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Contenido
Cultura RUV / CUV de la oferta
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Se construye menos, pero, ¿se construye poco?
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Siguiendo el pulso a la construcción de vivienda
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Los nuevos chicos del barrio
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Apéndice estadístico
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Cultura RUV CUV de la Oferta
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a CUV (Clave Única de Vivienda) está formada por dieciséis dígitos, los primeros diez representan el RUC (Registro Único
de Conjunto). Los primeros dos dígitos del RUC representan
el año de registro de la oferta (se toman los dos últimos dígitos del
año, por lo que tendremos problemas en el 2100 si no se cambia la
definición actual), los siguientes cinco dígitos representan el estado y el municipio en que se ubica la oferta (dos del estado y tres del municipio).
¿Sabes cómo se calculan los últimos tres dígitos del RUC?
Respuesta de Cultura RUV
Los últimos tres dígitos de la RUC son el Consecutivo por Oferta a
Nivel de Estado y se calcula de la siguiente forma (tomado del algoritmo en operación): •
Se obtiene el número de ofertas registradas por estado
•
Al número anterior se le suma 101.
•
Si el resultado de la suma anterior tiene exactamente 3
que tengan RUC.
dígitos este será el Consecutivo por Oferta a Nivel de Estado.
•
Si el resultado de la suma tiene más de 3 dígitos se con-
sideran sólo los 3 últimos dígitos como el Consecutivo por Oferta a Nivel de Estado.
•
Si el resultado de la suma tiene menos de 3 dígitos se
agregan ceros a la izquierda hasta que se alcancen los 3 dígitos y el resultado será el Consecutivo por Oferta a Nivel de Estado.
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Se construye menos, pero, ¿se construye poco?
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as cifras del RUV al mes de octubre muestran que la vivienda vigente, es decir aquella que se encuentra en proceso de
construcción o terminada sin registro de individualización,
suma 404 mil viviendas. Muchas comentarios podrían hacerse en torno a esta cifra, por ejemplo, si son muchos o pocos
registros; cuántos corresponden a viviendas en proceso, y de
100 %
éstas, cuántas están “atoradas” o sin avanzar desde hace algún
77 %
tiempo; cómo se distribuyen las viviendas registradas según
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el segmento, entre otras. En un año con tantos cambios en la
industria de la vivienda como lo ha sido el 2013 las preguntas abundan. Intentemos responder la primera.
15 %
20 %
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%
404 mil registros, ¿Son muchos o pocos? En realidad eso de-
pende de lo que se busque comparar. Es claro que el volumen de vivienda construida ha venido a la baja en los últimos años.
Comparando por ejemplo respecto al 2011, a estas fechas en dicho año el volumen acumulado de registros mensuales era de 335 mil, cuando en el presente año es de apenas 235 mil. Lo re-
levante sin embargo es medir el ritmo de actividad con respecto
a las tendencias de colocación de vivienda. Al final, lo importante es que las viviendas que se construyan tengan una perspectiva
clara de venta. En años anteriores, se construía a un ritmo muy
acelerado, pero se acumuló también un volumen importante de vivienda en inventario.
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La pregunta entonces es, o debiera ser, ¿Qué tanto está absorbiendo el mercado la vivienda que se construye? La colocación de vivienda depende por un lado, de los
esquemas de financiamiento disponibles para atender a los distintos segmentos de población o de trabajadores, y por otro, de las condiciones de ingreso y/o estabilidad laboral de dichos trabajadores.
Sobre el primer punto, la apertura de nuevos
La colocación de vivienda depende
opciones que se tienen como solución de
por un lado, de los esquemas de
esquemas de financiamiento diversifica las
vivienda. Cerca del 45% de los 555 mil créditos que ha colocado el Infonavit en el presente año (al cierre de octubre), corresponden a
financiamiento disponibles para atender a los distintos segmentos
remodelaciones; y en el caso de Fovissste, para
de población o de trabajadores,
de 20% (18 mil de 90 mil créditos). El número
y por otro, de las condiciones de
la meta de créditos del año dicha proporción es
de créditos hipotecarios por parte de ambas
instituciones pasó de 523 mil en 2011 a 490 mil en 2012, y las perspectivas son que al cierre de 2013 la cifra se ubique en torno a 450 mil. 8
ingreso y/o estabilidad laboral de dichos trabajadores.
Es cierto también que se han venido ampliando la cobertura o capacidad
para otorgar crédito hipotecario a los segmentos de población hasta ahora poco atendidos, como los trabajadores estatales y municipales, los cuerpos de policía, e incluso la población laborando en el sector informal. La So-
ciedad Hipotecaria Federal (SHF) apoya con garantías a estos últimos, en tanto que el Infonavit ha estado muy activo en el otorgamiento de crédito a trabajadores de gobiernos estatales.
También se ha venido trabajando en atender de mejor manera a los trabajadores del sector público federal, pues hay ahí un mercado importante que
no ha logrado atenderse plenamente aún: al sorteo del Fovissste se inscri-
ben anualmente más de 150 mil trabajadores, pero salen sorteados apenas
la mitad (en un buen año), y de éstos, menos de la mitad ejerce el crédito. Más aún, hay más de 1.5 millones de trabajadores del sector público federal
que no han ejercido un crédito. Algunos no lo necesitarán, pero en cualquier caso, lo que debe buscarse es que quienes sí lo deseen puedan ejercerlo. El Fovissste ha estado muy activo en cuanto al proceso de asignación del crédito. Todos los avances en esta materia son importantes.
En estos esfuerzos para impulsar la demanda, algunos programas van más rápido que otros, pero gradualmente van contribuyendo a elevar el universo
potencial de trabajadores con capacidad para obtener un crédito hipotecario.
En cualquier, caso, la materialización de estos esfuerzos comenzará a verse con mayor claridad a partir de 2014.
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Entrando al segundo punto, las condiciones de ingreso o laborales de los
potenciales compradores de vivienda, hay que voltear a ver las condiciones de la economía. En los primeros tres trimestres del año, el PIB ha acumulado un crecimiento anual de apenas 1.2%, cuando el promedio entre 2010 y 2012 había
sido un crecimiento de 4.3%. Este proceso de desaceleración de la economía se refleja también, aunque en forma más moderada, en la creación de empleos. En
el periodo enero-septiembre, el número total de trabajadores asegurados al IMSS promedió un crecimiento de 3.7% anual respecto a 2012, en tanto en los dos años previos dicha tasa promedió 4.5%.
Aquí están entonces dos poderosas razones que ayudan a explicar las tendencias
en el registro de viviendas: la economía ha atravesado por un mal momento, y el crédito para vivienda que otorgan tanto el Infonavit como el Fovissste ya no es
sólo hipotecario. En este último argumento, podríamos incluir otros elementos, como la vivienda usada, los inventarios de vivienda y la vivienda en proceso de
adjudicación, aunque a final de cuentas, ahí reside en buena medida la decisión de ir diversificando el financiamiento.
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Así, las razones para la disminución en el número de registros de vivienda parecen claras: una es de tipo económico, y la otra responde más a
factores institucionales. Podríamos añadir también a la vivienda usada y la adjudicada, aunque a fin de cuentas éstas explican en buena parte la decisión de diversificar el financiamiento.
Ahora bien, en cuanto a la magnitud del ajuste, o si éste ha resultado excesivo, no lo sabemos con precisión. Hay dos indicadores que deberían
ayudar a responder a esta pregunta: por un lado, los registros de solicitudes
de crédito hipotecario, y por otro, los inventarios de vivienda. El primero nos diría la intención de compra de vivienda, en tanto que el segundo nos apuntaría al nivel de holgura que tiene la oferta para atender la demanda. Si
bien no son tema de este análisis, construir estos indicadores sería sencillo,
pues ya se cuenta con la información para ello, y serían de enorme relevancia para ir orientando las decisiones de los desarrolladores de vivienda, y en general, de todos los que participan en este mercado.
En síntesis, sin duda se construye menos, pero saber si se construye poco no es tan claro. En el contexto de la economía y el marco institucional el
ajuste en la construcción no parece tanto. Es probable que el ritmo de construcción de vivienda repunte en 2014, pero por lo pronto, una postura
de cautela, parece una decisión sensata. El mercado, particularmente la demanda, irá definiendo e ritmo al que debe ir avanzando la oferta.
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Siguiendo el pulso a la construcción de vivienda
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ara quienes participan en el mercado de la vivienda, sea
como desarrollador intermediario financiero o institución
pública de fomento, resulta fundamental contar con infor-
mación oportuna y confiable sobre la construcción de vivienda
en el país. El RUV cuenta puede ayudar en esta tarea. Entre los indicadores que ofrece se encuentran, por ejemplo, el ritmo al
que avanzan los nuevos proyectos y en qué etapa se encuentra la vivienda ya iniciada, o bien, dónde avanza más rápido la
construcción y en qué segmentos de vivienda. Veamos algunos de ellos.
El ánimo de los constructores, o sus expectativas sobre la evolución futura del mercado puede medirse a través de los registros mensuales de vivienda. En 2013, a octubre, dichos registros promediaron 23.5 mil. Si bien la cifra es algo menor a la de 2012
(28.5 mil, en promedio mensual para el mismo periodo), es inte-
resante notar cómo la evolución mensual ha logrado capturar la percepción de la industria ante los distintos eventos que se han registrado en el presente año.
Cabe recordar que en el primer semestre había algo de incertidumbre en cuanto a la definición de la política de vivienda, y
particularmente en lo que respecta a las reglas de operación del programa de subsidios. También en el primer semestre tuvo lugar la abrupta caída en la actividad de las desarrolladoras públicas. Ante ello, en junio el número de registros fue de apenas 17.6 mil; la única vez que se había presentado un mes con menos de
20 mil registros había sido al inicio de la crisis de 2009 (15 mil, en el mes de enero).
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En el segundo semestre el registro se ha venido recuperando, si bien con altibajos. La publicación de las reglas de operación del programa
de subsidios Ésta es tu casa, dio un nuevo impulso al registro, pero las propuestas en materia de vivienda que se habían planteado en la iniciativa
de reforma fiscal (gravar con IVA la adquisición y el pago de la hipoteca)
generaron nuevamente algo de nerviosismo. Al cierre de octubre, el acumulado de registros de 2013 sumaba 230, y es probable que cierre el año en torno a 280 mil.
Pero una cosa es el número de viviendas que se registran y otra el número que se termina. Dentro de las etapas que sigue una vivienda que se registra
en RUV, se considera que está terminada cuando obtiene el llamado DTU, o Dictamen Técnico Único, que certifica que la vivienda se encuentra en condiciones de habitabilidad (es decir, que está terminada al 100% y cuenta con servicios de agua y luz). Las viviendas que reciben el DTU
anualmente son las que se pueden vender. La diferencia entre las viviendas nuevas colocadas y las que recibieron DTU se ajusta con el inventario de años previos.
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Limpiar el inventario es una buena señal y sin duda ayudará a reactivar los registros en 2014. O más que el registro, la construcción.
Tomando sólo los últimos dos años, las viviendas que recibieron DTU en 2012 sumaron poco más de 212 mil, en tanto que la vivienda nueva colocada fue de cerca de 360 mil. Quiere decir que la vivienda
terminada el año pasado no alcanzó a cubrir el número de viviendas colocadas, por lo que una parte de dicha colocación (cerca de 150 mil viviendas) correspondió a vivienda terminada en años previos.
En 2013 ocurrirá algo similar. Sumando la vivienda que a octubre ya cuenta con DTU (45 mil), más la vivienda que está en una etapa avanzada del proceso de construcción y podría recibir dicho dictamen pronto (cerca de 150 mil), podría, en el mejor de los casos, llegarse
a niveles cercanos a 200 mil. En tanto, se espera que la colocación de vivienda nueva sea ligeramente superior a las 300 mil1. Significa pues, que los inventarios se reducirán nuevamente.
Limpiar el inventario es una buena señal y sin duda ayudará a reactivar
los registros en 2014. O más que el registro, la construcción. Es
importante notar que hay actualmente en el RUV 114 mil viviendas
que se registraron pero no han llevado a cabo los trámites necesarios para arrancar la obra (se requiere para ello hacer una verificación), y hay otras 64 mil viviendas que simplemente no reportan avance o no se han empezado a construir. En conjunto suman cerca de 180 mil
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Cerca de 230 mil vendrán de Infonavit, 50 mil de Fovissste, y el resto corresponderá a la banca. Con los datos de colocación a octubre, hay poco margen para diferencias significativas respecto a estas estimaciones. 15
viviendas. Quiere decir que el próximo año lo que debemos esperar es, primero, que estos proyectos arranquen, y después, que el registro mensual de viviendas repunte. En ese orden.
2013 fue en muchos sentidos un año de transición y ajustes para la construcción
de vivienda. Mirando hacia delante, la definición en cuanto a los programas de apoyo a partir de 2015, y la confianza que generen entre los constructores sobre su permanencia en el mediano plazo, serán factores clave para determinar el ritmo
de avance en el registro de vivienda el próximo año. También influirá en el ánimo de los desarrolladores el ritmo de crecimiento de la economía.
Así, entre tendencias macroeconómicas más favorables, definición de los programas de apoyo, y reducción en los niveles de inventario, la construcción de
vivienda debería ir acelerando el paso en 2014. Gradualmente, los registros del RUV lo irán reflejando. 16
Los nuevos chicos del barrio
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Conózcalos. Se trata de los nuevos protagonistas en la construcción de vivienda. ¿Qué tienen en común
los diez desarrolladores de vivienda más importantes
listados en el RUV? Son más pequeños que antes, más flexibles, están más diversificados, y tienen una presencia regional, más
que nacional. Algunos son parte de esta lista desde hace tiempo,
pero otros acaban de incorporarse. Mirando con atención, quizás sean más similares a usted de lo que piensa. Es más, quizás usted sea parte de este grupo.
Entre las diez empresas con mayor número de vivienda registrada
en 2013, o el Top-Ten del RUV, hay siete que figuraban en la lista
desde 2010 (e incluso antes), pero las otras son nuevas. Veamos algunas de sus características.
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Los desarrolladores están más diversificados. Para el Top-Ten de 2010, la participación de la vivienda del segmento de Interés Social, o con un precio de hasta 700 mil pesos, alcanzaba el 95%, en tanto que para 2013 dicha participación es de 88%.
Primero: las empresas son más pequeñas. Entre quienes figuraban en el Top-Ten del RUV en 2010, el mayor número de registros fue de 63 mil; en tanto que para 2013 fue de 15 mil. El desarrollador que ocupaba la segunda
posición en 2010 ya no está en la lista de 2013 (no entre las primeras diez).
Por su parte, hay cuatro empresas que son parte de la lista en 2013 con 5 mil viviendas registradas o menos; en 2010, el menor número de registros fue
de 7 mil. No puede enfatizarse lo suficiente la importancia de este cambio, indicativo del nuevo entorno en el que opera la industria de la vivienda.
Segundo. Los desarrolladores están más diversificados. Para el Top-Ten
de 2010, la participación de la vivienda del segmento de Interés Social, o con un precio de hasta 700 mil pesos, alcanzaba el 95%, en tanto que para 2013 dicha participación es de 88%. Más que eso, también se ha
reducido la adicción al presupuesto, o el peso de la vivienda construida para colocarse con subsidio. Esta vivienda que se ubica en el rango de 128 a 200 salarios mínimos, pasó de representar el 75% de la vivienda
registrada, a 61% en el transcurso de estos últimos tres años. Otra forma
de verlo es el precio máximo de la vivienda que registran las empresas del Top-Ten: en 2010, sólo una registraba vivienda de más de 700 mil pesos, en
tanto que para 2013 son tres, y el precio máximo alcanza en la actualidad niveles cercanos a un millón de pesos.
Se trata también de un cambio importante, y muy sano. Del lado de la
demanda, el segmento que ha crecido en los últimos años es el de la vivienda de los segmentos medio, entre 700 mil y 1.5 millones de pesos, y residencial, arriba de esa cantidad. Ahí hay un mercado importante por atender y es ahí donde los esfuerzos de promoción de la banca se están
enfocando. Aunque en términos del número de créditos apenas son una quinta parte del total de viviendas colocadas, en términos del valor del financiamiento representan poco más del 50%. Hace mucho sentido entonces construir más para estos segmentos. 18
Tercero. Mayor presencia en ciudades pequeñas y medianas. En 2010, las diez
empresas más importantes concentraban en las primeras diez ciudades el 40% de sus registros de vivienda; para 2013, la participación de esas ciudades ha sido del 30%. Los casos extremos son Tijuana y Tlajomulco, que ocupaban en
2010 las primeras dos posiciones en cuanto a registros de vivienda, con 33 mil
viviendas registradas entre ambas, y a octubre de 2013 apenas superaban las 4 mil. En 2013 aparecen 20 ciudades que no figuraban en 2010 entre las empresas más representativas, incluyendo a cuatro delegaciones del Distrito Federal (Cuauhtémoc, Iztapalapa, Benito Juárez y Azcapotzalco); no suman muchos
registros, apenas 631, pero lo relevante es que en 2010 esta entidad no era parte de las ciudades cubiertas por las principales desarrolladoras.
En cierta forma, esto es un resultado natural al corregirse una distorsión importante que se estaba generando con el programa de subsidios, y es que más del 90% del total de viviendas beneficiadas con dicho programa entre 2007 y 2012 se ubican
en menos de 100 municipios (menos del 4% de los cerca de 2,500 municipios que existen a nivel nacional). En la medida que cambian las reglas de operación
de dicho programa, y que se reduce la participación de las empresas que más los concentraban, la diversificación regional debe darse de manera natural.
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Cuarto. Las empresas tienen un ciclo de producción diferente. Para las empresas que
integran el Top-Ten del RUV, los tiempos asociados al proceso de construcción se han
alargado, de siete meses en promedio, a nueve meses. No es necesariamente una pérdida de eficiencia, si bien hay que decir que las empresas públicas, que venían haciendo los grandes volúmenes, se habían colocado como un referente internacional
por sus altos niveles de eficiencia en la producción. No hay muchas empresas en el mundo con la capacidad de construir más de mil viviendas en un lapso de 4 a 6
semanas. Lo que ha ocurrido es que el modelo de producción ha cambiado. Las empresas del Top-Ten tienen una menor escala de operación, lo cual modifica en
forma importante la forma de construir. En los años previos, las empresas líderes se apoyaban en un modelo de alta tecnología, que requería altos niveles de inversión
para producir a gran escala (integración vertical de la cadena de producción, uso de moldes prefabricados, entre otros). Bajo las condiciones actuales, con un proceso
de fabricación es algo más tradicional, la ventaja relativa está en la diferenciación de producto, más que en la eficiencia en los procesos. 20
Los cambios en el perfil de los constructores ha sido significativos, sin duda, pero apenas sorprenden. Reflejan el reacomodo en la industria ante los ajustes
que se han generado en el mercado de la vivienda en los últimos años. Las necesidades de vivienda han cambiado y el enfoque de las políticas de apoyo al sector también; ante ello, las empresas deben
irse adaptando al nuevo entorno. Los conjuntos habitacionales de miles de vivienda han cedido
el paso a otros más pequeños. Las empresas líderes del sector ahora son más bien medianas.
Para ser exitosas requieren tener la capacidad de
ajustarse con velocidad a las necesidades de sus clientes. Llevado a la operación, esto se traduce
Las necesidades de vivienda han cambiado y el enfoque de las políticas de apoyo al sector también; ante ello, las empresas deben irse adaptando al nuevo entorno.
en proyectos relativamente pequeños, o en forma
equivalente, avanzar en la producción al ritmo que lo hacen las ventas, además
de ampliar la cobertura o penetración hacia los segmentos que más crecen. Este podría ser el modelo de construcción y constructor más representativo en los próximos años.
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