Van Santvoort Makelaars - Woningmarkt in beweging 2015-2016

De woningmarkt in beweging 2015-2016

fotografie cover: ©Jean Pierre Reijnen | FOTOBURO EINDHOVEN

WS 1783 - VSM - Eindejaars Column boek 2015-2016.indd 2

2

21-12-15 13:55

Vooruitgang!

Wij kijken tevreden terug op 2015. Het herstel van de woningmarkt zet zich voort en dat heeft geleid tot een flinke stijging in het aantal verkochte woningen. We kijken ook met vertrouwen en enig optimisme vooruit. De aanhoudend lage hypotheekrente blijkt een sterke stimulans. Er zijn natuurlijk meer factoren en ontwikkelingen die de woningmarkt bepalen. Het hele jaar door delen we onze informatie en opinies hierover in columns in lokale en regionale bladen, via onze website en via de social media.

Net als vorig jaar bundelen we deze columns en blogs in een speciale uitgave: ‘De woningmarkt in beweging’.

Ook komen opnieuw enkele zakelijke en particuliere klanten aan het woord. Zij staan immers centraal in onze dienstverlening. Hun tevredenheid en betrokkenheid bepaalt mede de verdere groei van ons bedrijf.

We zien – mede dankzij onze klanten en onze medewerkers - de komende jaren volop mogelijkheden voor vooruitgang. Dat is ook te danken aan de degelijke en stabiele basis die onze vaders hebben gelegd.

Precies 40 jaar geleden hebben zij Van Santvoort Makelaars en Van Santvoort Architecten opgericht. We zijn trots op de manier waarop zij deze bedrijven tot groei en bloei hebben gebracht. En we zijn ze dankbaar voor de ruimte die ze ons hebben gegeven toen ze tien jaar geleden de leiding van het makelaarskantoor aan ons hebben overgedragen. Ook zij komen in deze uitgave aan het woord.

Veel leesplezier toegewenst.

Pieter van Santvoort RT REV RMT Dirk van Santvoort

2

WS 1783 - VSM - Eindejaars Column boek 2015-2016.indd 2

21-12-15 13:55

De klant is koning bij Van Santvoort Makelaars

Dus wij zijn blij met deze gemiddelde klantwaardering van 8,7 Beoordelingen van klanten spelen steeds vaker een rol in het oriëntatie- en zoekproces van kopers. Via de ‘Makelaarsbeoordelingen’ op Funda kunnen onze cliënten hun mening geven over onze dienstverlening als verkoop- of verhuurmakelaar. Wij prijzen ons gelukkig met een gemiddelde beoordeling van 8,7. Hoog genoeg om tevreden

Uitstekend resultaat

Professioneel

Betrokkenheid

Groot netwerk Oplossingen

Online

marketing Terugbellen

Zorgvuldig

Afspraken

Terugkoppeling

specialist

Servicegericht

Deskundigheid

Ondersteuning

Meedenken

Advisering

Snel

te zijn, maar we zien ook nog steeds ruimte voor verbetering. Daar zetten we ons dan ook dagelijks voor in.

Goede advisering

Plezierig NVM

3

WS 1783 - VSM - Eindejaars Column boek 2015-2016.indd 3

21-12-15 13:55

Jan en Frans van Santvoort samen 80 jaar actief in vastgoed

‘Hard werken in het belang van de klant’ Van Santvoort Makelaars bestaat 40 jaar. De broers Jan van Santvoort (69) en Frans van Santvoort (67) begonnen 1 januari 1976 voor zichzelf met een makelaarskantoor en een architectenbureau. Tien jaar geleden is de leiding van het makelaarskantoor overgedragen aan zoons Pieter en Dirk, maar de eerste generatie werkt nog volop mee. Want de wereld mag dan veranderd zijn, de basis is nog altijd: hard werken in het belang van de klant.

4

WS 1783 - VSM - Eindejaars Column boek 2015-2016.indd 4

21-12-15 13:55

80 jaar ervaring Aan smeuïge verhalen geen gebrek natuurlijk. Hoe kan het anders: de beide heren beschikken samen over 80 jaar werkervaring in de wereld van het vastgoed. “We zijn afkomstig uit een boerenfamilie in Nuenen. Het handelen zit in ons het bloed, vooral dankzij ons moeder. Die was daar heel goed in en zag altijd kansen. Ze had bijvoorbeeld snel door dat gastarbeiders geen varkensvlees aten. Al snel hing er bij ons een bordje ‘slachtkippen te koop’ bij de boerderij”, vertelt Jan. Alle vijf kinderen mochten doorstuderen. Jan koos voor de financiële wereld, Frans voor bouwkunde en architectuur.

Jan werkte eerst als assistent-accountant. Toen hij samen met zijn vrouw een huis wilde kopen in Eersel, deed hij tijdens de onderhandelingen met de makelaar heel goed zijn best. “Voor dat huis hoef jij niet meer terug te komen, zei mijn vrouw. Maar een paar dagen belde de makelaar met de vraag of ik niet voor hem wilde komen werken.” Jan hapte toe en bleef zes jaar bij het makelaarskantoor J. de Vries werken. “Tot onze Frans zei: nu gaan we voor onszelf beginnen en als jij niet meedoet, dan doe ik het alleen.”

Frans was als architect/tekenaar/vastgoedspecialist in dienst bij de gemeente Eindhoven op de afdeling bijzondere projecten. “In de avonduren had ik al wat particuliere klanten en op de afdeling was eigenlijk te weinig werk. Ik heb toen eens met mijn baas gepraat en vervolgens heb ik de stap gezet. Als het niet zou lukken, mocht ik weer langskomen, zei mijn baas. Ik ben er nooit meer geweest.

Het was keihard werken, maar de markt was goed en het lukte.”

5

WS 1783 - VSM - Eindejaars Column boek 2015-2016.indd 5

21-12-15 13:55

’s Avonds erop uit Keihard werken was het ook in de makelaardij. Jan van Santvoort heeft het eerste half jaar op freelance basis ook nog voor zijn vroegere baas gewerkt, maar de zaken gingen voorspoedig. “Het eerste jaar hebben we 155 woningen gedaan”, weet hij zich nog goed te herinneren, “dat was – zeker in die tijd – heel wat.”

Ze hielden kantoor in Nuenen en Eersel, de echtgenotes haalden hun typediploma en deden de administratie en receptie. “Ja, want toen kwamen er nog heel veel mensen naar kantoor. Geen website, geen e-mail, het was allemaal op basis van advertenties en borden in de tuin. Veel mensen plaatsten zelf borden, daar ging ik dan ’s avonds langs om te vragen of wij het voor ze mochten verkopen. Die mentaliteit hebben onze kinderen ook meegekregen. Toen onze

“Doorzetten en zuinig zijn. We zijn altijd heel zuinig geweest op de centjes die we hebben verdiend. Daarbij: zakelijk zijn, maar ook eerlijk”!

Anne-Marie, die nu makelaar op het kantoor Nuenen is, naar de middelbare school ging, hield ze onderweg ook goed bij waar huizen particulier te koop stonden. Die belden we dan weer na.”

Doorzetten en zuinig zijn Naast de handelsgeest en creatieve kwaliteiten delen de Van Santvoorts enkele

makelaarskantoor overgedragen aan hun zonen: Pieter (van Jan) en Dirk (van

belangrijke eigenschappen. Frans: “Doorzetten en zuinig zijn. We zijn altijd

Frans). Die hadden buiten de deur al de nodige ervaring opgedaan en waren

heel zuinig geweest op de centjes die we hebben verdiend. Daarbij: zakelijk

klaar voor de overname.

zijn, maar ook eerlijk.” Jan vult aan: “Uiteindelijk is het allemaal een kwestie van vertrouwen. We zijn samen ook in de projectontwikkeling actief. En daarin

“De automatisering, het internet, e-mail, dat ging allemaal een grote rol spelen

hebben we met grote aannemers echt grote projecten gerealiseerd, vaak

en dat vroeg toch om een heel andere manier van aanpak en om een andere

gebaseerd op mondelinge afspraken. Dat zou nu niet meer kunnen, het is wel

presentatie en marketing”, zeggen Jan en Frans nu. “Wij konden dat niet meer

wat harder geworden.”

realiseren. Die jongens hebben daar gruwelijk veel in geïnvesteerd en net toen dat zijn vruchten moest gaan afwerpen, begon de economische crisis en viel de

Daarmee komen we op de veranderingen die de broers Van Santvoort hebben

woningmarkt gigantisch terug.” Ze willen het niet met zoveel woorden gezegd

meegemaakt. Onder hun leiding is het bedrijf groot geworden. Het aantal

hebben, maar gelukkig waren de beide vaders toen wel in staat voor enige

kantoren nam toe, want ze geloofden in regionale en plaatselijke aanwezigheid.

financiële stabiliteit te zorgen.

“We hebben altijd veel gesponsord en de inkopen voor Sinterklaas doen we ook plaatselijk.” Die formule heeft goed gewerkt: het aantal medewerkers groeide naar 40 tot 45 mensen rond 2006/2007. In die periode hebben ze het

6

WS 1783 - VSM - Eindejaars Column boek 2015-2016.indd 6

21-12-15 13:55

Keihard werken Inmiddels vindt de vastgoedmarkt de weg omhoog weer. Van Santvoort Makelaars is gegroeid naar een volume van meer dan 900 woningen per jaar en staat in de top van de zelfstandige makelaarskantoren in Nederland. Ze hebben een sterke specialisatie in nieuwbouwprojecten (Pieter) en agrarisch/hippisch vastgoed (Dirk) én lopen voorop in digitale marketingtechnieken. De trotse vaders: “Die jongens werken er net als wij keihard voor. Ook zij zijn niet vaak thuis ’s avonds. We zijn er trots op dat ze het zo goed doen. En natuurlijk zijn we blij dat wij onze ervaring en netwerken nog in dienst van het kantoor kunnen stellen. Ze waarderen dat ook.”

Voor Frans geldt zelfs dat hij nog altijd directeur is van Van Santvoort Architecten. ”Het is nog niet gelukt een opvolger te vinden. Goeie architecten zijn er genoeg, maar het moet ook een echte ondernemer zijn natuurlijk.” Het architectenkantoor heeft in 40 jaar tijd een enorme hoeveelheid woningen, kantoren, bedrijfspanden en sportaccommodaties getekend. “Ik denk dat van de woningen op de vrije kavels in Dierdonk zo’n driekwart door ons is ontworpen”, vertelt Frans, “trots ben ik ook op de voetbalaccommodatie die we voor RKSV Nuenen hebben ontworpen. Dat heeft ook weer geleid tot een vergelijkbare opdracht in Nieuw-Buinen.” Een vaste stijl heeft Van Santvoort Architecten niet: “De stijl hangt helemaal van de opdrachtgever en de situatie af. Wij tekenen vooral wat de mensen graag willen zien.”

Service Die dienstbaarheid staat ook centraal in het makelaarskantoor. “Hard werken in het belang van de klant, dat is wel de rode draad”, zegt Jan, “een makelaar moet goeie service leveren en er altijd voor de klant zijn. Gelukkig hebben we hele fijne medewerkers die in deze traditie willen werken en altijd voor de mensen klaar staan.”

Ze hopen zelf nog een poosje mee te kunnen. Er lopen nog wat interessante vastgoedontwikkelingen, o.a. in Valkenswaard en Horst aan de Maas. En golven doen ze niet. Wel een andere hobby: paarden fokken en deze door ruiters laten opleiden. “Maar we denken nog wel even door te gaan.”

7

WS 1783 - VSM - Eindejaars Column boek 2015-2016.indd 7

21-12-15 13:55

Frank van Groezen Algemeen directeur CRA Vastgoed

‘Een proactieve makelaar’ “We hebben Van Santvoort Makelaars in het project Schrijverskwartier in Eindhoven leren kennen als een proactieve makelaar. We hebben prettig met ze gewerkt en de verkoop is heel erg goed gegaan. In korte tijd hebben we hier 46 appartementen in het hogere marktsegment verkocht en dat is zeker mede te danken aan de inzet van de twee betrokken makelaarskantoren. Van Santvoort kent de markt goed en doet meer dan alleen verkopen. Je kunt ook goed met ze sparren over de ontwikkeling van projecten en dat stel ik erg op prijs.

Ze kennen de markt en adviseren niet alleen op basis van het verleden, maar durven ook te anticiperen op toekomstige ontwikkelingen. Vanuit dit succes gaan we zeker nog met Van Santvoort om de tafel over andere projecten.”

8

WS 1783 - VSM - Eindejaars Column boek 2015-2016.indd 8

21-12-15 13:56

Erwin van Lieshout Directeur bouwbedrijf Van Gerven

‘Een betrouwbare partner’ “Een betrouwbare partner, zo zou ik makelaarskantoor Van Santvoort willen omschrijven. We doen denk ik al zo’n 15 jaar zaken met ze en dat is zeker tot tevredenheid. Je merkt dat ze echt willen scoren in de markt, dus ze stellen zich heel actief op. Tegelijkertijd geven ze een eerlijk advies over bijvoorbeeld de prijsstelling van de woningen die wij bouwen. Natuurlijk zou je als bouwer dan soms die prijs wel hoger willen, maar zij kennen de markt goed en weten wat er speelt. Ze zoeken zeker de interactie met de opdrachtgever en dat is erg prettig. Recent hebben ze voor ons goed werk gedaan met de verkoop van zo’n 46 woningen in plan Avena in Deurne en ruim 30 woningen in Luchen in Mierlo. Dat is opnieuw prima verlopen en dus is Van Santvoort voor ons zeker een duurzame partner voor de regionale markt.”

9

WS 1783 - VSM - Eindejaars Column boek 2015-2016.indd 9

21-12-15 13:56

Hendrik Hulscher Regiomanager Van Wanrooij Projectontwikkeling, Geffen

‘We varen blind op elkaar’ “Van Santvoort Makelaars is voor ons een belangrijke partij in de regio ZuidoostBrabant. We werken al heel lang succesvol met elkaar samen. Ik denk dat ze jaarlijks wel enkele honderden nieuwbouwwoningen voor ons verkopen en dat gaat heel vlot. Wij beschouwen Van Santvoort als een echte nieuwbouwspecialist, zonder te kort te willen doen aan hun kwaliteiten bij het verkopen van bestaande woningen. Maar omdat wij als projectontwikkelaar op de nieuwbouwmarkt actief zijn, is die specialisatie op nieuwbouw voor ons erg belangrijk. Ze zijn bijzonder deskundig op dat gebied, kennen de markt en geven altijd goede adviezen over de prijsstelling. Omdat we al zo lang met elkaar werken, durven we die ook 1 op 1 over te nemen. We varen blind op elkaar. Ik denk dat dit ook te maken heeft met de overeenkomsten tussen onze bedrijven. Zowel Van Santvoort als Van Wanrooij is een familiebedrijf dat zich kenmerkt door het vermogen snel te schakelen en toch heel degelijk en solide werk te leveren. We spreken elkaars taal en verstaan elkaar goed; je hebt soms aan een half woord al genoeg. En de eigenaren van het bedrijf zijn in beide gevallen nauw betrokken bij de dagelijkse gang van zaken. Ze weten wat er speelt, hoe het werkt en dat komt de snelheid en trefzekerheid zeker ten goede.

Dus wij koesteren deze duurzame samenwerking. Er staan in deze regio verscheidene nieuwe projecten van ons op stapel, waarbij Van Santvoort als nieuwbouwmakelaar betrokken wordt.”

Van Santvoort verkocht dit jaar woningen in de volgende nieuwbouwprojecten van Van Wanrooij Projectontwikkeling: Even Buiten (Bergeijk), Live Your Life (Meerhoven), Bayeuxlaan (Eindhoven), De Doelen (Geldrop), Luistruik (Nuenen), Sonse Hout en De Brink (Son en Breugel).

10

WS 1783 - VSM - Eindejaars Column boek 2015-2016.indd 10

21-12-15 13:56

Succesvolle verkoop in Geldrop Van Santvoort Makelaars was dit jaar verantwoordelijk voor de snelle verkoop van 16 koopwoningen in het plan De Doelen in Geldrop. In een tijd van twee maanden zijn alle woningen in dit project van Van Wanrooij Projectontwikkeling verkocht. De koopcontracten werden gezamenlijk ondertekend op een feestelijke bijeenkomst. Een van de kopers bleek tevens koper van de 1000ste woning van Van Wanrooij in 2015 te zijn.

11

WS 1783 - VSM - Eindejaars Column boek 2015-2016.indd 11

21-12-15 13:56

Eersel

Eersel

Deurne

Anneloes Boers en Jan van der Heijden

Jeroen en Susan van de Berg

Kim en Niels van Lierop

Verkoper Kerkevelden 59

Verkoper Middenweg 3

Verkoper Zeilbergsestraat 69

Koper Postakkers 5

Koper bouwperceel Schadewijkstraat 19

‘Super begeleid’

‘Het is heel snel gegaan’

‘Ze kennen de markt’

“Het was al met al best een spannende periode.

“We hebben de begeleiding door Van Santvoort als

“Onze woning stond eerst via een andere makelaar

Er stonden in onze straat al drie woningen te koop,

goed ervaren. Het is allemaal heel snel gegaan.

al een jaar te koop. We hebben een bewuste

dus je denkt wel eens: gaat ’t wel lukken? Maar Van

Er zijn gauw foto’s genomen, zodat we nog konden

overstap naar van Santvoort Makelaars gemaakt,

Santvoort Makelaars heeft ons goed geadviseerd

meedoen aan de Open Huizen Route. De eerste

omdat we goede dingen over ze hoorden.

over de verkoopprijs: dit bedrag moet je vragen

kijkers wilden het ook meteen kopen en het is

Na die overstap is de woning binnen drie maanden

en dan zal je ongeveer dit krijgen. Zo is het precies

binnen twee weken rondgekomen. En dat terwijl

verkocht. Ze kennen de markt in Deurne goed en

gegaan. Ook bij de aankoop van ons nieuwe huis

er hier in de straat wel vijf huizen te koop stonden,

hebben ook heel veel contacten. We zijn erg te

hebben ze ons een stukje in de goede richting

waarvan sommige al een behoorlijke tijd.

spreken over hun aanpak. Als je vragen hebt, krijg

geduwd. Ik wilde graag weer in oud-Eersel wonen

We hadden al een perceel bouwgrond in

je direct een reactie. Je wordt altijd snel gebeld

en we hadden ons oog eerst laten vallen op een

Kerkebogten in beeld, dus we dachten: als ons

als er iets is. Dat is voor ons heel belangrijk.

woning bij een andere makelaar. Maar die woning

huis verkocht is, kunnen we snel aan de gang,

De prijsstelling is gebleven zoals die was, dus daar

was in slechte staat. Van Santvoort heeft ons toen

maar dat viel toch tegen met alle vergunningen.

heeft het niet in gezeten. Het is echt de actieve

attent gemaakt op het huis dat we nu gekocht

Dus we starten nu pas in mei met de bouw en

aanpak die heeft geholpen. We wonen inmiddels

hebben. We dachten eerst dat het te duur was, maar

het makelaarskantoor heeft ons ook heel goed

met veel plezier met onze kinderen in ons nieuwe

het was wel precies wat we wilden. Ze hebben ons

geholpen met een aanbod voor een huurwoning in

huis, een tweekapper.”

toen ook het vertrouwen gegeven dat dit haalbaar

Duizel. Alle lof voor Van Santvoort: we hadden goed

zou zijn. Binnen drie maanden is het allemaal

persoonlijk contact, ze weten wie je bent als je belt

rondgekomen, het was spannend, maar we zijn

en je krijgt direct antwoord op je vragen.”

super begeleid, dat heeft ons echt rust gegeven.”

12

WS 1783 - VSM - Eindejaars Column boek 2015-2016.indd 12

21-12-15 13:56

Nuenen

Helmond

Helmond

Dori van de Nieuwenhof

Robert Zeegers

Familie Ehrens

Verkoper Oranjestraat 14a

Verkoper Lienderweg 70 in Asten

Verkoper Graskuilen 14, Sevenum

‘Een heel fijn contact’

‘Echt een toffe actie’

‘Het was eigenlijk iets te snel’

“Het is allemaal heel prettig verlopen. Ik heb

“Mijn woning heeft eerst via een andere makelaar

Van Santvoort ervaren als een makelaarskantoor

jarenlang te koop gestaan. Dat had natuurlijk

Mevrouw Vilja Ehrens, echtgenoot van Rob Ehrens,

dat heel goed naar de klant luistert en goede

met de crisis op de huizenmarkt te maken, maar

bondscoach van de Nederlandse springruiters,

adviezen geeft. Ik had al langer het idee dat ik

er kwam weinig actie en zeker geen proactieve

en moeder van springruiter Robbert: “We hebben

naar een appartement wilde verhuizen, maar het is

aanpak. Ik heb dat diverse keren besproken, maar

de dienstverlening van Van Santvoort Makelaars als

toch wel een grote stap. Het huis waar ik woonde

het leverde niets op. Dus toen heb ik afscheid

heel goed ervaren. De verkoop van deze woning is

is voor mijn ouders gebouwd en ik heb er totaal

genomen. Ik had in Nuenen al kennis gemaakt met

heel snel gegaan”. Lachend: “Eigenlijk was het iets

56 jaar gewoond. Het is snel en tot tevredenheid

Van Santvoort en zij bleken ook de markt in de regio

te snel, ja, want nu moet onze zoon tijdelijk andere

verlopen. Half februari was er een open dag in

Helmond goed te kennen. Het was direct te merken

woonruimte zoeken. Hij gaat iets voor zichzelf

het appartementencomplex Op ’t Oog. Ik ben toen

na de overstap: er kwamen meer kijkers,

beginnen in Weert, maar dat moet nog gebouwd

wezen kijken met mijn broer die mij ook heeft

je had vaker contact, je merkte echt betrokkenheid.

worden en daar moeten allemaal procedures voor

geholpen bij alle zaken. Hij zei: laten we maar naar

Natuurlijk kunnen zij ook geen ijzer met handen

gevolgd worden, dus dat duurt nog wel even.

Van Santvoort gaan. Ik moet zeggen dat het heel

breken als de markt slecht is, maar er was een

Het pand is verkocht aan Albert Voorn, ook actief

goed bevallen is. Erg aardige mensen, ik heb veel

duidelijk verschil. Zo heb is de woning uiteindelijk

in de paardensport, hij heeft een zilveren medaille

contact met ze gehad gedurende het hele proces

toch verkocht, al heb ik wel flink met de prijs

gewonnen op het WK in Sydney. Van Santvoort

en geen moeite was te veel. Ze hebben heel goed

moeten zakken. Wat echt bijzonder was: toen ik de

is natuurlijk helemaal thuis in de wereld van de

advies gegeven over de prijs, rekening houdend met

eerste afspraak met de makelaar van Van Santvoort

paardensport, dus dat helpt wel, al die contacten.

de psychologische grens van drie ton. Het tweede

had, was ik de tuin nog een beetje op het orde aan

De woning wordt al in januari overgedragen.”

stel dat kwam kijken heeft de woning al gekocht.

het brengen. Oh, ik help wel even een handje, zei hij,

Ik woon nu in het nieuwe appartement, voor mij is

en toen heeft ‘ie me toch echt een poosje geholpen.

dit echt de hoofdprijs.”

Dat vond ik een toffe actie.”

Koper Van Brunschothof 62

WS 1783 - VSM - Eindejaars Column boek 2015-2016.indd 13

13

21-12-15 13:56

column 12 januari 2015

Vertrouwen is goed, maar …

Ik geef graag ruim baan aan goed nieuws dat ons zeer recent is gebracht

Vertrouwen is goed, maar controle is beter. Het is een oude uitspraak van

door onderzoekers van ING: de consumenten van Nederland zijn het

Lenin, dus dat is nou niet echt een aanbeveling voor zo’n motto. Anderzijds:

meest positief over de huizenmarkt. Meer dan op de aandelenmarkt

in de financiële wereld, maar ook in de bedrijfsvoering van bijvoorbeeld

of de arbeidsmarkt, verwacht men een verder stijgende lijn op de

woningcorporaties hebben zich natuurlijk zaken voorgedaan die je toch

huizenmarkt. Een derde deel van de ondervraagden voorziet een stijging

weer anders naar zo’n uitspraak doen kijken. Vertalen we de uitspraak naar

van de onroerendgoedmarkt, terwijl slechts 15% van hen positief is over

consumentengedrag, dan zou ik zeggen: het is zeker goed om verstrekkende

bijvoorbeeld de ontwikkeling van de aandelenmarkt.

financiële beslissingen niet te baseren op vage marktsentimenten, maar om je eigen situatie goed te (laten) controleren door een adviseur die je kunt

Consumentenvertrouwen vormt vaak de basis voor verdergaand

vertrouwen.

marktherstel. En de verwachting van de consumenten is in lijn met die van de economen van het onderzoeksbureau van ING. Ook zij voorzien een

Je komt overigens niet zomaar aan een hypotheek. De overheid

positieve ontwikkeling. “Het sentiment op de huizenmarkt is verbeterd,

probeert de markt te controleren door geleidelijke verscherping van de

evenals de betaalbaarheid van de koopwoningen: hypotheekrentes staan

hypotheeknormen. Het maximum bedrag dat banken op basis van het

op een historisch laag niveau, terwijl de consumenten er dit jaar in inkomen

onderpand mogen verstrekken daalt jaarlijks met 1 procentpunt. Op dit

juist iets op vooruit zullen gaan”, schrijven zij. Andere banken hebben

moment is dat nog geen bedreiging voor het marktherstel, omdat op basis

eveneens licht positieve rapporten over de woningmarkt

van de gedaalde en nog steeds dalende hypotheekrente de leencapaciteit

de wereld ingestuurd.

nog steeds iets toeneemt. Maar als de hypotheeknormen verder drastisch verscherpt worden, dan zou de situatie kunnen ontstaan dat met name starters langdurig moeten gaan sparen voor ze kunnen instappen op de woningmarkt. De invoering van het leenstelsel voor studiefinanciering zal evenmin bijdragen aan verbetering van hun uitgangspositie. De groei van het aantal huishoudens zonder vast arbeidscontract (zzp’ers) is ook een complicatie op de markt.

Om belemmerende ontwikkelingen te voorkomen, moet de overheid overwegen de controleteugels in de toekomst iets te laten vieren en meer ruimte te geven aan het vertrouwen in het gezond verstand van consumenten en andere marktpartijen. Het zou jammer zijn als het ontluikend herstel van de woningmarkt en het toenemend consumentenvertrouwen in de knop worden gebroken door een te strikte controlementaliteit.

14

WS 1783 - VSM - Eindejaars Column boek 2015-2016.indd 14

21-12-15 13:56

column 26 januari 2015

De prijs is het bewijs Meer transacties, een snellere verkoop, een prijsstijging van gemiddeld 3,5% en

Opvallend is verder dat er minder woningen te koop staan: naar schatting zo´n

een groter aandeel van de categorie ´groter en duurder´ in het totaal van de

200.000, zo´n 8,2% minder dan een jaar eerder. Binnen dat aanbod neemt het

verkochte woningen. Dat zijn de voornaamste trends uit de cijfers over het vierde

nieuwe aanbod echter toe en dat is een belangrijke aanjager van voortgaand

kwartaal van 2014. Ze illustreren dat gematigd optimisme over de ontwikkeling

herstel, want nieuw aanbod van bestaande woningen verkoopt vaak het beste.

van de woningmarkt nog steeds op zijn plaats is.

Van een echte ´verkopersmarkt´ is in z´n algemeenheid nog geen sprake, misschien met een uitzondering van een aantal zeer gewilde wijken (met name

Met 46.500 transacties steeg het aantal verkochte woningen ten opzichte van

in Amsterdam en Utrecht), maar verder ligt ´de macht´ nog meer bij de koper dan

het derde kwartaal met 20% en ten opzichte van het vierde kwartaal 2013

bij de verkoper, daarover zijn de meeste deskundigen het wel eens.

met liefst 34,5% gemiddeld. De regionale verschillen zijn vrij groot, maar de regio Eindhoven zit precies op het landelijk gemiddelde als we de ruim

Afgezien van de wat instabiele politieke omstandigheden, zowel in eigen land

1700 transacties van het laatste kwartaal 2014 vergelijken met het vierde

als internationaal, staan de meeste seinen op groen. Het marktherstel zet zich

kwartaal van 2013. De regio Zuidoost-Brabant (dus exclusief Eindhoven e.o.)

langzaam maar zeker voort en de (woning)prijs is daarvan het belangrijkste

liet vergeleken met het vierde kwartaal van 2013 een stijging van het aantal

bewijs. Dat kan ertoe leiden dat zich weer een verschuiving van een kopersmarkt

verkopen met 21,4% zien naar totaal 830 transacties.

naar een verkopersmarkt zal voordoen. Anderzijds is iedereen ervan overtuigd dat de tijden van vroeger niet terugkeren en dat de toegenomen klantgerichtheid

Maar misschien nog meer dan het aantal transacties is de prijsontwikkeling

in de vastgoedsector een belangrijke voorwaarde blijft. Om met de voorzitter van

het bewijs van de gestage opmars: een gemiddelde stijging van 1,3% van de

de NVM te spreken: niet het pand, maar de klant staat centraal.

prijzen ten opzichte van het derde kwartaal in 2014 en 3,5% vergeleken met een jaar eerder. De prijs van de gemiddelde verkochte woning is nu € 215.000, weliswaar nog 14% lager dan voor de crisis, maar toch al weer 5% hoger dan op het dieptepunt van de crisis. Woningen staan bovendien minder lang te koop (nu gemiddeld 371 dagen) en het verschil tussen de oorspronkelijke vraagprijs en de uiteindelijk verkoopprijs is gezakt naar 5,5%.

15 15

WS 1783 - VSM - Eindejaars Column boek 2015-2016.indd 15

21-12-15 13:56

column 23 februari 2015

Alle begin is nog iets moeilijker Veel jongeren zijn hard aan het sparen voor de aankoop van een woning. Volgens

De starter op de woningmarkt is gemiddeld 32 jaar, koopt voornamelijk een

onderzoek van ING spaart twee derde van de starters gemiddeld € 410 per

tussenwoning voor een gemiddelde prijs van € 182.000 en draait in de helft van

maand om dan na een jaar of vijf een huis te kunnen kopen. Ze hebben dan bijna

de gevallen alleen voor de financiering op. Uit onderzoek van het Kadaster blijkt

€25.000 bij elkaar gespaard.

dat ook tijdens de crisis het aandeel van starters redelijk op peil is gebleven in het aantal (uiteraard wel sterk gedaalde) transacties. Gemiddeld zijn ze zelfs

Ruim de helft van de starters (56%) wil tussen de €10.000 en €30.000 bij elkaar

iets groter gaan wonen ten opzichte van bijvoorbeeld doorstromers. Starters

sparen. Een jaar eerder was dat nog 41%, zegt ING Woonbericht. De helft van de

spelen dus een grote rol in de verdere ontwikkeling van de woningmarkt.

jongeren geeft aan dat ze het spaargeld gebruiken om een lagere hypotheek te

Het is te hopen dat zij zich – ondanks de verscherpte financieringslasten en

nemen en dus lagere woonlasten realiseren. De andere helft wil het gebruiken

vermindering in het aanbod van startersleningen – niet laten afschrikken. Maar

voor inrichting van de woning. Ook verbouwing van de woning of betaling van

het spreekwoord ‘Alle begin is moeilijk’ kan voor starters op de woningmarkt nu

notariskosten en kosten koper worden vaak als spaardoel opgegeven.

wel worden veranderd in ‘alle begin is nog iets moeilijker’.

Het is in ieder geval verstandig om geld opzij te leggen als je later een eigen woning wil kopen. Want het is er voor starters niet gemakkelijker op geworden.

In de eerste plaats mag iedereen minder lenen in verhouding tot de waarde van de woning: dit jaar nog 103% in plaats van vorig jaar 104% en dit percentage wordt verder verlaagd naar 100 in 2018. Ook het maximaal toegestane hypotheekbedrag in relatie tot het inkomen daalt. Deze zogenoemde maximale financieringslast wordt vastgesteld op basis van berekeningen van het Nibud en dat heeft in zijn wijsheid bepaald dat rekening moet worden gehouden met hogere onvermijdbare kosten, zoals zorgkosten of kosten voortvloeiend uit de komst van kinderen.

De starter met een jaarinkomen van zo’n €28.000 kon vorig jaar nog op zoek naar een woning of appartement van pakweg €135.000, nu kunnen zij niet verder reiken dan een hypotheek voor een woning van net boven de €100.000, berekende Hypotheekvisie onlangs. Daar kun je nu eenmaal weinig voor kopen, dus voor mensen in deze inkomenscategorie is het toekomstbeeld: langer thuis wonen of huren. Het gekke is dat de netto hypotheeklast van een hypotheekbedrag van €140.000 onder de €500 euro per maand ligt dankzij de lage rente. De strengere regels maken het starters echter onmogelijk om hiervan te profiteren. Dat zij vervolgens een appartement of een woning huren voor bedragen van tussen de €750 en €1.000 per maand, daar maakt niemand dan een 16 punt van. Maar sparen wordt op die manier wel weer een stukje moeilijker.

16

WS 1783 - VSM - Eindejaars Column boek 2015-2016.indd 16

21-12-15 13:56

column 09 maart 2015

Waarde is vaak subjectief De waarde van iets is vaak subjectief. In de supermarkt betaal je voor een A-merk

Dus voor de meeste mensen zal een algemeen percentage van prijsstijging

heel wat meer dan voor een huismerk. Niet altijd is het verschil in kwaliteit of

of prijsdaling niet zo heel belangrijk zijn. Het geeft wel een tendens aan.

smaak van het betreffende product zo duidelijk te waar te nemen. Maar kennelijk

De Rabobank voorspelt voor het lopende jaar een gemiddelde stijging van

geven mensen toch graag iets meer uit omdat zij menen dat een ‘sterk merk’

de huizenprijzen van 1 tot 3 procent. In het vorige maand uitgebrachte

garant staat voor een lekkerder kop koffie of een wittere was. Misschien ook

kwartaalbericht (over het vierde kwartaal van 2014) schrijven de Rabo-economen

omdat zij dat verschil zelf werkelijk ervaren.

dat de koopmarkt langzamerhand ‘minder ruim’ wordt: “Door de lichte afname van het aanbod en de stijging van de verkopen kantelt de markt langzaam

In wezen is dat bij de aankoop en de verkoop van een woning niet anders. Als je

maar zeker ten gunste van de aanbieders.” De meesten van ons weten van de

iets heel graag wilt hebben, dan ben je vaak bereid iets meer te betalen. En als

economie-les nog wel dat schaarste leidt tot prijsstijging. Een andere bank (ING)

je altijd heel prettig in je eigen huis gewoond hebt, dan kan het soms pijn doen

liet afgelopen weekeinde echter weten dat de tijd van ‘Eigen huis is goud waard´

als je – bijvoorbeeld door marktomstandigheden – bij de verkoop met een lagere

definitief voorbij is. De komende tien jaar zal de prijsstijging gemiddeld zo´n 2

prijs genoegen moet nemen. Maar die marktomstandigheden zijn natuurlijk wel

procent per jaar zijn, waar dat in de afgelopen 45 jaar gemiddeld 5,6 procent per

degelijk van belang, zoals ook omgevingsfactoren een rol spelen. Vergelijkbare

jaar was. “Een substantiële groep woningbezitters zal rekening moeten houden

huizen kunnen voor verschillende prijzen van de hand gaan, omdat de één

met een gelijkblijvende waarde van hun huis in het komende decennium.”

in een gewilde, ruim opgezette wijk met veel groen ligt, en de ander in een dichtbebouwde wijk met verkeershinder.

Nu voorspellen veel economen de toekomst nogal verschillend en is het grootste gemeenschappelijke kenmerk vaak dat ze toch niet uitkomen, zeker als het om voorspellingen over langere periodes gaat. De ‘gemiddelde prijsstijging’ is bovendien een uitkomst van veel verschillende percentages, met grote verschillen in diverse prijsklassen en regio’s. Het ING-rapport gaat sterk uit van het ‘eigen huis als investering’, terwijl voor veel woonconsumenten toch het woongenot voorop staat. Voor hen is de prijs de uitkomst van de waarde die zij zelf toekennen aan hun woning, of ze die nu willen kopen of verkopen.

Voorlopig zal de trend wel licht stijgend blijven. Met een gematigde prijsstijging, een historisch lage hypotheekrente (waarschijnlijk dit jaar nóg lager dan in 2014) en een licht aantrekkende economie mag het algemene beeld toch zijn dat de woningmarkt dit jaar er weer een stukje zonniger uitziet.

17

WS 1783 - VSM - Eindejaars Column boek 2015-2016.indd 17

21-12-15 13:56

column 23 maart 2015

Op naar het prijzencircus?

Bij V&D – kortgeleden nog maar net van de ondergang gered – is

verwoordde emeritus-hoogleraar Hugo Priemus het onlangs in een

deze week het Prijzencircus weer begonnen. Een nieuwe lente, een

column. Dat betekent dat er een inhaalslag gaande is die op zichzelf

nieuw geluid. Veel consumenten zijn dan vatbaar voor de enorme

ook weer een licht prijsverhogend effect kan hebben. Vier op de tien

kortingspercentages die warenhuizen, tuincentra en meubelverkopers van

starters verwachten dit jaar een bod uit te brengen op een koopwoning,

de daken schreeuwen.

zo blijkt uit recent onderzoek van ING. Van hen kiest ruim de helft voor een bestaande woning waar weinig tot niets aan hoeft te gebeuren en

Op de huizenmarkt is het prijzencircus al lang achter de rug, als we

een kwart voor een nieuwbouwwoning. Zo’n 13 procent kiest voor een

het tenminste over spectaculaire prijsverlagingen hebben. Hier komt

‘kluswoning’.

de omgekeerde beweging op gang en die staat grotendeels los van seizoensinvloeden en lokkertjes om de verkoop te bevorderen. De prijzen

Dus als aanstaande zaterdag – 28 maart – de NVM Open Huizen Dag

blijven zich in langzaam stijgende lijn bewegen (in februari een plus

gehouden wordt, is er zeker meer bezoek te verwachten dan in vorige

van 2,4%) en ook het aantal verkopen stijgt. In februari werden 11.697

jaren. Want het vertrouwen neemt toe, de prijzen stijgen licht, het aanbod

woningen verkochten, een toename van bijna 17% ten opzichte van

neemt wat af en er zweven veel mensen al geruime tijd boven de markt.

februari 2015.

Wie het slim aanpakt en niet direct het alleronderste uit de kan probeert te halen, maakt een goede kans zijn of haar woning

Stijgende prijzen, stijgende verkopen. “Woning kopen weer in zwang”,

dit jaar te verkopen. Of de droomwoning eindelijk zelf

kopte De Telegraaf vorige week zelfs. Een belangrijk verschil met de

binnen te slepen. Daar kan geen V&D

markt voor kleding, huishoudelijke artikelen, luxe artikelen, meubelen

Prijzencircus tegenop.

en levensmiddelen is dat de meeste woningkopers moeten lenen voor hun aankoop. En de hypotheekrente is nog nooit zo laag geweest, dus dat heeft een duidelijk verkoopbevorderend effect. Een effect dat sterker is dan belemmeringen die er ook nog zijn.

Een tweede punt van belang is dat de prijsstijgingen volgen op een langdurige periode van prijsdaling: sinds 2008 zijn de prijzen gemiddeld met zo’n 20% gezakt tot het moment dat vorig jaar de prijsstijging weer voorzichtig inzette. Niemand verwacht op korte of middellange termijn nieuwe dalingen. “De prikkel om op de koopwoningmarkt af te wachten en de kat uit de boom te kijken, is nu wel grotendeels verdwenen”, zo

18

WS 1783 - VSM - Eindejaars Column boek 2015-2016.indd 18

21-12-15 13:56

Het Nederlandse vermogenslandschap Er is dit jaar veel aandacht voor de schilderkunst, onder andere dankzij de tentoonstelling over de Late Rembrandt. Natuurlijk is het Van Goghjaar – met

column 03 april 2015

Nuenen als een van de pleisterplaatsen – eveneens een belangrijke trekker. En op verscheidene tentoonstellingen staat het Nederlandse landschap centraal, gezien door de bril van befaamde landschapschilders.

Dit is misschien op het eerste gezicht een rare inleiding voor het volgende onderwerp: de vermogenspositie van de huishoudens in Nederland. Ik las daarover een pittig rapport van De Nederlandsche Bank en de onderzoekers gebruikten een aantal keren de term: het Nederlandse ‘vermogenslandschap’.

Een mooi woord! De hamvraag is dan: ligt het vermogenslandschap er net zo mooi bij als de mooiste landschappen op de kunstwerken van de Hollandse meesters?

Helaas is het antwoord op zo’n vraag natuurlijk niet met een simpel ‘ja’ of ‘nee’

werken. Dat kan de persoonlijke financiële planning frustreren en het uitvoeren

te beantwoorden. Maar enkele ontwikkelingen kan ik wel voor u schetsen. Zowel

van mogelijke verhuiswensen tegenhouden. Andere huishoudens worden (door

onze bezittingen als onze schulden zijn de afgelopen decennia fors toegenomen.

belastingmaatregelen) geprikkeld om hun hypotheek volledig af te lossen en

Dus we hebben veel vermogen opgebouwd. Dat is mooi. We kunnen er vaak niet

dat is weer slecht voor de ontwikkeling van de consumptieve bestedingen en

direct een schitterend en prijzig kunstwerk voor kopen, want het grootste deel

dus voor de ontwikkeling van de economie. Ook de zorg over de pensioenen (de

van ons vermogen ligt vast in onze huizen en in onze pensioenpot. Op zich is dat

kosten voor onze pensioenen bleken toch minder goed gedekt) en de stijging van

ook weer mooi. We wonen veelal naar ons zin in ons eigen huis en we hebben

de zorgkosten baren zorgen.

(veel meer dan inwoners van andere EU-landen) goed gespaard voor onze ‘oude dag’.

Nou ja, ik weet niet wat een ervaren landschapsschilder hiervan zou maken.

In ieder geval een boeiende plaat, lijkt me, met grote verschillen in hoogte en

Natuurlijk is er een keerzijde van de medaille, zo laten de onderzoekers van de

diepte, zon en regen, dreiging en geruststelling. Ik denk dat het koesteren van

Nederlandsche Bank zien. De Nederlandse huishoudens zijn kwetsbaar voor

een bepaald vermogen in een eigen huis toch de voorkeur verdient boven het

schokken, bijvoorbeeld in de prijsontwikkeling. Sinds 2008 zijn de huizenprijzen

koesteren van spaargeld met een op dit moment zeer beperkte rente. En als de

met 20% gedaald en dat heeft ertoe geleid dat ongeveer een miljoen

stijging van de huizenprijzen de komende jaren gestaag doorzet, dan kan ook het

huishoudens (vooral jongere huishoudens) met de hypotheek ‘onder water’ staat.

‘onder water’-gedeelte in ons landschap weer aardig droog komen te liggen.

Hun financiële buffers zijn meestal niet groot genoeg om de restschuld weg te

WS 1783 - VSM - Eindejaars Column boek 2015-2016.indd 19

19

21-12-15 13:56

column 20 april 2015

Na de euforie met beide benen op de grond Je hebt van die weken dat alles mee lijkt te zitten. De zon schijnt en het wordt

inkomen door de komst van kinderen of door een echtscheiding. Terwijl ook de

echt een prachtige lente. PSV verovert na jaren de landstitel en het is groot

eenverdiener na een scheiding de woonlasten meestal niet in zijn eentje kan

feest in Eindhoven. De één viert zijn verjaardag, de ander het behalen van een

opbrengen. De onderzoekers vinden deze aanpak niet alleen betuttelend, maar

zwemdiploma en weer een ander de succesvolle verkoop of aankoop van een

ook slecht onderbouwd.

huis. Het zijn allemaal mooie momenten die gevierd mogen worden en – als het goed is – een positief vervolg krijgen.

Terecht wijzen veel critici erop dat mensen die een hypotheek met een forse last wel kunnen en willen betalen, nu noodgedwongen aangewezen zijn op een

Helaas betekent het niet dat het voortaan op alle fronten rozengeur en

huurwoning met een nog hogere woonlast. Dan legt niemand ze een strobreed

maneschijn is. Om toch maar even bij de woningmarkt te blijven: het herstel

in de weg. En dat terwijl de betalingsmoraal van de Nederlandse huiseigenaar

lijkt weliswaar voorzichtig door te zetten, maar een paar minder positieve

internationaal als uitzonderlijk goed mag worden beschouwd.

factoren remmen de verdere vooruitgang. De normen die het NIBUD hanteert – en door het kabinet als bindend vastgelegd – voor de hypotheekmogelijkheden

Helaas lijkt de brede kritiek niet te leiden tot aanpassing en staan we dus – na

van de woonconsument hebben een drukkend effect op het herstel. Het

de eerste euforie – weer met beide benen op de grond. Ook de grens voor een

betekent dat mensen minder mogen lenen dan voorheen uit vrees dat

Nationale Hypotheek Garantie (NHG) wordt per 1 juli weer lager. Zo’n garantie

zij later – ingeval van bijvoorbeeld werkloosheid en/of scheiding – in

zorgt voor korting op de hypotheekrente en is nu mogelijk op hypotheken tot

betalingsproblemen komen.

€ 265.000 (inclusief bijkomende kosten). Dat betekent dat bij aankoop van een bestaande koopwoning de koopsom plus eventuele verbouwingskosten

In een recente studie van wetenschappers van de TU Delft in opdracht van

niet meer mag zijn dan € 250.000; datzelfde bedrag geldt voor de maximale

de NVB (vereniging van ontwikkelaars en bouwondernemers) staat dat de

koop-/aanneemsom inclusief meerwerk van een nieuwbouwwoning.

nieuwe normen onvoldoende rekening houden met verschillende situaties in

Per 1 juli gaat de grens omlaag naar € 245.000,-; de koopsom (inclusief

verschillende huishoudens. Zo zouden twee juist afgestudeerde tandartsen

verbouwing of meerkosten) mag dan niet meer bedragen dan € 231.132,- Een

net zo veel mogen lenen als een echtpaar met twee vmbo-diploma’s en

lichtpuntje tot besluit: als u over een hypotheekofferte beschikt die voor 1

aanzienlijk lagere inkomensverwachtingen. Bovendien kan een huishouden

juli 2015 is uitgegeven door de bank, dan geldt de oude grens ook nog als de

met tweeverdieners minder lenen dan een echtpaar met een eenverdiener met

ondertekening van de offerte op latere datum plaatsvindt.

hetzelfde huishoudinkomen, uit vrees voor het toekomstig wegvallen van één

20

WS 1783 - VSM - Eindejaars Column boek 2015-2016.indd 20

21-12-15 13:56

column 04 mei 2015

We komen weer ‘boven water’ De uitdrukking ‘boven water komen’ betekent vanouds dat iemand die lang uit

Een paar kanttekeningen zijn hier op zijn plaats. De prijsstijging is een

zicht is geweest, plotseling weer tevoorschijn komt of ‘opduikt’. Nu is er een

gemiddelde; in een aantal regio’s is die beduidend hoger (vooral in Amsterdam

nieuwe betekenis: steeds meer mensen komen weer ‘boven water’ met hun

en Utrecht). In krimpregio’s als Groningen en Drenthe zijn de prijzen nog steeds

huis. Je staat ‘onder water’ als je hypotheekschuld hoger is dan de waarde van

dalend, dus daar komen wellicht minder huiseigenaren boven water. Wat

je huis. Vorig jaar was dat nog bij 1,1 miljoen huiseigenaren het geval. Maar het

betreft de aflossingen: niet alle extra aflossingen hebben betrekking gehad op

afgelopen jaar zijn 165.000 huishoudens weer ‘boven water’ gekomen, zo heeft

hypotheken die onder water staan. Tevens kan het aantal extra aflossingen te

de Rabobank berekend. Het aantal ‘onder water’-huishoudens is daarmee

maken hebben met de verruimde schenkingsmogelijkheid van vorig jaar, waarin

15 procent gedaald.

bijvoorbeeld ouders hun kinderen extra geld mochten schenken. Als dat zo is, zou de stijging in extra aflossingen dit jaar weer af kunnen nemen, omdat de

De economen van de bank – een van de grootste hypotheekverstrekkers van ons

verruiming nu weer ongedaan is gemaakt.

land – schrijven dat dit te maken heeft met de stijging van de huizenprijzen en met extra aflossingen die vorig jaar zijn gedaan. De huizenprijzen zijn het eerste

Niettemin kan toch gesproken worden van een positieve ontwikkeling.

kwartaal van dit jaar gemiddeld 2,4 procent hoger dan in het eerste kwartaal van

Uit het onderzoek van Rabobank blijkt verder dat een relatief grote groep

2014. En alleen al bij de Rabobank is er vorig jaar 4 miljard euro extra afgelost.

huizenbezitters (ongeveer 175.000) kampt met een onderwaarde die beperkt blijft tussen de 10.000 en 20.000 euro. Zij komen bij een geringe prijsstijging dus

Als deze trend doorzet, dan is in 2019 een situatie bereikt die vergelijkbaar is

al weer snel ‘boven water’.

met de situatie in 2008, dus vlak voor de crisis op de woningmarkt uitbrak: zo’n 450.000 huiseigenaren staan dan nog met hun hypotheek onder water.

Er kan dus wel degelijk gesteld worden dat steeds meer huiseigenaren

En in 2025 zou nog maar 3 procent van de huishoudens een woning met

straks met droge voeten van hun woning kunnen genieten. Voor een goed

onderwaarde hebben, zo’n 120.000 huishoudens. Deze berekening gaat dus uit

begrip: wie geen betalingsproblemen en/of verkoopplannen heeft, hoeft bij

van een jaarlijkse prijsstijging van gemiddeld 2 procent en van een vergelijkbaar

een ‘onderwatersituatie’ zijn adem niet in te houden. Als de prijsstijgingen

aflossingspatroon als in het afgelopen jaar.

doorzetten en die gaan in onze regio het gemiddelde van 2,4% al iets te boven, dan verdwijnt op termijn de onderwaarde situatie. Wie extra kan aflossen, kan natuurlijk ook die weg bewandelen. Win hier wel gedegen – op uw persoonlijke situatie gericht – advies in. Het is niet in alle gevallen gunstig.

21

WS 1783 - VSM - Eindejaars Column boek 2015-2016.indd 21

21-12-15 13:56

column 18 mei 2015

Op zoek naar een recreatiewoning We zijn er de afgelopen meivakantie weer massaal op uitgetrokken. En de

Nederland telde eind vorig jaar ongeveer 110.000 recreatiewoningen, waarvan

komende Pinksterdagen zijn velen van ons opnieuw in of nabij bos, duinen,

iets minder dan de helft op recreatieparken. De afgelopen tien jaar is de

strand en mooie steden te vinden. Als u in eigen land bleef, is het ook u vast

voorraad met 15% gegroeid. De groei is sinds 2008 wel beduidend minder snel

opgevallen tijdens een fiets-, wandel- of autotochtje: er staan in Nederland heel

gegaan. Naar schatting 6% van de voorraad staat te koop. Er zijn plannen voor

wat recreatiewoningen te koop. Op Funda worden er ruim 4200 vakantiehuizen

de bouw van zo’n 8.000 nieuwe vakantiewoningen tot 2020, waarvan 60% al in

aangeboden, maar ook op andere sites en in vakantiebladen is het een drukte

uitvoering is of vrij zeker van realisatie. Dat betekent grofweg zo’n 1.000 nieuwe

van belang. De verwachting is dat die drukte alleen maar zal toenemen.

recreatiewoningen per jaar. Als het economisch herstel doorzet, is te verwachten dat de markt dergelijke aantallen wel zal kunnen opnemen. Zeker omdat het

Dankzij een recent onderzoek in opdracht van de Nederlandse Vereniging

aantal ‘empty nesters’ toeneemt: mensen van wie de kinderen het huis uit zijn,

van Makelaars (NVM) weten we sinds kort iets meer over de behoefte aan

en dan vooral degenen die de beschikking hebben over vrijkomend vermogen.

recreatiewoningen:

Zeker als de rente op spaargeld laag blijft, is aanschaf van een tweede woning

•

als investering te overwegen.

Veel mensen geven aan de komende jaren een vakantiewoning te willen kopen, blijkt een online enquête: op basis van een realistische inschatting (niet iedereen doet hij zegt in zo’n onderzoek) kan worden uitgegaan van

Natuurlijk zijn er een paar kanttekeningen te maken bij het herstel van de

3.500 transacties per jaar;

markt in recreatiewoningen. Aan de ‘onderkant’ van de markt is sprake van een

Het meest gewenst zijn vrijstaande bungalows met een woonoppervlak van

flinke hoeveelheid minder courante woningen op verouderde vakantieparken.

tussen de 50 tot 100 vierkante meter;

De verblijfsrecreatie heeft bovendien jarenlang te maken gehad met

Zeeland en Brabant zijn de meest populaire regio’s, daarna volgen de Veluwe

dalende bezettingsgraden en de concurrentie tussen de grotere ketens van

en de kustgebieden van Noord- en Zuid-Holland;

vakantieparken wordt steeds heviger. En ook particuliere verhuur (Bed &

•

Als directe omgeving wenst men vooral bos, strand en open water;

Breakfast, Airbnb) doet verhuurders van recreatiewoningen sterke concurrentie

•

De afstand tot de eigen woning moet niet te groot zijn en de nabijheid van

aan. Het onderzoek wijst echter uit dat de behoefte groot genoeg is. Maar ook

winkels en voorzieningen telt eveneens zwaar mee;

hier geldt uiteraard: rondfietsend tijdens uw vakantie of rondsurfen op internet

•

Recreatief gebruik is de belangrijkste reden om een recreatiewoning te

raakt u misschien in een kooplustige stemming, maar een goede analyse en goed

kopen, maar een meerderheid wil ook verhuren aan derden.

advies moeten altijd aan een definitieve beslissing vooraf gaan.

•

•

22 22

WS 1783 - VSM - Eindejaars Column boek 2015-2016.indd 22

21-12-15 13:56

column 01 juni 2015

Niet stabiel, maar star Het is niet algemeen bekend, maar we hebben in Nederland een Financieel Stabiliteitscomité. Dit heeft tot taak ‘risico’s voor de financiële stabiliteit in Nederland te signaleren en daarover aanbevelingen te doen’. De deskundigen van de Nederlandse Bank, de Autoriteit Financiële Markten en het Ministerie van Financiën in dit comité hebben zich kortgeleden gebogen over het beperken van de hypotheekbedragen in Nederland.

Het gaat dan over de zogenoemde Loan-to-Value-limiet (LTV).

Die wordt tot en met 2018 verder afgebouwd (met jaarlijks 1 procentpunt) tot 100%. Dat wil zeggen: je hypotheekbedrag mag niet hoger zijn dan 100% van de waarde van het huis waarvoor je de lening afsluit. Dit is vastgesteld kabinetsbeleid.

Het Stabiliteitscomité (toch een wat Oostblokachtige naam, eerlijk gezegd) heeft de overheid nu geadviseerd om daarna de LTV-limiet verder te verlagen naar 90%. Dus voor een huis van 200.000 euro mag je dan maar 180.000 euro lenen.

Dit zou de mensen beschermen tegen te zware hypotheeklasten en het risico op hypotheken die ‘onder water staan’ beperken. Ook voor de banken zouden de risico’s op deze manier minder worden, menen de deskundigen van het Stabiliteitscomité. Ze wijzen erop dat de hypotheekschuld in Nederland verhoudingsgewijs veel groter is dan in andere landen en dat onze woonconsumenten en geldverstrekkers daardoor kwetsbaarder zijn bij neergaande economie en forse prijsdalingen.

Nu hebben deskundigen van de Amsterdam School of Real Estate (onder wie prof. Johan Conijn) onlangs uiteengezet dat die internationale vergelijking niet opgaat. Bij ons kopen mensen eerder een woning (vaak al op 25-jarige leeftijd) dan

in pakweg Frankrijk of Duitsland. Daar sparen veel mensen wat langer om dan bijvoorbeeld rond hun veertigste een woning te kopen. In ons land is dat vaak moeilijker omdat het zogenoemde middensegment in de huursector ontbreekt. Het is of huren in de sociale sector, waarvoor dan strenge inkomensgrenzen gelden, of in de veel duurdere vrije sector. Dat betekent dat starters met een redelijk inkomen op de woningmarkt vaak beter af zijn met een koopwoning (zeker nu de rente zo laag is) dan met een dure huurwoning. Wordt de eerste mogelijkheid (kopen) hen ontnomen door de strengere LTV-limiet, dan zijn ze aangewezen op een dure huurwoning, die het hen onmogelijk maakt te sparen voor een koopwoning.

Met Conijn en vele andere woningmarktdeskundigen vrees ik dan ook dat een verdere LTV-verlaging na 2018 grote nadelen zal hebben voor de potentiële starters op de woningmarkt. En dat herstel van en doorstroming op de markt hiermee ernstig belemmerd worden. Er zijn voldoende andere mogelijkheden om ‘overkreditering’ tegen te gaan en er zijn op dit punt al veel maatregelen genomen. Verdere verlaging van de LTV-limiet naar 90 of zelfs 80 procent zal geen bijdrage meer leveren, maar averechts resultaat hebben. Stabiliteit is goed, maar het advies van het Stabiliteitscomité leidt tot starheid en stagnatie.

23

WS 1783 - VSM - Eindejaars Column boek 2015-2016.indd 23

21-12-15 13:56

gewenste woning. Kennis van de lokale en regionale markt kan veel voordeel en tijdwinst opleveren voor de consument die een droomwoning in gedachten heeft. Maar ook als de gewenste woning al duidelijk in het vizier is, kan de aankoopmakelaar helpen om slagvaardig en doeltreffend zaken te doen.

Allereerst is daar de staat van de woning en de omgeving: is er een bouwkundige keuring nodig, zijn er bepaalde erfdienstbaarheden waarmee rekening moet worden gehouden, kent de buurt beperkingen of nadelen? Het zijn vragen die voor een leek vaak moeilijk te beantwoorden zijn en waar de vakkundigheid van de aankoopmakelaar van pas komt. In het vervolg hiervan zijn het taxeren

column 15 juni 2015

van de woning en het onderhandelen over de prijs belangrijke taken. Net als bij de verkoop is bij een aankoop vervolgens de afwikkeling van alle formaliteiten van belang, zoals de verkoopakte, notariële akte, eventuele ontbindende voorwaarden, speciale clausules en boetebedingen, overdracht en afrekening.

Het is allemaal saaie en ingewikkelde kost, juist daarom is het cruciaal te beschikken over een adviseur en helper die de voetangels en klemmen kent.

Kopen is ook een vak

De moderne makelaar weet tevens de weg in financieringsland en heeft in het eigen netwerk partijen die snel kunnen schakelen en financieel voordeel kunnen bieden.

In de vastgoedwereld gaat het vaak over verkopen. De meeste

Natuurlijk, ook de aankoopmakelaar stelt zijn expertise en dienstverlening

woonconsumenten schakelen een makelaar in als ze hun woning te koop gaan

niet gratis ter beschikking, maar daar staan vele opbrengsten tegenover. In

zetten. Die kent immers de markt, kan goed advies geven over de prijsstelling

een aantrekkende markt – waarin na jaren van stagnatie de gretigheid om te

en is van dienst bij het ‘in de markt zetten’ van de woning. Hij of zij regelt

kopen flink toeneemt – kan een aankoopmakelaar bovendien de kooplustige

de bezichtigingen en begeleidt de verkopers in de onderhandelingen met

woonconsument helpen om een mooie vangst binnen te slepen. Zeker in

potentiële kopers en – als het tot overeenstemming komt – met alle navolgende

stedelijke gebieden neemt de koperconcurrentie toe en wordt soms al weer

formaliteiten.

hoger geboden dan de vraagprijs. Een aankoopmakelaar kan sneller en beter beoordelen hoe te handelen in die plaatselijke situaties. Ik hoorde laatst van

Verkopen is een vak en dus vindt iedereen het vrij normaal om daar een vakman

een jong stel dat al een jaar op zoek was naar een authentieke woning in een

of een vakvrouw voor in te huren. We staan er vaak niet bij stil dat kopen

gewilde Utrechtse stadswijk, maar steeds achter het net viste. Nadat ze een

eigenlijk ook een vak is. En dus spreekt de aankoopmakelaar veel minder tot de

aankoopmakelaar in de arm hadden genomen, was het vrijwel direct raak.

verbeelding. Toch is het zeker te overwegen om wel een aankoopmakelaar in

Inderdaad: de aankoopmakelaar had veel te bieden, zeiden ze!

de arm te nemen. In de eerste plaats kan hij/zij helpen bij het zoeken naar de

24

WS 1783 - VSM - Eindejaars Column boek 2015-2016.indd 24

21-12-15 13:56

column 29 juni 2015

Co-creatie in de nieuwbouw Onlangs mocht ik op een bijeenkomst voor vastgoedprofessionals in de regio iets

Wij zijn als makelaarskantoor in een vroeg stadium betrokken bij de ontwikkeling

vertellen over de trends in woningontwikkeling. En hoewel de woonconsument

van een appartementencomplex in Eindhoven. Op basis van consumenteninbreng

daar niet aanwezig was, stond hij/zij toch opvallend centraal. Want meer dan ooit

is het plan aanzienlijk aangepast: minder appartementen, maar wel groter, luxer

wil de consument invloed op het ‘eindproduct’, de woning. De tijd dat er grote

en meer ruimte voor eigen inbreng bij afwerking en inrichting. Met groot succes,

hoeveelheden woningen in grote, tamelijk uniforme woonwijken aan de man

en dat in een tijd dat het nog niet echt voor de hand leek te liggen om in een wat

werden gebracht, is definitief voorbij. Dat is deels een gevolg van de crisis op de

duurder segment te gaan bouwen. We zijn ook een van de makelaars van een

woningmarkt, maar ook van een verandering in het consumentengedrag. En dus

ander nieuwbouwproject met een enorme verscheidenheid aan woningtypes en

van een veranderde consument/koper.

variatiemogelijkheden binnen die types. En dat voor een totaal aantal woningen dat kleiner is dan 100.

Voor die nieuwe koper is de prijs nog wel belangrijk, maar niet langer bepalend.

Kopers zoeken een woning die past bij hun beleving en hun lifestyle. Ze doen

Het werkt niet meer om grootschalige plannen te ontwikkelen voor de ‘grootste

uitgebreider onderzoek naar wat ze willen alvorens hun beslissing te nemen.

gemeenschappelijke deler’, te zoeken naar een soort vaag gemiddelde van

Meer en meer sluiten ze zich bij elkaar aan om samen aan- en inkopen te doen,

de verschillende woonwensen die er zijn. Ontwikkelaars en bouwers zullen

eisen te stellen en waarde toe te voegen.

veel meer moeten weten van de diverse doelgroepen en die doelgroepen vervolgens in de gelegenheid stellen mee te denken over de ontwikkeling van

Zo ontstaat ook in de woningbouw “co-creatie”, een vorm van samenwerking

zeer gevarieerde plannen met veel kansen een eigen stempel op de woning

waarin alle deelnemers invloed hebben. Een nieuwe generatie kopers

te drukken. Consumentenonderzoeken en woonateliers zijn al lang geen

beschikt over nieuwe vaardigheden en kennis die hen in staat stellen mee te

nieuwigheden meer in de markt, maar een nog verdergaande vorm van co-

ontwerpen. Die kopers zijn niet van gisteren, maar van vandaag en morgen.

creatie is een van de grootste uitdagingen van dit moment voor ieder die zich

Ze zijn handig met online tools, apps en social media en ontwikkelen op die

met de woningbouw bezighoudt. Ook een gemeente als Eindhoven, die het

manier een soort consumentenmacht of consumentenkracht waar traditioneel

plan heeft de komende jaren in hoog tempo groter te groeien via nieuwbouw,

denkende ontwikkelaars, bouwers, bestuurders en verkopers niet omheen

zal manieren en tijd moeten vinden om die co-creatie daadwerkelijk inhoud te

kunnen. Zo we het al niet willen, dan zullen we wel moeten luisteren naar deze

geven.

woonconsument, deze klanten. Echt luisteren, bedoel ik dan, on- en offline.

25 25

WS 1783 - VSM - Eindejaars Column boek 2015-2016.indd 25

21-12-15 13:56

column 13 juli 2015

Met een warm gevoel op vakantie

Het is altijd ďŹ jn om de periode voor de vakantie positief af te sluiten. En ik ga dit jaar beslist met een warm gevoel op weg.

Niet alleen vanwege de zonnige weersomstandigheden die ik verwacht, maar ook omdat we met de makelaarsbranche in Nederland mogen terugkijken op een mooi eerste half jaar.

Het eerste kwartaal was al goed te noemen; het tweede kwartaal mag als uitstekend worden beschouwd.

Na jaren van teruggang en somberheid zaten we al weer een tijdje in de lift. Maar we bleven toch terughoudend in de feestvreugde. Om in weertermen te blijven: het zonnetje ging wel weer schijnen, maar de wolken waren nog niet ver uit zicht. En dat het weer zou gaan regenen, konden we niet helemaal uitsluiten. Natuurlijk ben je nooit helemaal zeker van je zaak, maar langzamerhand wordt het algemene beeld toch rooskleurig en stabiel. De makelaars die bij de NVM zijn aangesloten, hebben in het tweede kwartaal 37.145 woningen verkocht. Totaal verwisselden naar schatting zo’n 50.000 woningen van eigenaar. En de laatste keer dat we in een tweede kwartaal een dergelijk aantal bereikten, was in 2007, dus op het toppunt van de markt.

De gemiddelde verkoopprijs bedroeg in het tweede kwartaal 224.000 euro, een stijging van 3,9% vergeleken met een jaar eerder. In de regio Eindhoven en directe omstreken zaten we

daar met 232.000 euro nog ruim boven, een plus van zelfs 6%.

In de rest van Zuidoost-Brabant was de gemiddelde transactieprijs 242.000 euro, een stijging van 4,3% vergeleken met het tweede kwartaal van 2014. Verheugend is dat in het hele land het aandeel van de duurdere woningen (tweekappers en vrijstaand) in de verkopen weer toeneemt. Dat betekent dat er meer tempo in de doorstroming komt. En niet alleen in de steden, maar ook daarbuiten worden de woning aanzienlijk vlotter verkocht.

Al acht kwartalen op rij is nu een plus geboekt ten opzichte van het vergelijkbare kwartaal in het jaar ervoor. De groei lijkt niet af te nemen, maar iedere keer een beetje te versnellen. Belangrijk hierin is dat het consumentenvertrouwen steeds verder stijgt en dat de rente (ondanks een recente, zeer minieme verhoging) aanhoudend laag is. En die twee factoren vormen samen een belangrijke stimulans. Hoewel de prijzen weer stijgen (inmiddels gemiddeld 8% sinds het dieptepunt van de crisis) blijft de betaalbaarheid goed. Ten opzichte van het hoogtepunt dat de woningmarkt bereikte voor de crisis, is altijd nog sprake van een prijsdaling van 12%.

Het derde kwartaal is door de vakantietijd nooit het drukste, dus we verwachten geen oververhitting, maar aangenaam warm blijft het zeker. Geniet ervan!

26

WS 1783 - VSM - Eindejaars Column boek 2015-2016.indd 26

21-12-15 13:56

column 01 september 2015

Ja hoor, de overhitting dreigt weer “We verwachten geen oververhitting, maar aangenaam warm blijft het zeker. Geniet ervan.”

Met die woorden besloot ik mijn laatste column voor de zomervakantie. Uiteraard ging het niet over het echte weer, maar over de gevoelstemperatuur op de woningmarkt. De komkommertijd is echter nog niet voorbij en ja hoor, de overhitting dreigt weer!

De Telegraaf: “Huizengekte op oude peil.” RTL Nieuws: “Oververhitting dreigt in Amsterdam en Utrecht.” Eén Vandaag: “Huizenmarkt raakt oververhit.” En bijzonder hoogleraar woningmarkt Johan Conijn beweert al dat de tijden van voor 2008 terugkeren.

Laat mij dan – na een vakantie met mooi weer voor velen – even de afkoeling verzorgen. De cijfers waarop het etiketje ‘oververhitting’ wordt geplakt, hebben betrekking op Amsterdam en iets minder mate op Haarlem en Utrecht. Met name in de hoofdstad bieden de kopers tegen elkaar op, zeker in de populaire, wat hippere buurten. Dat heeft enerzijds te maken met de algemene lijn omhoog die de woningmarkt heeft gevonden. Na jaren van zorgen en noodgedwongen beperking van de kooplust, is sprake van een inhaalslag. Nu het consumentenvertrouwen over een langere periode stijgende is, de hypotheekrente zeer laag blijft en we bijna allemaal weer meer te besteden hebben, gaan de remmen los en de sluizen open.

en naar satellietsteden als Almere en Lelystad is voorgoed voorbij. De woningvoorraad houdt de groeiende woningbehoefte niet bij en dan ontstaat er schaarste. Daarom wordt er dus fors hoger geboden op te koop staande woningen in plaats van onderhandeld om een lagere prijs te verkrijgen.

Kijken we naar Nederland als geheel en naar onze eigen regio, dan is sprake van een natuurlijke en beheerste prijsstijging: gemiddeld 2,7% over de maand juli van dit jaar, afgezet tegen juli 2014. Ten opzichte van augustus 2008, net voor de crisis begon, is het prijsniveau gemiddeld nog altijd 16,9% lager. En in heel Nederland wordt gemiddeld op dit moment 4% minder voor een woning betaald dan de vraagprijs. Over de volle breedte gezien valt het met de oververhitting nog wel mee. Dus verkopers: hou de vraagprijs vooral reëel. En kopers: ga niet direct met geld smijten. Dit is zeker niet bedoeld als koude douche, want uiteindelijk zijn de meeste partijen en belanghebbenden gebaat met een evenwichtige en beheerste ontwikkeling. Niemand zit te wachten op een nieuwe zeepbel.

En natuurlijk kan de stad Eindhoven – die ook groeiambities binnen de ring heeft – lering trekken uit de Amsterdamse toestanden: geef ruimte aan initiatieven voor het realiseren van hoogwaardige woonruimte voor hoogopgeleiden met een bovengemiddeld inkomen. Daarmee kan oververhitting in de toekomst worden voorkomen.

De stad Amsterdam trekt bovendien steeds meer hoger opgeleiden met een goed inkomen; de trek naar de Vinex-wijken

27

WS 1783 - VSM - Eindejaars Column boek 2015-2016.indd 27

21-12-15 13:56

Eindhoven: bouw niet alleen

voor studenten en expats

gastopinie ED 04 september 2015

Studenten en expats zijn favoriet in bouwend Eindhoven, constateert Michel

de gemeente Eindhoven: schaalvergroting naar 300.000 inwoners en een forse

Teeuwen in het ED van 25 augustus. De toegenomen bouwactiviteiten in en rond

uitbreiding van de woonmogelijkheden in en nabij het centrum.

de binnenstad zijn vooral gericht op deze doelgroepen. Vergeet echter andere groepen niet!

Het centrum van Eindhoven moet geen vliegveld of doorvoerhaven van jong talent worden, geen vluchtige ‘Buy & Fly’-omgeving. Ook gerijpt talent en

De aandacht voor huisvesting van studenten en expats in Eindhoven is zeker

‘gearriveerde’ kenniswerkers moeten een plek naar wens kunnen vinden. Juist

op zijn plaats. De stad kan op die manier jong en internationaal talent aan zich

deze doelgroepen kunnen bijdragen aan een breder financieel draagvlak voor

binden. Dat draagt bij aan de ontwikkeling van de economie, maar ook aan

een levendige en groeiende binnenstad. Waar zij voorheen vaak wegtrokken naar

de levendigheid en veelzijdigheid van de (binnen)stad. Het is dus zeker toe te

het buitengebied, kiezen steeds meer mensen uit de deze categorieën ervoor in

juichen dat er voor studenten en jonge expats betaalbare huisvesting wordt

de stad te blijven. Ze leveren daar ook nog eens een enorme bijdrage aan het

gerealiseerd in leegstaande gebouwen. Het lijstje begint al aardig lang te

culturele leven. Het zou jammer zijn als Eindhoven aan hun woonbehoeften niet

worden: het Tebodin gebouw, het voormalige kantoor van PwC, de Groene Toren,

tegemoet kan komen en uitsluitend mikt op jongeren. Ook de middengeneraties

de Zwarte Toren, Philips Lighting, het voormalige pand van Bureau Jeugdzorg aan

en de ouderen maken de stad!

de Wal en de complexen op het TU/e-terrein, de Stationsweg en Geldropseweg.

Iedereen mee!

Toch moet de gemeente ervoor oppassen niet door te slaan in deze strategische

In veel steden van naam en faam is de binnenstad weer in trek als woonplek

keuze. In het concept van de zogenoemde Position Paper voor de Binnenstad

voor jong en oud. Als Eindhoven mee wil in die richting, is het belangrijk

(onlangs door het Bureau voor Economische Argumentatie aan B. en W. van

een aantal mooie plekken en leegstaande gebouwen aan te wijzen voor het

Eindhoven aangeboden) staat terecht dat er in de binnenstad ook ruimte

realiseren van aantrekkelijke huisvesting voor gezinnen en medioren. Ik denk

moet zijn voor bijvoorbeeld ouderen en mensen met een zorgvraag. Ik zou

aan een gebouw als dat van de Technische Diensten (voormalig TD-gebouw)

daar aan toe willen voegen dat in en rond het centrum meer woonruimte

aan het Frederik van Eedenplein/Edenstraat, waarover in deze krant al zoveel is

beschikbaar moet komen voor kapitaalkrachtige senioren en gezinnen uit de

geschreven. De ligging nabij het centrum en in de groene omgeving maken deze

middengeneraties.

locatie bij uitstek geschikt voor kwalitatief hoogstaande huisvesting. Hier kun je kwaliteit realiseren voor de door mij genoemde doelgroepen die er zeker toe

Kwaliteitsimpuls wonen

moeten doen in Eindhoven. Recente ervaringen met een nieuwbouwplan voor

De binnenstad moet zich volgens het Position Paper ontwikkelen van een Place

luxe appartementen en woningen in het Schrijverskwartier laten zien dat dit een

to Buy tot een Place to Be. Dat vraagt een kwaliteitsimpuls in de openbare

belangrijke markt is: de vraag overtrof het aanbod ruimschoots.

ruimte, staat in het rapport, maar die zou wat mij betreft hand in hand moeten gaan met een kwaliteitsimpuls in het wonen. Het wat duurdere en luxere

De gemeente Eindhoven zou er goed aan doen – naast de studenten en de

marktsegment, gericht op mensen die in Eindhoven willen blijven wonen

expats – ook deze andere doelgroepen te koesteren en hen aantrekkelijke

en genieten, mag daarom zeker niet verwaarloosd worden. Diversiteit en

mogelijkheden te bieden in en nabij de binnenstad: Expeditie Eindhoven,

draagkracht kunnen bijdragen aan het realiseren van de ambitieuze plannen van

Iedereen Mee!

28

WS 1783 - VSM - Eindejaars Column boek 2015-2016.indd 28

21-12-15 13:56

column 16 september 2015

Gewoon gelukkig in een rijtjeshuis Over de veranderingen op de woningmarkt verschijnen jaarlijks honderden

Hoewel ik zeker niet bang ben om met een professor van mening te verschillen,

artikelen, presentaties, columns en wat al niet meer. Ze zijn vaak gebaseerd op

ben ik het helemaal met Friso de Zeeuw eens. Natuurlijk, er is veel aandacht

eigen meningen, waarnemingen van trends en – soms – op gedegen onderzoek.

voor andere woonvormen, zoals appartementen en experimentele woonvormen.

We hebben in Nederland ook enkele hoogleraren die zich ermee bezighouden

En ook tweekappers, vrijstaand geschakelde woningen, vrijstaande woningen,

en één van hen is prof. Friso de Zeeuw, praktijkhoogleraar gebiedsontwikkeling.

villa’s en bungalows vormen belangrijke marktsegmenten. Maar de behoefte

Hij heeft alle onderzoeken naar gewenste woonvormen ‘afgegraven’ en heeft

aan eengezinswoningen in de rij blijft het grootst, niet alleen bij gezinnen, ook

onlangs op een symposium zijn conclusie bekendgemaakt. En wat blijkt? We

bij jongeren en ouderen. Veel animo voor veel kleinere woningen is er niet, aldus

grossieren in woningtypes (van boerderette tot patiowoning, van cottage

De Zeeuw. Als mensen kleiner gaan wonen, heeft dat volgens hem te maken met

tot splitlevelwoning), maar het meest populair is en blijft het rijtjeshuis. Van

betaalbaarheid en de wens om in grote steden te wonen. En een rijwoning in het

‘domweg gelukkig in de Dapperstraat’ tot ‘gewoon gelukkig in een rijtjeswoning’.

centrum is meestal niet te koop.

Zeven van de tien Nederlanders zijn dik tevreden met – een iets andere

Betekent dit dan dat de consument niet veranderd is? Dat kun je zeker niet

formulering – een grondgebonden eengezinswoning. “De wereld staat in brand,

stellen. Duidelijk is dat de mensen meer ruimte dan vroeger willen in hun

de samenlevingsvormen veranderen en er zijn veel migranten, maar voor wonen

eengezinswoning. Er wordt vaker thuis gewerkt, veel mensen willen een ‘eigen’

blijft zich een bepaald patroon aftekenen”, zegt De Zeeuw. Hij noemt onze

werkruimte met een vaste plek voor de computer. En ook hecht de consument

woonvoorkeuren ‘robuust en stabiel’: “De enige verandering die je ziet is

eraan de woning een eigen stempel mee te geven. Ze willen de ruimte meer dan

dat we wat meer richting stedelijke regio’s trekken.”

vroeger naar eigen inzicht indelen en afwerken. Door innovatie in bouwtechniek en bouwproces kan dat ook. Steeds vaker bieden ontwikkelaars en bouwers

H

ruime keuzemogelijkheden aan in hun nieuwbouwplannen: keuken voor of achter, direct een aanbouw aan de achterzijde, luxe afwerking in materialen, etc.

Zo kun je “in de rij” toch je eigen identiteit en karakter vormgeven.

29

WS 1783 - VSM - Eindejaars Column boek 2015-2016.indd 29

21-12-15 13:56

column 30 september 2015

De koper is spekkoper dankzij lage rente Als iets de woningmarkt de afgelopen periode heeft gestimuleerd, dan is het wel

Maar er zijn meer factoren die de hypotheekrentes bepalen. Zo is de

de historisch lage hypotheekrente. Voor de zomervakantie leek het er even op

onderlinge concurrentie op de hypotheekmarkt sterk toegenomen

dat de bodem van de rentetarieven was bereikt. De grote hypotheekaanbieders

door het toetreden van meer en andere aanbieders dan banken.

voerden toen een lichte verhoging van de hypotheekrentes door na stijging

Pensioenfondsen, verzekeringsmaatschappijen, buitenlandse banken en

van de rente op de kapitaalmarkt. Maar de afgelopen maand was er weer

investeringsmaatschappijen (ook wel schaduwbanken of regiepartijen genoemd)

sprake van een rentedaling. De geldverstrekkers kunnen dus goedkoop lenen

zorgen voor leven in de brouwerij. Zo is MUNT Hypotheken met een flinke opmars

op de geldmarkt en die lage marktrentes rekenen ze (deels) door in hun

bezig, maar ook anderen zorgen er met scherpe tarieven voor dat de banken hun

hypotheektarieven. Op internet zijn op verschillende plekken grafiekjes te

winstmarges op de hypotheken terugschroeven.

bekijken met de gemiddelde rentes voor de verschillende hypotheekvormen en periodes.

Als de rente straks weer omhoog kruipt, kan deze toegenomen concurrentie een positieve invloed hebben. Het neemt niet weg dat de lage hypotheekrente

De koper is spekkoper dus op dit moment, maar ook de gevestigde

een goede reden is om nu te kopen, althans voor wie dat wil en kan. Die

huizenbezitter kan in bepaalde gevallen zijn voordeel doen met deze situatie,

laatste toevoeging is niet onbelangrijk, omdat het voor een toenemend aantal

bijvoorbeeld door het oversluiten van de hypotheek. Hoe lang het nog duurt met

werkenden nog niet zo makkelijk en soms zelfs onmogelijk is een hypotheek te

die lage rente? Dat is koffiedik kijken. Algemeen is wel de verwachting dat er een

krijgen.

renteverhoging op komst is, zeker als de economische groei doorzet. Tot nu toe is het laag houden van de rente ook een instrument om de groei te stimuleren.

Het groeiende leger van zzp’ers en flexwerkers wordt door hypotheekverstrekkers beoordeeld op hun arbeidsverleden en inkomsten tot nu toe. Daarom zijn veel Zelfstandigen Zonder Personeel (zzp’ers) ook Zelfstandige Zonder Hypotheek (zzh’er). Terwijl er onder hen veel jonge, goed opgeleide professionals zijn met prima vooruitzichten. Ze zuchten nu soms onder hoge huurlasten, maar omdat ze nog geen stabiele inkomstenstroom over een langere periode kunnen laten zien, komen ze voor een hypotheek niet of moeilijk in aanmerking. Er zijn her en der wat initiatieven voor hypotheekverstrekking aan deze groep, gebaseerd op het in kaart brengen van de toekomstkansen van zzp’ers en flexwerkers. En het is goed daar verder aan te werken, want flexibele arbeid zal toenemen en een vaste baan is minder dan in het verleden een zekerheid. Ook een zzp’er of flexwerker moet spekkoper kunnen zijn.

30 30

WS 1783 - VSM - Eindejaars Column boek 2015-2016.indd 30

21-12-15 13:56

column 14 oktober 2015

Na drie kwartalen de vlag uit U weet dat een makelaar nooit te snel de vlag uitsteekt. En we komen met z’n

minder op dan vroeger, maar een huis gaan de meeste mensen toch nog wel live

allen natuurlijk uit een heel diep dal in de woningmarkt. Logisch dat je daarna

bekijken. Dus als je dan toch zoveel woningen verkoopt is de kooplust echt groot,

nog wat terughoudend bent met feestvieren. Maar na drie prachtige kwartalen

mede dankzij de lage rente en het sterk gegroeide consumentenvertrouwen.

mag het dan toch een keer. We beleefden het ‘beste derde kwartaal’ sinds 2007.

Zelfs de media waren juichend, dus waarom zou ik deze keer dan achterblijven?

We schatten nu in dit jaar op totaal 185.000 transacties uit te komen, waarvan 145.000 bij de NVM-Makelaars. Een gemiddelde prijsstijging van 4 tot4 4,5%

Onze makelaarsorganisatie NVM registreerde 36.277 verkochte woningen in

is te voorzien. We zijn daarmee weliswaar niet volledig terug op het niveau

het derde kwartaal van dit jaar, een stijging van 27% ten opzichte van dezelfde

van de crisis, maar het begint te komen. Wat tegenwerkt is de relatief hoge

periode een jaar geleden. Omdat niet alle makelaars bij de NVM zijn aangesloten,

werkloosheid. Ook kampen mensen nog met hoge restschulden op hun huidige

is het totale aantal transacties nog hoger: naar schatting zo’n 47.500.

hypotheek. Verder staan er veel seinen op groen. De verkooptijd van de verkochte woningen daalde opnieuw: nu naar gemiddeld 98 dagen. De afstand tussen

Veelzeggender nog is de geringe daling van 2,7% ten opzichte van het tweede kwartaal van dit jaar. In het tweede kwartaal

eerste vraagprijs en de betaalde prijs wordt opnieuw kleiner. Ook de duurdere woningen lopen weer beter, de doorstroming komt op gang.

zijn de mensen traditioneel kooplustiger en meer geneigd om te verhuizen dan in het doorgaans slappere derde kwartaal, waarin we vaak met z’n allen op vakantie zijn. Het aloude spreekwoord ‘Vrouwen bloot, handel dood’ gaat in dit tijdperk van mobiele marketing en webshops al wat

Als je de vlag uitsteekt en een feestje viert, moet je niet snel gaan relativeren.

Maar als na verloop van tijd de slingers worden opgeruimd, dan steken onvermijdelijk enkele bedenkingen de koop weer op. Veel woningen in het aanbod staan al erg lang te koop: 20% zelfs drie jaar of langer. Het aandeel van nieuwbouw in de verkoop lijkt daarnaast wat af te nemen, mogelijk veroorzaakt door een tekort aan passend aanbod. Dit kan zich ontwikkelen tot wat structurele hobbels die een 100% herstel in de weg blijven staan. Het is belangrijk dit regionaal op te lossen om ervoor te zorgen dat ook in de toekomst de vlag regelmatig uit kan.

31

WS 1783 - VSM - Eindejaars Column boek 2015-2016.indd 31

21-12-15 13:56

gastopinie ED 28 oktober 2015

Concurrentie op de woningmarkt blijft Een nogal radicaal voorstel kwam onlangs van een werkgroep van Metropool

uitbreidingslocatie Nuenen-West. Dat is immers een regelrechte concurrent

Regio Eindhoven (MRE). Op het gebied van wonen moet Zuidoost-Brabant

voor Helmonds succesnummer Brandevoort. De gemeente Eindhoven ziet

voortaan als één gemeente worden bestuurd. Kort samengevat wil de

daarentegen voordeel in de uitbreiding van Nuenen: de nieuwe bewoners

werkgroep dat de regio één regionale woonvisie ontwikkelt, dat gemeenten

leveren meer draagvlak op voor de voorzieningen in Eindhoven en wie weet

hun bevoegdheden overdragen aan een Regionale Woningraad en dat er

komt Nuenen toch wel een keer onder Eindhovense vleugels. Dus politiek

op termijn ook één gezamenlijke grondbank komt. Onnodige concurrentie

gezien is het een lastig dossier, zo’n Regionale Woningraad, al zal iedereen de

voorkomen is een voornaam argument van de werkgroep, waarin o.a. drie

noodzaak van afstemming onderschrijven.

wethouders uit de regio en vertegenwoordigers van marktpartijen zitting hebben.

Snijden in eigen vlees is moeilijk. Ik moet de gemeenteraad nog tegenkomen die van een mooi bouwplannetje in eigen dorp afziet vanwege de regionale

Er zal nog heel wat water door Dommel en Aa moeten stromen voor het zover

woonvisie. Los daarvan is enig realisme over de stuurbaarheid van de markt

is, als het al zover komt. De belangen zijn groot. Veel gemeenten hebben veel

op z’n plaats. De vraag van de consument bepaalt uiteindelijk het succes van

geld in grond geïnvesteerd en de financiële positie van de gemeentelijke

plannen en ontwikkelingen. De trend is op dit moment richting groot. De trek

grondbedrijven is nogal verschillend. Daarbij: concurreren zit een beetje in

naar de stad is niet meer te stoppen en binnen plattelandsgemeenten met

het bloed. En op zich is concurrentie altijd goed op een markt, dus ook op de

meerdere kernen is ook een verschuiving naar de centrumplaatsen met meer

woningmarkt.

voorzieningen waar te nemen. Klein wordt kleiner en groot groter, of er nu een Woningraad is of niet.

Concurrentie tussen gemeenten is al zo oud als de wereld. Een voorbeeldje uit de praktijk: de gemeente Helmond is niet blij zijn met de ontwikkeling van de

32

WS 1783 - VSM - Eindejaars Column boek 2015-2016.indd 32

21-12-15 13:56

Afspraak is niet altijd afspraak column 11 november 2015

Het kopen van een huis is een heel belangrijke beslissing. Daarom is een

beide partijen een langere periode overeenkomen. En meestal is ook nog

mondeling overeenkomst over een aankoop in dit geval niet rechtsgeldig,

vastgelegd dat de koop niet doorgaat als koper de financiering van de

zoals bij de meeste andere goederen en diensten wel. Daar kan de

aankoop niet rond krijgt.

bewijsbaarheid overigens wel een probleem vormen als kopers of verkopers er later toch liever van afzien. Maar de aankoop van een woning is door de

Het recht van de één druist soms in tegen het rechtsgevoel van de ander.

wetgever als zo belangrijk gezien dat voor particulieren een zogenoemde

Als makelaar zit je daar dan soms wat ongemakkelijk tussen. Maar ook wij

‘schriftelijkheidsvereiste’ is vastgelegd in de wet. Er is pas sprake van een

hebben uiteraard niet anders te doen dan de regels zo goed mogelijk uit te

rechtsgeldige overeenkomst als de particuliere koper en verkoper allebei de

leggen en te respecteren. Ook het bevestigen per mail van een mondelinge

schriftelijke koopovereenkomst hebben ondertekend.

overeenkomst of het opsturen van een concept-koopovereenkomst is niet rechtsgeldig; dat is slechts de door beide partijen ondertekende

Dus als u vrijdagmiddag een bod hebt uitgebracht en de verkoper heeft

overeenkomst zelf.

gezegd – en met een handdruk bezegeld – dat hij dit bod accepteert, dan kan hij daar maandag toch op terugkomen als zich tijdens het weekeinde

Het is in onze regio op dit moment nog niet zo’n brandend probleem, maar

iemand heeft gemeld met de mededeling: ik bied 10.000 euro meer. Dat

in de binnensteden van bijvoorbeeld Amsterdam en Utrecht doet zich de

is natuurlijk zuur voor degene die zich al eigenaar waande, te meer daar

situatie van ‘overbieden’ op mondelinge overeenkomsten al weer voor. Dus

dit wetsartikel juist ter bescherming van de koper is opgenomen. De koper

wees gewaarschuwd: afspraak is niet altijd afspraak.

heeft zelfs het recht om na het tekenen van een koopovereenkomst nog op de koop terug te komen. Hier geldt een termijn van drie dagen, tenzij

33

WS 1783 - VSM - Eindejaars Column boek 2015-2016.indd 33

21-12-15 13:56

column 26 november 2015

Tij keert voor huurders: geen bemiddelingskosten

Hoewel de meeste mensen makelaars associĂŤren met kopen, houden wij

Door een recente uitspraak van de Hoge Raad, een scherper toezicht door

ons ook op de markt van huurwoningen niet afzijdig. We volgen daarbij

de ACM (Autoriteit Consument & Markt) en een actieve opstelling van de

uiteraard de geldende wet- en regelgeving. Dat houdt onder meer in dat we

makelaarsorganisatie NVM en de Woonbond begint het tij voor de huurders nu

aan particuliere huurders geen bemiddelingscourtage in rekening brengen

te keren. Er is veel informatie beschikbaar op de websites van de genoemde

als sprake is van tweezijdige bemiddeling. Met andere woorden: als we zowel

organisaties en daar vindt de liefhebber alle juridische details die te ver voeren

ten dienste van verhuurders als particuliere huurders werken, dan betaalt de

voor deze column. Bij de Woonbond is zelfs een deurwaarderscheck te vinden,

verhuurder de bemiddelingskosten en niet de huurder.

waarmee je kunt bekijken of je een kans maakt met een terugvorderingsactie als je meent in het verleden onterecht betaald te hebben.

In de markt komen we nogal eens partijen tegen die ook aan de (aspirant-) huurders een aardig bedrag in rekening willen brengen. En omdat die huurders

Mogen bemiddelingskosten dan nooit in rekening worden gebracht? Ja, als u

vaak ontzettend graag onder dak willen en moeten, hebben zij in het verleden

een zoekopdracht geeft aan een bemiddelaar voor huurwoningen buiten zijn

vaak ook fors betaald voor de bemiddeling. Soms gebruikt de bemiddelaar op

eigen aanbod. Hij voert dan immers geen werk uit voor verhuurders, maar als

die rekening verhullende namen als marketingkosten, administratiekosten,

‘aanhurend’ makelaar voor de huurder. Dan is er sprake van een situatie zoals

contractkosten of dossierkosten. Maar als daarvoor niet slechts enkele tientjes

die ook bij koop en verkoop van woningen toepassing is: een strikte scheiding

in rekening worden gebracht, maar bedragen in de omvang van een maand

tussen aan- en verkoopmakelaar. Een dergelijke transparante gang van zaken

huur, dan weet je dat er iets mis is. Dat is een fors bedrag waar nauwelijks

is uiteindelijk voor elke consument te prefereren.

werk ten behoeve van de huurder tegenover heeft gestaan.

34

WS 1783 - VSM - Eindejaars Column boek 2015-2016.indd 34

21-12-15 13:56

column 07 december 2015

Het plaatje geeft meer helderheid “Ook wij makelaars poetsen ons een ongeluk op die glazen bol, maar een

& Poor’s ons land de felbegeerde triple-A status heeft teruggegeven. Daarmee

helder beeld levert dat helaas niet op.” Dat schreef ik vorig jaar in mijn laatste

spelen we weer in de World League van de financiële stabiliteit. Dat heeft

column van 2014. Nu – een jaar later – poetsen we nog even verwoed in onze

onder meer tot gevolg dat meer institutionele beleggers hun geld in Nederland

pogingen een goed beeld van de toekomst te krijgen. En eerlijk gezegd: het

willen beleggen. Het perspectief van een lage hypotheekrente ‘lijkt daarmee

plaatje geeft iets meer helderheid. Vorig jaar vroeg ik me nog af ‘of de markt

redelijk structureel’, aldus Priemus.

nu op eigen kracht een structureel en duurzaam herstel kan realiseren’.

De dynamiek was toen weliswaar terug, maar de internationale situatie bleef

De hoogleraar geeft natuurlijk geen garanties, en ik doe dat zeker ook niet,

onstabiel. Bovendien was ik – met velen – bevreesd voor een remmende

maar meer dan vorig jaar durf ik deze column met een wat rooskleuriger

werking door strengere hypotheeknormen en verdere beperking van de

beeld te beëindigen. De cijfers van het vierde kwartaal zijn nog niet bekend,

hypotheekrenteaftrek.

maar 2015 zal worden bijgeschreven als een jaar waarin het herstel van de woningmarkt zich duidelijk heeft voortgezet. Dit herstel heeft ook de

Het negatieve effect van de beperkende maatregelen op het gebied

bouwsector weer op de been geholpen. Waar het in de kantoorbouw en bij de

van hypotheekverstrekking is uitgebleven. Het verwachte nadeel is

infrastructurele werken nog zorgelijk is, daar zorgde de woningbouw voor een

volledig onschadelijk gemaakt door verdere verlagingen van de rente.

omzetstijging van 7 procent van de bouwsector in het derde kwartaal.

En de verwachting is dat de hypotheekrente in ons land de komende tijd onverminderd laag blijft. Emeritus hoogleraar Hugo Priemus wijst er in zijn

En hoewel er altijd knelpunten blijven, ga ik positief gestemd

column op de NVM-website op dat het gezaghebbende ratingbureau Standard

richting 2016. En u hopelijk ook!

35

WS 1783 - VSM - Eindejaars Column boek 2015-2016.indd 35

21-12-15 13:56

EINDHOVEN Edenstraat 1 5611 JM Eindhoven T 040-2692530 F 040-2370373

HELMOND Kromme Steenweg 4 5707 CC Helmond T 0492- 525552 F 0492-525727

EERSEL Eikenburg 5 5521 HZ Eersel T 0497-513393 F 0497-515738

NUENEN Berg 2 -4 5671 CC Nuenen T 040-2833708 F 040-2831435

DEURNE Lage Kerk 13 5751 KG Deurne T 0493-322111 F 0493-323070

www.vansantvoort.nl 1

WS 1783 - VSM - Eindejaars Column boek 2015-2016.indd 1

21-12-15 13:55