2.2.2. Tiện ích cộng đồng không thu phí

24

• Thất thoát được hạn chế: đa phần cư dân sống tại chung cư đều là những người có dân trí cao, thu nhập tốt, nên so với cửa hàng ngoài mặt phố cũng ít phức tạp hơn về khách hàng, chắc chắn sẽ hạn chế được hơn việc thất thoát hàng hóa. • An ninh tốt: hầu hết các tòa nhà đều có bảo vệ chịu trách nhiệm an ninh khu vực, bao gồm cả cháy nổ, vệ sinh an toàn…

Hình 2.4. Siêu thị mini trong chung cư. (Nguồn: Internet)

Cửa hàng tiện lợi 24h: là loại hình kinh doanh bán lẻ có quy mô nhỏ, cung ứng những hàng hóa thiết yếu cho nhu cầu sinh hoạt của cư dân: lương thực, thực phẩm, thức ăn nhanh, nhu yếu phẩm, vệ sinh cá nhân, văn phòng phẩm,... và cả những dịch vụ thanh toán hóa đơn, nạp tiền vào ví điện tử. Cửa hàng phục vụ 24/24, thường được bố trí tại tầng trệt, gần sảnh chính và đường giao thông, phục vụ cho cả cư dân lẫn khách vãng lai, không chỉ bán mang đi mà còn có bố trí số lượng nhất định bàn ghế ăn uống tại chỗ.

25

Cửa hàng 24h mang lại sự tiện lợi, nhanh chóng cho người sử dụng, là một sự thay thế, bổ trợ cần thiết cho chức năng siêu thị trong chung cư (vì siêu thị có thời gian mở cửa giao động từ 8 giờ sáng đến 10 giờ tối). Một số thương hiệu thường thấy như: Circle K, Family Mart, VinMart, GS25, Co.op Smile, B’s Mart, 7-Eleven, Ministop, Cheers,… Cửa hàng tiện lợi cũng có những lợi thế về kinh doanh tượng tự siêu thị mini. Một mặt bằng kinh doanh cửa hàng tiện lợi ít nhất phải có diện tích khoảng 50m2. Bố trí, sắp xếp hàng hóa, quầy, kệ phải hợp lý, sao cho vừa tận dụng hết không gian, vừa có lối đi cho khách hàng dễ dàng di chuyển.

Hình 2.5. Cửa hàng tiện lợi trong chung cư. (Nguồn: Internet)

Một số khác biệt giữa siêu thị mini và cửa hàng tiện lợi:

Khách hàng mục tiêu

Mặt hàng kinh doanh Siêu thị mini

Người có gia đình, thường là nội trợ, có nhiều thời gian mua sắm và xem xét, đánh giá sản phẩm Thanh thiếu niên, học sinh sinh viên, nhân viên công sở

Sản phẩm phục vụ gia đình, tiêu dùng tập thể. Thực phẩm: thịt, Những mặt hàng có tính tiện lợi như đồ uống, đồ ăn chế biến sẵn,

Cửa hàng tiện lợi

26

cá, rau củ,…; hàng hóa gia dụng: dầu ăn, chất tẩy rửa,… Vị trí Nơi có đông hộ gia đình sinh sống, không phục vụ tiêu dung tại chỗ mà là mang về nhà tiêu dung. tiêu dung cá nhân, tiêu dung nhanh. Gần trường học hoặc văn phòng công ty, những khu vực có nhiều người trẻ. Có bố trí khu vực ăn uống tại chỗ.

Thời gian hoạt động

Dao động từ 8 giờ sáng đến 10 giờ tối mỗi ngày. Có thể đóng cửa vào dịp lễ tết. Mở cửa 24/24 xuyên suốt cả năm.

Nhà trẻ hoặc nhóm trẻ: là tiện ích phổ biến và ngày càng trở nên thiết yếu trong chung cư, khi mà khách hàng mua căn hộ chung cư phần lớn là những cặp vợ chồng trẻ, đối tượng không có nhiều thời gian chăm sóc con cái. Việc gửi con tại nhà trẻ của chung cư đem lại nhiều thuận lợi cho bố mẹ: tiết kiệm được thời gian đưa đón con, an tâm khi gửi con vì nhà trẻ trong chung cư thường được quản lý nghiêm ngặt và có camera giám sát, hạn chế rủi ro do việc bố trí nhà trẻ cách ly với đường giao thông, kiểm soát người ra vào, môi trường sinh hoạt của trẻ lành mạnh, có đủ tiện nghi cần thiết cho trẻ vui chơi và học tập. Ngoài ra phụ huynh khi đón con cũng có cơ hội gặp gỡ, mở rộng quan hệ hàng xóm láng giềng trong cùng khu chung cư.

Nhà trẻ hoặc nhóm trẻ trong chung cư thường có quy mô nhỏ, chủ yếu đáp ứng nhu cầu vừa đủ cho cư dân, do đơn vị quản lý và vận hành chung cư quản lý. Thường được bố trí nội bộ trong những tầng thấp của tòa nhà, nhất là ở tầng 1 để có thể kết hợp sử dụng phòng chơi, hiên chơi, sân chơi trẻ em trong khuôn viên; cách ly với đường giao thông cơ giới, sảnh hướng về đường nội bộ; tiếp cận thường phải thông qua sảnh chung cư hoặc được kiểm soát bằng thiết bị an ninh (vân tay, thẻ id cư dân) để hạn chế người ngoài, đảm bảo an ninh và an toàn cho trẻ.

27

Nhà trẻ trong chung cư có thể thu học phí để đảm bảo thu nhập cho giáo viên, công nhân viên cũng như chi phí quản lý, vận hành, bảo dưỡng thiết bị, nội thất.

Hình 2.6. Trường mầm non Sakura Montessori tại dự án chung cư Sun Grand City Thụy Khuê, Ba Đình, Hà Nội. (Nguồn: https://sakuramontessori.edu.vn)

Hình 2.7. Nhà trẻ tại dự án chung cư A10 Nam Trung Yên, Cầu Giấy, Hà Nội. (Nguồn: https://chungcunhagiare.com)

28

Hình 2.8. Nhà trẻ trong chung cư. (Nguồn: Internet)

2.2.2. Tiện ích cộng đồng không thu phí

Tiện ích cộng đồng không thu phí là những cơ sở vật chất được tính toán, quy hoạch và thiết kế sẵn trong dự án chung cư, tuân thủ một số quy chuẩn, tiêu chuẩn, thuộc sở hữu chung của cộng đồng cư dân chung cư và phần lớn chỉ phục vụ cho cư dân. Các chi phí đầu tư, kinh phí hoạt động, bảo trì bảo dưỡng được tính vào giá bán căn hộ và phí quản lý định kỳ theo quy định của đơn vị quản lý vận hành chung cư. Những không gian này thường được bố trí nội bộ, cách ly với đường giao thông cơ giới để đảm bảo an ninh, an toàn sử dụng. Những tiện ích cộng đồng không thu phí phổ biến là: phòng sinh hoạt cộng đồng, thư viện cộng đồng, phòng câu lạc bộ, phòng tập thể hình, yoga (dành riêng cho cư dân), sân thể thao ngoài trời, hồ bơi, không gian cảnh quan: khu tiệc nướng bbq, vườn dạo, sân vườn trên cao, phòng chơi trẻ em, diện tích đậu xe, dịch vụ thu gom rác, dịch vụ bảo vệ thường trực 24/7. Phòng sinh hoạt cộng đồng: là không gian chung tối thiểu trong nhà chung cư, đặc biệt là đối với các chung cư cao tầng. Đây không chỉ là nơi khởi nguồn cho những kết nối cư dân, góp phần kiến tạo một cộng đồng vững mạnh, mà còn là nơi tổ chức những sự kiện chung, đáp ứng nhu cầu giải trí và giao lưu của các cư dân, vun đắp

29

giá trị tinh thần trong từng khoảnh khắc sống. Các chung cư thu nhập thấp và trung bình chỉ dành một khu vực có diện tích tối thiểu và hầu như không được trang bị nội thất. Đối với các khu chung cư cao cấp, phòng sinh hoạt cộng đồng được trang bị đầy đủ hơn với nhiều tiện ích cho cư dân. Ở một số dự án, không gian sinh hoạt cộng đồng kết hợp với một số tiện ích khác như thư viện cộng đồng, khu vực co-working, khu vực tổ chức sự kiện, phòng câu lạc bộ, tạo thành một không gian đa năng có quy mô và sức chứa lớn, tạo nên môi trường thích hợp cho cư dân giao lưu và học hỏi, giúp thế hệ tương lai phát triển cả trí tuệ và nhân cách một cách lành mạnh. Chức năng này thường được bố trí nội bộ trong tầng 3, 4 của tòa nhà, tiếp cận dễ dàng từ nút giao thông của chung cư, kiểm soát ra vào bằng hệ thống vân tay hoặc thẻ id. Mặc dù không đem lại lợi nhuận trực tiếp cho chủ đầu tư, việc thiết kế phòng sinh hoạt cộng đồng bài bản, chỉn chu, có sự đầu tư nghiêm túc sẽ là một điểm cộng quý giá trong mắt khách hàng đối với dự án chung cư, thể hiện tâm huyết và gu thẩm mỹ của đội ngũ thiết kế.

Hình 2.9. Khu vực tổ chức sự kiện thuộc không gian sinh hoạt cộng đồng tại dự án chung cư The Zei, Mỹ Đình, Hà Nội. (Nguồn: https://diaocvinahomes.vn)

30

Hình 2.10. Khu vực co-working thuộc không gian sinh hoạt cộng đồng tại dự án chung cư The Zei, Mỹ Đình, Hà Nội. (Nguồn: https://diaocvinahomes.vn)

Hình 2.11. Không gian sinh hoạt cộng đồng tại dự án chung cư C51 Bộ Công An, Tây Hồ, Hà Nội. (Nguồn: https://trinitydecor.vn)

31

Hình 2.12. Không gian sinh hoạt cộng đồng tại dự án chung cư C51 Bộ Công An, Tây Hồ, Hà Nội. (Nguồn: https://trinitydecor.vn) Thư viện cộng đồng: là tiện ích khá mới mẻ, xuất hiện trong những chung cư cao cấp gần đây. Sự xuất hiện của thư viện trong chung cư thể hiện các chủ đầu tư đang dần có sự quan tâm nhất định trong việc tạo ra môi trường phát triển toàn diện cho cư dân. Thư viện trong chung cư đáp ứng nhu cầu giáo dục, học hỏi, tạo ra cơ hội và động lực để xây dựng văn hóa đọc cho cư dân, góp phần nâng cao nhận thức, tạo nên một cộng đồng sống lành mạnh trong chung cư. Đây cũng là nơi giao lưu, gặp gỡ và xây dựng mối quan hệ hàng xóm tốt đẹp, dành cho mọi lứa tuổi từ trẻ nhỏ tới người già. Được bố trí nội bộ trong chung cư, ở những khu vực tương đối yên tĩnh, có cảnh quan đẹp, có thể kết hợp vào không gian sinh hoạt cộng đồng để tạo thành một không gian đa năng, kiểm soát người ra vào. Thư viện trong chung cư có quy mô nhỏ, dưới dạng một phòng đọc sách, không gian mở, sách được trưng bày trực tiếp trên các kệ sách, phần lớn là sách quyên tặng hoặc đóng góp, không có kho sách cũng như bộ phận quản lý như thư viện thông thường.

32

Hình 2.13. Thư viện cộng đồng thuộc không gian sinh hoạt cộng đồng tại dự án chung cư The Zei, Mỹ Đình, Hà Nội. (Nguồn: https://thezei.vn)

Hình 2.14. Thư viện cộng đồng thuộc không gian sinh hoạt cộng đồng tại dự án chung cư The Zei, Mỹ Đình, Hà Nội. (Nguồn: https://diaocvinahomes.vn)

33

Phòng tập thể hình, yoga: phòng thể hình không thu phí là một trong những tiện ích phổ biến được chủ đầu tư chú trọng, đặc biệt là trong những chung cư cao cấp, phục vụ nhu cầu rèn luyện sức khỏe của người dân. Phòng tập thuộc sở hữu chung của cộng đồng cư dân, chỉ phục vụ cư dân trong chung cư, ra vào được kiểm soát bằng thẻ hoặc vân tay. Chi phí vận hành, quản lý, bảo trì bảo dưỡng máy móc thường được tính trực tiếp vào phí quản lý hàng tháng, tùy theo quy định của đơn vị quản lý chung cư, do đó, không thu phí hội viên. Dạng phòng tập này được đầu tư số lượng máy móc và dịch vụ nhất định, không quá đa dạng nhưng đáp ứng nhu cầu tập luyện cơ bản. Thường được bố trí nội bộ, ở tầng 1 hoặc những tầng trên, cùng tầng với các tiện ích tập luyện khác như hồ bơi, câu lạc bộ để tiện sử dụng, tiếp cận phải thông qua sảnh chính chung cư, nhằm tạo sự riêng tư và kiểm soát người ra vào.

Hình 2.15. Phòng tập thể hình tại dự án chung cư Saigon South Residences, Nhà Bè, Tp. HCM. (Nguồn: https://phumyhung.vn)

34

Hình 2.16. Phòng tập thể hình tại dự án chung cư Hưng Phúc Premier, quận 7, Tp. HCM (Nguồn: https://phumyhung.vn) Phòng câu lạc bộ: là chức năng mở rộng của không gian sinh hoạt cộng đồng, thường được thiết kế tích hợp trong không gian sinh hoạt cộng đồng. Với chức năng chính là nơi giao lưu, sinh hoạt, gặp gỡ của cư dân, các phòng câu lạc bộ vẫn mang tính đặc thù và đa dạng hơn về một số hoạt động giải trí, thể thao trong nhà như: CLB bóng bàn, CLB cờ tướng, CLB dành cho người lớn tuổi, CLB dancesport, CLB âm nhạc, vẽ tranh,…

35

Sân thể thao ngoài trời: thường thấy trong những dự án chung cư cao cấp, kết hợp với các hạng mục thể thao trong nhà, hồ bơi, tạo nên một chuỗi tiện ích thể thao hoàn chỉnh, đáp ứng nhu cầu rèn luyện sức khỏe của cư dân một cách đầy đủ và đa dạng nhất. Đây cũng là một yếu tố đặc biệt của không gian cảnh quan, được quy hoạch hợp lý trong mặt bằng tổng thể, cách ly với đường giao thông cơ giới để đảm bảo an toàn sử dụng, nằm ở vị trí dễ nhận thấy, dễ tiếp cận từ mọi đơn nguyên chung cư. Ở một số dự án đặc biệt, sân thể thao ngoài trời có thể bố trí trên cao, tạo thành điểm nhấn độc đáo cho chung cư. Những sân thể thao thường thấy trong chung cư là: sân tennis, sân bóng rổ, sân cầu lông, sân bóng chuyền, sân tập golf.

Hình 2.17. Sân tennis tại dự án chung cư Vinhomes Golden River, quận 1, Tp. HCM. (Nguồn: Internet)

36

Hình 2.18. Sân bóng rổ trên cao tại dự án chung cư New Saigon – Hoàng Anh Gia Lai, quận 7, Tp. HCM. (Nguồn: https://webthethao.vn)

Hình 2.19. Sân tập golf mini trên cao tại dự án chung cư Dolphin Plaza, Nam Từ Liêm, Hà Nội. (Nguồn: http://dolphinplaza.com.vn)

37

Hồ bơi: là một trong những hạng mục tiện ích rất được quan tâm trong dự án chung cư những năm gần đây. Không chỉ đáp ứng nhu cầu thư giãn, tăng cường vận động, hồ bơi còn là yếu tố quan trọng trong thiết kế kiến trúc, cảnh quan, tạo nên ấn tượng cho công trình, với hình dáng đa dạng, tự do. Một số thiết kế hồ bơi còn làm tăng tính sang trọng và hiện đại cho chung cư. Chức năng này thường bao gồm: hồ bơi người lớn, hồ bơi trẻ em, khu phụ trợ hồ bơi (phòng thay đồ, vệ sinh, khu tắm tráng), khu ghế nằm thư giãn, một số dự án cao cấp còn có dịch vụ spa hay phục vụ ăn uống ở hồ bơi. Khu hồ bơi thường được bố trí ở tầng trệt, lộ thiên, nằm trong khu vực sân vườn nội bộ của chung cư, cách xa đường giao thông, được bao quanh bởi cảnh quan cây xanh và các khối nhà, nhằm đảm bảo sự riêng tư và an toàn trong sử dụng. Ngoài ra, hồ bơi cũng được thiết kế trên sân thượng của khối đế hoặc khối tháp chung cư (kết hợp sky bar), trên những tầng cao, theo hình thức hồ bơi vô cực để khai thác view nhìn, tạo trải nghiệm thú vị và đẳng cấp cho người sử dụng.

Hình 2.20. Tiện ích hồ bơi trong khuôn viên dự án chung cư Dragon Hill Premier, quận 7, Tp. HCM. (Nguồn: https://tranducphu.com)

38

Hình 2.21. Hồ bơi vô cực tầng 3 (sân thượng khối đế) dự án chung cư The Grand Manhattan, quận 1, Tp.HCM. (Nguồn: https://thegrandmanhattan.com.vn)

Hình 2.22. Hồ bơi vô cực tầng 7 dự án chung cư The Grand Manhattan, quận 1, Tp.HCM (Nguồn: https://thegrandmanhattan.com.vn)

Không gian cảnh quan: là yếu tố không thể thiếu trong quy hoạch tổng mặt bằng và thiết kế kiến trúc chung cư. Diện tích cảnh quan được tính vào đất cây xanh,

39

chiếm một phần không nhỏ trong cơ cấu sử dụng đất của khu đất xây dựng chung cư. Yếu tố sân vườn trong nhà ở gần như đã trở thành mặc định trong kiến trúc nhà ở, nhất là trong đô thị hiện đại ngày càng ô nhiễm và thiếu hụt mảng xanh. Khi chuyển từ nhà ở thấp tầng sang nhà chung cư, mỗi căn hộ không thể bố trí diện tích sân vườn, do đó không gian cảnh quan càng có vai trò đặc biệt quan trọng. Cây xanh, mặt nước, khoảng sân, đường dạo, sân chơi, ghế đá… là những không gian giao tiếp, gặp gỡ, trò chuyện của cư dân, đem lại sự thư giãn, thoải mái cần thiết cho tâm lý sử dụng của người dân, vừa là cầu nối cho quan hệ hàng xóm – láng giềng trong khu ở, vừa giúp cho môi trường sống trong lành và đáng sống hơn. Về mặt hình thức, tổ chức không gian cảnh quan một cách khoa học và sáng tạo là một điểm cộng lớn trong thiết kế chung cư, là một trong những yếu tố điểm nhấn tạo nên ấn tượng và sức hút cho dự án. Sự phát triển của loại hình nhà chung cư kéo theo tính cạnh tranh ngày càng cao, đòi hỏi chủ đầu tư phải chú trọng nhiều hơn về thiết kế tiện ích chung cư, đặc biệt là những không gian cảnh quan. Do đó, không gian cảnh quan trong chung cư ngày càng đa dạng, sáng tạo và phát sinh nhiều mô hình tổ chức hơn, ngoài những mảng xanh đơn thuần như: khu vực tiệc nướng BBQ, sân vườn trên cao, vườn thiền, vườn dưỡng sinh, vườn theo chủ để, vườn dạo, đài ngắm cảnh, sân chơi trẻ em,…

40

Hình 2.23. Không gian cảnh quan dự án chung cư Dragon Hill Premier, quận 7, Tp. HCM. (Nguồn: https://tranducphu.com)

Hình 2.24. Sân vườn trên cao tại dự án chung cư phức hợp Astral City, Thuận An, Bình Dương. (Nguồn: https://astralcity.vn)

Hình 2.25. Quảng trường trung tâm dự án chung cư phức hợp Astral City, Thuận An, Bình Dương. (Nguồn: https://astralcity.vn)

41

Hình 2.26. Trục cảnh quan, thương mại dự án chung cư phức hợp Astral City, Thuận An, Bình Dương. (Nguồn: https://astralcity.vn) Phòng chơi trẻ em: kết hợp với các hạng mục hiên chơi và sân chơi ngoài trời, đáp ứng đầy đủ và tiện lợi cho nhu cầu vui chơi, giải trí của trẻ. Phòng chơi trẻ em như một hạng mục bổ sung để đảm bảo phục vụ cho các bé bất kể thời tiết mưa nắng, tạo điều kiện cho các bé gặp gỡ những người bạn mới trong môi trường lành mạnh, góp phần hình thành những thói quen tốt, tăng cường vận động cũng như hạn chế thời gian tiếp xúc với các thiết bị điện tử. Phòng chơi cũng tạo động lực và cơ hội để phụ huynh dành thời gian cho con cái nhiều hơn, cũng như tiếp xúc với các phụ huynh khác, từ đó cả gia đình đều dễ dàng tạo lập những mối quan hệ mới. Phòng chơi trẻ em được bố trí nội bộ, cách ly với đường giao thông, thường gặp nhất là ở tầng trệt, hoặc ở các tầng 3, 4, gần với hiên chơi, sân chơi ngoài trời, nằm gần sảnh căn hộ hoặc có bố trí khu vực ngồi chờ, dễ quan sát, ra vào được kiểm soát bằng hệ thống an ninh.

42

Hình 2.27. Phòng chơi trẻ em tại tầng 4 dự án chung cư Kingdom 101, đường Tô Hiến Thành, quận 10, Tp. HCM. (Nguồn: https://angialand.com.vn)

Hình 2.28. Khu vực vui chơi trẻ em bán ngoài trời tại tầng 4 dự án chung cư Kingdom 101, đường Tô Hiến Thành, quận 10, Tp. HCM. (Nguồn: https://angialand.com.vn)

43

Hình 2.29. Khu vui chơi nước tại tầng 4 dự án chung cư Kingdom 101, đường Tô Hiến Thành, quận 10, Tp. HCM. (Nguồn: https://angialand.com.vn)

Hình 2.30. Khu vui chơi trẻ em ngoài trời trên cao tại dự án chung cư Dolphin Plaza, Nam Từ Liêm, Hà Nội. (Nguồn: http://dolphinplaza.com.vn)

44

Sảnh và không gian tiếp khách:

Sảnh chính của chung cư thường được thiết kế phù hợp với tiêu chuẩn và giá trị các căn hộ. Các chung cư cao cấp thường được thiết kế với sảnh rộng, trang trí nội thất khá cầu kỳ nhằm làm tăng thêm giá trị hình ảnh và thương hiệu cho bất động sản. Trong khi đó, khu vực sảnh ở hầu hết các chung cư trung bình hay thu nhập thấp chủ yếu là lối vào chính và được thiết kế với diện tích tối thiểu. Việc thiết kế các không gian sảnh chính cần đảm bảo các nhiệm vụ: - Là nơi tập trung đông người, kết nối với giao thông chiều đứng. - Khu vực tiếp tân, nơi cung cấp thông tin cho cư dân. - Không gian giao tiếp chung, nơi gặp gỡ của cư dân. - Khu vực ngồi chờ, tiếp khách dành cho khách vãng lai. - Kết hợp dịch vụ bưu tín, gửi đồ.

45

Hình 2.31. Không gian sảnh đón kết hợp khu vực tiếp khách và hộp thư tại dự án chung cư Kingdom 101, đường Tô Hiến Thành, quận 10, Tp. HCM. (Nguồn: https://angialand.com.vn) Diện tích đậu xe: là tiện ích cơ bản, tối thiểu và quan trọng trong dự án chung cư, có thể bố trí đậu xe ngoài trời và trong nhà, trong các tầng hầm hoặc các tầng thấp trong chung cư. Diện tích đậu xe được tính toán và thiết kế tuân thủ theo các quy