최근 캘리포니아 부동산 시장은 고금리 와 자연재해의 영향으로 냉각되고 있다. 2024년 단독 주택 판매량은 전년 대비 약
4% 증가했으나, 팬데믹 이전 수준에는 미
치지 못하고 있다. 특히, 31개월 연속 월
40만 건 이하의 판매량을 기록하며 부진 한 모습을 보이고 있다.
또한, 2024년 9월 기준 단독 주택 중간 가격은 86만1,020달러로 전년 대비 약
5% 상승하였으며, 이는 주로 100만 달 러 이상 고가 주택의 판매 증가에 기인 한다.
그러나 최근 로스앤젤레스 지역의 대 규모 산불로 인해 약 1만2,000채의 주 택이 소실되었고, 경제적 손실은 최대
1,500억 달러(약 220조7,250억 원)에 달 할 것으로 추산된다. 이러한 재난은 주 택 공급에 영향을 미쳐 향후 시장 변동 성을 높일 수 있다.
캘리포니아의 보험 시장은 최근 자연재 해로 인해 큰 변화를 겪고 있다. 새해로
들어서며 1월 로스앤젤레스 지역의 대형 산불로 인해 보험사들은 막대한 손실을
입었다.
이러한 상황에서 주요 보험사들은 캘
리포니아 시장에서 철수하거나 신규 보험 판매를 중단하고 있고 State Farm은 2023
년 5월 이후 신규 주택 보험 판매를 중단
과를 초래하기 도 한다. 새로 주택을
구입하면서 보
험에 가입하려
면, 주택의 위
치
선택과 보험
사 비교가 중요
하다. 만약 민간
보험사에서 거
절당할 경우, 캘
리포니아 Fair
Plan을 활용하
문선희
뉴스타부동산
라크라센타 명예부사장
거나 보험사가 요구하는 조건(위험 완화
조치)을 충족시켜 가입 가능성을 높여야
했으며, 올스테이트(Allstate)는 2023년에
캘리포니아 내 사업 및 부동산 보험 판매
를 전면 중단했다. 또한 2020년부터 2022
년까지 캘리포니아에서 약 280만 건의 주 택 보험 계약이 해지되었으며, 이 중 53만 건 이상이 로스앤젤레스 카운티에서 발생 했다.
보험사의 철수와 보험료 인상으로 인해 주택 소유주들은 큰 재정적 부담을 겪고 있다. 일부 지역에서는 보험료가 연간 수 천 달러씩 증가하고 있으며, 이는 주택 소 유주들에게 상당한 경제적 압박을 가하고 있다.
특히, 산불 위험이 높은 지역의 주택들 은 보험료 인상률이 더욱 가파를 것으로 예상되었다. 이에따라 캘리포니아 주정부 는 보험사들의 철수를 막기 위한 규제 완 화나 보험료 인상을 제한하는 법안 등을 검토하고 있고 보험료 인상을 제한하는 엄격한 규제를 시행하고 있다. 이는 소비 자 보호를 위한 조치이지만, 보험사 입장 에서는 손해율이 높아져서 비즈니스 지속 가능성이 낮아져 신규 계약을 줄이는 결
한다. 캘리포니아는 지진 위험이 높은 지
역으로, 표준 주택 보험에는 지진 피해가
포함되지 않는다.
따라서 지진보험은 별도로 가입해야 하
며, 비용이 매우 높을 수 있다. 또한 홍수
등 자연재해에 대한 추가 보장을 꼭 확인
하는 것이 안전하다. 캘리포니아에서 주택
보험 시장은 변화가 심하므로 지속적으로
정보를 확인하고 전문가와 협력하는 것이
중요하다.
주택 소유주들은 보험 약관을 꼼꼼히
검토하고, 부동산 거래 시 보험 가입 가능
여부를 철저히 확인하는 등 신중한 접근
이 필요하다.
종합적으로, 2025년 캘리포니아의 부동
산 시장은 고금리와 자연재해로 인해 도
전적인 환경에 직면해 있으며 위험 요소
에 대응하기 위해 정책적 변화를 모색하
고 있다. 부동산 구매자들은 이러한 변동
요인들을 주의 깊게 관찰하고 대응 전략
을 마련하는 것이 중요하다.
문의 (818)523-9866
이메일 sunmoon@newstarrealty.com
Proposition 19는 캘리포니아 주민들이
2020년에 승인한 법안으로, 55세 이상, 장
애인, 자연재해 피해자를 대상으로 주택
소유자가 자신의 주요 거주지에 대한 과
세 기준을 다음의 조건에 따라 이전할 수
있도록 허용하는 내용입니다.
첫째, 기존과 달리 이전하시는 주택 거
주지를 캘리포니아주 어디에서나 구매가
능 합니다.
둘째, 주택의 가격에 관계없이 이전 가 능합니다. 단 대체 주택의 가격이 높을 경
우 차액만 재산세에 추가됩니다. 예를들 어, 기존 부동산의 과세기준이 30만불이 고 총 현금 가치가 100만불인 상태에서 150만불의 부동산을 구입하신다면, 새로
운 대체 부동산의 과세 기준은 기존 30만
불과 새로운 50만불을 합쳐 80만불의 과
세 기준이 책정됩니다.
셋째, 2년 이내에 구매를 해야하는 조건 입니다. 새집구매나 증축의 경우는 1년이
내에 구입하는 경우 105%, 2년 이내 구매 하는경우 110%까지 혜택이 가능합니다.
넷째, Lifetime 최대 3회까지 혜택을 받 을 수 있으며, 산불 피해자의 경우 2년안 에 재건및 replace 경우또한 혜택을 받을
수 있습니다.
상속의 경우 상속받은 부동산이 상속자
의 주요 거주지로 사용되지 않을 경우, 재
산세가 시장가치 기준으로 재조정됩니다.
또한, 상속 부동산이 가족 구성원의 주요 거주지로 인정받으려면, 상속자는 부동
산 이전 후 1년 이내에 해당 부동산에 거 주를 시작해야 하며, 이를 증명하기 위해 “Homeowners Exemption”을 신청해야 합
산을 상속받는 경 우, 조부모의 자녀 (즉, 손자의 부모) 가 이미 사망했어 야만 혜택이 적용 됩니다.
이러한 규정들 은 상속 부동산의 세금 혜택을 제한 하고, 세수 증대를 목적으로 하고 있 습니다. 세금적용 도 오리지널 상속 부동산 가치 (Taxable Value)와 더해서 100만불까지만 혜택 가능합니다. 예를들어 50만불에 구매한 집이 현재 200만불의 시장가치가 있다 면 50만불이 아닌 200만불에서 100만 불을 뺀 100만불에대한 TV로 다시 조 정이 될 것입니다. 정리하자면 Proposition 19는 55세이상 시니어에게 재산세 혜택을 제공하는 동시 에, 상속 부동산 소유자들에게 새로운 재 정적 도전을 안겨주는 법안입니다. 특히 세 번까지의 이사에 대한 적용혜택, 전 카 운티 적용, 새 집 가격의
자유를 제공합니다. 그러나 상속 부동산과 관련된 세금 부 담 증가는 대비가 필요합니다. Proposition 19는 지역 사회에 긍정적인 영향을 미치 는 동시에, 부동산 시장에 새로운 규칙을 가져왔습니다. 이와같은 사항들을 잘 숙지 하시어
‘불법 - 불법 - 불법’으로
‘탄핵’과
조대현 전헌법재판관― 4가지
‘구속’
첫째, 민주당은 지난해 12월 7일 대통령 탄핵소추안이 헌법에서 정한 정족수에 미달돼 부결됐음에도 불구 동일한 내용의 탄핵소추안을 3일 뒤인 10일 다시 발의해서 14일 가결선포했다. 이는 대통령 탄핵의 엄중한 요건과 절차를 규정한 헌법의 취지를 위반한 것으로 그 효력은 부인돼야 한다. 가결정족수에 미달되면 부결로 확정 된 것으로 가결정족수를 채울 때까지 표결을 반복할 수 없다.
우원식국회의장은 1차 탄핵소추 당시 부결된 것을 투표불성립이라는 국회법에 없는 말로 국민을 기만하고 다시 탄핵을 소추해 가결을 선포한 것은 탄핵 각하의 사유에 해당된다.
둘째, 탄핵심판에서 내란죄를 빼면 탄핵심판의 의결정족수도 무너진다. 국회의원 204인이 찬성한 것은
내란의 수괴라는 혐의 때문이다. 내란죄를 빼버리면 탄핵소추 의결되었다고 볼 수 없다. 따라서
각하돼야 한다.
셋째, 비상계엄 선포의 위헌-위법 여부는 사법심사의 대상이 아니다. 대통령은 국내외 모든 정보를 종합해 비상사태라고 판단해 비상계엄을 선포한 것이다. 계엄선포는 사면권, 긴급조치권, 법률 거부권, 임명권 등과 같은 고도의 통치행위이다. 따라서 각하돼야 한다.
넷째, 탄핵소추는 헌법수호가 아니라 대통령의 지휘를 탈취하는 것이 주목적이다. 윤대통령 취임이후 200여차례의 대통령 퇴진 집회를 열었고, 수시시로 대통령을 탄핵하겠다고 으름장을 놨다. 또한 29 명의 장관급 인사를 탄핵하는 등 탄핵소추권을 남용해 국정을 마비시켜 왔다. 헌법질서를 수호한다기 보다는 대통령의 지휘를 탈취하는데 그 목적이 있다고 봐야 한다. 따라서 각하돼야 한다.
