Analizamos brevemente el estado actual del mismo, para poder actuar posteriormente de forma coherente con tal de intentar solucionar sus deficiencias y problemas.

La topografía será uno de los aspectos que más tendremos en cuenta a la hora de emplazar las edificaciones y el sistema de espacios públicos.

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1. MEMORIA DE INFORMACIÓN.

2 Debido a la acusada pendiente del terreno, el sector es propenso a la posibilidad de corrimientos y posibles escorrentías en épocas de lluvias. Estas aguas irían hacia abajo buscando acabar en los terrenos de escombreras y basuras que se encuentran pasando la Avenida del Campo de Fútbol. Con la actuación del Plan Parcial sería un buen momento para solucionar estos problemas de saneamiento. Sobre estos terrenos apenas se levantan árboles o masas verdes de envergadura. Solamente se pueden distinguir algunas hileras de árboles alineadas a la Avenida Sanlúcar La Mayor a lo largo del primero de los tramos, el de acceso al municipio desde el Sur del sector.

5.3) LAS PREEXISTENCIAS DEL TERRENO. Sobre esta acusada topografía se levantan pequeñas construcciones de carácter agrícola particular, que cuentan con una red de pequeños senderos o caminos que las comunican o bien con la Avenida Sanlúcar La Mayor o bien con la Avenida del Campo de Fútbol. Estas menudas parcelaciones de muy baja densidad no están relacionadas casi de ningún modo con el otro frente edificado ya perteneciente a la Avenida Sanlúcar La Mayor. Tampoco suponen una gran pérdida.

1. INTRODUCCIÓN. 2. PROPUESTA. OBJETIVOS GENERALES. 3. CUANTIFICACIÓN DE LA ORDENACIÓN. PARÁMETROS MÍNIMOS. 4. CUANTIFICACIÓN DE LA ORDENACIÓN. SUPERFICIES DE SUELO PROPUESTAS.

2. MEMORIA DE ORDENACIÓN

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2. MEMORIA DE ORDENACIÓN.

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2. MEMORIA DE ORDENACIÓN.

Con todos los parámetros que hemos estudiado y analizado en la Memoria de Información comenzamos nuestra ordenación para el Sector Suroeste de Albaida del Aljarafe. Nos basaremos en todo los parámetros de estudio anteriores: medio físico, vegetación, topografía, preexistencias… Además, aparte de los diferentes parámetros y objetivos de ordenación que provienen del Plan General de Albaida, debemos cuantificar los diferentes parámetros de reserva de dotaciones y espacio verde.

1) INTRODUCCIÓN. Nos encontramos con un sector de ciudad, conocido como Suroeste, situado al Oeste del núcleo principal de población de Albaida del Aljarafe, y debido a esta particularidad, surgen en él varias situaciones urbanas más o menos interesantes a las que acogernos para comenzar a realizar en este suelo la ordenación. A la hora de ordenar el territorio, nos basamos en varios aspectos, siendo fundamentales, entre ellos, tanto las pre-existencias con las que nos hemos encontrado así como la topografía con la que contamos en el lugar. De todo esto, ya comentado en la memoria de información, hemos tomado los puntos que nos han interesado, y con ellos nos hemos apoyado para trazar las líneas maestras de la intervención. El sector trae marcado, por el planeamiento superior, una carga pequeña de Sistemas Generales (dotacional). Dicho equipamiento va a servir de referencia para todo el núcleo urbano de Albaida. Por lo tanto, otra de nuestras premisas será estudiar bien los flujos de movimiento (atendiendo a rangos de población, intensidades y actividades) que puedan atraer los Sistemas Generales y, también locales, para que puedan ser atendidos mediante un sistema viario que articule y canalice esos recorridos de forma homogénea a lo largo de todo el sector y de todo el día. Debemos tener en cuenta que la superficie del sector de trabajo es muy considerable si la comparamos con la que supone totalmente edificada Alcalá de Guadaira. Nuestro sector debe albergar una carga de 427 viviendas, con lo que, estimamos, puede haber una población en él de unos 1025 habitantes. Ante esto, nos hemos comprometido a crear un trozo de ciudad, inserta en Albaida de la forma más respetuosa y acorde posible con la ciudad ya existente, que sea autosuficiente y que no se convierta en una “ciudad dormitorio” más de la capital andaluza. También buscamos el tema del ahorro económico, para el cual nos apoyaremos en aprovechar todo lo posible que nos pueda ya ofrecer el sector y potenciarlo. Buscando también la economía en cuanto a instalaciones urbanas y redes.

2) PROPUESTA. OBJETIVOS GENERALES. El sector Sureste alojará el futuro crecimiento residencial del municipio. Distinguimos dos ámbitos dentro del sector, cada uno con una diferente altura máxima edificable y tipología de viviendas: -

En el ámbito Norte destacan las parcelas con fachada principal alineadas a la Avenida Sanlúcar la Mayor. Con motivo de ofrecer una nueva fachada con carácter más urbano a

una vía longitudinal principal, y por la situación de comercios en planta baja, proponemos bloques plurifamiliares en edificación abierta con una altura máxima obligatoria de PB+2. En el ámbito Sur (a partir del nudo de la Calle Juan Ramón Jiménez con la Avenida “Sanlúcar la Mayor”) proponemos viviendas unifamiliares adosadas para crear un barrio de baja densidad e integrarlo con el resto del municipio.

A lo largo del límite Oeste del sector, en la zona cercana al Campo de Futbol Municipal, se situarán las dotaciones previstas por el Plan Parcial que se desarrolle, por tratarse de un área más adecuada, que se ubicarán en paralelo al corredor verde que proponemos, con acceso directo desde la Calle Camino del Pozo y la Avenida Campo de Fútbol. El crecimiento que supondrá el sector Suroeste de la ciudad debe integrarse en la trama conformando un frente urbano a la Avenida Sanlúcar la Mayor que posibilite la creación de una vía longitudinal principal de carácter más urbano que con el que cuenta en la actualidad. Además, deberá conectarse con la parte de ciudad ya consolidada favoreciendo las relaciones entre ambos lados de la vía longitudinal mediante ejes transversales Este – Oeste que pongan en valor los equipamientos y dotaciones de la zona consolidada así como los del nuevo crecimiento. Este sector constituye una oportunidad para integrar nuevos equipamientos y dotaciones a toda la zona Sur de Albaida del Aljarafe y permitir relacionarse además, y a través del corredor verde, con otros que proponemos al Norte del sector, como será el caso de los servicios sanitarios. Este sector deberá favorecer de igual manera la comunicación con los sectores Noroeste 1 y 2 y con el nuevo Parque Municipal de la Cornisa, permitiendo una correcta articulación entre las Calles Camino del Pozo y Camino de los Parrales y un adecuado acceso al nuevo Parque de la Cornisa. El nuevo crecimiento deberá acoger en él al Campo de Fútbol Municipal, que hasta ahora queda descolgado de la ciudad con una muy mejorable comunicación y con unas instalaciones precarias de equipamientos y dotación de aparcamientos. Permitirá la creación de una bolsa de aparcamientos, sea de la tipología que sea, a su alrededor, con una capacidad adecuada para las necesidades que se estimen oportunas y conectada directamente con la Calle Camino de los Parrales para no congestionar la trama interior del nuevo crecimiento. Igualmente se intentará dotar al complejo de un cuidado acceso peatonal debido al frecuente uso del equipamiento por parte de niños, favoreciendo una comunicación directa con algunos de los equipamientos previstos: el nuevo instituto de enseñanza secundaria (sistema general) y el colegio de educación primaria (sistema local). Estas piezas, además de los restantes equipamientos, se integrarán con las zonas ajardinadas propuestas. Se estima necesaria la creación de un viario de borde que cierre al sector en su frente Oeste, paralelo a la Avenida Sanlúcar la Mayor y junto al Campo de Fútbol y que se enlace a ella a media altura. Esta vía será el soporte del futuro crecimiento del municipio. La Avenida Sanlúcar La Mayor debe conformar la nueva fachada de Albaida al Este, evitando la aparición de traseras. Debe acoger equipamientos y zonas verdes a lo largo de su longitud para permitir la atracción de la población y que no quede aislada de los flujos del movimiento urbano. Con todo ello conseguimos solucionar varios problemas: -

Crear un eje urbano de primera categoría en la Avenida Sanlúcar, con la edificación de los dos lados de la vía y una adecuada urbanización. Integración del nuevo crecimiento con el resto de la ciudad, mediante la adecuada disposición y conexión de las vías transversales.

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2. MEMORIA DE ORDENACIÓN.

Integración del Campo de Fútbol, y dotarlo de los equipamientos que necesite. Dotar al municipio de un espacio verde de carácter local, relacionado con el entorno natural de la cornisa y crear una nueva fachada al Este.

- 754 x 21 = 15834 m2s (<10%, no cumple) - Nos vamos al 10% de la superficie total de la parcela: 15752.978 m2s (10%) - Nos vamos al 10% de la superficie sin Sistemas Generales: 14682.978 m2s (10%) El Reglamento de Planeamiento nos habla sobre unas condiciones de diseño a cerca de:

3) CUANTIFICACIÓN DE LA ORDENACIÓN. PARÁMETROS MÍNIMOS.

- Zonas verdes ajardinadas: 1000 m2 mínimo, donde se inscriba un Ø = 30 m - Áreas de juegos para niños: 200 m2 mínimo, donde se inscriba un Ø = 12 m - Red de itinerarios peatonales: 1000 m2 mínimo, donde se inscriba un Ø = 30 m

Desde el planeamiento superior, se nos indican que las reservas de dotaciones y espacios verdes para el presente Plan Parcial se realizarán según los artículos correspondientes de la LOUA 2002 y del Anexo del Reglamento de Planeamiento. Además, se cuantifican los siguientes parámetros:

Debemos dejar entre 0.5 - 1 plaza / 100 m2s para aparcamientos públicos:

Determinaciones Urbanísticas.

- 754 x 0.5 = 377 plazas (min) - 754 x 1 = 754 plazas (máx)

Superficie del sector Suroeste: 157529.78 m2s Uso global del sector: residencial Sistemas Generales incluidos en el sector: -

Suponiendo que cada plaza de aparcamiento mide aproximadamente 12.5 m2s (2.5 x 5 m), nos supondrá: - 377 plazas x 12.5 m2s = 4712.5 m2s (min) (2.99 %) - 754 plazas x 12.5 m2s = 9425 m2s (máx) (5.98 %)

Equipamiento educativo: 10700 m2s

Densidad: 29.37 viviendas/Ha (427 viviendas) Edificabilidad Uso Residencial: 54000 m2t Edificabilidad Uso Dotacional General: 21400 m2t Edificabilidad total: 75400 m2t A continuación, mostramos el cálculo que nos ofrece las diferentes superficies que deberemos reservar para las dotaciones.

ANEXO DE REGLAMENTO DE PLANEAMIENTO. A partir de este anexo vamos viendo el tipo de ciudad que nos induce el planeamiento, haciendo previamente un análisis de cálculo. Obtenemos las dotaciones de los Sistemas Locales (para una unidad básica de hasta 500 viviendas en total en todo el sector):

Superficie a ordenar sin sistemas generales (146829.78 m2) (93.20 %):

MÓDULOS MÍNIMOS DE RESERVA PARA DOTACIONES EN SUELO RESIDENCIAL (Art. 10)

Según el parámetro de la densidad de vivienda por hectárea: -

427 viviendas/14.68 Ha = 29.08 viviendas/Ha (densidad media propia de viviendas unifamiliares adosadas). Suponemos 100 m2s por vivienda.

Según el parámetro de la edificabilidad (m t para residencial y dotacional: 54000 + 21400 = 75400 m t) El mejor método para los cálculos es hacerlo como si todo fuera residencial, hacemos como si no tuviésemos terciario: 2

Edificabilidad bruta = 75400 m2t / 157529.78 m2s = 0.478 (< 1) Edificabilidad neta = 75400 m2t / 100 m2s = 754 la unidad.

ART. 17 DE LA LOUA (2002). Debemos dejar entre un 30% - 55% m2s por cada 100 m2s para residencial: - 754 x 30 = 22620 m2s (min) (%) - 754 x 55 = 41470 m2s (máx) (%) Debemos dejar entre un 18% - 21% m2s / 100 m2s para S.E.L.D.U.P.: - 754 x 18 = 13572 m2s (<10%, no cumple)

UNIDADES DE VIVIENDA UNIDAD ELEMENTAL(31) UNIDAD BÁSICA (41) UNIDAD INTEGRADA (46) CONJUNTOS ENTRE 1000 Y 2000 VIV. (51) CONJUNTOS ENTRE 2000 Y 5000 VIV. (56)

S.E.L.D.U.P JARDINES

CENTROS DOCENTES

S.I.P.S

PLAZAS APARCAM Á. JUEGOS PREESCOLAR PRIMARIA SECUNDARIA CENTROS CENTROS CENTROS IENTOS DE NIÑOS GUARDERÍAS DEPORTIVOS COMERCIALES SOCIALES

Para una adecuada graduación en la previsión de las dotaciones necesarias en suelo residencial: - Unidad elemental: hasta 250 viviendas. - Unidad básica: hasta 500 viviendas. - Unidad integrada: hasta 1000 viviendas.

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S.E.L.D.U.P.: 15752.978 m2s (10%, min) CENTROS DOCENTE PREESCOLAR O GUARDERIAS: 2 x 754 = 1508 m2s (0.95%, min) CENTROS DOCENTE PRIMARIA: 10 x 754 = 7540 m2s (4.78%, min) SIPS > EQUIPAMIENTO DEPORTIVO: 6 x 754 = 4524 m2s (2.87 %, min) SIPS > EQUIPAMIENTO COMERCIAL: 1 x 754 = 754 m2s (0.47 %, min) SIPS > EQUIPAMIENTO SOCIAL: 3 x 754 = 2262 m2s (1.43 %, min) APARCAMIENTOS: 4712.5 m2s (2.99 %, min)

TOTAL SISTEMAS LOCALES: 37053.478 m2s (23.52 %, min)

2. MEMORIA DE ORDENACIÓN.

SUPERFICIE DEL SECTOR: 157529.78 m2s S.E.L.D.U.P. 15752.978 m2s CENTROS DOCENTES PREESCOLAR O GUARDERIA 1508 m2s CENTROS DOCENTE PRIMARIA 7540 m2s TOTAL SISTEMAS LOCALES: CENTROS DEPORTIVOS 4524 m2s 37053.478 m2s (23.52 %) CENTROS COMERCIALES 754 m2s 2 CENTROS SOCIALES 2262 m s APARCAMIENTOS (377 plazas) 4712.5 m2s CENTROS DOCENTES SECUNDARIA 10700 m2s TOTAL SISTEMAS GENERALES: 10700 m2s (7.05 %) 2 VIARIO 31505.956 m s TOTAL SISTEMA VIARIO: 31505.956 m2s (20%) 2 USOS LUCRATIVOS 78270.346 m s TOTAL LUCRATIVO: 78270.346 m2s (49.43%)

TOTAL SISTEMAS LOCALES + SISTEMAS GENERALES: 37053.478 m2s + 10700 m2s = 47753.478 m2s (30.31 %) 4) CUANTIFICACIÓN DE LA ORDENACIÓN.SUPERFICIES DE SUELO PROPUESTAS.

Debemos dejar entre un 15% - 25% de la superficie total del sector para el sistema viario: - 20% de 157529.78 m2 = 31505.956 m2s

TOTAL SISTEMAS LOCALES + SISTEMAS GENERALES + SISTEMA VIARIO: 37053.478 m2s (23.52 %) + 10700 m2s (7.05%) + 31505.956 (20%) = 79259.434 m2s (50.57%)

ZONAS VERDES L1 L2

11039.8 6225.4

TOTAL USOS LUCRATIVOS (RESIDENCIAL): 157529.78 – 79259.434 = 78270.346 m2s (49.43%)

Para un conjunto de hasta 500 viviendas (427 viviendas en nuestro sector) debemos dejar 41 m2/vivienda para equipamientos: 41 m2/vivienda x 29.08 viviendas/ Ha = 1192.28 m2/Ha > 49.43% + 20% (red viaria) (de la superficie total del sector) = 69.43 % Vemos que concuerda porque:

ÁREAS J. NIÑOS L3 L4 L5

1298 354.7 321.8

17265.2 1974.5 19239.7

PREESCOLAR PRIMARIA E1

2534.6

7600

S.I.P.S.

DEPORTIVO COMERCIAL D1

7600

4770.5

C1 C2 C3 C4 C5 C6 C7

261.1 374.7 297.6 375.7 334.6 222.2 1624

3489.9

SOCIAL

APARCAMIENTOS

(PLAZAS)*

S1 4139.2 A1 A2 A3 A4 A5 A6 A7

4139.2

80 46 50 50 53 64 46

389

*Estas plazas de aparcamiento son las que contabilizamos como públicas sobre rasante. A éstas habrá que sumar las que se localicen bajo rasante a modo de aparcamientos subterráneos bajo los grupos residenciales de adosados RUA2, RUA4 y RUA6.

TOTAL SISTEMAS LOCALES: 41773.9 m2s

- TOTAL SISTEMAS LOCALES: 37053.478 m2s (23.52 %) - TOTAL SISTEMA VIARIO: 31505.956 m2s (20 %) - TOTAL: 68559.434 m2s (43.52 %) A partir de todos estos parámetros de cuantificación de superficies, comenzamos nuestra ordenación. Estas superficies que hemos definido, son superficies mínimas de reservas para dotaciones y espacio verde. Nosotros podemos incrementarlas siempre que queramos además de añadir otros usos que son obligatorios establecidos según la legislación actual: administraciones públicas, centros de formación profesional, centros cívicos…

SISTEMAS LOCALES CENTROS DOCENTES

S.E.L.D.U.P.

D1 E1

SISTEMAS GENERALES Equipamiento docente secundaria Equipamiento deportivo asociado

10906.9 m2s 8275 m2s

*La superficie del equipamiento deportivo no computa en la cuantificación de la propuesta. Solamente lo incluimos aquí por estar este suelo “inmerso” dentro del sector.

TOTAL SISTEMAS GENERALES: 10906.9 m2s

PLAN PARCIAL SECTOR SUS SUROESTE, ALBAIDA DEL ALJARAFE (SEVILLA)

CLAVE

SUPERFICIE 2435.37 m2s REA 1 2273.25 m2s REA 2 2089.15 m2s REA 3 1418.27 m2s REA 4 1676.16 m2s REA 5 1320.18 m2s REA 6 SUBTOTAL 11212,38 m2s 5772,96 m2s RUA 1 RUA 2 1656,1 m2s RUA 3 3763,9 m2s RUA 4 11445,1 m2s RUA 5 5064,7 m2s RUA 6 6200,36 m2s RUA 7 2221,2 m2s SUBTOTAL 36114,17 m2s TOTAL 47336,55 m2s TOTAL VIVIENDAS

2. MEMORIA DE ORDENACIĂ&#x201C;N.

USOS LUCRATIVOS (RESIDENCIAL) USO PORMENORIZADO VIV. LIBRE VIV. VPP Plurifamiliar ed. abierta 30 0 Plurifamiliar ed. abierta 0 30 Plurifamiliar ed. abierta 28 0 Plurifamiliar ed. abierta 0 20 Plurifamiliar ed. abierta 0 32 Plurifamiliar ed. abierta 0 19 58 101 Unifamiliar adosada 33 0 Unifamiliar adosada 16 0 Unifamiliar adosada 36 0 Unifamiliar adosada 80 0 Unifamiliar adosada 46 0 Unifamiliar adosada 0 37 Unifamiliar adosada 2 18 213 55 271 (63.46%) 156 (36.54%) 427 (100%)

1. NORMAS URBANÍSTICAS. 1. DISPOSICIONES GENERALES. 2. RÉGIMEN URBANÍSTICO DEL SUELO. 3.NORMAS URBANÍSTICAS. ART. 1. CONDICIONES PARTICULARES DE LA ORDENACIÓN DE EDIFICACIÓN ABIERTA. ART. 2. CONDICIONES PARTICULARES DE LA ORDENACIÓN DE EDIFICACIÓN EN ADOSADOS. ART. 3. CONDICIONES PARTICULARES DE LA ORDENACIÓN DE LOCALES COMERCIALES. ART. 4. CONDICIONES PARTICULARES DE LA ORDENACIÓN DOTACIONAL EDUCACIONAL. ART. 5. CONDICIONES PARTICULARES DE LA ORDENACIÓN DOTACIONAL DEPORTIVO. ART. 6. CONDICIONES PARTICULARES DE LA ORDENACIÓN DOTACIONAL SOCIAL.

4. ANEXO: GLOSARIO DE TÉRMINOS.

2. TABLAS RESUMEN.

3. ORDENANZAS

PLAN PARCIAL SECTOR SUS SUROESTE, ALBAIDA DEL ALJARAFE (SEVILLA)

3. ORDENANZAS

NORMAS URBANÍSTICAS.

PLAN PARCIAL SECTOR SUS SUROESTE, ALBAIDA DEL ALJARAFE (SEVILLA)

3. ORDENANZAS

1 1) DISPOSICIONES GENERALES.

1.1. OBJETO DEL PLAN PARCIAL DEL SECTOR SUROESTE DE ALBAIDA DEL ALJARAFE (SEVILLA), ORDENANZAS. 1

Es objeto del presente Plan Parcial del Sector Suroeste de Albaida del Aljarafe el establecimiento de la ordenación urbanística de la totalidad del sector, situado al Suroeste del municipio y la organización de la gestión de su ejecución, todo siempre adaptado a la Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía (LOUA 2002)

2) REGIMEN URBANÍSTICO DEL SUELO.

2.1. CALIFICACIÓN DE LOS USOS DEL SUELO Atendiendo a su grado de concreción por el planeamiento, se distingue entre: Uso global: es aquel destino urbanístico que de forma general o dominante caracteriza básicamente la ordenación de un ámbito o zona territorial considerada. Cada manzana o área de reforma tiene atribuido un uso global, salvo que se especifique diferentes usos en una misma zona. Uso pormenorizado: es aquel destino específico que define a cada parcela o zona más concreta.

El presente Plan Parcial sustituye a cualquier documento anterior de carácter urbanístico, a excepción clara del planeamiento superior, que actúe específicamente sobre el Sector Suroeste.

1.2. ÁMBITO DE APLICACIÓN 1

El presente Plan Parcial es de aplicación a la totalidad del sector Suroeste, situado en la zona Suroeste del municipio de Alcalá de Guadaira, definido en los planos de ordenación como “Delimitación del Sector”

1.3. NATURALEZA DEL PLAN DE ORDENACIÓN URBANÍSTICA 1

El presente Plan Parcial es el instrumento de ordenación integral del sector Suroeste, y a tal efecto y de conformidad con la legislación urbanística vigente, define los elementos básicos de la estructura general y orgánica del territorio y clasifica el suelo, estableciendo los regímenes jurídicos correspondientes a cada clase y categoría del mismo. Aunque para el desarrollo de su función se pueda servir de otros instrumentos de planeamiento, tal y como sería el Estudio de Detalle.

La asignación de los usos en el suelo sectorizado la hacemos, con carácter global para las diferentes zonas del sector, concretando su pormenorización para cada parcela que propone el Plan Parcial. 2.2. USOS GLOBALES A efectos de calificación, el presente Plan Parcial establece los siguientes usos globales: -

2.3. USOS PORMENORIZADOS 1

Los efectos de establecer su calificación urbanística pormenorizada, se establecen por el presente Plan Parcial los siguientes usos pormenorizados: i. Uso Global Residencial: 1. Vivienda Plurifamiliar de edificación abierta 2. Vivienda Unifamiliar adosada ii. Uso Global Centros y Servicios Terciarios 1. Comercios. 2. Aparcamiento - Garaje. iii. Uso Global Dotacional y Servicios Públicos: 1. Docente 2. Deportivo. iv. Uso Global Espacios Libres: 1. Zonas verdes. 2. Parques suburbanos.

El presente Plan Parcial posee naturaleza jurídica reglamentaria en virtud de la remisión normativa que la vigente legislación urbanística aplicable en la Comunidad Autónoma de Andalucía efectúa en él, para completar el estatuto jurídico concreto de la propiedad inmobiliaria.

1.4. CONTENIDO DEL PRESENTE DOCUMENTO El Plan Parcial contiene las siguientes ordenanzas: 1 2 3 4 5

Condiciones particulares de la ordenación de edificación abierta. Condiciones particulares de la ordenación de áreas comerciales de gran superficie. Condiciones particulares de la ordenación dotacional educacional. Condiciones particulares de la ordenación dotacional deportiva. Condiciones particulares de la ordenación dotacional social.

Residencial. Centros y Servicios Terciarios. Dotacional y Servicios públicos. Espacios Libres. Transporte e infraestructuras.

Los usos pormenorizados pueden ser: -

Principal: es aquel cuya implantación con carácter principal o mayoritario asigna el planeamiento a la zona o sector.

PLAN PARCIAL SECTOR SUS SUROESTE, ALBAIDA DEL ALJARAFE (SEVILLA)

3. ORDENANZAS

1 -

Compatible: es aquel cuya implantación puede autorizarse con el uso principal, sin perder ninguna de las características que le son propias en las condiciones establecidas por el planeamiento.

3) NORMAS URBANÍSTICAS. ARTÍCULO 1. CONDICIONES PARTICULARES DE LA ORDENACIÓN DE EDIFICACIÓN ABIERTA.

ARTÍCULO 1.1. DEFINICIÓN Y APLICACIÓN 1. Las áreas que integran esta ordenación se corresponden con parcelas de nueva construcción, que se conformarán mediante ordenación abierta de edificios en altura, generalmente en bloques aislados. 2. Se trata de parcelas destinadas predominantemente a usos residenciales plurifamiliares con edificaciones aisladas, separadas entre sí por espacios libres de uso privado. Intentan crear un modelo urbano que prime el espacio libre frente a la compacidad del modelo tradicional. Pretenden una clara relación entre las viviendas, sus espacios de comunicación vertical comunes y los espacios circundantes, por lo que prohíben las tipologías plurifamiliares de bloque en H con patios de ventilación e iluminación. 3. Estas condiciones particulares se aplicarán en las parcelas o áreas identificadas en los Planos de Ordenación con la clave alfanumérica REA. ARTÍCULO 1.2. CONDICIONES PARTICULARES DE PARCELACIÓN 1. Serán edificables todas aquellas parcelas consolidadas en el momento de la aprobación definitiva del presente Plan Parcial. 2. La parcelación existente no admite modificación. No se podrán desarrollar ni agregaciones ni segregaciones de parcelas.

2. Nunca esta separación entre edificios será menor a siete metros (7 m). ARTÍCULO 1.5. ALTURAS MÁXIMAS. 1. La cota de referencia es la de planta baja que podrá establecerse con una variación absoluta superior o inferior a ciento veinticinco (125) centímetros con relación a la cota natural del terreno. En consecuencia, en los terrenos de pendiente acusada la planta baja habrá de fraccionarse en el número conveniente de partes para cumplir con la condición antedicha, no pudiéndose sobrepasar la altura máxima autorizada en ninguna sección longitudinal o transversal del propio edificio con respecto a las respectivas cotas de referencia de las distintas plantas bajas existentes. 2. Las alturas máximas de las edificaciones se fija en el Plano de Ordenación Pormenorizada del Plan Parcial. El ámbito de fijación de altura será el de la parcela cuando se establece más de una altura en el ámbito de la manzana. 3. Las alturas máximas serán de cuatrocientos (400) centímetros en plantas bajas, de trescientos veinte (320) centímetros en plantas superiores y de trescientos (300) centímetros en plantas bajo rasante. ARTÍCULO 1.6. CONSTRUCCIONES POR ENCIMA DE LA ALTURA MÁXIMA 1. Queda prohibida la construcción de cualquier tipo de elemento o instalación por encima de la altura máxima permitida, a excepción de las necesarias para la red de ventilación y climatización mecánica. 2. Sin embargo, se preverá como máximo un castillete por cada núcleo de comunicaciones verticales. La superficie máxima de dicho castillete será como máximo de 20 m2 y su altura máxima será de trescientos (300) centímetros. ARTÍCULO 1.7. OCUPACIÓN SOBRE RASANTE Para ocupaciones determinadas por el propio Plan Parcial, se establece la ocupación máxima sobre rasante en un setenta por ciento (70%) de la superficie de la parcela. ARTÍCULO 1.8. OCUPACIÓN BAJO RASANTE

3. Las parcelas deberán tener una extensión superficial como mínimo de mil trescientos metros cuadrados. (1300 m2). 4. Se fija un fondo máximo edificable de doce (12) metros. ARTÍCULO 1.3. SEPARACIÓN A LINDEROS 1. La edificación deberá alinearse a vial cuando así se disponga por el Plano de Ordenación Pormenorizada del Plan Parcial, siempre que la separación a la edificación situada en el frente opuesto del vial sea, como mínimo, una distancia igual a la altura de la edificación más alta. ARTÍCULO 1.4. SEPARACIÓN ENTRE EDIFICIOS 1. Las edificaciones se separarán de las más próximas una distancia equivalente a la mitad de su altura (h/2). Si sus alturas fuesen diferentes, esta distancia será la mitad de la altura mayor.

1. La superficie ocupada bajo rasante coincidirá con la edificada sobre rasante. 2. Cuando el uso del sótano sea el de garaje, se podrá ocupar hasta el sesenta por ciento (60%) de la parcela. En todo caso se garantizará un mínimo del cuarenta (40%) por ciento de la parcela exenta de edificación sobre y bajo rasante. 3. Se permitirá como máximo una planta de sótano cuando éste se destine a garaje, sin que ello suponga exceder la dotación máxima de aparcamientos. 4. Será obligatoria, para el uso plurifamiliar, dentro de los condicionantes anteriormente expresados, la previsión de cómo mínimo una plaza de aparcamiento por cada vivienda y por cada 100 m2 de local comercial previstos.

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3. ORDENANZAS

1 ARTÍCULO 1.9. EDIFICABILIDAD Y DENSIDAD MÁXIMA 1. La edificabilidad máxima sobre parcela se establece, en metros cuadrados de techo edificable por cada metro cuadrado de suelo, en el siguiente cuadro. En ningún caso podrá aumentarse esta edificabilidad como resultado de las demás condiciones de ordenación. Nº de Plantas

Edif. m2t/m2s

1 2 3

1.50 2.00 2.50

2. Cuando el uso pormenorizado principal de la parcela sea el de vivienda, se establece una densidad máxima residencial aplicable sobre la misma. La densidad de viviendas permitida en cada parcela será la resultante de dividir la máxima superficie construible sobre rasante por los siguientes promedios:

2. Los espacios de comunicación tanto vertical como horizontal estarán vinculados visual y espacialmente al espacio libre de la parcela, presentando ventilación e iluminación directa. En el caso de que formalicen una galería abierta de comunicaciones horizontales, con anchuras inferiores a 1,50 m., se contarán al 50 % de su superficie construida para el cálculo de la edificabilidad total. 3. El vuelo de los cuerpos salientes se prohíben en planta baja. Salvo que las normas de zona dispusieran otra cosa, se permiten los cuerpos salientes siempre que no vuelen más del veinte por ciento (20%) de la latitud de la calle, con un máximo de un (1) metro sobre la línea de edificación, y sin que pueda su ancho exceder de un medio (1/2) de la longitud de la fachada. 4. Los elementos salientes tales como los zócalos, pilares, aleros, gárgolas, parasoles y otros semejantes fijos, limitarán su vuelo de conformidad con las siguientes particularidades: a. Se admiten en todas las situaciones los zócalos y molduras que podrán sobresalir un máximo de diez (10) centímetros respecto al paramento de fachada. b. Se admiten los elementos salientes en planta baja siempre que den frente a calle de más de seis (6) metros de ancho, no sobresalgan más de un cuarentavo (1/40) del ancho del vial respecto a la fachada, ni superen los cincuenta (50) centímetros de altura.

a. Para vivienda libre: noventa (90) metros cuadrados. El número total se determinará por el cociente entero, que se incrementará en una unidad cuando el resto sea superior a cuarenta (40) metros cuadrados.

c. Se admiten los elementos salientes que se sitúen de forma que ninguno de sus puntos se encuentre a una altura inferior a tres (3) metros por encima de la rasante de la acera, y que su vuelo no supere en ningún punto una distancia igual al ancho de la acera menos sesenta (60) centímetros, y con un máximo de ciento cincuenta (150) centímetros.

b. Para vivienda protegida; setenta y cinco (75) metros cuadrados. El número total se determinará por el cociente entero, que se incrementará en una unidad cuando el resto sea superior a treinta (30) metros cuadrados.

d. En todo caso, el saliente máximo de cornisas y aleros no excederá de sesenta (60) centímetros sobre la alineación, sin perjuicio de lo que establezcan las ordenanzas de zona.

ARTÍCULO 1.10. PATIOS Se permiten patios de luces y patios de ventilación, pero no patios abiertos a fachada. ARTÍCULO 1.11. CONSTRUCCIONES AUXILIARES 1. Se permiten las construcciones auxiliares sobre el espacio libre de la parcela, con las siguientes condiciones: a.

No podrán exceder de una planta ni de trescientos (300) centímetros de altura.

5. La orientación de los volúmenes edificatorios de uso residencial será tal que, al menos el cuarenta por ciento (40%) de las viviendas tengan una fachada orientada al Sur, o bien que queden dispuestas las viviendas con doble ventilación exterior. Todas las piezas habitables deberán ser exteriores, debiendo tener huecos a espacios públicos, a espacios libres de parcela exteriores a la edificación o a espacio libre interior que cumpla las condiciones impuestas en las presentes Normas. 6. La edificación se dispondrá de forma que permita la aproximación a todas sus fachadas exteriores de un vehículo de bomberos, a través de un espacio de maniobra que conecte directamente con la vía pública. Si existen plantas bajo dicho espacio de maniobra, su estructura se proyectará considerando las cargas oportunas en ese sentido. 7. Los espacios libres de parcela deberán arbolarse, con especies frondosas, al menos en un cuarenta por ciento (40%) de su superficie. El espacio libre de edificación de carácter privado deberá contar como mínimo con un cincuenta por ciento (50%) del total del espacio libre de superficie ajardinada. 8.

Se permitirá la ejecución de vallados coincidentes con la alineación a vial con las siguientes condiciones compositivas: a. La altura máxima permitida del vallado, será de 2.20 metros, medida en todos sus puntos, desde la rasante del vial o viales a los que de fachada. En el caso de viarios en

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3. ORDENANZAS

1 pendiente se deberá de fraccionar el vallado en elementos que en ningún caso sobrepase dicha altura. b. El vallado presentará en general un aspecto ligero, predominando el hueco sobre el macizo y rodeado, en la medida que sea posible, de masa vegetal para limitar la visualización del espacio interior libre de parcela desde la calle pública. No podrá constar como parte ciega de un muro en el contacto con el terreno de una altura máxima de 50 centímetros, medidas del mismo modo que en el apartado anterior. ARTÍCULO 1.14. CONDICIONES PARTICULARES DE USO Además del uso pormenorizado de vivienda y de los otros usos pormenorizados expresamente grafiados en los planos de ordenación del presente Plan Parcial, se admiten como compatibles los siguientes usos pormenorizados:

El objetivo fundamental de la ordenación propuesta es el mantenimiento de estas tramas, siendo consecuentemente los parámetros que se establecen el resultado de un proceso de decantación por áreas de las magnitudes más significativas de la edificación unifamiliar. 2.

ARTÍCULO 2.2. CONDICIONES PARTICULARES DE PARCELACIÓN. 1.

Ninguna parcela será inedificable por razón de su forma y dimensiones, si dicha situación fuera anterior a la aprobación definitiva del Plan, y cumpliendo las restantes condiciones particulares de la zona.

Segregación de parcelas: para nuevas subdivisiones la superficie de todas las parcelas deberá ser, como mínimo, de seiscientos (600) metros cuadrados y cumplir, además, las siguientes condiciones:

1. Usos en Planta baja:

- Frente mínimo: Cinco metros (5) metros.

a. Uso obligatorio:

- Forma de la parcela: Será tal que permitirá inscribir en su interior un círculo de veinticinco (25) metros de diámetro.

- Terciario comercial. - Residencial 3. b.

Usos compatibles: - Terciario oficinas. - Industrial. Taller artesanal.

2. Usos en plantas altas:

Estas condiciones particulares se aplicarán en las manzanas o parcelas identificadas en los Planos de Ordenación Pormenorizada Completa con las letras RUA.

Agregación de parcelas: Sólo podrá agregarse una (1) parcela a otra (1) parcela y por una (1) sola vez.

ARTÍCULO 2.3. CONDICIONES PARTICULARES DE POSICIÓN Y FORMA 1. Las edificaciones se dispondrán de forma adosada en las parcelas, respetando los parámetros de ocupación y separación a linderos que se establecen en estas condiciones particulares. 2. No podrán quedar medianerías vistas.

Uso obligatorio: - Residencial

Usos compatibles: - No permitido

c. Usos prohibidos: Quedan prohibidos los usos no específicamente permitidos en la lista anterior.

ARTÍCULO 2. CONDICIONES PARTICULARES DE LA ORDENACIÓN DE EDIFICACIÓN EN ADOSADOS.

ARTÍCULO 2.1. DEFINICIÓN Y APLICACIÓN. 1.

Las áreas que integran esta ordenación se corresponden con suelos colmatados con edificaciones residenciales unifamiliares agrupadas (adosadas), cuyo espacio libre ajardinado constituye uno de los elementos característicos de la trama urbana en la que se encuentran.

ARTÍCULO 2.4. SEPARACIÓN A LINDEROS 1. No existirá separación a linderos. En el plano de Ordenación Pormenorizada se contiene grafiada la línea de edificación, por lo que la construcción deberá disponerse sobre ella. ARTÍCULO 2.5. ALTURAS MÁXIMAS. 1. La cota de referencia es la de planta baja que podrá establecerse con una variación absoluta superior o inferior a ciento veinticinco (125) centímetros con relación a la cota natural del terreno. En consecuencia, en los terrenos de pendiente acusada la planta baja habrá de fraccionarse en el número conveniente de partes para cumplir con la condición antedicha, no pudiéndose sobrepasar la altura máxima autorizada en ninguna sección longitudinal o transversal del propio edificio con respecto a las respectivas cotas de referencia de las distintas plantas bajas existentes. 2. Las alturas máximas de las edificaciones se fija en el Plano de Ordenación Pormenorizada del Plan Parcial. El ámbito de fijación de altura será el de la parcela cuando se establece más de una altura en el ámbito de la manzana.

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3. ORDENANZAS

1 3. Las alturas máximas serán de trescientos treinta (330) centímetros tanto en plantas bajas, como en plantas superiores y de trescientos (300) centímetros en plantas bajo rasante

a. No podrán exceder de una (1) planta ni de trescientos veinte (320) centímetros de altura. b. Computarán a efectos de la edificabilidad máxima permitida, y su ocupación no podrá en ningún caso superar el 5% de la superficie de la parcela o el 10% de la superficie libre de la parcela.

ARTÍCULO 2.6. CONSTRUCCIONES POR ENCIMA DE LA ALTURA MÁXIMA 1. Queda prohibida la construcción de cualquier tipo de elemento o instalación por encima de la altura máxima permitida, a excepción de las necesarias para la red de ventilación y climatización mecánica.

ARTÍCULO 2.12. CONDICIONES ESTÉTICAS. 1.

ARTÍCULO 2.7. OCUPACIÓN SOBRE RASANTE 1. Sobre rasante las edificaciones podrán ocupar el setenta por ciento (70%) de la superficie total de la parcela. ARTÍCULO 2.8. OCUPACIÓN BAJO RASANTE 1. Bajo rasante podrá edificarse una planta con la misma o menor ocupación que tenga la edificación sobre rasante destinada obligatoriamente a aparcamientos subterráneos.

1. La edificabilidad máxima sobre parcela se establece, en metros cuadrados de techo edificable por cada metro cuadrado de suelo, en el siguiente cuadro. En ningún caso podrá aumentarse esta edificabilidad como resultado de las demás condiciones de ordenación. Nº de Plantas

Edif. m2t/m2s

0.60

ARTICULO 2.10. AGRUPACIONES RESIDENCIALES

Se podrán agrupar unidades residenciales. Estas agrupaciones deberán, en todo caso, vincular a cada unidad residencial la superficie de parcela considerada como mínima por estas condiciones particulares, y no podrá agrupar más de diez (50) unidades. Las unidades residenciales en estas agrupaciones de viviendas deberán separarse entre ellas, como mínimo una distancia equivalente a la mitad de la altura máxima (h/2).

3. Previa a la edificación de parcelas en áreas vacías será preceptiva la previa aprobación de un Estudio de Detalle para la ordenación de volúmenes y complexión del viario. Este Estudio de Detalle podrá destinar hasta un diez por ciento (10%) de la edificabilidad a vivienda colectiva u otras tipologías mixtas. 4.

2. Será obligatorio vallar las parcelas con elementos de hasta 200 (200) centímetros de altura, que podrán superarse con setos o protecciones diáfanas estéticas admisibles, con el límite máximo total de doscientos treinta (230) centímetros. 3.

Con el objeto de conservar los rasgos característicos de estas áreas, deberá predominar el arbolado y la vegetación en los espacios libres de las parcelas.

ARTÍCULO 2.13. CONDICIONES PARTICULARES DE USO.

ARTÍCULO 2.9. EDIFICABILIDAD Y DENSIDAD MÁXIMA

Se permiten los pórticos, porches, etc., así como las terrazas y cuerpos cubiertos cualesquiera que sean sus dimensiones.

En estas subordenaciones los titulares de unidades residenciales agrupadas constituirán un condominio sobre la propiedad de las parcelas que deberán inscribir en el Registro de la Propiedad.

ARTÍCULO 2.11. CONSTRUCCIONES AUXILIARES. 1. Se permiten las construcciones auxiliares sobre el espacio libre de la parcela con las siguientes condiciones:

El uso pormenorizado principal será el de viviendas, en la categoría de viviendas unifamiliares.

Además de los expresamente grafiados en los Planos de Ordenación Pormenorizada Completa se permiten los siguientes usos pormenorizados. 2.1 Del uso pormenorizado Industrial y Almacenamiento: a. Talleres artesanales y domésticos. 2.2 Del uso pormenorizado Servicios Terciarios: a. Oficinas, servicios personales y despachos profesionales. b. Garaje- Aparcamiento. En edificio no exclusivo, sólo en sótanos.

ARTÍCULO 3. CONDICIONES PARTICULARES DE LA ORDENACIÓN DE LOCALES COMERCIALES.

ARTÍCULO 3.1. DEFINICIÓN Y APLICACIÓN 1. Comprende las áreas destinadas a ocuparse con edificaciones para uso terciario, fundamentalmente de pequeñas y medianas superficies comerciales, es decir, de actividades relacionadas con el suministro directo de mercancías al público, mediante ventas al por menor, y que tiene lugar en locales independientes o agrupados. 2. Estas condiciones particulares, se aplicarán en las manzanas o áreas identificadas en los Planos de Ordenación Pormenorizada Completa con la clave alfanumérica C.

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3. ORDENANZAS

1 ARTÍCULO 3.2. CONDICIONES PARTICULARES DE PARCELACIÓN 1. Las parcelas edificables serán las constituidas a la entrada en vigor del Plan Parcial, no permitiéndose ninguna nueva agregación o segregación de parcelas. 2. La parcela mínima de cada local comercial será de ciento cuarenta (140) metros cuadrados.

a. Del uso pormenorizado Industrial y Almacenamiento: - Talleres de mantenimiento del automóvil. - Actividades de almacenamiento y distribución. b. Del uso pormenorizado Servicios Terciarios:

ARTÍCULO 3.3. ALINEACIÓN EXTERIOR La alineación exterior, que es la señalada en el Plano de Ordenación Pormenorizada Completa, vendrá marcada en todos los casos con elementos de cerramientos que garanticen una adecuada integración ambiental con la trama urbana circundante.

- Comercio, en las categorías de pequeño comercio y mediano comercio. - Servicios Públicos. Todas las clases y tipos.

ARTÍCULO 3.4. SEPARACIÓN A LINDEROS 1. Las nuevas edificaciones e instalaciones deberán adosarse a los linderos de la parcela obligatoriamente, sin dejar espacios libres.

ARTÍCULO 4. CONDICIONES PARTICULARES DE LA ORDENACIÓN DOTACIONAL EDUCACIONAL.

ARTÍCULO 3.5. OCUPACIÓN 1. La ocupación sobre rasante será la máxima, el 100%. Bajo rasante no se permitirá ocupación alguna. ARTÍCULO 3.6. EDIFICABILIDAD MÁXIMA 1. La máxima edificabilidad será de 1 metro cuadrado de techo por metro cuadrado de suelo de parcela neta.

ARTÍCULO 4.1. DEFINICIÓN Y APLICACIÓN 1. Se trata de parcelas destinadas fundamentalmente a usos educacionales en áreas de nueva formación mediante ordenación abierta. 2. Estas condiciones particulares se aplicarán en las parcelas identificadas en los Planos de Ordenación con la clave alfanumérica E. ARTÍCULO 4.2. CONDICIONES PARTICULARES DE PARCELACIÓN

ARTÍCULO 3.7. ALTURA MÁXIMA 1. Las alturas máximas de las edificaciones se fija en el Plano de Ordenación Pormenorizada Completa del Plan Parcial.

1. Serán edificables todas aquellas parcelas consolidadas en el momento de la aprobación definitiva del presente Plan Parcial.

2. La altura máxima será de cuatrocientos (400) centímetros en todos los locales sobre rasante. En caso de no alcanzar la altura máxima, se mantendrá la misma altura que se tome para las plantas bajas de las parcelas destinadas a viviendas en edificación abierta.

2. La parcelación existente no admite modificaciones. No se permitirá la segregación ni agregación de parcelas.

ARTÍCULO 3.8. CONDICIONES PARTICULARES DE ESTÉTICA

3. Las parcelas deberán tener una extensión superficial mínima de seis mil quinientos metros cuadrados (6500 m2).

1. La estética de las construcciones e instalaciones deberá garantizar su integración con el entorno.

ARTÍCULO 4.3. RETRANQUEOS

2. Se prohíben los cuerpos y elementos salientes.

ARTÍCULO 4.4. SEPARACIÓN A LINDEROS 1. El edificio deberá separarse de todos los linderos una distancia mínima del cuarenta por ciento (40%) de su altura (h), si bien en relación con el lindero frontal esta distancia se medirá a partir del eje de la calle.

3. No se permitirán las construcciones con soportales. ARTÍCULO 3.9. CONDICIONES PARTICULARES DE USO 1. El uso principal será el terciario, uso pormenorizado de comerciales.

1. No se permitirá retranqueo en ningún frente de parcela.

pequeños y medianos locales

2. La separación mínima a linderos será la marcada en el Plano de Ordenación Pormenorizada del Plan Parcial.

2. Se admiten como compatibles los siguientes usos pormenorizados:

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3. ORDENANZAS

1 ARTÍCULO 4.5. SEPARACIÓN ENTRE EDIFICIOS 1. Las edificaciones se separarán de las más próximas una distancia equivalente a la mitad de su altura (h/2). Si sus alturas fuesen diferentes, esta distancia será la mitad de la altura mayor. 2. Cuando sobre las primeras plantas edificadas se levanten volúmenes construidos exentos éstos se separarán la mitad de la altura (h/2) en los paramentos con huecos a piezas vivideras. ARTÍCULO 4.6. ALTURAS MÁXIMAS 1. La cota de referencia se fijará conforme a las reglas establecidas para los edificios exentos del Plan General de ordenación vigente. 2. Las alturas máximas de las edificaciones vendrán definidas en los planos de Ordenación. El ámbito de fijación de altura será el de la parcela cuando se establece más de una altura en el ámbito de la manzana. 3. Las alturas máximas serán de cuatrocientos cincuenta centímetros (450cm) en plantas bajas y de trescientos ochenta centímetros (380cm) en plantas superiores. ARTÍCULO 4.7. OCUPACIÓN SOBRE RASANTE 1. Se establece la ocupación máxima sobre rasante en un cincuenta por ciento (50%) de la superficie de la parcela. ARTÍCULO 4.8. OCUPACIÓN BAJO RASANTE 1. No se permitirá la ocupación bajo rasante a excepción de locales destinados a la instalación de equipos técnicos que necesiten ser registrables. En este caso, la ocupación no podrá superar el 20% de la edificada sobre rasante. ARTÍCULO 4.9. EDIFICABILIDAD Y DENSIDAD MÁXIMA 1. La edificabilidad máxima sobre parcela se establece, en metros cuadrados de techo edificable por cada metro cuadrado de suelo, en el siguiente cuadro. En ningún caso podrá aumentarse esta edificabilidad como resultado de las demás condiciones de ordenación. Nº de Plantas

Edif. m2t/m2s

2 3

1.25 2.00

ARTÍCULO 4.10 PATIOS 1. No se permiten patios de ningún tipo. ARTÍCULO 4.11. CONSTRUCCIONES AUXILIARES 1. Se permiten las construcciones auxiliares sobre el espacio libre de la parcela, con las siguientes condiciones:

b. Computarán a efectos de la edificabilidad máxima permitida, y su ocupación no podrá en ningún caso superar el cinco por ciento (5%) de la superficie de la parcela. c. En ningún caso podrá situarse a menos de ocho metros (8m) de los linderos frontales de la parcela, excepto las casetas de guarda y control de acceso que podrán ubicarse sobre dichos linderos. ARTÍCULO 4.12. ESPACIOS LIBRES DE PARCELA 1. El espacio libre de parcela podrá acondicionarse como aparcamiento con capacidad máxima para cubrir el veinte por ciento (20%) de las plazas de aparcamientos que demanden los usos implantados en el edificio. 2. En caso de ser requerido por las normas de protección contra incendios, el diseño de los espacios libres y la distribución de plazas de aparcamiento, posibilitará la aproximación y maniobra de los vehículos de extinción y salvamento. ARTÍCULO 4.13. CONDICIONES ESTETICAS 1. Las plantas bajas no podrán ser porticadas. 2. El vuelo de los cuerpos y elementos salientes se ajustará a lo establecido para ello en el PGOU vigente. 3. Dentro de los volúmenes edificados, todas las piezas habitables deberán ser exteriores, debiendo tener huecos a espacios públicos, a espacios libres de parcela exteriores a la edificación o a espacio libre interior que cumpla las condiciones impuestas en el Plan General. 4. La edificación se dispondrá de forma que permita la aproximación a todas sus fachadas exteriores de un vehículo de bomberos, a través de un espacio de maniobra que conecte directamente con la vía pública. Si existen plantas bajo dicho espacio de maniobra, su estructura se proyectará considerando las cargas oportunas en ese sentido. 5. Los espacios libres de parcela deberán arbolarse, con especies frondosas, al menos en un cincuenta por ciento (50%) de su superficie. 6. Se permitirá la ejecución de vallados coincidentes con la alineación a vial con las siguientes condiciones compositivas: a. La altura máxima permitida del vallado, será de 2.20 metros, medida en todos sus puntos, desde la rasante del vial o viales a los que de fachada. En el caso de viarios en pendiente se deberá de fraccionar el vallado en elementos que en ningún caso sobrepase dicha altura. b. El vallado presentará en general un aspecto ligero, predominado el hueco sobre el macizo. Podrá constar como parte ciega de un muro en el contacto con el terreno de una altura máxima de 50 centímetros (50 cm), medidas del mismo modo que en el apartado anterior. c. Por encima del muro anteriormente citado solo se preverá la posibilidad de un vallado metálico donde predomine la superficie hueca sobre la maciza, con refuerzos verticales del mismo material.

a. No podrán exceder de una planta ni de trescientos centímetros (300cm) de altura.

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3. ORDENANZAS

1 ARTÍCULO 4.14. CONDICIONES PARTICULARES DE USO Además del uso pormenorizado de dotaciones expresamente grafiados en los Planos de Ordenación del presente Plan Parcial, no se admiten usos compatibles.

ARTÍCULO 5. CONDICIONES PARTICULARES DE LA ORDENACIÓN DOTACIONAL DEPORTIVO.

ARTÍCULO 5.6. OCUPACIÓN SOBRE RASANTE 1. Para ocupaciones no predeterminadas por el propio Plan General se establece la ocupación máxima sobre rasante de volúmenes edificatorios en un setenta por ciento (70%) de la superficie de la parcela. 2. Como ocupación contabilizarán tanto el estadio deportivo, pistas al aire libre y demás edificios auxiliares o no que se encuentren en el interior de las parcelas. ARTÍCULO 5.7. OCUPACIÓN BAJO RASANTE

ARTÍCULO 5.1. DEFINICIÓN Y APLICACIÓN 1. Se trata de parcelas destinadas fundamentalmente a usos deportivos en áreas de nueva formación mediante ordenación abierta. 2. Estas condiciones particulares se aplicarán en las parcelas identificadas en los Planos de Ordenación con la clave alfanumérica D. ARTÍCULO 5.2. CONDICIONES PARTICULARES DE PARCELACIÓN 1. Serán edificables todas aquellas parcelas consolidadas en el momento de la aprobación definitiva del presente Plan Parcial. 2. La parcelación existente no admite modificaciones. No se permitirá la segregación ni agregación de parcelas. 3. Las parcelas deberán tener una extensión superficial mínima de ocho mil trescientos metros cuadrados (8300 m2). ARTÍCULO 5.3. SEPARACIÓN A LINDEROS 1. Las pequeñas edificaciones deberán separarse de todos los linderos una distancia mínima del cuarenta por ciento (40%) de su altura (h), si bien en relación con el lindero frontal esta distancia se medirá a partir del eje de la calle. 2. La separación mínima a linderos será de cinco (5) metros. ARTÍCULO 5.4. SEPARACIÓN ENTRE EDIFICIOS 1. Las edificaciones se separarán de las más próximas una distancia equivalente a la mitad de su altura (h/2). Si sus alturas fuesen diferentes, esta distancia será la mitad de la altura mayor. 2. Las edificaciones se separarán una distancia mínima de quince (15) metros. ARTÍCULO 5.5. ALTURAS MÁXIMAS 1. La cota de referencia se fijará conforme a las reglas establecidas para los edificios exentos del Plan General de ordenación vigente. 2. Las alturas máximas de las edificaciones vendrán definidas en los planos de Ordenación. El ámbito de fijación de altura será el de la parcela cuando se establece más de una altura en el ámbito de la manzana.

1. No se permitirá la ocupación bajo rasante a excepción de locales destinados a la instalación de equipos técnicos que necesiten ser registrables. En este caso, la edificabilidad no podrá superar el 20% de la edificada sobre rasante. ARTÍCULO 5.8. EDIFICABILIDAD Y DENSIDAD MÁXIMA 1. La edificabilidad máxima sobre parcela se establece, en metros cuadrados de techo edificable por cada metro cuadrado de suelo, en el siguiente cuadro. En ningún caso podrá aumentarse esta edificabilidad como resultado de las demás condiciones de ordenación. Nº de Plantas

Edif. m2t/m2s

0.70

ARTÍCULO 5.9. CONSTRUCCIONES AUXILIARES 1. Se permiten las construcciones auxiliares sobre el espacio libre de la parcela, con las siguientes condiciones: a. No podrán exceder de una planta ni de trescientos cincuenta centímetros (350cm) de altura. b. Computarán a efectos de la edificabilidad máxima permitida, y su ocupación no podrá en ningún caso superar el cinco por ciento (5%) de la superficie de la parcela. c. En ningún caso podrá situarse a menos de cuatro metros (4 m) de los linderos frontales de la parcela, excepto las casetas de guarda y control de acceso que podrán ubicarse sobre dichos linderos. ARTÍCULO 5.10. APARCAMIENTOS EN ESPACIOS LIBRES DE PARCELA 1. El espacio libre de parcela podrá acondicionarse como aparcamiento con capacidad máxima para cubrir el veinticinco por ciento (25%) de las plazas de aparcamientos que demanden los usos implantados en el edificio. 2. En caso de ser requerido por las normas de protección contra incendios, el diseño de los espacios libres y la distribución de plazas de aparcamiento, posibilitará la aproximación y maniobra de los vehículos de extinción y salvamento.

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3. ORDENANZAS

1 ARTÍCULO 5.11. CONDICIONES ESTETICAS 1. Las plantas bajas no podrán ser porticadas. 2. El vuelo de los cuerpos salientes se prohíben en planta baja. Salvo que las normas de zona dispusieran otra cosa, se permiten los cuerpos salientes siempre que no vuelen más del veinte por ciento (20%) de la latitud de la calle, con un máximo de un (1) metro sobre la línea de edificación, y sin que pueda su ancho exceder de un medio (1/2) de la longitud de la fachada. 3. Los elementos salientes tales como los zócalos, pilares, aleros, gárgolas, parasoles y otros semejantes fijos, limitarán su vuelo de conformidad con las siguientes particularidades: a. Se admiten en todas las situaciones los zócalos y molduras que podrán sobresalir un máximo de diez (10) centímetros respecto al paramento de fachada. b. Se admiten los elementos salientes en planta baja siempre que den frente a calle de más de seis (6) metros de ancho, no sobresalgan más de un cuarentavo (1/40) del ancho del vial respecto a la fachada, ni superen los cincuenta (50) centímetros de altura. c. Se admiten los elementos salientes que se sitúen de forma que ninguno de sus puntos se encuentre a una altura inferior a tres (3) metros por encima de la rasante de la acera, y que su vuelo no supere en ningún punto una distancia igual al ancho de la acera menos sesenta (60) centímetros, y con un máximo de ciento cincuenta (150) centímetros. d. En todo caso, el saliente máximo de cornisas y aleros no excederá de sesenta (60) centímetros sobre la alineación, sin perjuicio de lo que establezcan las ordenanzas de zona. 4. Dentro de los volúmenes edificados, todas las piezas habitables deberán ser exteriores, debiendo tener huecos a espacios públicos, a espacios libres de parcela exteriores a la edificación o a espacio libre interior que cumpla las condiciones impuestas en el Plan General. 5. La edificación se dispondrá de forma que permita la aproximación a todas sus fachadas exteriores de un vehículo de bomberos, a través de un espacio de maniobra que conecte directamente con la vía pública. Si existen plantas bajo dicho espacio de maniobra, su estructura se proyectará considerando las cargas oportunas en ese sentido.

b. El vallado presentará en general un aspecto ligero, predominado el hueco sobre el macizo. Podrá constar como parte ciega de un muro en el contacto con el terreno de una altura máxima de 50 cms, medidas del mismo modo que en el apartado anterior. c. Por encima del muro anteriormente citado solo se preverá la posibilidad de un vallado metálico donde predomine la superficie hueca sobre la maciza, con refuerzos verticales del mismo material. ARTÍCULO 5.12 CONDICIONES PARTICULARES DE USO 1. Además del uso pormenorizado de dotaciones expresamente grafiados en los Planos de Ordenación del presente Plan Parcial, no se admiten usos compatibles.

ARTÍCULO 6. CONDICIONES PARTICULARES DE LA ORDENACIÓN DOTACIONAL SOCIAL.

ARTÍCULO 6.1. DEFINICIÓN Y APLICACIÓN 1. Se trata de parcelas destinadas fundamentalmente a usos dotacionales de carácter social o asistencial en áreas de nueva formación mediante ordenación abierta. 2. Estas condiciones particulares se aplicarán en las parcelas identificadas en los Planos de Ordenación con la clave alfanumérica S. ARTÍCULO 6.2. CONDICIONES PARTICULARES DE PARCELACIÓN 1. Serán edificables todas aquellas parcelas consolidadas en el momento de la aprobación definitiva del presente Plan Parcial. 2. La parcelación existente no admite modificaciones. No se permitirá la segregación ni agregación de parcelas. 3. Las parcelas deberán tener una extensión superficial mínima de cuatro mil metros cuadrados. (4000 m2). ARTÍCULO 6.3. SEPARACIÓN A LINDEROS

6. Los espacios libres de parcela deberán arbolarse, con especies frondosas, al menos en un cuarenta y cinco por ciento (60%) de su superficie.

1. El edificio deberá separarse de todos los linderos una distancia mínima del cuarenta por ciento (40%) de su altura (h). No se permitirá aparición de lindero frontal, es decir, se debe alinear a vial obligatoriamente en todos sus frentes.

7. Se permitirá la ejecución de vallados coincidentes con la alineación a vial con las siguientes condiciones compositivas:

2. La separación mínima a linderos será la marcada en el Plano de Ordenación Pormenorizada del Plan Parcial.

a. La altura máxima permitida del vallado, será de 2 metros, medida. En todos sus puntos, desde la rasante del vial o viales a los que de fachada. En el caso de viarios en pendiente se deberá de fraccionar el vallado en elementos que en ningún caso sobrepase dicha altura.

ARTÍCUL0 6.4. SEPARACIÓN ENTRE EDIFICIOS 1. Las edificaciones se separarán de las más próximas una distancia equivalente a la mitad de su altura (h/2). Si sus alturas fuesen diferentes, esta distancia será la mitad de la altura mayor. 2. Las edificaciones se separarán una distancia mínima de diez (10) metros

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3. ORDENANZAS

1 ARTÍCULO 6.5. ALTURAS MÁXIMAS 1. La cota de referencia se fijará conforme a las reglas establecidas para los edificios exentos del Plan General de ordenación vigente. 2. Las alturas máximas de las edificaciones vendrán definidas en los planos de Ordenación. El ámbito de fijación de altura será el de la parcela cuando se establece más de una altura en el ámbito de la manzana. ARTÍCULO 6.6. OCUPACIÓN SOBRE RASANTE 1. Para ocupaciones no predeterminadas por el propio Plan General se establece la ocupación máxima sobre rasante de volúmenes edificatorios en un cuarenta y cinco por ciento (45 %) de la superficie de la parcela. ARTÍCULO 6.7. OCUPACIÓN BAJO RASANTE

2. En caso de ser requerido por las normas de protección contra incendios el diseño de los espacios libres posibilitará la aproximación y maniobra de los vehículos de extinción y salvamento. ARTÍCULO 6.12. CONDICIONES ESTETICAS 1. Las plantas bajas no podrán ser porticadas. 2. El vuelo de los cuerpos salientes se prohíben en planta baja. Salvo que las normas de zona dispusieran otra cosa, se permiten los cuerpos salientes siempre que no vuelen más del veinte por ciento (20%) de la latitud de la calle, con un máximo de un (1) metro sobre la línea de edificación, y sin que pueda su ancho exceder de un medio (1/2) de la longitud de la fachada. 3. Los elementos salientes tales como los zócalos, pilares, aleros, gárgolas, parasoles y otros semejantes fijos, limitarán su vuelo de conformidad con las siguientes particularidades: a. Se admiten en todas las situaciones los zócalos y molduras que podrán sobresalir un máximo de diez (10) centímetros respecto al paramento de fachada.

1. No se permitirá la ocupación bajo rasante. ARTÍCULO 6.8. EDIFICABILIDAD Y DENSIDAD MÁXIMA 1. La edificabilidad máxima sobre parcela se establece, en metros cuadrados de techo edificable por cada metro cuadrado de suelo, en el siguiente cuadro. En ningún caso podrá aumentarse esta edificabilidad como resultado de las demás condiciones de ordenación. Nº de Plantas

Edif. m2t/m2s

1 2

1.00 1.50

ARTÍCULO 6.9. PATIOS 1. Se permiten los patios abiertos y vivideros. ARTÍCULO 6.10. CONSTRUCCIONES AUXILIARES 1. Se permiten las construcciones auxiliares sobre el espacio libre de la parcela, con las siguientes condiciones: a. No podrán exceder de una planta ni de trescientos veinte centímetros (320cm) de altura. b. Computarán a efectos de la edificabilidad máxima permitida, y su ocupación no podrá en ningún caso superar el diez por ciento (10 %) de la superficie de la parcela. c. En ningún caso podrá situarse a menos de seis metros (6 m) de los linderos frontales de la parcela, excepto las casetas de guarda y control de acceso que podrán ubicarse sobre dichos linderos. ARTÍCULO 6.11. APARCAMIENTOS EN ESPACIOS LIBRES DE PARCELA 1. El espacio libre de parcela no podrá acondicionarse como aparcamiento.

b. Se admiten los elementos salientes en planta baja siempre que den frente a calle de más de seis (6) metros de ancho, no sobresalgan más de un cuarentavo (1/40) del ancho del vial respecto a la fachada, ni superen los cincuenta (50) centímetros de altura. c. Se admiten los elementos salientes que se sitúen de forma que ninguno de sus puntos se encuentre a una altura inferior a tres (3) metros por encima de la rasante de la acera, y que su vuelo no supere en ningún punto una distancia igual al ancho de la acera menos sesenta (60) centímetros, y con un máximo de ciento cincuenta (150) centímetros. d. En todo caso, el saliente máximo de cornisas y aleros no excederá de sesenta (60) centímetros sobre la alineación, sin perjuicio de lo que establezcan las ordenanzas de zona. 4. Dentro de los volúmenes edificados, todas las piezas habitables deberán ser exteriores, debiendo tener huecos a espacios públicos, a espacios libres de parcela exteriores a la edificación o a espacio libre interior que cumpla las condiciones impuestas en el Plan General. 5. La edificación se dispondrá de forma que permita la aproximación a todas sus fachadas exteriores de un vehículo de bomberos, a través de un espacio de maniobra que conecte directamente con la vía pública. Si existen plantas bajo dicho espacio de maniobra, su estructura se proyectará considerando las cargas oportunas en ese sentido. 6. Los espacios libres de parcela deberán arbolarse, con especies frondosas, al menos en un cincuenta por ciento (50%) de su superficie. 7. Se permitirá la ejecución de vallados coincidentes con la alineación a vial con las siguientes condiciones compositivas: a. La altura máxima permitida del vallado, será de 2 metros, medida. En todos sus puntos, desde la rasante del vial o viales a los que de fachada. En el caso de viarios en

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3. ORDENANZAS

1 pendiente se deberá de fraccionar el vallado en elementos que en ningún caso sobrepase dicha altura. b. El vallado presentará en general un aspecto ligero, predominado el hueco sobre el macizo. Podrá constar como parte ciega de un muro en el contacto con el terreno de una altura máxima de 50 cms, medidas del mismo modo que en el apartado anterior. c. Por encima del muro anteriormente citado solo se preverá la posibilidad de un vallado metálico donde predomine la superficie hueca sobre la maciza, con refuerzos verticales del mismo material.

1. La línea de edificación es la intersección del plano de fachada de la fachada exterior o interior del edificio con el terreno. 2. Alineación interior es la línea marcada en los Planos de Ordenación Detallada con la que obligatoriamente deberán coincidir las líneas de edificación interiores. 3. Fondo edificable es la línea marcada en los Planos de Ordenación Detallada que separa la parte de parcela susceptible de ser ocupada por edificación y el espacio libre de la parcela.

ARTÍCULO 6.13. CONDICIONES PARTICULARES DE USO. Además del uso pormenorizado de dotaciones expresamente grafiados en los Planos de Ordenación del presente Plan Parcial, no se admiten usos compatibles.

4) ANEXO: GLOSARIO DE TÉRMINOS.

A continuación mostramos algunos términos utilizados en las normas urbanísticas anteriores tanto con en el Plano de Ordenación Pormenorizada del Presente Plan Parcial.

1. SECCIÓN PRIMERA: CONDICIONES DE LA PARCELA. -

AGREGACIÓN

1. La agregación consiste en la suma, unión o enlace de dos o más parcelas para dar lugar a una nueva y única parcela. -

SEGREGACIÓN

ALINEACIÓN EXTERIOR

SEPARACIÓN A LINDEROS

1. Separación a linderos es la distancia horizontal entre el plano de fachada y el lindero correspondiente medida sobre una recta perpendicular a éste. 2. En aquellos casos en que el planeamiento establezca distintos valores de la separación de la edificación a los linderos laterales y al testero, y cuando por la irregular forma de la parcela sea difícil diferenciar cual es el testero, se medirán las separaciones de modo que redunden en la mayor distancia de la construcción a las de su entorno, y en la mejor funcionalidad y mayor tamaño del espacio libre de parcela. 3. Las separaciones mínimas de la edificación o edificaciones al lindero frontal, al testero o a sus linderos laterales son las establecidas en cada caso en las condiciones particulares de zona. Estas separaciones son distancias mínimas a las que puede situarse la edificación y sus cuerpos salientes. 4. Salvo que las condiciones particulares de zona dispongan expresamente lo contrario, las plantas sótano y cualesquiera otra construcción o instalación resultantes de desmontes, nivelaciones de terreno o excavaciones, deberán respetar las distancias mínimas a los linderos de la parcela, excepto las piscinas y la parte que sirva para dar acceso desde el exterior a los usos permitidos en los sótanos y siempre que dicha parte no exceda del quince por ciento (15%) de la superficie libre de parcela.

1. La segregación consiste en la división de una parcela en más de una unidad.

2. SECCIÓN SEGUNDA: CONDICIONES DE SITUACIÓN (POSICIÓN) DEL EDIFICIO EN LA PARCELA

LINEA DE EDIFICACIÓN, ALINEACIÓN INTERIOR Y FONDO EDIFICABLE

RETRANQUEOS

1. Retranqueo es la anchura de la banda de terreno comprendido entre la alineación exterior y la línea de edificación. El parámetro puede establecerse como valor fijo obligado o como valor mínimo. 2. El retranqueo puede ser: a. Retranqueo en todo el frente de alineación de una manzana.

1. La alineación exterior es la determinación gráfica, contenida en los Planos de Ordenación Detallada o de los instrumentos de planeamiento que lo desarrollen, que separa los suelos destinados a viales o espacios libres de uso público de las parcelas.

b. Retranqueo en las plantas pisos de una edificación. c. Retranqueo en planta baja para formación de pórticos o soportales.

La línea de edificación deberá coincidir con la alineación exterior cuando así lo establezcan las condiciones particulares de zona, sin perjuicio de los retranqueos que las mismas autoricen.

El retranqueo se medirá en la forma determinada para la separación a linderos.

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3. ORDENANZAS

1 -

ÁREA DE MOVIMIENTO DE LA EDIFICACIÓN -

1. Área de movimiento de la edificación es la superficie dentro de la cual puede situarse la edificación como resultado de aplicar la totalidad de las condiciones que inciden en la determinación de la posición del edificio en la parcela. -

1. Son los cuerpos de la edificación habitables u ocupables, cerrados o abiertos, que sobresalen del plano de fachada, o de la alineación de la edificación, o de la alineación del espacio libre interior de la manzana.

RASANTE

1. Rasante es la línea que señala el planeamiento como perfil longitudinal de las vías públicas tomado en el eje de la vía sobrepasando la cota del espacio público.

3. SECCIÓN TERCERA: CONDICIONES DE VOLUMEN Y FORMA.

CUERPOS SALIENTES

ELEMENTOS SALIENTES

Son partes integrantes de la edificación o elementos constructivos no habitables ni ocupables de carácter fijo, que sobresalen de la línea de fachada o de la alineación de la edificación, o de la alineación interior. No tendrán la consideración de elementos salientes los toldos y marquesinas que serán objeto de la correspondiente ordenanza municipal.

PATIO

1. Espacio no edificado delimitado por fachadas interiores de los edificios. También será considerado como tal cualquier espacio no edificado al interior de las alineaciones exteriores cuyo perímetro esté rodeado por la edificación en una dimensión superior a las dos terceras partes (2/3) de su longitud total. Los patios pueden ser: - PATIO DE PARCELA: Es aquel que está situado en el interior de la edificación o en contacto con alguno de los linderos de la parcela salvo con el frontal. Por su función estos patios pueden ser: a. PATIO DE VENTILACIÓN: son aquellos cuyo fin es ventilar espacios no habitables (exclusivos para la servidumbre de los baños). b. PATIO DE LUCES: si su fin es ventilar e iluminar piezas habitables (para la servidumbre de cocinas y habitaciones secundarias). - PATIO ABIERTO: es aquel que cuenta con una embocadura abierta a la vía pública o a un espacio libre. La embocadura del patio deberá tener un ancho mayor de un tercio de la altura (h/3) y como mínimo de seis (6) metros. Esta dimensión mínima deberá salvarse según el sistema de medidas más desfavorable en cada caso, y siempre en todos los puntos de los paramentos enfrentados. - PATIO INGLÉS: es el patio abierto por debajo de la rasante de la acera o terreno. - PATIO DE MANZANA: es aquel que tiene definida por el planeamiento su forma y posición en la parcela para, junto con los de las parcelas colindantes, formar un espacio libre único para todas ellas.

ALTURA MÁXIMA ENTRE PLANTAS

1. Altura medida desde el suelo terminado hasta la línea superior del forjado de la siguiente planta o cubierta.

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3. ORDENANZAS

TABLAS RESUMEN.

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3. ORDENANZAS

2 Uso Dotacional. Parcela

Ordenanzas

Uso dominante

Uso Pormenorizado

Sistema General/ Sistema Local

Superficie parcela (m suelo)

Deportivo

S.I.P.S. Deportivo

Estadio Municipal

Sistema General

13049,95

Deportivo

S.I.P.S. Deportivo

Pistas Deportivas

Sistema Local

4770,5

Educativo

Docente

Instituto Enseñanza Secundaria

Sistema General

10906.9

Educativo

Docente

Colegio Educación Primaria

Sistema Local

7600

Educativo

Docente

Preescolar

Sistema Local

2534,7

Social

S.I.P.S. Social

Centro cívico de ocio juvenil

Sistema Local

4139,2

Usos lucrativos: Residencial y Comercial. Condiciones de parcelación Clave

Ordenanzas

Dimensiones

Superficie m suelo 2

Frente mínimo

Fondo máximo

Condiciones de uso

Forma

Agregación Segregación

Uso Global

Uso Pormenorizado

Tipo

Bajo Rasante

Uso Planta Baja

Compatible

REA 1

Edificación abierta

2435.37

Bloque lineal

Residencial

Plurifamiliar / Comercial

Edif. Abierta

Aparcamiento

Plurifamiliar / Comercial

Oficinas / Talleres

Locales comerciales

261.14

Bloque lineal

Terciario

Comercial

Edif. Abierta

Comercial

Oficinas / Talleres

REA 2

Edificación abierta

2273.25

Bloque lineal

Residencial

Plurifamiliar / Comercial

Edif. Abierta

Aparcamiento

Plurifamiliar / Comercial

Oficinas / Talleres

Locales comerciales

374.77

Bloque lineal

Terciario

Comercial

Edif. Abierta

Comercial

Oficinas / Talleres

REA 3

Edificación abierta

2089.15

Bloque lineal

Residencial

Plurifamiliar / Comercial

Edif. Abierta

Aparcamiento

Plurifamiliar / Comercial

Oficinas / Talleres

Locales comerciales

297.61

Bloque lineal

Terciario

Comercial

Edif. Abierta

Comercial

Oficinas / Talleres

REA 4

Edificación abierta

1418.27

Bloque lineal

Residencial

Plurifamiliar / Comercial

Edif. Abierta

Aparcamiento

Plurifamiliar / Comercial

Oficinas / Talleres

Locales comerciales

375.76

Bloque lineal

Terciario

Comercial

Edif. Abierta

Comercial

Oficinas / Talleres

REA 5

Edificación abierta

1676.16

Bloque lineal

Residencial

Plurifamiliar / Comercial

Edif. Abierta

Aparcamiento

Plurifamiliar / Comercial

Oficinas / Talleres

Locales comerciales

334.64

Bloque lineal

Terciario

Comercial

Edif. Abierta

Comercial

Oficinas / Talleres

REA 6

Edificación abierta

1320.18

Bloque lineal

Residencial

Plurifamiliar / Comercial

Edif. Abierta

Aparcamiento

Local comercial

Oficinas / Talleres

Locales comerciales

222.24

Bloque lineal

Terciario

Comercial

Edif. Abierta

Comercial

Oficinas / Talleres

Locales comerciales

624.08

Bloque lineal

Terciario

Comercial

Edif. Abierta

Comercial

Oficinas / Talleres

RUA 1

Edificación adosada

5762,96

Adosada

Residencial

Unifamiliar

Adosada

Aparcamiento

RUA 2

Edificación adosada

1656,1

Adosada

Residencial

Unifamiliar

Adosada

Aparcamiento

RUA 3

Edificación adosada

3763,9

Adosada

Residencial

Unifamiliar

Adosada

Aparcamiento

RUA 4

Edificación adosada

11445,1

Adosada

Residencial

Unifamiliar

Adosada

Aparcamiento

RUA 5

Edificación adosada

5064,7

Adosada

Residencial

Unifamiliar

Adosada

Aparcamiento

PLAN PARCIAL SECTOR SUS SUROESTE, ALBAIDA DEL ALJARAFE (SEVILLA)

3. ORDENANZAS

2 RUA 6 RUA 7

Edificación adosada Edificación adosada

6200,36 2221,05

5 5

15 15

Adosada Adosada

SI SI

Residencial Residencial

Unifamiliar Unifamiliar

Adosada Adosada

Aparcamiento Aparcamiento

Uso Global

Superficie Parcela (m )

Techo edificable (m )

Techo edificable residencial (m )

Techo edificable comercial (m )

Uso Pormenorizado

Nº Viviendas Libres

Nº Viviendas VPP

Residencial

2435.37

4378,19

3411,41

966,78

Plurifamiliar

Residencial

2273.25

4224,06

3328,08

895,98

Plurifamiliar

Residencial

2089.15

3755,13

2888,07

867,06

Plurifamiliar

Residencial

1418.27

2654,67

2195,4

459,27

Plurifamiliar

Residencial

1676.16

3553,5

2764,52

788,98

Plurifamiliar

Residencial

1320.18

3143,2

2159,6

983,6

Plurifamiliar

SUBTOTALES

11212,38

21708,75

16747,08

4961,67

106

Residencial

5762,96

3960

Unifamiliar

Residencial

1656,1

1920

Unifamiliar

Residencial

3763,9

4320

Unifamiliar

Residencial

11445,1

9600

Unifamiliar

Residencial

5064,7

5520

Unifamiliar

Residencial

6200,36

4440

Unifamiliar

Residencial

2221,05

2400

Unifamiliar

SUBTOTALES

36114,17

32160

213

TOTALES

47326,55

53868,75

48907,08

269

161

S.E.L.D.U.P. Zonas verdes (Sup. Parcela)

Áreas de juegos para niños (Sup. Parcela)

11039.8

1298

6225.4

354.7

321.8

TOTAL

1974.5

TOTAL

17265.2

1. PLANO DELIMITACIÓN DEL SECTOR. 2. PLANO TOPOGRÁFICO.

5. PLANOS DE INFORMACIÓN

PLANOS VINCULANTES. 1. PLANO DE SECCIONES DE VIARIO. 1. PLANO DE SISTEMA VIARIO. 2. PLANO DE USOS GENERALES. 2. PLANO DE USOS PORMENORIZADOS. 3. PLANO DE ALINEACIONES Y RASANTES. 3. PLANO DE FORMA DE LA EDIFICACIÓN.

PLANOS NO VINCULANTES. 1. PLANO DE IMAGEN DEL SECTOR.

6. PLANOS DE ORDENACIÓN