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Séminaire “Médinas 2030” Le développement durable des médinas Marseille, 24-25 Avril 2012

Messages à retenir Le séminaire sur le développement durable des médinas a été le premier des deux séminaires techniques prévus pour 2012, dans le contexte de l’initiative Médinas 2030.

Ses objectifs : sensibiliser les parties prenantes à la nécessité de réhabiliter les médinas soutenir les travaux effectués par les IFI et les spécialistes diffuser les bonnes pratiques donner des informations sur l’étude pré-opérationnelle relative à l’initiative Médinas 2030.

Il a réuni quelque 70 participants issus des cinq pays partenaires (Maroc, Tunisie, Égypte, Jordanie et Liban) et des pays européens. Cinq sessions au total ont été organisées sur une journée et demie. Les thèmes abordés ont été l'urbanisme, le logement, l’accessibilité, le patrimoine culturel et le développement économique local, qui ont donné lieu à 22 interventions et présentations au total, ainsi qu’à quatre documents techniques rédigés pour l'occasion.

Les principales discussions menées lors du séminaire ont permis de réitérer l’importance que revêt l’adoption d’une approche intégrée à l’égard de la réhabilitation des médinas, en particulier pour ce qui touche au logement et à l'accessibilité. Le tissu des médinas devra être conservé dans toute la mesure du possible afin de protéger le patrimoine culturel et urbain ; en revanche, les projets devront également éviter la « muséification » ou la dégradation des médinas et veiller à conserver le caractère vivable et fonctionnel de ces lieux. Les moteurs du développement devraient être diversifiés et modernisés et aller au-delà d’une économie exclusivement axée sur le tourisme, même si ce secteur continuera d’occuper une place importante.

De plus, l’importance de procéder à une préparation rigoureuse des projets, en consultant les collectivités locales, a été soulignée et la création d'un réseau de partage des expériences pourrait s’avérer utile. La poursuite des aides et de la coopération internationales demeure vitale sur le plan des financements (prêts, aides non remboursables, PPP, etc.). Une contribution supplémentaire sera apportée par l'étude préopérationnelle relative à l’initiative Médinas 2030, dont l’objet est d’adapter les mécanismes financiers au financement de la réhabilitation des médinas. Enfin, l’assistance technique est un élément essentiel de la mise en œuvre de projets robustes.

Le second séminaire, qui traitera du cadre réglementaire et juridique, ainsi que de la réalisation et du financement des projets, devrait se tenir à l'automne 2012. De plus amples informations seront fournies à une date ultérieure.

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Conclusions L’initiative Médinas 2030, qui met en lumière la nécessité de réhabiliter les centres-villes 1 historiques des pays partenaires méditerranéens , a été conçue lors de l’édition 2008 de la Biennale d’architecture de Venise. Depuis, un certain nombre de manifestations ont été organisées, dont un séminaire en octobre 2009 et une première réunion du Comité scientifique en décembre 2010, qui se sont tous deux tenus à Marseille. Par ailleurs, un ouvrage rassemblant le contenu des discussions et des débats à la Biennale d’architecture a été publié et une exposition itinérante a été montée et a déjà été présentée à Damas, Luxembourg, Barcelone et Marseille. Une étude documentaire a en outre été réalisée et constitue une base solide pour faire progresser l’initiative. Cette étude a mis en lumière les éléments clés de la réussite ou de l’échec des projets de régénération urbaine menés dans toute la région et se terminait par une liste des seize médinas susceptibles d’être prises en considération dans le cadre de l’initiative. Les sites figurant sur cette liste seront également au cœur de l'étude pré-opérationnelle Médinas 2030 qui a débuté en mars dernier.

Le séminaire sur le développement durable des médinas, premier des deux séminaires techniques prévus pour 2012, a donc été l'une des nombreuses activités réalisées dans le cadre de l'initiative Médinas 2030. Ces séminaires visent à accompagner les progrès réalisés au niveau des travaux en cours au sein des institutions soutenant l’initiative (BEI, AFD, Caisse des dépôts, GIZ et Banque mondiale) et à contribuer à la diffusion des bonnes pratiques. Plus de 60 personnes ont participé au séminaire susmentionné, et, parmi elles, des représentants de ministères nationaux et de collectivités locales des pays partenaires méditerranées, mais aussi d'IFI et d’organismes internationaux, ainsi que d’autres experts en urbanisme, ce qui témoigne une fois encore du grand intérêt suscité par l’initiative.

Le séminaire avait pour objectif de soutenir les recherches menées dans le cadre de l’étude 2 pré-opérationnelle lancée en mars 2012. Cette étude doit non seulement recenser les opérations de réhabilitation à réaliser dans les pays partenaires, mais aussi adapter les instruments financiers nécessaires à leur mise en œuvre. À ce titre, le séminaire a traité de sujets considérés comme étant essentiels à la revitalisation des vieux quartiers de villes situées dans le bassin méditerranéen (notamment les aspects liés à l’urbanisme, au logement, à l’accessibilité, au développement économique local et à la création d’emplois).

Les questions transversales, comme le cadre institutionnel et juridique, la gestion des projets et le financement des projets de réhabilitation, ont bien entendu été soulevées et débattues, mais elles feront plus précisément l’objet du second séminaire prévu à l’automne 2012. Les membres de l'équipe de consultants ont animé les différentes sessions. Les présentations et discussions les aideront à identifier des projets de réhabilitation de médinas bancables, de bonne qualité et reposant sur des approches réalisables et efficaces.

Le séminaire comportait cinq sessions qui couvraient les aspects techniques, économiques, sociaux et environnementaux. La diversité et la complexité de ces sujets ont abouti à une première conclusion : la survie à long terme du patrimoine urbain des médinas nécessite une approche holistique et, compte tenu de la complexité spécifique de la dynamique de ces cœurs de ville historiques, l'agencement urbain de ces quartiers exigera une approche intégrée. Contrairement à l’approche classique, qui repose fréquemment sur le zonage, les plans d’aménagement des médinas doivent non seulement prendre en considération la préservation du patrimoine, mais également intégrer le fait que les médinas constituent un « patrimoine vivant ». Aussi est-il nécessaire d’agir avec souplesse dans l’application des règlements et de la mise en œuvre des projets afin d'adapter ces derniers à la dynamique socio-économique de l'environnement local.

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Maroc, Tunisie, Égypte, Liban et Jordanie. La Syrie, qui faisait également partie des pays partenaires à l’origine, a depuis lors été exclue pour des raisons politiques.

2 L’étude pré-opérationnelle est réalisée par une équipe de consultants de Rebel International et Arup.

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Il a été globalement convenu qu’il n’existe pas de solution unique convenant à la réhabilitation de toutes les médinas. En revanche, certains points clés parmi les différents thèmes abordés méritent une attention particulière : Logement : la densité de la population résidentielle est l’indicateur le plus fondamental pour la survie à long terme du tissu urbain prévalant dans les médinas. S’il n’est pas aisé de définir la fourchette de densité idéale, il est important de conserver un taux minimum d'occupation tout en évitant la surpopulation (par exemple, un millier d'habitants par hectare, taux observé dans certaines médinas). Cela s’explique par le fait que tant la dégradation des bâtiments que le nombre excessif de maisons inoccupées (même si elles sont bien entretenues par des étrangers) pose un risque de désertification sociale et de création de quartiers fantômes. La politique de logement devrait par conséquent s’appliquer à favoriser une structure résidentielle équilibrée sur le plan socio-économique dans la médina et encourager l'utilisation active du foncier.

Certains points déterminants doivent être pris en considération pour garantir l’efficacité des mesures en faveur du logement dans les médinas : a) l’actualisation (ou la création) d’un plan cadastral détaillé, y compris la définition d’un dispositif permettant de clarifier les droits ; b) l'existence de lois et de règles relatives aux locations de biens qui encouragent la rénovation de ces propriétés (notamment, par exemple, par des aides financières accordées pour les rénovations) ; c) l’assurance que sera appliquée une loi sur les expropriations juste et facile à mettre en œuvre.

Accessibilité : l’offre de moyens d’accessibilité est indispensable pour soutenir les activités économiques dans les médinas et pour garantir une qualité de vie suffisante grâce à l’accès aux services, à l’emploi et aux activités sociales. Aussi, les mesures de facilitation d’accès devraient-elles figurer au cœur de tout plan intégré. De plus, on ne peut traiter l'accessibilité dans les médinas de façon isolée : elle doit faire partie intégrante du plan global de mobilité pour la ville, en fournissant le lien entre la médina et le reste de la ville. L’identification des éléments concrets du plan d'accessibilité dépendra de la typologie du centre-ville ancien considéré. Il conviendrait, par exemple, d’adapter la stratégie pour les médinas fortifiées, par opposition à celles qui sont déjà intégrées dans le réseau de voirie de la ville moderne. Il pourra être nécessaire de procéder à certaines transformations du tissu urbain pour atteindre un niveau optimal d'accessibilité et favoriser la qualité du cadre de vie des médinas ; on pensera notamment à l’accès aux biens et aux services et aux places de stationnement. Dans ces transformations, il faudra néanmoins s’attacher à conserver un équilibre entre fourniture d’une accessibilité de base et maintien de l’essence même du tissu des médinas. Étant donné que la mobilité interne est un problème commun dans toute la région, de bonnes pratiques concernant le traitement des piétons, des motocycles et des véhicules de services spécialement conçus pourraient être partagées.

Activités économiques : le tourisme est l’une des moteurs les plus solides du développement des médinas. Par ailleurs, les nouvelles technologies et les modes de vie qui y sont associés pourraient transformer les médinas en villes modernes adeptes de la lenteur urbaine, avec à la clé une grande qualité sociale et environnementale. Il a toutefois été convenu que, sans intervention, la tendance à la dégradation se poursuivrait, et, partant, détruirait peu à peu un patrimoine urbain précieux. Il est possible que toute mesure envisagée (activités axées sur le tourisme, entreprises informatiques et même services publics de nature à améliorer les conditions de vie dans les médinas) puisse entraîner un risque d’embourgeoisement. En revanche, cette modification de la composition sociale des résidents n’est pas totalement négative car cette tendance est sans doute nécessaire pour garantir la mixité sociale du tissu urbain.

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Valeur du patrimoine : la valeur d’une médina peut être beaucoup plus grande que sa valeur nominale actuelle en tant que bien foncier, compte tenu de la richesse du patrimoine historique qu’elle renferme. Aussi, un investissement d’un montant critique, inscrit dans le cadre d’un plan intégré de réhabilitation efficace de l’ensemble de la zone couverte par la médina, pourrait-il créer une valeur bien supérieure aux deniers investis. Cet effet multiplicateur sera principalement généré par le patrimoine historique qui attirera de nouveaux résidents et des visiteurs en plus grand nombre. La préservation du patrimoine peut ainsi être le moteur de la réhabilitation de la médina.

Toutefois, planificateurs et gestionnaires devraient reconnaître, dans leurs programmes de préservation, que la médina est un patrimoine vivant et qu'il faut éviter 3 sa « muséification ». À l’échelle très locale, il est essentiel de recueillir l’avis des personnes touchées par les opérations de régénération dès le début de la conception du projet.

Ces jalons clés des projets de réhabilitation renforcent la nécessité d’élaborer des plans intégrés prenant en considération la valeur intrinsèque du patrimoine urbain. Or, les méthodes adaptées aux projets de revitalisation urbaine sont rares pour le moment, en particulier pour les opérations portant sur le patrimoine. L'initiative Médinas 2030 a pour mission de contribuer à combler ce manque.

Il a également été établi que les projets de réhabilitation pourraient être plus onéreux que les nouvelles constructions (si l’on ne connaît pas les chiffres exacts, la différence pourrait être au moins de 25 %). Les aspects économiques et financiers doivent donc faire partie intégrante de la planification et de la mise en œuvre des projets de réhabilitation. Par conséquent, pour susciter l’intérêt des décideurs et des investisseurs, il est indispensable de prouver le bien-fondé et la viabilité du processus d’élaboration et de mise en œuvre des projets. À cette occasion, on veillera en particulier à : -

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faire participer la population locale dès le début du projet et, en particulier, les résidents des médinas ; faire appel à un promoteur compétent capable de mobiliser une équipe de spécialistes solide (ingénieurs, architectes, économistes, sociologues, experts en environnement et en patrimoine, par exemple) ; combler les lacunes en matière d'éducation, au niveau élémentaire (en sensibilisant davantage les résidents locaux à la valeur du patrimoine) et à celui des spécialistes (apprentissage de l'artisanat local et de l'architecture auprès d'artisans et d'architectes spécialisés pour veiller à la pérennité des savoir-faire spécifiques).

De ce fait, il est certes important de disposer de structures administratives appropriées, mais il est tout aussi indispensable de posséder une solide équipe de direction, de bien comprendre le contexte local et les principaux problèmes qui se posent et de susciter l’engagement des parties prenantes locales.

Pour débloquer la valeur potentielle de la médina, il faut faire appel aux deniers publics parallèlement aux investissements privés. Ils pourront à terme être récupérés grâce aux activités générées (notamment au niveau des impôts et taxes sur les biens fonciers, le tourisme et le chiffre d’affaires). Un niveau minimum d’investissements est toutefois nécessaire et le secteur privé attendra que les pouvoirs publics s’engagent clairement avant d'investir dans des projets qui sont incontestablement risqués. Au cours du prochain

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On utilise le terme « muséification » si la préservation des actifs corporels de la médina prend une forme telle que la médina devient en réalité un musée sans activités productives et ne joue aucun rôle actif au sein de la ville moderne.

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séminaire, des mécanismes financiers spécialement adaptés et susceptibles de soutenir la réhabilitation des médinas seront examinés.

Le soutien d’associations de villes, d’institutions financières internationales (IFI) et d’organismes politiques tels que l’Union pour la Méditerranée et la Commission européenne est essentiel tant pour encourager les décideurs à accorder la priorité à la réhabilitation des médinas que pour appuyer la mise au point de projets (en allouant, par exemple, des fonds et en accordant une assistance technique). Une chose est déjà claire cependant : seuls les projets bien préparés pourront prétendre à des financements internationaux. Une préparation de qualité, qui inclut la participation du public au processus de planification, est d’ordinaire une condition préalable à une aide de ce type et les projets doivent apporter la preuve de leur qualité générale par le biais d’une véritable analyse technique, économique et sociale.

La mise en place d’un réseau pour le partage du savoir-faire pourrait stimuler la qualité de la préparation des projets et à ce titre les associations de villes déjà formées constituent une plateforme efficace pour ce type d’échanges. L’expérience européenne en matière de réhabilitation de centres-villes anciens pourrait par exemple permettre d'établir un ensemble de bonnes pratiques qu’il sera possible d’adapter aux pays méditerranéens. De plus, les expériences acquises dans le bassin méditerranéen ces dernières décennies contribuent dans une large mesure à l'élaboration de stratégies intégrées pour des actions futures. C’est pour cette raison que le premier séminaire a mis l’accent sur certains enseignements tirés tant au Maghreb qu’au Mashrek, tout comme l'étude pilote menée par la BEI à Meknès, dans le cadre de l'initiative Médinas 2030. On notera cependant, à titre de réserve, qu’un transfert de modèle n'est pas automatique et qu’en réalité, il pourrait même s’avérer impossible. C’est pourquoi, même si le partage de savoir-faire doit être encouragé, les promoteurs devront tout d’abord étudier avec soin l’adaptabilité des solutions possibles à leur contexte spécifique.

Le premier séminaire a donc réitéré la nécessité d’adopter une approche holistique à l’égard de la réhabilitation des médinas, d’instaurer un dialogue entre les parties prenantes locales et de mettre en lumière les principaux thèmes et problèmes en suspens. Il ressort de l’expérience acquise à Hébron qu’un défaut d’approche commune et une mauvaise coordination entre les IFI peuvent susciter des attentes démesurées à l’égard des promoteurs et générer du gaspillage de ressources. Il s’agit là d’un sujet qui devra être traité par les différentes IFI et une collaboration dans une initiative telle que Médinas 2030 peut engendrer une vraie coopération et permettre de dégager des synergies.

Ainsi qu’on l’a mentionné, les questions transversales, comme la gestion de projet, le cadre institutionnel et le financement ont été brièvement discutées. Un second séminaire spécifique est prévu pour l’automne 2012. De plus amples détails concernant ce séminaire seront diffusés dès qu’ils seront disponibles. En outre, des séminaires à plus large échelle sur des sujets tels que les « villes numériques » et le « tourisme durable » sont envisagés eu égard à l'importance qu'ils revêtent pour les médinas. Des discussions sur ces thèmes seront engagées avec la Commission et les organismes compétents et des informations seront diffusées dès que possible.

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