Mais de derecho notarial registral by Plataforma Derecho

DERECHO REGISTRAL Y NOTARIAL __________________________________________________________ WALTER RECALDE MORALES

ÍNDICE INTRODUCCIÓN ORIENTACIONES METODOLÓGICAS Primera Unidad La importancia de Derecho Notarial Lección 1 Derecho Notarial y Función Notarial

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1.1. LA NECESIDAD DE LA EXISTENCIA DEL NOTARIADO 1.2. CONCEPTO DE DERECHO NOTARIAL 1.3. EL NOTARIO Y LA FUNCIÓN NOTARIAL 1.4. LA FE PÚBLICA 1.5. EL ACTO Y EL DOCUMENTO 1.6. LOS SISTEMAS NOTARIALES 1.6.1. EL NOTARIO LATINO 1.6.2. EL NOTARIO SAJÓN 1.7. RESEÑA HISTÓRICO LEGISLATIVA DEL NOTARIADO EN EL PERÚ 1.7.1. LEY 1510 1.7.2. DECRETO LEY 26002 1.7.3. DECRETO LEGISLATIVO 1049

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Lección 2 Los Instrumentos Notariales

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2.1. INSTRUMENTOS PÚBLICOS 24 2.2. EL VALOR PROBATORIO DE LOS INSTRUMENTOS NOTARIALES 24 2.3. CLASES DE INSTRUMENTOS NOTARIALES 25 2.3.1. INSTRUMENTOS PROTOCOLARES Y EXTRAPROTOCOLARES 25 2.3.1.1. LOS INSTRUMENTOS PROTOCOLARES: EL PROTOCOLO Y LOS REGISTROS PROTOCOLARES 26 2.3.1.2. LOS INSTRUMENTOS EXTRAPROTOCOLARES: ACTAS Y CERTIFICACIONES 26 2.3.1. ESCRITURAS PÚBLICAS Y ACTAS 27 2.4. LA ESCRITURA PÚBLICA 29 2.4.1. ESTRUCTURA DE LA ESCRITURA PÚBLICA 30 2.4.1.1. INTRODUCCIÓN DE LA ESCRITURA PÚBLICA 30 2.4.1.1.1. LA FE DE CONOCIMIENTO 31 2.4.1.1.2. LA FE DE IDENTIDAD 32 2.4.1.2. CUERPO DE LA ESCRITURA PÚBLICA 32 2.4.1.3. CONCLUSIÓN DE LA ESCRITURA PÚBLICA 33 2.5. LAS ACTAS NOTARIALES 35 2.5.1. REDACCIÓN DE LAS ACTAS 35 2.5.2. CLASES DE ACTAS 36 2.6. PUBLICIDAD DE LOS INSTRUMENTOS NOTARIALES PROTOCOLARES: TESTIMONIO, BOLETA Y PARTE 37 2.6.1. ¿ES FACTIBLE LA PUBLICIDAD DE LOS INSTRUMENTOS NOTARIALES INCOMPLETOS? 38 Texto Seleccionado Autoevaluación N° 1 Actividades de Autoaprendizaje Bibliografía

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Segunda Unidad Derecho Registral Lección 3 Introducción al Derecho Registral 3.1. DENOMINACIÓN 45 3.2. CONCEPTO DE DERECHO REGISTRAL 46 3.3. CARACTERES DEL DERECHO REGISTRAL 47 3.3.1. ES UN DERECHO AUTÓNOMO 47 3.3.2. ES UN DERECHO HETEROGÉNEO 48 3.3.3. ES UN DERECHO LIMITATIVO 48 3.3.4. ES UN DERECHO FORMALISTA 49 3.4. EL DERECHO REGISTRAL Y SU RELACIÓN CON OTRAS RAMAS DEL DERECHO 50 3.4.1. EL DERECHO REGISTRAL Y EL DERECHO CIVIL 50 3.4.2. EL DERECHO REGISTRAL Y EL DERECHO ADMINISTRATIVO 50 3.4.3. EL DERECHO REGISTRAL Y EL DERECHO NOTARIAL 51 3.4.4. EL DERECHO REGISTRAL Y EL DERECHO PROCESAL 51 3.4.5. EL DERECHO REGISTRAL Y EL DERECHO COMERCIAL Y MERCANTIL 51 3.4.6. EL DERECHO REGISTRAL Y EL DERECHO TRIBUTARIO 52 3.5. ¿POR QUÉ EL DERECHO REGISTRAL ES UNA MATERIA QUE SE DEBE APRENDER IN FINE? 53

Lección 4 Principios y Sistemas Registrales ………………………………….. 54 4.1. GENERALIDADES 54 4.2. PRINCIPIOS GENERALES DEL DERECHO Y PRINCIPIOS REGISTRALES 54 4.3. LOS PRINCIPIOS REGISTRALES EN NUESTRO ORDENAMIENTO JURÍDICO 56 4.3.1. PRINCIPIO DE TITULACIÓN AUTÉNTICA 57 4.3.2. PRINCIPIO DE ROGACIÓN 57 4.3.3. PRINCIPIO DE LEGALIDAD 58 4.3.3.1. CALIFICACIÓN DE LOS ASPECTOS FORMALES 58 4.3.3.2. CALIFICACIÓN DE LOS ASPECTOS MATERIALES 59 4.3.3.3. VERIFICACIÓN DE LA ADECUACIÓN DEL TÍTULO CON LOS ANTECEDENTES REGISTRALES 60 4.3.4. PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO 60 4.3.5. PRINCIPIO DE PRIORIDAD EXCLUYENTE 61 4.3.6. PRINCIPIO DE ESPECIALIDAD 61 4.3.7. PRINCIPIO DE PUBLICIDAD 62 4.3.8. PRINCIPIO DE LEGITIMACIÓN 63 4.3.9. PRINCIPIO DE FE PÚBLICA REGISTRAL 66 4.3.10. PRINCIPIO DE PRIORIDAD PREFERENTE 68 4.4. LOS SISTEMAS REGISTRALES 69 4.4.1. CONCEPTO DE SISTEMA REGISTRAL 69 4.4.2. CLASIFICACIÓN DE LOS SISTEMAS REGISTRALES Y SU CORRELATO EN EL ORDENAMIENTO JURÍDICO PERUANO 69 4.4.2.1. CLASIFICACIÓN DE LOS SISTEMAS REGISTRALES EN BASE AL DERECHO COMPARADO 69 4.4.2.2 CLASIFICACIÓN DE LOS SISTEMAS REGISTRALES POR SUS RASGOS U EFECTOS 70 4.4.2.2.1. SISTEMAS DECLARATIVOS, CONSTITUTIVOS U OBLIGATORIOS 71 4.4.2.2.2. SISTEMAS CONVALIDANTES O NO CONVALIDANTES. 72 4.4.2.2.3. SISTEMAS DE FOLIO REAL O DE FOLIO PERSONAL 72 4.4.2.2.4. SISTEMAS DE INSCRIPCIÓN O DE TRANSCRIPCIÓN 72

4.4.2.2.5. SISTEMAS CON ARCHIVO DE TÍTULOS O SIN ARCHIVO DE TÍTULOS 4.4.2.2.6. SISTEMAS DE PUBLICIDAD COMPLETA O DE PUBLICIDAD INCOMPLETA 4.4.2.2.7. SISTEMAS DE REGISTRO DE DERECHOS O DE REGISTRO DE DOCUMENTOS 4.4.2.2.8. SISTEMAS CAUSALES O ABSTRACTOS Texto Seleccionado Autoevaluación N° 2 Actividades de Autoaprendizaje Bibliografía

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Tercera Unidad El Procedimiento Registral Lección 5 El Procedimiento Registral 81 5.1. GENERALIDADES 81 5.2. CONCEPTO DE PROCEDIMIENTO REGISTRAL 81 5.3. NATURALEZA JURÍDICA DEL PROCEDIMIENTO REGISTRAL 83 5.3.1. PROCEDIMIENTO ADMINISTRATIVO, PERO ESPECIAL DE NATURALEZA NO CONTENCIOSA 84 5.4. DINÁMICA DEL PROCEDIMIENTO REGISTRAL 85 5.4.1. INICIO DEL PROCEDIMIENTO REGISTRAL: DIARIO Y ASIENTO DE PRESENTACIÓN 85 5.4.1.1. DIARIO 86 5.4.1.2. ASIENTO DE PRESENTACIÓN 86 5.4.1.3. IMPORTANCIA DEL DIARIO Y EL ASIENTO DE PRESENTACIÓN 87 5.4.2. TÍTULO INSCRIBIBLE 88 5.4.3. LOS PLAZOS EN EL PROCEDIMIENTO REGISTRAL 90 5.4.3.1. ALGUNOS PLAZOS RELEVANTES EN EL PROCEDIMIENTO REGISTRAL 91 5.4.4. LA CALIFICACIÓN REGISTRAL 92 5.4.5. INSTANCIAS DEL PROCEDIMIENTO REGISTRAL 93 5.4.6. CONCLUSIÓN DEL PROCEDIMEINTO REGISTRAL. 94 5.5. ARCHIVO REGISTRAL Y PUBLICIDAD 95 5.5.1. ARCHIVO REGISTRAL 95 5.5.2. PUBLICIDAD REGISTRAL 95 5.5.2.1. MANIFESTACIONES 96 5.5.2.2. CERTIFICADOS 97

Lección 6 La Calificación Registral 6.1. EL PRINCIPIO DE LEGALIDAD COMO PRESUPUESTO DE LA CALIFICACIÓN REGISTRAL 98 6.2. LA CALIFICACIÓN REGISTRAL 98 6.2.1. LA CALIFICACIÓN REGISTRAL EN LA DOCTRINA 98 6.2.2. LA CALIFICACIÓN REGISTRAL EN NUESTRO ORDENAMIENTO JURÍDICO 100 6.2.2.1. ALCANCES DE LA CALIFICACIÓN REGISTRAL 100 6.2.2.2. PROPICIAR Y FACILITAR LAS INSCRIPCIONES 102 6.3. EL REGISTRADOR COMO PRIMERA INSTANCIA REGISTRAL. 104 6.3.1. EL REGISTRADOR EN NUESTRO ORDENAMIENTO JURÍDICO. 104 6.3.2. EL PRONUNCIAMIENTO DEL REGISTRADOR PÚBLICO: INSCRIPCIÓN (O LA ANOTACIÓN PREVENTIVA), LIQUIDACIÓN, OBSERVACIÓN O TACHA 105 6.3.2.1. LA INSCRIPCIÓN (O ANOTACIÓN PREVENTIVA) 105 6.3.2.1.1. LA INSCRIPCIÓN 106 6.3.2.1.2. LA ANOTACIONES PREVENTIVAS 107 6.3.2.2. LA LIQUIDACIÓN DEL MAYOR DERECHO 108

6.3.2.3. LA OBSERVACIÓN 6.3.2.4. LA TACHA 6.4. EL TRIBUNAL REGISTRAL COMO SEGUNDA INSTANCIA REGISTRAL

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Lección 7 Los Precedentes de Observancia Obligatoria en Materia Registral. 7.1. A MANERA DE INTRODUCCIÓN 7.2. LA PREDICTIBILIDAD EN EL PROCEDIMIENTO REGISTRAL 7.3. ANTECEDENTES DE LOS PRECEDENTES DE OBSERVANCIA OBLIGATORIA 7.3.1. ANTECEDENTES DOCTRINARIOS 7.3.2. ANTECEDENTES LEGISLATIVOS 7.4. LOS PRECEDENTES DE OBSERVANCIA OBLIGATORIA EN NUESTRO ORDENAMIENTO JURÍDICO REGISTRAL 7.5. IMPORTANCIA DE LOS PRECEDENTES DE OBSERVANCIA OBLIGATORIA Texto Seleccionado Autoevaluación N° 3 Actividades de Autoaprendizaje Bibliografía

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Cuarta Unidad Derecho Registral y Código Civil Lección 8 Los Registros y el Código Civil (Un «vistazo» por la primera parte de la Exposición de Motivos del Libro de los Registros Públicos) 8.1. EL LIBRO IX DEL CÓDIGO CIVIL Y EL POR QUÉ DE SU EXISTENCIA 125 8.2. ¿POR QUÉ IX Y POR QUÉ NO OTRO NÚMERO? 127 8.3. ALGUNAS CONSIDERACIONES RELEVANTES RESPECTO DE LOS REGISTROS REGULADOS EN EL CÓDIGO CIVIL 128 8.4. CARÁCTER DE LAS INSCRIPCIONES EN NUESTRO ORDENAMIENTO JURÍDICO 130 8.5. ¿POR QUÉ UN REGISTRO DECLARATIVO Y NO UN CONSTITUTIVO? 132

Lección 9 Los Registros y el Código Civil (Otro «vistazo», pero ahora por el articulado del Libro IX: Registros Públicos) 9.1. DISPOCIONES GENERALES 9.2. REGISTRO DE LA PROPIEDAD INMUEBLE 9.3. REGISTRO DE PERSONAS JURÍDICAS 9.4. REGISTRO PERSONAL 9.5. REGISTRO DE MANDATOS Y PODERES 9.6. REGISTRO DE TESTAMENTOS 9.7. REGISTRO DE SUCESIONES INTESTADAS 9.8. REGISTRO DE BIENES MUEBLES Texto Seleccionado Autoevaluación N° 4 Actividades de Autoaprendizaje Bibliografía Exploración On Line Bibliografía Recomendada Comentada Glosario

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ANEXOS Decreto Legislativo 1049 (Ley del Notariado) Código Civil (Libro IX) Texto Único Ordenado del Reglamento General de los Registros Públicos Normas relativas al Tribunal Registral. Ley de Creación de la SUNARP (Ley 26366) RESEÑA DEL AUTOR

INTRODUCCIÓN Este manual de Derecho Notarial y Registral, está dirigido a los alumnos del Programa de Profesionalización a Distancia de la Facultad de Derecho de la Universidad Inca Garcilaso de la Vega; y a todo aquel interesado que busque iniciar sus conocimientos sobre el mundo registral y de los instrumentos notariales. Contrariamente a lo que usualmente ocurre con esta materia (que en realidad son dos); este manual desarrolla primero los aspectos más relevantes del Derecho Notarial; para luego ingresar a desarrollar temas de Derecho Registral. La razón de este orden obedece a cómo en la realidad suceden las cosas. El orden natural es: elaborar primero los documentos (ya sean notariales o no), y después, buscar que registrarlos en busca de una mejor protección de los derechos adquiridos. En cuatro unidades y en nueve lecciones se ha buscado lograr una herramienta que nos brinde la base para un posterior estudio más profundo de las materias notarial y registral. Conceptos básicos sobre la institución del notario y su producto inscribible ―los instrumentos notariales― es lo que se desarrolla en la primera parte; para luego abocarse a la materia registral, buscando en medio de la teoría, desarrollar ejemplos prácticos para un mejor entender por parte de los estudiantes. Definitivamente, lo brindado en este manual nunca será suficiente para un completo entender, razón por la cual es necesario hacer uso de la tecnología y complementar la teoría brindada. Visitar notarías y buscar que familiarizarse con los instrumentos notariales serán un excelente complemento a este manual. De igual forma, organizar visitas guiadas a alguna de las oficinas registrales o ingresar a la página web de la SUNARP (www.sunarp.gob.pe), y hacer uso del Tutor Registral, así como acceder a las resoluciones del Tribunal Registral, complementarán satisfactoriamente los conceptos brindados sobre Derecho Registral. Información actualizada, sí se puede garantizar con este manual y así contribuir a una mejor formación de los futuros profesionales que egresen de la Facultad de Derecho de la UIGV.

Quisiera terminar agradeciendo a Dios por la bendición que significa la posibilidad de desarrollar un trabajo de esta naturaleza y dejarles una frase que me acompaña siempre en el dictado de clases, la misma que incluye tanto a hombres como a mujeres:

“Más que hombres de derecho... siempre busquen ser hombres derechos”.

ORIENTACIONES METODOLÓGICAS A. SUMILLA. Este manual comprende el desarrollo de dos materias íntimamente relacionadas: el Derecho Notarial y el Derecho Registral. El desarrollo de las referidas materias, se efectuará respetando el orden natural de como suceden las cosas; vale decir, primero los aspectos más relevantes del derecho notarial, para luego ingresar a desarrollar temas de derecho registral. Y es que el orden natural es elaborar: primero los documentos (ya sean notariales o no) y después buscar que registrarlos en busca de una mejor protección de los derechos adquiridos. El desarrollo de las instituciones tratadas se hace desde una perspectiva teórico práctica; vale decir, no solo aspectos doctrinarios y lecturas complementarias, sino que, además, se han introducido algunos ejemplos prácticos que buscan hacer más comprensibles las instituciones desarrolladas. B. ESTRUCTURA. El manual contiene cuatro unidades metodológicas las cuales, a su vez, contienen lecciones secuenciales que en total suman nueve. PRIMERA UNIDAD. LA IMPORTANCIA DEL DERECHO NOTARIAL. Lección 1. Derecho Notarial y función notarial. La necesidad de la existencia del notariado. Concepto de derecho notarial. El notario y la función notarial. La fe pública. El acto y el documento. Los sistemas notariales. Reseña histórico-legislativa del notariado en el Perú. Lección 2. Los Instrumentos Notariales. Instrumentos públicos. El valor probatorio de los instrumentos notariales. Clases de instrumentos notariales. La escritura pública. Las actas notariales. Publicidad de los instrumentos protocolares: testimonio, boleta y parte. SEGUNDA UNIDAD. DERECHO REGISTRAL. Lección 3. Introducción al Derecho Registral. Denominación. Concepto de derecho registral. Caracteres del derecho registral. El derecho registral y su relación con otras ramas del derecho. ¿Por qué el derecho registral es una materia que se debe aprender in fine?

Lección 4. Principios y Sistemas Registrales. Generalidades. Principios generales del derecho y principios registrales. Los principios registrales en nuestro ordenamiento jurídico. Los sistemas registrales. TERCERA UNIDAD. EL PROCEDIMIENTO REGISTRAL. Lección 5. El Procedimiento Registral. Generalidades. Concepto de procedimiento registral. Naturaleza jurídica del procedimiento registral. Dinámica del procedimiento registral. Archivo registral y publicidad Lección 6. La Calificación Registral. El principio de legalidad como presupuesto de la calificación registral. La calificación registral. El registrador como primera instancia registral. El tribunal registral como segunda instancia registral. Lección 7. Los Precedentes de Observancia Obligatoria en Materia Registral. A manera de introducción. La predictibilidad en el procedimiento registral. Antecedentes de los precedentes de observancia obligatoria. Los precedentes de observancia obligatoria en nuestro ordenamiento jurídico registral. Importancia de los precedentes de observancia obligatoria. CUARTA UNIDAD. DERECHO REGISTRAL Y CÓDIGO CIVIL. Lección 8. Los Registros y el Código Civil (un ‘vistazo’ de la Primera Parte de la Exposición de Motivos del Libro de los Registros Públicos). El Libro IX y el porqué de su existencia. ¿Por qué IX y por qué no otro número? Algunas consideraciones relevantes respecto de los registros regulados en el Código Civil. Carácter de las inscripciones en nuestro ordenamiento jurídico. ¿Por qué un registro declarativo y no uno constitutivo? Lección 9. Los Registros Públicos y el Código Civil (otro “vistazo”, pero ahora del articulado del libro IX del Código Civil). Disposiciones Generales. Registro de la propiedad inmueble. Registro de personas jurídicas. Registro personal. Registro de mandatos y poderes. Registro de testamentos. Registro de sucesiones intestadas. Registro de bienes muebles.

C. OBJETIVOS GENERALES. Este manual busca proporcionar los conceptos más relevantes sobre la institución del notario y su producto inscribible: los instrumentos notariales; y sobre el derecho registral ofrece un universo de conceptos que comprende, no solo su ámbito sustantivo, sino que principalmente, busca que los alumnos logren aprender y comprender las particularidades del procedimiento registral. D. METODOLOGÍA DE ESTUDIOS. El contenido del presente manual se ha desarrollado sin perder de vista su público objetivo: los alumnos del Programa de Profesionalización a Distancia. Es por esta razón que su estructura y la redacción de sus lecciones son sencillas, lo cual tiene un solo objetivo: una efectiva aprehensión, comprensión y conocimiento de las materias notarial y registral. Sin embargo, el conocimiento teórico de una materia nunca bastará para conocerla completamente. El conocimiento teórico es solo el primer paso para lograr el cabal y completo conocimiento de una materia jurídica. Es por esta razón, que los alumnos deben complementar sus conocimientos teóricos con una práctica efectiva que les permita conocer in situ la aplicación efectiva de la teoría. Así, los alumnos deben procurar ―de ser posible― lograr prácticas pre-profesionales en alguno de los oficios notariales que existen en nuestro país. Esto les permitirá conocer las reales expectativas de los contratantes que buscan (a través del notario) alcanzar seguridad jurídica en sus contrataciones. También les permitirá conocer ―desde su etapa de elaboración― los instrumentos notariales. Una segunda etapa, es lograr prácticas en alguna de las oficinas registrales de la SUNARP, para conocer la otra etapa que recorren los instrumentos notariales ―y los demás títulos inscribibles― en búsqueda de una efectiva publicidad y protección de los derechos adquiridos. De no lograrse las prácticas sugeridas, es recomendable tomar en cuenta alguna ―o todas― de las siguientes opciones: a) Visitas guiadas a notarías, las cuales son posibles con un mínimo de coordinación. b) Visitas guiadas a algunas de las diferentes oficinas registrales de la SUNARP, las cuales se vienen llevando a cabo, previa coordinación entre la universidad y los funcionarios competentes de la SUNARP. c) Navegación en la página web de la SUNARP, para poder acceder al Tutor Registral (que permite conocer los requisitos de los diferentes actos inscribibles) o a las diferentes resoluciones del Tribunal Registral (donde se puede ver el análisis que desarrolla esa instancia registral sobre todos los actos inscribibles). No está demás, recomendar a los alumnos la revisión y estudio de fuentes bibliográficas no citadas en este manual.

Finalmente, es de suma importancia que los alumnos programen su agenda incluyendo la asistencia a las tutorías presenciales que ofrece la universidad, por cuanto, éstas les permitirán absolver de forma efectiva las diferentes interrogantes sobre la materia. E. EVALUACIÓN. Se sugiere a los alumnos que, al término de cada unidad, desarrollen las autoevaluaciones que se han elaborado y que cotejen sus respuestas con las respuestas correctas que también encontrarán al final de cada unidad. De esta forma, podrán verificar si realmente han logrado aprender la teoría ofrecida en el manual. De otro lado, a efectos de poner en práctica los conocimientos teóricos brindados, deben desarrollar las actividades de autoaprendizaje ―que también encontrarán al final de cada unidad―, y verificar si las han desarrollado debidamente, haciendo las consultas pertinentes con el tutor que desarrolla las clases presenciales. Es de suma importancia que los alumnos tomen conciencia que el derecho es una ciencia que constituye una herramienta que solo cobra vigencia cuando se necesita de su aplicación práctica. Los derechos de las personas como simples enunciados, solo constituyen una cuestión lírica. El derecho vivo es el que realmente necesitamos para una convivencia pacífica. Allí radica la puesta en práctica de la teoría aprendida en clases.

Primera

Unidad La importancia del Derecho Notarial. ¿Qué es el Derecho Notarial y por qué es importante? ¿Qué necesidad cubre el notario en la sociedad? ¿Qué es el Derecho Notarial? ¿Quién es el notario y qué función cumple? ¿Qué es la fe pública? ¿Cuáles son los sistemas notariales? ¿Qué son instrumentos notariales? ¿Qué es una escritura pública? ¿Qué es un acta notarial? ¿Cómo se publicitan los instrumentos notariales? ______________________________________________________________ A partir de una explicación teórico-práctica de la razón de ser de la figura del notario en nuestra sociedad, se busca fijar conceptos básicos y fundamentales sobre su función y su producto final ―el instrumento notarial―, y su impacto en las relaciones jurídicas entre los particulares.

LECCIÓN 1. Derecho Notarial y Función Notarial. 1.1. LA NECESIDAD DE LA EXISTENCIA DEL NOTARIADO. Como bien lo señala Gunther Gonzales Barrón: « […+ las instituciones jurídicas no surgen en forma espontánea, ni por decisión iluminada de un legislador específico. Por el contrario, las instituciones generalmente responden a una sentida necesidad social que requiere ser cubierta a través de principios o normas de Derecho». (Gonzales Barrón, 2012: p.1167). Ya entrado en materia notarial, el citado autor se plantea la siguiente interrogante: « ¿qué necesidad se cubre a través de la figura del notario?», para terminar respondiéndose: «Si los particulares se relacionan entre sí a través de contratos, actos o procedimientos privados, parece conveniente que un tercero imparcial debidamente calificado, certifique la autenticidad y legalidad de los derechos adquiridos, a fin de evitar o aminorar la posibilidad de que en el futuro surjan conflictos o litigios entre las partes». (Gonzales Barrón, 2012: p.1167). De esta reflexión ―que suscribimos―, queda claro que la figura del notario no es más que una figura jurídica que nace por la necesidad que tienen los particulares de que un tercero certifique la veracidad de sus contratos, en cualquiera de sus niveles: ya sea certificando sus firmas en un documento privado, ya sea formalizando este documento privado, elevándolo a escritura pública. Es decir, como los contratos normalmente implican dos o más partes contractuales que se deben obligaciones recíprocamente, ¿quién mejor que un tercero imparcial para dotar de certeza dichos contratos?, con lo cual las partes no podrán desconocer sus obligaciones, sin incurrir en responsabilidad. Así, por ejemplo, si Diego y Andrea contratan respecto de la venta de un inmueble; la intervención de un tercero llamado notario para dar fe respecto de ese contrato, no le va a permitir a ninguno de los dos desconocer sus obligaciones contractuales sin incurrir en responsabilidad. Si Diego es el vendedor, deberá entregar el inmueble y Andrea ―en contraprestación―, deberá pagar el precio.

Siendo así, que con la intervención del notario los particulares ya pueden contratar con seguridad, este hecho redunda directamente en la sociedad, pues con esto se gana paz social; es decir, que al obligarse las partes sin posibilidad legal de negar su compromiso, se disminuye considerablemente la posibilidad de conflictos futuros. Es por esta razón que Sebastián Justo Cosola señala que « *…+ el notariado es una función eminentemente social, que resguarda y conserva el principio de seguridad jurídica a través de los tiempos». (Cosola, prologando a Arias, 2011: p.7).

1.2. CONCEPTO DE DERECHO NOTARIAL. Pedro Flores Polo define al Derecho Notarial como: « *…+ las normas jurídicas que rigen el ejercicio de la profesión del notario y las diversas cuestiones que le conciernen *…+». (Flores Polo, 1980: p.457).

Por su parte, José Máximo Paz señala que « *…+ es el conjunto de normas jurídicas contenidas en las diversas leyes que regulan las obligaciones y modalidades a que debe ajustarse el ejercicio activo de la función del escribano (notario) *…+». (Paz, citado por Flores Polo, 1980: p.458). De otro lado, Gonzales Barrón define al Derecho Notarial « *…+ como el conjunto de principios y normas que regulan la función notarial y la organización del notariado». (Gonzales Barrón, 2012: p.1172).

Como podemos apreciar, todas estas definiciones se reducen al accionar del notario. Y el accionar del notario, como bien lo señala José Castán Tobeñas « *…+ se sintetiza y resume en la producción del instrumento público». (Castán Tobeñas, citado por Gonzales Barrón, 2012: p.1172).

De todas estas citas, podemos concluir que el elemento relevante del estudio de la disciplina del Derecho Notarial será finalmente el producto de la función notarial: el instrumento notarial, del cual nos ocuparemos más adelante.

1.3. EL NOTARIO Y LA FUNCIÓN NOTARIAL. Empezaremos afirmando que el notario: es aquel profesional del derecho cuya actuación otorga veracidad y forma. Reforzaremos esta afirmación con un par de definiciones de la figura del notario, extraídas de la doctrina.

El notario es el: « *…+ jurisperito que da perfección y garantía de verdad a los actos civiles y documentos en que se consignan». (Ruiz Gómez, citado por Villavicencio Cárdenas: 2009, p.10).

Por otro lado, también se señala que: « *…+ el Notario es un profesional del Derecho que ejerce una función pública para robustecer, con una presunción de verdad, los actos en que interviene, para colaborar en la formación correcta del negocio jurídico y para solemnizar y dar forma legal a los negocios jurídicos privados *…+». (Giménez-Arnau, citado por Villavicencio Cárdenas: 2009, p.10).

Y es que cuando los particulares contratan entre sí, sin intervención del notario, podrían hacer uso de la libertad de forma, y, consecuentemente, también correrían el riesgo de que cualquiera de las partes pueda desconocer sus obligaciones. Es justamente la actuación del notario la que otorga niveles de seguridad a la contratación entre los particulares, dotando de veracidad a esa contratación a través de la formalización de la voluntad de las partes, con la producción de los instrumentos notariales. Y así lo han entendido nuestros legisladores. La vigente Ley del Notariado (Decreto Legislativo 1049), en su artículo 2°, define al Notario y su función como: « *…+ el profesional del derecho que está autorizado para dar fe de los actos y contratos que ante él se celebran. Para ello formaliza la voluntad de los otorgantes, redactando los instrumentos a los que confiere autenticidad, conserva los originales y expide los traslados correspondientes. Su función también comprende la comprobación de hechos y la tramitación de asuntos no contenciosos previstos en las leyes de la materia». De la definición de esta norma positiva, podemos extraer unas primeras ideas sobre el notario y su función en nuestro ordenamiento jurídico: 1. El Notario es necesariamente un abogado. La ley ha reservado de manera explícita el ejercicio de la función notarial a los letrados, en razón del sistema latino al que se ha adherido nuestro ordenamiento jurídico. 2. Es un abogado con una autorización conferida por el Estado para dar fe. 3. Un abogado autorizado a dar fe respecto de los actos y contratos que se celebran en su oficio notarial, o ante su presencia. 16

4. Que la fe respecto de los actos y contratos que se celebran en su oficio notarial, o en su presencia; implican la redacción de instrumentos que se producen con determinada formalidad y que contienen la voluntad de las partes contratantes. 5. Que los instrumentos producidos por el notario gozan de autenticidad. 6. Que los instrumentos producidos por el notario son conservados y administrados por este. 7. Que la conservación y administración de los instrumentos notariales lleva implícita la obligación de expedir traslados de los mismos. 8. La función de los notarios también comprende la comprobación de hechos. 9. Finalmente, por ley especial los notarios han ampliado su función a la tramitación de algunos asuntos no contenciosos; función que se les ha otorgado para descongestionar la labor de los jueces. Por otro lado, el art. 3° de la Ley del Notariado señala que ‘El notario ejerce su función en forma personal, autónoma, exclusiva e imparcial’. Estos conceptos describen las características de la función notarial. Así, al prescribir la norma que el notario ejerce su función en forma personal, se está refiriendo a que esa función es indelegable; y tan es así que es indelegable, que cuando los notarios toman vacaciones o solicitan licencias, no pueden ser reemplazados mas que por otro notario. La ley del notariado ―en su art. 20°― prescribe que en estos casos el Colegio de Notarios designará a otro notario de la misma provincia para que se encargue del oficio del titular. Como se puede apreciar, la función notarial, en ningún caso puede ejercerse por encargo. La autonomía de la función notarial está referida a que esta se ejerce sin estar sujeto a jerarquías. Esto quiere decir, que la función notarial y su producto final ―el instrumento notarial― no están sujetos a revisiones posteriores; salvo en sede judicial. La característica de la exclusividad debe entenderse dentro del ámbito de los particulares, concepto que desarrollaremos con mayor detalle cuando nos ocupemos líneas adelante de la fe pública. La imparcialidad está referida a la conducta funcional del notario, la cual se desarrolla al margen de los intereses particulares de las partes contratantes. Es decir, el notario no puede hacer de abogado de las partes. Solo debe limitarse a la labor de asesoría, pero sin tomar partido por ninguna de las partes contratantes.

1.4. LA FE PÚBLICA: El Diccionario de la Real Academia de la Lengua Española, señala que Fe significa « *…+ 7: Seguridad, aseveración de que algo es cierto». (http://lema.rae.es/drae/?val=fe, 30.09.2012). Enrique Giménez-Arnau señala que « *…+ el que tiene fe, tiene una creencia, una convicción, una persuasión, una certeza, una seguridad o una confianza». (Giménez-Arnau, 1976: 36). Fernández Casado señala que la Fe implica una « *…+ relación de verdad entre el hecho y el dicho». (Fernández Casado, citado por GiménezArnau, 1976: 36).

Como podemos apreciar, el concepto de fe comprende la idea de certeza, de verdad y de confianza. En nuestro caso, enmarcados en el mundo del derecho no podemos referirnos simplemente a fe, sino a Fe Pública, en tanto, la dación de certeza con efectos jurídicos ―que es la que nos interesa― es una función que le compete al Estado. Ya dentro de esta facultad del Estado como dador de fe, Ávila Álvarez señala que « *…+ para la doctrina más autorizada, dar fe significa afirmar, con obligación de todos de creer en tal afirmación, que se ha celebrado un contrato o se ha realizado un hecho, en los términos que se narran». (Ávila Álvarez, citado por Gonzales Barrón, 2012: p.1187).

De esta afirmación, podemos concluir que una vez que el Estado certifica un acto, contrato o procedimiento como ‘verdad oficial’, nadie puede discutirla, o como bien acota Gunther Gonzales Barrón: todos tenemos la obligación de creer en esa afirmación. Pero la Fe Pública no es una facultad que el Estado ha delegado a los notarios en forma exclusiva. Como hemos apreciado al principio de este trabajo, la figura del notario nace como una necesidad de los particulares; y es ese el ámbito de acción del notario: el ámbito privado; vale decir, que los notarios ejercen su facultad de dadores de fe solo entre particulares. De este modo, teniendo en claro que la fe que otorgan los notarios, tiene un campo de acción limitado, es pertinente señalar que nuestro ordenamiento jurídico reconoce ―además de la fe pública notarial―, a la judicial y a la administrativa.

Es por esta razón que Pedro Flores Polo, cuando define a la Fe Pública, la describe como la «*…+ potestad legítima conferida por la ley a los notarios, secretarios de juzgado (escribanos) y funcionarios públicos, para acreditar que los documentos que otorgan, extienden o autorizan en debida forma y en uso de sus atribuciones, son auténticos, salvo prueba en contrario». (Flores Polo, 1980: p.592).

Queda claro entonces, que la fe pública se ejerce en representación del Estado, previa autorización expresa; siendo que ésta puede ser de tres clases: a) Fe Pública Notarial.- Es la que ejercen los notarios dentro del marco de la Ley del Notariado (hoy Decreto Legislativo 1049). b) Fe Pública Judicial.- Es la que ejercen los Secretarios de Juzgado o Especialistas Legales dentro del marco de la Ley Orgánica del Poder Judicial. c) Fe Pública Administrativa.- Es la que ejercen los Fedatarios de las instituciones Públicas dentro del marco de la Ley de Procedimiento Administrativo General (Ley 27444). No está demás precisar que las normas citadas tan solo constituyen normas marco, que no excluyen normas especiales, donde se puedan desarrollar en forma más detallada estas facultades. 1.5. EL ACTO Y EL DOCUMENTO: Si ya hemos concluido que la función notarial consiste en la dación de fe respecto de los contratos entre particulares; ahora toca precisar que dicha función se materializa con la producción del denominado instrumento notarial (sea este escritura o acta, protocolar o extraprotocolar). Sin pretender ahondar en el tema, pues esto será materia de desarrollo más adelante, por ahora diremos que la labor del notario siempre consistirá en dar fe de un acto, contrato o procedimiento privado, respecto de los cuales percibirá a través de sus sentidos, para inmediatamente plasmarlo en papel, a través de los instrumentos notariales. Sobre el particular, Gunther Gonzales Barrón señala que «… debemos diferenciar entre el objeto, y la representación de ese objeto *…+ una cosa es el hecho humano materializado en un negocio jurídico o contrato, y otra cosa distinta, aunque referida a la anterior, es el documento que sirve para conservar y hacer perdurable ese hecho». (Gonzales Barrón, 2012: p.1175). Así, cuando dos particulares pretenden celebrar un acto jurídico, pueden acudir al notario para que este les aconseje y advierta respecto de las consecuencias 19

del acto que pretenden celebrar, sin interferir en la voluntad final de las partes; así, el notario tomará conocimiento directo del acto y podrá dar fe de ello; y lo hará a través del documento que producirá, constituido por el instrumento notarial, que en el caso de los actos jurídicos es la escritura pública, la misma que conservará y administrará, y que inclusive sobrevivirá al mismísimo notario. Y es que el abogado podría dejar de ser notario, pero los instrumentos que produjo mientras ejerció la función notarial, no perderán tal condición por el cese del notario; solo pasarán en administración temporal a otro notario, para finalmente ser derivados ―ya de forma definitiva― al Archivo General de la Nación, quien en adelante se encargará de su conservación y administración. 1.6. LOS SISTEMAS NOTARIALES. 1.6.1. El notario latino: Todo el accionar del notario que hemos desarrollado hasta ahora está referido al Notario del Sistema Latino, que como bien lo ha señalado el Notario Marco Antonio Corcuera García, es uno « *…+ cuya característica principal es la de desarrollarse sobre la base de un sistema legal codificado, donde la prueba de mayor jerarquía es el instrumento público, que constituye presunción de veracidad para acreditar los hechos con certeza legal». (Corcuera, 2002: p.19). Pero el Notariado Latino posee otras características relevantes, además de la del instrumento con presunción de veracidad, que es preciso detallar. La obtención del referido instrumento notarial no sería factible si no se contara con un profesional del derecho a quien el Estado le delega la potestad de dar fe. Es decir; que en este sistema, el notario siempre será un abogado. Por otro lado, la competencia de este profesional siempre estará circunscrita al campo de los privados. Y, finalmente, este profesional estará sujeto al estricto control del Estado, en el cumplimiento de su función notarial. 1.6.2. El notario sajón: En contraposición del notario latino, en los países regidos por el Common Law (Inglaterra, Estados Unidos, entre otros) lo que rige es la figura del Notary, quien ejerce una función muy distinta y limitada en comparación con la del Notario Latino. Para empezar, el Notary no requiere ser un profesional del derecho, y, por lo tanto, no presta asesoría a las partes contratantes, limitando su función a la de certificación de firmas y de copias. 20

Como consecuencia de su limitada función, la intervención del Notary en los documentos que contienen actos jurídicos celebrados entre particulares, no lo convierten en solemne ni auténtico, y, en definitiva, éstos serán de escaso valor probatorio. La razón de ser de una figura como la del Notary, radica en el mismo sistema jurídico de los países en los cuales se encuentra asentado. Sobre el particular, Gonzales Barrón señala que este sistema jurídico « *…+ privilegia la función judicial para todos los actos de la vida privada, incluso en aquellos en los que no hay conflicto de intereses; por ello el único documento auténtico es aquel reconocido ante el juez, y no el autenticado ante el notary». (Gonzales Barrón, 2012: p.1228).

1.7. RESEÑA HISTÓRICO LEGISLATIVA DEL NOTARIADO EN EL PERÚ. Desechados los antecedentes históricos ―que consideramos inapropiados para un texto de esta naturaleza―, circunscribiremos esta parte de la lección a tres normas que consideramos relevantes, porque regularon y regulan al notario tal cual lo conocemos hoy en día: la Ley 1510, que aprueba la primera Ley del Notariado, expedida el 15 de Diciembre de 1911; el Decreto Ley 26002, dado el 07 de Diciembre de 1992; y el Decreto Legislativo 1049, promulgado el 25 de Junio del 2008, que es la vigente Ley del Notariado. 1.7.1. Ley 1510. Esta ley aprobó la primera Ley del Notariado, que se dividía en cinco capítulos: 1. 2. 3. 4. 5.

Del Notario en general. El Notario en nuestra legislación positiva y extranjera. Obligaciones de los notarios. Prohibiciones a que están sujetos los notarios. Jubilaciones y pensiones (Arévalo Silva: 2009).

La promulgación de esta ley se dio como parte de la reforma que requería la justicia civil en los primeros años del siglo XX, razón por la cual aprobó no solo la nueva ley del notariado, sino también la Ley Orgánica del Poder Judicial y el Código de Procedimientos Civiles. Las notas saltantes de esta ley han sido enunciadas de la siguiente forma:  Acogió la denominación NOTARIO y desechando la denominación ESCRIBANO. 21

 Separó la función notarial de la judicial.  A pesar de lo antes expuesto, se mantuvo la intervención del Poder Judicial en el nombramiento de los notarios y en la inspección y vigilancia de su función.  Permitió el nombramiento de notarios a personas que no eran abogados o ciudadanos con preparación jurídica, debido a la necesidad de contar con estos dadores de fe en aquellos lugares donde no existían letrados que pudiesen acceder al cargo.  Introdujo la distinción entre escrituras públicas y actas  Reguló con mayor precisión los temas de certificaciones, traslados, protocolo, archivo, etc. Se dice que fue una ley aceptable para su época, tanto así que tuvo una vigencia de ochenta años; y que, por lo mismo, sufrió algunas modificaciones de importancia. Entre estas modificaciones se encuentran las introducidas mediantes la Ley 16607 y el Decreto Ley 22634. La Ley 16607, promulgada el 23 de junio de 1967, crea a los Colegios de Notarios como órganos públicos dedicados a cuestiones corporativas y de vigilancia de la función notarial, e impuso la obligación de la previa incorporación al Colegio para el ejercicio de la función notarial. El Decreto Ley 22634, dado el 14 de agosto de 1979, introdujo las siguientes modificaciones en la normatividad notarial: - Separó definitivamente al Poder Judicial de la inspección y vigilancia de la función notarial. - Impuso al concurso de méritos como la única fórmula de acceso a la función notarial. - Aumentó el número de notarios acorde a la densidad poblacional de ese momento y a las nuevas necesidades del tráfico contractual. - Dispuso que algunas escrituras se extiendan sin minuta. - Suprimió la intervención de los testigos instrumentales en las escrituras públicas, salvo para el caso de los testamentos. - Autorizó el uso de guarismos, letras y fórmulas técnicas en las escrituras. (Gonzales Barrón: 2012, p.1234).

1.7.2. Decreto Ley 26002. Este Decreto Ley fue dado el 07 de diciembre de 1992. Aprobó la ley del notariado que reemplazó a la primera ley. Se dividía en: 22

Título I: Del Notario y de la Función Notarial. Título II: De los Instrumentos Públicos Notariales. Título III: De la Organización del Notariado. Título IV: De la Vigilancia del Notariado. (Arévalo Silva: 2009).

Esta nueva normatividad, como toda aquella que deroga a una anterior, constituyó, qué duda cabe, un avance en el Derecho Notarial Peruano, en la medida que unificó o consolidó las reformas introducidas en la legislación anterior. (Gonzales Barrón: 2012). 1.7.3. Decreto Legislativo 1049. Este Decreto Legislativo fue promulgado el 25 de junio del 2008, y puso en vigencia a la actual Ley del Notariado. Entre la anterior y la vigente ley del notariado no ha habido grandes cambios, pero de los pocos que se dieron es pertinente resaltar los siguientes:  La determinación de las plazas ya no son por número fijo, sino por cantidad de habitantes.  La inclusión de nuevos deberes.  La distinción entre procedimiento disciplinario y declaración de cese por pérdida de cualidades para ser notario.  La inclusión del uso de tecnología de firmas y certificados digitales.  El reconocimiento de la función de asesoría.  La autorización de la inclusión de imágenes en las escrituras.  La posibilidad de extender instrumentos aclaratorios sin intervención de los otorgantes.  La obligatoriedad de consultar la Base de Datos del RENIEC.  La posibilidad de implementar registros informáticos.  La introducción de la medida cautelar de suspensión del notario durante el transcurso de un procedimiento disciplinario.  La introducción de la anotación preventiva de falsedad. (Gonzales Barrón: 2012).

Como hemos podido apreciar, la legislación notarial ha ido evolucionando de forma sostenida y con respeto de la tradición de nuestro notariado latino.

Lección 2. LOS INSTRUMENTOS NOTARIALES. 2.1. INSTRUMENTOS PÚBLICOS. Los instrumentos notariales son solo una clase de los instrumentos públicos. Como ya lo vimos en la primera lección, la fe pública es de tres clases: notarial, judicial y administrativa. Consecuentemente, los instrumentos públicos serán de origen notarial, judicial o administrativo. En el Código Procesal Civil ―donde no se utiliza el vocablo instrumento, sino uno más amplio (documento) ―, vamos a encontrar la definición y clasificación de los instrumentos públicos. El artículo 235° del código adjetivo señala que documento público: es el otorgado por funcionario público (secretario de juzgado o fedatario) en ejercicio de sus atribuciones; y la escritura pública (y demás documentos) otorgados por notario o ante él. Sin intención de alejarnos del ámbito notarial, es necesario precisar que es correcto que el citado Código ―en su art. 234°― utilice el vocablo documento, en tanto, no solo se refiere a los escritos, que son los instrumentos, sino a cualquier objeto que sirva para acreditar un hecho (“*…+ impresos, fotocopias, facsímil o fax, planos, cuadros, dibujos, fotografías, cintas cinematográficas, microformas tanto en la modalidad de microfilm como en la modalidad de soportes informáticos, y la telemática en general y demás objetos que recojan, contengan o representen algún hecho, o una actividad humana o su resultado”). Por otro lado, no es menos correcto que la ley del notariado se refiera específicamente a instrumentos, pues es ese el soporte (papel) en el que siempre trabajará el notario para elaborar su producto: el instrumento notarial. Queda claro, entonces, que los instrumentos públicos no son de autoría exclusiva de los notarios, quienes solo producen una de las clases de instrumentos públicos: los notariales. También existen los instrumentos públicos judiciales (entre los que se encuentran los partes judiciales) y los instrumentos públicos administrativos (entre los que se encuentran las resoluciones administrativas y las actas de nacimiento, matrimonio y defunción).

2.2. EL VALOR PROBATORIO DE LOS INSTRUMENTOS NOTARIALES. El artículo 24° de la Ley del Notariado, señala con meridiana claridad que los instrumentos públicos notariales producen fe respecto de la realización del acto jurídico y de los hechos y circunstancias que el notario presencie. Es decir, que una vez elaborado o producido el instrumento notarial, el acto jurídico o el hecho narrado contenido en él, se tiene por cierto, y todos tienen la obligación de creer en esa certeza. Una vez elevado a escritura pública un contrato privado de compra venta, este acto jurídico no podrá ser discutido más que en sede judicial, que será el único lugar en el que podría declararse su nulidad. Los hechos narrados por el notario en un acta notarial también se tendrán por ciertos. Igual naturaleza de certeza, con la obligación de todos de creer en ella, la tienen las certificaciones de firma que hacen los notarios. Cuando un notario certifica una firma en un documento privado, nadie ―y sobre todo el autor de la firma― podrán negar este hecho. Un elemento de vital relevancia en la certificación de la firma lo constituye la fecha consignada por el notario en su certificación, que servirá para establecer desde cuándo (fecha cierta) produce efectos jurídicos el referido documento privado. Finalmente, son de la misma naturaleza las certificaciones de copia que hacen los notarios, en cuyo caso la fecha de certificación de la copia produce los mismos efectos que la fecha de certificación de firmas. 2.3. CLASES DE INSTRUMENTOS NOTARIALES. Siguiendo a Gunther Gonzales Barrón, diremos que existen dos formas de clasificar a los instrumentos notariales: una primera que los divide en protocolares y extraprotocolares; y otra que los divide en escrituras públicas y actas. 2.3.1. Instrumentos Protocolares y Extraprotocolares. Doctrinaria y legislativamente, se reconocen dos tipos de instrumentos notariales: los protocolares y los extraprotocolares. La ley del notariado define de forma enunciativa a estos instrumentos en sus 25

artículos 25° y 26°. Así, el artículo 25° prescribe que «son instrumentos protocolares las escrituras públicas, instrumentos y demás actas que el notario incorpora al protocolo notarial; que debe conservar y expedir los traslados que la ley determina». Como podemos apreciar, el artículo citado va más allá de la simple conceptualización enumerativa, sino que, además, prescribe un deber de administración de los referidos instrumentos (conservar y expedir los traslados que la ley determina). De otro lado, el art. 26° prescribe que «Son instrumentos públicos extraprotocolares las actas y demás certificaciones notariales que se refieren a actos, hechos o circunstancias que presencie o le conste al notario por razón de su función». De esta forma, la norma conceptualiza de forma enumerativa a estos instrumentos, señalando a las actas que no se incorporan al protocolo y a las demás certificaciones notariales ―entre las que se encuentran, las certificaciones de firmas y de copias―. Más adelante, veremos que comprende también otras certificaciones. 2.3.1.1. Los Instrumentos Protocolares: El Protocolo y los Registros Protocolares: Referirnos a los instrumentos protocolares nos obliga a desarrollar dos conceptos: el protocolo y los registros protocolares. De acuerdo a la ley del notariado, el protocolo es la colección ordenada de registros sobre la misma materia en los que el notario extiende los instrumentos públicos protocolares con arreglo a ley (art. 36°). « *…+ Colección ordenada de registros *…+», entonces: ¿qué son registros? La respuesta la encontraremos en la misma ley: « *…+ cincuenta fojas ordenadas correlativamente según su numeración». (Art. 38°). Y ¿cómo colección ordenada? Nuevamente la respuesta nos la proporciona la misma ley: El art. 41° prescribe que «se formará un tomo por cada diez registros, que deben encuadernarse y empastarse *…+ Los tomos serán enumerados en orden correlativo». Entonces, si cada registro está compuesto por 50 fojas, y estos formarán un tomo cada diez registros, tenemos que cada tomo estará formado 26

por 500 fojas, que contienen instrumentos públicos. Así, podemos concluir que el Protocolo Notarial estará compuesto por tomos enumerados correlativamente, que contiene cada uno de ellos diez registros, compuesto cada uno de ellos por cincuenta fojas, sobre las que se extienden los instrumentos protocolares. Ahora, cuando la norma señala que el protocolo es la colección ordenada de registros sobre la misma materia, se infiere que existen varias materias, y, por lo tanto, varios registros. Es por esta razón que la ley en su art. 37° prescribe que forman el protocolo notarial los siguientes registros: a) b) c) d) e) f)

De escrituras públicas. De testamentos. De protesto. De actas de transferencia de bienes muebles registrables. De actas y escrituras de procedimientos no contenciosos. De instrumentos protocolares denominados de constitución de garantía mobiliaria y otras afectaciones sobre bienes muebles; y, g) Otros que señale la ley. 2.3.1.2. LOS CERTIFICACIONES.

INSTRUMENTOS

EXTRAPROTOCOLARES:

ACTAS

Referirnos a los instrumentos extraprotocolares es ocuparnos de las certificaciones y de algunas actas, todas de autoría del notario, que no se van a incorporar en su protocolo. Decimos algunas, porque nuestra ley ha dispuesto que determinadas actas puedan acceder al protocolo del notario (las de transferencia de bienes muebles registrables y las de asuntos no contenciosos, por ejemplo). La Ley de Notariado, en su art. 98°, define a las actas extraprotocolares como aquellas extendidas por el notario « *…+ en las que se consigne los actos, hechos o circunstancias que presencie o le conste y que no sean de competencia de otra función»; enumerándolas en su art. 94° en una lista abierta, de la siguiente forma: a) b) c) d)

De autorización de viaje de menores. De destrucción de bienes. De entrega. De juntas, directorios, asambleas, comités y demás actuaciones 27

corporativas. e) De licitaciones y concursos. f) De inventarios y subastas de conformidad con el Decreto Legislativo 674, Ley de Promoción de la Inversión Privada de las Empresas del Estado. g) De sorteos y de entrega de premios. h) De constatación de identidad, para efectos de la prestación de servicios de certificación digital. i) De transmisión por medios electrónicos de la manifestación de voluntad de terceros. j) De verificación de documentos y comunicaciones electrónicas en general. k) Otras que la ley señale. «Las certificaciones *…+ se caracterizan porque la actuación notarial se circunscribe a una atestación concreta y específica, en cuyo caso, la intervención del notario se hace sobre un instrumento ajeno a él, del cual no es autor. *…+» (Gonzales Barrón, 2012: p.1303).

Vale decir, que la actuación del notario es ‘sobre’ un documento que él no ha producido, normalmente de autoría de privados; por ejemplo, la certificación de las firmas en un contrato privado, la certificación de la entrega de una carta, etc. En una lista igualmente abierta, la Ley del Notariado, en su art. 95°, enumera las certificaciones a cargo del notario de la siguiente forma: a) b) c) d) e) f) g) h)

La entrega de cartas notariales. La expedición de copias certificadas. La certificación de firmas. La certificación de reproducciones. La certificación de apertura de libros. La constatación de supervivencia. La constatación domiciliaria. Otras que la ley determine.

2.3.2. Escrituras Públicas y Actas. Esta clasificación de los instrumentos notariales es más doctrinaria que legislativa; pues, como veremos nuestra legislación reconoce como actas a instrumentos notariales que doctrinariamente deberían ser considerados escrituras públicas. Para entender esta clasificación, diremos que las escrituras siempre formalizan un acto jurídico; vale decir, la manifestación de voluntad expresada por las partes contratantes que disponen de sus intereses; mientras que las actas contienen la descripción de un hecho percibido directamente por el notario. Así, 28

mientras en la escritura pública el notario recibe una manifestación de voluntad pactada por terceros, que formalizará con la elaboración de la escritura pública; en las actas el notario percibe directamente de la realidad un hecho que narrará en el acta. A pesar de lo expuesto, nuestra legislación señala que la transferencia vehicular (que es un bien mueble registrable) se formaliza mediante acta, lo cual según nuestra opinión, constituye un error de técnica legislativa que debería corregirse a la brevedad posible. ¿Alguien podría afirmar que la transferencia de un vehículo es un hecho? ¿Acaso no es evidente que la transferencia de un vehículo sea un acto jurídico? Entonces, ¿por qué a este instrumento notarial se le denomina acta? Es más que evidente que hay un error que debe ser corregido a la brevedad posible, y al afirmar esto discreparemos con dos connotados profesores de la materia. Por un lado, Oswaldo Arias Montoya acepta como una clase de acta a las que él denomina actas escrituras, refiriéndose específicamente a las actas de transferencia vehicular (Arias Montoya: 2011, p. ); mientras que Gunther Gonzales Barrón, de alguna forma acepta que las actas, excepcionalmente, contengan una declaración de voluntad. (Gonzales Barrón: 2012, p. ). 2.4. LA ESCRITURA PÚBLICA. Qué duda cabe que el instrumento notarial por excelencia es la escritura pública. El art. 51° de Ley del Notariado define a la escritura pública como « *…+ todo documento matriz incorporado al protocolo notarial, autorizado por el notario, que contiene uno o más actos jurídicos». Como bien lo señala Gonzales Barrón, esta definición de nuestra normatividad positiva, reúne las tres características que la doctrina le reconoce a las escrituras públicas: a) Instrumento típicamente notarial. b) Carácter protocolar. c) Expresión de una declaración de voluntad, mediante la cual los otorgantes disponen de sus propios intereses. (Gonzales Barrón, 2012: p. 1260). Vale decir; que en la escritura pública ―que es un instrumento producido por el notario, que lo incorporará a su protocolo― siempre encontraremos un acto jurídico, o dicho de otra forma, cuando los privados le entregan al notario su manifestación de voluntad (acto jurídico) para que la formalice; el instrumento que producirá el notario e incorporará a su protocolo, no podrá ser otro que una escritura pública. 29

2.4.1. Estructura de la Escritura Pública. Si bien doctrinariamente se reconocen dos partes sustanciales en la estructura de la escritura pública: el texto negocial y las constancias notariales (Gonzales Barrón: 2012, p.1335), nuestro ordenamiento jurídico a prescrito que la escritura pública tiene tres partes: introducción, cuerpo y conclusión; y estas se encuentran reguladas en los arts. 52° al 59° de la Ley del Notariado. Como dato curioso diremos que nuestra ley del notariado reconoce legalmente que la escritura pública puede tener un encabezado, y lo ubica fuera de las partes formalmente reconocidas; y es que, aunque no lo diga de forma expresa, el art. 53° prescribe con meridiana claridad que antes de la introducción de la escritura pública, el notario podrá indicar el nombre de los otorgantes y la naturaleza del acto jurídico (el resaltado es nuestro). Entonces ¿tres o cuatro partes? Como ya lo dijimos, esto tan solo nos parece un dato curioso, sin mayor relevancia, razón por la cual no desarrollaremos mayor comentario. 2.4.1.1. Introducción de la Escritura Pública. El art. 54° de la ley del notariado prescribe que la introducción expresará: a) Lugar y fecha de la extensión del documento. b) Nombre del Notario. c) Nombre, nacionalidad, estado civil, domicilio y profesión u ocupación de los otorgantes, seguida de la indicación que proceden por su propio derecho d) El Documento Nacional de Identidad ―DNI― y los legalmente establecidos para la identificación de los extranjeros. e) La circunstancia de intervenir en el instrumento una persona en representación de otra, con indicación del documento que lo autoriza. f) La circunstancia de intervenir un intérprete en el caso de que alguno de los otorgantes ignore el idioma en el que se redacta el instrumento. g) La indicación de intervenir una persona, llevada por el otorgante, en el caso de que este sea analfabeto, no sepa o no pueda firmar, sea ciego o tenga otro defecto que haga dudosa su habilidad, sin perjuicio de que imprima su huella digital. A esta persona no le alcanza el impedimento de parentesco que señala esta Ley para el caso de intervención de testigos. h) La fe del notario de la capacidad, libertad y conocimiento con que se obligan los otorgantes. i) La indicación de extenderse el instrumento con minuta o sin ella; y, j) Cualquier otro dato requerido por ley, que soliciten los otorgantes o que sea necesario a criterio del notario. 30

Como podemos apreciar, los datos que la norma ordena se consignen en la introducción de la escritura pública, servirán para determinar a su autor, ubicarla en tiempo y espacio, para identificar a los comparecientes (que no necesariamente coinciden con las partes), y para saber si hubo o no una manifestación de voluntad previamente elaborada (minuta). Saber quién es el notario autor de la escritura es un dato que de por sí es relevante, a efectos de determinar quién es el administrador de dicho instrumento, además de las posibles responsabilidades que puedan generarse a futuro. La fecha, que en este caso es una CIERTA, nos permitirá saber desde cuando se cuentan los efectos del instrumento notarial. El lugar no solo nos permitirá ubicar geográficamente en donde se elaboró el instrumento, sino que ―y esto es lo más importante― nos permitirá saber si el notario actuó dentro de los límites de su competencia territorial. Estando a que la ley del notariado establece algunos supuestos en los que es inexigible la minuta (art. 58°), el notario deberá dejar constancia de este hecho: si las partes le presentaron o no una minuta. Finalmente, la identificación de los comparecientes nos lleva a desarrollar un par de conceptos de relevancia: la fe de conocimiento y la fe de identidad, recogidos normativamente en el primer párrafo del art. 55° de la Ley del Notariado. 2.4.1.1.1. La fe de conocimiento. Antiguamente, cuando las ciudades no eran tan cosmopolitas y eran pocos los que tenían la necesidad de formalizar actos por o ante el notario, este último realmente conocía a los que comparecían ante él. Es por esta razón que en las antiguas escrituras se utilizaba la fórmula ‘a quien conozco’, para referirse a los comparecientes en las mismas; y es que el notario al dar fe de conocer a los comparecientes, era porque realmente los conocía, ya sea por trato o por fama. Esto se llama fe de conocimiento, y en nuestra legislación rigió en forma exclusiva hasta no hace mucho (1992); sin embargo, en otras legislaciones (como la argentina), ha sido superada hace ya muchas décadas, dando lugar a la denominada fe de identidad. 2.4.1.1.2. La fe de identidad. En los tiempos actuales, con la explosión demográfica y con la democratización de las transacciones, es imposible pretender que los notarios solo puedan hacer 31

uso de la fe de conocimiento. Es por esta razón que se desarrolló el concepto de fe de identidad, que no es otra que la identificación de los comparecientes a través de sus documentos de identidad oficiales (que en nuestro ordenamiento jurídico es DNI para los nacionales, y Pasaporte o Carnet de Extranjería para los extranjeros). Con esta forma de identificación de los comparecientes, cobra gran importancia la labor que viene desarrollando el RENIEC en los últimos tiempos, quién apoyado en la tecnología viene corrigiendo las grandes distorsiones en su base de datos generada por ciudadanos inescrupulosos que habían logrado tener más de un documento de identidad. Como ya lo dijimos, en nuestra actual legislación notarial, conviven ambas formas de identificación de los comparecientes; sin embargo, se le ha impuesto al notario la obligación de acceder a la base de datos del RENIEC para verificar la identidad, siempre y cuando en el lugar sea posible este acceso vía internet (art. 55°); con lo cual se pone en evidencia la importancia que ha logrado la fe de identidad sobre la fe de conocimiento. 2.4.1.2. Cuerpo de la Escritura Pública. El art. 57° de la ley del notariado prescribe que el cuerpo de la escritura contendrá: a) La declaración de voluntad de los otorgantes, contenida en una minuta autorizada por letrado, la que se insertará literalmente. b) Los comprobantes que acrediten la representación, cuando sea necesaria la inserción. c) Los documentos que los otorgantes soliciten su inserción. d) Los documentos que por disposición legal sean exigibles. e) Otros documentos que el notario considere convenientes. De todos estos elementos, que no necesariamente concurren en todas las escrituras, hay uno que sobresale por encima de todos los demás: la declaración de voluntad de los otorgantes. Como ya lo hemos señalado, la nota característica de la escritura pública es que siempre contiene un acto jurídico, que a su vez contiene la declaración de voluntad de los otorgantes, expresada generalmente a través de una minuta. Con excepción de los supuestos enumerados en el art. 58° de la ley del notariado, existe la obligación de entregar al notario la correspondiente minuta que contenga el acto jurídico o contrato, que será objeto de la formalización por parte del notario.

Es pertinente aclarar que el significado de minuta en nuestro ordenamiento jurídico no se condice con el real significado de la palabra minuta. Según el Diccionario de la Real Academia de la Lengua Española, minuta significa « *…+ borrador que se hace de un contrato *…+» (http://lema.rae.es/drae/?val=minuta, 03/12/2012); sin embargo, como ya lo hemos podido apreciar, para nuestra legislación la minuta no es ni por asomo algún borrador de contrato, sino el contrato mismo. Esta minuta será transcrita literalmente y constituirá el cuerpo de la escritura pública, elemento de trascendental importancia, alrededor del cual se desarrollará la labor del notario para producir este instrumento notarial. Finalmente, acotaremos la exigencia legal de que la minuta debe estar autorizada por letrado. 2.4.1.3. Conclusión de la Escritura Pública. El art. 59° de la Ley del Notariado prescribe que la conclusión de la escritura expresará: a) La fe de haberse leído el instrumento, por el notario o los otorgantes; a su elección. b) La ratificación, modificación o indicaciones que los otorgantes hicieren, las que también serán leídas. c) La fe de entrega de bienes que se estipulen en el acto jurídico. d) La transcripción literal de normas legales, cuando en el cuerpo de la escritura se cite sin indicación de su contenido y están referidos a actos de disposición u otorgamiento de facultades. e) La transcripción de cualquier documento o declaración que sea necesario y que pudiera haberse omitido en el cuerpo de la escritura. f) La intervención de personas que sustituyen a otras, por mandato, suplencia o exigencia de la ley, anotaciones que podrán ser marginales. g) Las omisiones que a criterio del notario deban subsanarse para obtener la inscripción de los actos jurídicos objeto del instrumento y que los otorgantes no hayan advertido. h) La corrección de algún error u omisión que el notario o los otorgantes adviertan en el instrumento. i) La constancia del número de serie de la foja donde se inicia y de la foja donde concluye el instrumento; y, j) La impresión dactilar y suscripción de todos los otorgantes, así como la suscripción del notario, con indicación de la fecha en que firma cada uno de los otorgantes así como cuando concluye el proceso de firmas del instrumento.

En nuestra opinión, la conclusión es la parte más relevante de la escritura pública, por una simple razón: en ella se pueden modificar o corregir la introducción y el cuerpo de la escritura; también se puede complementar información, dejarse constancia de algunas entregas propias del acto jurídico celebrado, para finalmente dejarse constancia de la lectura, ratificación y firma de todos los comparecientes, y del notario mismo. Vamos en orden: Si en la introducción se cometió algún error o se omitió la comparecencia de alguno de los intervinientes del acto jurídico, esto puede ser corregido en la conclusión. Por ejemplo, si alguno de los vendedores o compradores (en el caso de una compraventa) fuese iletrado y no se advirtiera la intervención de un testigo a ruego en la introducción, esto puede ser salvado en la conclusión. Igual, en el caso de un bien social: si en la introducción solo se advierte la comparecencia de un cónyuge vendedor, en la conclusión puede salvarse esta omisión, dejándose constancia de la comparecencia del otro cónyuge. Al transcribirse la minuta en el cuerpo de la escritura pueden cometerse dos tipos de errores: materiales o de concepto; vale decir, que la transcripción misma sea defectuosa (lo cual constituiría un error material); o que el contenido de las cláusulas pactadas adolezca de un error que no exprese debidamente la voluntad de las partes (como por ejemplo la defectuosa descripción de una unidad inmobiliaria materia de venta, que no permita individualizarla dentro de un universo de unidades inmobiliarias similares), lo cual constituiría un error de concepto. Ambos supuestos pueden ser salvados en la conclusión de la escritura pública. La importancia de la conclusión de la escritura pública ya se advierte en lo hasta aquí expuesto; sin embargo, ésta va más allá: En la conclusión de la escritura deberá darse fe de la entrega de bienes que hayan sido pactadas. En el caso del precio de venta de un bien inmueble ―por ejemplo―, esta fe de entrega es de suma importancia, pues permitirá determinar si el precio ha sido total o parcialmente pagado, lo cual será relevante en la calificación registral, para determinar si corresponde o no extender un asiento de hipoteca legal. Una vez elaborado el instrumento notarial denominado escritura pública; con todas las correcciones, adiciones y constancias que correspondan, la ley manda que deba ser leído ―ya sea por el notario o por los otorgantes mismos, a su elección― de lo cual se deberá dar fe, para que las partes después no puedan alegar que han firmado un documento del cual no conocían su contenido. Después de la lectura, los comparecientes deberán ratificarse en el contenido 34

del documento leído, infiriéndose con esto su conformidad y conocimiento de los efectos del acto jurídico celebrado. Finalmente, todos los comparecientes suscribirán el documento con su firma e impresión dactilar, para concluir con la autorización del instrumento notarial por parte del notario, a través de su firma y sello. 2.5. LAS ACTAS NOTARIALES. Como ya lo hemos señalado (ítem 2.3.1.), las actas contienen la descripción de un hecho percibido directamente por el notario. Y aunque nuestra legislación prescriba que el acto jurídico de transferencia vehicular se puede hacer mediante acta, nosotros consideraremos esto como un error de técnica legislativa que debe ser corregido a la brevedad posible. « *…+ las actas son instrumentos referidos a los hechos concretos fuera de la esfera negocial del acto jurídico y a incidencias, que el notario percibe o comprueba con sus sentidos. Todo aquello que no sea extendido en escritura pública, justifica la facción de un acta *…+». (Corcuera García, citado por Villavicencio Cárdenas: 2009, p.171.).

¿Clarísimo no? Casi cristalino. La naturaleza del acta es diferente de la de la escritura pública; tiene una finalidad completamente diferente. 2.5.1. Redacción de las Actas: Siguiendo a Gunther Gonzales Barrón (2012), diremos que ante la falta de reglas establecidas por nuestra normativa para la redacción de las actas, estas deben elaborarse siguiendo las siguientes pautas: a) Comparecencia: en el que se debe dejar constancia del lugar y fecha de la actuación notarial y de los concurrentes al acto. b) Solicitud de la actuación notarial: debe dejarse constancia de la rogación del solicitante. c) Narración del Notario: sobre los hechos percibidos directamente. d) Aprobación de los interesados y observaciones: que implica que las actas deben ser suscritas por los interesados, y, sobre todo, por quien formule algún tipo de observación. e) Autorización del Notario: con lo que se cierra el acta. 2.5.2. Clases de Actas. Según nuestra ley del notariado, las actas ―a diferencia de la escrituras públicas― pueden ser protocolares y extraprotocolares. 35

Las actas protocolares: Son dos: las de transferencia de bienes muebles registrales (respecto de las cuales ya hemos sentado nuestra posición en contra de considerarlas actas) y las de procedimientos no contenciosos. La ley deja abierta la posibilidad de tipificar como protocolares a otras actas. Las actas extraprotocolares son diez: las de autorización de viaje de menores; las de destrucción de bienes; las de entrega: las de juntas, directorios, asambleas, comités y demás actuaciones corporativas; las de licitaciones y concursos; las de inventarios y subastas de conformidad con el Decreto Legislativo 674, Ley de Promoción de la Inversión Privada de las Empresas del Estado; las de sorteos y de entrega de premios; las de constatación de identidad, para efectos de la prestación de servicios de certificación digital; las de transmisión por medios electrónicos de la manifestación de voluntad de terceros; y las de verificación de documentos y comunicaciones electrónicas en general. Al igual que en el caso de las actas protocolares, la ley deja abierta la posibilidad de tipificar como extraprotocolares a otras actas. La doctrina reconoce alguna clasificación de las actas. a) Actas de Presencia: que se acreditan la realidad o verdad de un hecho; pudiendo recogerse cualquier hecho que el notario presencie o perciba a través de sus sentidos (por ejemplo: actas de destrucción de bienes, de entrega, de sorteos y entrega de premios; etc.). b) Actas de Exhibición: que tienen por finalidad acreditar la posesión de una cosa o documento por parte de determinada persona, o la existencia de aquellos (cosa o documento) en determinado lugar. c) Actas de Referencia: que buscan acreditar las manifestaciones que espontáneamente hace una persona. d) Actas de Notoriedad: que comprueban y fijan determinados hechos que se entienden notorios, de acuerdo con las circunstancias y la investigación sumaria investigada llevada a cabo por el notario. Contiene una declaración o reconocimiento de derechos ―que legitiman situaciones fundadas en el hecho―, cuya notoriedad se comprueba (el acta de declaración de sucesión intestada, constituye el típico ejemplo de actas de notoriedad) (Gonzales Barrón: 2012).

2.6. PUBLICIDAD DE LOS INSTRUMENTOS NOTARIALES PROTOCOLARES: TESTIMONIO, BOLETA Y PARTE. Como ya lo vimos en la primera lección (ítem 1.3.), parte de la función notarial es la conservación y administración de los instrumentos notariales; y que esto lleva implícito la obligación de expedir traslados de los mismos.

Los traslados son reproducciones de los instrumentos notariales (hoy mayoritariamente copias) que expide el notario para publicitar estos, a solicitud de parte interesada. También podrían ser resúmenes de los mismos (como es el caso de la Boleta Notarial.). El art. 82° de nuestra ley del notariado prescribe que: «El notario expedirá, bajo responsabilidad, testimonio, boleta y partes, a quien los solicite, de los instrumentos públicos notariales que hubiere autorizado en el ejercicio de su función’. “Asimismo, expedirá copias certificadas de las minutas que se encuentren en su archivo notarial’. ”Los traslados notariales a que se refiere este artículo podrán efectuarse en formato digital o medios físicos que contengan la información del documento matriz de manera encriptada y segura y que hagan factible su verificación a través de los mecanismos tecnológicos disponibles’. ”Asimismo, el notario podrá emitir un traslado notarial remitido electrónicamente por otro notario e impreso en su oficio notarial, siempre que los mensajes electrónicos se trasladen por un medio seguro y al amparo a la legislación de firmas y certificados digitales’. ”Las copias electrónicas se entenderán siempre expedidas por el Notario autorizante del documento matriz y no perderán su carácter, valor y efectos por el solo hecho de ser trasladados a formato papel por el notario al que se le hubiere enviado el documento; el mismo que deberá firmarlo y rubricarlo haciendo constar su carácter y procedencia». Queda claro que los traslados notariales son una obligación del notario, ante el requerimiento de la parte interesada (y previo pago de la tasa correspondiente); siendo que la ley solo reconoce tres tipos de traslados: el testimonio, la boleta y el parte. El Testimonio y el Parte son exactamente lo mismo: « *…+ transcripción íntegra del instrumento público notarial con la fe que da el notario de su identidad con la matriz, la indicación de su fecha y foja donde corre, la constancia de encontrarse suscrito por los otorgantes y autorizado por él, rubricado en cada una de 37

sus fojas y expedido con su sello y firma, con la mención de la fecha en que lo expide». (Arts. 83° y 85° de nuestra Ley del Notariado). Lo que diferencia a uno del otro, es que el parte va dirigido al Registro para su inscripción; mientras el testimonio básicamente servirá para informar al interesado respecto del contenido del instrumento notarial, el parte servirá para solicitar la inscripción del acto o derecho en el Registro. La Boleta Notarial, por su parte, es un extracto o resumen del contenido del instrumento notarial « *…+ con designación del nombre de los otorgantes, naturaleza del acto jurídico, fecha y foja donde corre y la constancia de encontrarse suscrito por los otorgantes y autorizado por él (notario), rubricada en cada una de sus fojas y expedida con su sello y firma, con mención de la fecha en que se expide». (Art. 84° de nuestra ley del notariado). Tratándose de un extracto o resumen, en el párrafo final del referido art. 84°, se autoriza al notario a agregar « *…+ cualquier referencia que dé sentido o complete la transcripción parcial solicitada». 2.6.1. ¿Es factible la publicidad de los instrumentos notariales incompletos? Creemos que la respuesta es un rotundo sí. Si bien nuestra ley del notariado sanciona como formalidad de los tres tipos de traslados que reconoce (testimonio, boleta y parte) « *…+ la constancia de encontrarse suscrito por los otorgantes *…+»; razón por la cual queda claro que si el instrumento notarial no ha sido suscrito por alguno o todos los otorgantes, este se encuentra incompleto y el notario no puede expedir ningún traslado. Sin embargo, la misma ley ―al igual que la anterior ley del notariado, y buscando una salida a quien tenga algún interés respecto de este instrumento notarial incompleto― autoriza al notario a expedir « *…+ constancia (de) que algún determinado instrumento público notarial no ha sido suscrito por alguno o todos los otorgantes, para los fines legales consiguientes». Con esto, si bien no es posible lograr la publicidad de los instrumentos notariales incompletos a través de los traslados (que sería la forma perfecta de publicidad), la ley permite una forma restringida de publicidad, como lo es la constancia, prescrita en el art. 90° de nuestra Ley del Notariado. Y señalamos que es una forma restringida de publicidad, pues si bien no es posible publicitarla como traslado (reproducción del integro del instrumento), la constancia que permite la ley debe identificar completamente en sus datos al instrumento, con lo que se está publicitando la existencia del instrumento notarial incompleto. 38

TEXTO SELECCIONADO. LOS PRINCIPIOS NOTARIALES Y LA CONSTITUCIÓN. I. Sentencia de fecha 14 de junio de 2001, recaída en el Expediente 004-1997AI, sobre la acción de inconstitucionalidad interpuesta por el ilustre Colegio de Abogados de Lima contra la Ley 26741, que sustituyó el artículo 2010° del Código Civil y derogó los Decretos Legislativos 836 y 872, así como otras normas de rango inferior. Mediante esta ley se restableció el texto del artículo 2010° del Código Civil que consagra el principio del título auténtico (instrumento público) que permite la inscripción en los registros públicos, salvo expresa disposición contraria. Es importante aquí citar textualmente parte de dicha sentencia: Si bien el Decreto Legislativo N° 836 fue expedido en aras de eliminar los sobrecostos de transacción que desincentivan la inversión nacional y extranjera, es necesario resaltar que la modificación que introdujo el artículo 2010° del Código Civil y permitió la inscripción de actos en los Registros Públicos mediante formulario registral que los abogados inscritos en la SUNARP pudieran certificar las firmas y verificar la libre expresión de voluntad, y la capacidad legal de las partes y que las condiciones del acto estén clara correctamente expresados, implicaba una modificación del régimen de seguridad contractual y registral y de otorgamiento de títulos en nuestro país. Nuestro ordenamiento jurídico pertenece al sistema de Derecho Civil o Latino, y, como tal, a diferencia del Common Law, se basa en el derecho escrito y codificado. De acuerdo al artículo 2° del Decreto Ley N° 26002. Ley del Notariado, nuestro país se adscribe al sistema de organización notarial de tipo latino, en virtud del cual el notario es un profesional de derecho que, en forma imparcial a independiente, ejerce una función pública, consistente en autenticar, redactar, conservar y reproducir los documentos, así como asesorar, de manera imparcial a quienes soliciten su intervención, incluyéndose la certificación de hechos. Dicha intervención notarial implica, pues, una doble misión: dar fe pública y forma a los actos para así garantizar seguridad jurídica no solo a las partes sino también a los terceros. Por otro lado debe tenerse presente que el notario accede al cargo mediante concurso público de méritos, y, como tal, está sujeto a una permanente fiscalización de parte de las organizaciones notariales, según lo disponen los artículos 114° al 158° del Decreto Ley N° 26002. Por ello, la modificación del artículo 2010° del Código Civil introducida por el Decreto Legislativo N° 836, no solo afectaba el principio de especialización, al confiar la autoridad de la fe pública a los abogados, que, por ejercicio de la profesión, son patrocinadores de una de las partes, sino que ponía en riesgo la seguridad jurídica que todo ordenamiento jurídico protege, pues no habría seguridad de fecha cierta de la seriedad, autenticidad y veracidad de los instrumentos, todo lo cual acarreaba una desnaturalización de la función notarial. Hay que decir que esta sentencia marca un antes y un después en materia de

las relaciones entre el derecho constitucional y el derecho notarial. Queda claramente establecido que el notario y el instrumento públicos (ambos) son piezas fundamentales en el entramado de la seguridad jurídica que vertebra nuestra Constitución. Más aún podemos afirmar que principios notariales tales como los de veracidad, imparcialidad, dación de fe, declaración y consentimiento, forma documentaria y autoría, alcanzan una dimensión constitucional estelar, pues son la base sobre la que se constituye la seguridad jurídica de nuestro país. En otras palabras, nuestro ordenamiento constitucional en cuanto aspiración de la sociedad peruana a vivir en paz y justicia, descansa (entre otros fundamentos) sobre el notario y el instrumento público, a tal punto que podemos afirmar que el Tribunal Constitucional ha sentado las bases de una ecuación en la que se puede demostrar que a más función notarial más seguridad jurídica y viceversa. Es además importante esta sentencia porque se distingue claramente la profesión de abogado de la de notario. Es cierto que en nuestro país y en muchos otros (no en todos) no se puede ser notario si antes no se es abogado, pero el Tribunal resalta que el etos del notario es específico y distinto del abogado que no detenta esa función pública y nunca puede asimilársele. Y lo que es más importante: la distinción interesa al orden constitucional y debe considerársele inmersa en su dimensión normativa. Podemos afirmar para cerrar este apartado, glosando al Tribunal, que no puede concebirse un sistema jurídico basado en el Derecho Civil o Latino (escrito o codificado), sin el instrumento público y su principal hacedor: el notario. Arias Montoya, Oswaldo (2011) Comentarios a la Actualidad Notarial Peruana, Lima.

AUTOEVALUACIÓN N° 1 1. ¿Qué necesidad se cubre a través de la figura del notario? a) La necesidad de certificar la veracidad de los contratos de los particulares. b) La necesidad de certificar firmas. c) La necesidad de dar conformidad en los concursos. d) La necesidad de descongestionar la labor del Estado. e) La necesidad de descongestionar la labor de los jueces. 2. ¿Cuál es la diferencia entre acto y documento? a) El acto es el negocio jurídico celebrado y el documento lo contiene y conserva en el tiempo. b) El acto y el documento son lo mismo. c) El acto y el documento no se relacionan. d) El acto no es jurídico y el documento sí. e) El acto no se registra y el documento siempre se registra. 3. ¿En qué se funda el valor probatorio de los instrumentos notariales? a) En que son expedidos por un tercero. b) En que están contenidos en un soporte papel. c) En la fe que da el notario. d) En la formalidad solemne prescrita por la ley. e) En la transcripción literal de la minuta 4. ¿Cuál es la diferencia esencial entre Escritura Pública y Acta Notarial? a) Ninguna. b) Solo la denominación. c) En que una contiene un acto jurídico y la otra la narración de un hecho. d) En que en una hay comparecencia y en la otra no la hay. e) En que en una no hay autoría completa del notario y en la otra sí la hay.

RESPUESTAS DE LA AUTOEVALUACIÓN: 1. Leer 1.1; 2. Leer 1.5; 3. Leer 2.2; 4. Leer 2.3.1

ACTIVIDADES DE AUTOAPRENDIZAJE

1. Elabore una minuta 2. Ubique un Testimonio o un Parte Notarial e identifique sus partes 3. Explore el enlace http://www.notarios.org.pe/

BIBLIOGRAFÍA. ARIAS MONTOYA, Oswaldo (2011) Comentarios a la Actualidad Notarial Peruana. Gaceta Notarial, Lima. CÓDIGO PROCESAL CIVIL (2009) Jurista Editores E.I.R.L. Lima. CORCUERA GARCÍA, Marco Antonio (2002) Ampliación de las Funciones Notariales en los Asuntos No Contenciosos. Ponencia presentada en el VII Congreso Nacional del Notariado Peruano. En El Notario Peruano, Lima. FLORES POLO, Pedro ( ) Diccionario de Términos Jurídicos. Tomos I y II. Editores Importadores 1ª Edición, Reimpresión. Lima. GIMÉNEZ-ARNAU, Enrique (1976) Pamplona, España.

Derecho Notarial, Ediciones Universidad de Navarra,

GONZALES BARRÓN, Gunther (2012) Derecho Registral y Notarial. Tomos I y II. Jurista Editores E.I.R.L. Lima, Perú. VILLAVICENCIO CÁRDENAS, Miguel (2009) Manual de Derecho Notarial. Jurista Editores E.I.R.L. Lima, Perú.

LEY 1510 http://www.notarioslalibertad.org/Jurisprudencia/Normas_Historicas/Ley_del_notaria do_LEY_1510.pdf DICCIONARIO DE LA REAL ACADEMIA DE LA LENGUA ESPAÑOLA http://www.rae.es/rae.html DECRETO LEGISLATIVO 1049 http://sistemas3.minjus.gob.pe/sites/default/files/documentos/consejonotariado/decr etos/DL_1049.pdf DECRETO LEY 26002 http://www.oas.org/juridico/spanish/mesicic3_per_leynotariado.pdf

Segunda

Unidad Derecho Registral ¿Qué es el Derecho Registral?

¿Qué es el Derecho Registral? ¿Cuáles son sus características? ¿Cómo se relaciona con las otras ramas del Derecho? ¿Cómo lo aprendemos en las universidades? ¿Qué son los principios registrales? ¿Qué principios registrales ha acogido nuestro ordenamiento jurídico? ¿Qué son los sistemas registrales? ¿Qué sistema registral ha acogido nuestro ordenamiento jurídico?

A partir de la definición teórica del derecho registral, se busca fijar los conceptos básicos y fundamentales de esta disciplina; para pasar a un conocimiento teórico-práctico sobre la aplicación de los principios registrales, que les permitirá a los alumnos aprehender la resolución de casos reales que se plantean a diario en el Registro.

LECCIÓN 3 INTRODUCCIÓN AL DERECHO REGISTRAL. 3.1. DENOMINACIÓN: El Derecho Registral es una rama del derecho que tiene su origen en el Derecho Civil y que nace por la necesidad de publicitar uno de los actos más relevantes para la seguridad jurídica del crédito: las hipotecas. Sobre el particular, Gunther Gonzales Barrón señala que « *…+ los primeros registros son meramente hipotecarios o de cargas y gravámenes, no inscribiéndose la propiedad de la tierra *…+». (Gonzales Barrón: 2004, p.106). Vale decir, que el origen de la necesidad de publicitar no estuvo en la propiedad en sí, sino en las hipotecas; que antes del registro eran proclives a la clandestinidad. Es por esta razón que originariamente esta disciplina es denominada Derecho Hipotecario, siendo que en España aún conserva esta denominación, debido a la influencia de su Ley Hipotecaria (1861). Con el desarrollo de la doctrina, otros autores han ensayado diversas denominaciones como: Derecho Registral Inmobiliario o Derecho Inmobiliario; denominaciones que se justifican por el origen inmobiliario del registro, pero éstas adolecen ―al igual que la denominación Derecho Hipotecario― de parametrarse al ámbito de los inmuebles, cuando esta disciplina ―hoy en día― no se agota allí, sino que abarca otros actos y derechos referidos a los bienes muebles y a las personas, sean estas naturales o jurídicas. Esta problemática de la denominación de esta disciplina es reconocida por la exposición de motivos de nuestro código civil. «Frecuentemente el tratamiento doctrinal del derecho registral identifica su área de estudio con el registro de la propiedad inmueble. Esto ha llevado a muchos autores a denominarlo Derecho Registral Inmobiliario, designación excesiva, por cuanto el concepto inmobiliario (el resaltado es nuestro, porque creemos que la palabra correcta es registral) no se agota con el mencionado registro. Otros autores lo llaman Derecho Hipotecario, por razones más que nada históricas o de costumbre, admitiendo la inexactitud del término, que este caso peca de restringido». (Diario Oficial “El Peruano”, Separata Especial: 1987, p.9).

Es por esta razón, que en la actualidad es más apropiado denominar a esta

disciplina como Derecho Registral, en tanto es una denominación que comprende de forma genérica todos los actos y derechos que la ley tipifique como inscribibles. 3.2. CONCEPTO DE DERECHO REGISTRAL. Cuando se revisan los conceptos vertidos en la doctrina, sobre la materia registral, vemos que la mayoría de estos conceptos tienen un común denominador: se refieren al derecho registral inmobiliario. Veamos algunos de ellos. « *…+ Derecho que regula de un modo inmediato y primario el nacimiento, modificación, extinción y eficacia de las relaciones jurídicas registrales, y de un modo general la organización y funcionamiento del Registro de la Propiedad». (Manuel Amorós Guardiola, citado por Dávila Dávila: 13).

« *…+ derecho regulador de la forma de constitución, modificación, transmisión y extinción de las relaciones jurídicas que tiene por objeto un bien inmueble, una finca». (Alfonso Cossío y Corral, citado por Dávila Dávila: p.14).

« *…+ conjunto de normas que regulan los derechos reales inscribibles *…+». (Jerónimo Gonzales y Martínez, citado por Dávila Dávila: p.14). « *…+ conjunto de normas que regulan la publicidad registral de los actos de constitución, transmisión, modificación y extinción de los derechos reales sobre fincas». (Francisco Hernández Gil, citado por Dávila Dávila: p.14).

«Conjunto sistemático de reglas o preceptos legales acerca de los derechos constituidos sobre cosa raíz, o inmueble». (Bienvenido Olivier, citado por Dávila Dávila: p.14).

«Disciplina que regula todo lo referente a la registración de los actos de constitución, declaración, transmisión, modificación y extinción de los derechos reales sobre las fincas». (José Luis Pérez Lasala, citado por Dávila Dávila: p.14).

« *…+ conjunto de normas legales que regulan la organización y funcionamiento del Registro de la propiedad inmueble y la práctica, valor y efectos de sus asientos de inmatriculación registral de líneas con sus modificaciones, y de las inscripciones de actos, resoluciones judiciales y administrativas registrales y anotaciones 45

preventivas admitidas».

(Ramón María Roca Sastre, citado por Dávila Dávila:

p.14).

« *…+ conjunto de normas de Derecho Civil que regulan las formas de publicidad de los actos de constitución, transmisión, modificación y extinción de los derechos reales sobre fincas y las garantías de ciertos derechos personales o de crédito a través del Registro de Propiedad». (Ángel Sanz Fernández, citado por Dávila Dávila: p.14). Todos estos conceptos, como ya lo dijimos, encajan perfectamente para definir al DERECHO REGISTRAL INMOBILIARIO; pero hoy en día el Derecho Registral va más allá de lo inmobiliario, abarcando otros derechos como el societario, el de las sucesiones, el de las asociaciones, los bienes muebles, los derechos mineros, etc. Es por eso que nos parece muy apropiado el concepto elaborado por el recordado profesor Rubén Guevara Manrique, más acorde con estos tiempos, y que no se restringe a uno o algunos de los derechos que acoge el Registro: «El Derecho Registral es el conjunto de normas jurídicas y principios registrales que regulan la organización y funcionamiento de los registros públicos jurídicos que incorporan derechos, actos, contratos y demás, específicamente señalados por la ley, en los diversos registros, en relación con terceros». (Rubén Guevara Manrique, citado por Dávila Dávila: 15).

3.3. CARACTERES DEL DERECHO REGISTRAL. Cuando uno revisa a los diferentes autores respecto de los rasgos característicos del Derecho Registral; todos coinciden en cuatro caracteres: es un derecho autónomo, heterogéneo, limitativo y formalista. 3.3.1. Es un derecho autónomo: Hoy, más que nunca se evidencia la autonomía del Derecho Registral, la misma que se viene consolidando en todos sus frentes, de los cuales rescataremos tres: doctrinario, académico y normativo. La autonomía doctrinaria del Derecho Registral ―si bien aún cuestionada por algunos autores―, ya se advierte, y es reclamada por un sector de la doctrina, pues posee rasgos muy propios ―y que se advierten en el desarrollo de sus propios principios (los principios registrales)― y que justifican plenamente un estudio y tratamiento autónomo. La autonomía académica no es más que el resultado del trabajo que se viene desarrollando en la doctrina. El Derecho Registral es una materia 46

que ya se viene desarrollando curricularmente en forma autónoma; es verdad desde hace muchos años en nuestras universidades, aunque ―aún― sin el impulso debido. Hay mucho trabajo por hacer en este frente. La autonomía normativa del Derecho Registral en nuestro país, se empezó a evidenciar con la promulgación del Código Civil de 1984, cuando los legisladores de la época tomaron la decisión de darle un libro propio (Libro IX: Registros Públicos), lo que significó un avance, respecto del tratamiento que tuvo en el Código del 36 (donde la normativa sustantiva de los Registros Públicos se encontraba en la Sección Quinta del Libro IV: Derechos Reales). Al margen de esto, al ser el Derecho Registral una materia muy especializada, cuenta con normas especiales (sustantivas y procedimentales) que ponen en evidencia su autonomía normativa, que en el plano sustantivo lo aleja del Derecho Civil, y en plano procedimental lo aleja del Derecho Administrativo. 3.3.2. Es un derecho heterogéneo. En el Derecho Registral coexisten normas de derecho público con normas de derecho privado. Si bien toda la organización del Registro, su funcionamiento, y los efectos de las inscripciones que este publicita están regulados por normas de orden público; los actos o derechos de estas inscripciones ―por lo general― corresponden al mundo de los privados (compraventa, hipoteca, embargo, constitución de sociedades, sucesión intestada, divorcio, etc.). 3.3.3. Es un derecho limitativo. Los actos o derechos que pueden acceder al Registro no están regulados por la regla del ‘numerus apertus’, sino, por el contrario, por la del ‘númerus clausus’; vale decir que no cualquier acto o derecho puede acceder al Registro, sino los taxativamente enumerados por la ley. Así, por ejemplo, el art. 2019° del Código Civil enumera los actos inscribibles en el Registro de Propiedad Inmueble (hoy Registro de Predios). «Art. 2019°.- Son inscribibles en el registro del departamento o provincia donde esté ubicado cada inmueble: 1. Los actos y contratos que constituyen, declaren, transmitan, extingan, modifiquen o limiten los derechos reales sobre inmuebles. 2. Los contratos de opción. 3. Los pactos de reserva de propiedad y de retroventa. 4. El cumplimiento total o parcial de las condiciones de las cuales dependan los efectos de los actos o contratos registrados.

5. 6. 7. 8.

Las restricciones en las facultades del titular del derecho inscrito. Los contratos de arrendamiento. Los embargos y demandas verosímilmente acreditados. Las sentencias u otras resoluciones que a criterio del Juez se refieran a actos o contratos inscribibles. 9. Las autorizaciones judiciales que permitan practicar actos inscribibles sobre inmuebles».

Como se puede apreciar, es una lista cerrada que no permitirá efectuar inscripciones en este registro que no se adecúen a ella. 3.3.4. Es un Derecho Formalista. Esta característica se aprecia en su real dimensión en los llamados registros de valla alta. Los registros jurídicos cuyos efectos son la publicidad y la oponibilidad de las inscripciones, son registros muy rigurosos en cuanto a los requisitos y a las formalidades que deben cumplir los títulos que pretendan tener acogida registral. En nuestro ordenamiento jurídico, el art. 2010° del Código Civil, que consagra el principio de la titulación auténtica, es un claro ejemplo de esta característica: «Art. 2010°.- La inscripción se hace en virtud de título que conste en instrumento público, salvo disposición contraria». En otras palabras, solo los actos y derechos inscribibles que hayan logrado instrumentalizarse bajo las reglas de fe pública ―sea esta notarial, judicial o administrativa― podrán acceder al Registro, pero siempre previa calificación positiva efectuada por el Registrador Público o el Tribunal Registral. Sin embargo, la misma ley consagra la excepción a la regla establecida: « *…+ salvo disposición contraria». ¿Y qué puede establecer esa disposición contraria? Pues que accedan al Registro Documentos Privados. Para salvaguardar la formalidad propia del Derecho Registral, el art. 10° del TUO del Reglamento General de los Registros Públicos, ha reglamentado esta excepción en los siguientes términos: «Artículo 10.- Formalidad de los instrumentos privados’: ”Cuando por disposición expresa se permita que la inscripción se efectúe en mérito de documentos privados, deberá presentarse el documento original, con firmas legalizadas notarialmente, salvo disposición en contrario que establezca formalidad distinta. *…+.’ 48

Con esto queda claro que también existen requisitos y formalidades que se deben cumplir para solicitar la inscripción de un título que consta en documento privado: 1. Que ese título esté previamente autorizado por una disposición legal, que no necesariamente tiene que ser una ley, sino que puede ser una norma de menor rango, inclusive una reglamentaria. 2. Que las firmas estampadas en el documento privado estén certificadas por notario; y, 3. Que se presente al Registro el documento original. 3.4. EL DERECHO REGISTRAL Y SU RELACIÓN CON OTRAS RAMAS DEL DERECHO. El Derecho Registral ―como todas las disciplinas jurídicas―, se interrelaciona. Es por esta razón que se puede afirmar que el Derecho Registral se interrelaciona con todas las disciplinas jurídicas; sin embargo, para efectos didácticos, se han elegido algunas de estas disciplinas para evidenciar la función del derecho registral dentro del ordenamiento jurídico. 3.4.1. El Derecho Registral y el Derecho Civil. La relación del Derecho Registral con el Derecho Civil es indudable. Como ya se ha señalado, los orígenes del Derecho Registral están en el Derecho Civil, y ese simple hecho crea un vínculo indisoluble, por más que se hagan esfuerzos doctrinarios por lograr su autonomía. Por otro lado, los actos o derechos que se acogen y se protegen a través del Registro son de orden privado, muchos de ellos de naturaleza civil. Finalmente, en nuestro ordenamiento jurídico, las normas sustantivas ―incluidos los principios registrales― se encuentran consagradas en el Código Civil. 3.4.2. El Derecho Registral y el Derecho Administrativo. Cuando abordamos los caracteres del Derecho Registral y vimos que es un derecho heterogéneo (ítem 3.3.2.), señalamos que en esta disciplina jurídica coexisten normas de derecho público con normas de derecho privado; y es que la organización del Registro y su funcionamiento está regulada por normas del Derecho Administrativo. Los Registradores Públicos, así como los Vocales del Tribunal Registral están sujetos a responsabilidad, entre la que se encuentra la 49

administrativa; y es que están sujetas a quejas y denuncias administrativas. Si bien el procedimiento registral se aleja marcadamente del procedimiento administrativo, podemos apreciar que en otros órdenes, el derecho administrativo se encuentra vigente en el accionar del Registro Público, en tanto órgano del sector público. 3.4.3. El Derecho Registral y el Derecho Notarial. La protección de muchos de los actos o derechos que atañen a los particulares se logra con la actuación del notario. La intervención de ese tercero imparcial llamado notario en los actos o contratos que celebran los particulares para dotarles de fe, es un primer nivel de protección. Pero, si se quiere elevar el nivel de protección de esos actos o derechos, lo que corresponde es dar el siguiente paso: su inscripción en el Registro Público; con lo cual se logra la publicidad material del acto o derecho que se busca proteger, que generará los efectos del conocimiento general y la oposición a los terceros. En resumen, Derecho Notarial y Derecho Registral se encuentran en un mismo camino que deben recorrer los particulares para lograr una debida protección de sus derechos. 3.4.4. El Derecho Registral y el Derecho Procesal. La simple existencia de un procedimiento registral genera ipso facto una relación entre el Derecho Registral y el Derecho Procesal. Y es que este procedimiento registral al ser un procedimiento regulado por normas de orden público, tiene muchas pautas que han sido recogidas del Derecho Procesal, como no podría ser de otra forma. Así, por ejemplo, los principios de iniciativa de parte y de doble instancia, consagrados en los artículos IV y X del Título Preliminar del Código Procesal Civil, han sido recogidos en el procedimiento registral. 3.4.5. El Derecho Registral y el Derecho Comercial y Mercantil. Así como muchos actos o derechos que se acogen y se protegen a través del Registro son de naturaleza civil, otros tantos son de naturaleza comercial o societaria. En nuestro ordenamiento jurídico, por ejemplo, existe un Registro de Comerciantes. Por otro lado, la personería jurídica de las sociedades mercantiles se origina con la inscripción en el Registro, donde también se registrarán los

poderes otorgados a sus representantes, quienes serán los que actuarán en nombre de estas sociedades. Como podemos apreciar, Registro y comerciantes, así como sociedades mercantiles: están estrechamente relacionados. 3.4.6. El Derecho Registral y el Derecho Tributario. La relación entre el Derecho Registral y el Derecho Tributario radica en el carácter imperativo de las normas de orden tributario. La calificación registral efectuada por el Registrador Público (y en segunda instancia por el Tribunal Registral), implica el obligatorio cumplimiento de estas normas tributarias. En nuestro ordenamiento jurídico, el TUO del Reglamento General de los Registros Públicos recoge en su artículo 166° la prohibición de exoneración de tasas registrales. «Artículo 166.- Prohibición de exoneración de tasas registrales: No procede conceder exoneración de tasas registrales de conformidad con lo previsto en el Código Tributario *…+». De otro lado, el art. 168° del mismo reglamento hace la distinción entre derechos de calificación e inscripción. «Artículo 168°.- Derechos de calificación e inscripción’ ”El derecho de calificación comprende la presentación, la calificación del título y la búsqueda de los antecedentes registrales previos a la inscripción’. ”El derecho de inscripción comprende la incorporación del acto o derecho al Registro». Finalmente, el art. 169° prescribe el pago de derechos como requisito previo a la calificación e inscripción. «Artículo 169.- Pago de derechos’ Constituye requisito para la admisión de la solicitud de inscripción *…+ el pago de los derechos de calificación *…+». Vale decir, que el Registrador Público y el Tribunal Registral en segunda instancia, no pueden proceder a la calificación registral si es que han verificado que no se ha cumplido con el previo pago de los derechos de calificación. Proceder a la calificación sin el previo pago de los derechos correspondientes, implicaría una exoneración ―lo cual como ya lo hemos visto―, está expresamente prohibido. 51

3.5. ¿POR QUÉ EL DERECHO REGISTRAL ES UNA MATERIA QUE SE DEBE APRENDER IN FINE? En nuestras universidades el curso de DERECHO REGISTRAL es una materia que se dicta a partir del décimo ciclo o en el sexto año. Esta ubicación del Derecho Registral en la malla curricular no es antojadiza ni aleatoria. Tiene una razón de ser pedagógica. El Derecho Registral de alguna forma es la disciplina que se encarga del estudio que deben recorrer los particulares para lograr una debida protección de sus derechos. Siendo esto así, no es posible entender el Derecho Registral, si previamente no se ha estudiado ni se ha aprendido los actos y derechos que finalmente serán acogidos por el Registro Público. Así, Derecho de las Personas, Acto jurídico, Derecho de Familia, Derecho de los Contratos, Sucesiones, Derecho Procesal, Derecho Administrativo, etc., son materias de obligatorio conocimiento para un correcto entendimiento del Derecho Registral. Es por estas razones que el Derecho Registral es una materia que se debe aprender in fine.

LECCIÓN 4 PRINCIPIOS Y SISTEMAS REGISTRALES 4.1. GENERALIDADES. Los principios y los sistemas registrales están íntimamente relacionados. La razón es muy simple: dependiendo de qué principios registrales acoja un país para su ordenamiento jurídico, sabremos qué sistema registral rige en ese país. Es por esta causa, que en esta lección desarrollaremos: primero los principios registrales conforme a nuestro ordenamiento jurídico, y seguidamente los sistemas registrales y su correlato con nuestro ordenamiento jurídico en materia registral. 4.2. PRINCIPIOS GENERALES DEL DERECHO Y PRINCIPIOS REGISTRALES. ¿Alguna vez se ha preguntado usted sobre los valores que rigen su vida? ¿Cuáles son sus principios? Si usted realmente cree en la igualdad, aunque no exista una ley que lo obligue a ello... entonces tratará a todos por igual. Así pues, sus principios son los fundamentos de su vida. En el mundo del derecho es algo parecido. Más allá de las normas positivas existen los Principios Generales del Derecho, que son enunciados generales ―con fundamento filosófico― que sirven para inspirar los ordenamientos jurídicos, interpretar normas defectuosas o para llenar vacíos legales, de ser el caso. En nuestro ordenamiento jurídico, el art. 139° de nuestra Constitución Política, consagra como uno de los principios y deberes de la función jurisdiccional: «El principio de no dejar de administrar justicia por vacío o deficiencia de la ley’. ”En tal caso, deben aplicarse los principios generales del derecho y el derecho consuetudinario *…+». Por su parte, el art. VIII del Título Preliminar del Código Civil prescribe que: «Los jueces no pueden dejar de administrar justicia por defecto o deficiencia de la ley. En tales casos, deben aplicar los principios generales del derecho y, preferentemente, los que inspiran el derecho peruano».

Pero esos son los principios generales, que como ya lo hemos señalado, tienen fundamento filosófico. Los principios que las diferentes ramas del derecho han venido consagrando, es un tema diferente. Con el devenir del tiempo, las diferentes ramas del derecho han venido desarrollándose hasta lograr su autonomía, y con ello han desarrollado sus propios principios, que como ya lo hemos adelantado, tienen una connotación diferente. Así, vamos a encontrar principios en el Derecho Administrativo, en el Derecho Procesal ―entre otras ramas del Derecho―; siendo que el Derecho Registral no es la excepción, y ha desarrollado sus propios principios: los principios registrales. Pero estos principios registrales, mas allá de tener una base filosófica (subjetiva), son relevantes por la función que cumplen: dotar de rasgos o características a los diferentes sistemas registrales, distinguiendo a unos de otros, dándoles a estos, contenido y eficacia (Delgado Scheelje, 1999.). Entonces, «Los principios registrales son los que determinan o caracterizan el sistema registral de cada Estado». (Dávila Dávila: 49). Por estas consideraciones tenemos que concluir que los principios registrales, a diferencia de los principios generales del derecho, no son fundamentos filosóficos a los que se recurre para resolver un procedimiento registral por deficiencia de la norma o por vacío de la misma; sino que son rasgos o características que un ordenamiento jurídico acoge para determinar el sistema registral que está adoptando. En nuestro ordenamiento jurídico, por ejemplo, respecto de la transferencia de los bienes inmuebles se ha adoptado el sistema registral declarativo, que implica que el derecho de propiedad se constituye fuera del registro, y que éste (el registro), solo sirve para perfeccionar el derecho, haciéndolo conocido y oponible a terceros. ¿Y cómo sabemos que la propiedad inmueble se adquiere fuera del Registro? Pues, de la lectura del art. 949° del Código Civil, que prescribe que: «La sola obligación de enajenar un inmueble determinado hace al acreedor propietario de él *…+». ¿Y cómo sabemos que el Registro sirve para perfeccionar este derecho, haciéndolo oponible frente a terceros?

Ahora nos vamos a la lectura de los artículos 1135° y 2022° del Código Civil que prescriben que: «Cuando el bien es inmueble y concurren diversos acreedores a quienes el mismo deudor se ha obligado a entregarlo, se prefiere al acreedor de buena fe cuyo título ha sido primeramente inscrito *...+’. ”Para oponer derechos reales sobre inmuebles a quienes también tienen derechos reales sobre los mismos, es preciso que el derecho que se opone esté inscrito con anterioridad al de aquel a quien se opone. *…+». 4.3. LOS PRINCIPIOS REGISTRALES EN NUESTRO ORDENAMIENTO JURÍDICO. En nuestro ordenamiento jurídico, además del Principio de Oponibilidad, al que nos hemos referido, existen otros principios registrales que han sido recogidos por el Código Civil en sus arts. 2010° al 2017°; habiendo sido complementados y reglamentados en el Título Preliminar del TUO del Reglamento General de los Registros Públicos (Numerales I al X). ¿Y cuáles son esos otros principios registrales que han sido recogidos por nuestro ordenamiento jurídico?; pues primero diremos que son diez, y los desarrollaremos de acuerdo a una clasificación que nos parece muy didáctica y de fácil aprehensión: Principios registrales que se tienen en cuenta para el acceso al registro: 1. 2. 3. 4. 5.

Principio de Titulación Auténtica. Principio de Rogación. Principio de Legalidad. Principio de Tracto Sucesivo. Principio de Prioridad Excluyente.

Principio registral relacionado con la forma de registración: 6. Principio de Especialidad. Principios registrales relacionados con los efectos de la registración: 7. Principio de Publicidad. 8. Principio de Legitimación. 9. Principio de Fe Pública Registral. 10. Principio de Prioridad Preferente.

4.3.1. Principio de Titulación Auténtica. Consagrado en el art. 2010° del Código Civil y en el Numeral III del TUO del Reglamento General de los Registros Públicos: «La inscripción se hace en virtud de título que conste en instrumento público, salvo disposición contraria» (Código Civil). «Los asientos registrales se extienden *…+ en virtud de título que conste en instrumento público, salvo disposición en contrario *…+» (TUO del RGRP).

Mediante este principio registral, lo que se establece como norma general es que al registro accederán títulos que estén contenidos en instrumentos públicos, salvo que una norma especial establezca que alguna inscripción puede efectuarse en mérito a un documento privado. Aquí es pertinente hacer dos precisiones. La frase ‘*…+ salvo disposición en contrario’ implica que una norma legal puede disponer que una inscripción pueda hacerse en base a un documento privado; y esta norma legal no necesariamente tiene que ser una ley, sino que puede ser una norma de rango inferior, inclusive una norma reglamentaria. Por otro lado, al establecerse esta excepción a la titulación auténtica, tenemos que los títulos que acceden al registro pueden ser de dos clases: instrumentos públicos y documentos privados. No queremos explayarnos en estos conceptos, en tanto esto será materia de la siguiente lección, cuando nos ocupemos del título inscribible al desarrollar el procedimiento registral. 4.3.2. Principio de Rogación. Consagrado en el art. 2011° del Código Civil y en el Numeral III del TUO del Reglamento General de los Registros Públicos. «Los registradores califican la legalidad de los documentos en cuya virtud se solicita la inscripción *…+». (Código Civil; el resaltado es nuestro). «Los asientos registrales se extienden a instancia de los otorgantes del acto o derecho, o de tercero interesado *…+. La rogatoria alcanza a todos los actos inscribibles contenidos en el título, salvo reserva expresa». (TUO del RGRP). La rogación: es un principio registral en virtud del cual las inscripciones registrales deben efectuarse indefectiblemente a solicitud de parte; sin embargo, esto no impide que se puedan dar inscripciones de oficio, aunque 56

estas tengan carácter excepcional, como la inscripción de la hipoteca legal. Mediante la rogación se inicia el procedimiento registral; es el principio que se da antes de la calificación, constituyendo una declaración de voluntad que se dirige al Registrador para buscar la inscripción del título (Ortiz Pasco: p.2). 4.3.3. Principio de Legalidad. Consagrado en el art. 2011° del Código Civil y en el Numeral V del TUO del Reglamento General de los Registros Públicos. «Los registradores califican la legalidad de los documentos *…+, la capacidad de los otorgantes y la validez del acto, por lo que resulta de ellos, de sus antecedentes y de los asientos de los registros públicos *…+». (Código Civil). «Los registradores califican la legalidad del título *…+’. ”La calificación comprende la verificación del cumplimiento de las formalidades propias del título y la capacidad de los otorgantes, así como la validez del acto que, contenido en aquél, constituye la causa directa e inmediata de la inscripción’. ”La calificación comprende también, la verificación de los obstáculos que pudieran emanar de las partidas registrales y la condición de inscribible del acto o derecho. Se realiza sobre la base del título presentado, de la partida o partidas vinculadas directamente a aquél y, complementariamente, de los antecedentes que obran en el Registro». (TUO del RGRP). El principio de legalidad es probablemente el más importante de los principios registrales, porque contiene ―como lo vamos a ver― de alguna forma a todos aquellos principios registrales que tienen que ver con la previa calificación del título para poder determinar si procede incorporar un título al Registro. Por el principio de legalidad, el Registrador debe hacer un estudio del título que comprende tres aspectos del mismo: sus aspectos formales, sus aspectos materiales y su adecuación con los antecedentes registrales. 4.3.3.1. Calificación de los Aspectos Formales. Por el principio de legalidad el Registrador se encuentra en la obligación de verificar que el título formal que se le ha presentado cumpla con todos los requisitos prescritos por la ley para su elaboración. Por ejemplo, tratándose de una escritura pública de compraventa de un inmueble, el Registrador deberá verificar que se trate de un parte notarial 57

auténtico, que se encuentre debidamente sellado y firmado por el notario que lo ha elaborado, o quien lo esté reemplazando, y que cumpla con todos los demás requisitos prescritos en la Ley del Notariado (rubricado en todas sus fojas, sin espacios en blanco, sin enmendaduras no salvadas, etc.). Si estuviéramos frente a una compraventa en documento privado, debidamente respaldada en una norma expresa, el Registrador deberá verificar que se haya presentado el contrato original, y que sus firmas se encuentren debidamente certificadas por notario. Como podemos apreciar, con la calificación de los aspectos formales, el Registrador está comprobando que se está cumpliendo con el Principio de Titulación Auténtica, o con alguna de sus excepciones. 4.3.3.2. Calificación de los Aspectos Materiales. Una vez verificados los aspectos formales del título, el Registrador procederá a la verificación de los aspectos materiales del título; es decir, la calificación del acto o derecho contenido en el título formal, además de la capacidad de los otorgantes del mismo. Así, deberá verificar en primer lugar si trata de un acto inscribible. Estábamos en el caso de la compraventa de un inmueble ¿cierto? Bueno pues, el Registrador recurrirá al art. 2019° del Código Civil y verificará que la compraventa de inmueble se encuentra dentro de los actos inscribibles tipificados por dicha disposición. Posteriormente, verificará la validez del acto jurídico en sí. Y en el caso de la compraventa del inmueble deberá verificar la existencia de los elementos de validez de la misma: vendedor, comprador, el objeto de la compraventa, manifestación de voluntad respecto de la misma, precio y forma de pago. Finalmente, verificará la capacidad de los otorgantes. Sobre el particular, la verificación sobre la capacidad de los otorgantes no es la misma que efectúa el Notario al elaborar el instrumento notarial, quien la efectúa a partir de la fe de conocimiento o de la fe de identidad. La verificación que efectúa el Registrador es respecto de cualquier impedimento que pueda advertirse del título que se le presenta para su calificación o de lo que obre en los Registros Públicos. Así, por ejemplo, si de la lectura del instrumento notarial se advierte que uno de los comparecientes es iletrado y no comparece nadie como testigo a ruego, entonces el Registrador formulará la correspondiente observación. De igual forma, procederá si advierte en el Registro Personal la existencia de algún interdicto que limite la capacidad de 58

algunos de los contratantes. Como podemos apreciar, con la calificación de los aspectos materiales, el Registrador está advirtiendo todos los actos inscribibles, y con esto se está cumpliendo con el Principio de Rogación. 4.3.3.3. Verificación de la adecuación del Título con los Antecedentes Registrales. La verificación del título con los antecedentes registrales, que efectúa el Registrador como parte de su calificación dentro del principio de legalidad comprende, a su vez, dos principios registrales más: el principio de tracto sucesivo y el de prioridad excluyente. Y es que esta verificación comprenderá (siempre en el caso de la compraventa), que el vendedor sea el propietario, que el inmueble objeto de la transferencia sea el que se describe en la partida consignada en el título, y que no exista en la partida algún impedimento para registrar esa transferencia, como por ejemplo una medida cautelar de no innovar, que en el caso concreto busca ‘inmovilizar’ la partida registral, que no es otra cosa que impedir que se efectúe alguna inscripción en la misma. 4.3.4. Principio de Tracto Sucesivo. Consagrado en el art. 2015° del Código Civil y en el Numeral VI del TUO del Reglamento General de los Registros Públicos. «Ninguna inscripción, salvo la primera, se hace sin que esté inscrito o se inscriba el derecho de donde emane». (Código Civil).

«Ninguna inscripción, salvo la primera se extiende sin que esté inscrito o se inscriba el derecho de donde emana o el acto previo necesario o adecuado para su extensión, salvo disposición en contrario». (TUO del RGRP). Lo que el principio de tracto sucesivo consagra en realidad, es el acceso ordenado a la partida registral de los actos o derechos inscribibles. Así, si Diego es el titular registral de un inmueble que le vende a Andrea, y esta se lo vende a Elizabeth; las transferencias de dominio deben acceder al Registro en ese mismo orden, correspondiendo extender un asiento registral por cada compraventa. En el mismo ejemplo, Elizabeth no podría inscribir su derecho, si primero no se inscribe el derecho de Andrea, pues el derecho de Elizabeth emana de la compraventa celebrada con Andrea y no con Diego. 59

Lo que se busca con esto es que el Registro refleje el historial completo del inmueble inmatriculado, y esto redunda en favor de una correcta operatividad de la cognoscibilidad legal. 4.3.5. Principio de Prioridad Excluyente. Consagrado en el art. 2017° del Código Civil y en el Numeral X del TUO del Reglamento General de los Registros Públicos: «No puede inscribirse un título incompatible con otro ya inscrito, aunque sea de fecha anterior». (Código Civil). «No puede inscribirse un título incompatible con otro ya inscrito o pendiente de inscripción, aunque sea de igual o anterior fecha». (TUO del RGRP). Por este principio registral, se presupone la existencia de dos títulos incompatibles entre sí, siendo que el primero que llegue al Registro excluirá al otro, impidiéndole su acceso al Registro. Un ejemplo para ilustrar el concepto expuesto: Si Diego es titular registral de un inmueble y se lo vende primero a Andrea y luego a Elizabeth, la primera que logre inscribir su derecho excluirá a la otra, impidiéndole su acceso al Registro. Según este principio registral, no importa que Elizabeth haya comprado en segundo lugar, si es que llegó primero al Registro. Una vez inscrito el derecho de Elizabeth, este excluirá el derecho de Andrea, aunque este último sea de fecha anterior. De igual forma, si el derecho de Andrea llega primero al Registro, entonces excluirá el derecho de Elizabeth, el cual ya no podrá inscribirse. En el ejemplo, el Registro protegerá a la primera que logre inscribir su derecho. A decir de Jorge Luis Gonzales Loli, « [...] la inscripción o presentación del primero determinará el “cierre registral” respecto al presentado en segundo lugar». (Gaceta Jurídica: 2010, Tomo X, p.335). 4.3.6. Principio de Especialidad. Consagrado en el Numeral IV del TUO del Reglamento General de los Registros Públicos:

«Por cada bien o persona jurídica se abrirá una partida registral independiente, en donde se extenderá la primera inscripción de aquellas así como los actos o derechos posteriores relativos a cada uno’. ”En el caso del Registro de Personas Naturales, en cada registro que lo integra, se abrirá una sola partida por cada persona natural en la cual se extenderán los diversos actos inscribibles’. “Excepcionalmente, podrán establecerse otros elementos que determinen la apertura de una partida registral». (TUO del RGRP). El principio de especialidad es el único de los principios registrales de nuestro ordenamiento jurídico que no ha sido recogido por el Código Civil, habiéndose normado a través de los reglamentos del Registro. Este principio registral « *…+ implica que el registro se organiza sobre la base del objeto». (Gonzales Barrón, 2012: 159), o del sujeto, dependiendo de los actos o derechos que se pretenden publicitar. Para entender este principio registral en necesario desarrollar los conceptos de Folio Real y Folio Personal: En el Folio Real la organización del Registro se hace en base al bien (mueble o inmueble), abriendo una partida registral por cada uno de los bienes que acceda al registro; partida donde se desarrollará todo el historial jurídico registral de los referidos bienes. En el Folio Personal la organización del Registro se hace en base a las Personas, abriéndose una partida por cada una de ellas. Nuestro ordenamiento jurídico ha acogido los dos sistemas: folio real para los registros de bienes (predios, concesiones, muebles) y folio personal para las personas (jurídicas y naturales). 4.3.7. Principio de Publicidad. Consagrado en el art. 2012° del Código Civil y en los Numerales I y II del TUO del Reglamento General de los Registros Públicos. «Se presume, sin admitirse prueba en contrario, que toda persona tiene conocimiento del contenido de las inscripciones». (Código Civil). «I. El Registro otorga publicidad jurídica a los diversos actos o derechos inscritos. El concepto de inscripción comprende también a las anotaciones preventivas, salvo que este reglamento expresamente las diferencie’. 61

“El contenido de las partidas registrales afecta a los terceros aún cuando estos no hubieran tenido conocimiento efectivo del mismo’. “II. El Registro es público. La publicidad registral formal garantiza que toda persona acceda al conocimiento efectivo del contenido de las partidas registrales y, en general, obtenga información del archivo registral’. “El personal responsable del Registro no podrá mantener en reserva la información contenida en el archivo registral salvo las prohibiciones expresas establecidas en los Reglamentos del Registro». (TUO del RGRP). El desarrollo de este principio registral lo reservamos para la lección del procedimiento registral, donde abordaremos tres conceptos relevantes para entenderlo: publicidad material, cognoscibilidad legal y publicidad formal. 4.3.8. Principio de Legitimación. Consagrado en el art. 2013° del Código Civil y en el Numeral VII del TUO del Reglamento General de los Registros Públicos. «El contenido de las inscripciones se presume cierto y produce todos sus efectos, mientras no se rectifique o se declare judicialmente su invalidez». (Código Civil). «Los asientos registrales se presumen exactos y válidos’. “Producen todos sus efectos y legitiman al titular registral para actuar conforme a ellos, mientras no se rectifiquen en los términos establecidos en este Reglamento o se declare judicialmente su invalidez». (TUO del RGRP). Según este principio registral, una vez que el acto o derecho inscribible accede al Registro y se publicita a través de un asiento registral, esto produce dos efectos: a) La presunción de certeza y exactitud del acto o derecho inscrito; y b) La legitimación del titular registral para actuar conforme a lo publicitado mientras no se rectifique o se cancele el asiento. Pero esta presunción de certeza es una iuris tantum, es decir, que admite prueba en contrario, y eventualmente el acto o derecho publicitado puede sufrir alguna mutación sustancial, vía una rectificación, e inclusive, puede extinguirse; generalmente por mandato judicial. Esto nos obliga, para un mejor entendimiento de este principio registral, a desarrollar los conceptos de error (material y de concepto) y de cancelación. 62

¿A qué se considera error en la inscripción? El TUO del Reglamento General de los Registros Públicos le ha reservado quince artículos a la regulación de los errores en las inscripciones (Título VI: La Inexactitud Registral y su Rectificación, artículos 75° al 89°), lo cual evidencia la importancia de este tema. El art. 75° define a la inexactitud registral como « *…+ todo desacuerdo existente entre lo registrado y la realidad extrarregistral». ¿Realidad extrarregistral? Consideramos excesivo haber acuñado este término; aunque entendemos que siempre tuvo fines pedagógicos. Y es que la realidad es una sola, pero no toda consta en el Registro; entonces, en el afán de distinguir entre lo registrado y lo no registrado, se cayó en este exceso de afirmar que existe una realidad registral y una extrarregistral. Por otro lado, en su art. 80° el TUO del Reglamento General de los Registros Públicos hace una lista cerrada (numerus clausus) de lo que debe ser considerado como error material, señalando que todo lo que no esté comprendido en esta lista, se considerará error de concepto. Así, enumera los supuestos de error material en los asientos registrales, de la siguiente manera: a) Si se ha escrito una o más palabras, nombres propios o cifras distintas a lo que consta en el título archivado respectivo; b) Si se ha omitido la expresión de algún dato o circunstancia que debe constar en el asiento; c) Si se ha extendido el asiento en partida o rubro diferente al que le corresponde; d) Si se han numerado en forma defectuosa los asientos o partidas. Como ya lo señalamos, todo lo demás será considerado un error de concepto. Un pequeño ejemplo para ayudar a entender la idea: Si se presenta al Registro una compra venta donde los compradores son casados, pero se le registra como solteros, entonces estamos frente a un error material (porque el error se cometió al momento de extender el asiento); pero si en la escritura comparecieron como solteros cuando en realidad eran casados, entonces estamos frente a un error de concepto. ¿Cómo se rectifican los errores materiales? La respuesta la encontramos en el art. 82° del TUO del Reglamento General de los Registros Públicos:

«Las rectificaciones de los errores materiales se harán en mérito del respectivo título archivado [...]». ¿Cómo se rectifican los errores de concepto? La respuesta la encontramos en el art. 84° del TUO del Reglamento General de los Registros Públicos: «La rectificación de los errores de concepto se efectuará:’ “a) Cuando resulten claramente del título archivado: en mérito al mismo título ya inscrito, pudiendo extenderse la rectificación a solicitud de parte o, de oficio, en el supuesto previsto en el segundo párrafo del Artículo 76 del presente Reglamento’; “b) Cuando no resulten claramente del título archivado: en virtud de nuevo título modificatorio otorgado por todos los interesados o en mérito de resolución judicial si el error fue producido por la redacción vaga, ambigua o inexacta del título primitivo». ¿A qué se considera cancelación? La cancelación no es otra cosa que la extinción de la inscripción. Los supuestos de cancelación de las inscripciones está regulado en el art. 94° del TUO del Reglamento General de los Registros Públicos: «La cancelación total de las inscripciones y anotaciones preventivas se extiende’: “a) Cuando se extingue totalmente el bien, la persona jurídica o el derecho inscritos’; “b) Cuando se declara la nulidad del título en cuya virtud se hayan extendido’; “c) Cuando se declara la nulidad de la inscripción o anotación preventiva por falta de alguno de los requisitos esenciales establecidos en el Reglamento correspondiente, sin perjuicio de los supuestos de rectificación de asientos previstos en este mismo Reglamento’; “d) Cuando se haya producido la caducidad de la inscripción o anotación preventiva por mandato de la Ley o por el transcurso del tiempo previsto en ella’; “e) Cuando por disposición especial se establezcan otros supuestos de cancelación distintos a los previstos en los literales precedentes».

Como podemos apreciar, las cancelaciones no se dan únicamente por mandato judicial, como generalmente se cree, porque así lo deja entrever el art. 2013° del Código Civil. 4.3.9. Principio de Fe Pública Registral. Consagrado en el art. 2014° del Código Civil y en el Numeral VIII del TUO del Reglamento General de los Registros Públicos. «El tercero que de buena fe adquiere a título oneroso algún derecho de persona que en el registro aparece con facultades para otorgarlo, mantiene su adquisición una vez inscrito su derecho, aunque después se anule, rescinda o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en los registros públicos’. “La buena fe del tercero se presume mientras no se pruebe no se pruebe que conocía la inexactitud del registro». (Código Civil).

«La inexactitud de los asientos registrales por nulidad, anulación, resolución o rescisión del acto que los origina, no perjudicará al tercero registral que a título oneroso y de buena fe hubiera contratado sobre la base de aquellos, siempre que las causas de dicha inexactitud no consten en los asientos registrales». (TUO del RGRP). El principio de Fe Pública Registral (o de protección del tercero de buena fe), es probablemente el principio registral más controversial, en tanto colisiona directamente con lo aprendido en el Derecho Civil puro, respecto del arrastre de las nulidades: nulo un acto jurídico, entonces nulos todos los actos posteriores. Como veremos, esta regla no aplica en el Derecho Registral, siempre que se cumplan, además, con ciertas condiciones. Veamos un ejemplo. Si del Registro se advierte que Diego le vende a Andrea un inmueble, y luego esta se lo vende a Elizabeth, y posteriormente se declara la nulidad de la venta de Diego a Andrea; de acuerdo al principio de fe pública registral, Elizabeth conservará su derecho, siempre y cuando se configuren los siguientes supuestos: 1. Que Elizabeth haya adquirido su derecho de Andrea, quien es quién figuraba como titular del inmueble, al momento de comprar. 2. Que Elizabeth lo haya adquirido a título oneroso. 3. Que Elizabeth haya adquirido mediante título válido. 65

4. Que Elizabeth haya actuado de buena fe. 5. Que las causales de nulidad de la transferencia de Diego a Andrea no consten en el registro. 6. Que Elizabeth haya inscrito su derecho. Si se cumplen todos estos supuestos, Elizabeth no se verá afectada por la nulidad de la venta entre Diego y Andrea, en razón que el Registro protegerá su adquisición de buena fe. Pero desarrollemos un poco más. ¿Por qué la adquisición tiene que ser a título oneroso? O ¿por qué no se protegen las adquisiciones a título gratuito, que también pueden ser de buena fe? La respuesta no es muy complicada: Por la aplicación de este principio registral, se va a proteger a un adquiriente de buena fe, pero a su vez, se va a despojar de su bien al propietario original. Y volvamos al ejemplo. Si se declara la nulidad de la venta entre Diego y Andrea porque esta se dio en mérito a un título falso ¿es justo que Diego igual termine perdiendo su propiedad? A todas luces es injusto; sin embargo, en aplicación a este principio registral, igual la perderá, porque se protegerá el desprendimiento patrimonial efectuado por Elizabeth reflejado en el pago del precio. Ahora, si Elizabeth no se hubiera desprendido de ninguna parte de su patrimonio; es decir, que la adquisición hubiera sido a título gratuito, ¿habría alguna justificación para que Diego pierda su propiedad, por más que Elizabeth hubiera actuado de buena fe?... parece que no. Entonces, esa es la razón por la cual se exige como uno de los requisitos para proteger la adquisición del tercero de buena fe, que esta haya sido a título oneroso. ¿Qué se entiende por actuar de buena fe? Básicamente desconocimiento. En el ejemplo de Diego, Andrea y Elizabeth, esta última debe desconocer las causas que generaron la nulidad de la venta de Diego a Andrea. Y sobre esto, existe una presunción de buena fe. El último párrafo del art. 2014° del Código Civil se señala expresamente que «La buena fe del tercero se presume mientras no se pruebe no se pruebe que conocía la inexactitud del registro».

¿Por qué se exige que el derecho de tercero se inscriba en el Registro? Tampoco es una respuesta muy complicada. El Registro solo protege lo que acoge; es decir, las inscripciones. No hay forma que se pretenda invocar la protección del Registro si es que no se es parte de él. En resumidas cuentas, si se quiere gozar de la protección del Registro, primero hay que inscribir el derecho que se pretende proteger. 4.3.10. Principio de Prioridad Preferente. Consagrado en el art. 2016° del Código Civil y en el Numeral IX del TUO del Reglamento General de los Registros Públicos. «La prioridad en el tiempo de la inscripción determina la preferencia de los derechos que otorga el registro». (Código Civil).

«Los efectos de los asientos registrales, así como la preferencia de los derechos que de estos emanan, se retrotraen a la fecha y hora del respectivo asiento de presentación, salvo disposición en contrario». (TUO del RGRP). A diferencia del principio de prioridad excluyente, el principio de prioridad preferente no versa sobre derechos incompatibles que se excluirán cuando uno de ellos llegue al Registro. El principio de prioridad preferente presupone derechos perfectamente compatibles; vale decir: derechos que podrán coexistir en el Registro, pero cuya preferencia la establece el Registro por el momento de su acceso al mismo. Este principio registral se entiende perfectamente con el ejemplo de las hipotecas y los embargos. En la partida registral de un inmueble pueden coexistir hipotecas inscritas y anotaciones de embargo; y la prioridad de las mismas la determinará el momento de su acceso al registro. Si en una partida registral tenemos dos hipotecas inscritas, la prioridad en la satisfacción del crédito la tendrá la primera hipoteca que accedió al Registro; en otras palabras, tendrá el derecho de cobrar primero. No se aplicará proporcionalidad de acuerdo al monto de las acreencias, sino que la primera que llegó al Registro cobrará primero, y si algo queda, podrá cobrar la segunda hipoteca. 67

Igual ocurrirá con los embargos, o con la combinación de hipotecas con embargos. En resumidas cuentas, mediante el principio de prioridad preferente, el Registro premiará al primer acreedor que llegue al Registro a efectos de poder cobrar su acreencia. 4.4. LOS SISTEMAS REGISTRALES. Como lo dijimos inicialmente (ítem 4.1.), los principios y los sistemas registrales están íntimamente relacionados, porque dependiendo de qué principios registrales acoja un país para su ordenamiento jurídico, sabremos qué sistema registral rige en ese país. 4.4.1. Concepto de Sistema Registral. Diremos, con el profesor Rubén Guevara Manrique, que “Sistema registral es el conjunto de normas, reglas o principios racionalmente ligados entre sí que regulan una organización registral determinada” (Guevara Manrique, citado por Dávila Dávila, 24).

4.4.2. Clasificación de los Sistemas Registrales y su correlato en el Ordenamiento Jurídico peruano. Son diversos los criterios de clasificación de los sistemas registrales que existen en la doctrina. La lista va desde aquellos que sustentan la clasificación en el derecho comparado, con lo que se concluye que hay determinados países que han desarrollado y establecido sistemas que otros han seguido o siguen; y, por esa razón, señalan que existe un sistema francés, alemán o australiano, entre los más importantes; hasta aquellos otros que los clasifican por sus rasgos u efectos. 4.4.2.1. Clasificación de los Sistemas Registrales en base al Derecho Comparado. Respecto de la clasificación en base al Derecho Comparado, solo haremos una reseña muy sucinta: El Sistema Registral Alemán: se caracteriza por ser un sistema registral constitutivo y abstracto. En este sistema la inscripción es la que da origen al derecho. Para adquirir el derecho no basta el mero consentimiento ni la formalización del mismo en un instrumento público; inclusive es insuficiente la

entrega del bien. Lo que da origen al derecho de propiedad es la inscripción en el Registro. También se dice que es abstracto porque la causa de la traslación de dominio se desliga de la inscripción, en tanto lo que se inscribe no es el acto causal, sino el acto real, siendo que ambos documentos son diferentes; por lo que la nulidad del acto causal no va a afectar la inscripción. El Sistema Registral Francés: se caracteriza por ser un sistema registral declarativo, donde los derechos se adquieren fuera del Registro. Es de transcripción y archivo de títulos, que funcionan con la ayuda de un Fichero Inmobiliario que determina los titulares que figuren relacionados al inmueble respecto del que solicita publicidad. Finalmente, acotaremos que en este sistema funciona la publicidad incompleta o restringida; vale decir, que no todos pueden acceder a la información que brinda el Registro. Hay que acreditar derecho o interés legítimo. El Sistema Registral Australiano, también denominado Sistema Torrens (en alusión a su creador, Sir Roberto Torrens): es uno cuya principal característica es el ser un sistema registral convalidante. En este sistema, la inscripción es facultativa, pero una vez que se accede al Registro, las inscripciones devienen en obligatorias. Otra característica relevante de este sistema es que, cada vez que se produce una mutación del dominio de los inmuebles, se debe entender que este (el dominio) retorna a la Corona quién, a su vez, otorga el título al nuevo propietario, siendo que este título deviene en inatacable, lo cual implica un grado de seguridad perfecto. Finalmente, en este sistema existe un fondo de seguro que cubre las indemnizaciones que se deban pagar por los errores imputables al Registro. 4.4.2.2. Clasificación de los Sistemas Registrales por sus rasgos o Efectos. Sin desmerecer la importancia del derecho comparado en el desarrollo de la doctrina, consideramos que la clasificación por sus rasgos o efectos es más técnica y apropiada para una agrupación de los sistemas registrales. Así, hay diversas clasificaciones que agrupan a los sistemas registrales de la siguiente forma: a) Por sus efectos: Sistemas Declarativos, Constitutivos u Obligatorios b) Por la presunción de exactitud: Sistemas Convalidantes o No Convalidantes 69

c) Por la organización de los registros: Sistemas de Folio Real o de Folio Personal. d) Por la forma de extensión de los asientos: Sistemas de Inscripción o de Transcripción. e) Por la existencia o no de un archivo: Sistemas con Archivo de Títulos o sin Archivo de Títulos. f) Por el acceso a la información del registro: Sistemas de Publicidad Completa o de Publicidad Incompleta. g) Por la existencia o no de asientos registrales: Sistemas de Registro de Derechos o de Registro de Documentos. h) Por la existencia o no de la causa del negocio jurídico: Sistemas Causales o Abstractos. Si bien esta clasificación nos parece excesiva porque agrupa a los sistemas por la más mínima cualidad, procuraremos desarrollarla solo por una finalidad estrictamente pedagógica. 4.4.2.2.1. Sistemas Declarativos, Constitutivos u Obligatorios. Los Sistemas Registrales Declarativos: son aquellos en los cuales el derecho se adquiere fuera del Registro y este último solo cumple una función de publicidad y oponibilidad. Así, por ejemplo, si Diego compra un inmueble, desde el mismo instante que consintió la compra con el vendedor se hizo propietario del mismo; y el Registro solo le servirá para una mejor protección de su derecho, haciéndolo público, y, consecuentemente, oponible a cualquier tercero. Los Sistemas Registrales Constitutivos: son aquellos en los cuales el derecho se adquiere recién con la inscripción en el Registro. En el mismo ejemplo de la compra de Diego, según este sistema, este recién adquirirá su derecho de propiedad con la inscripción. Los Sistemas Registrales Obligatorios: son aquellos en los cuales los derechos se adquieren fuera del Registro, pero se establece una obligación de inscribir que de incumplirse acarrearía una sanción. Es el caso de nuestro Registro Vehicular; que reconoce la propiedad fuera del registro, pero que obliga a inmatricularlo para acceder a la autorización de circulación del mismo. En el Perú: rige como regla general el sistema declarativo, salvo algunas excepciones, como la hipoteca que solo tiene validez desde su inscripción, lo que es propio de los sistemas constitutivos, o la obligatoriedad de inmatricular los vehículos para acceder a la autorización de circulación, que es propio de los sistemas obligatorios.

4.4.2.2.2. Sistemas Convalidantes o No Convalidantes. Los Sistemas Registrales Convalidantes: son aquellos cuyas inscripciones convalidan las nulidades que puedan adolecer los títulos que son acogidos por el Registro. Así, por ejemplo, si se inscribiera un derecho que adoleciera de alguna nulidad, el Registro convalidaría este derecho, y, consecuentemente, el asiento registral no podría ser cancelado por nulidad. Los Sistemas Registrales No Convalidantes: son contrario sensu, aquellos cuyas inscripciones no convalidan las nulidades que puedan adolecer los títulos que son acogidos por el Registro. Vale decir, que inscrito el derecho, este podría ser declarado nulo (en sede judicial o administrativa), y, consecuentemente, podría acarrear la cancelación del asiento registral que publicitó el derecho. En el Perú rige el sistema no convalidante; lo que implica que los asientos pueden ser pasibles de ser cancelados, decayendo consecuentemente la inscripción contenida en él. 4.4.2.2.3. Sistemas de Folio Real o De Folio Personal. Los Sistemas Registrales de Folio Real son aquellos que organizan sus registros sobre la base de la finca o inmueble. En otras palabras, se abre una partida registral por cada finca o inmueble, y en ella se desarrolla toda la historia registral del mismo con cada una de las inscripciones que se efectúan en ella. Los Sistemas Registrales de Folio Personal son aquellos que organizan sus registros sobre la base de las personas, que son los titulares de los derechos que son acogidos por el Registro. Es decir, que se abre una partida registral por cada persona natural o jurídica, y en ella se desarrolla toda la historia registral de la misma con cada una de las inscripciones que se efectúan en ella. Así, por ejemplo, la historia registral de una persona jurídica de naturaleza societaria se desarrollará en una partida registral, que se iniciará con la inscripción de su constitución. En el Perú rigen ambos sistemas. El de folio real para los registros de bienes, y el de folio personal para los registros de personas. 4.4.2.2.4. Sistemas de Inscripción o de Transcripción. Los Sistemas Registrales de Inscripción: son aquellos en los cuales los asientos registrales contienen un resumen del acto o derecho que es acogido por el Registro. Este resumen comprende los datos más relevantes del acto o derecho a inscribir, lo cual es determinado por el Registrador como parte de su función calificadora. 71

Los Sistemas Registrales de Transcripción: son aquellos en los cuales los asientos registrales contienen una transcripción del íntegro del contenido del título que es acogido por el Registro. La función calificadora del Registrador se agota con la determinación de acceso del título al Registro. En el Perú rige el sistema de inscripción, pero debidamente reglamentado, ya que el TUO del Reglamento General de los Registros Públicos establece los datos mínimos que debe contener un asiento registral (artículos 46°, 50° y siguientes). 4.4.2.2.5. Sistemas Con Archivo de Títulos o Sin Archivo de Títulos. Los Sistemas Registrales con Archivo de Títulos son aquellos en los cuales, una vez extendido el asiento, el Registrador remite el título que fue materia de calificación positiva al archivo registral, para su custodia y administración. El inconveniente de este sistema es que puede generar duda respecto de hasta donde alcanza la cognoscibilidad legal; es decir, la presunción de conocimiento de los actos o derechos que el Registro ha acogido para hacerlos públicos y oponibles. Los Sistemas Registrales sin Archivo de Títulos, contrario sensu, son aquellos en los cuales, una vez extendido el asiento, el Registrador remite el título al funcionario responsable del Registro que se encargará de su devolución. En estos sistemas, no cabe la menor duda que la publicidad de los actos o derechos por el Registro, es la que reflejan los asientos registrales. En el Perú rige el sistema con archivo de títulos, con los inconvenientes acotados anteriormente. 4.4.2.2.6. Sistemas de Publicidad Completa o de Publicidad Incompleta. Los Sistemas Registrales de Publicidad Completa: son aquellos en los cuales no existen restricciones en la publicidad que ofrece el Registro. La publicidad se solicita sin expresión de causa, sin acreditar derecho o interés alguno sobre los títulos o asientos respecto de los que se solicita publicidad. Los Sistemas Registrales de Publicidad Incompleta son aquellos en los cuales la publicidad que ofrece el Registro es restringida. Solo pueden acceder a la publicidad de los títulos o asientos que custodia y administra el Registro, si se acredita derecho o legítimo interés. En el Perú rige el sistema de publicidad completa, menos la excepción establecida para el caso de la información que afecte el derecho a la intimidad (artículo 128° del TUO del Reglamento General de los Registros Públicos). 72

4.4.2.2.7. Sistemas de Registro de Derechos o de Registro de Documentos. Los Sistemas Registrales de Registro de Derechos: son aquellos en los cuales existe una rigurosa calificación de los documentos presentados para su inscripción. En estos sistemas cumple un rol fundamental la función calificadora del Registrador; ya que solo accederán al Registro aquellos títulos que hayan aprobado la referida calificación rigurosa. Un efecto de este tipo de sistemas es que se garantizan los actos o derechos publicitados; como por ejemplo la titularidad de una finca o inmueble, y consecuentemente, el que contrata con la fe del Registro tiene un alto nivel de seguridad en su contratación. Los Sistemas Registrales de Registro de Documentos: son aquellos en los cuales no existe rigurosidad en la calificación de los títulos que llegan al Registro. Este tipo de sistema solo busca incentivar el archivo de todos los títulos que contengan derechos publicitables. Así, respecto de una finca, no nos brindará publicidad certera del titular, sino que nos ofrecerá la información de todos los posibles titulares. En el Perú rige el sistema del Registro de Derechos o también llamados registros jurídicos de valla alta, y esto se refleja en todos los principios registrales acogidos por nuestro Código Civil (artículos 2010° al 2017°, además del 2022°). 4.4.2.2.8. Sistemas Causales o Abstractos. Los Sistemas Registrales Causales: son aquellos en los cuales la inscripción está ligada a la causa del acto jurídico a inscribir. La calificación registral incluye la validez de ese acto jurídico y el asiento registral debe reflejar esa causa. Los Sistemas Registrales Abstractos son aquellos en los cuales la causa se desliga de la inscripción; por lo que la calificación del Registrador ya no se centrará en el negocio obligacional, sino que por el contrario se redireccionará al negocio real, que es un título diferente del obligacional, que tiene por finalidad lograr la inscripción. En el Perú rige el sistema causal, y esto se advierte con meridiana claridad en los artículos 46° y 99° del TUO del reglamento General de los Registros Públicos. «Artículo 46.- Referencia obligatoria del acto causal e inscripción no convalidante’. “El asiento registral expresará necesariamente el acto jurídico de donde emana directa o inmediatamente el derecho inscrito, el mismo que deberá constar en el correspondiente título. [...]». 73

«Artículo 99.- Cancelación por nulidad del título’: ”La nulidad del título supone la nulidad de la inscripción o anotación preventiva extendidas en su mérito, siendo la resolución judicial que declare dicha nulidad, título suficiente para la cancelación del asiento respectivo». (El resaltado es nuestro).

Estas dos normas reglamentarias evidencian con suma claridad el nexo existente entre la causa y la inscripción; ya sea al momento de extender el asiento registral, como al momento de su cancelación.

TEXTO SELECCIONADO SISTEMAS REGISTRALES A manera de referencia, toda vez que en el presente trabajo mencionaremos diversas clasificaciones en la que la doctrina divide a los registros, trataremos de precisar lo que entendemos por sistemas causales, declarativos o constitutivos, entre otros. En este sentido, en función de los efectos de la inscripción se señala que estas pueden tener efectos constitutivos o declarativos. El primero es cuando la mutación real se genera producto de la inscripción, siendo propio de países como Alemania, Austria, Suiza, entre otros. En el Perú podemos tomar como ejemplo la constitución de la hipoteca, dado que su existencia se produce con la inscripción. En cambio, nos referimos a registros con efectos declarativos cuando la mutación de los derechos se realiza extraregistralmente; por lo que, a fin de tutelar mejor el derecho por la publicidad ―y consecuente oponibilidad― se requiere la inscripción para oponer a terceros la titularidad. Este sistema es propio de países como Francia e Italia, y ha sido acogido por nuestro país, siendo muestra de ello el supuesto de concurrencia de acreedores. Un segundo criterio atiende a la presunción de exactitud o no de los sistemas registrales. En el primero el asiento registral se presume exacto, ya sea en forma relativa ‘iuris tantum’ (principio de legitimación registral) o en forma absoluta ‘iuris et de iure’ (principio de fe pública registral). En cambio, en el segundo no se regula la presunción de los asientos, basándose solo en la inoponibilidad. Asimismo, según el elemento sobre el que se basa la organización, puede ser folio real, personal o contractual. El primero en función del principio de especialidad, por cada bien se abrirá una partida que contenga todo el historial de dicho bien. Alemania, Suiza, Austria, España y nuestro país ―entre otros― han hecho propios dicha manera de organización. Otra manera de organizar es la llamada base personal, la cual normalmente se basa en un archivo de documentos, fueron muestra de ello Italia y Francia. No obstante lo antes mencionado, en nuestro país el registro de personas naturales tiene su base personal, sin embargo, no es un archivo de documentos tal como se entiende en Francia. Finalmente, toda vez que el artículo IV del TUO del Reglamento General lo permite, otros elementos pueden dar origen a la apertura de partidas, como el contrato.

De otro lado según la forma de extensión de los asientos se distingue la transcripción, la inscripción y el encasillado. En el primero, propio del sistema italiano, la función del registrador luego de una evaluación previa se limita a transcribir en forma íntegra o, en todo caso ―sistema Francés―, se archiva el documento. Otra forma de extensión puede ser el de sistema de inscripción, mediante la cual el registrador luego de calificar extrae lo que considera relevante a fin de publicitarlo. Finalmente, aunque ya casi en desuso, se encuentra el sistema del encasillado por el cual se consignan en unas casillas los datos fundamentales. También existe una clasificación según la existencia o no de la causa del negocio jurídico. El primero, denominado causalista, son los que tienen como base el negocio causal, por lo que la calificación analiza su validez. En cambio, existe el sistema abstracto, como el alemán, en el cual hay una separación entre el acto causal con el acto real, por lo que la labor material del registrador se va a reconducir al negocio abstracto y no al obligacional. (Mendoza del Maestro, Gilberto (2011) La Responsabilidad Civil del Registrador Público, Guy Editores EIRL. Lima, Perú).

AUTOEVALUACIÓN N° 2. 1. ¿Cómo se denominó originariamente el Derecho Registral? a) Derecho Registral Inmobiliario. b) Siempre se denominó Derecho Registral. c) Derecho de las Hipotecas Clandestinas. d) Derecho Hipotecario. e) Derecho inmobiliario. 2. ¿Cuándo se empezó a evidenciar en el Perú la autonomía normativa del Derecho Registral? a) Cuando se empezaron a dictar normas reglamentarias en materia registral. b) Cuando se creó la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos. c) Cuando los legisladores de la época le dieron ―en el Código Civil de 1984― un libro propio a la materia registral. d) Cuando se crearon las Zonas Registrales dentro de la SUNARP. e) Cuando se promulgó el Código Civil de 1936. 3. ¿Cuál es el principio registral no regulado en el Código Civil? a) Rogación. b) Legalidad. c) Especialidad. d) Tracto Sucesivo. e) Prioridad Excluyente. 4. ¿Cuál es la diferencia entre Sistema Obligatorio y Sistema Constitutivo? a) Ninguna. b) Solo la denominación. c) En el sistema obligatorio no hay sanción por no inscribir y en constitutivo, si la hay. d) En el sistema obligatorio el derecho nace fuera del registro y en el constitutivo nace con el registro. e) En el sistema obligatorio y en el constitutivo el derecho nace con la inscripción.

RESPUESTAS DE LA AUTOEVALUACIÓN 1. Leer 3.1; 2. Leer 3.3.1; 3. Leer 4.3.6; 4. Leer 4.4.2.2.1 ACTIVIDADES DE AUTOAPRENDIZAJE

1. Ubique una traducción del Código Civil Alemán y analice la parte pertinente a sus principios registrales y compárela con nuestro Libro IX del Código Civil. 2. Ubique la materia Derecho Registral en la malla curricular de la universidad y analice el por qué de esa ubicación de acuerdo con lo aprendido en clase. 3. Explore el enlace http://www.elvisir.pe/

BIBLIOGRAFÍA CÓDIGO CIVIL (2009) Jurista Editores E.I.R.L. Lima. CONSTITUCIÓN POLÍTICA DEL PERÚ http://spij.minjus.gob.pe/CLP/contenidos.dll?f=templates&fn=defaultconstitucion.htm&vid=Ciclope:CLPdemo DÁVILA DÁVILA, Pío ( ) Derecho Registral: Manual para Sistema a Distancia. Fondo Editorial UIGV. Lima, Perú.

DELGADO SCHEELJE, Álvaro (1999) Los Principios Registrales y la Reforma del Código Civil: Temas de Derecho Registral Tomo II. Superintendencia Nacional de los Registros Públicos Palestra Editores. Lima, Perú. EXPOSICIÓN DE MOTIVOS OFICIALES DEL CÓDIGO CIVIL (1987) Libro de Registros Públicos Diario Oficial El Peruano – Separata Especial, Lima. GACETA JURÍDICA (2012) Código Civil Comentado Tomo X, Tercera Edición, Lima. GONZALES BARRÓN, Gunther (2012) Derecho Registral y Notarial. Tomos I y II Jurista Editores E.I.R.L. Lima. GONZALES BARRÓN, Gunther (2004) Tratado de Derecho Registral Inmobiliario. Jurista Editores E.I.R.L. 2da Edición. Lima. ORTIZ PASCO, Jorge Antonio Martín ( ) Análisis Doctrinario, Legal y de Resoluciones del Tribunal Registral en los Principios Registrales http://www.derecho.usmp.edu.pe/instituto/revista/articulos/Analisis_Doctrinari o_Derecho_Registral.pdf TUO DEL REGLAMENTO GENERAL DE LOS REGISTROS PÚBLICOS: http://tutorregistralvirtual.sunarp.gob.pe/tutorregistralvirtual/archivos/pdf/SU NARP-6A.RD.pdf

Tercera

Unidad. El Procedimiento Registral. ¿Qué es el Procedimiento Registral?

¿Qué es el procedimiento registral? ¿Cuál es su naturaleza jurídica? ¿Cuál es la dinámica del procedimiento registral? ¿Qué es el archivo registral y cuál es su importancia? ¿Qué es la calificación registral? ¿Cuáles son las instancias encargadas de la calificación registral? ¿Qué son los precedentes de observancia obligatoria? ¿Cuál es la importancia de los precedentes de observancia obligatoria?

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Sobre la base de los conocimientos básicos adquiridos de Derecho Notarial y Registral, se busca fijar en los alumnos el dominio del procedimiento registral; explicando su naturaleza y desarrollo, y planteando casos prácticos que permitan una mejor aprehensión del mismo.

Lección 5 EL PROCEDIMIENTO REGISTRAL. 5.1. GENERALIDADES. El procedimiento registral se encuentra regulado por el Reglamento General de los Registros Públicos, cuyo último Texto Único Ordenado (TUO) fue aprobado mediante Resolución del Superintendente Nacional de los Registros Públicos N° 126-2012-SUNARP-SN, publicado en el Diario Oficial El Peruano con fecha 22 de mayo del 2012. En este cuerpo normativo reglamentario, compuesto por un título preliminar ―en el que se desarrollan y completan los principios registrales consagrados en nuestro Código Civil―, ciento setenta y un artículos; organizados en once títulos y una disposición final; encontraremos desarrollado todo el procedimiento registral. Concepto de procedimiento registral, su naturaleza jurídica, diario y asiento de presentación, título inscribible, los plazos aplicables, la calificación registral, las instancias en el procedimiento, su conclusión, y, finalmente, archivo registral y publicidad; son los conceptos que desarrollaremos en esta lección; algunos completamente y otros de forma somera, ya que debido a su importancia, merecen lecciones independientes. 5.2. CONCEPTO DE PROCEDIMIENTO REGISTRAL. Nos parece acertada ―pero perfectible― la definición de procedimiento registral que señala que es el conjunto de actos sucesivos o encadenados que se generan a partir de la solicitud de inscripción o anotación de un título hasta tanto el Registro resuelva el petitorio: acogiéndolo, suspendiéndolo a determinada condición o, denegando el pedido (Soria Alarcón: 1997, p. ). Y nos parece perfectible porque siendo la materia registral altamente especializada, siempre deben utilizarse los términos técnicamente pertinentes. Si bien es cierto, que se puede utilizar el término solicitud para referirnos al acto con el que iniciamos el procedimiento registral, no nos parece técnicamente correcto utilizar el término petitorio para referirnos al contenido de nuestra solicitud, en tanto petitorio es un término que debe reservarse exclusivamente para los procesos puramente civiles. Lo correcto es utilizar el término ROGATORIA, que es el término registralmente 81

pertinente. Igualmente, el término SUSPENSIÓN, en el léxico registral tiene una connotación perfectamente delimitada, y no puede utilizarse para que se infiera cualquier razón por la que no se pueda temporalmente inscribir el título (incluyéndose la observación y la liquidación). Así, el art. 29° del TUO del Reglamento General de los Registros Públicos, prescribe que se suspenderá el plazo de vigencia del asiento de presentación en los siguientes supuestos: a) Cuando no se pueda inscribir o anotar preventivamente un título por encontrarse en trámite uno anterior e incompatible, referido a la misma partida. b) Por encontrarse en trámite el procedimiento de reconstrucción de la partida donde debe practicarse la inscripción. c) Por encontrarse en trámite el procedimiento de reconstrucción del título archivado necesario para practicar la inscripción. d) Cuando se encuentre vigente una anotación de bloqueo registral que impida la inscripción solicitada. e) Cuando se encuentre anotado preventivamente el derecho de propiedad, de conformidad con el art. 6° del Reglamento de Saneamiento del Tracto Registral Interrumpido en los Registros Jurídicos de Bienes Muebles. f) Cuando se encuentre anotado el bloqueo por presunta falsificación de documentos. Dicho todo esto, definiremos al procedimiento registral como el conjunto de actos sucesivos que se generan a partir de la solicitud de inscripción o anotación de un título, que implican que el registrador proceda a la calificación registral del título que contiene los actos o derechos materia de la rogatoria, determinando finalmente su tacha o su inscripción. Este procedimiento puede incluir el desistimiento de la rogatoria por parte del administrado, sin expresión de causa o la apelación contra la liquidación y cualquier forma de denegatoria (observación o tacha sustantiva) formulada por el Registrador, que implicará el pronunciamiento del Tribunal Registral, como última instancia registral. 5.3. NATURALEZA JURÍDICA DEL PROCEDIMIENTO REGISTRAL. ¿Cabe alguna duda de que el procedimiento registral es uno de naturaleza 82

administrativa? Creemos que no. Y es que este es uno que se entiende entre el administrado, que solicita la inscripción de un título, y la administración pública, representada por el registro. Así lo han entendido siempre nuestros legisladores cuando han elaborado las distintas normas positivas que regulan el procedimiento registral. Solo para nombrar tres normas, diremos que el art. 34.1.4 de la Ley del Procedimiento Administrativo General, reconoce a los procedimientos de inscripción registral como uno de los procedimientos de evaluación previa, sujetos al silencio negativo. Por otro lado, el art. 28° del Estatuto de la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos, señala que «El Tribunal Registral es el Órgano de Segunda Instancia Administrativa Registral *…+». Finalmente, el último párrafo del art. 3° del TUO del Reglamento General de los Registros Públicos, señala que «Contra lo resuelto por el Tribunal Registral sólo se podrá interponer demanda contencioso administrativa ante el poder judicial». (El resaltado es nuestro). Revisadas estas normas ¿alguien podría tener alguna duda sobre la naturaleza administrativa del procedimiento registral? Ponemos en evidencia esta interrogante por la postura de algún sector de la doctrina que quiere negar la naturaleza administrativa de este procedimiento, argumentando ―entre otras cosas― que en este se ventilan cuestiones y efectos de derecho civil y comercial, que los principios registrales se encuentran regulados en el Código Civil, que el Estado se sujeta a las normas del procedimiento como cualquier particular, y que las decisiones registrales no están sujetas a jerarquía administrativa alguna (Soria Alarcón: 1997, p.181). Desde aquí nos adherimos a la postura de considerar al procedimiento registral como uno de naturaleza administrativa, en razón al tradicional tratamiento que siempre ha recibido de nuestros legisladores, como lo hemos expuesto líneas arriba. 5.3.1. Procedimiento Administrativo, pero especial de naturaleza no contenciosa. Si bien es cierto que el procedimiento registral es uno de naturaleza administrativa, no es menos cierto que también es uno especial. Así lo reconoce el art. 1° del TUO del Reglamento General de los Registros Públicos cuando prescribe que:

«El procedimiento registral es especial, de naturaleza no contenciosa y tiene por finalidad la inscripción de un título’. ”No cabe admitir apersonamiento de terceros al procedimiento ya iniciado, ni oposición a la inscripción. Las solicitudes presentadas con tal objeto no formarán parte del procedimiento registral y el Registrador las rechazará de plano, en decisión irrecurrible». Con esta definición del procedimiento registral, este se aleja del procedimiento regulado por la Ley 27444 (Ley del Procedimiento Administrativo General), norma que solo le será aplicable de forma supletoria. Y es justamente este alejamiento del procedimiento administrativo general, por su naturaleza no contenciosa, el que lo convierte en especial. La nota característica de este procedimiento especial es su naturaleza no contenciosa; vale decir, que en el procedimiento registral no hay contienda. Es un procedimiento iniciado por el administrado que tiene un solo objetivo: la inscripción del acto o derecho rogado. Una vez iniciado en este procedimiento, no cabe el apersonamiento de terceros. El procedimiento registral solo se entiende entre el administrado y la administración (representada por el Registro). Tampoco procede oposición a la inscripción. Si el título presentado para su inscripción no adoleciera de defectos y se hubieran pagado en su integridad los derechos registrales, el Registrador tendrá necesariamente que proceder a la inscripción del título, no pudiendo acogerse recursos de oposición a la inscripción. De presentarse algún recurso de oposición, la norma prescribe con meridiana claridad que el Registrador la rechazará de plano, decisión contra la que no se podrá entablar recurso alguno. 5.4. DINÁMICA DEL PROCEDIMIENTO REGISTRAL. Hemos señalado que el procedimiento registral es un conjunto de actos sucesivos, lo cual implica que hay un inicio y hay un fin; y esto, a su vez, implica plazos. Es decir, la dinámica del procedimiento registral merece desarrollar una serie de conceptos ineludibles para su correcta comprensión. 5.4.1. Inicio del Procedimiento Registral: Diario y Asiento de Presentación. El art. 12° del TUO del Reglamento General de los Registros Públicos, prescribe 84

que el procedimiento registral se inicia con la presentación del título por el Diario. Sobre el Título nos ocuparemos más adelante. El art. 19° del mismo reglamento señala que los asientos de presentación se extenderán en el Diario. Y el art. 23° señala que cada asiento de presentación tendrá un número de orden en atención a la presentación del título a la Oficina del Diario. Parece que Diario y Asiento de Presentación están estrechamente relacionados, pero ¿qué es Diario?, y ¿qué es Asiento de Presentación? 5.4.1.1. Diario. Antiguamente el Diario era un libro, y por tal motivo se le llamaba LIBRO DIARIO. Allí se extendían de forma manuscrita: los asientos de presentación, que contenían todos los datos del título presentado. Hoy en día con el avance tecnológico, los libros han sido dejados de lado, siendo reemplazados por bases de datos elaboradas informáticamente; razón por la cual el reglamento ya no se refiere a Libro Diario, sino únicamente a Diario, u Oficina del Diario. 5.4.1.2. Asiento de Presentación. El asiento de presentación no es otra cosa que el conjunto de datos que se elaboran a partir de la presentación del título por la Oficina del Diario. Y como ya lo señalamos anteriormente, conforme a lo prescrito por el art. 23° del TUO del Reglamento de General de los Registros Públicos, cada asiento de presentación tendrá un número de orden en atención a la presentación del título a la Oficina del Diario. El mismo artículo enumera todos los datos que debe contener el asiento de presentación, bajo responsabilidad del funcionario encargado de extender el mismo: a) Fecha, hora, minuto, segundo y fracción de segundo de presentación; b) Nombre y documento de identidad del presentante. Cuando la presentación se hace a nombre de un tercero distinto al adquiriente del derecho o al directamente beneficiado con la inscripción solicitada; se indicará, además, el nombre y el número de su documento de identidad o, en su caso, la denominación o la razón social, 85

según corresponda; c) Naturaleza del documento o documentos presentados, sean estos públicos o privados, con indicación del tipo de acto que contiene, de la fecha, cargo y nombre del Notario o funcionario que los autorice o autentique; d) Actos o derechos cuya inscripción se solicita y, en su caso, de los que el presentante formule reserva de conformidad con lo señalado en el artículo III del Título Preliminar; e) Nombre, denominación o razón social, según corresponda de todas las personas naturales o jurídicas que otorgan el acto o derecho; o a quienes se refiera la inscripción solicitada; f) Partida Registral, de existir esta, con indicación según corresponda, del número de tomo y folio, de la ficha o de la partida electrónica. En el Registro de Propiedad Vehicular se indicará, además, el número de la Placa Nacional Única de Rodaje o de la serie y motor, según el caso; g) Registro y Sección al que corresponda el título, en su caso; h) En el caso del Registro de Propiedad Inmueble, la indicación del distrito o distritos en donde se encuentre ubicado el bien o bienes materia del título inscribible; i) Indicación de los documentos que se acompañan al título. 5.4.1.3. Importancia del Diario y el Asiento de Presentación. ¿Dónde radica la importancia del Diario y del Asiento de Presentación? La importancia del Diario radica en que contiene al Asiento de Presentación. Es por esta razón que el TUO del Reglamento General de los Registros Públicos, en su art. 24° garantiza su inalterabilidad cuando prescribe que: «Las Oficinas Registrales adoptarán las medidas de seguridad que garanticen la inalterabilidad del contenido del asiento de presentación *…+». ¿Y por qué hay que garantizar la inalterabilidad del contenido del asiento de presentación, que está contenido en el Diario? Entre otras razones por la protección que ofrece el Registro en función a la prioridad. El Código Civil en su art. 2016° prescribe que: «La prioridad en el tiempo de la inscripción determina la 86

preferencia de los derechos que otorga el registro». Lo cual ha sido complementado por el Numeral IX del Título Preliminar del TUO del Reglamento General de los Registros Públicos, que prescribe que: «Los efectos de los asientos registrales, así como la preferencia de los derechos que de estos emanan, se retrotraen a la fecha y hora del respectivo asiento de presentación, salvo disposición en contrario». Es por esta razón, que uno de los datos de vital importancia que se consignan en el asiento de presentación es la fecha, hora, minuto, segundo y fracción de segundo de la presentación; porque es a partir de ese momento que se establecen los efectos de los asientos registrales extendidos y suscritos por los registradores. 5.4.2. Título Inscribible. El art. 2010° del Código Civil determina que: «La inscripción se hace en virtud de título que conste en instrumento público, salvo disposición contraria». A su vez, el Numeral III del TUO del Reglamento General de los Registros Públicos señala que: «Los asientos registrales se extienden *…+ en virtud de título que conste en instrumento público, salvo disposición en contrario. *…+». Con estas dos disposiciones queda algo muy en claro. En principio, al Registro acceden instrumentos públicos, y esto en base al Principio de Titulación Auténtica acogido por nuestro ordenamiento jurídico. Sin embargo, de manera excepcional, pueden acceder al Registro títulos que no consten en instrumento público, y esta excepción debe estar prescrita en alguna norma legal que no necesariamente tiene que ser una ley, pudiendo ser una norma de rango menor. ¿Y cuáles son estos títulos? Pues los documentos privados. Dicho esto, creemos que resulta atinada la reglamentación que se hace respecto de los títulos, sus características y formalidad; en los artículos 7°, 9° y 10° del 87

TUO del Reglamento General de los Registros Públicos. El art. 7° del TUO del Reglamento General de los Registros Públicos, prescribe que: «Se entiende por título para efectos de la inscripción, el documento o documentos en que se fundamente inmediata y directamente el derecho o acto inscribible y que, por si solos, acrediten fehaciente e indubitablemente su existencia’. “También formaran parte del título los documentos que no fundamentan de manera inmediata y directa la inscripción, pero que de manera complementaria coadyuvan a que esta se realice’. ”No constituye título inscribible las copias simples de los documentos que sustenten o coadyuven a la inscripción, por lo que los mismos no serán susceptibles de ser calificados en las instancias registrales, salvo disposición expresa en contrario». Lo primero que quisiéramos resaltar de esta disposición, es que zanja un tema que en sede registral fue harto discutido: el mérito que pudieran tener las copias simples para acceder a la calificación registral. El último párrafo de esta disposición prescribe con meridiana claridad que las copias simples carecen de mérito alguno para ser calificados, salvo disposición expresa en contrario. Por otro lado, y teniendo ya en claro que al Registro acceden instrumentos públicos, y que de manera excepcional pueden acceder documentos privados, la disposición reglamentaria exige que en el título conste el acto o derecho a inscribir de manera indubitable. Así, por ejemplo, para inscribir una sucesión intestada, no bastará presentar la partida de defunción del causante y la partida de nacimiento de su hijo, que por cierto son instrumentos públicos y que acreditan el entroncamiento y la calidad de heredero forzoso. Lo que corresponderá presentar es el parte judicial o notarial, en el que se ha declarado heredero al hijo del causante. Y esto en razón de que las partidas mencionadas, solo acreditan la filiación entre ambos, y que el parte judicial o notarial implican que se ha procedido a un proceso de declaratoria de herederos, en el que se pueden formular oposiciones o contradicciones que deben ser resueltas. Solo al final de este proceso, se declarará herederos a los que la autoridad competente haya considerado que han acreditado de manera indubitable ese derecho. Finalmente, esta disposición reglamentaria, prescribe que también formarán parte del título, aquellos documentos que coadyuven a la inscripción. Un ejemplo nos ayudará a entender fácilmente este supuesto. 88

Si se presenta al Registro una escritura pública de anticipo de legítima, pero no se acredita el entroncamiento entre el anticipado y el anticipante, entonces se podrá presentar adicionalmente la partida de nacimiento del anticipado. De esta forma, la referida partida está complementando a la escritura pública y está coadyuvando para que ésta pueda acceder al Registro. Los arts. 9° y 10° del TUO del Reglamento General de los Registros Públicos, reglamentan la formalidad que deben tener los instrumentos públicos y los documentos privados que acceden al Registro. En el caso de los instrumentos públicos, lo que corresponde presentar al Registro son traslados o copias certificadas, expedidas por el Notario o funcionario autorizado de la institución que conserve en su poder la matriz, salvo disposición en contrario. Así, en el caso de los instrumentos notariales, solo podrán acceder al Registro los partes notariales; en el caso de las resoluciones administrativas, solo podrán acceder las copias certificadas de los fedatarios de las instituciones que conserven en su poder el original de la referida resolución; en el caso de las partidas de nacimiento, matrimonio o defunción, solo podrán acceder al Registro las copias certificadas expedidas por el RENIEC o por el funcionario municipal debidamente autorizado que conserve en su poder los originales; en el caso de los mandatos judiciales, solo podrán acceder los partes judiciales que contengan las copias certificadas de las piezas procesales pertinentes; y así sucesivamente. En el caso de los documentos privados que puedan acceder al Registro por disposición expresa, la norma reglamentaria es meridianamente clara: deberá presentarse EL DOCUMENTO ORIGINAL CON FIRMAS LEGALIZADAS NOTARIALMENTE, salvo disposición en contrario que disponga formalidad distinta. 5.4.3. Los plazos en el procedimiento registral. En el procedimiento registral los plazos se computan por días hábiles, salvo disposición en contrario; así lo consagra el art. 4° del TUO del Reglamento General de los Registros Públicos. La misma norma también define a los días hábiles como aquellos en los cuales el Diario hubiese funcionado. Con esta definición, el procedimiento registral se aleja de la definición de días hábiles prescrita en la Ley de Procedimiento Administrativo General (Ley 27444), 89

que indica: cuando el plazo es señalado por días, se entenderá por hábiles consecutivos, excluyendo del cómputo aquellos no laborables del servicio y los feriados no laborables de orden nacional o regional. Vale decir, que puede darse el caso que el Registro abra sus puertas para atender a sus usuarios, pero si la labor del Diario no formase parte de esa atención ―por cualquier causa―, entonces, ese día no formará parte del plazo del procedimiento registral, a pesar de cualquier otra atención que hubiera podido prestar el Registro. El art. 4° del TUO del Reglamento General de los Registros Públicos, termina precisando que en el cómputo del plazo del procedimiento registral se excluye el día inicial y se incluye el día del vencimiento. Sobre esto último, es importante precisar que la exclusión del día inicial tiene sus excepciones; como el caso de los plazos especiales establecidos por diferentes directivas de la SUNARP para algunos actos inscribibles (bloqueo registral, hipoteca, numeración, compraventa simple, etc.), los cuales se computan por horas (24 o 48) y que se contabilizan desde el momento mismo de su presentación al Registro. 5.4.3.1. Algunos plazos relevantes en el procedimiento registral. Empezaremos por el plazo del procedimiento registral. Este en principio es de 35 días (art. 25° del TUO del RGRP), pero prorrogable de forma automática por 25 días más, cuando el Registrador formule observación o liquidación por mayor derecho, o cuando se requiera informe técnico catastral; con lo que el procedimiento registral tiene un plazo máximo de 60 días hábiles. Y ya que nos referimos a la observación y a la liquidación por mayor derecho, es pertinente señalar que el plazo máximo de subsanación o de pago del mayor derecho liquidado con que cuenta el usuario o presentante, se extiende hasta el día 55 inclusive. El día 56 el usuario ya no podrá presentar ninguna subsanación ni podrá efectuar pago alguno. Del día 56 hasta el día 60, el usuario o presentante solo podrá apelar la observación o liquidación formulada por el Registrador. Otro plazo relevante en el procedimiento registral es el que está referido a la calificación efectuada por el Registrador. Como veremos en mayor detalle, la calificación registral puede ser positiva (determinación de que el título está apto para ser inscrito) o negativa (determinación de que el título tiene defectos subsanables o insubsanables). Esta calificación también incluye la determinación de los derechos registrales 90

(concepto del que también nos ocuparemos más adelante). Bueno pues, esta calificación, de acuerdo al TUO del Reglamento General de los Registros Públicos, también tiene un plazo: 07 días (arts. 37° y 55°, respectivamente). Vale decir que, exceptuados los casos de los actos que tienen plazo especial (contabilizados por horas), el Registrador tiene un plazo de siete días, que se contabilizan a partir del día siguiente de la presentación, para: a) Extender la correspondiente esquela de observación si se ha determinado que el título adolece de algún o algunos defectos subsanables. Si no se ha pagado la totalidad de los derechos registrales, la esquela deberá contener también la acotación del mayor derecho a pagar. b) Extender la correspondiente esquela de liquidación del mayor derecho, si se ha determinado que el título no adolece de defectos, pero no se ha cumplido con pagar la totalidad de los derechos registrales. c) Extender la correspondiente esquela de tacha sustantiva si se ha determinado que el título adolece de algún defecto insubsanable. d) Extender el correspondiente asiento de inscripción si se ha determinado que el título no adolece de defecto alguno y se ha pagado la totalidad de los derechos registrales. Es pertinente señalar que efectuadas las subsanaciones o el pago del mayor derecho liquidado, el Registrador cuenta con un plazo de cinco días para volver a pronunciarse, respecto del título reingresado a su despacho. 5.4.4. La Calificación Registral. En esta parte de la lección, solo señalaremos que es el estudio que se efectúa al título para determinar la procedencia o improcedencia de su incorporación al Registro. En mayor detalle la desarrollaremos en la siguiente lección, reservada exclusivamente para este concepto. 5.4.5. Instancias del Procedimiento Registral. El art. 3° del TUO del reglamento General de los Registros Públicos reconoce la doble instancia en el procedimiento registral. Así, la referida disposición reglamentaria, establece que: «Son instancias del procedimiento registral’: a) El Registrador; b) El Tribunal Registral. ”Contra lo resuelto por el Tribunal Registral solo se podrá interponer 91

demanda contencioso administrativa ante el poder judicial». Respecto de la labor que desarrollan los Registradores y el Tribunal Registral no queremos extendernos en esta lección, porque consideramos que estas labores ameritan ser desarrolladas en lecciones independientes. 5.4.6. Conclusión del Procedimiento Registral. Ya nos hemos ocupado del inicio del procedimiento registral, señalando que este se da con la presentación del título por el Diario. Ahora nos toca ocuparnos de la conclusión. El art. 2° del TUO del Reglamento General de los Registros Públicos prescribe que el procedimiento registral termina con: a) La inscripción; b) La tacha por caducidad del plazo de vigencia del asiento de presentación; c) La aceptación del desistimiento total de la rogatoria. Veamos todos los casos: LA INSCRIPCIÓN: Este es el final querido de todo usuario o presentante que inicia un procedimiento registral. El sentido común nos dice que nadie presentaría un título al Registro buscando que no lo inscriban; por lo tanto, efectuada la inscripción se habrá logrado el objetivo del presentante y del procedimiento mismo, razón por la cual se entiende que el procedimiento registral ha concluido. LA TACHA POR CADUCIDAD DEL PLAZO DE VIGENCIA DEL ASIENTO DE PRESENTACIÓN: Si bien la inscripción es el objetivo perseguido por todo presentante de un título ante el Registro, este no siempre se logra. Cuando el Registrador determina que el título tiene defectos subsanables o que no se ha pagado la totalidad de los derechos registrales; para lograr que el título se inscriba, el presentante deberá salvar estos dos hechos. Vale decir, que deberá subsanar los defectos advertidos y pagar el mayor derecho liquidado; y todo dentro del plazo establecido por el TUO del Reglamento General de los Registros Públicos, del cual ya nos hemos ocupado: hasta el día 55 de la vigencia del asiento de presentación. Si el presentante no logra salvar estos dos hechos dentro de este plazo, y 92

tampoco apela la decisión del Registrador dentro de los cinco días siguientes, que son los últimos del asiento de presentación, entonces este caducará, concluyendo el procedimiento registral, razón por la cual el Registrador tendrá que proceder a la tacha del título. LA ACEPTACIÓN DEL DESISTIMIENTO TOTAL DE LA ROGATORIA: Esta es una forma especial de conclusión del procedimiento registral, ya que depende de la exclusiva voluntad del presentante del título. En cualquier momento del procedimiento registral ―y sin expresión de causa―, el presentante del título tiene la potestad de ponerle fin. Para ello solo deberá cumplir con cierta formalidad que tiene que ver con medidas de seguridad. El art. 13° del TUO del Reglamento General de los Registros Públicos prescribe que el presentante del título podrá desistirse de su solicitud de inscripción, mediante escrito con firma legalizada por Notario o por funcionario autorizado para efectuar dicha certificación, mientras no se hubiese efectuado la inscripción correspondiente; agregando que en caso que el presentante sea el Notario, su desistimiento no requerirá legalización de firma. Para el caso de resoluciones judiciales emanadas de procesos civiles, se ha establecido reglas especiales: a) Solo podrá desistirse la persona a cuyo favor se ha expedido la resolución judicial, salvo que el presentante haya indicado en la solicitud de inscripción que actúa en interés de persona distinta, en cuyo caso solo procederá el desistimiento a solicitud de esta; b) También se ha establecido que si el juez deja sin efecto la resolución en cualquier momento antes de la inscripción, el Registrador dará por concluido el procedimiento registral tachando el título. No podemos dejar de lado una curiosidad: el hecho de que los autores de este reglamento hayan elegido uno de los primeros artículos (el segundo) para reglamentar la conclusión del procedimiento registral, incluso antes del art. que se refiere al inicio del mismo (art. 12°). 5.5. ARCHIVO REGISTRAL Y PUBLICIDAD. Cuando culmina el procedimiento registral, ya sea con la denegatoria de la rogatoria o la inscripción del título, hay documentación que sustenta esta denegatoria o inscripción; la misma que será archivada por el Registro. Esto implica que el Registro, al margen de cualquier archivo administrativo que pueda llevar, organiza un archivo especial denominado ARCHIVO REGISTRAL en 93

el cual constará toda la documentación que se genere como consecuencia del procedimiento registral. 5.5.1. Archivo Registral. De la lectura del art. 108° del TUO del Reglamento General de los Registros Públicos, se advierte que el archivo registral está constituido por: a) Las partidas registrales que constan en tomos, fichas movibles, discos ópticos y otros soportes magnéticos; b) Los títulos que han dado mérito a las inscripciones conforme a lo establecido en el art. 7, acompañados de los documentos en los que consten las decisiones del Registrador o del Tribunal Registral emitidos en el procedimiento registral, los informes técnicos y demás documentos expedidos en este; c) Las solicitudes de inscripción de los títulos cuya inscripción fue denegada, con las respectivas esquelas de observación y tacha; d) Los índices y los asientos de presentación organizados en medios informáticos así como los que ―de acuerdo con la técnica anterior―, constaran en soporte papel. Como se puede apreciar, la importancia del archivo registral radica en que contiene la documentación sobre la que se va a expedir la publicidad registral. 5.5.2. Publicidad Registral. El art. 2012° del Código Civil prescribe que: «Se presume, sin admitirse prueba en contrario, que toda persona tiene conocimiento del contenido de las inscripciones». Con esta norma, nuestro ordenamiento jurídico consagra el Principio Registral de Publicidad, que contiene ―a su vez― el concepto de cognoscibilidad legal, que « *…+ alude a que el público en general goza de la posibilidad de conocimiento de los datos incorporados al Registro *…+», no siendo necesario «*…+ un conocimiento efectivo de dichos datos *…+». (Gonzales Barrón, 2012: p.125). Vale decir; que cuando el Código Civil sanciona la presunción de conocimiento de las inscripciones, en realidad se refiere a la posibilidad de conocer las inscripciones, corriendo por cuenta del interesado si efectiviza o no ese 94

conocimiento. Y esta posibilidad, la otorga el Registro a través de la llamada Publicidad Formal, consagrada en el Numeral II del Título Preliminar del TUO del Reglamento General de los Registros Públicos cuando prescribe que: «El Registro es público. La publicidad registral formal garantiza que toda persona acceda al conocimiento efectivo del contenido de las partidas registrales y, en general, obtenga información del archivo registral’. ”El personal responsable del Registro no podrá mantener en reserva la información contenida en el archivo registral salvo las prohibiciones expresas establecidas en los Reglamentos del Registro». El mismo cuerpo reglamentario, en sus arts. 127° a 141°, prescribe la forma de acceder a la información que otorga el Registro, siendo las notas más saltantes las siguientes: La información contenida en el archivo registral se solicita sin expresión de causa (vale decir; sin dar explicación alguna del porque se solicita la información), pero previo pago de las tasas registrales preestablecidas. La publicidad formal que otorga el Registro, es de cuatro tipos: i) manifestaciones, ii) certificados y copias literales, iii) certificados compendiosos o de vigencia, iv) información y certificación del contenido de los datos de los índices y del contenido de los asientos de presentación; los mismos que el reglamento reagrupa en manifestaciones y certificados. 5.5.2.1. Manifestaciones. Antes de la informatización del Registro, las manifestaciones siempre implicaban la exhibición del documento físico al usuario interesado; sean estos tomos, fichas, títulos archivados o en trámite. Hoy en día, la manifestación puede darse hasta de tres formas: a) Tratándose de partidas electrónicas, esta se efectiviza mediante la visualización de las mismas en terminales que debe tener cada oficina registral que ofrece este servicio. b) Tratándose de partidas contenidas en tomos que no hayan sido incorporados al sistema informático, títulos archivados o en trámite, esta se efectiviza con la exhibición misma de los documentos, en la oficina registral pertinente y en presencia de personal debidamente autorizado. c) La manifestación también puede efectivizarse con la entrega de la copia simple de la ficha o con la impresión de las partidas electrónicas 95

visualizadas o de los índices que organizan los registros. 5.5.2.2. Certificados. Los certificados que ofrece el Registro pueden ser de dos clases: literales y compendiosos, y son emitidos por Registradores Públicos o Certificadores debidamente autorizados. a) Los Certificados Literales son los que se otorgan mediante la copia o impresión de la totalidad o parte de la partida registral o de los documentos que dieron mérito para extenderlos (títulos archivados). b) Los Certificados Compendiosos son los que se otorgan mediante un extracto, resumen o indicación de determinadas circunstancias del contenido de las partidas registrales, los que podrán referirse a los gravámenes o cargas registradas, a determinados datos o aspectos de las inscripciones. Es pertinente precisar que, dentro del rubro de los certificados compendiosos, están comprendidos, entre otros, los certificados positivos, negativos, de vigencia y de búsqueda catastral. b.1) Los certificados positivos son los que acreditan la existencia la existencia de determinada inscripción. b.2) Los certificados negativos son los que acreditan solo la inexistencia de determinada inscripción. b.3) Los certificados de vigencia son los que acreditan la existencia del acto o derecho inscrito a la fecha de su expedición. b.4) Los certificados de búsqueda catastral son los que acreditan si un determinado predio se encuentra inmatriculado o no; o si parcialmente forma parte de un predio ya inscrito. También acredita la existencia o no de superposición de áreas.

LECCIÓN 6 LA CALIFICACIÓN REGISTRAL. 6.1. EL PRINCIPIO DE LEGALIDAD COMO PRESUPUESTO DE LA CALIFICACIÓN REGISTRAL. Como ya lo apuntamos antes (ítem 4.3.3.) el Principio de Legalidad es probablemente el más importante de los principios registrales, porque contiene ―de alguna forma― a todos aquellos principios registrales que tienen que ver con la previa calificación del título (Titulación Auténtica, Rogación, Tracto Sucesivo y Prioridad Excluyente), para poder determinar si procede incorporar un título al Registro. Por estas consideraciones, tenemos que coincidir con la siguiente afirmación: « *…+ el Principio de Legalidad es el que obliga al examen o verificación de los títulos por el Registrador, como depuración previa de los elementos básicos de las inscripciones; es decir que el fundamento de la calificación se encuentra en el Principio de Legalidad, según el cual solo pueden tener acceso al Registro los títulos que reúnan los requisitos establecidos por las leyes». (Dávila Dávila, , p.122).

6.2. LA CALIFICACIÓN REGISTRAL 6.2.1. La Calificación Registral en la doctrina. Como bien lo señala Luis García García: «La calificación constituye el acto emblemático del registrador. Si pudiéramos ensayar un símil de la función registral con la función judicial, diríamos que la calificación es al registrador, lo que la sentencia es al juez *…+; es un proceso que se efectúa aplicándose los principios registrales, los cuales constituyen la base y los límites a partir de los cuales el registrador comprueba la legalidad del título y su compatibilidad con los antecedentes registrales». En suma « *…+ es el examen que el registrador hace del título y de sus antecedentes para determinar si el mismo puede o no acceder al Registro». (Gaceta Jurídica: 2012, Tomo X, p. 293). Y así como García García, son muchos los autores que han esbozado sus propias ideas o se han adherido a las de otros, respecto del concepto de Calificación Registral.

« *…+ estudio legal que realizan los Registradores Públicos, de los títulos que se les presentan para su inscripción en los Registros Públicos». (Flores Polo: 1984, p.224). « […+ enjuiciamiento que el registrador realiza sobre la legalidad de los documentos y sobre la validez y la eficacia de los negocios jurídicos contenidos en ellos». (Mendoza del Maestro ―citando a DiezPicazo―: 2011, p. 120).

« [...] control, examen o enjuiciamiento que realiza el registrador de los títulos presentados al registro a efectos de determinar si el derecho o la situación jurídica que se pretende publicitar cumple o no con los requisitos previstos en la normativa legal correspondiente y de esa manera decidir si merece la acogida registral solicitada». (Anaya Castillo, en Fuero Registral: 2009, p. 176). « [...] evaluación integral de los títulos presentados al registro que tiene por objeto determinar la procedencia de la inscripción». (Campos Fernández y Campos Salazar, en Fuero Registral: 2011, p. 42).

« La calificación determina la inscribibilidad del título presentado y la naturaleza del derecho constituido. Por razón de forma, se controla la idoneidad formal y autenticidad del título presentado; por razón del registro, la identidad de la finca, la competencia territorial del registro y el tracto sucesivo; por razón de legalidad, la validez del acto dispositivo, y la naturaleza del derecho constituido». (Álvarez Caperochipi: 2010, p. 320). « […+ control que realiza el registrador a efectos de determinar si el título presentado al registro es inscribible sobre la base de los diversos principios que, como requisitos y presupuestos técnicos para la inscripción, cada sistema contempla». (Delgado Scheelje, citado por Mendoza del Maestro: 2011, p. 121).

Como se puede apreciar, y al margen de los términos que se elijan para esbozar un concepto de calificación registral (estudio, examen, enjuiciamiento, control, etc.), esta siempre va a implicar la evaluación del título en sus dos planos (formal y sustantivo), y su adecuación con los antecedentes registrales. Una opinión por demás interesante ―si es que se lee con total desapasionamiento―, y que en doctrina nacional ha causado más de un escozor, por su evidente carga subjetiva, es la que respecto de la calificación registral ha esbozado el Profesor Gunther Gonzales Barrón:

« *…+ la calificación registral se circunscribe a una evaluación formal de un documento público, es decir, una revisión de los datos requeridos para la inscripción con un mínimo margen de maniobra, pues todo el examen se reduce al citado instrumento y su concordancia con los antecedentes del registro. *…+’. ”En suma, la naturaleza LIMITADA de la calificación se impone por la necesidad de documento fehaciente y la consiguiente restricción para conocer la verdad material. Por tanto, los alcances de la calificación registral, por los propios presupuestos técnicos que la sustentan, SON Y SERÁN SIEMPRE REDUCIDAS». (Gonzales Barrón: 2010, p. 43 y 45).

Abundar en el tema intentado ensayar una definición propia, más parecerá una redundancia que poco pueda aportar en un texto de esta naturaleza, por lo que nos quedaremos con la definición reglamentaria ya existente. 6.2.2. La Calificación Registral en nuestro ordenamiento jurídico. En nuestro ordenamiento jurídico, el concepto de Calificación Registral lo encontramos prescrito en el primer párrafo del art. 31° del TUO del Reglamento General de los Registros Públicos: “Artículo 31.- Definición: La calificación registral es la evaluación integral de los títulos presentados al registro que tienen por objeto determinar la procedencia de su inscripción. Está a cargo del Registrador y Tribunal Registral, en primera y en segunda instancia, respectivamente, quienes actúan de manera independiente, personal e indelegable, en los términos y con los límites establecidos en este Reglamento y en las demás normas registrales. […+.” Esta definición tiene la virtud de ser completa, por ser genérica y tener un alcance mayor (evaluación integral, dejando a la doctrina el desarrollo de este concepto), porque precisa a sus operadores (Registrador Público y Tribunal Registral), porque describe la naturaleza personalísima de su función (independiente, personal e indelegable), y porque delimita el marco legal de su accionar (en los términos y con los límites establecidos en el Reglamento y en las demás normas registrales). 6.2.2.1. Alcances de la Calificación Registral. Como corresponde a una norma reglamentaria, el art. 32° del TUO del Reglamento General de los Registros Públicos enumera en detalle los alcances 99

de la calificación registral. «Artículo 32.- Alcances de la calificación’ ”El Registrador y el Tribunal Registral, en sus respectivas instancias, al calificar y evaluar los títulos ingresados para su inscripción, deberán’: ”a) Confrontar la adecuación de los títulos con los asientos de inscripción de la partida registral en la que se habrá de practicar la inscripción, y, complementariamente, con los antecedentes registrales referidos a la misma, sin perjuicio de la legitimación de aquéllos. En caso de existir discrepancia en los datos de identificación del titular registral y del sujeto otorgante del acto, el Registrador, siempre que exista un convenio de interconexión vigente, deberá ingresar a la base de datos del RENIEC, a fin de verificar que se trata de la misma persona’; ”b) Verificar la existencia de obstáculos que emanen de la partida en la que deberá practicarse la inscripción, así como de títulos pendientes relativos a la misma que puedan impedir temporal o definitivamente la inscripción’. ”c) Verificar la validez y la naturaleza inscribible del acto o contrato, así como la formalidad del título en el que éste consta y la de los demás documentos presentados’; ”d) Comprobar que el acto o derecho inscribible, así como los documentos que conforman el título, se ajustan a las disposiciones legales sobre la materia y cumplen los requisitos establecidos en dichas normas’; ”e) Verificar la competencia del funcionario administrativo o Notario que autorice o certifique el título’; ”f) Verificar la capacidad de los otorgantes por lo que resulte del título, de la partida registral vinculada al acto materia de inscripción y complementariamente de sus respectivos antecedentes; así como de las partidas del Registro Personal, Registro de Testamentos y Registro de Sucesiones Intestadas debiendo limitarse a la verificación de los actos que son objeto de inscripción en ellos’; ”g) Verificar la representación invocada por los otorgantes por lo que resulte del título, de la partida registral vinculada al acto materia de inscripción, y de las partidas del Registro de Personas Jurídicas y del Registro de Mandatos y Poderes, si estuviera inscrita la representación, sólo en relación a los actos que son objeto de inscripción en dichos registros’; ”h) Efectuar la búsqueda de los datos en los Índices y 100

partidas registrales respectivos, a fin de no exigirle al usuario información con que cuenten los Registros que conforman el Sistema Nacional de los Registros Públicos’; ”i) Rectificar de oficio o disponer la rectificación de los asientos registrales donde haya advertido la existencia de errores materiales o de concepto que pudieran generar la denegatoria de inscripción del título objeto de calificación’. ”El Registrador no podrá denegar la inscripción por inadecuación entre el título y el contenido de partidas registrales de otros registros, salvo lo dispuesto en los literales f) y g) que anteceden’. ”En los casos de resoluciones judiciales que contengan mandatos de inscripción o de anotaciones preventivas, el Registrador y el Tribunal Registral se sujetarán a lo dispuesto por el segundo párrafo del artículo 2011° del Código Civil». Como podemos apreciar, la norma reglamentaria ha procurado cubrir todos los pasos que debe seguir el Registrador al momento de ejercer su función calificadora; que van desde el estudio mismo del título presentado, hasta el estudio de la partida donde se debe practicar la inscripción, pasando por la adecuación de título y partida, validez del acto inscribible y su concordancia con las normas vigentes, la competencia de los funcionarios involucrados y la capacidad de los otorgantes. Finalmente, se ha establecido que la calificación incluye cualquier rectificación que deba practicarse en la partida para posibilitar la inscripción. 6.2.2.2. Propiciar y facilitar las inscripciones. En el segundo párrafo del artículo 31° del TUO del Reglamento General de los Registros Públicos, se ha consagrado algo que algunos han denominado como el Principio Pro Inscripción. «En el marco de la calificación registral, el Registrador y el Tribunal Registral propiciarán y facilitarán las inscripciones de los títulos ingresados al registro». Estamos de acuerdo que, afirmar que este precepto reglamentario se funda en algún principio registral es una exageración. Sin perjuicio de lo antes expuesto, dejaremos dos ideas preliminares que nos parecen pertinentes respecto del tema propuesto. a) Cuando un interesado presenta un título al Registro, es claro que lo que 101

está buscando es que este título logre tener acogida registral. Nadie podría afirmar que alguien presente un título al Registro buscando que no se inscriba. b) De otro lado, la simple denominación REGISTRADOR lleva implícito un objetivo final: registrar títulos. Vale decir; que, si bien ―como ya lo señalamos― la calificación constituye el acto emblemático del registrador, no es menos cierto que esta debe efectuarse siempre en procura de la inscripción del título presentado. Dicho esto, diremos que no queda completamente claro los alcances de este precepto reglamentario; o en otras palabras más simples, no se sabe a ciencia cierta qué es lo que exactamente quisieron establecer los autores del reglamento cuando redactaron este segundo párrafo del artículo del TUO del Reglamento General de los Registros Públicos. Y poco se ha escrito sobre el particular. Gilberto Mendoza del Maestro señala que dicho precepto ―que más que una obligación constituye una exhortación― buscaría « [...] darle un mayor dinamismo al sistema [...]», y que « [...] la cantidad de observaciones que se emitían, habrían motivado a los legisladores a proponer dicha fórmula a fin de flexibilizar la calificación»; agregando a manera de conclusión que « [...] entendemos como pro inscripción aquellos casos en los cuales es innecesario el requerimiento de nuevos documentos toda vez que la información requerida puede obtenerse de los ya presentados o de lo que constan en los registros» y que «No debe entenderse como pro inscripción aquellos supuestos que por una mayor flexibilización se puede, por ejemplo, poner en peligro la esfera patrimonial de los sujetos o se pueda distorsionar lo dispuesto por las normas que protegen bienes jurídicos». (Mendoza del Maestro: 2011, p. 200). Javier Anaya Castillo señala que la función de propiciar y facilitar las inscripciones: « [...] constituye un límite funcional a la propia labor calificadora, por cuanto el registrador, de antemano debe conducir su actuación a propiciar y facilitar la inscripción». Ensayando un desarrollo de los términos PROPICIAR y FACILITAR. Así, señala que «podemos afirmar que la función de propiciar podría implicar que en aquellas situaciones de duda o conflicto o sobre la aplicación del derecho, se opte por la interpretación normativa más flexible, a fin de permitir que el título pase satisfactoriamente por el filtro de la calificación (ello dentro del parámetro de la legalidad)»; y a continuación, señala también que: 102

«Por otro lado, facilitar las inscripciones podría entenderse que en aquellos casos en que los títulos presentados adolezcan de algún defecto o vicio, los registradores, dentro de esa función de asesoramiento que deben cumplir, tengan que orientar a los administrados respecto de la manera en que puedan subsanar dichas faltas». (Anaya Castillo, en Fuero Registral: 2009, p. 194 a 196).

Max Adolfo Panay Cuya, en un artículo más que interesante, sintetiza su estudio del tema en los siguientes términos: «La idea de propiciar y facilitar las inscripciones constituye una finalidad objetiva dispuesta en el TUO del Reglamento General de los Registros Públicos. El medio para obtener esa finalidad es a través de la actividad interpretativa de las instancias registrales (Registrador Público y Tribunal Registral)’. ”Partiendo de una postura de indeterminación parcial del Derecho, la actividad interpretativa no se producirá en todos los casos; sino sólo en los casos “difíciles”. Para ello, se propone que tenga preponderancia la interpretación teleológica, el principio implícito de propiciar y facilitar las inscripciones y el principio administrativo de eficacia’. ”De esta manera, se acentúa o privilegia la circulación de los bienes para facilitar que los activos de las personas lleven una vida paralela como capital y lograr el desarrollo económico». (Panay Cuya, en Revista Crítica de Derecho Inmobiliario: 2011, p. 2094).

Queda claro que resta mucho por investigar para esclarecer el real significado de este precepto, sin colisionar con la independencia del Registrador, y, sobre todo, sin menguar la seguridad jurídica. Por ahora, y en atención a la naturaleza del presente trabajo, nos quedaremos con lo hasta aquí expuesto.

6.3. EL REGISTRADOR COMO PRIMERA INSTANCIA REGISTRAL. 6.3.1. El Registrador en nuestro ordenamiento jurídico. El Registrador es un profesional del derecho (abogado) que accede al cargo mediante un concurso público, que goza de autonomía en su función registral, y que constituye la primera instancia en el procedimiento registral. 103

La normativa de la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos (SUNARP) poco dice respecto del concepto de Registrador; limitándose a señalar la forma de acceso al cargo, a garantizar la autonomía de su función, a garantizar su capacitación, y a reglamentar todo lo relativo a los procedimientos sancionadores a los que esté sujeto por inconducta funcional. Su determinación como primera instancia registral está prescrita en el artículo 3° del TUO del Reglamento General de los Registros Públicos. 6.3.2. El pronunciamiento del Registrador Público: inscripción (o la anotación preventiva), liquidación, observación o tacha. Como consecuencia de la calificación efectuada por el Registrador, se producirá un pronunciamiento por parte de este. Si la calificación tuviera un resultado positivo, el pronunciamiento del Registrador se traducirá en el acceso del título al Registro a través de un asiento registral, que podrá ser uno de inscripción o uno de anotación preventiva. Otro supuesto de un resultado positivo de la calificación se traducirá en la denominada esquela de liquidación, que condicionará la inscripción o anotación al pago de un mayor derecho. Si la calificación tuviera un resultado negativo, el pronunciamiento del Registrador se traducirá en una esquela de observación o en una esquela de tacha. 6.3.2.1. La Inscripción (o Anotación Preventiva). La inscripción o la anotación preventiva son el resultado positivo de la calificación efectuada por el Registrador, mediante la incorporación del acto o derecho que fue materia de la rogatoria, a través del asiento registral. Implica que el título presentado al Registro ha cumplido con todos los requisitos ―sustantivos, documentales y tributarios―, y que, por tal razón, se encuentra expedito para ser incorporado al Registro. Esta incorporación se efectuará a través de un asiento registral que, conforme a lo prescrito en el artículo 50° del TUO del Reglamento General de los Registros Públicos « *…+ contendrá un resumen del acto o derecho materia de la inscripción, en el que se consignará los datos relevantes para el conocimiento de terceros, siempre que aparezcan del título; así como, la indicación precisa del documento en el que conste el referido acto o derecho; la fecha, hora, 104

minuto y segundo, el número de presentación del título que da lugar al asiento, el monto pagado por derechos registrales la fecha de su inscripción, y, la autorización del registrador responsable de la inscripción, utilizando cualquier mecanismo, aprobado por el órgano competente, que permita su identificación». Como ya lo dijimos, la incorporación al Registro del acto o derecho puede dar como resultado una inscripción o una anotación preventiva. 6.3.2.1.1. La Inscripción. La inscripción importa un asiento definitivo, y que conforme a lo prescrito en el artículo 46° del TUO del Reglamento General de los Registros Públicos (que consagra la adhesión de nuestro ordenamiento jurídico al sistema causalista) debe expresar necesariamente el acto jurídico de donde emana directa o inmediatamente el derecho inscrito, el mismo que deberá constar en el correspondiente título. El TUO de Reglamento General de los Registros Públicos establece también reglas para la extensión de asientos registrales en mérito a diferentes autoridades: Artículo 51.- Asiento extendido en mérito de resolución judicial. El asiento de inscripción extendido en mérito de una resolución judicial comprenderá, además de los requisitos señalados en el artículo precedente que resulten pertinentes, la indicación de la Sala o Juzgado que haya pronunciado la resolución, la fecha de ésta, los nombres de las partes litigantes y del auxiliar jurisdiccional, la transcripción clara del mandato judicial y la constancia de haber quedado consentida o ejecutoriada, de ser el caso. Artículo 52.- Asiento extendido en mérito de resolución administrativa. El asiento de inscripción extendido en mérito de una resolución administrativa comprenderá, además de los requisitos establecidos en el Artículo 50 la indicación del órgano administrativo que haya dictado la resolución y la fecha de ésta. Cuando la normativa vigente así lo exija, se indicará la constancia de haberse agotado la vía administrativa. Artículo 53.- Asiento extendido en mérito de instrumentos otorgados en el extranjero. El asiento de inscripción de títulos que contengan instrumentos otorgados en el extranjero contendrá, además de los datos señalados en el Artículo 50, la indicación del Cónsul o funcionario competente ante quien se haya otorgado el título o certificado las firmas de los otorgantes, así como de los funcionarios que hayan intervenido en las legalizaciones que constan 105

de aquél. 6.3.2.1.2. Las Anotaciones Preventivas. En nuestro ordenamiento jurídico, las anotaciones preventivas se encuentran reguladas en los artículos 64° al 70° del TUO del Reglamento General de los Registros Públicos. Conforme a lo prescrito en el artículo 64°, las anotaciones preventivas son definidas como asientos provisionales y transitorios que tienen por finalidad reservar la prioridad y advertir la existencia de una eventual causa de modificación del acto o derecho inscrito. En una lista abierta (numerus apertus), el artículo 65° enumera a los actos y derechos susceptibles de anotación preventiva: a) Las demandas y demás medidas cautelares; b) Las resoluciones judiciales que no den mérito a una inscripción definitiva; c) Los títulos cuya inscripción no pueda efectuarse por no estar inscrito el derecho de donde emane; d) Los títulos cuya inscripción no pueda efectuarse porque adolecen de defecto subsanable; e) Los títulos que, en cualquier otro caso, deben anotarse conforme a disposiciones especiales. El artículo 66°: se ocupa de la regulación de los supuestos de anotación preventiva de aquellos títulos cuya inscripción no pueda efectuarse por no estar inscrito el derecho de donde emane, y de aquellos cuya inscripción no pueda efectuarse porque adolecen de defecto subsanable. Prescribe que estos supuestos, proceden únicamente en el Registro de Propiedad Inmueble y respecto de los actos señalados en los numerales 1 al 6 del artículo 2019° del Código Civil. La anotación preventiva se extenderá a solicitud de parte luego de formulada la correspondiente observación y tendrá una vigencia de un año, contado a partir de la fecha del asiento de presentación. Vencido dicho plazo la anotación caducará de pleno derecho. En estos supuestos, al extender la anotación preventiva, el Registrador deberá consignar expresa y claramente dicho carácter, el defecto que motivó su extensión, el plazo de caducidad, la indicación de que vencido el mismo, la anotación no surtirá ningún efecto y cualquier otra precisión que impida que los terceros sean inducidos a error.

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En el supuesto de la anotación preventiva de aquellos títulos cuya inscripción no pueda efectuarse por no estar inscrito el derecho de donde emane, esta solo procederá cuando se haya acreditado el derecho no inscrito del otorgante a la fecha del asiento de presentación, mediante el respectivo contrato con firmas legalizadas notarialmente. En defecto de éste, podrá presentarse copia legalizada notarialmente del respectivo contrato o la declaración jurada del solicitante, en el sentido que el otorgante del acto adquirió su derecho del titular registral. En estos casos, el Registrador notificará al titular registral que se ha practicado la anotación preventiva. En cualquier momento durante la vigencia de la anotación preventiva, el titular registral podrá solicitar su cancelación, debiendo contener su solicitud la declaración jurada con firmas legalizadas notarialmente, en el sentido que él no realizó transferencia alguna a favor del otorgante del acto o derecho anotado. Por el solo mérito de esta solicitud, el Registrador procederá a cancelar la anotación preventiva, aún cuando no hubiera transcurrido el plazo de un (01) año a que se refiere el artículo anterior. No procederá la anotación preventiva sustentada en otra anotación preventiva de la misma naturaleza. Tampoco procederá la anotación preventiva, en los supuestos de tacha sustantiva señalados en el artículo 42°, ni cuando el instrumento que da mérito a la inscripción no preexista a la fecha del asiento de presentación del título. 6.3.2.2. La Liquidación del Mayor Derecho. La esquela de liquidación para el pago del mayor derecho, es un pronunciamiento del Registrador que implica que el título presentado al Registro ha cumplido con todos los requisitos exigidos para su incorporación al Registro, pero que no se ha cumplido con el pago del total de los derechos registrales, que tienen naturaleza tributaria. Este pronunciamiento se sustenta en el artículo 41° del TUO del Reglamento General de los Registros Públicos, que a la letra dice: «El Registrador procederá a la liquidación definitiva de los derechos registrales de un título en los casos en que como resultado de la calificación, concluya que éste no adolece de defectos ni existen obstáculos para su inscripción». 6.3.2.3. La observación. La denominada esquela de observación es el pronunciamiento que efectúa el 107

Registrador, cuando el título presentado adolece de defecto subsanable, o no puede inscribirse por advertirse un obstáculo que emana de la partida registral. Las observaciones formuladas tienen por finalidad hacer de conocimiento del interesado los defectos advertidos para que éste pueda efectuar las subsanaciones que correspondan. Conforme a lo prescrito en el artículo 39° del TUO del Reglamento General de los Registros Públicos, todas las observaciones que se adviertan en el título deben ser fundamentadas jurídicamente y formuladas en forma simultánea, con lo cual queda prohibido al Registrador formular estas observaciones en forma sucesiva, excepto que se funden en defectos advertidos en los documentos presentados para subsanar alguna observación. 6.3.2.4. La Tacha. La denominada esquela de tacha es el pronunciamiento que efectúa el Registrador para denegar definitivamente una inscripción. Esta puede sustantiva o procesal. Los artículos 42° y 43°A del TUO del Reglamento General de los Registros Públicos, establecen los supuestos de tacha sustantiva; y el artículo 43° es el que prescribe el supuesto de tacha procesal. Conforme a lo prescrito en los artículos 42° y 43°A, un título es pasible de tacha sustantiva cuando: a) Adolezca de defecto insubsanable que afecta la validez del contenido del título; b) Contenga acto no inscribible; c) Se haya generado el asiento de presentación en el Diario de una Oficina Registral distinta a la competente; d) Existan obstáculos insalvables que emanen de la partida registral; e) El acto o derecho inscribible no preexista al asiento de presentación respectivo; f) Se produzca el supuesto de falsedad documentaria; g) El documento o documentos en que se fundamenta inmediata y directamente el derecho o acto inscribible, haya sido presentado en copia simple no autorizada por norma expresa. Conforme a lo prescrito en el artículo 43°, un título es pasible de tacha procesal cuando se produzca la caducidad del plazo de vigencia del asiento de presentación sin que se hubiesen subsanado las observaciones ―advertidas o 108

no― se hubiese cumplido con pagar el mayor derecho liquidado. Según el mismo artículo, en el texto de la tacha se precisará la naturaleza de la misma, indicándose, además, las observaciones que a criterio del Registrador no hayan sido subsanadas, o el mayor derecho registral que no ha sido pagado. Asimismo, luego de descontar el derecho de calificación por los actos solicitados, de ser el caso, se consignará el monto de derechos por devolver los que podrán constituir pago a cuenta de futuros trámites ante la misma Oficina Registral. 6.4. EL TRIBUNAL REGISTRAL COMO SEGUNDA INSTANCIA REGISTRAL. Como ya lo hemos señalado (ítem 5.4.5.), el art. 3° del TUO del reglamento General de los Registros Públicos reconoce la doble instancia en el procedimiento registral, siendo que el Tribunal Registral se constituye como la segunda instancia de ese procedimiento. Contrariamente de lo que ocurre con la definición legal del Registrador, en la normativa de la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos (SUNARP), en un evidente defecto de técnica legislativa, encontraremos hasta tres definiciones del Tribunal Registral. Según el artículo 28° del Estatuto de la SUNARP, aprobado por Decreto Supremo N°135-2002-JUS, el Tribunal Registral es el Órgano de Segunda Instancia Administrativa Registral con Competencia Nacional, conformado por salas descentralizadas e itinerantes, que resuelve en última instancia administrativa los recursos de apelación interpuestos contra las decisiones de los registradores públicos. Por otro lado, según el artículo 61° del Reglamento de Organización y Funciones de la SUNARP, aprobado por Decreto Supremo N°139-2002-JUS, el Tribunal Registral es el órgano que conoce en segunda y última instancia administrativa registral las apelaciones contra las denegatorias de inscripción y demás actos registrales, expedidos por los Registradores en primera instancia. Finalmente, según el artículo 1° del Reglamento del Tribunal Registral, aprobado por Resolución 263-2005-SUNARP-SN, el Tribunal Registral es el órgano de la SUNARP con competencia nacional que conoce y resuelve en segunda y última instancia administrativa las apelaciones contra las observaciones, tachas y otras decisiones de los Registradores y Abogados Certificadores, en su caso, emitidas en el ámbito de su función registral. De las tres definiciones acotadas, concordadas con el inciso a) del artículo 142° del TUO del Reglamento General de los Registros Públicos, queda claro que la 109

función del Tribunal Registral en el procedimiento registral es resolver las denegatorias de inscripción (observaciones o tachas) y las liquidaciones de derechos registrales, que hayan sido objeto de apelación por parte del presentante del título o la persona a quien éste represente. El Tribunal Registral está compuesto por Salas, que a su vez están conformadas por tres vocales. En cada apelación, uno de los vocales actúa como ponente del caso a resolver. El vocal ponente deberá formular y sustentar su respectiva ponencia, luego de lo cual se procederá al debate y votación de la correspondiente resolución. Conforme a lo prescrito en el artículo 156° del TUO del Reglamento General de los Registros Públicos, el Tribunal Registral se pronunciará: a) b) c) d)

Confirmando total o parcialmente la decisión del Registrador; Revocando total o parcialmente la decisión del Registrador; Declarando improcedente o inadmisible la apelación; Aceptando o denegando, total o parcialmente el desistimiento formulado.

Para la aprobación de las resoluciones se requerirá de dos (2) votos conformes, sin perjuicio de la existencia de votos singulares o discordantes.

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LECCIÓN 7 Los Precedentes de Observancia Obligatoria en Materia Registral. 7.1. A MANERA DE INTRODUCCIÓN. Un reclamo recurrente de los usuarios del Registro, radica en que los criterios de calificación aplicados a los títulos difieren de registrador a registrador; lo cual ―de alguna forma― no deja de ser cierto, yendo en contra de la predictibilidad de la que debe gozar todo procedimiento administrativo; sin embargo, esos mismos usuarios se resisten a ir con sus argumentos a la segunda instancia registral, renunciando de esta forma, a una solución que está en sus manos; vale decir, la reiterancia en los pronunciamientos del tribunal que terminarán reflejándose en PRECEDENTES DE OBSERVANCIA OBLIGATORIA, que los registradores no podrán obviar sin incurrir en responsabilidad. El común de los usuarios del Registro prefiere desistirse de su rogatoria, presentar nuevamente su título y esperar a que sea calificado por un Registrador cuyo criterio satisfaga sus expectativas. Somos de la opinión ―la cual expresaremos en cuanta tribuna nos sea concedida― de que los usuarios también deben contribuir con la unificación de los criterios de calificación; y esta contribución es a través del Tribunal Registral. La segunda instancia registral es la encargada de corregir la diversidad de criterios de calificación. Y ya lo viene haciendo; pero, para que puedan seguir cumpliendo esta misión, es imperioso que el común de los usuarios del Registro entienda que el procedimiento registral tiene hasta dos instancias, y no deben renunciar a la segunda. 7.2. LA PREDICTIBILIDAD EN EL PROCEDIMIENTO REGISTRAL. Una preocupación de la SUNARP, que se refleja en sus instrumentos de gestión (Plan Estratégico Institucional 2011-2014, aprobado mediante Resolución N°4182010-SUNARP-SN), es mejorar la calidad de los servicios registrales con criterios homogéneos de los Registradores. Esto ha llevado a establecer como parte de las acciones institucionales el desarrollo de encuentro o talleres entre las instancias registrales con participación de especialistas, docentes o actores claves (notarios, jueces, etc.) 111

por zonas registrales y a nivel nacional, con el fin de coadyuvar a la unificación de criterios registrales y a una mayor predictibilidad de las decisiones registrales. Sin embargo, estas herramientas y acciones no son suficientes, en tanto que en el proceso de calificación se presenta un problema mayor y de fondo: la existencia de vacios u obscuridad en las normas, lo cual genera en la primera instancia registral diversos criterios interpretativos. Ante esta problemática, la respuesta la encontraremos en el órgano de la segunda instancia registral, que cuenta entre una de sus facultades el aprobar precedentes de observancia obligatoria en los Plenos Registrales que para el efecto se convoquen. Los precedentes son la mejor herramienta para mejorar la predictibilidad en el procedimiento registral. 7.3. ANTECEDENTES DE LOS PRECEDENTES DE OBSERVANCIA OBLIGATORIA. Los precedentes de observancia obligatoria tienen fundamento doctrinario y legislativo, y en nuestro ordenamiento jurídico ―como lo veremos―, se ha expandido en casi todas las disciplinas, o por lo menos en las más relevantes. 7.3.1. Antecedentes doctrinarios. El antecedente doctrinario de los precedentes de observancia obligatoria lo encontramos en la regla del ‘stare decisis’ (estar a lo ya decidido), cuyo nombre proviene del aforismo latino ‘stare decisis et quieta non movere’ (estar a lo decidido y no perturbar lo ya establecido, lo que está quieto), que prescribe el respeto de las decisiones del pasado. Esta regla se introdujo en los Estados Unidos en el siglo XIX para responder a una necesidad de seguridad jurídica, con lo cual se les imponía a los jueces del Comom Law el deber de decidir en los casos que habían de conocer atendiendo a la forma en que casos semejantes habían sido resueltos en el pasado. Así se sujetó y controló a los jueces en su tarea creadora e interpretativa del derecho (Anaya Castillo: 2012).

7.3.2. Antecedentes legislativos. En nuestro ordenamiento jurídico, el uso de precedentes de observancia obligatoria se encuentra ya en materia constitucional, civil, penal y administrativa. En materia constitucional, el artículo VII del Título Preliminar del Código 112

Procesal Constitucional prescribe que: «Las sentencias del Tribunal Constitucional que adquieren la autoridad de cosa juzgada constituyen precedente vinculante cuando así lo exprese la sentencia, precisando el extremo de su efecto normativo. Cuando el Tribunal Constitucional resuelva apartándose del precedente, debe expresar los fundamentos de hecho y de derecho que sustentan la sentencia y las razones por las cuales se aparta del precedente». En materia civil, el artículo 400° del Código Procesal prescribe que: «La Sala Suprema Civil puede convocar al pleno de los magistrados supremos civiles a efectos de emitir sentencia que constituya o varíe un precedente judicial’. ”La decisión que se tome en mayoría absoluta de los asistentes al pleno casatorio constituye precedente judicial y vincula a los órganos jurisdiccionales de la República, hasta que sea modificada por otro precedente. *…+». En materia penal, el artículo 301-A del Código Procesal Penal prescribe que: «1. Las sentencias de la Sala Penal de la Corte Suprema, sin perjuicio de lo dispuesto en el artículo 12 de la Ley Orgánica del Poder Judicial, constituyen precedente vinculante cuando así lo expresen las mismas, precisando el extremo de su efecto normativo. Cuando la Sala Penal de la Corte Suprema resuelva apartándose del precedente, debe expresar los fundamentos de hecho y de derecho que sustentan la sentencia y las razones por las cuales se aparta del precedente. En ambos casos la sentencia debe publicarse en el Diario Oficial y, de ser posible, a través del Portal o Página Web del Poder Judicial». «2. Si se advierte que otra Sala Penal Suprema u otros integrantes de la respectiva Sala Penal en sus decisiones sostuvieran criterios discrepantes sobre la interpretación o la aplicación de una determinada norma, a instancia de cualquiera de las Salas, de la Fiscalía Suprema en lo Penal o de la Defensoría del Pueblo -en relación a los ámbitos referidos a su atribución constitucional- se convocará inmediatamente al Pleno de los Vocales de lo Penal de la Corte Suprema para dictar una sentencia plenaria, la que se adoptará por mayoría absoluta. En este supuesto no se requiere la intervención de las partes, pero se anunciará el asunto que la motiva, con conocimiento del Ministerio Público. La decisión del Pleno no afectará la sentencia o sentencias adoptadas en los casos que determinaron la convocatoria al Pleno de los Vocales de lo Penal. La sentencia plenaria se publicará en el Diario Oficial y, de 113

ser posible, a través del Portal o Página Web del Poder Judicial». En materia administrativa, el artículo VI del Título Preliminar de la Ley de Procedimiento Administrativo General prescribe que: « […+ Los actos administrativos que al resolver casos particulares interpreten de modo expreso y con carácter general el sentido de la legislación, constituirán precedentes administrativos de observancia obligatoria por la entidad, mientras dicha interpretación no sea modificada. Dichos actos serán publicados conforme a las reglas establecidas en la presente norma. *…+». 7.4. LOS PRECEDENTES DE OBSERVANCIA OBLIGATORIA EN NUESTRO ORDENAMIENTO JURÍDICO REGISTRAL. En nuestro ordenamiento jurídico registral, son dos las normas que se refieren a los precedentes de observancia obligatoria: el Reglamento de Organización y Funciones de la SUNARP y el TUO del Reglamento General de los Registros Públicos. El inciso 3 del artículo 64° del Reglamento de Organización y Funciones de la SUNARP prescribe como una atribución exclusiva del Tribunal Registral la aprobación de Precedentes de Observancia Obligatoria en los Plenos Registrales que para el efecto se convoquen. Por otro lado, el artículo 158° del TUO del Reglamento General de los Registros Públicos, se refiere a los Precedentes de Observancia Obligatoria en los siguientes términos: «Constituyen precedentes de observancia obligatoria los acuerdos adoptados por el Tribunal Registral en los Plenos Registrales, que establecen criterios de interpretación de las normas que regulan los actos y derechos inscribibles, a ser seguidos de manera obligatoria por las instancias registrales, en el ámbito nacional, mientras no sean expresamente modificados o dejados sin efecto mediante otro acuerdo de Pleno Registral, por mandato judicial firme o norma modificatoria posterior’. ”Los criterios reiterados existentes en las Resoluciones del Tribunal serán sometidos a consideración del Pleno Registral para su eventual aprobación como precedentes de observancia obligatoria. Para tal efecto, un criterio se convierte en reiterado cuando sea asumido en más de dos Resoluciones emitidas por una misma Sala o diferentes Salas del Tribunal. *…+». De esta forma, la norma reglamentaria del procedimiento registral, una vez más actúa de forma acertada, pues no solo define al precedente de observancia de 114

obligatoria, sino que establece su alcance vinculante, para finalmente definir lo que es un criterio reiterado del Tribunal Registral, que es el paso previo para llegar a un precedente. 7.5. IMPORTANCIA DE LOS PRECEDENTES DE OBSERVANCIA OBLIGATORIA. Como ya lo señalamos en esta misma lección (ítem 7.2.), los precedentes de observancia obligatoria son la mejor herramienta para mejorar la predictibilidad en el procedimiento registral. Y creemos firmemente que allí radica su importancia. En ese mismo sentido, Sonia Campos Fernández y Yessenia Campos Salazar señalan que: «Esta labor del Tribunal Registral constituyen una de las principales herramientas que ha venido utilizando la SUNARP para dotar de contenido la política de predictibilidad implementada por la SUNARP». (Campos Fernández y Campos Salazar, en Fuero Registral: 2011, p. 58). La importancia de los precedentes de observancia obligatoria se evidencia también por tener un accionar dinámico. Nos explicamos. Los precedentes de observancia obligatoria en materia registral tienen una vigencia de ya diez años. Y en el transcurrir de esa vigencia ha ocurrido un fenómeno saludable para la normativa registral. Muchos de esos precedentes han mutado a norma registral. «Al establecer criterios de interpretación reiterados, la consecuencia natural, dentro de una adecuada política de gestión del conocimiento emitido por el máximo órgano registral, es que estos sean incorporados a la normativa registral. Es así, que ciertos criterios de interpretación aprobados como precedentes en los Plenos Registrales han sido incorporados a los reglamentos vigentes, convirtiendo la reiteración en norma». (Ibíd., p. 58).

Solo a manera de ilustración, citaremos los precedentes que han sido elevados a la categoría de norma en el TUO del Reglamento General de los Registros Públicos: Anotación de Demanda Contencioso Administrativa: Octavo Precedente aprobado en el III Pleno, realizado los días 21 y 22 de febrero del 2003, incorporado al artículo 164° del TUO del Reglamento General de los 115

Registros Públicos. Defecto Subsanable: Cuarto Precedente aprobado en el V Pleno, realizado los días 5 y 6 de setiembre del 2003, incorporado al artículo 42° literal e) del TUO del Reglamento General de los Registros Públicos. Expedición de Certificados de Vigencia de Poder: Cuarto Precedente aprobado en el VI Pleno, realizado los días 7 y 8 de noviembre del 2003, incorporado al artículo 140° del TUO del Reglamento General de los Registros Públicos. Aplicación del artículo 62° del Reglamento General de los Registros Públicos: Primer Precedente aprobado en el VII Pleno, realizado los días 13 y 14 de agosto del 2004, incorporado al artículo 62° del TUO del Reglamento General de los Registros Públicos. Verificación del Estado Civil: Segundo Precedente aprobado en el VII Pleno, realizado los días 13 y 14 de agosto del 2004, incorporado al artículo 32° del TUO del Reglamento General de los Registros Públicos. Alcances de la Calificación en Inmatriculación: Tercer Precedente aprobado en el VII Pleno, realizado los días 13 y 14 de agosto del 2004, incorporado al artículo 32° del TUO del Reglamento General de los Registros Públicos. Concepto de partida directamente vinculada: Cuarto Precedente aprobado en el VII Pleno, realizado los días 13 y 14 de agosto del 2004, incorporado al artículo 32° del TUO del Reglamento General de los Registros Públicos (Ibíd., p. 59). Como hemos podido apreciar, los precedentes de observancia obligatoria, hoy por hoy, cumplen un rol fundamental en la calificación registral, no solo contribuyendo a la predictibilidad de las decisiones registrales, sino que también nutriendo la normativa registral. Si bien es cierto que en diez años de vigencia, es mucho y muy importante lo avanzado, no es menos cierto que aún falta un buen trecho que recorrer. La actual realidad de nuestro país así lo exige.

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TEXTO SELECCIONADO PROPICIAR Y FACILITAR LAS INSCRIPCIONES IX. CONCLUSIONES. i) El TUO del Reglamento General de los Registros Públicos establece el deber de propiciar y facilitar las inscripciones de los títulos. Se trata de una norma teleológica o finalista; y por ende, no indica los medios para la obtención de la finalidad de propiciar y facilitar. ii) Esta norma finalista puede entenderse como un principio implícito. iii) El lugar de acción para propiciar y facilitar las inscripciones se encuentra en la actividad interpretativa del Registrador Público o el Tribunal Registral. iv) La actividad interpretativa (en sentido restringido) se produce ante los casos ‘difíciles’ que, en principio, pueden tener los siguientes escenarios: cuando nos enfrentamos ante la elección entre dos o más soluciones alternativas, cuando el caso no tiene solución o cuando el caso tiene una solución que resultaría inaceptable para la comunidad. v) Desde un enfoque amplio, en la primera instancia del procedimiento de inscripción registral es posible entender que se produce una motivación in aliunde; cuando el Registrador Público realiza directamente a la inscripción del título (y que estaría representada por toda la documentación contenida en el título materia de la calificación registral: instrumentos públicos o documentos privados, escritos, etc.). Solo frente a la denegatoria de la inscripción existe el deber de motivar la decisión. vi) La preferencia por la interpretación teleológica (conforme lo establece la Ley del Procedimiento Administrativo General, Ley 27444), sumado al principio explícito de eficacia y al principio implícito de propiciar y facilitar la inscripción en el Registro, conforman las pautas para la actividad interpretativa del Registrador Público o el Tribunal Registral. vii) La finalidad de propiciar y facilitar las inscripciones no puede quedar como un propósito circunscrito al ámbito registral, sino también debe ser entendido por los operadores jurídicos que ejercen la actividad jurisdiccional o por los funcionarios que realizan acciones de control sobre los Registros.

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RESUMEN La idea de propiciar y facilitar las inscripciones constituye una finalidad objetiva dispuesta en el TUO del Reglamento General de los Registros Públicos. El medio para obtener esa finalidad es a través de la actividad interpretativa de las instancias registrales (Registrador Público y Tribunal Registral). Partiendo de una postura de indeterminación parcial del Derecho, la actividad interpretativa no se producirá en todos los casos; sino solo en los casos ‘difíciles’. Para ello, se propone que tenga preponderancia la interpretación teleológica, el principio implícito de propiciar y facilitar las inscripciones y el principio administrativo de eficacia. De esta manera, se acentúa o privilegia la circulación de los bienes para facilitar que los activos de las personas lleven una vida paralela como capital y lograr el desarrollo económico. Panay Cuya, Max Adolfo (2011) Propiciar y Facilitar las Inscripciones en el Procedimiento Registral Peruano, Lima.

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AUTOEVALUACIÓN N° 3 1. ¿Cuál es la naturaleza jurídica del procedimiento registral? a) Es de naturaleza civil. b) Es de naturaleza administrativa. c) Es de naturaleza especial. d) Es de naturaleza no contenciosa. e) Es de naturaleza contenciosa. 2. ¿Qué son anotaciones preventivas? a) Son asientos que sirven para prevenir actos fraudulentos. b) Son asientos que no requieren de mayor formalidad. c) Son asientos provisionales y transitorios que buscan reservar la prioridad a un asiento definitivo. d) Son asientos provisionales y transitorios que buscan publicitar la voluntad de contratar respecto de un acto jurídico. e) Son asientos preventivos de cualquier acto jurídico. 3. ¿Cómo se relaciona la predictibilidad con los precedentes de observancia obligatoria? a) Los precedentes y la predictibilidad son lo mismo. b) Los precedentes determinan de manera absoluta la predictibilidad en el procedimiento registral. c) Los precedentes son la mejor herramienta para mejorara la predictibilidad en el procedimiento registral. d) Los precedentes dependen de la predictibilidad. e) La predictibilidad es una absoluta consecuencia de los precedentes. 4. ¿Qué se entiende por precedentes de observancia obligatoria? a) Son los antecedentes registrales de obligatoria consulta en la calificación que efectúan las instancias registrales. b) Son los acuerdos adoptados por la Corte Suprema respecto de los procesos judiciales sobre materia registral. c) Son los pronunciamientos de los registradores que obligan futuros pronunciamientos de estos mismos registradores. d) Son todos los pronunciamientos de las diferentes salas del Tribunal Registral que obligan a los Registradores en futuros pronunciamientos. e) Son los acuerdos adoptados por el Tribunal Registral en los Plenos Registrales que establecen criterios de interpretación de las normas registrales, de cumplimiento obligatorio por las instancias registrales. RESPUESTAS DE LA AUTOEVALUACIÓN 1. Leer 5.3; 2. Leer 6.3.2.1.2; 3. Leer 7.1 y 7.2; 4. Leer 7.4 119

ACTIVIDADES DE AUTOAPRENDIZAJE

1. Apersónese a la Oficina Registral más cercana y pida información sobre algún acto inscribible que le parezca interesante y comparta su experiencia en clase. 2. Ingrese a la página web de la SUNARP (www.sunarp.gob.pe) y busque resoluciones del Tribunal Registral y analice su forma y contenido. 3. En el mismo enlace busque el Tutor Registral para familiarizarse con los requisitos para los diferentes actos inscribibles.

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BIBLIOGRAFÍA ÁLVAREZ CAPEROCHIPI, José Antonio (2010) Derecho Inmobiliario Registral Jurista Editores E.I.R.L. 3° edición (1° en el Perú) Lima. ANAYA CASTILLO, Javier (2009) Límites a la función calificadora del Registrador En Fuero Registral N° 6 Superintendencia Nacional de los Registros Públicos Lima. ANAYA CASTILLO, Javier (2012) La técnica del precedente en el ámbito registral: mecanismo de control de la función calificadora Ponencia en el III Foro Internacional de Derecho Registral Universidad Notarial Argentina. Ciudad Autónoma de Buenos Aires CAMPOS FERNANDEZ, Sonia / CAMPOS SALAZAR, Yessenia del Carmen (2011) El Tribunal Registral y la predictibilidad en el Registro: Un enfoque desde la política nacional de simplificación administrativa. En Fuero Registral N° 8 Superintendencia Nacional de los Registros Públicos Lima, 2011 CÓDIGO CIVIL (2009) Jurista Editores E.I.R.L. Lima. DÁVILA DÁVILA, Pío ( ) Derecho Registral Manual para Sistema a Distancia Universidad Inca Garcilaso de la Vega ESTATUTO DE LA SUPERINTENDENCIA NACIONAL DE LOS REGISTROS PÚBLICOS http://www.peru.gob.pe/docs/PLANES/183/PLAN_183_Estatuto_de_la_SUNARP _2011.pdf FLORES POLO, Pedro ( Importadores Lima.

) Diccionario de Términos Jurídicos Tomos I y II Editores

GACETA JURÍDICA (2010) Código Civil Comentado Tomo X Tercera Edición Lima. GONZALES BARRÓN, Gunther (2010) La Nueva Doctrina del Derecho Registral Jurista Editores E.I.R.L. GONZALES BARRÓN, Gunther (2012) Derecho Registral y Notarial. Tomos I y II Jurista Editores E.I.R.L. Lima, 2012 LEY 27444 LEY DEL PROCEDIMIENTO ADMINISTRATIVO GENERAL http://spij.minjus.gob.pe/CLP/contenidos.dll?f=templates&fn=defaultleyprocadmgral.htm&vid=Ciclope:CLPdemo

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MENDOZA DEL MAESTRO, Gilberto (2011) Responsabilidad Civil del Registrador Público Gaceta Notarial, 1° Edición Lima. PANAY CUYA, Max Adolfo ( ) Propiciar y facilitar las inscripciones en el Procedimiento Registral Peruano. Revista Crítica de Derecho Inmobiliario N° 276 Colegio de Registradores de España REGLAMENTO DE ORGANIZACIÓN Y FUNCIONES DE LA SUNARP. http://www.sunarp.gob.pe/TRANSPARENCIA.asp?ID=1224 SORIA ALARCÓN, Manuel F. (1997) Estudios de Derecho Registral. Palestra Editores S.R.L. Primera Edición Lima TUO DEL REGLAMENTO GENERAL DE LOS REGISTROS PÚBLICOS. http://tutorregistralvirtual.sunarp.gob.pe/tutorregistralvirtual/archivos/pdf/SU NARP-6A.RD.pdf

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Cuarta

Unidad. DERECHO REGISTRAL Y CÓDIGO CIVIL. ¿Cómo se regula el Derecho Registral en el Código Civil?

¿Por qué se regulan los Registros Públicos en un Libro independiente? ¿Por qué se ubica al final del Código? ¿Qué dice la Exposición de Motivos sobre los Registros? ¿Por qué registros jurídicos y no administrativos? ¿Por qué un sistema declarativo y por qué no uno constitutivo? ¿Cuál es la estructura del Libro IX del Código Civil? ¿Qué dicen los artículos del Libro IX del Código Civil? ¿Cuáles son los artículos más relevantes? _________________________________________________________________

Partiendo de la premisa que el Libro IX del Código Civil: De los Registros Públicos, es la norma madre sobre la que descansa toda la normativa de los Registros Públicos en nuestro ordenamiento jurídico, se busca que los alumnos interioricen el articulado pertinente del código sustantivo, previa lectura y análisis de la correspondiente exposición de motivos.

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Lección 8 Los Registros y el Código Civil. (Un «vistazo» por la primera parte de la Exposición de Motivos del Libro de los Registros Públicos). Consideramos que la mejor forma de entender, aprender y aprehender lo que nuestros legisladores plasmaron en los diferentes libros del Código Civil, es empezar por revisar la correspondiente exposición de motivos. Es realmente una lástima que no se haya culminado esta labor encargada al Dr. Jack Bigio Chrem, pero debemos agradecer al destino (o las circunstancias) que sí se haya logrado publicar la correspondiente de los registros públicos. Dada la naturaleza del presente trabajo, en esta parte solo daremos un vistazo a la primera parte de la Exposición de Motivos del Libro IX del Código Civil, referida a los Registros Públicos, buscando encontrar algunas respuestas a interrogantes que son pertinentes para nuestro tema. El por qué de la existencia del Libro IX, su ubicación, ¿qué registros comprende?, la naturaleza de las inscripciones, ¿por qué un registro declarativo y no uno constitutivo?, son algunas de las interrogantes que buscaremos desarrollar a partir de este ‘vistazo’. 8.1. EL LIBRO IX DEL CÓDIGO CIVIL Y EL POR QUÉ DE SU EXISTENCIA. La Exposición de Motivos del Código Civil de 1984 deja en claro algo que estuvo en debate en su momento, y que hasta ahora algún sector de la doctrina propugna como necesario: la autonomía que debe tener la materia registral respecto de las demás materias del derecho civil. «Cuando el 15 de julio de 1981 la Comisión encargada del estudio y revisión del Código Civil de 1936, puso a consideración de la ciudadanía el Proyecto de Código Civil, no se consideraba ningún libro ni título destinado a desarrollar el tema de los Registros Públicos’. ”Aún cuando no se conoció oficialmente las razones de esta decisión, parece lógico deducir que la opinión imperante en el seno de dicha comisión era la de que el Derecho Registral debiera ser materia de una legislación especial». (El Peruano, Separata Especial: 1987, p. 10).

Como ya sabemos, dicha opinión fue desechada y finalmente se elaboró un 124

Libro exclusivo que regula la materia registral, a diferencia del Código de 1936, donde se reguló a los Registros Públicos en la Sección Quinta del Libro Cuarto: De los Derechos Reales. Y es que, en efecto, la Comisión Revisora presidida por Jack Bigio Chrem, en su sesión de fecha 30 de octubre de 1982, aprobó por unanimidad la elaboración de un Libro de Registros Públicos como parte del Código Civil. La misma exposición de motivos nos explica las razones de esta decisión, anhelada en su momento por los legisladores españoles respecto de su Código Civil de 1888, que no pudieron regular la materia registral en su código debido a la promulgación de la Ley Hipotecaria de 1861. «Dichas razones históricas no son las principales. Existen otras de mayor peso jurídico y que las encontramos en el hecho de que determinadas normas, dispersas en el texto del Código Civil, resultan en algunos casos atenuadas o modificadas en cuanto a su aplicación, o simplemente inaplicables, cuando se enfrentan a normas de derecho registral. Fenómeno que se aprecia con toda claridad cuando se está frente a la problemática de la fe pública registral y del tercero registral *…+’. ”Siendo que cuando se está frente al derecho registral, se establecen una serie de normas que afectan o modifican la aplicación de otras reglas del Código Civil, de un modo general y abstracto y no episódico y concreto, parece correcto que se le trate como normas de la misma categoría’. ”Ante esto, podría señalarse que siendo el Código Civil una ley, basta que la legislación registral se exprese por medio de leyes para que se cumpla con este requisito’. ”Creemos que este argumento tiene lógica y consistencia, pero no tiene en cuenta que el Código Civil a pesar de ser una ley, lo es de un modo muy especial, y que tanto por organicidad como por razones didácticas, debe contener aquellas disposiciones que, de un modo general y abstracto, tienen incidencia sobre el resto de su texto». (El Peruano, Separata Especial: 1987, p. 10). Con esto queda explicado el por qué los legisladores en su momento tomaron la decisión de elaborar el Libro IX del Código Civil de 1984, desechando la postura de regular la materia registral en una ley especial. Cerraremos el tema con la siempre valiosa opinión del profesor Gunther Gonzales Barrón, quien, sobre el particular señala que: « *…+ dentro del proceso de reforma del Código de 1984, un sector de la doctrina ha propugnado que se excluya la temática registral 125

del Código Civil, a fin que sea regulada por una Ley especial. En nuestra opinión, dicha tesis es claramente errónea. En efecto, la trascendencia del registro se encuentra en dar publicidad a determinados actos o negocios que son relevantes para la vida y el tráfico económico de una sociedad, y eso es Derecho privado, porque se vive todos los días cuando se adquiere un inmueble, cuando se registra una sociedad, o cuando se revoca un poder. Son actos propios de la vida civil, de las relaciones o situaciones jurídicas privadas; por tanto el Derecho Registral forma parte del Derecho civil, aunque con fines propios y una función que no siempre son coincidentes’. ”Téngase en cuenta que, el Derecho Registral tiene como finalidad dotar de seguridad, certeza y estabilidad al tráfico patrimonial mediante los efectos materiales que conlleva una situación jurídica que accede al Registro (inoponibilidad, fe pública y prioridad), cumpliendo de esta manera el papel de otorgar publicidad y garantía a los derechos de los particulares. En este sentido, la publicidad registral elimina la incertidumbre de la contratación, protege la buena fe y tutela a los terceros, siempre dentro de un manto de seguridad, pero fundamentalmente de justicia. Todas estas características son manifestaciones propias del Derecho Privado, y justifican por ello un sitial en el Código Civil». (Gonzales Barrón: 2011, p. 307-308).

8.2. ¿POR QUÉ IX Y POR QUÉ NO OTRO NÚMERO? Como ya lo vimos con anterioridad (ítem 3.5.) en nuestras universidades la materia DERECHO REGISTRAL es una que se dicta a partir del décimo ciclo o en el sexto año; y que esa ubicación en la malla curricular no era antojadiza ni aleatoria, pues tiene una razón de ser pedagógica, en tanto que, de alguna forma es una disciplina que se encarga del estudio del final del camino que deben recorrer los particulares para lograr una debida protección de sus derechos. Así, Derecho de las Personas, Acto jurídico, Derecho de Familia, Derecho de los Contratos, Sucesiones, Derecho Procesal, Derecho Administrativo, etc., son materias de obligatorio conocimiento para un correcto entendimiento del Derecho Registral. Pues bien, nuestros legisladores explican con los mismos argumentos la razón de ser de la ubicación del Libro de los Registros Públicos en el Código Civil. «En el Código del 84 se aprecia que en el Libro de Registros Públicos se desarrollan temas que tienen que tienen relación *…+ con temas de derechos reales *…+ nulidad del acto jurídico, causas de rescisión o resolución de los contratos. Por otra parte, el 126

contrato de mandato tiene un registro que lo alude de modo particular. Lo mismo ocurre con el Registro personal, en el que se trata de la capacidad e incapacidad, la declaración de ausencia, la muerte presunta, la separación de patrimonios, el divorcio, y la separación de cuerpos. Por último, los registros de testamentos y de declaratoria de herederos regulan aspectos registrales vinculados especialmente con el Libro de Sucesiones. En otros términos, no hay parte del Código que las mencionadas no tengan una consideración especial en el Libro de Registros Públicos, por lo que parece coherente que su lugar se encuentre después de los libros de personas, de acto jurídico, de familia, de sucesiones, de derechos reales, de obligaciones y de fuentes de obligaciones, siendo además un libro independiente, por su manifiesta autonomía». (El Peruano, Separata Especial: 1987, p. 11). 8.3. ALGUNAS CONSIDERACIONES RELEVANTES RESPECTO DE LOS REGISTROS REGULADOS EN EL CÓDIGO CIVIL. Continuando con este ‘vistazo’ a la exposición de motivos del Libro IX del Código Civil, queremos extraer de esta, tres conclusiones a las que llega la Comisión Revisora respecto de los Registros que son materia de regulación en este Libro: 1. Se regula registros jurídicos y no registros administrativos.  «Estas denominaciones tienen relación con el tipo de publicidad que proporcionan los registros’.  ”Los registros administrativos son los que arrojan los que llamaremos “Publicidad Noticia” y se oponen a los registros jurídicos en cuanto estos emiten “Publicidad Efecto”.  Los interesados acuden a los registros administrativos en busca de información que suponen veraz, pero que de ningún modo les otorga seguridad jurídica’.  ”Así, las personas naturales son sujetos de derecho y obligaciones por su sola existencia, sin importar para ello si se encuentran o no inscritas en el registro de nacimientos’.  ”Por otra parte, una persona tiene determinados derechos y obligaciones derivados de su mayoría de edad, sin ser trascendente si se encuentra o no inscrito en el registro electoral’.  ”En general, puede señalarse que la inexistencia de una inscripción referida a estos registros, no importa la inexistencia de la persona, ni de sus derechos y obligaciones, ni autoriza a otras personas a actuar como si 127



aquella no existiera’. ”Todos estos registros, a los que llamamos administrativos, están orientados solo a que las personas tomen conocimiento de determinados hechos que ellos publicitan, pero de ningún modo establecen efectos, expresados en derechos y obligaciones, de acuerdo a la ignorancia o conocimiento que se tenga de dichos hechos’. ”En cambio, cuando se acude a un registro jurídico, se busca lo que llamamos Publicidad Efecto, expresada en el hecho de que la inscripción o la falta de inscripción produce consecuencias jurídicas distintas en cuanto a los derechos, las obligaciones y los actos de las partes y los terceros’. ”Por ejemplo, el derecho real de hipoteca no inscrito no existe como tal (artículo 1099, inciso 3°); una separación de patrimonios no tiene efecto respecto de terceros si no aparece inscrita (artículos 295 y 319); una causal de nulidad que no aparece de lo publicado por el registro no afecta a quien haya adquirido un derecho bajo su amparo creyendo que la nulidad no existía (artículo 2014)’. ”Todos estos ejemplos indican que se está ante registros cuyas consecuencias de la publicidad son distintas a las de la falta de ella, por tratarse publicidad efecto’. ”Estos registros jurídicos, que arrojan publicidad efecto, son los que en general integran el derecho registral y en particular son los que tienen tratamiento legislativo en nuestro Código Civil’. ”Los otros registros, los que arrojan publicidad noticia, los administrativos, forman parte del derecho administrativo *…+». (El Peruano, Separata Especial: 1987, p. 9).

Es muy apropiado hacer la distinción entre registros administrativos y registros jurídicos para después circunscribir el campo de acción de nuestro derecho registral a los registros jurídicos; lo que no nos parece muy feliz son algunos de los ejemplo tomados para ilustrarnos respecto de los registros administrativos. Para explicarnos mejor; un simple supuesto: Ni siquiera ubicándonos en esa época ―los años ochenta― me imagino a un joven que recién haya cumplido la mayoría de edad pero que no hubiera tramitado y adquirido su Libreta Electoral, intentando sufragar en alguna elección. Registrarse como ciudadano SÍ genera algún efecto, y no constituye una simple noticia; razón por la cual consideramos que los ejemplos tomados en esta parte 128

de la exposición de motivos no son los más felices. Creemos que los clásicos ejemplos de los registros que organizan las instituciones del Estado para su uso interno son los más apropiados para denotar un registro administrativo, en contraposición de los registros jurídicos. 2. Se trata de registros que desarrollan temas de derecho civil.  «Sucede, sin embargo, que dentro de los diversos registros que arrojan esta publicidad efecto hay algunos cuyos alcances no pertenecen al derecho civil’.  ”Esta es una referencia concreta al Registro Mercantil que, por abarcar materias que no son propias del derecho civil, no tienen un tratamiento específico en el Código. No es que se piense que este registro no debe existir, sino que debe ser regulado por una legislación especial, como en efecto sucede». (El Peruano, Separata Especial: 1987, p. 9). Este podría ser un argumento para aquellos que postulan la regulación del Derecho Registral fuera del Código Civil; en tanto, como vemos, el derecho registral abarca materias que van más allá de las puramente civiles, entonces perdería fundamento aquella postura que justifica el Libro IX del Código Civil porque versa solo de temas civiles. 3. Son registros a los que se les aplica los principios de derecho registral.  « *…+ los registros que tienen tratamiento en nuestro Código son aquellos a los que es posible aplicar los principios del derecho registral reconocidos en nuestra legislación y tradición jurídica como los de rogación, calificación, legalidad, publicidad, legitimación, fe pública registral, tracto sucesivo y prioridad *…+». (El Peruano, Separata Especial: 1987, p. 9).

La regulación de los principios registrales en el Libro IX del Código Civil es uno de los aciertos de nuestro Código. Ordena la deficiente regulación que tenía el Código de 1936 y eleva a categoría de norma sustantiva lo que se encontraba regulado como normas reglamentarias; sin desmerecer el gran valor que tienen las normas reglamentarias en materia civil en nuestro ordenamiento jurídico. 8.4. CARÁCTER DE LAS INSCRIPCIONES EN NUESTRO ORDENAMIENTO JURÍDICO. Nuestros legisladores explican que en nuestro ordenamiento jurídico se ha 129

optado por el sistema de inscripción, desechando el de transcripción ―aún cuando se archive copia de los títulos y la publicidad se extienda a ellos―, para a continuación ocuparse de los sistemas registrales existentes y la opción tomada para nuestro ordenamiento jurídico:  «Admitiendo que nuestro sistema es el de inscripción queda por determinar si esta inscripción es potestativa u obligatoria y constitutiva o declarativa’.  ”Son potestativas aquellas que establecen que las personas pueden inscribir o no los actos que tienen acogida registral; mientras que son obligatorias aquellas que establecen sanciones para quienes no cumplen con inscribir los actos correspondientes’.  ”Por otro lado, son constitutivos aquellos sistemas que no admiten la existencia de un acto si este no se ha inscrito. La inscripción resulta un elemento de validez del acto jurídico. Mientras que son simplemente declarativos los que admiten la existencia del acto a pesar de su falta de inscripción’.  ”Estas definiciones nos sirven para no confundir la característica de ser obligatoria con la de ser constitutiva. Un sistema puede ser obligatorio y a la vez ser solo declarativo, como el caso del francés por ejemplo, en el que se imponen sanciones económicas para los casos de falta de inscripción desde 1955, lo que lo hace obligatorio, sin perjuicio de seguir siendo declarativo en la medida que el acto existe a pesar de su falta de inscripción’.  ” ¿Qué establece nuestro Código al respecto?’  ”Es cierto que en el Código se encuentra una amplia variedad, pues al lado de la inscripción de la hipoteca que resulta constitutiva, tenemos la transferencia de propiedad y otros derechos reales cuya inscripción es declarativa. También se encuentra el caso de la inscripción de las personas jurídicas, que de acuerdo a lo señalado por el artículo 77 del Código es constitutiva’.  ”Toda esta variedad no es casual, pues pretende otorgar a la inscripción de cada institución la naturaleza que a ella le sea más conveniente». (El Peruano, Separata Especial: 1987, p. 12). Con esto queda claro y debidamente explicado el por qué de que nuestro sistema sea uno de inscripción y no uno de transcripción, a pesar del archivo del título; y que el « *…+ término “inscripción” *…+ el Código lo emplea en su sentido más genérico, aludiendo así a todo lo que tiene acceso al registro. Por tanto, se refiere a la inscripción definitiva, a la anotación preventiva o marginal, a la cancelación y en general cualquiera acceso al registro que las normas legales 130

permitan».

(El Peruano, Separata Especial: 1987, p. 12).

También queda claro que, a pesar de la diversidad de supuestos regulados en convivencia (unos constitutivos y otros declarativos); nuestro ordenamiento ha optado ―en forma general― por el sistema declarativo, existiendo inscripciones constitutivas, que solo son una excepción a la regla. 8.5. ¿POR QUÉ UN REGISTRO DECLARATIVO Y NO UNO CONSTITUTIVO? El sistema registral constitutivo es una idea que ha venido seduciendo a algún sector de nuestra doctrina desde no hace poco. En la exposición de motivos ya se evidencia la existencia de esta postura. El profesor Gunther Gonzales Barrón nos hace recordar que posteriores Comisiones han buscado, como parte de lo que él califica «reformas exageradas y francamente erróneas» introducir el sistema constitutivo. Pero nuestros legisladores que aprobaron el Código de 1984 ya expusieron las razones que nos condujeron por el camino del sistema declarativo, desechando el constitutivo, de las cuales son tres las que nos parecen relevantes de citar en la parte final de este vistazo.  « *…+ 1. La circunstancia de no poseer un catastro nacional verdaderamente eficiente hacen actuales los temores que sintieron los codificadores del 36’.  ”2. Por otro lado, existe una razón que algunos autores españoles señalan para explicar la conveniencia de que en su país, y nosotros agregamos, al igual que en el nuestro, se prefiera la inscripción declarativa’. ”La perfección de títulos que requiere el sistema constitutivo, la falta muchas veces de títulos auténticos, causa una necesaria y costosa subsanación, lo que atenta contra la celeridad contractual y del tráfico, lo que lleva muchas veces a las partes a ahorrarse o por lo menos postergar dichos gastos. Todo lo cual implica que las partes celebren actos jurídicos sólo mediante instrumentos privados, o en el caso de instrumentos públicos se difiera la inscripción’.  ”3. Además, el convencimiento popular de la necesidad de la inscripción puede lograrse muy bien con el sistema declarativo, en la medida que va acompañado de principios como los de prioridad y tracto sucesivo y sobre todo la fe 131

pública registral, no siendo necesario imponer un sistema que, como el constitutivo, no significa garantía alguna de que efectivamente vaya a inscribirse todo acto inscribible». *…+ (El Peruano, Separata Especial: 1987, 12). El solo argumento del catastro justifica por sí solo al sistema declarativo en nuestro ordenamiento jurídico. El sistema constitutivo alemán descansa en su catastro, y nuestra realidad se encuentra muy lejos de llegar a ello. De otro lado, el costo de las transacciones también es un argumento de peso, sobre todo en una realidad como la nuestra, con una idiosincrasia que podría describir a nuestra población como una que siempre busca eludir el más mínimo pago. Si puedo conseguir algo gratis mejor. Si no puedo, que sea al menor costo. Un claro ejemplo de ello lo constituye el éxito del trabajo de formalización que efectuó COFOPRI en su momento: COSTO CERO PARA LOS BENEFICIARIOS.

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Lección 9. LOS REGISTROS Y EL CÓDIGO CIVIL:

(Otro «vistazo», pero ahora por el articulado del Libro IX: Registros Públicos) Culminado el vistazo por la Exposición de Motivos del Libro de los Registros Públicos, haremos otro, mucho más sucinto, pero ahora por el articulado del Libro IX del Código Civil: Registros Públicos. Este Libro consta de 38 artículos que se dividen en ocho títulos, que es número de ítems que contiene esta lección. 9.1. DISPOSICIONES GENERALES. El Título I (de las Disposiciones Generales) consta de diez artículos (del 2008° al 2017°), siendo los más relevantes ―en nuestra opinión― los comprendidos entre el 2010° y el 2017°, pues allí vamos a encontrar consagrados en normas sustantivas los principios registrales que van a regular nuestro sistema registral (rogación, legalidad, publicidad, legitimación, fe pública registral, tracto sucesivo, prioridad preferente y prioridad excluyente). Podría hacerse una crítica respecto de que en este grupo también debió contenerse al principio de oponibilidad, que recién lo encontraremos en el art. 2022°. Lo que sí consideramos criticable es el vacío del Código respecto del Principio de Especialidad, que ha tenido que ser regulado a través de las normas reglamentarias (TUO del Reglamento General de los Registros Públicos). El artículo 2008° nos enumera los Registros que son materia del Libro (de propiedad inmueble, de personas jurídicas, de mandatos y poderes, personal, de testamentos, de sucesiones intestadas y de bienes muebles). El artículo 2009° consagra las normas que regularán los diferentes Registros, señalando que se sujetarán, además de lo dispuesto en el Código, a lo dispuesto en las leyes especiales que pudieran regirlos y sus propios reglamentos. Es nuestra opinión que con esta norma, los codificadores del 84 reconocieron la generalidad de las disposiciones del Código Civil, dejando a salvo la relevancia, no solo de las leyes especiales, sino, inclusive, las normas reglamentarias.

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9.2. REGISTRO DE LA PROPIEDAD INMUEBLE. El Título II (del Registro de la Propiedad Inmueble) consta de seis artículos (del 2018° al 2023°), siendo los más relevantes en― nuestra opinión― los artículos 2019° y 2022°. La relevancia del artículo 2019° versa en que contiene en una lista cerrada (numerus clausus) los actos inscribibles en el Registro de la Propiedad Inmueble (hoy Registro de Predios). Estos actos inscribibles han sido enumerados de la siguiente forma: 1. Los actos y contratos que constituyen, declaren, transmitan, extingan, modifiquen o limiten los derechos reales sobre inmuebles. 2. Los contratos de opción. 3. Los pactos de reserva de propiedad y de retroventa. 4. El cumplimiento total o parcial de las condiciones de las cuales dependan los efectos de los actos o contratos registrados. 5. Las restricciones en las facultades del titular del derecho inscrito. 6. Los contratos de arrendamiento. 7. Los embargos y demandas verosímilmente acreditados. 8. Las sentencias u otras resoluciones que a criterio del juez se refieran a actos o contratos inscribibles. 9. Las autorizaciones judiciales que permitan practicar actos inscribibles sobre inmuebles. El artículo 2022°, como ya lo anotamos (ítem 9.1.), versa sobre el principio de oponibilidad, y allí su relevancia. El artículo 2018° establece una regla general para la primera inscripción de dominio (exhibición de títulos por un período ininterrumpido de cinco años o títulos supletorios), regla que ha sido desarrollada con mayor extensión en el Reglamento de inscripciones del Registro de Predios. El artículo 2020° es una norma remisiva al reglamento respecto de las anotaciones preventivas. El artículo 2021° prescribe la no inscribilidad de la posesión. El artículo 2023° prescribe la preferencia otorgada a los contratos de opción que han accedido al Registro, sobre todo derecho real o personal que se inscriba con posterioridad.

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9.3. REGISTRO DE PERSONAS JURÍDICAS. El Título III (del Registro de Personas Jurídicas) consta de seis artículos (del 2024° al 2029°), siendo los más relevantes ―en nuestra opinión― lo genérico y remisivo de su articulado, por la naturaleza misma de los actos a inscribirse. 9.4. REGISTRO PERSONAL. El Título IV (del Registro Personal) consta de seis artículos (del 2030° al 2035°), siendo los más relevantes ―a opinión nuestra― los artículos 2030° y 2034°. La relevancia del artículo 2030° versa en que contiene en una lista cerrada (numerus clausus) los actos inscribibles en el Registro Personal. Estos actos inscribibles han sido enumerados de la siguiente forma: 1. Las resoluciones en que se declare la incapacidad y las que limiten la capacidad de las personas. 2. Las resoluciones que declaren la desaparición, ausencia, muerte presunta, la ausencia por desaparición forzada y el reconocimiento de existencia de las personas. 3. Las sentencias que impongan inhabilitación, interdicción civil o pérdida de la patria potestad. 4. Los actos de discernimiento de los cargos de tutores o curadores, con enumeración de los inmuebles inventariados y relación de las garantías prestadas, así como su remoción, acabamiento, cese y renuncia. 5. Las resoluciones que rehabiliten a los interdictos en el ejercicio de los derechos civiles. 6. Las resoluciones que declaren la nulidad del matrimonio, el divorcio, la separación de cuerpos y la reconciliación. 7. El acuerdo de separación de patrimonios y su sustitución, la separación de patrimonios no convencional, las medidas de seguridad correspondientes y su cesación. 8. La declaración de inicio del procedimiento concursal, así como los demás actos y acuerdos registrables conforme a la ley de la materia. 9.- El nombramiento de tutor o curador. El artículo 2034° es relevante porque prescribe la inoponibilidad respecto de terceros, de los actos no inscritos en el lugar donde debieron practicarse, siempre que se trate de contratos onerosos y con buena fe.

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9.5. REGISTRO DE MANDATOS Y PODERES. El Título V (del Registro de Mandatos y Poderes) consta de tres artículos (del 2036° al 2038°), siendo los más relevantes ―de acuerdo a nuestra opinión― los artículos 2036° y 2038°. Este artículo (2036°) contiene en una lista cerrada (numerus clausus) los actos inscribibles en el Registro de Mandatos y Poderes. Estos actos inscribibles han sido enumerados de la siguiente forma: 1. Los instrumentos en que conste el mandato o el poder de un modo general o para ciertos actos. 2. Los instrumentos en que conste la sustitución, modificación y extinción del poder o mandato, en su caso. El artículo 2038° prescribe la inoponibilidad respecto de terceros, del mandato, poder, modificaciones o extinciones de estos no inscritos. 9.6. REGISTRO DE TESTAMENTOS. El Título VI (del Registro de Testamentos) consta de dos artículos (del 2039° al 2040°), de estos dos, el más relevante ―pensamos― es el artículo 2039°, cuya relevancia consiste en que contiene en una lista cerrada (numerus clausus) los actos inscribibles en el Registro de Testamentos. Estos actos inscribibles han sido enumerados de la siguiente forma: 1. Los testamentos. 2. Las modificaciones y ampliaciones de los mismos. 3. Las revocaciones de los actos a que se refieren los incisos 1 y 2. 4. Las sentencias ejecutoriadas sobre nulidad, falsedad o caducidad de los testamentos. 5. Las sentencias ejecutoriadas en los juicios sobre justificación o contradicción de la desheredación. 6. Las escrituras revocatorias de la desheredación. 9.7. REGISTRO DE SUCESIONES INTESTADAS. El Título VII (del Registro de Sucesiones Intestadas) consta de dos artículos (del 2041° al 2042°), y creemos que el más relevante es el artículo 2041°. Dicha relevancia radica en que contiene los actos inscribibles en el Registro de Sucesiones Intestadas. Estos actos inscribibles pueden ser enumerados de la siguiente forma: 136

1. Las actas notariales y las resoluciones judiciales ejecutoriadas que declaran a los herederos del causante. 2. Las anotaciones preventivas de la solicitud de sucesión intestada que mande el notario, como las demandas que a criterio del juez sean inscribibles. 9.8. REGISTRO DE BIENES MUEBLES. El Título III (del Registro de Personas Jurídicas) consta de seis artículos (del 2043° al 2045°), siendo lo más importante: lo genérico y remisivo de su articulado, por la naturaleza misma de los actos a inscribirse.

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TEXTO SELECCIONADO EXPOSICIÓN DE MOTIVOS DEL CÓDIGO CIVIL DE 1984 INTRODUCCIÓN Frecuentemente, el tratamiento doctrinal del derecho registral identifica su área de estudio con el registro de la propiedad inmueble. Esto ha llevado a muchos autores a denominarlo Derecho Registral Inmobiliario, designación excesiva, por cuanto el concepto inmobiliario no se agota con el mencionado registro. Otros autores lo llaman derecho hipotecario, por razones más que nada históricas o de costumbre, admitiendo la inexactitud del término, que en este caso peca de restringido. Por otro lado, existen aislados esfuerzos por crear una teoría general otorgando al Derecho Registral un tratamiento mucho más extenso, incluyendo en él una serie de registros, como los del estado civil, sectoriales (exportadores, importadores, comercial, etc.), y los que entre nosotros conocemos como Registros Públicos. Pretender abarcar registros de naturaleza tan disímil en una sola teoría general, no parece apropiado. Este aparente desorden doctrinario obligó al legislador del 84, previamente a la redacción del Código, a tomar una decisión respecto de cuáles serían los criterios para determinar qué registros debían incluirse en el Libro IX del Código Civil. Del examen del Libro IX del Código Civil podemos extraer 3 conclusiones: 1. Se regulan registros jurídicos y no administrativos. 2. Se trata de registros que desarrollan temas de derecho civil. 3. Son registros a los que se les aplica los principios del derecho registral. Registros jurídicos y registros administrativos.Estas denominaciones tienen relación con el tipo de publicidad que proporcionan los registros. Los registros administrativos son los que arrojan lo que llamaremos «Publicidad Noticia» y se oponen a los registros jurídicos en cuanto estos emiten lo que denominaremos «Publicidad Efecto».

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Los interesados acuden a los registros administrativos en busca de la información que suponen veraz, pero que de ningún modo les otorga seguridad jurídica. Así, las personas naturales son sujetas de derechos y obligaciones por su sola existencia, sin importar para ello si se encuentran o no inscritas en el registro de nacimientos. Por otra parte, una persona tiene determinados derechos y obligaciones derivados de su mayoría de edad, sin ser trascendente si se encuentra o no inscrito en el registro electoral. En general, puede señalarse que la inexistencia de una inscripción referida a estos registros, no importa la inexistencia de la persona, ni de sus derechos y obligaciones, ni autoriza a otras personas a actuar como si aquella no existiera. Todos estos registros, a los que llamamos administrativos, están orientados solo a que las personas tomen conocimiento de determinados hechos que ellos publicitan, pero de ningún modo establecen efectos, expresados en derechos y obligaciones, de acuerdo a la ignorancia o conocimientos que se tienen de dichos hechos. En cambio, cuando se acude a un registro jurídico, se busca la que llamamos «Publicidad Efecto», expresada en el hecho de que la inscripción o la falta de inscripción produce consecuencias jurídicas distintas en cuanto a los derechos, las obligaciones y los actos de las partes y los terceros. Por ejemplo, el derecho real de hipoteca no inscrito no existe como tal (artículo 1099, inciso 3°); una separación de patrimonios no tiene efecto respecto de terceros si no aparece inscrita (artículos 295 y 319); una causal de nulidad que no aparece de lo publicado por el registro, no afecta a quien haya adquirido un derecho bajo su amparo creyendo que la nulidad no existía (artículo 2014). Todos estos ejemplos indican que se está ante registros cuyas consecuencias de la publicidad son distintas a las de la falta de ella, por tratarse de publicidad efecto. Estos registros jurídicos, que arrojan publicidad efecto, son los que en general integran el derecho registral y en particular son los que tienen tratamiento legislativo en nuestro Código Civil. Los otros registros, los que arrojan publicidad noticia, los administrativos, forman parte del derecho administrativo, aun cuando en algunos casos tengan un tratamiento más o menos detallado en el Código Civil, como en el caso de los registros del estado civil regulados en los artículos 70 a 75.

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Registros que tratan de temas de Derecho Civil.Sucede, sin embargo, que dentro de los diversos registros que arroja esta publicidad efecto hay algunos cuyos alcances no pertenecen al ámbito del Derecho Civil. Esta es una referencia concreta al Registro Mercantil, que por abarcar materias que no son propias del Derecho Civil no tienen un tratamiento específico en el Código. No es que se piense que este registro no debe existir, sino que debe ser regulado por una legislación especial, como en efecto sucede. Registros a los que se aplican los principios registrales.Por último ―y esto relacionado con el hecho de que estamos tratando de registros jurídicos―, los registros que tienen tratamiento en nuestro Código son aquellos a los que es posible aplicar los principios de derecho registral reconocidos en nuestra legislación y tradición jurídica como los de rogación, calificación, legalidad, publicidad, legitimación, fe pública registral, tracto sucesivo y prioridad, que agota gran parte del contenido del Título I relativo a las Disposiciones Generales, aplicables en todos los registros. En resumen, el área del Derecho Registral, del cual se ocupa nuestro Código Civil, es relativa a los registros que siendo jurídicos tratan temas de derecho civil y a los que es posible aplicar los principios registrales mencionados. Exposición de Motivos Oficiales del Código Civil, Libro Registros Públicos, elaborado por la Comisión Revisora del Código Civil de acuerdo a las Leyes 24039 y 24136. (Separata Especial publicada en el Diario Oficial El Peruano con fecha 19 de julio de 1987.).

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AUTOEVALUACIÓN N° 4. 1. ¿Por qué se regulan los Registros Públicos en un Libro independiente? a) Porque la incompatibilidad de algunas normas de derecho registral, otras de derecho civil puro amerita que se les trate como normas de la misma categoría b) Porque era un anhelo de los legisladores españoles respecto de su Código Civil de 1988. c) Porque la Ley Hipotecaria Española de 1861 ya dejaba entrever esa necesidad que fue replicada en nuestro ordenamiento jurídico. d) Porque los legisladores de la época siempre tuvieron claro que esto debía ser así. e) Por una fuerte influencia de el ordenamiento jurídico español sobre el nuestro. 2. ¿Por qué el Libro de los Registros Públicos se ubica al final de Código? a) Porque los legisladores que elaboraron el Código Civil de 1984 consideraban que al ser un Libro ‘nuevo’ debía estar al final. b) Porque los legisladores que elaboraron el Código Civil de 1984, y no estaban de acuerdo con ese Libro, pusieron como condición de su inclusión su ubicación al final del Código. c) Porque muchos de los actos o derechos o derechos inscribibles son regulados en otros Libros del Código Civil, lo que hace coherente que el Libro de los Registros Públicos se encuentre después de estos libros. d) La ubicación de los Libros del Código Civil no tiene ninguna importancia. e) La ubicación de los Libros del Código Civil fue un tema secundario y aleatorio para los legisladores que elaboraron el Código Civil de 1984. 3. ¿Por qué se optó por un sistema declarativo desechando al sistema constitutivo? a) Porque el sistema constitutivo no funciona más que en una realidad como la alemana. b) Porque el sistema constitutivo no es parte de nuestra tradición jurídica. c) Porque los legisladores que elaboraron el Código Civil de 1984 nunca tuvieron en agenda el sistema constitutivo. d) Porque la doctrina nacional siempre fue uniforme en su idea del sistema declarativo. e) Por la inexistencia de un catastro eficiente, la costosa subsanación de títulos defectuosos, y la innecesaria imposición de un sistema constitutivo que no garantiza que siempre se recurra al registro. RESPUESTAS DE LA AUTOEVALUACIÓN: 1. Leer 8.1.; 2. Leer 8.2.; 3. Leer 8.5. 141

ACTIVIDADES DE AUTOAPRENDIZAJE. 1. Compare la regulaci贸n de los principios registrales consagrados en el C贸digo Civil y lo reglamentado en el TUO del Reglamento General de los Registros P煤blicos y establezca su concordancia. 2. Verifique en los diferentes reglamentos del Registro, si en todos se aplican el universo completo de principios registrales consagrados en el C贸digo Civil.

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BIBLIOGRAFÍA

CÓDIGO CIVIL (2009) Jurista Editores E.I.R.L. Lima. LIBRO DE REGISTROS PÚBLICOS (1987) Exposición De Motivos Oficiales Del Código Civil. Diario Oficial El Peruano – Separata Especial Lima. GONZALES BARRÓN, Gunther (2012) Derecho Registral y Notarial. Tomos I y II. Jurista Editores E.I.R.L. Lima EXPLORACIÓN ON LINE

http://www.notarios.org.pe/legislacion_notarial.php http://www.sunarp.gob.pe/ http://www.dialogoconlajurisprudencia.com/ http://www.gunthergonzalesb.com/ http://www.elvisir.pe/ http://revista-tabula.blogspot.com/

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BIBLIOGRAFÍA RECOMENDADA COMENTADA. ÁLVAREZ CAPEROCHIPI, José Antonio (2010) Derecho Inmobiliario Registral, Jurista Editores E.I.R.L., 3° edición (1° en el Perú), Lima. Una de las obras del profesor y magistrado español, sobre el derecho registral inmobiliario español, que cuenta con el valioso aporte del profesor Gunther Gonzales Barrón, quien elabora un estudio preliminar para esta obra, editada en el Perú. ANAYA CASTILLO, Javier (2009) Límites a la función calificadora del Registrador, En: Fuero Registral N° 6, Superintendencia Nacional de los Registros Públicos, Lima. Interesante ensayo del joven profesor Anaya Castillo, que analiza y cuestiona la función calificadora del Registrador Público, cuando esta incurre en excesos y se convierte en obstáculo para el normal desenvolvimiento del tráfico jurídico. ANAYA CASTILLO, Javier (2012) La técnica del precedente en el ámbito registral: mecanismo de control de la función calificadora, Ponencia en el III Foro Internacional de Derecho Registral, 19 y 20 del Abril del 2012, Universidad Notarial Argentina, Ciudad Autónoma de Buenos Aires Ponencia casi inédita sobre la técnica del precedente en materia registral en el Perú. Otro ensayo de este autor, referido a la función calificadora del Registrador Público. ARIAS MONTOYA, Oswaldo (2011), Comentarios a la Actualidad Notarial Peruana, Gaceta Notarial, Lima. Obra que compila una serie de artículos elaborados por el autor y que nos permiten hacer un recorrido rápido y ligero sobre diferentes temas del derecho notarial. CAMPOS FERNÁNDEZ, Sonia y CAMPOS SALAZAR, Yessenia del Carmen (2011) El Tribunal Registral y la predictibilidad en el Registro: Un enfoque desde la política nacional de simplificación administrativa En Fuero Registral N° 8, Superintendencia Nacional de los Registros Públicos, Lima. Ensayo que ubica la predictibilidad en la función calificadora dentro de la política nacional de simplificación administrativa, y nos explica como los precedentes de observancia obligatoria en materia registral constituyen una valiosa herramienta para lograr esta predictibilidad.

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LIBRO DE REGISTROS PÚBLICOS (1987) EXPOSICIÓN DE MOTIVOS OFICIALES DEL CÓDIGO CIVIL, Diario Oficial El Peruano – Separata Especial, Lima. Lectura obligada para cualquier estudiante de derecho que esté cursando la materia de derecho registral. Explica el por qué del Libro IX del Código Civil y cualquier interrogante sustantiva en esta materia. GACETA JURÍDICA (2010) Código Civil Comentado Tomo X, Tercera Edición, Lima. Análisis exegético del Libro IX del Código Civil, desarrollado por diversos autores nacionales de reconocida trayectoria en nuestro ámbito académico. GONZALES BARRÓN, Gunther (2011) Código Civil y Reforma, Libros V (Derechos Reales) y IX (Registros Públicos), Jurista Editores E.I.R.L., Lima Interesante obra del profesor Gonzales Barrón, sobre dos libros del Código Civil (Derechos Reales y Registros Públicos), al más puro estilo crítico del autor, sentando sus posiciones sobre cada tema que analiza. GONZALES BARRÓN, Gunther (2012) Derecho Registral y Notarial, Tomos I y II, Jurista Editores E.I.R.L., Lima. Obra actualizada y enriquecida del autor, que recorre el derecho notarial y registral, con interesantes opiniones y fácil redacción, que permiten una fácil comprensión de la materia. Lectura obligada para cualquier estudiante de Derecho. GONZALES BARRÓN, Gunther (2010) La Nueva Doctrina del Derecho Registral, Jurisprudencia de la Sala Transitoria del Tribunal Registral, Jurista Editores E.I.R.L., Lima. Obra producto del paso del autor por el Tribunal Registral de la SUNARP, donde no dejó pasar la oportunidad para dejar sentada en las resoluciones que se produjeron en la referida sala transitoria, de la crítica posición del autor con el statu quo del Registro. GONZALES BARRÓN, Gunther (2004) Tratado de Derecho Registral Inmobiliario, Jurista Editores E.I.R.L., 2da. Edición, Lima. Si un estudiante de Derecho desea profundizar sus estudios de Derecho Registral Inmobiliario, esta es la obra correcta. Todo lo que se desea saber, desde la perspectiva crítica del profesor Gonzales Barrón, les permitirá abrir su perspectiva, hasta para entender a los detractores del autor.

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MENDOZA DEL MAESTRO, Gilberto (2011) Responsabilidad Civil del Registrador Público, Gaceta Notarial, Lima. Obra inédita que desarrolla el espinoso tema de la responsabilidad civil del Registrador Público, para lo cual desarrolla detenidamente la responsabilidad civil del Estado en los actos de la administración pública, y la figura del Registrador y su función calificadora. PANAY CUYA, Max Adolfo ( ) “Propiciar y facilitar las inscripciones en el Procedimiento Registral Peruano”, Revista Crítica de Derecho Inmobiliario N° 276, Colegio de Registradores de España. Ensayo por demás interesante del artículo 31° del TUO del Reglamento General de los Registros Públicos, que consagra la figura de “propiciar y facilitar las inscripciones” por parte del Registrador Público.

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GLOSARIO. ATESTACIÓN: Acción efectuada por funcionario público o notario en ejercicio de la funciones delegadas por el Estado. AUTENTICIDAD: Declaración de que algo es auténtico. En el ámbito notarial, se entiende que un instrumento es auténtico, después de que un notario así lo determina. CESE: Fin de una función decretada por el Estado. En el ámbito notarial, es el fin de las funciones notariales, por alguna causal, previamente establecida en la ley de la materia. COFOPRI: Comisión de Formalización de la Propiedad Informal. COGNOSCIBILIDAD: Posibilidad de conocer algo. En materia registral es la posibilidad de conocer cualquier inscripción que obre en el Registro. COMPARECIENTES: Todas aquellas personas ―diferentes del notario― que intervienen en una escritura pública o acta. ESPECIALIDAD: Se refiere a la especie. En materia registral, la especie es el bien o la persona. FE PÚBLICA: Facultad otorgada por el Estado para establecer una verdad oficial, con la obligación para todos de creer en ella. En el ámbito notarial, es esta facultad otorgado a los notarios. FECHA CIERTA: Aquella que consta en instrumento público. En el ámbito notarial, es aquella que es establecida por la fecha de la escritura, del acta o de la certificación hecha por el notario. FINCAS: Predios, Inmuebles. FORMALIZACIÓN: Proceso de dar forma a algo. En el ámbito notarial, es una función del notario que le da forma solemne y pública a un documento privado. INDELEGABLE: Que no se puede delegar. En el ámbito notarial se refiere a la función notarial, la misma que es indelegable; vale decir que este no puede delegarla a un tercero. Ante una licencia del notario, este debe ser reemplazado por otro de igual clase, o sea por otro notario. IN FINE: Al final. INSCRIBIBLES: Todos aquellos actos o derechos que pueden acceder al Registro por la previa autorización de la ley. INSTRUMENTOS: Documentos elaborados en soporte papel.

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LETRADO: Profesional del Derecho. Abogado. LICENCIA: Permiso. En el ámbito notarial, es el permiso que se le otorga a un notario para dejar de ejercer temporalmente la función notarial. MINUTA: En el ámbito notarial, lo constituye el contrato privado que celebran las partes y que es entregado al notario para que sea elevado a escritura pública. NOTARIADO: Tiene dos acepciones: conjunto de normas que regulan la función notarial; o el conjunto de los notarios (en una concepción corporativa, como el Colegio de Notarios, por ejemplo). OFICIO NOTARIAL: Sede o Despacho del Notario. OPONIBILIDAD: Efecto de oponer un derecho inscrito a todos los demás, quienes no podrán desconocerlo. PRINCIPIOS: Dependiendo de su generalidad o especialidad, los principios pueden ser fundamentos filosóficos o rasgos o características. Los fundamentos filosóficos sustentan los principios generales del derecho, que sirven para resolver una litis por vacío o deficiencia de la ley; mientras que los rasgos o características (llamados principios especiales) son los que sirven para determinar un sistema específico (así, en esta categoría encontraremos los principios del derecho notarial). PRINCIPIOS REGISTRALES: Rasgos característicos que acoge una determinada legislación y que determina el sistema registral de ese ordenamiento jurídico. PROTOCOLO: Colección ordenada del papel notarial sobre las que el notario extiende los instrumentos públicos protocolares con arreglo a la ley de la materia. REGISTRADOR: Funcionario público que constituye la primera instancia del procedimiento registral. Su labor es la calificación de los títulos presentados al registro para determinar su acceso al mismo. REGISTROS DE VALLA ALTA: Expresión que se utiliza para referirse a aquellos registros que establecen rigurosos requisitos de admisibilidad de los actos y/o derechos inscribibles. Por lo general son los registros jurídicos. RENIEC: Registro Nacional de Identificación y estado Civil. ROGACIÓN: Solicitud de parte que da inicio al procedimiento registral. SUNARP: Superintendencia Nacional de los Registros Públicos. TÍTULO: Instrumento que da mérito a una inscripción en el Registro.

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TÍTULO FORMAL: Instrumento que contiene un acto o derecho. TÍTULO MATERIAL: Acto o derecho contenido en el título formal. TRASLADOS: En el ámbito notarial ―que es el que nos interesa―, son las diferentes copias o reproducciones que expide un notario, respecto de los instrumentos notariales de su autoría o que se encuentra bajo su administración. VERACIDAD: Algo que es cierto o verdadero. En el ámbito notarial, se entiende que un instrumento es veraz, después de que un notario así lo determina.

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ANEXOS. 1. Decreto Legislativo 1049 (Ley del Notariado) http://sistemas3.minjus.gob.pe/sites/default/files/documentos/consejonotariad o/decretos/DL_1049.pdf 2. Código Civil (Libro IX) http://spij.minjus.gob.pe/CLP/contenidos.dll/demo/coleccion00000.htm/tomo0 0005.htm/sumilla00007.htm?f=templates$fn=documentframe.htm$3.0#JD_Codigo_Civil 3. Texto Único Ordenado del Reglamento General de los Registros Públicos http://tutorregistralvirtual.sunarp.gob.pe/tutorregistralvirtual/archivos/pdf/SU NARP-6A.RD.pdf 4. Normas relativas al Tribunal Registral. http://www.sunarp.gob.pe/ECR/Publications/Compendio%20de%20Precedente s%20de%20Observancia%20Obligatoria/CPOO%20V1.pdf 5. Ley de Creación de la SUNARP (Ley 26366) www.sunarp.gob.pe/viewdocument.asp?RutaFile...761...Ley+26366...

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WALTER AUGUSTO RECALDE MORALES

Registrador Público Titular del Registro de Predios de la SUNARP. Abogado por la Universidad Nacional Mayor de San Marcos, egresado de la Maestría de Derecho Registral y Notarial de la Universidad de San Martín de Porres, con estudios concluidos de Especialización Avanzada en Derecho Civil Patrimonial en la Pontificia Universidad Católica del Perú. Docente en la Universidad Privada San Juan Bautista y Universidad Inca Garcilaso de la Vega.

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