«Зеленая» реконструкция – будущее ретро-зданий Ричард Моррис, старший архитектор и эксперт по оценке LEED AP и BREEAM International компании PM Group Vostok
Ричард Моррис / Richard Morris
В
озведенная в начале 30-х годов прошлого века, башня Empire State Building стала для жителей НьюЙорка маяком надежды в тяжелое время Великой депрессии. Нынешняя реконструкция всемирно известного небоскреба, которая обошлась в $13,2 млн, пришлась на период экономической рецессии, сравнимой по масштабам с 30-ми годами. И для нас это сигнал, что «зеленый» путь – это путь выхода из нынешнего экономического провала. «Зеленая» модернизация зданий по всему миру быстро становится основой концепции green building, которая до недавнего времени применялась в основном лишь к новым проектам. В 2009 году количество зданий, сертифицированных по программе LEED – EB (для существующих зданий), впервые превысило число объектов, претендующих на сертификат LEED for New Construction (NC), оценивающий проекты нового строительства. И это притом что в целом количество сертифицируемых проектов по сравнению с 2008 годом возросло на 40%! Так что же такое «зеленая» реконструкция и какое отношение она имеет к российскому рынку коммерческой недвижимости? Это понятие может означать как просто применение экологичных материалов при ремонте, так и полное обновление здания, с тем чтобы повысить его энергоэффективность и улучшить состояние его внутренней среды. Масштабы работ могут значительно варьироваться. Но даже небольшие изменения способны внести вклад в получение сертификата BREEAM или LEED, из которого вытекает возможность повышения ставок аренды и рыночной стоимости здания в целом. Вот некоторые варианты усовершенствований (в порядке увеличения стоимости): оптимизировать работу систем вентиляции и отопления, отрегулировав термостаты и таймеры;
68
В прошлом году знаменитый нью-йоркский небоскреб Эмпайр Стейт Билдинг получил оценку LEED Gold в соответствии с американским «зеленым» стандартом LEED for Existing Buildings (LEED-EB). Теперь это не только самое известное, но и одно из самых «зеленых» высотных зданий в США. Трансформация этого символа Нью-Йорка – впечатляющий пример интегрированного подхода, который можно назвать «зеленой» реконструкцией. установить энергоэффективное освещение; инсталлировать датчики присутствия и/или концентрации CO2, чтобы исключить напрасную работу системы климат-контроля; установить экономичное сантехническое оборудование; использовать экологичную отделку и мебель; провести профессиональную проверку (аудит) функционирования систем здания и их отладку (процедура ведет к снижению затрат на энергию на 5–20%); оптимизировать поступление солнечного света (качественные окна, жалюзи), чтобы снизить энергозатраты на освещение и охлаждение; установить более энергоэффективные механические и электрические системы (в том числе системы рекуперации энергии, теплонасосы и т. д.). Независимо от того, какого уровня усовершенствования производятся, важным является интегрированный подход к проекту. Это значит, что нужно рассматривать все системы здания как единое целое, в отличие от распространенного при обычной реновации акцента на каком-то одном усовершенствовании. К примеру, применение нового остек ления с лучшей теплоизоляцией в сочетании с энергосберегающими лампами (которые практически не нагреваются, в отличие от обычных) поможет снизить потребность в охлаждении помещения, так что новое кондиционирующее оборудование может быть менее мощным (а значит, и менее дорогим). Это сбережет нам средства для внедрения других новшеств. Такой подход может радикально повысить энергоэффективность и комфорт обитателей здания без дополнительных затрат. Стандартная практика предусмат ривает начальный аудит энергозатрат
существующего здания с подсчетом экономии при внедрении предлагаемых новшеств. Это даст инвестору довольно точный срок возврата вложений в реновацию и развеет миф о том, что выгоды экологичного подхода весьма призрачны и отдаленны. Возвращаясь к стандартам LEED и BREEAM, отмечу, что кроме упомянутых выше преимуществ есть еще как минимум две причины следовать стандартам при реализации проекта реновации здания. Во-первых, они являются основой интегрированного подхода к проекту и гарантией того, что будут рассмотрены все целесообразные для вашего здания новшества. Во-вторых, применение стандартов – единственный способ объективно оценить экологическую устойчивость здания. В долгосрочной перспективе наличие «зеленого» сертификата даст зданиям значительное конкурентное преимущество. Итак, существует три веских причины для широкого распространения в России «зеленой» реконструкции: это значительно снизит общее энергопотребление в стране; это наименее рискованное предприятие в нынешний сложный экономический период; это позволит России догнать другие страны в вопросах «зеленого» строительства как с технологической, так и с образовательной точек зрения. Достижимость цели, поставленной российским правительством, – снижение энергопотребления на 40% к 2020 году – в большой степени зависит от оптимизации энергопотребления зданий, на которые приходится около половины энергопотребления страны. Хотя реновация по доходности не сравнится с новым строительством, «зеленая» реконструкция является наиболее безопасной стратегией в текущей экономической ситуации, когда новое строительство
ограниченно. Она требует меньше затрат на материалы, масштабы работ в целом также меньше, и во многих случаях арендаторы могут оставаться в здании. Для девелопера это хороший способ получить больше доходов от своего существующего портфеля готовых проектов – снизить эксплуатационные расходы и повысить заполняемость здания. Для такого беспроигрышного проекта несложно будет привлечь финансирование. Наконец, массовая «зеленая» реконструкция позволит России повысить свой статус в сфере «зеленого» строительства. Она расширит опыт и повысит технический уровень российских специалистов, а также послужит росту осведомленности населения страны о проблемах экологии. Кроме того, иностранные инвесторы, которые в последнее время рассматривают для приобретения в основном экологически устойчивые здания, смогут устремить свои интересы в Россию. Безусловно, направление должно задать правительство: нужна целая программа действий, включающая образование, субсидирование, налоговые льготы, изменение законодательства и т. д. Размышляя о примере Эмпайр Стейт Билдинг, я думаю: почему бы не осуществить подобный проект здесь, в Москве? «Зеленая» реконструкция одного из знаковых для столицы зданий дала бы пищу для размышлений властям, девелоперам и пользователям зданий. К тому же такой проект улучшил бы репутацию России в «зеленом» сообществе, как это уже происходит благодаря внедрению «зеленых» технологий в будущей столице зимней Олимпиады 2014 года. Реализация подобного проекта не только подчеркнет важность «зеленых» преобразований для достижения энергетических целей, стоящих перед страной, но и укажет российскому рынку недвижимости путь выхода из нынешней сложной экономической ситуации.
# 11 (14 0) / 1–15 . 0 6 .10
|Business Tehnology | Green Development
| |
| Regions
|
Retro-fitting for the Future Richard Morris, Senior Architect, LEED AP and BREEAM International Assessor at PM Group Vostok
Last year New York’s Empire State Building was awarded a LEED Gold certificate, making it not only the most famous but now also one of the most sustainable high-rise buildings in the United States. The specific LEED rating system applied is known as LEED for Existing Buildings (or LEED-EB), and the green transformation of this iconic structure is an outstanding case study of the green retrofit.
C
onstructed during the Great Depression of the early 1930s, the Empire State Building offered to New Yorkers at that time a beacon of hope. The present $13.2 million retrofit to one of the most internationally recognisable symbols of capitalism takes place during a period of economic fragility comparable to the 1930s. And it sends a clear message that going green is the pathway to lead us out of economic distress. Internationally, green retrofitting is fast becoming the most significant face of green building in commercial real estate, which has to date been dominated by new construction. In 2009 LEED – EB certified buildings for the first time exceeded LEED for New Construction (NC) projects. And this should be seen in the context of continuing growth of LEED projects overall – up 40% over the previous year. Greening existing buildings can mean applying a green fit-out to an existing building shell, or upgrading an older building to meet sustainable criteria such as greater energy efficiency and a healthier indoor environment. This can range from surprisingly minor interventions to undertaking wholesale building refurbishment. Even the former can contribute to the building owner earning a BREEAM or LEED certificate and in doing so enhance occupancy rates, rental premiums and the overall market value of the building. Examples of these interventions include the following (in order of ascending capital outlay);
adjusting the HVAC system thermostat and timer settings installing energy-efficient lighting installing CO occupancy sensors to reduce unnecessary use of HVAC and lighting installing water-efficient plumbing fixtures installing more environmentally friendly finishes and furnishings carrying out retro-commissioning of building systems (typically saves 5 to 20 percent in annual energy costs) making improvements to natural daylighting (glazing types, shading devices and light shelves) to reduce energy loads installing high-performance windows and insulation to reduce heating and cooling loads installing more energy-efficient mechanical and electrical systems (energy recovery systems, heat pumps and VAV air conditioning). No matter what scale of technology is being applied, it is absolutely critical that an integrated approach be taken to the project. This means looking at building systems as a whole, as opposed to the usual focus on isolated improvements. For example, this accounts for the effect that better insulated glazing, deep daylighting, and efficient lights and office equipment could have on the cooling load, which in turn could make new cooling equipment markedly smaller (and therefore cheaper) than the original system. Analysis reveals that changing the renovation design to a whole-systems approach dramatically improves comfort and energy efficiency. And if piggybacked onto an ongoing or planned capital improvement program, no extra costs should be incurred. Standard practice is to carry out an initial energy audit of the existing building, as well as a simulation of the proposed green measures. This will give investors highly accurate paybackperiod information. As mentioned above, LEED or BREEAM certification will come to have a considerable impact on occupancy rates, rental premiums and the
overall market value of the building. There are two further reasons why either LEED or BREEAM certification should be adopted in relation to retrofitting. Firstly, they provide a framework for the overall integrated approach to the project, ensuring all the green measures feasible to your project are considered. Secondly, they are the only way of objectively establishing if a building really is sustainable. So how is all this relevant to the Russian commercial real estate market? One of the strongest arguments for green buildings here is that they offer substantial reduction of the very high initial utility connection fees. This obviously does not apply to existing buildings. However there are three important reasons why green retrofitting must now assume a much higher priority in the Russian market: 1. it is a vital part of the overall reduction in national energy use; 2. it is a less risky venture in these difficult economic times ; 3. it will drive Russia’s necessary catch-up with other nations in terms of sustainable building. The target set by the Russian Government to reduce energy use by 40% by 2020 is largely dependent on improvements in the energy use of buildings, which account for roughly half of the energy consumed in this country. Existing buildings constitute the vast majority of energyusing building stock at any given time. Therefore greening Russian existing building stock must take on a new prominence: retrofitting existing buildings to make them more energy efficient is by far the most effective way to dramatically reduce the energy consumption. Green renovations are generally less risky because they involve fewer material expenses, in many cases tenants are in-place and overall the scale is smaller. It is also a good route for developers to get more from their existing stock, especially vacant space. Two significant international studies released last year both agree that
green office space yields both higher rentals and occupancy rates. Higher occupant productivity, enhanced staff retention and attraction and corporate social responsibility guidelines are among the main contributors to this. Lastly, green retrofits provide an invaluable avenue for Russia to catch up with other countries in terms of sustainable building. This applies to both the development of native technical expertise and promoting an awareness of sustainability generally in this country. Energy prices in this country will rise in the medium term, though this is only one motivating factor. Investment diversification means more foreign investors, who regard sustainable development as a given, will be seeking out such investments here. Moreover, developing Russia’s sustainable awareness is critical to her future competitiveness. So what’s the way forward for Russia? Obviously the government needs to take the lead. A diverse approach is required, encompassing education, subsidies, tax credits, as well as permitting and other regulatory incentives. For larger institutional and corporate investors another viable financing model has emerged for larger buildings in the form of Energy Service Companies (ESCOs). ESCOs sell performance contracts wherein the company that conducts the retrofit charges a lower up-front cost but shares in the financial benefits created by an energy efficient retrofit. An ambitious retrofit of one of the capital’s iconic buildings would provide the publicity jolt required to bring green retrofitting into the consciousness of officials, developers and the public. It would also promote Russia’s international green reputation; an urban equivalent to the showcase of Russia’s sustainable credentials being aspired to at the 2014 Sochi Winter Olympics. Such an ambitious project would require both state and municipal leadership. It would underline the significance of green retrofits not just to meeting national energy efficiency targets, but also signal a constructive path forward for the Russian commercial real estate sector from the present economic climate.
69